Odhad obvyklé (tržní) ceny nemovitosti číslo 2880 - 20/2011 Pozemky, p.č. St.22, 132/3, 135/2, 135/3 a 136/2 Stará Rudná , 793 31 Rudná pod Pradědem Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Rudná pod Pradědem, k.ú. Stará Rudná, kód ČSÚ: 743 372, LV: 214 Hrouzek s.r.o., Karolín 52, 679 02 Rájec-Jestřebí, vlastnictví: výhradní
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
or
Vlastník pozemku:
soudní exekutor, JUDr. Antonín Dohnal; č. obj.:014 EX 2760/09, 29.12.2010 O.Březiny 229, 790 01 Jeseník
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
telefon: 584 411 112 fax: 584 411 112
e-mail:
[email protected]
telefon: +420777661756 fax: +420583235212
e-mail:
[email protected]
Ing. Viktor Kovalec Šumperská 523, 788 13 Rapotín
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení ceny obvyklé dle zvláštního předpisu v místě a čase Účel :
koupě
Počet stran:
15.8.2009, 19.8.2009 a 20.1.2011
10 stran
Rapotíně, dne 23.1.2011
změna stavby
rekonstrukce
Současný stav 500 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
výstavba
Otisk razítka
leasing
Budoucí stav
Datum zpracování :
Počet příloh:
(ocenění stávajícího stavu)
5
23.1.2011
Počet výtisků 2
Ing. Viktor Kovalec
jiné
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ: Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec
voda elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd MHD
voda elektro
železnice
autobus
kanalizace plyn telefon zpev. příjezd dálnice
silnice
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř
Přípojky:
or
SOUČASNÝ STAV Přípojky:
RIZIKA
negativní vlivy záplavová a riziko přístupu a věcná okolní zástavby zátopová oblast příjezdu břemena
předkupní právo ostatní omezení
evidence v KN
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Současný stav 500 000 Kč 500 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků:
Předmětem ocenění je soubor pozemků když část z nich je možno zastavět, pozemky se nachází na východním okraji současně zastavěného území obce Rudná pod Pradědem, místní část Stará Rudná, a to v lokalitě roztroušené zástavby rodinných domů či chalup a tato funkce zde není rušena. Pozemky jsou vesměs svažité, zanáletované a neudržované, když přístup je z místní komunikace ve vlastnictví obce. V místě je možnost napojení jen na distribuční rozvody NN. Při stanovování obvyklé ceny znalec vycházel z cen dosahovaným v místě a čase, kdy obdobné pozemky jsou na trhu běžně nabízeny. Po vyhodnocení jsem názoru, že obvyklá cena nemovitosti činí 500 000,- Kč a odpovídá cenám v daném místě a čase.
NÁLEZ
Situace
Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí, LV číslo 214, vyhotovený dálkovým výstupem dne 2.7.2009 Kopie katastrální mapy Vlastní databáze odhadce Zákon číslo 151/1997 Sb., v platném znění. Vlastní databáze odhadce Teorie oceňování nemovitostí Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství , CERM Brno, 1997 Bradáč A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, V. vydání, Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A.: Úřední oceňování majetku. CERM - akademické nakladatelství, s.r.o. Brno Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v ČS, a.s. Místní šetření ze dne 15.8. a 19.8.2009, 20.1.2011 spojené s prohlídkou na místě samém Informace z OÚ Rudná pod Pradědem a územní plán obce Laserový přístroj LeicaDisto lite 5, ultrazvukový měřič Stabila, nylonové pásmo délky 30 m Fotodokumentace fotoaparátem Nicon CoolPix L6 -2-
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
or
Charakteristika obce
Informace a podklady zjištěné od realitních kanceláří působících v regionu a vlastní databáze odhadce Obec Rudná pod Pradědem leží v centrální části okresu Bruntál, v samotném podhůří Jeseníků a navazuje na jeho hlavní turistická centra, rekreační a lyžařská centra v okolí Pradědu. Území obce se skládá ze dvou místních částí - Nová a Stará Rudná ležící v nadmořské výšce cca 530 - 740m. Každá část má dnes odlišný charakter. Zatím co Stará Rudná je venkovským sídlem s výraznou obytnou a výrobně-zemědělskou funkcí, Nová Rudná je výhradně rekreační oblastí. S umístění obce vychází i převaha orientace vyjížděk obyvatel na Bruntál, a to zejména za vyšší občanskou vybaveností, ať již komerční, školskou, zdravotnickou nebo správní. Obec má podle posledního sčítání lidu v roce 2001 391 obyvatel. Žen je 48,3% t.j. 189. Věkové složení obyvatelstva ukazuje, že obec má velmi nízký věkový průměr. V obci se nachází obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, obchod se smíšeným zbožím, ubytovací a stravovací kapacity. V obci je vybudován jen veřejný vodovodní řad a distribuční rozvody NN. Obcí projíždí relativní dostatek autobusových spojů s dostačující četností zastávek, je zde i vlaková zastávka na okraji obce. Z hlediska trhu lze obec charakterizovat jako ryze rezidenční či rekreační obec. Předmětem ocenění je soubor pozemků nacházejících na východním okraji současně zastavěného území obce Rudná pod Pradědem, místní část Stará Rudná, když jde o pozemek vedený v KN jako zastavěná plocha - zbořeniště a dále pozemky vedené jako zahrada, TTP a ostatní plocha. Pozemky jsou značné svažité z větší části jsou zarosteny trvalými porosty když jsou přístupné z místní komunikace. Pozemky jsou v současnosti neužívané, zanáletované a neudržované. V daném místě je možnost napojení jen na distribuční rozvod NN. Pozemky nejsou v terénu nijak označeny či ohraničeny, jsou prosty jakýchkoliv staveb a venkovních úprav. Okolí je prosto jakýchkoliv rušivých vjemu, když v okolí se nachází zástavba rodinných domů či chalup. Vzdálenost na autobusovou zastávku je cca 5 minut, vlaková zastávka cca 3 km, centrum obce cca 5 minut, město Bruntál cca 9 km .
Základní popis pozemků
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Na oceňovaných nemovitostech váznou následující zástavní práva: 1) zástavní právo správního orgánu ve výši 562 647,00 Kč pro FÚ v Blansku 2) zástavní právo soudcovské ve výši 152 566,92 Kč pro OSSZ Blansko Dále zde vázne nařízení exekuce Riziko nezjištěno
Popis pozemků
Základní popis oceňovaných pozemků
Předmětem ocenění je soubor pozemků p.č. St.22, 132/3, 135/2, 135/3 a 136/2. P.č. St.22 je vedena v KN jako zastavěná plocha -zbořeniště, když pozemek je svažitý, neudržovaný a zanáletovaný trvalými porosty a nacházející se na okraji současně zastavěného území obce, když pozemek je neudržovaný. Vzhledem ke skutečnosti, že pozemek je veden jako zastavěná plocha, lze jej zastavět. P.č. 132/3 je vedena v KN jako zahrada, když pozemek je svažitý, neudržovaný a zanáletovaný trvalými porosty a nacházející se na okraji současně zastavěného území obce. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem. P.č. 135/2 je vedena v KN jako trvalý travní porost, když pozemek je svažitý, z části zanáletovaný trvalými porosty, přes pozemek vede vedení NN a nachází se na okraji současně zastavěného území obce. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem. -3-
or
P.č. 135/3 je vedena v KN jako ostatní plocha -jiná plocha, když pozemek je svažitý, neudržovaný, zanáletovaný trvalými porosty a nacházející se na okraji současně zastavěného území obce. Pozemek nelze vzhledem ke konfiguraci terénu využít jako stavební. P.č. 136/2 je vedena v KN jako trvalý travní porost, když pozemek je mírně svažitý, neudržovaný a zanáletovaný trvalými porosty, nacházející se na okraji současně zastavěného území obce.Pozemek nelze vzhledem k poloze u potoka a vedení NN využít jako stavební. V místě je možnost napojení jen na distribuční rozvod NN, veřejný vodovodní řad je ve větší vzdálenosti od pozemků. Přístup je řešen z místní komunikace.
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
OCENĚNÍ
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Popis porovnatelných nemovitostí:
Lokalita
Rudná pod Pradědem
Rudná pod Pradědem
Rudná pod Pradědem
Znalec použil pro srovnání pozemky nabízené RK a obchodované v dané obci, když se jedná o pozemky vedené v různých druzích kultur, ale určené platným územním plánem obce k zastavění. Pozemky jsou vesměs lepší konfigurace a polohy. Jen pro porovnání znalec uvádí skutečnost, že obec prodává pozemky 2 vhodné k zastavění za částky 150,00 Kč/m a pozemky na zahrady za 35,00 2 Kč/m . Na volném trhu jsou pozemky nabízeny za částky vyšší, a to za téměř dvojnásobné částky. Pozemky se tedy na trhu běžně nabízejí a obchodují, když vzhledem k uvedenému je znalec názoru, že obvyklá cena bude tedy kopírovat 2 cenu zrealizovaných prodejů, když tyto byly za částky 150 Kč/m . Dle uvedeného je tedy znalec názoru, že obvyklá cena pozemků bude za 2 2 uvedené ceny 120 Kč/m a 35,00 Kč/m .
Popis pozemku, jeho zasíťování Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená (zhodnocení kladů a záporů) /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Nabídka RK na prodej pozemku ve stejné obci a obdobné poloze a charakteru terénu. V místě je možnost napojeníjen na distribuční rozvod NN. Srovnávaný pozemek je oproti oceňovaným tedy obdobný a je uplatněna jen srážka za nabídku RK.
5 300
Zrealizovaný prodej pozemku vedeného v KN jako TTP, ale určen platným ÚP k zastavění. V místě možnost napojení na veřejný vodovodní řad, distribuční rozvody NN. Lepší konfigurace a poloha. Zrealizovaný prodej pozemku vhodného ÚP k zastavění. Pozemek mírně lepší konfigurace. IS obdobné.
1 253
1 405
280,00
0,55
154,00
187 950
150,00
1,00
150,00
210 750
150,00
1,00
150,00
2
Průměrná cena Celková výměra Porovnávací hodnota
151,33 Kč/m 2 4 175 m 631 803 Kč
-4-
a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m2 Kč/m2 zastavěná plocha a nádvoří St.22 1 022 150 zahrada 132/3 256 150 trvalý travní porost 135/2 1 837 150 ostatní plocha 135/3 604 35 trvalý travní porost 136/2 456 35 Hodnota pozemků celkem Seznam příloh:
Celková cena pozemku Kč 153 300 38 400 275 550 21 140 15 960 504 350
or
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut
Usnesení Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 214 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne 26.5.1999, č.j.Spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod číslem 2880-20/2011.
Rapotíně, dne 23.1.2011
Otisk razítka
-5-
Ing. Viktor Kovalec
-6-
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
-7-
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
-8-
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or
M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut detailní poloha v obci
poloha v obci a okolí
poloha v oblasti
-9-
or
or M E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut p.č. 132/3
p.č. St.22
p.č. St.22
p.č. 135/2
p.č. 136/2
p.č. 135/3
- 10 -