Faktory ovlivňující úroveň pachtovného. Factors influencing the land rent in the Czech Republic

Faktory ovlivňující úroveň pachtovného Factors influencing the land rent in the Czech Republic Radek Zdeněk, Jana Lososová, Daniel Kopta

Abstrakt: Příspěvek se zabývá identifikací faktorů, které významnou měrou ovlivňují úroveň pachtovného. Z původních 22 faktorů se jako nejvýznamnější jeví bonita půdy vyjádřená úřední cenou, úroveň přijatých subvencí, objem a podíl připachtované půdy a vzdálenost do okresního města. Těchto pět proměnných vysvětluje 59 % variability pachtovného.

Klíčová slova: pachtovné, cena půdy, zemědělská půda, regresní analýza

Abstract: The paper deals with factors that influence the land rent of agricultural land. The original 22 factors resulted in the following that were selected as the most important: fertility expressed as official price, level of received subsidies, volume and share of rented land, and distance to the district town. These five factors influence the 59 % of the variability of the land rent.

Key words: land rent, price of land, agricultural land, regression analysis

Úvod Pachtovné jako platba za užívání cizí půdy za účelem hospodaření existuje ve všech zemích EU. V České republice, vzhledem k minulému vývoji je podíl pronajaté půdy v porovnání s ostatními zeměmi EU téměř dvojnásobný. Podíl připachtované půdy činil v EU27 v roce 2009 dle FADN 52,9 %, mezi země s nejvyšším podílem připachtované půdy patří Slovensko (96,1 %), Bulharsko (88,9 %) a Česká republika (85,6 %). Na druhé straně nejnižší podíl připachtované půdy je v Irsku (17,4 %) a v Dánsku (27,3 %). Výše pachtovného je upravena zákonem č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, v pozdějších zněních, kde je stanoveno pachtovné ve výši 1 % z úřední ceny zemědělské půdy, pokud se vlastník s pachtýřem nedohodnou jinak. V místech, kde se v daném území obce nebo v katastrálním území nachází více než dva podnikatelské subjekty, je výše pachtovného ovlivněna nabídkou a poptávkou. Postupné navyšování plošně vyplácených přímých podpor a růst cen hlavních tržních plodin v letech 2007 – 2008 byly hlavními faktory v růstu úrovně pachtovného. Nicméně vzhledem k víceletým nájemním smlouvám s fixně stanoveným koeficientem růstu nereaguje nájemné bezprostředně na meziroční změny v cenách či situaci na trhu. Pachtovné jako jedna z nákladových položek má samozřejmě vliv na rentabilitu hospodaření a je současně výrazem zájmů vlastníků půdy a podnikajících subjektů.

Literární přehled a metodika Vlivem faktorů, ovlivňujících cenu půdy a výši pachtovného, které nejsou přímo ve vztahu k výrobě, se zabývali Huang et al. (2006). Vysvětlujícími proměnnými byla produktivnost půdy, velikost pozemku, vzdálenost od hlavních měst, index město – venkov, hustota farem, příjem a inflace. Prokazují, že ceny zemědělské půdy rostou s výnosem z půdy, hustotou obyvatelstva, klesají s velikostí pozemku, venkovským charakterem okresu a vzdáleností od významných městských center. Craig et al. (1998) modelovali ceny půdy jako funkci půdního typu, podmínek obchodu, podmínek dopravy a geografických a demografických faktorů. Pachtovné je cena půdy placená ročně za obecně sledované faktory jako je produktivnost půdy či velikost parcely, ale také výnosnosti produktů s ní spojených (například chov skotu, prasat či jiných domácích zvířat). Nezemědělské využívání půdy zavádí jako faktory ovlivňující cenu půdy vzdálenost od velkých měst, hustotu populace v daném území, míru městského osídlení, kde je půda umístěna a nefarmářský příjem. Empirická zkoumání mohou tedy zahrnovat rozsáhlou řadu zemědělských i nezemědělských faktorů. Navíc vedle stávajících faktorů lze oceňovat i budoucí faktory. Významný vliv na zemědělské pachtovné je přisuzován struktuře výroby. Pace et al. (1998) se zabývají opatřeními vztahujícími se ke strukturálním změnám v zemědělství a chovu dobytka a dalšími faktory jako spotřebitelskými cenami či hustotou prasat. Pachtovné a ceny půdy se odvíjejí nejen od běžného užívání půdy, ale také od možného potenciálního využití. Ve své studii (Ciaian et al. 2010) se autoři zabývají podrobnou analýzou dopadů Společné zemědělské politiky na cenu zemědělské půdy a pachtovné v jednotlivých státech EU. Konstatují, že zavedení jednotných plateb na plochu má větší vliv na pachtovné než na cenu půdy. Také Boinon et al. (2007) analyzuje vliv reforem Společné zemědělské politiky na pronájem půdy a trh s půdou. Dochází k závěru, že dotace zvyšují poptávku po půdě a tudíž ovlivňují hodnotu pachtovného i ceny půdy. Studie Happe a Balmanna (2003), Roberts et al. (2003), Lence a Mishra (2003) Barnard et al. (2001) a Featherstone a Baker (1988) prokazují pozitivní vliv přímých plateb na pachtovné. Clark et al. (1993) se zabývají vývojem tržní ceny půdy a pachtovného a faktory je ovlivňujícími. Platby spojené s produkcí a platby oddělené od produkce mají na pachtovné rozdílný vliv, protože s těmito platbami je spojená rozdílná velikost produkce. Patton et al. (2008) uvádí, že teoreticky je pachtovné považováno za funkci očekávaných tržních výnosů a s nimi spojené přímé platby. Vliv přímých plateb spojených s produkci a oddělených od produkce na pachtovné v letech 1994 – 2002 byl analyzován autory v Severním Irsku. Výsledky prokázaly, že vliv přímých plateb na pachtovné je rozdílný podle typu platby. Řada odborníků se domnívá, že pachtovné je ovlivněno pouze malým počtem faktorů. Úroveň pachtovného ovlivňuje především poptávka, k nabídce se výše pachtovného chová neutrálně (Střeleček at al. 2009). Vztah tržní ceny půdy vzhledem k pachtovnému lze matematicky vyjádřit jako Tržní cena půdy = (Pachtovné – Daně z půdy) / Míra kapitalizace. Sklenička et al. (2013) analyzovali vliv vybraných osmi faktorů (velikost obce, velikost prodané parcely, kvalita půdy vyjádřená úřední cenou, vzdálenost prodaného pozemku k okraji zástavby, přístupnost pozemku a dojezdová doba do Prahy, do dojezd do krajského a do okresního města) na cenu zemědělské půdy v České republice pomocí lineárního modelování. Výsledky prokázaly, že nejvýznamnějším faktorem ovlivňujícím cenu půdy je vzdálenost stávajícího osídlení. Další významné faktory byly: velikost obce, vzdálenost od hlavního města, dostupnost pozemku, a úrodnost půdy. Výsledky byly interpretovány stanovením prahové hodnoty pro významné faktory, které podporují budoucí nezemědělské využití zemědělské půdy a výrazně zvyšují stávající cenu půdy. V Bavorsku obdobně Kilian et al. (2012) hledají faktory, které vysvětlují výši pachtovného. Patří mezi ně mj. úrodnost půdy, velikost pozemku, podíl propachtované půdy, hustota farem, výkon bioplynových elektráren, podíl zemědělské půdy, přímé platby a platby LFA.

Cílem této práce je identifikovat faktory, které významně působí na úroveň pachtovného. Údaje o pachtovném lze čerpat ze tří veřejných zdrojů, a to z databází Eurostatu, DG AGRI a FADN. V příspěvku byly využity údaje vlastního výběrového šetření zemědělských podniků, které byly doplněny z databází Českého statistického úřadu, Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního a z aplikace www.mapy.cz. Byl testován vliv těchto ukazatelů na výši pachtovného [Kč/ha]: výměra propachtované půdy [ha]; podíl propachtované půdy; stupeň zornění v podniku; podíl půdy v LFA v podniku; podíl výnosů z rostlinné výroby; podíl výnosů z živočišné výroby; podíl výnosů z nezemědělské výroby; provozní dotace na hektar zemědělské půdy [Kč/ha]; stupeň zornění v obci; stupeň zornění v okrese; podíl půdy v LFA v okrese; nadmořská výška [m]; úřední cena půdy [Kč/m2]; velikost obce [počet obyvatel]; výměra obce [ha]; podíl zemědělské půdy v obci; podíl zemědělské půdy v okrese; vzdálenost do hlavního města, do krajského města, do okresního města, do obce s rozšířenou působností (ORP), do obce s pověřeným obecním úřadem (POU) [km]. Pro výběr významných vysvětlujících ukazatelů a sestavení modelu byly využity metody vícenásobné regresní a korelační analýzy včetně metody směrových koeficientů, která umožňuje rozdělit závislosti mezi proměnnými (Střeleček a Majer 1975): a) Přímá závislost závisle proměnné na jednotlivých nezávisle proměnných vyjádřená přímým vztahem mezi nezávisle proměnnou a závisle proměnnou. b) Zprostředkovaná závislost, která vyjadřuje vliv nezávisle proměnné na závisle proměnnou přes vlivy ostatních proměnných.

Výsledky Ve vzorku je obsaženo 69 zemědělských podniků (32 družstev, 25 akciových společností, 11 společností s ručením omezeným a 1 podnik fyzické osoby). Tyto podniky hospodaří v 11 krajích České republiky (kromě Hlavního města Prahy a krajů Ústeckého a Libereckého, Obr. 1). Průměrný podnik ve vzorku hospodaří na 90,5 % připachtované půdy, přičemž průměrné pachtovné činí 1 193 Kč z jednoho hektaru zemědělské půdy. Roční pachtovné u průměrného podniku dosahuje 1,88 mil. Kč, přesto pachtovné patří mezi méně významné nákladové položky, jeho nákladovost je 0,023.

Obr. 1: Geografické rozdělení vzorku Zdroj: Vlastní šetření výběrového souboru zemědělských podniků

V tabulce 1 jsou uvedeny základní charakteristiky vysvětlujících proměnných. Velmi vysokou variabilitu vykazují ukazatele velikosti obce, zejména počet obyvatel obce. Řada vysvětlujících proměnných vykazuje vzájemně silný stupeň statistické závislosti, z podnikových ukazatelů např. stupeň zornění a přijaté dotace (r = −0,79). Některé

z ukazatelů tedy ve vztahu k vysvětlované proměnné nesou redundantní informaci, proto bude proveden výběr významných pomocí dopředné krokové regresní analýzy. Tab. 1: Základní charakteristiky vysvětlujících proměnných Ukazatel Pachtovné Výměra propachtované půdy Podíl propachtované půdy Stupeň zornění podniku Podíl půdy v LFA Podíl výnosů RV Podíl výnosů ŽV Podíl ostatních výnosů Provozní dotace / výměra ZP Nadmořská výška Úřední cena Stupeň zornění obce Stupeň zornění okresu Podíl půdy v LFA v okrese Počet obyvatel obce Výměra obce Podíl ZP v obci Podíl ZP v okrese Vzdálenost do hlavního města Vzdálenost do krajského města Vzdálenost do okresního města Vzdálenost do ORP Vzdálenost do POU

Průměr 1 193 1 577 0,905 0,701 0,587 0,39 0,46 0,15 8 302 459 5,075 0,694 0,678 0,678 8 744 2 629 0,591 0,520 150 46 18 12 9

Minimum 200 352 0,332 0 0 0 0 0,002 4 860 208 1,200 0,053 0,368 0 110 469 0,170 0,337 14 0 0 0 0

Maximum 4 000 4 591 1 0,993 1 0,97 0,95 0,95 16 713 850 13,58 0,941 0,918 1 388 899 23 020 0,920 0,713 343 106 37 31 27

Variační koeficient [%] 62,0 62,0 12,8 34,0 75,4 61,6 55,4 120 26,6 30,0 61,5 28,6 22,1 47,9 542 121 30,2 20,9 44,3 49,4 51,2 63,4 67,0

Zdroj: Vlastní výpočty

Z individuálních faktorů vykazuje pachtovné nejvyšší míru závislosti na úřední ceně půdy, kde r = 0,67. Pachtýři a majitelé půdy tedy ve velké míře využívají právě úřední cenu jako základ pro stanovení výše pachtovného. Jak bylo uvedeno výše, zákonem stanovené pachtovné je 1 % z úřední ceny zemědělské půdy, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak. Průměrné pachtovné ve vzorku činí 2,5 % z úřední ceny a pouze u 3 podniků je rovno nebo nižší než normou stanovená hodnota (Obr. 2). Z grafu je rovněž patrné, že u 4 podniků pachtovné přesahuje 5 % úřední ceny, maximální hodnota činí 10,7 %. Výpočet kapitalizačního poměru, resp. prosté doby splacení, vychází z tržní ceny půdy, která v šetření nebyla dostupná. Pro ilustraci je možné vyjít z šetření faktorů ovlivňujících tržní cenu zemědělské půdy (Sklenička et al. 2013), kde autoři uvádějí, že průměrná tržní cena půdy byla v roce 2008 38,58 Kč/m2 (vzorek obsahoval 286 transakcí). Dále uvádějí významný vliv možného budoucího nezemědělského využití půdy, tedy vzdálenosti parcely od stávající zástavby, kde u pozemků přiléhajících ke stávající zástavbě je průměrná cena 88,72 Kč/m2, u pozemků vzdálených 1 až 100 m je cena 46,20 Kč/m2 a u vzdálenějších je průměrná tržní cena 19,04 Kč/m2. Vzhledem k faktu, že na pozemcích v našem vzorku probíhá zemědělská výroba, předpokládejme jejich odlehlost, tedy cenu 190 400 Kč/ha. Potom průměrná míra kapitalizace pachtovného činí 0,0063 a tedy průměrná prostá doba splacení 160 let.

4 000

5% 4%

3 500 3% Pachtovné [Kč/ha]

3 000 2%

2 500

y = 147,9x + 408

2 000 1 500

1%

1 000 500 0 0

2

4

6

8

10

12

14

Úřední cena [Kč/m 2]

Obr. 2: Vztah pachtovného a úřední ceny půdy Zdroj: Vlastní šetření výběrového souboru zemědělských podniků

Pomocí dopředné krokové lineární regresní analýzy bylo vybráno 5 statisticky významných ukazatelů (p < 0,05). Výsledné hodnoty regresních koeficientů (b), směrových koeficientů (b*) a dosaženou hladinu významnosti (p) uvádí tabulka 2. V prvním kroku byla zařazena úřední cena, která z individuálních ukazatelů vysvětluje 45 % variability pachtovného. Druhým nejvýznamnějším vlivem na variabilitu pachtovného je výměra propachtované půdy. Výměra propachtované půdy ovlivňuje poptávkovou křivku pachtovného, kdy s jejím růstem dochází k posunu poptávkové křivky doprava nahoru. Ukazatel vysvětluje přímo 4 % variability pachtovného, spolu s zprostředkovanými vlivy celkem 7,1 %, kdy interakce s cenou půdy vysvětluje 5 %. Podíl propachtované půdy působí na úroveň pachtovného záporně, s každým procentním bodem se pachtovné sníží o téměř 13 Kč/ha. Pokud bychom pominuli ostatní faktory, pachtovné při konstantní výměře vlastní půdy by mělo v závislosti na výměře propachtované půdy tvar konvexní U-křivky. Ukazatele odlehlosti (atraktivity) obvykle silně působí na tržní ceny půdy pro nezemědělské využití a nepůsobí na tržní ceny (a přeneseně na pachtovné) půdy pro využití zemědělské. Překvapující je proto významnost ukazatele vzdálenosti do okresního města, kde s každým km klesne pachtovné o téměř 15 Kč/ha. Ukazatel pak přímo přispívá k vysvětlení variability pachtovného 3,9 %, a 6,1 % včetně zprostředkovaných efektů. Objem přijatých provozních subvencí na ha zemědělské půdy přímo vysvětluje 5,2 % variability pachtovného. Zprostředkované efekty jsou záporné, silně působí negativní korelace mezi dotacemi a cenou půdy (−6 %).

Tab. 2: Lineární regresní model Ukazatel Regresní konstanta Úřední cena [Kč/m2] Provozní dotace / výměra ZP [Kč/ha] Výměra propachtované půdy [ha] Podíl propachtované půdy Vzdálenost do okresního města [km]

b* 0,6693 0,2270 0,1995 −0,2175 −0,1982

b 1041,8 147,75 0,0702 0,1431 −1291,9 −14,778

p 0,108 < 0,001 0,017 0,030 0,015 0,025

Zdroj: Vlastní výpočty

Shrnutí Z analýzy pachtovného vyplývá, že na jeho úroveň má rozhodující vliv cena půdy. Mezi další faktory, které na pachtovné významně působí patří výměra a podíl připachtované půdy, objem přijatých dotací a vzdálenost do okresního města. Těchto pět faktorů společně vysvětluje 59 % variability pachtovného, z toho cena půdy ovlivňuje variabilitu z 44,8 procentních bodů, výměra propachtované půdy z 7,1 p. b. a vzdálenost do okresního města z 6,1 p. b. Při vyjednávání o výši pachtovného smluvní strany z velké míry jako základ využívají právě úřední cenu, která odráží bonitu půdy. Průměrná výše pachtovného pak činí 2,5 % úřední ceny půdy ročně.

Poděkování Tento článek vznikl jako dílčí výstup výzkumného projektu Národní agentury pro zemědělský výzkum QH82162 „Možnosti defragmentace vlastnictví zemědělské půdy“.

Literatura Barnard, C., Nehring, R.D., Ryan, J., Collender, R., 2001: Higher cropland value from farm program payments: who gains? Agricultural Outlook, USDA, Economic Research Service, AGO-286, 2001:26-30. Boinon J.P., Kroll J.C., Lepicier D., Leseigneur A., Viallon J.B., 2007: Enforcement of the 2003 CAP reform in 5 countries of the West European Union: Consequences on land rent and land market. Agricultural Economics-Zemedelska ekonomika, 53 (2007): 173-183 Ciaian, P., Kancs, D., Swinnen, J. F. M., 2010: EU land markets and the Common agricultural policy. Centre for European policy studies. Brussels. 2010. p. 343. ISBN 97892-9079-963-4 Clark, J.S., Fulton, M., Scott, J.T. Jr., 1993: The Inconsistency of Land Values, Land Rents and Capitalization Formulas, American Journal of Agricultural Economics, 75(1): 147-155. Craig, L.A., Palmquist, R.B., Weiss, T., 1998: Transportation Improvements and Land Values in the Antebellum United States: A Hedonic Approach, Journal of Real Estate Finance and Economics, 16 (2): 173-89. Featherstone, A.M., Baker, T.G., 1988: Effects of reduced price and income supports on farmland rent and value. North Central Journal of Agricultural Economics, 10 (1):177–190. Happe, K., Balmann, A., 2003: Structural, efficiency and income effects of direct payments: an agent-based analysis of the alternative payment schemes for the German Region Hohenlohe. Paper Presented at the IAAE Conference, Durban, August 2003. Huang,H., Miller, G. Y., Sherick, B. J., Goméz, M. I., 2006: Factors Influencing Illinois Farmland Values. American Journal of Agricultural Economics, 88 (2): 458-470. Kilian, S., Anton, J., Salhofer, K., Roder, N., 2012: Impacts of 2003 CAP reform on land rental prices and capitalization. Land Use Policy, 29 (4): 789-797. ISSN 0264-8377. Lence, S.H., Mishra, A.K., 2003: The impacts of different farm programs on cash rents. American Journal of Agricultural Economics, 85 (3): 753–761.

Pace, R. K., Barry, R., Clapp, J. M., and Rodriquez, M., 1998: Spatiotemporal Autoregressive Models of Neighborhood Effects. Journal of Real Estate Finance and Economics, 17 (1): 15 - 33. Roberts, M.J., Kirwan, B., Hopkins, J., 2003: The incidence of government program payments on agricultural land rents: the challenges of identification. American Journal of Agricultural Economics, 85 (3): 762–769. Sklenicka, P., Molnarova, K., Pixova, K. C., Salek, M. E., 2013: Factors affecting farmland prices in the Czech Republic. Land Use Policy, 30 (1): 130-136. Střeleček, F., Majer, F., 1975: Význam a užití směrových koeficientů pro analýzu závislostí mezi proměnnými. Sborník Vysoké školy zemědělské v Praze, Fakulty provozně ekonomické v Českých Budějovicích, spis č. 709. Střeleček, F., Zdeněk, R., Lososová, J., 2009: Faktory ovlivňující cenu půdy v České republice. In: Zborník recenzovaných prác z medzinárodnej vedeckej konferencie "Aktuálne problémy finančného manažmentu v konkurenčnom a krízovom podnikateľskom prostredí agropotravinárskych podnikov". Nitra: Slovenská polnohospodárska univerzita v Nitre, 2009. pp. 126-129. ISBN 978-80-552-0312-6.

Kontaktní adresa autora: Ing. Radek Zdeněk, Ph.D., Jihočeská univerzita v Českých Budějovicích, Ekonomická fakulta, Studentská 13, 370 05 České Budějovice, [email protected] Ing. Jana Losososvá, Jihočeská univerzita v Českých Budějovicích, Ekonomická fakulta, Studentská 13, 370 05 České Budějovice, [email protected] Ing. Daniel Kopta, Ph.D., Jihočeská univerzita v Českých Budějovicích, Ekonomická fakulta, Studentská 13, 370 05 České Budějovice, [email protected]