VERSLAG VESTEDA PROJECT BV 2003
VE RSLAG VESTE DA PROJ ECT BV 2003
I N H O U D S O P G AV E 5 PROFIEL VAN VESTEDA PROJECT BV 9 STRUCTUUR VESTEDA PROJECT BV 10 DOELSTELLING VESTEDA PROJECT BV 11 STRATEGIE VESTEDA PROJECT BV 13 NA DE OPLEVERING: BEHEER EN EXPLOITATIE DOOR VESTEDA GROEP 14 VERSLAG VAN MARKTONTWIKKELINGEN 27 PERSONEEL EN ORGANISATIE 28 RESULTAAT 29 VOORUITZICHTEN 31 FLEXIBEL BOUWEN Dit verslag maakt deel uit van Jaarverslag Vesteda Groep 2003. In dit verslag wordt specifiek ingegaan op de eind 2001 opgerichte vennootschap Vesteda Project BV, met als doel inzicht te verschaffen in doelstelling, strategie en in het verslagjaar verrichte activiteiten.
P R O F I E L V E S T E DA P R OJ E C T BV Missie van Vesteda Project BV is het verwerven, ontwikkelen en doen realiseren van huurwoningen, die voldoen aan de daartoe gestelde rendementseisen, ten behoeve van de portefeuille van de fiscale beleggingsinstelling van Vesteda Groep. Vesteda Project BV verwerft en ontwikkelt woningbouwprojecten en laat deze projecten door derden bouwen, waarbij zij de rol van opdrachtgever in nauwe betrokkenheid vervult. Met de hoogwaardige woningen en woonconcepten, die primair zijn bestemd voor het middeldure en dure huursegment, wordt invulling gegeven aan de permanente vraag naar nieuwe, luxe huurwoningen van Vesteda Groep. Vesteda Groep is een woningbeleggingsfonds, als managementorganisatie gespecialiseerd in ontwikkeling en exploitatie van duurdere huurwoningen. Eind 2003 heeft Vesteda Groep circa 33.000 woningen in exploitatie, die een waarde vertegenwoordigen van meer dan ¤ 4 miljard. Vesteda Groep volgt een strategie waarbij een regelmatige verjonging van de portefeuille noodzakelijk is. Vesteda Project BV heeft bij zijn oprichting in 2001 de doelstelling meegekregen hierin te voorzien. Na een aanloop van enkele jaren dienen zo’n 1.500 woningen op jaarbasis, met een huurprijs vanaf ¤ 700, te worden gerealiseerd. Vesteda Project BV heeft in korte tijd een vooraanstaande positie ingenomen als ontwikkelaar. Het specialisme ligt daarbij in de realisatie van duurzame woonproducten met een hoogwaardige architectuur. Uitsluitend projecten waarbij de locatie meerwaarde biedt en waarbij die locatie aansluit bij de stedelijke infrastructuur, worden geselecteerd en tot productie gebracht. Door de langjarige betrokkenheid van Vesteda Groep als exploitant en de directe betrokkenheid van Vesteda Groep door de aanwezigheid van eigen lokale vestigingen voor verhuur en beheer, staat de handhaving van kwaliteit voorop. Zo kan Vesteda Groep zijn huurders woonkwaliteit bieden en op termijn een bovengemiddelde waardegroei realiseren.
Project Smalle Haven, Eindhoven
P R O F I E L VE ST E DA P R OJ E C T B V 5
Bij ontwikkelingen richt Vesteda Project BV zich met name op de doelgroepen vijftigplussers en jongere alleenstaanden en tweeverdieners. Deze bewoners kiezen voor een stedelijke omgeving, waar appartementen van een bovengemiddelde grootte en kwaliteit basis zijn voor een comfortabel woongenot. Het kerngebied waarop Vesteda Groep – en dus Vesteda Project BV – zich richt is gelegen in de Randstad, Midden- en Zuid Nederland en de grotere steden in het Noorden van het land. Daarbij gaat het vooral om het binnenstedelijk gebied, zowel in grotere als middelgrote gemeenten. Met circa 20 specialisten neemt Vesteda Project BV deel in gebiedsontwikkelingen, worden eigen projecten ontwikkeld en reeds ontwikkelde projecten aangekocht die, al dan niet in gewijzigde vorm, tot een eindproduct worden gebracht: luxe huurwoningen waaraan hoge eisen worden gesteld ten aanzien van locatie, openbare ruimte, architectuur en stedenbouw, woningindeling, afwerkingsniveau, voorzieningen én rendement.
6 P R O F I E L V E S T E DA P R OJ E C T BV
ST R U C T U U R V E S T E DA P R OJ E C T BV Vesteda Project BV is onderdeel van Vesteda Groep. Vesteda Project BV heeft, binnen Vesteda Groep, tot taak gebieden en projecten te ontwikkelen en deze ontwikkelingen te begeleiden vanuit de rol van opdrachtgever. Vesteda Project BV kent dezelfde Raad van Commissarissen en statutaire directie als Vesteda Groep. Voor een nadere toelichting op de juridische structuur wordt verwezen naar Jaarverslag Vesteda Groep 2003, pagina 12. De organisatiestructuur van Vesteda Project BV is in onderstaand schema weergegeven. OPERATIONELE DIRECTIE De leiding van Vesteda Project BV is in handen van dhr. Ir. N. (Nico) Mol, Directeur Vesteda Project BV.
Directie Vesteda Groep BV
Directie Vesteda Project BV
Planconcept
Kosten & Kwaliteit
Acquisitie &
Gebieds- &
Projectvoorbereiding
Verwerving
Projectontwikkeling
& uitvoering
ST R U C T U U R VE ST E DA P R OJ E C T B V 9
D O E L ST E L L I N G V E S T E DA P R OJ E C T BV Doelstelling van Vesteda Project BV is het realiseren van zo’n 1.500 woningen per jaar. Omdat er een heel traject voorafgaat aan het realiseren en opleveren van woningen, is er bij oprichting van Vesteda Project BV in 2001 van uitgegaan dat dit opleverniveau in 2006 zal worden bereikt. Met deze woningen voorziet Vesteda Project BV in de behoefte van Vesteda Groep om jaarlijks een beperkt aandeel van zijn beleggingsportefeuille, zo’n 5% van circa 30.000 woningen, te vernieuwen. Door de permanente instroom en uitstroom van woningen wordt de portefeuille van Vesteda Groep dynamisch gemaakt. Voor de beleggingsstrategie van Vesteda Groep is deze dynamiek een voorwaarde: deze jaarlijkse verversing zorgt voor het behoud van de juiste portefeuillemix, verzilvert de waardegroei door verkoop en draagt bij aan de toekomstige waardeontwikkeling. Vanuit een meerjarenplanning, op basis van analyses van de gewenste en bestaande portefeuille, geeft Vesteda Groep BV zijn behoefte aan nieuwe projecten aan, waarop Vesteda Project BV projecten aandraagt. Geschikte projecten worden aangebracht in de Acquisitieportefeuille met als doel deze op te nemen in Vesteda Woningen, het fonds voor gemene rekening ter collectieve belegging van Vesteda Groep. Vanaf het moment dat een investeringsbesluit is genomen én projecten uitontwikkeld zijn, kunnen deze betreffende projecten tegen marktwaarde worden overgedragen aan Vesteda Woningen. Het moment waarop aan deze voorwaarden wordt voldaan en dus overdracht kan plaatsvinden is afhankelijk van het type project en kan in tijd variëren van vóór aanvang van de bouwfase tot na het moment van oplevering. Vesteda Project BV realiseert zijn woningproductie door (binnen)stedelijke ontwikkelingsprojecten (mede) te initiëren, die vervolgens tot ontwikkeling van woonprojecten kunnen worden gebracht, en door projecten aan te kopen. Vesteda Project BV ontwikkelt niet alleen zelf, maar werkt ook samen met andere ontwikkelaars. Ook in deze gevallen ligt de opdrachtgeversrol tijdens de ontwikkelings- en uitvoeringsfase en de daarbij behorende risico’s duidelijk bij Vesteda Project BV. Binnenstedelijke ontwikkelingsprojecten zijn vaak gecompliceerd. Na de start van zo’n ontwikkeling kan het nog enkele jaren duren alvorens de eerste woningen worden opgeleverd. Derhalve is het voor Vesteda Project BV belangrijk om de voorraad ‘onder handen projecten’ op te bouwen. Gezien de doorlooptijd dient een dergelijke pipe line zo’n 10.000 tot 15.000 woningen te bevatten om een productie van gemiddeld 1.500 woningen per jaar te kunnen waarborgen.
10 D O E L S T E L L I N G V E S T E DA P R OJ E C T BV
ST R AT E G I E V E S T E DA P R OJ E C T BV Acquisitie & verwerving
Vesteda Groep onderscheidt zich door de lange termijn betrokkenheid die zij heeft bij de gerealiseerde projecten. Dat maakt samenwerking met Vesteda Project BV voor gemeenten aantrekkelijk. Zij treedt dan ook regelmatig in contact met gemeenten om zijn visie te presenteren met betrekking tot het duurdere huursegment in een stad. Voorstellen op stedenbouwkundig niveau, gericht op duurzaamheid, stedenbouwkundige kwaliteit en hoogwaardige architectuur bieden hierbij lange termijn oplossingen voor huisvestingsvraagstukken. Vesteda kijkt daarbij verder dan alleen naar de woningen: de inrichting van de openbare ruimte, de infrastructuur en de ligging ten opzichte van stadscentrum en voorzieningen is immers ook bepalend voor de woonkwaliteit van toekomstige huurders.
Gebiedsontwikkeling
Doordat Vesteda Project BV in staat is om bij (her)ontwikkelingen van gebieden vroegtijdig in te stappen, kunnen doelstellingen (mede) worden bepaald. Uit ervaringen bij diverse gemeenten is gebleken dat Vesteda’s specifieke kennis op het gebied van huurders en hun wensen kan worden ingebracht in de beleidskaders die de gemeente ontwikkelt. Hiertoe beschikt Vesteda over databases waarmee de toekomstige vraag naar middeldure en dure huurwoningen kan worden bepaald en effecten van lokale doorstroming kunnen worden gekwantificeerd. Geplande bouwprogramma’s zijn hierbij input voor woningmarktsimulaties. Met de conceptontwikkelaars van Vesteda Project BV kan zo in de planconconceptfase een ideale functiemix voor het gebied worden bepaald. Een vroegtijdige participatie is voor Vesteda belangrijk omdat zij dan de uitgangspunten van de nieuwe ontwikkeling kan meebepalen, hetgeen ten goede komt aan het product dat daarvan een resultante is. Voor een gemeente is een vroegtijdige participatie van een dergelijke private partij prettig omdat zij gedurende de gebieds- en planontwikkeling, realisatie en exploitatie met dezelfde partij kan werken. Vesteda Project wil hierbij de rol van strategisch partner spelen en helpt daarmee de gemeente om haar regierol te vervullen. Vesteda vervult met het bieden van een goed functionerende woonomgeving en door zijn langjarige betrokkenheid immers een stukje gemeentelijk beleid in. Het vroegtijdig inrichten van de openbare ruimte in een gebiedsontwikkeling is voor Vesteda daarbij van cruciaal belang.
Project Detroit en Boston, Amsterdam
ST RAT E G I E VE ST E DA P R OJ E C T B V 11
Mede door kennis en slagkracht van Vesteda Project BV, in combinatie met de omvang van Vesteda Groep, is Vesteda Project BV in staat om bij (her)ontwikkelingen van gebieden vroegtijdig in te stappen en risicodragend te participeren. Door het financiële draagvlak dat hiermee wordt gecreëerd draagt Vesteda Project BV bij aan de totstandkoming van projecten. Op een bepaald moment leidt de participatie in een gebiedsontwikkeling tot de ontwikkeling van woningprojecten in (bepaalde delen van) het betreffende plangebied. Naast gebiedsontwikkelingen komt het ook voor dat projecten solitair worden ontwikkeld. Steeds vaker omvatten projecten niet meer alleen woningen, maar vindt een functiemenging plaats
Projectontwikkeling
met winkels en kantoren. De invulling van dergelijke omgevingsfactoren is belangrijk omdat het woongenot van huurders sterk wordt beïnvloed door de locatie. Met name in de binnensteden is de rol van een levendige plint groot te noemen. Commerciële en culturele voorzieningen zorgen hier immers voor een levendig stadsdeel. Ook het aankopen van projecten – in de ontwikkelingsfase van derden is een manier van verwerving. Bij het zogenaamde object picking worden dezelfde criteria gehanteerd als bij eigen ontwikkelingen. Vaak worden de projecten na aankoop alsnog aangepast, aan de specifieke wensen van de toekomstige huurders. Maar ook de wensen vanuit beheeroptiek bepalen vaak dat de afwerking geschiedt in een meer duurzame materialisatie. Zo worden luxere keukens geplaatst en wordt voor de afwerking van publieke ruimtes gekozen voor bijvoorbeeld hardsteen. De stagnerende verkoopmarkt zorgt er momenteel voor dat Vesteda Project BV vele aanbiedingen bereiken van projecten. Allemaal worden ze getoetst aan de strenge criteria die Vesteda stelt met betrekking tot locatie, indeling, bouwkwaliteit en voorzieningen. Vesteda Project BV begeleidt de voorbereidings- en realisatiefase, met eigen projectleiders en kosten-kwaliteitsdeskundigen. In de rol van opdrachtgever volgt Vesteda niet alleen de ontwikkeling van de betreffende projecten zelf. Ook de openbare ruimte, zowel de kwaliteit als de tijdigheid van aanleg, heeft daarbij de volle aandacht. Zo zorgt Vesteda dat het project, maar ook de naaste omgeving bewoonbaar is na oplevering.
Project La Fenêtre, Den Haag
12 ST R AT E G I E V E S T E DA P R OJ E C T BV
N A D E O P L EVE R I N G: B E H E E R E N E X P LO ITAT I E D O O R VE ST E DA G R O E P Met het opleveren van de projecten door Vesteda Project BV houdt de betrokkenheid van Vesteda niet op. Voor het administratief, technisch en commercieel beheer van woningen heeft Vesteda Groep, als enige woningbeleggingsfonds van een dergelijke omvang in Europa, eigen vastgoedmanagement in huis. Vanuit diverse locaties zorgen de zes Woongalerieën en zeven front-offices voor verhuur en voor persoonlijk klantcontact tijdens de huurperiode. Een eigen centraal call-center en back-office ondersteunen de lokale kantoren. Huurders bellen het call-center om onderhoudsverzoeken aan te melden. Van hieruit worden de contractleveranciers voor onderhoud aangestuurd en wordt de huurder een terugkoppeling gegeven van de termijn waarbinnen zijn onderhoudsverzoek wordt verholpen. Het call-center zorgt daarbij actief voor de bewaking van deze termijnen. Met het gekozen marktsegment en de daarmee samengaande groeiende behoefte aan service biedt alleen een eigen vastgoedmanagementorganisatie voldoende waarborgen voor klantgerichtheid en adequate dienstverlening. Primaire argumenten hiervoor zijn de verhoogde grip op het resultaat én de klanttevredenheid. Daarnaast leveren eigen vestigingen een grotere beheersbaarheid en een betere sturingsmogelijkheid. Tot slot zorgen de directe klantcontacten voor markt- en projectkennis, die direct wordt teruggekoppeld naar het programma van eisen, dat Vesteda Project BV hanteert voor gebiedsen projectontwikkelingen.
Woongalerieën Met hun verzorgingsgebieden. Ultimo 2003
• woongalerie Amsterdam • regiokantoor Amsterdam
Woongalerie Amsterdam Woongalerie Den Haag Woongalerie Rotterdam Woongalerie Arnhem Woongalerie Eindhoven Woongalerie Maastricht extern vastgoedmanagement
• front-office Almere • front-office Amersfoort • front-office Deventer • woongalerie Den Haag • front-office Rijswijk • front-office Zoetermeer • woongalerie Arnhem • woongalerie Rotterdam
Woongalerie Rotterdam, op steenworp afstand van de Erasmusbrug
• front-office Breda • woongalerie Eindhoven • front-office Heerlen • woongalerie Maastricht • hoofdkantoor
N A D E O P L E VE R I N G: B E H E E R E N E X P LO I TAT I E D O O R VE S T E DA G R O E P 13
VE R S L AG VA N M A R K TO NT WI K K E L I N G E N Opgeleverde projecten In het verslagjaar zijn circa 450 woningen opgeleverd in 11 projecten, verspreid over heel Nederland. Enschede In het centrum van Enschede, aan het van Heekplein, is het project Twentec Residentie opgeleverd. Het project maakt deel uit van de herontwikkeling van Het Hendrik Jan van Heekplein, dat is bestemd als marktplein, voor de organisatie van evenementen en als ontmoetingsplaats voor het winkelende en wandelende publiek. Zo opent de Bijenkorf er een vestiging en komt er een Holland Casino. Twentec Residentie omvat 87 woningen boven een plint met horeca- en kantoorvoorzieningen. De kantoren zijn bedoeld voor bedrijven met baliefuncties. Almere In Almere-buiten is het project Eilandenbuurt opgeleverd in de gelijknamige wijk, waar laagbouw de boventoon voert. Hier zijn 43 eengezinswoningen gerealiseerd in de huur en 36 woningen in de koop. Amsterdam In het eerste bouwblok op IJburg in Amsterdam heeft Vesteda 40 van de 63 woningen verworven. De kenmerkende minimalistische benadering in vormgeving en het sober kleurgebruik geven het pand een bijna industriële uitstraling. In dit blok zijn verder 10 woningen verkocht als koopwoning en de resterende woningen zijn naar woningbouwvereniging Het Oosten gegaan, een partner in deze ontwikkeling. Het gebouw, Blok 4 genaamd, is een afspiegeling van de pakhuizen die vroeger aan de kade werden aangetroffen. Een tweede project in Amsterdam dat is opgeleverd is de Calandtoren in Osdorp, ook een samenwerking met Het Oosten. Dit project is onderdeel van de stedelijke vernieuwing van de westelijke tuinsteden in Amsterdam. Het betreffen 84 woningen, verdeeld over 14 woonlagen. De Calandtoren is het hoogste gebouw in het Zuidwest Kwadrant van Amsterdam. Hij vormt ook de vernieuwende entree van dit stadsdeel, door zijn prominente plek op de hoek Pieter Calandlaan en Klaas Katerstraat.
14 VE R S L AG VA N M A R K TO N T WI K K E L I N G E N
Twentec-toren, Enschede / A12 Architecten
Waterrand/Talud, Eilandenbuurt, Almere / Inbo Architecten
Calandtoren Amsterdam / OD 205 Architecten
Blok 4, IJburg, Amsterdam /Maccreanor Lavington Architects
Huis ter Heide, Zeist / Jorissen Simonetti Architecten
De Commissaris, Venlo / KCAP
Meiborg-Weydeborg, Vleuten-de Meern / Architectenbureau Rudy Uytenhaak
De Lunet, Venlo / Architectenbureau Mevissen + Partners
Cortile, Céramique Maastricht / Bruno Albert Architecte et Associés
Vroendaal, Maastricht / Boosten Rats Architecten
Huis ter Heide (Zeist) Een zorgcomplex van 50 eenheden is gerealiseerd in Huis ter Heide voor de stichting E.C.R., die alle woningen huurt van Vesteda Groep en voor de toewijzing en verhuur zorgdraagt en daarbij tevens de zorgleverancier is. In dit complex is een uitgebreid domoticapakket toegepast. Vleuten-de Meern In Vleuten-de Meern in de wijk Veldhuizen zijn twee gebouwen opgeleverd naast een winkelcentrum, te weten de Weideborg met 32 appartementen en de Meijborg met 28 appartementen. Venlo Quadrant 4 (Q4) is een tussen centrum en Maas gelegen wijk in Venlo, die momenteel wordt herontwikkeld. Vesteda participeert in deze herontwikkeling en heeft de eerste twee projecten gerealiseerd. De Commissaris is een eigentijds en multifunctioneel gebouw, waarin wonen en werken samenkomen. Het gebouw ligt aan het Nolensplein en bevat 30 appartementen boven een politiebureau en bedrijfsruimte. Het andere project heet De Lunet en bevat 11 appartementen met eveneens een bedrijfsruimte op de begane grond. Deze projecten zijn het eerste resultaat van de stedelijke vernieuwingsoperatie Q4, waar Vesteda nauw bij betrokken is. In 2004 zullen cruciale beslissingen worden genomen voor de upgrading van dit gebied. Maastricht Het project Cortile in de Maastrichtse wijk Céramique is gereedgekomen met de voltooiing van het laatste bouwblok, waarin 30 short stay appartementen zijn gerealiseerd boven een zwembad, sauna- en fitnessvoorziening. De luxe gemeubileerde appartementen, die te huur zijn vanaf drie maanden, worden gebruikt door werknemers van (buitenlandse) bedrijven die voor een korte periode in Maastricht of omgeving werkzaam zijn. De Health Club, Céramique Health Club genaamd, biedt onder andere plaats aan een halfrond zwembad van 170 m2, een whirlpool, twee sauna’s, een goed geoutilleerde fitnessruimte en een binnen- en buitenterras. De toegepaste materialen en afwerking zijn zeer hoogwaardig. De Health Club is uitsluitend toegankelijk voor Vesteda-huurders in de wijk Céramique, in totaal zo’n 600 gezinnen. Cortile is het grootste woongebouw in Maastricht en omvat in totaal 187 huurappartementen in 24 verschillende typen, 30 Serviced Apartments, 97 koopwoningen, een grote binnentuin, een ondergrondse stallingsgarage, commerciële ruimten en de Céramique Health Club. Het gebouw heeft een voorbeeldfunctie binnen de marktstrategie van Vesteda. In de nieuwe wijk Vroendaal, aan de rand van Maastricht, zijn 15 moderne eengezinswoningen opgeleverd. De woningen liggen aan de stadsrand en genieten van het uitzicht over de karakteristieke glooiende velden en de hellingbossen van het Heuvelland, dat primair als uitgangspunt is gekozen voor het planontwerp van de wijk.
VE R S L AG VA N MA R K TO NT W I K K E L I N G E N 17
Projecten in uitvoering Ultimo 2003 zijn circa 900 woningen in aanbouw. Ook hierbij is sprake van een grote spreiding over het land. Een greep uit de projecten in aanbouw geeft het volgende beeld te zien. Amersfoort In het project De Zeven Provinciën, dat in de markt is gezet als een koopproject, heeft Vesteda Project BV 58 van de 89 woningen van de ontwikkelaar overgenomen. ‘De Zeven Provinciën’ ligt nabij het historische centrum van Amersfoort, tussen de Eem en het toekomstige stadspark. Het woongebouw is voorzien van een ondergrondse parkeergarage en een grote binnentuin. Assen In de nieuwe wijk Kloosterhoven realiseert Vesteda 42 eengezinswoningen. Breda Eind 2003 is nog een begin gemaakt met ‘het Paleis’, het Zvormig gebouw dat het centrum vormt van de ontwikkeling op het oude kazerneterrein Chassé in het centrum van Breda. Hierin worden 86 woningen gerealiseerd, die grotendeels in verhuur zullen worden genomen door Vesteda Groep. Hengelo Aan de rand van de binnenstad van Hengelo heeft Vesteda Project BV 34 appartementen aangekocht in twee gebouwen. Deze gebouwen, Alewijn & Beatrijs genaamd, zijn onderdeel van een project dat bestaat uit drie woontorens, die zijn gebouwd in het talud van een waterpartij. Elke woontoren telt 15 luxe appartementen, verdeeld over vier bouwlagen en twee penthouses. Den Haag In het centrum van Den Haag wordt gebouwd aan 115 woningen in het complex La Fenêtre. Nabij het Centraal Station in Den Haag, op de Grotiusplaats naast het Prins Bernardviaduct, verrijst dit bijzondere gebouw van glas en staal. De locatie maakt onderdeel uit van het toekomstige Nieuwe Centrum in het Centraal Station (CS)-kwadrant. Daardoor is het gebied zowel per openbaar vervoer (o.a. door de komst van de hogesnelheidslijn) en per auto goed bereikbaar. Rotterdam Op de Zuidkade van de Wilhelminapier in Rotterdam wordt gebouwd aan een 135 meter hoge toren genaamd Montevideo. Van de 192 appartementen in dit complex zijn er 50 door Vesteda aangekocht. In dit gebouw komt ten behoeve van de bewoners een zwembad, sauna en fitnessvoorziening. Den Bosch Achter het station van Den Bosch wordt de nieuwbouwwijk ‘Paleiskwartier’ ontwikkeld. Vesteda Project BV heeft het Longhouse, onderdeel van het project Armada, aangekocht. In het eerste kwartaal van 2005 zullen op deze unieke plek vlakbij het centrum van ’s-Hertogenbosch en op loopafstand van het centraal station, 27 luxe huurappartementen worden opgeleverd.
18 VE R S L AG VA N M A R K TO N T WI K K E L I N G E N
Kloosterhoven, Assen / Hans Tupker
De Zeven Provinciën, Amersfoort / Krier & Kohl Architecten
Het Paleis, Chassé-terrein, Breda / Kollhoff und Timmermann
Thiemsland, Hengelo / Architectenbureau Rudy Uytenhaak
La Fenêtre, Den Haag / Architectenbureau Rudy Uytenhaak
Montevideo, Wilhelminapier, Rotterdam / Mecanoo Architecten
Armada, Paleiskwartier, Den Bosch / Anthony McGuirck
Granida (voormalig GGD-gebouw), Eindhoven / Toon Kandelaars Architecten
Smalle Haven, Eindhoven / Jo Coenen & Co
Shell-terrein, Amsterdam (eerste fase) / Dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam (Ton Schaap), in samenwerking met Geurst & Schulze
Nieuw Amerika, Boston, Amsterdam / DKV Architecten
Nieuw Amerika, Detroit, Amsterdam / AWG Architecten
Eindhoven In Eindhoven ontwikkelt Vesteda Project BV een tweetal in het oog springende projecten. Het eerste is het voormalige GGD-gebouw op de hoek van de P.C. Hooftlaan en Tesselschadelaan. Van het vijftig jaar oude pand worden het betonnen skelet en een natuurstenen trappenhuis behouden. Om te voorkomen dat de buitenkant zou moeten worden aangetast, worden de appartementen aan de binnenkant van het gebouw geïsoleerd. Op de begane grond van het gebouw wordt waarschijnlijk een medisch centrum gevestigd met een huisartsenpraktijk, een apotheek en een fysiotherapeut. Het voormalig GGD-gebouw zal onder de naam Granida aan 30 luxe woningen onderdak bieden. In het centrum zijn de bouwwerkzaamheden gestart van de toren op Smalle Haven, de binnenstedelijke ontwikkeling aan de Vestdijk. Rijksbouwmeester Jo Coenen ontwierp de woontoren Smalle Haven en het naastgelegen Colonnade-gebouw. De multifunctionele toren krijgt 28 verdiepingen met 46 luxe huurappartementen en penthouses. Beneden in de toren worden kantoorruimtes gerealiseerd, net zoals in het naastgelegen Colonnade-gebouw. In de woontoren Smalle Haven zal Vesteda woongalerie Eindhoven zijn nieuwe onderkomen vinden. Amsterdam Aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam worden drie gebouwen gerealiseerd op de plek van het voormalige pakhuis Nieuw Amerika, direct aan de kade van de IJhaven. In dit plan heeft Vesteda Project BV appartementen aangekocht in de gebouwen Detroit en Boston. Detroit is met zijn 82 woningen volledig voor Vesteda Groep, en in Boston zijn 90 van de 130 woningen omgezet van koop naar huur. De loftappartementen zijn ruim van opzet en bieden huurders de mogelijkheid om de woningplattegrond naar eigen wens in te richten. In de commerciële plint van het gebouw Detroit zal ook Vesteda woongalerie Amsterdam worden gehuisvest. Vanaf 2005 zal Vesteda Project BV hier een kantoor aanhouden voor wat betreft de Randstedelijke activiteiten. Projecten in voorbereiding De portefeuille van in voorbereiding zijnde projecten, de zogenaamde harde werkvoorraad, is goed gevuld. Vesteda Project BV participeert in een achttal gebiedsontwikkelingen, die uiteindelijk in een volume van zo’n 2.000 woningen moeten ressorteren. Daarnaast is Vesteda Project BV nog bij een groot aantal reguliere planontwikkelingen betrokken, in totaal goed voor circa 1.200 woningen. Een greep uit deze plannen levert het volgende beeld. Gebiedsontwikkelingen Amsterdam In Amsterdam Noord is Vesteda Project BV betrokken bij twee grootschalige ontwikkelingen, te weten Centrum Amsterdam Noord en het Shell-terrein. Beide ontwikkelingen zijn in het stadium van het nemen van een projectbesluit, als voorbereiding op de te volgen bestemmingsplanprocedure. Productie zal naar verwachting gerealiseerd worden vanaf 2005.
VE R S L AG VA N MA R K TO NT W I K K E L I N G E N 21
Arnhem Het gebied Rijnboog, direct aan de Rijn, is een binnenstedelijke herontwikkeling waarbij vooral naoorlogse wederopbouw moet worden vervangen door nieuwbouw. Doel is de Arnhemse binnenstad dichter bij de Rijn te brengen. Beeldbepalend wordt daarbij de nieuw te realiseren haven. Begin 2004 start de inspraakprocedure rond het masterplan, waarna goedkeuring van de 1e fase kan plaatsvinden. Zandvoort Zandvoort is een van de belangrijkste badplaatsen van Nederland. Ook hier heeft de oorlog zijn sporen nagelaten en vraagt de wederopbouw aan de Middenboulevard om een grootschalige aanpak. Verbetering van dit gebied kan veel betekenen voor Zandvoort, als het gaat om het maken van een kwaliteitssprong als gemeente in zijn geheel. Venlo Naast de gebiedsontwikkeling Q4 in het centrum van Venlo is Vesteda Project BV ook betrokken bij het plan Maaswaard. Specifieke opgave in deze ontwikkeling is het behoud en de herontwikkeling van het oude hoofdkantoor van Nedinsco, bekend als voorbeeld van het Nieuwe Bouwen in Venlo. Daarnaast vinden er onderhandelingen plaats over participatie in het project Maasboulevard. Sittard De binnenstad van Sittard is ook toe aan een grootschalige herstructurering en daar wordt aan gewerkt in het plan Zitterd ReviSited. Nieuwe woningen, winkels en culturele voorzieningen zullen worden gebouwd, deels op open plekken en deels na sloop van bestaande gebouwen.
22 VE R S L AG VA N M A R K TO N T WI K K E L I N G E N
Rijnboog, Arnhem / Manuel de Sola Morales
Q4, Venlo / AWG Architecten
Zitterd Revi-Sited , Sittard / Jo Coenen & Co
Middengebied, Zandvoort (vier varianten) / AWG Architecten
Wilhelminapier, Rotterdam / Architecten: Álvaro Siza (l) en Cruz y Ortiz
Side by side, Almere / de Architekten Cie., F. van Dongen
Zonnestraal, Hilversum
Vredenbergh, Breda / Architectenwerkgroep
Sijtwende, Voorburg-Leidschendam / Hagenbeek Architecten
Sanatorium Zonnestraal, Hilversum / J. Duiker
Zonnestraal, Hilversum (nieuwbouw) / Hubert-Jan Henket Architecten
Reguliere planontwikkelingen Rotterdam Naast het eerder beschreven gebouw Montevideo, wordt op de Wilhelminapier in Rotterdam gewerkt aan nieuwe hoogbouw, bestaande uit circa 700 woningen in 4 torens. In de plint komen culturele en commerciële voorzieningen. De ontwikkeling van het plan staat in het kader van de ontwikkeling van de Wilhelminapier in zijn geheel. Breda In de nabijheid van het centrum heeft Vesteda het complex Vredenbergh aangekocht. Het vijftig jaar oude pand, met verzorgingsappartementen en aanleunwoningen, zal volledig worden gesloopt en herontwikkeld tot twee moderne woongebouwen met onder andere 40 verzorgingappartementen boven een plint met voorzieningen zoals kapper, wijkverpleging, recreatieruimte, restaurant en winkel. Verder zullen in het nieuwe plan 170 appartementen worden verhuurd, waarbij de huurders gebruik kunnen maken van de voorzieningen van het verzorgingsgedeelte. Almere In Almere wordt gewerkt aan een grootschalige uitbreiding van het stadscentrum. Onderdeel daarvan zijn twee woontorens gelegen aan het Weerwater, met in totaal 154 woningen. Beide torens zullen in het – voor Almere nog betrekkelijk nieuwe – duurdere huursegment worden gerealiseerd. In de voet van het complex komt naast een zwembad, fitness en saunavoorziening ook een front-office van Vesteda woongalerie Amsterdam. Voorburg-Leidschendam In het plan Sijtwende te Voorburg-Leidschendam worden 4 appartementengebouwen gerealiseerd met in totaal 112 woningen. In het plan Sijtwende wordt de verbindingsweg van de A4 naar de A44 ondergronds mogelijk gemaakt. Hilversum Het oude hoofdgebouw van het sanatorium Zonnestraal te Hilversum is volledig gerestaureerd. Naast dit meesterwerk van architect Jan Duiker worden 4 nieuwe appartementengebouwen gebouwd met in totaal 56 woningen. Daarvan gaan er 3 (42 appartementen) in de huur. De woningen zijn bedoeld voor bewoners met een lichte zorgindicatie.
VE R S L AG VA N MA R K TO NT W I K K E L I N G E N 25
Projecten in acquisitie Naast de eerder beschreven projecten, waar afspraken aan ten grondslag liggen, wordt nog aan een groot aantal projecten gewerkt, dat binnen afzienbare tijd moet leiden tot een verdere uitbreiding van de voorraad onderhanden projecten. Onder andere in Amsterdam, waar Vesteda Project BV een principeovereenkomst heeft gesloten met de gemeente Amsterdam voor de bouw van 2.500 duurdere huurwoningen in het middensegment. Deze woningen worden gebouwd over een periode van tien jaar en worden verdeeld over projecten van minimaal 50 woningen. Met de centrale stad en de stadsdelen worden op dit moment de eerste afspraken gemaakt om plannen te realiseren binnen deze raamovereenkomst. Dit loopt uiteen van plannen, waar al op zeer korte termijn kan worden gestart met de bouw, tot stedenbouwkundige verkenningen voor mogelijke planontwikkelingen. In totaal gaat het daarbij om zo’n 500 woningen, als eerste tranche van de geplande 2.500 woningen.
26 VE R S L AG VA N M A R K TO N T WI K K E L I N G E N
P E R S O N E E L E N O R G AN I SAT I E Begin 2003 traden 18 medewerkers van Vesteda Groep BV in dienst bij Vesteda Project BV en zetten daar hun werkzaamheden voort. In de loop van het verslagjaar breidde de personele bezetting zich uit met drie medewerkers en verliet één medewerker de organisatie. Het personele verloop is beneden weergegeven. Bij de organisatorische groei wordt extra aandacht besteed aan het verjongen van de organisatie. In het verslagjaar is de wervingsprocedure voor senior projectontwikkelaars gestart, maar gezien de schaarste op de arbeidsmarkt in dit segment heeft er nog geen werving plaatsgevonden. Vesteda Project BV kent pas vanaf primo 2003 een personele bezetting, zodat alleen van het verslagjaar een ziekteverzuimpercentage kan worden gegeven. Dit percentage is met 4,4% laag te noemen. Het Randstad-kantoor van Vesteda Project BV is verplaatst van Utrecht naar Amsterdam. In de IJtoren op de Oostelijke Handelskade houden vier medewerkers kantoor. Vesteda Project BV maakt gebruik van de diensten van Vesteda Groep BV als het gaat om: Strategie en Productontwikkeling (marktonderzoek, opbrengstanalyse, gebruikerseisen en wensen, nieuwe producten, communicatie), Project-control, Administratie, Juridische en Fiscale Zaken en Algemene Zaken.
In- en uitstroom Vesteda Project BV
Primo Instroom Uitstroom Ultimo
Medewerkers (aantal) 18 3 1 20
FTE (eenheden) 17,6
19,6
Ziekteverzuim Vesteda Project BV Ziekteverzuim
2003 4,4%
P E R S O N E E L E N O R GA N I SAT I E 27
R E S U LTA AT In het verslagjaar is Vesteda Project BV erin geslaagd om zijn doelstelling ruimschoots te verwezenlijken. Begroot was ¤ 140 mln. aan investeringen te realiseren. In het verslagjaar is ¤ 153 mln. uitgegeven, waarmee de doelstelling met 10% is overschreden. Zoals uit onderstaande tabel blijkt, bedroegen de investeringsuitgaven in het verslagjaar ruim 30% meer dan in het voorgaande jaar. De stijgende lijn, die de afgelopen vijf jaar is gevolgd, wordt hiermee voortgezet.
Uitgaven (investeringsuitgaven, inclusief btw, in mln. e) Doelstelling Realisatie
2003 140
2002 114
2001
2000
1999
153
117
95
70
37
Deze kerncijfers hebben betrekking op activiteiten van Vesteda Project BV. Vóór 28 december 2001, de datum van oprichting van Vesteda Project BV, betreft dit de afdeling Acquisitie en Projectontwikkeling van Vesteda Management BV.
28 R E S U LTA AT
VO O R U ITZ I C H T E N Vesteda Project BV heeft als doelstelling om vanaf 2006-2007 zo’n 1.500 woningen per jaar te gaan toevoegen aan de portefeuille van Vesteda Groep. Gezien de instroom aan nieuwe projecten, verwacht Vesteda Project BV deze doelstelling te halen. De omzetgroei, zoals die zich de laatste jaren al manifeszal ook de komende jaren verder plaatsvinden. De doelstelling voor 2004 bedraagt ¤ 200 miljoen en voor 2005 ¤ 230 miljoen (investeringen incl. btw) Bij een dergelijk investeringsniveau verwacht Vesteda Project in 2005 reeds meer dan 1.000 woningen op te leveren. Het verder uitbouwen van de Acquisitieportefeuille blijft ook de komende jaren een belangrijke opgave, waarbij het participeren in gebiedsontwikkelingen en het zelfstandig verkrijgen van posities ten behoeve van eigen projectontwikkelingsactiviteiten prioriteit zullen krijgen. Doordat de verkoopsnelheid van middeldure en dure koopwoningen terugloopt, verwacht Vesteda Project BV meer mogelijkheden van object picking, waarbij voor de koop ontwikkelde projecten worden omgezet naar huur. Gezien de doorlooptijd zal de werkvoorraad onderhanden werk boven de 10.000 woningen moeten worden gebracht. Om in te spelen op de hedendaagse en toekomstige behoefte van huurders in het duurdere segment, zullen meer projecten worden gestart waarbij reeds ontwikkelde woonconcepten zullen worden toegepast. Hierbij valt te denken aan het concept van flexibel bouwen, dat inmiddels in een viertal projecten wordt toegepast. Maar ook aan woon/werk-combinaties en toepassing van domotica en zorg, dat reeds in diverse projecten is opgenomen. In projecten die door schaalgrootte, niveau en locatie voldoende draagvlak bieden zullen sauna- en fitnessvoorzieningen worden opgenomen, vaak aangevuld met zwembadvoorzieningen. In 2004 zal er een verdere groei plaatsvinden van de organisatie van 20 naar 25 personen. Deze 5 nieuwe functies zullen als standplaats voornamelijk in de randstad worden gehuisvest. De organisatie wordt daarmee versterkt op de plek waar de werkdruk het hoogst is.
VO O R U I TZ I C H T E N 29
In korte tijd is Vesteda Project BV een speler van belang geworden in de ontwikkeling en realisatie van woningen met als specialismen het middeldure- en duurdere huursegment en de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. De komende jaren zal deze positie verder worden uitgebouwd. Maastricht, 12 februari 2004, Directie Vesteda Project BV Vesteda Groep BV H.C.F. Smeets, voorzitter F.H. van der Togt
30 VO O R U I T Z I C H T E N
PROJ ECTE N I N B E E LD
F L E X I B E L B O U WE N In de afgelopen jaren is men er steeds meer van overtuigd geraakt dat flexibel bouwen en beheren een vernieuwingsproces is dat zal leiden tot woningen van hoge kwaliteit, flexibel ten aanzien van de vraag en met een betere afstemmingsmogelijkheid op de wensen van de woonconsument. Flexibiliteit gaat verder dan keuzevrijheid: het is niet zo dat bewoners slechts voor aanvang van de bouw kunnen kiezen uit een aantal opties. Deze keuzes kunnen ook tijdens bewoning nog worden gemaakt. Er worden vier vormen van flexibiliteit onderscheiden: belevingsflexibiliteit, indelingsflexibiliteit, functionele flexibiliteit en volumeflexibiliteit. Belevingsflexibiliteit draait om de vraag of de bewoner het gevoel heeft zeggenschap te hebben over de woning. De bewoner kan op bepaalde punten zelf beslissingen nemen. Indelingsflexibiliteit wil zeggen dat de ruimtelijke structuur van de woning gewijzigd kan worden om aan veranderende gebruikseisen te voldoen. Functionele flexibiliteit geeft aan dat het gebruik van de woning gewijzigd kan worden om aan de verschillende en veranderende gebruikseisen te voldoen. In principe gebeurt dit binnen de bestaande structuur en zonder bouwkundige ingrepen. Volumeflexibiliteit tot slot, geeft aan dat het volume van de woning gemakkelijk kan worden vergroot of verkleind. Een door Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting gehouden evaluatie van projecten die in de afgelopen tien jaar op verschillende wijzen invulling hebben gegeven aan flexibel bouwen en beheren, wijst uit dat belevings- en indelingsflexibiliteit voor bewoners het meest van belang zijn. In het verleden is het altijd zo geweest dat mensen de indeling en de grootte van ruimtes voor lief namen omdat men geen andere keuzemogelijkheid had. Consumenten ervaren het al als een hele verademing als ze – met inachtname van technische en financiële randvoorwaarden – bij het begin van de huur hun eigen woningplattegrond kunnen samenstellen. Uit recent onderzoek komt naar voren dat de wens om de badkamer van plaats te veranderen, tegen het licht van de bij flexibel bouwen te maken kosten, niet wenselijk wordt geacht. Wel stelt men het op prijs als de keukenopstelling meerdere mogelijkheden kent. Bij alle geïnteresseerden, met uitzondering van gezinnen, is de grootte van de woonkamer het belangrijkst. Bij gezinnen is het aantal slaapkamers het belangrijkst, gevolgd door de omvang van bergruimte in de woning.
38 P R OJ E C T E N I N B E E L D
DOELGROEP Er is geen eenduidige doelgroep die flexibiliteit in de woning wenst. Flexibiliteit is niet gebonden aan één huishoudentype of leeftijdscategorie; door alle segmentaties heen is er wel een groep die een bepaalde mate van flexibiliteit wenst. Sommige consumenten hebben de drang continu de dingen te veranderen, waarmee ze zich middels flexibiliteit willen onderscheiden van de massa. Wat wel opvalt is dat met name de kleine een- en tweepersoons huishoudens behoefte hebben aan flexibiliteit. Waarschijnlijk speelt leefstijl in dit opzicht een belangrijkere rol dan de huishoudenssamenstelling. GEWENSTE FLEXIBILITEIT Er is een aantal momenten waarop men gebruik kan maken van flexibiliteit: bij aanvang van het huurcontract en eventueel nog gedurende de huurperiode zelf. Uit onderzoek komt naar voren dat volledige flexibiliteit tegen de kosten van wijziging door de meerderheid van de huurders niet gewenst wordt. Consumenten stellen het op prijs om bij het begin van de huurperiode de mogelijkheid te hebben om een keuze te kunnen maken wat betreft de indeling (voorbeeldplattegronden). De behoefte om tussentijds nog te wijzigen is – bij gelijkblijvende gezinsomstandigheden – niet echt aanwezig. Vanwege de krapte op de woningmarkt speelt beschikbaarheid een grotere rol bij de keuze van een woning dan de geboden flexibiliteit. Door woningen flexibel te maken anticipeert Vesteda op de steeds individueler wordende vraag van woonconsumenten nu en in de toekomst en op de mate waarin de woningen straks kunnen worden aangepast aan nieuwe trends en behoeftes, waardoor de woonprojecten beter in de markt liggen. Zo is flexibel bouwen in het belang van huurder en verhuurder. Het nadeel van flexibel bouwen is de inspanning in tijd en geld die moet worden verricht bij de ontwikkeling van dergelijke projecten. Door Vesteda’s schaalgrootte kan een succesvol concept gemakkelijk op brede schaal worden toegepast, waardoor dit nadeel wordt verworpen. Met name voor Vesteda is het ontwikkelen van concepten op het gebied van flexibel bouwen dus een kans om de onderscheidende waarde bij verhuur te verhogen. In dit katern worden drie projecten belicht in het kader van flexibel bouwen.
Bron: gedeeltelijk overgenomen uit ‘Onderzoek flexibel bouwen, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV)’, juni 2003
P R OJ E C T E N I N B E E L D 39
S MAL L E HAVE N E I N D H OVE N
Aan de Vestdijk in de Eindhovense binnenstad, op loopafstand van het vernieuwde Van Abbemuseum, wordt momenteel het gebied Smalle Haven herontwikkeld. Hier heeft architect Jo Coenen een eigentijdse toren ontworpen die door Van Straten Vastgoed en Vesteda wordt ontwikkeld. De toren heeft een wybervormige plattegrond en telt 28 lagen. De onderste lagen hebben een kantoorbestemming en vanaf de vijfde laag komen per laag twee appartementen van elk circa 130m2. De bovenste verdieping biedt straks plaats aan twee penthouses. Service, flexibiliteit en domotica krijgen bijzondere aandacht bij de uitwerking.
plaats Eindhoven adres Vestdijk/Smalle Haven architect Jo Coenen & Co start bouw 2003 oplevering 2005 aantal woningen 46 verwacht huurniveau vanaf e 1.850
Indelingsvariant 1: 2 x 1-slaapkamerappartement
Indelingsvariant 2: 2 x 1-slaapkamerappartement
Indelingsvariant 3: 1 x 2-slaapkamerappartement 1 x 3-slaapkamerappartement
Indelingsvariant 4: 1 x 1-slaapkamerappartement 1 x 2-slaapkamerappartement
Impressie van de eerste vier verdiepingen met kantoorfunctie. Hier zal Vesteda woongalerie Eindhoven worden gevestigd
3
Impressie: penthouse over twee verdiepingen, met vide
Impressie: lichtinval in appartement
Impressie: aanzicht vanuit Vestdijk uit zuidelijke richting
Impressie: glazen gevel
Detail geveldoorsnede: door keuze van deze constructie wordt optimaal doorzicht geboden. Vanuit de vloer naar boven: kozijn met plint ten behoeve van electra, glas, kozijn, plafond.
D ETR O IT &B OSTO N AM STE R DAM
Langs de Oostelijke Handelskade aan de Zuidelijke IJ-oevers wenst Gemeente Amsterdam een gemengd stedelijk woon-, werk- en recreatiemilieu te creëren. Rond het voormalig pakhuis ‘Nieuw Amerika’ worden drie appartementencomplexen gebouwd: Detroit, Boston en Chicago. Detroit biedt plaats aan 82 huurappartementen (106138 m2) en Boston aan 90 huurappartementen (+/- 120 m2). Tevens gaat het om 7.000 m2 kantoor- en commerciële ruimten. De karakteristieke sfeer van de haven is in het ontwerp bewaard gebleven. Vesteda is eigenaar van de nieuw te bouwen projectdelen Detroit en Boston. In het ontwerp staan begrippen als ‘flexibiliteit’ en ‘duurzaamheid’ centraal. Het gebouw is volgens het ‘casco loft’ principe ontworpen. Meer informatie www.nieuwamerika.nl
plaats Amsterdam adres Oostelijke handelskade (Zuidelijke IJ-oevers) architect Bob van Reeth start bouw 2003 oplevering 2005 aantal woningen 82 (Detroit) en 90 (Boston) verwacht huurniveau circa e 1.500 tot e 2.000
Impressie van het project Nieuw Amerika met vlnr Detroit, Boston en Chicago. Zicht vanuit centrumzijde.
Boston, zicht vanuit het noorden.
Detroit, zicht vanuit het noorden.
DETROIT Casco loft met 2 opstelvarianten voor keukenblok
Indelingsvariant 1: loft
Indelingsvariant 2: 1 slaapkamer
Indelingsvariant 3: 2 slaapkamers
Detail van zwevende vloer, waarin leidingen zijn weggewerkt
BOSTON Casco loft
Indelingsvariant 1: L-vormige woonkamer, 1 slaapkamer
Indelingsvariant 2: 2 slaapkamers
Indelingsvariant 3: lange woonkamer, 1 slaapkamer
Indelingsvariant 4: 2 slaapkamers
Detail van zwevende vloer
Nieuw Amerika, in aanbouw
3
L A F E NÊTR E D E N HAAG
La Fenêtre is een door Latei Projectontwikkeling ontwikkeld woongebouw in het centrum van Den Haag nabij het Centraal Station. Het gebouw biedt plaats aan 115 luxe appartementen (95-213m2) die door de bewoners vrij in te delen zijn. Het gebouw is gekocht door Vesteda Project BV. Het specifieke concept was voor Vesteda een belangrijke koopoverweging, omdat het gebouw hierdoor op termijn relatief eenvoudig aan te passen is aan nieuwe wensen, waardoor het haar waarde behoudt. Voor het gebouw is een droog bouwsysteem toegepast waardoor verbindingen demontabel zijn. Gevelelementen, gevelpuien, binnenwanden, vloeren en installaties zijn demontabel en geschikt voor hergebruik. Voor deze manier van bouwen heeft La Fenêtre de IDF-bouwprijs gewonnen.
plaats Den Haag adres Prins Willem Alexanderweg architect Architectenbureau Rudi Uytenhaak start bouw 2003 oplevering 2005 aantal woningen 115 verwacht huurniveau e 850 tot e 1.675
Indelingsvariant 1: loft
Indelingsvariant 2: 2 open slaapkamers
Indelingsvariant 3: 2 slaapkamers, waarvan er 1 toegankelijk vanuit woonkamer
Indelingsvariant 4: 2 slaapkamers, beiden toegankelijk vanuit hal
Detail van zwevende vloer
La Fenêtre, kolommenschip in aanbouw
3
COLOFON Fotografie Philip Driessen, Maastricht Kim Zwarts, Maastricht en anderen Luchtopnamen fotokatern Project Airphoto Netten, Maastricht Beeldmontage luchtopnamen fotokatern Project ArchiVisie, Roermond Ontwerp Piet Gerards i.s.m. Maud van Rossum (bPG), Heerlen Druk Rosbeek BV, Nuth De informatie uit deze publicatie mag onder de volgende bronvermelding gebruikt worden: Vesteda Groep BV, Jaarverslag Vesteda Groep 2003 resp. Vesteda Project BV, Verslag Vesteda Project BV 2003
Vesteda Plein 1992 1 6221 JP Maastricht Postbus 1211 6201 BE Maastricht T (043) 329 66 66 F (043) 329 66 00
[email protected] www.vesteda.com
