or M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut Znalecký posudek č. 13/04/95
O ceně nemovitosti - objektu č.p. 126 - rod. dům, příslušející k části obce Uhřičice, na pozemku p.č. 87/1, včetně pozemku p.č. 87/1 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 87/2 - zahrada, vše v k.ú. Uhřičice, obec Uhřičice, okres Přerov.
Objednatel posudku:
JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Exekutorský úřad Jeseník Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník IČ: 41069684
Účel posudku:
Určení obvyklé ceny nemovitostí ke stanovení nejnižšího podání.
Vypracoval:
ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) Sadová 882/2, 790 01 Jeseník e-mail:
[email protected] www.ozkbest.cz
Posudek obsahuje 17 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 30. 4. 2013
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
or
Dle usnesení, ze dne 28. 1. 2013 vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 85353/12-025, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parcela číslo 87/1 o výměře 240 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcela číslo 87/2 o výměře 718 m2, druh: zahrada - stavba, část obce Uhřičice č.p. 126, rod. dům na parcele č. 87/1 - zastavěná plocha a nádvoří
zapsaná v katastru nemovitostí, který vede Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Uhřičice, katastrální území Uhřičice, na listu vlastnictví č. 83. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí a jejich příslušenství.
2. Informace o nemovitosti
Jedná se o objekt č.p. 126 - rod. dům, příslušející k části obce Uhřičice, na pozemku p.č. 87/1, včetně pozemku p.č. 87/1 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 87/2 - zahrada, vše v k.ú. Uhřičice, obec Uhřičice, okres Přerov, vše zapsané na LV č. 83. Předmět ocenění je situovaný na adrese Uhřičice č.p. 126, 752 01 Uhřičice. Rodinný dům se nachází v severo-západní, zastavěné, okrajové části obce Uhřičice, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Dle informací ČSÚ má obec Uhřičice 590 obyvatel, občanská vybavenost v obci Uhřičice je neúplná.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 4. 2013 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníka a tchána povinné pana Viléma Brabce. Povinná paní Michaela Brabcová se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila.
4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 014 EX 85353/12-025, ze dne 28. 1. 2013. Výpis z katastru nemovitostí č. 83, vyhotovený objednavatelem dne 25. 3. 2013. Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne 29. 4. 2013.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–2–
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95
Mapy širších vztahů I a II. Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 23. 4. 2008, první účinky vkladu práva ke dni 30. 4. 2008, dodaná objednavatelem.
or
Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 29. 4. 2013.
5. Vlastnické a evidenční údaje
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního:
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Přerov Uhřičice Uhřičice (773387)
List vlastnictví číslo: 83 Vlastník:
Brabcová Michaela č.p. 126, 75201 Uhřičice
6. Dokumentace a skutečnost
Předložené podklady souhlasí se skutečností. Nabývací titul nebyl předložen.
Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovitosti k užívání třetí osobou.
7. Celkový popis nemovitosti
Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, se dvěma nadzemními podlažími, bez podkroví, sedlová a pultová střecha je kryta taškou pálenou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření přes 100 roků. Vytápění rodinného domu je lokální pomocí kamen na tuhá paliva. V roce 2010 byla provedena v I. nadzemním podlaží rodinného domu nová elektroinstalace. Dále v roce 2010 byla provedena z levé části rodinného domu (pohled z přístupové komunikace) izolace rodinného domu. V průběhu životnosti rodinný dům procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v poslední době značně zanedbána. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím rodinného domu starší než 80 let. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba ve špatném stavu (předpoklad
–3–
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95 provedení rozsáhlejších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. podzemní podlaží - sklepní prostory I. nadzemní podlaží - chodba, kuchyně, koupelna, WC, 2x obytná místnost II. nadzemní podlaží - 2x obytná místnost
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
or
Parkování je možné v průjezdu rodinného domu a na veřejné komunikaci před rodinným domem. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1084 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: OBEC UHŘIČICE, č.p. 111, 75201 Uhřičice. Rodinný dům je napojen na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a hloubková kanalizace. Dle sdělení účastníka místního šetření, informací ČSÚ je v obci Uhřičice možné napojení na plynové vedení. Na obytnou část rodinného domu, při její horní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, zděná „kůlna I“ s pultovou střechou krytou taškou pálenou. Za rodinným domem, při levé hranici pozemku, uprostřed (pohled z přístupové komunikace) je situována přízemní, zděná „kůlna II“ s pultovou střechou krytou taškou pálenou. Za „kůlnou II“ při pravé hranici pozemku (pohled z přístupové komunikace) je situována udírna. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, oplocení - zděné, ocelová vrátka, betonová plocha, zpevněná plocha dvora, okapový chodník betonový a přístupový chodník ze zámkové dlažby). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu.
8. Obsah posudku
a) Objekty 1) Objekt č.p. 126 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 83 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno užívání d) Ocenění porovnávací metodou
–4–
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
or
Podklady pro stanovení koeficientu Kp:
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
Okres: Přerov Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů
a) Objekty 1) Objekt č.p. 126 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 83 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno užívání
Jedná se o ocenění věcného břemene užívání, které bylo zřízeno listinou: Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 23. 4. 2008, právní účinky vkladu práva ke dni 30. 4. 2008. Věcné břemeno užívání bylo zřízeno ve prospěch: - Chytilová Karla, č.p. 126, 752 01 Uhřičice, RČ/IČO: 595517/1629 - Chytil Karel, č.p. 126, 752 01 Uhřičice, RČ/IČO: 580302/2467 Rozsah věcného břemene užívání je patrný z výše uvedené listiny, která je součástí tohoto znaleckého posudku. Dle zákona č. 151/1997 Sb. se právo odpovídající věcnému břemenu oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva (nejvýše však pěti lety). Nelze-li celkovou výši užitku zjistit ze smlouvy, či z jiných dokumentů pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklého nájemného. Pro stanovení užitku z věcného břemene užívání, v daném místě a čase, zpracovatel vychází z obvyklého nájemného získaného z vlastní databáze, databáze spolupracujících realitních kanceláří, znalců, odhadců a internetových realitních serverů. V dané lokalitě se běžně srovnatelné nemovitosti nepronajímají. Výše měsíčního užitku je stanoveno dle odborného odhadu ve výši 3 000,- Kč/měsíc.
–5–
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb.
Zastavěná plocha 3,50×4,59 6,15×8,36+7,65×7,88+3,98×2,52 6,15×8,36+7,65×7,88
= = = =
16,06 m2 121,73 m2 111,70 m2 249,49 m2
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
Podlaží: Název I. PP I. NP II. NP Součet:
or
a.1.1) Objekt č.p. 126 - rod. dům – § 26a
Podlažnost:
249,49 / 16,06
= 15,53
Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 3,50×4,59×2,20 = Vrchní stavba 6,15×8,36×4,27+7,65×7,88×4,27+3,98×2,52×3,01 = Zastřešení 6,15×8,36×3,54×0,5+7,65×7,88×3,54×0,5+3,98×2,52×1 ,92×0,5+10,41×1,46×0,85×0,5 = Obestavěný prostor – celkem: =
35,34 m3 507,13 m3
213,79 m3 756,26 m3
Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené bez izolací 7,10 % 2. Zdivo – smíšené 22,30 % 3. Stropy – s rovným podhledem (rákos) 8,40 % 4. Střecha – vaznicová sedlová, pultová 5,20 % 5. Krytina – taška pálená 3,20 % 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby, svody, parapety) 0,80 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 6,20 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké, břízolitové 3,10 % 9. Vnější obklady 0,40 % 10. Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC) 2,30 % 11. Schody – betonové včetně ocelového zábradlí, betonové (do 2,40 % sklepa) 12. Dveře – dřevěné náplňové do dřevěných zárubní 3,30 % 13. Okna – dřevěná kastlová 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, PVC, textilní krytiny 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – betonové, PVC, keramická dlažba 1,10 % 16. Vytápění – lokální vytápění kamny na tuhá paliva 4,40 % 17. Elektroinstalace – 240V/400V 4,10 %
–6–
Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95 Obj. podíl 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 %
Hodnocení Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní
5,10 % Standardní 0,40 % Standardní 3,60 % Nevyskytuje se
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
or
Název, popis Bleskosvod – je proveden Rozvod vody – studená Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace – kuchyně, koupelna, WC Vybavení kuchyně – kuchyňská linka, dřez, sporák kombinovaný 24. Vnitřní vybavení – vana 25. Záchod – splachovací WC 26. Ostatní 18. 19. 20. 21. 22. 23.
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Uhřičice Obec: Počet obyvatel: 590 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 876,– Kč/m3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 U znaku „3.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,05“, neboť předmět ocenění je omezen věcným břemenem užívání. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí
3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce
II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) I. Negativní
Ti 0,00 0,00
–0,05
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní I. S negativními vlivy na okolí, (např. prostředí výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu
–7–
Pi 0,00 0,00 –0,05
0,00 –0,03 –0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené
II. Bez dalších vlivů
0,00
11
Index polohy (IP = 1 + Pi):
0,890
i=1
or
Vi B –0,01 –0,08
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
0,00 0,00 0,04
–0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01
0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,343
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,950 × 0,890 × 0,343 = 2 876,– × 0,290 =
0,290 834,04 Kč/m3
756,26 × 834,04 =
630 751,09 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
Objekt č.p. 126 - rod. dům – zjištěná cena:
630 751,09 Kč
b) Pozemky
b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 83 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 590 obyvatel v obci.
–8–
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95 § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) ×
Cena [Kč] 17 112,46
or
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 240 35,– 71,3019 2
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
Název Parc. č. zastavěná plocha a 87/1 nádvoří
1,100 2,146 0,863
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst. 5: Název zahrada
Parc. č. 87/2
× × × ×
1,100 2,146 0,863 0,400
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 718 35,– 28,5208
Součet cen všech typů pozemků:
Cena [Kč] 20 477,93
37 590,39 Kč
=
Pozemky na LV číslo 83 – zjištěná cena:
37 590,39 Kč
c) Věcná břemena
c.1) Cenový předpis
c.1.1) Věcné břemeno užívání – § 18 zákona č. 151/97 Sb.
Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = 3 000×12 Doba trvání břemene (n): Hodnota věcného břemene: U × n
=
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–180 000,– Kč
36 000,– Kč 5 roků 180 000,– Kč
d) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách je zpracován na průměrnou,
–9–
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95 standardní nemovitost a s touto je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitostí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovitosti.
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
• druhu a účelu věcí, • koncepce a technických parametrů, • materiálů, • technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), • velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.
or
Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek:
Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitostí obchodních, jen o něco méně u nemovitostí obytných a poměrně málo u nemovitostí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovitosti bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně.
Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.
1) RD Uhřičice, okres Přerov Rohový rodinný dům o vnitřní dispozici 5+1. Nutnost modernizace a částečné rekonstrukce. Proběhlo podřezání venkovní zdi. Nové betonové podlahy. V roce 2005 instalována krbová kamna. Dům má rozvody na centrální vytápění. Veškeré inženýrské sítě. Zdivo smíšené, střecha sedlová z pálených tašek. K domu dvůr se zděnou přístavbou a studnou. Zahrada o výměře 200 m 2. Možnost parkování v průjezdu. Dobrá dopravní dostupnost do Kojetína. Nabídková CENA: 320 000,- Kč 2) RD Uhřičice, okres Přerov Řadový vnitřní rodinný dům o dispozici 2+1 se samostatným WC a koupelnou, s možností půdní vestavby. Dům je částečně podsklepen. Topení na elektřinu. Možnost připojení domu na plyn přípojka do dvou metrů od domu. Za domem zahrada užívaná jako sad. Klidné místo k bydlení či k víkendovým pobytům. Nabídková CENA: 400 000,- Kč
– 10 –
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95 3) RD ul. Křenovská, Kojetín, okres Přerov Řadový rodinný dům o dispozičním řešení 4+1 se zahradou. Dům je v probíhající rekonstrukci nová střešní krytina, nová plastová okna, omítky. Je potřeba dodělat koupelnu a dva pokoje. Velký průjezd použitelný jako garáž. Za domem hospodářská budova a zahrada. Dům je vystavěn ze smíšeného zdiva, nachází se v klidné okrajové části města. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 340 000,- Kč
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
or
4) RD Oploceny, okres Přerov Řadový rodinný dům s průjezdem v obci Oplocany, která je vzdálená 17 km od Přerova, 24 km od Olomouce a 20 km od Kroměříže. Dispozice domu je v současné době 1+1 s možností rozšíření a dále podkroví možné využít k vybudování půdní vestavby. Celý objekt je určen k rekonstrukci. Dům je částečně podsklepen. Předností je prostorný dvůr s průjezdem a zahrada. Topení na plyn i na tuhá paliva. Elektřina 220/380V. Vodu možno čerpat z vlastní studny, obecní přípojka před domem. Celková plocha parcely činí 818 m2. Po úpravách je dům možné využívat k trvalému bydlení či k rekreaci. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 350 000,- Kč 5) RD Stříbrnice, okres Přerov Dvoupodlažní rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1 v řadové zástavbě. Nemovitost je situována v klidné části obce. Dům je určen k rekonstrukci. V přízemí se nachází kuchyň, obývací pokoj a koupelna. Na patře je ložnice a dětský pokoj, které jsou průchozí. U domu je dvorek a kůlna. K nemovitosti náleží zahrada se zahradním domkem o celkové rozloze 680 m2. Nabídková CENA: 460 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů:
1) RD Uhřičice, okres Přerov Výchozí cena (VC): 320 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a 1,00 stavebně-technického stavu: Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 0,90 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 323 232,32 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Uhřičice, okres Přerov Výchozí cena (VC): 400 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a 1,05 stavebně-technického stavu: Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 0,95 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 364 547,73 Kč Váha (V): 1,0
– 11 –
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
or
3) RD ul. Křenovská, Kojetín, okres Přerov Výchozí cena (VC): 340 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a 0,95 stavebně-technického stavu: Kvybavení: 0,90 Kvýměry pozemku: 0,95 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 362 415,87 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Oploceny, okres Přerov Výchozí cena (VC): 350 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a 0,90 stavebně-technického stavu: Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 353 535,35 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Stříbrnice, okres Přerov Výchozí cena (VC): 460 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a 1,05 stavebně-technického stavu: Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 398 268,40 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstrukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:
323 232,32 Kč 360 399,93 Kč 398 268,40 Kč
× =
– 12 –
360 000,– Kč 1,00 celek 360 000,– Kč
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95
C. REKAPITULACE
Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí:
or
V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy
Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitostí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim.
Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovitosti. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitostí.
– 13 –
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95 Pozitiva oceňovaných nemovitostí: 1) v obci Uhřičice je možnost napojení na kompletní IS 2) v II. nadzemním podlaží rodinného domu je možnost rozšíření obytných prostor
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
or
Negativa oceňovaných nemovitostí: 1) neúplná občanská vybavenost obce Uhřičice 2) údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na špatné úrovni 3) pouze lokální vytápění rodinného domu 4) odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu
Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí a po použití korekčních koeficientů.
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (s exekucemi zpracovatel neuvažuje, nezná jejich aktuální hodnotu) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (Věcné břemeno užívání)
0,- Kč
180 000,- Kč
Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
630 750,– 37 590,– –180 000,– 488 340,– 360 000,–
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 360 000,– Kč (bez zohlednění váznoucích věcných břemen) Cena slovy: třistašedesáttisíc Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 180 000,– Kč (se zohledněním váznoucích věcných břemen) Cena slovy: jednostoosmdesáttisíc Kč
– 14 –
Kč Kč Kč Kč Kč
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95
Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek
Odpovědná osoba:
Ivo Trsťan, soudní znalec
or
Znalecký posudek vyhotovil:
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
V Jeseníku, dne 30. 4. 2013
................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.
....................................................................... Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec
– 15 –
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/04/95 znaleckého deníku.
or
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec
– 16 –
ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/04/95
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
Kopie Smlouvy darovací, o zřízení věcného břemene Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Mapy širších vztahů I a II
or
E. SEZNAM PŘÍLOH
– 17 –
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
Fotodokumentace
stránka č. 1
stránka č. 2
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M
E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M