Exekutorský úřad Jeseník

ZNALECKÝ POSUDEK č. 117 /2011

E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or

O obvyklé ceně ideální 1/2 bytového domu čp. 128 postaveného na pozemku parc. č. 2/1 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně stavebního pozemku parc.č. 2/1 – zastavěná plocha a nádvoří a o obvyklé ceně ideální 1/6 stavebních pozemků parc. č. 2/5 – zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. 2/6 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně všech součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 341 a č. 342 pro k.ú. Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov, okres Šumperk.

Objednavatel posudku:

JUDr. Antonín Dohnal - soudní exekutor Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník

Účel posudku:

stanovit (tržní) obvyklou cenu nemovitosti dle exekučního příkazu č.j. 014 EX 5474/07-23

Datum místního šetření:

14.04.2011 a 12.12.2011

Předpis pro ocenění:

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 364/2010 Sb.

posudek vypracoval:

ing. Stanislav Peša Skupova 1106 790 01 Jeseník

M

Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem objednavateli, posudek obsahuje 14 stran textu, 2 listy fotodokumentace, 2 listy výpisu z katastru nemovitostí a kopii katastrální mapy

V Jeseníku dne 15.12.2011

1

A. N Á L E Z:


1. Zadání znaleckého posudku: Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: a) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 014 EX 5474/07-23 ze dne 03.03.2011 povinného – Schovajsa Slávek, bytem Jindřichov 128, 788 23 Jindřichov, nar.: 22.11.1980. b) Předmětem znaleckého posudku je: Stanovení obvyklé (tržní) ceny ideální 1/2 bytového domu čp. 128 postaveného na pozemku parc. č. 2/1 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně stavebního pozemku parc. č. 2/1 – zastavěná plocha a nádvoří a ideální 1/6 stavebních pozemků parc.č. 2/5 – zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. 2/6 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně všech součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 341 a č. 342 pro k.ú.Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov, okres Šumperk. c) Práva a závady s nemovitosti spojených: S ohledem na skutečnost, že povinný nesdělil a nedoložil existenci případných nájemních vztahů k nemovitosti či reálných věcných břemen a právních vad váznoucích k nemovitosti, není k těmto závadám při stanovení ceny přihlíženo.

2. Informace o nemovitosti: Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Jindřichov Katastrální území: Pusté Žibřidovice Počet obyvatel: 1 372 Výchozí cena stavebního pozemku: Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 37,7580 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 37,76 Kč/m2

M

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena ve dnech dne 14.04.2011 a 12.12.2011 za přítomnosti znalce. Povinný pan Slávek Schovajsa dne 14.04.2011 umožnil vstup pouze do svého obývaného bytu, kde přislíbil uhradit vyměřené pohledávky. Přístup do ostatních prostor nemovitosti nebyl umožněn a nebylo tak možné získat podrobnější informace. Dne 12.12.2011 byla provedena následná, vnější obhlídka nemovitosti a současně byly od bývalého vlastníka Obce Jindřichov získány z archivu bližší informace o vnitřním provedení a technickém stavu předmětné nemovitosti. Projektová dokumentace či jiné spisové údaje řešící práva a závady spojené s nemovitostí nebyly znalci předloženy. Ocenění je proto provedeno pouze na základě dostupného venkovního šetření s částečným zaměřením, informací získaných od povinné osoby a dále informací od obecního úřadu.

2


4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 341, LV č. 342 ze dne 02.03.2011 vyhotovené dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v daném regionu - územní plán obce Jindřichov - archivní záznamy od předchozího vlastníka Obce Jindřichov - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 364/2010 Sb. - skutečnosti zjištěné na místě samém - informace poskytnuté povinnou osobou 5. Vlastníci nemovitostí dle LV:

LV č. 341 : Balážová Zlata, Jindřichov 128, 788 23 Jindřichov u Šumperka……………….k 1/6 Čarná Blanka, Jindřichov 100, 788 23 Jindřichov u Šumperka………………...k 1/6 Duždová Helena, Jindřichov 100, 788 23 Jindřichov u Šumperka……………..k 1/6 Mgr. Haas Jiří, Maršíkov 100, 788 15 Velké Losiny……………...……………k 1/6 Parady Šandor, Jindřichov 100, 788 23 Jindřichov u Šumperka……………..…k 1/6 Schovajsa Slávek, Jindřichov 128, 788 23 Jindřichov u Šumperka…..……k 1/6

LVč. 342 : Balážová Zlata, Jindřichov 128, 788 23 Jindřichov u Šumperka……………….k 1/2 Schovajsa Slávek, Jindřichov 128, 788 23 Jindřichov u Šumperka…..……k 1/2

B. POSUDEK: 1.1 Úvod: Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

M

Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů.Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů a které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi

3


prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketinku. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou. Pro stanovení (tržní) obvyklé ceny předmětné nemovitosti se konstatuje, že pro zjištění tržní hodnoty srovnávací metodou není v dané lokalitě k dispozici dostatek zobchodovaných, referenčních případů, ze kterých by bylo možno spolehlivě odvodit srovnávací tržní cenu. Případný výpočet výnosové hodnoty, který by vycházel z obvyklého nájemného bytových prostor v daném domě a v dané lokalitě by značně zkreslil tržní hodnotu pod úroveň obvyklých cen. S ohledem na tuto skutečnost je pro tržní hodnotu podpůrně použit administrativní způsob ocenění nemovitosti bytového domu. 1.2. Celkový popis nemovitostí: Oceňovaná nemovitost je situována ve střední části zástavby obce Jindřichov, stojí volně na severovýchodním okraji závodu Jindřichovských papíren, je přístupná po místní zpevněné komunikaci. Nemovitost je napojena na distribuční rozvod NN, na veřejný vodovod, splaškové odpadní vody jsou napojeny na žumpu na vyvážení společnou pro obě poloviny budovy (čp.100 a čp.128).

a) Bytový dům čp. 128: Z místního šetření a dostupné spisové dokumentace je zřejmé, že se jedná o nepodsklepenou, dvoupodlažní obytnou budovu, která obsahuje celkem čtyři bytové jednotky velikosti 2+1 ve dvou nadzemních podlažích. Ve smyslu § 3 písm.b) vyhlášky č.137/1997 Sb. má stavba charakter bytového domu. Ocenění je provedeno dle listinných podkladů, dle skutečného užívacího stavu, podle dostupného měření a ostatních údajů zjištěných při místních šetřeních. Jedná se o geometrickým plánem oddělenou severovýchodní polovinu bytového domu, původně o osmi bytech s přiděleným čp. 128 ( druhá polovina domu má čp.100). Objekt je obdélníkového půdorysu, s obytným přízemím a obytným patrem. Podkroví pod sedlovou střechou je volné. Dům je velmi starý, původně postaven pro úředníky ze sousedních Jindřichovských papíren. Podle zjištění v Pozemkové knize Kat. úřadu v Šumperku je první zápis o něm v roce 1864. Z archivních záznamů obecního úřadu bylo zjištěno, že v roce 1963-1964 byly v souladu se stavebním povolením provedeny stavební úpravy za účelem vybudování stávajících bytů. Jednotlivé byty nejsou ke dni ocenění pronajaty a proto se ocenění dle vyhlášky provede nákladovým způsobem.

M

b) Pozemky: Součástí oceňované nemovitosti jsou stavební pozemky st.p.č. 2/1– zastavěná plocha a nádvoří o výměře 156m2, st.p.č. 2/5 – zastavěná plocha nádvoří, společný dvůr o výměře 38m2 a st.p.č. 2/6 – zastavěná plocha nádvoří, společný dvůr o výměře 427m2. Pozemek st.p.č. 2/1 je z větší části zastavěn stavbou bytového domu čp. 128. Stavební pozemek p.č. 2/5 a st.p.č. 2/6 tvoří nezastavěnou plochu u jihozápadní až severovýchodní strany budovy s čp. 100 + 128. Na st.p.č. 2/6 se nachází dvě polorozpadlé dřevěné vedlejší stavby bez základů.

4

C. OCENĚNÍ: I. Administrativní způsob ocenění:


I. 1 List vlastnictví č. 342 1. Bytový dům čp. 128 – ocenění nákladovým způsobem. 1.1.Nález: Stavba má kamenné základy bez funkční hydoizolace, obvodové zdivo je převážně cihelné v tl. min. 45cm, stropy jsou rovné, polospalné, krov sedlové střechy je dřevěný vaznicový, krytý osinkocementovými vlnitými deskami. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu jsou neúplné, chybí okapy a svody. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, neudržované a poškozené, vnější omítka je vápenná štuková, neudržovaná, vnitřní obklady nejsou provedeny. Vnitřní schody jsou železobetonové s teracovým povrchem. Dveře jsou převážně náplňové, staršího typu, okna jsou dřevěná dvojitá, rámová, poškozená a neúplná. Povrchy podlah obytných místností jsou převážně dřevěné, palubkové, u ostatních místností je cementová mazanina a cementové dlaždice. Vytápění jednotlivých bytů je lokální kamny na tuhá paliva a je pouze v některých místnostech. Elektroinstalace v domě je světelná, bleskosvod je zaveden. Vnitřní rozvod teplé a studené vody v domě je cca ze 30%, zbývající rozvod je pouze studené vody. Kanalizace v domě je neúplná, u některých bytů nejsou zřízeny koupelny. Ostatní vybavení a zařízení není zavedeno. Bližší popis a vybavení objektu je uveden v tabulkové části standardu stavebních konstrukcí a vybavení stavby. Dispoziční řešení: I.NP – severovýchodní část domu tvoří přistavěné zděné domovní tříramenné schodiště ze kterého je vstup do středové podélné chodby. Vpravo je přímý vstup do kuchyně bytu o dvou pokojích, je bez dalšího příslušenství, pouze na konci společné chodby jsou dva splachovací záchody, z nichž jeden náleží k tomuto bytu. Stejné řešení má i byt na levé straně chodby. II.NP - patro je stejného provedení jako je I.NP - přízemí, pouze na konci chodby je funkční pouze jedno WC, navíc je na společné chodbě schodiště do volného půdního prostoru.

M

Technický stav: Stáří objektu zjištěné v archivní dokumentaci na obecním úřadě se datuje od r. 1864. Od této doby zřejmě nedošlo k zásadním stavebním změnám, kromě umístění WC na chodbě v obou podlažích, odbouráním venkovního dřevěného schodiště, přístavby zděného krytého schodiště v období roku 1963-1964. Před převodem nemovitosti v r. 2004 na stávající vlastníky došlo k pokrytí střechy vlnitými osinkocementovými deskami, včetně provedení střešních konstrukčních prvků. Ke dni ocenění je však střecha již bez okapů a svodů. Od převodu na stávající vlastníky je nemovitost bez základní vnitřní a venkovní údržby, dům se tak celkově nachází ve velmi špatném technickém stavu.

5

1.1.2 Výměry Zastavěné plochy a výšky jednotlivých podlaží Podlaží (16,01×8,64)+(4,15×4,15) = 1.NP

Zastavěná plocha 155,55 m2 155,55 m2 311,10 m2

3,35 m


2.NP (16,01×8,64)+(4,15×4,15) = Zastavěná plocha podlaží celkem Počet podlaží: 2 Průměrná zast. plocha podlaží: 311,10 m2 / 2 = 155,55 m2

Výška 3,40 m

Výpočet průměrné výšky podlaží (váženým průměrem) Zast.plocha ZP celkem Výška Podlaží 1.NP 155,55 / 311,10 × 3,40 2.NP 155,55 / 311,10 × 3,35 Průměrná výška podlaží

Obestavěný prostor Spodní stavba Vrchní stavba 155,55×3,55 = 155,55×3,35 = Vrchní stavba celkem

= =

1,700000 m 1,675000 m 3,38 m 0,00 m3

552,20 m3 521,09 m3 1.073,29 m3

Zastřešení ((8,64×16,01)×(3,85/2))+((4,15×4,15)×(1,20/2)) 276,61 m3 Obestavěný prostor celkem

=

1.1.3 Další údaje pro zjištění ceny Druh stavby: budova Účel užití: domy tří a vícebytové (netypové) Konstrukce: zděná

Koeficient podle velikosti průměrné zast. plochy podlaží (p) K2 = 0,92 + 6,60 / p = 0,92 + 6,60 / 155,55 m2 = 0,962

M

Koeficient podle průměrné výšky podlaží (v) K3 = 2,10 / v + 0,30 = 2,10 / 3,38 m + 0,30 = 0,921

6

276,61 m3

1.349,90 m3

Koef. 0,46

Podíl 0,02760

1,00

0,18800

1,00

0,08200


1.1.4 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % 01 Základy, zemní práce P 0,06000 100 Pasy z betonu bez izolací proti zemní vlhkosti 02 Svislé konstrukce S 0,18800 100 - Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm 03 Stropy S 0,08200 100 Jakékoliv stropy s podhledem rovným i členitým, nespalné a polospalné. 04 Zastřešení S 0,05300 100 - Krov dřevěný vázaný, -Střecha sklonitá - sedlová, P 0,02400 100 05 Krytiny střech Vlnité osinkocementové desky 06 Klempířské konstrukce S 0,00700 40 Úplné střechy z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, komíny, průniky), parapety nejsou podmínkou. Ch 0,00700 60 06 Klempířské konstrukce Chybí okapy a svody 07 Úpravy vnitř. povrchů S 0,06900 100 Dvouvrstvé vápenné omítky, běžné - standardní obklady, 08 Úpravy vněj. povrchů S 0,03100 100 Vápenné dvouvrstvé omítky 09 Vnitřní obklady keram Ch 0,02100 100 10 Schody S 0,03000 100 Betonové konstrukce s povrchem stupňů teracovým 11 Dveře S 0,03200 100 Náplňové, staršího typu 12 Vrata S 0,00000 100 Neuvažují se. 13 Okna S 0,05400 100 Zdvojená, dvojitá špaletová 14 Povrchy podlah S 0,03100 20 PVC, běžná keramická dlažba

M

14 Povrchy podlah P 0,03100 80 Dřevěné, prkna, palubky 15 Vytápění P 0,04700 50 Kamna na tuhá paliva 15 Vytápění Ch 0,04700 50 Chybí 16 Elektroinstalace P 0,05200 100 Jen světelná 17 Bleskosvod S 0,00400 100 Ano 18 Vnitřní vodovod S 0,03300 30 Ocelové trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody

7

1,00

0,05300

0,46

0,01104

1,00

0,00280

0,00

0,00000

1,00

0,06900

1,00

0,03100

0,00 1,00

0,00000 0,03000

1,00

0,03200

1,00

0,00000

1,00

0,05400

1,00

0,00620

0,46

0,01141

0,46

0,01081

0,00

0,00000

0,46

0,02392

1,00

0,00400

1,00

0,00990

0,46

0,01063

1,00

0,01600

0,00

0,00000

0,00 0,00 1,00

0,00000 0,00000 0,00360

0,46

0,00662

1,00

0,01520

0,00

0,00000

0,00 0,00 1,00

0,00000 0,00000 0,00000


18 Vnitřní vodovod P 0,03300 70 Ocelové trubky a plastové, rozvod pouze studené vody. 19 Vnitřní kanalizace S 0,03200 50 Svislé litinové nebo plastické potrubí, odpady od WC a kuchyní 19 Vnitřní kanalizace Ch 0,03200 50 Nejsou koupelny (vany, sprchy a umyvadla) 20 Vnitřní plynovod Ch 0,00400 100 21 Ohřev teplé vody Ch 0,02100 100 22 Vybavení kuchyní S 0,01800 20 Kuchyňská linka s dřezem a vestavěnou troubou a varnou deskou nebo samostatným sporákem 22 Vybavení kuchyní P 0,01800 80 sporáky na tuhá paliva 23 Vnitřní hygien. zař. S 0,03800 40 Umyvadla, vany nebo sprchové kouty běžného provedení WC splachovací 23 Vnitřní hygien. zař. Ch 0,03800 60 Je pouze WC a umyvadlo v kuchyni, ostatní chybí 24 Výtahy Ch 0,01300 100 25 Ostatní Ch 0,05600 100 26 Instal.prefabr.jádra S 0,00000 100 Neuvažují se. Koeficient vybavení stavby K4

0,699

1.1.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2011 - 1864 = 147 r. Předpokládaná životnost: 190 r. 100 % / 190 r. × 147 r. = 77,37 % Celkové opotřebení:

M

1.1.6 Ocenění (§ 3) Základní cena (příloha č. 2, typ "K") Koeficienty: konstrukce K1 (příloha č. 4, pol. č. 1) průměr.ZP K2 (dle velikosti průměrné ZP podlaží) prům.výška K3 (podle průměrné výšky podlaží) vybavení K4 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) prodejnost Kp (příloha č. 39, SU 1-2tis, sl.7) Základní cena upravená ZCU Obestavěný prostor Cena stavby bez odpočtu opotřebení Snížení o opotřebení 77,37 % Zjištěná cena - obytný dům čp. 128 1/2 Vlastnický podíl

2.150,00 Kč/m3

× 0,939 × 0,962 × 0,921 × 0,699 × 0,850 × 2,154 × 0,634 1.451,34 Kč/m3 × 1.349,90 m3 1.959.163,87 Kč -1.515.805,09 Kč

443.358,78 Kč 221.679,39 Kč

8

1.2 Stavební pozemek p.č. 2/1 – zastavěná plocha: 1.2.1 Ocenění (§ 28 odst. 2) Obec: Jindřichov, 1.372 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(1.372-1.000)×0,007414) × 1,00 = 37,76 Kč/m2 Kč/m2 37,76

Základní cena 5.890,56 Kč


Parcela Výměra 2/1 156 m2 Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití 1.2.4 v ostatních obcích Základní cena po prvotní úpravě 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci 2.11 Možnost napojení na plynovod Úprava základní ceny celkem Základní cena upravená Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) Prodejnost Kp (příloha č. 39, SU 1-2tis, sl.7) Zjištěná cena - stavební p.č. 2/1 Vlastnický podíl 1/2

30 %

-7 % 5% -2 %

1.3 Rekapitulace LV č. 342 1.1 Obytný dům čp. 128 1.2 Stavební pozemek p.č. 2/1 Zjištěná cena celkem - zaokr.

1.767,17 Kč 7.657,73 Kč

-153,15 Kč 7.504,58 Kč × 2,154 × 0,634 10.248,52 Kč 5.124,26 Kč

221.679,39 Kč 5.124,26 Kč 226.800,00 Kč

Výsledná zjištěná cena dle cenového předpisu:…………226.800,00 Kč

M

Slovy: =Dvěstědvacetšesttisícosmsetkorunčeských=

9

I. 2 List vlastnictví č. 341 2.1 Stavební pozemek p.č. 2/5 2.1.1 Ocenění (§ 28 odst. 2) Obec: Jindřichov, 1.372 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(1.372-1.000)×0,007414) × 1,00 = 37,76 Kč/m2 Kč/m2 37,76




30 %

-7 % 5% -2 %

430,46 Kč 1.865,34 Kč

-37,31 Kč 1.828,03 Kč × 2,154 × 0,634 2.496,42 Kč 416,07 Kč

2.2 Stavební pozemek p.č. 2/6 2.2.1 Ocenění (§ 28 odst. 2) Obec: Jindřichov, 1.372 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(1.372-1.000)×0,007414) × 1,00 = 37,76 Kč/m2

M


10

Kč/m2 37,76


30 %

4.837,06 Kč 20.960,58 Kč

-7 % 5% -2 %

-419,21 Kč 20.541,37 Kč × 2,154 × 0,634 28.052,03 Kč 4.675,34 Kč

2.3 Rekapitulace LV č. 341 2.1 Stavební pozemek p.č. 2/5 2.2 Stavební pozemek p.č. 2/6 Zjištěná cena celkem - zaokr.

416,07 Kč 4.675,34 Kč 5.090,00 Kč

Výsledná zjištěná cena dle cenového předpisu:…….. 5.090,00 Kč


Slovy: =Pěttisícdevadesátkorunčeských= 3. CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. 1. List vlastnictví 342 2. List vlastnictví č. 341 Cena po odpočtu opotř. celkem

bez Kp 357.734,50 8.030,61 365.765,11

REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 1. List vlastnictví 342 - Schovajsa Slávek 2. List vlastnictví č. 341 - Schovajsa Slávek Zjištěná cena celkem

vč. Kp 226.803,65 Kč 5.091,41 Kč 231.890,00 Kč

226.800,00 Kč 5.090,00 Kč 231.890,00 Kč

Výsledná zjištěná cena dle cenového předpisu:…………..231.890,00 Kč

M

Slovy: =Dvěstětřicetjedentisícosmsetdevadesátkorunčeských=

11

II. Stanovení obvyklé ceny:


1. Úvod - srovnávací hodnota nemovitosti: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. V neposlední řadě je nutno rovněž posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti s ohledem na její špatný technický stav a omezenou možnost jejího případného rozvoje.

2. Objekty k porovnání: Úvod: V dané lokalitě nebyla nalezena srovnatelná zobchodovaná nemovitost obytného domu. Pro stanovení obvyklé ceny jsou proto, kromě zjištěné administrativní ceny, použity podpůrně i následující nemovitosti z dané lokality a okolí uváděné v realitní inzercí. Ceny uváděné v inzerovaných nabídkách jsou převážně o 10-20% vyšší než je realizovaná prodejní cena.

M

2.1. Rodinný dům Podlesí – Malá Morava: Rodinný dům o velikosti 3+kk, zastavěná plocha je 120m2. Dům je po kompletní rekonstrukci elektriky, rozvod vody, nová střecha. Odpad je sveden do septiku – možnost napojení na obecnou kanalizaci. Koupelna je před modernizací. Půdní prostory vhodné pro vybudování obytných místností. Za domem je obecní pozemek 600m2 k využívání ( nájem od obce). Lokalita je využívaná turisty – blízko Orlické hory. V obci je základní občanská vybavenost. Cena 380.000,-Kč. Zdroj: realitní Inzerce.

12


2.2. Rodinný dům Jindřichov - Pusté Žibřidovice: Řadový rodinný dům 4+1 s garáží v obci Pusté Žibřidovice (23 km od Šumperku). Jedná se o celopodsklepený dům po částečné rekonstrukci: plastová okna v celém domě včetně vstupních dveří, koupelna vč. obkladů a dlažeb,WC,voda v plastu,vestavěné skříně v chodbě a v pokoji. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva (3 roky starý). Dispozičně: v přízemí je zádveří, chodba, kuchyně, obývací pokoj s balkonem, WC s umyvadlem, v 1.p. jsou 3 pokoje, koupelna, WC. Dům je napojen na obecní vodu i kanalizaci. Velmi nízké náklady na provoz domu. Cena 630.000,-Kč. Zdroj: realitní inzerce. 2.3 Rodinný dům ul. Bukovická, Velké Losiny : Rodinný dům se dvěmi bytovými jednotkami 2+1 a 3+1 o celkové podlahové ploše 227 m2. V 1. NP je kuchyň, 2 pokoje, spíž, chodba, WC a hospodářská část domu. Ve 2. NP je chodba, 3 pokoje, soc. místnost, WC, sklad. Dům je v původním stavu, je nutná celková rekonstrukce. K domu náleží kůlna a velká zahrada. Klidná lokalita v lázeňské obci Velké Losiny. Cena :600.000,-Kč. Zdroj: realitní inzerce.

3. Porovnávací hodnota: Z realitní inzerce je zřejmé, že v současné době nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti v blízkosti Jindřichovským papíren, jejímu špatnému technickému stavu, vybavení a způsobu a možnosti jeho využití, ale zejména ke skutečnosti, že se jedná o spoluvlastnický podíl, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je velmi špatně obchodovatelná. Při srovnání realizovaných prodejů rodinných domů a ze současných inzertních nabídek získaných od realitních kanceláří působících v daném regionu s objektem oceňovaným, byly srovnány zejména podlahové plochy, vybavení, lukrativita lokality, technický stav, dispoziční a technické řešení, v neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních inzercích na objekty se srovnatelnými parametry jsou téměř srovnatelné s obvyklými hodnotami. Na základě zjištěných skutečností lze konstatovat, že v současné době se tedy srovnatelné domy nabízejí k prodeji v rozmezí od cca 400.000,-Kč až po cca 600.000,-Kč (přičemž v této ceně je zahrnuta i hodnota příslušenství). S ohledem na výše uvedené skutečnosti a zejména na zhoršený technický stav oceňované nemovitosti volím porovnávací hodnotu ideální poloviny nemovitostí při spodní hranici uvedeného cenového rozpětí tj. ve výši: 200.000,-Kč.

4. Rekapitulace srovnávací hodnota nemovitosti:

M

Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnou nemovitosti na ………….200.000,-Kč

13

III. Celková rekapitulace :

221.679,39 Kč 10.214,26 Kč 231.890,00 Kč


Administrativní cena nemovitosti: Administrativní cena hlavní stavby – ½ bytovému domu čp.128 podle vyhlášky č. 364/2010 Sb. Administrativní cena 1/2 + 1/6 pozemků podle vyhlášky č. 364/2010 Sb. Administrativní cena celkem (po zaokr.) Srovnávací hodnota nemovitostí celkem Cena movitých věcí Cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených Ocenění závad, které s prodejem v dražbě nezaniknou

200 000,00 Kč 0,-Kč 0,-Kč 0,-Kč

Stanovení obvyklé hodnoty

Vzhledem k technickému stavu nemovitosti, jejímu rozsahu, situování v obci, možnosti využití, případným dalším investičním možnostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti podobných realit a s přihlédnutím na zjištěnou administrativní cenu navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu ideální 1/2 bytového domu čp. 128 postaveného na pozemku parc. č. 2/1 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně stavebního pozemku parc.č. 2/1 – zastavěná plocha a nádvoří a ideální 1/6 stavebních pozemků parc.č. 2/5 – zastavěná plocha a nádvoří a parc.č. 2/6 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně všech součástí a příslušenství, zapsaných na LV č. 341 a č. 342 pro k.ú.Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov, okres Šumperk, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.12..2011 po zaokrouhlení na:

Obvyklá cena nemovitostí

200.000,-Kč

Slovy: =dvěstětisíckorunčeských Kč= Ocenění vypracoval: ing. Stanislav Peša Skupova 1106 790 01 Jeseník tel.: 584402348

M

V Jeseníku dne 15.12.2011

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 19.03.1979, č.j. Spr. 1663/79 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 117/2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu č. 117/2011. V Jeseníku dne 15.12.2011 14

Fotodokumentace bytového domu čp. 128, k.ú. Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov


Východní pohled

Severní pohled

M

Západní pohled

15


Jižní pohled na budovu s čp. 100 + 128

Společná chodba s WC

M

Vnitřní schodiště

16

Exekutorský úřad Jeseník

Recommend Documents