Flitsbijeenkomst belastingvoordelen

Flitsbijeenkomst belastingvoordelen Februari 2016

Willie Ambergen Etienne Cox

Flitsbijeenkomst belastingvoordelen | Februari 2016

Welkom

Willie Ambergen Partner - Vastgoedfiscalist T + 31 20 3016 313 M + 31 65 3709 357 E [email protected] Focus op: • Projectontwikkeling • Beleggingstransacties • Beleggingsfondsen 2


Etienne Cox Senior - Vastgoedfiscalist T + 31 20 3016 425 M + 31 62 1393 949 E [email protected]

Fiscale kwalificatie vastgoed Omzetbelasting

Overdrachtsbelasting

Bouwterrein

21%

Vrijgesteld

Nieuw gebouw, voor eerste ingebruikneming

21%

Vrijgesteld

Nieuw gebouw, 0 – 0,5 jaar na eerste ingebruikneming

21%

Vrijgesteld

Nieuw gebouw, 0,5 – 2 jaar na eerste ingebruikneming

21%

6 / 2%, tenzij koper geen btw-aftrekrecht heeft

Oud gebouw, >2 jaar na eerste ingebruikneming en zonder optie btw-belaste levering

Vrijgesteld (btw-herziening 2-10 jaar na 1e ingebruikneming)

6 / 2%

Oud gebouw, met optie btw-belaste levering

21% (btw verlegd)

6 / 2%

Onbebouwd terrein, niet-bouwterrein

Vrijgesteld

6%

Verlaagd ovb-tarief van 2% voor de verkrijging van “onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren” 3


Fiscale kwalificatie vastgoed Bouwterrein

Bouwterrein = onbebouwde grond, 

waaraan bewerkingen hebben plaatsgevonden;



ten aanzien waarvan voorzieningen zijn/worden getroffen;



in de omgeving waarvan voorzieningen zijn/worden getroffen; of



ter zake waarvan een omgevingsvergunning is verleend;

met het oog op de bebouwing van de grond, Don Bosco-arrest: 

Levering bebouwd terrein + volledige sloop door verkoper = levering onbebouwd terrein

Maasdriel-arrest: 

Bouwbestemming kan ook uit andere objectieve gegevens blijken;



Belastingdienst: geen samenloopvrijstelling ovb, als niet aan wettelijke criteria voor btw-bouwterrein wordt voldaan

4


Fiscale kwalificatie vastgoed Vernieuwbouw?

5


Koop-/aanneming Oude fiscale regime

 Tot 2013 was het fiscaal mogelijk en veelal voordelig om bij koop/aanneming te splitsen: • Levering grond/oudbouw tegen 6% overdrachtsbelasting • Aanneemwerkzaamheden tegen 21% btw • Hof Arnhem-Leeuwarden (2 januari 2003, nr. 00-01357) ging akkoord met een vrije verdeling van de VON-prijs in een koop- en aanneemsom. In casu maakte de ontwikkelaar zelfs verlies op de aanneming. • Let wel, discussies waren mogelijk als niet alle (externe) bouw/verbouwingskosten werden doorberekend in de aanneemsom. Ons advies was dan ook doorgaans om de aanneemsom vast te stellen op het bedrag van de bouw-/verbouwingskosten met een kleine winstopslag.

6


Koop-/aanneming Huidige fiscale regime

 HR 22 maart 2013, nr. 12/02180: Levering van onbebouwde grond + bouw van een nieuwbouw appartement = fiscaal één prestatie: levering nieuwe onroerende zaak  Gehele VON-prijs belast met 21% btw  Besluit staatssecretaris (19 september 2013, BLKB2013/1686M): • HR-uitspraak 22 maart 2013 wordt gevolgd: “als de grondlevering en de bouw door dezelfde belastingplichtige plaatsvinden (waaronder een fiscale eenheid) kan niet langer worden gesplitst in een levering van grond (belast met enkel overdrachtsbelasting) en de (oplevering van) nieuwbouw (belast met btw). Er is dan sprake van één belaste oplevering van een nieuwe onroerende zaak”.

Kortom, splitsing in koop (ovb) en aanneming (btw) niet meer mogelijk!

7


Koop-/aanneming Nieuwbouw / vernieuwbouw

 Verkoop grond/oudbouw + aanneming = levering nieuw gebouw  VON-prijs volledig belast met 21% btw 1. Aankoop grond/oudbouw in btw-sfeer; 2. Eigenaar sluit aanneemovereenkomst met aannemer/ontwikkelaar en levert turnkey aan koper; 3. Splitsing koop en aanneming door: a. Rechtstreekse levering van de grond/oudbouw (A-C) in de ovb-sfeer, zonder tussenkomst ontwikkelaar/aannemer; b. Verkoop grond/oudbouw en aanneming door twee concernvennootschappen buiten fiscale eenheid.

8


Koop-/aanneming Transformatie ≠ vernieuwbouw

 Verkoop oudbouw + aanneming = levering oud gebouw  Geen btw-levering of dienst = geen aftrek btw op toerekenbare kosten! Btw-vrijgestelde levering heeft ook een negatieve invloed op de aftrek van btw op algemene kosten (“pro rata”)

 Ovb-heffing van 6% of 2% over gehele of gedeeltelijke VON-prijs, afhankelijk van tijdstip overdracht en evt. afspraken met de fiscus Winst en interne kosten (bv. personeel) ook ‘slechts’ belast tegen 6 / 2%

9


Splitsing koop (ovb) / aanneming (btw) Splitsing koop (ovb) / aanneming (btw) / traditioneel VON-prijs verkoop grond € 3.254.717 6% ovb € 195.283 te betalen door koper € 3.450.000 doorverkoop aanneemsom af te dragen btw te betalen door koper VON prijs netto opbrengst inkoop grond Ovb (6%) Subtotaal interne kosten en kosten zonder btw inkoop aanneming met (verrekenbare) btw Btw (21%, is verrekenbaar) Subtotaal Kosten incl. belastingen winst (zit in de grondverkoop) 10


€

5.000.000

€ €

1.050.000 6.050.000

€ 9.500.000

€

€

2.500.000

€

150.000

€ € €

9.500.000

€

2.650.000

€

5.000.000

€

8.254.717

€ €

7.650.000 604.717

2.500.000 2.500.000 -

Verkrijging oud gebouw (ovb) / samengestelde levering oudbouw (btw) Ovb: verkrijging oud gebouw / btw: samengestelde levering oudbouw VON-prijs doorverkoop grond € 2.650.000 ovb (6%, tenzij < 6 maanden) € 159.000 te betalen door koper € 2.809.000 doorverkoop aanneemsom geen btw last te betalen door koper VON prijs netto opbrengst

€

inkoop grond Ovb (6%)

€

2.500.000

€

150.000

€

6.691.000 0 6.691.000 €

Subtotaal Kosten incl. belastingen winst (zit in winst op aanneemsom 11


9.500.000 €

9.341.000

€ €

8.175.000 1.166.000

€ 2.650.000

Subtotaal interne kosten en kosten zonder btw inkoop aanneming met (verrekenbare) btw Niet-aftrekbare btw

€ 9.500.000

€ €

2.500.000 2.500.000

€

525.000 €

5.525.000

Verkrijging woning (ovb) / samengestelde levering oudbouw (btw) Ovb: verkrijging woning / btw: samengestelde levering oudbouw VON-prijs Doorverkoop grond € 3.788.725 ovb (2% ) € 75.775 € 3.864.500 doorverkoop aaneeemsom ovb (2%)

€ 5.525.000 € €

110.500 5.635.500

VON prijs netto opbrengst inkoop grond ovb ( 6% tenzij < 6 maanden)

€ 9.500.000

€

9.500.000 €

9.313.725

€ €

8.175.000 1.138.725

€ 2.500.000 €

150.000

feitelijke kostprijs grond

€

2.650.000

€

5.525.000

interne kosten en kosten zonder btw € 2.500.000 inkoop aanneming met (verrekenbare) btw € 2.500.000 Niet-aftrekbare btw € 525.000 Subtotaal Kosten incl. belastingen Winst zit in doorverkoop grond 12


Turn key vernieuwbouw (btw) turn key vernieuwbouw, alles in de btw) / traditioneel VON-prijs verkoop grond € 2.650.000 21% btw € 556.500 te betalen door koper € 3.206.500 doorverkoop aanneemsom af te dragen btw te betalen door koper VON prijs netto opbrengst inkoop grond Ovb (6%)

13

€ 9.500.000

€ 5.201.240 € €

1.092.260 6.293.500 €

9.500.000 7.851.240

€ €

7.650.000 201.240

€ 2.500.000 €

150.000

Subtotaal € interne kosten en kosten zonder btw € 2.500.000 inkoop aanneming met (verrekenbare) btw € 2.500.000 Btw (21%, is verrekenbaar) € -

2.650.000

Subtotaal Kosten incl. belastingen winst (zit in de aanneemsom)

5.000.000


€

€

Fiscaal voordeel! Het samentrekken van prestaties lijkt – in eerste instantie – fiscaal onvoordelig maar zal vaak juist gunstig(er) uitpakken, omdat:  Transformatie van vastgoed vaak niet tot vernieuwbouw leidt;  6% ovb mag worden gerekend over slechts de eerste (grond)termijn / 2% ovb over de totale koop-/aanneemsom;  Over winst en interne kosten hooguit 6% of 2% belasting;  Geen btw over de aanneemtermijnen is verschuldigd. Maar: geen aftrek van btw op de ingekochte materialen en diensten en aftrekbeperking voor btw op algemene kosten

14


Fiscale optimalisatie Voor fiscale optimalisatie eerst “vooruit” kijken en daarna “terug”: Hoe gaat de eindgebruiker – na herontwikkeling – het pand gebruiken?  Btw-belast gebruik  aankoop / aanneming in btw-sfeer voordeliger • • •

Winkelvastgoed; Kantoren (tenzij verhuurd aan banken/verzekeraars/etc.); Hotelbranche.

 Afnemer zonder btw-aftrekrecht  afname in ovb-sfeer voordeliger • • •

Particuliere koper; Huurwoningen; Btw-vrijgesteld verhuurde kantoren

Kortom: Narekenen en bediscussiëren welk scenario fiscaal het voordeligst is en deze zienswijze evt. zekerheidshalve afstemmen met de Belastingdienst!

15


Your free online legal information service.

Your expert legal publications online.

A subscription service for legal articles on a variety of topics delivered by email. www.cms-lawnow.com

In-depth international legal research and insights that can be personalised. eguides.cmslegal.com

CMS Legal Services EEIG (CMS EEIG) is a European Economic Interest Grouping that coordinates an organisation of independent law firms. CMS EEIG provides no client services. Such services are solely provided by CMS EEIG’s member firms in their respective jurisdictions. CMS EEIG and each of its member firms are separate and legally distinct entities, and no such entity has any authority to bind any other. CMS EEIG and each member firm are liable only for their own acts or omissions and not those of each other. The brand name “CMS” and the term “firm” are used to refer to some or all of the member firms or their offices. CMS locations: Aberdeen, Algiers, Amsterdam, Antwerp, Barcelona, Beijing, Belgrade, Berlin, Bratislava, Bristol, Brussels, Bucharest, Budapest, Casablanca, Cologne, Dubai, Duesseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Geneva, Glasgow, Hamburg, Istanbul, Kyiv, Leipzig, Lisbon, Ljubljana, London, Luxembourg, Lyon, Madrid, Mexico City, Milan, Moscow, Munich, Muscat, Paris, Podgorica, Prague, Rio de Janeiro, Rome, Sarajevo, Seville, Shanghai, Sofia, Strasbourg, Stuttgart, Tirana, Utrecht, Vienna, Warsaw, Zagreb and Zurich.

www.cmslegal.com

16


Flitsbijeenkomst belastingvoordelen

Recommend Documents