FUNCTIONEREN EN TOEKOMSTPERSPECTIEF VAN DE STADSDEELCENTRA IN NEDERLAND MEI 2016
FUNCTIONEREN EN TOEKOMSTPERSPECTIEF VAN DE STADSDEELCENTRA IN NEDERLAND MEI 2016
Datum: 19 mei 2016 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure Dr. Aart Jan van Duren Drs. Toine Hooft Dr. Pieter van der Heijde Voor meer informatie: Dr. Aart Jan van Duren,
[email protected] In opdracht van: Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Syntrus Achmea Real Estate & Finance
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©.
INHOUDSOPGAVE
5
INHOUDSOPGAVE
INHOUDSOPGAVE ....................................................................................................5 STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT ...................................................................8 1
ONTSTAAN, HUIDIGE SITUATIE EN PERSPECTIEF ................................................ 10 1.1 HET ONTSTAAN: HET STADSDEELCENTRUM ALS KOOPMACHINE 1.2 HUIDIGE SITUATIE: NOODZAAK HERPOSITIONERING 1.3 PERSPECTIEF: OPSCHALEN, CONSOLIDEREN OF TRANSFORMEREN
2
ANALYSE 26 STADSDEELCENTRA ...................................................................... 21 2.1 DEFINITIE 2.2 DE ONTWIKKELING VAN DE VRAAG 2.3 DE ONTWIKKELING VAN TRADITIONELE STADSDEELCENTRA 2.4 DE ONTWIKKELING VAN NIEUWE STADSDEELCENTRA 2.5 DE POSITIE VAN HET STADSDEELCENTRUM IN HET VERZORGINGSGEBIED
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA ............................................................. 37 ALKMAAR - DE MARE ALMERE - BUITENMERE AMERSFOORT – EMICLAER AMSTERDAM – AMSTERDAM BOVEN ‘T IJ AMSTERDAM - OSDORPPLEIN AMSTERDAM – AMSTERDAMSE POORT AMSTERDAM - GELDERLANDPLEIN ARNHEM - KRONENBURG ARNHEM - PRESIKHAAF BREDA – HOGE VUCHT EINDHOVEN - WOENSEL
6
INHOUDSOPGAVE
GOUDA - BLOEMENDAAL GRONINGEN - PADDEPOEL HAARLEM - SCHALKWIJK LEIDSCHENDAM - LEIDSENHAGE NIJMEGEN - DUKENBURG RIJSWIJK – IN DE BOGAARD ROTTERDAM - KEIZERSWAARD ROTTERDAM - ALEXANDRIUM ROTTERDAM - ZUIDPLEIN ’S-GRAVENHAGE - LEIJWEG ’S-HERTOGENBOSCH – HELFTHEUVEL TILBURG - WESTERMARKT UTRECHT - KANALENEILAND UTRECHT - OVERVECHT ZWOLLE - ZUID
INHOUDSOPGAVE
7
8
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
STADSDEEL- EN WIJKCENTRA ONDERBELICHT
De stadsdeel- en wijkcentra vormen samen met de binnensteden de ruggengraat van de Nederlandse verzorgingsstructuur en fungeren als brandpunt van suburbaan winkelen, wonen en werken. Door demografische veranderingen, schaalvergroting, veranderingen van het koopgedrag en de opkomst van ecommerce verandert het toekomstperspectief van deze planmatig tot ontwikkeling gebrachte centra. Toch is er in het debat over winkels relatief weinig aandacht voor de stadsdeel- en wijkcentra en staan vooral de binnensteden en woonboulevards centraal. Voor Bureau Stedelijke Planning en Syntrus Achmea Real Estate & Finance was dit aanleiding om de staat van de stadsdeel- en wijkcentra onder de loep te nemen en te analyseren hoe deze ook in de toekomst optimaal kunnen blijven functioneren. Daartoe is gezamenlijk een seminar (19 mei 2016) georganiseerd en is deze publicatie tot stand gekomen. Hierin staat de beantwoording van de volgende hoofdvraag centraal: Wat zijn de effecten van
generieke ontwikkelingen (demografie, technologie, economie) op het functioneren van de stadsdeelcentra en grote wijkcentra en hoe kunnen/moeten deze hun (winkel)aanbod aanpassen aan de veranderende tijden?
STADSDEELCENTRA IN DE VERDRUKKING
Nederland kent 26 stadsdeelcentra. Deze zijn ontstaan tussen eind jaren zestig en zeventig als onderdeel van de naoorlogse verstedelijkingsopgave. Ze vervulden een verzorgende functie voor de inwoners in het betreffende stadsdeel of de groeikern. De centra hebben decennialang als koopmachine gefungeerd. Ze voorzagen in een behoefte om functioneel te kunnen shoppen buiten de stadscentra, ook voor inwoners van buiten het stadsdeel. De stadsdeelcentra zijn echter in de verdrukking geraakt. In veel gevallen is sprake van een verouderd product. De relatieve positie (in omvang en bezoekersstromen) is tussen 2004 en 2016 verslechterd. Dit geldt zowel voor de dagelijkse als niet-dagelijkse sector en dat is opmerkelijk omdat het aanbod in de stadsdeelcentra in de afgelopen periode is toegenomen. De stadsdeelcentra zijn in functionaliteit voorbij gestreefd door e-commerce en de onderliggende wijkcentra. Qua beleving leggen ze het bovendien af tegen de grote (historische) binnensteden. Tel daarbij de demografische en technologische verschuivingen en de sterk veranderende consumentenvoorkeuren op en de conclusie is duidelijk. Zo’n 50 jaar na de introductie van de stadsdeelcentra in Nederland moeten ze hun bestaansrecht opnieuw bewijzen.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
OPZET PUBLICATIE
De indeling van het rapport is als volgt: • In het eerste hoofdstuk staat het ontstaan, het huidige functioneren en het toekomstperspectief van de stadsdeelcentra centraal. Dit hoofdstuk geeft een antwoord op de centrale onderzoeksvraag. • In het tweede hoofdstuk zijn de huidige stadsdeelcentra meer in detail geanalyseerd. Aan bod komen: het belang van stadsdeelcentra in de Nederlandse winkelstructuur, en de ontwikkelingen in vraag en aanbod. In de digitale versie van het rapport zijn in de bijlage bovendien de factsheets van de 26 centra opgenomen.
TOT SLOT
Door generieke en specifieke ontwikkelingen zijn stadsdeelcentra tussen tafellaken en servet geraakt. De situatie is urgent en vergelijkbaar met de uitdagingen waar de centra van de middelgrote steden voor staan. De stadsdeelcentra dienen zichzelf opnieuw uit te vinden. We hopen met deze publicatie een constructieve bijdrage te leveren aan het debat over de toekomst van de stadsdeel- en grote wijkcentra. Veel leesplezier!
9
10
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
1 ONTSTAAN, HUIDIGE SITUATIE EN PERSPECTIEF
De stadsdeelcentra vormen samen met de wijkcentra en de binnensteden de ruggengraat van de Nederlandse verzorgingsstructuur. De meeste van de stadsdeelcentra zijn tussen eind jaren zestig en begin jaren tachtig gebouwd. Ze naderen inmiddels de respectabele leeftijd van 50 jaar. De centra waren bij oplevering het toonbeeld van moderniteit, functionaliteit en keuzemogelijkheden. Ze vormden een volwaardig alternatief voor de binnensteden. De positie van de stadsdeelcentra is in de loop van de 50 jaar drastisch veranderd. De grote binnensteden zijn sterk vernieuwd en ontwikkelen zich steeds meer tot beleveniscentra. Nieuwe(re), functioneel ingerichte boodschappencentra rondom de stadsdeelcentra zetten bovendien de boodschappenfunctie onder druk. Als gevolg van deze ontwikkelingen dienen de stadsdeelcentra hun positie in het krachtenveld van het regionale winkellandschap opnieuw te bepalen. Daarnaast hebben de stadsdeelcentra, net als andere winkelcentra te maken met een aantal structurele veranderingen, namelijk: • Demografische veranderingen, die overigens scherp verschillen per landsdeel: van vergrijzing, ontgroening en bevolkingskrimp in de perifere delen van het land tot groei, (relatieve) verjonging en kleinere huishoudens in de grootste steden van de Randstad. • De nog immer groeiende populariteit van e-commerce. Waar de gevestigde detailhandel na een relatief lange periode (2008-2014) van fors afnemende bestedingen blij is met een zeer bescheiden groeipercentage realiseren de online-aanbieders nog steeds “double digits” aan omzetgroei. • Het sterk onder druk staan van het middensegment, en daarmee van de filiaalen ketenbedrijven, vooral in de groep Mode & Luxe. Deze bedrijven moeten op zoek naar een nieuw bestaansrecht. Ze worden enerzijds voorbij gestreefd door prijsgerichte spelers als Action, Primark en luxe ketens als Bijenkorf en luxe brandstores als Filippa K of Vanilia. Anderzijds ook door de pure webplayers als Wehkamp, Zalando, Bol.com en straks mogelijk Amazon en het Chinese Alibaba. De stadsdeelcentra staan derhalve voor een dubbele uitdaging. Enerzijds zullen ze hun rol in het Nederlandse winkellandschap moeten herzien. Anderzijds vraagt het ook dat ze inspelen op de meer generieke demografische en technologische verschuivingen als ook het veranderende consumentengedrag.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
11
In dit hoofdstuk is het verleden, het heden en het toekomstperspectief van de stadsdeelcentra geschetst. Daarbij is geput uit de uitkomsten van de analyse van stadsdeelcentra (zie hiervoor hoofdstuk 2).
1.1 HET ONTSTAAN: HET STADSDEELCENTRUM ALS KOOPMACHINE STADSDEELCENTRUM ALS ANTWOORD OP VERSTEDELIJKINGSOPGAVE
Onze wereld en ons land verstedelijkt in rap tempo. In Nederland wonen er sinds 2002 meer bewoners in de stad dan op het platteland. In de westelijke provincies woont inmiddels al meer dan twee derde van de bevolking in de stad. Daarmee loopt Nederland in de pas met een ontwikkeling die zich wereldwijd voordoet. De verstedelijking heeft in Nederland vooral na de Tweede Wereldoorlog zijn beslag gekregen: • Aanvankelijk vond de massale wederopbouw aan de rand van de (grote) steden plaats. • Vervolgens (vanaf midden jaren zestig) op enige afstand van de grote steden in de vorm van gebundelde deconcentratie (de groeikernen) • Vanaf midden jaren tachtig door het beleid van de compacte stad en de VINEX-operatie. Het Nederlandse winkellandschap is daarin meegegroeid. De planning van winkelcentra volgde de ruimtelijke ontwikkeling van nieuwe woonwijken. De winkelstructuur was met andere woorden bevolkingsvolgend en functioneelhiërarchisch opgebouwd. De (historische) binnenstad staat aan de top van de stedelijke winkelhiërarchie. Deze werden in eerste instantie, in lijn met de zogenaamde ‘Wijkgedachte’, ondersteund door planmatig ontwikkelde wijkcentra. Vanaf het einde van de jaren zestig kwam daar voor de grootste steden een select aantal stadsdeelcentra bij. Voor een stad als Amsterdam kwam dat neer op een viertal stadsdeelcentra, zo ongeveer in elke windstreek één. In Den Haag verrezen deze stadsdeelcentra ook in de agglomeratiegemeenten Rijswijk en Leidschendam, en vervulden zij naast een stadsdeelverzorgende functie voor Den Haag tevens de rol van hoofdwinkelcentrum voor deze snel groeiende plaatsen. Geheel in de traditie van toen kenden de stadsdeelcentra strak afgebakende verzorgingsgebieden. Maar ook kenden ze een belangrijke functie voor de aangrenzende regio. Zo had Amsterdam-Boven ’t IJ een functie tot diep in Waterland (Purmerend) en de Zaanstreek en had Rotterdam-Zuidplein een belangrijke functie voor de Zuid-Hollandse eilanden. De realisering van de stadsdeelcentra werd even later gevolgd door een daaraan verwante ontwikkeling, zij het op enige afstand van de kernsteden. Het betrof de ontwikkeling van de centra in de groeikernen, die vanaf het einde van de jaren
12
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
zestig de opgave kregen om gebundeld de suburbanisatie op te vangen. Deels waren dit historische steden die een forse groeiopgave meekregen (Purmerend, Hoorn), deels waren het niet meer dan dorpen die transformeerden tot steden (Spijkenisse, Zoetermeer). De (her)ontwikkeling van de centra van deze steden, tot een maat die passend was bij de nieuwe bevolkingsomvang volgde later in de tijd (vanaf midden jaren zeventig tot midden jaren tachtig) en vond veelal gefaseerd plaats.
STADSDEELCENTRUM AANLOKKELIJK ALTERATIEF VOOR DE BINNENSTAD
De stadsdeelcentra vervulden de functie van grote ondersteunende centra van het begin af aan met verve. Ze boden onderdak aan een vestiging van de ketenbedrijven, waaronder de grote warenhuizen van toen (V&D en Hema) en aan de grote modeketens. Tegelijkertijd had het stadsdeelcentrum een troef die de historische binnenstad niet kon bieden: ze waren prima met de auto bereikbaar, het parkeren was er gratis en ze waren ultiem functioneel in vorm en opzet: “what you saw was what you got.” Hoe anders was dat in de toen sterk verloederde binnensteden. Om die functionaliteit werden de stadsdeelcentra naar Amerikaans voorbeeld zeer gewaardeerd. Het waren eigentijdse koopmachines, die qua omvang en diversiteit van het aanbod de binnensteden wellicht niet naar de kroon konden steken, maar die daar wel iets tegenover konden stellen dat in Nederland zijn gelijke niet kende: ruim van opzet en volledig op de auto toegerust. Iets waaraan in die tijd een enorme behoefte bestond voor de Nederlander die meer en meer profiteerde van de welvaartsgroei en de consumptie die dit uitlokte.
FIGUUR 1 AMSTERDAM-BUIKSLOTERMEERPLEIN, PLM. 1972, KORT NA OPLEVERING Bron: Beeldbank, gemeente Amsterdam
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
13
1.2 HUIDIGE SITUATIE: NOODZAAK HERPOSITIONERING Momenteel zijn er 26 stadsdeelcentra, met gemiddeld 130 verkooppunten (waarvan 95 winkels) en 25.000 m² winkelvloeroppervlakte (wvo). De toename van stadsdeelcentra is gestokt. Wel zal binnenkort nog het stadsdeelcentrum UtrechtLeidsche Rijn Centrum opgeleverd worden. Consumenten binden zich al geruime tijd steeds minder aan het meest nabij gelegen winkelcentrum, het centrum dat volgens het functioneel-hiërarchische planningsprincipe voor hen is ‘ontworpen’. Daarnaast is sprake van alternatieve vormen van tijd- en geldbesteding (vakanties, cultuur, vrije tijd), en zijn consumenten kritischer, drukbezet, beter geïnformeerd en mobieler. Ook neemt de concurrentie tussen winkelgebieden toe. Retailers en eigenaren zullen zich continu op alle terreinen moet (blijven) inspannen om de gunst van de consument. Winkelketens zien die veranderingen ook en kiezen nadrukkelijker voor het winkelgebied dat hun doelgroep het beste bedient. Internet als derde retailrevolutie (na het warenhuis en de supermarkt) brengt dit proces de laatste jaren in een stroomversnelling. Door de opkomst van (mobiel) internet is het winkelgedrag en het ruimtelijke patroon van winkels ingrijpend aan het veranderen. Niet alleen vergroot internet de geografische en mentale horizon van consumenten, het is tevens een logische manier om je voorafgaand aan je aankoop te oriënteren en – niet in het minst – tevens een alternatief aankoopkanaal. Het monopolie van winkels op de aankoop van consumptiegoederen door consumenten is definitief verleden tijd, zo ook het ruimtelijke monopolie dat winkelcentra hadden in de traditionele Nederlandse planningsgedachte. Naast deze meer generieke ontwikkelingen wordt de positie van de stadsdeelcentra beïnvloed door de volgende factoren: • De revival van de binnensteden. De grootste binnensteden floreren als nooit tevoren. Het zijn centra van beleving geworden, waarvoor men bereid is van ver te komen. Het zijn ook de centra waar de grote (internationale) retailketens hun oog op richten, en die dus ook als winkelbestemming een onderscheidende functie blijven vervullen. • Wijkcentra als alternatief voor de dagelijkse boodschappen. De wijkcentra die in een krans om het stadsdeelcentrum heen liggen, hebben (zo blijkt uit onze analyse in hoofdstuk 2) ook een specifieke functie voor zichzelf opgeëist. Het zijn functioneel opgezette centra die, geholpen door de kracht van de supermarkten, de consumenten aan zich weten te binden voor de dagelijkse boodschappen. In veel gevallen zijn deze centra in de afgelopen decennia gemoderniseerd en uitgebreid, met grotere supermarkten, meer niet-dagelijks aanbod en meer parkeergelegenheid. Voor het doen van efficiënt boodschappen steken ze de stadsdeelcentra momenteel naar de kroon.
14
•
•
•
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
Bovenlokale functie onder druk. De bovenlokale functie van de
stadsdeelcentra is onder druk komen te staan. De relatieve positie (in omvang, koopkrachtbinding en -toevloeiing) is tussen 2004 en 2016 verslechterd. Dit geldt zowel voor de dagelijks als niet-dagelijkse sector. Dit is des te opmerkelijker daar de onderzochte stadsdeelcentra in deze periode alle in meer of mindere mate het aanbod zagen groeien. Direct potentieel verschraalt. De bevolking in de verzorgingsgebieden van vooral de grote stadsdeelcentra is de afgelopen decennia van samenstelling veranderd. Het proces van verarming en verkleuring is hier overigens dominanter dan het proces van vergrijzing en ontgroening. Dit heeft grote gevolgen voor de bestedingskracht en voor het winkelgedrag, nog los van het effect van de generieke ontwikkelingen. Verouderd product. De meeste stadsdeelcentra bereiken de komende tien jaar de respectabele leeftijd van 50 jaar. Eens het toonbeeld van vernieuwing en modernisme, kan een aantal van deze winkelgebieden een facelift meer dan goed gebruiken. Bovendien is ook de functionaliteit van de stadsdeelcentra onder druk komen te staan. Met name door de invoering van betaald parkeren, de realisering van (niet altijd even klantvriendelijke) parkeergarages, en door herontwikkelingen en uitbreidingen die niet altijd bijdroegen aan de kracht van het geheel.
Door deze ontwikkelingen zijn stadsdeelcentra tussen tafellaken en servet geraakt. De situatie is urgent en vergelijkbaar met de uitdagingen waar de centra van de middelgrote steden voor staan. De stadsdeelcentra dienen zichzelf opnieuw uit te vinden. Hierbij dient het onderscheidend vermogen en de ‘raison d’être’ centraal te staan.
1.3 PERSPECTIEF: OPSCHALEN, CONSOLIDEREN OF TRANSFORMEREN Naar onze verwachting zal zich in de grootstedelijke regio’s een nieuwe structuur van winkelgebieden ontwikkelen. De grote binnensteden zullen hierbij nog meer dan nu een exclusieve plaats innemen. Zij zullen zich door ontwikkelen tot attractieve ontmoetingsplekken, waarin naast retail ook veel ruimte is voor cultuur, leisure en evenementen. De bezoeker van deze centra maakt een bewuste keuze voor een recreatief bezoek. Deze centra zijn te beschouwen als dagje uit, waarbij niet zozeer het winkelmotief exclusief leidend is, maar de combinatie met andere functies, ingebed in een aantrekkelijke, historische en/of grootstedelijke setting. Het zijn centra van beleving, waarvoor men bereid is van ver te komen. Het zijn ook de centra waar de grote (internationale) retailketens hun oog op richten, en die dus ook als winkelbestemming een onderscheidende functie blijven vervullen.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
15
In het grote aanbod aan planmatig ontwikkelde winkelgebieden rondom de grote binnensteden in de metropoolregio zal meer differentiatie ontstaan. Hierbij zullen de wijkcentra zich vooral richten op de behoefte aan dagelijkse boodschappen en andere frequent benodigde artikelen. De toekomstige structuur van dagelijkse verzorging voorziet in minder, maar wel grotere centra, waarbij de meeste buurtcentra en enkele van de kleine wijkcentra hun bestaansrecht verliezen. Voor de stadsdeelcentra is het beeld diffuser. Zij staan in de nieuwe winkelstructuur op een kruispunt. De opties zijn: • opschalen naar topregionaal centrum; • consolideren, is revitaliseren; of • (gedeeltelijk) transformeren.
OPTIE 1: OPSCHALEN NAAR TOPREGIONAAL CENTRUM
In de Randstad zal zich een nieuwe toplaag ontwikkelen van een beperkt aantal onderscheidende centra met een bovenregionaal bereik. Deze zogenaamde topregionale centra vullen het gat tussen de grote binnensteden en de ondersteunende centra. Niet alleen qua aanbod, maar ook in termen van bezoekmotief en bezoekduur. Deze topregionale winkelcentra appelleren aan eigentijdse behoeften van consumenten en toonaangevende retailers naar omnichannel retailing, vernieuwing en keuzemogelijkheden in een prettige en veilige omgeving. Een omgeving waar ook efficiënt gewinkeld kan worden en een uitstekende bereikbaarheid en parkeergelegenheid een voorwaarde is. Het bezoek aan een dergelijk centrum is dan geen dagje of weekendje uit zoals naar de binnensteden, maar een middagje of avondje uit. Een select aantal stadsdeelcentra in de Randstad komen hiervoor in beeld. Deze centra dienen te voldoen aan: • een centrale ligging in de metropoolregio, met een ultieme en multimodale bereikbaarheid, de auto voorop; • een van oudsher groot verzorgingsbereik en draagvlak; • een dynamisch marktgebied, concentratie en groei van (internationale) inwoners, toerisme en werkgelegenheid; • aansluiting bij de wensen van de (internationale) retailers en potenties die in de winkelgebied zelf besloten liggen (mede op grond van huidige omvang, functie, bereikbaarheid en fysieke uitbreidingsmogelijkheden); • en investeringsbereidheid van alle partijen, de eigenaren voorop. Een goed voorbeeld is de nu ingezette ontwikkeling in Leidsenhage in de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag.
16
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
Leidsenhage vernieuwt Sinds de opening in 1971 heeft Leidsenhage een toonaangevende positie in de regio. De laatste jaren staat deze positie echter onder druk. De recessie, veranderende voorkeuren van consumenten en retailers, versterking van het winkelaanbod elders in de regio en het uitblijven van een structurele herontwikkeling hebben de positie van Leidsenhage verslechterd. Met een uniek en internationaal onderscheidend concept willen eigenaren, ondernemers en de gemeente het winkelcentrum terugbrengen naar de regionale functie van weleer. Met de vernieuwing van Leidsenhage ontstaat een voor Nederlandse begrippen uniek winkelcentrum. Het beoogde programma omvat een mix van toonaangevende retailers, horeca, vermaak (bioscoop) en parkeren. Het gaat om de toevoeging van 25.000 m² bvo (20.000 m² wvo) detailhandel, 3.500 m² bvo horeca en 7.500 m² bvo leisure. Tegelijkertijd wordt 30.000 m² bvo aan kansloze kantoorruimte aan de markt onttrokken.
BRON: HTTP://LEIDSENHAGEVERNIEUWT.NL/
OPTIE 2: CONSOLIDEREN, IS REVITALISEREN
Veel stadsdeelcentra ontlenen hun kracht aan het feit dat ze op de beste, centraal gelegen en goede bereikbare plekken in de stad liggen, en dat ze van oudsher grote verzorgingsgebieden bedienen. Vanuit deze kracht is voor diverse stadsdeelcentra consolidatie een optie. Het is daarbij niet reëel om de positie van weleer te heroveren. Daarvoor is veelal het product te verouderd en de concurrentiepositie te verzwakt. Het is de uitdaging een nieuwe, bestendige positie te verkrijgen in het regionale krachtenveld. Dit vraagt om een vereende krachtsinspanning van alle partijen (eigenaar, ondernemers en gemeente) op alle fronten (functie/branchemix, communicatie & marketing en het fysiek domein). Bureau Stedelijke Planning hanteert daarbij het onderstaande model.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
17
In ruimtelijk-functioneel opzicht vraagt het nieuwe stadsdeelcentrum om een zorgvuldige balans tussen yin en yang, het vrouwelijke en het mannelijke. Behoud en verbetering van de functionaliteit (voldoende keuze, goede bereikbaarheid, parkeergemak) dienen gelijk op te gaan met de meer vrouwelijke aspecten als de ontmoetingsfunctie, de verblijfskwaliteit en de menselijke maat. In een zorgvuldige balans kunnen deze elementen elkaar versterken Een (substantiële) toevoeging van winkelmeters is hierbij niet aan de orde. Wel vereist is het toevoegen van andere stedelijke functies (in hogere dichtheden). Binnen het winkelaanbod is bovendien een gedeeltelijke verschuiving binnen de retailmix van belang. mix to the max: toevoeging nieuwe stedelijke functies
In de functiemix zal in deze centra veel meer aandacht moeten komen voor nietwinkelfuncties. Naast horeca gaat het dan ook om sociaal-maatschappelijke functies (waaronder zorg), ambacht en dienstverlening, (kleinschalige) bedrijvigheid (inclusief flexibele werkplekken) en verschillende vrijetijdsfuncties. Ook (centrumstedelijk) wonen is kansrijk. Het toevoegen van extra functies is belangrijk omdat dit extra draagvlak genereert voor de winkels. Belangrijk is ook om een deel van de verdiensten aan te wenden voor de aanpak van de openbare ruimte en de look & feel van het winkelcentrum. en, verschuiving binnen de retailmix
In de retailmix dienen de volgende verschuivingen zich aan: • Een (in termen van winkelvloeroppervlakte) afnemend belang van de traditionele detailhandel, en dan vooral de niet-dagelijkse detailhandel, en daarbinnen de branche Mode & Luxe, vertegenwoordigd door het filiaal- en grootwinkelbedrijf. Veel (mode)warenhuizen rationaliseren hun
18
•
•
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
portefeuille, schroeven hun expansie terug en opteren voor een select aantal centra van de hoogste orde. Een toenemend belang van foodretail en horeca, tot uitdrukking komend in grotere, meer onderscheidende supermarktconcepten (‘verstheaters’ of versmarkten), concepten waarin de grenzen tussen foodretail en horeca vervagen (‘blurring’) en nieuwe horecaformules, laagdrempelig voor een brede doelgroep (waaronder gezinnen met kinderen en de nieuwe Nederlanders). Meer accent op ‘local heroes’ (zelfstandige retailers en franchisers), tijdelijke invullingen (pop up winkels, pop up straten) en ruimte voor nieuwe, onderscheidende concepten en experimenten (denk aan fysieke winkels voor internetaanbieders, de Decathlon-stadswinkel, het concept Ieder zijn Vak met verhuur van plankruimte).
Een goed voorbeeld van een aanstaande revitalisering is stadsdeelcentrum UtrechtOvervecht.
Winkelcentrum Overvecht gaat op de schop Winkelcentrum Overvecht en het gebied eromheen worden de komende drie jaar vernieuwd. Op NPD-strook (het terrein plus de loodsen van de voormalige Nederlandse Pakket Dienst) komen vier woontorens voor studenten, starters en senioren. In het gebied komen geen nieuwe winkels, maar op de begane grond zijn een lunchroom, kleine bedrijvigheid of sportvoorzieningen wel mogelijk. Daarna gaat de openbare ruimte een nieuw uiterlijk krijgen en tot slot wordt het winkelcentrum vernieuwd.
BRON: BUREAU STEDELIJKE PLANNING
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
OPTIE 3: (GEDEELTELIJK) TRANSFORMEREN
Voor andere stadsdeelcentra ligt een gedeeltelijke transformatie van de winkels naar niet-winkels in het verschiet. Vaak kampen deze centra met een hoge en structurele winkelleegstand. Winkels maken de afgelopen jaren al geleidelijk plaats voor niet-winkels. De opgave is vergelijkbaar met ‘consolidatie’, met dien verstande dat daarnaast moet worden voorgesorteerd op een reductie van het aantal winkelmeters. Een goed voorbeeld is stadsdeelcentrum Leyweg in Den Haag.
Den Haag Leyweg krimpt in Stadsdeelcentrum Leyweg meet 32.500 m² wvo. Het stadsdeelcentrum kampt al jaren met bovengemiddelde leegstand. Al voor het faillissement is V&D hier vertrokken. Opvallend is dat de laatste tien jaar de tophuren meer dan gehalveerd zijn: van € 500 naar € 225 per m² per jaar. De gemeente Den Haag wenst de winkels meer te concentreren, en de uiteinden van het winkelgebied te laten verschieten van functie, door hier een brede bestemming mogelijk te maken. In de laatste Detailhandelsmonitor maken de verkooppunten ten noorden van de Hengelolaan en ten zuiden van de Melis Stokelaan geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur.
BRON: BUREAU STEDELIJKE PLANNING
19
20
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
TOT SLOT
Stadsdeelcentra zijn 50 jaar na hun introductie in het Nederlandse winkellandschap toe aan een nieuwe levensfase. Of hierbij sprake dient te zijn van opschaling, consolidatie of transformatie is maatwerk. Maar in alle gevallen moeten de winkelcentra evolueren naar nieuwe centrumgebieden. Daarbij horen meer stedelijke functies, hogere dichtheden en een wijziging van de retailmix. Forse investeringen zijn noodzakelijk, echter veelal zonder toevoeging van winkelmeters. Van belang is om de verdiensten van de toevoeging van nieuwe stedelijke functies mede aan te wenden worden voor de aanpak van de openbare ruimte en de opstal van het winkelcentrum. Zo worden meerdere vliegen in een klap geslagen. Het vraagt ook meer regie en een andere rol van de eigenaren. In concreto: • Heldere keuzes. − (op welke wijze) doorgaan of afscheid nemen van zittende huurders; − en het actief oplijnen van geschikte nieuwe kandidaat huurders. • Innige(re) relatie met huurder: − huur op maat; − tijdelijke en hybride concepten faciliteren; − mee-investeren of financieren (bv inventaris); − en retailcoaching. • Pakken van de regie in: − de aankleding van het winkelcentrum (look & feel); − vernieuwde marketing en promotie; − parkeren: capaciteit, kwaliteit en regime; − en een professionele organisatie, in de driehoek met huurders en gemeente.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
21
2 ANALYSE 26 STADSDEELCENTRA
2.1 DEFINITIE Het onderzoek heeft betrekking op 26 stadsdeelcentra die we hebben onderscheiden. De definitie die we daarbij hanteren sluit nauw aan bij die van Ed Bolt1 en die van Locatus. We beschouwen een centrum als stadsdeelcentrum als deze tot de grote ondersteunende reguliere winkelgebieden in het stadsgewest behoort, en als het minstens 50 winkels telt en bij voorkeur minimaal 12.000 m² wvo (maar niet minder dan 10.000 m² wvo) meet. Bolt maakte een onderscheid tussen kleine en grote stadsdeelcentra. Om een groot stadsdeelcentrum te zijn, waren minimaal 100 winkels nodig, met een gezamenlijk winkelvloeroppervlakte van minstens 24.000 m². Ook wij hebben een tweetal categorieën gehanteerd, namelijk de traditionele stadsdeelcentra en de nieuwe stadsdeelcentra. De 26 centra vallen uiteen in: • 17 traditionele stadsdeelcentra, voor het overgrote deel gerealiseerd tussen de late jaren vijftig en eind jaren zeventig2; • 9 nieuwe stadsdeelcentra, deels pas gerealiseerd vanaf de vroege jaren tachtig, of al eerder gerealiseerd als groot wijkwinkelcentrum, maar door uitbreiding later geëvolueerd tot stadsdeelcentrum. Stadsdeelcentra vormen samen met de wijkcentra, binnenstedelijke winkelstraten, buurtcentra en supermarktcentra de ondersteunende winkelgebieden van Nederland. De 26 winkelgebieden in dit onderzoek vertegenwoordigen samen 14% van de totale winkelvloeroppervlakte in de ondersteunende centra en 3% van de totale winkelvloeroppervlakte in Nederland (exclusief grootschalige concentraties en speciale winkelgebieden).
E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat (2003) Amsterdamse Poort is de enige uitzondering: dit centrum werd pas in 1986 geopend, maar kende zijn planningshistorie al in de late jaren ’60. 1 2
22
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
De centra zijn als volgt over het land verdeeld:
FIGUUR 2 BUREAU STEDELIJKE PLANNING; STADSDEELCENTRA IN DIT ONDERZOEK
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
GEMEENTE
WINKELCENTRUM
Rijswijk
23
TYPE
AANTAL VKP
M² WVO
In de Bogaard
Traditioneel
221
62.866
Rotterdam
Rotterdam Zuidplein
Traditioneel
231
52.774
Leidschendam-Voorburg
Leidsenhage
Traditioneel
210
48.538
Amsterdam
Amsterdam Boven t Y
Traditioneel
188
37.723
‘S Gravenhage
s Gravenhage Leijweg
Traditioneel
214
32.462
Eindhoven
Eindhoven Woensel
Traditioneel
185
32.248
Rotterdam
Rotterdam Alexandrium
Traditioneel
156
30.926
Amsterdam
Amsterdamse Poort
Traditioneel
250
29.755
Utrecht
Utrecht Overvecht
Traditioneel
137
25.632
Haarlem
Haarlem Schalkwijk
Traditioneel
133
23.942
Arnhem
Arnhem Kronenburg
Traditioneel
139
22.769
Amsterdam
Amsterdam Osdorpplein
Traditioneel
221
22.333
Nijmegen
Dukenburg
Traditioneel
128
21.621
Amsterdam
Gelderlandplein
Traditioneel
119
17.854
Arnhem
Presikhaaf
Traditioneel
93
16.908
Utrecht
Kanaleneiland
Traditioneel
94
16.558
Groningen
Groningen Paddepoel
Traditioneel
100
12.607
Almere
Buitenmere
Nieuw
160
22.875
Alkmaar
De Mare
Nieuw
118
19.029
Rotterdam
Keizerswaard
Nieuw
100
16.600
Tilburg
Westermarkt
Nieuw
102
14.923
‘S Hertogenbosch
Helftheuvel
Nieuw
98
12.871
Gouda
Bloemendaal
Nieuw
82
12.569
Amersfoort
Emiclaer
Nieuw
90
11.839
Breda
Breda Hoge Vucht
Nieuw
74
11.357
Zwolle
Zwolle-Zuid
Nieuw
86
10.776
TABEL 1 STADSDEELCENTRA IN DIT ONDERZOEK Bron: Bureau Stedelijke Planning en Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
In de volgende paragraaf vatten we de belangrijkste conclusies van het onderzoek samen naar de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in deze centra (en de ontwikkeling daarin). Achtereenvolgens gaan we in op de omvang van de centra, de samenstelling van het aanbod naar groep en branche, de filialisering en de leegstand. We besluiten met een paragraaf over de ontwikkeling van het aanbod in de verzorgingsgebieden van de stadsdeelcentra tussen 2004 en 2016. Zo toetsen we of de positie van het stadsdeelcentrum in die periode inderdaad beïnvloed is door de ontwikkeling van de kleine en grote wijkcentra rondom de stadsdeelcentra.
24
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
2.2 DE ONTWIKKELING VAN DE VRAAG Stadsdeelcentra hebben door hun functie per definitie een groot verzorgingsbereik, van minimaal de omvang van een stadsdeel. Van oorsprong kenden zeker de oudste centra daar bovenop ook nog een grote bovenlokale functie. Voor dit onderzoek is van elk stadsdeelcentrum indicatief het primaire verzorgingsgebied benoemd en de bevolkingssamenstelling (en de veranderingen daarin) getypeerd. We vatten in deze paragraaf de belangrijkste conclusies samen.
AANTAL EN SAMENSTELLING INWONERS
Het aantal inwoners van de verzorgingsgebieden van de 26 winkelgebieden in dit onderzoek varieert sterk, van rond de 20.000 tot rond de 100.000 en zelfs meer. Gemiddeld hebben de 26 winkelgebieden een verzorgingsgebied dat ruim 56.000 inwoners telt. Voor de kleinere centra (10.000-15.000 m² wvo) is dat vaak maximaal 30.0000 inwoners, de grootse centra bedienen altijd meer dan 50.000 inwoners, maar vaak zelfs veel meer dan dat aantal. De samenhang tussen omvang van het centrum en omvang van het verzorgingsgebied is echter niet lineair: een groot centrum als Rijswijk-In de Bogaard kent een relatief klein primair verzorgingsgebied, terwijl een relatief klein centrum als Amersfoort-Emiclaer een relatief groot gebied bedient. Voor de eerste geldt evenwel dat de bovenlokale functie weer fors groter is. Uit koopstromenonderzoek weten we dat de bovengemeentelijke component sterk varieert. Van minder dan 10% voor de stadsdeelcentra in de grote steden (Den Haag-Leyweg en Amsterdam-Osdorpplein) tot 25-35% voor de overige stadsdeelcentra in Amsterdam en voor centra als Haarlem-Schalkwijk en Rotterdam-Zuidplein tot zelfs ruim meer dan 50% voor Leidsenhage en In de Bogaard. Voor de centra geldt dat de bevolkingssamenstelling van het verzorgingsgebied op een aantal fronten afwijkt van het Nederlandse gemiddelde: • De verzorgingsgebieden kennen iets meer jongeren (< 25 jaar) en iets meer ouderen (> 65 jaar) dan Nederland als geheel. De verschillen zijn echter niet heel groot. Wel geldt dat nieuwe stadsdeelcentra een jongere bevolking bedienen dan traditionele stadsdeelcentra. • Het aandeel niet-westerse allochtonen is substantieel groter dan in Nederland als geheel. Hier geldt dat de categorie traditionele stadsdeelcentra er uitspringt: het aandeel niet-westerse allochtonen is met 37% drie keer groter dan landelijk, en zo’n 80% groter dan bij de nieuwe stadsdeelcentra. Dit komt omdat de eerste categorie vaker in grootstedelijk gebied gesitueerd is en daarbinnen vaker in de wederopbouwwijken dan de nieuwe stadsdeelcentra. • Voor beide type stadsdeelcentra geldt dat inwoners in het verzorgingsgebied minder welvarend zijn dan de gemiddelde Nederlander. Bij traditionele stadsdeelcentra is dat met een inkomensindex van 90
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
25
sterker het geval dan bij de nieuwe stadsdeelcentra, waar het inkomen 3% onder het landelijk gemiddeld ligt. INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIETWESTERSE ALLOCHT.
(INDEX) INKOMEN
2016
66.762
17
13
29
25
16
37
90
2004
63.101
18
13
31
23
16
32
99
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
TABEL 2 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN TRADITIONELE STADSDEELCENTRA (GEMIDDELD) Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking CBS, 2016 en 2004
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIETWESTERSE ALLOCHT.
(INDEX) INKOMEN
2016
36.187
18
13
26
28
15
21
97
2004
35.346
19
12
31
24
14
16
98
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
TABEL 3 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN NIEUWE STADSDEELCENTRA (GEMIDDELD) Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking CBS, 2016 en 2004
Tussen de verschillende winkelcentra zijn opmerkelijke verschillen te ontdekken als het gaat om de demografische kenmerken van het verzorgingsgebied: Jong versus oud. In een relatief jong stadsdeel als Almere Buiten wonen veel
(jonge) gezinnen. Het aandeel jonge kinderen (< 15 jaar) is met 22% hoog. In Buitenveldert, het verzorgingsgebied van Amsterdam Gelderlandplein, wonen juist veel ouderen: 27% van de bevolking is 65 jaar of ouder. In 2004 was dat nog sterker het geval, de wijk is ondertussen aan het verjongen. Rijk versus arm. Inwoners van Buitenveldert hebben ook veel te besteden. Het
gemiddelde inkomen ligt hier 28% boven het landelijk gemiddelde. Inwoners van Kanaleneiland hebben daarentegen weinig te besteden: hun inkomen ligt 31% onder het landelijk gemiddelde. Buitenveldert is daarmee een positieve uitzondering op het algemene beeld: de stadsdeelcentra in de wederopbouwwijken bedienen een armer publiek dan de stadsdeelcentra in de uitbreidingswijken van de jaren zeventig, tachtig en later. Veel studenten en veel ouderen: Een groot deel van de inwoners in Paddepoel
Groningen is student (23% is tussen de 15 en 25 jaar oud) of ouder dan 65 jaar (19%). Deze combinatie komt ook terug in het verzorgingsgebied van Tilburg Westermarkt.
26
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
Autochtonen versus niet-westerse allochtonen. Het aandeel niet-westerse
allochtonen is met 64% het hoogst in het verzorgingsgebied van Amsterdamse Poort (Amsterdam-Zuidoost). Ook in Amsterdam-Nieuw West (winkelcentrum Osdorpplein), Rotterdam-Zuid (Zuidplein), Den Haag-Zuidwest (Leyweg) en Utrecht (Kanaleneiland) is meer dan de helft van de bevolking van niet-westerse afkomst. In Zwolle-Zuid ligt het aandeel op slechts 6%. Ook in de verzorgingsgebieden van Gouda-Bloemendaal en Amersfoort-Emiclaer ligt het aandeel beneden het landelijke gemiddelde.
ONTWIKKELING 2004 - 2016
Tussen 2004 en 2016 is de samenstelling van de bevolking in de verzorgingsgebieden op een aantal fronten veranderd. Anders dan wellicht verondersteld is het draagvlak in absolute zin gegroeid (gemiddeld met 5% sinds 2004). Opvallend is dat van de 9 verzorgingsgebieden met bevolkingskrimp, dit vooral wijken uit de jaren zeventig en tachtig zijn, zoals in Alkmaar-Noord, Arnhem-Zuid, Gouda-Bloemendaal en Zwolle-Zuid. Er zijn gemiddeld meer mensen komen wonen in de verzorgingsgebieden van de stadsdeelcentra en gemiddeld is die bevolking ouder geworden. Ook is het aandeel jonge kinderen (< 15 jaar) afgenomen. Toch is het bevolkingsprofiel anno 2016 iets groener en minder vergrijsd dan het landelijk gemiddelde. Niet alleen de leeftijdssamenstelling is veranderd, ook de samenstelling van de bevolking is meer divers geworden. In nagenoeg alle verzorgingsgebieden is het aandeel niet-westerse allochtonen gegroeid, waarvan een belangrijk deel in de vorm van gezinshuishoudens. Het feit dat de bevolking iets groener en minder vergrijsd is geraakt dan Nederland als geheel, komt voor een belangrijk deel voor rekening van het feit dat het verzorgingsgebied meer verkleurd is. Ook moeten we vaststellen dat in de verzorgingsgebieden tussen 2004 en 2016 een proces van verarming heeft plaats gevonden. Het verschil met het landelijk inkomen is tussen 2004 en 2016 groter geworden, bovenal voor rekening van de categorie traditionele stadsdeelcentra.
2.3 DE ONTWIKKELING VAN TRADITIONELE STADSDEELCENTRA Gemiddeld telt een traditioneel stadsdeelcentrum in 2016 bijna 30.000 m² wvo en circa 150 verkooppunten, waarvan 110 winkels. Een winkel heeft een gemiddelde omvang van 270 m² wvo.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
27
Het grootste traditionele stadsdeelcentrum, Rijswijk-In de Boogaard, is met bijna 63.000 m² wvo vijf keer zo groot als het kleinste traditionele stadsdeelcentrum, Groningen-Paddepoel (12.600 m² wvo). Overigens moet hierbij worden aangetekend dat Rotterdam-Alexandrium en Amsterdamse Poort sinds eind jaren negentig van de vorige eeuw onderdeel uit maken van een veel groter winkelgebied, met PDV en GDV (Alexandrium II en III en Arenaboulevard en Woonmall). Alleen het reguliere, oorspronkelijk deel van het winkelgebied is meegenomen in het onderzoek. De meeste centra zijn tussen 2004 en 2016 in omvang van het winkelaanbod gegroeid. De winkelcentra die gegroeid zijn, zijn gemiddeld met bijna 4.000 m² wvo uitgebreid3. Een aantal daarvan zijn zelfs fors gegroeid: Eindhoven-Woensel (+55%), Amsterdam-Boven ‘t IJ (+22%), Amsterdam-Gelderlandplein (+18%) , Nijmegen-Dukenburg en Utrecht-Kanaleneiland (beide +16%). In slechts vijf centra is het winkelaanbod (veelal) beperkt gekrompen. Meestal omdat units niet meer als winkel gebruikt worden, maar bijvoorbeeld voor horeca of diensten. Alleen de winkelvloeroppervlakte in Amsterdam Osdorpplein is met 16% fors gekrompen.4
FIGUUR 3 AANBOD TRADITIONELE STADSDEELCENTRA NAAR WINKELVLOEROPPERVLAKTE 2004-2016 Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
3 4
Dit betreft winkelaanbod in gebruik en leegstand tezamen. Een aantal winkels is niet meer in gebruik, omdat ze in de toekomst gesloopt en opnieuw gebouwd worden.
28
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
AANBOD NAAR TYPE: WINKELS, HORECA EN DIENSTEN
Het totale aantal verkooppunten in de traditionele stadsdeelcentra is tussen 2004 en 2016 afgenomen. Dit geldt voor zowel winkels (food en non-food), als voor diensten. Alleen het aantal horeca-vestigingen en het aantal leegstaande vestigingen is gegroeid. De groei van de winkelvloeroppervlakte en de daling van het aantal winkelverkooppunten wijst op een groeiende schaalgrootte. Was de gemiddelde winkel in 2016 zo’n 270 m² wvo, in 2004 was dat met 236 m² wvo bijna 13% kleiner. Wat betreft het aantal vestigingen is alleen het dagelijkse aanbod in de traditionele stadsdeelcentra gegroeid. Voor die groei is voor twee derde de uitbreiding van persoonlijke verzorging (drogisten, parfumerieën) verantwoordelijk en voor het overige deel door supermarkten. Het aanbod van versspeciaalzaken is juist afgenomen.
FIGUUR 4 GEMIDDELD AANTAL VERKOOPPUNTEN TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM NAAR TYPE Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
29
FIGUUR 5 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE (IN M² WVO) TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM NAAR GROEP Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
Naar winkelvloeroppervlakte is alleen de dagelijkse sector met 9% gegroeid tussen 2004 en 2016. Het aanbod in Mode & Luxe en Overig is met respectievelijk bijna 10% en ruim 20% gedaald. SUPERMARKTEN
De supermarkten in de traditionele stadsdeelcentra vullen 18% van de totale winkelvloeroppervlakte in. In 2004 was dat nog 15%. Albert Heijn is verreweg de grootste speler en heeft in alle traditionele stadsdeelcentra (met uitzondering van Den Haag-Leijweg) een vestiging. Van de 16 AH-supermarkten behoren er negen tot de AH XL formule. Na Albert Heijn volgen op grote afstand Jumbo en Ekoplaza met elk vier winkels. Albert Heijn had die sterke positie ook al in 2004, toen met 15 vestigingen. Konmar was toen met zes winkels een goede tweede. Deze winkels zijn in 2006 overgenomen, waarvan deels door Albert Heijn en deels door Jumbo. De gemiddelde oppervlakte van de reguliere supermarkten in de traditionele stadsdeelcentra is tussen 2004 en 2016 met 230 m² wvo toegenomen. Een gemiddelde supermarkt is nu circa 2.050 m² wvo. Een consument heeft in de traditionele stadsdeelcentra, afhankelijk van het winkelcentrum, keuze uit één tot vier reguliere supermarkten. Gemiddeld zijn er 2,1 supermarkten gevestigd.
30
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
FIGUUR 6 GEMIDDELD AANDEEL SUPERMARKTEN EN FOOD TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM (IN M² WVO) Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
FILIALISERINGSGRAAD
In 2004 behoorde 62% van de verkooppunten en 84% van de winkelvloeroppervlakte tot een filiaal. In 2016 is dat aandeel toegenomen tot respectievelijk 66% en 87%. In vergelijking met het Nederlandse gemiddelde (67%, op basis van oppervlakte) is de filialiseringsgraad zeer hoog. Na het faillissement van V&D zijn qua winkelvloeroppervlakte HEMA en C&A nog de overgebleven grote spelers in de traditionele stadsdeelcentra. Zij zijn in alle (Hema) of nagenoeg alle (C&A) stadsdeelcentra gevestigd, met gezamenlijk elk meer dan 20.000 m² wvo. H&M, Blokker, Action, Mediamarkt en Primark volgen in termen van wvo. Waar Blokker ook nagenoeg in alle stadsdeelcentra gevestigd is, komt het grote stempel van Mediamarkt en Primark op de stadsdeelcentra puur voor rekening van de schaalgrootte van de gevestigde winkels. Het aantal traditionele stadsdeelcentra zonder Mediamarkt en Primark is veel groter dan het aantal traditionele stadsdeelcentra met een Mediamarkt en/of Primark. ONTWIKKELING LEEGSTAND
De leegstand in de traditionele stadsdeelcentra bedraagt momenteel 18%. Dit is fors hoger dan de gemiddelde leegstand in Nederland. Het faillissement van V&D (die in 6 van de 17 stadsdeelcentra gevestigd was, met in totaal bijna 30.000 m² wvo) heeft een zware wissel getrokken op die leegstand. De voormalige panden van V&D bepalen ruim 30% van de totale leegstand. Ook andere in 2015 gefailleerde ketens als Schoenenreus, Miss Etam, Dixons en Dolcis waren in de stadsdeelcentra sterk vertegenwoordigd.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
31
FIGUUR 7 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE IN GEBRUIK EN LEEGSTAAND TRADITIONEEL STADSDEELCENTRUM Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
2.4 DE ONTWIKKELING VAN NIEUWE STADSDEELCENTRA Gemiddeld telden deze 9 centra 14.750 m² wvo en 101 verkooppunten, waarvan 67 winkels. Een winkel heeft hier een gemiddelde omvang van 220 m² wvo. Dit is bijna 20% kleiner dan in de categorie traditionele stadsdeelcentra. Het grootste nieuwe stadsdeelcentra, Almere-Buitenmere, is met bijna 23.000 m² wvo ruim twee keer zo groot als het kleinste winkelcentrum Zwolle-Zuid (10.775 m² wvo). De meeste centra zijn tussen 2004 en 2016 gegroeid. Een aantal daarvan is zelf fors gegroeid, en is pas na 2004 tot de categorie nieuwe stadsdeelcentra toegetreden: Almere-Buitenmere (+137%), Zwolle-Zuid (+90%), Gouda-Bloemendaal (+81%) en Alkmaar-De Mare (+58%).
32
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
FIGUUR 8 AANBOD NIEUWE STADSDEELCENTRA NAAR WINKELVLOEROPPERVLAKTE 2004-2016 Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
AANBOD WINKELS, HORECA EN DIENSTEN
Het aantal verkooppunten in de nieuwe stadsdeelcentra is de afgelopen 12 jaar toegenomen. Hierbij is de verdeling over de verschillende typen (detailhandel, horeca en diensten) nagenoeg gelijk gebleven.
FIGUUR 9 GEMIDDELD AANTAL VERKOOPPUNTEN NIEUW STDASDEELCENTRUM NAAR TYPE Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
33
FIGUUR 10 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE NIEUW STADSDEELCENTRUM NAAR GROEP Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
De forse groei van de winkelvloeroppervlakte en de meer beperkte groei van het aantal winkelverkooppunten wijst ook hier op een groeiende schaalgrootte. Is de gemiddelde winkel in nu (2016) zo’n 220 m² wvo, in 2004 was dat met zo’n 190 m² wvo, bijna 14% kleiner. De groei van het gemiddelde wvo tussen 2004 en 2016 is hiermee vergelijkbaar met de procentuele groei van het gemiddelde voor de traditionele stadsdeelcentra. Wat betreft het aantal vestigingen is zowel het dagelijkse aanbod als het nietdagelijkse aanbod in de nieuwe stadsdeelcentra gegroeid tussen 2004 en 2016. Vooral onder invloed van de schaalsprong van centra als Almere-Buitenmere, Zwolle-Zuid, Gouda-Bloemendaal en Alkmaar-De Mare is echter in deze centra ook het niet-dagelijkse aanbod substantieel gegroeid. Dit komt vooral voor rekening van de branche warenhuis (volledig voor rekening van de expansie van Hema in deze categorie centra), maar ook in andere branches binnen de groep Mode & Luxe (kleding en mode, schoenen en lederwaren, juweliers en opticiens e.d.). Alleen in branches als sport & spel, hobby en media is ook hier sprake van een teruggang van het aantal vestigingen.
SUPERMARKTEN
Veel meer dan bij de traditionele stadsdeelcentra zijn supermarkten de belangrijke spelers in nieuwe stadsdeelcentra. Zij vullen samen 33% van de winkelvloeroppervlakte in (tegenover 18% in de stadsdeelcentra). In 2004 was dat met 35% overigens nog meer. Als het gaat om het aandeel supermarkten groeien de nieuwe stadsdeelcentra en de traditionele stadsdeelcentra dus wel langzaam naar elkaar toe. Albert Heijn is ook hier de belangrijkste speler, met in alle negen winkelcentra een vestiging (gold ook in 2004). Jumbo heeft met de overname van
34
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
de winkels van C1000 nu vijf vestigingen. Ook Lidl heeft tussen 2004 en 2016 haar positie verstevigd, met nu vier vestigingen (slechts één in 2004). Het gemiddelde wvo van de reguliere supermarkten is tussen 2004 en 2016 met 130 m² toegenomen. Een gemiddelde supermarkt in een nieuw stadsdeelcentrum meet nu circa 1.550 m² wvo. Hoewel de oppervlakte van een gemiddelde supermarkt dus 500 m² kleiner is dan in de traditionele stadsdeelcentra, is het aantal supermarkten in de nieuwe stadsdeelcentra groter. De klant heeft hier keuze uit gemiddeld 2,8 supermarkten, variërend van minimaal twee supermarkten tot zelfs vijf supermarkten (waarvan vier regulier) in Alkmaar-De Mare.
FIGUUR 11 GEMIDDELDE AANDEEL SUPERMARKTEN EN FOOD NIEUW STADSDEELCENTRUM (IN M² WVO) Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
FILIALISERINGSGRAAD
In 2004 behoorde 57% van de verkooppunten in de nieuwe stadsdeelcentra tot een filiaal en 78% op basis van winkelvloeroppervlakte. In 2016 is dat aandeel toegenomen tot respectievelijk 66% en 85%, nagenoeg gelijk aan het aandeel in de traditionele stadsdeelcentra. Qua oppervlakte zijn na de supermarkten Hema, Action, Blokker, Xenos en Kruidvat de grootste spelers in de nieuwe stadsdeelcentra. Van de modeketens is alleen C. Vögele met regelmaat hier gevestigd. Zij weten zich vergezeld door modisch aanbod als Zeeman, Shoeby en Scapino, terwijl de in de traditionele stadsdeelcentra dominante spelers als C&A en H&M in de nieuwe centra slechts sporadisch gevestigd zijn.
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
35
ONTWIKKELING LEEGSTAND
De leegstand in de nieuwe stadsdeelcentra bedraagt momenteel 8%. Dit is ongeveer vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde. Anders dan bij de traditionele stadsdeelcentra is het faillissement van V&D (die hier niet gevestigd was) niet van invloed geweest op de leegstand en de leegstandsontwikkeling. Opmerkelijk is wel dat de leegstand in 2004 hier slechts op 1% lag. De forse toename tot 2016 is onder meer het gevolg van recent gefailleerde ketens als Free Record Shop, Foto Klein, Schoenenreus, Miss Etam, Dixons en Dolcis
FIGUUR 12 GEMIDDELDE WINKELVLOEROPPERVLAKTE IN GEBRUIK EN LEEGSTAAND NIEUW STADSDEELCENTRUM Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
2.5 DE POSITIE VAN HET STADSDEELCENTRUM IN HET VERZORGINGSGEBIED Op grond van een analyse van de ontwikkeling van het (reguliere) aanbod (geen PDV) in de verzorgingsgebieden van een vijftal (grote) stadsdeelcentra tussen 2004 en 2016 kunnen we vaststellen dat: • In 2004 alle stadsdeelcentra het merendeel van het reguliere niet-dagelijkse aanbod in hun verzorgingsgebied voor hun rekening namen; dit varieerde (in wvo) van 54% (in Eindhoven-Woensel) tot 94% in Nijmegen-Dukenburg. • Voor het dagelijkse aanbod was dat logischerwijs minder, variërend van iets onder de 30% in Eindhoven-Woensel en Amsterdam-Noord tot tegen de 60% in Utrecht-Overvecht en Nijmegen-Dukenburg. • Het belang van het stadsdeelcentrum in het totale reguliere aanbod is zonder uitzondering tanende tussen 2004 en 2016. Dit geldt zowel voor dagelijks als voor niet-dagelijks. In 2016 vertegenwoordigt in geen van de stadsdeelcentra het dagelijkse aanbod nog meer dan 50% van het aanbod. Voor regulier niet-dagelijks aanbod zijn vooral in Amsterdam-Noord de
36
•
•
•
STADSDEELCENTRA OP EEN KRUISPUNT
verschillen groot met de situatie in 2004. Hier daalde het aandeel met 19%punt, van 78% naar 59%. Deze conclusies zijn eens te meer opmerkelijk omdat de vijf genoemde stadsdeelcentra in meer (Amsterdam-Boven ’t IJ, Eindhoven-Woensel) of mindere mate het aanbod zagen groeien tussen 2004 en 2016. De tanende aandelen komen voor rekening van het feit dat het aanbod in de ondersteunende centra in het verzorgingsgebied is opgewaardeerd, vooral als het gaat om de dagelijkse sector. In Amsterdam-Noord is deze ontwikkeling het meest zichtbaar. Tussen 2004 en 2016 zijn niet alleen het Waterlandplein en In de Banne tot (her)ontwikkeling gekomen, ook is er nieuw supermarktaanbod gerealiseerd op verspreide locaties: de Jumbo Foodmarkt en de Landmarkt.
FIGUUR 13 POSITIE TRADITIONELE STADSDEELCENTRA IN HET VERZORGINGSGEBIED DAGELIJKSE SECTOR Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
FIGUUR 14 POSITIE TRADITIONELE STADSDEELCENTRA IN HET VERZORGINGSGEBIED NIET-DAGELIJKSE SECTOR Bron: Bureau Stedelijke Planning, bewerking Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
In deze bijlage zijn factsheets van de 26 stadsdeelcentra uit het onderzoek opgenomen. Deze factsheets bestaan uit de volgende onderdelen: • Een foto van het winkelgebied of een logo van het winkelcentrum (bron foto’s: Bureau Stedelijke Planning, bron logo’s: de website van het betreffende winkelcentrum). • Een afbakening van het verzorgingsgebied. In het verzorgingsgebied woont het overgrote deel van de consumenten van het betreffende winkelcentrum. Het is bepaald op grond van de kennis van Bureau Stedelijke Planning en secundaire bronnen. • De oppervlakte van het winkelcentrum, het aantal verkooppunten detailhandel en het aantal overige verkooppunten (diensten en leisure) in 2004 en 2016 (bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016). • De brancheverdeling van de detailhandels in winkelvloeroppervlakte naar de typen dagelijks, mode & luxe, overig en leegstand (bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016). • De brancheverdeling van de overige verkooppunten (horeca, overig leisure, ambacht en verhuur en dienstverlening) (bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, 2016). • De demografische samenstelling van de bevolking in het verzorgingsgebied (bron: CBS, 2016). Op basis van beschikbaarheid is ook het toekomstige aantal inwoners, in (variërend van) 2021 tot 2040 opgenomen. Bij groei van de bevolking is het getal groen gearceerd, bij krimp is het getal rood gearceerd. • De datum van realisatie, uitbreiding en of er plannen zijn voor het betreffende winkelcentrum, op basis van de kennis van Bureau Stedelijke Planning.
37
38
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
ALKMAAR - DE MARE
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
19.029
80
30
2004
12.006
49
21
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
40.250
18
11
27
30
14
12
98
2004
41.560
19
14
31
27
9
11
96
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1984
2006
Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
39
ALMERE - BUITENMERE
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
22.875
93
49
2004
9.660
61
42
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
55.830
22
13
29
29
8
30
89
2004
46.200
26
12
38
18
6
24
96
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1986
2009
Nee
40
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
AMERSFOORT – EMICLAER
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
11.839
55
25
2004
11.530
55
25
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
13
10
109
2040
55.666
2016
56.925
20
12
24
32
2004
54.390
25
10
37
21
8
8
106
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1993
1997
Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
41
AMSTERDAM – AMSTERDAM BOVEN ‘T IJ
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
37.723
119
50
2004
30.921
116
57
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN 84
2035
113.302
2016
91.285
18
12
28
26
16
38
2004
87.730
19
12
30
23
16
33
93
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1970
2009
Ja
42
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
AMSTERDAM - OSDORPPLEIN
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
22.333
119
54
2004
26.660
152
51
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN 86
2035
157.985
2016
146.575
18
15
31
24
13
51
2004
129.020
21
12
31
21
15
43
95
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1964
1998
Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
43
AMSTERDAM – AMSTERDAMSE POORT
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
29.755
154
77
2004
26.671
166
65
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
11
64
79
2035
92.245
2016
84.455
18
15
29
28
2004
82.030
21
15
33
23
8
61
89
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1986
2002
Nee
44
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
AMSTERDAM - GELDERLANDPLEIN
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
17.854
73
29
2004
15.080
74
26
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2035
20.250
2016
20.357
11
10
31
21
27
21
128
2004
18.630
10
7
26
24
32
13
144
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1970
2016
Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
45
ARNHEM - KRONENBURG
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
22.769
88
34
2004
22.907
83
36
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2040
66.200
2016
63.045
18
11
28
28
15
22
87
2004
64.510
19
12
33
24
11
19
92
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1979
2004
Nee
46
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
ARNHEM - PRESIKHAAF
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
16.908
61
23
2004
15.728
73
23
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2040
16.300
2016
14.710
15
15
31
22
18
34
74
2004
15.260
15
15
32
20
18
29
87
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1964
1987
Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
47
BREDA – HOGE VUCHT
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
11.357
51
15
2004
10.586
53
13
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
24.710
18
14
30
23
16
29
80
2004
22.160
17
14
29
22
17
24
88
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1970
1994
Nee
48
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
EINDHOVEN - WOENSEL
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
32.248
129
42
2004
20.785
104
32
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2026
99.602
2016
102.555
15
13
27
26
19
20
96
2004
99.490
17
12
31
24
16
14
102
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1967
2006
Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
49
GOUDA - BLOEMENDAAL
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
12.569
57
20
2004
6.958
45
19
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
22.455
16
11
20
29
25
11
111
2004
22.690
17
12
23
32
17
8
113
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1974
2011
Nee
50
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
GRONINGEN - PADDEPOEL
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
12.607
69
20
2004
13.282
69
18
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
29.245
13
23
27
19
19
20
69
2004
26.920
13
20
25
20
21
16
82
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1969
2008
Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
51
HAARLEM - SCHALKWIJK
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
23.942
89
26
2004
24.394
101
29
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
32.385
17
11
26
26
21
34
90
2004
31.700
16
11
29
25
18
26
102
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1972
1991
Ja
52
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
LEIDSCHENDAM - LEIDSENHAGE
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
48.538
156
43
2004
46.435
162
40
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
97.280
15
9
28
26
21
19
116
2004
97.540
15
9
30
27
20
14
122
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1971
2000
Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
53
NIJMEGEN - DUKENBURG
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
21.621
85
31
2004
18.689
96
24
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
37.295
16
12
26
29
17
19
88
2004
39.980
19
13
31
27
10
17
87
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1976
1995
Nee
54
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
RIJSWIJK – IN DE BOGAARD
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
62.866
171
39
2004
55.671
180
37
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
46.515
14
9
26
28
23
17
109
2004
45.880
14
9
27
27
22
10
118
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1963
2001
Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
55
ROTTERDAM - KEIZERSWAARD
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
16.600
74
17
2004
14.341
71
19
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
45.310
17
12
27
26
18
36
86
2004
45.660
18
12
28
23
19
27
93
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1969
1994
Nee
56
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
ROTTERDAM - ALEXANDRIUM
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
30.926
111
37
2004
31.806
132
44
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN 106
2030
96.288
2016
94.100
17
11
24
28
20
23
2004
85.860
16
11
27
26
20
16
109
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1984
2002
Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
57
ROTTERDAM - ZUIDPLEIN
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
52.774
147
71
2004
47.116
159
69
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
151.785
18
14
32
24
13
52
75
2004
153.760
18
15
32
21
14
47
84
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1972
2003
Ja
58
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
’S-GRAVENHAGE - LEIJWEG
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
32.462
142
57
2004
31.250
144
56
INWO NERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN 72
2021
68.453
2016
65.985
19
11
33
23
14
55
2004
61.620
17
12
30
21
19
42
87
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1960
2003
Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
59
’S-HERTOGENBOSCH – HELFTHEUVEL
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
12.871
69
23
2004
13.149
76
20
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
20.370
14
13
31
23
18
24
95
2004
19.640
15
13
32
23
16
21
95
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1973
1999
Nee
60
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
TILBURG - WESTERMARKT
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
14.923
77
14
2004
13.278
70
20
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
2016
30.080
14
16
27
23
20
26
86
2004
29.380
14
15
26
22
22
21
100
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1961
1995
Nee
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
61
UTRECHT - KANALENEILAND
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
16.558
67
15
2004
14.325
66
19
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN 69
2035
33.294
2016
22.585
18
18
36
16
12
54
2004
20.270
21
16
33
16
15
56
84
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1963
1996
Ja
62
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
UTRECHT - OVERVECHT
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
25.632
94
29
2004
24.397
96
27
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN 74
2035
38.766
2016
33.715
18
15
31
21
15
47
2004
31.040
17
13
31
21
18
38
92
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1969
1996
Ja
BIJLAGE: FACTSHEETS STADSDEELCENTRA
63
ZWOLLE - ZUID
M² WVO DETAILHANDEL
VERKOOPPUNTEN DETAILHANDEL
OVERIGE VERKOOPPUNTEN
2016
10.776
50
26
2004
5.680
33
15
INWONERS
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
% NIET-WESTERSE ALLOCHTONEN
(INDEX) INKOMEN
13
6
104
2025
29.560
2016
29.755
18
12
23
33
2004
31.500
24
12
31
24
8
5
99
17
12
26
28
17
12
€ 22.400
NL ‘16
Gerealiseerd
Uitbreiding
Plannen
1990
2010
Nee