Exekutorský úřad Jeseník

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2385 - 285/2009 Rodinný dům - samostatný, č.p. 52, dílna na p.č. St.54/1, p.č. St.53, St.54/1, 7/12, 7/13 a 211/14 Karolín 52, 679 02 Rájec - Jestřebí Kraj Jihomoravský, okres Blansko, obec Rájec-Jestřebí, k.ú. Karolín, kód ČSÚ: 663 751, LV: 56 Dílna St.53, St.54/1, 7/12, 7/13, 211/14 Vladimír Hrouzek, Karolín 52, 679 02 Rájec - Jestřebí, vlastnictví: výhradní Helena Hrouzková, Karolín 52, 679 02 Rájec - Jestřebí, vlastnictví: SJM

Vlastník pozemku:

Vladimír Hrouzek, Karolín 52, 679 02 Rájec - Jestřebí, vlastnictví: výhradní Helena Hrouzková, Karolín 52, 679 02 Rájec - Jestřebí, vlastnictví: SJM

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Soudní exekutor, JUDr. Antonín Dohnal; č. obj.:014 Ex 2220/09, 17.6.2009 O.Březiny 229, 790 01 Jeseník

E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

IČ: DIČ:

telefon: 584411112 fax: 584411112

e-mail: [email protected]

telefon: 777661756 fax:

e-mail: [email protected]

Ing. Viktor Kovalec Šumperská 523, 788 13 Rapotín

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 73160083 DIČ: 6801011250

ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení ceny obvyklé dle zvláštního předpisu v místě a čase (ocenění stávajícího stavu) Účel :

M

koupě

výstavba

Počet stran:

Rapotíně, dne 2.9.2009

13 stran

rekonstrukce

Současný stav 3 310 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

změna stavby

2.9.2009

Datum zpracování : Počet příloh:

Otisk razítka

leasing

Budoucí stav 2.9.2009 6

Ing. Viktor Kovalec

jiné

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1983 změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:

novostavba

SOUČASNÝ STAV

BUDOUCÍ STAV montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec

betonové Konstrukce: zděné kovové dřevěné bydlení pronájem Využití: bydl., podn. část. obsazen centrum kraj obce Poloha: prům. zóna nákup. zóna zpevněná komunikace Příjezd: / kanalizace Přípojky: / voda / lektro

montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec

železnice

silnice


betonové Konstrukce: zděné kovové dřevěné bydlení pronájem Využití: bydl., podn. část. obsazen centrum kraj obce Poloha: prům. zóna nákup. zóna zpevněná komunikace Příjezd: Přípojky: / voda / kanalizace / elektro

Rekonstrukce v r. 2000 neudržovaná

udržovaná

/ plyn telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

MHD

autobus

dálnice

/ plyn telefon

RODINNÝ DŮM

SOUČASNÝ STAV

Typ

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 2/5+1 196 /

Garáž Pozemky výměra

ks 0

m2 1 812

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 570

m2 86

Rozesta- Typ věnost

% 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra

ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA

negativní právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

záplavová a riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

záplavová a zátopová oblast

věcná břemena

předkupní právo

ostatní omezení

evidence v KN

pojištění proti zaplavení ano / ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Současný stav 3 310 000 Kč

Budoucí stav

3 810 000 Kč 3 310 000 Kč 450 000 Kč

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku

Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

M

0 Kč 4 280 000 Kč 2 500 000 Kč 1 780 000 Kč

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Předmětem ocenění je stávající rodinný dům s rozsáhlým zázemím ve formě pozemků a dílnou ve městě Rájec-Jestřebí, místní část Karolín. Rodinný dům je užíván jak k bydlení, tak v suterénu se nachází kanceláře a sídlo firmy, když vše je doplněno dílnou za domem. a dostačující plochou pozemků. Nemovitost je ke dni ocenění obydlená a je užívaná. Poloha na okraji současně zastavěného území obce s bezproblémovým přístupem. V dané lokalitě jsou obdobné nemovitosti na trhu běžně nabízeny a obchodování, což je zcela patrné z uvedeného porovnání a nabídky RK. Porovnáním jsem tedy došel k závěru, že obvyklá (tržní) cena uvedených a popsaných nemovitostí činí 3 310 000,00 Kč.

-2-

NÁLEZ Situace Výpis z katastru nemovitostí, LV číslo 56, vyhotovený dálkovým výstupem dne 14.5.2009 Kopie katastrální mapy Vlastní databáze odhadce Průměrné ceny staveb a stavebních prací, Teorie oceňování nemovitostí Ceník ÚRS a THÚ Metodika oceňování nemovitostí pro tržní účely a účely úvěrového řízení v České spořitelně, a.s. Místní šetření ze dne 2.9.2009 spojené s prohlídkou na místě samém za účasti povinného Informace z MěÚ Rájec - Jestřebí a částečná PD Laserový přístroj LeicaDisto D3, ultrazvukový měřič Stabila, nylonové pásmo délky 30 m Fotodokumentace fotoaparátek Canon PowerShot A590 Informace a podklady zjištěné od realitních kanceláří působících v regionu Rájec – Jestřebí leží v turisticky vděčné, oku lahodící krajině, což dokládají i slova archeologa a badatele Moravského Krasu Jindřicha Wankela : „Půvabná Rájec září v nejkrásnějším slunečním svitu a zasluhuje právem jména, které má.“ Městečko má velmi dlouhou historii a patří k nejstarším obcím. Původní majitelé byli olomoučtí biskupové a právě na listině jednoho z nich, Jindřicha Zdílka / 1080 – 1150 /, z roku 1131 je první zmínka o Rájci. Je však pravděpodobné, že osada tohoto jména existovala již předtím. O významu Rájce té doby svědčí jeho dva někdejší hrady. První stával v místech, kde se dnes říká „Na Hradisku“ a druhý někde v místech později vybudovaného renesančního zámku. Podoba hradů není známa. V současné době je městečko severní branou do Moravského krasu. V daném městě se nachází městský úřad, pošta, mateřská, základní a střední škola, odborné učiliště, množství ubytovacích a stravovacích kapacit, obchody se smíšeným zbožím včetně příslušných doprovodných služeb, zdravotnické zařízení a lékárna, banka. Do města zajíždí jak vlak, tak i autobus, když počet denních spojů je dostačující. Ve městě je vybudován veřejný vodovodní a kanalizační řad, STL plynovod a distribuční rozvody NN. Oceňované nemovitosti se nachází na jihozápadním okraji současně zastavěného území města, a to v místní části Karolín u silnice III. třídy ze které je přístup na vlastní pozemek. Jde o zastavěnou část obce kde se nachází vesměs roztroušená zástavba objektů bydlení či rekreace. Vzdálenost do centra města cca 9 km, autobusová zastávka cca 5 minut, vlaková zastávka cca 12 km. Bývalé okresní město Blansko 13 km, Moravský kras cca 10 km, Brno cca 35 km.


Přehled podkladů

Charakteristika obce

Poloha nemovitosti

Popis omezení rizik nemovitostí

M

Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Riziko nezjištěno

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Na LV č. 56 je v části C uvedeno zástavní právo smluvní pro GE Money Bank ve výši 1 800 000,- Kč Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 52 na st.p.č. 53 v k.ú. Karolín, obec Rájec-Jestřebí. Přístup je řešen ze silnice III. třídy na vlastní pozemek a k -3-


domu. Nemovitosti se nachází na okraji současně zastavěného území města v místní části Karolín. Jde o volně stojící a obývaný rodinný dům, který je užíván k bydlení a v suterénu se nachází kanceláře a sídlo firmy. Dům je podsklepený má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví. Dům je napojen na veřejný vodovodní řad, odkanalizování je do vlastní jímky a napojení na distribuční rozvody NN. Dům je podsklepený, pasy a patky z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné o tl. 40 cm. Stropy smíšené s podhledem rovný. Krov dřevěný vazbový, střecha sklonitá sedlová a pultová, krytina standardní pálená taško a vlnovka. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitř. povrchů - dvouvrstvé vápenné omítky. Úpravy vnějších povrchů -vápenná omítka. Vnitřní keram. obklady koupelny a kuchyně, dřevěné obklady. Schody dřevěné. Dveře hladké plné nebo prosklené, běžné provedení. Okna dřevěná zdvojená a plastová se žaluziemi. Povrch podlah prkenné a betonové kryté běžnými krytinami a keramické dlažby. Vytápění ústřední teplovodní s kotlem na el.energii. Elektroinstalace světelná a motorová. Bleskosvod není. Rozvod studené a teplé vody. TUV z el.bojleru. Vnitřní kanalizace - odpady se všech hygienických zařízení a vpustí. Vybavení kuchyně el.sporákem, Hygienická zařízení - umyvadla s tekoucí teplou a studenou vodou, vana, WC splachovací. Běžné vybavení rodinných domků. Dílna bez čp/če na pozemku p.č. St. 54/1 Jde o nepodsklepený zděný objekt, který má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Nachází se vzadu za domem. Nemovitost je užívaná jako dílny (stolařská, zámečnická) a sklad. Dispozice - výrobní a skladovací prostory, sociální zařízen (WC, sprcha) a kotelna. Nemovitost je užívaná od roku 2000. Jde o běžný rodinný dům, který je užíván k bydlení a suterén jako kanceláře a sídlo firmy. Dům byl ke dni ocenění obydlen a užíván. Jde o podsklepený rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví. I.PP - vstupní hala, recepce, 2 kanceláře, sklep a 2 WC; I.NP - vstupní chodba, obývací pokoj, jídelna, koupelna s WC, kuchyně, ložnice; Podkroví - hala a dva obytné pokoje. Nemovitost je užívaná od roku 1983, když v roce 2000 byla provedena adaptace I.PP na kanceláře a částečná přístavba. Nemovitost je obydlená a užívaná, vybavení běžné, nevykazuje výraznější technické vady či poruchy. Budova bez čp/če na pozemku p.č. St.54/1 která je užívaná jako dílny, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty

Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení

Popis tech. stavu stavby

Příslušenství stavby

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

betonové pasy izolované zděné tl. 400 mm s podhledem rovným, smíšené dřevěný vázaný pálená taška pozinkovaný plech vápenné štukové vápenné omítky keramické obklady a dřevěný obklad dřevěné dřevěná plné a prosklené chybí dřevěná zdvojená okna běžná keramická dlažba a běžné krytiny (PVC a koberce) ústřední teplovodní s elektrokotlem světelná třífázová chybí plastové trubky plastové potrubí chybí el.bojler s rozvodem po domě

M

Konstrukce

-4-

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana chybí běžné digestoře a odvětrání chybí

Popis pozemků Předmětem ocenění jsou dva pozemky (p.č. St. 53 a St.54/1) vedené v KN jako zastavěné plochy, které jsou ve skutečnosti zastavěny stavbou RD a dílny, dále dva pozemky (p.č. 7/12 a 7/13) vedené v KN jako zahrady, které jsou i takto užívány když tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD a dále pozemek (p.č. 211/14) vedený v KN jako ostatní plocha, - manipulační plocha, která slouží jako skladovací plocha. Pozemky jsou z části svažité, osluněné, přístup z místní zpevněné komunikace.


Základní popis oceňovaných pozemků

OCENĚNÍ

Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada ostatní plocha Hodnota pozemků celkem

Znalec použil pro srovnání pozemky nabízené RK a obchodované v dané obci, když se jedná o pozemky vedené v různých druzích kultur, ale určené platným územním plánem obce k zastavění. Pozemky jsou obdobného charakteru, jsou dobře dostupné a vhodné k zastavění, když se jejich cena v 2 nabídkách RK pohybuje v rozmezí 400 - 700 Kč/m . (Nabídka RK - např. pozemek vedený v KN jako zahrada, k.ú. Ráječko určen k zastavění výměra 2 2 2669 m , cena 400 Kč/m ) Pozemky se tedy na trhu běžně nabízejí a 2 obchodují, když dle názoru znalce je jejich cena na hranici 350 Kč/m . Parcela č. St.53 St.54/1 7/12 7/13 211/14

Výměra m2 360 308 344 180 620

Jednotková cena Kč/m2 350 350 350 350 50

Celková cena pozemku Kč 126 000 107 800 120 400 63 000 31 000 448 200

Výpočet věcné hodnoty staveb

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

M

(13,00*7,60)*(2,30) (10,60*7,60+2,30*2,50)*(3,00) (7,60*7,60)*(2,90/2)

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč

Současný stav 86 569,92 4 382 100,00 2 497 398 -5-

= = = =

Obestavěný prostor 227,24 m3 258,93 m3 83,75 m3 569,92 m3

Budoucí stav

0

Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

roků roků % Kč

26 83 26,00 1 848 070

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Dílna

Popis zděná dílna

Parc. číslo St.54/1

Množství 592,00 m3

JC RC Opotřebení 3 000 Kč/m3 1 776 000 Kč 15 %


Věcná hodnota ostatních staveb celkem

VH 1 509 600 Kč 1 509 600 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Užitná plocha

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Rájec-Jestřebí 150,00 912 2 100 000

Kč/m2 14 000

KC 1,070

Upravená cena Foto Kč/m2 14 980

Nabídka RK na prodej rodinného domu v obci Rájec Jestřebí. Dům se nachází v klidné části obce. Součástí domu je zahrada s ovocnými stromy. Na zahradě je tropický skleník. K rodinnému domu patří garáž a kolna. Dům je podsklepený. Vytápění domu je plynové nebo na tuhá paliva. V patře jsou 3 pokoje, sociální zařízení, kuchyň a spíž. Po dřevěném schodišti se dostaneme do druhého patra, kde je další pokoj. Dům má sedlovou střechu s možností půdní vestavby. K 2 2 2 domu dále náleží velká terasa. ZP 90 m , UP 150 m , pozemky 912 m . Cena v RK 2 100 000,00 Kč. Lokalita - stejná obec, i lokalita Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, vlak, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - obdobná Garáž a příslušenství – chybí dílna (-) Pozemky -pozemky mírně menší (-) Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný, volně stojící RD Stáří a stav - starší (-) Vybavení - starší (-) (-) nabídka RK, příslušenství, velikost pozemků Vzhledem k uvedenému je celkový koeficient i přes nabídku RK zvýšen a to zejména z důvodu stáří a příslušenství Rájec-Jestřebí

162,00

900

2 690 000

16 605

1,120

M

Nabídka RK na prodej RD samostatně stojícího dvoupodlažního rodinného domu velikosti 4+1 s garáží a zahradou v klidné části obce Ráječko. Jedná se o zděnou stavbu ve velmi dobrém technickém stavu,napojenou na veškeré IS. ZP 2 2 2 122 m , UP 162 m , pozemky 900 m , cena v RK 2 690 000,00 Kč Lokalita - stejná obec, i lokalita Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, vlak, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - obdobná Garáž a příslušenství – chybí dílna (-) Pozemky -pozemky mírně menší (-) Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný, volně stojící RD -6-

18 598

Stáří a stav - starší (-) Vybavení - starší (-) (-) nabídka RK, příslušenství, velikost pozemků Vzhledem k uvedenému je celkový koeficient i přes nabídku RK zvýšen a to zejména z důvodu stáří a příslušenství Rájec - Jestřebí

77,00

223

1 599 000

20 766

0,820

17 028


Nabídka RK na prodej rodinného domu v obci Rájec Jestřebí.Jedná se o řadový koncový podsklepený přízemní rodinný dům s dispozičním uspořádáním 2+1. V padesátých letech proběhla rekonstrukce. Před domem je malá zahrada a za domem uzavřený dvůr. V domě je elektřina, voda, kanalizace a ústřední vytápění na zemní plyn. Okna jsou dřevěná, radiátory plechové. Dům se nachází v klidné části města na ulici Lesní a je tedy možné ho využít i jako rekreační objekt při útěku před městským ruchem nebo čistě pro bydlení. ZP 95 2 2 2 m , UP 77 m , pozemky 223 m . Cena v RK 1 599 000,00 Kč. Lokalita - stejná obec, ale vlastní území a blíže centra (+) Omezení - nejde o záplavové území, radon střední index, stejné Dostupnost - autobus, vlak, přístup a příjezd ze zpevněné silnice Infrastruktura - obdobná Garáž a příslušenství – chybí dílna (-) Pozemky - pozemky menší (-) Pramen ceny - nabídka RK (-) Typ stavby - zděný, volně stojící RD Stáří a stav - starší (-) Vybavení - starší (-) (-) nabídka RK, příslušenství, velikost pozemků (+) poloha Vzhledem k uvedenému je celkový koeficient z důvody polohy a nabídky RK i přes stáří a příslušenství snížen.

2

Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

16 869 Kč/m 2 196,00 m 3 306 248 Kč

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1 1

Seznam příloh:

Usnesení Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

M

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne 26.5.1999, č.j.Spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2385 - 285/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 285/2009.

Rapotíně, dne 2.9.2009

Otisk razítka -7-

Ing. Viktor Kovalec

-8-


M

-9-


M

- 10 -


M

- 11 -


M


M

poloha v obci

poloha v oblasti

poloha v regionu

- 12 -

E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or obývací pokoj v I.NP

koupelna v I.NP

podkroví

dílna

recepce v suterénu

dílna

Dílna

M

kancelář v suterénu

- 13 -

Exekutorský úřad Jeseník

Recommend Documents