Exekutorský úřad Jeseník

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4594-740/2012

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - objektu č.p. 14 - obchod, příslušející k části obce Mikulovice, na pozemku p.č. St. 1003, včetně pozemku p.č. St. 1003 zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 2523 - zahrada, p.č. 2525/3 - zahrada a p.č. 3400 - ostatní plocha, vše v k.ú. Mikulovice u Jeseníka, obec Mikulovice, okres Jeseník.

Objednatel posudku:

JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Exekutorský úřad Jeseník Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník IČ: 41069684 DIČ: CZ461201001

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 014 EX 382/03-39

M

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 16. 4. 2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 16 stran příloh. V Přerově, dne 5. 4. 2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4594-740/2012

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol


Na základě usnesení, ze dne 13. 3. 2012 vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 382/03-39, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti - objektu č.p. 14 - obchod, příslušející k části obce Mikulovice, na pozemku p.č. St. 1003, včetně pozemku p.č. St. 1003 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemků p.č. 2523 - zahrada, p.č. 2525/3 - zahrada a p.č. 3400 - ostatní plocha, vše v k.ú. Mikulovice u Jeseníka, obec Mikulovice, okres Jeseník.

Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno:

“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem:

“Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy:

M

Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 16. 4. 2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu prodejnosti Kp.

2.


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16. 4. 2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka.

Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, stavebně technického stavu a rekonstrukcí jednotlivých prvků oceňovaných nemovitostí, byly z části sděleny uživatelem předmětu ocenění (otcem spoluvlastníka). Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

Zpracovatelem bylo zjištěno, že předmět ocenění je nabízen k prodeji realitní kanceláří AVAREAL. Pro potřeby zpracování tohoto znaleckého posudku byla využita fotodokumentace uveřejněná realitní kanceláří prostřednictvím realitního serveru Sreality.cz.

3. Podklady pro vypracování posudku

Výpis z katastru nemovitostí č. 97, pro k.ú. Mikulovice u Jeseníka, obec Mikulovice, okres Jeseník, vyhotovený objednavatelem dne 13.3.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.

M

Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Mikulovice u Jeseníka, obec Mikulovice, okres Jeseník, vyhotovená znaleckým ústavem dne 16. 4. 2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.

stránka č. 3


Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www. realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.


Fotodokumentace zveřejněná realitní kanceláří na realitním internetovém serveru.

Vlastnické a evidenční údaje

Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Jeseník Mikulovice Mikulovice u Jeseníka (694410)

List vlastnictví číslo: 97 Vlastníci:

1. Čagánek Alexandr Skorošice 93, 790 65

Podíl: 1/2

2. Ruská Danuta Sokolská 542, Mikulovice, 790 84

Podíl: 1/2

5. Celkový popis nemovitosti

M

Jedná se o přízemní, panelový, nepodsklepený objekt č.p. 14 - bydlení bez podkroví pod valbovou střechou krytou standardní krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné části obce Mikulovice, jako samostatně stojící. Parkování je možné na vlastním pozemku a na vlastním parkovišti. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 3053/2 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Mikulovice, Hlavní 5, Mikulovice, 790 84. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod a plynové vedení. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření z roku 1998. Dle sdělení uživatele tento objekt původně sloužil jako prodejna potravin. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zřejmě zanedbaná. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažován jako mírně zanedbaný. Opotřebení je uvažováno lineární metodou při celkové životnosti 100 roků. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. stránka č. 4



Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích - ocelová vrátka s výplní ocelového pletiva - venkovní schody dřevěné - chodník ze zámkové dlažby - parkoviště ze zámkové dlažby - betonová plocha - přípojky IS

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.

Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah posudku

M

1) Objekty a) Objekt č.p. 14 - obchod 2) Pozemky a) Pozemky na LV číslo 97 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp:


Okres: Jeseník Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

Ocenění

1) Objekty

1.a) Vyhláška 387/2011 Sb.

1.a.1) Objekt č.p. 14 - obchod – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění

Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,152 Koeficient prodejnosti: 0,537 (Obchod) Podlaží: I. NP Výška: Zastavěná plocha:

3,67 m 294,36 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

3,67 m 294,36 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 20,96×12,19×3,67+3,16×9,13×3,59+3,06×3,27×3,59 Zastřešení 12,19×1,45/6,00×2,00×20,96+10,60 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

1 077,19 m3 134,09 m3 1 211,28 m3

M

=

20,96×12,19+3,16×9,13+3,06×3,27

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – panelové 3. Stropy – dřevěné trámové 4. Krov, střecha – valbová 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce – plechové (parapety) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké

Obj. podíl 6,10 % 15,30 % 8,10 % 6,20 % 2,90 % 0,60 % 7,30 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní stránka č. 6


Název, popis Obj. podíl Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké (stříkané) 3,30 % Vnitřní obklady keramické 3,20 % Schody 2,70 % Dveře 3,70 % Vrata 0,00 % Okna – dřevěná zdvojená 5,80 % Povrchy podlah – PVC, keramická dlažba 3,30 % Vytápění – lokální vytápění plynovým top. WAF 4,80 % Elektroinstalace 5,90 % Bleskosvod 0,30 % Vnitřní vodovod – studená i teplá 3,20 % Vnitřní kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % Vnitřní plynovod 0,40 % Ohřev vody – elektrický bojler 2,00 % Vybavení kuchyní – kuchyňská linka, dřez 1,90 % Vnitřní hygienické vybavení – vana, umyvadlo, splachovací WC 4,20 % Výtahy 1,30 % Ostatní 4,40 % Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 %

Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se


8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,60 % 9. Vnitřní obklady keramické –0,54 × 1,852 × 3,20 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 2,70 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 22. Vybavení kuchyní –0,54 × 1,90 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000

– – – – – – =

0,0032 0,0320 0,0270 0,0030 0,0103 0,0130 0,9115

Ocenění:

=

2 362 577,41 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 14 roků Předpokládaná další životnost: 86 roků Opotřebení: 100 × 14 / (14 + 86) = 14,000 % Odpočet opotřebení: 2 362 577,41 Kč × 14,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

330 760,84 Kč 2 031 816,57 Kč

M

Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9930 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9424 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8722 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9115 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1520 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,5370 1 950,48 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 211,28 m3 × 1 950,48 Kč/m3

stránka č. 7


Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/2 1 015 908,29 Kč 1 015 908,29 Kč

Objekt č.p. 14 - obchod – zjištěná cena:


1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 1.b.1) Objekt č.p. 14 - obchod – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění

Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,152 Průměrná výška podlaží (PVP): 3,67 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 294,36 m2 Obestavěný prostor: 1 211,28 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,9115

Ocenění:

=

4 399 586,99 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 14 roků Předpokládaná další životnost: 86 roků Opotřebení: 100 × 14 / (14 + 86) = 14,000 % Odpočet opotřebení: 4 399 586,99 Kč × 14,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

615 942,18 Kč 3 783 644,81 Kč

× =

1/2 1 891 822,41 Kč

M

Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9930 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9424 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,8722 × 0,9115 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1520 3 632,18 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 211,28 m3 × 3 632,18 Kč/m3

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Objekt č.p. 14 - obchod – zjištěná cena:

1 891 822,41 Kč

stránka č. 8


2) Pozemky 2.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 2.a.1) Pozemky na LV číslo 97 – § 28


Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 94,62 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (2 661 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 661 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 1003 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 293 94,62 120,2797 2

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Obchod) Koeficient úpravy dle §28 odst.5: Název Parc. č. ostatní plocha 3400 manipulační plocha zahrada 2523 zahrada 2525/3 Součet:

× × × ×


826 345 1 589

94,62 94,62

48,1119 48,1119

1,100 2,152 0,537

Cena [Kč] 35 241,95

1,100 2,152 0,537 0,400

Cena [Kč] 20 110,77

39 740,43 16 598,61 76 449,81

=

111 691,76 Kč


× =

1/2 55 845,88 Kč

M

Součet cen všech typů pozemků:

Pozemky na LV číslo 97 – zjištěná cena:

55 845,88 Kč

stránka č. 9


2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 2.b.1) Pozemky na LV číslo 97 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 94,62 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (2 661 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 661 je počet obyvatel v obci.


§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 1003 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 293 94,62 223,9845

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Název Parc. č. 3400 ostatní plocha manipulační plocha zahrada 2523 zahrada 2525/3 Součet:


826 345 1 589

94,62 94,62

89,5938 89,5938

1,100 2,152

Cena [Kč] 65 627,46

1,100 2,152 0,400

Cena [Kč] 37 450,21

74 004,48 30 909,86 142 364,55

Součet cen všech typů pozemků:

=

207 992,01 Kč


× =

1/2 103 996,01 Kč 103 996,01 Kč

M

Pozemky na LV číslo 97 – zjištěná cena:

stránka č. 10


3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:


V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

M

1) Objekt Mikulovice, okr. Jeseník Samostatně stojící budova v klidné části na okraji obce. Jedná se o cihlovou přízemní stavbu se sedlovou střechou, zastavěná plocha činí 718 m2 , užitná je 650 m2. V minulosti budova sloužila jako vojenský objekt (vojenská ubytovna, technické místnosti, výrobní prostory). Stavba je ze tří čtvrtin podsklepená, ve výborném stavu s dřevěnými okny. Stropy jsou klenbové, podlahy betonové. Elektřina, plyn a kanalizace jsou zavedeny do budovy, obecní vodovod je zaveden k nemovitosti. Vytápění je plynové. Přístupová cesta je celoročně udržovaná. Tuto nemovitost je možné využít k rekreačním účelům, výrobě, skladování, přestavbě na penzion, ubytovnu a podobně. Objekt je situován v chráněné krajinné oblasti v těsné blízkosti lesů a krajiny. Nabídková CENA: 889 000,- Kč

stránka č. 11



2) Objekt Písečná, okr. Jeseník Jedná se o restauraci, ke které náleží bytová jednotka 4+1 v obci Písečná, 8 km od okresního města Jeseník. V přízemí se nachází restaurace s výčepem, prostorná místnost s kulečníkem, bar, sál pro 50 osob, kuchyň a skladové prostory. Ze vstupní chodby je přístup k sociálnímu zařízení. Zezadu budovy je možný příjezd, který je vhodný pro manipulaci při zásobování. Nemovitost je samostatně stojící, podsklepená. Topení plynové i na tuhá paliva. V obci je veškerá občanská vybavenost. Dopravní spojení autobusem, vlakem, zastávka je přímo naproti nemovitosti. Možnost venkovního posezení. Parkování před restaurací. Nabídková CENA: 990 000,- Kč 3) Objekt Třemešná, okr. Bruntál Komerční objekt o podlahové výměře 86,15 m2. Objekt má boční vchod pro zásobování a je v dobrém technickém stavu, bez statických poruch. K objektu patří i pozemek o rozloze 575 m2. V budově byl původně obchod, ale dá se přebudovat i na restauraci s venkovním posezením. V budově je kancelář, sklady, prodejna, úklidová místnost. Nabídková CENA: 850 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment)

M

Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti

lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

stránka č. 12


Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování na vlastním pozemku a parkovišti - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost obce na dobré úrovni


Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - údržba a stavebně technický stav na horší úrovni - pouze lokální vytápění objektu - obtížná možnost dalšího rozšíření objektu - nebyla umožněna vnitřní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu

Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objektů pro služby, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů:

M

Objekt Mikulovice, okr. Jeseník Výchozí cena (VC): 889 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Kvyužitelnosti: 0,95 Jednotková cena (JC): 938 134,81 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Písečná, okr. Jeseník Výchozí cena (VC): 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,95 Ktechnického stavu: 1,00 Kvyužitelnosti: 1,00 Jednotková cena (JC): 992 481,20 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 13



Objekt Třemešná, okr. Bruntál Výchozí cena (VC): 850 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,90 Ktechnického stavu: 1,00 Kvyužitelnosti: 1,00 Jednotková cena (JC): 899 470,90 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu × Kvyužitelnosti) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

899 470,90 Kč 943 362,30 Kč 992 481,20 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

× =

945 000,– Kč 1,00 celek 945 000,– Kč


× =

1/2 472 500,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%.

M

Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě:

×

Výsledná porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

0,800

=

378 000,– Kč

378 000,– Kč 380 000,– Kč

stránka č. 14


C.

REKAPITULACE


Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Zpracovatelem bylo zjištěno, že oceňované nemovitosti (jako celek) jsou nabízeny realitní kanceláří AVAREAL, prostřednictvím realitních serverů, a to za vyjednávací nabídkovou cenu 1 500 000,- Kč. Po telefonické konzultaci s realitním makléřem a s ohledem na výše uvedené skutečnosti tuto nabídkovou cenu v daném místě a čase považujeme na trhu s nemovitostmi za nadhodnocenou. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou.

REKAPITULACE

M

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, která nezaniknou dražbou

1 015 910,– 55 850,– 1 071 760,– 1 891 820,– 104 000,– 1 995 820,– 380 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 15


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

380 000,– Kč Cena slovy: třistaosmdesáttisíc Kč

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Jaroslav Suchánek


Zpracovatelé posudku:

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 5. 4. 2012

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

M

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA


Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4594-740/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.

M

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM PŘÍLOH

M


Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 18


M

Exekutorský úřad Jeseník

Recommend Documents