GARANTIES TOT AAN DE VOORDEUR Evaluatie van het experiment Gebundelde Individuele Leningen. Auteur Gijs Hoofs

GARANTIES TOT AAN DE VOORDEUR Evaluatie van het experiment ‘Gebundelde Individuele Leningen’

Auteur Gijs Hoofs

U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

Garanties tot aan de voordeur

Voorwoord Garanties tot aan de voordeur. Deze uitdrukking gebruikt men om de situatie te beschrijven dat je met een product dat niet aan je verwachtingen voldoet, bij niemand terecht kunt om verhaal te halen of om het te ruilen. Op twee manieren is deze titel van toepassing op het onderwerp van deze evaluatie: nieuwe financieringsmogelijkheden voor de verbetering van gezamenlijke gebouwdelen van Verenigingen van Eigenaren (VvE). Allereerst is hij van toepassing vanuit het gezichtspunt van de financier. Het is lastig om leningen te verkrijgen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud van gemeenschappelijke delen. De financier vraagt vaak een garantie of zekerheid voor de aangegane verplichting. Zoals uit de rest van dit rapport zal blijken is die garantie voor de financier vaak een kwestie van ‘garanties tot aan de voordeur’. Het blijkt vrij lastig verhaal te halen bij VvE’s in herstructureringsgebieden. De eerste reden is technisch van aard en hangt samen met het juridische kader van de VvE – men koopt geen appartement, maar oefent een appartementsrecht uit. Het direct verhalen op een individuele eigenaar is onmogelijk en dient via de VvE te lopen. De tweede reden is praktisch. Vaak hebben de eigenaren in de VvE zich tot over hun oren in de schuld gestoken om hun droomhuis te kunnen verwerven. Ook dan is het lastig verhaal halen.

Garanties tot aan de voordeur is ook letterlijk bedoeld. Dan slaat het op de garantstellingen die in de VvE, gechargeerd gezegd, tot aan de individuele voordeuren van het appartement gelden en de collectieve delen van het appartementsgebouw niet. We constateren in het rapport namelijk dat we in Nederland veel producten en ervaringen hebben van de borgstelling voor individuele leningen (leningen achter de voordeur dus), maar dat voor de borgstelling voor collectieve varianten deze producten en ervaringen nog in de kinderschoenen staan. Dit rapport beschrijft de ervaringen die zijn opgedaan met een nieuw product dat daaraan tegemoet wil komen: de gebundelde individuele leningen. Enkele gemeenten en VvE’s deden ervaring op met de financiering van groot onderhoud aan gemeenschappelijke gebouwdelen via deze leningvorm. Daarbij onderzocht men of het mogelijk was om Nationale Hypotheek Garantie te verkrijgen op deze lening, zodat uiteindelijk de financiers ook de markt van het financieren van de VvE’s verder zouden betreden. Dit rapport beschrijft – onafhankelijk – het experimentverloop en de resultaten. Overigens is de inhoud van dit rapport voorgelegd aan de deelnemers en hebben zij ingestemd met de inhoud daarvan. Tot slot wil ik alle deelnemers dan ook bedanken voor de medewerking aan dit experiment. Het was voor jullie, net zomin als voor mij, van tevoren duidelijk wat uiteindelijk de uitkomsten waren. Experimenteren pur sang!

Gijs Hoofs


Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies Inleiding Probleemschets Doelstellingen Evaluatievragen Aanpak evaluatie Opbouw rapport

7 9 9 9 10 10 11

1

Aanleiding voor het experiment

13

2

De visie van de deelnemers op het probleem 2.1 Kader 2.2 Hoe denkt men over activering van VvE’s? 2.3 Motieven van afgevallen gemeenten en projecten 2.4 Voorlopige conclusies

15 15 15 16 18

3

Korte 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

19 19 19 20 21 22 23 25

4

De resultaten van de nieuwe financieringsvorm 4.1 De resultaten 4.2 Aantal deelnemers 4.3 Welke investeringen zijn getroffen? 4.4 De beoordeling van de kredietwaardigheid van de VvE 4.5 Voorlopige conclusies

27 27 27 27 28 31

5

De borgstelling door het Waarborgfonds 5.1 De resultaten 5.2 Welke afwijkingen stond het Waarborgfonds toe? 5.3 Enkele impressies over de borgstelling 5.4 Een kant-en-klaar instrument voor heel Nederland? 5.5 Welke particuliere investeringen kunnen we ontlokken met één euro? 5.6 Voorlopige conclusies

33 33 33 34 35 36 38

6

Analyse 6.1 Aanbevelingen voor het proces 6.2 De meerwaarde van het nieuwe product 6.3 De meerwaarde van de borging via het huidige model

39 39 40 41

7

Slotconclusies en aanbevelingen

45

beschrijving van de projecten Inleiding De karakteristieken van de projecten Arnhem: De betrokkenheid is erg groot en wordt goed gewaardeerd Enschede: Exelleren in VvE’s via de Stichting Stedelijk Wonen niet voor iedereen Nijmegen: Op eigen kracht verder met raad en daad Leidschendam-Voorburg: Kleinere VvE’s betekenen niet altijd kleinere problemen Voorlopige conclusies

Bijlage: Procesmodel

51


Samenvatting en conclusies Aanleiding voor het experiment In 2001 constateert het ministerie van VROM dat het in goede onderhoudsstaat brengen – maar ook houden – van appartmentengebouwen een maatschappelijk probleem is. Een probleem voor het gebouw en zijn eigenaren. Zij zijn vaak niet in staat om leningen op de kapitaalmarkt aan te trekken om de onderhoudsachterstand te financieren. Daarnaast heeft een sjofel appartementencomplex een nadelig effect op de bereikte verbeterinspanningen in de directe omgeving van het gebouw. Het achterblijven van investeringen in de eigen woning heeft bij VvE’s twee hoofdredenen: ten eerste het onvoldoende of niet functioneren van de VvE. Hierdoor vindt onderhoud van het eigen bezit pas in een te laat stadium of helemaal niet plaats. Ten tweede hebben VvE’s die redelijk functioneren problemen met de financiering. Financiering is lastig rond te krijgen omdat: - er een gebrek is aan onderpand voor het onderhoud aan de gezamenlijke bouwdelen; - financiers deze markt onvoldoende betreden; - financiers tot op dat moment alleen leningen verstrekken met individuele toeberekening aan beter gesitueerde appartementsrechteigenaren en VvE’s. Het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (SVn) ziet dit probleem ook. Het SVn beheert gemeentelijke fondsen met als oogmerk deze duurzaam aan te wenden voor volkshuisvestelijke doeleinden. Medio 2001 doet het SVn een voorstel aan het ministerie van VROM. Vanuit een triggerfonds kan het SVn aan VvE’s een aantrekkelijke en laagdrempelige financiering verstrekken. Deze bestaat uit een door het SVn ontwikkeld product: laagrentende leningen in een gebundelde vorm met individuele borgtocht, ook wel de ‘gebundelde individuele lening’ (GIL) genoemd.

Een nieuwe kijk op leningen Het SVn recruteerde de experimentpartners. Het ministerie stortte 227.000 euro in het fonds en ging met vijf VvE’s en de gemeenten Arnhem, Enschede, Groningen, LeidschendamVoorburg en Nijmegen van start. Weliswaar hadden de meeste gemeenten al ervaring met het verstrekken van – collectieve – leningen aan VvE’s voor de financiering van groot onderhoud; de ontwikkelde SVn-vorm was nieuw en het experimenteren waard vanwege de veronderstelde activerende werking. De lening is aldus een laatste zetje, waardoor de VvE weer op eigen kracht verder zou kunnen. Onder de tienduizend euro geldt een onderhandse akte als zekerheidsstelling, bij bedragen daarboven dient de vestiging van een tweede hypotheek als zekerheid voor de financier. Daarnaast, specifiek voor collectieve varianten, is toetsing van de kredietwaardigheid van de VvE noodzakelijk. De partijen wilden in deze eerste pilot ervaring opdoen met het verstrekken van leningen en het effect op het activeren van de VvE. Daarnaast deed men ervaring op hoe zwaar of hoe licht de krediettoets voor de VvE diende te zijn en welke voorwaarden en procedures noodzakelijk waren.

Tussenbalans Eind 2002 maakte de SEV een tussenbalans op. Het instrument bewees zijn waarde voor een beperkt deel van de VvE-markt. De resultaten waren onvoldoende uitgekristalliseerd om exact aan te geven welk deel. De ervaringen verdienden een vervolg. De deelnemende gemeenten gaven namelijk aan dat de borgstelling van hun deel van de investering op problemen stuitte. Twee andere conclusies waren de administratieve complexiteit en het belang van een goede lokale ondersteuning van de VvE’s in het totale verbetertraject. Om het rendement van de inspanningen uit de eerste pilot te maximaliseren, werd een vervolgfase

7

geformuleerd: het uitwerken van een VvE-financieringsproduct met Nationale Hypotheek Garantie. Deelnemers aan deze tweede fase waren de gemeenten Arnhem, Enschede, Leidschendam-Voorburg en Nijmegen.

De resultaten Door de complexiteit van de financiering en het ontbreken van voldoende zekerheden zien financiers zelden heil in het verstrekken van leningen aan VvE’s. De veronderstelling is dat de Gebundelde Individuele Lening naast het mogelijk maken van de financiering van gemeenschappelijke bouwdelen, ook effect sorteert op de activering van VvE’s. Voor deze samenvatting geven we de belangrijkste conclusies weer.

Effect op het functioneren De vraag naar een financieel product is slechts de resultante van een – redelijk tot goed – functionerende VvE. Hierdoor heeft de GIL – of enig ander financieel product – weinig te maken met het activeren van een VvE. Het maatschappelijke probleem van de slecht tot redelijk functionerende VvE’s blijft daardoor bestaan. Deze VvE’s komen op eigen kracht niet verder; hiervoor is een actieve aanpak op gemeentelijk niveau noodzakelijk. De GIL draagt wel bij aan het verder bestendigen van een onderhoudscultuur binnen VvE’s en het besef van het deelnemer zijn van een vereniging van eigenaren. Dit komt door de gebundelde vorm (er moet een zogenaamd moederbesluit zijn genomen), de verplichte meerjarenonderhoudsplanning en de storting in het collectieve bouwkrediet. Hierdoor is de GIL een goede aanvulling op het financieringsrepertoire dat VvE’s ten dienste staat (te weten: van individuele leningen tot collectieve vormen, van hypothecaire zekerheid tot onderhandse akten). Het product is goed in te zetten voor appartementsgebouwen in het middensegment van de woningmarkt, bestaande uit tien tot twintig appartementen, met een financieringsbehoefte van tien- tot dertigduizend euro per appartement. Voor kleinere complexen en lagere leningen is een individuele financiering zonder hypothecaire zekerheid aantrekkelijker. Voor grotere complexen is met een collectieve financiering effectiever en doeltreffender te werken.

Meerwaarde Nationale Hypotheekgarantie De belangrijkste meerwaarde van NHG is het solvabiliteitsvrije karakter van de geldlening voor de geldverstrekker. Indien NHG-borg op de lening van toepassing zou kunnen zijn, zou dit betekenen dat meer financiers deze markt betreden. Het experiment laat zien dat de huidige juridische kaders legitiem zijn voor uniforme maatstaven voor veilige en verantwoorde financiering op hypothecaire titel voor de individuele eigenaar-bewoner, maar wringt voor collectieve financiering. Doorgaan met het huidige model betekent dat individuele borging ondergeschikt gemaakt zou moeten worden aan een collectieve toetsing. Dit is af te raden en het is werkbaarder om andere modellen te ontwikkelen. De problematiek van VvE’s is te kenschetsen als het verlenen van financiering voor een startend ondernemer met een nieuw product. Het beoordelen daarvan is bewerkelijk en hangt sterk af van de inschatting van de ondernemerskwaliteiten en het imago van het product. De aard van de problematiek maakt dat het rendement in deze markt ‘maatschappelijk’ is. Door het nog ontbreken van een goede gestandaardiseerde achtervangconstructie en daarmee de beperking van risico’s, zullen financiers deze VvE-markt vooralsnog niet uit zichzelf betreden.

8


Inleiding Dit rapport is de evaluatie van een experiment met de gemeenten Arnhem, Enschede, Nijmegen en Leidschendam-Voorburg waar men praktijkervaring opdeed met een innovatief financieringsinstrument ontwikkeld door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (kortweg: SVn). Deze zogeheten ‘Gebundelde Individuele Lening’ (GIL) had tot doel om de financiering van groot onderhoud te vergemakkelijken en daardoor kwaliteitsverbeteringen van de gezamenlijke gebouwdelen van appartementencomplexen mogelijk te maken.

Probleemschets In Verenigingen van Eigenaren is het noodzakelijk om gezamenlijk verplichtingen aan te gaan voor het op orde houden van het bezit van de individuele eigenaar. Veel kopers kennen deze plicht van het zogenaamde appartementsrecht niet. Vaak zijn ze helemaal niet bekend met het fenomeen Vereniging van Eigenaren. We hebben toch ons huis gekocht? Zoveel mensen, zoveel wensen: individuele eigenaren verschillen in draagkracht en hebben hun eigen ideeën en motieven om zich te binden aan de collectieve besluiten die een vereniging moet nemen. Dit is een eerste spanningsveld. Collectieve besluiten komen pas na veel overtuiging en volharding van het bestuur tot stand. Als alle eigenaren vervolgens hebben ingestemd om mee te betalen aan een lekkend dak, dan blijkt dat banken niet zonder meer willen financieren. Je blijkt dan als vereniging ‘niet-kredietwaardig’ of de bank zegt dat hij geen garanties kan krijgen omdat er geen ‘onderpand’ is. Dat dak blijkt namelijk van iedereen te zijn. De geldgever zal óf leningen verstrekken aan iedereen afzonderlijk en dus individuele garanties willen, óf hij leent aan de vereniging maar wil dan harde garanties met betrekking tot de kredietwaardigheid daarvan. Of de geldverstrekker begint er gewoon niet aan. Dit is voor hem een stuk lastiger dan een standaard hypotheek.

Belangentegenstellingen: Eigenaren: “Het is vervelend als één persoon die kennelijk andere belangen heeft, zijn veto kan uitspreken over de wensen van andere – kleine – eigenaren. De emoties liepen hoog op tijdens de vergaderingen.” Grooteigenaar: “Maar de kleine eigenaren wisten waar ze aan begonnen voordat ze de woning kochten. Emoties mogen zakelijke oplossingen niet in de weg staan.”

Doelstellingen De SEV is gevraagd om dit experiment van een onafhankelijk evaluatierapport te voorzien. Het ministerie van VROM is de opdrachtgever. De doelstellingen van VROM zijn het ontwikkelen van een financieringsvorm waarbij het voor de verenigingen makkelijk wordt geld te lenen voor een onderhoudsingreep aan de gezamenlijke bouwdelen. En het stimuleren van de ontwikkeling van financiële instrumenten die, anders dan de bestaande, gericht zijn op activering van de bewoners van een vereniging. Het SVn benoemde drie doelstellingen voor haar product: - het opdoen van praktijkervaring met de GIL; - om zo tot een standaardpakket te komen van toetsing, voorwaarden en procedures waaronder de GIL zo eenvoudig mogelijk kan worden verstrekt; - en het ontlokken van substantiële private investeringen met een bescheiden overheidsbijdrage.

9

Voor de tweede fase van het experiment formuleerden de deelnemers als doelstelling het uitwerken van een VvE-financieringsproduct met Nationale Hypotheek Garantie. Concreet betekende dat het oprekken van de toetsingskaders: op welke onderdelen van de toetsing kan men geoorloofd afwijken en blijven de risico’s beheersbaar? Ten slotte wensten de in de tweede pilot deelnemende gemeenten een aanvullende doelstelling, namelijk het vereenvoudigen van de GIL waar dit mogelijk is binnen de juridische kaders. Deze doelstelling is voor de evaluatie vertaald in de vraag of het product doelmatig, goed uitvoerbaar en controleerbaar is.

Evaluatievragen Hoofddoelstelling van de evaluatie is het formuleren van een genuanceerd antwoord op de vraag: Wat is het effect van de Gebundelde Individuele Lening met borging door NHG op het realiseren van de financiering van gezamenlijke gebouwdelen? De evaluatievragen van de pilot zijn geformuleerd als: 1. Wat is het effect van de GIL op het functioneren – en mogelijke activering – van VvE’s? 2. Zijn de geformuleerde toetsingscriteria en voorwaarden voor de GIL uitvoerbaar en doelmatig? 3. Wat is het multiplier-effect dat met de inleg van 227.000 euro kan worden bereikt? 4. Onder welke voorwaarden is het mogelijk om NHG op de lening te verlenen en wat is het voordeel hiervan? 5. Waar zitten de knelpunten? 6. Welke extra afwegingen zijn noodzakelijk om de VvE’s te kunnen bedienen met NHG? 7. Wat is de toegevoegde waarde van het product GIL voor VvE’s en gemeenten?

10


Aanpak evaluatie Het kleine aantal deelnemende gemeenten en projecten aan het experiment noopt tot een exemplarische aanpak van de evaluatie. Bij een kwalitatieve beschrijving horen ook open vragen. De antwoorden die eenieder daarop gaf, zijn letterlijk in dit rapport weergegeven door citaten in de tekst “tussen aanhalingstekens” te zetten. In de letterlijke betekenis was de ontwikkeling van de GIL een experiment. Overigens, hierbij de complimenten aan de deelnemers om zo’n onderwerp zo onbevangen tegemoet te treden. In een experiment komen vele zaken werkenderweg en al improviserend tot stand. Zo ook de evaluatie. Het had weinig zin om vooraf een vaste vragenlijst op de deelnemers af te vuren. De gevolgde methode is het schetsen van de grote lijnen, welke later zijn ingevuld met de details. Om aan de waan van het citaat te ontkomen, geven we in hoofdstuk zes een samenvattende analyse. Bij het begin van de evaluatie is een tour-d’horizon gemaakt met alle belanghebbenden. Hiermee kwamen de hoofdlijnen van het experiment naar boven. Vervolgens voerden we gesprekken (via gestructureerde vragenlijsten) met de gemeenten en de bestuurders van de VvE’s. Deze gesprekken zijn vanwege de couleur locale allemaal op locatie gehouden. Waar dat mogelijk was, is ook individuele – nietsvermoedende – bewoners naar hun mening gevraagd. De openheid die men tentoonspreidde, gaf de nodige distantie tussen ‘maatschappelijke’ en ‘papieren’ werkelijkheid. Niettemin blijft het de uitdaging om beleid en realiteit met elkaar te verbinden. Oftewel, schrijven en praten over borgstellingen en garanties hebben een hoog abstractiegehalte, maar uiteindelijk draait het om de VvE in de straat.

Opbouw rapport Tot slot de opbouw van dit rapport. In hoofdstuk één beschrijven we de aanleiding voor het experiment, in hoofdstuk twee de visies op het probleem. Een beschrijving van de deelnemende VvE’s en het beleid en de aanpak van de deelnemende gemeenten komt in hoofdstuk drie aan bod. Wij geven in hoofdstuk vier de resultaten van de Gebundelde Individuele Lening weer. Aan bod komen vragen als: Welke investeringen zijn getroffen? Hoe is de beoordeling van de kredietwaardigheid verlopen? Het daaropvolgend hoofdstuk gaat in op de borgstelling van de Gebundelde Individuele Lening via Nationale Hypotheek Garantie. Wat zijn de impressies van de deelnemers en is het product generiek inzetbaar? Een analyse van de doelstellingen van de pilot komt aan bod in hoofdstuk zes. Ten slotte geven we in hoofdstuk zeven de slotconclusies en aanbevelingen.

11


1

Aanleiding voor het experiment

Het verbeteren van het functioneren van VvE’s, zeker die met minder draagkrachtige eigenaren, heeft de aandacht van de overheid. Een van de indicatoren voor een slecht- of niet-functionerende VvE is het achterblijven van onderhoud. Langzamerhand verslechtert de bouwkundige toestand van het appartementencomplex en groot onderhoud dringt zich onontkoombaar op. Niet alleen bij het wegwerken van dat achterstallig onderhoud, maar ook bij planmatig onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen is het voor de welwillende VvE-bestuurder moeilijk om de financiering te realiseren. Het in goede onderhoudsstaat brengen – en houden – van de gebouwen door VvE’s heeft niet alleen de zorg van gemeenten, ook VROM deelt deze zorg. In 2001 constateerde zij de volgende belemmeringen: het gebrek aan onderpand bij het afsluiten van een lening voor onderhoud aan de gezamenlijke bouwdelen; financiers betreden deze markt onvoldoende, onder meer vanwege de ondoorzichtige (en kleinschalige) structuur van een VvE; financiers verstrekken alleen leningen met individuele toeberekening aan beter gesitueerde appartementsrechteigenaren en VvE’s.

Samenwerkingsovereenkomst SVn en VROM Medio 2001 doet het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (SVn) een voorstel aan het ministerie van VROM. De strekking van dat voorstel is een verdubbelingsfonds van waaruit het SVn ‘laagrentende leningen’ aan VvE’s verstrekt in een gebundelde vorm met individuele borgtocht: de ‘Gebundelde Individuele Lening’ (GIL). Na de bekrachtiging van dit voorstel met een samenwerkingsovereenkomst, ligt de weg vrij tot de start van de huidige pilot. In 2002 is de samenwerkingsovereenkomst tussen het SVn en VROM beklonken en vertaald naar een eerste proefproject: het ‘VROM-verdubbelingsfonds’.

Inhoud van het experiment Met een investering van VROM van 227.000 euro zou het SVn een experimenteerbudget genereren tot een totaalbedrag van 800.000 tot 1.000.000 euro bestemd voor laagrentende VvE-leningen. Dat bedrag maakte het mogelijk dat in drie steden circa negen projecten als pilot konden meedoen. Als voorwaarde dienden deze drie steden eenzelfde totaalbedrag aan leningen te verstrekken, afkomstig uit het eigen revolving fund bij het SVn. Aldus ontstond een verdubbelingsfonds van maximaal twee miljoen euro. Dit gaf voldoende financiële ruimte om in de eerste fase van het experiment (van februari 2002 tot oktober 2003) te bepalen wat op basis van praktijkervaringen de productspecificaties van een GIL zijn. Tevens kon ervaring worden opgedaan met een te ontwikkelen toets voor de beoordeling van de kredietwaardigheid van VvE’s en hun leden. Het SVn droeg zorg voor de werving van pilotpartners, te weten de gemeenten die op hun beurt de appartementencomplexen en VvE-besturen aandroegen. De systematiek van het verdubbelingsfonds maakte dat gemeenten garanties op het VROMdeel van de uitgezette leningen moesten geven. De deelnemende pilotgemeenten gaven aan dat dit voor hun deel van de lening problematisch was. Het was niet de intentie een nieuwe ‘gemeentegarantie’-structuur te hanteren. Hiervoor zocht men naar een andere oplossing. In overleg met het SVn en de deelnemende gemeenten deed het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) aan VROM een voorstel voor verlenging van het experiment. Het WEW gaf aan te willen onderzoeken of Nationale Hypotheek Garantie (NHG) op de – verbeterde – GIL mogelijk is. De SEV maakte in november 2002 een tussenbalans op.1

1

13

De Gebundelde Individuele Lening. Een tussenevaluatie. SEV, november 2002.

De tweede fase: mogelijkheden voor borgstelling via de NHG Tegelijkertijd verscheen een rapport naar het functioneren van de appartementenmarkt in Nederland.2 De onderzoekers signaleren dat financiering van het onderhoud aan de gezamenlijke bouwdelen niet te realiseren is. Deze deskundigen spraken de zorg uit voor het verbeteren van het functioneren van VvE’s, zeker kleine verenigingen (vijf tot vijftig appartementen), verenigingen met minder draagkrachtige eigenaren en oudere (vooroorlogse) VvE’s. De aanbevelingen betroffen maatregelen om eenvoudige, collectieve financiering van onderhoudswerkzaamheden te ontwikkelen. Het aanbod van het WEW én de resultaten van het rapport waren voor VROM reden om het experiment een tweede fase te laten ingaan. Het Waarborgfonds werd als participant aan het experiment toegevoegd. Het SVn kreeg opdracht om nieuwe deelnemers te vinden voor een pilot met als doelstelling het uitwerken van een VvE-financieringsproduct met Nationale Hypotheek Garantie. Ten slotte haakte in de zomer van 2004 ook VvE Belang aan, om vanuit haar positie als belangenvereniging voor VvE’s de toekomst van het ontwikkelde product mee te helpen vormgeven. Deze tweede fase liep uiteindelijk van oktober 2003 tot december 2004.

2

Koopappartementen in Nederland. Laagland’advies, 2002.

14


2

De visie van de deelnemers op het probleem

In deze evaluatie heeft iedere deelnemer zo zijn eigen kijk op de knelpunten bij het activeren van slapende VvE’s. In dit hoofdstuk geven we een weergave van hun visies. Speciale aandacht ook voor de visie van de deelnemers die gedurende het experiment zijn afgevallen.

2.1 Kader Bij aanvang van het experiment zijn door het SVn zes gemeenten geworven voor de pilot, te weten Arnhem, Den Haag, Enschede, Leiden, Leidschendam-Voorburg en Nijmegen. Uiteindelijk haakten Den Haag en Leiden af. In hoofdstuk drie zoomen we verder in op de projecten van de uiteindelijk deelnemende gemeenten. In onderstaande tabel zetten we de gegevens voor de deelnemende gemeenten op een rij. Gemeente

Percentage koop

Arnhem

Percentage particuliere sector 54

Percentage VvE’s

Gemiddelde grootte VvE

Aard VvE

35

Percentage particuliere huur 20

n.b.

24

61

34

27

n.b.

n.b.

Enschede

55

42

13

n.b.

n.b.

Leiden Leidschendam -Voorburg

61 70

44 54

17 16

n.b. 73

Nijmegen

51

37

14

n.b.

n.b. 3-6 sterk doorgesplitst 12-24

Vooroorlogse voorraad: boven/benedenwoningen; Naoorlogs: portieketage-, galerijwoningen en maisonettes Zeer divers, voor- en naoorlogs Jaren ’60/70 portieketagewoningen Naoorlogs: portieketage Jaren ’30 en jaren ’60/70 portieketagewoningen Jaren ’50/60 bezit

Den Haag

Tabel 1 Eigendomsverhouding particuliere woningvoorraad (Bron: WBO 2002 en eigen gegevens gemeenten). Opvallend is dat op een uitzondering na, de gemeenten niet direct een beeld hebben van het aantal VvE’s in hun particuliere woningvoorraad. Opvallend zijn de hoge percentages particulier bezit in Leidschendam-Voorburg, Leiden en Den Haag (70 resp. 61%). Bijna driekwart van het bezit in Leidschendam-Voorburg bestaat uit VvE’s (73%). Waarschijnlijk geldt zo’n hoog percentage ook voor de gemeente Den Haag. Net zoals in Leidschendam-Voorburg bestaat de vooroorlogse voorraad uit Haagse portieken met kleine VvE’s. In Leiden zal het percentage VvE’s lager liggen vanwege de vele monumentenpanden. Het percentage particuliere huur (al dan niet in VvE’s) is groot in Den Haag en Arnhem. Van de Arnhemse situatie weten we dat de uitponding van deze complexen leidt tot extra complicaties bij het activeren van particulier bezit. Leidschendam-Voorburg en Den Haag kennen een oud particulier bezit: een substantieel deel is gebouwd in de jaren twintig en dertig. Het vooroorlogse bezit in Arnhem betreft de boven- en benedenwoningen. Concluderend kan men stellen dat de particuliere woningvoorraad zelfs bij het kleine aantal deelnemers reeds zeer divers van samenstelling en aard is.

2.2 Hoe denkt men over activering van VvE’s? De veronderstelling van dit experiment is dat de VvE met een eenmalige impuls op eigen kracht verder kan. Deze impuls dient dan wel te zijn ingebed in een gecombineerde aanpak die betrekking heeft op organisatie, onderhoudsbeleid en financieel beleid. In de samenwerkingsovereenkomst tussen het SVn en VROM is te lezen dat gemeenten er niet altijd toe

15

komen om VvE’s de vereiste ondersteuning op die drie gebieden te geven. Het verdubbelingsfonds zou een extra trigger zijn in de bewustwording van de noodzaak en het verstrekken van laagdrempelige stimuleringsleningen. We vroegen de verschillende actoren bij aanvang van het experiment naar hun visie hierop. In het tekstkader hieronder geven we de meningen weer. De rode draad in de verschillende visies is dat financiering pas als laatste probleem aan de orde komt. Eerst dient het bestuur en beheer te zijn geregeld.

Visies op de veronderstelling: Gemeente: “De problemen kun je herleiden tot 60% sociale problemen, 30% bouwkundige problemen en 10% financiële problemen.” Gemeente: “Bij ons kun je de VvE’s in twee klassen indelen. Klasse een wordt bewoond door ouderen. Klasse twee wordt bewoond door studenten en starters. Met beide kom je niet verder. Ouderen hebben van hun appartement hun paleisje gemaakt en zien de noodzaak van onderhoud niet in. Daarbij komt nog dat ze sowieso op latere leeftijd niets meer willen. Jongeren hebben zich in de schulden gestoken om een woning te bemachtigen en gebruiken het huis als springplank naar wat beters. Met de VvE als rechtspersoon is het lastig kersen eten.” Bestuurder-bewoner: “Ik ben de ayatollah van de groep. Je moet altijd achter de mensen aan. Zonder dat komt er niets van terecht. En vergeet niet om alles in eigen hand te houden. De vele tussenschijven bij de financiering zijn een crime. Waarom geen een-op-een relatie met het SVn?” Beheerder: “Professioneel beheer. Daar voorkom je alles mee. Ook de financiën.” Bewoner: “Ik weet niet of banken niet willen financieren. Maar het zou onterecht zijn indien de VvE goede voornemens heeft.” Intermediaire organisatie: “Autoriteit kweken en exploitatieperspectief bieden als bestuurder. Dan breng je een onderhoudscultuur aan. De rest is dan peanuts.” Belangenorganisatie: “De eigenaar van een appartementsrecht weet vaak niet dat hij rechtens lid van een VvE is en beseft niet wat het lidmaatschap daadwerkelijk betekent. Voorlichting dus.” Bank: “In de kern draait het om – zicht op – waardeontwikkeling.”

2.3 Motieven van afgevallen gemeenten en projecten Tijdens de pilot hebben twee gemeenten serieuze interesse getoond, maar uiteindelijk trokken zij zich terug. Met deze gemeenten is een telefonisch gesprek gevoerd om de redenen van afhaken te achterhalen. Den Haag: geen geschikte projecten, is financiering wel het hoofdprobleem? De gemeente Den Haag3 gaf als belangrijkste reden op dat men binnen de korte tijd geen geschikte projecten voor het experiment kon vinden. Een andere belangrijke reden was de voorwaarde aan de deelname: het verdubbelingsfonds vergde een even grote storting van de gemeentelijke SVn-gelden in het fonds als de bijdrage van het ministerie van VROM. Dat stuitte op bezwaren aangezien men in Den Haag ervoor heeft gekozen deze gelden volledig onder te brengen bij NV Woningbeheer4. Den 3 4

Het gesprek is gevoerd met Pieter Janssen, dienst Stedelijke Ontwikkeling afdeling Woningzaken. Dit is een intermediaire organisatie die werkt aan de verbetering van vastgoed in stedelijke gebieden met versnipperd, veelal heterogeen bezit zoals VvE’s. Woningbeheer werkt met en voor gemeenten, corporaties, vastgoedbeleggers en particuliere eigenaren.

16


Haag kent aflopende programma’s voor particuliere woningverbetering, de onderhoudsstimulering stopt eind 2005. Op de vraag hoe men aankijkt tegen het functioneren en de kwaliteit van de VvE’s in de eigen stad, is men van mening dat men de zaken redelijk op orde heeft. Niettemin ontwikkelt men nieuw beleid voor de particuliere woningverbetering. Ten slotte wijst de gemeente op de lange procesduur: dat er tussen het activeren en het opleveren tweeënenhalf tot drie jaar zit, is heel normaal. Kern is de bewustwording, niet de financiering. Nadat bewustwording is bijgebracht, gaat het erom de structuur en continuïteit van VvE’s te waarborgen en een onderhoudscultuur bij te brengen. In het totale proces duurt dit het langst (schatting: twee jaar). Is dit eenmaal op orde, dan gaat het om ‘snelheid van werken’. Na dit stadium kun je de financiering in een half jaar rond hebben als je als partij adequaat reageert. Leiden: capaciteitsproblemen en verborgen problematiek De gemeente Leiden5 geeft als belangrijkste reden op de onvoldoende capaciteit binnen het ambtelijke apparaat voor de begeleiding van de pilot. Er is nog wel intern aandacht gevraagd voor het probleem van de VvE’s, de verantwoordelijk wethouder kent echter andere prioriteiten toe en heeft het onderwerp ‘geparkeerd’. In het meerjarenplan van het college komt dit onderwerp niet voor. Leiden heeft andere beleidsprioriteiten zoals: monumenten, studenten en het Rembrandt-jaar. Men merkt op dat andere, zichtbaardere problemen politiek beter scoren. Wellicht is Leiden slachtoffer van haar eigen successen. Het tot voor kort uitgevoerde stadsvernieuwingsbeleid had al vroeg speciale aandacht voor complexe particuliere woningverbetering. De complexiteit bestond uit de gecombineerde aanpak van sterk versnipperd bezit: individuele woonhuismonumenten waar zowel subsidies als financieringsfaciliteiten werden ingezet (Leiden heeft de hoogste dichtheid monumentenpanden van Nederland). Deze aanpak was zeer succesvol. Het bezit in de stad is over het geheel genomen redelijk van kwaliteit met enkele negatieve uitschieters. Hierdoor komt men de VvE’s niet als een structureel probleem tegen. De gemeente Leiden ziet absoluut het belang in van een nieuw financieringsproduct voor VvE’s. Wel relativeert men de effecten door te wijzen op de ervaringen met de verstrekking van zachte leningen voor bijvoorbeeld het Opplussen van woningen en het treffen van energiebesparende maatregelen in de particuliere woningverbetering. VvE’s meldden zich niet, ondanks gerichte oproepen en publiciteit. Sowieso maken particulieren weinig gebruik van laagrentende leningen. Op de vraag hoe men aankijkt tegen de kwaliteit en het functioneren van VvE’s, noemt men het ‘Luifelbaanproject’. In Leiden-Zuidwest staan veel middelhoge portiekflats, soms op een winkelstrip. Particuliere nieuwbouw betekent een upgrading voor de winkelstrip aan de Luifelbaan; ook de grootgrutter vernieuwt zijn winkel. Men vraagt zich af wat de rest van de particuliere eigenaren (gemengde VvE met winkel en deelverenigingen per portiek) aan de overzijde van de straat zal doen. Lukt het om in het kielzog van de upgrading deze VvE’s mee te trekken? Men volgt de ontwikkelingen met belangstelling.

De marketing van VvE-beleid: Beleidsmedewerkers bij gemeenten: “Je ziet gewoon dat de kwaliteit van VvE’s geen issue is. Mijn memo moest het opnemen tegen investeringen voor het komende Rembrandt-jaar. Dat gaat over de verborgen potenties van onze stad. Daar scoort de wethouder op. Nou, ik zou de VvE’s eerder verborgen problematiek willen noemen.” “Het dualisme zorgt er wel voor dat de betrokkenheid afneemt. De wethouder heeft de problematiek wel in de gaten – wel lage prioriteit hoor – maar de raad ziet helemaal geen problemen.” “Je moet de problemen en de wethouder op een voetstuk plaatsen. We betrekken hem er nadrukkelijk bij.” 5

17

Het gesprek is gevoerd met Peter de Vos, servicepunt Bouwen en Wonen van het Stadsbouwhuis.

Afgevallen projecten Tijdens de pilot is alleen het project Herenstraat uit Voorburg afgevallen. Men vroeg een lening aan voor herstel van het dak van een gemengde (wonen boven winkels) VvE met monumentenstatus. De belangrijkste reden voor het afvallen was de ‘plotselinge’ inbreng van eigen middelen. Toen tijdens de pilot het bovenste appartement werd verkocht, veranderde dit de uitgangssituatie. Aangezien iedereen zich verantwoordelijk voelde (winkel stelde zich ook coöperatief op) had men geen trek meer in langer wachten. Men koos voor boter bij de vis om meteen aan de slag te gaan en was daar kennelijk nu toe in staat.

2.4 Voorlopige conclusies - Een goed zicht van gemeenten op de omvang van de VvE-voorraad lijkt te ontbreken. - De overeenkomst tussen particuliere woningverbetering met individuele eigenaren en woningverbetering met VvE’s is dat beide twee fasen kennen. Een voortraject van bewustwording (het ‘willen’ ontwikkelen), en een financieringstraject (‘in staat zijn te kunnen’). Belangrijkste verschil is dat het voortraject bij de VvE’s veel langer duurt. In het voortraject leg je de basis voor het draagvlak voor een vervolg. Investeren in het voortraject levert daarom voor VvE’s veel rendement op. - De VvE-problematiek heeft weinig (lokaal) politieke prioriteit. - Door de succesvolle stadsvernieuwing is het overgrote deel van de stad op peil gebracht. Daardoor zijn budgetten opgeheven of aflopend. De VvE-problematiek heeft daarom veel weg van het ‘narooien van de stadsvernieuwing’.

18


3

Korte beschrijving van de projecten

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk schetsen wij de karakteristieken van de projecten. Vervolgens leest u de weerslag van de interviews met de gemeentelijk projectleiders en de complexbeheerders. Allereerst beschrijven we hoe de betreffende VvE zich verhoudt tot het gemeentelijk kwaliteitsbeleid en beschrijven we welk instrumentarium men inzet ter ondersteuning van de VvE. Als laatste komt de reden van deelname aan het experiment aan bod. Aan de bestuurders legden we vragen rond drie thema’s voor: het aangaan van de financiering, het ontstaan van de – bouwkundige – achterstand en het functioneren van de VvE. De tips die men gaf voor VvE’s die in de toekomst een dergelijk proces ingaan, wilden we u niet onthouden. Die volgen als laatste.

3.2 De karakteristiek van de projecten Arnhem

Enschede

Leidschendam-Voorburg

Nijmegen

Straat Bouw

Roosendaalsestraat Naoorlogs, flat

Park de Kotten Naoorlogs, flat

Koningsmantelhof Naoorlogs, flat

Aantal appartementen

28 appartementen, 3 bedrijfsruimten en garageboxen Nee (alleen koop) Nee? S 15.500

24 appartementen

Van de Wateringelaan Vooroorlogs, portieketageflat in 3 lagen 3 appartementen (halve portiek) Nee Nee S 16.000

Nee Ja, ver voortgeschreden S 16.000

S 372.000 S 240.000 Ja (Klarendal), tevens 56- Nee wijken aanpak Eigen beheer Domein (woningcorporatie) Voorzitter is Voorzitter is eigenaar/bewoner eigenaar/bewoner 34 jaar 45–50 jaar 90% 80%

S 48.000 Ja (Voorburg-Noord)

S 224.000 Ja (Actiegebied)

Eigen beheer

Extern (Hestia)

Voorzitter is eigenaar/bewoner 35 jaar 100%

Extern administratiekantoor (Hestia) 28-35 jaar 60%

“Niet tijdig onderhoud plegen. Jarenlange verwaarlozing doordat merendeel woningen van één eigenaar waren” “Ja, dan had iedereen individueel moeten financieren [via gemeentegarantieregeling met hogere rente, GH]. Stok achter de deur was dat de gemeente het geheel ter hand zou nemen en het recht op subsidie zou vervallen” Collectief onderhoudsfonds

“Er is alleen de laatste 10 jaar geschilderd. Je moet de kennis hebben. Betonrot zie je pas als de brokken er afvallen” “Absoluut niet. Dan hadden we alleen de schil gedaan. Wanneer mensen mee moeten financieren was het een stuk lastiger geworden”

“Ontbreken gezamenlijke opknapwerkzaamheden door een VvE”

Collectief onderhoudsfonds (met goede verantwoording richting SVn)

Collectief onderhoudsfonds

Gemengde VvE Uitponding? Gemiddelde investering per appartement Totaal Ligging gemeentelijk aandachtsgebied Beheer Bestuur Gem. leeftijd bewoners Deelname aan laatste 3 vergaderingen Reden onderhoudsachterstand volgens bestuurder

Was het zonder lening ook gelukt?

S 50.000 optioneel aan:

Nee Nee S 14.000

“Uitponding en grooteigenaar/verhuurder heeft jarenlang weinig tot geen onderhoud uitgevoerd” “Nee, veel jonge eigenaren “Ja, maar dan zou het met weinig overwaarde minder grondig aangepakt die al redelijk maximaal worden en financieel een in de financiering zitten. stuk moeilijker zijn te Een tweede hypotheek realiseren” wordt door veel mensen als negatief ervaren en kan vaak ook niet worden verstrekt.”

Tabel 2 Gegevens deelnemende VvE’s (Bron: Gegevens van betreffende beheerders).

19

24 appartementen

Collectief onderhoudsfonds

3.3 Arnhem: De betrokkenheid is erg groot en wordt goed gewaardeerd Op de VvE in de Roosendaalsestraat rustte een aanschrijving. Niettemin blijft de interne besluitvorming traag. De geïnterviewde bestuurder merkt op: “Ons vorige bestuur is jarenlang bezig geweest met het zoeken naar een juiste financieringsvorm, terwijl de toestand van het gebouw steeds verder achteruit ging.” Nieuwe bezems vegen schoon, de nieuwbakken bestuurder stelt meteen orde op zaken: “Toen ik als nieuwe bewoner de kar ben gaan trekken was het eerste doel inzichtelijk krijgen wat het precies ging kosten. Dat was men vergeten te doen.” De keuze voor de GIL is niet bewust gedaan, er zijn geen leningsvormen tegenover elkaar gezet: “Dat de gemeente toen met het SVn op de proppen kwam was gunstig. De voorwaarden van het SVn, zoals boetevrij aflossen en vooral een rente van 1,5% gaf de doorslag.” Men is zeer tevreden over de gemeente. Vooral de persoonlijke betrokkenheid en de vlotte afhandeling worden geroemd. Het vervolg verloopt hierdoor ook vlot. Op 1 juni zijn de facturen verstuurd en in oktober heeft bijna iedereen betaald (99,5%). De belangrijkste knelpunten liggen meer in de besluitvaardigheid van de VvE en de onbekendheid met het proces dan in de financiering. De natuurlijke aanspreekpersoon zoekt de VvE bij de gemeente, anders dan bij het hypotheekkantoor, bank, beheerder of notaris. Op de achtergrond speelt natuurlijk mee dat de gemeente zowel subsidieverstrekker als dreiger is. Door de aanschrijving trok de gemeente het initiatief naar zich toe om het VvE-bestuur beter te laten functioneren. Als we vragen naar de hartekreet, antwoordt de bestuurder dat het SVn ook eisen aan ‘het verbouwingsplan’ dient te stellen. Op die manier wordt ervoor gezorgd dat er “een goed onderbouwd verhaal ligt, zodat iedere bewoner uiteindelijk ziet wat hij voor zijn geld krijgt.” Als tips voor andere VvE’s wijst de bestuurder op de ontvangen steun en toeverlaat van de gemeente.

Noodzaak actieve aanpak: Bewoner: “Wat mij stoort is dat de goeden onder de kwaden lijden. Wij hebben ons portiek netjes op orde. Spreken elkaar ook aan als er een lamp kapot is of vuilnis ligt. Maar verderop, daar interesseert men zich voor niets. Dat is niet goed voor onze straat.” “Volgens mij is het voor de gemeente heel eenvoudig. Je ziet gewoon te veel bordjes ‘te koop’ voor de ramen hangen. Het is net een duiventil. Daar zouden ze wat aan moeten doen.” Bewoner-bestuurder: “Je moet het [onderhoud] actief onder de aandacht van bewoners brengen. Die zeggen altijd dat het wel meevalt. Ik liet digitale foto’s maken van onze gebreken. Die vergrootte ik dan anderhalf maal anderhalf. Erbij twee financieringsmodellen. Zien was toen doen geloven. Zelfs negentigjarigen overtuig je daarmee.” Gemeente-ambtenaar: “Je weet gewoon dat er iedere dertig jaar groot onderhoud aankomt. Je kunt je daar als gemeente heel goed op instellen met je beleid. Hier houden wij een lijst bij met VvE’s die dertig jaar geleden zijn gebouwd. Zo kun je daar actief op inspringen.” Bestuurder: “Eigenlijk is het een wonder dat we er als bestuur zijn uitgekomen. Je moet wel van heel veel markten thuis zijn. Behalve bouwkundig expert moet je ook nog goed kunnen onderhandelen en financieel onderlegd zijn. Natuurlijk kun je dat van buiten inhuren, maar hoe beoordeel je die voorstellen dan? Als er ergens een informatie- en uitwisselingspunt voor bestuurders was of je zou je bijvoorbeeld kunnen laten coachen zou dat een uitkomst zijn.”

Gemeentelijke aanpak Arnhem kent een lange traditie in de stadsvernieuwing. De gemeentelijke ondersteuning bij de particuliere woningverbetering is zeer intensief en ver ontwikkeld. Dit

20


project ligt in de oude stadsvernieuwingswijken waar de gemeente een zogenaamd VvE-scenario toepast. Dit betekent gratis deskundige ondersteuning (architect, constructeur, gemeente) tot aan de besluitvorming binnen de VvE. Verder is er VvEbeleid in het kader van ISV in Malburgen in Arnhem-Zuid. Op 1.200 particuliere woningen zijn 500 VvE’s in naoorlogse portiekflats te vinden. Presikhaaf is als nieuw actiegebied (voor ISV-II) benoemd: de 800 uitgeponde appartementen stellen weer hele nieuwe opgaven. Er is veel ervaring opgedaan met een specifieke VvE-aanpak. De gemeente zet nadrukkelijk in op het voorkomen van problemen en ontwikkelt actief beleid. Bijvoorbeeld door het in kaart brengen van alle VvE-complexen die dertig jaar geleden zijn opgericht. Uit ervaring weet men dat deze VvE’s tegen problemen gaan aanlopen (immers, het eerste grootonderhoud dient zich aan). Bij deze pilot zijn drie ambtenaren betrokken. Een ambtenaar richt zich specifiek op de contacten met de VvE en verzorgt ook de voorlichting. De tweede verzorgt voor de eigenaren de financiële afwikkeling en bemiddelt in de eventueel daarbij ontstane schuldhulpsaneringstrajecten (een-op-eenklantcontacten). De derde persoon richt zich op de beleidsontwikkeling. De projectselectie voor deze pilot is niet met een speciale visie gedaan. Vanwege de tijdsdruk is een project ‘uit de productie getrokken’. Sinds jaar en dag verstrekt Arnhem leningen aan individuele eigenaren onder de vlag van een moederbesluit. De maandbetalingen int de VvE via de servicekosten en betaalt deze door aan de bank. Voorwaarde is wel dat alle leningen via één bank lopen. De VvE is dus op grond van het moederbesluit verantwoordelijk voor tijdige betaling. Arnhem heeft een eigen risicofonds voor VvE’s dat men vult door het heffen van een opslag van 0,35% op de leningen. Het opdoen van ervaringen met de garantiestelling van het NHG was voor Arnhem reden om te participeren in de pilot. Als op deze manier de gemeentelijke garantieregeling zou kunnen worden afgeschaft, is dat de grootste winst. Hiermee kan de gemeente afstand nemen van haar dubbele rol (zowel trekker als financier) en kan men zich vervolgens primair richten op het voortraject (trekker).

3.4 Enschede: Exelleren in VvE’s via de Stichting Stedelijk Wonen niet voor iedereen Park de Kotten in Enschede wordt bestuurd door een zeer actieve, oudere bestuurder. Uit het interview komt een bestuurder naar voren die de touwtjes strak in handen heeft. Veel tijd wordt gespendeerd aan het bezoeken van medebewoners. Zelf geeft hij toe dat een VvE besturen alleen werkt als je dat fulltime doet: “Ik ben uit het werkproces en 60+, anders gaat het gewoon niet. Vaak heb ik gedacht ‘waar begin je aan?’ Ik zou het ook niet nog een keer doen.” Juist vanwege de zelfwerkzaamheid is het verrassend om te horen dat men veel steun heeft van Domein, de plaatselijke corporatie. De ondersteuning en werkzaamheden van SSW en de gemeente waardeert hij minder. Dit heeft te maken met de vele schakels waarlangs de communicatie verloopt en het idee dat iedere schakel tot ruis leidt en extra tijd kost. “Op een gegeven moment heb ik Stedelijk Wonen maar overgeslagen en het rechtstreeks opgelost. Kijk, mensen gaan scheiden en gaan uit elkaar. Daar doe je niets aan, maar dat maakt het wel arbeidsintensief. Maar als je een rechtstreekse draad met het SVn hebt, dan kunnen er tijdspaden worden afgedwongen. Er moet een spil zijn bij bewoners en die moet het rechtstreeks met het SVn regelen. De gemeente die denkt in weken en handelt in maanden. Woningverbetering bij ons vereist dat je je stipt en netjes aan de afspraken houdt.” Dat men vervolgens het SVn als natuurlijk aanspreekpersoon noemt, is dan niet meer dan logisch. Of de keuze van de Gebundelde Lening een positieve of negatieve invloed heeft op het proces is men stellig: de GIL is opgedrongen door de gemeente. Hierdoor heeft men niet zo’n goed beeld van de voor- en nadelen van andere leningsvormen. Ook zwart-witte bewoordingen van de bestuurder voor de NHG. Met name de niet gestandgedane toezegging dat

21

iedereen NHG zou krijgen frustreerde. Wellicht speelt ook mee dat de toetsing “rijkelijk lang [duurde], ik kreeg de indruk dat het SVn lang moest wachten voordat wat bekend was.” De voordelen van de NHG worden niet in volle omvang gezien: men oordeelt dat de halve procentpunt niet opweegt tegen het toch al aantrekkelijke aanbod van het SVn om tegen 2% geld te lenen. De manier waarop het collectief bouwkrediet ter sprake kwam, wekte wrevel. Bijna in de eindfase werd de mogelijkheid tot eigen storting in het bouwkrediet mogelijk. Doordat de servicekosten voor eenieder al waren uitgerekend, kostte dat veel administratieve moeite om ze individueel te herberekenen. Het collectieve bouwkrediet an sich wordt positief ontvangen: “je ziet meteen dat er drie oudere dames opstaan en à la minute willen storten.” Het SVn zou veel nadrukkelijker in het proces aanwezig moeten zijn, is de hartenkreet van deze bestuurder. Als tip voor andere VvE’s wijst de bestuurder op de ontvangen steun en know-how door de plaatselijke corporatie. Die weet namelijk wat particulieren willen en waar behoefte aan is. Gemeentelijke aanpak De gekozen aanpak van Enschede kwam uitgebreid aan bod in de SEV-publicatie: Particulier Woningbezit en stedelijke vernieuwing (2002), hieronder volgt daarom alleen de hoofdlijn. Overigens verwijzen wij ook naar de uitermate informatieve site van SSW: www.stedelijk-wonen.nl. Op deze site is een overzicht van alle VvE’s in de gemeente (en omliggende gemeenten) met daarbij de adresgegevens. Enschede is daarmee uniek. De gemeente Enschede heeft de praktijk uitbesteed aan de Stichting Stedelijk Wonen (SSW), een intermediaire partij die het beleid uitvoert. SSW heeft dan ook een sterk uitontwikkelde methodiek en veel ervaring met VvE’s. Omdat de VvE zichzelf aanmeldde op het juiste moment, heeft de gemeente deze geselecteerd. Enschede kent een sterke vernieuwingsdrang: bijdragen aan productontwikkeling was dan ook de belangrijkste reden voor deelname. Men zou graag de vraag beantwoord willen zien onder welke condities de geborgde GIL kan worden aangeboden.

3.5 Nijmegen: Op eigen kracht verder met raad en daad De Koningsmantelhof is een portiekflat van 24 bewoners die het VvE-beheer heeft uitbesteed aan een professionele beheerder (Hestia). Op het pand rustte geen aanschrijving; wel heeft de gemeente dit complex voorgedragen op een lijst met zevenhonderd slechte tot matige appartementen, waarbij per 1 januari 2005 de renovatie diende te zijn afgerond. De beheerder is duidelijk over de inzet van de GIL met NHG: “Als in dit geval niet via het SVN zou worden gefinancierd was er zeker geen meerderheid bij de bewoners te krijgen. De vooraf gegeven garantie dat iedereen een lening zou kunnen krijgen tegen relatief lage kosten heeft uiteindelijk de leden doen besluiten voor de renovatie te stemmen. Indien er individuele leningen [in de markt, GH] moesten worden afgesloten had een aantal leden absoluut geen financiering kunnen krijgen van de hypotheekverstrekker.” Op de vraag wat nu precies in het besluit tot financiering een doorslaggevende rol heeft gespeeld, citeren we: “met name het geboden sociale rentepercentage heeft hierbij een rol gespeeld, in combinatie met de gemeentesubsidie voor een essentieel onderdeel van de renovatiekosten.” Maar ook hier is het proces tijdrovend: “Voordat de individuele bijdragen van de eigenaren in een centraal fonds zaten, is veel tijd verlopen. Uit dit centrale fonds kon slechts zeer moeizaam geld beschikbaar worden gebracht aan de uitvoerende aannemer. Dit traject verliep dermate langzaam dat de aannemer een paar keer op het punt heeft gestaan de werkzaamheden stil te leggen totdat een termijnbetaling binnen zou komen. Waarom niet gewoon storten op de bankrekening van de VvE?” Een deel van de tijdrovendheid is terug te voeren op de laksheid van individuele leden. Het proces had te lijden van het pilotkarakter. Op de vraag of men vooraf voldoende informatie heeft gekregen om de leden te overtuigen, antwoordt de respondent: “Nee, onduidelijkheid aangezien het hier ook een zgn. pilotproject was. De mensen bij het SVn wisten soms zelf niet hoe een en ander nou ging verlopen” en

22


“Meer duidelijkheid naar de bewoners toe inzake toetsingscriteria. Veel onduidelijkheid bij bewoners omtrent de criteria van het SVn enerzijds en de gemeente anderzijds. Tijdens de VvE-vergaderingen is altijd kenbaar gemaakt dat voor iedereen een financiering mogelijk zou zijn; dit bleek in de praktijk toch niet helemaal te gelden.” Men ziet de gemeente of ‘het administratiekantoor’ als een natuurlijk aanspreekpersoon voor deze materie. Als hartenkreet uit de respondent dat de communicatie tussen het SVn en de bewoners beter moest. Er was veel onduidelijkheid over de kosten, welke voorwaarden voor financiering werden aangehouden en welke criteria de gemeente Nijmegen terzake aanhield. De aanbeveling voor toekomstige VvE’s: “Maak de financiele gevolgen van een beslissing (al dan niet renoveren) heel duidelijk en compleet, zodat bewoners weten waar ze voor kiezen en nadien niet het gevoel krijgen dat er veel extra kosten op hen af komen.” Gemeentelijke aanpak Nijmegen kent een lange stadsvernieuwingstraditie: bekend waren de verbeterwinkels in Bottendaal en Altrade. Eigenaren werden actief benaderd en met subsidie tot aanpak verleid; was men daartoe niet in staat, dan werd een actief aankoopbeleid gevoerd. Door de gunstige marktontwikkelingen en de vruchten van de stadsvernieuwingsaanpak heeft men zich als subsidiegever teruggetrokken. Nu richt men zich meer op faciliterende maatregelen om de kwaliteit op peil te houden. De aanpak voor particuliere woningverbetering is afbouwend. Naast de onverminderde inzet van het aanschrijvingsinstrument, kent Nijmegen alleen nog maar een aantal speerpunten zoals monumenten, wonen boven winkels en kamerverhuur. Appartementencomplexen zijn nog wel speerpunt, maar dan slechts in een strikt geselecteerd actiegebied beperkt tot de naoorlogse voorraad. Maar ook dit is aflopend. De kern van het beleid richt zich op het afmaken van de laatste gebieden en het voorkomen van nieuwe kwaliteitsachterstanden. Begin 2002 maakte men de overstap van subsidiegever naar advies en facilitering, met de strakke handhaving als sluitpost. De VvE’s komen – onder voorwaarden – in aanmerking voor zachte leningen en er is een apart ‘beleidsspoor’ waardoor VvE’s goed zouden kunnen functioneren. Dit bestaat uit het geven van informatie en advies en de reanimatie van slapende en stervende VvE’s. Het uitvoeren van de andere VvE-taken laat Nijmegen over aan de VvE of aan de externe partijen (zoals woningcorporaties). Nijmegen heeft in de toekomst zélf steeds minder financiële middelen. Het kan zich dan ook niet veroorloven om middelen voor naoorlogse appartementencomplexen mis te lopen. En dat was de belangrijkste reden om aan de pilot deel te nemen. Ten slotte stelt Nijmegen zich op het uitgangspunt dat na 1 januari 2005 ‘de markt’ het zelf moet oplossen. Meedoen aan de pilot betekent bijdragen aan de ontwikkeling van een goed product voor deze markt.

3.6 Leidschendam-Voorburg: Kleinere VvE’s betekenen niet onmiddellijk kleinere problemen Het complex portiekwoningen uit de jaren dertig aan de Van de Wateringelaan is onderverdeeld in een aantal kleine VvE’s. Het beheer van de VvE Van de Wateringelaan 200-202204 doen de eigen bewoners. Op het complex rustte geen aanschrijving en de gemeente heeft de VvE niet actief voorgedragen. De VvE klopte zelf op het juiste moment bij de gemeente aan voor een financieringsverzoek. Men was reeds een eind op streek, alle offertes waren al opgevraagd. Men constateerde dat de investeringskosten niet door iedereen waren op te brengen. Er was niet zo veel twijfel over het aangaan van de GIL: “Doorslaggevend was de financieel aantrekkelijke leningsvorm. Voor alle leden was het duidelijk dat deze leningsvorm de meest voordelige optie zou zijn.” Op de vraag wat nu precies de doorslag gaf voor deze vorm en niet een andere, zegt men: “Andere financieringsinitiatieven zijn bekend. Qua rentevorm is deze het voordeligst.” De Voorburgse VvE is de enige VvE waar men expliciet opmerkingen maakt over het principe van de lening: “Het principe van de lening was niet helemaal duidelijk aanvankelijk. Na

23

uitleg en persoonlijk contact met de contactpersonen van de gemeente was het allemaal wel duidelijk.” Over de voordelen van een lening met Nationale Hypotheekgarantie verwoordt de bewoner wat iedere bestuurder als antwoord geeft: “NHG heeft als voordeel vooral de optie lagere rente te ontvangen over de lening, dankzij bankvertrouwen.” Opmerkelijk is dat geen van de ondervraagde bestuurders expliciet de voordelen van de overname van de hypotheekschuld ziet. In het hierboven gegeven antwoord is het woord ‘vooral’ duidelijk over de prioriteiten van de eigenaren. De complexiteit van het proces lijkt niet in de grootte van de VvE te zitten, maar meer een gegeven van het product. De bestuurder van deze kleine VvE beoordeelt het proces als een ‘langlopend proces’ en hij is blij dat “de gemeente veel moeite voor onze VVE [heeft] gedaan.” Op de vraag waar de verbeterpunten liggen, geeft men een opmerkelijk gelijkluidend antwoord als de gemeente: “Omdat deze leningsvorm voor de gemeente ook nieuw was kan het in de toekomst op veel punten sneller. Maar dat was nu waarschijnlijk niet mogelijk vanwege het opstarten van het proces.” Ten aanzien van de krediettoets is er begrip voor het feit dat deze zorgvuldig moet gebeuren, alleen verwacht men enige ‘klantgerichtheid’: “De krediettoets verliep naar wens. Alleen de gevraagde informatie was erg gedetailleerd en in drievoud, dat kost veel tijd en moeite. Dat zou praktischer kunnen.” De bestuurder snapt niet waarom de NHG-toetsing zo lang moet duren: als referentie noemt hij het afsluiten van een hypotheek bij de tussenpersoon. Hier is het aanvragen van NHG vaak een kwestie van wat intikwerk en in luttele minuten is het geregeld. In de hoofdstukken verderop zullen we echter zien dat deze vergelijking mank gaat omdat ten eerste de GIL nog experimenteel is, maar ten tweede omdat een tussenpersoon die informatiestromen stroomlijnt, in dit proces ontbreekt. De VvE-bestuurder ziet de gemeente als een natuurlijk aanspreekpersoon. De reden daarvoor is evident: “omdat de leningaanvraag via de gemeente is verlopen.” De respondent heeft geen hartenkreet; als tip voor toekomstige VvE’s geeft hij mee: “Zorg voor betrokkenheid van alle VvE deelnemers, toezegging en geduld.”

24


Gemeentelijke aanpak Leidschendam-Voorburg kent niet zo’n verbetertraditie zoals Den Haag of Nijmegen. Niettemin lijkt de opgave in Voorburg-Noord sterk op de Haagse problematiek. Ook hier een sterk doorgesplitste woningvoorraad met over het algemeen niet meer dan drie tot zes eenheden. In ISV-I heeft men gekozen voor een gebiedsgewijze aanpak. Voorburg-Noord-Oud is een van die actiegebieden met een groot aantal woningen in een matige staat van onderhoud. Het zijn goedkope meergezinswoningen in particulier bezit (starters en kleine huishoudens). De gemeente staat een pro-actieve aanpak voor in die zin dat men zich bewust is van de kwetsbaarheid van sommige wijken. Als daar het woningonderhoud in de komende jaren achterblijft, is de kans groot dat de wijk in verval raakt. Waardoor uiteindelijk het behoud van een categorie goedkope koopwoningen in het gedrang komt. Men heeft sinds 2002 een pilotproject met een stimuleringsregeling voor een gedeelte van de wijk. De nadruk ligt op de eigen verantwoordelijkheid: het onderhoudsprobleem blijft het probleem van de eigenaar. Na een eenmalige impuls moet men op eigen kracht verder. In deze zin voert Leidschendam-Voorburg een passieve aanpak. De stimuleringsregeling bestaat uit vijf onderdelen: - voorlichting aan VvE’s; - vergoeding van de kosten voor bouwtechnische opnames en voor het opstellen van meerjaren onderhoudsplannen; - bijdrage aan de organisatiekosten van de VvE; - beschikbaarheid van laagrentende leningen voor groot onderhoud aan gemeenschappelijke delen (via het SVn); - als sluitstuk het aanschrijvingsinstrument bij achterstallig onderhoud. Het is de bedoeling deze na evaluatie uit te breiden naar de gehele wijk. Leidschendam-Voorburg kende vóór deze pilot nog geen zachte leningen-systematiek. Men wil toe naar een systeem waarbij alleen leningen worden verstrekt indien er NHG-borging mogelijk is en de plannen voldoen aan de Algemene Woning Keur. De motivatie voor deelname aan de GIL-pilot is het zoeken naar een adequaat instrument om leningen aan VvE’s te verstrekken en hiermee ervaring op te doen. Er is de gemeente veel aan gelegen om het instrument als middel voor activering van VvE’s te kunnen inzetten. Om zodoende in de toekomst meer op de achtergrond te treden en de eigenaren het heft in eigen hand laten nemen.

3.7 Voorlopige conclusies Uitgangssituatie en gemeentelijk beleid: - De verschillen tussen de lokale situaties zijn groot: van kleine, slapende VvE’s tot grote, beter georganiseerde VvE’s; van uitgeponde portiekcomplexen met een aanschrijving tot gemengde complexen waarin verhuurde objecten zitten. - De deelnemende VvE’s worden veelal bewoond door jonge mensen (gemiddelde leeftijd 35 jaar), met Enschede als uitschieter naar boven (50 jaar). Het opgegeven investeringsniveau bedraagt 16.000 euro per woning. - Het beleid en de aanpak van gemeenten verschillen: van een pro-actieve aanpak tot een passieve aanpak; van een gemeente die de uitvoering van VvE-beleid heeft uitbesteed, tot een gemeente die zelf medewerkers het veld in stuurt. Van een gemeente die de VvE bij de hand neemt tot een gemeente die stuurt op zelfoplossend vermogen en VvE’s aanspreekt op de eigen onderhoudsverantwoordelijkheid. - De overeenkomst in de verschillende aanpakken is de notie dat VvE’s op eigen kracht niet vooruit komen. Het doel is in eerste instantie wakker schudden en in tweede instantie de financiering. - In het beleid dat gemeenten voeren is te constateren dat dit ten aanzien van VvE’s aflopend is. We zien ook een verschuiving van de inzet van subsidies naar het aanbieden van financieringsarrangementen ter stimulering van eigenaren.

25

- Zonder uitzondering geven de gemeenten aan dat zij daarom willen bijdragen aan de productontwikkeling van nieuwe financieringsinstrumenten. Het mogelijk maken van financiering en de activering van de VvE: - Opvallend is de hoge opkomst van de VvE-leden bij de laatste drie ledenvergaderingen (meer dan 80%); in Nijmegen is dit minder (60%) maar nog steeds hoog. - Zonder uitzondering was het zonder GIL niet gelukt om de investeringen op het vereiste niveau te treffen. - VvE-bestuurders denken niet bewust na over de verschillende leningvormen die van toepassing zijn. Dat men al kan financieren is heel wat. - De Gebundelde Individuele Lening met NHG is voor gemeenten interessant, omdat daarmee het laatste residu van gemeentegarantie is over te dragen. Het proces: - Als natuurlijk aanspreekpersoon in het proces ziet de VvE-bestuurder in drie van de vier gevallen de gemeente, vervolgens het SVn. Waarschijnlijk heeft dit te maken met het feit dat de gemeente bij diverse stadia van het proces is betrokken (aanschrijving, subisidiëring, toetsing, vergunningverlening, etc.). Wellicht speelt ook het gedeelde belang mee: zowel de gemeente als de VvE streeft hetzelfde resultaat na: het opknappen van het bezit. - Men ervaart het proces als moeizaam en langdurig, zonder daarbij redenen te noemen. Een enkele keer noemt men als reden de besluitvorming bij het VvEbestuur en de onbekendheid van het proces. - De communicatie over het proces van financiering en toetsing zou beter kunnen zijn: twee VvE’s tonen onbegrip over de lange duur van acceptatie en toetsing. - De lage rentestand wordt als een absolute lokker gezien. De voordelen van de NHG ziet men niet volledig, slechts de halve procent rentekorting noemt men. In combinatie met de laagrentende lening is dat echter voor bewoners geen doorslaggevend argument meer.

26


4

De resultaten van de nieuwe financieringsvorm

Na de beschrijving van het proces, geven we in dit hoofdstuk de resultaten van het werken met de Gebundelde Individuele Lening weer en waar knelpunten zitten. Omwille van de privacy van de deelnemers, geven we alleen een samenvatting van de resultaten.

4.1 De resultaten In de onderstaande tabel staan de resultaten, op basis van materiaal dat ons ter beschikking is gesteld door het SVn op 1 juni 2004 (Arnhem, Enschede en Nijmegen) en 17 augustus 2004 (Leidschendam-Voorburg). De gegevens van Leidschendam-Voorburg zijn onder voorbehoud omdat de definitieve toets bij het schrijven van dit rapport (medio december 2004) nog niet bekend waren. Aantal appartementen Zelf gestort Aantal lenende klanten Totale hoofdsom verbeterlening Gemmiddelde lening per appartement Totaalbedrag NHG-borgtochtprovisie

Nijmegen 24 9 15 S 162.520 S 10.600 S 3.642

Arnhem 26 12 14 S 262.330 S 16.300 S 5.272

Enschede 24 8 16 S 169.776 S 10.600 S 5.625

Leidschendam-Voorburg 3 0 3 S 51.674 S 17.200 S 973

Totaal 77 29 48 S 646.300 S 13.675 S 15.512

Tabel 3 Financieel overzicht deelnemers (Bron: SVn, eigen bewerking).

4.2 Aantal deelnemers Opvallend is het grote aantal personen dat geen gebruik maakt van de lening van het SVn met Nationale Hypotheek Garantie. Meer dan eenderde (29 personen) heeft zelf in het collectieve bouwdepot gestort. In Nijmegen is dit te verklaren vanwege de stortingen van de groot-eigenaar. In Enschede, waar geen sprake is van een groot-eigenaar, zijn de stortingen volledig afkomstig van de individuele eigenaren. Van Arnhem is niet bekend welk deel voor rekening komt van de individuele eigenaren en welk deel van de groot-eigenaar. In elk geval betekent het grote aantal eigen stortingen dat het probleem (in deze pilot althans) niet ligt bij de financierbaarheid: uiteindelijk blijkt eenderde best een fors bedrag te kunnen besteden. De conclusie lijkt gerechtvaardigd dat het goed doorlopen van het voortraject randvoorwaarde is voor het welslagen van de financierbaarheid.

4.3 Welke investeringen zijn getroffen? In Nijmegen is de totale hoofdsom van de lening 162.500 euro. Dit betekent een gemiddelde6 lening van 10.600 euro per appartement. Het leenbedrag ligt daarmee iets boven de ondergrens die aan het begin van de pilot is afgesproken. (Onder de 10.000 euro zou kunnen worden volstaan met een onderhandse akte in plaats van de hypotheekakte.) De lening is gebruikt voor het wegwerken van betonrot en het vervangen van de roestende stalen ramen door kunststof kozijnen. De lening is gebruikt voor een groot-onderhoudsbeurt. Het gemiddelde brutojaarinkomen van de eigenaar-bewoners bedraagt 31.800 euro. In Arnhem is de verbeterlening 16.300 euro per appartement: een totale hoofdsom van 262.300 euro. De VvE bedong zelf een speciaal notaristarief voor het opstellen van de hypotheekakten. De lening is gebruikt om maatregelen te treffen ter opheffing van de aanschrijving. Het gemiddelde brutojaarinkomen van de eigenaar-bewoners bedraagt 35.000 euro. 6

27

Het betreft hier niet het rekenkundig gemiddelde, maar het gemiddelde op basis van de leningen volgens verdeelsleutel. Het rekenkundig gemiddelde zou een te laag leningsbedrag opleveren.

In Enschede bedroeg de hoofdsom 169.800 euro, gemiddeld 10.600 euro per appartement. Dit bedrag is uitgegeven aan dakherstel, betonrotbestrijding en enkele Opplusmaatregelen. Ook hier ligt het leningsbedrag iets boven de vastgestelde grens, zodat een tweede hypotheek nodig is. De bestuurders in Nijmegen alsmede in Enschede klagen over de hoogte en de kosten voor de lening. In Enschede is men erg expliciet: daar stuit de borgtochtprovisie op bezwaren. We concluderen dat de GIL bij leningsbedragen lager dan 10.000 euro op kostenbezwaren stuit. Mogelijk is zelfs dat bedrag te laag. In Enschede heeft men een oplossing getroffen voor de bijkomende kosten. Door verhoging van het leningsbedrag is deze ín de financiering meegenomen. De lening is gebruikt ter financiering van groot onderhoud. Het gemiddelde inkomen in Enschede bedraagt 33.500 euro. De VvE in Leidschendam-Voorburg had de laagste verbeterlening, 51.700 euro in totaal. Dit komt vanwege de kleine VvE. Wanneer men naar de gemiddelde lening per appartment kijkt, is het beeld omgekeerd. Met een bedrag van 17.200 euro lenen de eigenaren het meest. Hier betrof het financiering voor het wegwerken van achterstallig onderhoud aan de buitenkant. De bijkomende kosten voor de hypotheekakte zijn door de gemeente gesubsidieerd. Het gemiddelde jaarinkomen is niet bekend in Leidschendam-Voorburg. We trekken twee voorlopige conclusies. De leningen zijn gebruikt voor het wegwerken van achterstallig onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen. De leningen zijn voor het grootste deel aangegaan door personen met een jaarinkomen rond de ziekenfondsgrens (32.600 euro in 2004). De aanname dat het doeltreffender is om leningen onder 10.000 euro te verstrekken via onderhandse akten, is een juiste gebleken. Wellicht kan dat bedrag nog iets hoger worden gesteld.

4.4 De beoordeling van de kredietwaardigheid van de VvE De verstrekking van de lening verzorgde het SVn (nog even zonder borgstelling door NHG). Zij doet dit op basis van een grondige toetsing van de VvE en – bij leningen boven 10.000 euro – op basis van individuele kredietwaardigheid, door de normen van het Bemiddelend Orgaan (BO)7 toe te passen. Wanneer de toetsing van de VvE positief blijkt, kunnen – uit oogpunt van de voortgang van de lening als geheel – in incidentele gevallen de individuele normen soepeler kunnen worden toegepast. De gedachte hierachter was dat naast de negatieve risico’s van een enkele individuele toetsing er ook ‘positieve risico’s’ kunnen staan en er door het gezamenlijk besloten moederbesluit een soort morele binding is ontstaan. Ontwikkeling van toetsingscriteria Een eerste opzet voor de beoordelingscriteria van de VvE dateert uit december 2001. Deze bevatte technische, bestuurlijk-organisatorische en financiële criteria. Alhoewel het SVn toetst, delegeert men de oordeelsvorming over de technische criteria naar de gemeente. Pas na een positieve beoordeling van de techniek, toetst het SVn de overige criteria. De tweede set criteria (bestuurlijk) was op dat moment nog niet geheel uitgewerkt, daarvoor verwees men naar het procescertificaat VvE’s (SKW-certificatie, BRL 5013). In de praktijk controleerde het SVn op het verloop van de besluitvormingsprocedure. De financiële criteria (zes stuks) hadden betrekking op de aansluiting van het uitgavenpatroon met de opgestelde MOP en de noodzaak tot reserveringen voor onvoorziene kosten. Voor de toetsingscriteria van de kredietwaardigheid van de individuele leden van de VvE hanteert men de normale BO-toets. Versimpeling VvE-toetsing tot een ‘lichte toets’ Vrij snel na de eerste fase zijn de toetsingscriteria aangevuld en aangepast. Er zou sprake zijn van aansluiting bij de criteria zoals vermeld in de BRL 5013. Vrij snel 7

Het Bemiddelend Orgaan te Hoevelaken is een onafhankelijke organisatie, die kredietadviezen geeft aan diverse gemeenten in Nederland betreffende het al dan niet garanderen van financiering. De belangrijkste verschillen met de kredietadviezen die het Waarborgfonds Eigen Woningen geeft uit hoofde van NHG betreft: BO houdt wel rekening met een deel van het exploitatieresultaat bij verhuur, WEW niet; het BO is genuanceerder (positiever) bij de spaaropbrengsten van een levensverzekering.

28


wijzen de deelnemende gemeenten dit van de hand. Ze onderbouwen hun veto door te wijzen op het type VvE dat financiering vraagt. Deze zijn gelegen in herstructurerings- en particuliere woningverbeteringsgebieden. Zulke VvE’s voldoen lang niet aan de BRL-criteria. En als ze eraan zouden voldoen, zouden er ook geen problemen met het onderhoud zijn. Samenvattend zijn de BRL-toetsingscriteria wel doelmatig, maar voor de onderhavige VvE’s niet toepasbaar. Concluderend kan men stellen dat de BRL een andere doelgroep VvE’s bedient: die welke al redelijk-goed tot goed werken. Het certificaat is voor hen een diploma voor goed gedrag, terwijl we de VvE’s in het experiment juist aangesporen tot normaal gedrag. De normen voor toetsing van de VvE versimpelt het SVn tot een zogenaamde ‘lichte toets’. Deze lichte toets bestaat uit de meest essentiële zaken: - Is er gereserveerd in het verleden? - Zo ja, is er voldoende gereserveerd t.o.v. de investering die moet worden gedaan? - Zo nee, is er helemaal niet gereserveerd voor het gemeenschappelijke onderhoud? - Zijn de toekomstige servicekosten toereikend en in overeenstemming met toekomstige investeringen zoals opgenomen in het MOP? - Controle op overeenstemming tussen onderhoudsreservering en de investeringen die volgens MOP de komende vijf jaren worden uitgevoerd. Doelmatig, uitvoerbaar en controleerbaar De controleerbaarheid van de toets bestaat uit het opvragen van: - jaarcijfers van de laatste twee jaar; - meerjaren onderhoudsplan; - huishoudelijk regelement; - splitsingsacte; - moederbesluit tot uitvoering van onderhoud; - legitimatiebewijzen. Het is niet bekend wat de resultaten zijn van de versimpelde toetsing op de projecten. De tussenevaluatie is daar vaag in: “De toetsing van de kredietwaardigheid is geen groot probleem, al is de medeverantwoordelijkheid van de gemeente essentieel.” In een voordracht van het SVn over de GIL in het netwerk Intercity-overleg8 vragen de Intercity-gemeenten of er niet ‘te weinig voorwaarden worden gesteld aan VvE’s’. Het antwoord van het SVn luidt dat het hier om een experiment gaat, waar men ervaring wil opdoen en men daarom niet wil dat de leningverstrekking op de toetsing stukloopt. De evaluator onthoudt zich daarom van commentaar over de uitvoerbaarheid van de toetsingscriteria, laat staan of het ook mogelijk is de criteria effectief te controleren. Wel kunnen we constateren dat het SVn zich rekenschap heeft gegeven van de weerbarstige praktijk en daarom stringent toetste op werkbare criteria in plaats van vast te houden aan de papieren norm. We concluderen dat de criteria van de ‘lichte toets’ ons doeltreffend lijken. Aanpassing technische toetsingscriteria Voor aanvang van de tweede fase (borgstelling door de NHG) blijkt er ruis te zijn over de te hanteren technische criteria. Het blijkt dat die per gemeente verschillen. Dat varieert van een ‘PWV-light’-scenario met een onderhoudsvrije termijn van vijf jaar, tot een 15 jaar onderhoudsvrije termijn mét verplichting van eenmalige storting in het onderhoudsfonds. De een stelt eisen aan de schil, de ander aan schil én installaties. Dat verschil in uitgangssituatie wordt lastig gevonden: “Veel verschillende startniveaus maakt één norm voor de toepassing van deze financieringsvorm wellicht te complex.” Er wordt dan een keuze gemaakt voor een uniform, landelijk toetsingscriterium voor de technische kwaliteit. Het Bouwbesluit als minimumnorm en aanvullend dient de schil via het MOP aantoonbaar 15 jaar onderhoudsvrij te zijn.

8

29

Het netwerk Intercity-overleg is een netwerk van een aantal grotere gemeenten. In het netwerk staat kennisuitwisseling op het gebied van Particuliere Woningverbetering centraal. Het netwerk kwam halfjaarlijks bij elkaar.

Dubbele rollen Het kiezen voor één uniform technisch niveau is wellicht uit een oogpunt van eenvoud logisch, maar heeft wel een belangrijke consequentie voor de werking van het product. Hoe hoger je de lat legt, hoe beter je getraind moet zijn om eroverheen te springen. Dus hoe beter je als VvE je zaakjes op orde moet hebben voordat je kunt voldoen aan de leningsvoorwaarden. In de eerste fase waar de gemeente de garantiestelling voor de borg voor een deel overnam van het SVn (verdubbelingsfonds ieder de helft) opereert zij met twee petten en kan daarmee soms in een spagaat komen. In de rol van de achtervang voor de lening is zij (en de financier) gebaat bij een zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau. En wel omdat zowel het vermogensrisico bij de VvE als het risico op de borgstelling het laagst is. Haaks op deze ‘boekhoudersmentaliteit’ staat de rol van het stimuleren en activeren van VvE’s. Daar is men juist gebaat bij een laagdrempelig product. Weinig criteria vooraf, maar toch een klinkend resultaat achteraf. In de interviews met de gemeenten komt deze spagaat naar voren en vertelt eenieder in eigen woorden dit dilemma (zie het kader).

Norm heilig of product veilig? “De indruk bestaat dat er wellicht te veel zorgvuldigheid in acht wordt genomen. Met minder formaliteiten zou dezelfde zekerheid en meer resultaat kunnen worden bereikt.” “Normen zijn veilig maar moeten niet heilig worden. Je kunt dat wel op alle VvE’s willen toepassen, maar de beginsituatie verschilt zo veel. Via verschillende wegen kun je uiteindelijk tot het afgesproken resultaat komen. Daar was weinig begrip voor. De normen van NHG zijn niet in staat om een flexibele koppeling te maken met het voortraject.” “Het leek wel alsof alles in één keer moest. Maar snapt men wel dat extra voorwaarden ook extra drempels met zich meebrengen voor de praktijk? Volgens de letter en de juiste zorgvuldigheid moet je al die stukken inleveren; maar als het niet werkt, wat is dan absoluut noodzakelijk? De vraag is: moet je dan stug blijven doorgaan of de materie anders benaderen? Op een kwaliteitsniveau blijven hameren of vraaggericht werken?” “De GIL is op zichzelf een goed product. Het lastige is dat zowel het SVn als de afzonderlijke gemeenten verschillende toetsingseisen hebben. Ik zie nog niet hoe we op deze manier tot een structurele uitrol kunnen komen.”

Lokaal maatwerk bieden De mogelijkheid om naar gelang de lokale situatie te differentiëren naar kwaliteitsniveaus en afhankelijk daarvan te variëren in renteniveaus is niet verder onderzocht. In een samenleving die vraagt om individualiteit (waarbij ‘verschil maken’ belangrijker wordt dan ‘universaliteit’) is het aantrekkelijk om verschillende kwaliteitsniveaus in het bezit te hebben. Dit vanwege een toename van de keuzevrijheid, maar ook vanwege het bieden van maatwerk. In hoofdstuk drie zagen we dat de startsituatie van VvE’s enorm verschilt. Verschillende ‘instapniveaus’ maken de acceptatie die in de VvE kan worden bereikt groter en daarmee ook de effectiviteit van het product. In een verleidingsstrategie voor de activering van VvE’s kan het soms best geoorloofd zijn dat men ten aanzien van de te bereiken kwaliteit veren laat of sommige maatregelen temporiseert. Als er maar wel perspectief op waardeontwikkeling en een goed functionerende VvE is. Soms ontbrak het aan het gewenste relativeringsvermogen: het financiele instrument is geen doel op zich, maar een (van de) middelen om tot activering en het wegwerken van bouwkundige achterstanden over te gaan. De slag van productgerichtheid naar vraaggedreven kan voor de GIL worden gemaakt door de gemeenten uniform op professionaliteit en kennis van de VvE-markt te erkennen in plaats van de technische criteria uniform te benoemen. Dit vereist vertrouwen in (en eventueel toetsingscriteria van) de professionele afwegingen die de gemeente op lokaal niveau maakt. Toetsings-

30


criterium van die afwegingen dient te zijn: zicht op waardeontwikkeling en behoud op de langere termijn.

4.5 Voorlopige conclusies - Er is een spanning tussen enerzijds de zorgvuldigheid die men moet betrachten voor de financier vanwege de kredietverlening en anderzijds de maatschappelijke realiteit van de betreffende VvE-appartementen. - Gemeenten ervaarden in de GIL met gemeentegarantie deze spanning. Het voordeel van borging door een andere partij (bijv. NHG) is dat men zich kan richten op haar maatschappelijke taak: het waarborgen van functionerende VvE’s. - Het SVn heeft een hoge mate van souplesse getoond in de toetsing van de VvE’s. - De GIL biedt het voordeel/nadeel dat de VvE dient te worden getoetst. Hierdoor moeten VvE’s al een bepaalde kwaliteit hebben. Er is dan meer nodig dan een eenmalig moederbesluit. - Om een zo breed mogelijk bereik van het instrument te hebben, dienen de toetsingscriteria van de VvE aan te sluiten bij de realiteit van de VvE’s in de herstructureringsgebieden. - Het goed doorlopen van het voortraject is randvoorwaarde voor het welslagen van de financierbaarheid. Zo blijkt dat in deze pilot eenderde van de bewoners op individueel niveau in staat en bereid is fors te financieren. - Leningbedragen lager dan 10.000 euro met een hypothecaire acte, stuiten op kostenbezwaren bij bewoners. Mogelijk is zelfs dat bedrag te laag. De aanname bij begin van het experiment dat dan andere faciliteiten aantrekkelijker zijn, is daarmee juist gebleken.

31


5

De borgstelling door het Waarborgfonds

In dit hoofdstuk staan de resultaten van de NHG-borgstelling centraal. Eerst volgen de feitelijkheden; de afwijkingen die het Waarborgfonds heeft toegestaan bespreken we in de daaropvolgende paragraaf. Vervolgens komen enkele impressies over de borgstelling aan bod. Ten slotte is een inschatting van het multiplier-effect van dit product en het revolverende karakter gegeven. Omwille van de privacy van betrokken deelnemers, is van de ter beschikking gestelde financiële tabellen alleen de samenvatting weergegeven.

5.1 De resultaten In de onderstaande tabel zijn de resultaten in samenvatting weergegeven, op basis van bronnenmateriaal dat mij ter beschikking is gesteld door het SVn op 1 juni 2004 (Arnhem, Enschede en Nijmegen) en 17 augustus 2004 (Leidschendam-Voorburg). De gegevens van de toetsing van Leidschendam-Voorburg waren in november nog niet voorhanden.

Aantal appartementen Zelf gestort Aantal lenende klanten Totale hoofdsom verbeterlening Gem. lening per appartement Aantal geïncasseerde borgtochten Totaalbedrag NHG-borgtochtprovisie Negatief NHG-toets Negatief BO-toets Alsnog NHG binnen experiment Blijft negatief getoetst:

Nijmegen

Arnhem

Enschede

24 9 15 S 162.520 S 6.772 9 S 3.642 7 1 6 1

26 12 14 S 262.330 S 10.090 14 S 5.272 8 2 6 2

24 8 16 S 169.776 S 7.074 16 S 5.625 6 1 6 0

LeidschendamVoorburg 3 0 3 S 51.674 S 17.225 3 S 973 N.b. N.b. N.b. niet bekend

Totaal 77 29 48 S 646.300 S 41.160 42 S 15.512 21 4 18 3

Tabel 4 Gegevens NHG-borgstelling (Bron: SVn, eigen bewerking). Uit de tabel blijkt een aantal zaken. De geïncasseerde borgtochtprovisie in Nijmegen wijkt af van het aantal lenende klanten: op 15 leners is 9 keer provisie geïncasseerd. Dit heeft twee oorzaken: één verhuurd appartement en enkele appartementseigenaren die geen gebruik wilden maken van NHG. De helft van de appartementseigenaren komen niet door de NHG-toets: in 21 gevallen, terwijl het bemiddelend orgaan slechts 4 gevallen van negatieve toetsing voorziet9. Het Waarborgfonds past voor 18 gevallen een ruimere interpretatie van haar normen toe, waardoor uiteindelijk in 3 gevallen de borgstelling door de betreffende gemeenten is overgenomen. Het is mij niet bekend of dit nog tot knelpunten heeft geleid. Hiermee is het uitgangspunt van het experiment: alle eigenaren in een complex krijgen NHG, niet gehaald. We trekken twee voorlopige conclusies: in gemengde complexen (koop/huur) is het leningsproduct met NHG-borg niet toepasbaar. Het uitwerken van een VvE-financieringsproduct met Nationale Hypotheek Garantie stuit vooralsnog op bezwaren.

5.2 Welke afwijkingen stond het Waarborgfonds toe10? In de vorige paragraaf zagen we dat in drie situaties NHG niet kon worden verleend. Dit kwam door: 9

10

33

Dit is te verklaren uit de verschillende werkingssfeer van de instituten. Enkele belangrijke factoren zijn onder meer: - de berekeningswijze van de voorbelasting is anders (BO reële lasten, NHG 6% annuïtair); - bij NHG mag de schuld niet hoger zijn dan de WOZ-waarde; - bij NHG vallen verhuuders buiten de boot omdat de aanvrager eigenaar-bewoner dient te zijn. Deze paragraaf is gebaseerd op de schriftelijke informatie die het WEW op 5 en 8 juli aan het SVn verstrekte. Omwille van de privacy zijn deze brieven door het WEW veranonimiseerd en in afschrift aan de SEV verstrekt.

1. 2.

Een eigenaar met een WAO-uitkering, waarvan de lasten substantieel hoger zijn dan maximaal toegestaan (3.400 euro per jaar te hoog); Twee gevallen van bedrijfsruimten. NHG is alleen mogelijk voor woningfinanciering.

Het Waarborgfonds heeft een ruimere interpretatie van haar normen gegeven, in de volgende gevallen: 1. De restantschuld van de bestaande hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik voordat de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd. Het WEW heeft ontheffing verleend voor het overleggen van een taxatierapport. In plaats daarvan is volstaan met een opgave van de WOZ-waarde. Omdat de WOZ-waarde in zijn algemeenheid lager wordt vastgesteld dan de onderhandse verkoopwaarde is besloten in dit experiment van de norm af te wijken. 2. Afwijking van de algemene voorwaarde voor borgtocht door het SVn toe te staan aanvullende leningen met NHG te verstrekken, terwijl de lening onder eerste hypotheek bij een andere geldgever dan de tweede is afgesloten. Het SVn zag erg veel administratieve bezwaren in het afsluiten van zo’n overeenkomst. Het WEW heeft voor deze pilot ontheffing verleend voor het afsluiten van zo’n overeenkomst. 3. Een deel van een inkomen dat bestaat uit inkomen uit een tijdelijke uitkering mee te tellen als blijvende uitkering. 4. Een verschil tussen de toegestane en wettelijke financieringslast terug te brengen door het doorlopend krediet bij verstrekking van de lening uit eigen middelen af te lossen en op te heffen. Hiermee kwam het verschil tussen de toegestane en wettelijke financieringslast binnen acceptabeler grenzen. We zien dat binnen de juridische kaders van de NHG het Waarborgfonds naar afwijkingen heeft gezocht. Dit kader is gebaseerd op individuele leningen aan natuurlijke personen. Voorwaarde voor borgstelling is de hypothecaire zekerheid op de woning en dat door de personen is voldaan aan de normen op het gebied van verhouding inkomen/woonlast en de kredietwaardigheid en het eigenaar-bewoner zijn.

5.3 Enkele impressies over de borgstelling Het voordeel van NHG voor de geldverstrekker is het solvabiliteitsvrij zijn van een lening met borg. Dit voordeel wordt aan de geldnemer (consument) teruggegeven door een lagere hypotheekrente. Tweede voordeel voor de consument is de kwijtschelding van de restantschuld bij gedwongen verkoop indien hij buiten zijn schuld in een probleemsituatie is gekomen. Het voordeel van NHG op de VvE-lening is dat gemeenten de lokale garantstelling kunnen opheffen. Tot zover een technische opsomming van voordelen. Hoe ervaren de partijen de borgstelling, en wat kan de toegevoegde waarde zijn? Bij de gemeenten is er een gemengd beeld. In Enschede wijst men op de voldoende zekerheden die het VvE-recht biedt, waardoor de VvE weinig financieel risico loopt. Vooral als je afspraken maakt hoe als bestuurder bij insolventie te handelen, is de extra zekerheid van de GIL met NHG relatief. Enschede vraagt zich dan ook af of het niet eenvoudiger is om de NHG als zekerheidsstelling voor de geldverstrekker te laten zijn in plaats van de nadruk op de zekerheid voor de VvE. De toegevoegde waarde voor onder meer Arnhem ligt in de overdracht van de gemeentelijke garantstellingen door het NHG. Als dit in de pilot lukt, zou dat een behoorlijk pluspunt zijn. Men heeft twijfels of de gekozen constructie voor bewoners wel zo rendabel is als de leningsproducten die men nu reeds verstrekt. Saillant detail is dat alle geïnterviewde bestuurders alleen het rentevoordeel noemen. Pas na lang doorvragen blijken sommigen het voordeel van kwijtschelding te kennen. De belevingswereld van de gemiddelde VvE-bewoners is dus zeer sterk gericht op rentekortingen. Bewoners zijn eerder geneigd de voordelen op de korte termijn te zien, dan de voordelen op lange(-re) termijn. Veel bewoners/bestuurders zijn zich niet bewust van de problematische financiering van VvE’s. Slechts een enkeling is gestuit op een negatief oordeel van de bank – “ooit geprobeerd, maar je bent niet kredietwaardig” – en ziet de waarde van de GIL met NHG in. 34


Overigens speelt bij niemand de keuze van de leningsvorm (individueel, collectief of mengvormen) een rol in de besluitvorming. De meeste VvE’s weten van het bestaan van verschillende typen financieringsvormen helemaal niet af. Wel moeten we bedenken dat de GIL door de gemeente soms is opgedrongen vanwege het experiment. Het feit dat men al kan lenen, betekende vaak al een belangrijke stap vooruit! Zowel de bewoners als de gemeenten noemen in een adem het arbeidsintensieve en langdurige proces als negatief element (trouwens, ook genoemd door het SVn en WEW). Soms relativeert men dit door het pilotkarakter te benadrukken: “Hopelijk hebben we na afloop de procedure en administratieve vereisten goed in beeld, zodat we hierna gesmeerd verder kunnen.” Over de met de GIL verplichtgestelde meerjarenonderhoudsplanning van 15 jaar oordelen alle bewoners positief tot heel positief (Uitstekend, het geeft aan eigenaren en kopers een duidelijker beeld van wat ze in de toekomst aan uitgaven staat te wachten). In plaats van een verplichting ervaart men het als een instrument om inzichtelijk te hebben wat men nu en in de toekomst kan verwachten. De MOP is een onafhankelijk document voor de bestuurders om de kosten/kwaliteit van maatregelen objectief aan de leden inzichtelijk te maken. Het enige negatieve geluid is de extra kostenpost. Een tip: neem de kosten mee in de financiering. Enkele voorlopige conclusies: het is voor VvE’s niet interessant om de verschillende leningsvormen met hun specifieke voor- en nadelen te kennen. Het feit dat men kan lenen – tegen een laag rentepercentage – is belangrijker. Alle partijen noemen het langdurige en arbeidsintensieve proces.

Impressies van het product: Gemeenten: “De indruk bestaat dat er steeds nadere eisen en voorwaarden werden gesteld.” “Het was de bewoners niet uit te leggen waarom de toetsing zo lang duurde.” Bewoners: “Men vergat er wel bij te vertellen dat er nog circa 600 euro aan diverse kosten bijkwamen. Dit viel niet in goede aarde bij ons bestuur. Maar ja, dat vindt een ambtenaar dan jammer, maar het is nu eenmaal zo.” “De krediettoets liep naar wens. Alleen was de gevraagde informatie erg gedetailleerd en in drievoud, dat kost veel tijd en moeite. Dat zou praktischer kunnen.” “Je kunt vreselijk helpen met een heel strak schema, het SVn moet dat zelf in de hand houden. Ook modelformulieren maken, dan gaan wij erachteraan.” “Al die veranderende eisen. Weten ze hoe lang het bestuur daar weer mee zoet is?” VvE-belang: “Het blijft een product in de marge, zolang het SVn nog geen landelijke dekking heeft. Er zijn wel landelijk werkende leaseconstructies en producten met een vorm van sparen.” WEW: “We moeten een instrument hebben dat voor een brede markt functioneert. Dit functioneert niet. Het zou goed zijn een kosten/baten-analyse van het product te maken, dan zie je de onrendabele inspanningen. De particuliere financiering die wij doen is standaardwerk. Dit is maatwerk en arbeidsintensief. Financiers krijg je zo niet mee.” SVn: “Het administratieve proces wordt over het algemeen als (te) arbeidsintensief ervaren. Het zal toch een niche blijven.”

5.4 Een kant-en-klaar instrument voor heel Nederland? Over de generieke toepassing van Nationale Hypotheek Garantie voor VvE’s met het huidige model kunnen we kort zijn. Dat is een brug te ver. Het Waarborgfonds oordeelde zelf tijdens het experiment dat het niet werkt en niet levensvatbaar is. Belangrijkste redenen zijn de

35

arbeidsintensieve behandeling, de administratieve rompslomp en het feit dat het instrument niet rendabel is. Daarnaast bleek uit het voorgaande al dat men – ondanks het oprekken van de marges – de risico’s van drie appartementseigenaren voor het NHG onaanvaardbaar waren. Een andere reden is praktisch: Nationale Hypotheek Garantie (in de naam zit het al) impliceert een product op basis van uniform geldende normen met een landelijke dekking. Behalve dat niet iedere gemeente bij het SVn een trekkingsrecht heeft (landelijke dekking), gaat de vereiste uniformiteit slecht samen met de sterk variërende plaatselijke context. Volgens het Waarborgfonds kun je daarom de risico’s beter lokaal ‘monitoren’ dan landelijk. De strakke juridische kaders waarbinnen NHG volgens haar stakeholders dient te opereren knellen voor dit type instrument. Als oplossingsrichting denkt het Waarborgfonds in samenspraak met het SVn, VvE-belang en SKW-certifcatie aan een nieuw model, waarbij de VvE wordt getoetst op basis van het VvE-certificaat (BRL 3016) en een borgstelling voor iedere individuele lening wordt afgegeven.

5.5 Welke particuliere investeringen kunnen we ontlokken met een euro? De VvE-lening is bestemd voor investeringen in groot onderhoud en/of kwaliteitsverbetering aan de gemeenschappelijke delen van appartementcomplexen. De lening wordt door de gemeente toegewezen uit het oogpunt van een duurzame verbetering van de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad. In deze paragraaf geven we een antwoord op twee vragen. Als eerste hoe groot de hefboom is van het oorspronkelijk ter beschikking gestelde startkapitaal van 226.900 euro op het ontlokken van particuliere investeringen. Oftewel het weergeven van de ‘multiplier’. Ten tweede het duurzaamheidsaspect. Specifiek voor het instrument laagrentende leningen geldt dat het een revolverend karakter heeft. Interessant is dan om te bepalen welk bedrag jaarlijks vrijkomt en wanneer het oorspronkelijke bedrag weer beschikbaar is. De hiernavolgende cijfers zijn gebaseerd op berekeningen die het SVn verstrekte op 31 december 2004.

x duizend euro

De relatie tussen het triggerfonds, leningen en particuliere investeringen Zoals eerder geschreven, stortte VROM in 2002 eenmalig een bedrag van 226.890 euro. Dit bedrag was de aanjager voor een ‘verdubbelingsfonds VvE-leningen’ van ongeveer 907.600 euro. De deelnemende gemeenten in de eerste en tweede fase van de pilot konden hiermee voor maximaal hetzelfde bedrag storten. Op deze manier ontstaat een investeringsbedrag voor leningen van 1,8 miljoen euro. Dit is – in theorie – al een triggerfonds met een multiplier van 8 (1,8/0,22) gerekend vanaf de eenmalige VROM-storting. In onderstaande grafiek is de relatie tussen de eenmalige inleg, het bedrag dat beschikbaar is voor leningen en het totale verdubbelingsfonds weergegeven.

2.000

2.000

1.500

1.500

1.000

1.000

500

500

0

0 Inleg

Leningen

Verdubbelingsfonds

36


Voor de pilot zijn de cijfers als volgt: In de eerste fase is een bedrag van 525.442 euro aan leningen verstrekt. Deze leningen leiden tot een totale investering van 748.442 euro. Voor de tweede fase is in totaal 646.300 euro aan leningen uitgezet, waarmee een totale investering van 1.020.113 euro is ontlokt. Voor de pilot totaal (eerste en tweede fase) is dat 1.172.000 euro aan leningen en 1.768.555 euro aan investeringen. In de onderstaande grafiek is dit nog eens schematisch weergegeven. De multiplier laat zich als volgt berekenen. Er is voor 1.768.555 euro geïnvesteerd. Dit bedrag bestaat voor 585.871 euro aan leningen door de gemeenten beschikbaar gesteld en een zelfde bedrag aan leningen vanuit VROM (principe van het verdubbelingsfonds). Het SVn berekende dat voor een totaal leenbedrag van 585.871 euro ongeveer 175.000 euro aan eerste inleg overeenkomt. De multiplier bedraagt dan 1.768.555/175.000 = 10,1. Dit betekent dat iedere ingelegde VROM-euro tot een private investering van ruim 10 euro leidt.

2.000

2.000 1.768.555

x duizend euro

1.500

1.500 1.020.113

1.000

1.000 748.442

500

500

0

0 1e fase

ontlokte private inleg 223.000 verstrekte lening 525.442

2e fase

373.813 646.300

totaal

596.813 1.171.742

Revolverend karakter Het aantrekkelijke van financiering met laagrentende leningen is dat op een gegeven moment de oorspronkelijke inleg weer volledig beschikbaar komt vanwege de rente en aflossingen op de leningen. Het revolverende fonds heeft hiermee dus een duurzaam karakter: er komen telkens middelen beschikbaar voor nieuwe leningen. In deze paragraaf maken we een inschatting van het revolverende karakter. Dit doen we op basis van berekeningen beschikbaar gesteld door het SVn. De berekeningen zijn met de volgende uitgangspunten gemaakt. De leningen van het VROM-verdubbelingsfonds kenden een looptijd van 15 jaar met een rentepercentage van 1,5%. De looptijd van het experiment is drie jaar, op basis van de ervaringen is een mutatiegraad van 5% te benoemen (relatie met aflossing bij verkoop). Het totaalbedrag aan leningen is 1.172.000 euro. Bij structurele inzet vanuit het fonds komt er jaarlijks een bedrag van gemiddeld 284.000 euro beschikbaar om opnieuw in te zetten voor leningen. Beperken we de inzet tot het oorspronkelijke bedrag van 1,17 miljoen dan is de stand in het fonds zoals weergegeven in de grafiek op de volgende pagina. Na 5 jaar is de stand 408.995 euro, na 10 jaar 954.438 euro, om ten slotte 1.382.302 euro na 15 jaar te zijn. Uit de grafiek op de volgende pagina is ook af te leiden dat het oorspronkelijke bedrag na twaalf jaar weer volledig beschikbaar is. Dan is de stand van het fonds opgelopen tot 1,22 miljoen. 37

Stand fonds (x duizend euro)

Revolverendheid

1.500

1.500

1.200

1.200

900

900

600

600

300

300

0

0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12 13 14 15

Jaren

Een voorlopige conclusie luidt dat met een minimale trigger vanuit VROM een maximaal resultaat wordt bereikt. De multiplier bedraagt namelijk 10,1 en de stand van het fonds is reeds voor afloop van de leningen zodanig opgelopen dat men het oorspronkelijke bedrag opnieuw kan inzetten voor nieuwe leningen.

5.6 Voorlopige conclusies - In gemengde complexen (koop/huur) is lenen met NHG-borg niet toepasbaar. - Het is voor de VvE’s minder interessant om de verschillende leenvormen te kennen. Het feit dat men kan lenen – tegen een laag rentepercentage – geeft de doorslag. - De bestuurders van VvE’s, maar ook gemeenten en het WEW en het SVn betitelen het nieuwe financieringsproduct als een langdurig en arbeidsintensief proces zonder daarbij veel in detail te treden waaraan dat ligt. - De Gebundelde Individuele Lening verliest haar voordelen met een zware individuele krediettoets. Dan gaat deze lijken op het verstrekken van normale individuele leningen aan VvE-eigenaren. Hier is het individuele lid de zwakste schakel. Bij onvolledige of negatieve toetsing daarvan, stokt het hele proces. - De Gebundelde Individuele Lening is gebaat bij een zorgvuldige toetsing van de VvE met souplesse ten aanzien van de risico’s van individuele eigenaren. Souplesse is te duiden als het nemen van veilige en verantwoorde risico’s op basis van een geaggregeerd geheel. Het product is hierdoor te vergelijken met het verstrekken van krediet aan een ondernemer met een nieuw product. Het inschatten van een risicoprofiel kent wel kaders en duidelijke begrenzingen, echter een gedetailleerde inschatting van risico’s op specifieke details is onmogelijk. Veel hangt ook af van zijn reputatie en staat van dienst en het geloof in het product. - Het juridische kader van Nationale Hypotheek Garantie wringt voor VvE’s en voor collectieve leningen. Dit model toetst op een veilige en verantwoorde lening voor het individu. Terwijl het met dit model niet mogelijk is om op een geagregeerd geheel te toetsen. Garantiestelling op dit product biedt met het huidige juridische model geen soelaas.

38


6

Analyse

In dit hoofdstuk analyseren we de oorspronkelijke doelstellingen van het experiment. Tevens proberen we de inzet van de Gebundelde Lening zo precies mogelijk te benoemen. Welke kenmerken moet een VvE hebben om de slaagkansen zo maximaal mogelijk te laten zijn? Waar zijn vereenvoudigingen in het proces mogelijk?

6.1 Aanbevelingen voor het proces De ervaringen van de deelnemers wijzen op de bewerkelijkheid en complexiteit van het product. Waar zit dat in? Tijdens het proces voerde het SVn twee aanpassingen uit die op vereenvoudiging waren gericht: het vereenvoudigen van de toetsingscriteria voor de VvE tot een ‘lichte toets’ en de mogelijkheid voor een collectief bouwkrediet. In bijlage 1 staat het proces beschreven dat een VvE doorloopt. Dia 1 en 2 geven het proces in vogelvlucht weer. Er is een aantal goed afgebakende fasen (afgesloten door besluitvorming). We zien dat het GIL-traject een onderdeel is van de totale besluitvorming. In fase 1 is de kern dat er aan het probleemeigenaarschap wordt gewerkt: het besef dat er appartementsplichten en -rechten zijn. De activering van de VvE. De doorlooptijd van deze fase is uiterst ongewis. Deze fase wordt besloten met het idee dat de administratie op orde dient te zijn. In de volgende fase gaat het om de vertaalslag van voornemens en beloften tot concrete plannen. Hierbij heeft de VvE externe expertise nodig om het gebouw te inspecteren en op basis daarvan een Meerjaren Onderhouds Planning (MOP) op te stellen. De kern is het bijbrengen van perspectief op waardeontwikkeling. Er dient een besluit over een verbeterplan te liggen. Fase 3 gaat om het bijbrengen van het te bereiken kwaliteitsniveau, de kosten die daarmee zijn gemoeid en het inzicht welke financieringsmodellen voor de VvE passend zijn. Deze fase vraagt oplossingsgerichtheid van de VvEbestuurder. Deze fase kan in het gunstigste geval 6 tot 12 weken duren. Uiteindelijk dient men een besluit te nemen over de passenste financieringsvorm. Dat kan een individuele lening zijn, een collectieve lening of alle varianten daartussen. De GIL is maar een van de opties die de VvE ten dienste staat. Op basis van de resultaten van dit experiment, kan heel goed een afwegingsmodel worden ontwikkeld welke financieringsvorm voor welke VvE passend is. Het verdient aanbeveling dit afwegingsmodel door de partijen te laten ontwikkelen als hulpmiddel. Met zo’n hulpmiddel kan de doorlooptijd van deze fase beperkt blijven tot drie à vier weken. Fase 4 heeft betrekking op het onderwerp van evaluatie: het GIL-traject. Dit vraagt van de betrokken partijen klantgedrevenheid. Het proces besluit met de opdrachtverlening aan de aannemer en het ter beschikking komen van het collectieve bouwkrediet. Deze fase kan vertraging oplopen doordat in het offertestadium van de Gebundelde Individuele Lening de eigenaren soms de zaken op hun beloop laten. Oplossingen om dit te verkorten zijn er eigenlijk niet. Hoogstens kan men eisen stellen aan de gestanddoening van de offerte: is de offertetermijn verstreken, dan een hogere rente. De doorlooptijd valt of staat met de daadkracht van de bestuurder om de lakse eigenaren tot actie te porren. Ten slotte is er de uitvoeringsfase: de aannemer voert uit, waarna de cyclus van de VvE

39

rond is door de beheerfase. Deze twee fasen vragen een cultuurverandering binnen de VvE. Immers, dan is het aan de bestuurder om te voorkomen dat er opnieuw onderhoudsachterstanden ontstaan door een goed beheer te voeren. Samenvattend over ‘de complexiteit’: - De complexiteit zit in de onbekendheid van VvE’s met het proces (veel VvE’s hebben vooraf geen helder spoorboekje). - De complexiteit zit ook in de aansturing: gedurende het proces worden verschillende diensten op verschillende momenten door verschillende partijen geleverd. - Het proces staat of valt met een trekker: omdat bij het activeren van de VvE het probleem in de VvE ligt, kan de VvE niet de trekker zijn. Dat vraagt een actieve aanpak. Externe partijen moeten die rol vervullen. - De complexiteit komt ook door de juridische constructie: er is een sterke wisselwerking tussen individu en vereniging. Het individuele lid komt echter op andere momenten in actie dan de vereniging. Een goed bestuur kan hierin veel betekenen. - Verschillende instrumenten staan ten dienste van het activeren van een VvE, de financiering (al dan niet met de GIL) is slechts een onderdeel. - De lange duur is te bekorten door een concrete tijdsplanning aan te houden met deadlines in de vorm van te treffen besluiten. - De Gebundelde Individuele Lening kan in principe in 6 tot 12 weken zijn beslag krijgen. - Voor het activeren van een VvE speelt de GIL een beperkte rol, terwijl de GIL niet zonder een min of meer actieve VvE kan.

6.2 De meerwaarde van het nieuwe product Op basis van de eigenaardigheden van de Gebundelde Individuele Lening en op basis van de ervaringen van de gemeenten en bewoners, kunnen we het bereik geven van dit nieuwe product. Dit doen we aan de hand van een aantal kenmerken. I.

Grootte van de VvE De VvE-markt is divers en begint met de kleinste eenheid van 2 (boven-benedenwoningen). De grootste Nederlandse VvE bestaat uit 500 appartmenten. Qua grootte is de GIL geschikt voor 2 tot 25 appartementen. De meerwaarde ligt echter bij 10 tot 20 appartementen. Voor kleinere VvE’s is de individuele lening doeltreffender, voor de grotere kan men met een collectieve lening beter uit de voeten. Als we kijken naar de verhouding van de Nederlandse markt11, dan zien we dat 85% van de appartementen zich bevindt in de categorie tot 20; 15% is groter dan 20 eenheden. Binnen die 85% is de onderverdeling te maken naar 2 tot 4: 51% en 5 tot 20: 24% van de totale markt. De Gebundelde Individuele Lening heeft dus een meerwaarde voor een groot deel van de Nederlandse appartementenmarkt. II. Gemengde/niet-gemengde VvE Een VvE kan bestaan uit drie typen: nietgemengde VvE’s met uitsluitend eigenaar-bewoners, gemengde VvE’s waar ook eigenaar-verhuurders naast de eigenaar-bewoners zijn en papieren VvE’s. Daar zijn de appartementsrechten nog volledig in handen van een groot eigenaarverhuurder. De GIL met NHG is alleen mogelijk bij de VvE’s waar uitsluitend eigenaar-bewoners zijn. Op in totaal 374.500 appartementen, heeft het product een reikwijdte van 255.500 appartementen.

40


11 12

41

III.

Investeringsniveau ingreep De Gebundelde Individuele Lening heeft zijn meerwaarde voor bouwkundige ingrepen met een investeringsniveau tussen de 10.000 en 30.000 euro. De ondergrens zou eventueel nog iets hoger kunnen worden gesteld. Bij lagere bedragen nemen de kosten voor het verplicht vestigen van hypthecaire zekerheid onevenredig voor de bewoners toe. Een onderhandse akte is dan doeltreffender. In principe is er geen bovengrens aan het investeringsniveau voor de GIL. Rond de 30.000 euro gaan andere afwegingen meespelen zoals het exploitatieresultaat. Is het dan niet beter om sloop/nieuwbouw te overwegen en de exploitatie van de VvE te beëindigen? Het is namelijk de vraag of met hogere bedragen de zekerheid van kredietwaardigheid niet in het gedrang komt. Het is opvallend dat het gewenste investeringsniveau van de GIL behoorlijk afwijkt van de raming van de gemiddelde herstelkosten per koopappartement uit het Laagland’rapport11. Daar praat men over gemiddelde herstelkosten variërend van 300 tot maximaal 3.400 euro per appartement. Een bevestiging van de conclusie dat de Gebundelde Lening in dit experiment vooral is ingezet voor het wegwerken van achterstallig onderhoud.

IV.

Functioneren VvE In deze evaluatie maken we een onderscheid naar vier categorieën VvE’s: - Slecht tot zeer slecht functioneren: hieronder verstaan we slapende VvE’s of VvE’s in uitgeponde complexen waar een meerderheidsbelang van de groot-eigenaar nog de besluiten frustreert. Deze VvE’s zijn met ‘niet willen en niet kunnen’ te kenschetsen. Men wil nog niets en men kan ook niets lenen. - Matig functioneren: hieronder verstaan we slapende VvE’s die onderhoudsmaatregelen uitvoeren, of VvE’s die wel plannen hebben maar niet weten wat te doen. Deze zijn te kenschetsen als: ‘niet weten wat te willen en niet kunnen’. - Redelijk functioneren: dat zijn de VvE’s die reeds een zeker mate van activiteiten tentoonspreiden. Deze willen wel, maar zijn niet in staat tot. - Goed functioneren: De laatste categorie wil zaken en is ook in staat om deze te financieren. - In de markt zijn voor de goed functionerende VvE’s reeds financieringsproducten aanwezig (Arenda, lease-producten et cetera). De scope van de Gebundelde Lening heeft betrekking op de redelijk functionerende VvE’s en de functionerende. Er is een glijdende schaal naar de ‘goede kant van matig’. Voor de slecht tot matig functionerende VvE’s kent de GIL op zichzelf geen meerwaarde. Hier volstaat men niet alleen met het financieringsinstrument. Met een toegespitst – gemeentelijk – activeringsbeleid valt ook deze categorie VvE’s voor de GIL te winnen. De meerwaarde van de GIL op de goed functionerende VvE’s valt te bezien. Omdat deze VvE’s sowieso in staat zijn tot financiering, zal men niet makkelijk kiezen voor een ‘sociaal maatschappelijk product’.

V.

Woningmarktpositie Omwille van de eenvoud delen we de VvE’s in drie segmenten in. Het souterrain van de VvE-markt; de VvE-markt en het hoger/topsegment van de VvE-markt. Voor het souterrain gelden kenmerken als12: ligging in het westen (Rotterdam en Den Haag), lage marktwaarde, voormalig particulier bezit in uitponden, vooroorlogse appartementen met huishoudens tussen de 35 tot 55 jaar. Het hoger segment positioneert VvE’s met een tweemaal de gemiddelde marktwaarde en een lage mutatiegraad en de VvE’s zijn ontstaan bij de bouw (na de jaren ’80). Het middensegment bevindt zich hiertussen. Grofweg zijn dit de complexen in de herstructureringsgebieden met de nadruk op naoorlogse bouw (jaren ’50 tot ’80).

De bron voor onderstaande cijfers is: Koopappartementen in Nederland, Laagland’advies, 2002. Zie ook de deelsegmenten die in het rapport van Laagland (voetnoot 11) worden genoemd.

De Gebundelde Lening heeft zijn meerwaarde voor het middensegment. Het topsegment is prima in staat om de eigen zaken te regelen en is daartoe ook financieel en bestuurlijk in staat (gevormd onderhoudsfonds, professioneel bestuur). Als een afgeleide van eerdere kenmerken (negatief exploitatieresultaat, inactief) valt het souterrain buiten het productbereik van de GIL. Deze VvE’s kunnen ook met een eenmalige onderhoudsimpuls daarna niet op eigen kracht verder. De externe omstandigheden (waardeontwikkeling en positie markt) laten geen positieve kwaliteitsspiraal toe. Hiervoor dient apart instrumentarium te worden ontwikkeld (bijvoorbeeld: interventie corporatie).

6.3 De meerwaarde van de borging via het huidige model De resultaten van het experiment zijn dat er een dubbele borgstelling is ontstaan. Het Waarborgfonds Eigen Woningen heeft geprobeerd binnen de algemene juridische voorwaarden de normen zoveel mogelijk op te rekken. In drie gevallen lukte dit niet en namen de gemeenten deze leningen alsnog over. Hiermee is de VvE geborgd en kon het project door, maar de individuele borging ligt bij twee verschillende instanties. Feitelijk neemt de gemeente de extreme risicogevallen over. In sommige gemeenten betekent dit een verslechtering ten opzichte van de gangbare praktijk. In Arnhem hanteert men een opslag op de leningen om risico’s af te dekken. Als alleen de risicogevallen terug gaan naar de gemeente, kan dit risicofonds onvoldoende functioneren (immers weinig verevening). Meerwaarde voor bewoners Bewoners geven aan dat de bijkomende kosten van de Gebundelde Individuele Lening met NHG fors zijn. Om deze uitspraak op waarde te schatten, vergelijken we de traditionele manier van VvE-financiering in Enschede en Arnhem en de nieuwe praktijk (financiering via de GIL met NHG). Traditioneel werkt men in Enschede met een collectieve lening met een rentepercentage van 2%. Op basis van de verbeterlening van 10.600 ontstaat nevenstaand plaatje. De bijkomende kosten bedragen 18% van de lening. Strikt voor het financieringsproduct (dus alleen afsluitprovisies en kosten hypotheek) is dat 9%. Als we dat vergelijken met de traditionele praktijk in Enschede, dan zijn deze cijfers lager. De bijkomende kosten zijn dan in totaal 11%; bijkomende kosten alleen voor de financiering bedragen 3%. Kostenopstelling GIL met NHG Enschede Verbeterlening (15 jaar, 1,5%) Afsluitprovisie SVn Toets BO Borgtochtprovisie NHG Kosten 2e hyptheek Expertise SSW Opstellen MOP AF: verkregen subsidies Servicekosten Waarvan rente+aflossing lening

10.600 160 pm. 460 280 160 820 0 1380 760

Totaal bijkomende kosten: Bijkomende kosten vanwege GIL:

1.880 900

Traditioneel (Collectieve lening, 15 jaar, 2%) Verbeterlening 10.600 1 160 2 pm. 3 nvt. 4 nvt. 5 160 6 820 7 0 S 115 p.maand pm. J 65,5 p.maand pm. (= 18% van lening) (= 9% van lening)

1.140 320

(=11% van de lening) (=3% van de lening)

In Arnhem is de situatie voor de bewoners nog gunstiger. Dat komt omdat de gemeente Arnhem de bijkomende kosten, zoals het opstellen van een MOP subsidieert. Het eindplaatje is dat 6% van de Gebundelde Lening opgaat aan bijkomende kosten. Met de traditionele manier van financiering gaat 4% van de kosten van de lening op aan bijkomende kosten. Ter vergelijking: bij verstrekking van een individuele hypotheek rekent men ongeveer 10% aan bijkomende kosten.

42


Kostenopstelling GIL met NHG Arnhem Verbeterlening (15 jaar, 1,5%) Afsluitprovisie SVn Toets BO Borgtochtprovisie NHG Kosten 2e hyptheek Taxatierapport Opstellen MOP AF: verkregen subsidies

16.300 250 pm. 370 410 100 0 2.000

Traditioneel (Collectieve lening, 15 jaar, 2%) Verbeterlening 16.000 1 240 2 pm. 3 pm. 4 410 5 0 6 0 7 0

Totaal bijkomende kosten: 1.130 (= 6% van lening) Bijkomende kosten vanwege GIL: 1.130 (= 6% van lening)

43

650 (=4% van de lening) 650 (=4% van de lening)


7

Slotconclusies en aanbevelingen De evaluatievragen van de pilot zijn als volgt geformuleerd: - Wat is het effect van de GIL op het functioneren – en mogelijke activering – van VvE’s? - Zijn de geformuleerde toetsingscriteria en voorwaarden voor de GIL uitvoerbaar en doelmatig? - Wat is het multiplier-effect dat met de inleg van 227.000 euro in het verdubbelingsfonds wordt bereikt? - Onder welke voorwaarden is het mogelijk om NHG op de lening te verlenen en wat is het voordeel hiervan? - Waar zitten de knelpunten? - Welke extra afwegingen zijn noodzakelijk om de VvE’s te kunnen bedienen met NHG? - Wat is de toegevoegde waarde van het product GIL voor VvE’s en gemeenten?

De conclusies zijn: Effect op functioneren: 1. De GIL, of enig ander financieel product, heeft slechts beperkt te maken met het activeren van een VvE. De vraag naar een financieel product is enkel de resultante van een – redelijk tot goed – functionerende VvE. Voor slecht tot redelijk functionerende VvE’s dient primair ander instrumentarium te worden ingezet. 2. Juist omdat een GIL via de VvE loopt (in geval van een te nemen moederbesluit en de storting in het collectieve bouwkrediet) draagt zij bij aan het verder bestendigen van een onderhoudscultuur binnen VvE’s en het besef van de juridische eigen(aardig-)heid van de VvE. Uitvoerbaarheid en doelmatigheid: 1. De toetsingscriteria voor de leningen zijn uitvoerbaar. Het is echter niet doelmatig voor VvE’s die nog niet actief zijn. Voor niet-actieve VvE’s is een leningtraject een behoorlijk arbeidsintensief traject, dit geldt ook voor de GIL. Het experiment toont aan dat voor niet actieve VvE’s het voldoen aan de toetsingscriteria een apart proces (voorafgaand aan het leningproces) met gescheiden verantwoordelijkheden vereist. 2. Een kraakheldere scheiding van verantwoordelijkheden en een duidelijke omschrijving van taken in de verschillende fasen is noodzakelijk. In dit experiment liepen taken en verantwoordelijkheden van de verschillende partijen nogal eens door elkaar, omdat men zoekende was naar het juiste traject. 3. De uitvoerbaarheid lijdt soms onder de complexiteit. Dit heeft dan te maken met het ontbreken van een natuurlijk aanspreekpersoon voor de VvE in het proces en de onbekendheid voor de VvE met de materie. Met het hier ontwikkelde processchema, heeft de VvE in elk geval een spoorboekje als leidraad voor deze complexe materie. 4. Het lijkt erop dat een VvE zelf, in het geval van een of meer eigenaren waarbij financiering van hun aandeel niet rondkomt, niet in staat is de impasse te doorbreken en ondersteuning van derden, zoals gemeente of beheerder, noodzakelijk is. Daaraan voegt de Gebundelde Individuele Lening niet veel toe. 5. De GIL kent een beperkt maar interessant toepassingsgebied. De grootte van de VvE ligt tussen de tien en twintig appartementen (in principe kan het vanaf twee), het investeringsniveau per appartement ligt tussen de 10.000 en 30.000 euro, het functioneren van de VvE moet zich bewegen vanaf redelijk tot goed, de woningmarktpositie van de VvE is het middensegment. Hoe hoger de

45

mutatiegraad van het complex hoe positiever het instrument uitpakt. Met aanvullend gemeentelijk beleid zijn ook nog de matig tot redelijk functionerende VvE’s met de Gebundelde Individuele Lening te bedienen. Multipier-effect en inschatting revolverendheid: 1. De overall multiplier-effect bedraagt 10,1. Dat wil zeggen dat met iedere euro die VROM bij het begin in het verdubbelingsfonds stortte, 10,1 private euro’s werden uitgelokt. 2. In totaal is 1.172.000 euro aan VvE-leningen uitgezet. Dit ontlokte bijna 600.000 euro aan extra privé-investeringen. (Een multiplier van anderhalf). Er is daarmee een totaalbedrag van 1,77 miljoen euro geïnvesteerd. Dit bedrag is gebruikt voor groot onderhoud en het wegwerken van achterstallig onderhoud, door huishoudens met een inkomen rond de ziekenfondsgrens. 3. Bij de hoogte van de multiplier dient men te bedenken dat de Gebundelde Individuele Lening maar een onderdeel is van de uiteindelijke kwaliteitssprong. Hiermee draagt het een klein deel bij aan het multiplier-effect. Met een aanvullend toegesneden gemeentelijk beleid is de multiplier nog groter te maken. 4. De inzet van laagrentende leningen is een duurzaam financieringsmiddel. Door de rente en aflossing ontstaat een revolverend effect. Uit dit experiment blijkt dat er jaarlijks 284.000 euro beschikbaar komt om opnieuw in te zetten voor leningen. Na twaalf jaar is het oorspronkelijke bedrag van 1,17 miljoen euro weer volledig beschikbaar voor nieuwe leningen. Voorwaarden en voordelen Nationale Hypotheek Garantie: 1. Het NHG-product van het Waarborgfonds Eigen Woningen is te normatief om aan te sluiten bij de diversiteit van de VvE’s, welke vraagt om laagdrempelig maatwerk. 2. Bewoners zien de voordelen van NHG (zekerheid terugbetaling en lagere rente) niet in combinatie met een laagrentende lening via het SVn. De gunstige leningcondities van het SVn waren reeds doorslaggevend voor eigenaren. 3. Maatgevend voor de inzet van NHG bleken de borgingsmogelijkheden van de deelnemende gemeenten in combinatie met de financiële situatie van de individuele eigenaren. De gemeenten zien graag dat het laatste residu van de gemeentegarantie (de collectieve vormen) wordt overgedragen aan het Waarborgfonds Eigen Woningen. Knelpunten: 1. De hoogte van de berekende borgtochtprovisie stuit bij de klanten op onbegrip. (De berekeningsgrondslag betreft behalve het leningdeel ook het bedrag van eerste hypothecaire lening.) Dit blijkt onder meer door het vrij hoge aantal eigen stortingen. Van de 74 gevallen zijn slechts 39 borgtochten geïncasseerd. Eigenaar-bewoners die een andere mogelijkheid hadden, hebben die gebruikt. 2. Hypothecaire zekerheid: Bij verbeterleningen onder 10.000 euro kan men met andere financiële instrumenten beter uit de voeten (en is de uitvoering veel gemakkelijker). 3. In de NHG-systematiek staan uniforme normen voor een veilige en verantwoorde lening op basis van een individuele toetsing en beoordeling. Het onderbrengen van zo’n constructie in een collectief ‘contract’ zoals een VvE-lening, leidt tot een gecompliceerde situatie. Rekening houdend met het juridische gegeven van een VvE zou echter de individuele borging ondergeschikt gemaakt moeten worden aan een collectieve toetsing. Dit dient te gebeuren met een ander juridisch kader dan de huidige NHG-systematiek. 4. De Gebundelde Individuele Lening is een maatschappelijk financieringsproduct. Het ligt in de rede dat behalve het SVn (preferente aanbieder) mogelijk alleen maatschappelijk opererende financiële instellingen (zoals bijv. ASN, Triodos,

46


Rabobank) de Gebundelde Individuele Lening als marktproduct willen accepteren. ‘Winst’ van dit product is namelijk maatschappelijk rendement. De toegevoegde waarde voor VvE’s en gemeenten: 1. De toegevoegde waarde van de GIL blijft beperkt tot die VvE’s die redelijk functioneren en kan voor deze groep, vanwege de beperkte risico’s, door de markt worden opgepakt. 2. Voor de niet goed functionerende VvE’s zal de gemeente met maatwerk andere oplossingen moeten zoeken. Lokaal zijn hier al goede voorbeelden van (bijvoorbeeld Enschede). 3. Een Gebundelde Individuele Lening met borgstelling door Nationale Hypotheek Garantie is – vooralsnog – een brug te ver. Op dit moment werkt het product uitstekend met een constructie waarbij de gemeenten achtervang zijn. 4. Met het overdragen van de gemeentegarantie met rijksdeelneming aan het WEW tot de Nationale Hypotheek Garantie-vorm, is er een vacuüm ontstaan voor een garantiestructuur die is gestoeld op vormen van collectieve leningen13. De appartementenmarkt is hier onder meer de dupe van. Er is veel ervaring met en kennis van producten met een individuele borgstelling; de producten die uitgaan van een collectieve toetsing staan nog in de kinderschoenen. Gechargeerd gesproken is het stelsel gericht op garanties tot aan de voordeuren van het individuele appartment in een appartementsgebouw. 5. Behalve het maatschappelijke rendement dat met dit nieuwe product te behalen is, is het voor banken om een andere reden niet interessant om actief de VvEmarkt te betreden. Mogelijk nog belangrijker dan het rendement zijn valide achtervangconstructies en daarmee risicobeperking. Wanneer het product niet kan worden gestroomlijnd en op de een of andere manier gestandaardiseerd, blijft het lastig dit breed en op landelijke schaal te implementeren. Aanbevelingen: 1. Successen voor het activeren van VvE’s zijn te boeken door: - een pro-actieve aanpak op lokaal niveau met ruimte voor pr; - van een zakelijk én dienstverlenend speler mét trekkracht; - in een kraakheldere rolverdeling van taken en verantwoordelijkheden; - met een helder spoorboekje/procesbeschrijving en punctuele termijnen; - pas dan kan uitvoering worden gegeven aan borgstelling. 2. Het activeren van VvE’s is gebaat bij ‘een aanjager’. In dit experiment heeft de tijdsdruk en het experiment zelf gediend als aanjager. Een aanjager zonder financiële middelen verliest veel van zijn glans en attractiviteit voor VvE’s. Het verdient daarom aanbeveling te zoeken naar mogelijkheden om revolverende fondsen op een doeltreffende manier in te zetten voor particuliere stedelijke vernieuwing. Een goed voorbeeld is de werking van het Nationaal Restauratie Fonds bij de financiering van groot onderhoud voor monumenten. 3. Gemeenten dienen meer werk te maken van particuliere woningverbetering, in het bijzonder de VvE-complexen. Als er geen visie is op de particuliere woningverbetering die is neergelegd in een gemeentelijk beleid, blijft de aanjager een ongeleid projectiel. Het is verrassend om te constateren dat gemeenten weinig zicht hebben op de kwaliteit van de particuliere voorraad. Verontrustend is het om te constateren dat de politiek in de meeste deelnemende experimentgemeenten de ontwikkelde beleidsinstrumenten voor VvEcomplexen stopzet of afbouwt. 4. De kern om VvE’s te activeren is het bieden van perspectief. Succesvolle voorbeelden laten zien dat je dit doet door de VvE een toekomstvisie te laten uitstippelen, deze visie door hen te laten vertalen naar een beheerstructuur waar

13

47

Overigens, volgens het WEW kende de gemeentegarantie met rijksdeelneming géén garantie op collectieve leningen. De gemeenten afzonderlijk kenden wellicht deze mogelijkheden en brachten deze in de praktijk.

5.

6.

7.

8.

de individuele VvE-leden weten waar ze aan toe zijn (zekerheid) en zich in kunnen vinden (perspectief = waardestijging). Aan het eind komt pas de lening en borgstelling; deze moet zich hiernaar voegen. Dit is voor iedere VvE steeds een uniek proces, een trekker is onontbeerlijk. Afhankelijk van de beginsituatie van de VvE kan dit een intermediaire organisatie zijn zoals SSW, NV Woningbeheer, STONE of een corporatie of de gemeente. Indien de trekker een gemeente is, dient zij haar verschillende rollen in het proces (aanjager, toetser, borgsteller) goed te scheiden. Er dient te worden gezocht naar een ander borgingsmodel om NHG voor VvE’s te verlenen. De resultaten van dit experiment tonen aan dat het product nu te gekunsteld is. Wanneer WEW, SVn en VvE-belang kiezen voor een model met certificatie, dient men rekening te houden dat voor VvE’s in herstructureringsgebieden certificering op een ander niveau noodzakelijk is dan nu verwoordt in de huidige BRL. Door de toetsingslat hoger te leggen (voldoen aan VvE-certificaat) bereik je wel een lager risicoprofiel, maar zal het voor het merendeel van de VvE’s op de markt geen doeltreffend instrument zijn. Het opzetten van een apart garantiefonds in combinatie met het uitbesteden van de toetsing op lokaal niveau is een andere oplossing. Het ontwikkelde product ‘Gebundeld Individueel Lenen’ kan met goede uitleg en expertise, ter beschikking worden gesteld aan andere bancaire organisaties dan het SVn. Voor een deel van de VvE’s en gemeenten is dit een goede aanvulling op het instrumentarium. Het stimuleren van VvE’s tot een duurzame onderhoudscultuur draait in de kern om een gedragsverandering bij de individuele appartementseigenaren. Deze gedragsverandering heeft vanwege de collectieve eigenheid van een VvE te maken met het onderkennen en ervaren van een gemeenschappelijk belang. In dit experiment betrof het achterliggende principe van gedragsverandering instrumentatie met overtuiging door objectieve informatie. Er staan beleidsmakers nog enkele andere interventies ten dienste. - Modeling: gedragsverandering door het geven van voorbeelgedrag in plaats van overtuiging met objectieve informatie. De inzet van certificering is daar een voorbeeld van, maar ook het presenteren van ‘de beste VvE in de stad’ (goed voorbeeld doet goed volgen). - Facilitering en instrumentatie: als de overtuiging er eenmaal is, dan dient de VvE voldoende gefaciliteerd te zijn om dat gedrag te kunnen waarmaken. Voor veel VvE’s is het proces dat ze moeten doorlopen om te ‘ontwaken’ en daarna actief te worden een proces zonder spoorboekje. Hulp in de vorm van intermediaire organisaties die het proces op hun duimpje kennen, zoals SSW of Woningbeheer, is zinvol gebleken. - Beloning: pas als het voor het individu voordeel oplevert, komt gedragsverandering tot stand. In het geval van de VvE is het belangrijk dat men de consequenties van het gewenste gedrag ervaart. Op de huidige woningmarkt met de stijgende huizenprijzen, ervaart men het effect van waardestijging van het onderpand onvoldoende. Ook de storting in het onderhoudsfonds levert eigenlijk alleen maar lasten op. Dit wordt anders als je weet waarvoor je stort: daarom is het MOP en de gedeelde visie op de waardeontwikkeling zo van belang. Beloon als gemeente het opstellen van een MOP. Het is nog steeds voor veel mensen interessanter om de waardevermeerdering op korte termijn te incasseren en de problemen te ontvluchten door per direct te verhuizen, dan de waardeontwikkeling op de langere termijn te benutten. - Individualisering: voorlichting vindt vaak plaats in de vorm van een uniforme boodschap voor alle individuele personen: ‘one-size-fits-all’. Je ziet dat een uniform model met ‘objectieve normen voor een veilige en verantwoorde

48


lening’ lastig aansluit bij de zeer diverse uitgangssituatie van de VvE. Gewenst gedrag treedt slechts in beperkte mate op, omdat de verstrekte informatie niet voor een ieder voldoet. Een belangrijke strategie bij woningverbetering is de ‘tailoring’ of het individualiseren van de voorlichting. Met een modewoord: maatwerk. De persoonlijke begeleiding in de gemeente Arnhem is een goed voorbeeld. - Afdwingen: in plaats van gewenst gedrag te stimuleren, kan men ook ongewenst gedrag sanctioneren. Hierbij moet men denken aan de instrumenten aanschrijven en handhaven. Dat vergt een actieve aanpak van de gemeente en dan nog vaak in situaties die men allang had willen voorkomen.

49


Bijlagen Procesmodel

51

52


53

54


55

Colofon

Uitgave

SEV

Auteur

Gijs Hoofs

Opmaak

Karien van Dullemen, Rotterdam

Vormgeving omslag

Ontwerpwerk, Den Haag

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Rotterdam, maart 2005.

GARANTIES TOT AAN DE VOORDEUR Evaluatie van het experiment Gebundelde Individuele Leningen. Auteur Gijs Hoofs

Recommend Documents