Betreft adviesaanvraag StudentenWoningWeb Amsterdam, 4 januari 2011
Geachte heer Benschop, Alvorens in te gaan op uw adviesaanvraag van 23 november jongstleden willen we eerst enkele algemene opmerkingen plaatsen. Ten eerste, het valt ons op dat het merendeel van de adviesaanvragen verstuurd wordt vlak voor de kerst- en zomervakantie. Ook nu weer zijn in deze periode een drietal adviesaanvragen verstuurd waardoor het vrijwel onmogelijk wordt om steeds gedegen adviezen te schrijven. Zoals u weet bestaan de besturen van de huurdersverenigingen van DUWO veelal uit studenten, die juist in deze perioden zeer druk zijn: niet alleen met vakantie, maar juist ook met (her)tentamens. Wij vinden dat u als woningcorporatie die zich vooral wil richten op de studentenhuisvesting hier rekening mee zou moeten houden. De weigering om uitstel te verlenen voor deze adviesaanvraag maakt het onmogelijk een degelijk advies te geven dat ook nog gemeenschappelijk gedragen wordt door de andere huurdersverenigingen. De VBU zal een separaat advies uitbrengen. Duwoners had ook graag een gedetailleerder en een beter uitgewerkt advies willen schrijven. Daarnaast hebben we nog enkele vragen over het gedeelte waarover geen advies wordt gevraagd. Allereerst de inleiding: 1) Wat gebeurt er met woonruimtes die niet voor studenten bedoeld zijn? Hoe worden deze toegewezen? Dit wordt niet behandeld in deze in deze adviesaanvraag. Duwoners wil met u bespreken wat de spelregels zijn voor niet-studerende woningzoekenden. Zie ook verderop in het advies van Duwoners. 2) Kunt u aangeven wat de procedure wordt voor de vestiging Leiden? Hier wordt niets over vermeld. En over hoofdstuk 2: 3) U stelt dat doorstroming beter mogelijk wordt omdat de inschrijfduur behouden blijft tijdens de gehele studie. Welke doorstroom bedoelt u hiermee: doorstroom van individuele studenten of die van de gehele woningmarkt? Voor de betreffende student worden de mogelijkheden om te verhuizen naar een andere woning wellicht vergroot, maar welk effect heeft dit voor de starters in een regio (immers doorstromers hebben een langere inschrijvingsduur). 4) U stelt dat een student die zich bij aanvang van de studie ook inschrijft voor de ‘reguliere’ woningmarkt, na afstuderen elders woonruimte kan vinden. Dit geldt zeker niet in Amsterdam. Hier is de minimale wachttijd voor een starter op de sociale woningmarkt meer dan 7 jaar. Duwoners vindt dat voor afstuderende huurders ook een oplossing moet worden gevonden. 5) U stelt voor dat een woningzoekende tot op het laatste moment zijn reactie kan intrekken en op een andere woning kan reageren. We vragen ons af hoe dit de transparantie en overzichtelijkheid voor het woningzoeken (zoals slaagkans) zal beïnvloeden. Omdat men maar op één woning tegelijk mag reageren verwacht Duwoners dat studenten inderdaad regelmatig en op het laatste moment zullen switchen van keuze. We zouden graag deze regel willen evalueren na een half jaar, om te kijken of dit goed uitpakt.
2 6) Er wordt gesteld dat een student moet ingeschreven zijn bij een onderwijsinstelling van desbetreffende regio. Dit beperkt de flexibiliteit en kan frictie opleveren bij mensen die gaan verhuizen naar een andere stad en die bijvoorbeeld langdurige stages lopen of veldwerk verrichten en nog niet hebben kunnen/willen (financieel!) inschrijven bij een nieuwe onderwijsinstelling in de regio. Deze mensen hebben dan niets aan hun inschrijfduur bij SWW. En vervolgens over hoofdstuk3: 7) Duwoners heeft eerder aangegeven niet erg positief over de DUWO website te zijn: veel informatie is onvindbaar en de website is niet erg logisch opgebouwd. Krijgt in navolging van de SWW de DUWO website ook een facelift? Heeft de werkgroep die zich met de restyling van de website zou bezighouden al aanbevelingen gedaan voor de nieuwe website? 8) Er wordt gesteld: "Een woningzoekende betaalt eenmalig € 35,- en is daarvoor gedurende zijn volledige studietijd ingeschreven." En vervolgens: "Na zes jaar wordt een woningzoekende automatisch uitgeschreven". Wat gebeurt er als iemand langer dan 6 jaar staat ingeschreven, maar nog steeds studeert? 9) Waarom wordt het inschrijftarief verhoogd van 30 naar 35 euro? 10) Wat bedoelt u met de ‘motor’ van de website van SWW incorporeren in de eigen websites van de woningcorporaties? 11) Wanneer u zegt dat inschrijven alleen maar mogelijk via de website van DUWO, spreekt u dat meteen in de volgende zin weer tegen. Kunt u uitleggen wat u hiermee bedoelt? 12) U stelt dat een woningzoekende wekelijks mag reageren op één woning en geen aanbod mag hebben openstaan. Geldt dit voor alle woningen die binnen het SWW worden aangeboden, of alleen voor maar voor woningen van één bepaalde woningcorporatie. Welke afspraken zijn hierover gemaakt met andere woningcorporaties? 13) U stelt dat in bepaalde perioden en in bepaalde complexen voorrangsregels van kracht zijn. Welke complexen zijn dat en welke voorrangsregels zijn van kracht en wanneer zijn deze ingevoerd? Dit punt zullen we herhalen in ons advies hieronder. 14) U wilt periodiek een overzicht tonen van de verhuurde woningen. Duwoners zou dit willen specificeren tot minimaal een wekelijks overzicht. Immers als het doel is om het verhuurtraject transparanter te maken, dan moet dit continu zichtbaar zijn voor woningzoekenden.
Duwoners
–
Eerste
Ringdijkstraat
10,
1097
BC
Amsterdam
–
[email protected]
–
0208910809
–
www.duwoners.nl
3 Hieronder volgt een voorlopig advies van Duwoners over de beleidswijzigingen omtrent huurbeleid in het kader van StudentenWoningWeb. 1) Minimale leeftijd 16 jaar. U stelt dat studenten zich kunnen inschrijven vanaf 16 jaar. Uit de rest van deze paragraaf lijkt u ook scholieren te bedoelen en woningzoekenden die nog niet studeren. Klopt dit? Of bedoelt u alleen aanstaande studenten die in het komende studiejaar gaan studeren. En hoe verhoudt dit zich tot de eis dat men ingeschreven moet zijn bij een onderwijsinstelling van de regio waar men wil gaan wonen? Er wordt gesteld dat voor ‘bollebozen’ een uitzondering wordt gemaakt (‘maatwerk willen bieden’). Kan DUWO aangeven wat hiervoor de criteria zijn? Aangezien DUWO voorstelt de inschrijfduur te limiteren tot 6 jaar, heeft een vroege inschrijving ook nadelen: een kortere periode waarop gebruik gemaakt kan worden van een toewijzing via SWW. Woningzoekenden die zich vroeg inschrijven en die door een langere schoolperiode ook later gaan studeren hebben grotere kansen op woningen dan jongere woningzoekenden, maar kunnen daarentegen ook weer korter gebruik maken van SWW. Duwoners weet niet of dit de juiste aanpak is, wellicht is het criterium inschrijfduur als student rechtvaardiger, zeker als men jonge ROC-ers en HBO-ers dezelfde kansen wil geven als later studerende WO-ers. Dit zou nader onderzocht moeten worden. 2) Coöptatie en particuliere verhuur via SWW Onzelfstandige en particuliere woningen kunnen voor zowel studenten als niet-studenten bedoeld zijn, en door deze alleen via SWW aan te bieden, kan dit woningaanbod onttrokken worden aan de reguliere woningmarkt. Veel niet-studerende woningzoekenden zullen wellicht niet op het idee komen om bij SWW te kijken voor woningen. Sterker nog volgens de huidige regels hebben niet-studerende woningzoekenden überhaupt niets bij SWW te zoeken, omdat men moet aantonen dat men inderdaad studeert. De voorwaarde dat men bij SWW moet inschrijven sluit ook een deel van de potentiële nieuwe huurders uit, bijv wanneer deze de maximale inschrijfduur overschreden hebben. Duwoners pleit ervoor dat de voorwaarden die gelden bij huidige instemmingen in het nieuwe systeem gewaarborgd blijven. Ook wil Duwoners vermelden dat coöptatie niet alleen bij studentcomplexen voorkomt, maar bijvoorbeeld ook bij woongroepen, dus de regel dat een kandidaat ingeschreven moet zijn bij SWW kan niet aan alle complexen van DUWO opgelegd worden. Duwoners eist dat DUWO met exacte lijsten komt welke woningen wel en welke niet in SWW zullen worden opgenomen, en deze uitvoerig bespreekt met zijn huurders. Alleen op deze wijze kan worden voorkomen wordt dat de bestemmingen van woningen zonder instemming van de bewonerscommissie of de desbetreffende huurdersorganisatie worden gewijzigd. Ook is Duwoners bezorgd over de positie van niet-studerende woningzoekenden, hoe blijven zij toegang houden tot woningen van DUWO, waar geen campuscontract voor geldt? In Delft wordt de Kamerwinkel opgeheven, welk loket blijft dan voor deze categorie van woningzoekenden open? 3) Behoud inschrijfduur Het voorgestelde volgt uit de grondgedachte dat inschrijfduur bepalend is voor eventuele toewijzing van een woning. Zoals wij eerder aangaven weten we niet of dit de meest rechtvaardige oplossing is. 4) Maximale inschrijfduur Duwoners
–
Eerste
Ringdijkstraat
10,
1097
BC
Amsterdam
–
[email protected]
–
0208910809
–
www.duwoners.nl
4 Een maximale inschrijfduur van zes jaar betekent dat mensen die een dubbele studie doen, een (volledige) WO-opleiding na een HBO-opleiding doen, of om een andere reden een langere studieduur hebben, in een latere fase geen gebruik meer kunnen maken van SWW. Zeker voor studenten die gaan verhuizen naar een andere stad kan dit nadelige consequenties hebben. In het kader van de transparantie zal de tekst van de hardheidsclausule voor iedereen makkelijk toegankelijk moeten zijn. Wat zijn de exacte criteria waardoor iemand recht zou kunnen hebben op één of meerdere extra jaren inschrijving? Mag men zich bijvoorbeeld uitschrijven bij onderbreking of tijdelijk stoppen van de studie en daarna opnieuw inschrijfduur opbouwen? Als iemand een langere inschrijfduur heeft gekregen door de hardheidsclausule heeft deze dan ook een meer kans op toewijzing? We vinden dat het hanteren van een maximale inschrijfduur alleen maar om het woningzoekendenbestand te beperken, geen goede reden. Er zijn andere methodes die net zo doeltreffend zijn om bestanden op te schonen. We denken hierbij onder andere aan de jaarlijkse controle die DUWO verricht om te kijken of iemand bij een onderwijsinstelling staat ingeschreven. 5) Hanteren van sancties Duwoners vindt het onnodig om een sanctie op te leggen op het niet reageren op een aanbieding. Niet reageren kan simpel worden beschouwd als een 'nee'. Bovendien zal het geregeld voorkomen dat een student buiten zijn schuld niet op tijd kan reageren. Deze woningzoekende wordt dan buitensporig gestraft. 6) Inschrijven vanuit het buitenland Duwoners zou dit graag met u willen bediscussiëren. Wij denken dat onderwijsinstellingen ook zelf hun verantwoordelijkheid moeten nemen om huisvesting van buitenlandse studenten te garanderen. Wij vragen ons af of woningcorporaties uit eigen beweging al een voorrangsbeleid zouden moeten ontwikkelen, gezien de hoge woningnood bij Nederlandse studenten. Buitenlandse studenten hebben nu extra kansen door het voorgestelde postcodecriterium (zie 7) en de mogelijkheid van gegarandeerde huisvesting via Short Stay Housing, naast de mogelijkheid van SSW. 7) Postcodecriterium Hoewel Duwoners begrip kan opbrengen om woningzoekenden die ver weg wonen een hogere kans te geven op toewijzing dan woningzoekenden van dichtbij, vinden we het voorgestelde beleid te grillig en niet altijd even eerlijk. We zijn ook benieuwd welke afspraken er zijn gemaakt met onderwijsinstellingen. En wat er precies wordt bedoeld met “omdat het om een criterium voor de student gaat en dus onafhankelijk zou moeten zijn van specifieke afspraken met een onderwijsinstelling”? Iemand die 4.5 uur per dag moet reizen krijgt nu geen voorrang en iemand die 5 uur per dag moet reizen wel. Of wordt met de reistijd van 2.5 uur zowel de heen- als de terugreis bedoeld? Waarom gelden er voorrangsregels van 1 juli tot 31 december en daarbuiten niet? En waarom zijn de regels wel voor een aantal complexen en voor andere niet: zijn daar regels voor te geven of is het historisch zo gegroeid (en gelden deze regels dus nu al). Worden bij coöptatie de bewoners die moeten kiezen ook geconfronteerd met deze regel? Met andere woorden: kunnen bewoners niet geheel vrij kiezen wie ze als medebewoner willen, maar wordt het aanbod bepaald door de reistijd van de kandidaten? We voorzien problemen voor studenten die bijvoorbeeld voor korte tijd verhuizen naar een andere ver gelegen stad of andere studenten die niet 4 maanden op één adres wonen. Dit zijn een aantal zaken die nadere toelichting nodig hebben. Duwoners
–
Eerste
Ringdijkstraat
10,
1097
BC
Amsterdam
–
[email protected]
–
0208910809
–
www.duwoners.nl
5 Duwoners wil een lijst krijgen welke complexen voorrangsregels zouden gaan gelden tevens en wat deze regels per complex inhouden. Zeker voor Amsterdam is het een grote verandering in de toewijzing van woningen. Daarnaast zouden we graag de motivatie willen horen om het postcodecriterium toe te passen en vervolgens waarom er weer allerlei uitzonderingen worden gecreëerd. Dit valt moeilijk te rijmen met een zo’n uniform mogelijke aanpak van woningtoewijzing. Zijn deze regels alleen voor DUWO woningen of gelden deze ook voor andere woningbouwcorporaties? Concluderend kunnen wij op dit moment geen positief advies uitbrengen gezien bovenstaande vragen en opmerkingen. Wij zien de voordelen van een verdergaande digitalisering van de woningtoewijzing, echter er zijn nog te veel onduidelijkheden over de toewijzing van woningen in dit project. We denken dat SWW ook in de context van toewijzing van de drie categorieën woningen van DUWO (Studentenwoningen, Short Stay Housing en reguliere woningen) beschouwd moet worden. Wij hebben ernstige zorgen over de handhaving van de bestemmingen van individuele woningen en van verschillende complexen.
Met vriendelijke groet, Namens het bestuur van Duwoners,
Raymond Harder & Jeroen Creuwels
Duwoners
–
Eerste
Ringdijkstraat
10,
1097
BC
Amsterdam
–
[email protected]
–
0208910809
–
www.duwoners.nl
