ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1937/2016
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: pozemek st.parc.č. 825/2o výměře 57m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba bez č.ev. 14, rod.rekr., pozemek parc.č. 1152/29 o výměře 490m2, zahrada zapsáno na LV č. 499 pro k.ú.Bublava, obec Bublavavedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
Objednatel posudku:
ins. správce dlužníka: Zdeněk Sedláček JUDr. Michal Krejčí K Cementárně 1427/1a 153 00 Praha
Účel posudku:
Pro insolvenční řízení KSPL 51 INS 2421 / 2015
Dle stavu ke dni 30.12.2015 posudek vypracovala:
M
Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
Posudek obsahuje 23 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních.
V Plzni 07.01.2016
SEZNAM 1. ÚVOD Znalecký úkol Podklady Určení obvyklé ceny
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
1.1. 1.2. 1.3.
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
M
5.1. 5.2. 5.3.
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitého majetku: spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemek st.parc.č. 825/2 o výměře 57m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba bez č.ev. 14, rod.rekr., pozemek parc.č. 1152/29 o výměře 490m2, zahrada zapsáno na LV č. 499 pro k.ú. Bublava, obec Bublava vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov.
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
1.2. Podklady • • • • •
Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 499 pro k.ú.Bublava ze dne 30.12.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Usnesení KSPL 51 INS 2421 / 2015 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídkya sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3.Stanovení obvyklé ceny
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku §2 Způsoby oceňování majetku a služeb
M
(1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob
Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných 3
cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 2.2. Identifikační údaje
3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti
Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 499 ze dne 30.12.2015pro k.ú.Bublava Kašparová Marie, č. ev. 14, 35801 Bublava Sedláček Zdeněk, č. ev. 14, 35801 Bublava
Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Bublava č.ev. 14 Bublava Bublava Sokolov LV č. 499
3.1.2. Omezení vlastnického práva
Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 499 pro k.ú. Bublava v příloze) -
omezení vlastnického práva
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sedláček Zdeněk
Zahájení exekuce - Kašparová Marie
Zahájení exekuce - Sedláček Zdeněk
Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní
Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
M
Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti
Jedná se o rekreační chatu užívanou k trvalému bydlení při místní, částečně zpevněné komunikaci (parc.č.2207/2 ve vlastnictví Obec Bublava, č. p. 389, 35801 Bublava) v okrajové, severní části obce Bublava.V okolí jsou převážně rodinné domy a rekreační chaty. Oceňovaná rekreační chata svým západním štítem přímo sousedí s vedlejším rekreačním objektem, tvoří tedy tzv. dvojchatu. Chata je nepodsklepená, přízemní, z jižní strany je na stávající podezdívce přistaven obývací pokoj a zádveří a ze severní strany je k chatě přistavena jedna nedokončená místnost, přístavby byly započaty dle sdělení před osmi lety. Přistavěná část ze severní strany není zakreslena v katastru nemovitostí, dle sdělení obě přístavby nebyly povoleny příslušným stavebním úřadem. Pozemek okolo 4
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
chaty není oplocený a vstup na něj je ze severozápadní strany z částečně zpevněné komunikace, pozemek je svažitý, neudržovaný a dojezd automobilem až k oceňované chatě není možný, k chatě se jde po pěšině. Odkanalizování chaty je do septiku na vyvážení, voda ze studny dle sdělení 12m hluboké, el. instalacezavedena, bez plynu. Bublava je součástí okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kraslice. Obec Bublava se rozkládá asi dvacetsedm kilometrů severozápadně od Sokolova a pět kilometrů severně od města Kraslice. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 300 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 1 km od německých hranic. V obci je pro předškolní děti zřízena mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i kanalizaci.
Popis a stav objektů Rekreační chata
Rekreační chataje součástí pozemku parc.č.st. 825/2, je nepodsklepená, přízemní, bez podkroví. Dispozičně a orientačně výměry: 1 NP (přízemí): zádveří (4,75m2, ker. dlažba), předsíň (2,00m2, PVC), pokoj z toho prostorkuchyně (26,50m2, PVC) a prostor obývacího pokoje (11,15m2, koberec), nedokončená místnost (14,40m2, beton), koupelna (5,85m2, ker. dlažba, sprchový kout, umyvadlo, WC) Celkem 2+kk z toho jedna místnost není dokončena, podlahová plocha 64,65m2, užitná plocha 43,50m2 bez nedokončené místnosti, zastavěná plocha chaty 74,00m2, obestavěný prostor chaty informativně 260m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonovýcha kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné a dřevěné, smíšené, stropní konstrukce dřevěná trámová u přístaveb pouze podhled na střešní konstrukci, krov dřevěný sedlový o mírném sklonu a pultový, krytina vlnitý plech a nad částí nedokončené přístavby pouze fólie bez střešní krytiny, klempířské konstrukce pozinkované, povrchy omítnuty a opatřeny nátěrem, přístavba nedokončeného pokoje bez omítnutí, v koupelně a za kuchyňskou linkou keramický obklad, podlahy PVC, ker. dlažba a v nedokončené místnosti beton, vnitřní dveře dřevěné, nedokončená místnost oddělena pouze závěsem, okna a vchodové dveře plastové, vytápění lokálně kamny na tuhá paliva v pokoji, ohřev vody bojlerem v koupelně, v kuchyňském koutě je kuchyňská linka se sporákem, rozvody instalací běžně provedeny. Chata je stáří dle sdělení 30 let, postupně k ní bylo ze dvou stran přistavováno pravděpodobně zčásti svépomocí. Chata je po částečných rekonstrukcích (koupelna, kuchyně), stavebně technický stav odpovídá stáří chaty, celkový dojem zanedbaný.
Pozemky
M
Pozemek parc.č.st. 825/2 o výměře 57 m2 (zastavěná plocha a nádvoří) – je zastavěný rekreační chatou. Pozemek parc.č. 1152/29 o výměře 490m2 (zahrada) – je svažitý, neudržovaný pozemek okolo chaty, v jihovýchodním rohu pozemku je studna a na část pozemku zasahuje přístavba chaty.
Užitná plocha 43,50m2
Zastavěná plocha 74m2
5
Plocha pozemků celkem 547m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rekreační chaty, která je užívána k bydlení. K chatě byly přistaveny nepovolené přístavby, které nejsou zakresleny v KN – právní nesoulad a nejsou zcela dokončeny. Stavebně technický stav chaty odpovídá jejímu stáří.
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků 1)
Doubí, Karlovy Vary
Kč 550 000,- Kč
Nabídková cena
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Prodej zděné chaty s ovocnou zahradou v žádané lokalitě Karlových Varů, v Doubí. Chata je podsklepená, v přízemí je obývací pokoj s krbem, kuchyňský kout, WC a dřevěné schodiště do podkrovní ložnice s balkonem. Zahrada o výměře 381 m2 a zastavěná plocha 20 m2. Parcela je jižně orientovaná mírně svažitá. Zavedena elektřina, sezónní užitková voda. Zajistíme úvěr ke koupi této nemovitosti. Celková cena:550 000 Kč za nemovitost, včetně provize. ID zakázky:N02542. Aktualizace:16.11.2015. Stavba:Cihlová. Stav objektu:Dobrý. Umístění objektu:Klidná část obce. Typ domu:Patrový. Plocha zastavěná:20 m2. Užitná plocha:40 m2. Plocha podlahová:35 m2. Plocha pozemku:401 m2. Sklep:5 m2. Voda:Dálkový vodovod. Topení:Lokální tuhá paliva. Elektřina:230V.
2)
Bublava, Sokolov
399 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji dřevěnou chatu o zastavěné ploše 25 m2 v rekreační oblasti s lyžařskými tratěmi v obci Bublava. V přízemí se nachází kuchyňka s obývacím pokojem a WC, v podkroví je ložnice. Elektrický proud je zavedený. Asi 70 m od chaty se nachází studánka. Chata je umístěna na jižní stranu a má krásný výhled do okolí. S financováním Vám rádi pomůžeme.Celková cena: 399 000 Kč za nemovitost, včetně provize. ID zakázky: 384266. Aktualizace: 21.12.2015. Stavba: Smíšená. Stav objektu: Dobrý. Poloha domu: Samostatný. Umístění objektu: Polosamota. Typ domu: Patrový. Plocha zastavěná: 25 m2. Užitná plocha: 32 m2. Plocha podlahová: 32 m2. Plocha pozemku: 373 m2. Plocha zahrady: 348 m2. Parkování: 2. Topení: Lokální tuhá paliva. Odpad: Jímka. Elektřina: 120V, 230V.
3)
Rotava, Sokolov
625 000,- Kč
Nabídková cena
M
Nabízíme k prodeji patrovou zateplenou rekreační chatu v osobním vlastnictví, dispozice 1+1 s možností další vestavby v podkroví, zastavěná plocha 52m2 na vlastním pozemku o velikosti 367m2. Chata prošla rekonstrukcí koupelny, nových rozvodů elektriky 220V i 380V a vody. V obývacím pokoji plovoucí podlaha, zbytek mísností dlažba. Kromě verandy jsou v chatě plastová okna. Vytápění zajištěno krbovými kamny. Ohřev teplé vody zajištěn kombinovaným nerezovým boilerem, odpad řešen septikem. K chatě náleží garáž, nyní využívána jako dřevník. Kolem chaty jsou zámkové chodníky. Příjezdová cesta udržovaná i v zimních měsících. Pomoc při financování prostřednictvím našich finančních partnerů je samozřejmostí. Náš právní servis zahrnuje kromě kompletní smluvní dokumentace i advokátní úschovu Vámi hrazené kupní ceny nemovitosti. Celková cena:625 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Hypotéka:2 245,4 Kč měsíčně. Poznámka k ceně:500 Kč ročně popelnice + voda, elektrika. ID zakázky:531/2182. Aktualizace:01.12.2015. Stavba:Cihlová. Stav objektu:Dobrý. Poloha domu:Samostatný. Umístění objektu:Polosamota. Typ domu:Přízemní. Podlaží:1. Plocha zastavěná:52 m2. Užitná plocha:52 m2. Plocha podlahová:52 m2. Plocha pozemku:367 m2. Plocha zahrady:367 m2. Voda:Dálkový vodovod. Topení:Lokální tuhá paliva. Odpad:Septik. Komunikace:Asfaltová
6
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient pozemku, velikost, tvar K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek
č.nem. K1 K2 K3 K4 1. Doubí, okres Karlovy Vary 0,95 0,95 1,00 1,00 2. Bublava, okres Sokolov 1,00 1,10 1,00 1,00 3. Rotava, okres Sokolov 1,10 1,00 1,00 1,00 maximum minimum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota celkem spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 koeficient prodejnosti spoluvlastnického podílu 0,70
K5 1,00 1,10 1,00
K6 0,85 0,85 0,85
K7 Kč/m2 0,90 13750 0,90 15960 0,90 12019
Kč/m2 upravená 9493 14773 10114 14773 9493 11460 43,5 498 518 249 259 174 481
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 500 000,00 Kč
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 celkem po zaokrouhlení: 175 000,00 Kč
slovy: stosedmdesátpěttisícKč
3.2.2. Rekapitulace
M
Porovnávací hodnota:
175 000,00 Kč
slovy: stosedmdesátpěttisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – Koupelna a kuchyně jsou po rekonstrukci, hezký výhled do krajiny. Slabé stránky –Nedokončené nepovolené přístavby, neudržovaný pozemek, nepořádek, přímo sousedí s vedlejší chatou. 7
Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že poptávka po obdobných nemovitých věcech je malá, na úrovni hodnoty porovnávací.
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 30.12.2015
ve výši: 175 000,00 Kč
Slovy: stosedmdesátpět tisíc korun českých V Plzni, 07.01.2015
Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1937/2016 znaleckého deníku.
5. Přílohy
5.1. Osvědčení
M
Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
8
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M zádveří
kuchyně
předsíň
kamna
10
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
obývací pokoj
nedokončená místnost koupelna
11
pohled jihovýchodní
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
pohled jižní
pohled východní
pohled severovýchodní
pohled severní – nedokončená přístavba
pohled severozápadní
M
výhled z chaty
12
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
5.3. Doklady
13
14
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
15
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
16
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
17
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
18
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
19
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
20
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
21
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
22
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
Katastrální mapa
23
