Exekutorský úřad Jeseník

Ing. Eva Hradilová, znalec

765 02 Otrokovice, Moravní 6224

mobil: +420 603 35 45 98

Znalecký posudek č. 4370 - 173/2009

M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut

or

o obvyklé ceně nemovitostí – objektu bydlení č.p. 246 umístěného na pozemku parcelní číslo st. 359 včetně pozemku v katastrálním území Drahouše, obci Hranice, okres Přerov

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Jeseník Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník

Usnesení č.j. 014 EX 1940/08-14 ze dne 5.5.2009

Účel posudku:

ocenění nemovitostí v exekučním řízení

Podle stavu ke dni 27.5.2009 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice

Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních.

V Otrokovicích, dne 12.6.2009

A. Nález 1. Znalecký úkol :


or

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 5.5.2009 č.j. 014 EX 1940/08-14. Úkolem znalce je: „…ocenění spoluvlastnického podílu k nemovitostem ve vlastnictví povinného se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitost znehodnotila a jejího příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění jsou nemovitostí – objekt bydlení č.p. 246 umístěný na pozemku parcelní číslo st. 359 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku v katastrálním území Drahotuše, obec Hranice, okres Přerov.

2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitosti

Kraj Okres Obec Katastrální území

: Nádražní 246 753 01 Hranice IV - Drahotuše : Olomoucký : Přerov : Hranice : Drahotuše

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno dne 27. května 2009 za přítomnosti povinného.

4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Drahouše, obec Hranice, list vlastnictví č. 110 ze dne 5.5.2009 2) kopie katastrální mapy bez identifikace 3) místní šetření znalce dne 27. května 2009, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o nájmu a prodeji obdobných nemovitostí

5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí – CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999

6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby.

Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou hodnoty stanovené třemi základními metodami : 1) metoda administrativní ceny 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny

Administrativní cena Jedná se o stanovení ceny nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu. Tato cena bude stanovena v úrovni cen vyhlášky ministerstva financí č. 456/2008 Sb. platné ke dni ocenění.

ZP 4370 - 173/2009, strana 2 (celkem 11)

Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Nemovitost užívají vlastníci, není pronajímána, tato metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.


or

7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 110 je povinný pan Karel Kleiber, r.č.: 631018/1020 bytem 753 61 Hranice IV – Drahouše, Nádražní 246

id. 1/2

podílovým spoluvlastníkem oceňovaných nemovitostí – objektu bydlení č.p. 246 umístěného na pozemku parcelní číslo st. 359 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku parcelní číslo st. 359 – zastavěná 2 plocha a nádvoří o výměře 383,0 m v katastrálním území Drahotuše, obec Hranice, okres Přerov. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě se opakují při intensivnějších deštích nánosy splavované půdy z okolních polí.

9. Radonové riziko : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Olomoucký kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. 10. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Na nemovitostech vázne pouze exekuce na povinného. 11.

Základní popis :

11.1. Základní charakteristika

11.1.1. Poloha a základní údaje Obec Hranice, s počtem obyvatel 19 415 je druhým největším městem okresu Přerov. Leží na silnici I. třídy číslo 47 a u železniční tratě směr Přerov – Bohumín. Drahouše jsou samostatnou části obce Hranice, která má své základní vybavení – obchod, školku, školu i poštu. Obecní či katastrální úřad je ovšem situován v části obce Hranice – město. V centrální části obce je rovněž umístěno autobusové nádraží a zastávka ČD, kde zastavují i mezinárodní vlaky, v části Drahouše je místní zastávka ČD. Oceňovaný dům je postaven právě blízko tohoto nádraží v ulici Nádražní. Mimo negativních vlivů, jaké má na objekty bydlení blízkost železniční trati vede těsně kolem domu místní komunikace, po níž projíždějí nákladní auta z nedalekého kamenolomu. Samotný dům je stavbou přízemní, nepodsklepenou, zastřešenou krovem s podkrovím nevyužívaným, jedná se o stavbu v souvislé uliční zástavbě řadovou vnitřní. Na pravé straně domu je průjezd, který slouží současně jako garáž pro osobní automobil a přístup do dvora. Obytná část je vnitřní chodbou rozdělena do dvou samostatných celků. Od vchodu vpravo je bytová jednotka 2 + 1 včetně koupelny sdružené s WC, od vchodu vlevo přístupná i z průjezdu je druhá bytová jednotka 1 + 1 bez příslušenství. Samotný dům je přibližně 100 let starý, je zde prováděná nutná údržba. Pozemek, na kterém mimo domu 2 jsou umístěny dřevěná kůlna a zděný sklad má celkovou výměru menší než 400,0 m . Polohu objektu s ohledem na umístění v obci, způsob využití (bydlení) a plochu pozemku lze hodnotit jako méně vhodnou, neboť objekt leží v blízkosti železnice a místní komunikace je dopravním koridorem kamenolomu. Plocha pozemku je malá.

ZP 4370 - 173/2009, strana 3 (celkem 11)

11.1.2. Dopravní dostupnost Objekt je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací lze dojet až k domu. V obci je zastávka autobusu i železnice, které spojují Hranice jak s Přerovem tak s Olomouci a ostatními okolními obcemi. 11.2. Účel využití Stavba objektu bydlení je využívána k bydlení, vedlejší stavby na dvoře mají celkovou zastavěnou 2 plochu do 25,0 m . Stavba hlavní je využívána v souladu se zápisem v katastru nemovitostí k bydlení.


or

11.3. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, na kterém je umístěn oceňovaný objekt bydlení i vedlejší stavby. Celková rozloha pozemku je malá, poměry kolem domu jsou stísněné. Obytné místnosti domu jsou orientovány na severovýchod, dvůr na jihozápad. Pozemek je rovinný, je zde možnost napojení na plyn, dům je od roku 1996 napojen. číslo parcely st. 359 Celkem

2

výměra v m druh pozemku 383 zastavěná plocha a nádvoří 383

skutečné využití ZP a nádvoří

Pozemek je užíván v souladu s zápisem, který je uveden na výpisu z katastru nemovitostí, jeho rozloha je malá.

11.4. Parkování Parkovat je možno na vlastním pozemku jak před domem tak je možno zřídit garáž v průjezdu.

Obsah ocenění a) objekt bydlení č.p. 246 na pozemku parcelní číslo st. 359 – zastavěná plocha a nádvoří včetně venkovních úprav a vedlejších staveb a studny b) pozemek parcelní číslo st. 359 – zastavěná plocha a nádvoří 12. Popis objektů a pozemků :

a) Hlavní stavba - Objekt č.p. 246 Popis objektu : Posuzovaný objekt bydlení čp 246 je cca 100 let starý. Stavba je přízemní, nepodsklepená, zastřešená krovem, podkroví nevyužívané. Stavba, jejíž konstrukce HSV jsou původní, je přiměřeně udržovaná a v zásadě je přizpůsobená současným podmínkám pro bydlení. Objekt je v lokalitě, kde dochází při intensivnějších deštích ke splavování půdy s okolních polí, ta je pak nanášena do stavení. ZP 4370 - 173/2009, strana 4 (celkem 11)

Předmětem ocenění jsou dále studna, jež je zdrojem pitné vody venkovní úpravy - vodovodní přípojka, od studny přípojka kanalizace do jímky a jímka, přípojka plynu. Cena venkovních úprav je zahrnutá v ceně 2 domu, toto platí i o ceně vedlejších staveb, jejichž zastavěná plocha je menší než 25,0 m , dům bude oceněn porovnávacím způsobem dle § 26a vyhlášky. Dispoziční řešení : 1. Nadzemní podlaží - hlavní vstup do objektu chodbou, nalevo pokoj a kuchyň bez sociálního zázemí, napravo bytová jednotka typu 2 + 1 se zázemím – koupelna sdružená s WC. Průjezd je využíván současně jako garáž.

or

Oceňovaný objekt obsahuje jednu bytovou jednotku typu 2 + 1 se zázemím a byt 1 + 1 bez vybavení.


Konstrukční řešení : Základy - jsou provedeny převážně jako kamenné, neizolované, dům je bez podsklepení. Svislé konstrukce - jsou kompletně provedeny ze standardních pálených cihel, tloušťka stěn 450 mm. Vodorovné konstrukce – stropní konstrukce nespalné a polospalné s rovným podhledem. Schodiště – dřevěný žebřík do podkrovního prostoru Krov – dřevěný sedlový řešený jako stojatá stolice, standardní konstrukce. Střecha není zateplená. Krytina původní taška betonová. Klempířské konstrukce - jsou realizovány, pozinkovaný plech. Výplně otvorů - okna jsou dřevěná, zdvojená dveře do objektu původní, dřevěné, plné, ve dřevěných obložkových zárubních. Úpravy povrchů - vnitřní omítky jsou dvouvrstvé. Venkovní omítka cementová, obklad soklu chybí Podlahy – nášlapné vrstvy podlah PVC a drobná dlažba. ZTI - v objektu je rozvedena voda, zdroj vody vlastní studna, odkanalizováni do vlastní jímky. V objektu je proveden kompletní rozvod elektro 230/400 V. Vytápění objektu ústřední, kotel ÚT plynový sdružený s ohřevem TUV. V kuchyni sporák na plyn. Stavebně technický stav : Celkový stavebně technický stav objektu je v souladu se stářím a průběžně prováděnou údržbou.

b) Pozemek

Pozemek na LV č. 110 Pozemek, který jsou součástí nemovitosti je rovinný, v lokalitě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě.

B. Posudek :

Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena, u které se předpokládá (u objektu ve standardním stavu), že se jedná o nejnižší tržní cenu, neboť v případě volného prodeje je tato cena základem daně z převodu a jen v ojedinělých případech u posuzovaného typu stavby bývá smluvní cena nižší, než daněný obnos. Použití výnosové metody by se v daném případě (objekt není pronajímán, ale užíván vlastníkem) opíral o hypotetické údaje, tj. o imaginární nájemné, kterého by bylo možno dosáhnout za pronájem domu a přitom dům není ve stavu, který by nájem umožňoval. Ocenění by bylo čistě spekulativní, navíc v našich ekonomických podmínkách nájem a hodnota nemovitostí nejsou v relaci, jež tato metoda předpokládá a dá se objektivně uplatnit jen u některých typů nemovitostí – pronajimatelné nebytové prostory v centrech měst, což posuzovaný soubor nemovitostí nesplňuje. Tato metoda nebude použitá. Poslední metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona š. 151/1997 Sb. právě tuto metodu shledává jako nejobjektivnější:

„...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“

ZP 4370 - 173/2009, strana 5 (celkem 11)

1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 456/2008 Sb. Hlavní stavba – RD čp. 246 na pozemku parcelní číslo st. 3592 v obci Drahouše, Hranice Výměry pro ocenění OP - obestavěný prostor OP = (8,15 * 14,15 * 3,10) + (3,60 * 4,45 * 2,60) + (3,6 x 4,45 x 0,3) + /(14,15 * 8,15 * 4,00) : 2/ OP = 634,60 m

3


or

Rodinný dům Hranice, Drahotuše, Nádražní 246 § 26a tab. č. 1 Obec Hranice Katastrální území Drahotuše Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2008 19 415 Kraj Olomoucký Základní cena příloha č. 20a ZC Kč/m2 3 084,00 Obestavěný prostor OP m2 634,6 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby II. dům řadový -0,02 2 Provedení obv. stěn III. cihelné 0,00 3 Tl. obvod. Stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veř. sítě III. 0,00 plyn a elektro, vlastní studna a žumpa 6 Vytápění III. 0,00 ústřední, plyn 7 Zákl. příslušenství III. úplné, standard 0,00 8 Ostatní vybavení I. 0,00 bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. 0,00 standard 10 Vedlejší stavby III. 0,07 standard 11 Pozemky I. -0,01 pouze zastavěná plocha 12 Jiné kriterium I. -0,05 jeden byt bez vybavení 0,01 Stáří staby 0,60 nad 80 roků 13 Stav IV. 0,65 nutné větší opravy Iv 0,39 Trh s nemovitostmi, přílohy č. 18a, tabulka č. 1 1 Dílčí situace II. Poptávka nižší než nabídka -0,05 2 Vlastnictví nemovitosti II. Vlastní pozemek 0,00 3 Vliv právních vztahů I. podíl -0,03 It 0,92 Stavby k trvalému bydlení, příloha 18a, tabulka č. 5 1 Úřady I. Obecní úřad, pošta 0,02 2 Poloha I. oddělená část -0,03 3 Okolní zástavba I. železnice, lom -0,07 4 Obchod, služby, … II. Základní síť obchodů 0,00 5 Školství a sport III. Základní škola a sportoviště 0,04 6 Zdravatnické zařízení II. Omezená dostupnost 0,00 7 Veřejná doprava III. Více jak 4 spoje denně 0,00 8 Ovybatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Pracovní příležitosti I. Omezené možnosti v obci či okolí -0,04 10 Změny v okolí III. Bez změn 0,00 11 Vlivy neuvedené I. Stísněné prostředí -0,05 Ip 0,87 Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 617 031,73

ZP 4370 - 173/2009, strana 6 (celkem 11)

Plocha stavebního pozemku celkem.............................................383,0 m

2

Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. i): 35 + (18415*0,007414)......171,53 Kč/m Přirážky dle přílohy č. 21 vyhlášky: pol. 2.11. ……..……..+ 5 % Koeficient Kp dle přílohy č. 38 vyhlášky...........................2,142 Koeficient Ki dle přílohy č. 39 vyhlášky............................0,924 ----------------------------------------------------------------------------------------2 Jednotková cena po úpravách............................................356,47 Kč/m --------------------------------------------------------------------------------------------Cena pozemku celkem:383x356,47…………………………………....136.527,33 Kč

2


Administrativní cena dle cenového předpisu č. 456/2008 Sb. - rekapitulace cen objektů:

or

b) Pozemek Výpočet ceny pozemku /§ 28 vyhlášky, odst.1)/

a) objekt bydlení č.p. 246 b) pozemek parcelní číslo st. 359 Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno)

= = =

617 031,70 Kč 136 527,30 Kč 753 560,00 Kč

Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání

Vychází z vlastní databáze obchodovaných cen srovnatelných nemovitostí a nebytových prostor, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu.

V lokalitě, přesněji řečeno v okrese Přerov je v současné době v nabídce značné množství objektů bydlení v různém stavu a různé velikosti. Je pravdou, že lokalita není extrémně vyhledávaná, konkrétně menší obce okresu neposkytují obyvatelům málem žádné pracovní uplatnění a tak ti jsou odkázání na dojíždění do větších měst. Poněkud jiná situace je v obci Hranice, která již počtem obyvatel avizuje přinejmenším pracovní příležitosti ve službách, z významnějších zaměstnavatelů možno vzpomenou Cementárnu či továrnu elektroniky. Tuto situaci kopíruje i nabídka nemovitostí v okrese. V malých obcích jsou nabízeny domy ve stavu zboru v ceně do 500.000,00 Kč, objekty, jež lze obývat možno pořídit již do 1 mil. Kč. V Hranicích je v současné době nabízen zbor – stavba určena k demolici, jež je přítěží nabízeného pozemku – za jeden 2 milion. Nutno dodat, že výměra pozemků je 3,5 tis. m . Přímo v Drahouších lze v nabídce najít dům 2 s pozemkem (výměra 1270 m ) za 1,27 mil. Kč. Je to ovšem jen nabídka. Posuzovaná stavba, jejíž příslušenstvím jsou vedlejší stavby, studna a venkovní úpravy, má velmi 2 malý pozemek s výměrou do 400,0 m . Její umístění v blízkosti železnice a u sinice, jež spojuje lom se silnicí I. třídy, má rovněž negativní vliv na cenu. Nelze zapomenout na nánosy blata, které pravidelně při intensivnějších srážkách ohrožují stavení. Na základě uvedených skutečností je

Cena nemovitostí určená srovnáním

ZP 4370 - 173/2009, strana 7 (celkem 11)

750 000,-- Kč


or

Fotodokumentace :

Čelní pohled na dům čp. 246

Pohled na dům ze dvora

dřevěná kůlna ZP 4370 - 173/2009, strana 8 (celkem 11)

M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut zděný sklad

pokoj

ZP 4370 - 173/2009, strana 9 (celkem 11)

or

or M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut kuchyň

koupelna

C) Závěr :

Administrativní cena ................................................................................................. ……. 753 560,-- Kč Porovnávací hodnota nemovitostí ................................................................................... .. 750 000,-- Kč

Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí vzhledem k technickému stavu stavby hlavní a v souvislosti se současnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši

750 000,- Kč

Slovy : devětsetpadesáttisíc korun českých

Obvyklou cenu podílu na nemovitostech ve výši id. ½ určuji částkou

350 000,- Kč

Slovy : třistapadesáttisíc korun českých

V Otrokovicích, dne 12. června 2009 ZP 4370 - 173/2009, strana 10 (celkem 11)

Vypracoval: Ing. Eva Hradilová


or

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 4370 - 173/2009 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 48/09

ZP 4370 - 173/2009, strana 11 (celkem 11)

Exekutorský úřad Jeseník

Recommend Documents