FEASIBILITY STUDY ZKRÁCENÁ VERZE RIVER TERRACE HOTEL
1
OBSAH
1.
ÚVOD
5
2.
EXECUTIVE SUMMARY
6
3.
POPIS PROJEKTU
4.
5.
6.
7.
3.1
LOKALITA, UMÍSTĚNÍ HOTELU
7
3.2
POPIS HOTELU
14
ANALÝZA TRHU, ODHAD POPTÁVKY, MARKETINGOVÁ STRATEGIE 4.1
ANALÝZA TRHU
24
4.2
MARKETINGOVÁ STRATEGIE
37
4.3
SWOT ANALÝZA HOTELU
38
MANAGEMENT PROJEKTU A ŘÍZENÍ LIDSKÝCH ZDROJŮ 5.1
ORGANIZAČNÍ SCHÉMA
39
5.2
POPIS ÚSEKŮ
40
TECHNICKÉ A TECHNOLOGICKÉ ŘEŠENÍ PROJEKTU 6.1
ARCHITEKTONICKO STAVEBNÍ ŘEŠENÍ
42
6.2
VLIV STAVBY NA OKOLNÍ ZÁSTAVBU
45
6.3
VLIV STAVBY NA ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ
47
RIZIKA PROJEKTU, EKONOMIKA PROJEKTU 7.1
RIZIKA PROJEKTU
51
7.2
PROJEKCE CASH-FLOW
51
7.3
VÝPOČET HODNOTY ZBYTKOVOU METODOU
55
7.4
FINANČNÍ UKAZATELE IRR, DN
56
8.
ZÁVĚR
58
9.
REFERENCE
60
10.
PŘÍLOHY
65
2
POUŽITÉ ZKRATKY:
NPV
Net Present Value
Čistá současná hodnota
IRR
Internal Rate of Return
Vnitřní výnosové procento
DN
Repayment period
Doba návratnosti
CEE
Central and Eastern Europe
Střední a Východní Evropa
ARR
Average Room Rate
Průměrná cena za pokoj
ADR
Average Daily Rate
Průměrná denní sazba
RevPAR
Revenue Per Available Room
Výnos na dostupný pokoj
ČSÚ
Czech statistical deparment
Český statistický úřad
Yield
Míra tržní kapitalizace
F&B
Food&Beverages
Jídlo & pití
EBITDA
Earnings Before Interests,
Zisk před odpisy, úroky
Depreciation, Taxes and
a daněmi
Amortization VRN GOPPAR
Vedlejší rozpočtové nákl. Gross operating profit per
Hrubý provozní zisk na
available room
dostupný pokoj
SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 1: Ortofoto části Praha 1 a Praha 5 Obrázek 2: Umístění hotelu Obrázek 3 a 4: Umístění hotelu – pohled z Rabínova nábřeží – den/noc Obrázek 5: Významné konkurenční hotely kategorie 4-5* Obrázek 6: Rozvoj lokality Smíchov Obrázek 7: Faktory Office Center Obrázek 8: Na Valentince Obrázek 9: Studie rozvoje Smíchovského nádraží Obrázek 10: Vstupní hala s recepcí Obrázek 11: Vstupní hala s recepcí Obrázek 12 a 13: Vizualizace pokojů – den/noc Obrázek 14: Kongresový sál Obrázek 15-22: Dispozice podlaží 2.PP – 6.NP
3
SEZNAM GRAFŮ Graf 1: Vývoj HDP v letech 2004-2009 Graf 2: Vývoj inflace v letech 2000-2008 Graf 3: Vývoj nezaměstnanosti v letech 2000-2008 Graf 4: Vývoj kurzu CZK vůči EUR v letech 2000-2008 Graf 5: Vývoj ECB, FED a ČNB PRIBOR 3M v letech 2000-2008, predikce do 2010 Graf 6: HDP na osobu v EUR Graf 7: Příliv přímých zahraničních investic do ČR Graf 8: Vývoj ADR v EUR a obsazenosti v % v letech 2000 – 2008 Graf 9: Pozice Prahy v regionu CEE Graf 10: Rozvinutost trhu v CEE Graf 11: Vývoj RevPAR v regionu CEE Graf 12: Vývoj hotelových Yields v letech 2000-2008 Graf 13: Počet odbavených cestujících na letištích Graf 14: Návštěvnost ubytovacích zařízení v Praze – měsíční, roční Graf 15: Počet hostů a přenocování v Praze Graf 16: Hosté v 5* hotelech v České republice Graf 17: Odhad vývoje nově zbudovaných pokojů v roce 2008 - 2011 Graf 18: Výkonnost pražských hotelů Grafy 19: Investiční transakce podle původu kapitálu, podle sektoru Graf 20: Vývoj investičních transakcí v Praze v letech 2002-2008 Graf 21: Vývoj EBITDA a jeho modifikací Graf 22: Analýza citlivosti ADR a obsazenosti v roce 1
SEZNAM TEBULEK Tabulka 1: Přehled ploch Tabulka 2: Významní hoteloví operátoři v Praze Tabulka 3: Kongresové možnosti v Praze Tabulka 4: Srovnání výnosů – Yields – CEE metropolí Tabulka 5: Plánovaná výstavba nových hotelových kapacit v Praze Tabulka 6: Meziroční srovnání výkonnosti pražských hotelů v měsíci leden Tabulka 7: Vývoj počtu kongresových akcí v ČR Tabulka 8: Vývoj počtu kongresových akcí v Praze Tabulka 9: Vývoj EBITDA v závislosti na změně ADR a obsazenosti
4
1.
ÚVOD
Předmětem studie proveditelnosti je představení projektu RIVER TERRACE HOTEL a jeho posouzení v souvislosti s vývojem situace na hotelovém trhu vzhledem ke svému umístění. Studie se převážně zabývá životaschopností projektu, klade důraz na technické a ekonomické aspekty projektu, posuzuje stavební náklady spojené s realizací, náklady na vybavení hotelu, v závěru vyhodnocuje základní ekonomické ukazatele projektu na základě předpokládaných budoucích peněžních toků a zkoumá citlivost budoucích peněžních toků v souvislosti s procentní změnou ukazatelů ovlivňujících potenciální hospodářský výsledek. Současně poskytuje klientovi (konečnému investorovi) nezávislý pohled na prostředí trhu v Praze, ekonomickou náročnost projektu se snahou upozornit na možná rizika a jejich řešení a seznámit s reálnými peněžními toky, které může projekt generovat.
5
2.
EXECUTIVE SUMMARY
Název stavby:
RIVER TERRACE HOTEL
Místo stavby:
Hořejší nábřeží, Praha 5 – Smíchov
Parcela:
553/2, 557/3, 557/4, 558/3, 558/4, 4984/3,5077/2
LV:
3118
Stupeň:
ÚR – Územní rozhodnutí ze dne 24.7. 2007
Vlastník:
River Terrace a.s., Ovocný trh 572, Praha 1
Druh stavby:
Novostavba
Účel stavby:
hotel kategorie 4* a více
Umístění:
Hotel je umístěn na levém břehu řeky Vltavy v městské části Praha 5 – Smíchov.
Popis hotelu:
Budova hotelu se skládá z celkem 8 podlaží: 2.PP
Technické, technologické a provozní zázemí, garáže
1.PP
Technické a provozní zázemí, kongresové centrum, restaurace
1.NP
Technické a provozní zázemí, hlavní vstup, restaurace
2.NP – 6.NP
Ubytování, provozní zázemí
Celková plocha činí 22 090 m2, z toho připadá 8 527 m2 na hotelové pokoje, 1 093 m2 na restaurační zařízení, 2 547 m2 na konferenční prostory, 2 572 ma parkování a rampy. Zbývajících 7 351 bude sloužit jako technické a administrativní zázemí. Kapacita hotelu:
326 pokojů 97 parkovacích stání Kongresový sál pro více než 1 000 účastníků skládající se z hlavního sálu a 6 propojitelných salónků
Harmonogram:
12 měsíců
stupeň dokumentace pro stavební povolení
24 měsíců
předpokládaná doba výstavby
12 měsíců
dokončovací práce, sadové úpravy, zkušební provoz, rezerva
Ekonomika:
Akviziční náklady
12 817 tis. EUR
Stavební a finanční náklady 43 063 tis. EUR Profit developera (25%)
9 188 tis. EUR
Náklady na vybavení
4 488 tis. EUR
Celkem
69 557 tis. EUR
IRR
7,75 %
DN
13 let
6
3.
POPIS PROJEKTU
3.1.
LOKALITA, UMÍSTĚNÍ
3.1.1.
POPIS LOKALITY
Umístění hotelu RIVER TERRACE na levém břehu řeky Vltavy v městské části Praha-Smíchov nabízí jedinečnou možnost realizace stavby na nábřeží v širším centru města. Tato část Prahy byla kdysi bránou do Prahy s rozsáhlými viničními usedlostmi, chmelnicemi, zahradami a sady. O mnoho staletí později se stal Smíchov důležitým průmyslovým předměstím Prahy s převážně strojírenskou výrobou. Dnes tvoří velkou část Smíchova historizující bloková obytná zástavba architektury 19. století a funkcionalistických domů. Městská zástavba je lemována na západě zelenými svahy Petřína, vrchu Sacre Coeur a Mrázovky jejichž panorama dotváří charizma Smíchova. Současný Smíchov patří k nejdynamičtěji se rozvíjejícím pražským centrům. V posledním desetiletí se proměnil v moderní centrum obchodu a zábavy s množstvím hotelů a rezidenčních objektů vnímaných jako prestižní rezidenční adresa. Nechybí ani dostatek parků, převážně v blízkosti řeky Vltavy. Několik přilehlých ostrovů a nejbližší vltavské nábřeží slouží k oddechu i sportovní relaxaci.
Národní divadlo
Tančící dům
Karlovo náměstí
RIVER TERRACE HOTEL
Vyšehrad
Obrázek 1: Ortofoto části Praha 1 a Praha 5
7
S modernizací Smíchova byl zdokonalen, stejně jako v ostatních městských částech Prahy, protipovodňový systém tak, aby se neopakovaly rozsáhlé škody způsobené povodní v roce 2002. V blízké budoucnosti se připravuje výstavba v jižní části centrálního Smíchova na bývalých pozemcích Českých drah, která nabídne plochu k výstavbě asi 350 000 m2 převážně kancelářských a obchodních ploch. Bude tak dokončen proces přeměny Smíchova v jedno z nejdůležitějších pražských center, v místo s vynikající adresou pro podnikání, obchod, pořádání konferencí a jiných společenských událostí.
3.1.2.
UMÍSTĚNÍ HOTELU
Výjimečnost polohy hotelu je dána několika faktory. Jedním z nich je bezesporu stále rostoucí význam Smíchova jako moderního pražského centra obchodu, služeb, bydlení a zábavy. Neméně důležitá je skutečnost, že se jedná o poslední parcelu určenou ke stavebním účelům na břehu řeky Vltavy v centrální části Prahy. Pozemky na březích řek všech významných světových metropolí patří k nejžádanějším a nejcennějším. Budova hotelu bude novou nepřehlédnutelnou dominantou pražských nábřeží a nabídne možnost provozního využití vodní plochy v rámci pražské metropole. Hotelový komplex bude chráněn před povodněmi systémem protipovodňových opatření. Ten je vyprojektován na ochranu až před tisíciletou velkou vodou a je napojen na moderní celoměstský systém ochrany Prahy. Ochranná bariéra se skládá ze systému betonových stěn a otvorů, které jsou v případě povodňového nebezpečí vyplněny mobilními hradidly. Této problematice byl věnován zvláštní důraz při tvorbě projektové dokumentace. Smíchov je dnes výborně dostupný z pražského letiště díky vybudovanému systému tunelů procházejících touto městskou částí z Prahy 6 – Strahovský tunel. Situace se ještě výrazně zlepší po dokončení městského okruhu v jihozápadním sektoru Prahy po roce 2009. Spojení z hotelu na pražské letiště tak bude velmi rychlé a komfortní. Historické pražské centrum je prakticky v docházkové vzdálenosti nebo se nabízí velmi atraktivní využití lodní dopravy přímo od hotelu. Stanice metra B – Anděl se nahází v docházkové vzdálenosti do 10 minut pěší chůze.
8
Tančící dům
Galerie Mánes
Národní divadlo
Karlův most
Pražská pláž
Katedrála sv. Víta Pražský hrad
RIVER TERRACE HOTEL
Petřín
Obrázek 2: Umístění hotelu
V docházkové vzdálenosti se nachází trasa metra B – stanice Smíchovské nádraží nebo Anděl a rovněž stanice TRAM a BUS nabízející dopravní spojení do samotného historického centra metropole.
9
Obrázek 3 a 4: Umístění hotelu – pohled z Rabínova nábřeží – den/noc
3.1.3
Umístění konkurenčních hotelů v kategorii 4-5*
Hotely konkurenčních značek kategorie 4 – 5*, jako jsou např. Kempinski nebo Marriott se nachází zejména v centru města. Většina hotelů pravděpodobně není schopna nabídnout podobný výhled na panorama Pražského Hradu a ani nedisponuje možností využití navazující vodní plochy tak, jako je tomu v případě hotelu RIVER TERRACE.
10
Boscolo Carlo
Hotel KEMPISNKI
Muzeum
Hotel Jalta
Radison SAS
Park Inn
RIVER TERRACE HOTEL
andel´s hotel
Hotel Movenpick
HILTON
Hotel Esplanade Mariott HILTON Old Town
Václavské nám. Buddha Bar
Staroměstské nám.
Hotel Intercontinental
Four Seasons
Karlův most Národní divadlo
Mandari Oriental Rocco Forte
Pražský Hrad
Petřín
Obrázek 5: Významné konkurenční hotely kategorie 4-5*
11
3.1.3.
DEVELOPMENT LOKALITY
Oblast Smíchova je jednou z nejvyhledávanějších administrativních a nákupních oblastí v Praze. K tomuto trendu přispívá především skutečnost, že se jedná o zavedenou komerční lokalitu, která je jednoduše dostupná z městského centra. Snadný přístup na dálnici D5 a letiště Ruzyně je optimální pro společnosti, které potřebují být nejen v kontaktu s městským centrem, ale i s letištěm a rychlým přístupem na městský okruh a dálniční síť ČR.
Obrázek 6: Rozvoj lokality Smíchov
Administrativní budovy FOC – Factory Office Center vymezené ulicemi Nádražní a Rozkošného, přímo nad stanicí metra B a tramvajové zastávky - Smíchovské nádraží. V současné době rozestavěný projekt o celkem 9. podlažích nabídne více než 10 000 m2 nový kancelářských ploch. 12
Obrázek 7: Factory Office Center
Administrativní budova „Smíchov Land“ Kancelářská budova nabídne zhruba 5 800 m2 nových kancelářských ploch.
Obrázek 8: Smíchov Land
Objekt je situován mezi ulicemi Svornosti, Hořejší nábřeží a Na Valentince, naproti hotelu RIVER TERRACE.
Rozvoj území Smíchovského nádraží Připravovaný projekt revitalizace Smíchovského nádraží nabídne plochu asi 350 000 m2. Ve střednědobém horizontu by zde měla vyrůst administrativní, komerční a rezidenční zástavby.
Obrázek 9: Studie rozvoje Smíchovského nádraží
13
3.2
POPIS HOTELU
3.2.1
POPIS HOTELU
Objekt hotelu koncipovaný ve 4* kategorii se skládá z celkem 8-mi podlaží - 2 podzemních podlaží a 6 nadzemních podlaží a nabízí celkem 326 pokojů, 97 parkovacích stání, 4 autobusová stání a konferenční sály se zázemím a kapacitou více než 1 000 účastníků. Tento konferenční sál, stejně jako restaurace, se nacházejí v přímé návaznosti na nábřeží, což bezesporu dodá prestiž při pořádání nejrůznějších společenských akcí. Hotelový komplex se skládá ze tří budov vzájemně propojených tak, aby doplnil stávající zástavbu Smíchova a stal se výraznou dominantou jižní části levého nábřeží řeky Vltavy. Zastřešení je navrženo jako rovné, zelené, část k ulici Hořejší nábřeží má střechu sedlovou. Hlavní vstup do hotelu je od ulice Hořejší nábřeží, v těsné blízkosti vstupu jsou pohotovostní stání pro osobní automobily, eventuálně vozy taxi služby. Hotel je koncipován tak, že kongresová část je situována do západní části k přilehlé komunikaci a ubytovací část a restaurační zařízení se nacházejí ve východní části s výhledem do přilehlého parku, na řeku Vltavu a její východní nábřeží. Z prostorné hotelové haly s recepcí a zimní zahradou bude přístup k výtahům do ubytovací části, k hotelové restauraci, dennímu baru i kongresovému centru. Celá část lobby a recepce má prosklenou střechu.
Tabulka 1: Přehled ploch Podlaží
-2
-1
Foyer + bar Restaurant Konferenční sál
1
2
Kuchyně + zázemí Technické prostory Chodby, výtahy, schodiště Parkování, rampy Sklady, úklid…
5
6
Celkem v m2 1 714
670
423
1 093
1 830
717
2 547 2 358
2 292
1 860
1 425
592
8 527
212
267
479
303
236
250
789
933
236
94
145
1 169 205
573
603
492
411
201
2 572 28
46
96
30
30
20
155 3 973
2 724 2 572
71
Atrium Celkem v m2
4
1 741
Hotelové pokoje Kanceláře
3
3 484
321 155
3 604
2 977
2 991
2 382
1 866
813
22 090
Zdroj: Dokumentace k ÚR
14
3.2.2
ZAMĚŘENÍ HOTELU, POSTAVENÍ HOTELU NA TRHU
Hotel bude zaměřen na kongresovou a incentivní klientelu zahraniční i domácí. Právě kongresová a incentivní turistika je nositelem mnohem vyšších příjmů vzhledem k návaznosti na dodatečné služby jako jsou např. catering apod. V nejtěsnější konkurenci, co se týče počtu pokojů, nenabízí žádný hotel
kongresové
možnosti srovnatelné s RIVER TERRACE. Obdobně je tomu i v případě srovnání v oblasti Prahy 5, což je vzhledem k vnímání lokality jako centrum obchodu výraznou předností hotelu RIVER TERRACE.
Tabulka 2: Významní hoteloví operátoři v Praze Název hotelu TOP Hotel Hilton Praha Corinthia Praha Diplomat Hotel Intercontinental RIVER TERRACE Hilton Old Town Mariott andel´s hotel Smíchov Park Inn Vyšehrad Radison SAS Yasmin Angelo Hotel Smíchov Boscolo Carlo Four Seasons Movenpick Rocco Forte Mandarin Oriental Jalta Kempinski Hybernská Esplanade Hotel MaMaison Pachtův Palác Buddha-Bar
Počet * 4 5 5 4 5 4-5 5 5 4 5 5 4 4 5 5 4 5 5 4 5 5 5 5
Obsazenost Sazby v% v EUR 60 95 70,36 120-230 78,3 275-292 73 195 150-265 od 140 130-230 82,6 222-282 83,9 130 60-232 169-900 67,92 145 69,8 125 265-360 od 325 155 Od 290 od 370 195 od 275 119-269 149-399 od 388
Počet pokojů 930 788 450 398 364 326 305 293 290 210 206 198 168 150 143 136 101 99 94 75 74 50 39
Zdroj: Analýza WPB Consulting a.s.
3.2.3
VYBAVENÍ HOTELU
Vstupní hala s recepcí Vstupní hala, resp. hlavní vstup je situován od ulice Hořejší nábřeží. Prostor hotelové haly bude kapacitně odpovídat příjmu cca 180 hostů a to i z důvodu zaměření hotelu na kongresovou klientelu. Tyto případné kongresové skupiny mohou být odbavovány i mobilní recepcí. 15
Součástí hotelové haly je recepce pro 4 recepční, úschovna zavazadel pro hotelové hosty, prostor pro sekretářské služby a pult pro halové služby (nosič zavazadel apod.) Pro dopravu k pokojům bude sloužit celkem 6 výtahů s kartovým ovládáním. Bude tak částečně omezen pohyb hotelových hostů po hotelu. Pro potřebu hostů bude součástí hotelové haly také oddychová zóna. Volně k dispozici bude lobby bar a restaurace s kapacitou až 200 hostů, restaurace bude fungovat formou „buffetu“.
Obrázek 10: Vstupní hala s recepcí
Z prostoru recepce bude dvěma eskalátory a nebo jedním ze šesti výtahů přístupný prostor kongresového centra, restaurace v 1.PP a Yacht klub
Restaurace Hlavní restaurace je přístupná z recepce, nachází se v 1. NP. Kapacita činí 180 - 200 míst. Restaurace bude samoobslužnou formou zajišťovat snídaňový, polední a večerní buffet. Součástí restaurace
bude pracoviště kuchaře, který dle typu buffetu bude připravovat
pokrmy z pánve. Uspořádání a vybavení restaurace bude záležen na budoucím provozovateli. Jednotlivé buffety budou nabízet studené a teplé nápoje a studenou a teplou kuchyni. Větší důraz bude kladen na snídaňový a večerní buffet, důvodem je předpoklad o větší zájem ubytovaných skupin, které budou využívat polopenzi.
Nabídka by tak byla přizpůsobena
požadavkům objednatele. Sortiment studené i teplé kuchyně bude obměňován dle sezónní nabídky a skladby klientů.
16
Foyer bar Foyer bar navazuje na recepci v 1.NP, předpokládaná kapacita bude 80 míst. V nabídce bude široký výběr alkoholických, nealkoholických a teplých nápojů včetně točeného piva. Nabídku budou doplňovat cukrářské výrobky, studená a teplá kuchyně jednoduchého charakteru. Jídelní lístek bude doplňkem k hlavní hotelové restauraci – servírování teplých pokrmů bude zajišťovat hlavní restaurace. Sortiment studené a teplé kuchyně bude k dispozici po celou předpokládanou otevírací dobu. Součástí lobby baru bude i zázemí a příruční sklad. Víceúčelová restaurace Restaurace je situována v 1.PP, na západní straně sousedí s kongresovým sálem, východní prosklená fasáda nabídne pohled na řeku Vltavu a Rašínovo nábřeží. Restaurace bude mimo funkce gastronomického zařízení plnit i funkce společenské a zábavní. Kromě klasické buffetové nabídky bude moci host vybírat formou A La Carte. Část kuchyně bude součástí restaurace a kuchař tak bude připravovat objednávky v přímém optickém kontaktu s hosty. Restaurace by měla díky poloze, umístění a kvalitě spadat do kategorie „zážitkové” gastronomie a přinášet tak vyšší tržby. Restaurace bude současně sloužit jako gastronomické zázemí přilehlého kongresového centra. Budou zde servírovány coffee breaky, polední buffet a večerní gala programy.
Obrázek 11: Vstupní hala s recepcí
17
Hotelové pokoje Všech 326 pokojů bude dispozičně i technicky řešeno tak, aby odpovídaly standardu kategorie 4*.
Obrázek 12 a 13: Vizualizace pokojů – den/noc
Pokoje budou klimatizované s vnitřní tepelnou regulací, okna francouzská. Zámky dveří, u kterých bude kladen důraz na utlumení hluku, budou vybaveny kartovým systémem, který bude rovněž sloužit k ovládání osvětlení. Osvětlení bude možné dále regulovat jednotlivými vypínači vč. tlumících prvků. Telefon bude bezdrátový, přenosný. TV s plochou obrazovkou a
18
hotelovým programem. V pokoji bude možnost připojení na internet. Další vybavení bude tvořit chladnička, trezor a minibar. Koupelna se bude skládat z umyvadla s dostatečnou odkládací plochou, odkládací police, vana/sprchový kout a toaleta vč. odvětrání. Dále bude koupelna vybavena zásuvkou všech uživatelských norem, fénem a zrcadlem. Pokoje budou vybaveny standardním nábytkem odpovídajícímu designu hotelu. Součástí nábytku bude vestavná odkládací skříň, pracovní stůl s odkládacím prostorem, židle, křesílka, konferenční stolek. Postel bude dle typu pokoje – jedno velké lůžko pro 2 osoby nebo dvě oddělitelná lůžka. Nedílnou součástí lůžek budou čela a noční stolky. Povrchové úpravy pokojů: Podlahové krytiny – koberec v chodbách a pokojích Stěny – malby nebo tapety Kalkulace vybavení hotelových pokojů, resp. hotelového vybavení tvoří přílohu č. 2 této studie proveditelnosti. Kongresový sál Hlavní kongresový sál je situován v 1.PP a je přístupný dvěma eskalátory ze vstupní haly hotelu. Kongresové centrum se skládá z kongresového sálu s kapacitou cca 700 hostů a celkem šesti konferenční salonků s kapacitou 360 hostů. Celková kapacita, která je závislá na způsobu uspořádání, může dosáhnout až 1 060 hostů. Při pořádání např. banketu je odhadovaná kapacita cca 400 osob.
Obrázek 14: Kongresový sál
19
Koncepce kongresového sálu bude víceúčelová, aby odpovídala maximálním možnostem využití požadovaných trhem. Sál bude vybaven dostatečným odvětráním, osvětlením a tepelnou a zvukovou izolací. Zbývající salonky, 3 v 1.PP a 3 v 1.NP, bude možné navzájem propojit/oddělit pomocí pojízdných stěn. Sál a salonky budou vybaveny skládacím nábytkem. Kongresové prostory budou vybaveny multifunkčním technickým vybavením – flipcharty, dataprojektory, zařízením pro videokonference atd. včetně připojení k internetu pomocí Wifi, který by měl pokrývat signálem celý hotel. Samozřejmou součástí budou tlumočnická zařízení použitelná pro všechny typy salónků. Svojí velikostí se bude kongresové centrum hotelu RIVER TERRACE řadit k největším v Praze. S kapacitou až 1 060 účastníků zaplňuje mezeru mezi největšími centry s kapacitou nad 2 500 míst – Clarion Congress Hotel Prague, TOP HOTEL nebo Kongresové Centrum Praha – a těmi menšími s kapacitami okolo 500-700 míst – Diplomat, Corinthia Tower, Hotel Palace nebo např. Hotel Pyramida.
Tabulka 3: Kongresové možnosti v Praze Název hotelu TOP Hotel Kongresové centrum Praha Clarion Congress hotel Prague Hilton Prague RIVER TERRACE Hotel Diplomat Hotel Pyramida Corinthia Hotel Hotel Movenpick Hotel Palace Hotel Jalta
Počet * 4 5 5 4 4 4 5 4 5 4
Kapacita kongresových sálů 5 000 2 764 2 500 1 500 1 060 820 500 420 300 300 250
Umístění Praha 4 Praha 2 Praha 9 Praha 8 Praha 5 Praha 6 Praha 6 Praha 4 Praha 5 Praha 1
Zdroj: Analýza WPB Consulting a.s.
Cateringové služby kongresového centra bude zajišťovat gastronomický, resp. F&B úsek prostřednictvím víceúčelové restaurace situované v 1.PP. Z restaurace je pak přístupné nábřeží s výhledem na východní nábřeží řeky Vltavy a na Národní kulturní památku Vyšehrad. Svojí jedinečnou polohou, možností využití lodní dopravy nebo vodní plochy a kvalitou prostor bude kongresové centrum dodávat exkluzivitu při pořádání večerních společenských akcí a různých eventů.
20
3.2.4
DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ HOTELU
Půdorys 2.PP
1 2 3
Parkoviště Techn. prostory Zázemí kuchyně
Půdorys 1.PP
2 3 4 5 6
Techn. prostory Zázemí kuchyně Kanceláře Kongresový sál Restaurace
Půdorys 1.NP
4 5 6 7 8 9
Kanceláře Kongresový sál Restaurace Recepce, lobby Foyer bar Stání pro autobusy
21
Půdorys 2.NP
10 Hotelové pokoje 11 Sklady, úklid
Půdorys 3.NP
10 Hotelové pokoje 11 Sklady, úklid
Půdorys 4.NP
10 Hotelové pokoje 11 Sklady, úkolid
22
Půdorys 5.NP
10 Hotelové pokoje 11 Sklady, úklid
Půdorys 6.NP
10 Hotelové pokoje 11 Sklady, úklid
23
6.
TECHNICKÉ A TECHNOLOGICKÉ ŘEŠENÍ PROJEKTU
Popis technického a technologického řešení objektu byl převzat z „DOKUMENTACE PRO ZMĚNU
ÚZEMNÍHO
ROZHODNUTÍ“
projektu
„HOTEL
SMÍCHOVSKÉ
NÁBŘEŽÍ“
vypracovaného společností AED Project a.s. v dubnu 2006.
6.1.
ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ ŘEŠENÍ
Architektonicko - stavební řešení klade důraz na efektivitu provozu a kvalitu použitých materiálů. Design hotelu citlivě doplňuje stávající městskou zástavbu.
6.1.1
ARCHITEKTONICKO STAVEBNÍ KONCEPT
Fasády hotelových objektů jsou navrženy v kombinaci obkladu kamenem, probarvené omítky, zvětralého měděného obkladu Tecu a obkladu skleněnými deskami. Okna a výkladce jsou z hliníkových profilů, s hliníkovými, resp. textilními žaluziemi. Zábradlí u francouzských oken je z kaleného skla, zábradlí na balkonech a terasách je navrženo jako ocelová konstrukce s výplněmi z mléčného a čirého skla. Architektem projektu je ateliér ŠAFER HÁJEK ARCHITEKTI, referenční projekty jsou uvedeny v kapitole 9.
6.1.2
ARCHITEKTONICKO STAVEBNÍ KONCEPT
Charakteristika konstrukce Objekt je navržen jako staticky samostatně působící konstrukce s tím, že nadzemní patra jsou rozdělena do samostatných křídel, zatímco suterény a 1.NP tvoří jediný celek. Nosné konstrukce objektu jsou navrženy převážně jako monolitický železobetonový skelet se ztužujícími komunikačními jádry a stěnami, v exponovaných místech doplněný ocelovými stojkami a nosníky. Typická modulace svislých nosných konstrukcí nadzemních pater je po 4.0m, typická modulace sloupů v suterénech je cca 8.0x8.0m.
Založení Založení objektu je navrženo na vrtaných pilotách popř. skupinách pilot průměrů 630 mm až 1200 mm, které budou kombinovány se základovou deskou tl. 500mm. Některé části objektu budou proti vyplavení zajištěny pilotami tahovými.
24
Založení šikmých sloupů pod nadzemními konzolovanými prsty je navrženo na roznášecí základové bárky a skupinu širokoprůměrových pilot. Založení nábřežní zdi je navrženo na řadu izolovaných vrtaných pilot průměru 630mm. Všechny piloty bude nutné provádět pod ochranou ocelové výpažnice.
Zajištění stavební jámy Zajištění stavební jámy je poměrně složité a bude předmětem speciálního projektu. Spodní část jámy bude trvale pod hladinou vody, jejíž přítoky by v prostředí vltavské terasy by byly enormní, nelze je zvládnout čerpáním. Zajištění jámy musí být tedy navrženo jako těsné proti průniku podzemní vody. Po obvodě stavební jámy je navržena převrtávaná pilotová stěna z vrtaných pilot profilu 630mm, která bude zahloubena až do skalního podloží. V místech kolem kanalizačního stoky bude řešena pomocí překlenovacího železobetonového prahu a dotěsněna tryskovou injektáží, obdobné dotěsnění je navrženo v místech event. průsaků podzemní vody. Dno stavení jámy bude vystrojeno min. 8 ks čerpacích jímek- studní, které budou sloužit pro čerpání srážkových vod a event. průsaků dnem jámy popř. pilotovou stěnou. Stavební jáma bude chráněna proti Q5 - pětileté povodni. Směrem k Vltavě bude na hlavu pilotové stěny uložena železobetonová deska náplavky a bude do ní kotvena mobilní protipovodňová stěna. Pro provedení nábřežní stěny – hrany náplavky bude v řece dočasně instalována štětová stěna a dočasná pracovní plošina.
Dilatace Suterény budou z důvodu omezení přetvoření od objemových změn rozděleny jednou dilatační spárou. Dilatace není navržena z důvodů rozdílných sednutí, musí však umožnit vzájemné vodorovné posuny celků. Jednotlivá nadzemní křídla objektu nebude nutné dilatovat, avšak při výstavbě je nutné počítat s vynecháním smršťovacích pruhů v konstrukcích a s použitím vhodného složení betonu pro maximální omezení hodnot smrštění.
Materiály použité na nosné konstrukce Betonové konstrukce:
Beton třídy C25/30, C30/37, C35/45
Výztuž:
třída 10 505(R)
Ocelové konstrukce:
Ocel třídy S235, S 355
Spodní stavba Spodní stavba (základová deska a konstrukce suterénů včetně stropů) objektu bude trvale umístěna částečně pod hladinou podzemní vody a bude izolována klasickou povlakovou
25
hydroizolací. Obvodové konstrukce suterénů i základová deska jsou mj. navrženy na přenos hydrostatického tlaku podzemní vody a zemních tlaků. Tloušťka obvodových stěn je navržena 300 až 400mm, tl. základové desky je navržena 500mm. Tloušťka vnitřních stěn je navržena převážně 200-300mm, rozměry sloupů jsou odstupňovány podle zatížení. V garážích jsou navrženy sloupy oválné popř. obdélníkové min. šířky 300mm a délky dle zatížení, minimálně 300x600mm. Stropní desky suterénů jsou navrženy v tloušťce 250mm a v místě uložení na sloup mohou být v nejvíce zatížených místech lokálně zesíleny viditelnými hlavicemi max. tl. 150mm pod desku.
Vrchní stavba Konstrukce vrchní stavby všech křídel je obdobná. Příčné a podélné stěny spolu se stropními deskami tvoří prostorově působící voštinovou konstrukci. Příčné stěny jsou navrženy tl. 200mm a jsou rozmístěny půdorysně po 4.0 m a jsou propojeny dvojicí podélných stěn. Stropní desky jsou navrženy tl. 200mm a převážně působí jako spojité desky pnuté přes příčné stěny. Staticky nejvíce exponované jsou vnější rohy vykonzolovaných „prstů“, neboť stropní desky nemají v těchto místech dostatek svislých podpor a mají tendenci se nadměrně deformovat. Je nutné proto v těchto místech počítat se zesílením stropních desek až na cca 250mm, s použitím nosných stěn-pilířů i ve fasádách a s plným využitím nosných parapetů popř.obrubních žeber. Vykonzolované „prsty“ budou částečně uloženy na konstrukcích suterénů a částečně na několika šikmých ocelových sloupech a budou založeny samostatně mimo půdorys suterénu objektu. V místě uložení na tyto sloupy je navrženo lokální zesílením spodní stropní desky hlavicí pro zajištění přenosu svislých sil do sloupů a rovněž z důvodu zachycení vodorovných sil v desce, které vznikají vlivem odklonu ocelových sloupů od svislice. Dále je nutné počítat s obtížnějším postupem výstavby vykonzolovaných „prstů“ i se zvýšenými nároky na únosnost použitého bednění, neboť bude nutné na bednění vždy ponechat minimálně 2 stropy s mezilehlými stěnami do okamžiku, než začnou působit jako nosné konstrukce.
Konferenční sál Zastropení konferenčního sálu bude z menší části provedeno konstrukcemi nadzemní části křídla „A“, které budou nad sál překonzolovány a podepřeny zadní stěnou sálu, z větší části
26
je navrženo pomocí ocelových svařovaných vazníků výšky cca 1,0-1.2 m rozmístěných půdorysně v osových vzdálenostech po 4.2 m. Konstrukce je oddilatována od železobetonové konstrukce a působí jako samostatně vložené pole. Vazníky jsou navrženy jako spřažené s železobetonovou střešní deskou tl. 200 mm. Vazníky na rozpětí max. 23.0 m jsou navrženy jako prosté nosníky kloubově uložené na obvodové stěny konferenčního sálu. Na jedné straně bude uložení provedeno jako posuvné, tj. bude umožněna teplotní dilatace vazníků a tím i celé konstrukce zastřešení sálu. Při návrhu byla předpokládána lehká skladba zelené střechy s relativně malou vrstvou zeminy a s užitným zatížením do 2,0kN/m2.
Protipovodňová ochrana Základová spára objektu je navržena na kótě cca +184,2m.n.m, ±0,000 objektu na úrovni +192,2 m.n.m, ustálená hladina podzemní vody je v úrovni +187,2 m.n.m, Q5 je v úrovni +188,95m.n.m,
Q20
v
úrovni
+189,73m.n.m,
Q100
v
úrovni
+190,73m.n.m
a
Q2002+300mm v úrovni +192,47m.n.m. Na základě požadavku investora je jako limitní návrhové kritérium navržena protipovodňová ochrana objektu proti povodni Q100 variantně Q2002 + 300mm v kombinaci s řízeným zaplavením 2. suterénu. Řízené zaplavení je navrženo především z důvodu redukce vztlakových sil působících na stavbu a tedy pro omezení nákladů nutných na tahové kotvení objektu do podloží. Suterény je možno řízeně zaplavit cca 2,5 m vody, proto musí řízené zaplavení začít v okamžiku, kdy je povodeň na úrovni +192,47 – 2,5m = 190m.n.m, tj. cca při Q20 dvacetileté povodni. Do této úrovně (Q20) je ochrana zajištěna pouze tahovým kotvením konstrukce. Nezaplavitelné části suterénu musí být tahovými kotvami zajištěny i pro přetlak vody od Q100 variantně Q2002 + 300mm. Stavební jáma bude chráněna proti Q5 - pětileté povodni. Tahové kotvení je navrženo vrtanými pilotami průměru 630 až 900 mm, popř. jejich skupinami.
6.2
VLIV STAVBY NA OKOLNÍ ZÁSTAVBU
Ochrana proti hluku Vliv hluku, vibrací a otřesů se vzhledem k charakteru stavebních prací dané stavby bude projevovat zejména při bouracích pracích, zemních pracích a při dopravě materiálů.
27
Dle vyhlášky č.13/77 Sb. ve smyslu znění přílohy č. 6 Nařízení vlády č. 502/2000 Sb. ve znění č. 88/2004 Sb, aktualizováno NV č.148 / 2006 Sb.,.o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku je nejvyšší ekvivalentní hladina hluku pro obytné budovy uvnitř městské zástavby v době od 6.00 do 7.00 hod a od 21.00 do 22.00 hod 55 dB (A), v době od 7.00 do 21.00 hod 65 dB (A) a v době od 22.00 do 6.00 hod 45 dB (A). Zhotovitel bude muset organizačními opatřeními zajistit co nejrychlejší provedení příslušných hlučných prací v denní době a v noční době případné hlučné práce překračující hygienické limity vyloučit.
Ochranu proti vibracím Zhotovitel stavebních prací je povinen používat především stroje a mechanismy v dobrém technickém stavu, jejichž produkce vibrací nepřekračuje hodnoty stanovené v technickém osvědčení. Při provozu takových strojů v místech, kde vzdálenost umístěného stroje od okolní zástavby nesnižuje produkci vibrací na hodnoty stanovené hygienickými předpisy, bude nutno zabezpečit pasivní ochranu ( stínění, odpružené základy pod stroje apod.).
Ochrana proti znečišťování ovzduší výfukovými plyny a prachem Pokud se týká exhalací při výstavbě vlivem provozu stavebních strojů a aut, je nutné dbát na dobrý technický stav mechanizmů (nelze připustit provoz strojů a aut, které produkují více škodlivin než připouští vyhláška, dále je třeba udržovat a seřizovat stroje do optimálního chodu, plně vytěžovat vozidla apod.).
Ochrana proti znečišťování komunikací a nadměrné prašnosti Vozidla vyjíždějící ze staveniště musí být řádně očištěna, aby nedocházelo ke znečišťování veřejných komunikací zejména zeminou, betonovou směsí apod. Případné znečištění veřejných komunikací musí být pravidelně odstraňováno. Pro snížení prašnosti je třeba kropit při zemních pracích (pokud není zemina vlhká), urychleně odvážet sypké materiály ze stavby a dbát na optimální nakládání vozidel a zabezpečení nákladu, aby nedocházelo ke znečišťování komunikací v okolí stavby. Vozidla dopravující sypké materiály musí používat k zakrytí hmot plachty. U výjezdů ze staveniště bude zřízena plocha pro očištění vozidel vyjíždějících ze staveniště. Ochrana proti znečišťování podzemních a povrchových vod a kanalizace. Po dobu výstavby je nutno při provádění stavebních prací a provozu zařízení staveniště vhodným způsobem zabezpečit, aby nemohlo dojít ke znečištění podzemních vod. Voda vypouštěná z prostoru staveniště musí být odváděna nejprve do usazovacích jímek a teprve následně do veřejné kanalizace.
28
Vliv záboru komunikací - dopravní omezení Provádění přípojek, přeložek a pokládka nového živičného povrchu na pojízdných i pěších komunikacích vyvolají určitá dopravní omezení. Problematika bude podrobně řešena v dalším stupni projektové dokumentace v tzv.projektu DIO – projektu dopravně inženýrských opatření.
Organizace staveništní dopravy Při výstavbě bude minimalizován pojezd staveništní dopravy v blízkosti stávající zástavby, již s ohledem na omezení produkce prachu, hluku a výfukových plynů – viz. kapitoly výše. Odpady vznikající při stavbě Při výstavbě je nutno zabezpečit veškeré nakládání s odpady vzniklými ze stavební činnosti dle příslušných legislativních opatření, tj. dle zákona o odpadech č. 125/1997 Sb. a sním souvisejících vyhlášek č. 337, 338, 339 a 340 v aktuálním znění. Původcem odpadu je zhotovitel stavby, který je zodpovědný za nakládání s odpady do doby jejich využití nebo zneškodnění. Pro ochranu vod před ropnými látkami je nutné, aby případné úkapy ropných látek byly ihned zlikvidovány sorbčními materiály (např. piliny, Fibriol, Vapex apod.) a dále pak je třeba provést likvidaci těchto materiálů (spálením ve spalovně nebo uložením na příslušné skládce). Vizuální rušení okolí stavbou je pak možné omezit pravidelným čištěním v okolí stavby a udržováním pořádku na staveništi.
6.3
VLIV STAVBY NA ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ
Vliv na obyvatelstvo V navrhovaném areálu se neuvažuje s realizací záměrů a činností, které by způsobily zvýšení zdravotního rizika obyvatelstva, ani by se v něm neměly skladovat materiály, které by mohli zdraví člověka ohrozit. Areál by neměl být takovým potencionálním zdrojem škodlivin, který by mohl zásadním způsobem ovlivnit zdraví obyvatelstva. Zdravotní rizika plynoucí ze zvýšeného počtu automobilů při realizaci stavby, provozu navrhovaných strojů a zařízení běžného charakteru jsou popsána a vyhodnocena v jiných kapitolách této dokumentace. Havarijní situace (požár, ropná havárie) budou ošetřeny automatizovanými systémy. Běžným provozem areálu nebude docházet k překročení žádného sledovaného ukazatele kvality ŽP a zdraví škodlivé látky nebudou v lokalitě dle zpracovaných údajů přesahovat své limitní hodnoty. Přímé vlivy tohoto charakteru na ekonomickou situaci obyvatel (výrazně vyšší příjmy) nelze, vzhledem k současnému trendu, již u řadových zaměstnanců předpokládat. Výstavba bude organizována tak, aby byl minimalizován rozsah narušení přístupových cest (a to jak do rozsahu provizorních tras, tak i do doby jejich trvání).
29
Obecně lze odůvodněně předpokládat, že při provozu areálu k významnému narušení faktorů pohody nebude docházet.
Vlivy na ekosystémy, flóru a faunu Realizací záměru již nedojde k požadavku na kácení stávajících dřevin v místě, kde budou stát budoucí stavební objekty a komunikace, neboť vykácení zeleně bylo již realizováno na základě vydaného povolení. Pokud se týká stávající ponechané zeleně je nutné ji v období výstavby chránit před poškozením např. mechanickou ochranou koruny a kmene. Realizací záměru nedojde k vyhubení žádných živočišných nebo rostlinných druhů. Vzhledem k silnému současnému antropogennímu ovlivnění lokality a praktické absenci přírodních, nebo přírodě blízkých biotopů, nemůže k žádnému ovlivnění takových biotopů dojít. Za výrazný přínos areálu lze považovat realizaci sadových úprav včetně ohumusování ploch izolační zeleně a to hlavně v částech, kde je dnes terén tvořen převážně staveništními navážkami prakticky bez svrchní vrstvy humusu. Působení nové zahradní úpravy areálu na zvýšení druhové diverzity nelze přeceňovat, významná bude ale bezesporu změna druhového složení, která povede ke snížení produkce alergenů, omezení agresivně se šířících neofytů a ke zlepšení mikroklimatických charakteristik lokality. Při vhodně modelovaném břehu nedojde ani k omezení fauny vodních ptáků.
Vliv na estetické kvality území Celkově lze konstatovat, že vzhledem k současnému stavu lokality by mělo realizací stavebního záměru dojít z architektonického a urbanistického hlediska k výraznému zvýšení estetické úrovně celé lokality.
Vliv na stávající využití území Po dokončení se areál stane součástí již existujícího a fungujícího území, citlivě ho rozšíří a doplní o nové kvality. K narušení stávajícího využití území nedojde.
Ovlivnění hlukových poměrů v lokalitě Výstavbou areálu nedojde vzhledem k charakteru objektů ke zhoršení hlukových poměrů v lokalitě.
Vliv na ovzduší Z hodnocení provedených v rozptylové studii bude jednoznačně vyplývat, že vlastní vliv areálu se na překračování hygienických limitu prakticky neprojeví a to ani v součtu s
30
existujícím pozadím. Usuzujeme tak proto, že od zpracování rozptylové studie v roce 1998 se zlepšily následující podmínky na staveništi : - dokončením Strahovského tunelu a tunelu Mrázovka se cca o 30 % snížilo množství automobilů projíždějících ulicí Hořejší Nábřeží - projíždějí automobily průměrně od roku 1998 několikanásobně zlepšily emisní příspěvky z výfukových plynů - v lokalitě nebyly realizovány žádné výrazné zdroje znečištění
Vlivy na povrchovou a podzemní vodu Podzemní voda Navrhované objekty jsou založeny do podzemní vody, která vytváří spojitou hladinu s vodou v řece Vltavě. Hloubka podzemní vody stanovená geologickým průzkumem se nachází nad základovou spárou budoucích objektů. Při výstavbě bude nutno lokálně přistoupit ke snížení úrovně hladiny podzemní vody. Toto snížení hladiny podzemní vody v prostoru stavby však vzhledem ke geologickým poměrům neovlivní žádné vodní zdroje. Vzhledem ke konfiguraci terénu a sklonu podzemních nepropustných vrstev se výstavba a provoz areálu nemůže žádným způsobem projevit na stávajících podzemních pramenech a přítocích stávajících povrchových vodotečí. Důsledným čištěným povrchových vod z komunikací a parkovišť je možnost kontaminace podzemních vod přímo z provozu automobilů vyloučena.
Povrchová voda Vzhledem ke konfiguraci terénu a sklonu podzemních nepropustných vrstev a prostorovým rozložením objektů v terénu se výstavba a provoz areálu nemůže žádným způsobem projevit na stávajících povrchových pramenech a přítocích stávajících povrchových vodotečí, které v lokalitě v podstatě nejsou evidovány – viz. geologický průzkum. Důsledným čištěným povrchových vod z komunikací a parkovišť je možnost kontaminace povrchových vod přímo z provozu automobilů téměř vyloučena. S ohledem na koncepci odvádění dešťových vod z areálu a související technická opatření je ochrana povrchových vod zajištěna dostatečným způsobem a ke kontaminaci by při běžném provozu ani při případné vnitroareálové havárii nemělo dojít.
Čištění odpadních vod Úkolem vodohospodářských objektů je zajištění odkanalizování a čištění odpadních vod vznikajících v areálu fungující stavby.
31
Na ploše areálu budou vznikat tyto druhy odpadních vod: Splaškové (z objektů) Splaškové vody budou odvedeny do kanalizace. Dešťové vody z komunikací a parkovišť Dešťové a drenážní vody z komunikací budou odváděny do kanalizace. Dešťové vody čisté ze střech, nezpevněných ploch a chodníků Dešťové a drenážní vody čisté ze střech a nezpevněných povrchů budou odváděny převážně do řeky Vltavy, částečně potom do kanalizace.
Vliv na půdu Stavba nebude mít vliv na změnu půdního charakteru okolí, od půdního prostředí bude stavba izolována podzemními ŽB stěnami a hydroizolačním systémem. Vzhledem k původnímu využití pozemku ( loděnice a montážní / servisní stedisko lodí PPS a.s. ) dojde dokonce ke zlepšení prostředí vzhledem k původnímu zatížení pozemku znečišťujícími odpady z opravy lodí.
Vliv na antropogenní systémy Stavba nebude mít vliv na architektonické a archeologické památky, nebude mít vliv na kulturní
hodnoty
nehmotné
povahy
ani
na
poškození
a
ztráty
geologických
a
paleontologických památek
Vliv na strukturu a funkční využití území Stavba nebude mít vliv na navazující a související stavby v okolí, na rozvoj navazující infrastruktury ani na rekreační využití území.
Závěr : Navrhovaná stavba základního technického vybavení nezpůsobí negativní ovlivnění životního prostředí.
32
7.
RIZIKA PROJEKTU, EKONOMIKA PROJEKTU
7.1.
RIZIKA PROJEKTU
Rizika projektu vyplývají z okolností, které mohou nastat a nepříznivě tak ovlivnit realizaci chod projektu. Kapitola analyzuje rizika a jejich dopad na předpokládaný vývoj.
Obchodní Nejvýznamnějším obchodním rizikem jsou výkyvy poptávky, které přímo ovlivňují tržby. Vliv výkyvů obsazenosti a sazby ADR na celkový EBITDA je vyhodnocen analýzou citlivosti, která je uvedena v příloze č.3 Obranou může být kvalitní průzkum trhu, marketingová strategie, ale i kvalifikovaná pracovní síla a zejména veřejné mínění, na jehož utváření se budou výrazně podílet kongresové a společenské akce pořádané v hotelu.
Technická Stavebně-technické problémy, které ovlivní výši stavebních nákladů. Odhad stavebních nákladů počítá s tvorbou dostatečných rozpočtových rezerv. Kalkulace stavebních nákladů uvedená v příloze č.1 vychází ze stupně dokumentace k ÚR.
Provozní Růst osobních nákladů, které tvoří významnou část provozních nákladů, závisí na zvolené mzdové strategii zaměstnavatele. Navrhované mzdové kalkulace jsou na horní úrovni průměrných mezd v ČR v oboru ubytování a služeb.
7.2
PROJEKCE CASH-FLOW
Základní atributy cash-flow, ADR a Obsazenost, vychází z analýzy trhu a konkurence, projekce je sestavena na 10 let. Výkaz sleduje i hodnotící ukazatele RevPAR a GOPPAR.
7.2.1
SKLADBA KLÍČOVÝCH UKAZATELŮ PROJEKCE CASH-FLOW
OBSAZENOST Celková obsazenost pražských hotelů všech kategorií poklesla v období 2007/2008 o téměř 20%. Jelikož je u luxusních hotelů obsazenost nižší než celková, přiklonili jsme se k hodnotě 50% v roce 1 s postupným růstem na 65% v roce 4. Právě v roce 4 očekáváme stabilizaci
33
trhu a ustálení obsazenosti. Návrh vývoje je dán i faktem, že se jedná o nový hotel, který bude potřebovat čas k plnému využití svého potenciálu (pro příklad – hotel KEMPINSKI dosahuje po sedmi měsících od otevření obsazenosti 50%). Vývoj obsazenosti vychází z několika faktorů:
Zajímavý rozvoj a jedinečnost umístění hotelu, atraktivita vodního prostředí
Zlepšující se možnosti alternativního vyžití v Praze
Růst významu Prahy jako obchodní destinace, kongresové možnosti
ADR ADR, průměrná denní sazba, nezahrnující inflaci byla pro účely projekce cash-flow postavena na sazbě 140 EUR/den v roce jedna s postupným růstem na 195 EUR/den v roce deset. Navrhovaná výše ADR je výrazně nižší než u hotelů kategorie 4*-5* umístěných v centru metropole. Je otázkou zvážení, zda-li není ADR posazeno nízko a to důvodu jedinečnosti umístění přímo na nábřeží řeky Vltavy. Srovnatelný výhled na panorama Prahy nabízí pouze hotel Four Seasons, jehož ADR je více než dvojnásobně vyšší a na rozdíl od hotelu River Terrace nenabízí kapacitně srovnatelné kongresové možnosti .
RevPAR Nejznámější a nejpoužívanější ukazatel v hotelovém odvětví měřící výkonnost hotelu, resp. informující o dosaženém výnosu na disponibilní pokoj. Nevýhodami ukazatele je pouze odraz příjmu z ubytování, tzn. znevýhodňuje hotely zaměřující se např. na kongresovou klientelu. Zkreslení ukazatele nastává i při srovnání RevPAR u velkých a malých hotelů, u menších hotelů je často snadnější dosáhnout vyššího procenta obsazenosti než u velkých hotelů.
GOPPAR „Gross operating profit per available room“ – hrubý provozní zisk na disponibilní pokoj v mnoha situacích odráží lépe ziskovost hotelu než ukazatel RevPAR. GOPPAR počítá s fixními i variabilními náklady hotelu. Fixní se vztahují většinou k velikosti a nabízenému standardu, variabilní souvisí více s obchodní činností, které hotel realizuje. Při porovnání většího a menšího hotelu je zřejmé, že provozní náklady u velkých hotelů budou vyšší, ovšem menší hotely mají zpravidla vyšší provozní náklady na pokoj. Velký hotel získává úspory z rozsahu. GOPPAR je citlivý na výkyvy ukazatele RevPAR, proto by měl být brán jako pomocný ukazatel k ukazateli RevPAR.
34
PROFIL VÝNOSŮ Největší část příjmů bude pravděpodobně pocházet z ubytování, cca 65%, necelých 26% z F&B, ostatní 3,5% a pronájem konferenčního sálu 4,5%, který je v současné hospodářské recesi těžko předvídatelný.
SKLADBA NÁKLADŮ Odhad nákladů na údržbu pokoje ve výši 30% z výnosu, skladba zahrnuje mzdy a další výdaje spojené s provozem a údržbou pokojů. 20% marže, resp. 70% na prodeji F&B, 50% na příjem z ostatní činnosti a 10% nákladů na provoz kongresového centra. Náklady na housekeeping hotelových pokojů a F&B by měly v čase klesat, a to zejména z důvodu zvyšování efektivity provozu a budování vztahů se subdodavateli. V nákladech kongresového centra nejsou zahrnuty speciální požadavky pořadatele kongresu, případně banquetu nebo eventu. Požadavky budou zajištěny, náklady přefakturovány.
NÁKLADY SPOJENÉ S PROVOZEM Celkem tyto náklady tvoří asi 30% celkových výnosů. Hlavními složkami jsou administrativní, resp. mzdové, marketingové, náklady na opravy a údržbu, energie. Mzdové náklady jako největší položka tvoří cca 10,5% z tržeb, průměrné mzdové náklady zaměstnavatele na 1 zaměstnance činí asi 23,6 tis. Kč, tzn. průměrná hrubá mzda 1 zaměstnance činí cca 17,5 tis. Kč. Průměrné mzdy v odvětví ubytování a stravování dosáhly v 08/2008 úrovně 16,1 tis. Kč/zaměstnance/měsíc. Do mezd nejsou zahrnuty manažerské odměny ve výši 2% z tržeb. Výdaje na marketing a PR akce budou v čase klesat, v prvních letech jsou vysoké z důvodu marketovaní hotelu. Energie ve výši 6% a opravy a údržba ve výši 2,5% z tržeb, tyto výdaje jsou v čase rostoucí.
FIXNÍ POPLATY Složka nákladů zahrnujících daň z nemovitosti, pojištění, příděl do rezervního fondu na obnovu vybavení. Tato rezerva by měla být mimo účetní výkazy na zvláštním účtu. K čerpání z účtu, resp. obnově nábytku a vybavení by mělo docházet nejpozději každých 10 let.
35
8.
ZÁVĚR
Hotelový trh, v současnosti zažívající díky celosvětovému hospodářskému poklesu propad, který dosahuje 15-30%, je silně konkurenční. Jen v roce 2008 bylo otevřeno několik hotelů luxusních značek jako např. Sheraton nebo Kempinski. Tyto nově otevírané ubytovací kapacity napříč spektrem kvality lze ve většině případů zařadit do jedné kategorie z pohledu realizace – a to jako rekonstrukce, která sebou nese jisté limity. RIVER TERRACE, kromě svého jedinečného umístění na nábřeží Vltavy, které nabízí synergii vodní plochy a provozu hotelu, navíc poskytuje možnost novostavby v širším centru města. Tyto dva atributy bezesporu řadí hotel RIVER TERRACE mezi nejatraktivnější projekty vůbec, projekt vybočuje z řady hotelů realizovaných ve zhuštěné městské zástavbě. Jedinečnost umístění podtrhuje vynikající dopravní dostupnost jak ze všech dálničních tahů celé ČR, tak i letiště nebo metra a MHD. I díky této dopravní infrastruktuře a velkému množství možností pro relaxaci zažívá Smíchov velmi dynamický rozvoj a stává se prestižní adresou pro firmy i pro rezidenční bydlení. S umístěním projektu sice souvisí i zvýšené náklady na speciální zakládání a protipovodňová opatření, nicméně v porovnání s rekonstrukcemi nemovitostí na hotelové objekty 4-5* kategorie v historickém centru metropole vychází kalkulace stavebních nákladů vč. nákladů na vybavení hotelu RIVER TERRACE v přepočtu na 1m2 levněji o 6%, což je při stavbě za cca 850 mil. Kč asi 51 mil. Kč. Oproti rekonstrukcím objektů v historickém centru města má novostavba RIVER TERRACE ještě další četné výhody týkající se hlavně stavebních a hygienických limitů, které vystupují právě při rekonstrukcích v centru města. Design hotelu a kvalita navržených materiálů klade důraz z citlivé doplnění stávající historické zástavby Smíchova, přičemž při pohledu z Rašínova nábřeží bude hotel RIVER TERRACE nepřehlédnutelnou dominantou Smíchova končící návršími Bertramka, Sacre Coeur a Petřín. Finanční náklady jsou kalkulovány jako pesimistická
varianta, tj. nulový podíl vlastních
zdrojů, čerpání 100% potřebné částky z cizích zdrojů při úroku 9,6% p.a. a délce realizace projektu 4 roky. V případě změny poměru vlastních a cizích zdrojů dojde i ke změně finančních nákladů. Z analýzy trhu vyplývá, že Praha má ještě dostatečný potenciál absorbovat budoucí nabídku ubytování a to zejména díky vnímání Prahy jako zajímavé turistické,obchodní i kongresové destinace v regionu CEE. Marketingová pozice hotelu RIVER TERRACE bude posílena hlavně z důvodu disponování s vlastními kongresovými prostory s dostatečnou kapacitou, prestiž pořádané konference nebo společenské akce zvyšuje i možnost využití vodní plochy.
36
Z ekonomického hlediska je projekt realizovatelný, výše budoucích příjmů do značné míry závisí na volbě marketingové strategie a zvolení pozice na trhu. Pro kalkulace hodnoty projektu výnosovou metodou byla zvolena z důvodu opatrnosti a respektování vývoje na trhu kapitalizační míra ve výši 9%. Budoucí hodnota projektu, vycházející ze vstupních předpokladů a následného vývoje ADR, obsazenosti a skladby nákladů a výnosů, určená výnosovou metodou je více než 69,557 mil. EUR. Akviziční cena 12,810 mil EUR dává, při odečtení stavebních, investorských, projekčních nákladů vč. nákladů na vybavení, prostor pro zisk developera ve výši 25%, což je v dnešní době velmi atraktivní.
POZNÁMKA: Úplná verze STUDIE PROVEDITELNOSTI je dispozici na vyžádání u manažera projektu, společnosti WPB Consulting a.s.
37
