Exekutorský úřad Jeseník

or M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut Znalecký posudek č. 13/05/97

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - pozemkům p.č. 711 trvalý travní porost, p.č. 714 - orná půda, p.č. 715 - trvalý travní porost, p.č. 808 - trvalý travní porost, p.č. 1010 - trvalý travní porost, p.č. 1011 - ostatní plocha a Pozemkům ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707, p.č. 708 a p.č. 809, vše v k.ú. Vrčeň, obec Vrčeň, okres Plzeň-jih.

Objednatel posudku:

JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Exekutorský úřad Jeseník Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník IČ: 41069684

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitostí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) Sadová 882/2, 790 01 Jeseník e-mail: [email protected] www.ozkbest.cz

Posudek obsahuje 11 stran a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 2. 5. 2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol

M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut

or

Dle usnesení, ze dne 4. 2. 2013 vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 85470/12-024, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parc. č. 711 o výměře 923 m2, druh: trvalý travní porost - pozemek parc. č. 714 o výměře 2 209 m2, druh: orná půda - pozemek parc. č. 715 o výměře 230 m2, druh: trvalý travní porost - pozemek parc. č. 808 o výměře 270 m2, druh: trvalý travní porost - pozemek parc. č. 1010 o výměře 3 291 m2, druh: trvalý travní porost - pozemek parc. č. 1011 o výměře 198 m2, druh: ostatní plocha

Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) - pozemek parc. č. 707 o výměře 221 m2 - pozemek parc. č. 708 o výměře 5 741 m2 - pozemek parc. č. 809 o výměře 6 258 m2

zapsaná v katastru nemovitostí, který vede Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Nepomuk, pro obec Vrčeň, katastrální území Vrčeň, na listu vlastnictví č. 213, s podílem 1/2. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí a jejich příslušenství.

2. Informace o nemovitosti

Jedná se o pozemky p.č. 711 - trvalý travní porost, p.č. 714 - orná půda, p.č. 715 - trvalý travní porost, p.č. 808 - trvalý travní porost, p.č. 1010 - trvalý travní porost, p.č. 1011 - ostatní plocha a Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707, p.č. 708 a p.č. 809, vše v k.ú. Vrčeň, obec Vrčeň, okres Plzeň-jih, vše zapsané na LV č. 213. Pozemky p.č. 711 - trvalý travní porost, p.č. 714 - orná půda a p.č. 715 - trvalý travní porost jsou situovány v jiho-západní, okrajové, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň, v blízkosti Myslívského potoka a Dvoreckého rybníka. Pozemky tvoří funkční celek. Pozemek p.č. 808 - trvalý travní porost je situovaný v jižní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň. Pozemky p.č. 1010 - trvalý travní porost a p.č. 1011 - ostatní plocha jsou situovány v jiho-východní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň a tvoří funkční celek. Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707 a p.č. 708 jsou situovány v jiho-západní, okrajové, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň, v blízkosti Myslívského potoka a Dvoreckého rybníka. Pozemky tvoří funkční celek. Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 809 je situován v jižní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–2–

ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 Dle informací ČSÚ má obec Vrčeň 330 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Vrčeň nachází pošta.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti

or

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2. 5. 2013 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka.


4. Podklady pro vypracování posudku

Usnesení č.j. 014 EX 85470/12-024, ze dne 4. 2. 2013.

Výpis z katastru nemovitostí č. 213, vyhotovený objednavatelem dne 25. 3. 2013.

Dvě kopie katastrální mapy, mapový list č. V-24-9 vyhotovená Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Nepomuk, dne 21. 2. 2013, pro k.ú. Vrčeň, obec Vrčeň, okres Plzeň-jih. Mapy širších vztahů I a II.

Podklady z místního šetření (informace a výměry) ze dne 2. 5. 2013.

5. Vlastnické a evidenční údaje

Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Plzeňský Plzeň-jih Vrčeň Vrčeň (786209)

List vlastnictví číslo: 213 Vlastníci:

1. Jonášová Soňa č.p. 59, 26301 Drhovy

Podíl: 1/2

2. Valentová Lucie Anenská Ves 23, 35709 Krajková

Podíl: 1/2

6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace souhlasí se skutečností. Nabývací titul nebyl předložen.

–3–

ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/05/97 Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovitosti k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti


or

Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem pozemkům p.č. 711 - trvalý travní porost, p.č. 714 - orná půda, p.č. 715 - trvalý travní porost, p.č. 808 - trvalý travní porost, p.č. 1010 - trvalý travní porost, p.č. 1011 - ostatní plocha a Pozemkům ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707, p.č. 708 a p.č. 809, vše v k.ú. Vrčeň, obec Vrčeň, okres Plzeň-jih. Pozemky p.č. 711 - trvalý travní porost, p.č. 714 - orná půda a p.č. 715 - trvalý travní porost jsou situovány v jiho-západní, okrajové, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň, v blízkosti Myslívského potoka a Dvoreckého rybníka. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné komunikaci a tvoří funkční celek. Na částech pozemků se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemek p.č. 808 - trvalý travní porost je situovaný v jižní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikace. Pozemek je zemědělsky obhospodařován, na částech pozemku se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemky p.č. 1010 - trvalý travní porost a p.č. 1011 - ostatní plocha jsou situovány v jiho-východní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné komunikaci a tvoří funkční celek. Pozemky jsou zemědělsky obhospodařovány, na částech pozemků se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707 a p.č. 708 jsou situovány v jiho-západní, okrajové, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň, v blízkosti Myslívského potoka a Dvoreckého rybníka. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné komunikaci a tvoří funkční celek. Na částech pozemků se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 809 je situován v jižní, nezastavěné části katastrálního území Vrčeň. Pozemek je přístupný po nezpevněné komunikace. Pozemek je zemědělsky obhospodařován, na částech pozemku se nachází dřeviny plevelného a náletového charakteru. Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu.

8. Obsah posudku

a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 213

–4–


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

or

Podklady pro stanovení koeficientu Kp:


Okres: Plzeň-jih Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Popisy objektů

a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 213 Ocenění

a) Pozemky

a.1) Vyhláška 450/2012 Sb.

a.1.1) Pozemky na LV číslo 213 – § 29

§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×

1,200 1,000

Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 76411 923 3,48 4,1760 76411 2 209 3,48 4,1760 76411 230 3,48 4,1760 75011 270 3,52 4,2240 73244 3 291 2,– 2,4000 198 3,07 3,6840

Cena [Kč] 3 854,45 9 224,78 960,48 1 140,48 7 898,40 729,43

Název Parc. č. trvalý travní porost 711 orná půda 714 trvalý travní porost 715 trvalý travní porost 808 trvalý travní porost 1010 ostatní plocha 1011 neplodná půda zemědělský PZE 707 pozemek zemědělský PZE 708 pozemek - část zemědělský PZE 708 pozemek - část zemědělský PZE 809 pozemek

2

73244

221

2,–

2,4000

530,40

72914

3 692

3,68

4,4160

16 303,87

73244

2 049

2,–

2,4000

4 917,60

75011

6 258

3,52

4,2240

26 433,79

–5–


Název Součet:

Parc. č.

Jedn. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 19 341 2

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

1/2 35 996,84 Kč 35 996,84 Kč


or

Pozemky na LV číslo 213 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 71 993,68

–6–


C. REKAPITULACE

Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí:

or

V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.


- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy

Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitostí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně.

Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovitosti. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitostí.

–7–


Pozitiva oceňovaných nemovitostí: 1) nebyly zjištěny

or

Negativa oceňovaných nemovitostí: 1) přístup k pozemkům je po nezpevněné komunikaci 2) pozemky jsou situovány mimo zastavěné území obce Vrčeň 3) odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu


Na základě databáze uskutečněných prodejů, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí se v současné době srovnatelné nemovitosti (pozemky) prodávají za ceny v rozmezí od 10,- Kč do 20,- Kč/m2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti, odhadujeme obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí při střední hranici uvedeného rozpětí, a to ve výši 15,- Kč/m2. Celková hodnota předmětu ocenění po zaokrouhlení činí 290 000,- Kč, za pozemky jako celek.

Výslednou obvyklou hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k výše uvedeným nemovitostem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Výpočet ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - pozemkům p.č. 711 trvalý travní porost, p.č. 714 - orná půda, p.č. 715 - trvalý travní porost, p.č. 808 - trvalý travní porost, p.č. 1010 - trvalý travní porost, p.č. 1011 - ostatní plocha a Pozemkům ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) p.č. 707, p.č. 708 a p.č. 809: 290 000,- x 1/2 x 3/4 = 110 000,- Kč (po zaokrouhlení)

Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč 0,- Kč

Cena pozemků podle cenového předpisu

36 000,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 110 000,– Kč Cena slovy: jednostodesettisíc Kč

–8–


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec


or

V Jeseníku, dne 2. 5. 2013

................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.

....................................................................... Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

–9–


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA


Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/05/97 znaleckého deníku.

or

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

– 10 –


E. SEZNAM PŘÍLOH


or

Výpis z katastru nemovitostí Dvě kopie katastrální mapy Ortofoto mapa parcely 711 Ortofoto mapa parcely 714 Ortofoto mapa parcely 715 Ortofoto mapa parcely 808 Ortofoto mapa parcely 1010 Ortofoto mapa parcely 1011

– 11 –

E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or

M


M


M

M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or

Ortofoto mapa parcely 711











Exekutorský úřad Jeseník

Recommend Documents