Experimenteren in de woningmarkt Stadsregio Parkstad Limburg 26 maart 2015 – Jan Rademaker – Stadsregio Parkstad Limburg
Prof. J. Conijn: ‘De druk op de huurmarkt blijft groot. Het middensegment zou moeten uitgroeien tot een substantiële omvang van minimaal 10% à 15% van de totale woningmarkt (februari 2015).’
WIE IS ER VAN PLAN TE INVESTEREN IN HET UITBREIDEN VAN DE HUURWONINGVOORRAAD IN (PARKSTAD) LIMBURG?
STADSREGIO PARKSTAD LIMBURG KERNGEGEVENS: •
Samenwerking (GR) van 8 gemeenten
•
Landelijke & stedelijke gemeenten
•
246.773 inwoners (1 januari 2015)
•
122.887 woningen (1 januari 2013)
•
Samenwerking op de thema’s: Ruimte, Wonen en Herstructurering, Economie en Toerisme, Mobiliteit
BESTUURSCOMMISSIE WONEN EN HERSTRUCTURERING LEDEN: PFH’S WONEN/VOLKSHUISVESTING – 8 LEDEN • • • • • • • •
Tim Weijers (gemeente Kerkrade) – voorzitter Ramon Lucassen (gemeente Nuth) – vicevoorzitter Suzanne Lipsch (gemeente Voerendaal) – portefeuille Wonen en Zorg Eric Geurts (gemeente Brunssum) Nico Aarts (gemeente Heerlen) Kelly Regterschot (gemeente Landgraaf) Rens Evers (gemeente Onderbanken) Wiel Sleijpen (gemeente Simpelveld)
BESTUURSCOMMISSIE WONEN EN HERSTRUCTURERING Opdracht: ‘terugbrengen van de balans van vraag en aanbod op de woningmarkt, zowel kwantitatief als kwalitatief’ KERNTAKEN EN BEVOEGDHEDEN BCIE. WONEN EN HERSTRUCTURERING •
Platform (bijv. overleg met ROW, overleg op Zuid-Limburg)
•
Monitoring (bijv. Woonmonitor, Transformatieopgave)
•
Beleid/visie (bijv. uitvoering Regionale Woonstrategie)
•
Programmering (bijv. Regionale Woningmarktprogrammering)
•
Instrumentenontwikkeling (bijv. Structuurvisiebesluit Wonen)
Bindende meerderheidsbesluiten op ‘collegeniveau’!
(EU)REGIONALE WONINGMARKT
WAAR KOMEN WE VANDAAN?
Bevolking op 1 januari 0 tot 5 jaar
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
13.042
12.986
12.873
12.550
12.291
11.997
11.428
10.939
10.669
10.317
10.239
10.362
10.511
10.423
10.291
5 tot 10 jaar
14.888
14.345
13.724
13.269
13.028
12.709
12.621
12.556
12.352
12.145
11.868
11.379
11.046
10.839
10.516
10 tot 15 jaar
15.390
15.590
15.626
15.256
14.973
14.684
14.053
13.419
13.035
12.829
12.573
12.532
12.558
12.402
12.260
15 tot 20 jaar
14.448
14.719
14.715
14.965
14.860
14.900
14.937
14.843
14.564
14.244
14.041
13.521
12.930
12.564
12.341
20 tot 25 jaar
13.293
13.276
13.526
13.485
13.434
13.350
13.459
13.310
13.350
13.507
13.559
13.633
13.664
13.450
13.190
25 tot 30 jaar
15.945
14.888
13.903
13.102
12.857
12.839
12.819
12.963
12.993
13.115
13.161
13.311
13.384
13.593
13.535
30 tot 35 jaar
20.205
19.619
18.949
17.972
16.859
15.652
14.555
13.509
12.845
12.638
12.681
12.843
13.077
13.136
13.141
35 tot 40 jaar
22.553
22.313
21.626
21.109
20.449
19.723
18.956
18.316
17.505
16.511
15.383
14.349
13.457
12.902
12.757
40 tot 45 jaar
22.241
22.295
22.375
22.236
22.100
21.891
21.696
21.039
20.625
20.042
19.412
18.731
18.163
17.446
16.470
45 tot 50 jaar
20.920
21.053
21.380
21.359
21.394
21.612
21.669
21.749
21.636
21.586
21.469
21.365
20.836
20.468
19.847
50 tot 55 jaar
20.370
20.453
20.326
20.278
20.260
20.218
20.322
20.668
20.717
20.790
21.068
21.190
21.300
21.232
21.203
55 tot 60 jaar
16.496
16.950
17.615
18.361
18.974
19.537
19.601
19.534
19.532
19.525
19.543
19.657
19.994
20.134
20.230
60 tot 65 jaar
14.640
14.991
15.041
15.256
15.457
15.652
16.095
16.769
17.518
18.160
18.627
18.741
18.726
18.746
18.780
65 tot 70 jaar
13.655
13.351
13.384
13.273
13.383
13.551
13.912
13.921
14.138
14.363
14.622
15.058
15.757
16.488
17.077
70 tot 75 jaar
11.727
11.941
11.938
12.013
12.024
12.032
11.777
11.882
11.825
11.969
12.095
12.479
12.573
12.825
13.034
75 tot 80 jaar
9.545
9.550
9.643
9.550
9.454
9.399
9.646
9.738
9.896
9.979
10.030
9.849
10.042
10.097
10.235
80 tot 85 jaar
5.013
5.401
5.671
5.945
6.342
6.581
6.595
6.706
6.754
6.771
6.819
7.101
7.225
7.435
7.548
85 tot 90 jaar
2.485
2.481
2.526
2.613
2.641
2.719
2.950
3.163
3.403
3.643
3.801
3.875
3.967
4.006
4.072
925
974
998
995
1.050
1.106
1.105
1.140
1.192
1.249
1.309
1.434
1.540
1.683
1.809
90 jaar of ouder Totaal
267.781 267.176 265.839 263.587 261.830 260.152 258.196 256.164 254.549 253.383 252.300 251.410 250.750 249.869 248.336
Bron: CBS Statline en Etil (Progneff 2014)
In 14 jaar 19.445 inwoners verloren
WAAR GAAN WE NAARTOE? 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
10.100
9.920
9.755
9.750
9.740
9.770
9.755
9.700
9.605
9.480
9.340
9.190
9.035
8.880
8.725
8.575
10.425
10.490
10.545
10.435
10.375
10.195
10.035
9.885
9.895
9.885
9.920
9.910
9.860
9.765
9.640
9.500
12.000
11.505
11.105
10.890
10.545
10.465
10.540
10.605
10.500
10.450
10.270
10.120
9.975
9.985
9.980
10.010
12.200
12.235
12.230
12.045
11.890
11.615
11.130
10.735
10.520
10.200
10.130
10.195
10.240
10.135
10.075
9.905
12.825
12.295
11.780
11.520
11.380
11.265
11.270
11.240
11.045
10.895
10.620
10.155
9.775
9.560
9.220
9.110
13.590
13.615
13.565
13.310
13.035
12.675
12.205
11.730
11.485
11.345
11.235
11.235
11.215
11.015
10.855
10.585
13.100
13.195
13.235
13.395
13.430
13.485
13.510
13.475
13.225
12.960
12.615
12.160
11.685
11.440
11.300
11.185
12.810
12.865
13.005
13.035
13.075
13.035
13.135
13.180
13.345
13.385
13.445
13.480
13.455
13.225
12.970
12.630
15.385
14.400
13.535
12.880
12.765
12.830
12.895
13.045
13.075
13.115
13.075
13.170
13.220
13.390
13.430
13.500
19.200
18.550
18.000
17.260
16.305
15.255
14.300
13.460
12.825
12.720
12.790
12.860
13.005
13.035
13.080
13.035
21.095
20.975
20.420
20.085
19.465
18.840
18.210
17.675
16.965
16.035
15.015
14.085
13.265
12.655
12.560
12.640
20.525
20.630
20.770
20.665
20.660
20.555
20.440
19.905
19.585
18.985
18.385
17.775
17.260
16.575
15.685
14.700
18.795
18.940
19.280
19.450
19.535
19.820
19.925
20.070
19.975
19.985
19.890
19.785
19.280
18.980
18.415
17.850
17.550
17.640
17.625
17.655
17.750
17.770
17.905
18.230
18.415
18.515
18.810
18.925
19.080
19.010
19.035
18.970
13.340
13.810
14.445
15.115
15.640
16.070
16.155
16.150
16.195
16.300
16.340
16.485
16.810
17.005
17.130
17.440
10.355
10.680
10.760
11.005
11.235
11.515
11.955
12.530
13.135
13.605
13.995
14.080
14.100
14.170
14.290
14.350
7.620
7.515
7.675
7.690
7.815
7.945
8.230
8.325
8.555
8.770
9.025
9.410
9.900
10.415
10.810
11.130
4.145
4.355
4.455
4.600
4.680
4.750
4.715
4.855
4.880
4.990
5.100
5.310
5.400
5.575
5.755
5.960
1.910
2.000
2.075
2.120
2.200
2.280
2.420
2.500
2.590
2.670
2.740
2.790
2.895
2.950
3.050
3.145
246.960 245.615 244.265 242.900 241.520 240.130 238.725 237.290 235.820 234.300 232.730 231.115 229.455 227.755 226.005 224.215
Tot 2030 prognose = verlies van 24.121 inwoners
KWANTITATIEVE OPGAVE: TEVEEL WONINGEN!
HERSTRUCTURERING DOOR WONINGCORPORATIES Wijkenaanpak = grootschalig (huur)woningen onttrekken, herinrichting en sociaal plan Transformatie fonds Businesscase deelproject Ontrekking Nieuwbouw Sloop ABC-plan Netto ontrekking Investering (bedrag in Mio) Regiodialoog Regionaal deel (d.m.v. bijdrage gemeente) in procenten Provincie + rijk in procenten Totaal regiodialoog Multiplier
Regiodialoog Totaal benodigd regiodialoog geld Regio deel Aanvullend regio Provinciaal deel Aanvullend provincie (herprioritering regiodialoog) Rijksdeel Totaal
Kerkrade-West Heerlen-Vrieheide Heerlen-Hoensbroek Landgraaf Heilust + Vrieheide Centrum + Nieuwenhagen + Bestaande Wijk v Morgen Aldenhofpark Lichtenberg
Brunssum Centrum-Noord Brunssum Centrum Totaal
60 -503
0
230 -585 -355
114 -267 -227 -380
90 -292 -49 -251
494 -1647 -276 -1429
-443
0
56
1,3
83
32
87
259,3
7 38% 11,6 62% 18,6
0,8 62% 0,5 38% 1,3
21,4 71% 8,7 29% 30,1
14,6 69% 6,7 31% 21,3
9,2 60% 6,1 40% 15,3
53,0 61% 33,6 39% 86,6
4,8
2,6
9,5
4,8
14,3
7,7
86,6 48,9 4,1 14,75 4,1 14,75 86,6
NIEUWE FINANCIELE ARRANGEMENTEN
Transitiepilots • • • • • • • •
Studentenhuisvesting in leegstaand vastgoed Woningmarktestafette: Huisestafette Project Hoogbouwflats Parkstad Limburg Particuliere koopwoningen transformeren naar huurwoningen PALET Sociale Woningvoorraad: verduurzamen Verzekeringsmodel voor schrappen woningbouwplannen Verdunningsoperatie Vrieheide Onderhoudsabonnement voor particulieren en VvE’s Zie voor alle kasstroommodellen: www.limburg.nl/transitiefonds
DALENDE PRIJZEN KOOPWONINGEN
Koopwoningmarkt Parkstad Limburg (2013): -
ruim 3000 aangeboden koopwoningen (4,6%)
-
ca. 1500 koopwoningtransacties
-
Gemiddelde WOZ-waarde: €155.700, Appartementen: €94.600, Vrijstaande woningen: €294.400,-
-
Gemiddelde koopsom: €141.000, Appartementen: €104.200, Vrijstaande woningen: €240.500,-
OMVANG HUURWONINGVOORRAAD VERKLEINT Herzieningswet: woningcorporaties moeten terug naar de kerntaak •
Woningcorporaties: leegstand onder de 2% / wachtlijsten
•
Omvang corporatiewoningen daalt (door sloop en verkoop woningen)
•
Risico: door huurverhogingen staat de omvang van goedkope huurwoningvoorraad onder druk
OMVANG HUURWONINGVOORRAAD Minister: meer ruimte voor investeerders in de vrijehuursector TOTALE WONINGVOORRAAD 122.540 (100%)
HUURWONINGEN
KOOPWONINGEN
54.880 (45%)
66.710 (54%) Onbekend 950 (1%)
Particuliere huursector
Sociale huursector
WOZ < € 140.000
WOZ > € 140.000
WOZ onbekend
16.040 (13%)
38.840 (32%)
17.690 (14%)
49.000 (40%)
20 (0%)
<€ 665
> € 665
11.550 (9%)
4.490 (4%)
Goedkoop < € 562
Betaalbaar € 565 – € 665
Duur > € 665
35.160 (29%)
3.100 (3%)
580 (0%)
MEER HUUR, MINDER KOOP
OOK LANDELIJKE TREND
TE HUUR EN RECENT VERHUURD VSH IN PARKSTAD LIMBURG Te huur (032015) app Brunssum Heerlen Kerkrade Landgraaf Nuth Onderbanke n Simpelveld Voerendaal Totaal Bron: Funda.nl
ggb 4 17 0 9 1 0
6 10 1 4 3 4
0 0 31
1 0 29
Verhuurd (032014 t/m 032015) app ggb 6 10 17 16 5 5 5 7 0 1 0 3 0 0 33
2 3 47
Totaal
26 60 11 25 5 7 3 3 140
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE BRUNSSUM
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE HEERLEN
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE KERKRADE
MAKRTRUIMTEMODEL GEMEENTE LANDGRAAF
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE NUTH
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE ONDERBANKEN
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE SIMPELVELD
MARKTRUIMTEMODEL GEMEENTE VOERENDAAL
DOELGROEPEN
1.
OUDEREN
2.
JONGEREN/ HUISHOUDENS MET FLEXIBELE ARBEIDSCONTRACTEN
3.
KENNISWERKERS
4.
WOONURGENTEN (o.a. tijdelijke arbeidsmigranten)
5.
TOENEMENDE GROEP LAGE INKOMENS
PARTICULIERE WONINGEN VERHUREN?
HOOG BRUTO AANVANGSRENDEMENT
METHODIEK
METHODIEK
STERKE WONINGMARKTGEBIEDEN/ STERKE PMC’S
VERSCHILLENDE PORTEFEUILLE’S MOGELIJK
CONCLUSIES/ AANBEVINGEN STEC GROEP 1.
VRAAGPRIJS MOET OMLAAG
2.
HOUD REKENING MET UITGANGSPUNTEN BELEGGER
3.
ZET UW PARTICULIERE WONINGEN (LETTERLIJK) OP DE KAART
4.
BENADER PARTICULIERE WONINGBEZITTERS
5.
TREED MET POTENTIELE BELEGGERS IN GESPREK
6.
BETREK WONINGCORPORATIES (GEMENGD FONDS?)
WAT DOEN WIJ?
Focus vanuit de overheid: • Heerlen Centrum • kern Voerendaal • kern Nuth • kern Schinveld • kern Simpelveld • Kerkrade‐Centrum • Brunssum‐Centrum • Nieuwenhagen
HELPT U MEE IN HET CREEREN VAN EEN HUURPORTEFEUILLE VAN PARTICULIERE HUURWONINGEN?
VERDIEPING: EEN CONCRETE PILOT ‘AANPAK HOOGBOUWFLATS’ 1.
Aankoop van woningen (tegen marktwaarde)
2.
Verhuur gedurende x periode
3.
Huurinkomsten = afschrijving
4.
Sloop na exploitatieperiode
KENMERKEN HOOGBOUWFLATS • Uitgepond in de jaren ‘90 • Voornamelijk oudere bewoners • Hoog percentage executie veilingen, onderverhuur • Weinig transacties, lage marktwaarde • VvE functioneert vaak niet goed • Niet voldoende gereserveerd voor onderhoud • Bouwkundige staat in aantal gevallen slecht
Dus weinig toekomstperspectief
FINANCIEEL ARRANGEMENT
Knoppen: 1. Aankoopprijs 2. Huur 3. Looptijd 4. Beheer
ROLVERDELING Woningcorporatie: • Uitvoering pilot (o.a. communicatie, aankoop, verhuur, sloop + flankerend beleid) Gemeente/Parkstad: • Financiering en procesmanagement uitwerking business case • Communicatie naar bewoners en gemeenteraden Provincie (financieringsvraag aan GS/PS): • Subsidie ten behoeve van sloop Overige Stakeholders: • Rol in flankerend beleid!
RISICO’S
•
Communicatie (politiek en bewoners)
•
Aankoop loopt niet voorspoedig (beheersbaar)
•
Verhuring gaat moeizaam (leegstandsrisico beheersbaar)
•
Verhoging onderhoudskosten (beheersbaar)
•
Opstelling WSW en CFV (inmiddels duidelijk dat dat geen probleem is!)
WAT GEBEURT ER ALS WE NIKS DOEN?
•
Grotere leegstand in het particulier bezit
•
Gevolgen voor verkoopbaarheid van woningen
•
Gevolgen voor de omgeving
•
Gevolgen voor de woningwaarden
WAAR LOPEN WE NU TEGEN AAN?
1.
Hoe kunnen we bewoners verleiden mee te doen, met name in kader van restschuld en/of woonlasten?
2.
Kan de woningcorporatie eigenaar worden? (Ja, mits)
3.
Onverwachte risico’s: wel of geen asbest in de hoogbouw?
4.
Hoeveel onderhoud is er nu precies nodig en hoe staat de VvE erbij?
5.
Verhuurdersheffing zuigt 1,3 miljoen provinciale subsidie weg!
