FUNCTIONEREN EN TOEKOMSTPERSPECTIEF VAN DE STADSDEELCENTRA IN NEDERLAND MEI 2016

FUNCTIONEREN EN TOEKOMSTPERSPECTIEF VAN DE STADSDEELCENTRA IN NEDERLAND MEI 2016

FUNCTIONEREN EN TOEKOMSTPERSPECTIEF VAN DE STADSDEELCENTRA IN NEDERLAND MEI 2016

Datum: 19 mei 2016 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl [email protected] Team Detailhandel en Leisure Dr. Aart Jan van Duren Drs. Toine Hooft Dr. Pieter van der Heijde Voor meer informatie: Dr. Aart Jan van Duren, [email protected] In opdracht van: Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Syntrus Achmea Real Estate & Finance

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©.

INHOUDSOPGAVE

5

INHOUDSOPGAVE

INHOUDSOPGAVE ....................................................................................................5 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT ...................................................................8 1

ONTSTAAN, HUIDIGE SITUATIE EN PERSPECTIEF ................................................ 10 1.1 HET ONTSTAAN: HET STADSDEELCENTRUM ALS KOOPMACHINE 1.2 HUIDIGE SITUATIE: NOODZAAK HERPOSITIONERING 1.3 PERSPECTIEF: OPSCHALEN, CONSOLIDEREN OF TRANSFORMEREN

2

ANALYSE 26 STADSDEELCENTRA ...................................................................... 21 2.1 DEFINITIE 2.2 DE ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 2.3 DE ONTWIKKELING VAN TRADITIONELE STADSDEELCENTRA 2.4 DE ONTWIKKELING VAN NIEUWE STADSDEELCENTRA 2.5 DE POSITIE VAN HET STADSDEELCENTRUM IN HET VERZORGINGSGEBIED

BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA ............................................................. 37 ALKMAAR - DE MARE ALMERE - BUITENMERE AMERSFOORT – EMICLAER AMSTERDAM – AMSTERDAM BOVEN ‘T IJ AMSTERDAM - OSDORPPLEIN AMSTERDAM – AMSTERDAMSE POORT AMSTERDAM - GELDERLANDPLEIN ARNHEM - KRONENBURG ARNHEM - PRESIKHAAF BREDA – HOGE VUCHT EINDHOVEN - WOENSEL

6

INHOUDSOPGAVE

GOUDA - BLOEMENDAAL GRONINGEN - PADDEPOEL HAARLEM - SCHALKWIJK LEIDSCHENDAM - LEIDSENHAGE NIJMEGEN - DUKENBURG RIJSWIJK – IN DE BOGAARD ROTTERDAM - KEIZERSWAARD ROTTERDAM - ALEXANDRIUM ROTTERDAM - ZUIDPLEIN ’S-GRAVENHAGE - LEIJWEG ’S-HERTOGENBOSCH – HELFTHEUVEL TILBURG - WESTERMARKT UTRECHT - KANALENEILAND UTRECHT - OVERVECHT ZWOLLE - ZUID

INHOUDSOPGAVE

7

8

STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT


STADSDEEL- EN WIJKCENTRA ONDERBELICHT

De stadsdeel- en wijkcentra vormen samen met de binnensteden de ruggengraat van de Nederlandse verzorgingsstructuur en fungeren als brandpunt van suburbaan winkelen, wonen en werken. Door demografische veranderingen, schaalvergroting, veranderingen van het koopgedrag en de opkomst van ecommerce verandert het toekomstperspectief van deze planmatig tot ontwikkeling gebrachte centra. Toch is er in het debat over winkels relatief weinig aandacht voor de stadsdeel- en wijkcentra en staan vooral de binnensteden en woonboulevards centraal. Voor Bureau Stedelijke Planning en Syntrus Achmea Real Estate & Finance was dit aanleiding om de staat van de stadsdeel- en wijkcentra onder de loep te nemen en te analyseren hoe deze ook in de toekomst optimaal kunnen blijven functioneren. Daartoe is gezamenlijk een seminar (19 mei 2016) georganiseerd en is deze publicatie tot stand gekomen. Hierin staat de beantwoording van de volgende hoofdvraag centraal: Wat zijn de effecten van

generieke ontwikkelingen (demografie, technologie, economie) op het functioneren van de stadsdeelcentra en grote wijkcentra en hoe kunnen/moeten deze hun (winkel)aanbod aanpassen aan de veranderende tijden?

STADSDEELCENTRA IN DE VERDRUKKING

Nederland kent 26 stadsdeelcentra. Deze zijn ontstaan tussen eind jaren zestig en zeventig als onderdeel van de naoorlogse verstedelijkingsopgave. Ze vervulden een verzorgende functie voor de inwoners in het betreffende stadsdeel of de groeikern. De centra hebben decennialang als koopmachine gefungeerd. Ze voorzagen in een behoefte om functioneel te kunnen shoppen buiten de stadscentra, ook voor inwoners van buiten het stadsdeel. De stadsdeelcentra zijn echter in de verdrukking geraakt. In veel gevallen is sprake van een verouderd product. De relatieve positie (in omvang en bezoekersstromen) is tussen 2004 en 2016 verslechterd. Dit geldt zowel voor de dagelijkse als niet-dagelijkse sector en dat is opmerkelijk omdat het aanbod in de stadsdeelcentra in de afgelopen periode is toegenomen. De stadsdeelcentra zijn in functionaliteit voorbij gestreefd door e-commerce en de onderliggende wijkcentra. Qua beleving leggen ze het bovendien af tegen de grote (historische) binnensteden. Tel daarbij de demografische en technologische verschuivingen en de sterk veranderende consumentenvoorkeuren op en de conclusie is duidelijk. Zo’n 50 jaar na de introductie van de stadsdeelcentra in Nederland moeten ze hun bestaansrecht opnieuw bewijzen.


OPZET PUBLICATIE

De indeling van het rapport is als volgt: • In het eerste hoofdstuk staat het ontstaan, het huidige functioneren en het toekomstperspectief van de stadsdeelcentra centraal. Dit hoofdstuk geeft een antwoord op de centrale onderzoeksvraag. • In het tweede hoofdstuk zijn de huidige stadsdeelcentra meer in detail geanalyseerd. Aan bod komen: het belang van stadsdeelcentra in de Nederlandse winkelstructuur, en de ontwikkelingen in vraag en aanbod. In de digitale versie van het rapport zijn in de bijlage bovendien de factsheets van de 26 centra opgenomen.

TOT SLOT

Door generieke en specifieke ontwikkelingen zijn stadsdeelcentra tussen tafellaken en servet geraakt. De situatie is urgent en vergelijkbaar met de uitdagingen waar de centra van de middelgrote steden voor staan. De stadsdeelcentra dienen zichzelf opnieuw uit te vinden. We hopen met deze publicatie een constructieve bijdrage te leveren aan het debat over de toekomst van de stadsdeel- en grote wijkcentra. Veel leesplezier!

9

10


1 ONTSTAAN, HUIDIGE SITUATIE EN PERSPECTIEF

De stadsdeelcentra vormen samen met de wijkcentra en de binnensteden de ruggengraat van de Nederlandse verzorgingsstructuur. De meeste van de stadsdeelcentra zijn tussen eind jaren zestig en begin jaren tachtig gebouwd. Ze naderen inmiddels de respectabele leeftijd van 50 jaar. De centra waren bij oplevering het toonbeeld van moderniteit, functionaliteit en keuzemogelijkheden. Ze vormden een volwaardig alternatief voor de binnensteden. De positie van de stadsdeelcentra is in de loop van de 50 jaar drastisch veranderd. De grote binnensteden zijn sterk vernieuwd en ontwikkelen zich steeds meer tot beleveniscentra. Nieuwe(re), functioneel ingerichte boodschappencentra rondom de stadsdeelcentra zetten bovendien de boodschappenfunctie onder druk. Als gevolg van deze ontwikkelingen dienen de stadsdeelcentra hun positie in het krachtenveld van het regionale winkellandschap opnieuw te bepalen. Daarnaast hebben de stadsdeelcentra, net als andere winkelcentra te maken met een aantal structurele veranderingen, namelijk: • Demografische veranderingen, die overigens scherp verschillen per landsdeel: van vergrijzing, ontgroening en bevolkingskrimp in de perifere delen van het land tot groei, (relatieve) verjonging en kleinere huishoudens in de grootste steden van de Randstad. • De nog immer groeiende populariteit van e-commerce. Waar de gevestigde detailhandel na een relatief lange periode (2008-2014) van fors afnemende bestedingen blij is met een zeer bescheiden groeipercentage realiseren de online-aanbieders nog steeds “double digits” aan omzetgroei. • Het sterk onder druk staan van het middensegment, en daarmee van de filiaalen ketenbedrijven, vooral in de groep Mode & Luxe. Deze bedrijven moeten op zoek naar een nieuw bestaansrecht. Ze worden enerzijds voorbij gestreefd door prijsgerichte spelers als Action, Primark en luxe ketens als Bijenkorf en luxe brandstores als Filippa K of Vanilia. Anderzijds ook door de pure webplayers als Wehkamp, Zalando, Bol.com en straks mogelijk Amazon en het Chinese Alibaba. De stadsdeelcentra staan derhalve voor een dubbele uitdaging. Enerzijds zullen ze hun rol in het Nederlandse winkellandschap moeten herzien. Anderzijds vraagt het ook dat ze inspelen op de meer generieke demografische en technologische verschuivingen als ook het veranderende consumentengedrag.


11

In dit hoofdstuk is het verleden, het heden en het toekomstperspectief van de stadsdeelcentra geschetst. Daarbij is geput uit de uitkomsten van de analyse van stadsdeelcentra (zie hiervoor hoofdstuk 2).

1.1 HET ONTSTAAN: HET STADSDEELCENTRUM ALS KOOPMACHINE STADSDEELCENTRUM ALS ANTWOORD OP VERSTEDELIJKINGSOPGAVE

Onze wereld en ons land verstedelijkt in rap tempo. In Nederland wonen er sinds 2002 meer bewoners in de stad dan op het platteland. In de westelijke provincies woont inmiddels al meer dan twee derde van de bevolking in de stad. Daarmee loopt Nederland in de pas met een ontwikkeling die zich wereldwijd voordoet. De verstedelijking heeft in Nederland vooral na de Tweede Wereldoorlog zijn beslag gekregen: • Aanvankelijk vond de massale wederopbouw aan de rand van de (grote) steden plaats. • Vervolgens (vanaf midden jaren zestig) op enige afstand van de grote steden in de vorm van gebundelde deconcentratie (de groeikernen) • Vanaf midden jaren tachtig door het beleid van de compacte stad en de VINEX-operatie. Het Nederlandse winkellandschap is daarin meegegroeid. De planning van winkelcentra volgde de ruimtelijke ontwikkeling van nieuwe woonwijken. De winkelstructuur was met andere woorden bevolkingsvolgend en functioneelhiërarchisch opgebouwd. De (historische) binnenstad staat aan de top van de stedelijke winkelhiërarchie. Deze werden in eerste instantie, in lijn met de zogenaamde ‘Wijkgedachte’, ondersteund door planmatig ontwikkelde wijkcentra. Vanaf het einde van de jaren zestig kwam daar voor de grootste steden een select aantal stadsdeelcentra bij. Voor een stad als Amsterdam kwam dat neer op een viertal stadsdeelcentra, zo ongeveer in elke windstreek één. In Den Haag verrezen deze stadsdeelcentra ook in de agglomeratiegemeenten Rijswijk en Leidschendam, en vervulden zij naast een stadsdeelverzorgende functie voor Den Haag tevens de rol van hoofdwinkelcentrum voor deze snel groeiende plaatsen. Geheel in de traditie van toen kenden de stadsdeelcentra strak afgebakende verzorgingsgebieden. Maar ook kenden ze een belangrijke functie voor de aangrenzende regio. Zo had Amsterdam-Boven ’t IJ een functie tot diep in Waterland (Purmerend) en de Zaanstreek en had Rotterdam-Zuidplein een belangrijke functie voor de Zuid-Hollandse eilanden. De realisering van de stadsdeelcentra werd even later gevolgd door een daaraan verwante ontwikkeling, zij het op enige afstand van de kernsteden. Het betrof de ontwikkeling van de centra in de groeikernen, die vanaf het einde van de jaren

12


zestig de opgave kregen om gebundeld de suburbanisatie op te vangen. Deels waren dit historische steden die een forse groeiopgave meekregen (Purmerend, Hoorn), deels waren het niet meer dan dorpen die transformeerden tot steden (Spijkenisse, Zoetermeer). De (her)ontwikkeling van de centra van deze steden, tot een maat die passend was bij de nieuwe bevolkingsomvang volgde later in de tijd (vanaf midden jaren zeventig tot midden jaren tachtig) en vond veelal gefaseerd plaats.

STADSDEELCENTRUM AANLOKKELIJK ALTERATIEF VOOR DE BINNENSTAD

De stadsdeelcentra vervulden de functie van grote ondersteunende centra van het begin af aan met verve. Ze boden onderdak aan een vestiging van de ketenbedrijven, waaronder de grote warenhuizen van toen (V&D en Hema) en aan de grote modeketens. Tegelijkertijd had het stadsdeelcentrum een troef die de historische binnenstad niet kon bieden: ze waren prima met de auto bereikbaar, het parkeren was er gratis en ze waren ultiem functioneel in vorm en opzet: “what you saw was what you got.” Hoe anders was dat in de toen sterk verloederde binnensteden. Om die functionaliteit werden de stadsdeelcentra naar Amerikaans voorbeeld zeer gewaardeerd. Het waren eigentijdse koopmachines, die qua omvang en diversiteit van het aanbod de binnensteden wellicht niet naar de kroon konden steken, maar die daar wel iets tegenover konden stellen dat in Nederland zijn gelijke niet kende: ruim van opzet en volledig op de auto toegerust. Iets waaraan in die tijd een enorme behoefte bestond voor de Nederlander die meer en meer profiteerde van de welvaartsgroei en de consumptie die dit uitlokte.

FIGUUR 1 AMSTERDAM-BUIKSLOTERMEERPLEIN, PLM. 1972, KORT NA OPLEVERING Bron: Beeldbank, gemeente Amsterdam


13

1.2 HUIDIGE SITUATIE: NOODZAAK HERPOSITIONERING Momenteel zijn er 26 stadsdeelcentra, met gemiddeld 130 verkooppunten (waarvan 95 winkels) en 25.000 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). De toename van stadsdeelcentra is gestokt. Wel zal binnenkort nog het stadsdeelcentrum UtrechtLeidsche Rijn Centrum opgeleverd worden. Consumenten binden zich al geruime tijd steeds minder aan het meest nabij gelegen winkelcentrum, het centrum dat volgens het functioneel-hiërarchische planningsprincipe voor hen is ‘ontworpen’. Daarnaast is sprake van alternatieve vormen van tijden geldbesteding (vakanties, cultuur, vrije tijd), en zijn consumenten kritischer, drukbezet, beter geïnformeerd en mobieler. Ook neemt de concurrentie tussen winkelgebieden toe. Retailers en eigenaren zullen zich continu op alle terreinen moet (blijven) inspannen om de gunst van de consument. Winkelketens zien die veranderingen ook en kiezen nadrukkelijker voor het winkelgebied dat hun doelgroep het beste bedient. Internet als derde retailrevolutie (na het warenhuis en de supermarkt) brengt dit proces de laatste jaren in een stroomversnelling. Door de opkomst van (mobiel) internet is het winkelgedrag en het ruimtelijke patroon van winkels ingrijpend aan het veranderen. Niet alleen vergroot internet de geografische en mentale horizon van consumenten, het is tevens een logische manier om je voorafgaand aan je aankoop te oriënteren en – niet in het minst – tevens een alternatief aankoopkanaal. Het monopolie van winkels op de aankoop van consumptiegoederen door consumenten is definitief verleden tijd, zo ook het ruimtelijke monopolie dat winkelcentra hadden in de traditionele Nederlandse planningsgedachte. Naast deze meer generieke ontwikkelingen wordt de positie van de stadsdeelcentra beïnvloed door de volgende factoren: • De revival van de binnensteden. De grootste binnensteden floreren als nooit tevoren. Het zijn centra van beleving geworden, waarvoor men bereid is van ver te komen. Het zijn ook de centra waar de grote (internationale) retailketens hun oog op richten, en die dus ook als winkelbestemming een onderscheidende functie blijven vervullen. • Wijkcentra als alternatief voor de dagelijkse boodschappen. De wijkcentra die in een krans om het stadsdeelcentrum heen liggen, hebben (zo blijkt uit onze analyse in hoofdstuk 2) ook een specifieke functie voor zichzelf opgeëist. Het zijn functioneel opgezette centra die, geholpen door de kracht van de supermarkten, de consumenten aan zich weten te binden voor de dagelijkse boodschappen. In veel gevallen zijn deze centra in de afgelopen decennia gemoderniseerd en uitgebreid, met grotere supermarkten, meer niet-dagelijks aanbod en meer parkeergelegenheid. Voor het doen van efficiënt boodschappen steken ze de stadsdeelcentra momenteel naar de kroon.

14

•

•

•


Bovenlokale functie onder druk. De bovenlokale functie van de

stadsdeelcentra is onder druk komen te staan. De relatieve positie (in omvang, koopkrachtbinding en -toevloeiing) is tussen 2004 en 2016 verslechterd. Dit geldt zowel voor de dagelijks als niet-dagelijkse sector. Dit is des te opmerkelijker daar de onderzochte stadsdeelcentra in deze periode alle in meer of mindere mate het aanbod zagen groeien. Direct potentieel verschraalt. De bevolking in de verzorgingsgebieden van vooral de grote stadsdeelcentra is de afgelopen decennia van samenstelling veranderd. Het proces van verarming en verkleuring is hier overigens dominanter dan het proces van vergrijzing en ontgroening. Dit heeft grote gevolgen voor de bestedingskracht en voor het winkelgedrag, nog los van het effect van de generieke ontwikkelingen. Verouderd product. De meeste stadsdeelcentra bereiken de komende tien jaar de respectabele leeftijd van 50 jaar. Eens het toonbeeld van vernieuwing en modernisme, kan een aantal van deze winkelgebieden een facelift meer dan goed gebruiken. Bovendien is ook de functionaliteit van de stadsdeelcentra onder druk komen te staan. Met name door de invoering van betaald parkeren, de realisering van (niet altijd even klantvriendelijke) parkeergarages, en door herontwikkelingen en uitbreidingen die niet altijd bijdroegen aan de kracht van het geheel.

Door deze ontwikkelingen zijn stadsdeelcentra tussen tafellaken en servet geraakt. De situatie is urgent en vergelijkbaar met de uitdagingen waar de centra van de middelgrote steden voor staan. De stadsdeelcentra dienen zichzelf opnieuw uit te vinden. Hierbij dient het onderscheidend vermogen en de ‘raison d’être’ centraal te staan.

1.3 PERSPECTIEF: OPSCHALEN, CONSOLIDEREN OF TRANSFORMEREN Naar onze verwachting zal zich in de grootstedelijke regio’s een nieuwe structuur van winkelgebieden ontwikkelen. De grote binnensteden zullen hierbij nog meer dan nu een exclusieve plaats innemen. Zij zullen zich door ontwikkelen tot attractieve ontmoetingsplekken, waarin naast retail ook veel ruimte is voor cultuur, leisure en evenementen. De bezoeker van deze centra maakt een bewuste keuze voor een recreatief bezoek. Deze centra zijn te beschouwen als dagje uit, waarbij niet zozeer het winkelmotief exclusief leidend is, maar de combinatie met andere functies, ingebed in een aantrekkelijke, historische en/of grootstedelijke setting. Het zijn centra van beleving, waarvoor men bereid is van ver te komen. Het zijn ook de centra waar de grote (internationale) retailketens hun oog op richten, en die dus ook als winkelbestemming een onderscheidende functie blijven vervullen.


15

In het grote aanbod aan planmatig ontwikkelde winkelgebieden rondom de grote binnensteden in de metropoolregio zal meer differentiatie ontstaan. Hierbij zullen de wijkcentra zich vooral richten op de behoefte aan dagelijkse boodschappen en andere frequent benodigde artikelen. De toekomstige structuur van dagelijkse verzorging voorziet in minder, maar wel grotere centra, waarbij de meeste buurtcentra en enkele van de kleine wijkcentra hun bestaansrecht verliezen. Voor de stadsdeelcentra is het beeld diffuser. Zij staan in de nieuwe winkelstructuur op een kruispunt. De opties zijn: • opschalen naar topregionaal centrum; • consolideren, is revitaliseren; of • (gedeeltelijk) transformeren.

OPTIE 1: OPSCHALEN NAAR TOPREGIONAAL CENTRUM

In de Randstad zal zich een nieuwe toplaag ontwikkelen van een beperkt aantal onderscheidende centra met een bovenregionaal bereik. Deze zogenaamde topregionale centra vullen het gat tussen de grote binnensteden en de ondersteunende centra. Niet alleen qua aanbod, maar ook in termen van bezoekmotief en bezoekduur. Deze topregionale winkelcentra appelleren aan eigentijdse behoeften van consumenten en toonaangevende retailers naar omnichannel retailing, vernieuwing en keuzemogelijkheden in een prettige en veilige omgeving. Een omgeving waar ook efficiënt gewinkeld kan worden en een uitstekende bereikbaarheid en parkeergelegenheid een voorwaarde is. Het bezoek aan een dergelijk centrum is dan geen dagje of weekendje uit zoals naar de binnensteden, maar een middagje of avondje uit. Een select aantal stadsdeelcentra in de Randstad komen hiervoor in beeld. Deze centra dienen te voldoen aan: • een centrale ligging in de metropoolregio, met een ultieme en multimodale bereikbaarheid, de auto voorop; • een van oudsher groot verzorgingsbereik en draagvlak; • een dynamisch marktgebied, concentratie en groei van (internationale) inwoners, toerisme en werkgelegenheid; • aansluiting bij de wensen van de (internationale) retailers en potenties die in de winkelgebied zelf besloten liggen (mede op grond van huidige omvang, functie, bereikbaarheid en fysieke uitbreidingsmogelijkheden); • en investeringsbereidheid van alle partijen, de eigenaren voorop. Een goed voorbeeld is de nu ingezette ontwikkeling in Leidsenhage in de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag.

16


Leidsenhage vernieuwt Sinds de opening in 1971 heeft Leidsenhage een toonaangevende positie in de regio. De laatste jaren staat deze positie echter onder druk. De recessie, veranderende voorkeuren van consumenten en retailers, versterking van het winkelaanbod elders in de regio en het uitblijven van een structurele herontwikkeling hebben de positie van Leidsenhage verslechterd. Met een uniek en internationaal onderscheidend concept willen eigenaren, ondernemers en de gemeente het winkelcentrum terugbrengen naar de regionale functie van weleer. Met de vernieuwing van Leidsenhage ontstaat een voor Nederlandse begrippen uniek winkelcentrum. Het beoogde programma omvat een mix van toonaangevende retailers, horeca, vermaak (bioscoop) en parkeren. Het gaat om de toevoeging van 25.000 m² bvo (20.000 m² wvo) detailhandel, 3.500 m² bvo horeca en 7.500 m² bvo leisure. Tegelijkertijd wordt 30.000 m² bvo aan kansloze kantoorruimte aan de markt onttrokken.

BRON: HTTP://LEIDSENHAGEVERNIEUWT.NL/

OPTIE 2: CONSOLIDEREN, IS REVITALISEREN

Veel stadsdeelcentra ontlenen hun kracht aan het feit dat ze op de beste, centraal gelegen en goede bereikbare plekken in de stad liggen, en dat ze van oudsher grote verzorgingsgebieden bedienen. Vanuit deze kracht is voor diverse stadsdeelcentra consolidatie een optie. Het is daarbij niet reëel om de positie van weleer te heroveren. Daarvoor is veelal het product te verouderd en de concurrentiepositie te verzwakt. Het is de uitdaging een nieuwe, bestendige positie te verkrijgen in het regionale krachtenveld. Dit vraagt om een vereende krachtsinspanning van alle partijen (eigenaar, ondernemers en gemeente) op alle fronten (functie/branchemix, communicatie & marketing en het fysiek domein). Bureau Stedelijke Planning hanteert daarbij het onderstaande model.


17

In ruimtelijk-functioneel opzicht vraagt het nieuwe stadsdeelcentrum om een zorgvuldige balans tussen yin en yang, het vrouwelijke en het mannelijke. Behoud en verbetering van de functionaliteit (voldoende keuze, goede bereikbaarheid, parkeergemak) dienen gelijk op te gaan met de meer vrouwelijke aspecten als de ontmoetingsfunctie, de verblijfskwaliteit en de menselijke maat. In een zorgvuldige balans kunnen deze elementen elkaar versterken Een (substantiële) toevoeging van winkelmeters is hierbij niet aan de orde. Wel vereist is het toevoegen van andere stedelijke functies (in hogere dichtheden). Binnen het winkelaanbod is bovendien een gedeeltelijke verschuiving binnen de retailmix van belang. mix to the max: toevoeging nieuwe stedelijke functies

In de functiemix zal in deze centra veel meer aandacht moeten komen voor nietwinkelfuncties. Naast horeca gaat het dan ook om sociaal-maatschappelijke functies (waaronder zorg), ambacht en dienstverlening, (kleinschalige) bedrijvigheid (inclusief flexibele werkplekken) en verschillende vrijetijdsfuncties. Ook (centrumstedelijk) wonen is kansrijk. Het toevoegen van extra functies is belangrijk omdat dit extra draagvlak genereert voor de winkels. Belangrijk is ook om een deel van de verdiensten aan te wenden voor de aanpak van de openbare ruimte en de look & feel van het winkelcentrum. en, verschuiving binnen de retailmix

In de retailmix dienen de volgende verschuivingen zich aan: • Een (in termen van winkelvloeroppervlakte) afnemend belang van de traditionele detailhandel, en dan vooral de niet-dagelijkse detailhandel, en daarbinnen de branche Mode & Luxe, vertegenwoordigd door het filiaalen grootwinkelbedrijf. Veel (mode)warenhuizen rationaliseren hun

18

•

•


portefeuille, schroeven hun expansie terug en opteren voor een select aantal centra van de hoogste orde. Een toenemend belang van foodretail en horeca, tot uitdrukking komend in grotere, meer onderscheidende supermarktconcepten (‘verstheaters’ of versmarkten), concepten waarin de grenzen tussen foodretail en horeca vervagen (‘blurring’) en nieuwe horecaformules, laagdrempelig voor een brede doelgroep (waaronder gezinnen met kinderen en de nieuwe Nederlanders). Meer accent op ‘local heroes’ (zelfstandige retailers en franchisers), tijdelijke invullingen (pop up winkels, pop up straten) en ruimte voor nieuwe, onderscheidende concepten en experimenten (denk aan fysieke winkels voor internetaanbieders, de Decathlon-stadswinkel, het concept Ieder zijn Vak met verhuur van plankruimte).

Een goed voorbeeld van een aanstaande revitalisering is stadsdeelcentrum UtrechtOvervecht.

Winkelcentrum Overvecht gaat op de schop Winkelcentrum Overvecht en het gebied eromheen worden de komende drie jaar vernieuwd. Op NPD-strook (het terrein plus de loodsen van de voormalige Nederlandse Pakket Dienst) komen vier woontorens voor studenten, starters en senioren. In het gebied komen geen nieuwe winkels, maar op de begane grond zijn een lunchroom, kleine bedrijvigheid of sportvoorzieningen wel mogelijk. Daarna gaat de openbare ruimte een nieuw uiterlijk krijgen en tot slot wordt het winkelcentrum vernieuwd.

BRON: BUREAU STEDELIJKE PLANNING


OPTIE 3: (GEDEELTELIJK) TRANSFORMEREN

Voor andere stadsdeelcentra ligt een gedeeltelijke transformatie van de winkels naar niet-winkels in het verschiet. Vaak kampen deze centra met een hoge en structurele winkelleegstand. Winkels maken de afgelopen jaren al geleidelijk plaats voor niet-winkels. De opgave is vergelijkbaar met ‘consolidatie’, met dien verstande dat daarnaast moet worden voorgesorteerd op een reductie van het aantal winkelmeters. Een goed voorbeeld is stadsdeelcentrum Leyweg in Den Haag.

Den Haag Leyweg krimpt in Stadsdeelcentrum Leyweg meet 32.500 m² wvo. Het stadsdeelcentrum kampt al jaren met bovengemiddelde leegstand. Al voor het faillissement is V&D hier vertrokken. Opvallend is dat de laatste tien jaar de tophuren meer dan gehalveerd zijn: van € 500 naar € 225 per m² per jaar. De gemeente Den Haag wenst de winkels meer te concentreren, en de uiteinden van het winkelgebied te laten verschieten van functie, door hier een brede bestemming mogelijk te maken. In de laatste Detailhandelsmonitor maken de verkooppunten ten noorden van de Hengelolaan en ten zuiden van de Melis Stokelaan geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur.

BRON: BUREAU STEDELIJKE PLANNING

19

20


TOT SLOT

Stadsdeelcentra zijn 50 jaar na hun introductie in het Nederlandse winkellandschap toe aan een nieuwe levensfase. Of hierbij sprake dient te zijn van opschaling, consolidatie of transformatie is maatwerk. Maar in alle gevallen moeten de winkelcentra evolueren naar nieuwe centrumgebieden. Daarbij horen meer stedelijke functies, hogere dichtheden en een wijziging van de retailmix. Forse investeringen zijn noodzakelijk, echter veelal zonder toevoeging van winkelmeters. Van belang is om de verdiensten van de toevoeging van nieuwe stedelijke functies mede aan te wenden worden voor de aanpak van de openbare ruimte en de opstal van het winkelcentrum. Zo worden meerdere vliegen in een klap geslagen. Het vraagt ook meer regie en een andere rol van de eigenaren. In concreto: • Heldere keuzes. − (op welke wijze) doorgaan of afscheid nemen van zittende huurders; − en het actief oplijnen van geschikte nieuwe kandidaat huurders. • Innige(re) relatie met huurder: − huur op maat; − tijdelijke en hybride concepten faciliteren; − mee-investeren of financieren (bv inventaris); − en retailcoaching. • Pakken van de regie in: − de aankleding van het winkelcentrum (look & feel); − vernieuwde marketing en promotie; − parkeren: capaciteit, kwaliteit en regime; − en een professionele organisatie, in de driehoek met huurders en gemeente.


21

2 ANALYSE 26 STADSDEELCENTRA

2.1 DEFINITIE Het onderzoek heeft betrekking op 26 stadsdeelcentra die we hebben onderscheiden. De definitie die we daarbij hanteren sluit nauw aan bij die van Ed Bolt1 en die van Locatus. We beschouwen een centrum als stadsdeelcentrum als deze tot de grote ondersteunende reguliere winkelgebieden in het stadsgewest behoort, en als het minstens 50 winkels telt en bij voorkeur minimaal 12.000 m² wvo (maar niet minder dan 10.000 m² wvo) meet. Bolt maakte een onderscheid tussen kleine en grote stadsdeelcentra. Om een groot stadsdeelcentrum te zijn, waren minimaal 100 winkels nodig, met een gezamenlijk winkelvloeroppervlakte van minstens 24.000 m². Ook wij hebben een tweetal categorieën gehanteerd, namelijk de traditionele stadsdeelcentra en de nieuwe stadsdeelcentra. De 26 centra vallen uiteen in: • 17 traditionele stadsdeelcentra, voor het overgrote deel gerealiseerd tussen de late jaren vijftig en eind jaren zeventig2; • 9 nieuwe stadsdeelcentra, deels pas gerealiseerd vanaf de vroege jaren tachtig, of al eerder gerealiseerd als groot wijkwinkelcentrum, maar door uitbreiding later geëvolueerd tot stadsdeelcentrum. Stadsdeelcentra vormen samen met de wijkcentra, binnenstedelijke winkelstraten, buurtcentra en supermarktcentra de ondersteunende winkelgebieden van Nederland. De 26 winkelgebieden in dit onderzoek vertegenwoordigen samen 14% van de totale winkelvloeroppervlakte in de ondersteunende centra en 3% van de totale winkelvloeroppervlakte in Nederland (exclusief grootschalige concentraties en speciale winkelgebieden).

E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat (2003) Amsterdamse Poort is de enige uitzondering: dit centrum werd pas in 1986 geopend, maar kende zijn planningshistorie al in de late jaren ’60. 1 2

22


De centra zijn als volgt over het land verdeeld:

FIGUUR 2 BUREAU STEDELIJKE PLANNING; STADSDEELCENTRA IN DIT ONDERZOEK


GEMEENTE

WINKELCENTRUM

Rijswijk

23

TYPE

AANTAL VKP

M² WVO

In de Bogaard

Traditioneel

221

62.866

Rotterdam

Rotterdam Zuidplein

Traditioneel

231

52.774

Leidschendam-Voorburg

Leidsenhage

Traditioneel

210

48.538

Amsterdam

Amsterdam Boven t Y

Traditioneel

188

37.723

‘S Gravenhage

s Gravenhage Leijweg

Traditioneel

214

32.462

Eindhoven

Eindhoven Woensel

Traditioneel

185

32.248

Rotterdam

Rotterdam Alexandrium

Traditioneel

156

30.926

Amsterdam

Amsterdamse Poort

Traditioneel

250

29.755

Utrecht

Utrecht Overvecht

Traditioneel

137

25.632

Haarlem

Haarlem Schalkwijk

Traditioneel

133

23.942

Arnhem

Arnhem Kronenburg

Traditioneel

139

22.769

Amsterdam

Amsterdam Osdorpplein

Traditioneel

221

22.333

Nijmegen

Dukenburg

Traditioneel

128

21.621

Amsterdam

Gelderlandplein

Traditioneel

119

17.854

Arnhem

Presikhaaf

Traditioneel

93

16.908

Utrecht

Kanaleneiland

Traditioneel

94

16.558

Groningen

Groningen Paddepoel

Traditioneel

100

12.607

Almere

Buitenmere

Nieuw

160

22.875

Alkmaar

De Mare

Nieuw

118

19.029

Rotterdam

Keizerswaard

Nieuw

100

16.600

Tilburg

Westermarkt

Nieuw

102

14.923

‘S Hertogenbosch

Helftheuvel

Nieuw

98

12.871

Gouda

Bloemendaal

Nieuw

82

12.569

Amersfoort

Emiclaer

Nieuw

90

11.839

Breda

Breda Hoge Vucht

Nieuw

74

11.357

Zwolle

Zwolle-Zuid

Nieuw

86

10.776

TABEL 1 STADSDEELCENTRA IN DIT ONDERZOEK Bron: Bureau Stedelijke Planning en Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

In de volgende paragraaf vatten we de belangrijkste conclusies van het onderzoek samen naar de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in deze centra (en de ontwikkeling daarin). Achtereenvolgens gaan we in op de omvang van de centra, de samenstelling van het aanbod naar groep en branche, de filialisering en de leegstand. We besluiten met een paragraaf over de ontwikkeling van het aanbod in de verzorgingsgebieden van de stadsdeelcentra tussen 2004 en 2016. Zo toetsen we of de positie van het stadsdeelcentrum in die periode inderdaad beïnvloed is door de ontwikkeling van de kleine en grote wijkcentra rondom de stadsdeelcentra.

24


2.2 DE ONTWIKKELING VAN DE VRAAG Stadsdeelcentra hebben door hun functie per definitie een groot verzorgingsbereik, van minimaal de omvang van een stadsdeel. Van oorsprong kenden zeker de oudste centra daar bovenop ook nog een grote bovenlokale functie. Voor dit onderzoek is van elk stadsdeelcentrum indicatief het primaire verzorgingsgebied benoemd en de bevolkingssamenstelling (en de veranderingen daarin) getypeerd. We vatten in deze paragraaf de belangrijkste conclusies samen.

AANTAL EN SAMENSTELLING INWONERS

Het aantal inwoners van de verzorgingsgebieden van de 26 winkelgebieden in dit onderzoek varieert sterk, van rond de 20.000 tot rond de 100.000 en zelfs meer. Gemiddeld hebben de 26 winkelgebieden een verzorgingsgebied dat ruim 56.000 inwoners telt. Voor de kleinere centra (10.000-15.000 m² wvo) is dat vaak maximaal 30.0000 inwoners, de grootse centra bedienen altijd meer dan 50.000 inwoners, maar vaak zelfs veel meer dan dat aantal. De samenhang tussen omvang van het centrum en omvang van het verzorgingsgebied is echter niet lineair: een groot centrum als Rijswijk-In de Bogaard kent een relatief klein primair verzorgingsgebied, terwijl een relatief klein centrum als Amersfoort-Emiclaer een relatief groot gebied bedient. Voor de eerste geldt evenwel dat de bovenlokale functie weer fors groter is. Uit koopstromenonderzoek weten we dat de bovengemeentelijke component sterk varieert. Van minder dan 10% voor de stadsdeelcentra in de grote steden (Den Haag-Leyweg en Amsterdam-Osdorpplein) tot 25-35% voor de overige stadsdeelcentra in Amsterdam en voor centra als Haarlem-Schalkwijk en Rotterdam-Zuidplein tot zelfs ruim meer dan 50% voor Leidsenhage en In de Bogaard. Voor de centra geldt dat de bevolkingssamenstelling van het verzorgingsgebied op een aantal fronten afwijkt van het Nederlandse gemiddelde: • De verzorgingsgebieden kennen iets meer jongeren (< 25 jaar) en iets meer ouderen (> 65 jaar) dan Nederland als geheel. De verschillen zijn echter niet heel groot. Wel geldt dat nieuwe stadsdeelcentra een jongere bevolking bedienen dan traditionele stadsdeelcentra. • Het aandeel niet-westerse allochtonen is substantieel groter dan in Nederland als geheel. Hier geldt dat de categorie traditionele stadsdeelcentra er uitspringt: het aandeel niet-westerse allochtonen is met 37% drie keer groter dan landelijk, en zo’n 80% groter dan bij de nieuwe stadsdeelcentra. Dit komt omdat de eerste categorie vaker in grootstedelijk gebied gesitueerd is en daarbinnen vaker in de wederopbouwwijken dan de nieuwe stadsdeelcentra. • Voor beide type stadsdeelcentra geldt dat inwoners in het verzorgingsgebied minder welvarend zijn dan de gemiddelde Nederlander. Bij traditionele stadsdeelcentra is dat met een inkomensindex van 90


25

sterker het geval dan bij de nieuwe stadsdeelcentra, waar het inkomen 3% onder het landelijk gemiddeld ligt. INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+

% NIETWESTERSE ALLOCHT.

(INDEX) INKOMEN

2016

66.762

17

13

29

25

16

37

90

2004

63.101

18

13

31

23

16

32

99

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

TABEL 2 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN TRADITIONELE STADSDEELCENTRA (GEMIDDELD) Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking CBS, 2016 en 2004

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+

% NIETWESTERSE ALLOCHT.

(INDEX) INKOMEN

2016

36.187

18

13

26

28

15

21

97

2004

35.346

19

12

31

24

14

16

98

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

TABEL 3 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN NIEUWE STADSDEELCENTRA (GEMIDDELD) Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking CBS, 2016 en 2004

Tussen de verschillende winkelcentra zijn opmerkelijke verschillen te ontdekken als het gaat om de demografische kenmerken van het verzorgingsgebied: Jong versus oud. In een relatief jong stadsdeel als Almere Buiten wonen veel

(jonge) gezinnen. Het aandeel jonge kinderen (< 15 jaar) is met 22% hoog. In Buitenveldert, het verzorgingsgebied van Amsterdam Gelderlandplein, wonen juist veel ouderen: 27% van de bevolking is 65 jaar of ouder. In 2004 was dat nog sterker het geval, de wijk is ondertussen aan het verjongen. Rijk versus arm. Inwoners van Buitenveldert hebben ook veel te besteden. Het

gemiddelde inkomen ligt hier 28% boven het landelijk gemiddelde. Inwoners van Kanaleneiland hebben daarentegen weinig te besteden: hun inkomen ligt 31% onder het landelijk gemiddelde. Buitenveldert is daarmee een positieve uitzondering op het algemene beeld: de stadsdeelcentra in de wederopbouwwijken bedienen een armer publiek dan de stadsdeelcentra in de uitbreidingswijken van de jaren zeventig, tachtig en later. Veel studenten en veel ouderen: Een groot deel van de inwoners in Paddepoel

Groningen is student (23% is tussen de 15 en 25 jaar oud) of ouder dan 65 jaar (19%). Deze combinatie komt ook terug in het verzorgingsgebied van Tilburg Westermarkt.

26


Autochtonen versus niet-westerse allochtonen. Het aandeel niet-westerse

allochtonen is met 64% het hoogst in het verzorgingsgebied van Amsterdamse Poort (Amsterdam-Zuidoost). Ook in Amsterdam-Nieuw West (winkelcentrum Osdorpplein), Rotterdam-Zuid (Zuidplein), Den Haag-Zuidwest (Leyweg) en Utrecht (Kanaleneiland) is meer dan de helft van de bevolking van niet-westerse afkomst. In Zwolle-Zuid ligt het aandeel op slechts 6%. Ook in de verzorgingsgebieden van Gouda-Bloemendaal en Amersfoort-Emiclaer ligt het aandeel beneden het landelijke gemiddelde.

ONTWIKKELING 2004 - 2016

Tussen 2004 en 2016 is de samenstelling van de bevolking in de verzorgingsgebieden op een aantal fronten veranderd. Anders dan wellicht verondersteld is het draagvlak in absolute zin gegroeid (gemiddeld met 5% sinds 2004). Opvallend is dat van de 9 verzorgingsgebieden met bevolkingskrimp, dit vooral wijken uit de jaren zeventig en tachtig zijn, zoals in Alkmaar-Noord, Arnhem-Zuid, Gouda-Bloemendaal en Zwolle-Zuid. Er zijn gemiddeld meer mensen komen wonen in de verzorgingsgebieden van de stadsdeelcentra en gemiddeld is die bevolking ouder geworden. Ook is het aandeel jonge kinderen (< 15 jaar) afgenomen. Toch is het bevolkingsprofiel anno 2016 iets groener en minder vergrijsd dan het landelijk gemiddelde. Niet alleen de leeftijdssamenstelling is veranderd, ook de samenstelling van de bevolking is meer divers geworden. In nagenoeg alle verzorgingsgebieden is het aandeel niet-westerse allochtonen gegroeid, waarvan een belangrijk deel in de vorm van gezinshuishoudens. Het feit dat de bevolking iets groener en minder vergrijsd is geraakt dan Nederland als geheel, komt voor een belangrijk deel voor rekening van het feit dat het verzorgingsgebied meer verkleurd is. Ook moeten we vaststellen dat in de verzorgingsgebieden tussen 2004 en 2016 een proces van verarming heeft plaats gevonden. Het verschil met het landelijk inkomen is tussen 2004 en 2016 groter geworden, bovenal voor rekening van de categorie traditionele stadsdeelcentra.

2.3 DE ONTWIKKELING VAN TRADITIONELE STADSDEELCENTRA Gemiddeld telt een traditioneel stadsdeelcentrum in 2016 bijna 30.000 m² wvo en circa 150 verkooppunten, waarvan 110 winkels. Een winkel heeft een gemiddelde omvang van 270 m² wvo.


27

Het grootste traditionele stadsdeelcentrum, Rijswijk-In de Boogaard, is met bijna 63.000 m² wvo vijf keer zo groot als het kleinste traditionele stadsdeelcentrum, Groningen-Paddepoel (12.600 m² wvo). Overigens moet hierbij worden aangetekend dat Rotterdam-Alexandrium en Amsterdamse Poort sinds eind jaren negentig van de vorige eeuw onderdeel uit maken van een veel groter winkelgebied, met PDV en GDV (Alexandrium II en III en Arenaboulevard en Woonmall). Alleen het reguliere, oorspronkelijk deel van het winkelgebied is meegenomen in het onderzoek. De meeste centra zijn tussen 2004 en 2016 in omvang van het winkelaanbod gegroeid. De winkelcentra die gegroeid zijn, zijn gemiddeld met bijna 4.000 m² wvo uitgebreid3. Een aantal daarvan zijn zelfs fors gegroeid: Eindhoven-Woensel (+55%), Amsterdam-Boven ‘t IJ (+22%), Amsterdam-Gelderlandplein (+18%) , Nijmegen-Dukenburg en Utrecht-Kanaleneiland (beide +16%). In slechts vijf centra is het winkelaanbod (veelal) beperkt gekrompen. Meestal omdat units niet meer als winkel gebruikt worden, maar bijvoorbeeld voor horeca of diensten. Alleen de winkelvloeroppervlakte in Amsterdam Osdorpplein is met 16% fors gekrompen.4

FIGUUR 3 AANBOD TRADITIONELE STADSDEELCENTRA NAAR WINKELVLOEROPPERVLAKTE 2004-2016 Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

3 4

Dit betreft winkelaanbod in gebruik en leegstand tezamen. Een aantal winkels is niet meer in gebruik, omdat ze in de toekomst gesloopt en opnieuw gebouwd worden.

28


AANBOD NAAR TYPE: WINKELS, HORECA EN DIENSTEN

Het totale aantal verkooppunten in de traditionele stadsdeelcentra is tussen 2004 en 2016 afgenomen. Dit geldt voor zowel winkels (food en non-food), als voor diensten. Alleen het aantal horeca-vestigingen en het aantal leegstaande vestigingen is gegroeid. De groei van de winkelvloeroppervlakte en de daling van het aantal winkelverkooppunten wijst op een groeiende schaalgrootte. Was de gemiddelde winkel in 2016 zo’n 270 m² wvo, in 2004 was dat met 236 m² wvo bijna 13% kleiner. Wat betreft het aantal vestigingen is alleen het dagelijkse aanbod in de traditionele stadsdeelcentra gegroeid. Voor die groei is voor twee derde de uitbreiding van persoonlijke verzorging (drogisten, parfumerieën) verantwoordelijk en voor het overige deel door supermarkten. Het aanbod van versspeciaalzaken is juist afgenomen.

FIGUUR 4 GEMIDDELD AANTAL VERKOOPPUNTEN TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM NAAR TYPE Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016


29

FIGUUR 5 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE (IN M² WVO) TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM NAAR GROEP Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

Naar winkelvloeroppervlakte is alleen de dagelijkse sector met 9% gegroeid tussen 2004 en 2016. Het aanbod in Mode & Luxe en Overig is met respectievelijk bijna 10% en ruim 20% gedaald. SUPERMARKTEN

De supermarkten in de traditionele stadsdeelcentra vullen 18% van de totale winkelvloeroppervlakte in. In 2004 was dat nog 15%. Albert Heijn is verreweg de grootste speler en heeft in alle traditionele stadsdeelcentra (met uitzondering van Den Haag-Leijweg) een vestiging. Van de 16 AH-supermarkten behoren er negen tot de AH XL formule. Na Albert Heijn volgen op grote afstand Jumbo en Ekoplaza met elk vier winkels. Albert Heijn had die sterke positie ook al in 2004, toen met 15 vestigingen. Konmar was toen met zes winkels een goede tweede. Deze winkels zijn in 2006 overgenomen, waarvan deels door Albert Heijn en deels door Jumbo. De gemiddelde oppervlakte van de reguliere supermarkten in de traditionele stadsdeelcentra is tussen 2004 en 2016 met 230 m² wvo toegenomen. Een gemiddelde supermarkt is nu circa 2.050 m² wvo. Een consument heeft in de traditionele stadsdeelcentra, afhankelijk van het winkelcentrum, keuze uit één tot vier reguliere supermarkten. Gemiddeld zijn er 2,1 supermarkten gevestigd.

30


FIGUUR 6 GEMIDDELD AANDEEL SUPERMARKTEN EN FOOD TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM (IN M² WVO) Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

FILIALISERINGSGRAAD

In 2004 behoorde 62% van de verkooppunten en 84% van de winkelvloeroppervlakte tot een filiaal. In 2016 is dat aandeel toegenomen tot respectievelijk 66% en 87%. In vergelijking met het Nederlandse gemiddelde (67%, op basis van oppervlakte) is de filialiseringsgraad zeer hoog. Na het faillissement van V&D zijn qua winkelvloeroppervlakte HEMA en C&A nog de overgebleven grote spelers in de traditionele stadsdeelcentra. Zij zijn in alle (Hema) of nagenoeg alle (C&A) stadsdeelcentra gevestigd, met gezamenlijk elk meer dan 20.000 m² wvo. H&M, Blokker, Action, Mediamarkt en Primark volgen in termen van wvo. Waar Blokker ook nagenoeg in alle stadsdeelcentra gevestigd is, komt het grote stempel van Mediamarkt en Primark op de stadsdeelcentra puur voor rekening van de schaalgrootte van de gevestigde winkels. Het aantal traditionele stadsdeelcentra zonder Mediamarkt en Primark is veel groter dan het aantal traditionele stadsdeelcentra met een Mediamarkt en/of Primark. ONTWIKKELING LEEGSTAND

De leegstand in de traditionele stadsdeelcentra bedraagt momenteel 18%. Dit is fors hoger dan de gemiddelde leegstand in Nederland. Het faillissement van V&D (die in 6 van de 17 stadsdeelcentra gevestigd was, met in totaal bijna 30.000 m² wvo) heeft een zware wissel getrokken op die leegstand. De voormalige panden van V&D bepalen ruim 30% van de totale leegstand. Ook andere in 2015 gefailleerde ketens als Schoenenreus, Miss Etam, Dixons en Dolcis waren in de stadsdeelcentra sterk vertegenwoordigd.


31

FIGUUR 7 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE IN GEBRUIK EN LEEGSTAAND TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

2.4 DE ONTWIKKELING VAN NIEUWE STADSDEELCENTRA Gemiddeld telden deze 9 centra 14.750 m² wvo en 101 verkooppunten, waarvan 67 winkels. Een winkel heeft hier een gemiddelde omvang van 220 m² wvo. Dit is bijna 20% kleiner dan in de categorie traditionele stadsdeelcentra. Het grootste nieuwe stadsdeelcentra, Almere-Buitenmere, is met bijna 23.000 m² wvo ruim twee keer zo groot als het kleinste winkelcentrum Zwolle-Zuid (10.775 m² wvo). De meeste centra zijn tussen 2004 en 2016 gegroeid. Een aantal daarvan is zelf fors gegroeid, en is pas na 2004 tot de categorie nieuwe stadsdeelcentra toegetreden: Almere-Buitenmere (+137%), Zwolle-Zuid (+90%), Gouda-Bloemendaal (+81%) en Alkmaar-De Mare (+58%).

32


FIGUUR 8 AANBOD NIEUWE STADSDEELCENTRA NAAR WINKELVLOEROPPERVLAKTE 2004-2016 Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

AANBOD WINKELS, HORECA EN DIENSTEN

Het aantal verkooppunten in de nieuwe stadsdeelcentra is de afgelopen 12 jaar toegenomen. Hierbij is de verdeling over de verschillende typen (detailhandel, horeca en diensten) nagenoeg gelijk gebleven.

FIGUUR 9 GEMIDDELD AANTAL VERKOOPPUNTEN NIEUW STDASDEELCENTRUM NAAR TYPE Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016


33

FIGUUR 10 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE NIEUW STADSDEELCENTRUM NAAR GROEP Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

De forse groei van de winkelvloeroppervlakte en de meer beperkte groei van het aantal winkelverkooppunten wijst ook hier op een groeiende schaalgrootte. Is de gemiddelde winkel in nu (2016) zo’n 220 m² wvo, in 2004 was dat met zo’n 190 m² wvo, bijna 14% kleiner. De groei van het gemiddelde wvo tussen 2004 en 2016 is hiermee vergelijkbaar met de procentuele groei van het gemiddelde voor de traditionele stadsdeelcentra. Wat betreft het aantal vestigingen is zowel het dagelijkse aanbod als het nietdagelijkse aanbod in de nieuwe stadsdeelcentra gegroeid tussen 2004 en 2016. Vooral onder invloed van de schaalsprong van centra als Almere-Buitenmere, Zwolle-Zuid, Gouda-Bloemendaal en Alkmaar-De Mare is echter in deze centra ook het niet-dagelijkse aanbod substantieel gegroeid. Dit komt vooral voor rekening van de branche warenhuis (volledig voor rekening van de expansie van Hema in deze categorie centra), maar ook in andere branches binnen de groep Mode & Luxe (kleding en mode, schoenen en lederwaren, juweliers en opticiens e.d.). Alleen in branches als sport & spel, hobby en media is ook hier sprake van een teruggang van het aantal vestigingen.

SUPERMARKTEN

Veel meer dan bij de traditionele stadsdeelcentra zijn supermarkten de belangrijke spelers in nieuwe stadsdeelcentra. Zij vullen samen 33% van de winkelvloeroppervlakte in (tegenover 18% in de stadsdeelcentra). In 2004 was dat met 35% overigens nog meer. Als het gaat om het aandeel supermarkten groeien de nieuwe stadsdeelcentra en de traditionele stadsdeelcentra dus wel langzaam naar elkaar toe. Albert Heijn is ook hier de belangrijkste speler, met in alle negen winkelcentra een vestiging (gold ook in 2004). Jumbo heeft met de overname van

34


de winkels van C1000 nu vijf vestigingen. Ook Lidl heeft tussen 2004 en 2016 haar positie verstevigd, met nu vier vestigingen (slechts één in 2004). Het gemiddelde wvo van de reguliere supermarkten is tussen 2004 en 2016 met 130 m² toegenomen. Een gemiddelde supermarkt in een nieuw stadsdeelcentrum meet nu circa 1.550 m² wvo. Hoewel de oppervlakte van een gemiddelde supermarkt dus 500 m² kleiner is dan in de traditionele stadsdeelcentra, is het aantal supermarkten in de nieuwe stadsdeelcentra groter. De klant heeft hier keuze uit gemiddeld 2,8 supermarkten, variërend van minimaal twee supermarkten tot zelfs vijf supermarkten (waarvan vier regulier) in Alkmaar-De Mare.

FIGUUR 11 GEMIDDELDE AANDEEL SUPERMARKTEN EN FOOD NIEUW STADSDEELCENTRUM (IN M² WVO) Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

FILIALISERINGSGRAAD

In 2004 behoorde 57% van de verkooppunten in de nieuwe stadsdeelcentra tot een filiaal en 78% op basis van winkelvloeroppervlakte. In 2016 is dat aandeel toegenomen tot respectievelijk 66% en 85%, nagenoeg gelijk aan het aandeel in de traditionele stadsdeelcentra. Qua oppervlakte zijn na de supermarkten Hema, Action, Blokker, Xenos en Kruidvat de grootste spelers in de nieuwe stadsdeelcentra. Van de modeketens is alleen C. Vögele met regelmaat hier gevestigd. Zij weten zich vergezeld door modisch aanbod als Zeeman, Shoeby en Scapino, terwijl de in de traditionele stadsdeelcentra dominante spelers als C&A en H&M in de nieuwe centra slechts sporadisch gevestigd zijn.


35

ONTWIKKELING LEEGSTAND

De leegstand in de nieuwe stadsdeelcentra bedraagt momenteel 8%. Dit is ongeveer vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde. Anders dan bij de traditionele stadsdeelcentra is het faillissement van V&D (die hier niet gevestigd was) niet van invloed geweest op de leegstand en de leegstandsontwikkeling. Opmerkelijk is wel dat de leegstand in 2004 hier slechts op 1% lag. De forse toename tot 2016 is onder meer het gevolg van recent gefailleerde ketens als Free Record Shop, Foto Klein, Schoenenreus, Miss Etam, Dixons en Dolcis

FIGUUR 12 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE IN GEBRUIK EN LEEGSTAAND NIEUW STADSDEELCENTRUM Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

2.5 DE POSITIE VAN HET STADSDEELCENTRUM IN HET VERZORGINGSGEBIED Op grond van een analyse van de ontwikkeling van het (reguliere) aanbod (geen PDV) in de verzorgingsgebieden van een vijftal (grote) stadsdeelcentra tussen 2004 en 2016 kunnen we vaststellen dat: • In 2004 alle stadsdeelcentra het merendeel van het reguliere niet-dagelijkse aanbod in hun verzorgingsgebied voor hun rekening namen; dit varieerde (in wvo) van 54% (in Eindhoven-Woensel) tot 94% in Nijmegen-Dukenburg. • Voor het dagelijkse aanbod was dat logischerwijs minder, variërend van iets onder de 30% in Eindhoven-Woensel en Amsterdam-Noord tot tegen de 60% in Utrecht-Overvecht en Nijmegen-Dukenburg. • Het belang van het stadsdeelcentrum in het totale reguliere aanbod is zonder uitzondering tanende tussen 2004 en 2016. Dit geldt zowel voor dagelijks als voor niet-dagelijks. In 2016 vertegenwoordigt in geen van de stadsdeelcentra het dagelijkse aanbod nog meer dan 50% van het aanbod. Voor regulier niet-dagelijks aanbod zijn vooral in Amsterdam-Noord de

36

•

•

•


verschillen groot met de situatie in 2004. Hier daalde het aandeel met 19%punt, van 78% naar 59%. Deze conclusies zijn eens te meer opmerkelijk omdat de vijf genoemde stadsdeelcentra in meer (Amsterdam-Boven ’t IJ, Eindhoven-Woensel) of mindere mate het aanbod zagen groeien tussen 2004 en 2016. De tanende aandelen komen voor rekening van het feit dat het aanbod in de ondersteunende centra in het verzorgingsgebied is opgewaardeerd, vooral als het gaat om de dagelijkse sector. In Amsterdam-Noord is deze ontwikkeling het meest zichtbaar. Tussen 2004 en 2016 zijn niet alleen het Waterlandplein en In de Banne tot (her)ontwikkeling gekomen, ook is er nieuw supermarktaanbod gerealiseerd op verspreide locaties: de Jumbo Foodmarkt en de Landmarkt.

FIGUUR 13 POSITIE TRADITIONELE STADSDEELCENTRA IN HET VERZORGINGSGEBIED DAGELIJKSE SECTOR Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

FIGUUR 14 POSITIE TRADITIONELE STADSDEELCENTRA IN HET VERZORGINGSGEBIED NIET-DAGELIJKSE SECTOR Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016

BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA


In deze bijlage zijn factsheets van de 26 stadsdeelcentra uit het onderzoek opgenomen. Deze factsheets bestaan uit de volgende onderdelen: • Een foto van het winkelgebied of een logo van het winkelcentrum (bron foto’s: Bureau Stedelijke Planning, bron logo’s: de website van het betreffende winkelcentrum). • Een afbakening van het verzorgingsgebied. In het verzorgingsgebied woont het overgrote deel van de consumenten van het betreffende winkelcentrum. Het is bepaald op grond van de kennis van Bureau Stedelijke Planning en secundaire bronnen. • De oppervlakte van het winkelcentrum, het aantal verkooppunten detailhandel en het aantal overige verkooppunten (diensten en leisure) in 2004 en 2016 (bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016). • De brancheverdeling van de detailhandels in winkelvloeroppervlakte naar de typen dagelijks, mode & luxe, overig en leegstand (bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016). • De brancheverdeling van de overige verkooppunten (horeca, overig leisure, ambacht en verhuur en dienstverlening) (bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016). • De demografische samenstelling van de bevolking in het verzorgingsgebied (bron: CBS, 2016). Op basis van beschikbaarheid is ook het toekomstige aantal inwoners, in (variërend van) 2021 tot 2040 opgenomen. Bij groei van de bevolking is het getal groen gearceerd, bij krimp is het getal rood gearceerd. • De datum van realisatie, uitbreiding en of er plannen zijn voor het betreffende winkelcentrum, op basis van de kennis van Bureau Stedelijke Planning.

37

38


ALKMAAR - DE MARE

M² WVO DETAILHANDEL

VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL

OVERIGE VERKOOPPUNTEN

2016

19.029

80

30

2004

12.006

49

21

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+

% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN

(INDEX) INKOMEN

2016

40.250

18

11

27

30

14

12

98

2004

41.560

19

14

31

27

9

11

96

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1984

2006

Nee


39

ALMERE - BUITENMERE




2016

22.875

93

49

2004

9.660

61

42

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

55.830

22

13

29

29

8

30

89

2004

46.200

26

12

38

18

6

24

96

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1986

2009

Nee

40


AMERSFOORT – EMICLAER




2016

11.839

55

25

2004

11.530

55

25

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

13

10

109

2040

55.666

2016

56.925

20

12

24

32

2004

54.390

25

10

37

21

8

8

106

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1993

1997

Nee


41

AMSTERDAM – AMSTERDAM BOVEN ‘T IJ




2016

37.723

119

50

2004

30.921

116

57

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN 84

2035

113.302

2016

91.285

18

12

28

26

16

38

2004

87.730

19

12

30

23

16

33

93

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1970

2009

Ja

42


AMSTERDAM - OSDORPPLEIN




2016

22.333

119

54

2004

26.660

152

51

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN 86

2035

157.985

2016

146.575

18

15

31

24

13

51

2004

129.020

21

12

31

21

15

43

95

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1964

1998

Ja


43

AMSTERDAM – AMSTERDAMSE POORT




2016

29.755

154

77

2004

26.671

166

65

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

11

64

79

2035

92.245

2016

84.455

18

15

29

28

2004

82.030

21

15

33

23

8

61

89

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1986

2002

Nee

44


AMSTERDAM - GELDERLANDPLEIN




2016

17.854

73

29

2004

15.080

74

26

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2035

20.250

2016

20.357

11

10

31

21

27

21

128

2004

18.630

10

7

26

24

32

13

144

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1970

2016

Nee


45

ARNHEM - KRONENBURG




2016

22.769

88

34

2004

22.907

83

36

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2040

66.200

2016

63.045

18

11

28

28

15

22

87

2004

64.510

19

12

33

24

11

19

92

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1979

2004

Nee

46


ARNHEM - PRESIKHAAF




2016

16.908

61

23

2004

15.728

73

23

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2040

16.300

2016

14.710

15

15

31

22

18

34

74

2004

15.260

15

15

32

20

18

29

87

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1964

1987

Ja


47

BREDA – HOGE VUCHT




2016

11.357

51

15

2004

10.586

53

13

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

24.710

18

14

30

23

16

29

80

2004

22.160

17

14

29

22

17

24

88

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1970

1994

Nee

48


EINDHOVEN - WOENSEL




2016

32.248

129

42

2004

20.785

104

32

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2026

99.602

2016

102.555

15

13

27

26

19

20

96

2004

99.490

17

12

31

24

16

14

102

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1967

2006

Nee


49

GOUDA - BLOEMENDAAL




2016

12.569

57

20

2004

6.958

45

19

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

22.455

16

11

20

29

25

11

111

2004

22.690

17

12

23

32

17

8

113

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1974

2011

Nee

50


GRONINGEN - PADDEPOEL




2016

12.607

69

20

2004

13.282

69

18

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

29.245

13

23

27

19

19

20

69

2004

26.920

13

20

25

20

21

16

82

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1969

2008

Nee


51

HAARLEM - SCHALKWIJK




2016

23.942

89

26

2004

24.394

101

29

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

32.385

17

11

26

26

21

34

90

2004

31.700

16

11

29

25

18

26

102

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1972

1991

Ja

52


LEIDSCHENDAM - LEIDSENHAGE




2016

48.538

156

43

2004

46.435

162

40

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

97.280

15

9

28

26

21

19

116

2004

97.540

15

9

30

27

20

14

122

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1971

2000

Ja


53

NIJMEGEN - DUKENBURG




2016

21.621

85

31

2004

18.689

96

24

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

37.295

16

12

26

29

17

19

88

2004

39.980

19

13

31

27

10

17

87

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1976

1995

Nee

54


RIJSWIJK – IN DE BOGAARD




2016

62.866

171

39

2004

55.671

180

37

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

46.515

14

9

26

28

23

17

109

2004

45.880

14

9

27

27

22

10

118

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1963

2001

Ja


55

ROTTERDAM - KEIZERSWAARD




2016

16.600

74

17

2004

14.341

71

19

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

45.310

17

12

27

26

18

36

86

2004

45.660

18

12

28

23

19

27

93

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1969

1994

Nee

56


ROTTERDAM - ALEXANDRIUM




2016

30.926

111

37

2004

31.806

132

44

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN 106

2030

96.288

2016

94.100

17

11

24

28

20

23

2004

85.860

16

11

27

26

20

16

109

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1984

2002

Nee


57

ROTTERDAM - ZUIDPLEIN




2016

52.774

147

71

2004

47.116

159

69

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

151.785

18

14

32

24

13

52

75

2004

153.760

18

15

32

21

14

47

84

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1972

2003

Ja

58


’S-GRAVENHAGE - LEIJWEG




2016

32.462

142

57

2004

31.250

144

56

INWO NERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN 72

2021

68.453

2016

65.985

19

11

33

23

14

55

2004

61.620

17

12

30

21

19

42

87

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1960

2003

Nee


59

’S-HERTOGENBOSCH – HELFTHEUVEL




2016

12.871

69

23

2004

13.149

76

20

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

20.370

14

13

31

23

18

24

95

2004

19.640

15

13

32

23

16

21

95

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1973

1999

Nee

60


TILBURG - WESTERMARKT




2016

14.923

77

14

2004

13.278

70

20

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

2016

30.080

14

16

27

23

20

26

86

2004

29.380

14

15

26

22

22

21

100

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1961

1995

Nee


61

UTRECHT - KANALENEILAND




2016

16.558

67

15

2004

14.325

66

19

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN 69

2035

33.294

2016

22.585

18

18

36

16

12

54

2004

20.270

21

16

33

16

15

56

84

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1963

1996

Ja

62


UTRECHT - OVERVECHT




2016

25.632

94

29

2004

24.397

96

27

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN 74

2035

38.766

2016

33.715

18

15

31

21

15

47

2004

31.040

17

13

31

21

18

38

92

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1969

1996

Ja


63

ZWOLLE - ZUID




2016

10.776

50

26

2004

5.680

33

15

INWONERS

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

% 65+


(INDEX) INKOMEN

13

6

104

2025

29.560

2016

29.755

18

12

23

33

2004

31.500

24

12

31

24

8

5

99

17

12

26

28

17

12

€ 22.400

NL ‘16

Gerealiseerd

Uitbreiding

Plannen

1990

2010

Nee

FUNCTIONEREN EN TOEKOMSTPERSPECTIEF VAN DE STADSDEELCENTRA IN NEDERLAND MEI 2016

Recommend Documents