Evaluatie voorbeeldprojecten meervoudig ruimtegebruik

INLEIDING

Evaluatie voorbeeldprojecten meervoudig ruimtegebruik Evaluatie 10 voorbeeldprojecten IPSV

In opdracht van: Ministerie van VROM DG Wonen / Directie Stad & Regio IPSV Opdrachtverlening uitgevoerd door: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting Telefoon 010 2825050 http://www.sev.nl Contactpersoon: Fokke de Jong

Vervaardigd door: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl Auteurs:

Rapportnummer:

Hans van der Reijden Femma den Breejen Geurt Keers 84640 December 2003

1

INLEIDING

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

3

1.1 AANLEIDING ONDERZOEK

3

1.2 AANPAK

4

1.3 SELECTIE VAN DE ONDERZOEKSPROJECTEN

5

1.4 LEESWIJZER

9

DEEL I DE PROJECTEN EN HET RUIMTEGEBRUIK

13

2.1 HET MEERVOUDIGE KARAKTER VAN DE PROJECTEN

13

2.2 INZICHT IN HET RUIMTEGEBRUIK

15

2

3

EFFECTEN VAN DE GEREALISEERDE PROJECTEN

21

3.1 THEMA’S VOOR EVALUATIE

21

3.2 MARKTACCEPTATIE

21

3.3 HET MAATSCHAPPELIJKE RENDEMENT

28

3.4 ECONOMISCH RENDEMENT

36

3.5 FINANCIËLE RESULTATEN

38

4 LEEREFFECTEN VOLGENS BETROKKENNEN

43

4.1 THEMA’S VOOR LEEREFFECTEN

43

4.2 SAMENWERKING EN AFSTEMMING

44

4.3 TECHNISCHE COMPLEXITEIT

46

4.4 REGELGEVING

47

4.5 EIGENDOMSVERHOUDINGEN

48

4.6 CONCLUSIE LEEREFFECTEN VOLGENS BETROKKENEN

49

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

5

SAMENVATTING EN HERHAALBAARHEID

51

5.1 DE RESULTATEN SAMENGEVAT

51

5.2 HERHAALBAARHEID VAN DE PROJECTEN

53

5.3 AANDACHTSPUNTEN VOOR DE TOEKOMST

58

DEEL II 1

WESTERHAVEN GRONINGEN

65

2

VAARROUTE MAASTRICHT-VLAANDEREN

77

3

BOS EN LOMMERPLEIN AMSTERDAM

91

4 CHASSÉ PARK BREDA 5

BEDRIJVENSTAD FORTUNA SITTARD

6 MARIËNBURG, NIJMEGEN 7

LAAKCENTER DEN HAAG

103 115 127 135

8 VOORBURG SIJTWENDE

149

9 HUISVESTING 2000 SCHIJNDEL

165

10 HAVERLEIJ DEN BOSCH

179

BIJLAGE I: PROJECTEN WAARUIT EEN SELECTIE IS GEMAAKT

191

BIJLAGE II NIET GESELECTEERDE PROJECTEN

197

BIJLAGE III GEÏNTERVIEWDE BETROKKENEN

199

BIJLAGE IV LITERATUUR

201

BIJLAGE V ADVIESGROEP

203

INLEIDING

1 Inleiding 1.1

Aanleiding onderzoek De lopende IPSV-voorbeeldprojecten leveren een schat aan gegevens en ervaringen. Een deel hiervan is gedocumenteerd in verslagen van voortgangsgesprekken en rapportages van projecten zelf. Daarnaast zijn er ervaringen aan bod gekomen in themabijeenkomsten. Door middel van een bureaustudie-evaluatie maakte bureau Ecorys een systematische inventarisatie van de projecten van de jaargangen 1998, 1999 en 2000. Daarnaast brengt de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting voor deze jaargangen gecombineerde projectfolders uit, waarin inzicht in de lessen van verwante projecten wordt gegeven op basis van interviews met betrokkenen. De meeste projecten over meervoudig ruimtegebruik betreffen fysieke stapeling en combinatie van functies of een vorm van efficiënter gebruik in de tijd. Uit deze projecten met meervoudig ruimtegebruik in de uitvoeringsfase en de beheerfase is nog veel kennis te halen. Eenduidige conclusies wat betreft de doorwerking en de doorslaggevende succes- en faalfactoren zijn nog niet voorhanden. De centrale vraag is onder welke condities meervoudig ruimtegebruik succesvol kan zijn en of dit door de gebruikers ook als zodanig wordt beleefd. Om deze vragen te beantwoorden heeft VROM en de SEV in het kader van het IPSV behoefte aan een verdiepingsslag, die laat zien waar de kansen maar ook de risico's liggen voor het combineren, transformeren en intensiveren. Een evaluatie en analyse van een tiental voorbeeldprojecten van het Stimuleringsprogramma Intensief Ruimtegebruik die al (bijna) zijn gerealiseerd vergroten het benodigde inzicht. De te verkrijgen kennis is relevant voor actuele opgaven van ruimtelijke inrichting en verstedelijking. Het beleid wordt immers meer gericht op bouwen binnen bestaand bebouwd gebied en intensief, meervoudig ruimtegebruik. VROM heeft de SEV gevraagd een onderzoek te laten uitvoeren naar de condities onder welke meervoudig ruimtegebruik succesvol kan zijn. Dit onderzoek is door RIGO Research en Advies uitgevoerd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 INLEIDING

1.2

Aanpak Het onderzoek is verlopen in een aantal stappen. a) b)

Onderzoeksthema’s Selectie van projecten

c) d) e) f)

Deskresearch Interviews sleutelfiguren Waarnemingen ter plaatse Gebruikerservaringen

g)

Analyse resultaten

Ad a) Onderzoeksthema’s De volgende onderzoeksthema’s vormen de leidraad in deze evaluatie. - Ruimtegebruik (voormalig ruimtegebruik, ontstaan van het plan, bouwprogramma) - Marktacceptatie projecten - Maatschappelijk rendement - Economisch rendement - Financiële resultaten - Leereffecten (t.a.v. proces, regelgeving, rol overheid/ provincie) - Brede toepasbaarheid

Ad b) Selectie van projecten Zie volgende paragraaf 1.3 . Ad c) Deskresearch Een groot deel van de thema’s die betrokken worden in de evaluatie kan aan de hand van reeds bestaande projectdocumentatie worden achterhaald. Deze bestaande projectdocumentatie is waar mogelijk en noodzakelijk aangevuld met gegevens uit andere bronnen. Ad d) Interviews sleutelpersonen Een groot deel van de thema’s die onderdeel uitmaken van de evaluatie is niet of nog niet uit documentatie of gegevensbestanden te achterhalen. Interviews met betrokken personen waren daarom de aangewezen methode. In totaal zijn er 32 mensen geïnterviewd, zo’n 3 à 4 per project. Dit waren betrokkenen bij de gemeente (beheerders en projectleiders), particuliere beheerders, projectontwikkelaars en makelaars. Ad e) Bezoek ter plaatse Voor alle projecten is ook een bezoek ter plaatse van belang. Hierdoor kon een beeld verkregen worden van het niveau van meervoudig ruimtegebruik en zaken als het tijdaspect in de zin van bijvoorbeeld dubbel gebruik van parkeerplaatsen en de openingstijden van voorzieningen. Van iedere locatie zijn gemiddeld ongeveer tien foto’s gemaakt om de huidige stand van zaken vast te leggen.

INLEIDING

Ad f) Gebruikersonderzoek Onder de gebruikers zijn schriftelijke enquêtes gehouden. Vragenlijsten zijn opgesteld en verzonden. Na ontvangst zijn deze ingevoerd in een analysebestand. De enquêtes dienen slechts voor het verkrijgen van een beeld van de gebruikerservaringen. Ad g) Analyse Aan de hand van deze onderzoekstappen heeft een analyse van de onderzoeksresultaten plaatsgevonden. Hierbij worden de belangrijkste leerervaringen en de bredere toepasbaarheid van meervoudig ruimtegebruik betrokken. De analyse leidt tot aanbevelingen gericht op de toekomst.

1.3

Selectie van de onderzoeksprojecten Voor het onderzoek is een aantal StIR-voorbeeldprojecten geëvalueerd. Uit de door de SEV opgestelde lijst van vijftien voorbeeldprojecten is een selectie van tien projecten gemaakt. Hierbij zijn selectiecriteria opgesteld en is een uitgewerkte definitie van meervoudig ruimtegebruik gehanteerd. In het onderzoek wordt onder meervoudig ruimtegebruik verstaan:1 1. Intensief ruimtegebruik: efficiëntieverbetering van het ruimtegebruik van een functie (dit gaat over de hoeveelheid programma per grondoppervlakte). 2. Multifunctioneel ruimtegebruik: gebruik van dezelfde ruimte door meerdere functies (bijvoorbeeld gestapelde bouw, wonen boven winkels).

3. Gebruik van ondergrondse ruimte en/of ruimte boven openbare ruimte of infrastructuur: de derde dimensie van het ruimtegebruik. 4. Volgtijdelijk gebruik van dezelfde ruimte door meerdere functies: de vierde dimensie van het ruimtegebruik.

P

school - buurthuis fitness

voetnoot 1

W. Demmers, NovaTerra, nr.3 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6 INLEIDING

Selectiecriteria De volgende criteria zijn gebruikt: •

De mate waarin vormen van meervoudig ruimtegebruik in het plan zijn opgenomen. Het project moet zoveel mogelijk passen binnen de hierboven genoemde definitie van meervoudig ruimtegebruik. Bovendien moet de totale selectie een zo gevarieerd mogelijk beeld geven van de verschillende vormen van meervoudig ruimtegebruik die in de definitie genoemd zijn.

•

De fase waarin het project zich bevindt (realisatiefase of beheerfase). Projecten die zich in de realisatiefase bevinden en waarvan nog niets is opgeleverd zijn minder geschikt voor deze evaluatie. Alleen wanneer het project zich in de beheerfase bevindt, kan het gebruik van het project in de evaluatie betrokken worden. Hoe langer het project in gebruik is, hoe beter het gebruik geëvalueerd kan worden: gebruikspatronen worden namelijk pas na verloop van tijd goed zichtbaar.

Naast deze criteria is er gezocht naar variatie in de gebruiksfunctie en naar een spreiding van de projecten over Nederland (zodat bijvoorbeeld niet alleen projecten met als hoofdthema herontwikkeling van bedrijventerreinen gekozen worden). In bijlage I staat een overzicht van de vijftien projecten. In dit overzicht wordt voor elk project een korte omschrijving gegeven van de inhoud van het project, de vorm van meervoudig ruimtegebruik en de fase waarin het project zich bevindt. Op basis van deze informatie is in overleg met de begeleidingscommissie een tiental projecten geselecteerd. Geselecteerde projecten De tien geselecteerde projecten zijn een redelijke afspiegeling van de verschillende vormen van meervoudig ruimtegebruik. In hoofdstuk 2 wordt verder ingegaan op het meervoudige karakter van deze projecten. Helaas verkeerde een groot deel van de te selecteren projecten nog in een realisatiefase of was nog maar zeer recent opgeleverd. Tabel 1 biedt een overzicht van de geselecteerde projecten. In bijlage II zijn de redenen voor het niet selecteren van vijf projecten nader toegelicht.

INLEIDING

tabel 1

Overzicht van tien te evalueren projecten

Projectnaam

Korte omschrijving

1

Aan westzijde van centrum herontwikkeld gebied met ongeveer 13.500 m2 winkelruimte, ondergronds parkeren (800 plaatsen), 24 appartementen, stripmuseum, stadspark, horeca en nieuwe verkeersverbinding naar centrum.

Westerhaven, Groningen

Omvang project: 1,3 hectare 2

Vaarroute Maastricht- Vlaanderen, Maastricht

Herstel historische vaarroute naar Vlaanderen, herontwikkeling van historische binnenhaven ’t Bassin en renovatie bijbehorend kanaal met sluizen. Met aan de binnenhaven gebouwen voor winkels en horeca. Eerste fase van groter project Belvedère. Omvang project: 5,5 hectare

3

Bos en Lommerplein, Amsterdam Overkluizing van A10-west over lengte van 80 meter met kantoren en publieksvoorzieningen, op nieuw plein woningen, nieuw stadsdeelkantoor, marktplein en ondergrondse parkeergarage. Omvang project: 10,4 hectare

4

Mariënburg, Nijmegen Rond de Mariënburgkapel zijn woningen, winkels en o.a. een bibliotheek en film- en theatercomplex gekomen. Het van oorsprong aanwezige niveauverschil is in een nieuwe winkelstraat vertaald in twee maaiveldniveaus waardoor mogelijkheden zijn ontstaan voor verdichting. Omvang project: 2,4 hectare

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7

8 INLEIDING

Projectnaam 5

Korte omschrijving

Chassé Park, Breda Terrein van voormalige Chassékazerne in binnenstad Breda, 13 ha, multifunctionele invulling met woningen, stadskantoor, park en stedelijke vermaakfuncties (hotel, casino en culturele voorzieningen). Omvang project: 13 hectare

6

Bedrijvenstad Fortuna, Sittard Nieuw bedrijventerrein van 47 ha, waar collectieve voorzieningen zoals parkeren op een locatie gebundeld worden en gevels aaneengesloten zijn. Voetbalclub Fortuna heeft stadion op terrein, met daaronder een parkeergarage. Omvang project: 47,2 hectare

7

Laakcenter, Den Haag Kantoren, bedrijfsruimte voor grootschalige detailhandel, waarvan gedeelte compleet met verkeersweg op een tweede maaiveld, showrooms in 2 lagen, 135 woningen, parkeren ondergronds en op 2e maaiveld. Omvang project: 3 hectare

8

Sijtwende, Voorburg Randweg wordt door tunnel en 'holle dijk' aan oog en oor onttrokken, waardoor gebied van 23 hectare ontstaat waarin circa 700 woningen, 10.000 m² kantooroppervlak, een brandweerkazerne, 13 woonwagenstandplaatsen en h.o.v gerealiseerd kunnen worden. Omvang project: 22 hectare

INLEIDING

Projectnaam 9

Korte omschrijving

Huisvesting Schijndel 2000 Realisatie van twee educatieve basiscentra, realisatie van unilocatie voor scholengemeenschap die nu nog op vier verschillende locaties is gehuisvest en concentratie van sociaal-culturele en gezondheidszorginstellingen, benutting vrijgekomen locaties voor andere functies (o.a. woningbouw).

10

Haverleij, Den Bosch Creatie van parklandschap: gebied van 200 ha voor bos, golfbaan en 1.000 woningen in clusters: negen kasteelclusters van gemiddeld 60 woningen per stuk en een dorpje -het Slot Haverleij- met circa 450 woningen. Omvang project: 220 hectare

De projecten Westerhaven, Mariënburg en Laakcenter zijn opgeleverd en in gebruik genomen. De andere geselecteerde projecten zijn voor een (groot) gedeelte opgeleverd en deels nog in aanbouw. De geselecteerde projecten liggen verspreid over Nederland, drie projecten in de Randstad en de overige zes verdeeld over de provincies Gelderland, Groningen, Brabant en Limburg. De selectie bevat een diversiteit aan thema’s en programma’s, waardoor de evaluatie een gevarieerd beeld zal opleveren.

1.4

Leeswijzer Dit rapport bestaat uit twee delen: Deel I: Samenvattende resultaten en conclusies aan de hand van de beschreven onderzoeksthema’s. Hier wordt ingegaan op het meervoudige karakter en het ruimtegebruik van de onderzochte projecten (H2) en de markttechnische, maatschappelijke, economische en financiële effecten van de gerealiseerde projecten (H3). Tevens worden de leereffecten volgens de betrokkenen weergegeven (H4). Deel II: Resultaten van het evaluatieonderzoek per project (casestudies). Voor alle casestudies is een beschrijving opgenomen waarbij ingegaan wordt op de onderzoeksthema’s: ruimtegebruik, marktacceptatie, maatschappelijk rendement, economisch rendement, financiële resultaten en leereffecten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9

10 INLEIDING

INLEIDING

DEEL I

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11

12 INLEIDING

DE PROJECTEN EN HET RUIMTEGEBRUIK

2 2.1

De projecten en het ruimtegebruik

Het meervoudige karakter van de projecten Tussen de tien geselecteerde projecten bestaan verschillen in het ruimtegebruik en het meervoudige karakter van dat ruimtegebruik. Bij het definiëren van de term meervoudig ruimtegebruik in de inleiding is al aangegeven dat meervoudig ruimtegebruik in verschillende vormen kan voorkomen. In tabel 2 is per project weergegeven welke vormen van meervoudig ruimtegebruik voorkomen. Hierbij is ervoor gekozen om de dimensie ‘multifunctioneel ruimtegebruik’ op te splitsen naar functiecombinatie binnen één gebouw/complex en functiecombinatie binnen een plangebied (figuur 1). Deze keuze is gemaakt, omdat tijdens het onderzoek gebleken is dat bij verschillende geëvalueerde projecten geen functiecombinatie plaatsvindt binnen één complex, maar dat binnen één plangebied meerdere afzonderlijke functies tegelijk ontwikkeld worden. Hiermee komen we op de volgende dimensies van het meervoudig ruimtegebruik: 1. 2.

3. 4.

intensief ruimtegebruik multifunctioneel ruimtegebruik: 2a. meerdere functies in zelfde gebouw/complex 2b. meerdere functies in hetzelfde plangebied, deel uitmakend van hetzelfde ontwikkelingsproces gebruik van de ondergrondse en/of bovengrondse ruimte volgtijdelijk gebruik van dezelfde ruimte

De projecten die deel uitmaken van deze evaluatie bezitten elk één of meer elementen van meervoudig ruimtegebruik. Er blijken echter verschillen te bestaan in de wijze waarop de elementen van meervoudig ruimtegebruik zijn toegepast (zie ook tabel 2). Bij intensief bouwen is te zien dat er verschillende vormen zijn. In de binnenstedelijke (herstructurerings)locaties wordt in het algemeen ruimtewinst geboekt door het bouwen in meerdere lagen. Vrij uniek zijn daarbij Laakcenter en bedrijvenstad Fortuna omdat het hier louter bedrijfsruimten betreft. Op specifieke locaties zoals Bos en Lommer en Sijtwende wordt juist winst geboekt door het bouwen op een plaats waar dat normaliter niet kan (op of nabij een snelweg).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13

14 DE PROJECTEN EN HET RUIMTEGEBRUIK

figuur 1

Twee typen multifunctioneel ruimtegebruik 2a Verschillende functies in één gebouw

2b Verschillende functies als onderdeel van één bouwproject

P

De multifunctionaliteit is zoals aangegeven in twee soorten te onderscheiden. Tabel 2 toont het multifunctioneel gebruik binnen één gebouw zoals dat voorkomt in zeven van de tien projecten. De meeste combinaties worden gemaakt met wonen, en dan met name wonen boven winkels, of parkeren. Specifieke combinaties zijn die in Sittard (bedrijven en stadion), Westerhaven (museum en openbaar ‘grasdak’) en Schijndel (woningen boven scholen). Opvallend is dat in een aantal projecten de functiecombinatie daarnaast ook vaak betrekking heeft op het gehele plan en niet zozeer op combinatie in een gebouw (b.v. Chassé Park). Er is dan dus sprake van een ontwikkeling van meerdere functies in één keer binnen een plangebied. Het gebruik van de ondergrondse en bovengrondse (rest)ruimte is een techniek die veel is toegepast in de geëvalueerde projecten. Ten eerste wordt er veel gebruik gemaakt van ondergronds parkeren (in vijf projecten). Verder wordt er in twee projecten gebruik gemaakt van de ruimte boven de snelweg. Volgtijdelijk gebruik van een gebouw komt in engere zin nauwelijks voor in de onderzochte projecten. Wel is te zien dat de parkeergarage in Sittard een functie heeft voor zowel bedrijven (overdag) als voetbalwedstrijden (avond en weekend). Ook in Breda zal het gebruik van de parkeergarage door kantoren en casinobezoekers niet tegelijkertijd plaatsvinden. Verder worden de schoolgebouwen in Schijndel in de avond ook als educatief centrum gebruikt. Van volgtijdelijk gebruik binnen het totale plangebied, met name van de openbare ruimte, is uiteraard wel sprake bij meerdere projecten, bijvoorbeeld die met een combinatie van woningen en winkels. tabel 2

Project

Westerhaven

De projecten naar typen meervoudig ruimtegebruik

1

2a

2b

3

4

intensief

multifunctio-

multifunctioneel

onder- of

volgtijdelijk ge-

neel gebouw

gehele plangebied

bovengronds

bruik in tijd gebouw

Dubbel grondgebruik door bouw in meerdere lagen

Woningen, winkels, muse-

Ondergronds parkeren

um, openbaar groen Vaarroute MaastrichtVlaanderen

Heropening van in ongebruik geraakt kanaal en binnenhaven

Winkels, horeca, haven met aanlegplaatsen vaarroute


Project

15

1

2a

2b

3

4

intensief

multifunctioneel gebouw

multifunctioneel gehele plangebied

onder- of bovengronds

volgtijdelijk gebruik in tijd gebouw

Bos en Lommerplein

Ruimte boven snelweg benut voor kantoren

Woningen, winkels

Woningen, winkels, kantoren, marktplein

Overkluizing rijksweg met

Mariënburg

Dubbel grondgebruik door bouw in meerdere lagen

Woningen, winkels

Chassé Park

Ruimte rondom wooncom-

Woningen,

Woningen, stadskan-

Ondergronds

plexen gebruikt als openbaar park

parkeren

toor, theater, casino, hotel, poppodium, openbaar groen

parkeren

Bedrijvenstad Fortuna

Meer bedrijfsruimte uit te geven door

Stadion, kantoren

Parkeren, bedrijven


Laakcenter

Meer uit te geven bedrijfsruimte door te bouwen in 2

Woningen, kantoren,

Ondergronds parkeren,

lagen

bedrijfsruimten

tweede maaiveld voor bedrijven

kantoren, ondergronds parkeren Woningen, winkels, sociaal-culturele voor-

Winkelstraat op twee niveaus

zieningen

tijdens wedstrijden en overdag voor bedrijven

schakeling bedrijven en bundeling voorzieningen

Meer woningen mogelijk door vlakbij weg te bouwen

Sijtwende

Woningen, kantoren, randweg, openbaar

Openbaar groen op dak

groen

tunnel NORAH

Woningen, scholen, sportcentrum,

Basisscholen ook na schooltijd gebruikt als

grondgebruik door wonen boven school

gezondheids-centrum, sociaal-culturele voorzieningen

educatief basiscentrum voor buurtbewoners

Concentratie woonbebouwing , daardoor veel recrea-

Woningen, golfbaan, openbaar groen

Huisvesting Schijndel 2000

Concentratie van voorzieningen op 1 locatie, dubbel

Haverleij

Woningen, scholen


tief groene ruimte

2.2

Inzicht in het ruimtegebruik Om uitspraken te kunnen doen over de wijze waarop de ruimte is benut, kunnen verschillende methoden gebruikt worden. In eerste instantie is hierbij uitgegaan van het model van het Amsterdamse coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik.2 Daarbij is bekeken welke onderdelen van het model nuttig zijn in het kader van dit onderzoek en welke andere informatie eventueel nog toegevoegd kan worden.

voetnoot 2

Parkeergarage onder stadion gebruikt

De Laat, L. en K. van Zanen (1999), ‘Meten met twee maten’, DRO, coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Amsterdamse methode optimalisering grondgebruik De meetmethode van het Amsterdamse coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik is bedoeld om de mate van optimalisering van grondgebruik in een bepaald gebied tot uitdrukking te brengen. Hierbij merkt het coördinatieteam direct op dat het dan vooral gaat om de kwantiteit en niet om de kwaliteit. De kwaliteit van een project is volgens hen namelijk nauwelijks objectief te definiëren en wordt in de Amsterdamse methode niet betrokken. Om de term optimaal grondgebruik meetbaar te maken richt het Amsterdamse model zich op een maat voor bebouwingsintensiteit. Hiervoor wordt de FloorSpace-Index (FSI) gekozen, de verhouding tussen het vloeroppervlak in een gebied en het grondoppervlak van datzelfde gebied. Functies als woningen en winkels worden wel bij deze meting meegerekend, maar bijvoorbeeld openbare ruimte, wegen en groen niet. Bij het berekenen van de FSI wordt tot het vloeroppervlak gerekend: alle oppervlak met een dak erop. Ruimte onder een viaduct of tunnel wordt niet meegerekend wanneer het om verkeersoppervlak gaat, maar wel wanneer het om verblijfsoppervlak zoals winkels gaat. Ondergronds oppervlak, zoals kelders en parkeergarages, moet worden meegerekend als vloeroppervlak ook wanneer de ruimte zich onder de openbare ruimte bevindt. Voor de FSI-bepaling is het bruto vloeroppervlak nodig. De Amsterdamse methode gaat uit van het berekenen van drie verschillende FSIwaarden: van de kavel(s), van het feitelijk planoppervlak en van het bruto planoppervlak. Dit laatste houdt in dat er 30 meter buiten de plangrens een nieuwe grens getrokken wordt waarbinnen het grondoppervlak bepaald wordt. Dit wordt gedaan om het plan ook in zijn directe omgeving te zien. De invulling en intensiteit van de plannen wordt namelijk ook bepaald door de omgeving en de in de omgeving aanwezige wegen en openbare ruimte. Naast de FSI rekent men in Amsterdam met de Open Space Ratio (OSR), de verhouding onbebouwd grondoppervlak/vloeroppervlak. Ook wordt de Verhouding Inhoud Vloeroppervlak (VIV) genoemd als maat voor ruimtegebruik, maar deze blijkt in de praktijk niet gebruikt te worden, omdat het verzamelen van informatie over de inhoud van projecten te tijdrovend is.3 Gekozen meetmethode Voor het meten van het huidige ruimtegebruik lijkt het ook voor deze evaluatie zinvol om per project, voor zover mogelijk, een FSI en OSR te berekenen. Bij sommige projecten, zoals het herstel van de vaarroute Maastricht-Vlaanderen, kunnen FSI en OSR niet berekend worden. Met de FSI en OSR wordt vooral gemeten hoe intensief de bebouwing van de ruimte is en wordt geen uitspraak gedaan over de andere dimensies van meervoudig ruimtegebruik, zoals gebruik in de tijd of de mate van functiemenging. voetnoot 3

Coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik (2001), ‘Meten met twee maten, referentieplannen bebouwingsintensiteit’, gemeente Amsterdam.


figuur 2

Illustratie Floor-Space-Index

P

FSI = 0,5

FSI = 0,25

FSI = 2

ill: RIGO

Voor deze evaluatie is het van belang in beeld te krijgen of het ruimtegebruik in het plangebied veranderd is ten opzichte van de voorgaande situatie. Hierbij is ervoor gekozen om schematisch weer te geven of de dichtheid hoger of lager geworden is dan voorheen of gelijk is gebleven. Enkele nadelen die aan de Amsterdam methode kleven, kunnen worden opgeheven door naast het berekenen van FSI en OSR ook een indicatie te geven van de context waar deze cijfers op van toepassing zijn. Allereerst bestaat het probleem dat slechts het bebouwde oppervlak wordt meegenomen, terwijl bij verschillende projecten in dit onderzoek het creëren van natuur of openbare ruimte een belangrijke plaats inneemt. Dit wordt mede ondervangen door voor elk project de verdeling van het grondgebruik naar functie te laten zien waarbij ook infrastructuur en groen meegenomen worden. Zo kan eenvoudig een beeld worden verkregen van de verdeling van het totaal beschikbare vloeroppervlak naar functies. In navolging van het Amsterdamse coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik, onderkent RIGO het effect van de omgeving op de intensiteit van het project. Omdat exacte gegevens over het ruimtegebruik buiten het plangebied nagenoeg niet voorhanden zijn, kiest RIGO ervoor het omgevingseffect op een andere manier aan te geven. Bij het meten van de FSI wordt alleen gekeken naar het plangebied zelf. Om het project in zijn omgeving te plaatsen zal een indicatie gegeven worden van de dichtheid rondom het plangebied. Er wordt onderscheid gemaakt naar de mate van dichtheid van de bebouwing en naar de aanwezigheid van groen en water. Toelichting resultaten Bij de onderzochte projecten is er ten opzichte van de voorgaande situatie altijd in meer of mindere mate sprake van een intensivering. Dit is voor een aantal projecten niet erg opzienbarend aangezien er in het plangebied nauwelijks bebouwing aanwezig was voor de ingreep. Dit speelt bijvoorbeeld bij Mariënburg (voormalige parkeerplaats), Sijtwende en Haverleij (landbouwgrond). Bij de overige hoofdzakelijk binnenstedelijke locaties is eveneens sprake van intensivering. Hier was reeds bebouwing aanwezig maar niet in een al te hoge dichtheid. De projecten waar nu sprake is van intensieve bebouwing (bijvoorbeeld een hoge FSI ) blijken in gebieden te liggen waar de omliggende omgeving gemiddeld ook al dicht bebouwd was. In die zin is er dus sprake van het aansluiten op de omliggende veelal centrumstedelijke omgeving. Van de knooppuntlocaties wordt vooral in

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17


Laakcenter in hoge dichtheid gebouwd. Opvallend is dat ook het meer buiten het centrum gelegen bedrijventerrein Fortuna veel dichter bebouwd is dan de omgeving en vooral de reguliere bedrijventerreinen (tabel 3). tabel 3

Referentie Floor-Space-Index FSI Woonwijk 30 woningen per hectare

0,6

Woonwijk 70 woningen per hectare

1,5

Bedrijventerrein 1 bouwlaag bebouwingspercentage 50%

0,3

Bedrijventerrein 1 bouwlaag bebouwingspercentage 70%

0,4

Toelichting op tabel 4 indicatoren ruimtegebruik FSI (Floor-Space-Index) De verhouding tussen het vloeroppervlak in een gebied en het grondoppervlak van datzelfde gebied Indicatie mate van intensivering ten opzichte van voormalig ruimtegebruik

Functie beschikbaar vloeroppervlak Verdeling van het totaal beschikbare (vloer) oppervlak naar functie (inclusief openbare ruimte en tuinen) ██ natuur: park/openbaar groen/water ██ privétuinen ██ pleinen/openbare ruimte verhard incl. verblijfsstraten ██ parkeren overdekt ██ infrastructuur (doorgaande routes) ██ kantoren/bedrijven/winkels/voorzieningen ██ wonen

OSR (Open Space Ratio) De verhouding onbebouwd grondoppervlak/vloeroppervlak

Totaal beschikbaar oppervlak ten opzichte van de omvang van het plangebied Hierbij is het beschikbare oppervlak het vloeroppervlak plus de overige functies (bijvoorbeeld plein, groen, daktuin etc.).

Aandeel openbaar van het totaal beschikbare oppervlak Openbaar gebied /totaal beschikbaar oppervlak

Kenmerk bebouwingsdichtheid omgeving ██ Hoge dichtheid (stedelijk) ██ Gemiddelde dichtheid ██ Lage dichtheid ██ natuur: park/openbaar groen/water


tabel 4 Project en netto oppervlak

Indicatoren ruimtegebruik voor de voorbeeldprojecten

Voormalig ruimtegebruik en mate van intensivering

FSI netto plangebied

OSR

Functie van het beschikbare (vloer)oppervlak

Beschikbaar oppervlak / plangebied

% openbaar van beschikbaar oppervlak

355%

16%

213%

34%

254%

31%

177%

11%

123%

37%

302%

11%

137%

19%

105%

91%

254%

19%

--

--

Westerhaven 1,3 ha

Voormalig parkeerterrein

3,0

Voormalig afgesloten Kazerneterrein

1,4

Verouderd bedrijventerrein

1,8

0,42

1,1

0,63

0,6

0,96

Voormalig industrieterrein

2,7

0,04

Landbouwgrond

1,1

0,37

Voormalig landbouwgebied

0,08

12,83

Open ruimte met parkeerplaatsen

2,05

0,13 1

Chassé Park 13 ha

Vaarroute MaastrichtVlaanderen

0,51 1

1

0,5 ha Bos en Lom-

Onbebouwd

merplein

terrein voor dagmarkt en verkeer

10,4 ha Sijtwende 22 ha

Braakliggend terrein, grasland

1

1

t.b.v wegtracé Laakcenter 3,0 ha

Bedrijvenstad Fortuna 47,2 ha

1

1

Haverleij 220 ha

1

Mariënburg 2.4 ha


19

In voormalig park, en op plaats van oude schoolge-

0,24 1

--

--

--

bouwen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Dichtheid omgeving van plangebied


3 Effecten van de gerealiseerde projecten 3.1

Thema’s voor evaluatie De voorbeeldprojecten worden naar thema’s geëvalueerd. Het doel is te leren van de (neven)effecten die de projecten hebben. In dit hoofdstuk wordt samenvattend ingegaan op de volgende thema’s:

De marktacceptatie Afzet van woningen en bedrijfspanden.

Maatschappelijk rendement Tevredenheid omwonenden en andere betrokkenen, verbetering imago van het gebied, verbetering veiligheid en kwaliteit van openbare ruimte, beheer en handhaving, en duurzaamheid (duurzaam bouwen).

Economisch rendement De waardeontwikkeling van onroerend goed in de omgeving, de investeringen in de omgeving.

Economische haalbaarheid Verhouding investeringen deze verschillen.

en

opbrengsten,

en

oorzaak

van

Om inzicht te krijgen in deze aspecten is een documentanalyse verricht en zijn interviews gehouden met sleutelfiguren. De informatie is vervat in de projectbeschrijvingen in deel II van deze rapportage. Een overzicht van de geïnterviewde personen is opgenomen in bijlage II. In de volgende paragrafen worden de resultaten van de deskresearch, de interviewronde en de gebruikersenquête samengevat.

3.2

Marktacceptatie Inleiding Bij marktacceptatie gaat het erom in hoeverre de projecten worden geaccepteerd door de markt. Het is van belang om hierbij drie aspecten te onderscheiden: •

De algemene situatie op de woning-, kantoren- en bedrijvenmarkt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21

22 EFFECTEN VAN DE GEREALISEERDE PROJECTEN

•

De aantrekkelijkheid van de locatie (prijs/kwaliteitsverhouding) en de algemene bouwkundige kenmerken.

•

Specifieke aspecten die te maken hebben met het meervoudig ruimtegebruik.

Uiteindelijk is het laatste aspect voor dit onderzoek het meest interessant. Door het meervoudig ruimtegebruik zouden extra verkoopinspanningen nodig kunnen zijn of zou het project juist extra in trek kunnen zijn. Om inzicht te krijgen in de marktacceptatie van de verschillende projecten zijn interviews gehouden. Naast de projectleiders van gemeenten en ontwikkelaars zijn makelaars een belangrijke bron van informatie. In de beschrijving van de marktacceptatie wordt onderscheid gemaakt tussen woningen, detailhandel en horeca en de vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte. Vraag naar woningen Van de tien geëvalueerde projecten hebben er acht woningbouw in het programma. Alleen bij Bedrijvenstad Fortuna en Vaarroute Maastricht-Vlaanderen komt geen woningbouw voor in het plan. Het grootste deel van de woningen behoort tot de koopsector. Uitzondering hierop is Westerhaven, waar de woningen verhuurd worden door een particuliere verhuurder. Ook bij Laakcenter en Chassé Park wordt een deel van de woningen verhuurd. In het algemeen geldt dat de verkoop van de woningen redelijk goed is gegaan. Wel merkt men dat de woningmarkt in de loop der jaren veranderd is. De vraag naar woningen die in de periode 1999-2001 op de markt kwamen was erg groot. Zo waren de woningen in Mariënburg, Nijmegen, ruim overtekend en waren de woningen boven de scholen in Schijndel binnen enkele weken verkocht. De verhuur van de woningen in Westerhaven verliep, ondanks de hoge huurprijzen, zeer voorspoedig. Vanaf 2002 gaat de woningverkoop minder snel. Ontwikkelaars raken enigszins bevreesd voor een tegenvallende vraag naar woningen in het duurdere segment. Het ontwerp van de woningen in één van de deelplannen van Sijtwende is om die reden versoberd. Een complex in Chassé Park in Breda gaat mogelijk in de (dure) verhuur in plaats van in de verkoop. Bij Haverleij merkt de makelaar dat kasteel Leliënhuize minder snel verkoopt dan de kastelen die in 2000 en 2001 op de markt kwamen. Dankzij de relatief lage prijzen zijn de woningen in Laakcenter, die in 2002 op de markt kwamen, verkocht. Het eerste deelplan van Bos en Lommerplein is sinds begin 2003 in de verkoop. Een deel van de woningen is verkocht. Alle betrokkenen relateren de beperkte vraag naar woningen aan de algemene situatie op de woningmarkt en niet aan de prijs of kwaliteit van het project. In het algemeen lijkt functiecombinatie geen grote invloed te hebben op de marktacceptatie van woningen. Wel geven enkele makelaars aan dat door de bank genomen woningen in een wooncomplex geliefder zijn dan woningen in een gecombineerd complex. Slechts een beperkte groep huishoudens is expliciet geïnteresseerd in het wonen boven winkels of scholen. Andere huishoudens zijn


soms bang voor overlast van deze functies. Bij Chassé Park waren volgens de makelaar de woningen vlak naast theater en poppodium vooral bij ouderen minder in trek dan de op grotere afstand gelegen wooncomplexen. De makelaar in Schijndel heeft de ervaring dat wonen boven een school enigszins afschrikt vanwege mogelijke overlast. De bewoners beoordelen deze woonsituatie overigens positief (par. 3.4). Het meervoudig ruimtegebruik lijkt geen groot knelpunt voor de woningverkoop, maar het levert volgens de geïnterviewde partijen ook geen extra vraag naar woningen op. Potentiële kopers blijken andere aspecten doorslaggevender te vinden bij het kopen van een woning, zoals de ligging, de prijs en de grootte van de woning. Projecten zoals Chassé Park in Breda, Westerhaven in Groningen en Mariënburg in Nijmegen kennen een gunstige ligging in de binnenstad. Ook bij Sijtwende wordt de ligging nabij winkels, openbaar vervoer en voorzieningen als pluspunt genoemd, zeker wanneer dit vergeleken wordt met de Vinex-locaties in de omgeving. Het feit dat de woningen in Sijtwende vrijwel tegen de Noordelijke Randweg aan gebouwd worden, lijkt nauwelijks invloed te hebben op de vraag naar de woningen. Het idee van wonen in het groen, waarbij openbaar groen de tuin vormt van de bewoners, komt in Haverleij en op kleinere schaal in Chassé Park voor. Door potentiële kopers wordt de aanwezigheid van het groen veelal als pluspunt ervaren. Volgens de makelaar zien sommige huishoudens bij Chassé Park ook negatieve kanten aan de aanleg van het park. Men is bang overlast te hebben van evenementen. Ook is er angst dat zwervers en andere ongewenste bezoekers zich zullen gaan ophouden in het park. In Haverleij speelt deze angst voor overlast minder een rol, maar noemt de makelaar de afwezigheid van privé-tuinen als negatief punt voor de verkoopbaarheid van de woningen. De woningmarkt Zoals hiervoor aangegeven hebben de projecten over het algemeen een redelijk sterke positie binnen de woningmarkt. De woningen kenden vooralsnog geen grote verkoop- of verhuurproblemen. Bji het merendeel van de projecten is er sprake van een koopwoningmarkt. De afzetbaarheid is mede afhankelijk van de situatie op de lokale markt. Aan de hand van de ontwikkeling van de verkoopprijzen en verkoopsnelheid in de buurt is hiervan een indicatie te geven. Op deze wijze kan mogelijk enig inzicht verkregen worden in de context waarin de woningen op de markt gebracht worden en wat mogelijk de invloed is van de projecten zelf op deze lokale markt. In figuur 3 en 4 is de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs van bestaande woningen in de betreffende omgeving van het project weergegeven. Te zien is dat in de tijd voordat de oplevering plaatsvond de situatie per project verschillend was. Wel kan over het algemeen gesteld worden dat de gemiddelde woningprijs voor de meeste projecten een stijgende lijn liet zien (Omgeving Sijtwende, Westerhaven, Bos en Lommer, en in mindere mate Chassé park en Mariënburg). In al deze gevallen was deze stijging gelijk of zelfs hoger dan voor de betreffende gemeente gemiddeld.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23


Het is niet goed mogelijk om deze relatief goede marktsituatie direct te relateren aan de ontwikkeling van de projecten in het betreffende gebied. De oplevering vond namelijk, op Mariënburg en Haverleij na, pas zeer recent plaats of heeft grotendeels nog niet plaatsgevonden (Bos en Lommer). Daarnaast was de positie op de koopwoningmarkt ook ver voordat de plannen tot uitvoering kwamen in veel gevallen niet aan de slechterende hand. Zo is te zien dat de wijk Bos en Lommer in Amsterdam met betrekking tot de prijsstijging het zelfs beter doet dan de stad als totaal. Al liggen hier de prijzen absoluut gezien lager. De te verwachten afzetproblemen hebben in dit project dan vooral betrekking op de dure koopwoningen. Voor deze projecten (Omgeving Sijtwende, Westerhaven, Bos en Lommer, en in mindere mate Chassé park en Mariënburg) kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de ontwikkeling van de projecten in ieder geval niet tot een verslechtering van de woningmarkt heeft geleid en in twee gevallen (Sijtwende en Laakcenter) lijkt een opleving van de markt waarneembaar, die mogelijk gerelateerd kan worden aan de voorgenomen verbetering van de buurt. Een tweede meer algemene conclusie is dat de genoemde projecten in een relatief gunstige (lokale) marktsituatie ontwikkeld zijn. Juist de projecten waarvan nu nog (een deel) dient te worden opgeleverd kampen met enige afzetproblemen. Dit lijkt gezien de beschreven situatie in de omgeving van de plannen geen verslechtering van de lokale markt, maar meer de verslechtering van de algemene woningmarkt. Alleen rond het havenproject van Maastricht en in Haverleij te Den Bosch lijkt er ook sprake van een lokale neergang van de (koop)woningmarkt. figuur 3

Ontwikkeling prijsniveau bestaande woningen per wijk (geïndexeerd)

300

Bos en Lommerplein, Amsterdam Marienburg, Nijmegen

250

Westerhaven, Groningen Laakcenter, den haag

200

Nederland

start oplevering

150

100 1995

1996

1997

1998

Bron: NVM, bewerking RIGO

1999

2000

2001

2002


figuur 4

Ontwikkeling prijsniveau verkochte bestaande woningen per wijk (geïndexeerd)

300

250

200

Haverleij, Den Bosch Haven, Maastricht Sytwende, Voorburg Chasse park, Breda Nederland

150

start oplevering 100 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Bron: NVM, bewerking RIGO

Vraag naar detailhandel en horeca Bij Westerhaven in Groningen, Mariënburg in Nijmegen, Vaarroute MaastrichtVlaanderen in Maastricht en Bos en Lommerplein in Amsterdam vormt de detailhandel en/of horeca een belangrijk onderdeel van het project. De vraag naar ruimte voor detailhandel en horeca verschilt per project. Bij het Bos en Lommerplein is de verhuur van het winkelcentrum officieel nog niet gestart, maar de eerste tekenen wijzen erop dat er veel interesse is voor de winkelruimte. In Mariënburg, dat centraal in de binnenstad van Nijmegen ligt, was er een grote vraag naar winkelruimte. Alle ruimte was bij opening in 2000 verhuurd, ook de winkelruimte op het tweede niveau. De verhuur van de winkelruimte in Westerhaven en de werfkelders in Maastricht verloopt iets minder goed. De redenen voor de slechtere verhuurbaarheid lijken hier voornamelijk te maken te hebben met de eisen van de plannenmakers voor de specifieke invulling van het plan. Door deze eisen wordt de vijver waaruit gevist kan worden verkleind. In Groningen stelde de gemeente in het bestemmingsplan dat in Westerhaven slechts grootschalige detailhandel met het thema ‘sport, spel, leisure en multimedia’ toegestaan was. Het lukte de projectontwikkelaar niet om alle ruimte binnen deze branchering te verhuren. Toen meer dan 80% was ingevuld binnen het thema, werden ook andere branches toegestaan. Het oorspronkelijk gewenste ‘bruin’ café is niet gevonden. Daarom is uiteindelijk overeengekomen dat de horecaplaats door een thematische fastfood-gelegenheid ingenomen mag worden die bij het stripmuseum gaat horen. In Maastricht was de belangstelling voor de horecaruimte groot. Veel geïnteres-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25


seerden werden echter door de exploitatiemaatschappij afgewezen, omdat hun plan niet binnen het concept paste of omdat ze niet genoeg financiële draagkracht hadden om eventuele magere beginjaren op te vangen. Vanwege deze eisen staan enkele werfkelders nog leeg. De exploitatiemaatschappij kiest er bewust voor de tijd te nemen om ondernemers te vinden die in het plan passen. De geplande hotels in Maastricht en Chassé Park in Breda zijn uitgesteld. Als redenen voor het uitstel worden bij beide projecten de aanslagen van 11 september 2001 en de als gevolg daarvan verslechterde economie genoemd. Er zijn geen aanwijzingen dat meervoudig ruimtegebruik een negatief effect heeft op de vraag naar ruimte voor detailhandel en horeca. Detailhandel en horeca moeten het vaak juist hebben van locaties waar een zekere mate van meervoudig ruimtegebruik is toegepast. Dit levert immers vaak meer potentiële klanten op. Zo wordt door de ontwikkelaar in Groningen aangegeven dat grootschalige detailhandel zich nooit had gevestigd in Westerhaven zonder de aanwezigheid van een grote parkeergarage. Voor Maastricht geldt dat de winkels en horeca zich niet op deze locatie gevestigd zouden hebben zonder de heropening van de binnenhaven. Vraag naar bedrijfsruimte en kantoren De projecten Bedrijvenstad Fortuna en Laakcenter kennen beide een concept van intensief ruimtegebruik. In Bedrijvenstad Fortuna komt dit tot uitdrukking door de collectieve voorzieningen en het aaneengesloten bouwen en in Laakcenter door het aanleggen van een tweede maaiveld met bedrijfsruimten en kantoren. Zowel bij Bedrijvenstad Fortuna als Laakcenter is de vraag naar bedrijfsruimte en kantoren gering, ondanks de verkoop- en verhuurinspanningen. In beide gevallen lijkt er voldoende vraag te zijn naar bedrijfshuisvesting in de regio, maar kiezen bedrijven liever andere locaties om zich te vestigen. Als belangrijkste redenen hiervoor worden genoemd: •

Bedrijven zijn bang dat ze zich niet kunnen profileren De aaneengesloten bebouwing van Bedrijvenstad Fortuna heeft voor bedrijven te weinig uitstraling. Ook bij het tweede maaiveld speelt dit probleem. Bedrijven zien het tweede maaiveld in Laakcenter als de achterkant van het gebouw. Een groot knelpunt, dat inmiddels verholpen is, was het ontbreken van een ingang aan de straatkant.

•

Bedrijven vinden de prijzen te hoog Hoewel bedrijven in Bedrijvenstad Fortuna dankzij het concept van gemeenschappelijke voorzieningen minder grond nodig hebben, schrokken zij terug voor de gevraagde grondprijzen. In Laakcenter zijn de huren op het tweede maaiveld verlaagd om de bedrijfsruimte alsnog te kunnen verhuren.

•

Vraag en aanbod zijn niet goed op elkaar afgestemd In Laakcenter bleek nauwelijks vraag te zijn van de branches waarop men vooraf gegokt had. Detailhandel, die wel interesse had, was niet toegestaan. De ontwikkelaar noemt de strikte eisen uit het bestemmingsplan een knel-


punt. Ook in Sittard wil de ontwikkelaar graag een globaler bestemmingsplan om in te kunnen spelen op de marktvraag. •

Bedrijven hebben een voorkeur voor parkeren naast het pand Bij Bedrijvenstad Fortuna worden collectieve parkeervoorzieningen aangelegd. Het blijkt dat ondernemers dit als negatief aspect zien. Ze parkeren de auto liever naast het bedrijfspand. Honderd meter lopen naar een gezamenlijk parkeerterrein vinden ze bezwaarlijk.

•

Concurrentie van andere ‘traditionele’ bedrijventerreinen Zowel bij Laakcenter als bij Bedrijvenstad Fortuna gaf men aan dat bedrijven zich liever vestigden op andere terreinen. In de omgeving van Sittard waren enkele traditionele terreinen, die tegelijk met Bedrijvenstad Fortuna uitgegeven werden, meer in trek. Ook in Den Haag vestigden bedrijven zich op andere terreinen, vaak buiten de binnenstad. De ligging van Laakcenter bleek een minder positieve rol te spelen dan vooraf verwacht.

Als algemene oorzaak voor de geringe vraag naar kantoorruimte wordt ook de algemene situatie op de kantorenmarkt genoemd. Ook in de andere projecten waar kantoorruimte in het bouwprogramma is opgenomen, Bos en Lommerplein en Sijtwende, merkt men dat er weinig vraag is naar kantoren. De kantoorruimte is nog niet verhuurd. Bij Bos en Lommerplein gaat het om twee bruggebouwen die de A10 overkluizen. Voor de kantoorruimte is nog geen definitieve huurder gevonden, terwijl het eerste bruggebouw voltooid is en het andere bruggebouw in aanbouw is. 3.2.1

Conclusie: marktacceptatie bij meervoudig ruimtegebruik De marktacceptatie verschilt per project en per functie. Toch zijn er duidelijke lijnen zichtbaar. De marktacceptatie voor de woningbouw is bij nagenoeg alle projecten redelijk tot goed. Als eventueel meer algemeen knelpunt wordt de situatie op de huidige woningmarkt genoemd, waardoor vooral duurdere koopwoningen moeilijker te verkopen zijn. Functiecombinatie wordt niet ervaren als grote belemmering voor de verkoop van woningen. Wel valt een deel van de huishoudens door combinatie van woningen met scholen of winkels af als potentiële kopers, vanwege de overlast die men verwacht. Er blijven echter genoeg geïnteresseerde huishoudens over. Deze huishoudens kiezen vooral voor een woning vanwege de grootte en prijs van de woning en vanwege de ligging. Functiecombinatie speelt voor deze groep geen negatieve maar ook nauwelijks een positieve rol bij de afweging om de woning te kopen. De combinatie met (openbaar) groen zoals in Chassé Park en Haverleij is toegepast lijkt wel een aanwijsbare positieve rol te spelen. Het meervoudig ruimtegebruik heeft weinig invloed op de vraag naar ruimte voor de detailhandel en horeca. Positief effect van een bepaalde functiecombinatie is voor de detailhandel en horeca dat er meer bezoekers in het gebied komen en dus ook meer potentiële klanten. Bij de geëvalueerde projecten bleek een tegenvallende vraag naar ruimtes voor

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27


detailhandel, horeca en andere bedrijven verklaard te worden door de branchering. Gemeenten blijken vaak bepaalde specifieke branches voor ogen hebben voor de betreffende locatie. Dit werd vaak in het bestemmingsplan opgenomen. Later bleek dat de locaties niet in trek waren bij de beoogde bedrijven. Er was wel vraag van andere bedrijven, maar deze branches werden niet door het bestemmingsplan toegestaan. Verschillende ontwikkelaars pleiten daarom voor het opstellen van ruimere regels. Een mogelijk negatieve invloed van meervoudig ruimtegebruik op de marktacceptatie is het meest nadrukkelijk aanwezig bij de bedrijventerreinen Bedrijvenstad Fortuna en in mindere mate in Laakcenter. De vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte was bij deze projecten zeer gering. Wanneer ondernemers de keuze hebben, lijken ze liever te kiezen voor een traditioneel bedrijventerrein. Deze voorkeur had men kennelijk mede omdat er weinig schaarste aan bedrijventerreinen in de regio bestaat. Men zag te veel nadelen in een aantal aspecten van het concept intensief ruimtegebruik. Zo is men onder meer bang zich niet te kunnen profileren. Voor Laakcenter geldt daarnaast dat de locatie met name voor de beoogde bedrijven niet aantrekkelijk is. De locatie zelf biedt wel voordelen voor andere typen bedrijven zoals kantoren.

3.3

Het maatschappelijke rendement Inleiding Het maatschappelijke rendement van de projecten kan zich op veel manieren manifesteren. Hierbij valt te denken aan de waardering van gebruikers (bewoners, ondernemers, winkeliers), de verbetering van het imago van het gebied, de verbetering van de veiligheid, het beheer van de openbare ruimte en de duurzaamheid van het project. In het kader van dit onderzoek is vooral interessant welke invloed het meervoudig ruimtegebruik van de projecten heeft op het maatschappelijke rendement. Een belangrijke bron van informatie over het maatschappelijke rendement is het gebruikersonderzoek, waarin aan gebruikers is gevraagd wat zij vinden van het project en de omgeving. Naast de mening van gebruikers hebben ook de projectdocumentatie en de gesprekken met beheerders, makelaars, gemeenten en ontwikkelaars inzicht gegeven in het maatschappelijke rendement van de projecten. In deze paragraaf komen verschillende thema’s aan de orde. Allereerst wordt ingegaan op het imago van de gebieden. Hierbij komt ook eventuele overlast ter sprake en de invloed van meervoudig ruimtegebruik daarop. De waardering van de gebruikers wordt daarna besproken. Vervolgens wordt aangegeven hoe het beheer bij de verschillende projecten is geregeld en wat de consequenties van functiecombinatie zijn voor het beheer. Daarna wordt kort ingegaan op duurzaam bouwen, dat bij enkele projecten een rol speelt. Tot slot volgt de conclusie over het maatschappelijke rendement van de tien beschouwde projecten.


Uitstraling van de projecten Een nieuwe invulling kan een gebied een ander imago geven. De betrokken partijen zijn in het algemeen van mening dat het huidige imago van de projectgebieden redelijk tot goed is. Enkele gebieden, zoals Haverleij in Den Bosch en Sijtwende in Voorburg, hebben dankzij de bijzondere invulling van het plangebied ook landelijke bekendheid gekregen. Enkele beschouwde gebieden stonden voorheen slecht bekend. Dit waren vooral de binnenstedelijke gebieden zoals Westerhaven in Groningen, de binnenhaven ’t Bassin in Maastricht en Laakcenter in Den Haag. In ’t Bassin in Maastricht kwamen zwervers en drank- en drugsverslaafden bijeen. In Westerhaven in Groningen vond prostitutie plaats; dit ging gepaard met criminaliteit en drugsoverlast. Laakcenter maakt deel uit van het Laakhavengebied in Den Haag, dat voor de grootschalige vernieuwing een negatief imago had vanwege criminaliteit. Van de gebieden, waar voorheen sprake was van overlast, is het imago sterk verbeterd. De overlast is verdwenen of flink afgenomen. Een negatieve uitzondering is hierbij het tweede maaiveld van Laakcenter, waarvan oneigenlijk gebruik gemaakt wordt door onder andere illegale vuilstortingen. Het verminderen van de overlast hoeft niet direct te maken te hebben met het meervoudig ruimtegebruik dat bij de projecten is toegepast. Alleen al door de hernieuwde aandacht voor het gebied kan de overlast worden teruggedrongen. In Schijndel heeft de gemeente echter de indruk dat door de functiecombinatie wonen boven scholen het vandalisme rondom de scholen is verminderd. De glasschade bij de scholen is sterk afgenomen. De functiecombinatie met woningen wordt in veel gevallen gezien als middel om te voorkomen dat het gebied ’s avonds verlaten is. Onder andere bij Mariënburg in Nijmegen en Westerhaven in Groningen wordt de aanwezigheid van woningen door de gemeente of beheerder genoemd als een factor die de sociale veiligheid in het gebied ten goede komt. Bij andere gebruikte maatregelen om de sociale veiligheid in een gebied te verhogen, zoals het aanbrengen van goede verlichting en het voorkomen van dode hoeken, speelt meervoudig ruimtegebruik geen directe rol. Diverse projecten veranderen niet alleen de invulling van het plangebied, maar voegen ook iets toe aan de stad als geheel. Zo wordt er dankzij het Chassé Park een grote openbare ruimte toegevoegd aan de binnenstad van Breda. Haverleij moet een recreatieve functie gaan vervullen voor de stad Den Bosch. De heropening van de haven en vaarroute voegen recreatiemogelijkheden toe aan de stad Maastricht. Verder voorzien het Chassé Park in Breda en Westerhaven in Groningen in de vraag naar parkeerruimte in de binnenstad. Bij Sijtwende worden openbare ruimte en bouwmogelijkheden gecreëerd, waar zonder meervoudig ruimtegebruik slechts een weg zou zijn aangelegd. Het project Mariënburg zorgt naast de uitbreiding van het aantal voorzieningen voor een aaneenschakeling van winkelroutes. Waardering gebouwde omgeving en buurt door gebruikers Om te bepalen wat het maatschappelijk rendement is van een project is de mening van gebruikers over het project belangrijk. Het onderzoek dat gehouden is onder

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29


gebruikers van de gebieden kan hier een indicatie van geven. Deze enquête is verspreid onder bewoners, bedrijven en winkeliers. De uitkomsten zijn slechts indicatief aangezien het aantal respondenten per project varieert van tussen de 6 van de 14 aangeschreven bedrijven in Sittard tot 30 van de 60 aangeschreven woningen en bedrijven in Breda (zie ook bijlage IV). De specifieke uitkomsten per project zijn in deel twee van deze rapportage weergegeven in de paragrafen ‘gebruikerservaringen’. In dit eerste deel wordt op het algemene beeld ingegaan. figuur 5

Percentage gebruikers (bewoners en bedrijven) dat positief of zeer positief is over leefomgeving 4 Totaal

Haven Maastricht

Chassé Park, Breda

Marienburg, Nijmegen

Bedrijvenstad Fortuna, Sittard

Huisvesting Schijndel

Haverleij, Den Bosch

Laakcenter, Den Haag

Sijtwende, Voorburg

Westerhaven, Groningen 0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

woning / gebouw directe omgeving buurt imago / uitstraling

In figuur 5 is de waardering voor de woning of bedrijfsruimte en de omgeving weergegeven. Het blijkt dat men vooral te spreken is over de eigen woning, winkel of bedrijfsruimte. Alle bewoners en/of ondernemers in Haverleij, Sijtwende, Westerhaven en de binnenhaven in Maastricht zijn tevreden tot zeer tevreden over hun woning, winkel of bedrijfsruimte. Het minst tevreden over het eigen gebouw zijn de ondernemers gevestigd in Bedrijvenstad Fortuna; hier is echter toch nog meer dan de helft tevreden. Gemiddeld zegt 93% van de gebruikers in het gebruikersonderzoek tevreden of zeer tevreden te zijn met de eigen woning, winkel of bedrijfsvoetnoot 4

Bos en Lommer is niet geënquêteerd omdat hier nog niets is opgeleverd tijdens het onderzoek.


ruimte. Dit is iets hoger dan het landelijke cijfer, dat aangeeft dat 89% van de bewoners van nieuwe woningen tevreden of zeer tevreden is met de eigen woning.5 Bijna 86% is tevreden of zeer tevreden met zijn directe omgeving. Negatieve uitschieter is weer Bedrijvenstad Fortuna waar de helft van de gebruikers aangeeft tevreden of zeer tevreden te zijn met zijn directe omgeving. De verschillen tussen bewoners en bedrijven aangaande de waardering van de leefomgeving zijn erg klein en daarom hier niet beschreven. De kleine verschillen indien aanwezig zijn wel per project in deel II aangegeven. De bebouwing van de buurt wordt door 74% van de gebruikers aantrekkelijk of zeer aantrekkelijk gevonden. Mariënburg in Nijmegen scoort hier zeer hoog, terwijl de bedrijventerreinen Bedrijvenstad Fortuna en Laakcenter slecht scoren op het gebied van aantrekkelijkheid van de bebouwing. Gemiddeld vindt zo’n 75% van de gebruikers het imago van de buurt positief tot zeer positief. Bij Bedrijvenstad Fortuna is slechts 17% van de gebruikers tevreden over het imago van het gebied. Projecten die slechter dan gemiddeld scoren op de uitstraling van het totale gebied zijn Westerhaven in Groningen en Laakcenter in Den Haag. Bij beide projecten is men ook niet sterk negatief over het gebied. De helft van de gebruikers geeft namelijk aan niet negatief en niet positief te zijn over het imago van het gebied. Een verklaring voor de slechte score van Bedrijvenstad Fortuna op het imago en de aantrekkelijkheid van de buurt zou kunnen zijn dat het terrein rond de bedrijven door de tegenvallende vraag naar kavels voor een groot deel braak ligt. Meest tevreden over zowel de eigen woning/winkel als de directe woonomgeving, de bebouwing in de buurt en het imago van het gebied zijn gebruikers in Voorburg, Den Bosch, Nijmegen en Breda. Dit zijn qua invulling en functiemenging zeer verschillende projecten. Naast de waardering voor de leefomgeving is bij de projecten waar functiecombinatie voorkomt ook gevraagd naar de waardering hiervoor. In figuur 6 is te zien dat de combinatie van functies bij meervoudig ruimtegebruik meestal als positief punt wordt ervaren. Gemiddeld is ongeveer 85 % van de gebruikers positief of zeer positief hierover. Uitschieter naar beneden is Westerhaven in Groningen waar minder dan de helft aangeeft de functiemenging positief te vinden en niemand het als zeer positief ervaart. Men heeft hier ook relatief vaker last van onveiligheid en geluidsoverlast. In Laakcenter in Den Haag en de binnenhaven van Maastricht is iedereen positief of zeer positief over de functiemenging. Dit lijkt in het geval van Laakcenter een ommezwaai van de ondernemers, omdat de meeste bedrijven (die benaderd zijn voor het gebruikersonderzoek) bezwaar aantekenden toen de woningbouw bekend gemaakt werd.

voetnoot 5

Dit percentage blijkt uit de gegevens van het Woningbehoefte Onderzoek (WBO).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


Percentage gebruikers dat positief of zeer positief is over functiecombinatie 6

figuur 6

Totaal Haven Maastricht Chassé Park, Breda Marienburg, Nijmegen Huisvesting Schijndel Haverleij, Den Bosch Laakcenter, Den Haag Westerhaven, Groningen 0

10

20

30

40

positief

50

60

70

80

90

100

zeer positief

Uit het gebruikersonderzoek blijkt dat de functiecombinatie bij Mariënburg en Chassé Park voor 60 tot 70% van de gebruikers een positieve rol speelde bij de keuze voor de woning. Bij de andere projecten ligt dit percentage veel lager (tussen de 20 en 40%). Meervoudig ruimtegebruik heeft voor de gebruikers diverse voor- en nadelen. Deze zijn weergegeven in de volgende figuur. De uitkomsten per project zijn opgenomen in deel II van deze rapportage. Men ziet levendigheid als grootste voordeel van meervoudig ruimtegebruik. Verder scoren ook nabijheid van voorzieningen en sociale veiligheid hoog bij de positieve punten van meervoudig ruimtegebruik. figuur 7

Meest genoemde voor- en nadelen van meervoudig ruimtegebruik Voordelen levendigheid nabijheid van voorzieningen sociale veiligheid draagvlak (winkels/horeca) overig

Nadelen te druk geluidsoverlast onveiligheid overig -60

-40

-20

0

20

40

60

voetnoot 6

Deze vraag is alleen bij die projecten gesteld waar duidelijk sprake is van een combinatie van verschillende functies.

80


Als nadelen worden vooral geluidsoverlast en in mindere mate de drukte en onveiligheid genoemd. Opvallend is dat bij Laakcenter in Den Haag en Westerhaven in Groningen onveiligheid als nadeel zeer hoog scoort (zie deel II). Geluidsoverlast lijkt een belangrijk nadeel bij de binnenstedelijke projecten waar wonen gecombineerd wordt met winkels, voorzieningen en/of parkeren. Dankzij de aanwezigheid van winkels en voorzieningen scoort bij diezelfde binnensteden de levendigheid en nabijheid van voorzieningen juist hoog bij de voordelen van meervoudig ruimtegebruik. De bewoners van de woningen boven de school in Schijndel ervaren de geluidsoverlast als grootste nadeel, terwijl daar naast de levendigheid vooral de sociale veiligheid vaak genoemd wordt als positief punt. Beheer van het gebied Om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te handhaven is het beheer belangrijk. Vaak wordt bij een nieuw project, ook als geen meervoudig ruimtegebruik plaatsvindt, extra aandacht besteed aan het beheer. Hierdoor blijft de ruimtelijke kwaliteit van een project op peil. In het algemeen beheert de gemeente de openbare ruimte en wordt er voor de overige ruimte een private beheerder aangesteld. Westerhaven in Groningen, Mariënburg in Nijmegen, Laakcenter in Den Haag, Chassé Park in Breda, Bedrijvenstad Fortuna in Sittard en Vaarroute Maastricht-Vlaanderen in Maastricht kennen beheerorganisaties. Bij de drie eerstgenoemde projecten met een beheerorganisatie, Westerhaven, Mariënburg en Laakcenter, heeft de private eigenaar van het complex een beheerder aangesteld voor het complex met detailhandel, appartementen of bedrijfsruimten en beheert de gemeente de openbare ruimte. Door functiecombinatie bij meervoudig ruimtegebruik en door onduidelijkheid over het openbare of private karakter van een gedeelte van het project, kan echter verwarring ontstaan over wie wat moet gaan beheren. Dit was het geval bij het tweede maaiveld in Laakcenter en bij de stadstuin in Westerhaven. Uiteindelijk kan dit leiden tot verwaarlozing van het gebied. Bij Sijtwende in Voorburg moesten afspraken gemaakt worden over het beheer van de tunnel. Er is overeengekomen dat de gemeente het openbaar groen op het dak van de tunnel gaat beheren, terwijl Rijkswaterstaat de tunnel zelf en de weg beheert. In het Chassé Park is een beheerstichting opgericht waaraan de gebruikers van het gebied, zoals het theater, casino en poppodium, maar ook de bewoners van koopwoningen een verplichte bijdrage leveren. Het bijeengebrachte bedrag wordt ingezet voor extra beheer van de openbare ruimte, bovenop het beheer dat de gemeente standaard uitvoert. De beheerstichting bepaalt zelf waarvoor het geld wordt ingezet. Door de combinatie van wonen en voorzieningen met openbaar groen, kan het park extra beheerd worden. Ook bij Bedrijvenstad Fortuna betalen de bedrijven een bijdrage aan de beheerstichting. Het was de bedoeling dat de beheerstichting daar zou zorgen voor de beveiliging en bewaking van het terrein en het beheer van de centrale voorzieningen. Door de tegenvallende vraag naar kavels in het gebied worden nog niet

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

33


alle taken uitgevoerd. Voor het beheer en de exploitatie van de haven en de vaarroute in Maastricht is door de PPS-partijen een exploitatiemaatschappij opgericht. Deze exploitatiemaatschappij heeft een havenmeester aangesteld die het volledige dagelijkse beheer op zich neemt. Het groot onderhoud van de oevers van de vaarroute komt voor rekening van de gemeente. Het parkeren kan soms een knelpunt zijn voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit. In veel plannen wordt het parkeren opgelost in parkeergarages of andere gebouwde voorzieningen, maar dit blijkt vaak niet te werken. Eigenaren van de auto’s willen niet te ver van en naar de auto lopen, waardoor auto’s geparkeerd worden op plaatsen waar dat niet de bedoeling was. Het handhaven van het oorspronkelijke parkeerbeleid blijkt niet altijd makkelijk te zijn. Hoewel er in deelgebied twee van Sijtwende gemeenschappelijke parkeergarages zijn gebouwd en iedere bewoner een parkeerplaats heeft in de garage, worden veel auto’s langs de straat geparkeerd. Andere bewoners klagen bij de gemeente over auto’s voor de deur. Omdat er in de straat wel parkeerplaatsen zijn gemaakt, oorspronkelijk bedoeld voor bezoekers, kan de gemeente weinig doen. De kastelen in Haverleij kennen verschillende parkeeroplossingen, zoals parkeren op een parkeerplaats op het binnenterrein en ondergronds parkeren. Het is echter nergens de bedoeling om voor de deur te parkeren, maar dit komt zeker wel voor. Omdat er veel verzet was tegen het parkeerbeleid van Bedrijvenstad Fortuna is dit inmiddels minder streng dan in het oorspronkelijke plan en mogen bij enkele bedrijven de auto’s aan de achterkant van het gebouw geparkeerd worden. Duurzaam bouwen Extra aandacht voor duurzaam bouwen speelt bij de meeste geëvalueerde projecten geen grote rol. Alleen bij de projecten Chassé Park in Breda en Bedrijvenstad Fortuna in Sittard wordt duurzaam bouwen expliciet genoemd. De gebouwen in het Chassé Park hebben stadsverwarming, waarbij gebruik gemaakt wordt van de restwarmte van Moerdijk. Verder is er een systeem van warmte/koude-opslag in de bodem waarmee het casino en theater ’s avonds van koele lucht worden voorzien en het stadskantoor overdag van warme lucht. Bedrijven die zich in Bedrijvenstad Fortuna willen vestigen krijgen te maken met een pakket van maatregelen voor duurzaam bouwen op basis van normeringen van de landelijke voorbeeldprojecten duurzaam en energiezuinig bouwen en het nationaal pakket duurzaam bouwen voor de woningbouw. Ook wordt er regenwater opgevangen en via een grijswaternet gedistribueerd. Dit wordt gebruikt voor onder meer toiletspoeling en het besproeien van het voetbalveld. Verder zijn er zonnepanelen geïnstalleerd op het stadion. Conclusie maatschappelijk rendement In deze paragraaf is het maatschappelijke rendement van de projecten besproken aan de hand van verschillende aspecten. Voor de kwaliteit van de gebieden is het positief dat de overlast door criminaliteit of ongewenste aanwezigheid van personen, die voorheen in diverse gebieden werd


ervaren, vrijwel is verdwenen. De betrokken partijen denken in het algemeen dat het huidige imago van de gebieden goed is. Dit blijkt redelijk overeen te komen met de mening van de gebruikers. Uit het gebruikersonderzoek blijkt dat de gebruikers in het algemeen positief zijn over de projecten. Bewoners van de beschouwde projecten lijken niet ontevredener te zijn over hun woning dan de bewoners van andere nieuwe woningen in Nederland. Diverse projecten hebben niet alleen rendement voor de bewoners of omwonenden, maar ook voor een groter gebied. Dankzij meervoudig ruimtegebruik kunnen in enkele gebieden openbare parken gerealiseerd worden of kan parkeergelegenheid gecreëerd worden. Bij projecten waar functiecombinatie voorkomt wordt dit door gebruikers vaak gezien als positief of zeer positief punt. Gemeenten zien het toevoegen van woningen aan een programma met winkels en voorzieningen vaak als middel om het gebied ’s avonds te verlevendigen en de sociale veiligheid te vergroten. Het blijkt dat bewoners van de beschouwde projecten als voordelen, naast de nabijheid van voorzieningen, ook deze levendigheid en sociale veiligheid noemen. Het meest frequent genoemde negatieve punt van functiecombinatie is de geluidsoverlast. De voordelen leiden zodoende ook tot nadelen. Om de gebruikers tevreden te houden en de ruimtelijke kwaliteit van de gebieden te handhaven is vaak goed beheer nodig. Het beheer wordt meestal verdeeld tussen de gemeente, verantwoordelijk voor de openbare ruimte, en een private partij. Bij diverse projecten, zoals het Chassé Park, wordt extra geïnvesteerd in het beheer van het openbare park, dankzij maandelijkse financiële bijdragen van bewoners en gebruikers. De gekozen parkeeroplossingen zouden bij enkele projecten een negatieve invloed kunnen hebben op de ruimtelijke kwaliteit. Gebruikers blijken hun auto liever voor de deur te zetten dan in de gebouwde parkeervoorzieningen; dit leidt tot een ander straatbeeld dan was voorzien. Bij enkele projecten is bij het ontwerp aandacht besteed aan duurzaam bouwen. Specifiek voor meervoudig ruimtegebruik kan genoemd worden de oplossing van warmte/koude-opslag in de bodem, waardoor de verwarming en airconditioning van verschillende gebouwen gecombineerd wordt. De hierboven genoemde bevindingen over het maatschappelijk rendement van de projecten, die direct te maken hebben met het meervoudig ruimtegebruik, worden in de onderstaande tabel kort samengevat. tabel 5

Invloed van meervoudig ruimtegebruik op het maatschappelijk rendement

Positief •

Door functiecombinatie levendigheid en sociale veiligheid

•

Door functiecombinatie creatie van extra openbare ruimte

•

Door bijdrage bewoners en ondernemers extra beheer openbare ruimte

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35


•

Warmte/koude-overdracht bij gebouwen die op verschillende tijden gebruikt worden

Negatief

3.4

•

Door functiecombinatie geluidsoverlast

•

Bij onduidelijkheid over verantwoordelijkheid kans op verwaarlozing van het beheer

Economisch rendement Onder het economisch rendement wordt hier verstaan: de economische effecten van de ‘ingreep’ op de omgeving. Uiteraard is het meten van economisch rendement zeer ingewikkeld. De situatie voor en na de ingreep is niet altijd even goed meetbaar. Oorzaak-gevolg-relaties zijn veelal lastig te achterhalen. Bovendien zijn directe en indirecte effecten moeilijk te onderscheiden. Om toch een indruk te geven is gezocht naar de effecten op de omgeving zoals nieuwe investeringen in onroerend goed. In de volgende tabel is een korte samenvatting van hetgeen uit de evaluatie naar voren kwam weergegeven. Te concluderen is dat over het algemeen de projecten enige spin-off in de directe omgeving hebben veroorzaakt. Dit geldt vooral voor de binnenstedelijke locaties die door een herstructurering een upgrading van de buurt teweegbrengen of waardoor bijvoorbeeld winkelroutes ontstaan. De volgende aspecten bleken een rol te spelen bij de economische effecten op de omgeving. Waarde onroerend goed hoger Bij een groot aantal projecten is de waarde van het onroerend goed in de omgeving enigszins gestegen of de lokale makelaars verwachten dat deze zal stijgen. Uitzondering hierop is het project in Schijndel waar geluiden opgaan dat de hoogbouw van het project het uitzicht van bestaande woningen belemmert en daarmee de marktwaarde van die woningen niet ten goede komt. Investeringen in de omgeving De bouwprojecten hebben tevens vaak geleid tot private investeringen en grondaankopen in de directe omgeving. Het gaat hier om de binnenstedelijke projecten in Bos en Lommer, Groningen, Breda, Den Haag, Nijmegen en Maastricht. Soms is echter het plan onderdeel van een integraal project en zijn ontwikkelingen in de omgeving een logische ontwikkeling (bijvoorbeeld Nijmegen, Bos en Lommer. Laakcenter). Meer klanten Winkels in de omgeving van de winkelcentra Westerhaven en Mariënburg lijken meer klanten te trekken, omdat er nu looproutes zijn ontstaan. In het Havenproject in Maastricht is vooral de combinatie van functies positief voor de bezoekersaantallen van horeca.


tabel 6

37

Economisch effecten op de omgeving

Project

Waarde onroerend goed en investeringen in de omgeving

Gebruiksintensiteit (Detailhandel/horeca)

Westerhaven Groningen

Een aantal ondernemers (winkeliers) van de

Verbetering van het voetgangersgebied is ook voor

omringende panden heeft zijn bezit opgeknapt. Exacte waardestijging is echter nog niet bekend.

omliggende winkels positief. Vanuit parkeergarage wandelt men langs winkels Westerhaven naar binnenstad, maar vanuit binnenstad / andere parkeergarages blijkt afstand naar Westerhaven vrij groot.


Omliggend onroerend goed is in

De bezoekersaantallen van de haven zijn hoger dan

waarde gestegen. Bij bekendmaking plan zijn grondaankopen gedaan in omgeving.

verwacht.

Bos en Lommerplein, Amsterdam

Stadsdeel wordt vaker benaderd door project-

Nog niet bekend.

ontwikkelaars die willen investeren in directe omgeving. Ook corporaties willen hun bezit in de omgeving aanpakken. Makelaar verwacht dat directe omgeving zal opknappen.

Mariënburg, Nijmegen

Het project leidt tot vernieuwing van omlig-

Er is winkelcircuit ontstaan met positief effect op de

gende panden. Ook grootwinkelbedrijven als V&D en C&A willen nu investeren.

gehele omgeving. Er is wel sprake van minder bezoekers dan in het jaar van opening. Dit is deels te wijten aan landelijke trend en deels aan het nieuwe parkeerbeleid (volgens de beheerder).

Chassé Park, Breda

Omliggende woningen zijn volgens makelaar meer waard geworden. Er zijn buiten het terrein nu ook investeringen merkbaar. Er wordt

N.v.t.

een grote bioscoop gebouwd, een oud parkeerterrein wordt herontwikkeld door een projectontwikkelaar, het nieuwe casino heeft fors geïnvesteerd, wat apart stond van het plan voor woningen.

Bedrijvenstad Fortuna, Sittard

Nvt

Doel van gemeente was vestiging bedrijven en hiermee werkgelegenheid scheppen, vestiging blijft echter achter, groot deel terrein is nog onbebouwd.

Laakcenter, Den haag

Omliggend gebied is tegelijk in ontwikkeling gebracht (o.a. Megastores).

Doel was vestiging bedrijven en hiermee werkgelegenheid creëren, is tot nu toe echter minder dan verwacht.

Sijtwende, Voorburg

Waarde van de omliggende woningen en de


Volgens de makelaar kan de waarde van de omliggende woningen enigszins verminderen door de aanwezigheid van hoogbouw (minder

N.v.t.

woonbeleving beter dan wanneer er alleen een weg was aangelegd. De basisscholen worden nu ook ’s avonds gebruikt door buurtbewoners (Educatieve Basiscentra).

lichtinval) en de parkeeroverlast als gevolg van de scholen.

Haverleij Den Bosch

Niet van toepassing door afzonderlijke ligging.

R I G O

R e s e a r c h

e n

Nvt

A d v i e s

B V


3.5

Financiële resultaten De financiële resultaten van een project zijn van belang om inzicht te krijgen in hoeverre meervoudig ruimtegebruik tot eventuele meerkosten- of minderkosten kan leiden. Gegevens over de financiële resultaten zijn afgeleid uit de projectdocumentatie en interviews met sleutelfiguren. Hierbij is vooral gelet op de mate waarin meervoudig ruimtegebruik een specifieke rol speelt bij het verschil tussen de geraamde en gerealiseerde kosten. Tijdens het onderzoek is gebleken dat dit inzicht over de financiële resultaten van het gehele project maar moeizaam boven tafel kon worden gekregen. De oorzaak is veelal dat we bijna altijd te maken hebben met verschillende partijen. Een helder beeld van de totale kosten en opbrengsten is hierdoor vaak niet voorhanden. Zo zijn bijvoorbeeld kosten, gemaakt door de gemeente, niet altijd in overzichten terug te vinden en kunnen de projectleiders dit inzicht ook niet geven. Wel is tijdens gesprekken met de verschillende actoren een beeld verkregen van de specifieke rol van meervoudig ruimtegebruik op de (meer)kosten. Zie voor meer informatie deel II onder “financiële resultaten”. In de volgende tabel is een korte samenvatting gegeven, waarbij indien beschikbaar ook het financiële resultaat en de financiële input vanuit de gemeente. Gebleken is dat meerkosten als gevolg van meervoudig ruimtegebruik kunnen ontstaan omdat extra voorzieningen nodig zijn (bijvoorbeeld geluidswerende voorzieningen bij combinaties met wonen, zie Laakcenter, maar ook Schijndel) of extra veiligheidseisen die gesteld worden (Bos en Lommer, Laakcenter). Daarnaast zijn sommige ingrepen met betrekking tot de technische uitvoering complex en duur. In de geëvalueerde projecten waren dit vooral ondergrondse parkeergarages en het overbruggen van hoogteverschillen (zie ook tabel 7) . Extra beheerskosten Naast de kosten en opbrengsten tot en met de realisatie zijn ook de beheerskosten van belang vanaf het moment dat het project opgeleverd wordt. Meestal is de gemeente verantwoordelijk voor het beheer van het openbare gebied en betaalt zij ook de kosten hiervan. In het geval van een bedrijvencomplex of winkelcentrum wordt vaak een beheerder aangesteld door de belegger/eigenaar. In een enkel geval is dit anders geregeld. Bij een aantal projecten is sprake van extra beheerskosten. Dit kan een relatie hebben met meervoudig ruimtegebruik, maar deze relatie is niet altijd één op één te maken. Er kan namelijk ook sprake zijn van een hoger ambitieniveau gericht op een beter beheer van de openbare ruimte. Zo wordt collectief beheer en het aanbieden van collectieve voorzieningen zoals bewaking bij bedrijvenstad Sittard gebruikt als ‘selling point’. Dit zijn echter niet altijd aspecten die direct voorvloeien uit de meervoudige opzet van het plan. Bij de geëvalueerde projecten komen de volgende aspecten naar voren, welke direct aan de (fysieke) karakteristieken van meervoudig ruimtegebruik lijken te kunnen worden gerelateerd.


Parkachtig wonen vergt meer onderhoud Het campusidee ofwel het parkgedeelte in het Chassé Park vergt meer onderhoud dan regulier ‘buurtgroen’. De bewoners hebben in het Chassé Park geen eigen tuin, waardoor de openbare ruimte als het ware de tuin van de bewoners is. Het park heeft daarnaast ook een stedelijke functie. Dit vraag om meer beheer. In het geval van het Chassé Park worden deze extra kosten betaald door een beheerstichting waaraan de bewoners en bedrijven in het gebied een bijdrage leveren. Stadstuin Een onderdeel van het project Westerhaven (Groningen) is de aanleg van een stadstuin. Het beheer van deze stadstuin, en vooral het gedeelte dat op het daktalud van het complex gelegen is, brengt volgens de gemeente extra kosten met zich mee. Over de verdeling van deze kosten wordt overlegd tussen gemeente en ontwikkelaar. Kosten beheer plein delen In Schijndel heeft een plein bij een basisschool de functie van schoolplein en van buurtplein. Zowel de leerlingen van de school als de buurtbewoners kunnen gebruik maken van het plein. De kosten van onderhoud worden gedeeld tussen de school en de gemeente. Tweede maaiveld In Laakhaven en Mariënburg is het tweede maaiveld (semi-)openbaar gebied. Het schoonhouden van en toezicht houden op dergelijke enigszins verborgen ruimten verhoogt de kosten van het beheer. De kosten worden in Nijmegen overigens gedekt door de verhuurder. Kosten beheer haven koppelen aan exploitatie werfkelders In Maastricht is een exploitatiemaatschappij opgericht voor de exploitatie van de haven. Dankzij combinatie van de exploitatie van de werfkelders, die verhuurd worden aan ondernemers, met het onrendabele beheer van haven en vaarroute kon de vaarroute heropend worden. De door de exploitatiemaatschappij aangestelde havenmeester onderhoudt contacten met de ondernemers en de passanten in de haven, maar zorgt ook voor het dagelijkse onderhoud en schoonhouden van de haven en de sluizen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

39


Financiële resultaten; samenvatting bevindingen uit interviews en literatuur 7

tabel 7

Project

Financieel resultaat


Gemeentelijke bijdragen en subsi-

Belangrijkste oorzaken meerkosten

Invloed meervoudig ruimtegebruik op financiële

dies

(indien van toepassing)

resultaten

Raming kosten komt overeen met uitgaven. Totale begroting €68 miljoen.

Grondprijs €0. Gemeente heeft €18 miljoen geïnvesteerd

Vertraging bij de bouw.

Combinatie van functies leidde per saldo tot circa €4 miljoen extra kosten. Meer-

Investering BPF €36 miljoen.

in openbare ruimte.

(parkeergarage).

Ondergronds bouwen

Exploitatie van parkeergarage is onder-

en beheren stadstuin.

deel van financiering project.


Publieke investering €5 miljoen voor opknappen haven, vaarroute en slui-

Project heeft diverse subsidies gekregen, zoals Interreg-

zen. Exploitatiemaatschappij draagt kosten voor inrichten en opknappen

subsidie, subsidie van provincie.

Renovatie sluis 19 veel duurder dan verwacht.

Amsterdam


Project haalbaar door combinatie van exploitatie werfkelders met onrendabel onderhoud van haven en vaarroute. Hoge kosten voor renoveren werfkelders o.a. doordat de

werfkelders.

Bos en Lommerplein

voudig ruimtegebruik leverde weinig extra kosten of opbrengsten op, m.u.v. aanleggen

kade het dak van de werfkelder is.

Kosten €62 en opbrengsten €52 miljoen (schatting augustus 2003). PPS-

Stadsvernieuwingsfonds gemeente. Gemeente heeft

Bouwkostenstijging en kosten tijdelijke maatregelen hoger

Verplichting nadeelcompensatieregeling RWS. Extra maatregelen voortvloei-

constructies en winstdelingsovereenkomst tussen stadsdeel, ontwikkelaar en

excessieve bouwkosten afgekocht. Residuele grondwaardeme-

dan verwacht. Tegenvallende grondopbrengsten.

end uit WBR- vergunning. Kosten bouwrijp maken hoger door overbouwen rijksweg.

rijksoverheid.

thode is toegepast.

Verwachting nov. 2001 geen verlies voor gemeente en ING-vastgoed.

Delen van openbare ruimte door gemeente ingebracht.

-

Alles dient in een keer opgeleverd te worden (winkels & woningen), dit geeft risico voor woningafzet. Besluit tot geen parkeergarage leidt tot minder kosten.

Chassé Park, Breda

Totale investeringen €365 miljoen, €110 miljoen

Investering €110 miljoen.

-

publiek en €255 privaat.

ling.

Regeling voor investering in openbare ruimte door

Extra voorzieningen nodig omdat parkeergarage tijdens

private partijen.

bouw uitbreiding stadskantoor open moest blijven.

voetnoot 7

Extra kosten ondergronds bouwen vanwege retourbema-

Zie voor meer informatie deel II onder “financiële resultaten”


Project

Financieel resultaat

Gemeentelijke bijdragen en subsidies

Belangrijkste oorzaken meerkosten (indien van toepas-

41

Invloed meervoudig ruimtegebruik op financiële resultaten

sing) Bedrijvenstad Fortuna, Sittard

Totale investeringen geschat op €225 tot €350

-

-

Extra kosten voor aanleggen extra infrastructuur voor gemeenschappelijke voorzieningen. Extra opbrengsten door hogere grondprijs.

miljoen. De ontwikkelaar betaalt alle ontwikkelingskosten, gemeente krijgt voor elk gebouw 2% voor fonds economische voorzieningen.

Laakcenter, Den haag

Resultaat ontwikkelaar te positief ingeschat. Tekort

Gemeente heeft bijdrage geleverd

Vergeleken met ‘normaal’ bedrijfsterrein

voor gemeente van ongeveer €3 miljoen per hectare uit te geven terrein.

vanwege excessieve bouwkosten.

hoge kosten infrastructuur door aanleg tweede maaiveld.

Sijtwende, Voorburg

Totale investering €341 miljoen. Weg €95 miljoen ,

Grondprijs €0. Financiering

Bouwkostenstijging.

waarvan 85% voor RWS en 15% voor Sijtwende BV.

tramtunnel, fietsbrug, fietstunnel en tunnelbuis HOV door

Kosten en opbrengsten beide hoger dan vooraf verwacht. Deel van opbrengst grondexploitatie in

Aanbrengen tweede maaiveld en vooral hellingbaan kostbaar.

Gecompliceerde bouwlogistiek. Extra kosten vanwege hoogteverschillen, veiligheidseisen.

Haaglanden.

gemeentelijk reservefonds.


Kosten oorspronkelijk

Gemeente is hoofdfi-

Nieuwbouw Elde

Combinatie school-woningen

geraamd op €18 miljoen , zal uiteindelijk €36 miljoen worden.

nancier.

College duurder. Veranderde eisen voor inrichten scholen.

heeft geld opgeleverd. Door combinatie school en woningen ook extra kosten voor

I.p.v. renovatie komt er nieuwbouw voor sociaal-cultureel

bijvoorbeeld geluidswering.

centrum.

Haverleij Den Bosch

Partijen bijv. elk 1/3 aande-

Grond was voor drie-

Grondaankoop overi-

Projectontwikkelaars delen via

len, 1/3 risico en 1/3 deel van eventuele winst.

ge grond duurder dan vooraf gedacht.

PPS mee in kosten natuurontwikkeling.

Grondexploitatie is slui-

kwart in bezit van gemeente en is ingebracht tegen agrari-

tend.

sche waarde.

R I G O

R e s e a r c h

Golfbaan levert via exploitatieovereenkomst geld op.

e n

A d v i e s

B V

LEEREFFECTEN VOLGENS BETROKKENNEN

4 Leereffecten volgens betrokkennen 4.1

Thema’s voor leereffecten Door een terugblik op het voorafgaande plan- en realisatieproces van de tien beschouwde projecten kan worden nagegaan of er mogelijkheden bestonden om de resultaten te optimaliseren. Over het algemeen geven zowel gemeenten als private partijen desgevraagd aan tot dusverre tevreden te zijn met de invulling van het gebied. Het meervoudig ruimtegebruik wordt in het algemeen gezien als een extra waarde van het project. Minder tevreden zijn de partijen die betrokken zijn bij de projecten Bedrijvenstad Fortuna en Laakcenter, die beide te maken hadden met een tegenvallende marktvraag. Hoewel nog niet ieder geëvalueerd project volledig is opgeleverd, is het proces overal enige jaren onderweg. Gaandeweg hebben de partijen ervaringen opgedaan, die bij andere projecten gebruikt kunnen worden. Ook zijn er aspecten die achteraf gezien verder geoptimaliseerd hadden kunnen worden. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan deze leerervaringen. Hierbij wordt met name ingegaan op aspecten die specifiek samenhangen met meervoudig ruimtegebruik. In interviews met de betrokken partijen is gevraagd naar hun leerervaringen. De leereffecten die zo zijn verzameld kunnen worden verdeeld in verschillende thema’s. Elk thema vormt een aparte paragraaf: o o o

Samenwerking en afstemming Technische uitvoering Regelgeving

o

Eigendomsverhoudingen

De praktijkervaringen die uit dit onderzoek worden soms aangevuld met algemene (literatuur) kennis.8

voetnoot 8

Bijvoorbeeld: Priemus, H., P. Nijkamp en F. Dieleman (2000), Meervoudig Ruimtegebruik, Stimulansen en belemmeringen, Stedelijke en Regionale Verkenningen, 24, Delft University Press.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

43


4.2

Samenwerking en afstemming Hoewel bij vrijwel elk bouwproject verschillende partijen samenwerken, zijn bij meervoudig-ruimtegebruikprojecten vaak meer partijen betrokken dan bij andere projecten. Door de functiecombinatie moeten partijen samenwerken die een zeer verschillende achtergrond hebben en in andere gevallen niet of in mindere mate met elkaar te maken hebben. Dit leidt tot een veelheid van belangen die in overweging genomen moeten worden. Een voorbeeld hiervan is de samenwerking tussen stadsdeel, gemeente, ontwikkelaars, Rijkswaterstaat en Dienst Domeinen (Ministerie van Financiën) bij het project Bos en Lommerplein. Niet alleen vanuit de verschillende deelnemende partijen is samenwerking en afstemming van groot belang. De projecten vragen door hun complexiteit ook om een goede regiefunctie. Er is veelal sprake van een veelheid aan risico’s zoals financiële constructies, veiligheid en complexe regelgeving die een goede regie noodzakelijk maken. Volgens Priemus et al. (2000) vragen de verschillende achtergrond van de partijen en de veelheid van belangen om een organisatie die, als coördinerende partij, de partijen bij elkaar brengt voor het ontwikkelen van een integrale gebiedsvisie en die integrale besluitvormingsprocessen ondersteunt. In de praktijk blijkt dat de organisatie en de samenwerking bij de tien beschouwde projecten verschillend geregeld is. Er is bij de projecten Mariënburg, Sijtwende, Haverleij, Bos en Lommerplein een PPS-overeenkomst gesloten tussen de betrokken partijen. Bij andere projecten zoals Laakcenter of Chassé Park is er sprake van samenwerking op basis van het model van klassieke grondexploitatie. Beide vormen van samenwerking hebben voor- en nadelen. De ontwikkelingscombinaties bij het Chassé Park en Bedrijvenstad Fortuna zijn achteraf van mening dat een PPS-constructie met resultaatsdeling beter was geweest voor de samenwerking en het gezamenlijk dragen van het plan. Bij Haverleij heeft de gemeente Den Bosch bewust gekozen voor een PPSconstructie met de gezamenlijke oprichting van een BV. Doordat de regie in handen is van de BV loopt de onderlinge afstemming bij de uitvoering, tussen gemeentelijke diensten en aannemers beter. Vaak is de samenwerking tussen gemeenten en ontwikkelaars al in een vroeg stadium, voordat de invulling van het plangebied bekend was, tot stand gekomen. In het geval van Bedrijvenstad Fortuna en Sijtwende kwam de ontwikkelaar met een plan naar de gemeente. De meeste partijen noemen de samenwerking redelijk tot goed, alhoewel er ook negatieve geluiden te horen zijn. Zo verwijten verschillende projectontwikkelaars de bij een project betrokken gemeente te star te zijn en niet bereid om optimaal in te spelen op de marktvraag. Dit kan leiden tot moeizame verhoudingen. Door de functiecombinatie en de complexiteit van de projecten is een goede afstemming tussen de partijen noodzakelijk. Diverse partijen merken op dat dit veel tijd kost. Over het ontwerp van het tweede maaiveld van Laakcenter was overleg nodig met brandweer, politie, reinigingsdiensten en energieleveranciers. Het is gewenst om deze partijen vanaf het begin bij het project te betrekken en onderling


goede afspraken te maken, om onverwachte zaken in een later stadium te vermijden. Ook de juridische overeenkomsten met de kopers of huurders kunnen extra aandacht vragen, zoals in het geval van Bedrijvenstad Fortuna en Chassé Park, waar de toekomstige beheerbijdragen in de koopovereenkomsten moeten worden gewaarborgd. Rol rijksoverheid en provincie De rijksoverheid en de provincie zijn vaak bij de projecten betrokken als subsidieverstrekkers. Daarnaast moet de provincie het bestemmingsplan van het gebied goedkeuren. Verder hebben rijksoverheid en provincie meestal een beperkte rol, behalve in de projecten waar functiecombinatie met (rijks)infrastructuur voorkomt: Sijtwende en Bos en Lommerplein. Rijkswaterstaat en de Dienst Domeinen zijn hier belangrijke partijen, omdat rijkswegen met de lucht erboven en de omliggende grond in bezit zijn van de rijksoverheid. Rijkswaterstaat heeft in principe de taak van beheerder. De Dienst Domeinen kan rijksbezit verkopen. Voor zowel Domeinen als Rijkswaterstaat is het tamelijk ongebruikelijk om mee te doen in PPS-overeenkomsten met gemeenten en private partijen. Rijkswaterstaat had bij Sijtwende een nieuwe rol. Daar is de ontwikkelaar geheel verantwoordelijk voor de aanleg van de weg en heeft Rijkswaterstaat de rol van toezichthouder en afnemer. Hoewel alle partijen moesten wennen aan de nieuwe rolverdeling, zal deze constructie waarschijnlijk vaker worden toegepast. Een aantal gemeenten en private partijen vindt het jammer dat de rijksoverheid en vooral de provincie vaak zeer lovend waren over het concept van het project, maar zelf vervolgens niets deden. De provincie zou dergelijke projecten meer kunnen stimuleren. Rol van gebruikers en omwonenden In het algemeen is de inspraak van de toekomstige gebruikers gering. Particulier opdrachtgeverschap komt niet voor. De woningen die in de verschillende projecten gerealiseerd worden, zijn kant-en-klaar. Door functiecombinatie en de daarmee samenhangende hoeveelheid en diversiteit van de gebruikers lijkt het moeilijker om de gebruikers te betrekken bij de planvorming en het ontwerp. Uitzondering hierbij is Huisvesting 2000 in Schijndel, waar een interactief proces plaatsvond. In het geval van Schijndel is dit verklaarbaar door de aard van het project en de specifieke eisen die de gebruikers, in dit geval scholen, instellingen uit de gezondheidszorg en sociaal-culturele sector, hebben. De gemeente Schijndel heeft ervaren dat dit interactieve proces veel tijd kost. Hiermee zou meer rekening gehouden moeten worden bij het maken van een planning voor een project. In Sittard zijn bedrijven gebonden aan de eisen die gesteld worden aan de bebouwing. Het lijkt erop dat bedrijven door het concept van Bedrijvenstad Fortuna minder te zeggen hebben over de inrichting van de eigen kavel dan op andere terreinen. Omwonenden zijn, met uitzondering van de gebruikelijke inspraakprocedures, niet betrokken bij de projecten. Diverse projecten, zoals Westerhaven in Groningen, Haverleij in Den Bosch en Sijtwende in Voorburg, hebben te maken gehad met

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

45


bezwaren ingediend door omwonenden of belangenverenigingen. De bezwaren hadden evenwel niets te maken met het meervoudig ruimtegebruik.

4.3

Technische complexiteit Door het toepassen van meervoudig ruimtegebruik wordt de uitvoeringsfase van een project vaak complexer. Dit geldt vooral bij het gebruik van de derde dimensie, bijvoorbeeld bij het creëren van twee maaivelden, het realiseren van een ondergrondse parkeergarage of het overkluizen van een weg. De technische oplossingen zijn vaak ingewikkeld. Zo moest in de binnenhaven van Maastricht de luchtafvoer via een ongebruikelijke manier weggeleid worden om uiteindelijk onder een brug uit te komen, omdat het dak van de restaurants de kade vormt. Ook worden extra eisen gesteld aan de organisatie van de uitvoering, zoals het geval is bij het Bos en Lommerplein, waar het verkeer over de A10 rijdt, terwijl men erboven twee kantoor gebouwen realiseert met grote constructieve overspanningen. In het algemeen zijn de kosten bij meervoudig ruimtegebruik hoger, vooral bij projecten waarin men bouwt in de derde dimensie of waar veel functiecombinatie voorkomt. Veel ontwikkelaars noemen dit een groot verschil met de ontwikkeling van andere, traditionele, projecten. Het aanleggen van een tweede maaiveld In Laakcenter was door alle eisen en randvoorwaarden zeer duur, terwijl het erg moeilijk was om gebruikers te vinden. In Maastricht was het waterdicht maken van de daken van de werfkelders, die onder de kade zijn gelegen, veel moeilijker dan vooraf gedacht was. Daarom werden de kosten van het project flink hoger. Ondergronds bouwen is duurder dan bovengronds bouwen en de kans op onverwachte problemen bij de bouw is groter. De aanleg van de grote ondergrondse parkeergarage in Westerhaven, Groningen, liep inderdaad onverwacht vertraging op. De ontwikkelaar pleit er na deze ervaring voor om bij ondergronds bouwen tijd en geld te reserveren om op onvoorziene ontwikkelingen te kunnen reageren en de risico’s bij dergelijke complexe en relatief onbekende projecten goed af te dekken. Een andere leerervaring is om voor de bouw uitgebreid bodemonderzoek te doen en tijdens de bouw regelmatig te monitoren. Bij de geëvalueerde projecten is sprake van één integraal plan, waarin de verschillende functies in het gebied samen worden uitgewerkt. Bij Laakcenter was echter niet vanaf het begin van het project duidelijk dat er een tweede maaiveld gerealiseerd zou worden. Achteraf zijn de partijen van mening dat het voor de kwaliteit van het project Laakcenter zeer nadelig is geweest dat er al enkele gebouwen op het terrein gerealiseerd waren en dat de woningen pas later aan het programma zijn toegevoegd. Door de latere toevoegingen werden de bouwkundige mogelijkheden sterk beperkt. Diverse partijen vinden het nadeel van het totaalconcept dat het inspelen op de markt gedurende het project moeilijk of onmogelijk is. Bij Haverleij is de flexibiliteit om in te spelen op veranderde wensen nauwelijks aanwezig, terwijl de uitvoering van het plan zo’n tien jaar duurt. Bij het tweede-maaiveldconcept zoals dat in Laakcenter is gerealiseerd, moet het complex in één keer gebouwd worden. De bouw kan niet halverwege worden gestopt wanneer het slechter gaat op de markt, zoals


bij andere bedrijventerreinen wel mogelijk is. Bij een totaalplan zijn de verschillende onderdelen van het plan vaak afhankelijk van elkaar. In Schijndel heeft men gemerkt dat vertraging in een onderdeel van het project doorwerkt in andere delen. Ook kunnen bij functiecombinatie de verschillende functies qua maatvoering afhankelijk van elkaar zijn. Een afwijking tijdens de uitvoering kan dan zorgen voor een kettingreactie. Dit was het geval bij Sijtwende, waar een afwijking van enkele centimeters in de tunnel uiteindelijk leidde tot het aanpassen van het ontwerp voor de woningen elders in het gebied. Door vooraf marges op te nemen in het ontwerp kunnen dergelijke aanpassingen voorkomen worden.

4.4

Regelgeving De regelgeving zorgde in verschillende projecten voor vertraging of aanpassing van het programma. Het bestemmingsplan wordt door de betrokken partijen veel genoemd als knelpunt. Het bestemmingsplan kan als belemmerende of vertragende factor bij de realisering van meervoudig-ruimtegebruikprojecten een rol spelen, vooral omdat het doorgaans niet opgesteld is vanuit een visie van meervoudig ruimtegebruik. Niet bij alle beschouwde projecten lijkt dit op te gaan, aangezien diverse bestemmingsplannen pas zijn opgesteld nadat het idee voor meervoudig ruimtegebruik was ontstaan. Veel ontwikkelaars vinden de bestemmingsplannen te star, waardoor men niet goed kan inspelen op de markt. Wijzigingen in het bestemmingsplan kosten echter veel tijd. Ook het grote aantal procedures dat doorlopen moet worden voor het verkrijgen van de verplichte vergunningen, bijvoorbeeld sloopvergunning, bouwvergunning en kapvergunning, wordt als hinderlijk ervaren. Diverse private partijen pleiten voor een ‘project-procedure’ waardoor alle procedures in één keer doorlopen kunnen worden en er slechts één keer bezwaar gemaakt kan worden tegen het plan. De klachten over de grote hoeveelheid procedures lijken niet specifiek te gelden voor meervoudig-ruimtegebruikprojecten, maar voor bouwprojecten in het algemeen. Ook bij andere projecten moeten deze procedures doorlopen worden. Bij meervoudig ruimtegebruik zijn er echter wel meer procedures en is er meer onderlinge beïnvloeding. Er zijn bij diverse projecten andere knelpunten met betrekking tot de regelgeving genoemd, die wel specifiek veroorzaakt worden door het meervoudige karakter van het project. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste onderwerpen: •

Geluidshinder De regelgeving over geluidshinder staat bekend als knelpunt voor meervoudig ruimtegebruik, vooral waar wonen gecombineerd wordt met bedrijvigheid en infrastructuur.Bij de geëvalueerde projecten is dit inderdaad meerdere keren genoemd. Vaak betekende dit dat er kostenverhogende maatregelen genomen moesten worden om te voorkomen dat de bewoners te veel geluidsoverlast ervaren. Zo moesten bij Laakcenter in Den Haag extra kosten gemaakt worden

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

47


om geluidsoverlast van vrachtwagens, die de hellingbaan naar het tweede maaiveld oprijden, tegen te gaan. Hoewel vrachtwagens op de hellingbaan nooit de snelheid van 50 km/uur zullen bereiken, moest er in de berekeningen wel uitgegaan worden van dit gegeven. Voor de bouw van de woningen vlak naast de rijksweg A10 zijn bij het project Bos en Lommerplein meer geluidswerende voorzieningen nodig dan vooraf was voorzien. Dit werkt kostenverhogend. Ook bij de ingang van een ondergrondse parkeergarage kunnen extra maatregelen nodig zijn om geluidsoverlast voor omwonenden tegen te gaan. •

Luchtkwaliteit Net als geluidshinderregelgeving is de regelgeving rondom luchtkwaliteit vaak een knelpunt bij combinaties van wonen met bedrijvigheid en infrastructuur. Vooral bij het bouwen langs rijkswegen is de luchtkwaliteit een belangrijk thema. Zowel bij het Bos en Lommerplein als bij Sijtwende zijn uitgebreide tests gedaan. In Sijtwende bepaalde de verwachte CO2-uitstoot bij de openingen van de tunnel de afstand tot de woningbouw. Dankzij de overheersende windrichting lijkt het plan voor het Bos en Lommerplein te voldoen aan de normen. Niet alleen bij bouwen langs rijkswegen, ook bij projecten waar wonen gecombineerd wordt met ondergronds parkeren moet rekening gehouden worden met de toegestane CO2-uitstoot bij de inrit naar de garage. In het geval van Westerhaven in Groningen moest het ontwerp van de parkeergarage aangepast worden om te voldoen aan de normen.

•

Brandveiligheid en externe veiligheid De regelgeving rondom brandveiligheid heeft bij diverse projecten invloed gehad op het ontwerp. Intensiever gebruik van de ruimte vereist extra maatregelen om aan de normen voor brandveiligheid te voldoen. Door het aaneengesloten bouwen moet elk gebouw in Bedrijvenstad Fortuna een eigen sprinklerinstallatie hebben. Deze extra investering wordt door de ontwikkelaar gezien als één van de redenen waarom bedrijven zich liever elders vestigen. Bij het overkluizen van de rijksweg A10 bij het Bos en Lommerplein speelt de regelgeving over brandveiligheid en externe veiligheid een grote rol. Omdat de A10 een route is voor gevaarlijke stoffen worden er extra strenge eisen gesteld. Het stadsdeel Bos en Lommer heeft de ervaring dat het Bouwbesluit en de Wet Beheer Rijkswaterstaatwerken niet altijd goed op elkaar aansluiten wat betreft de brandveiligheidseisen. Om het overkluizen van rijkswegen te bevorderen, zouden de diverse regelgevingen beter op elkaar afgestemd moeten worden.

4.5

Eigendomsverhoudingen Bij meervoudig ruimtegebruik kunnen de eigendomsverhoudingen een knelpunt vormen. Wanneer meerdere partijen het eigendom van een gebied delen, kan het project extra complex worden en vertraging oplopen door de benodigde onteigeningsprocedures. Hoewel onteigening bij de geëvalueerde projecten, zoals Haverleij in Den Bosch, inderdaad een rol speelde, waren er bij de beschouwde projecten met betrekking tot de eigendomsverhoudingen vooral andere problemen.


Bij projecten waar rijkswegen gecombineerd worden met andere functies, is ook de rijksoverheid een partij met eigendom. De rijksoverheid is eigenaar van de weg inclusief de grond ernaast en lucht erboven. Domeinen kan de luchtrechten boven de rijkswegen verkopen. Daarvoor moet Rijkswaterstaat deze lucht eerst overtollig verklaren. Vanwege de onervarenheid bij alle partijen verliepen de onderhandelingen bij zowel Bos en Lommerplein als Sijtwende vrij moeizaam. In het geval van de overkluizing bij het Bos en Lommerplein heeft Domeinen voor de verkoop van de lucht de residuele grondwaardemethode toegepast. Domeinen wilde in ruil hiervoor wel meedoen aan een winstdelingsovereenkomst. Bij Sijtwende wilde het rijk een vergoeding voor privé-eigendom boven de weg. Omdat de ontwikkelaar en Domeinen het niet eens konden worden over de hoogte van de verkoopprijs van de lucht, kon de geplande parkeergarage op de tunnel echter niet doorgaan. Niet alleen tijdens de planvorming en de realisatie is afstemming tussen de verschillende eigenaren nodig, maar ook tijdens de beheerfase moeten goede afspraken gemaakt worden. Vaak wordt de openbare ruimte in het gebied beheerd door de gemeente en de privé-ruimte door een private beheerder. Bij functiecombinatie kan er echter onduidelijkheid ontstaan over de vraag wat openbaar gebied is en wat privé-gebied. In Laakcenter was lange tijd onzekerheid over de status van het tweede maaiveld. Uiteindelijk werd het benoemd tot privégebied met openbaar karakter. Voor oplevering van het terrein waren er echter geen duidelijke afspraken gemaakt over het beheer van het tweede maaiveld. Nu de ontwikkelaar verantwoordelijk wordt gesteld voor het beheer, wordt overwogen om een slagboom te plaatsen. Dan zal het openbare karakter van het terrein verdwijnen. Ook in Westerhaven in Groningen is er discussie over de openbaarheid en het beheer van een gedeelte van het gebied. In principe wordt het openbare gebied door de gemeente beheerd en het complex door de door de belegger aangestelde beheerder. Vooraf werd afgesproken dat de gemeente de semi-openbare stadstuin zou beheren, terwijl het dak in eigendom is van een belegger. Tijdens de realisatie bleken de partijen het echter niet eens over de invulling van deze afspraak.

4.6

Conclusie leereffecten volgens betrokkenen Uit de evaluatie van de tien projecten zijn diverse leerpunten naar voren gekomen. De leerervaringen van de betrokken partijen zijn afhankelijk van het specifieke project en van de rol die de partij in het proces vervulde. Een aantal zaken wordt echter vaak genoemd. Zowel publieke als private partijen ervaren vooral samenwerking en afstemming als belangrijke voorwaarde voor het slagen van het project. De gemeenten en private partijen menen dat de regelgeving en het verkrijgen van de benodigde vergunningen rond het project veel aandacht vragen en langdurige trajecten kunnen veroorzaken. Projectontwikkelaars zijn van mening dat dit het snel inspelen op de marktvraag bemoeilijkt, maar dat ook de soms starre houding van de gemeente een marktconform bouwen in de weg staat. Vooral bij binnenstedelijke projecten

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

49


en projecten waar ondergronds bouwen wordt toegepast, vinden zowel publieke als private partijen dat de complexiteit van de uitvoering kostenverhogend kan werken. Veel van de leerervaringen die door de betrokken partijen zijn genoemd, zijn niet specifiek voor meervoudig ruimtegebruik, maar kunnen ook gelden voor andere bouwprojecten. Er zijn echter wel leerpunten die direct een relatie hebben met of vaker lijken voor te komen bij meervoudig ruimtegebruik. De belangrijkste leerpunten worden in de onderstaande tabel samengevat. Belangrijkste leerpunten in relatie tot meervoudig ruimtegebruik Samenwerking en afstemming Bij mvr-projecten zijn vaak veel meer partijen betrokken dan bij andere projecten, waardoor de afstemming van alle belangen en een goede regie extra tijd en inzet kost. Technische uitvoering Omdat de projecten complex zijn qua planvoorbereiding, vooral bij ondergronds bouwen, zijn de kosten voor de uitvoering soms hoger dan bij andere projecten. Nadeel van integraal plan is de geringe flexibiliteit waardoor inspelen op de veranderende marktvraag moeilijker kan zijn. Regelgeving Bij meervoudig ruimtegebruik vraagt de regelgeving over de volgende onderwerpen de meeste aandacht: o Geluidshinder (voornamelijk waar wonen gecombineerd wordt met andere functies) o Luchtkwaliteit (vooral bij het bouwen rond infrastructuur) o Brandveiligheid (onder meer bij intensief en aaneengesloten bouwen) Eigendomsverhoudingen Bij projecten is het eigendom vaak verdeeld over meerdere (publieke en private) partijen, waardoor vooraf goede afspraken nodig zijn over de verdeling openbaar-privé en vooral over het beheer van semi-openbare ruimtes.


5 Samenvatting en herhaalbaarheid In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de evaluatie van de tien geëvalueerde voorbeeldprojecten. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies samengevat en wordt ingegaan op de herhaalbaarheid van dit type projecten op grotere schaal.

5.1

De resultaten samengevat Ruimtegebruik en intensivering In alle geëvalueerde projecten zijn in meer of mindere mate elementen van meervoudig ruimtegebruik toegepast. Bij de meeste met name in stedelijk gebied gesitueerde locaties is sprake van een redelijk hoge dichtheid en gebruik van ondergrondse ruimte. Ook is in twee gevallen gebruik gemaakt van een zogenaamd tweede maaiveld (Laakcenter, Den Haag en Mariënburg, Nijmegen). Ook bij de nietbinnenstedelijk gelegen bedrijvenlocatie Fortuna te Sittard is sprake van een relatief hoge dichtheid en bebouwingspercentage, vooral in vergelijking met reguliere projecten. In Haverleij, Den Bosch, is per saldo geen sprake van een hoge dichtheid maar wordt een relatief groot oppervlak aaneengesloten groen gecombineerd met intensieve woonbebouwing. Eenzelfde combinatie van groen en bebouwing-rood is ook in het binnenstedelijke Chassé Park te Breda toegepast. Naast de intensiteit van de bebouwing is in de projecten ook sprake van functiemenging. In een groot deel van de projecten wordt wonen gecombineerd met andere functies, en in de meeste gevallen ook in één gebouw. Volgtijdelijk gebruik van dezelfde ruimtes voor verschillende doeleinden komt nauwelijks voor in de onderzochte projecten. Wel is te zien dat in twee projecten de gebieden zowel overdag als in de avond gebruikt worden. In Chassé Park en Mariënburg is dat een gevolg van de situering van met name culturele functies in het gebied.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

51

52 SAMENVATTING EN HERHAALBAARHEID

Effecten van de projecten Marktacceptatie Over het algemeen hebben de projecten een sterke positie binnen de woningen detailhandelmarkt. De woningen en winkels kenden geen verkoop- of verhuurproblemen. Hierbij dient aangetekend te worden dat de periode waarin de meeste projecten zijn opgeleverd markttechnisch gezien ook gunstig was. Voor het project Bos en Lommer dat nog niet is opgeleverd voorziet men enige afzetproblemen in de dure koopwoningen kantorenmarkt. Een ander verhaal speelt bij de twee bedrijvenlocaties die zijn geëvalueerd (Fortuna en Laakcenter). Hier bestaan tot op heden problemen met de afzet van de verschillende ruimten en bouwkavels. Voor het bedrijvenpark in Sittard is te weinig animo en ook in Laakcenter zijn mede door de branchering niet voldoende geschikte bedrijven geïnteresseerd. Voor sommige winkelruimten heeft deze branchering soms ook tot verhuurmoeilijkheden geleid. Dit is bijvoorbeeld het geval in Westerhaven (Groningen) en de haven van Maastricht. Dit is deels een bewuste keuze. Door eisen te stellen aan de gewenste winkels wordt een bijdrage geleverd aan de kwaliteit van het gebied (zie ook Mariënburg). Maatschappelijk rendement Al is het maatschappelijk rendement van een nieuwbouwproject moeilijk meetbaar, de indruk die uit interviews en een gebruikersenquête naar voren komt is over het algemeen positief. De bewoners en bedrijven zijn over het algemeen tevreden. Daarnaast is de uitstraling van de meeste projecten op de directe omgeving positief. De rest van de stad en de eigen buurt of wijk heeft er door de ontwikkeling vaak openbare voorzieningen bij gekregen. Daarnaast wordt door de invulling van relatief verpauperde plekken in de stad de veiligheid door een mix van wonen en werken verhoogd. Economisch rendement Veel projecten (buiten Laakcenter, Fortuna) hebben een economische impuls gegeven aan de directe omgeving. Er worden soms buiten het project om extra investeringen gedaan in de omgeving en de waarde van aanliggend onroerend goed neemt enigszins toe. Ook het toegepaste programma binnen het project kan natuurlijk op zich een economische impuls geven aan de stad (winkels, bedrijven, werkgelegenheid). In die zin draagt de keuze om bijvoorbeeld niet alleen woningbouw te realiseren maar ook andere functies, bij aan het economisch rendement. Economische haalbaarheid De kosten en opbrengsten van een project kunnen zeer verschillend zijn. Uiteindelijk is het ene project financieel een succes en het andere niet. Meervoudig ruimtegebruik brengt hoge kosten met zich mee zoals ondergronds bouwen of bouwen over infrastructuur. Dit hoeft niet tot een negatief resultaat te leiden. Wel lijkt het

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


erop dat de overheid (gemeente) behoorlijk dient te investeren, ofwel direct risicodragend of met subsidie. Bij de financiële afweging door de gemeente worden de opbrengsten echter vaak gezien in termen van maatschappelijke opbrengsten welke per definitie moeilijk in geld uit te drukken zijn. In kleinschalige projecten zoals de combinatie van een school met woningen of winkels en woningen hoeft er echter geen sprake te zijn van erg dure ingrepen. Per saldo kan de functiecombinatie hier soms leiden tot financiële voordelen.

5.2

Herhaalbaarheid van de projecten Aan de hand van onder meer de leereffecten uit de geëvalueerde projecten kan ook een beeld verkregen worden van de herhaalbaarheid van dit type projecten. Voor de herhaalbaarheid is een aantal condities waaronder meervoudig ruimtegebruik succesvol kan zijn, van belang: o

De financiële mogelijkheden en onmogelijkheden markttechnische aspecten

o

Het maatschappelijk rendement

o

De technische mogelijkheden

o

Het ontwikkelingsproces

in relatie tot

Daarbij is het type milieu in relatie tot het bouwprogramma van belang. Type milieu In onderstaand schema is een overzicht gegeven van de milieutypen en locaties die kunnen worden onderscheiden. Milieu

Omschrijving

Geëvalueerde voorbeeldprojecten

A: Centrum binnenstad Locaties in oude binnenstad op herstructureringslocaties. Functiecombinaties in plangebied en deels in een gebouw met veelal ondergronds parkeren.

Westerhaven, Groningen Chassé Park, Breda9 Mariënburg, Nijmegen

B: Nieuwe centra bij knooppunten Locaties rond de nieuwe stedelijke randcentra. Intensief bebouwd, zeer nabij (knooppunten van) hoofdinfrastructuur.

Sijtwende, Voorburg Bos en Lommerplein, Amsterdam

C: Groen recreatieve milieus Combinatie met bovenwijkse recreatieve functie met wonen en/of voorzieningen.

Vaarroute Maastricht-Vlaanderen Haverleij, Den Bosch Chassé Park, Breda

voetnoot 9

Chassé Park behoort ook tot een groen recreatief milieu.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

53


D: Werkmilieus Intensief gebruik van de ruimte, in de regel wel enige functiemix maar bedrijven vormen de doelgroep

Bedrijvenstad Fortuna, Sittard Laakcenter, Den Haag

E. Kleinschalige milieus Kleinschalige oplossingen meervoudig ruimtegebruik, zoals wonen boven scholen, wonen boven winkels, aanleg van daktuinen etc.

Huisvesting Schijndel

De meeste geïnterviewden van de betrokken projecten geven aan dat hun project in beginsel herhaalbaar is, gegeven bepaalde randvoorwaarden en maatwerk in programma en ontwerp voor de specifieke locatie. Ook wordt de algemene situatie op de bedrijfs-, kantoor- en woningmarkt genoemd als randvoorwaarde. Voor elk van bovenstaande typen milieus wordt in deze paragraaf ingegaan op de aspecten die een rol spelen bij de herhaalbaarheid. Centrum binnenstad Centrum binnenstadsprojecten als Westerhaven in Groningen en Mariënburg in Nijmegen worden goed herhaalbaar gevonden. In Groningen zelf is men al met twee andere soortgelijke projecten bezig en ook in Nijmegen wil men verder met dit type projecten. Het milieutype is ook in menige andere stad terug te vinden, zoals het in uitvoering genomen Raaksproject in de Haarlemse binnenstad. Het type wordt ook in grotere herstructureringsgebieden toepasbaar geacht. Financiële aspecten en marktsituatie Financieel lijken er niet al te grote knelpunten voor de ontwikkeling van projecten van dit milieutype. Met grondverwerving en vooral aanleg van ondergrondse parkeergarages zijn wel extra hoge kosten gemoeid. Dubbel gebruik van ondergrondse parkeergarages blijkt in de praktijk soms lastig, onder meer in verband met de veiligheid. Voor wonen, winkels en kantoorruimte hebben we te maken met de markt voor stedelijke doelgroepen. Het draagvlak voor voorzieningen en de woningvraag zijn uiteraard belangrijke voorwaarden. Het rendabel zijn van een project is ook met name afhankelijk van het programma dat gerealiseerd kan worden. Dikwijls is een rendabele omvang van woningen of kantoren te grootschalig voor de omgeving. Maatschappelijk rendement Het maatschappelijk rendement lijkt op deze locaties groot te zijn. Het gaat hier in principe niet alleen om het toepassen van meervoudig ruimtegebruik maar om herstructurering/versterking van het bestaand stedelijk gebied. Door de combinatie van functies en hoge dichtheid wordt aangesloten op de stedelijke structuur die van oudsher ook een combinatie is van elkaar versterkende functies. Soms worden bestaande parkeerproblemen voor de omgeving opgelost en de veiligheid ver-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


hoogd. Door de hoge dichtheden en de combinatie van functies in een gebouw lijkt hinder (bijvoorbeeld geluid) op deze locaties een van de belangrijkste aandachtspunten. Technische mogelijkheden en regelgeving De knelpunten die dienen te worden overwonnen op de centrummilieus hebben direct verband met de veelal complexe situatie. Het gaat hier om hoge dichtheden waar verschillende functies dicht bij elkaar dienen te worden gesitueerd. Bouwtechnisch is veel mogelijk en er dient creatief gezocht te worden naar oplossingen. Voorbeelden in de grotere buitenlandse steden laten immers zien dat veel functies in grotere dichtheden mogelijk zijn. We hebben hier echter ook te maken met regelgeving ten aanzien van geluid, lucht en veiligheid. De combinatie van wonen en bedrijven is als gevolg hiervan toepasbaar mits de regels goed op elkaar afgestemd worden. Proces en afstemming De realisatie van dit type projecten vraagt een zeer goede regie en samenwerking met verschillende partijen. Tezamen met de centra rond nieuwe knooppunten is vooral voor de centrumlocaties van groot belang dat de kwaliteitsdoelstellingen van de gemeente gehaald kunnen worden. Het gaat hier immers om publieksintensieve gebieden waarbij de uitstraling naar de omliggende omgeving van groot belang is. Een samenwerkingsconstructie zoals een PPS waar de gemeente een actieve rol in speelt bleek in de praktijk goed werkbaar. Het is van belang dat de gemeente een regiefunctie kan spelen en ook financieel mede risico neemt om investeerders over de streep te helpen. Nieuwe centra nabij knooppunten Nieuwe centra bij (knooppunten van) hoofdinfrastructuur worden ook op verschillende plaatsen herhaalbaar gevonden. De onderzochte projecten (Bos en Lommer, Sijtwende) zijn in vergelijking met grotere plannen voor nieuwe centra, zoals de Zuidas in Amsterdam of bij de A2-KanaalZone in Den Bosch, betrekkelijk kleinschalig. De mogelijkheden zijn mede afhankelijk van de kwaliteit van de locatie, vooral de kwaliteit van de hoofdinfrastructuur(knoop). Verwant aan dit milieutype zijn ‘spoorzones’ in of nabij binnensteden, waar plannen voor meervoudig ruimtegebruik soms worden gekoppeld aan het ondergronds brengen of overkluizen van het spoor (plannen spoorzone Delft, Almelo, Den Haag). Financiële aspecten en marktsituatie Voor nieuwe centrummilieus worden behoorlijke investeringen gedaan in het intensief bebouwen rond knooppunten van infrastructuur. De bereikbaarheid en schaal is dan ook een belangrijk aspect voor de noodzakelijke marktvraag, gezien de niet geringe kosten. De marktpositie is mede afhankelijk van de plaats binnen de hiërarchie van de verschillende knooppunten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

55


Maatschappelijk rendement De concentratie rond ‘nieuwe’ knooppunten vergt grote investeringen. De maatschappelijke opbrengsten liggen meestal op een hoger schaalniveau. De druk op de ruimte elders wordt verminderd en mobiliteit wordt gestroomlijnd. Technische mogelijkheden en regelgeving In de nieuwe centrummilieus wordt veelal gebruik gemaakt van de ruimte boven, onder en zeer nabij infrastructuur. Deze bereikbaarheid is dan ook van groot belang. De overkluizingen en technische oplossingen om bijvoorbeeld geluidsoverlast te voorkomen zijn complex en duur. Uiteindelijk blijkt dit technisch uitvoerbaar . Maar de regelgeving en de eigendomsverhoudingen blijken in de ontwikkelingsfase nogal eens tot knelpunten te leiden. Dit maakt een zeer goede samenwerking tussen partijen noodzakelijk om tot passende probleemoplossingen te komen. Proces De realisatie van dit type projecten vraagt een zeer goede regie en samenwerking met verschillende partijen. Zoals ook bij de binnenstedelijke milieus genoemd, is het van belang dat de doelstellingen van de gemeente, provincie en het rijk gehaald kunnen worden. Het gaat hier immers om publieksintensieve gebieden waarvoor de uitstraling naar de omliggende omgeving en regio van groot belang is. Een samenwerkingsconstructie zoals een PPS waar de gemeente een actieve rol in speelt bleek in de praktijk goed werkbaar. Gezien de hoge deels onrendabele kosten lijken overheidsbijdragen voor realisatie van dit milieutype een essentiële voorwaarde.10 Groen recreatieve milieus Recreatieve locaties worden ook elders al veelvuldig ontwikkeld of gerealiseerd, in verschillende verschijningsvormen en functiecombinaties, zoals nieuwe landgoederen en bijvoorbeeld het Maagjesbolwerk in Zwolle (combinatie jachthaven, met wonen en winkels en ondergronds parkeren). Financiële aspecten en marktsituatie De combinatie van groen, recreatie en wonen lijkt maar tot geringe meerkosten te leiden. Deze kunnen worden afgedekt door de commerciële exploitatie van de groene ruimte, zoals bijvoorbeeld een golfbaan of jachthaven. Ook kan men het groen als openbaar park inrichten waardoor dit een voorziening wordt voor een groter gebied. Maatschappelijk rendement Nabij wonen en voorzieningen ontstaat een toegankelijk en bruikbaar recreatiegebied. Op deze manier wordt groen wonen mogelijk, soms zelfs zeer nabij of in de binnenstad (Breda). voetnoot 10

Zie ook de studies van VROM naar de sleutelprojecten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Technische mogelijkheden en regelgeving De combinatie recreatie en bijvoorbeeld wonen of voorzieningen lijkt goed uitvoerbaar en hoeft bouwen regeltechnisch gezien weinig problemen op te leveren. Proces en afstemming Het ontwikkelingsproces vraagt bij groenrecreatieve milieus minder technisch afstemming dan de overige hier besproken milieutypen. We hebben dan ook een langere traditie met de combinatie van bijvoorbeeld wonen en groen. Wel liggen er met name ten behoeve van de beheersfase belangrijke afstemmingspunten. Ondermeer het onderscheid tussen publieke en private groene ruimte heeft invloed op dit beheer. Afspraken over het (deels) financieren van het beheer door private partijen (bewoners, bedrijven) dient te voren helder te zijn en vastgelegd te worden. Werkmilieus Voor werkmilieus voor bedrijven is de herhaalbaarheid in beginsel aanwezig. Voor meervoudig ruimtegebruik op bedrijventerreinen zijn verschillende projecten in ontwikkeling of al uitgevoerd. Financiële aspecten en marktsituatie Markttechnisch lijkt er weinig ruimte te zijn voor hoge meerkosten als gevolg van meervoudig ruimtegebruik. Dure oplossingen zoals gebruik van ondergrondse en bovengrondse ruimte (zoals tweede maaiveld) hebben dan ook alleen kans van slagen indien de locatie veel extra voordelen oplevert. Hierbij is de regionale marktsituatie (voldoende schaarste) tevens van groot belang. Technische mogelijkheden en regelgeving Voor bedrijfslocaties lijkt vooral het intensief bebouwen door gebruik te maken van de ondergrondse en bovengrondse ruimte zijn beperkingen te hebben. Zo is de bereikbaarheid van de tweede bouwlaag soms een probleem voor goederentransport en is de flexibiliteit gering. Juist inflexibiliteit lijkt een groot knelpunt omdat dit kan leiden tot een reductie van uitbreidingsmogelijkheden. Proces Zorgvuldig nagaan van de mogelijkheden met betrokken partijen en doelgroepen. De doelgroepen dienen van tevoren bepaald te worden. De ambities dienen getoetst te worden aan de markt. Het is van groot belang is om flexibiliteit in te bouwen zodat het plan eventueel aangepast kan worden aan andere doelgroepen en marktsituaties. Creatief kleinschalig Creatief kleinschalige projecten lijken zich goed te lenen zich voor de toepassing van meervoudig ruimtegebruik. Voor meer combinaties van functies boven elkaar zijn al diverse projecten ontwikkeld, zoals een sportzaal bovenop een school, parke-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

57


ren op het dak van een kantoor of winkelcentrum, groene daken, daktuinen enzovoort. Financiële aspecten en marktsituatie Kleinere initiatieven voor functiecombinaties kunnen zelfs leiden tot een positief financieel resultaat met betrekking tot ontwikkeling maar ook exploitatie. Men kan hierbij denken aan wonen boven winkels en wonen boven scholen. De besparing door verdeling van de grondkosten kan de extra bouwkosten neutraliseren. Maatschappelijk rendement Door combinaties tussen voorzieningen en wonen in één gebouw wordt de levendigheid en soms ook de veiligheid verbeterd. Door de stapeling ontstaat er ruimtewinst in de stedelijke ruimte. Technische mogelijkheden en regelgeving Gezien de bouwkundige ervaringen in het verleden lijken er ten aanzien van bouwtechnische aspecten weinig fundamentele knelpunten aanwezig. Proces Het ontwikkelingsproces vergt maatwerk binnen de afstemming en regelgeving. Bij combinatie van functies in een gebouw dienen bouwtechnische oplossingen gezocht te worden. Uit ervaringen in binnen- en buitenland blijkt dat dit niet tot grote knelpunten hoeft te leiden.

5.3

Aandachtspunten voor de toekomst De toepassing van meervoudig ruimtegebruik lijkt niet altijd vanzelf te gaan. Een gemeente, provincie of het rijk hebben tot nu toe een actieve rol bij de totstandkoming van de projecten. Het ene project verloopt echter beter dan het andere en bij de een dienen er meer collectieve middelen ingezet te worden dan bij de andere. In de praktijk is meervoudig ruimtegebruik soms geen doel op zich, maar een logisch gevolg van de doelstelling om een kwalitatief hoogstaand gebied te creëren met daarbinnen zichzelf versterkende functies. Met name de technische oplossingen volgen pas daarna. Naast de technische aspecten loopt men tijdens het proces soms ook tegen organisatorische problemen of aspecten aangaande de regelgeving aan. Indien we ervoor kiezen meervoudig ruimtegebruik op een grotere schaal te laten plaatsvinden lijken verschillende aandachtspunten van belang: Regelgeving is soms tegenstrijdig; afstemming is van belang Het afstemmen van de verscheidenheid aan regelgeving komt vooral bij meervoudig ruimtegebruik aan de orde omdat verschillende partijen betrokken worden bij het project. Het lijkt niet voldoende om knelpunten aangaande regelgeving pas bij de uitvoering van een project op te lossen. Vertraging is meestal het gevolg. Beter zou zijn dat de rijksoverheid weten regelgeving bestudeerde op tegenstellingen. Het gaat dan om bijvoorbeeld de wet geluidshinder, externe veiligheid en lucht-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


kwaliteit in relatie tot intensieve woon- en bedrijfsbebouwing. Ook kan hier gedacht worden aan de afstemming van verschillende eisen vanuit Rijkswaterstaat en VROM met name op knooppuntlocaties. In het lopende VROM-traject herziening weten regelgeving worden hopelijk ook de belemmeringen ten aanzien van meervoudig ruimtegebruik opgeheven of tenminste kleiner. Meer inzicht in kosten en baten Uit deze evaluatie komt naar voren dat een goed inzicht in de kosten en opbrengsten goeddeels ontbreekt. Zo is niet altijd even helder wat de gemeente heeft bijgedragen aan een project omdat men bijvoorbeeld grond of gebouwen inbrengt maar niet opneemt in de exploitatie. Ook met betrekking tot de uiteindelijke opbrengsten is niet altijd even veel inzicht. Deels is dit te verklaren omdat het rendement van een project op hoger schaalniveau ligt (uitstraling en functie) of dat het maatschappelijk rendement maar moeizaam uit te drukken is in geld. Ook gaat het veelal om baten op de langere termijn. Desondanks lijkt het er op dat het belang van een totaal inzicht achteraf in de huidige praktijk nog weinig prioriteit heeft. Verschillende (meer) kosten worden gefinancierd uit verschillende bronnen. Toch denken wij dat er meer aandacht besteed kan worden aan het zoeken naar parameters om inzicht te krijgen in kosten en opbrengsten vooral ook na uitvoering van het project. Alleen aan de hand van dit inzicht kunnen afgewogen keuzes gemaakt worden over het investeren in meervoudig ruimtegebruik. Meervoudig ruimtegebruik relateren aan bredere doelstelling De middelen die dienen te worden ingezet verschillen per type milieu waar meervoudig ruimtegebruik wordt toegepast. In deze evaluatie is een onderscheid gemaakt tussen binnenstedelijke milieus, nieuwe centra nabij knooppunten, groen recreatieve milieus, werkmilieus en kleinschalige milieus. Niet voor al deze milieus is meervoudig ruimtegebruik in de zin van ruimtebesparing de enige doelstelling. In de binnenstedelijke milieus kan meervoudig ruimtegebruik onderdeel uitmaken van een bredere herstructureringsoperatie en nabij knooppunten is meervoudig ruimtegebruik onderdeel van een bredere regionale of nationale strategie. Bij bijvoorbeeld het binnenstedelijke project Westerhaven te Groningen bood het project tevens een oplossing in het kader van de verkeer en bereikbaarheid voor het zuidwestelijk deel van de binnenstad. Bij de afwegingen over bijvoorbeeld de rentabiliteit dienen deze bredere doelstellingen meegenomen te worden. Hoe breder de doelstelling en hoe positieve de effecten hoe meer mogelijkheden voor eventuele verevening. Inzet rijksoverheid afhankelijk van locatie Het type locatie bepaalt mede de inzet van middelen in de zin van kennis, organisatie en financiering. Gerelateerd aan de bredere doelstelling die wordt beoogd dient het beleid hierop afgestemd te worden. Zo is op het type knooppuntlocaties, zoals die in deze evaluatie zijn betrokken, door de complexiteit van zowel organisatie (proces) als technische oplossingen een grote inzet van de overheid bijna onontbeerlijk gezien de ingrepen op projectniveau relatief duur zijn. Anderzijds kunnen sommige gunstig gelegen centrumlocaties mogelijk voor een groot deel vanuit de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

59


markt gefinancierd worden. Voor de openbare ruimte lijkt een voor de (gemeentelijke) overheid echter een belangrijke kaderscheppende rol weggelegd. De herstructureringsgebieden lijken de meest voor de handliggende projecten waarbij investeringen in een groter verband gezien dienen te worden en waarbij de overheid minimaal de initiator is omdat vanuit de markt de ‘upgrading’ in de regel niet vanzelf plaatsvindt. Belang van aandachtspunten naar typemilieu Milieu

Meer afstemming regelgeving en projectmanagement

Promoten en aandragen nieuwe ideeën

Financiële bijdrage overheid

Binnenstedelijk

++

+

++

Nieuwe knooppunten

++++

+

++++

Werkmilieus

++

+

+

Groen recreatief

+

+++

+

Kleinschalig

+

++++

+

Kleinschalige projecten ook stimuleren Het belang van kleinschalige projecten dient niet te worden onderschat. Dit type projecten zoals woningen boven scholen is minder complex maar levert per saldo misschien wel meer ruimtewinst op dan een aantal (dure) grootschalige projecten. Daarnaast lijkt er bij kleinschalige projecten een grotere kans aanwezig dat meervoudig ruimtegebruik ook financiële besparingen kan opleveren, bijvoorbeeld door gestapelde bouw (wonen, winkels) en volgtijdelijk gebruik van dezelfde ruimte (ook m.b.t parkeren). Het lijkt dus interessant om als overheid dit type projecten te stimuleren. Dit kan bijvoorbeeld door het informeren van gemeenten aan de hand van aansprekende voorbeelden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


DEEL II

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

61


R I G O R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

63

Inleiding In deze deelrapportage zijn de evaluatie gegevens voor de tien StIRvoorbeeldprojecten opgenomen. Elk hoofdstuk omvat één project. De informatie is geordend naar de verschillende onderwerpen. Elk hoofdstuk heeft de volgende structuur: •

Ruimtegebruik

•

Stand van zaken voorjaar 2003

•

Financiële resultaten

•

Marktacceptatie

•

Economisch en maatschappelijk rendement

•

Leereffecten o o o o

•

proces regelgeving rol overheid/ provincie algemeen

Brede toepasbaarheid

In ieder hoofdstuk (project) is een overzicht weergegeven van gebruikte bronnen en geïnterviewde partijen.

Inhoud 1


65

3

Vaaroute Maastricht-Vlaanderen

77

3

Bos en Lommerplein Amsterdam

91

4

Chassé Park, Breda

103

5

Bedrijvenstad Fortuna Sittard

115

6


127

7

Laakcenter, Den Haag

135

8

Sijtwende, Voorburg

149

9

Huisvesting Schijndel 2000, Schijndel

165

10

Haverleij, Den Bosch

179

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


1 Westerhaven Groningen 1.1

Het ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik De Westerhaven was ooit een binnenhaven aan de rand van de binnenstad van Groningen. Na de oorlog werd de haven gedempt en deed het terrein voornamelijk dienst als parkeerterrein (300 plaatsen). In de loop der jaren raakte het gebied in verval en kreeg het te maken met criminaliteit en prostitutie. De aan het parkeerterrein grenzende panden kwamen vaker leeg te staan. Ontstaan van het plan In het in 1986 uitgebrachte Structuurplan maakte Westerhaven deel uit van de Groninger Verbindingskanaalzone, die werd aangewezen als stedelijk investeringsgebied. Westerhaven werd het meest westelijke project van de Verbindingskanaalzone. Er werd een plan ontwikkeld voor een complex met kantoren, winkels en een parkeergarage met 300 plaatsen. De gemeente wilde graag extra parkeerruimte om de auto’s uit de binnenstad te houden. Ook was de gemeente van mening dat de stad extra winkelvolume kon gebruiken. Zo ontstond het idee dat, door het realiseren van grootschalige detailhandel nabij de binnenstad, uitwisseling plaats zou kunnen vinden tussen Westerhaven en de binnenstad. De gemeente ging op zoek naar een partner voor de ontwikkeling van het gebied en sloot een akkoord met Wilma (inmiddels behorend bij AM Vastgoed). Samen besloten ze dat het oorspronkelijke plan te veel een op zichzelf staand complex was. Daarom werd een nieuw concept bedacht, dat meer zou aansluiten op de binnenstad en extra parkeerplaatsen bevatte. Er werd een nieuw bestemmingsplan gemaakt, dat toegesneden werd op de gewenste ontwikkeling. Minimaal 80% van de ruimte zou moeten worden ingevuld door grootschalige detailhandel met het thema ‘sport, spel, leisure en multimedia’. Westerhaven zou één van de bronpunten in Groningen worden: strategische locaties rondom de binnenstad waar geconcentreerde grootschalige ontwikkelingen zijn toegestaan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

65

66 WESTERHAVEN GRONINGEN

Bouwprogramma De functies die in Westerhaven voorkomen, zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Invulling gebied Westerhaven Detailhandel (13.500 m , waarvan minimaal 80% grootschalige detailhandel) Ondergrondse parkeergarage (800 plaatsen) Stripmuseum 2

24 Huurappartementen Stadstuin

Het bouwprogramma van Westerhaven bestaat uit een ondergronds en een bovengronds deel. Boven de grond bevinden zich twee bouwlagen, bestemd voor grootschalige detailhandel (meer dan 1000 m2), enkele kleinere winkels, een stripmuseum en horecagelegenheid. Op een hoek van het complex zijn 24 huurappartementen gerealiseerd in zes bouwlagen. Op een gedeelte van het dak en een stuk grond daaraan grenzend is een stadstuin gepland. Het ondergrondse programma bestaat uit een parkeergarage met vier lagen en een ruimte waarin een fitnesscentrum gevestigd is.


e n

A d v i e s

B V


In de omgeving van Westerhaven is de infrastructuur aangepast. Er is een brug gebouwd over het Eendrachtskanaal en een nieuwe verkeersstructuur aangelegd zodat de parkeergarage directe toegankelijk is vanaf de westelijke invalsweg naar het centrum. Het verkeer vanuit het westen van de stad wordt door het parkeerverwijssysteem naar Westerhaven geleid. Ruimtegebruik in beeld Het plangebied was één van de laatste grote open vlekken rondom de binnenstad van Groningen. Er is gekozen voor het combineren van functies omdat er behoefte was aan parkeren en aan winkels en omdat men graag een sociaal-culturele functie in het gebied wilde. Het project is afgestemd op de omgeving. Er is gekozen voor 24 woningen en niet meer, omdat het complex anders te massaal of te hoog zou worden. Tabel 8

Indicatoren ruimtegebruik

Verdeling vloeroppervlak naar functie

Indicator11: Netto planoppervlak

1,3 ha


3,0 0,13

parkeren overdekt

OSR Verhouding open en bebouwd

kantoren/ winkels/ voorzieningen

beschikbaar opp/ grondoppervlak plangebied

355%

Aandeel openbaar van

16%

park/ openbaar groen/ water plein/ openbare ruimte verhard

woningen

totaal vloeroppervlak

1

Het gebied anno 2003 De vernieuwde Westerhaven is geopend in november 2001. Het complex is verkocht aan een belegger, BPF Bouwinvest, en wordt beheerd door Meeùs Vastgoed Management Noord. Beheerder Meeùs verzorgt ook de verhuur van de 24 appartementen. Alle winkelruimtes, op één na, zijn verhuurd. De opening van het stripmuseum heeft ernstige vertraging opgelopen, vanwege problemen om de exploitatie voor het museum rond te krijgen. Inmiddels heeft de belegger een gedeelte van het complex verkocht aan de stichting Het Nederlands Stripmuseum. Deze heeft de voetnoot 11

FSI: De verhouding tussen het vloeroppervlak in een gebied en het grondoppervlak van datzelfde gebied OSR: De verhouding onbebouwd grondoppervlak/vloeroppervlak Beschikbaar oppervlak ten opzichte van de omvang het plangebied: Hierbij is het beschikbare oppervlak het vloeroppervlak plus de overige functies (bv plein, groen, daktuin etc.). Aandeel openbaar van het totale beschikbaar oppervlak: Openbaar gebied / totale bruikbare oppervlak

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

67


exploitatie vervolgens gedelegeerd aan de particuliere exploitant Libéma, zodat het stripmuseum exploitatief geen onderdeel meer uit van het complex. De planning is om het stripmuseum voor de kerst in 2003 te openen. Naast het stripmuseum zal een MC Donalds geopend worden, die gelieerd is aan het museum en als thema strips zal hebben. De stadstuin is nog niet geopend. Het parkgedeelte wordt inmiddels door de gemeente aangelegd vooruitlopend op de beslissingen met betrekking tot het daktuingedeelte, waarover nog steeds besprekingen lopen.

1.2

Financiële resultaten Het project Westerhaven wordt zakelijk gezien niet rendabel geacht door betrokkenen. Het is een duur ontwerp, onder meer vanwege de realisatie van de ondergrondse parkeergarage, waar beperkte opbrengsten tegenover staan. In onderstaande tabel zijn enkele gegevens opgenomen over de financiële situatie van het project. Financieel resultaat


Belangrijkste oorzaken meerkosten indien van toepassing

Invloed meervoudig ruimtegebruik op financieel resultaat

Raming kosten komt overeen

Grondprijs €0.

Vertraging

Gemeente €18 miljoen

Ondergronds bouwen

Combinatie van functies leidde per

met uitgaven

geïnvesteerd in openbare ruimte.

(parkeergarage)

Totale begroting €68 miljoen Investering BPF Bouwinvest €36 miljoen

Exploitatie van par-

saldo tot circa €4 miljoen extra kosten (Cap Gemini). Stadstuin, met name dakgedeelte, leverde extra kosten op

keergarage is onderdeel van financiering project

De totale investeringen in Westerhaven komen vrijwel overeen met de vooraf ingeschatte kosten. De investeringen, inclusief de aanpassingen aan de infrastructuur, bedroegen 68 miljoen Euro, exclusief BTW. De beleggingswaarde was zo’n 36 miljoen Euro. De gemeente heeft 18 miljoen Euro geïnvesteerd in de aanpassingen aan de infrastructuur. De gemeente Groningen had alle grond in bezit. Zij heeft deze grond, die een waarde had van ongeveer 4,5 miljoen Euro, ‘om niet’ ingebracht. De komst van de parkeergarage was voor de gemeente Groningen zo belangrijk, dat zij zich heeft vastgelegd aan de exploitatie van de parkeergarage, toen bleek dat de kosten van het aanleggen van de ondergrondse parkeergarage twee keer zo hoog zouden zijn als de opbrengsten. De gemeente huurt nu voor minimaal 30 jaar de


e n

A d v i e s

B V


parkeergarage van de eigenaar (BPF) en verhuurt de garage vervolgens weer aan de exploitant (Q-park). De toekomstige voorziene opbrengsten van 4 miljoen Euro zijn contant gemaakt en in het project gestoken. Tijdens het project zijn enkele tegenvallers geweest, die de kosten hebben verhoogd. Dit komt voornamelijk door de vertraging die is opgelopen tijdens de bouw van de ondergrondse parkeergarage. Cap Gemini12 meldt dat de combinatie van functies in het plangebied leidde tot extra kosten van circa 4 miljoen Euro. De huidige projectleiders bij de gemeente en ontwikkelaar menen echter dat, met uitzondering van beheerfase, niet veel extra kosten of opbrengsten zijn toe te schrijven aan het toepassen van meervoudig ruimtegebruik. Het aanleggen van het dakgedeelte van de stadstuin en het beheer daarvan kost wel extra geld. Het meervoudig ruimtegebruik heeft geen invloed op de huurprijzen voor de winkelruimte. De opbrengsten hadden hoger kunnen zijn wanneer er meer kleinschalige winkels waren toegestaan. Grootschalige detailhandel betaalt namelijk minder per vierkante meter dat kleinschalige winkels in de binnenstad.

1.3

Marktacceptatie De marktvraag voor de winkelruimten was minder groot dan de ontwikkelaar had verwacht. Dit kwam vooral door de beperkingen vanuit de branchering, waardoor alleen grootschalige detailhandel toegestaan met het thema ‘sport, spel, leisure en multimedia’. Omdat de huren in Westerhaven hoger zijn dan op een bedrijventerrein, was het aantal geïnteresseerden beperkt. Desondanks is het gelukt om binnen de gewenste branchering enkele grote winkels aan te trekken. Het was lastiger om huurders te vinden voor de kleinere ruimten, omdat het aanbod van winkels in de binnenstad zelf al zeer gevarieerd is. Toen, dankzij de grote winkels van Intersport, Toys ‘r Us en Mediamarkt, 80% van de winkelruimte was ingevuld in de gewenste branche, is besloten om in enkele kleinere ruimten ook andere winkels toe te laten, zoals het Kruidvat. Er is één kleine ruimte op de begane grond waarvoor sinds de oplevering in 2001 nog geen huurder gevonden is. De ontwikkelaar heeft de indruk dat het ook in andere delen van de stad moeilijk is om huurders te vinden en dat op dit moment op verschillende plaatsen in de stad leegloop van winkelruimtes plaatsvindt.

voetnoot 12

Cap Gemini, ‘Intensief ruimtegebruik en publiek-private samenwerking’, 2000

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

69


Ook de beheerder is van mening dat de winkelmarkt het economische tij op het moment tegen heeft. De beheerder merkt dat beginnende ondernemers voorzichtiger zijn en banken terughoudender om beginnende ondernemers krediet te verlenen. Het concept van grootschalige detailhandel en de branchering waren een knelpunt bij het vinden van een ondernemer voor de geplande horeca. Het idee was dat er naast het stripmuseum een ‘bruin café’ gevestigd zou worden. Andere horeca werd in eerste instantie niet toegestaan. Daarom is een potentiële huurder, een croissanterie, uitgeweken naar de overkant van de straat. Uiteindelijk bleek een bruin café op deze locatie markttechnisch gezien niet haalbaar. Mc Donald’s zal nu waarschijnlijk de plaats van de horeca invullen. De gemeente heeft hiermee ingestemd in de hoop dat dit extra gezinnen zal trekken. De exacte plannen van MC Donald’s worden in de loop van 2003 bekend. De 24 huurwoningen waren, ondanks de stevige huurprijzen, erg in trek. Er zijn volgens de beheerder geen aanwijzingen dat het meervoudig ruimtegebruik noch positief noch negatief effect heeft gehad op de verhuurbaarheid van de winkelruimten en de woningen. Het aanbod van dergelijke appartementen in de binnenstad is klein, waardoor er altijd wel vraag naar is.

1.4

Economisch rendement De aanwezigheid van de parkeergarage zorgt voor winkelend publiek in Westerhaven. Men bezoekt vanuit de garage de winkels aan Westerhaven om vervolgens naar de binnenstad te lopen. Gemeente, beheerder en ontwikkelaar menen dat het op de verbindingsroute van de parkeergarage naar de binnenstad drukker is dan voorheen. Volgens de ontwikkelaar blijkt de loopafstand vanuit de binnenstad naar Westerhaven echter groot te zijn. Bezoekers aan de binnenstad, die hun auto niet in Westerhaven, maar elders rondom de binnenstad zetten, bezoeken de winkels in Westerhaven minder vaak. Wel brengt men soms een doelgericht bezoek aan de aanwezige grootschalige detailhandel. Voor de gemeente Groningen draagt Westerhaven zeker bij aan de doelstelling om de keuzemogelijkheden voor consumenten te vergroten. Bij de ontwikkeling van Westerhaven is de gemeente er vooraf vanuit gegaan dat de omgeving in een spin-off zou worden meegezogen. Dat is volgens de gemeente ook gebeurd, zonder al te veel overheidsbemoeienis. Toen Westerhaven ontwikkeld werd, besloten andere ondernemers en winkeliers ook hun pand op te knappen. In de directe omgeving vindt op dit moment een herontwikkeling plaats die in gang gezet is door projectontwikkelaars. De ondernemers in de omgeving van de Westerhaven hebben tijdens de bouw en het werk aan de infrastructuur een moeilijke tijd gehad. Toch zijn veel ondernemers bewust op die locatie gebleven, ondanks drie magere jaren. Dankzij de ontwikkeling van de Westerhaven liggen de omliggende winkels nu meer in het voetgangersgebied en trekken ze meer bezoekers. Het is onbekend of het project invloed heeft op de waarde van de omliggende woningen.


e n

A d v i e s

B V


1.5

Maatschappelijk rendement Imago en veiligheid De betrokken partijen zijn van mening dat het imago van het gebied Westerhaven de afgelopen jaren zeker is verbeterd. De prostitutie is, voordat er met de bouw begonnen werd, verplaatst naar een industrieterrein waar een tippelzone is gekomen. Daarmee is ook een groot deel van de criminaliteit verdwenen. De bouwvallige leegstaande pandjes zijn verdwenen, waardoor junks en zwervers geen schuilplaatsen meer hebben. De overlast is veel minder geworden. Door de woningen in en rondom het complex is het gebied ’s avonds niet uitgestorven. Mede dankzij het fitnesscentrum, dat ook ’s avonds open is, loopt er in de avonduren publiek in het gebied. Beheer De parkeergarage wordt van de belegger gehuurd door Q-park, die de garage exploiteert. Het hele complex wordt namens de belegger beheerd door Meeùs Vastgoedmanagement. Het beheer van de openbare ruimte wordt door de gemeente gedaan. Voor de gemeente zijn de kosten van het beheer zijn gelijk gebleven in vergelijking met de voorgaande situatie (parkeerterrein), maar het oppervlak van de openbare ruimte is nu kleiner. Het beheer is dus per vierkante meter geïntensiveerd. In vergelijking met een parkeerplaats vragen een voetgangersgebied en een stadstuin meer beheer. Er zullen bij het beheer van de stadstuin extra kosten zijn als gevolg van het meervoudig ruimtegebruik: een openbare tuin op een daktalud van een winkelcentrum. Over de invulling van de stadstuin, de kostenverdeling en de mate van openbaarheid van het gebied wordt nog overlegd door de betrokken partijen. De complexe eigendomsverhoudingen maken het opstellen van een beheerplan ingewikkeld. In principe is het talud van de stadstuin eigendom van de gemeente. Het dak zelf is in eigendom en beheer van de belegger. Waarschijnlijk wordt het beheer opgedeeld tussen beide eigenaren. Gebruikservaringen bewoners en bedrijven Het gebruikersonderzoek is in Westerhaven gehouden onder de bewoners van de appartementen en de winkeliers. Zowel bewoners als winkeliers zijn tevreden over het gebouw waarin men woont of werkt. De aantrekkelijkheid van de bebouwing in de buurt wordt door de meerderheid van de respondenten als positief punt gezien. Over de directe omgeving en het imago van de buurt is de helft van de gebruikers niet tevreden, maar ook niet ontevreden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

71


Figuur 8

Waardering bewoners en winkeliers (10 respondenten) Directe omgeving

Woning / gebouw 10%

10%

40%

90%

50%

De bebouwing in de buurt

Uitstraling / imago buurt

10% 20%

40%

20%

60%

50%

Mening over functiemenging 10% zeer positief 20%

40%

positief niet positief of negatief negatief zeer negatief

30%

De meningen zijn sterk verdeeld over de combinatie van functies in de buurt. Eenderde vindt deze functiecombinatie negatief of zeer negatief, 40% vindt het positief en de rest is niet positief en niet negatief over de combinatie van functies. Bij nadere beschouwing blijken vooral de bedrijven de functiecombinatie als positief punt te beschouwen. Zij zien dan met name het verhoogde draagvlak als voordeel van de functiecombinatie. Bij de meerderheid van de respondenten heeft de functiecombinatie niet meegespeeld in het besluit zich te vestigen in Westerhaven. Een bewoner geeft aan dat de functiecombinatie in eerste instantie in positieve zin meespeelde bij de keuze voor de woning, maar dat hij het nu vooral als negatief punt ziet.


e n

A d v i e s

B V


Figuur 9

Voor- en nadelen meervoudig ruimtegebruik Voordelen levendigheid nabijheid van voorzieningen sociale veiligheid draagvlak overig


-40

-20

0

20

40

60

80

Bewoners zien als voordeel van de functiecombinatie de levendigheid, nabijheid van voorzieningen. Als nadeel wordt voornamelijk de geluidsoverlast en de onveiligheid genoemd. Bij de minpunten van de buurt komen deze zaken ook weer naar voren. Bewoners geven aan zich door de aanwezigheid van zwervers en junks onveilig te voelen, vooral in de parkeergarage. Daar vinden regelmatig inbraken plaats. Het grootste pluspunt van de buurt is de ligging ten opzichte van voorzieningen, centrum en station.

1.6

Leerervaringen van betrokken Invulling van het gebied en meervoudig ruimtegebruik De gemeente Groningen is tevreden over de benutting van de ruimte. Het project heeft een intensief karakter en past goed in de omgeving. De intensieve benutting van het grondgebruik verhoogt de complexiteit tijdens het bouwproces. Een dergelijk project van stedelijke verdichting is dan ook kostbaarder dan een ontwikkeling in een uitleggebied. Door meer bouwlagen toe te voegen had de financiële haalbaarheid verbeterd kunnen worden, maar dit was stedenbouwkundig gezien niet wenselijk. De invulling van de winkelruimte van Westerhaven verschilt in zoverre met andere winkelcentra, dat het hier gaat om grootschalige detailhandel dicht tegen de binnenstad aan. Dit komt niet vaak voor.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

73


Dankzij een stadstuin zou er in het project ruimte zijn voor openbaar groen. De aanleg van de stadstuin is echter, zoals eerder is vermeld, nog een punt van discussie tussen gemeente en ontwikkelaar. Een oorzaak hiervan is dat tijdens de invulling van de winkelruimtes is besloten het stripmuseum te verplaatsen. Het stripmuseum zou op de eerste verdieping in de oksel van het complex komen, met een entree grenzend aan het daktuingedeelte, maar is verplaatst naar de andere kant van het complex. Een winkelier heeft deze ruimte ingenomen. Deze verschuiving in het plan heeft de aanleg van een openbare stadstuin bemoeilijkt, omdat het dakgedeelte van de stadstuin nu tegen een gesloten winkelgevel zou komen te liggen. Hoewel de betrokken partijen moeilijk tot overeenstemming kunnen komen over het beheer van de stadstuin en de kosten die daarbij horen, willen zowel de gemeente als de projectontwikkelaar graag een geïntegreerde oplossing voor het parkgedeelte en het daktuingedeelte. De ontwikkelaar twijfelt of het zal gaan werken als onderdeel van het winkelcentrum, wel zal de stadstuin naar verwachting door de winkeliersvereniging worden gebruikt voor speciale evenementen. Samenwerking tussen partijen De gemeente en ontwikkelaar hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin de financiële afspraken zijn geregeld. Er werd geen gezamenlijke onderneming opgericht. Risico voor de gemeente is, dat zij zich heeft vastgelegd aan een stringent parkeer- en mobiliteitsbeleid, vanwege de positieve invloed die hiervan uitgaat op de exploitatie van een ondergrondse parkeergarage. Uit onderzoek van Cap Gemini13 komt naar voren dat de samenwerkingsovereenkomst beter had gekund door bijvoorbeeld helderder ijkpunten op te stellen. Terugkijkend is de gemeente tevreden over de samenwerking. Zonder de goede samenwerking was er nooit wat gerealiseerd. Naast het financiële contract dat gesloten was, was het vooral een kwestie van vertrouwen tussen de partijen. Toen Wilma werd overgenomen door Amstelland (AM Vastgoed) moesten de betrokkenen vanuit de gemeente even wennen aan de nieuwe personen en nieuwe ideeën, maar men is daar goed uitgekomen. De ontwikkelaar heeft een eindbelegger gezocht voor Westerhaven, de gemeente heeft daar niets mee te maken gehad. Voor de ontwikkelaar was een project met een ondergrondse parkeergarage van deze omvang (800 plaatsen) nieuw. De ervaring heeft geleerd dat ontwerpers makkelijk blijken te denken in ondergrondse oplossingen zonder besef te hebben van de meerkosten en extra risico’s. Rondom de vertraging van de bouw van de ondergrondse parkeergarage is een juridisch geschil ontstaan tussen de ontwikkelaar en een onderaannemer. Het leerpunt voor de ontwikkelaar was dat de afspraken tussen partijen gedetailleerder moeten worden uitgewerkt en de risico’s beter afgedekt moeten worden. Ook moet bij ondergronds bouwen genoeg tijd en geld gereserveerd worden om op onvoorziene ontwikkelingen te kunnen reageren en moet onderzoek en monitoring tijdens de bouw plaatsvinden.

voetnoot 13

Cap Gemini, ‘Intensief ruimtegebruik en publiek-private samenwerking’, 2000


e n

A d v i e s

B V


Rol van gebruikers en omwonenden De toekomstige gebruikers zijn niet betrokken bij het proces. Men is vlak voor en tijdens de bouw op zoek gegaan naar huurders. De winkeliers hebben alleen de inrichting van de eigen winkel kunnen bepalen. De bewoners van de huurwoningen zijn pas na oplevering van de woningen aangetrokken. De omwonenden en ondernemers in de omliggende panden werden in eerste instantie door de gemeente nauwelijks betrokken bij de planvorming. Zij maakten echter veel bezwaren tegen de plannen. Omdat de bezwaren voor vertraging zorgden, is men op een gegeven moment anders met de omwonenden omgegaan. Het bleek dat er angst was voor veranderingen aan de straten Westerhaven en de Westerkade. Toen is besloten om elke maand met de voorzitter en secretaris van de belangenvereniging “Westerhaven en Omgeving” en vertegenwoordigers van de wijk om de tafel te gaan zitten om de actuele zaken te bespreken. Vaak kwamen er nuttige opmerkingen in het gesprek naar voren. De belangenvereniging zorgde ervoor dat de leden op de hoogte gehouden werden van de komende werkzaamheden. Achteraf gezien is de gemeente van mening dat het beter geweest was om de buurt er meer bij te betrekken om zo het onderlinge begrip te vergroten. Regelgeving Het bestemmingsplan was geschreven met de ontwikkeling van het gebouw in gedachten, dus dat leverde geen probleem op bij het verkrijgen van vergunningen. Wel pasten de veranderingen in sociaal-culturele functie, het verplaatsen van het stripmuseum uit de grote oksel naar de andere hoek niet goed binnen het bestemmingsplan. Er is vertraging opgelopen door alle procedures die doorlopen moeten worden en voornamelijk door alle mogelijkheden voor bezwaar die daarbij horen. De namens de gemeente betrokken projectleider zou daarom graag zien dat alle procedures, zoals het verkrijgen van een kapvergunning, sloopvergunning en bouwvergunning aan elkaar gekoppeld zouden worden, zodat er slechts één keer bezwaar gemaakt kan worden tegen het plan. Nu zijn er diverse bezwaren ingediend, onder meer tegen het bestemmingsplan, het stedenbouwkundig plan, maar ook tegen de vergunningverleningen. Daarbij is een paar keer geprocedeerd tot aan de Raad van State. Bewoners van omliggende panden hebben onder meer bezwaar ingediend tegen de te verwachten hogere geluidsbelasting, waardoor de gemeente dure maatregelen heeft moeten nemen. De regelgeving rondom de toegestane CO2uitstoot bij de uitgang van parkeergara-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

75

76

ge en de brandveiligheid in de garage zorgden voor aanpassingen in het ontwerp van de parkeergarage. Rol rijksoverheid en provincie De rijksoverheid en provincie zijn slechts via subsidieverstrekking bij het project betrokken geweest. Het ministerie van Verkeer en Waterstaat heeft een subsidie gegeven voor het uitvoeren van de infrastructurele werken, zoals de brug over het Eendrachtskanaal. De provincie heeft de subsidie overgenomen van het rijk en heeft geld beschikbaar gesteld voor de invulling van het stripmuseum. Navolgingsmogelijkheden In en rond de binnenstad van Groningen speelt functiecombinatie steeds vaker een rol bij nieuwe projecten, vooral vanwege het ruimtegebrek en de hoge grondprijzen. Op twee locaties nabij de binnenstad wordt onderzoek gedaan of eenzelfde ontwikkeling als in Westerhaven mogelijk is: Damsterdiep en CiBoGa. Deze locaties zijn net als Westerhaven aangewezen als bronpunt. Voor beide locaties is een parkeergarage gepland in combinatie met de functies winkels, kantoren en woningen. Omdat de functiecombinatie door middel van de integratie van stadstuin, stripmuseum, garage, woningen en winkels in één complex meer nadelen dan voordelen lijkt op te leveren, vraagt de ontwikkelaar zich af of een dergelijke combinatie navolging verdient. De situering van grootschalige detailhandel aan de rand van de binnenstad bevordert de onderlinge uitwisseling, maar voor het creëren van één looproute het zou beter zijn wanneer de locatie voor grootschalige detailhandel nog dichter bij de binnenstad zou zijn, dan bij Westerhaven geval is. Een voor de ontwikkelaar geslaagd project dat qua functiecombinatie enigszins lijkt op de Westerhaven is het project Maagjesbolwerk in Zwolle. Hier wordt nabij de binnenstad een winkelcentrum met parkeergarage en woningen gerealiseerd in combinatie met een passantenhaven. Hier is geen sprake van veel grootschalige detailhandel, maar fungeert een grote winkel wel als trekker. Geïnterviewde personen: •

Dhr. Dijkhuis, gemeente Groningen

•

Dhr van Dijk, AM Vastgoed BV

•

Mevrouw Oliekan, Meeùs Vastgoed Management Noord BV

Overige bronnen: •

Cap Gemini Ernst & Young, Intensief ruimtegebruik en publiek-private samenwerking, Utrecht, 2000

•

Ministerie van VROM, De Westerhaven in Groningen, inventief ondergrond ruimtegebruik, Projectfolder Voorbeeldprojecten Stimulering Intensief Ruimtegebruik, VROM 15678/179, november 2001

•

Gemeente Groningen, Nota Detailhandel en leisure in de stad Groningen, Op maat gesneden aanbod voor de toekomst, december 2002

•

Voortgangsrapportages SEV


e n

A d v i e s

B V


2 Vaarroute Maastricht-Vlaanderen 2.1

Ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik De vaarroute Maastricht-Vlaanderen, die door de stad Maastricht voert en de Maas met de Zuidwillemsvaart verbindt, was eind negentiende eeuw een belangrijke doorvoerroute. De binnenhaven ’t Bassin, gelegen nabij de binnenstad van Maastricht, had de functie van overslaghaven. Gedurende de twintigste eeuw raakte het gebied vervallen. De vaarroute en de haven ’t Bassin werden vanaf 1930 steeds minder gebruikt, omdat ze ontoegankelijk waren voor grote schepen. Er werden nieuwe kanalen aangelegd die de functie als doorvoerroute overnamen. In de jaren zestig voer het laatste schip door de vaarroute.

Er kwamen plannen om ’t Bassin te dempen, maar de Maastrichtse bevolking protesteerde hiertegen. Hoewel de haven behouden bleef, raakte het gebied in onge-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

77

78 VAARROUTE MAASTRICHT-VLAANDEREN

bruik. De sluizen raakten in verval. Er stond nauwelijks nog water in de haven en de bodem werd langzaam opgevuld met zwaar verontreinigd slib afkomstig van de omliggende industrie. De monumentale gebouwen rond ’t Bassin verloren hun functie. De kade van ‘t Bassin werd een hangplek voor zwervers, junks en alcoholisten. De openbare ruimte rond het kanaal werd verwaarloosd. Ontstaan van het plan Nadat verschillende plannen voor de vaarroute en binnenhaven afgeketst waren, werd eind 1998 door de gemeente opnieuw het initiatief genomen voor de herontwikkeling van het gebied. De bedoeling was om ’t Bassin te heropenen en een toeristische vaarroute te creëren die door de pleziervaart gebruikt zou worden. Dankzij het project zou er voor de pleziervaart een verbinding tot stand komen tussen de Maas en de Zuid-Willemsvaart. De doelstellingen van de herontwikkeling waren14 onder meer om het gebied veiliger en schoner te maken door sociaal toezicht van havenmeester en passerende toeristen en om de enorme hoeveelheid oude en leegstaande vervallen gebouwen langs de vaarroute een nieuw perspectief op herbestemming te geven. De gemeente legde contacten met organisaties als Rijkswaterstaat, de HISWA en Stichting Recreatietoervaart Nederland. Het idee ontstond om samen met andere Limburgse steden en Antwerpen een voorstel in te dienen voor een Interregsubsidie van de Europese Unie. Omdat de deadline hiervoor eind mei 1999 was, moest er vaart gemaakt worden met het project. Dit leidde ertoe dat er in april 1999 een voorstel in de gemeenteraad kwam. Het bestemmingsplan hoefde niet aangepast te worden, omdat een bestemmingsplan uit 1984, toen ook een poging gedaan was de haven te herontwikkelen, nog voldeed. Dit scheelde veel tijd. Het project is onderdel van het grote Belvédèreproject. Met dit project wil de gemeente een gebied van 280 hectare in het noordwesten van Maastricht herontwikkelen. In de beginfase van het project werd de heropening van haven en vaarroute los gezien van Belvédère. Toen de gemeente op zoek ging naar een private partij die wilde investeren in de heropening van vaarroute en haven, bleek dat de private partijen die in Belvédère participeren, BPF en ING Vastgoed, geïnteresseerd waren om mee te doen met het project. In de zomer van 2000 werd er een voorstel gedaan voor de oprichting van een exploitatiemaatschappij: ’t Bassin BV. Vervolgens is het plan voor de inrichting van de haven en het renoveren van de vaarroute verder uitgewerkt.

voetnoot 14

Gemeente Maastricht, Eindafrekening Europees Project Historische Vaarroute MaastrichtVlaanderen, 2002


e n

A d v i e s

B V


Bouwprogramma In de onderstaande tabel is weergegeven op welke wijze de herontwikkeling van ’t Bassin en de vaarroute Maastricht-Vlaanderen is ingevuld. Invulling gebied ’t Bassin en vaarroute Renovatie van twee sluizen (sluis 19 en 20) Uitbaggeren van haven Uitbaggeren van vaarroute en opknappen van oevers Herinrichten van werfkelders, 1.200m Restauratie van tolhuisje tot havenkantoor Realiseren sanitaire voorzieningen en kades in haven Ombouwen voormalig gebouw Landbouwbelang tot hotel 2

Qua uitvoering is het opknappen en herinrichten van de haven gescheiden van het renoveren van de vaarroute. De eerste fase is het heropenen van de haven. Om de haven aantrekkelijk te maken als passantenhaven voor de pleziervaart, worden er kades aangelegd, sanitaire voorzieningen gebouwd en wordt het brugwachtershuisje omgebouwd tot havenkantoor. De werfkelders worden heringericht met horeca- en winkelfuncties. Verder bestaat het plan om in het oorspronkelijke gebouw van Landbouwbelang een hotel te vestigen. De toegang naar de haven via sluis 20 is verbeterd door het weghalen van een lage brug over de sluis. De tweede fase bestaat uit het herstellen van de vaarroute. De verbindingsroute tussen de Maas en de Zuid-Willemsvaart is een traject van bijna twee kilometer. Om het traject als doorgaande route te kunnen gebruiken, is niet alleen uitbaggeren, maar ook het renoveren van een tweede oude sluis (nr 19) nodig. Er is voor gekozen om sluis 19 vrijwel terug te brengen in zijn oorspronkelijke staat uit 1860. Door de sluis handbediend te laten blijft het karakter van de sluis zoals die ontworpen is in 1860 behouden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

79


Ruimtegebruik in beeld Tabel 9

Indicatoren ruimtegebruik (exclusief water)



0,5 ha

park/ openbaar groen/ water


1,8

plein/ openbare ruimte verhard


0,42

Beschikbaar vloer-opp/ grondopper-vlak plangebied

254%

Aandeel openbaar van totaal vloeroppervlak

31%

parkeren overdekt

kantoren/ winkels/ voorzieningen 1

Het gebied anno 2003 ’t Bassin is in 2001 geopend als haven voor pleziervaartuigen. Sinds dat jaar is er ook fulltime een havenmeester aanwezig. De werfkelders zijn medio 2002 geopend. Er zijn nu tien kelders verhuurd, waarvan de helft gevuld met horeca en andere helft met winkels. Twee kelders zijn nog over. Door de verslechterde economie hebben de plannen voor het hotel vertraging opgelopen. Het gebouw waarin het hotel gevestigd zou worden, staat leeg. De vaarroute tussen sluis 19 en ’t Bassin is sinds september 2002 officieel bevaarbaar. De woonboten die bij sluis 19 gevestigd zijn, liggen voor vaartuigen die de sluis willen gebruiken zeer ongunstig. Er wordt nog gezocht naar een oplossing hiervoor. Inmiddels zijn twee woonboten opgekocht door de exploitatiemaatschappij ’ t Bassin BV. Mogelijk zal er binnen enkele jaren bij sluis 19 een horecagelegenheid, zoals een pannenkoekenhuisje, gevestigd worden.

voetnoot 15



e n

A d v i e s

B V


Er zijn nog plannen in ontwikkeling voor een elektrisch rondvaartbootje. Deze boot zal milieuvriendelijk moeten zijn, omdat een deel van de tocht zal bestaan uit het bezoeken van een natuurgebied dat niet toegankelijk is met diesel of benzinemotor. Het rondvaartbootje, voor maximaal twaalf personen, zal vanuit de haven naar sluis 19 varen met onderweg een afslag naar het natuurgebied. De komst van een historisch schip gaat voorlopig niet door, omdat dat te veel ruimte inneemt in de haven.

2.2

Financiële resultaten Het heropenen van de vaarroute werd mogelijk dankzij subsidies en een integrale die het verliesgevende onderhoud van de historische vaarroute koppelde aan de meer rendabele exploitatie van de werfkelders. In onderstaande tabel zijn enkele gegevens opgenomen over de financiële situatie van het project. Financieel resultaat




Kosten 5 miljoen euro

Project heeft (Inter-

Renovatie sluis 19 veel

Hoge kosten voor

voor opknappen haven, vaarroute en sluizen.

reg-)subsidie gekregen van EU en subsidie van provincie

duurder dan verwacht

renoveren werfkelders

Limburg

Het renoveren en uitbaggeren van de haven en de vaarroute en sluizen is voornamelijk betaald met publieke gelden, onder andere de Interreg-subsidie van de Europese Unie en een subsidie van de provincie. Voor de eerste fase, het renoveren van de haven, was in eerste instantie 1,5 miljoen Euro beschikbaar. Dankzij extra subsidiegelden werd het budget voor fase een 2,8 miljoen Euro. De restauratie van sluis 19 bleek 4,5 keer zo duur dan vooraf verwacht. Doordat de aanbesteding veel hoger zou worden dan voorzien, was het enige tijd onzeker of het project door kon gaan. Uiteindelijk werd de restauratie van sluis 19 doorgeschoven naar fase twee. Voor fase twee, de herontwikkeling van de vaarroute was 2,2 miljoen Euro beschikbaar. Het budget voor het opknappen van het openbaar gebied rond sluis 19 en de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

81


daar aanwezige woonboten, fase drie, is nog onbekend. De exploitatiemaatschappij ’t Bassin b.v., waarin alle drie partijen van het samenwerkingsverband Belvédère met 0,23 miljoen Euro deelnemen, heeft de haven voor een periode van 40 jaar in erfpacht gekregen van de gemeente. De exploitatiemaatschappij heeft niet bijgedragen aan het renoveren van de vaarroute, de sluizen of het uitbaggeren van de haven. Wel heeft de exploitatiemaatschappij geïnvesteerd in het inrichten van de haven en de werfkelders. Er zijn extra voorzieningen geplaatst in de haven en de werfkelders zijn verhuurbaar gemaakt. Door het concept van meervoudig ruimtegebruik zijn de kosten voor het inrichten hoger dan bij bijvoorbeeld het inrichten van een winkelcentrum. Zo zijn er extra kosten voor de technische infrastructuur in de haven, de vloerverwarming en isolatie van de werfkelders. Wat vooral kostenverhogend werkte was dat de kade het dak van de werfkelders vormt. Voor de ventilatieafvoeren en keukenafvoeren van de in de werfkelders gevestigde horeca die meestal via het dak afgevoerd worden, moesten andere, kostenverhogende, oplossingen gezocht worden. Extra opbrengsten vanwege het meervoudig ruimtegebruik ontstaan omdat er nu meer bezoekers worden getrokken dan wanneer het alleen een haven was of alleen winkels/ horeca. Door het concept als een geheel te nemen zijn er meer opbrengsten. Volgend jaar hoopt de exploitatiemaatschappij quitte te spelen.

2.3

Marktacceptatie De opgerichte exploitatiemaatschappij is verantwoordelijk voor de invulling van de werfkelders. Voordat begonnen werd met het zoeken van huurders is een plan gemaakt welke invulling gewenst was. Volgens de exploitatiemaatschappij is er zeer veel vraag naar ruimte voor horecagelegenheden. Veel geïnteresseerde horecaondernemingen vielen af omdat het concept van de ondernemingen niet paste binnen het plan dat door de exploitatiemaatschappij was uitgedacht. Elke horecaonderneming moet een eigen karakter hebben en iets toevoegen aan het gebied. Aanbiedingen van bierbrouwerijen zijn daarom afgeslagen. Er zijn vijf horecaondernemingen gevestigd in ’t Bassin, van luxe restaurant tot Italiaanse koffiebar.


e n

A d v i e s

B V


De vraag naar winkelruimte is beperkt. Er zijn nog twee werfkelders te huur die een winkelfunctie moeten krijgen16. Net als bij de horecaondernemingen is de eis dat de winkels geen standaardinvulling krijgen. Op de plaats waar volgens het plan een galerie zou komen, heeft zich in overleg met de overige ondernemers een kapsalon met galerie gevestigd. Het vinden van huurders gaat sneller dan vooraf was ingeschat. Doordat twee werfkelders leeg staan is 195 van de totaal beschikbare 1.200 m2 nog niet verhuurd. De exploitatiemaatschappij kan niet zeggen of ondernemers bereid zijn meer huur te betalen vanwege het meervoudig ruimtegebruik. Duidelijk is wel dat zonder de aanwezigheid en uitstraling van de haven zich op deze locatie geen luxe restaurants of speciaalzaken zouden vestigen. De huurprijzen zijn volgens de exploitatiemaatschappij vergelijkbaar met de huren in een wijkwinkelcentrum. Vergeleken met andere winkelcentra is de bijdrage voor promotie, die in de huur verwerkt is, hoog. Veel van de in ’t Bassin gevestigde ondernemers zijn startende ondernemers. Voorwaarde om met dergelijke ondernemers in zee te gaan was dat zij het financiële vermogen hebben om eventueel enkele magere beginjaren op te kunnen vangen. Omdat de meeste werfkelders pas aan het einde van het toeristenseizoen 2002 geopend zijn en het gebied nog naamsbekendheid moest opbouwen, hoefden de ondernemers voor de maanden in 2002 slechts de helft van de huurprijs te betalen. Vanaf seizoen 2003 betaalt men de volledige huur.

2.4

Economisch rendement De haven ’t Bassin zou moeten functioneren als een motor achter de totale gebiedsontwikkeling van het Belvédèreproject. Het gebied moet meer bezoekers trekken naar Maastricht, wat bestedingen en werkgelegenheid ten goede komt. De

voetnoot 16

Dit is de situatie in mei 2003

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

83


bedoeling is dat de haven en de vaarroute door de aanleg van de wandelpromenade langs de Maas (Markt-Maasproject), onderdeel gaan uitmaken van wandelcircuits. Volgens de gemeente waren bij de gemeenteraadsvergadering over ’t Bassin private partijen aanwezig die geïnteresseerd waren in de invulling van het plan. Later hebben enkele partijen grondaankopen gedaan in de omgeving van haven. Volgens schattingen heeft de overheidsinvestering van 3 miljoen Euro in de haven geleid tot een waardestijging van het omliggende onroerend goed met een veelvoud van deze investering17. De havenmeester heeft gesignaleerd dat er in de Boschstraat, de toegangsweg naar ’ t Bassin vanaf de markt, de afgelopen jaren diverse nieuwe winkels zijn gevestigd. De gemeente geeft aan dat het voor het slagen van het project van groot belang is dat verdere investeringen plaatsvinden in de openbare ruimten en dat leegstaande industriële gebouwen in de omgeving een nieuwe functie krijgen. De haven alleen wordt voor de ontwikkeling van de toeristische functies in de werfkelders onvoldoende geacht18. In de eerste seizoenen na de heropening van de haven zijn meer bezoekers geweest dan de exploitatiemaatschappij vooraf verwacht had. In de zomer is het vrij druk in de haven en zitten de terrassen vol. De restaurants trekken veel publiek. De havenmeester merkt dat de haven steeds bekender wordt bij vaarrecreanten. Het aantal passanten met boot dat in de haven aanmeert groeit. Afgelopen winter was het erg rustig in ’t Bassin. Daarom wordt komende winter geprobeerd meer bezoekers te trekken door enkele evenementen te organiseren. Daarnaast wil men in de winter meer passanten trekken om de haven leefbaar te houden. Daarom is bepaald dat boten in de winter onbeperkt in de haven mogen liggen, terwijl dit in de zomer slechts veertien dagen is. voetnoot 17

Ministerie van VROM, InnovatieProgramma Stedelijke Vernieuwing, Historische Vaarroute Maastricht-Vlaanderen, Toerisme en recreatie als motor voor herstructurering gebied, November 2001

18

Gemeente Maastricht, Eindafrekening en eindevaluatie project ‘historische haven ’t Bassin’ te Maastricht, 2001


e n

A d v i e s

B V


2.5

Maatschappelijk rendement Imago en veiligheid Het imago van ’t Bassin is sterk verbeterd. De sociale veiligheid in de haven en rond de vaarroute is verbeterd. De junks en zwervers die zich voorheen rond de haven ophielden zijn verdwenen. Ook ’s avonds is het gebied rond de haven veilig. Enige verbeterpunt volgens de havenmeester is dat er meer verlichting aangebracht zou kunnen worden. De passanten die in de haven liggen, zijn tegenover de havenmeester erg positief. Vaak geeft men aan graag nog eens terug te komen. De meningen van omwonenden over de haven variëren volgens de havenmeester van zeer enthousiast tot negatief. Enkele bewoners hebben bij de havenmeester geklaagd over de overlast bij evenementen die in de zomer worden georganiseerd. Beheer De exploitatie en het beheer van het gebied is in principe in handen van de private exploitatiemaatschappij. Deze heeft het gebied voor een periode van 40 jaar in erfpacht gekregen. Dit is onder meer gedaan omdat partijen verwachten dat voor de ordehandhaving en het beheer van een gebied het privaatrecht meer en betere mogelijkheden biedt dan het publiekrecht. De werfkelders, kades, oevers, sluizen en water blijven wel in eigendom van de gemeente. De havenmeester beheert namens de exploitatiemaatschappij de haven met de werfkelders en is verantwoordelijk voor het schoonmaken van de kades, het water en sanitair in de haven. Verder neemt de exploitatiemaatschappij het dagelijkse en het periodieke onderhoud in de haven en bij de sluizen voor zijn rekening. Ook organiseert de havenmeester samen met de ondernemersvereniging evenementen. De havenmeester is verder verantwoordelijk voor de bediening van sluis 19. De gemeente blijft verantwoordelijk voor grote werkzaamheden zoals het op diepte houden van waterwegen en havenbekkens, het instandhouden van sluizen, bruggen, kademuren en beschoeiing. Gebruikservaringen ondernemers Het gebruikersonderzoek is in Maastricht gehouden onder de ondernemers die in de werfkelders gevestigd zijn. Alle respondenten zijn positief of zeer positief over de werfkelder waar men zich gevestigd heeft. Niemand is ontevreden over de directe omgeving en de aantrekkelijkheid van de bebouwing in de buurt. Wel vindt bijna eenvijfde het imago van het gebied matig. De menging van de verschillende functies in het gebied wordt zeer hoog gewaardeerd. Als voordeel van meervoudig ruimtegebruik wordt vooral levendigheid genoemd. Verder zijn de nabijheid van voorzieningen en de sociale veiligheid voordelen. Het enige nadeel van het meervoudig ruimtegebruik is volgens de respondenten de geluidsoverlast. Ondernemers denken bij het noemen van geluidsoverlast mogelijk ook aan de omwonenden, die bij evenementen in de haven geklaagd hebben over geluidsoverlast.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

85


Als pluspunten van de buurt worden de ligging ten opzichte van het centrum, het karakter van de gebouwde omgeving en de veiligheid het meest genoemd. Minpunten van de buurt zijn voor de ondernemers vooral de (beperkte) parkeermogelijkheden en bereikbaarheid. Figuur 10

Waardering gebruikers (6 respondenten) Directe omgeving

Woning / gebouw

17% 33% 50%

50% 50%


Uitstraling / imago buurt 17% 33%

33% 17%

50%

33%

17%

Mening over functiemenging 17% zeer positief positief niet positief of negatief negatief 83%

Figuur 11

zeer negatief



-40


-20

0

e n

20

40

60

A d v i e s

80

B V


2.6

Leerervaringen van betrokkenen Invulling van het gebied en meervoudig ruimtegebruik De gemeente en exploitatiemaatschappij zijn tevreden over de invulling van het plan. Het gehele project kon gerealiseerd worden dankzij de koppeling tussen het verliesgevende herstel van vaarroute en de meer rendabele exploitatie van de werfkelders. De functiecombinatie heeft het project wel complexer gemaakt. Vooral het inrichten van de werfkelders als winkels en horeca maakte extra voorzieningen nodig. De lucht vanuit de keukens van de horeca kan niet naar boven afgevoerd worden, want dan zou deze lucht uitkomen op de kade. Een oplossing hiervoor is om de afvoer eerst de grond in te laten lopen en uiteindelijk onder de brug af te blazen. Het wachterdicht maken van de daken van de werfkelders kostte meer tijd en geld dan vooraf verwacht. Volgens de havenmeester zou het achteraf gezien bezig geweest zijn om tegelijk met het uitbaggeren van de haven de kelders te renoveren. Nu is de haven in 2001 geopend, terwijl de kelders pas in 2002 open gingen. Omdat ook de vaarroute nog niet gereed was, werd de haven slechts gebruikt door schepen die vanuit sluis 20 binnenkwamen en de zelfde weg weer terugvoeren. Tot de opening van de eerste werfkelders was het erg rustig in de haven. Samenwerking tussen partijen In 2000 heeft de gemeenteraad van Maastricht een nota vastgesteld met de voorwaarden waaraan een goede PPS moet voldoen. Gezien de grote omvang van het project Belvédère had de gemeente voorkeur voor samenwerking met één of meerdere beleggers. Voor projectontwikkelaars is de doorlooptijd van Belvédère te lang. De gemeente heeft met ING Vastgoed en SFB een intentieovereenkomst gesloten om het gebied in een periode van 25 jaar gezamenlijk te herontwikkelen. De heropening van de vaarroute en binnenhaven is ook voor de projectorganisatie een pilotproject voor het veel grotere project Belvédère. De gemeente meent dat de belangrijkste voorwaarde om tot een goed resultaat te komen de inzet en samenwerking van de betrokken personen is. Door in de beginfase tijd te investeren in bijeenkomsten met mensen uit de wereld van toerisme, recreatie en watersport is een goed beeld ontstaan van de mogelijkheden en onmogelijkheden van het gebied. Het gezamenlijke bezoek van de betrokken partijen aan de havens van Vlissingen en Veere en het Willemdok in Antwerpen is volgens de gemeente in de loop van het proces zeer belangrijk gebleken. Volgens de exploitatiemaatschappij verloopt de communicatie met de gemeente niet altijd even goed. De exploitatiemaatschappij moest gedurende het proces druk uitoefenen bij gemeente en private partijen om voortgang mogelijk te maken, omdat zij het proces te traag vond verlopen. Vooral het verkrijgen van vergunningen duurde erg lang. De exploitatiemaatschappij betreurt het dat het Belvédèreproject achter loopt op de planning, waardoor het opknappen van de omgeving van

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

87


’t Bassin vertraging oploopt. Rol van gebruikers en omwonenden De toekomstige gebruikers van de werfkelders hebben geen inspraak gehad in het totale concept voor de kelders. Geïnteresseerde ondernemers zelf moesten onderscheidend zijn om in aanmerking te komen voor de huur van een kelder. Na overleg met de ondernemers zijn er gaandeweg wat uitgangspunten aangepast. Zo werd onder meer toegestaan dat een kapsalon met galerie zich vestigde op de plaats waar eigenlijk alleen een kunstgalerie zou komen. Met de ondernemers zijn contractueel goede afspraken gemaakt, bijvoorbeeld over de promotiebijdrage. Volgens de havenmeester is er een goed contact tussen de exploitatiemaatschappij en de ondernemers. De haven is omringd door huurappartementen. Omwonenden waren over het algemeen blij met de herontwikkeling van de haven. Zij zijn via de normale inspraakprocedures betrokken geweest bij het plan. Er heeft geen extra overleg met omwonenden plaats gevonden bij het opstellen van het plan. De exploitatiemaatschappij acht de kans groot dat het plan was verworden tot een dertien-in-een-dozijn uitwerking, wanneer omwonenden mee hadden kunnen praten over de invulling van de haven en werfkelders. Enkele bewoners hebben geklaagd over de overlast van evenementen. Daarom wordt nu overleg gevoerd met buurtbewoners om de drukte die gepaard gaat met grote bezoekersaantallen zo veel mogelijk in goede banen te leiden. Regelgeving De regelgeving leverde weinig knelpunten op. Wel vindt de exploitatiemaatschappij dat de vergunningsprocedures onduidelijk waren en erg veel extra werk opleverden. Elke ondernemer moest zelf alle benodigde vergunningen aanvragen. De procedures duurden vaak lang. Bovendien heeft de exploitatiemaatschappij de ervaring dat de ambtenaars onderling weinig samenwerken. Hierdoor moest soms dezelfde ontwerpen op diverse afdelingen binnen de gemeente ingeleverd worden. Het zou volgens de exploitatiemaatschappij beter zijn wanneer de gemeentelijke afdelingen beter samenwerkten en de gemeente de ondernemers vooraf duidelijk liet weten welke documenten ingeleverd dienden te worden, in plaats van af te wachten wat de ondernemers inleverden. Rol rijksoverheid en provincie De rijksoverheid en provincie hebben vooral een rol gehad als subsidieverstrekker. Ook is er subsidie (Interreg en Doelstelling2) verkregen van de Europese Unie. De exploitatiemaatschappij en gemeente zijn niet blij met de houding van Rijkswaterstaat ten aanzien van de woonboten bij sluis 19. Rijkswaterstaat heeft in het verleden goedkeuring gegeven aan de ligging van de woonboten, maar gedurende het project is hier discussie over ontstaan. Hoewel de contacten tussen de havenmeester en de woonbootbewoners op zich goed zijn, liggen de boten erg onhandig voor de sluis. Bovendien geven de boten het gebied een negatieve sfeer, onder


e n

A d v i e s

B V


meer omdat enkele boten bekend staan als drugsboten. De exploitatiemaatschappij zou de boten graag willen verplaatsen. Rijkswaterstaat heeft echter ook een positieve rol gespeeld in het project. Het baggerslib uit de vaarroute mocht tegen intern tarief gestort worden in de slufter van Rijkswaterstaat. Dit gold echter niet voor slib uit het natuurgebied De Lage Fronten, waardoor het uitbaggeren van dat gebied een factor tien duurder was. Navolgingsmogelijkheden De exploitatiemaatschappij ziet goede mogelijkheden voor navolging elders in Nederland. Voorwaarde is dat de binnenhaven goed bereikbaar is en zich op korte loopafstand van de binnenstad bevindt. Financieel gezien moet het geen knelpunt zijn wanneer de eerste jaren verlies gedraaid worden. Er moet gelegenheid zijn voor een opbouwperiode, waarin naamsbekendheid gecreëerd wordt. Voor onderdelen van het project, zoals het uitbaggeren van de haven en vaarroute, moet subsidie beschikbaar zijn, omdat ze anders financieel niet haalbaar zijn. Het navolgen van de exploitatieconstructie wordt door de exploitatiemaatschappij aangeraden. Op deze manier kan een onrendabele haven dankzij inkomsten uit de verhuur van werfkelders toch functioneren. Markttechnische voorwaarde is dan ook om er een totaalconcept van te maken. In de toekomst zal de exploitatiemaatschappij mogelijk ook betrokken worden bij het beheer van de omgeving van de brasserie en hotel bij sluis 20, de herontwikkeling van het Ketelhuisje, en het beheer van een nieuwe jachthaven met vaste ligplaatsen (de JoJohaven). Deze haven maakt ook deel uit van Belvédère. Het takenpakket van de havenmeester zal dan uitgebreid worden. Geïnterviewde personen: •

Dhr. Souren, havenmeester

•

Dhr. Jobse, exploitatiemaatschappij ’t Bassin

•

Dhr. Nollen, gemeente Maastricht


Ministerie van VROM, Historische Vaarroute Maastricht- Vlaanderen, Toerisme en recreatie als motor voor herstructurering gebied, Projectfolder Voorbeeldprojecten Stimulering Intensief Ruimtegebruik, VROM 15677/179, november 2001

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

89

90

•

Ministerie van VROM, Inspiratie voor Innovatie, InnovatieProgramma Stedelijke Vernieuwing, Den Haag, juli 2002

•

Gemeente Maastricht, Eindafrekening en eindevaluatie project ‘historische haven ’t Bassin’ te Maastricht, Maastricht, 2001

•

Gemeente Maastricht, Eindafrekening Europees Project Historische Vaarroute Maastricht-Vlaanderen, 2002

•

Gemeente Maastricht, Paper Belvédère, De Publiek Private Samenwerking, 2001

•


•

cd-rom Restauratie Sluis 19 Maastricht, Herstel historische vaarroute Maastricht-Vlaanderen

•

cd-rom Het Bassin en de Historische Vaarroute Maastricht-Vlaanderen

•

http://www.bassin.nl/


e n

A d v i e s

B V


3 Bos en Lommerplein Amsterdam 3.1

Het ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik Het in 1935 vastgestelde uitbreidingsplan voor het Amsterdamse stadsdeel Bos en Lommer is nooit volledig uitgevoerd. In 1966 werd het ooit bedachte, maar nooit uitgevoerde, hart van Bos en Lommer doorsneden door de rijksweg A10-west. De A10 veroorzaakte een fysieke scheiding binnen het stadsdeel. Het vlak naast de snelweg gelegen Bos en Lommerplein was voor een groot gedeelte onbebouwd. In een deel van het gebied vond de dagmarkt plaats, op een terrein dat voor andere functies onbruikbaar was. Verder was er een winkelstrip uit de jaren vijftig. De overige ruimte werd ingenomen door een verkeersplein voor het autoverkeer en twee tramlijnen. Ontstaan van het plan Het Stadsdeel Bos en Lommer was ontevreden over de situatie rond het Bos en Lommerplein. Er was een gebied ontstaan met een overmaat aan verkeersruimte en een bebouwing die niet aansloot bij de stedenbouwkundige structuur. De (geluids)overlast van de A10 nam toe. Het stadsdeel had dan ook de wens om het gebied een nieuwe invulling te geven. Begin jaren negentig bracht de eigenaar van de winkelstrip deze op de markt. Ontwikkelaar Multivastgoed was geïnteresseerd en informeerde voor de koop bij de gemeente Amsterdam naar de mogelijkheden voor herontwikkeling van het gebied. Het stadsdeel zag kansen om de lang gekoesterde wens voor een nieuw centrum van Bos en Lommer in vervulling te laten gaan. Door het overbouwen van de A10 zou de fysieke scheiding tussen de twee delen van Bos en Lommer opgeheven kunnen worden, wat ook de huidige sociaal-economische onevenwichtigheid zou kunnen verminderen. In 1997 tekenden het stadsdeel Bos en Lommer en ontwikkelaars Multivastgoed en Hillen & Roosen een samenwerkingsovereenkomst. Om inzicht te krijgen in de vraag naar de verschillende functies en de mogelijkheden voor functiemenging werden marktonderzoeken gehouden. Verder werden er workshops gehouden met deelnemers uit verschillende vakgebieden. De inpassing binnen de wijk was een

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

91

92 BOS EN LOMMERPLEIN AMSTERDAM

belangrijk aandachtspunt bij het ontwikkelen van de plannen. In 1998 kwamen de plannen plotseling in een stroomversnelling toen Rijkswaterstaat aankondigde grootonderhoud te willen plegen aan de A10-west. Met Rijkswaterstaat is vervolgens onderhandeld over de overkluizing van de A10. Deze overbouwingswerkzaamheden zouden tegelijkertijd uitgevoerd worden met een deel van het groot onderhoud aan de A10. Ook Domeinen, dat onderdeel is van het ministerie van Financiën en gaat over de verkoop van staatseigendommen, werd bij het project betrokken, aangezien de taluds naast en de lucht boven de rijkswegen in eigendom is van de staat. Bouwprogramma Bij de uitwerking van de plannen is het gebied opgedeeld in vier deelgebieden, met elk een eigen architect. In de onderstaande tabel zijn de verschillende functies per deelgebied weergegeven. Invulling gebied Bos en Lommerplein 1 Gulden Winckelplantsoen 97 Woningen Marktplein Winkels Kantoren Sociaal-culturele functies Openbare parkeergarage 2 Overbouwing A10-West 2 bruggebouwen voor kantoren (b.v.o. 19.000 m ) 2

Commerciële functies 3 Bos- en Lommerplantsoen 115 woningen in groen wandelgebied Huisvesting Politie en brandweer 4 Jan van Schaffelaarplantsoen 158 woningen, waarvan een deel met dove gevel (grenzend aan A10)

Doordat het stadsdeel woningdifferentiatie wenste, zijn verschillende woningtypen ontworpen. In het totaal zullen ruim 400 woningen worden gebouwd, waarvan 30% in sociale huursector en 70% in de marktsector. Het dak van de openbare parkeergarage in deelgebied één zal gebruikt worden als marktplein voor de dagelijkse markt. Binnen deelgebied één ligt een kantoortoren, De Blauwe Toren genoemd. Deze toren hoort niet bij de planontwikkeling, maar zal vermoedelijk worden gerenoveerd. Naast het invullen van het plangebied met woningen, winkels en kantoren zal de openbare ruimte heringericht worden en wordt de aanwezige verkeersrotonde vervangen door een T-splitsing. Ook is er aandacht voor parkeren. Vier overdekte parkeergarages worden gerealiseerd, waarvan één, onder het marktplein, is bedoeld voor het winkelend publiek.


e n

A d v i e s

B V


Het gebied anno 2003 In deelgebied één en twee is de uitvoering in volle gang. De eerste openbare parkeergarage is gereed. Het winkelcentrum is in aanbouw. De woningen zijn in de verkoop. Het noordelijk bruggebouw over de A10 is gereed en het zuidelijk bruggebouw is in aanbouw. Voor de winkels en kantoorruimte worden huurders gezocht. De woningbouw voor deelgebied drie is in voorbereiding. In deelgebied vier zal de bouw van de woningen in 2006 aanvangen. Volgens de planning zal het gehele plan in 2009 gereed zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

93


Ruimtegebruik in beeld tabel 10


Verdeling vloeroppervlak naar functie park/ openbaar groen/ water prive tuinen plein/ openbare ruimte verhard parkeren overdekt infrastructuur (doorgaand) kantoren/ winkels/ voorzieningen woningen


10,4 ha


1,1


0,63

Beschikbaar vloeropp/ grondoppervlak plangebied

177%


11%

1

3.2

Financiële resultaten Bij Bos en Lommerplein zijn, vanwege het overkluizen van de rijksweg, naast de gemeente en ontwikkelaar ook Rijkswaterstaat en Domeinen betrokken. Dit heeft consequenties voor de financieringsconstructie van het project. In de onderstaande tabel zijn enkele gegevens opgenomen over de financiële situatie van het project. Financieel resultaat

Bijdrage gemeente en subsidies



Kosten 62 en opbrengsten 52 miljoen

Stadsvernieuwingsfonds gemeente

Bouwkostenstijging

Verplichting nadeelcompensatieregeling RWS

euro (schatting augustus 2003)

Gemeente heeft gelen hoger dan verwacht excessieve bouwkos- Tegenvallende ten afgekocht grondopbrengsten

PPS constructies en

Kosten tijdelijke maatre-

winstdelingsovereenkomst tussen stadsdeel, ontwikkelaar en

Extra maatregelen voortvloeiend uit WBR vergunning Kosten bouwrijp maken hoger door overbouwen rijksweg

rijksoverheid

Tussen de betrokken partijen, de gemeente Amsterdam, Multivastgoed, Rijkswavoetnoot 19



e n

A d v i e s

B V


terstaat en de Dienst Domeinen, zijn diverse verrekenings- en winstdelingsregelingen overeengekomen. De Dienst Domeinen heeft het talud en de luchtrechten in fasen overgedragen aan de gemeente. Vervolgens zijn grond en luchtrecht aan de projectontwikkelaar uitgegeven tegen erfpacht, via de residuele grondwaardemethode (ABC: Domeinenstadsdeel-ontwikkelaar). Bij de prijs is rekening gehouden met de excessieve bouwkosten voor MultiVastgoed, die daarom een reductie op de grondprijs kreeg. Met de prijs tussen Domeinen en gemeente zijn de kosten voor bouwrijpmaken verrekend ten behoeve van het project. De gemeente is vervolgens met Rijkswaterstaat een projectovereenkomst overeengekomen voor uitvoering van dat bouwrijpmaken. Domeinen zegt de prijs te hebben gebaseerd op een bescheiden afzetscenario. Ter compensatie is er een winstdeling opgesteld: wanneer de verkoopopbrengst van het object het afgesproken bedrag overschrijdt, deelt Domeinen samen met de gemeente mee in de winst. De opbrengst hieruit vloeit via Domeinen naar het infrastructuurfonds. Kort voor het transport van de grond van Domeinen naar de gemeente bleek dat overbouwing van bestaand onroerend goed in aanmerking kwam voor een aanslag van 6% overdrachtsbelasting. Er is sprake van winstdeling tussen de drie partijen, stadsdeel, projectontwikkelaar en rijk, indien de verkoopwaarde van de kantoren hoger is dan voorcalculatorisch is geraamd. Volgens het stadsdeel is de winstdelingsovereenkomst tussen Domeinen, Stadsdeel en Multivastgoed door de ontwikkelaar opengebroken en ten gunste van de ontwikkelaar bijgesteld. De te verwachten kosten voor het project, schatting augustus 2003, liggen hoger dan oorspronkelijk geraamd. Redenen voor dit verschil is onder meer de bouwkostenstijging en de kosten van tijdelijke verkeersmaatregelen die veel meer geld kosten dan vooraf verwacht. Door het toepassen van de residuele grondwaardebepaling krijgt de gemeente in enkele deelgebieden te maken met tegenvallende grondopbrengsten. Bijdragen uit het gemeentelijk stadsvernieuwingfonds zouden een eventueel tekort van het stadsdeel kunnen aanvullen. Het toepassen van meervoudig ruimtegebruik geeft extra kosten, met name wat betreft het overkluizen van de rijksweg. Zo was er de verplichting de nadeelcompensatieregeling van Rijkswaterstaat toe te passen, waren er extra maatregelen nodig die voortvloeiden uit de WBR vergunning. Ook waren de kosten voor het bouwrijp maken hoger, doordat het gaat om het bouwen op een viaduct, op en nabij het dijklichaam van de snelweg.

3.3

Marktacceptatie De woningen in deelgebied één, het Gulden Winckelplantsoen, worden verkocht door makelaar Geraldine Hallie Vastgoed. De makelaar meldt dat na enkele maan-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

95


den zo’n 20 woningen verkocht zijn20, waarvan het merendeel AMH-woningen21 en de rest in de vrije sector. Bij de start van de verkoop was merkbaar dat de situatie op de woningmarkt verslechterd is, zeker bij de duurdere woningen. Huishoudens zijn afwachtender. De meeste kopers en geïnteresseerden hebben een binding met het stadsdeel Bos en Lommer. Kopers zijn vooral huishoudens in de leeftijd 25-35 jaar. Dit is een logisch gevolg van het feit dat de AMH-woningen vooral bedoeld zijn voor starters op de woningmarkt.

De combinatie van wonen met voorzieningen zoals winkels en een dagmarkt wordt door sommige huishoudens prettig gevonden, terwijl het juist voor anderen een reden is om de woning niet te kopen. Deze laatste groep is vooral bang dat de markt overlast zal veroorzaken. Over het algemeen wordt volgens de makelaar minder betaald voor woningen die gecombineerd zijn met voorzieningen zoals winkels en een markt dan voor woningen in aparte wooncomplexen. Bij de verkoop van de woningen aan het Gulden Winckelplantsoen is te merken dat het project vooral bekend is bij bewoners uit Bos en Lommer zelf. Deze bewoners zijn echter voornamelijk geïnteresseerd in eengezinswoningen. Bovendien is het voor veel in het stadsdeel wonende allochtone gezinnen financieel niet haalbaar om een woning te kopen. Starters uit het stadsdeel komen vanwege hun inkomen vaak niet in aanmerking voor de AMH-woningen. Bij starters uit andere Amsterdamse stadsdelen is het project nog vrij onbemind, hoewel er veel geadverteerd is. De makelaar vindt de marktvraag voor de andere woningbouwplannen in Bos en Lommer (deelgebieden drie en vier) nu nog moeilijk in te schatten, maar denkt dat door de realisatie van de eerste projecten de buurt zal opknappen. Daardoor zijn belangstellenden van andere stadsdelen sneller geneigd om toch daar te kopen. Ook zal door de vernieuwing de naamsbekendheid groter worden, waardoor het bij de volgende projecten makkelijker zal zijn om kopers te vinden. Dure woningen lijken echter minder geschikt voor de groep mensen die geïnteresseerd is in een voetnoot 20

Situatie in september 2003

21

Bij de AMH-woningen (Amsterdams Middensegment Hypotheek) stelt de gemeente Amsterdam een gedeeltelijke aflossingsvrije en (nagenoeg) renteloze lening aan de kopers beschikbaar


e n

A d v i e s

B V


woning in Bos en Lommer. Het stadsdeel ervaart dat de ontwikkelaar minder haast maakt bij het ontwikkelen van de woningen in deelgebied drie. Het stadsdeel zelf is, zeker wanneer de situatie op de woningmarkt slecht blijft voor duurdere koopwoningen, enigszins bevreesd voor de ontwikkeling van woningbouw in deelgebied vier, waar naast dure koopwoningen het sociale woningbouwsegment gebouwd moet worden. De verkoopinspanning voor de kantoorruimte in de bruggebouwen boven de A-10 is op dit moment vrij groot. Het is goed te merken dat de markt voor kantoren slechter is dan enkele jaren geleden. In principe is de ontwikkelaar op zoek naar een klant die een bruggebouw in zijn geheel in gebruik neemt. Voor de winkels in het winkelcentrum is volgens het stadsdeel veel animo. Daar worden eerst de grote trekkers gekozen, waarna het winkelcentrum wordt ingedeeld en de overige winkelruimten wordt gevuld.

3.4

Economisch rendement Het project Bos en Lommerplein lijkt een spin-off te krijgen in de omgeving. Het stadsdeel wordt de laatste tijd regelmatig benaderd door ontwikkelaars die gehoord hebben van de ontwikkelingen rond het Bos en Lommerplein en zelf in de nabije omgeving willen investeren. Daarnaast gaan corporaties hun bezit in de naastgelegen Kolenkitbuurt aanpakken. Dit is volgens het stadsdeel dankzij het project Bos en Lommerplein in een stroomversnelling gekomen. De makelaar denkt dat het goed mogelijk is dat particulieren dankzij het project in de omliggende straten gaan investeren. Tussen particuliere investeerders en het stadsdeel kan een soort wisselwerking ontstaan. Vaak geldt bij een nieuwbouwproject dat de woningen in de omgeving meer waard worden dankzij het project. Of door het project Bos en Lommerplein ook de barrière van de snelweg zal kunnen verdwijnen is voor de makelaar niet zeker. Het is al mogelijk om de snelweg over de steken, straks zullen er alleen kantoren bijkomen. Het stadsdeel is daar positiever over, aangezien ook in de naast gelegen Kolenkitbuurt herstructurering plaats vindt. De bestaande winkels zullen deels vanuit hun oude winkelruimte verhuizen naar het nieuwe winkelcentrum. Verder wil het stadsdeel dat de branchering in het winkelcentrum een aanvulling gaat vormen op het aanwezige assortiment.

3.5

Maatschappelijk rendement Imago en veiligheid Vanuit het stadsdeel wordt veel gedaan aan een imagoverbetering van het gebied. Het ideaal van het stadsdeel is om het gebied om te vormen van onbekend en anoniem verkeerscircuit tot voorbeeldproject met landelijke bekendheid. De makelaar heeft de indruk dat het project tot nu toe vooral bekend is bij bewoners van het stadsdeel, maar dat het project, en in ieder geval de woningverkoop, in de rest van Amsterdam nog weinig bekend is.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

97


In de plannen wordt veel aandacht besteed aan de sociale veiligheid. De afschermende bebouwing langs de A10 kan volgens het stadsdeel zorgen voor een verbetering van de externe veiligheid in het achterliggende gebied. De chaotische verkeersrotonde wordt vervangen door een overzichtelijke T-splitsing. De anonieme verkeersruimte van voorheen wordt een hoogwaardige werken verblijfsruimte. Daarbij wordt gezorgd dat kantoren, woningen en winkels zoveel mogelijk zicht krijgen op de straat. Plekken als tramhaltes en toegangswegen naar parken worden goed verlicht. Ook wordt er op gelet dat geen ruimtes ontstaan zonder functie en worden geen nieuwe dode hoeken of laad- en losstegen gerealiseerd. De scheiding tussen openbaar en privé moet helder zijn. Mogelijke knelpunten, zoals de onderdoorgangen van de snelweg en de taluds, zijn tijdens de planvorming apart bekeken en op sociale veiligheid getoetst. In het uiterste geval zullen sommige plekken om de veiligheid te garanderen afgesloten worden van het openbare gebied. Beheer Voor de bouwperiode is een interim beheerplan opgesteld, waarin onder meer zaken geregeld zijn voor het bouwverkeer en de handhaving . Er wordt door de dienst IMGR (infrastructuur, milieu, groen en recreatie), waar ook marktbeheer ondervalt, een beheerplan ontwikkeld voor de periode na de oplevering. Alle deelgebieden moeten een zo duurzaam mogelijke inrichting krijgen. Het gebied zal intensiever schoongemaakt worden, in vergelijking met de oude situatie. Ook wordt voor een andere beplanting gekozen. Bovendien wordt medeverantwoordelijkheid van omwonenden gestimuleerd door interactief de groenvoorziening met hen te ontwerpen. Het marktplein zal met een slagboom afgesloten worden. Vanwege de dagmarkt mogen er op het marktplein geen bomen of andere obstakels geplaatst worden. Daarom bestaat er bij het stadsdeel enige vrees dat het plein na afloop van de markt een kale vlakte zal worden. Om dit tegen te gaan wordt een aantal lichtmasten geplaatst. ’s Avonds zullen er terrassen geplaatst mogen worden. Ook zullen af en toe op het marktplein evenementen gehouden worden. Onder welke partij het beheer van de parkeergarages zal vallen is vooralsnog onbekend.

3.6

Leerervaringen van betrokkenen Invulling van het gebied en meervoudig ruimtegebruik Uit het plan voor het Bos en Lommerplein blijkt dat bebouwing rondom snelwegen mogelijkheden oplevert voor meervoudig ruimtegebruik. Het stadsdeel is tevreden over het huidige plan. De bebouwing past goed binnen de omgeving. Dankzij de overbouwing van de A10 kunnen de twee gebieden aan weerszijde van de rijksweg beter op elkaar worden aangesloten.


e n

A d v i e s

B V


Het overkluizen van een rijksweg is een erg complex proces. Het stadsdeel merkte gaandeweg dat de Nederlandse weten regelgeving hierop nog niet is afgestemd. Bovendien waren er veel partijen betrokken met elk hun eigen eisen en belangen. De partijen hebben daarom goede afspraken moeten maken om de overkluizing mogelijk te maken. Zo maakte de inrukroute van de brandweer aanpassing van het plan noodzakelijk. Vooral de eigendomsverhoudingen en de fiscale aspecten die bij de overkluizing van een snelweg horen zijn complex. Ook de bouwtechnische eisen zijn ingewikkeld. Doordat de gebouwen als bruggen geconstrueerd zijn en niet direct op het viaduct geplaatst zijn, kan voorkomen worden dat een bruggebouw instort wanneer het viaduct, bijvoorbeeld door een vrachtwagen, wordt beschadigd. De ervaring van het stadsdeel is dat het veel makkelijker zou zijn om een gemeenteweg te overkluizen dan een rijksweg, omdat in het geval van een rijksweg het aantal partijen, het aantal regelingen en de onderlinge afhankelijkheid toeneemt. Samenwerking tussen partijen Er zijn verschillende overeenkomsten gesloten tussen de betrokken partijen: • •

PPS overeenkomst tussen ontwikkelaar, het stadsdeel en de dienst Domeinen inzake het overbouwingsproject winstdelingsovereenkomst tussen de ontwikkelaar, het stadsdeel en de dienst Domeinen

•

projectovereenkomst tussen Rijkswaterstaat en gemeente Amsterdam inzake verantwoordelijkheden en uitvoering van werkzaamheden aan de middenpijler van het viaduct

Het stadsdeel is van mening dat dankzij intensieve samenwerking tussen de partij-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

99


en het project niet is blijven steken in de initiatieffase. Uiteindelijk is de PPS overeenkomst onder zware druk tot stand gekomen. De afwijkende doelstellingen van de partijen die betrokken zijn bij stedelijke ontwikkeling boven of onder rijkswegen maken de onderhandeling zeer gecompliceerd. De dienst Domeinen is van mening dat vanuit de rijksoverheid een beter inzicht gewenst is in de uitwerkingen van de plannen van gemeente en projectontwikkelaar. Ook vindt Domeinen het noodzakelijk dat heldere afspraken gemaakt worden over de risicoposten. Voor het project zijn een stuurgroep en een projectteam opgezet. Dankzij de korte informatielijnen kunnen mogelijke knelpunten snel gesignaleerd worden. De vooraf bepaalde procedure en fasering verhogen volgens het stadsdeel de duidelijkheid naar alle betrokken partijen. Het werken met een projectorganisatie wordt door het stadsdeel als een goede zaak gezien. Door de complexiteit van het project zijn ook steeds meer onderdelen van de gemeente Amsterdam betrokken geraakt bij het project. Rol van gebruikers en omwonenden Het stadsdeel heeft de ervaring dat zorgvuldig inplannen en voorbereiden van informatie- en inspraakbijeenkomsten de politieke besluitvorming en het maatschappelijk draagvlak bevordert. Er worden verschillende communicatiemiddelen gebruikt om omwonenden op de hoogte te houden, zoals informatieavonden en het periodiek uitgeven van een informatiekrant. Bij het vaststellen van het stedenbouwkundig plan is de normale inspraakprocedure gevolgd. Bij het bepalen van de tijdelijke locatie van de markt en het ontwerp voor het nieuwe marktplein is inspraak geweest met de toekomstige gebruikers, de marktkooplui. Ook bij de inrichting van de openbare ruimte rondom het GuldenWinckelplantsoen, inclusief de kunsttoepassing, is samengewerkt met de toekomstige gebruikers. Regelgeving Gedurende het project heeft regelgeving op verschillende gebieden knelpunten veroorzaakt. •

Luchtkwaliteit Door de regelgeving omtrent luchtkwaliteit is er een aanhoudende onzekerheid over de daadwerkelijke uitvoering van het woningbouwprogramma van het Jan van Schaffelaarplantsoen. Metingen wezen uit dat voldaan werd aan de voorwaarden, maar het ministerie van VROM is nog niet overtuigd dat men binnen de toegestane waarde blijft. Er wordt nu voor de derde keer gemeten in de windtunnel. Dat men binnen de toegestane waarde blijft, zou komen doordat de overheersende windrichting van zee komt en daarom eerst over de woningen gaat en vervolgens pas over de A10.

•

Geluid Er zijn meer geluidswerende voorzieningen nodig dan vooraf voorzien. Het plan bestaat om langs de A10 geluidsschermen te plaatsen zodat de woningen aan het Gulden Winckelplantsoen worden afgeschermd. Mocht dit niet door-


e n

A d v i e s

B V


gaan dan zal het noodzakelijk zijn om voor de pleinwoningen van het GuldenWinckelplantsoen een extra scherm aan te brengen. •

Brandveiligheid en externe veiligheid De A10 is een route voor gevaarlijke stoffen, waardoor er rekening gehouden moet worden met de gevaren van ontploffende lpg-tanken. Dit maakt het volgens het stadsdeel een stuk lastiger om te voldoen aan de veiligheidseisen voor de overbouwing van de weg. Het Bouwbesluit voorziet niet in een afdoende toetsingskader wanneer het gaat om aanrijbelasting, brandwerendheid en constructieve voorwaarden bij LPG explosies. Bovendien sluit de Wet Beheer Rijkswaterstaatswerken (WBR) niet aan op het Bouwbesluit inzake bijzondere omstandigheden. Op het gebied van brandveiligheid is men vanuit de WBR georiënteerd op de rijksweg en kent het Bouwbesluit een oriëntatie vanuit het gebouw. Deze verschillen hebben er volgens het stadsdeel toe geleid dat Rijkswaterstaat een bezwaarprocedure ingediend heeft tegen de afgifte van een bouwvergunning en dat de ontwikkelaar bezwaar heeft gemaakt tegen bepalingen in de WBR-vergunning van Rijkswaterstaat. De afgifte van de WBR-vergunning heeft vertraging opgelopen door de bestuurlijke verantwoordelijkheidsverdeling tussen gemeente en Rijkswaterstaat.

•

Fiscale regelgeving met betrekking tot overkluizing Gedurende het traject is veel onduidelijkheid geweest over de BTW-heffing en de overdrachtsbelasting bij overkluizing van wegen. Het heeft veel tijd gekost om alle fiscale zaken uit te laten zoeken. Uiteindelijk bleek dat overbouwing van bestaand onroerend goed in aanmerking komt voor een aanslag van 6% overdrachtsbelasting.

Rol van rijksoverheid en provincie De rijksoverheid is via Rijkswaterstaat en de Dienst Domeinen betrokken bij het project. Rijkswaterstaat is de beheerder van de A10. Om het project mogelijk te maken, moest Rijkswaterstaat de lucht boven de snelweg overtollig verklaren, net als grond naast de snelweg. Rijkswaterstaat mag dus geen plannen hebben voor signaleringsborden boven de weg of een extra rijbaan. Domeinen was namens de staat eigenaar van de taluds langs en lucht boven rijksweg. Domeinen heeft dit verkocht aan de andere partijen. Volgens Domeinen is de prijs gebaseerd op een bescheiden afzetscenario en is de residuele grondwaardemethode hierbij toegepast. Ter compensatie wilde Domeinen wel meedoen met een winstdelingsregeling, zodat Domeinen mee deelt in de winst wanneer de verkoopopbrengst van het object het afgesproken bedrag overschrijdt. Voor Domeinen was het nieuw om als partij deel te nemen in een dergelijk project. Het ministerie van VROM was slechts als regelgever en subsidieverstrekker betrokken bij het project. Navolgingsmogelijkheden Amsterdam wil op meerdere locaties de A10 overkluizen. De overbouwing bij het Bos en Lommerplein wordt gezien als een pilotproject voor de ontwikkeling van de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

101

102

Zuid-as. Daarnaast zijn er plannen voor de overbouwing van de A10 ten behoeve van een busstation. De Dienst Domeinen heeft aangegeven zeer voorzichtig te zijn bij de deelname aan risicovolle projecten. Zij meent dat het belangrijk is om over goede onderhandelingsvaardigheden te beschikken. Daarom bezint Domeinen zich samen met de projectdirectie Vastgoed, het kenniscentrum PPS en de IRF op de randvoorwaarden ten aanzien van risicovol deelnemen bij gebiedsgerichte ontwikkeling.

Geïnterviewde personen: •

Mevr. Loermans, stadsdeel Bos en Lommer

•

Mevr. Van der Wielen, Geraldine Hallie Vastgoed

•

Mevr. De Haan, Dienst Domeinen



•

Ministerie van VROM, Bos en Lommerplein E.O. Amsterdam, De sprong over de snelweg, Projectfolder Voorbeeldprojecten Stimulering Intensief Ruimtegebruik, VROM 15537/179, augustus 2000

•

Stadsdeel Bos en Lommer, Stedenbouwkundig Plan Bos en Lommerplein en omgeving, Het hart aan de A10, Amsterdam, 2001

•


•

Bureau Stedelijke Planning, Projectbeschrijving Bos- en Lommerplein, Gouda, februari 2003


e n

A d v i e s

B V

CHASSÉ PARK BREDA

4 Chassé Park Breda 4.1

Het ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik Het Chassé Park-terrein, gelegen nabij de binnenstad van Breda, is lange tijd een ontoegankelijk gebied geweest. Eeuwen geleden was er een klooster gevestigd, maar sinds het einde van de negentiende eeuw werd het terrein gebruikt door Defensie als exercitieterrein. Het grootste deel van het Chasséterrein is nooit bebouwd geweest. Twee van de aanwezige gebouwen, de Chassé Kazerne en de Kloosterkazerne, hebben een monumentaal karakter en moeten behouden blijven. Ontstaan van het plan Toen Defensie besloot het terrein te verlaten, heeft de gemeente de grond gekocht van de Staat. Het Chassé Park werd één van de strategische projecten in het structuurplan 1992-2007 voor de binnenstad van Breda. Door de gemeente werd in eerste instantie geen integraal plan gemaakt voor het gebied. De eerste fase van het plan betrof de bouw van een stadskantoor aan de Claudius Prinsenlaan. Vervolgens ontstonden plannen voor de ontwikkeling van een theater. In 1994-1995 werd door de gemeente een ontwerpcompetitie uitgeschreven voor de bouw van 600 woningen en een bebouwde parkeergelegenheid. Na politieke discussies over de uitslag van de ontwerpcompetitie werd besloten om te kiezen voor het campusidee van Rem Koolhaas, met als ontwikkelingscombinatie Proper Stok en Wilma (inmiddels behorend bij Amstelland). Het campusmodel houdt in dat het openbare gebied een parkachtig karakter krijgt en dat de gebouwen verspreid over het terrein liggen. Het Chassé Park zal een van de grootste openbare ruimten worden in de binnenstad van Breda. In 1998 werd het definitieve ontwerp goedgekeurd. De gemeente sloot een overeenkomst met de twee ontwikkelaars, die zich inmiddels verenigd hadden in Chassé CV.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

103

104 CHASSÉ PARK BREDA

Bouwprogramma In het gebied van 13 hectare worden diverse functies gecombineerd. Deze zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Invulling Chassé Park 650 Woningen (waarvan 100 sociale huurwoningen) Stadspark van 8 hectare Bedrijfsruimte en kantoren (o.a. stadskantoor) Museum (in voormalig hoofdgebouw Chassé Kazerne) Poppodium Theater Casino (in voormalige Kloosterkazerne) 2 Hotels Ondergrondse openbare parkeergarage

De woningen zijn verdeeld in verschillende woningtypen die verspreid over het gebied liggen: Singelappartementen, Carré, Parkappartementen, het Paleis, Wintertuin, Beeldenaar en Museumwoningen, Parkvilla’s, Theaterwoningen en Stadswoningen.

Door het Chassé Park zal slechts één weg aangelegd worden, met een knip om het


e n

A d v i e s

B V

CHASSÉ PARK BREDA

sluipverkeer tegen te gaan. Bij alle woningen horen gebouwde parkeervoorzieningen (ondergronds of soms halfoverdekt) die ontsloten worden via deze weg. De openbare parkeergarage is niet alleen bedoeld voor bezoekers aan stadskantoor, theater en casino, maar ook voor bezoekers aan de winkels in de binnenstad. Het dak van de parkeergarage heeft de functie van een stedelijk plein. De ontwikkelingscombinatie Chassé CV is verantwoordelijk voor de ontwikkeling woningen en het park. Casino, poppodium en andere culturele voorzieningen staan hier los van en hebben een autonome ontwikkeling meegemaakt. Het poppodium is bijvoorbeeld door de gemeente gebouwd. Ruimtegebruik in beeld De woningdichtheid is 50 woningen per hectare, terwijl de bebouwingsdichtheid van het gebied volgens gemeentegegevens slechts 28% is. Daarnaast bood het plan voor het gebied goede mogelijkheden om cultuurhistorische elementen in het gebied te integreren. tabel 11




13 ha

park/ openbaar groen/ water


1,4

plein/ openbare ruimte verhard


0,5

parkeren overdekt

beschikbaar vloeropp/ grondoppervlak plangebied

213%


34%

kantoren/ winkels/ voorzieningen woningen 1

Het gebied anno 2003 Diverse wooncomplexen zijn inmiddels opgeleverd: de Wintertuin, Parkappartementen, het Carré, de Stadswoningen, de Beeldenaar en Singelappartementen. De voetnoot 22


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

105


Museumwoningen zijn op dit moment in aanbouw. De Theaterwoningen, Parkvilla’s en het Paleis vormen de laatste fase van de woningbouw. De laatste woningen zullen volgens planning in 2005 worden opgeleverd. Het park moet dan ook zijn ingericht. De eerste bomen zijn aangeplant. Enige jaren nadat het stadskantoor in gebruik genomen is, wordt er een nieuw gedeelte aangebouwd. De openbare parkeergarage is 24 uur per dag geopend. Het theater en poppodium zijn in gebruik. Het museum is sinds enkele jaren gevestigd in de voormalige Chassékazerne. Het casino is in juni 2003 geopend. Een bestaand hotel heeft een opknapbeurt gekregen en er zijn nog plannen voor de bouw van een nieuw hotel. Deze plannen hebben echter vertraging opgelopen door de stagnerende economie.

4.2

Financiële resultaten De woningen en het openbaar groen in het Chassé Park worden gerealiseerd door de gemeente en Chassé CV. In de onderstaande tabel zijn enkele gegevens opgenomen over de financiële situatie van het project. Financieel resultaat


Totale investeringen 365 miljoen Euro, 110 miljoen publiek

Publieke investering 110 miljoen Euro

en 255 privaat

lijk plein



Bouwkosten hoger, bij uitbreiding stadskantoor extra voorzienin-

Subsidie voor stede-

gen nodig omdat parkeergarage in gebruik moest blijven

Regeling voor investering in openbare

Door ondergronds bouwen grondwater dure retourbemaling

ruimte door private partijen

nodig Door gebruik parkeergarage zowel ’s avonds als overdag meer inkomsten tijdens exploitatie


e n

A d v i e s

B V

CHASSÉ PARK BREDA

Het totale investeringsvolume voor Chassé Park wordt geschat op 365 miljoen euro, waarvan 110 miljoen publiek en 255 miljoen privaat. De gemeente krijgt 25% van het verschil tussen de uiteindelijke verkoopprijs en de aanvankelijk vastgestelde V.O.N.-prijs van een woning. Van deze grondquota is afgesproken dat 2/5 deel weer terug gaat naar de ontwikkelingscombinatie onder de voorwaarde dat dit geld ingezet wordt voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Zo kon onder meer het stedelijk plein op het dak van de parkeergarage bekostigd worden. Volgens de ontwikkelingscombinatie zullen de opbrengsten voor de ontwikkelaars uiteindelijk marginaal zijn. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de complexiteit van het project en de extra kosten die dit met zich meebrengt. Omdat het gaat om een binnenstedelijk project zijn er veel belangen in het spel. Ook is de ontsluiting van de infrastructuur in binnenstedelijk gebied lastig. Daarnaast speelt ook het hoge ambitieniveau een rol bij de hoogte van de kosten. Door het combineren van functies in het gebied zijn de bouwkosten hoger. Bij de uitbreiding van het stadskantoor moesten bijvoorbeeld extra voorzieningen getroffen worden omdat de parkeergarage in gebruik moest blijven. Verder waren er extra kosten vanwege het ondergronds bouwen. Omdat het gebied dicht tegen de historische binnenstad aanligt, mocht het grondwater niet zomaar weggepompt worden, maar moest er retourbemaling worden toegepast. Dit was erg duur. De opbrengsten van meervoudig ruimtegebruik liggen vooral in de gebruiksfase. Zo heeft de parkeergarage extra inkomsten omdat de parkeergarage overdag gebruikt wordt door binnenstadbezoekers en ’s avonds door bezoekers van casino en theater. De combinatie van theater, casino en hotel in het gebied levert synergie op. De kosten voor het beheer van het gebied zijn voor de gemeente geschat op 230.000 euro per jaar. Naast de gemeentelijke uitgaven is er een budget voor additioneel beheer waaraan de gebruikers van het gebied een bijdrage moeten leveren. Dit budget wordt bewaakt door de Stichting Beheerbelangen. Voor woningeigenaren is de maandelijkse inleg 10 euro, zakelijke gebruikers zoals het theater dragen bij volgens een bepaalde verdeelsleutel. Per jaar moet dit 150.000 euro opleveren. Huurders hoeven geen bijdrage te betalen. De woningbouwcorporatie stelt in plaats daarvan gratis een ruimte beschikbaar aan de beheerorganisatie.

4.3

Marktacceptatie De woningen in de eerste fase van de ontwikkeling van het Chassé Park zijn over het algemeen vrij snel verkocht. De ontwikkelingscombinatie merkt wel dat de markt veranderd is. De verkoop van de theaterwoningen, waarvan de bouw onlangs is gestart, ging minder snel dan eerdere projecten. Dankzij een modelwoning op ware grootte kreeg de verkoop een opleving. Als gevolg van de veranderde vraag op de woningmarkt, overweegt de ontwikkelingscombinatie om eventueel een deel van de nog uit te geven woningen als dure huurwoningen in plaats van koopwoningen in de markt te zetten. De ontwikkelingscombinatie is van mening dat het gebied zichzelf promoot dankzij de stedenbouwkundige en omgevingskwaliteiten, vooral nu voor iedereen duidelijk

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

107


begint te worden wat het uiteindelijke resultaat zal zijn. In het begin moesten geïnteresseerden echt overtuigd worden dat er een park zou ontstaan, dankzij het aanplanten van bomen is het groene karakter duidelijker. Het idee van wonen in het groen is zeker een extra kwaliteit van het project, hoewel onbekend is of het ook een positieve invloed heeft op de verkoopprijs. Bij potentiële kopers speelt volgens Meeus, één van de makelaars die bij het project is betrokken, het campusidee wel mee. Men ziet het Chassé Park als één geheel, vooral omdat het bij de promotie ook zo wordt gepresenteerd. Volgens de makelaar zijn de meningen over het campusidee verdeeld. Geïnteresseerden van binnen Breda zijn wat vaker dan geïnteresseerden van buiten de stad bezorgd over de eventuele overlast die het park zou kunnen geven, door evenementen, maar ook door zwervers. De gemeente stelt in overleg met de beheerstichting gebruiksregels op. Volgens de makelaar vinden jongeren de combinatie woningen met sociaal-culturele voorzieningen als een theater vaak een pluspunt, maar schrikt het ouderen juist af. Vooral bij de theaterwoningen vlakbij het theater heeft dit een rol gespeeld. De makelaar heeft de ervaring dat de woningen die verder van de andere functies vandaan liggen het meest in trek zijn. Kopers zijn een gemengd gezelschap, van jongeren, ouderen en tweeverdieners.

4.4

Economisch rendement Hoe groot de spin-off investeringen in de omgeving zijn is nog onbekend. In het gebied zelf heeft Holland Casino het nieuwe casino ontwikkeld en gefinancierd, los van het project van de ontwikkelingscombinatie. Volgens de gemeente worden in de omgeving van het Chassé Park enkele investeringen worden gedaan. Zo wordt het gebied tegenover het museum, een vervallen binnen(parkeer)terrein, aangepakt door een aantal ontwikkelaars. Tegenover het stadskantoor zijn ook ontwikkelingen gaande, waaronder de bouw van een grote bioscoop. De makelaar heeft de indruk dat tussen de parkeergarage in het Chassé Park en de binnenstad nog geen duidelijke aanlooproute is ontstaan. Er heeft volgens de makelaar juist commerciële ruimte leeggestaan aan de binnenstadskant van het Chassé Park, omdat men zich liever vestigt in de binnenstad zelf. De gemeente meent dat dit samenhangt met de vertraagde ontwikkeling van het tophotel. De makelaar is van mening dat de omliggende woningen meer waard zijn geworden door bouw van het Chassé Park. Dat sommige appartementencomplexen vrij


e n

A d v i e s

B V

CHASSÉ PARK BREDA

hoog zijn, speelt volgens de makelaar in dit geval geen negatieve rol, omdat de appartementen vrij ver weg liggen van de bestaande omliggende woningen en het totale plan ruim is opgezet. Men heeft daardoor geen last van verminderde lichtinval.

4.5

Maatschappelijk rendement Imago en veiligheid De makelaar is van mening dat het imago van het gebied door de bouw van het Chassé Park is verbeterd. Het kazerneterrein raakte de laatste jaren wat in verval en bovendien vroeg men zich af wat er gaande was op het afgesloten terrein. Het bouwen van woningen met een bijzondere architectuur geeft een positieve impuls aan het imago van het gebied. Om het park overzichtelijk en sociaal veilig te houden is volgens de ontwikkelaar bepaald dat er slechts bomen geplant mogen worden en geen struiken. Dankzij de aanwezigheid van de woningen en het theater, casino en poppodium zal het park ’s avonds geen verlaten indruk maken. Beheer Het beheer is een zeer belangrijk onderdeel in dit project. Vanaf het begin is het onderdeel geweest van de planontwikkeling, omdat bij de gemeente meteen duidelijk was dat een campus beheergevoelig is. De meeste bewoners hebben in het Chassé Park geen eigen tuin, waardoor de openbare ruimte als het ware de tuin van de bewoners is. De ontwikkelaar zag ook in dat het beheren en goed onderhouden van het gebied vanuit marktoogpunt belangrijk was. Gekozen is voor een beheerconstructie waarbij de op het terrein gevestigde organisaties en bewoners gezamenlijk en in samenwerking met de gemeente zorg dragen voor een extra hoog beheerniveau. Hiervoor is de Stichting Beheerbelangen Chassé Park opgericht. Het opstellen van de juridische beheerconstructie heeft twee tot drie jaar gekost. De gemeente heeft contracten gesloten met de ontwikkelingscombinatie en alle andere betrokken partijen. Er moesten kettingbedingen opgesteld worden voor de koopovereenkomsten, zodat volgende eigenaren ook verplicht zijn om bij te dragen aan het beheer. Volgens de gemeentelijke beheerder draagt de gemeente zorg voor het reguliere beheer in de vorm van technisch onderhoud, groenbeheer en toezicht. Daarnaast kan de Stichting Beheerbelangen bepalen waar het additionele beheer zich op moet richten. De gemeente en de beheerstichting zullen jaarlijks een uitvoeringsplan opstellen waarin alle beheeractiviteiten zijn omschreven. Het idee is dat door participatie van bewoners bij de inrichting en het beheer van de openbare ruimte de betrokkenheid van deze bewoners toe zal nemen. De ervaring van de gemeente is dat bewoners wel moeten wennen aan het feit dat men zelf invloed kan hebben op het beheer. Men ziet er nog niet altijd het nut van in, maar dat kan veranderen wanneer men daadwerkelijk begint men het beheer. Het terrein is nog in handen van de ontwikkelingscombinatie, die verantwoordelijk is voor het beheer tijdens de bouw. Het gebied zal in drie fasen aan de gemeente

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

109


worden overgedragen. De eerste overdracht is in het najaar van 2003. Op dat moment kan het beheer van start gaan. De bewoners hoeven tot de eerste overdracht niets te betalen aan de beheerstichting. Voor het park wordt een gebruiksplan opgesteld waarin duidelijk geregeld moet zijn wat wel en niet is toegestaan en welke evenementen mogen plaatsvinden in het gebied. Er zijn drie mogelijke plaatsen voor evenementen: het plein, de binnensingel en het gras voor het museum. Uiteindelijk bepaalt de gemeenteraad, eventueel na overleg met de beheerstichting, welke evenementen toegestaan worden. Duurzaam bouwen Tijdens de ontwikkeling van het Chassé Park heeft men oog voor het duurzame karakter van het park. Bij het systeem van stadsverwarming wordt gebruik gemaakt van de restwarmte van Moerdijk. Brabant Water draagt zorg voor een systeem van warmte/koude opslag in de bodem op basis van een overeenkomst met Holland Casino, Chassé Theater en het Stadskantoor. Het casino en theater hebben vooral behoefte aan koeling in de avonduren, terwijl het stadskantoor in de winter juist overdag een vraag naar warmte kent. Door het tijdsverschil tussen die behoeften werken de drie gebouwen bij de energievoorziening als communicerende vaten. Het water dat in de stadskantoren zijn warmte heeft afgegeven keert koeler terug in het systeem, en andersom keert het water wanneer het zijn kou heeft afgestaan in de volgende gebouwen warmer terug in het circuit. Gebruikservaringen bewoners en bedrijven In het Chassé Park is het gebruikersonderzoek gehouden onder bewoners en bedrijven. Over het algemeen zijn de respondenten vrij tevreden is over de leefomgeving. Niemand is ontevreden over de woning of de bedrijfsruimte. Ongeveer viervijfde is tevreden over de bebouwing in de buurt en de aantrekkelijkheid van de directe omgeving. 8% vindt het imago van het gebied niet goed. De combinatie van functies in de buurt wordt hoog gewaardeerd. Geen van de respondenten vindt de functiecombinatie negatief. Als voordelen van meervoudig ruimtegebruik worden vooral nabijheid van voorzieningen en levendigheid genoemd. Geluidsoverlast wordt het meest gezien als nadeel. Deze geluidsoverlast zou samen kunnen hangen met de bouwactiviteiten die nog gaande zijn in het Chassé Park. De pluspunten van de buurt zijn volgens de respondenten vooral de ligging ten opzichte van het centrum, de nabijheid van de voorzieningen en het wonen in het groen. Als minpunt wordt vaak genoemd het rommelige karakter van de openbare ruimte, onder meer door het aanwezige bouwafval en de bouwactiviteiten. Verder wordt ook parkeren als minpunt genoemd. Men vindt het een nadeel dat er wordt geparkeerd, waar het niet de bedoeling is. Ook wordt als minpunt gezien dat er te weinig (gratis) parkeerplaatsen voor bezoekers zijn.


e n

A d v i e s

B V

CHASSÉ PARK BREDA

figuur 12

Waardering bewoners en bedrijven (29 respondenten)

Directe omgeving

Woning / gebouw

7%

10% 11%

43% 31% 59% 39% Uitstraling / imago buurt

De bebouwing in de buurt 10%

0%

7%

28%

4% 4%

14%

39%

46%

Mening over functiemenging 15% zeer positief 41%


44%

De bewoners en bedrijven zijn positief over het initiatief om een beheerstichting op te richten voor het Chassé Park. Niemand geeft aan het initiatief niet nuttig te vinden. Ongeveer de helft van de respondenten vindt de hoogte van de bijdrage voor het beheer goed. Een kwart vindt het te hoog en bij de rest is de prijs niet bekend. Sinds men in het Chassé Park woont maakt bijna 60% vaker gebruik van het theater. Andere voorzieningen zoals het casino, museum en poppodium worden door de meerderheid niet vaker bezocht sinds zij nabij deze voorzieningen wonen. Wat het casino betreft, geven enkele bewoners aan nog niet te weten of men het gaat bezoeken, omdat het pas sinds kort is geopend. Bijna iedereen geeft aan nooit het poppodium te bezoeken.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

111


figuur 13



4.6

-40

-20

0

20

40

60

80

Leerervaringen van betrokkenen Invulling van het gebied en meervoudig ruimtegebruik De ontwikkelingen in het gebied sluiten goed aan bij de wens van de gemeente Breda, die graag woningen en openbare ruimte wilde creëren tegen de binnenstad aan. De combinatie van een hoge dichtheid van de diverse functies en een relatief laag bebouwingspercentage biedt ruimte voor een nieuw stadspark. De gemeente noemt als nadeel van het campusmodel dat, doordat op allerlei plaatsen tegelijkertijd gebouwd wordt, een gefaseerde overdracht van het beheer moeilijk is. Een en ander heeft volgens de gemeente te maken met het aanpassen van de fasering naar een marktconforme aanpak. Voordeel van het gekozen campusmodel is volgens de ontwikkelingscombinatie de bewegingsruimte en flexibiliteit bij het ontwikkelen van de verschillende invullingen. Doordat de bouwprojecten op afzonderlijke plaatsen in het gebied worden gebouwd, zijn ze minder afhankelijk van elkaar. Op plaatsen waar echter verschillende projecten (zoals het wooncomplex Wintertuin en het Poppodium Mezz) vlak naast elkaar gebouwd worden, met elk een aparte bouwplaats en


e n

A d v i e s

B V

CHASSÉ PARK BREDA

eigen materieel, is een goede logistieke afstemming nodig. Samenwerking tussen partijen De onderlinge samenwerking is volgens de partijen goed. Wel was het wat de ontwikkelaar betreft achteraf gezien beter geweest om via een PPS met de gemeente een gezamenlijke resultaatsdeling af te spreken. Nu heeft de gemeente belang heeft bij een hoge grondprijs, omdat zij dan geld ontvangt, terwijl ontwikkelaars hier geen belang bij hebben. Hierdoor ontstaan soms tegenstrijdigheden tussen de partijen. Rol van gebruikers en omwonenden Voor omwonenden en de bewoners van de eerste opgeleverde woningen zijn enkele informatieavonden georganiseerd waarin men geïnformeerd wordt over de beheersconstructie en de planning. De ontwikkelingscombinatie vindt het belangrijk dat er geluisterd worden naar de eerste groep bewoners, die het langste last heeft van de bouwwerkzaamheden. Volgens de ontwikkelingscombinatie is de gemeente op een positieve manier om gegaan met de omwonenden en de toekomstige gebruikers van het gebied, waardoor er wederzijds begrip is ontstaan en de meerderheid van de betrokkenen in alle redelijkheid reageerde op de plannen. Er zijn dan ook weinig bezwaarschriften ingediend. Regelgeving De ontwikkelingscombinatie ziet de procedures die doorlopen moeten worden, van kapvergunningen tot ontwateringsvergunningen, als een vertragende factor in het project. Doordat alle procedures afzonderlijk doorlopen moeten worden en de doorlooptijd van sommige vergunningen erg lang is, ontstaat gemakkelijk vertraging. Dit kan leiden tot vertraging van het gehele proces. Bovendien heeft men het gevoel gekregen bij de procedures afhankelijk te zijn van de verantwoordelijke ambtenaar. Een voorbeeld hiervan is dat in eerste instantie de ontwateringsprocedure voor het gehele gebied tegelijk doorlopen zou kunnen worden, maar dat een nieuwe ambtenaar bij de Provincie Noord-Brabant later meedeelde dat alle delen apart moesten. Dit kostte volgens de ontwikkelingscombinatie enkele miljoenen Euro’s. Als oplossing wordt het toepassen van een soort ‘project-ro-regelgeving’, genoemd waardoor alle procedures op het gebied van de ruimtelijke ordening in één keer doorlopen zouden kunnen worden. Dit zou voor projecten gebiedsniveau kunnen gelden. Volgens de gemeente leiden bijzondere woonvormen en bijzondere architectuur tot een confrontatie met de huidige regelgeving. Tijdens het ontwerp voor het Chassé Park bleek dat enkele regelingen uit het Bouwbesluit een knelpunt vormden. Het gaat dan vooral om de regelgeving over toegankelijkheid voor invaliden, waaraan soms lastig is te voldoen bij ondergrondse parkeergarages, en de regelgeving over daglichttoetreding. Verder is de gemeente van mening dat de fiscale regelingen voor het betalen van overdrachtsbelasting bij binnenstedelijke vernieuwing niet wenselijk zijn. Het wordt toegejuicht dat er nu initiatief genomen wordt om het fiscale regime bij stedelijke vernieuwing bij te stellen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

113

114

In verband met geluidshinder heeft men enkele maatregelen moeten nemen. Zo wordt er bij de ingang van de parkeergarage een kunstwerk te geplaatst dat als geluidsscherm zal dienen. Verder zijn de theaterwoningen zo gesitueerd dat men weinig hinder heeft van de optrekkende vrachtwagens die ’s nachts bij het theater decorstukken inladen. Rol van rijksoverheid en provincie De rijksoverheid en provincie waren beiden lovend over het project, maar zijn er verder nauwelijks bij betrokken geweest. De rijksoverheid was slechts subsidieverstrekker, bij de realisatie van het stedelijk plein. Wat betreft de IPSV-subsidies en uitgebreide kennisuitwisseling ervaart de gemeente het als een gemis dat het ministerie van Verkeer en Waterstaat niet bij IPSV betrokken is. Breda wil, net als veel andere gemeenten, de binnenstedelijke infrastructuur aanpakken en zou hierbij de inbreng en kennis van V&W kunnen gebruiken. Navolgingsmogelijkheden Volgens de ontwikkelingscombinatie zou het campusmodel elders in Nederland goed kunnen werken, maar alleen in stedelijke gebieden waar men een hoge woningdichtheid wil creëren en niet in uitleglocaties in weilanden. Het voordeel van het campusmodel is namelijk dat men een hoge woningdichtheid kan creëren samen met een hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Het idee dat openbaar groen het privé-groen van de bewoners vervangt en de bewoners slechts terrassen hebben, heeft volgens de ontwikkelaar potentie. AM Wonen realiseert iets dergelijks ook in Bosrijk, Meerhoven (Vinex-locatie van Eindhoven). Het concept van extra beheer door gebruikers bij te laten dragen voor het beheer zal door de gemeente Breda vermoedelijk ook op andere locaties in de stad worden toegepast.


Dhr. Hopman, beheerder gemeente Breda

•

Dhr. Thoolen, projectleider gemeente Breda

•

Dhr. Scheffers, Amstelland (AM Wonen), Chassé CV

•

Dhr. De Jong, Proper Stok, Chassé CV

•

Dhr. Duynstee, Meeus


Gemeente Breda, Presentatie 5 ontwerpen Chassé Terrein, 1995

•

Bureau Stedelijke Planning, Projectbeschrijving Chassé Park Breda, Gouda, 2003

•

Gemeente Breda en Chassé CV, Chassé Park Bericht, november 2002

•

Gemeente Breda en Chassé CV, Chassé Park Bericht, juni 2000

•



e n

A d v i e s

B V


5 Bedrijvenstad Fortuna Sittard 5.1

Het ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik Bedrijvenstad Fortuna Sittard ligt ten zuidwesten van de binnenstad van Sittard, in de gemeente Sittard-Geleen-Born. Voorheen was de grond in gebruik voor de landbouw. Het gedeelte grenzend aan de binnenstad was waterwingebied en in bezit van de gemeente. In dit gebied staat nog een oud pomphuisje, dat inmiddels tot industrieel monument is benoemd. Het gehele terrein is 47 hectare en ligt omsloten door een spoorlijn en twee doorgaande wegen. Ontstaan van het plan In het bestemmingsplan van 1995 is het gebied aangewezen ten behoeve van regionale en bovenregionale bedrijvenontwikkeling. De ontwikkelaar Meulen Projectontwikkeling heeft begin jaren negentig delen van het gebied aangekocht en heeft zo’n 70% van de grond verworven. De gemeente en Meulen treden met elkaar in contact om te overleggen over de ontwikkeling van het gebied. Het blijkt dat de ontwikkelaar duidelijke ideeën heeft voor het gebied. Meulen wil het gebied ontwikkelen naar voorbeeld van bedrijvencomplexen in Oberhausen en ook in Zwitserland, waar alle bedrijfsruimten, voorzieningen en parkeerplaatsen in één groot gebouw ondergebracht zijn. Er is een idee voor intensief ruimtegebruik met aaneengesloten bebouwing en gemeenschappelijke voorzieningen. De ontwikkelaar wil zijn visitekaartje afgeven door een dergelijke ontwikkeling en ziet als voordeel voor zichzelf onder meer dat er meer bouwcapaciteit beschikbaar zou zijn, waarvan de aannemerstak van Meulen zou kunnen profiteren. De gemeente is enthousiast over het idee. Men is bezorgd over het feit dat de Westelijke mijnstreek, waarvan Sittard deel uitmaakt, vrijwel net zo intensief bebouwd raakt als de Randstad. Het gemeentelijk beleid richt zich erop om de leefbaarheid in tact te houden en de verstedelijking aan banden te leggen. Naast het aanleggen van landschapspark De Grave moet dit beleid gerealiseerd worden door uitgekiend om te gaan met het uitgeven van grond en te zorgen dat de grond niet onnodig bebouwd wordt. Het idee van intensief ruimtegebruik past goed binnen dit beleid. In 1997 werd er een intentie-overeenkomst gesloten tussen ontwikkelaar en ge-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

115

116 BEDRIJVENSTAD FORTUNA SITTARD

meente, gevolgd door een exploitatieovereenkomst met een looptijd van 10 jaar. De grond die in gemeentelijk bezit was, werd door de ontwikkelaar overgenomen. Tegelijk met het sluiten van de overeenkomsten was er sprake van dat de Limburgse profvoetbalclubs Roda JC, MVV en Fortuna Sittard samengevoegd zouden worden tot één club met één stadion. Een van de mogelijke locaties voor het nieuwe stadion was een gedeelte van het terrein van bedrijvenstad Fortuna. Besloten werd om het oude Fortuna-stadion af te breken en een nieuw stadion te bouwen. Hoewel de fusie tussen de voetbalclubs niet doorgegaan is, werd het nieuwe stadion in 1999 door Fortuna Sittard in gebruik genomen. Bouwprogramma Het plan voor de invulling van het gebied is in de onderstaande tabel weergegeven. Invulling gebied Bedrijvenstad Fortuna Stadion Fortuna Sittard Te realiseren bedrijfs- en kantoorruimten b.v.o. 470.000m Collectieve parkeervoorzieningen (twee parkeergarages) Collectieve groenvoorzieningen (2,5 ha bovenop parkeergarage) 2

Dienstenpakket

Het concept van Bedrijvenstad Fortuna betekent compact bouwen, ondergronds bouwen, dubbel ruimtegebruik en centrale voorzieningen. Volgens berekeningen van de gemeente zou voor een een bebouwing van 470.000 m2 bvo op een traditioneel bedrijventerrein een oppervlakte benodigd zijn van 80 tot 100 hectare grond. Bij Bedrijvenstad Fortuna is maar 47 hectare beschikbaar, wat zou betekenen dat slechts de helft van de grond nodig is.

In het stadion kan kantoorruimte gehuurd worden. Ook het aanwezige restaurant en de vergaderzalen kunnen door bedrijven worden geboekt. Onder het stadion bevindt zich een parkeergarage voor 800 parkeerplaatsen. Tijdens wedstrijddagen wordt deze garage gebruikt door bezoekers van de wedstrijden, op werkdagen kan de garage gebruikt worden door personeel en bezoekers aan de kantoorruimten in


e n

A d v i e s

B V


het stadion en het bedrijventerrein. Elders in het gebied (strook langs Parijsboulevard) is een tweede parkeergarage gepland, waarboven een groenvoorziening moet komen. Dankzij de collectieve parkeervoorzieningen kan men de eigen kavel volledig bebouwen en hoeft een bedrijf minder vierkante meter grond aan te kopen. Doordat de gebouwen tegen elkaar worden gebouwd, is de bebouwingsgraad van het gebied hoger dan op traditionele bedrijventerreinen. Het waterreservoir van het waterwingebied zou bovendien overkluisd kunnen worden door een kantoorgebouw, zodat ook deze ruimte optimaal benut wordt. Een collectief dienstenpakket maakt deel uit van het plan. Bedrijven zouden gebruik kunnen maken van diensten zoals kinderopvang, grijswaternet, bewaking en beveiliging, vervoersmanagement, centrale personeelsarrangementen. tabel 12




47,2 ha

natuur: park/ openbaar groen/ water


1,1

pleinen/ openbare ruimte verhard


0,37


137%


19%

parkeren overdekt bedrijven

1

Het gebied anno 2003 De ontwikkeling is minder snel gegaan dan ontwikkelaar en gemeente vooraf gehoopt hadden. Er zijn op het terrein ongeveer 15 bedrijven gevestigd, die samen ongeveer drie hectare in gebruik hebben. Inmiddels gegadigden zijn voor enkele nog lege kavels gegadigden gevonden. Vanwege de geringe belangstelling heeft de ontwikkelaar de gemeente eind 2002 verzocht de invulling van het gebied en een aantal uitgangspunten te veranderen. Het bestemmingsplan zou volgens de ontwikkelaar meer aangepast moeten worden aan de huidige marktsituatie, zodat ook een woonboulevard en woningen toegestaan worden en er meer kantoorruimte gebouwd mag worden in het gebied. De gemeenteraad heeft besloten dat de oorspronkelijke uitgangspunten gehandvoetnoot 23


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

117


haafd moeten worden. Wel vindt de gemeente dat het gebied een nieuwe impuls moet krijgen. Dit wil zij doen door de af- en ombouw van het stadion prioriteit te geven en dat kantoorontwikkeling in de punt, tegen de binnenstad aan, te bevorderen. Het stadion is sinds enkele jaren in gebruik, maar is aan de buitenkant nooit volledig afgebouwd. De gemeente ontwikkelt nu plannen voor de afbouw van het stadion met onder andere een grote discotheek, een amusementenhal, hotel en kantoorruimte. Het stadion heeft tot nog toe zijn rol als aanjager en trekker van de ontwikkeling van het gebied niet waar kunnen maken, onder meer omdat het stadion er vanaf het bedrijventerrein niet mooi en onafgebouwd uitzag. Voor de kantoorontwikkeling in de punt van het gebied is de gemeente in gesprek met een groot bedrijf. De gemeente heeft inmiddels besloten om de 2,5 ha grond in de punt van het gebied terug te kopen van de ontwikkelaar. Over een eventuele grondaankoop rond het stadion heeft de gemeente nog geen beslissing genomen24.

5.2

Financiële resultaten In de onderstaande tabel zijn enkele gegevens opgenomen over de financiële situatie van het project. Financieel resultaat




Totale investeringen geschat op 225 tot 350

Extra kosten voor aanleggen extra

miljoen Euro Meulen betaalt alle ontwikkelingskosten,

infrastructuur voor gemeenschappelijke voorzieningen

gemeente krijgt voor elk gebouw 2% voor fonds economische voorzie-

Extra opbrengsten door hogere grondprijs

ningen voetnoot 24

situatie begin september 2003


e n

A d v i e s

B V


De gemeente heeft de grond die zij in bezit had via een contract overgedragen aan de ontwikkelaar. De ontwikkelaar en de gemeente hebben een exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij de gemeente bij iedere vestiging ja of nee mag zeggen. In principe betaalt de ontwikkelaar alle ontwikkelingskosten en krijgt de gemeente een bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen. Daarnaast heeft de gemeente bedongen dat zij van ieder gebouw dat gerealiseerd wordt 2% krijgt. Dat wordt in een fonds economische voorzieningen gestopt, waarvan bijvoorbeeld bedrijfsverplaatsingen betaald worden of een bedrijfsverzamelgebouw. Volgens de gemeente zou de totale opbrengst tussen de 225 en 350 miljoen euro liggen, waarvan de gemeente dan zo’n 4,5 tot 7 miljoen euro zou krijgen. Dit bedrag is een soort risicobijdrage, afgesproken omdat de ontwikkelaar in eerste instantie zelf 6% risicobijdrage per gebouw wilde innen. De gemeente vond dit teveel en wilde het bedrag redelijk verdelen. Na veel overleg is afgesproken dat de ontwikkelaar 4% en de gemeente 2% van het bedrag zou krijgen. Inmiddels staat deze verdeling onder discussie en wil de ontwikkelaar volgens de gemeente af van de 2% voor de gemeente. Volgens de ontwikkelaar is de risicobijdrage nauwelijks meer van toepassing, omdat er geen plicht meer bestaat om met de aannemer van Meulen te bouwen. Hierdoor geldt de 4% risicobijdrage van de ontwikkelaar niet meer en wil men ook de 2% van de gemeente afschaffen. Voor de ontwikkelaar blijven de financiële resultaten achter vanwege de tegenvallende vraag naar kavels en bedrijfsruimte. Het toepassen van meervoudig ruimtegebruik bracht extra kosten met zich mee voor de extra infrastructuur die nodig was. Daartegenover staat dat er per vierkante meter een hogere grondprijs gevraagd kan worden, omdat men een groter gedeelte van de kavel mag bebouwen. Bedrijven die een kavel kopen of een ruimte huren zijn verplicht tegen betaling een basis servicepakket af te nemen, waarin verplichte voorzieningen zijn opgenomen. Op dit moment is hierin alleen de bluswatervoorziening opgenomen, de andere voorzieningen zijn facultatief.

5.3

Marktacceptatie De ontwikkelaar heeft tijdens de planontwikkeling een marktonderzoek gedaan. Daaruit is een behoeftepakket opgemaakt en een lijst opgesteld welke centrale voorzieningen gewenst worden door bedrijven. In 1998 is het terrein op de markt gebracht. De planning was dat het gebied binnen tien jaar volgebouwd zou zijn. Dit zal niet worden ge-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

119


haald, ondanks het feit dat er veel promotie is gemaakt voor het bedrijventerrein. De betrokken partijen noemen diverse redenen op waarom de vraag vanuit de markt tegenvalt. Allereerst vinden bedrijven de kosten te hoog. In vergelijking met de rest van de regio wordt er volgens Makelaar DTZ Zadelhoff, die betrokken is geweest bij Bedrijvenstad Fortuna en actief is in de hele regio rondom Sittard, een forse grondprijs gevraagd. Doordat vrijwel de gehele kavel bebouwd kan worden, heeft een bedrijf minder grond nodig dan op een traditioneel bedrijventerrein, hetgeen kostenbesparend werkt. Toch schrokken veel terug van de grondprijs. Daarnaast is ieder bedrijf verplicht om vanwege het aaneengesloten bouwen een sprinklerinstallatie te installeren. Voor kleine bedrijven zijn deze kosten naar verhouding erg hoog. De makelaar geeft verder aan dat veel bedrijven zich niet konden vinden in de regel de door de ontwikkelaar vastgestelde aannemer (de bouwtak van Meulen) in de hand te nemen voor het realiseren van de bebouwing. Doordat de grondprijs fors was en men vast zat aan de voorgeschreven aannemer hadden veel bedrijven het gevoel dat ze beetgenomen werden. Later is besloten om de eis van de verplichte aannemer voor een deel van het gebied los te laten. Naast de kosten van de kavel en bebouwing moesten bedrijven erg wennen aan het nieuwe concept van Bedrijvenstad Fortuna en de servicekosten die daarbij horen. Het idee van parkmanagement is anno 2003 wel iets bekender in Nederland, maar volgens de makelaar was Bedrijvenstad Fortuna één van de eersten hiermee. Het collectief parkeren, een van de belangrijkste punten van het concept van Bedrijvenstad Fortuna, blijkt veel bedrijven tegen te staan. Men wil de auto het liefst naast het gebouw kunnen parkeren en vindt de afstand tot de geplande parkeergarages te groot. Na anderhalf jaar is besloten om de regels hiervoor iets te versoepelen zodat men op enkele plaatsen wel achter het gebouw mag parkeren. Doordat vrijwel de gehele kavel wordt bebouwd en aaneengesloten bebouwing ontstaat, is de mogelijkheid tot uitbreiding erg beperkt. Productiebedrijven willen juist graag de mogelijkheid tot uitbreiding open houden. Nadeel van het concept van intensief ruimtegebruik is dat bedrijven bang zijn dat ze zich niet kunnen profileren vanwege de aaneengesloten bebouwing. Bedrijven die twijfelden aan het nieuwe concept hadden bovendien de keuze om zich te vestigen op bedrijventerrein waar minder eisen R I G O R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


waar minder eisen gesteld werden en men een bekend concept toepaste, aangezien tegelijkertijd binnen de regio enkele concurrerende bedrijventerreinen op de traditionele wijze werden uitgegeven, bijvoorbeeld in Stein, Beek en Echt. Al met al zijn er diverse redenen waarom bedrijven besloten om zich elders te vestigen. De bedrijven die besloten zich wel te vestigen op het terrein, zijn volgens de makelaar gevestigd op de betere zichtlocaties. Dit was vaak een belangrijk argument om te kiezen voor Bedrijvenstad Fortuna. QS Graphics, een ondernemer die vanaf 2000 gevestigd is in het gebied, bevestigt dat de bereikbaarheid de belangrijkste reden was om voor de locatie te kiezen en niet het concept met de centrale voorzieningen25.

5.4

Economisch rendement Een doel van de gemeente was om via de vestiging van bedrijven werkgelegenheid te creëren. Volgens prognoses zal Bedrijvenstad Fortuna, wanneer het volledig ontwikkeld is, werkgelegenheid verschaffen aan zo’n 6.300 werknemers26. Dit wordt door de achterblijvende vraag naar kavels op het terrein voorlopig nog niet gehaald.

5.5

Maatschappelijk rendement Imago en veilgheid Volgens de makelaar is het bedrijventerrein zeker bekend bij bedrijven die zich in Sittard of omgeving willen vestigen. In de beginfase hebben negatieve geluiden, onder meer over het feit dat men verplicht vastzat aan één aannemer, een smet op het imago gegeven. De gemeente denkt dat het imago van het bedrijventerrein onder de bewoners van Sittard positief is Het geloof in het concept begint echter af te nemen, doordat de ontwikkeling langzaam gaat en een groot deel van het terrein nog braak ligt. Binnen de gemeente is men zich hiervan bewust. Om te laten zien dat de ontwikkeling niet stil ligt, wil men vaart maken met de afbouw van het stadion. Beheer en centrale voorzieningen In het plan is sprake van een uitgebreid pakket van diensten waaruit ondernemers kunnen kiezen, zoals een vervoersadvies (met vervoerscoördinator), collectief parkeren, beheer, bewaking, brandbeveiliging en optionele zaken als catering, autoverhuur, kinderopvang, een pakketdienst en personeelsvoorziening. Anno 2003 kunnen de op het terrein aanwezige bedrijven gebruik maken van enkele collectieve voorzieningen zoals gezamenlijk bluswater, beveiliging en collectief parkeren. Er gaat nog geen openbaar vervoer naar het gebied. De opzet was het realiseren van een soort pendeldienst vanaf het station naar bedrijvenstad Fortuna en de omlig-

voetnoot 25

ABF Research, Marktkansen Intensief Ruimtegebruik, november 2000

26

Ministerie van VROM, Voorbeeldprojecten Stimuleringsprogramma Intensief Ruimtegebruik, Projectfolder Sittard, Bedrijvenstad Fortuna, November 2000

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

121


gende bedrijventerreinen. Dit is nog niet van de grond gekomen, vanwege de achterblijvende ontwikkeling van het terrein. De ontwikkelaar heeft een beheerorganisatie opgezet om het terrein te beheren en de collectieve voorzieningen te regelen. Wanneer het terrein verder ontwikkeld is, wordt er een centrale met camerabewaking geopend. Volgens het plan zou tegelijkertijd de achtertoegang van de bedrijven aan de Bergerweg afgesloten worden met een slagboom, die door de centrale bediend kan worden. De op dit moment aanwezige beheerder heeft nog geen volledig takenpakket. De openbare wegen zullen door de gemeente worden beheerd, de ondernemers zullen via een bijdrage aan de beheerorganisatie meebetalen aan het onderhoud van het groen. Volgens de ontwikkelaar is het de bedoeling dat zij zich op termijn terugtrekt en de bedrijven zelf de beheerorganisatie overnemen. Duurzaam bouwen Elke ondernemer zit vast aan een pakket van maatregelen voor duurzaam bouwen dat aan de uitgifte van de grond is verbonden. Er zijn eisen gesteld op basis van normeringen van de landelijke voorbeeldprojecten duurzaam en energiezuinig bouwen en het nationale pakket duurzaam bouwen voor de woningbouw. Het regenwater wordt opgevangen in het aanwezige bassin en wordt via een grijswaternet gedistribueerd over het terrein. Het water wordt gebruikt voor onder meer toiletspoeling en besproeien van het voetbalveld. Verder zijn zonnepanelen geïnstalleerd op het stadion. Gebruikservaringen bedrijven Tweederde van de bedrijven in Bedrijvenstad Fortuna die meegewerkt hebben aan het gebruikersonderzoek is positief of zeer positief over het eigen gebouw. Over de aantrekkelijkheid van de directe omgeving en de bebouwing in de buurt is men minder tevreden. Tweederde vindt het imago van het terrein negatief of zeer negatief. Een aantal respondenten geeft als toelichting hierbij dat het terrein nog te weinig bebouwd is. De achterblijvende ontwikkeling van het terrein wordt ook het meest genoemd als minpunt van de buurt. Verder worden het parkeerbeleid en de bewegwijzeringen en infrastructuur naar bedrijven gezien als minpunt van het terrein.


e n

A d v i e s

B V


figuur 14

Waardering bedrijven (6 respondenten) Directe omgeving

Woning / gebouw

17% 33%

34%

50% 33%

33%



17%

17%

33%

33%

17%

17%

33%

33%

zeer positief positief niet positief of negatief negatief zeer negatief

De meerderheid van de bedrijven geeft aan dat het intensieve karakter van het terrein niet de reden was voor de keuze van de locatie. De meest voorkomende redenen om zich te vestigen op het terrein zijn de ligging en bereikbaarheid van het terrein en de mogelijkheid om zich te vestigen op een zichtlocatie. Tweederde van de respondenten is tevreden over de collectieve voorzieningen. De aanwezigheid van bewaking als collectieve voorziening wordt het meest genoemd als voorziening waarvan men gebruik maakt of in de toekomst gebruik wil maken. Als opmerking meldt een van de respondenten dat dankzij de bewaking het vandalisme minder is. Andere zaken die genoemd worden als wenselijke voorzieningen zijn kinderopvang en catering. De meeste respondenten denken dat de huur- of koopprijs hoger is door het specifieke karakter van het bedrijventerrein.

5.6

Leerervaringen van betrokkenen Invulling van het gebied en meervoudig ruimtegebruik Gemeente, ontwikkelaar en makelaar delen de mening dat de kavels in Bedrijvenstad Fortuna volledig uitgegeven zouden zijn wanneer men het gebied op traditio-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

123


nele wijze ontwikkeld had. Het huidige concept is qua realisatie complexer en men heeft een aantal tegenslagen en kinderziekten gekend tijdens de beginfase. Zo ging de ontwikkeling van een megabioscoop op het terrein niet door, omdat de gemeente Geleen, vlak voor de fusie met Sittard en Born, niet wilde afzien van de bouw van een (kleinere) bioscoop in Geleen. Daardoor is het gebied onthouden van deze blikvanger. De ontwikkeling van het terrein kost de ontwikkelaar extra tijd en geld ten opzichte van een traditioneel bedrijventerrein. Allereerst moeten meer middelen ingezet worden om het concept aan bedrijven uit te leggen en de voordelen ervan te verduidelijken. Ook vraagt het concept juridisch gezien om extra aandacht, omdat in koopcontracten afspraken opgenomen moeten worden over het gebruik en de betaling van toekomstige centrale voorzieningen. Volgens de ontwikkelaar is een ander verschil met een traditioneel bedrijventerrein dat er bij Bedrijvenstad Fortuna veel meer eisen gesteld worden aan de kwaliteit van de bebouwing, waardoor de levensduur van de gebouwen langer is dan bij andere terreinen. Niet alleen kwaliteit van de bebouwing is belangrijk voor de duurzame ontwikkeling van het gebied, ook de kwaliteit en continuïteit van de bedrijven draagt hier aan bij. De gemeente vindt dat voorkomen moet worden dat een ondernemer na een jaar alweer vertrekt of het bedrijf sluit, zoals nu het geval is bij tenminste één ondernemer. Samenwerking tussen partijen De gemeente en ontwikkelaar werken in een soort projectgroep samen bij de ontwikkeling van Bedrijvenstad Fortuna. Deze samenwerking verloopt anno 2003 vrij moeizaam, doordat de ontwikkelaar de plannen wil wijzigen, maar de gemeente de uitgangspunten en het bestemmingsplan niet wil aanpassen. De ontwikkelaar voelt zich afhankelijk van de gemeente die de uitgangspunten niet wil wijzigen, terwijl zij dit noodzakelijk acht voor verdere ontwikkeling. Daarom denkt de ontwikkelaar dat het achteraf gezien beter was geweest wanneer de gemeente ook financieel meer betrokken was in het project, zodat het belang van de gemeente om het gebied daadwerkelijk tot ontwikkeling te brengen groter was. De gemeente wil de uitgangspunten niet aanpassen voor de ontwikkelaar, maar wil juist zelf meer zeggenschap in het gebied. Daarom heeft de gemeente besloten de grond in


e n

A d v i e s

B V


de punt van het gebied terug te kopen van de ontwikkelaar en gebeurt wellicht hetzelfde met de grond rond het stadion. De gemeente vindt het voor de onderlinge samenwerking jammer dat de initiator van het geheel al vrij snel vertrokken is bij de ontwikkelaar en dat men sindsdien te maken heeft gekregen met diverse projectleiders. Rol van gebruikers In de beginfase zijn potentiële gebruikers via een marktonderzoek naar hun mening gevraagd. De ontwikkelaar is pas op zoek gegaan naar kopers en/of huurders toen de ideeën uitgewerkt waren. Deze toekomstige gebruikers hebben slechts iets te zeggen over het ontwerp en de inrichting van het eigen gebouw. Ook hiervoor zijn echter bepaalde eisen opgesteld om de kwaliteit van het ontwerp te waarborgen. Toen bleek dat de verplichte aannemer een groot probleem was, heeft men deze eis laten vallen, zodat ondernemers hun eigen aannemer mochten kiezen. Gebruikers betalen een verplichte bijdrage aan de collectieve voorzieningen in de vorm van servicekosten. Regelgeving Het zijn vooral de juridische regelingen in de contracten met kopers en huurders die vertragend werkten. De regelgeving wijkt niet veel af van de regelgeving voor traditioneel ontwikkelde terreinen, met uitzondering van de regels voor brandveiligheid. Door de aaneengesloten bebouwing moet in elk gebouw een sprinklerinstallatie geïnstalleerd worden om te voorkomen dat een brand een rij gebouwen verwoest. Het geldende bestemmingsplan geeft geen problemen voor het huidige concept, maar past niet bij de nieuwe plannen die de ontwikkelaar heeft gemaakt voor het gebied. Daarom pleit de ontwikkelaar voor een nieuw en globaal bestemmingsplan dat vorm geeft aan de gewenste ontwikkelingen. Rol van rijksoverheid en provincie Door zowel de rijksoverheid en de provincie is Bedrijvenstad Fortuna benoemd als voorbeeldproject. Gemeente en ontwikkelaar betreuren het feit dat de provincie het plan toejuichte maar er vervolgens niet mee deed in het provinciale beleid. Vlakbij Sittard werden enkele traditionele bedrijventerreinen uitgegeven, terwijl de provincie daar ook had kunnen pleiten voor intensief ruimtegebruik toe te passen. Navolgingsmogelijkheden Bij de betrokkenen27 bestaat het idee dat het concept in de Randstad (rond Amsterdam en in de regio Rijnmond) meer kans van slagen heeft. Daar is meer bovenregionale bedrijvigheid en zijn meer bedrijven die geïnteresseerd zouden kunnen zijn in het concept. In de Randstad is het idee van intensief ruimtegebruik bovendien beter bekend dan in Zuid-Limburg waar men meer traditioneel denkt. Het concept voetnoot 27

Zowel ontwikkelaar, gemeente als makelaar noemen dit bij de vraag of navolging mogelijk is in Nederland

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

125


werkt alleen op plaatsen waar de grond echt schaars is, waar veel bedrijven op zoek zijn naar huisvesting en waar men geen directe concurrentie heeft van traditionele bedrijventerreinen. Ondernemers die kunnen kiezen, kiezen toch eerder voor een traditioneel terrein, waar men naast het gebouw kan parkeren, waar men uitbreidingsmogelijkheden heeft en minder gebonden is aan eisen omtrent het ontwerp. De gemeente is van mening dat het idee van collectief parkeren en collectieve voorzieningen eerder slaagt wanneer het gaat om één groot gebouw waarin alle ondernemers gevestigd zijn. Ook in dat geval kan de auto niet direct naast het eigen kantoor geparkeerd worden, maar parkeert men in een ondergrondse parkeergarage. Toch lijkt men minder moeite te hebben met het lopen naar de auto, omdat men in het gebouw blijft. Zodra een openbare weg overgestoken moet worden, wordt de afstand te groot geacht. De makelaar noemt het Flight Forum in Eindhoven als voorbeeld van een bedrijventerrein dat buiten de Randstad volgens het concept van intensief ruimtegebruik ontwikkeld wordt. Ook hier is nog niet alle grond uitgegeven. Geïnterviewde personen •

Dhr. Timmermans, Meulen Projectontwikkeling

•

Dh. Beurskens, Gemeente Sittard

•

Dhr. Van den Reek, DTZ Zadelhoff



•

ABF Research, Marktkansen Intensief Ruimtegebruik, Delft, 2000

•

Ministerie van VROM, Sittard, Bedrijvenstad Fortuna, Bedrijventerrein wordt business-community, Projectfolder Voorbeeldprojecten Stimulering Intensief Ruimtegebruik, VROM 16501/182, november 2000

•

Grietens, E., Zuinig met Ruimte, niet met Kwaliteit, Ruimte& Planning, jaargang 20 nr. 3, 2000

•

Gemeente Sittard, Beeldkwaliteitplan Bedrijvenstad Fortuna, september 1998

•

Meulen Bouwpromotie b.v., Bedrijvenstad Fortuna Sittard, 2000

•


•

http://www.bedrijvenstadfortuna.com/


e n

A d v i e s

B V

MARIËNBURG, NIJMEGEN

6 Mariënburg, Nijmegen 6.1

Ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik De locatie waar nu het Mariënburg is gelegen was voorheen niet meer dan een vervallen open ruimte met parkeerplaatsen tussen politiebureau, kapel en Sociale Dienst. In het Mariënburggebied overleefden alleen de kapel en het arsenaal het bombardement tijdens de Tweede Wereldoorlog. Ontstaan van het plan Mariënburg is onderdeel van het plan ‘Centrum 2000’. In 1989 besloot de gemeenteraad tot dit plan dat voorzag in een facelift van straten en pleinen in het stadscentrum. Mariënburg is het grootste project, waarbij de doelstellingen waren: het herstel van de winkelfunctie, de verhoging van de kwaliteit van de openbare ruimte, versterking van de toeristisch recreatieve functie en concentratie van culturele voorzieningen. In het stedenbouwkundig plan is aangesloten op de hoogteverschillen die in het gebied al bestonden. Dit is gedaan door de introductie van een tweede maaiveld ter hoogte van de Marikenstraat. Het plan is ontwikkeld door middel van een PPSconstructie met de gemeente en ING-Vastgoed als samenwerkende partijen. Bouwprogramma en ruimtegebruik Het nieuwe gebied bestaat uit een nieuwe winkelstraat (Marikenstraat) op twee niveaus en een plein omringd met culturele functies en het kantoor van het CWI (in poortgebouw samen met het LUX-theater). De eeuwenoude kapel ligt midden op plein. Boven de winkels zijn in meerdere bouwlagen 74 luxe koopappartementen gerealiseerd. Het oude politiegebouw is verbouwd en biedt nu plaats aan verschillende culturele voorzieningen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

127

128 MARIËNBURG, NIJMEGEN

Invulling gebied Mariënburg

in m2

Woningen b.v.o. 74 woningen

8.880 BVO 14.500 Winkels (46) + Horeca en dienstverlening 12.500 Kantoren 4.500 4.500 3.500 3.380 700

Winkels etc. Kantoren Bibliotheek Gemeentearchief Theater Pleinen/openbare ruimte verhard Groen totaal

De keuze voor de realisatie van twee maaivelden in het gebied betekende dat uiteindelijk veel meer functionele ruimte ontwikkeld kon worden ten opzichte van eerdere ideeën voor het gebied. Het aantal woningen is verdubbeld, het aantal m2 winkels is gestegen van 8.000 naar per saldo ca 10.000 m2 (na aftrek van gesloopte ruimte). Bij het project is eerst de openbare ruimte ontworpen en daarna pas de gebouwen. Opvallend is dat er in het programma geen ruimte voor parkeren is gereserveerd. tabel 13



park/ openbaar groen

pleinen/ openbare ruimte verhard


2,4 ha


2,05

OSR verhouding open en bebouwd

0,24


254%


19%

woningen

kantoren/ winkels/ voorzieningen 1

voetnoot 28

FSI: De verhouding tussen het vloeroppervlak in een gebied en het grondoppervlak van datzelfde gebied. OSR: De verhouding onbebouwd grondoppervlak/vloeroppervlak. Beschikbaar oppervlak ten opzichte van de omvang het plangebied: hierbij is het beschikbare oppervlak het vloeroppervlak plus de overige functies (bv. plein, groen, daktuin etc.). Aandeel openbaar van het totale beschikbaar oppervlak: Openbaar gebied/totaal bruikbaar oppervlak.


e n

A d v i e s

B V


Door onder meer het gebruik van een tweede maaiveld is een gebied ontstaan met een zeer intensief ruimtegebruik. De indicatoren geven aan dat er hier sprake is van een relatief hoge Floor-Space-Index (tabel 13). Het beschikbare vloeroppervlak is groot. Toch is er nog relatief veel openbare ruimte in de vorm van onder meer het centrale plein.

Stand van zaken voorjaar 2003 Het gebied is in 2000 opgeleverd. Alle functies zijn nu in bedrijf, ofwel het project is helemaal gereed. Het winkelgedeelte is verkocht aan een aantal beleggers en wordt beheerd door een particuliere organisatie die de winkels verhuurt (SCM, shopping center management).

6.2

Financiële resultaten De totale investering in het project Mariënburg was 79,4 miljoen euro: grondkosten 22,7 miljoen euro, bouwkosten 35,9 miljoen euro, overige kosten 20,9 miljoen euro. De gemeente heeft de grond tegen kostprijs ingebracht en tevens het oude

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

129


politiebureau. Op het moment dat de PPS werd afgesloten dacht de gemeente uiteindelijk een verlies te lijden van 0,9 tot 1,4 miljoen euro. Uiteindelijk hebben ING Vastgoed Ontwikkeling en de gemeente Nijmegen het project met winst kunnen afsluiten. Het baarde ING aan de start van het project grote zorgen dat op het ontwerp een betrekkelijk hoog voorcalculatorisch tekort rustte. De intentie van de gemeente om risicodragend te participeren was voor ING Vastgoed uiteindelijk van doorslaggevend belang om het project toch door te zetten. Men is zich er op dit moment wel van bewust dat de marktsituatie in de jaren van oplevering gunstig was. Dit geldt met name voor de prijzen van koopwoningen. Voor de winkelruimtes gold dat de gemeente geen hoge verhuurprijzen voor winkelruimten wenste om zo de vestiging van kleinschalige winkels te stimuleren. Een relatief lage huurprijs van de winkelruimtes is ook mede mogelijk gebleken door het dubbele maaiveld. Financieel resultaat




Geen verlies voor

Delen van openbare

-

Alles dient in een keer

gemeente en INGvastgoed.

ruimte en oud politiebureau door gemeente ingebracht

opgeleverd te worden (winkels & woningen), dit geeft risico voor woningafzet. Besluit tot geen parkeergarage leidt tot minder kosten.

6.3

Marktacceptatie Het belang van de marktacceptatie geldt vooral voor de winkels en woningen. De winkelpassage is zoals vermeld verkocht aan een aantal beleggers. Bij de opening van het project was nagenoeg 100% van de winkels verhuurd. Volgens de beheerder loopt de verhuur nog steeds goed. Momenteel staan er soms wel enkele winkels leeg maar dat is volgens de beheerder de normale noodzakelijke mutatieleegstand. Daarbij speelt dat de beheerder niet alle typen winkels wil toelaten. Er wordt dus ook door de beheerder gelet op de branchering. Soms kan het enige tijd duren voordat een geschikte winkel zich aandient. De Marikenstraat overbrugt een hoogteverschil van vier meter. Normaal is het moeilijk om winkels op hoger gelegen bouwlagen succesvol te ontwikkelen. Door gebruik te maken van natuurlijke accidentering is dit in Mariënburg tot nu toe wel gelukt. De bezoekersstromen worden door de beheerder gemonitord. Er is tevens even sprake geweest van teruglopende bezoekersstromen op het tweede maaiveld. Aan de hand van gebruikersenquêtes is de inrichting veranderd, waardoor op dit moment de bewinkeling weer voldoende is. Voor het gehele project zijn er nu minder bezoekers dan in het jaar van opening. Dit is volgens de beheerder deels te wijten aan een landelijke trend. Het is dus niet specifiek voor Mariënburg. Wel


e n

A d v i e s

B V


meldt de beheerder dat door het nieuwe parkeerbeleid van de gemeente een deel van de bezoekers is afgevallen. De woningen zijn tegelijkertijd met de winkels opgeleverd en waren na oplevering binnen twee weken allemaal verkocht. De woningen waren ook overtekend. Op dit moment staan er enkele alweer te koop maar dit is volgens de makelaar niet meer dan normaal.

6.4

Economisch rendement Er bestaat economisch rendement mede omdat er nu een winkelcircuit is ontstaan waarmee de winkelroute sterk is verbeterd. Mariënburg genereert tevens een flinke spin-off in de vorm van aanliggende bedrijven die hun pand gaan vernieuwen (investeringspotentieel ligt op circa 0,68 miljard euro). De beoogde versterking van de winkelstructuur is gerealiseerd: meer dan 75% van de winkels is nieuw en afkomstig van buiten Nijmegen (gespecialiseerd midden- en kleinbedrijf).

6.5

Maatschappelijk rendement Imago en veiligheid In vergelijking met de situatie voordat het project was gerealiseerd is er nu sprake van een sociaal veiligere omgeving. Dit is niet opzienbarend gezien dit voorheen een vrij doods en publiek onvriendelijk gebied was. Het imago van het gebied lijkt zeer positief (zie ook paragraaf gebruikerservaringen). Het project blijkt een positieve uitstraling te hebben op aanliggende delen van de binnenstad. Uit publieksonderzoek blijkt dat de tevredenheid over de binnenstad sterk toeneemt. Beheer Het beheer van het gebied wordt uitgevoerd door de gemeente en deels door de beheerder van het winkelgedeelte. Ten behoeve van de kwaliteit van het gebied hebben de beleggers een beheerconstructie opgezet voor het winkelgedeelte en

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

131


een beheerconsulent aangesteld. Het intensieve beheer van het winkelgedeelte is vergelijkbaar met dat van een overdekt winkelcentrum. De bewoners zijn tevreden over het beheer. Er komen weinig klachten binnen bij gemeente en beheerder. Wel is er sprake van enige overlast van skaters die elkaar treffen op deze locatie. Gebruikerservaringen bewoners en bedrijven In Mariënburg is een kort gebruikersonderzoek gehouden onder bewoners en winkeliers. Opvallend is dat zowel bewoners als winkeliers zeer tevreden zijn over zowel de woning en de winkel als de directe omgeving, de bebouwing, en de uitstraling van het project. Het enige verschil is dat vooral bewoners klachten hebben over geluidsoverlast als gevolg van de functiecombinatie. Mogelijk is dit te wijten aan het feit dat de woningen zijn gelegen aan een vrij smalle, redelijk drukbezochte, winkelstraat. Over het algemeen is men zeker in vergelijking met andere vergelijkbare projecten zoals in Groningen zeer tevreden over de combinatie van functies in dit gebied. De levendigheid en de nabijheid van voorzieningen worden hierbij het meest genoemd. figuur 15

Waardering bewoners en winkeliers (16 respondenten) Directe omgeving

Woning / gebouw

7%

7%

40% 46% 47% 53%



7%

7% 29% 43%

50% 64% Mening over functiemenging 7% zeer positief positief 50%

niet positief of negatief

43%

negatief zeer negatief


e n

A d v i e s

B V


figuur 16



6.6

-40

-20

0

20

40

60

80

Leerervaringen van betrokkenen Samenwerking tussen partijen De gemeente Nijmegen geeft aan voor een PPS te kiezen bij projecten die een substantieel publiek belang vertegenwoordigen en die anders niet of niet snel genoeg van de grond komen of anders worden gerealiseerd met te weinig kwaliteit. De gemeente zette zich in voor het waarborgen van lage huurprijzen voor een specifiek segment binnen de detailhandel. Deze samenwerkingsconstructie is ontstaan nadat de gemeente na een eerste marktverkenning drie private vastgoedontwikkelaars uitnodigde hun visie op het Centrum 2000 plan (en daarbinnen specifiek Mariënburg) te presenteren. Er is een VoF opgericht waarin beide (gemeente en ING) voor 50% participeren. Door de VoF konden panden makkelijker opgekocht en gesloopt worden. Ook ontstond door de VoF een fiscaal-juridische constructie die de positie van de partners optimaal benutte. De PPS blijkt goed te hebben gewerkt. Cruciaal is gebleken dat de sleutelpersonen van beide partijen goed met elkaar overweg konden. Risicodragende deelname van een gemeente in een publiek-privaat samenwerkingsverband is van belang geweest om een project te initiëren. Wel is gebleken dat een enkele ondernemer (in dit geval Scapino) een project kan frustreren en zo een buitengewoon gunstige regeling kan afdwingen. Dit heeft ertoe geleid dat de winkel tijdelijke huisvesting had midden op het centrale stadsplein en als eerste in de nieuwbouw kon terugkeren. Het alternatief van onteigening en planvertraging is bijna altijd per saldo duurder voor gemeente en ontwikkelaar.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

133

134

Regelgeving en rol overheid Tijdens het proces is gebleken is dat het ruimtelijk beleid in bestemmingsplannen weinig mogelijkheden biedt voor vermenging van functies. Ook nu speelt dit nog. Het ruimtelijk beleid in het huidige bestemmingsplan blijkt soms te star. Zo is er een grote boekhandel die graag een koffiezaak in de winkel wil. Volgens het bestemmingsplan is horeca echter niet toegestaan. De situatie is uiteindelijk opgelost door de introductie van het begrip ‘ondersteunende horeca’. Het verdient aanbeveling om de mogelijkheid tot vermenging van functies in het ruimtelijk beleid op te nemen. Met de klassieke publieksrechtelijke instrumenten van bestemmingsplan en bouwvergunning bestaat vaak onvoldoende grip op de kwaliteit van een project. Door middel van een PPS had de gemeente deze invloed wel.


Dhr. Wesseling, SCM, shopping center management (beheerder)

•

Dhr. De Haan, programmaplanner stadscentrum, gemeente Nijmegen



•

Cd-rom ‘Nijmegen vernieuwt Hart’

•

VROM, projectfolder nov. 2001

•

Cap Gemini ‘Intensief ruimtegebruik en publiek-private samenwerking’


e n

A d v i e s

B V

LAAKCENTER DEN HAAG

7 Laakcenter Den Haag 7.1

Het ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik Het plangebied van Laakcenter maakt deel uit van Laakhaven, een gebied nabij station Holland Spoor in Den Haag. Rond 1900 is Laakhaven als haven- en industriegebied ontwikkeld aan de toenmalige stadsrand. Laakhaven raakte in de loop van de twintigste eeuw sterk verouderd. Aflopende erfpachtcontracten maakten het mogelijk om in de jaren negentig een vernieuwingsopgave te starten. Laakcenter is een onderdeel van een groot vernieuwingsplan. Ontstaan van het plan Begin jaren ‘90 is gemeente Den Haag concreet gaan nadenken over herontwikkeling van Laakhaven. De gemeente wil in Laakhaven een mix van functies en levendigheid creëren. Naast bedrijven moet er ruimte zijn voor de Haagse Hogeschool, woningen, voorzieningen en winkels. Voor de vernieuwing is het gebied opgedeeld in vier deelgebieden: Laakhaven Holland spoor, Laakhaven Centraal, Laakhaven West en Laakhaven Petroleumhaven. Laakcenter, dat een oppervlakte heeft van ongeveer drie hectare, valt binnen deelgebied Laakhaven Centraal. In eerste instantie was het de bedoeling om op de locatie van Laakcenter op traditionele wijze bedrijfsruimtes te realiseren. Ontwikkelaar Devco (nu Strabag Development) had de grond en bestaande bedrijfsbebouwing verworven. Het plan voor een bedrijventerrein bleek echter niet haalbaar. Vervolgens werden door de ontwikkelaar plannen gemaakt voor woningbouw gecombineerd met bedrijfsruimten, maar dit stuitte op veel politieke weerstand. Toen werd opnieuw een plan ontwikkeld voor alleen bedrijfsbebouwing. Terwijl enkele gebouwen gerealiseerd werden, ontstond het idee om de economische haalbaarheid van het plan te vergroten door intensiever gebruik te maken van de beschikbare grond. Ontwikkelaar en gemeente besloten om een tweede maaiveld met daarop bedrijfsruimte en kantoren aan het plan toe te voegen. In 1997 ging de gemeenteraad akkoord. Later werd alsnog besloten om een woongebouw toe te voegen aan het bouwprogramma.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

135

136 LAAKCENTER DEN HAAG

Bouwprogramma De functies die in Laakcenter voorkomen zijn in onderstaande tabel weergegeven. Invulling gebied Laakcenter Bedrijfsruimte, (58.000m2 b.v.o., waarvan 10.000m2 op tweede maaiveld 2 Kantoortorens (5.000m 2 ) Parkeergarage (350 plaatsen) Parkeerterrein op tweede maaiveld 135 koopappartementen De bedrijfsruimte wordt gerealiseerd in twee lagen van negen meter, zodat bedrijven hun oppervlak later kunnen vergroten door een tussenvloer in de hoge ruimte te realiseren. In deelgebied drie worden showrooms gebouwd. De bedrijfsruimte op het tweede maaiveld (deelgebied één) moet door een hellingbaan bereikbaar zijn voor auto’s, maar ook voor vrachtwagens. Dit moet het voor koeriersdiensten en schildersbedrijven mogelijk maken om zich op het tweede maaiveld te vestigen. De twee kantoortorens zijn toegankelijk via het tweede maaiveld. De appartementen worden gerealiseerd aan de Calandstraat, op een punt van het complex (deelgebied drie). Bewoners zullen hun auto op het tweede maaiveld kunnen parkeren. Voor werknemers en bezoekers aan de bedrijfsruimten en kantoren zijn er gratis parkeerplaatsen in een parkeergarage en op het tweede maaiveld. Ook kan men betaald parkeren langs de straat (deelgebied één).


e n

A d v i e s

B V

LAAKCENTER DEN HAAG

tabel 14



pleinen/ openbare ruimte verhard parkeren overdekt

kantoren/ bedrijven / winkels

woningen

1


3 ha


2,7


0,04

Beschikbaar vloer-opp/ grondoppervlak plangebied

302%


11%

Het gebied anno 2003 De woningen aan de Calandstraat zijn in aanbouw en worden in 2004 opgeleverd. Onder de woningen komt ruimte beschikbaar voor kantoren. Het grootste gedeelte van de bedrijfsruimten in Laakcenter is ongeveer twee jaar geleden opgeleverd. Een gedeelte van het complex, een bedrijfsruimte aan Verheeskade en de bovenliggende kantoortoren, staat nog te huur. Dit staat sinds de oplevering leeg. De andere kantoortoren is samen met bedrijfsruimte verhuurd. Op het tweede maaiveld is een groot gedeelte van de bedrijfsruimte verhuurd aan een opslagbedrijf. Verder is de bedrijfsruimte in Laakcenter verhuurd aan verschillende ondernemers, voetnoot 29

FSI: De verhouding tussen het vloeroppervlak in een gebied en het grondoppervlak van datzelfde gebied. OSR: De verhouding onbebouwd grondoppervlak/vloeroppervlak. Beschikbaar oppervlak ten opzichte van de omvang het plangebied: Hierbij is het beschikbare oppervlak het vloeroppervlak plus de overige functies (bv plein, groen, daktuin etc.). Aandeel openbaar van het totale beschikbaar oppervlak: Openbaar gebied / totale bruikbare oppervlak.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

137


waaronder een bouwmarkt en een fitnesscentrum. Omdat bleek dat de inrichting van het complex niet voldeed aan de marktvraag, is de ontwikkelaar bezig om de interne structuur van het gebouw bij te stellen. Inmiddels zijn enkele zaken aangepast. De kantoren kunnen nu niet alleen via het tweede maaiveld maar ook vanaf de begane grond aan de Verheeskade bereikt worden.

7.2

Financiële resultaten De ontwikkelaar was verantwoordelijk voor de realisatie van Laakcenter, inclusief tweede maaiveld. De gemeente leverde wel een financiële bijdrage. In de onderstaande tabel zijn enkele gegevens opgenomen over de financiële situatie van het project. Financieel resultaat

Bijdrage gemeente en subsidie



Resultaat ontwikke-

Gemeente heeft

Vergeleken met ‘nor-

Aanbrengen tweede

laar te positief ingeschat

bijdrage geleverd vanwege excessieve bouwkosten

maal’ bedrijfsterrein hoge kosten infrastructuur door aanleg

maaiveld en vooral hellingbaan kostbaar

Tekort voor gemeente van ongeveer 3 miljoen Euro per hectare uit te

tweede maaiveld

geven terrein.

Volgens de ontwikkelaar zijn de opbrengsten vooraf erg positief ingeschat. De uiteindelijke resultaten vallen tegen, vooral doordat het tweede maaiveld moeilijker verhuurbaar bleek te zijn dan verwacht en de kosten voor het realiseren van het tweede maaiveld en veel hoger zijn uitgevallen dat ingeschat was. De aanleg van de hellingbaan was erg duur. Vooral de extra eisen voor de hellingbaan vanwege het toevoegen van woningen aan het programma werkten kostenverhogend. De gemeente heeft een bijdrage betaald aan de ontwikkelaar vanwege de excessieve bouwkosten van het realiseren van het tweede maaiveld. De grondopbrengsten voor de gemeente waren ongeveer €1,1 miljoen per hectare, terwijl €4,5 miljoen nodig was geweest om de gemeentelijke bijdrage te dekken. Dit betekent een gemeentelijk tekort van ruim €3 miljoen per uit te geven hectare bedrijventerrein. Na oplevering moest de ontwikkelaar opnieuw investeren om voordeuren op de begane grond te realiseren voor de bedrijven op het tweede maaiveld, om zo de verhuurbaarheid te verhogen.

7.3

Marktacceptatie De vraag naar bedrijfsruimte en kantoren in Laakcenter viel tegen. Volgens de ontwikkelaar was er wel vraag naar winkelruimte op de begane grond, maar was detailhandel in het bestemmingsplan niet toegestaan. De detailhandel werd geacht


e n

A d v i e s

B V

LAAKCENTER DEN HAAG

zich te vestigen in de nabij gelegen Megastores. Vooral de kantoren en de bedrijfsruimte op het tweede maaiveld bleken moeilijk verhuurbaar te zijn. Oorzaak is onder meer dat het tweede maaiveld te weinig uitstraling heeft, doordat het zich aan de achterkant van het gebouw bevindt. De ontwikkelaar heeft ervaren dat ondernemers graag een adres aan de straat willen, herkenbaar willen zijn en hun auto aan de straat willen parkeren. Om de ruimten op het tweede maaiveld toch verhuurd te krijgen, hanteert de ontwikkelaar een gedifferentieerde huurprijs. Op het tweede maaiveld hoeft minder huur betaald te worden. Ook zijn enkele bouwkundige ingrepen gepleegd waardoor de kantoren aan de voorkant van het complex op straatniveau (Verheeskade) worden ontsloten. Gemeente en ontwikkelaar hadden vooraf gerekend op de vraag van IT-achtige bedrijven. Vanuit deze hoek bleek echter totaal geen vraag te bestaan naar bedrijfsruimte en kantoren in Laakcenter. Voor de bedrijfsruimte op het tweede maaiveld is de ontwikkelaar noodgedwongen soepel omgegaan met de door de gemeente voorgeschreven branchering. Naast het opslagbedrijf, dat een groot deel van de bedrijfsruimte op het tweede maaiveld huurt en vervolgens weer verhuurt aan aannemers en schildersbedrijven die elders in de stad een kantoor aan huis hebben, is in de bedrijfsruimte op het tweede maaiveld slechts één ander bedrijf gevestigd: een koeriersdienst. De beoogde bedrijven bleken volgens de ontwikkelaar vaak de stad uit te trekken naar bedrijventerreinen zoals Wateringseveld. De ligging van Laakcenter in de binnenstad van Den Haag lijkt voor deze bedrijven helemaal geen pré te zijn. Ook voor de verhuur van kantoren blijkt Laakcenter een weinig aantrekkelijke locatie, vooral nu de kantorenmarkt slecht is. Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden, dat bedrijven helpt huisvesting te zoeken in Haaglanden, vindt dat de afstemming tussen ontwerp en bestemming niet goed is geweest. Men heeft te grote showrooms gecreëerd, terwijl grootschalige detailhandel en autohandel daar niet wordt toegestaan. Volgens Steenworp blijkt uit onderzoek dat er een tekort is aan bedrijfsruimte voor het midden-en kleinbedrijf. Steenworp is van mening dat het midden- en kleinbedrijf zeker wel geïnteresseerd is in bedrijfsruimte in binnenstedelijke gebieden, maar dat deze ruimte qua prijsniveau en bestemming wel afgestemd moet zijn op de vraag. Volgens Steenworp is in de ontwikkelfase de markt vooraf niet goed verkend en heeft men het plan op de verkeerde doelgroep gericht. Makelaar Nadorp, die betrokken was bij de verkoop van de appartementen in Laak-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

139


center, noemt de verkoopsnelheid van de appartementen in Laakcenter vrij goed. Volgens de gemeente is de helft van de appartementen verkocht aan particulieren en de andere helft is verkocht aan ING Vastgoed, die ze voor de commerciële verhuur gaat gebruiken. Het meervoudige karakter van Laakcenter speelde volgens de makelaar geen rol bij het wel of niet kopen van een woning. Geïnteresseerde huishoudens realiseerden zich dat er winkels en bedrijven gevestigd zijn in Laakcenter, maar men was zich niet bewust van de aanwezigheid van het tweede maaiveld. Tijdens de verkoop van de woningen was het tweede maaiveld nog in aanbouw. De belangrijkste redenen voor de koop van een appartement waren de grootte en indeling van de woning zelf en het prijsniveau. Het prijsniveau van de appartementen ligt vergeleken met de rest van Den Haag vrij laag. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het imago van de omgeving en de voormalige aanwezigheid van een tippelzone. Opvallend is dat 80 procent van de appartementen is gekocht door allochtonen. De makelaar heeft dezelfde ervaring bij een woningproject in de nabije omgeving.

7.4

Economisch rendement De gemeente had als doelstelling om in Laakcenter, dichtbij de binnenstad en dichtbij de Schilderswijk, werkgelegenheid te creëren voor lageropgeleiden. Deze doelstelling is niet gehaald. Steenworp geeft aan dat gemeente en ontwikkelaar vooraf niet hadden moeten verwachten dat Laakcenter veel werkgelegenheid voor lageropgeleiden zou geven. Het concept van Laakcenter klopte niet met deze doelstelling. Kantoren trekken nauwelijks lager opgeleiden. De gemeente wenste in de bedrijfsruimte in Laakcenter vooral kleine ondernemers, koeriersdiensten en drukkerijen, maar de prijzen waren voor deze groep niet aantrekkelijk. Deze bedrijven waren voorheen op Laakhaven gevestigd, moesten ruimte maken voor de nieuwbouw en hebben daardoor een andere locatie gezocht. Er is nimmer gekeken of zij, in tegenstelling tot de grote bedrijven, voor de duur van de bouw geherhuisvest konden worden. Het opslagbedrijf dat de bedrijfsruimte op het tweede maaiveld huurt, creëert nauwelijks werkgelegenheid. Wel biedt het bedrijf schilders uit de omgeving de mogelijkheid om een opslagruimte te huren. Volgens de gemeente zijn in de omgeving van Laakcenter veel schildersbedrijven, loodgieters en bouwmaterialenbedrijven gevestigd. Steenworp signaleert nu dat met enkele aanpassingen in de bestemmingen de bedrijfsruimten wel verhuurd worden en dat ook de kantoorlocaties wat meer in trek raken. Dit geeft aan dat desondanks de werkgelegenheid gestaag doorgroeit gedurende enkele jaren na oplevering. Door de grote, maar ook snelle realisatie van het project en het niet goed afstemmen op de markt, is voor Steenworp zichtbaar geworden dat de markt nu het project aan het “onderzoeken” is. Steenworp concludeert daarom dat volledige invulling met bedrijvigheid meer tijd nodig heeft.


e n

A d v i e s

B V

LAAKCENTER DEN HAAG

7.5

Maatschappelijk rendement Imago De gemeente is van mening dat het imago van het gebied Laakhaven Centraal dankzij de vernieuwing de laatste jaren sterk is verbeterd. Toch hebben veel inwoners van Den Haag nog een negatief beeld over het gebied vanwege het voormalige gebruik. De ontwikkelaar meldt dat er overleg plaatsvindt tussen partijen in Laakhaven Centraal om de beveiliging te verbeteren en het politiekeurmerk te verkrijgen. Over de uitstraling van Laakcenter als afzonderlijk project is weinig bekend. Wel heeft men gemerkt dat het tweede maaiveld oneigenlijk wordt gebruikt. Autohandelaren stallen er hun auto’s en omwonenden storten er hun puin. Ook doet het tweede maaiveld soms dienst als afwerkplaats voor prostitutie. Vooral ’s avonds is de sociale veiligheid laag. Beheer Voor het beheer van het complex is door de ontwikkelaar een beheerder aangesteld. De openbare ondergrondse parkeergarage is in beheer bij de bouwmarkt Praxis. Bezoekers van de Praxis kunnen hun auto gratis parkeren in de garage. Het beheer van het tweede maaiveld van Laakcenter zorgde voor een discussie tussen gemeente en ontwikkelaar. In eerste instantie was het terrein bedoeld als openbaar gebied, maar er bleken gaandeweg allerlei knelpunten te zijn voor politie, brandweer en energiebedrijven. Er werd besloten om het tweede maaiveld te zien als privé-terrein met een openbaar karakter. Voor de partijen was echter onduidelijk was dit betekende voor het beheer. Daarover zijn vooraf volgens de ontwikkelaar geen duidelijk schriftelijke afspraken gemaakt. Dit resulteerde erin dat de door de ontwikkelaar aangestelde beheerder voor het gebouw met klachten over bijvoorbeeld puin storten op het tweede maaiveld belde naar de gemeentelijke beheerdiensten, terwijl de gemeente vervolgens dezelfde beheerder liet weten dat zij klachten gekregen had. Uiteindelijk heeft de ontwikkelaar van de gemeente een brief gekregen waarin de gemeente vermeldt dat het tweede maaiveld geen openbaar gebied is en dat de gemeente dus niet verantwoordelijk is voor het beheer. Daarom onderzoekt door de ontwikkelaar nu, in overleg met de Vereniging van Eigenaren, de mogelijkheden om slagbomen te plaatsen en een particuliere bewakingsdienst en reinigingsdienst in te huren. Voor het plaatsen van de slagboom is overleg nodig met de brandweer, aangezien zij de hellingbaan als aanrijroute heeft voor enkele bedrijfsruimten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

141


Gebruikservaringen bedrijven In Laakcenter is het gebruikersonderzoek gehouden onder de daar gevestigde bedrijven, zowel op het straatniveau als op het tweede maaiveld. Alle bedrijven zijn positief of zeer positief over het gebouw waarin men is gevestigd. Het merendeel van de bedrijven is tevreden met de directe omgeving. Minder enthousiast is men over de aantrekkelijkheid van de bebouwing in de buurt en het imago. Veel bedrijven zijn niet tevreden over deze aspecten, maar ook niet ontevreden. Men is positief over de functiemenging in de buurt. Het grootste voordeel van de functiecombinatie is de levendigheid. Verder worden ook de nabijheid van voorzieningen en sociale veiligheid genoemd als voordelen. Daartegenover staat dat men de onveiligheid als het grootste nadeel ziet van de functiecombinatie. Als de pluspunten van de buurt worden de bereikbaarheid en ligging ten opzichte van het centrum veel genoemd, net als de aanwezigheid van parkeerplaatsen. Minpunten van de buurt zijn de bereikbaarheid van het gebied tijdens de spits, het imago en beheer van het gebied. Bedrijven op het tweede maaiveld vinden de bereikbaarheid en parkeermogelijkheid de grootste voordelen van de vestiging op het tweede maaiveld. figuur 17

Waardering bedrijven (7 respondenten) Directe omgeving

Woning / gebouw 17%

17%

17% 66%

83%


Uitstraling / imago buurt 17%

17%

33%

66%

50%

Mening over functiemenging zeer positief

33%

positief niet positief of negatief negatief 67%


zeer negatief

e n

A d v i e s

B V

LAAKCENTER DEN HAAG

Figuur 18



7.6

-40

-20

0

20

40

60

80

Leerervaringen van betrokkenen Invulling van het gebied en meervoudig ruimtegebruik Gemeente en ontwikkelaar hadden vooraf geen ervaring met het tweede maaiveld concept. Bijna twee jaar na in gebruik name van de bedrijfsruimten zijn beiden van mening dat het tweede maaiveld, zoals in Laakcenter is gerealiseerd, niet goed werkt. De meerwaarde van het concept is dat de ruimte beter benut wordt, maar in dit geval heeft dit niet de gewenste kwaliteit opgeleverd. Vooraf had de gemeente gesteld dat het tweede maaiveld dezelfde kwaliteit zou moeten hebben als het eerste maaiveld. Het tweede maaiveld heeft echter de uitstraling van een veredeld parkeerdek, waarvan onduidelijk is wie het moet beheren. Juist de uitstraling is voor bedrijven belangrijk. De uitstraling had volgens de gemeente beter kunnen zijn door op het tweede maaiveld een hogere kwaliteit te realiseren door bijvoorbeeld groen aan te planten. Bedrijven zijn van mening dat ze zich op het tweede maaiveld niet genoeg naar buiten kunnen profileren. Voor hen zijn de uitstralings- en reclamemogelijkheden er belangrijk, evenals een voordeur aan de straatkant. Doordat er al enkele gebouwen in het plangebied stonden toen tot de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

143


aanleg van het tweede maaiveld werd besloten, waren de bouwkundige mogelijkheden beperkt. Zonder deze beperkingen had het tweede maaiveld wellicht een andere vorm gekregen. De gemeente is van mening dat het dubbele maaiveld gezien moet worden als een geïntegreerd plan en dat men niet als enige doel moet hebben om het ruimtegebruik binnen het al ontwikkelde plan intensiever te maken. Bovendien is het volgens de gemeente wenselijk dat woningbouw en bedrijven van tevoren in het plan gecombineerd worden, zodat er geen bezwaarschriften hierover binnen kunnen komen. Nadeel van het tweede maaiveld concept, vergeleken met een traditioneel bedrijventerrein, is dat het complex in één keer gerealiseerd moet worden. Het is niet mogelijk om, bijvoorbeeld wanneer de markt inzakt, halverwege te stoppen, en later pas de rest van het gebied in te vullen. Al vanaf het begin moet het duidelijk zijn dat er voor het 2 maaiveld gekozen wordt. e

Voor de ontwikkelaar is het belangrijkste verschil tussen Laakcenter met tweede maaiveld en een traditioneel bedrijventerrein dat de kosten voor de ontwikkeling veel hoger zijn, terwijl gebruikers juist veel moeilijker te vinden zijn. Nadeel van het concept van Laakcenter is verder dat de gekozen verdiepingshoogte van 4,5 meter niet voldeed aan de marktvraag. Bedrijven blijken meer te zien in hoogte van 6 meter. De gemeente denkt achteraf gezien dat het goed was geweest wanneer er een brancheringscommissie was aangesteld die de invulling van het Laakcenter kon sturen. Nu is het bestemmingsplan aangehouden als eis voor de invulling, maar dit bestemmingsplan dateerde uit de tijd dat er een traditioneel bedrijventerrein gerealiseerd zou worden en er nog geen sprake was van een tweede maaiveld. Volgens de gemeente moet het concept passen bij de doelgroep die men met het plan voor ogen heeft. In Laakcenter heeft men vooraf misschien te weinig onderzoek gedaan naar de aantrekkelijkheid van het plan voor de doelgroep. Samenwerking tussen de partijen De ontwikkelaar en gemeente hebben een overeenkomst gesloten op basis van het model van klassieke grondexploitatie. De samenwerking is redelijk goed verlopen, al meent de ontwikkelaar dat de houding van de gemeente erg star was, met name wat betreft de toegestane branches. Tijdens de planvorming leverde het wel of niet openbaar zijn van het tweede maaiveld een discussie op, niet alleen tussen gemeente en ontwikkelaar, maar ook met andere partijen zoals politie, brandweer en energiebedrijf. Rol van gebruikers en omwonenden De gebruikers en omwonenden hebben vrijwel geen rol gehad in het planproces. De omliggende bedrijven en de woningen aan de overkant van het kanaal zijn niet betrokken bij het proces. Huurders voor de bedrijfsruimten en kantoren zijn pas in een laat stadium door de projectontwikkelaar gezocht. Met de bedrijven is weinig overleg geweest over het plan om ook woningen in het Laakcenter te bouwen. Toen het plan voor woningbouw bekend werd, hebben de in Laakcenter gevestigde bedrijven bezwaar gemaakt tegen de bouw van het wooncomplex. Men was bang om in de toekomst door klachten van bewoners over geluidshinder de milieuver-


e n

A d v i e s

B V

LAAKCENTER DEN HAAG

gunning kwijt te raken. De bezwaarprocedures kostten veel tijd. De eigenaren van de woningen hebben geen zeggenschap over het ontwerp van de woningen. Deze zijn pas in de verkoop gegaan toen het ontwerp gereed was. Regelgeving Tijdens het proces is veel onduidelijkheid geweest over de regelgeving voor het tweede maaiveld, vooral op het gebied van geluidshinder, milieuwetgeving, brandveiligheid, eigendomsverhoudingen, verkeersregelgeving en aansprakelijkheid. Dat er in de loop van het traject besloten werd woningen toe te voegen aan het bouwprogramma, heeft gezorgd voor enkele knelpunten en aanpassingen vooral vanwege de geluidshinderregelgeving. Bij de regelgeving omtrent geluidshinder gingen de geluidsberekeningen er vanuit dat vrachtwagens met 50 km/uur omhoog zouden gaan. In werkelijkheid kunnen vrachtwagens nooit deze snelheid bereiken, maar deze snelheid gold wel als de norm voor de berekeningen. Het plan om er een 30 km/uur-zone van te maken kon niet doorgaan omdat dan het plaatsen van drempels verplicht was. Deze drempels zouden het voor vrachtwagens onmogelijk maken de hellingbaan op te rijden. Vanwege de norm van 50 km/uur moesten er extra maatregelen genomen om dreunen van het wegdek te voorkomen. Ook zijn dichte gevels en extra dik glas noodzakelijk vanwege deze norm. Daarnaast waren er onduidelijkheden over de eigendomsverhoudingen op het tweede maaiveld. Zo wist de politie bijvoorbeeld niet of ze daar parkeerboetes uit zou kunnen delen, was het onbekend of de nutsbedrijven leidingen zouden aanleggen op het tweede maaiveld. Ook was onduidelijk of de reinigingsdienst vuilnis op het tweede maaiveld zou komen ophalen. Doordat de hellingbaan te steil was voor de strooiwagen, moest er verwarming in aangebracht worden. Achteraf gezien zijn ontwikkelaar en gemeente van mening dat partijen zoals politie, brandweer, reinigingsdienst beter al in een pril stadium bij het project betrokken hadden kunnen worden, zodat de knelpunten eerder gesignaleerd waren. De ontwikkelaar is van mening dat naast de bovengenoemde knelpunten ook het bestemmingsplan, dat de gemeente hanteerde ten aanzien van de toegestane branches in Laakcenter, een grote belemmering is geweest voor het project. Volgens de ontwikkelaar zou het goed geweest zijn wanneer gemeente en provincie minder star aan bestemming vast hielden en detailhandel zouden toestaan. In eerste instantie zou een fitnesscentrum niet toegestaan zijn, maar door tussenkomst van de wethouder kon deze zich toch in Laakcenter vestigen. Ondanks het feit dat het benzinestation in de Calandstraat vlakbij de nieuwe wo-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

145


ningen ligt, mag het blijven. Er wordt geen lpg verkocht en er zijn volgens de gemeente voldoende voorzieningen getroffen om te voldoen aan de regelgeving. Rol van rijksoverheid en provincie De rijksoverheid en provincie hebben beiden een rol gespeeld als subsidieverstrekker. Verder is de provincie bij het project betrokken geweest door het goedkeuren van het bestemmingsplan. Navolgingsmogelijkheden Hoewel het concept van het tweede maaiveld bij Laakcenter een aantal problemen kent, wil de gemeente Den Haag hetzelfde idee hanteren in het plangebied Laakhaven-West. Men wil de ervaringen van Laakcenter gebruiken om het concept bij Laakhaven-West te verbeteren. Zo zal in Laakhaven-West meer aandacht besteed worden aan het voorkomen van sociale onveiligheid en moet men de kwaliteit van het tweede maaiveld hoger worden. In Laakhaven-West wil men een bedrijventerrein realiseren met twee volledig gelijkwaardige maaivelden binnen de architectuur van één gebouw. De gemeente heeft het idee om een soort ‘community’ te vormen: startende bedrijven die samen gevestigd zijn in een soort starterscentrum. De ontwikkelaar die volgens de gemeente het beste bod had gedaan voor het plan Laakhaven-West, heeft zich inmiddels teruggetrokken, omdat de verwachte marktvraag te gering was. De gemeente is nu op zoek naar een andere private partij. Het plan voor Laakhaven-West bevindt zich daarom nog in de planvormingsfase. De ontwikkelaar van Laakcenter denkt dat één van de mogelijkheden om een project met tweede maaiveld aantrekkelijker te maken is om het meer te richten op kleinschalige bedrijfjes. Toch zal het idee ook dan zeer kostbaar en technisch moeilijk uitvoerbaar zijn. Een noodzakelijke voorwaarde is dat alle bedrijven een echte voordeur hebben, ook de bedrijven die op het tweede maaiveld zijn gevestigd. Navolging van Laakcenter is volgens de ontwikkelaar alleen wenselijk in een binnenstedelijk gebied waar bedrijven zich graag vestigen en ruimtegebrek bestaat voor bedrijven. Steenworp is van mening dat het tweede maaiveld concept kan werken, indien gemeente en ontwikkelaar redeneren vanuit het gemeenschappelijke belang van extra bedrijfshuisvesting en zij bestemming en prijsniveau afstemmen op de vraag vanuit de markt. De gemeente zou de exploitatie van de grondwaarde af moeten zetten tegen het aantal bedrijven dat zich daarop vestigt en het economische belang dat daaruit voortvloeit. Voor de ontwikkelaar is het zaak een zeer gedegen marktonderzoek te doen, omdat anders dan kantoren de gebruikers van dergelijke bedrijfsruimte niet alleen specifieke wensen hebben maar ook, mits goed gevestigd, een zeer lange tijd van de bedrijfsruimte gebruik maakt. De ontwikkelaar noemt het project Houthavens in Amsterdam als een voorbeeld elders waar een bedrijvenwand wordt gerealiseerd met een tweede maaiveld.


e n

A d v i e s

B V

147


Dhr. Tiessens, gemeente Den Haag

•

Dhr. Blokland, Strabag Development

•

Dhr. Schmitz, Nadorp Makelaars

•

Dhr. Leenheer, Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden



•

Fokkema, M., J.F.M. Koppenjan en G.J. Kremers, Juridische knelpunten voor Intensief Ruimtegebruik bij Bedrijventerreinen, onderzoek internsief ruimtegebruik- marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit II, Centrum voor Procesmanagement, Simulatie en Gaming, TU Delft, 2002

•

Gemeente Den Haag, Nieuw Laakhaven, Stedelijk werken, wonen, winkelen en studeren, maart 2000

•


•

http://www.nieuwlaakhaven.nl/

•

http://www.nadorp.nl/projects/laakcent/

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VOORBURG SIJTWENDE

8 Voorburg Sijtwende 8.1

Het ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik Het plangebied voor Sijtwende, op de grens van Voorburg en Leidschendam, bestond voor het grootste deel uit een braakliggend terrein met singels en sloten. In het gebied bevonden zich ook wat volkstuinen. Vanaf de jaren vijftig is er nooit iets met het gebied gedaan, omdat er vanaf die tijd plannen bestonden voor de aanleg van een weg. In de nabije omgeving van Sijtwende liggen veel voorzieningen en is veel groen en water aanwezig. Ontstaan van het plan Sinds 1938 is verschillende keren een plan gepresenteerd voor een noordelijke randweg rond Den Haag, die de rijkswegen 4 en 44 met elkaar moet verbinden. Door bezwaren gaan deze plannen niet door. In 1990 wordt besloten tot het uitvoeren van een tracé/m.e.r. procedure, waarna de minister van Verkeer en Waterstaat in 1994 het Tracébesluit Noordelijke Randweg Haagse Regio neemt. De gemeente Voorburg weigert om goedkeuring aan de plannen te geven, maar krijgt in 1995 een aanwijzing van de provincie waardoor zij gedwongen moet meewerken en het bestemmingsplan voor het gebied moet aanpassen. In dezelfde tijd dat gemeente en rijk discussiëren over de aanleg van de weg, neemt ontwikkelaar Bohemen het initiatief om stedenbouwkundige Bhalotra een plan te laten maken voor het gebied, waarin wordt voorzien in een verdiepte en overkapte weg met aansluitend bebouwing van woningen en kantoren. Bohemen presenteert dit plan samen met ontwikkelaar KVS in de gemeenteraad. De gemeente kan zich vinden in het plan. Door de aanwijzing van de provincie is de gemeente verplicht om een weg toe te staan. Het plan Sijtwende lijkt een goede manier om niet alleen de weg, maar ook de in het gebied gewenste woningbouw te kunnen realiseren. Ook Rijkswaterstaat stemt in met het plan Sijtwende. Hier heeft zij diverse redenen voor. Ten eerste vindt Rijkswaterstaat het plan stedenbouwkundig gezien van betere kwaliteit dan het oorspronkelijke plan van Rijkswaterstaat, dat de aanleg van een weg inhield, deels verdiept in een open bak en deels achter geluidsschermen. Bovendien had Rijkswaterstaat op dat moment het beleid ontwikkeld om anders

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

149


om te gaan met de markt en zag men het plan als een mogelijkheid om uit de bestuurlijke impasse te komen. Hoewel Voorburg verplicht was om via de aanwijzing mee te werken met de aanleg van de weg, heeft Rijkswaterstaat de ervaring dat aanwijzingsprocedures zeer ingewikkeld zijn, vooral wanneer een gemeente, zoals hier het geval was, ook grondeigenaar is. De gemeenteraad van Voorburg besluit om een bestemmingsplan op te stellen ten behoeve van de realisatie van het integrale plan Sijtwende. In 1997 wordt het bestemmingsplan vastgesteld. Vervolgens wordt een PPS-overeenkomst gesloten tussen vier betrokken partijen: •

de Staat der Staat der Nederlanden, vertegenwoordigd door de ministeries van V&W en VROM

•

gemeente Voorburg

•

stadsgewest Haaglanden

•

Sijtwende b.v. (ontwikkelaarscombinatie van Bohemen en KVS)

Sijtwende b.v. sluit vervolgens drie ondersteunde bilaterale overeenkomsten met respectievelijk Rijkswaterstaat, Gemeente Voorburg en Haaglanden. Het (financieel) risico van het plan ligt bij Sijtwende b.v. Het is voor het eerst dat het rijk een deel van een rijksweg tegen betaling laat aanleggen door een private partij. In 1998 kan men beginnen met werkzaamheden op locatie. Bouwprogramma In de onderstaande tabel is weergegeven hoe invulling gegeven wordt aan het plan Sijtwende. Invulling gebied Sijtwende Wegtracé gedeeltelijk ondergrond en gedeeltelijk in holle dijk Tunnel voor Hoogwaardig Openbaar Vervoer 700 woningen Kantoorruimte Brandweerkazerne Openbaar park op tunnelbuis Tram- en fietstunnel onder wegtracé door

Sijtwende omvat een wegtracé van ongeveer twee kilometer van de Noordelijke Randweg (Rijksweg 14), dat deels verdiept en deels in een holle dijk op maaiveldniveau wordt aangelegd. De ‘tunnel’ bestaat uit twee buizen voor de weg en een derde buis voor een HOV-lijn. De tunnel is ontworpen voor een snelheid van 50 tot 70 km per uur. Het is een weg met 2*2 rijstroken zonder vluchtstroken en twee gelijkvloerse kruisingen met verkeersregelinstallaties. Toen na computertesten bleek dat het verkeer vanuit de tunnel bij één van de gelijkvloerse kruisingen ernstige hinder zou ondervinden door de tram in de van Steelaan, is besloten om op deze plek een tramtunnel aan het programma toe te voegen. Deze tramtunnel gaat onder het wegtracé van de Noordelijke Randweg door. Het plangebied is opgedeeld in vijf deelgebieden. De beeldkwaliteit van de bebou-


e n

A d v i e s

B V

VOORBURG SIJTWENDE

wing en de ruimte is per deelgebied specifiek bepaald, voor ieder deelgebied is een andere architect en een andere landschapsarchitect aangetrokken.

Door de tunneloplossing kan de ruimte direct aangrenzend aan de randweg worden gebruikt voor de bouw van woningen en kantoren. In het totaal worden zo’n 700 woningen gerealiseerd, waarvan ongeveer de helft appartementen. Het parkeren bij de woningen wordt in elk gebied anders opgelost. Er zullen zoveel mogelijk gebouwde parkeervoorzieningen gerealiseerd worden. De beukmaten, verdiepingshoogtes en oppervlaktes van de woningen zijn ruimer dan gebruikelijk bij nieuwbouw. De woningen hebben een zodanige afstand tot de randweg, dat trillingen geen overlast veroorzaken. Het dak van de tunnel vormt openbaar gebied van zo’n vier hectare. Het zal een parkachtig karakter krijgen met openbaar groen, speelplaatsen en fiets- en wandelpaden. De fietspaden zullen aansluiten op een nieuwe fietsbrug over de Vliet, die met breekbouten is bevestigd aan de tunnel waarmee de weg onder het water doorloopt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

151


tabel 15


Verdeling vloeroppervlak naar functie natuur: park/ openbaar groen/ water prive-tuinen pleinen/ openbare ruimte verhard parkeren ondergr infrastructuur (doorgaand) kantoren/ winkels/ voorzieningen woningen


22 ha


0,6


0,96


123 %


37 %

1

Het gebied anno 2003 De randweg wordt in november 2003 geopend. Oorspronkelijk had men de opening in juli 2002 gepland, maar vanwege vertraging rond de afbouw van de tunnel en de noodzaak om een tramtunnel onder het tracé aan te leggen, is de planning uitgelopen. De tramtunnel en fietstunnel, die in de Van Steelaan onder de randweg doorgaan, zijn reeds in gebruik. Over het HOVtraject zal waarschijnlijk een bus gaan lopen, in plaats van de oorspronkelijk geplande tram. De eengezinswoningen in deelgebied twee worden bewoond. De appartementen in deelgebied twee zullen eind van 2003 opgeleverd worden. In deelgebied vier worvoetnoot 30



e n

A d v i e s

B V

VOORBURG SIJTWENDE

den de eerste woningen in de zomer van 2003 opgeleverd. De aan deelgebied vier grenzende sportvelden, worden waarschijnlijk verplaatst om plaats te maken voor een park. Door een afgeketste fusie is nog onzeker waar de voetbalclub heengaat en wanneer deze verhuist. De woningen in deelgebied één zijn in aanbouw De kantoorruimte is voor een deel in aanbouw. Voor deelgebied vijf zal de bouw van de woningen binnenkort beginnen. De in deelgebied vijf geplande parkeergarage boven het aquaduct onder de Vliet kan niet doorgaan. Hoewel Rijkswaterstaat in principe geen bouwwerken boven de rijkswegen toestaat, ging zij wel akkoord met de bouw van de parkeergarage. De dienst Domeinen van het Ministerie van Financiën, verantwoordelijk voor de verkoop van rijksbezit, vroeg echter een dermate hoog bedrag dat de realisatie van de parkeergarage financieel niet haalbaar bleek te zijn. Daarom worden er nu minder woningen in het appartementencomplex gebouwd en vindt parkeren op maaiveld plaats. De plannen voor deelgebied drie zijn het minst ver gevorderd. Omdat het gebied ingeklemd is tussen een drie meter hoge begraafplaats en een zes meter hoge tunnel, is het moeilijk om een goed ontwerp voor een woongebied te maken. Het is het nog niet zeker wat er gerealiseerd wordt.

8.2

Financiële resultaten In een vier-partijen overeenkomst is vastgelegd dat de financiering gesplitst is in een deel voor het rijk, een deel voor de gemeente Voorburg, een deel voor het stadsgewest Haaglanden en het resterende deel van Sijtwende BV. Sijtwende is de private partij die het financiële risico van het gehele project, inclusief de aanleg van de rijksweg, draagt. In de onderstaande tabel zijn enkele gegevens opgenomen over de financiële situatie van het project. Financieel resultaat




Totale investering 341 miljoen Euro (weg 95 miljoen Euro, waarvan

Grondprijs 0 Euro

Bouwkostenstijging

Gecompliceerde bouwlogistiek

85% voor RWS en 15% voor Sijtwende BV)

fietstunnel en tunnelbuis HOV door Haaglanden.

Kosten en opbrengsten

Financiering tramtunnel, fietsbrug,

Extra kosten vanwege hoogteverschillen, veiligheidseisen

beiden hoger dan vooraf verwacht Deel van opbrengst grondexploitatie in gemeentelijk reservefonds

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

153


De totale investering in het project bedraagt ongeveer 341 miljoen Euro. Hiervan is 95 miljoen Euro voor de aanleg van de weg en de tunnel. Het rijk (Rijkswaterstaat) draagt ca 85% van de investeringen voor de tunnel en Sijtwende BV ca 15%. Sijtwende BV kan een bijdrage leveren aan het bouwen van de weg omdat de gemeente de grond om niet ter beschikking heeft gesteld. De gemeente was eigenaar van het grootste gedeelte van de grond, de rest was in handen van Rijkswaterstaat. Van tevoren zijn afspraken gemaakt tussen gemeente en Sijtwende welke grondopbrengst per kavel naar de grondexploitatie zou moeten. De bouwexploitatie is volledig in handen van Sijtwende. Een deel van de opbrengsten uit de grond stelt Sijtwende dus ter beschikking van het aanleggen van de weg, de rest gebruikt ze om het gebouw bouwen woonrijp te maken. Stadsgewest Haaglanden heeft de tunnelbuis voor de tram gefinancierd, evenals de fietsbrug , en fietstunnel en tramtunnel die over en onder de weg doorgaan. Zowel de verwachte kosten als de opbrengsten zijn in de loop der jaren toegenomen. De kosten zijn volgens de projectontwikkelaar hoger door stijging van de bouwkosten en beperkte deskundigheid en ervaring met grote integrale projecten. Ook werkten extra veiligheidseisen voor de tunnel kostenverhogend en was vooraf het effect van de hoogteverschillen bij het bouwen van de woningen onderschat. Al met al geeft deze vorm van meervoudig ruimtegebruik veel extra kosten, terwijl de woningen moeten concurreren met andere woningen. Het bleek onmogelijk om de bouw van de tunnel en de woningen te combineren, zodat er een groot aantal zelfstandige bouwlocaties ontstaat. De opbrengsten zijn hoger door de stijging van de woningprijzen. Een gedeelte van deze opbrengststijging gaat naar een gemeentelijk reservefonds gegaan. Uit het fonds worden allerlei tegenvallers betaald, zoals prijsstijgingen door allerlei kwaliteitsverbeteringen, extra kosten door aansluitproblemen infrastructuur. Daarnaast kan er met het geld uit het reservefonds achter deelgebied drie en vier een park aangelegd worden.

8.3

Marktacceptatie De verkoop van woningen in Sijtwende verloopt voorspoedig. Bij alle in aanbouw zijnde deelplannen waren de woningen verkocht voordat met de bouw begonnen werd. Deelgebieden twee en vier waren binnen enkele weken verkocht. De verkoop


e n

A d v i e s

B V

VOORBURG SIJTWENDE

van deelgebied één, dat vorig jaar op de markt is gebracht, duurde volgens de gemeente echter een aantal maanden langer. Men merkt dat potentiële bewoners kritischer zijn geworden. Daarom is vorig jaar uit voorzorg besloten om de zeer ruime woningen in deelgebied vijf aan te passen aan de marktvraag. In 2003 zullen 120 woningen in de verkoop komen. De kantoorruimte is nog niet verhuurd. Kopers zijn volgens makelaar Frisia, die betrokken is bij de woningverkoop, voornamelijk afkomstig uit Voorburg-Leidschendam, maar ook uit Den Haag (zo’n tien tot vijftien procent). Gemeente, ontwikkelingscombinatie en makelaar zijn allen van mening dat de aanwezigheid van de randweg nauwelijks of geen effecten heeft op de verkoopprijs van de woningen. Er zijn geen extra verkoopinspanningen geweest vanwege de functiecombinatie, ook niet bij de zogenoemde geluidswalwoningen die vlakbij de tunnelopeningen liggen. De ontwikkelingscombinatie is van mening dat de aanwezigheid van de randweg bij een slechte markt en minder goede woonomgeving mogelijk wel van invloed kan zijn. De makelaar meent dat de randweg wel invloed kan zou kunnen hebben op de woningverkoop in de laatste deelgebieden, wanneer de randweg al geopend is. Dit zal volgens de makelaar echter alleen gelden voor de woningen die pal aan de weg staan. Potentiële kopers vinden de plannen voor het groene gebied op de tunnel aantrekkelijk en waarderen vooral de kleinschaligheid van de verschillende deelplannen. Ook de ligging van Sijtwende, vlakbij een winkelcentrum en openbaar vervoer, centraal in de bebouwing van Voorburg-Leidschendam, zien veel huishoudens als groot pluspunt. Het project is dan ook niet te vergelijken met een Vinex-wijk.

8.4

Economisch rendement Volgens de makelaar heeft het project Sijtwende vrijwel geen invloed op de prijzen van de omliggende woningen. De woningen in de omgeving liggen in hetzelfde prijssegment als de woningen in Sijtwende zelf. In de beleving van de makelaar is de gekozen oplossing vanuit marktoogpunt te prefereren boven de aanleg van een weg die met geluidsschermen wordt afgezet. De gemeente meent dat de omwonenden qua waarde van de woning en woonbeleving beter af zijn vergeleken met de situatie dat er slechts een weg zou zijn aangelegd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

155


8.5

Maatschappelijk rendement Imago Volgens de gemeente is het imago van het gebied verbeterd. Wel is het oordeel over de eerste opgeleverde woningen (in deelgebied twee) tweeledig. Of men is erg enthousiast over de woningen of men vindt de opzet te stenig. Bij het inrichtingsplan voor de openbare ruimte op de tunnelbak is de sociale veiligheid geen apart thema geweest. Omdat het een smalle groenstrook zijn verwacht de gemeente geen problemen in het gebied. Bij de fietstunnel heeft de sociale veiligheid wel invloed gehad op het ontwerp. In het eerste ontwerp zat er een knik in de tunnel, maar het werd veiliger geacht wanneer men er recht doorheen kon kijken. De fietstunnel is goed verlicht. Ook bij het inrichten van de achterpaden is er aandacht besteed aan de sociale veiligheid. Bij de inrichting van de openbare gebieden is de veiligheid van spelende kinderen bij het water een punt van aandacht. Ook is de mogelijke inkijk die omliggende woningen zouden hebben vanuit het groengebied in deelgebied één aan de orde is geweest. Na overleg met de omwonenden is gezorgd dat deze woningen door groen worden afgeschermd en niet over het water bereikt kunnen worden. Beheer De ontwikkelingscombinatie Sijtwende b.v. is verantwoordelijk voor de uitvoering van het gehele project, inclusief de tunnel. De gemeente neemt na oplevering de openbare ruimte en de wegen in de woongebieden in fasen over. Daarnaast is de gemeente straks verantwoordelijk voor het beheer van de openbare ruimte op de tunnelbak. Rijkswaterstaat wordt echter de eigenaar van de tunnel (inclusief tunneldak) en zal de randweg beheren. De gemeente en Rijkswaterstaat hebben afspraken gemaakt wie welk onderhoud doet op de punten waar randweg en gemeentelijke wegen elkaar kruisen. Gebruikservaringen bewoners Het gebruikersonderzoek is in Sijtwende gehouden onder bewoners van deelgebied twee. Men is tevreden tot zeer tevreden over de eigen woning. Ook de bebouwing in de buurt wordt en de aantrekkelijkheid van de directe omgeving wordt over het algemeen positief ervaren. De belangrijkste pluspunten van de buurt vindt men de uitstraling en het karakter van de gebouwde omgeving, de bereikbaarheid met auto en openbaar vervoer en de ligging ten opzichte van voorzieningen. Vrijwel alle respondenten noemen het parkeren als minpunt van de buurt. De meeste bewoners vinden dat er te weinig parkeergelegenheid is of vinden de oplossing van een vaste parkeerplaats per bewoner niet handig. Verreweg de meeste bewoners geven aan dat de aanwezigheid van de randweg niet meegespeeld heeft bij het besluit om de woning te kopen. De woning zelf werd veel belangrijker gevonden. Bij enkele bewoners heeft de aanleg van de Noordelijke Randweg wel in positief opzicht meegespeeld, omdat de bereikbaarheid hierdoor toeneemt. Diverse bewoners geven wel aan in de toekomst wel ge-


e n

A d v i e s

B V

VOORBURG SIJTWENDE

luidsoverlast te verwachten. Een enkeling heeft daarom een woning gezocht zo ver mogelijk van de tunnelopeningen. Sommige respondenten zijn van mening dat het gebruikeronderzoek te vroeg wordt gehouden, omdat de randweg nog niet open is en de gebouwen voor politie en brandweer nog niet klaar zijn. Figuur 19

Waardering bewoners (24 respondenten) Directe omgeving

Woning / gebouw

4%

38%

42%

62%

54%



4%

4%

8%

29% 39%

57%

59%

zeer positief positief niet positief of negatief negatief zeer negatief

8.6

Leerervaring van betrokkenen Invulling van het gebied en meervoudig ruimtegebruik De ontwikkelingscombinatie meent dat de complexiteit van de bestuurlijke verhoudingen en de inhoudelijke integrale aanpak door velen wordt onderschat. Wat complexiteit betreft is Sijtwende niet te vergelijken met ‘traditionele’ ontwikkelingsprojecten. Toch zijn de betrokken partijen tevreden over de invulling van het gebied. Voor de gemeente was het plan Sijtwende een kans om niet alleen de verplichte weg te realiseren, maar ook woningen te bouwen. Bovendien is dankzij het inpak-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

157


ken van de randweg in een holle dijk de barrièrewerking van de weg veel minder, ondanks het feit dat er zes meter hoogte overwonnen moet worden. Volgens de gemeente is er veel discussie geweest over de hoogteverschillen die overbrugd moeten worden om de tunnel over te steken. De fietstunnel onder de randweg door is aangelegd omdat de andere geplande fietsroute, over de tunnel aan de overkant van de Van Steelaan, onmogelijk minder steil gemaakt kon worden dan 5%. Oorspronkelijk was er sprake van de bouw van 1000 woningen. Dit bleek onmogelijk omdat Rijkswaterstaat grotere openingen eiste bij de gelijkvloerse kruispunten. Uiteindelijk is men om de exploitatie sluitend te krijgen op een aantal van 700 woningen uitgekomen. Bij de invulling van de ruimte op het tunneldak, waren de eisen van Rijkswaterstaat de belangrijkste randvoorwaarden. Rijkswaterstaat stelde dat de grond boven de tunnel geen privé-bezit mocht zijn. De voornaamste reden hiervoor is dat Rijkswaterstaat het dak toegankelijk wil houden vanwege onderhouds- en veiligheidsredenen. Het is niet zeker dat privé-bezit boven de weg nooit zou worden toegestaan, maar de eerste insteek van Rijkswaterstaat bij een dergelijk project is dat de staat het juridische eigendom van de tunnel heeft. Door de korte tijd waarin het plan opgezet moest worden, was er in het geval van Sijtwende geen tijd om uitvoerig te discussiëren over mogelijke grondtransacties, waarbij de Dienst Domeinen lucht had moeten verkopen boven de weg. De ontwikkelaar en Rijkwaterstaat verschilden vervolgens van mening over het toestaan van overkragende balkons boven de randweg. Dat er geen overkragende balkons boven de weg worden gerealiseerd komt volgens Rijkswaterstaat niet door hun strikte regelgeving maar is een kwestie van vergoedingen. De ontwikkelaar wenste geen vergoeding te betalen. Rijkswaterstaat is echter van mening dat in geval van privé-eigendom boven de weg een vergoeding betaald moet worden, omdat de lucht boven de weg in eigendom is van de Staat. Rijkswaterstaat is tevreden met de gekozen oplossing om openbare ruimte op het dak te creëren. Marges in het ontwerp zijn belangrijk bij een dergelijk complex project als Sijtwende. Nu heeft een afwijking van twee centimeter bij de tunnel onder de Vliet via een kettingreactie tot een afwijking van de tunnel van veertig centimeter in deelgebied twee geleid. Hierdoor moest het ontwerp voor de woningen in deelgebied twee


e n

A d v i e s

B V

VOORBURG SIJTWENDE

worden aangepast. Bij het afgraven van de grond voor de tunnel heeft men niet genoeg rekening gehouden met de deklaag die bovenop de tunnel zal komen. De tunnel ligt net onder het maaiveld. Wanneer er een deklaag van vijftig centimeter op gestort wordt, zal er een bult ontstaan. Het was volgens de gemeente beter geweest om de tunnel vijftig centimeter dieper in de grond te graven, hoewel dan de kosten dan hoger geweest zouden zijn. Bovendien meent de gemeente dat de afdeklaag best dikker dan 50 centimeter zou mogen zijn, aangezien er openbaar groen op geplant wordt. Naast deze zaken bleek tijdens het plan geen rekening gehouden te zijn met opstortranden waardoor de grond op zijn plek moet worden gehouden. Het is daarom volgens de gemeente goed om partijen zoals aannemers in een vroeg stadium te betrekken bij het bouwproces. Wat betreft het parkeren heeft men geleerd van de ervaringen in deelgebied twee. In principe zouden zoveel mogelijk parkeerplaatsen gecreeerd worden in gebouwde voorzieningen zoals inpandige garages in woningen en gemeenschappelijke garages. Diverse woningen in deelgebied twee hebben dan ook een inpandige garage. Bovendien hebben alle eengezinswoningen in deelgebied twee verplicht een parkeerplaats in één van de garages af moeten nemen. Het blijkt echter dat men toch bij voorkeur parkeert langs de straat. De inpandige garages worden voor andere doeleinden gebruikt en de gemeenschappelijke parkeergarages zijn leeg. Bewoners klagen omdat er continu auto’s voor hun deur staan. De gemeente onderkent het probleem, maar heeft nog geen oplossing gevonden. Samenwerking tussen de partijen Er is een PPS-overeenkomst gesloten tussen vier partijen: De staat der Nederlanden, de gemeente Voorburg(-Leidschendam), het stadsgewest Haaglanden en de ontwikkelingscombinatie Sijtwende B.V. De betrokken partijen zijn redelijk tevreden over de samenwerking en opzet van de PPS31. Volgens de ontwikkelingscombinatie zijn de betrokken partijen vanaf het begin overtuigd geweest dat men samen voetnoot 31

Buck Consultants International en Erasmus Universiteit Rotterdam, Beschouwing Procesgang Sijtwende, rapportage Q1, mei 2003

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

159


meer kan bereiken dan alleen. Voor Sijtwende is geen gezamenlijke centrale projectorganisatie ingericht, waarin vertegenwoordigers van alle betrokken partijen zitting hebben. In principe is Sijtwende B.V. verantwoordelijk voor de uitvoering. De publieke partijen hebben gekozen voor een rol op afstand. Vooral voor Rijkswaterstaat is deze rol bijzonder. Binnen Rijkswaterstaat heeft de afstandelijke rol tot discussies over de rechtmatigheid van contracten geleid, omdat de accountants zich afvroegen of de controle op het bouwwerk wel voldoende was. Er zijn volgens gemeente en Rijkswaterstaat wel enkele discussies geweest, bijvoorbeeld over de afbouw van de tunnel. Rijkswaterstaat zat vast aan de door Sijtwende BV aangestelde aannemer, maar vond de vraagprijs van de aannemer eigenlijk te hoog. Tot nu toe zijn de problemen echter onderling opgelost en is de Raad van Experts, ingesteld om op te treden tijdens problemen, niet ingeschakeld. Het feit dat men vanwege de aanwijzing binnen een jaar tot een plan moest komen, heeft volgens Rijkswaterstaat zeker in de beginfase de samenwerking en daadkracht bevorderd. Nadeel was dat er weinig tijd was voor de voorbereiding, waardoor zaken soms minder goed afgestemd waren. Buck Consultants constateert in een procesevaluatie32 dat het gezamenlijke verantwoordelijkheidsgevoel voor het totale project Sijtwende afneemt naarmate de tijd vordert. Er vindt minder regie plaats op het integrale plan door een van de centrale vier actoren. Elke partij is meer bezig zijn eigen belangen te behartigen, dan naar het gehele plan te kijken. Wanneer partijen onderling vaker en eerder contact gezocht hadden, zou het meervoudige integrale karakter volgens Buck Consultants nog beter tot uiting zijn gekomen en zouden problemen over bijvoorbeeld het bouwen van de parkeergarage op de tunnel voorkomen kunnen worden. Rol van gebruikers en omwonenden Volgens de gemeente zijn er vanwege de tijdsdruk, behalve de wettelijk verplichte inspraakprocedures, geen extra inspraakrondes gehouden. In februari 1995 is een informatieavond gehouden voor omwonenden. Het plan viel bij omwonenden redelijk goed. Door opmerkingen van omwonenden is het plan op enkele plaatsen aangepast. Enkele omwonenden dienden tijdens de bestemmingsplanprocedure bezwaren in, maar deze bezwaren ging vooral om zeer plaatselijke zaken die invloed zouden hebben op hun eigen situatie. Verder zijn er bezwaren gekomen van de vereniging Verontruste Voorburgers, een platform tegen de verlengde landscheidingsweg. Deze bezwaren waren vooral gericht tegen de komst van de weg en niet zozeer tegen het plan als geheel. Na de M.E.R.-studie en het Tracé-besluit was geen beroep mogelijk, dus ook bezwaren over deze besluiten kwamen tijdens de bestemmingsplanprocedure. Inmiddels is de wetgeving veranderd en kan men wel reageren op een voorstel voor een Tracé-besluit. Er is tot aan de Raad van State geprocedeerd. voetnoot 32

Buck Consultants International en Erasmus Universiteit Rotterdam, Beschouwing Procesgang Sijtwende, rapportage Q1, mei 2003


e n

A d v i e s

B V

VOORBURG SIJTWENDE

Men vond dat er een nieuwe M.E.R. moest komen, aangezien er in het oorspronkelijke plan nog geen sprake was van 700 woningen rondom een tunnel. Volgens Rijkswaterstaat beoordeelde de Raad van State dat een nieuwe M.E.R. niet nodig was, omdat er al wel rekening gehouden was met de komst van een tunnel en voor de bouw van 700 woningen het opstellen van een M.E.R. niet verplicht is. Regelgeving De regelgeving heeft in het project niet voor grote knelpunten gezorgd. Een punt van aandacht was wel de Europese regelgeving voor luchtkwaliteit. Hoewel er volgens de gemeente diverse onderzoeken zijn gedaan naar de effecten van de uitlaatgassen en naar de minimale afstand van de woningbouw, heeft dit geen grote consequenties gehad voor het programma. De CO2-uitstoot aan de uiteinden van de tunnel bepaalt de afstand tot de woningen. Volgens Rijkswaterstaat zou het met de nu geldende regelgeving moeilijker zijn om het plan voor het gebied nog te veranderen en pas, zoals in Sijtwende gebeurd is, na het Tracébesluit een plan te ontwikkelen voor een tunnel met daarbij woningen. Het Tracébesluit voor de Noordelijke Randweg is genomen volgens de oude stijl, toen de Tracéwet nog niet van kracht was. De nieuwe regelgeving zou tot gevolg kunnen hebben dat men in een zeer vroeg stadium al in zee zou moeten gaan met een ontwikkelaar om een plan te ontwerpen, nog voordat er vaststaat dat de weg er moet komen. Dit geeft als probleem dat de MER-rapportage niet meer onafhankelijk lijkt. Het is ook mogelijk om een aanvulling in te dienen op het Tracébesluit en daarin het plan met woningen en tunnel te presenteren, maar dit betekent een lange procedure. Rol van de rijksoverheid en provincie De provincie heeft de aanwijzing gegeven voor de aanleg van de weg, maar heeft verder weinig met het project te maken gehad. De rol van Rijkswaterstaat was in het project duidelijk anders dan Rijkswaterstaat bij andere projecten gewend was. Rijkswaterstaat krijgt het project ‘turn key’ opgeleverd en heeft gedurende de bouw de rol van toezichthouder. De afstandelijke rol was wennen voor zowel Rijkswaterstaat als voor de andere betrokkenen, zoals de aannemer. Rijkswaterstaat vindt het voordeel van deze werkwijze dat het een efficiënte manier is van werk uitbesteden. De ontwikkelingscombinatie is van mening het instrument van de Aanwijzing frequenter toegepast zou moeten en kunnen worden, in die gevallen dat het in het algemeen belang is dat een bepaalde ontwikkeling plaats vindt. Verder vindt de ontwikkelingscombinatie dat de Rijksoverheid actiever moet zijn en sneller duidelijkheid moet geven over de commitment aan bepaalde plannen of financiële kaders. De beoordeling van plannen door Rijkswaterstaat kan een traag proces zijn, zoals bijvoorbeeld bij het project A9, omlegging Badhoevedorp, het geval is. De gemeente vindt dat de Rijksoverheid soms te veel eisen stelt aan het gebruik van de lucht boven de rijkswegen. In principe staat Rijkswaterstaat geen privé-bezit toe boven de weg. Daar waar zij het wel wilde toestaan en akkoord ging met de bouw

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

161


van een parkeergarage boven de tunnel, vroeg de dienst Domeinen namens de Staat erg veel geld voor de lucht boven de tunnel. Daarom ging dit plan uiteindelijk niet door. Dergelijke eisen bevorderen het meervoudig ruimtegebruik niet. Navolgingsmogelijkheden Voor Rijkswaterstaat was het in 1997 nieuw om een PPS aan te gaan bij de aanleg van de weg. Sindsdien is een dergelijke samenwerking vaker voorgekomen. Elke locatie kent zijn specifieke eisen. Een belangrijk discussiepunt voor Rijkswaterstaat is de vraag hoe de opbrengsten verrekend worden. In het geval van Sijtwende is een vast bedrag overeengekomen, maar binnen Rijkswaterstaat gaan op stemmen op dat een winstdelingsovereenkomst beter zou zijn. Het is echter veel moeilijker te controleren wat de winst dan precies is. Voor eventuele navolging van een project als Sijtwende is het volgens Rijkwaterstaat van belang te realiseren dat een dergelijk project een dure oplossing is en een negatief exploitatiesaldo heeft. Hiervoor moet een budget vrijgemaakt worden. In het geval van Sijtwende heeft het Ministerie van Verkeer en Waterstaat dit voor rekening genomen, maar dat gaat wel ten koste van het aanlegbudget van wegen. Of dit bij andere projecten ook kan, is afhankelijk van het politieke klimaat. Ook de gemeente benadrukt dat woningbouw geen oplossing is voor het geval bij de aanleg van een weg een tunnel niet financieel haalbaar zou zijn. Het is namelijk niet zo dat de meeropbrengst van de woningbouw opweegt tegen de kosten van de tunnel. Mocht men woningbouw en weg willen combineren in een geval waar sprake is van ruimtegebrek dan kan dit een goede oplossing zijn. Volgens de ontwikkelingscombinatie zijn mogelijkheden voor navolging van de fysieke oplossing zeer locatieafhankelijk. Het proces van totstandkoming en de manier van samenwerken tussen de private en publieke partijen kan echter goed worden nagevolgd. Randvoorwaarden hierbij is dat het realiseren van een oplossing noodzakelijk is en dat sprake is van enige bestuurlijke spanning. Zonder deze zaken zijn partijen minder bereid om samen te werken en ligt een traditionele manier van werken meer voor de hand. Inmiddels heeft het proces ook navolging gekregen in de Leidse regio, bij het W4 plan en rond de A9 bij Badhoevedorp. Geïnterviewde personen: •

Mevr. Van der Ark, gemeente Voorburg- Leidschendam

•

Dhr. Roestenberg, Bohemen Vastgoed

•

Dhr. Lous, Rijkswaterstaat

•

Dhr. Frieser, Frisia Makelaars




e n

A d v i e s

B V

163

•

Ministerie van VROM, Sijtwende Voorburg, Hoogwaardig wonen langs stedelijke verbindingsweg, Projectfolder Voorbeeldprojecten Stimulering Intensief Ruimtegebruik, VROM 15680/179, november 2001

•

Buck Consultants International en Erasmus Universiteit Rotterdam, Beschouwing Procesgang Sijtwende, rapportage Q1, Den Haag, mei 2003

•

Sijtwende Informatiecentrum, Informatiemap Sijtwende Voorburg, 2002

•

Sijtwende BV en KuiperCompagnons, Stedenbouwkundig Ontwerp en Beeldkwaliteitplan Sijtwende Voorburg, 1997

•


•

www.sijtwende.nl

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

HUISVESTING 2000 SCHIJNDEL

9 Huisvesting 2000 Schijndel 9.1

Het ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik Het project Huisvesting 2000 bestaat uit diverse kleinere projecten en beslaat meerdere locaties binnen de Brabantse gemeente Schijndel. Enkele projecten worden gerealiseerd in het Kloosterpark, dat voorheen afgesloten was voor publiek. Verder vinden ontwikkelingen plaats rond de Steeg, een weg nabij het centrum van Schijndel, waar enkele stukken grond een nieuwe bestemming hebben gekregen.

Ontstaan van het plan Begin jaren tachtig ontstond er sociale onrust in Schijndel door het failliet gaan van een grote werkgever. Als antwoord daarop zijn destijds allerlei sociaal-culturele instellingen ontstaan, die voornamelijk in leegstaande vooroorlogse gebouwen gevestigd werden. De huisvesting was erg slecht en diverse instellingen hadden een gebrek aan ruimte. Gemeente en instellingen hadden de wens om deze situatie te verbeteren. Verder had het Eldecollege, een in Schijndel gevestigde school voor voortgezet onderwijs, organisatorische problemen door de deconcentratie van de onderwijsgebouwen. Toen de gemeente in de jaren negentig het onderwijsgeld in

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

165


beheer kreeg en zo meer zeggenschap had over de huisvesting van scholen, besloot men om de plannen voor de sociaal-culturele instellingen te koppelen met de plannen voor onderwijshuisvesting. Zo ontstond het Masterplan Huisvesting 2000, met als doelstellingen33: •

efficiënte en kwalitatief hoogwaardige huisvesting voor de basisscholen met daarnaast ruimte voor andere educatieve of naschoolse voorzieningen

•

centrale huisvesting (unilocatie) voor het Elde College in de vorm van een campus met inpassing van en aansluiting op het Kloosterpark

•

geconcentreerde multifunctionele huisvesting voor de sociaal-culturele instellingen en de instellingen voor de eerstelijns gezondheidszorg .

Het idee was dat instellingen door zouden schuiven en dat de slechtste gebouwen zouden worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwe ontwikkelingen, waaronder woningbouw. Het Eldecollege kreeg door deze plannen de kans om zijn onderwijsfunctie op één locatie te concentreren, andere instellingen konden gebruik maken van de vrijkomende locaties. Huisvesting 2000 is eigenlijk een verzamelterm voor veertien kleinere projecten, die door de verhuisbewegingen afhankelijk zijn van elkaar, maar elk op een eigen manier worden uitgevoerd. Omdat de gemeente geen ervaring had met een dergelijke grote opgave, heeft zij het bouwmanagementbureau HEVO aangesteld voor de technische en financiële ondersteuning. De rol van HEVO verschilde per project.

voetnoot 33

C.L.E. van den Heuvel, Afrondingsrapportage IPSV 1998 Huisvesting Schijndel 2000, maart 2002


e n

A d v i e s

B V


Bouwprogramma In de onderstaande tabel zijn de belangrijkste projecten weergegeven die binnen het kader van Huisvesting 2000 vallen. Invulling Huisvesting 2000 1. Verhuizing Eldecollege van vier locaties naar unilocatie Kloosterpark: uitbreiding bestaand gebouw met ongeveer 8.000m 2. Realisatie educatief basiscentrum De Regenboog (combinatie basisschool, peuterspeelzaal, buitenschoolse opvang en avondactiviteiten voor omwonenden) + 17 appartementen, waarvan 6 schoolwoningen 3. Realisatie educatief basiscentrum De Heijcant (combinatie basisschool, peuterspeelzaal, buitenschoolse opvang en avondactiviteiten voor omwonenden) + 24 appartementen 4. Nieuwbouw sporthal met 1.500 m 5. Renovatie voormalig zwembad voor huisvesting jongerencentrum Bizzi 6. Renovatie gezondheidscentrum op één van de voormalige locaties van Eldecollege: ca 1.900 m b.v.o. met onder meer: tandarts, jeugdgezondheidszorg, zorgloket, vergaderruimte, stichting welzijn ouderen, kinderfysiotherapeut, logopedist, tandtechnisch lab, thuiszorg, instelling voor maatschappelijk hulpverlening 7. Nieuwbouw Kinderdagverblijf de Plu 2

2

2

8. Realisatie sociaal-cultureel centrum op één van de voormalige locaties van Eldecollege: nieuwbouw ca. 6.500 m b.v.o. met onder meer: bibliotheek, speel-o-theek, omroep Schijndel, heemkundekring, harmonie, avondonderwijs 9. Realisatie City Theater 2

Naast deze projecten zijn er enkele kleinschalige projecten die ook tot Huisvesting 2000 worden gerekend, zoals de renovatie van het museum en realisatie van voorzieningen voor enkele sportclubs. Ook wordt het Kloosterpark, waaraan het Elde College, de sporthal en de Heijcant gelegen zijn, ingericht als een openbaar park. Door het park wordt de aanvoerroute voor langzaam verkeer naar het Elde College aangelegd. Er is bewust voor gekozen geen auto’s toe te laten. Het theater wordt door een particulier gerealiseerd. De men

vrijgekogrond

wordt intensief benut dankzij het bestemmen van vrijgekomen onderwijslocaties voor welzijnsinstellingen. Ook de combinatie schoolwoningen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

167


draagt bij aan het karakter van meervoudig ruimtegebruik. Het idee om de woningen te realiseren boven basisscholen is ontstaan om het project financieel beter haalbaar te maken. Boven de Regenboog zijn 17 appartementen gerealiseerd in de sociale koopsector, waarvan zes schoolwoningen, die ingericht kunnen worden als klaslokaal. Boven de Heijcant zijn 24 luxe koopappartementen gerealiseerd. Deze woningen wijken qua ontwerp en vormgeving duidelijk af van de school en kunnen niet ingericht worden als klaslokaal. Toen men in Schijndel met het idee kwam, was de combinatie wonen boven scholen nog vrij onbekend. Met de directies van de scholen is een bezoek gebracht aan andere steden zoals Amsterdam (Zeeburg) en Zaanstad. Inmiddels is het idee al op meerdere plaatsen in het land toegepast. Het parkeren vindt bij alle projecten plaats op het maaiveld. In Schijndel is er geen sprake van een parkeerprobleem, in het centrum kan overal gratis geparkeerd worden. De appartementen bij de Heijcant hebben privé-plaatsen, bij Regenboog niet. Het toekomstige sociaal-culturele centrum en het gezondheidscentrum liggen nabij een grote parkeerplaats waarvan ook de bezoekers van het nieuwe theater gebruik kunnen maken. Het gebied anno 2003 De oorspronkelijke planning voor het project is te optimistisch gebleken. De projecten die op de voormalige locaties van het Eldecollege gepland zijn, zijn afhankelijk van de voortgang van de nieuwbouw van de school. Omdat de besluitvorming ten aanzien van de nieuwbouw vertraging opliep, hebben andere projecten ook vertraging opgelopen. Het gezondheidscentrum, het jongerencentrum, het kinderdagverblijf en de twee educatieve basiscentra Regenboog en Heijcant, met de erboven gelegen woningen, zijn in gebruik. Een deel van de nieuwe locatie van het Elde College is in gebruik. In de zomervakantie van 2003 vindt de laatste verhuizing plaats. Vervolgens kan ook begonnen worden met het slopen van de oude locatie aan de Steeg en kan de bouw van het sociaal-cultureel centrum daar beginnen. Volgens de planning zal het sociaalcultureel centrum in het najaar van 2004 in gebruik genomen worden. Over het definitieve ontwerp van het City Theater, dat de gemeente aan het particuliere initiatief overlaat, moet nog een besluit genomen worden. Men is met de provincie in bespreking over een wijziging van het streekplan. De geplande accommodatie is namelijk groter dan in het streekplan was voorzien.


e n

A d v i e s

B V


Voor de basisschool de Regenboog worden plannen ontwikkeld voor een uitbreiding, omdat de huidige school te klein is voor de leerlingen. De zes schoolwoningen worden door de school al als klaslokalen gebruikt, maar er is nog meer ruimte nodig om alle leerlingen te kunnen onderbrengen.

9.2

Financiële resultaten De gemeente Schijndel is de hoofdfinancier in het project Huisvesting 2000. In de onderstaande tabel zijn enkele gegevens opgenomen over de financiële situatie van het project. Financieel resultaat




Kosten oorspronkelijk geraamd op 18 miljoen

Gemeente is hoofdfinancier

Nieuwbouw Elde College duurder

Combinatie schoolwoningen heeft geld

Veranderde eisen voor inrichten scholen

opgeleverd

Euro, zal uiteindelijk 36 miljoen Euro worden

Ipv renovatie komt er nieuwbouw voor sociaal-cultureel centrum

Door combinatie school en woningen ook extra kosten voor bijvoorbeeld geluidswering

De totale kosten waren oorspronkelijk op ongeveer 18 miljoen euro geraamd. Zoals het er nu voorstaat, zal het totale project Huisvesting 2000 bijna twee keer zo duur worden. Volgens de gemeente heeft deze kostenoverschrijding meerder redenen. Ten eerste zijn de eisen ten aanzien van onderwijshuisvesting in enkele jaren tijd veranderd en moesten de plannen hierop aangepast worden. Daarnaast kostte het overleg met alle gebruikers veel tijd en geld en bleken de vele gebruikers die bij de verschillende projecten betrokken zijn elk hun eigen wensen met bijbehorende kostenplaatjes te hebben. Ook bleek het renoveren van gebouwen vaak duurder dan vooraf berekend. In het geval van het sociaal-cultureel centrum is daarom uiteindelijk gekozen voor nieuwbouw in plaats van renovatie. De gemeente had de woningen boven de scholen in het plan opgenomen om de bouw van de scholen omdat financiële haalbaarheid van het plan te verhogen. De combinatie school-woningen heeft de gemeente inderdaad grondopbrengsten opgeleverd. Wel waren extra kostenverhogende geluidswerende voorzieningen nodig.

9.3

Marktacceptatie De meeste projecten binnen Huisvesting 2000, zoals de bouw van de scholen en het gezondheidscentrum, zijn vanaf het begin samen met de gebruikers ontwikkeld, waardoor de acceptatie van de markt geen rol speelt. Bij de woningen boven de scholen lag dit anders. Deze woningen kwamen pas in de verkoop toen de realisatie was begonnen. Het afzetrisico van de woningen lag bij de aannemer.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

169


Volgens makelaar Kooymans, actief in Schijndel en ook betrokken bij de verkoop van enkele woningen boven de scholen, is het een bepaalde groep huishoudens die kiest voor wonen boven een school, vaak ouderen of juist jongeren die overdag van huis zijn. Een aantal huishoudens valt af, omdat zij overlast verwachten van de school. De makelaar heeft de ervaring dat men in het geval van wonen boven scholen vaker bang is voor overlast dan bij andere combinaties, zoals wonen boven winkels. In de praktijk blijkt volgens de makelaar echter dat de bewoners van de woningen boven scholen zeer tevreden over de school/wooncombinatie. De speelplaats biedt bijvoorbeeld levendigheid en afleiding. De appartementen boven de Regenboog en de Heijcant vallen in verschillende marktsegmenten. De woningen boven de Regenboog waren begin 2000 binnen enkele dagen verkocht. De prijzen waren laag, minder dan 100.000 euro en de woningen waren dan ook in trek bij starters. De makelaar weet dat één van de appartementen enige tijd geleden voor een veel hogere prijs is verkocht. Door het antispeculatiebeding heeft de verkoper een fors bedrag moeten betalen aan de gemeente. De luxe appartementen boven de Heijcant werden begin 2001 op de markt gebracht, volgens het bouwmanagementbureau voor de woningmarkt op een gunstig tijdstip. De prijzen voor de woningen liggen hoger dan bij de Regenboog. Er wonen vrij veel senioren in de appartementen. Enkele appartementen zijn onlangs weer in de verkoop gekomen en met goed resultaat verkocht. In de verkoopadvertenties wordt niet vermeld dat de appartementen boven een school gelegen zijn. De advertentie benadrukt volgens de makelaar de sterke punten, zoals de indeling en de aanwezigheid van het park en de aanwezigheid van de school hoort daar niet bij. De makelaar vindt het de Heijcant een geslaagd project, maar heeft wel de ervaring dat appartementen met een goede zonligging en een relatief korte afstand van appartement tot lift beter verkoopbaar zijn dan de andere appartementen. Wanneer hier in het ontwerp rekening mee gehouden was, zou het project nog beter geslaagd zijn. De makelaar raadt aan dat, wanneer de gemeente de rol van projectontwikkelaar op zich wil nemen, zij ook met marktpartijen overlegt over de marktacceptatie van dergelijke projecten.

9.4

Economisch rendement De huisvesting van de betrokken sociaal-culturele instellingen, gezondheidsinstellingen en scholen zal dankzij Huisvesting 2000 worden verbeterd. De gemeentelijke investeringen in Huisvesting 2000 hebben nog niet tot een spin-off geleid in de vorm van investeringen door particulieren. Dit was echter ook niet de doelstelling van de gemeente. Uitzondering is de particuliere realisatie van het City-Theater. Onbekend is of de ontwikkeling in het Kloosterpark, rondom de Steeg en rondom de Regenboog invloed hebben op de vraag naar en de prijs van de omliggende woningen. Volgens de makelaar geldt over het algemeen dat hogere gebouwen een negatieve invloed hebben op omliggende bebouwing in verband met vermindering van licht, lucht en privacy. Daardoor worden de woningen minder waard. In het geval van de woningen rondom scholen geldt dat parkeeroverlast bij halen en


e n

A d v i e s

B V


brengen van leerlingen een negatief punt kan zijn voor omwonenden.

9.5

Maatschappelijk rendement Imago en veiligheid Hoewel het afzonderlijke projecten zijn, is het project Huisvesting 2000 wel als geheel naar buiten gebracht, bijvoorbeeld door het uitbrengen van de Nieuwbrief Huisvesting 2000. De makelaar heeft echter de indruk dat het project onder burgers niet echt bekend is. Men maakt zich af en toe wel zorgen om het kostenplaatje van het geheel. Het niveau van de sociaal-culturele voorzieningen heeft een positieve uitstraling, ook naar huishoudens die zich willen gaan vestigen in Schijndel. De combinatie school-woningen is de gemeente maatschappelijk gezien erg goed bevallen. Terwijl men in de oude gebouwen van de Regenboog veel glasschade had, is er sinds de huisvesting in het nieuwe gebouw nog geen enkele melding van gemaakt. De sociale veiligheid rondom de scholen is door de aanwezigheid van de woningen verbeterd en het vandalisme is afgenomen. Bij de gemeente zijn tot nog toe geen meldingen bekend van bewoners die overlast hadden van de scholen of de avondactiviteiten van de educatieve basiscentra. Uit gesprekken die het bouwmanagementbureau onlangs heeft gevoerd met bewoners en directies van de Regenboog en Heijcant bleek dat beide partijen zeer tevreden zijn. Beheer De gemeente onderhoudt het openbaar gebied. Het voorheen afgesloten Kloosterpark is openbaar groen geworden. De pleinen van de scholen zijn in het beheer van de scholen zelf, behalve bij de Regenboog waar de gemeente het plein beheert, omdat het ook de functie van buurtplein heeft. De Regenboog geeft daar de rijksvergoeding die ze krijgt voor het beheer aan de gemeente. De gemeente heeft afspraken gemaakt met de scholen over de verdeling van de beheertaken. Tussen scholen en de gebruikers van educatieve basiscentra zijn ook afspraken gemaakt over het gebruik en beheer, zodat de school niet alleen opdraait voor netjes houden van het gebouw en het plein. Gebruikservaringen bewoners In Schijndel is een gebruikersonderzoek gehouden onder de bewoners die boven de basisscholen De Regenboog of de Heijcant wonen. Ook een school heeft meegewerkt aan het onderzoek. De meeste bewoners geven aan tevreden te zijn met de woning en de directe woonomgeving. Iets meer dan de helft van de bewoners is positief of zeer positief over de bebouwing in de buurt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

171


Figuur 20

Waardering bewoners boven scholen (21 respondenten) Directe omgeving

Woning / gebouw 5%

5%

10% 5% 5%

40%

50% 40% 40%



16%

5%

21%

45%

40% 16%

42%

Mening over functiemenging 5% 10% 25% zeer positief positief niet positief of negatief negatief 60%

zeer negatief

De aanwezigheid van meerdere functies in de buurt wordt door de meeste respondenten als positief ervaren, vooral vanwege de levendigheid, sociale veiligheid en de nabijheid van voorzieningen. Het grootste nadeel van de functiecombinatie is de geluidsoverlast. De school vermeldt dit ook als mogelijk nadeel voor bewoners.


e n

A d v i e s

B V


Figuur 21

Voor- en nadelen combinatie van functies Voordelen levendigheid nabijheid van voorzieningen sociale veiligheid draagvlak overig


-40

-20

0

20

40

60

80

Als pluspunt van de buurt wordt vooral de ligging genoemd. Ook de combinatie van levendigheid overdag en rust ’s avonds wordt gezien positief ervaren. De minpunten van de buurt zijn vooral het gebrek aan groen en, in het geval van de Heijcant, de ontsluiting van het gebied en aanwezigheid van bouwverkeer. Ook een gebrek aan parkeergelegenheid en parkeeroverlast door ouders die kinderen naar school brengen wordt als minpunt genoemd. Enkele bewoners ervaren als minpunt de aanwezigheid van jeugd die zich na schooltijd ophoudt op het schoolplein. De status van het schoolplein (openbaar of privé) is onduidelijk. De functiecombinatie speelde meestal geen rol bij het kopen van een woning.

9.6

Leerervaringen van betrokkenen Invulling van het gebied en meervoudig ruimtegebruik Alle projecten van Huisvesting 2000 vormden voor een gemeente van de grootte van Schijndel een enorme operatie. Doordat de projecten in tijd aan elkaar geschakeld waren, betekende een vertraging bij de besluitvorming ten aan zien van de nieuwbouw van het Eldecollege dat ook de bouw van het sociaal-cultureel centrum vertraagd werd. Behalve het feit dat de projecten qua tijdsplanning afhankelijk van elkaar waren, omdat locaties vrijgemaakt moesten worden, hadden de projecten volgens het bouwmanagementbureau weinig met elkaar te maken. Elk project had een aparte projectorganisatie en een apart budget. Voor de gemeente is een leerpunt dat de kosten vooraf niet te optimistisch moeten worden ingeschat. Men is te los omgegaan met de budgettering die van tevoren niet als keihard gegeven is neergelegd. Het zou beter zijn om budgetten hard te maken en er vervolgens een team op te zetten dat de financiën bewaakt34.

voetnoot 34

Ministerie van VROM, voorbeeldprojecten, projectfolder Huisvesting Schijndel 2000,

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

173


De combinatie van woningen boven een school is door de gemeente bedacht als extra kostendrager voor het project. Achteraf gezien zou de gemeente de ontwikkeling van de woningen ook liever zelf gedaan hebben, in plaats van uit te besteden aan een aannemer. Op die manier had men meer kunnen verdienen aan de woningen. Er is getwijfeld of ook een combinatie van woningen boven sociaal-cultureel centrum mogelijk zou zijn, maar dit bleek niet realiseerbaar. Ten eerste verhinderde de regelgeving de woningbouw, vanwege de stankcirkels van nabijgelegen boerderijen en een kaarsenfabriek. Bovendien kwam men tot de conclusie dat de activiteiten in het gebouw zich minder lenen voor een combinatie met woningen. Er is een groot verschil in de uitvoering van de combinatie school-woningen bij de Heijcant enerzijds en de Regenboog anderzijds. Bij de Heijcant is er door ander kleur- en materiaalgebruik een duidelijk onderscheid gecreëerd tussen de school op de begane grond en de woningen op de eerste verdieping. Bij de Regenboog is het gebouw één geheel en zijn school en woningen van afstand nauwelijks te onderscheiden. Dan er nauwelijks verschil te zien is tussen school en woningen bij de Regenboog komt voornamelijk omdat het gebouw ligt een gebied waarvoor een beeldkwaliteitsplan is opgesteld met een architect als supervisor. De regels voor kleur en materiaal van de gebouwen zijn in dit gebied veel strenger dan in het gebied waar de Heijcant gevestigd is. Doordat de leerlingenaantallen veel hoger zijn dan verwacht, moet de Regenboog alweer uitbreiden. De zes schoolwoningen zijn al in gebruik. De andere appartementen zijn nooit gebouwd als school-woning en ook wanneer dit wel het geval was, zouden bewoners er niet zomaar uitgezet kunnen worden. Eenmaal in gebruik als woning kan de schoolwoning niet meer worden veranderd in een lokaal. Gedurende het project heeft de gemeente geleerd dat de renovatie van gebouwen moeilijker kan zijn dan verwacht, bijvoorbeeld omdat funderingen die op bouwtekeningen staan in werkelijkheid niet bestaan. Dit maakt renoveren complexer en

november 2000


e n

A d v i e s

B V


duurder, waardoor het uiteindelijk gunstiger kan zijn om het gebouw te slopen en nieuwbouw neer te zetten. In het geval van het sociaal-cultureel centrum is hier uiteindelijk voor gekozen, nadat gebleken was dat de renovatie veel duurder zou worden dan oorspronkelijk begroot. Samenwerking tussen partijen De gemeente heeft in principe de regie in handen. Het bouwmanagementbureau is in de arm genomen omdat men van mening was niet over voldoende kennis te beschikken binnen het ambtelijke apparaat. De rol van het bouwmanagementbureau varieert per project, van meedenken tot risicodragend bouwmanagement. Dit laatste was het geval bij het Elde College. Bij de nieuwbouw van het Elde College hadden de gemeente en de schoolorganisatie grote discussies over het budget en de daarvoor te realiseren kwaliteit. Het bouwmanagementbureau stelde voor om het voortouw te nemen en via risicodragend bouwmanagement het project binnen bepaalde kaders te realiseren. Voor het bouwmanagementbureau past deze rol goed binnen hun missie, voor de gemeente en schoolorganisatie was het een manier om uit de impasse te komen. De huidige projectleider van de gemeente vindt achteraf gezien dat er bij verschillende projecten te weinig zicht was op de gang van zaken. Het bouwmanagementbureau overlegde met de architecten. Na de oplevering is het de gemeente die met de gebruikers en eventuele klachten te maken heeft, met uitzondering van het Elde College waar het bouwmanagementbureau de nazorg heeft als gevolg van de specifieke contractering. Een aanbeveling van de gemeente is om de contracten met partijen zoals bouwmanagementbureaus, installateurs en aannemers per project af te sluiten en niet voor het hele traject en een vaste prijs voor het project af te spreken, zodat het honorarium niet meestijgt met eventuele prijsstijgingen. Rol van gebruikers en omwonenden Gedurende het proces is intensief overlegd met de toekomstige gebruikers van de gebouwen. Elk project kende zijn eigen projectcluster waarin iedere gebruiker zijn wensen kenbaar kon maken en waar het programma van eisen en het voorlopige ontwerp vastgelegd werden. Volgens gemeente en bouwmanagementbureau was het interactieve proces noodzakelijk vanwege de aard van de projecten. In tegenstelling tot de realisatie van kantoren, zijn bij scholen, gezondheidscentra en sociaal-culturele instellingen de specifieke eisen van de gebruikers in grote mate bepalend voor het ontwerp.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

175


Zowel

projectmanagement-

bureau als gemeente is van mening dat het beter zou zijn geweest wanneer in de planning meer tijd was uitgetrokken voor het overleg met gebruikers. Het overleg met gebruikers kost veel tijd en heeft in diverse projecten tot vertraging geleid. De gebruikers kwamen vooral op voor hun eigen belangen in het project en hadden weinig te maken met de planning van Huisvesting 2000 als geheel. Vooral bij de bouw van het gezondheidscentrum, waar men te maken had met vele gebruikers, zijn er lange onderhandelingen geweest over de inrichting van het gebouw. Het blijkt dat eisen en wensen van gebruikers tijdens de bouw vaak nog veranderen. Volgens de gemeente was het voordeel van het interactieve proces dat hierdoor veel instanties en bevolkingsgroepen geïnformeerd werden over de projecten en de besluitvorming in de gemeenteraad ook makkelijker werd. Regelgeving Het wijzigen van de bestemmingsplannen kostte meer tijd dan vooraf in de planning was opgenomen. Verder zijn er wat regelgeving betreft weinig knelpunten geweest. Bij de combinatie school-woningen en de bouw van het sociaal-cultureel centrum moest er extra aandacht geschonken worden aan regelgeving over de geluidshinder, maar behalve extra kosten leverde dit geen problemen op. Wel was bij het sociaal-cultureel centrum de regelgeving over stankcirkels (van de Kaarsenfabriek en boerderij) een punt van aandacht. Gedurende het proces was er onduidelijkheid over deze stankcirkels en de grenzen daarvan. Onder meer vanwege deze stankcirkels is besloten geen woningen te bouwen boven het sociaal-cultureel centrun. Rol van rijksoverheid en provincie Alleen bij de ontwikkeling van het Citytheater, waar de gemeente in principe niets mee te maken heeft, speelt de provincie een rol omdat het streekplan aangepast moet worden. Bij de andere projecten heeft men niet direct met de provincie of met de rijksoverheid te maken gehad. Wel heeft de gemeente Schijndel als een soort van beloning voor het intensief ruimtegebruik honderd extra woningcontingenten gekregen van de provincie. Navolgingsmogelijkheden Schijndel zou graag naar het voorbeeld van de Regenboog en de Heijcant in andere wijken educatieve basiscentra opzetten. Ook de combinatie wonen boven scholen zou de gemeente graag vaker willen toepassen. Zij kan dit aan andere gemeenten aanraden. Voor Schijndel-Noord worden plannen ontwikkeld voor woningen boven een school. Bij de keuze voor wonen boven scholen speelt de situatie op de wo-


e n

A d v i e s

B V

177

ningmarkt wel een rol. De makelaar geeft aan dat er, net als bij andere woningbouwprojecten, een specifieke doelgroep is die geïnteresseerd is in de woningen. De huishoudens die kiezen voor een woning boven een school wonen daar vaak met veel plezier. Het bouwmanagementbureau merkt dat niet alleen in Schijndel, maar ook in andere plaatsen ontwikkelingen gaande zijn rondom intensief ruimtegebruik bij de huisvesting van bijvoorbeeld onderwijsinstellingen en gezondheidszorg. Men praat dan over voorzieningenclusters, combinaties met woningen en het brede schoolidee. Geïnterviewde personen: •

Dhr. Van den Heuvel, gemeente Schijndel

•

Dhr. Vermeulen en dhr. Hoffman, HEVO Bouwmanagement

•

Mevr. Kooymans, Kooymans Makelaardij


Ministerie van VROM, Huisvesting Schijndel 2000 Samen zoeken naar meerwaarde, Projectfolder Voorbeeldprojecten Stimulering Intensief Ruimtegebruik, VROM 16499/182, november 2000

•

Gemeente Schijndel, Presentatie Huisvesting 2000, Voorbeeldproject Intensief Ruimtegebruik, 2003

•


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

HAVERLEIJ DEN BOSCH

10 Haverleij Den Bosch 10.1

Het ruimtegebruik Voormalig ruimtegebruik Het project Haverleij omvat een gebied van 220 hectare, dat gelegen is tussen de Maas, het dorp Bokhoven en het dorp Engelen (Gemeente Den Bosch). Voorheen was het een agrarisch gebied met strakke kavels dankzij de ruilverkaveling in de jaren zestig. Ontstaan van het plan Halverwege de jaren negentig werd er een streekplan vastgesteld waarin het gebied werd aangewezen voor recreatie, natuurontwikkeling en de bouw van duizend woningen. Haverleij werd benoemd tot één van de drie VINEX-locaties van Den Bosch. Al snel ontstond het plan om geen uitbreidingswijk aan Engelen te bouwen, maar de woningbouw in het gebied anders in te vullen. Het idee werd ‘stedelijk wonen in het groen’. Door functies niet naast elkaar te schikken, maar door elkaar, kunnen de functies elkaar ondersteunen. In de tijd dat de architect een ontwerp aan het maken was, sloot de gemeente een PPS-overeenkomst met Bouwfonds en Heijmans voor de ontwikkeling van het gehele gebied. Gemeente en ontwikkelaars hebben zich verenigd in Haverleij BV. Voor de partijen was tijdens het sluiten van de overeenkomst nog niet bekend hoe het gebied ingevuld zou gaan worden. Sjoerd Soeters en landschapsarchitect Paul van Beek zorgden voor het ontwerp van het plan Haverleij. Het ontwerp gaat uit van een grid voor 10 kastelen (9 woonkastelen en een clubhuis voor de golfbaan) en een slot, temidden van een natuurgebied. Het gebied kan dienst doen als recreatiegebied voor Den Bosch. Dit past goed bij het plan “Bossche Buitens”, waarin natuur- en recreatiegebieden benoemd worden die de stad Den Bosch omringen en met elkaar en met de stad verbonden moeten worden door fietsroutes. De kastelen moeten deel uitmaken van het landschap en ieder een eigen identiteit krijgen. Elk kasteel wordt dan ook ontworpen door een andere architect. In 2000 kon men beginnen met de bouw van het eerste kasteel.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

179


Bouwprogramma De functies die in het gebied Haverleij voorkomen zijn in onderstaande tabel weergegeven. Invulling gebied Haverleij 9 kastelen met elk 50 tot 90 woningen Slot Haverleij (450 woningen en een school) Golfbaan Landgoedbos Natuurontwikkelingszone Park

In totaal worden duizend woningen gerealiseerd, verdeeld over de negen kastelen en het slot. Alle woningen zijn koopwoningen. De binnenterreinen van de kastelen zijn in principe openbaar gebied. Het parkeren wordt verschillend opgelost, waarbij gebouwde parkeervoorzieningen de voorkeur hebben. In het slot zal een basisschool gevestigd worden. De woningen in de kastelen krijgen aan de buitenkant van het kasteel geen tuin. Enkele woningen krijgen kleine voortuintje op het binnenterrein, maar de meeste woningen hebben de beschikking over een of meerdere balkons. Het idee van Haverleij is dat het uitzicht op het groen een privé-tuin overbodig maakt.

Haverleij krijgt zijn groene karakter door de aanleg van een golfbaan van ongeveer zeventig hectare en een park, bos en natuurontwikkelingszone van samen ruim honderd hectare. De natuurontwikkelingszone moet aansluiten op een natuurgebied bij het Engelermeer. Het is onderdeel van een ecologische structuur en past in het totaalplan van het koppelen van natuurgebieden. De verwachting is dat het bos na dertig jaar volgroeid zal zijn. Door Haverleij worden fiets- en wandelpaden aangelegd.


e n

A d v i e s

B V

HAVERLEIJ DEN BOSCH

Volgens het regiodossier35 van Vinex-locaties is Haverleij een bijzondere locatie: ‘Hoewel de differentiatie naar woningtypen doet vermoeden dat het om een eentonige wijk gaat met 80% halfvrijstaande huizen, verrijzen op de locatie luxe geschakelde rijwoningen en appartementen in de vorm van kastelen met elk een eigen stijl. In Haverleij wordt veel aandacht besteed aan de vormgeving van de locatie en het creëren van subwoonmilieus. Er worden in een omgeving van natuur, bos en parken negen kastelen en een slot met elk een eigen identiteit gebouwd.’

tabel 16



natuur: park/ openbaar groen/ water pleinen/ openbare ruimte verhard kantoren/ winkels/ voorzieningen woningen

Indicator36: Netto plangebied

220 ha


0,08


12,8

beschikbaar vloeropp/ grondoppervlak plangebied

105%


91%

1

voetnoot 35

RIGO Research en Advies, VINEX Regiodossier Den Bosch, 2000

36


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

181


Het gebied anno 2003 Drie kastelen, Zwaenenstede, Velderwoude en Wuyvenhaerd, worden inmiddels bewoond. De inrichting van de drie binnenterreinen verschilt nogal. Bij Zwaenenstede heeft iedere woning een garage en is er daarnaast parkeergelegenheid op een deel van het binnenterrein. Bij Wuyvenhaerd is een groot deel van het binnenterrein ingericht als parkeerplaats. Velderwoude heeft onder het binnenterrein een parkeergarage. Als aanvulling daarop zijn er op het binnenterrein nog wat parkeerplaatsen. Bij Zwaenenstede en Velderwoude staan, ondanks het feit dat er voldoende parkeerplaatsen op het binnenterrein beschikbaar zijn, auto’s vlak voor de woningen geparkeerd. De woningen van Velderwoude hebben voortuintjes. Op het binnenterrein zijn enkele openbare bankjes geplaatst. Bovendien is dit kasteel niet omgeven door water, maar door groen. Er is een tweede uitgang die alleen door fietsers en voetgangers gebruikt kan worden. De andere kastelen hebben geen voortuinen, alleen balkons en dakterrassen. De verkoop van het vierde kasteel, Leliënhuize, is in februari 2003 gestart. Het Slot Haverleij is in aanbouw. De eerste woningen zijn in het voorjaar van 2003 opgeleverd. De golfbaan is open voor het publiek. Op verschillende plaatsen zijn bomen aangeplant en fietspaden aangelegd.


e n

A d v i e s

B V

HAVERLEIJ DEN BOSCH

10.2

Financiële resultaten De partijen die vertegenwoordigd zijn in Haverleij BV, de gemeente, Bouwfonds en Heijmans, zijn samen verantwoordelijk voor de uitvoering van het project. Zij hebben elk 1/3 van de aandelen van in handen en delen ook het financiële resultaat van het project. In de onderstaande tabel zijn enkele financiële gegevens van het project opgenomen. Financieel resultaat

Bijdrage gemeente en subsidie



Partijen b.v. elk 1/3 aandelen, 1/3 risico en 1/3 deel van

Grond was voor driekwart in bezit van gemeente en is

Grondaankoop overige grond duurder dan vooraf gedacht

Projectontwikkeling delen via PPS mee in kosten

eventuele winst

ingebracht tegen

natuurontwikkeling

Grondexploitatie is sluitend

agrarische waarde.

Golfbaan levert via exploitatieovereenkomst geld op

De partijen in de BV lopen elk voor 1/3 risico, maar krijgen ook elk 1/3 van de eventuele winst aan het einde van het traject. De gemeente deelt dus mee in de winst. De grondexploitatie voor het project is sluitend. De grond was voor driekwart in bezit van de gemeente. Deze grond is door de gemeente ingebracht tegen agrarische waarde. De rest van de grond is door de BV aangekocht, tegen een hogere prijs dan men van tevoren had gedacht. De projectontwikkelaars delen via de PPS mee in de kosten voor de natuurontwikkeling. De gemaakte begrotingen gelden voor het plan als geheel, inclusief natuur. Voor de projectontwikkelaars betekent dit dat er hogere kosten zijn in vergelijking met de aanleg van een ‘normale’ woonwijk. De natuurontwikkeling wordt betaald uit de opbrengsten van de woningen. Het rendement op de woningen is echter klein, door de hoge bouwkosten en de keuze voor de architecten van naam. De golfbaan levert geld op via de verhuur van de golfbaan aan de exploitant. De gemeente betaalt in principe het beheer van het gebied. De BV betaalt hier niets aan mee. Het beheer mag meer kosten dan een normale woonwijk, omdat het een recreatief gebied betreft.

10.3

Marktacceptatie De verkoop van de eerste drie kastelen is zeer voorspoedig verlopen. Leliënhuize, dat sinds februari 2003 in de verkoop is, gaat iets minder snel. Dit heeft volgens de makelaar RSP Wonen, die betrokken is bij de verkoop van woningen, vooral te maken met de marktontwikkelingen. Mensen voelen zich in deze tijden onzeker over het behoud van hun baan, zijn terughoudend over de verkoop van hun eigen woning of hebben hun geld belegd in aandelen. De woningen van kasteel Leliënhuize liggen in een hogere prijsklasse, de meerderheid rond de € 290.000, € 440.000 tot

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

183


wel € 670.000 vrij op naam. De makelaar verwacht dat door de bijzondere architectuur en de opzet van kasteel Leliënhuyze het project toch succesvol verkocht gaat worden, hetzij met een langere doorlooptijd dan voorgaande jaren. De eerste deelplannen in het slot zijn verkocht. De woningen in het slot zijn iets goedkoper dan de woningen in de kastelen. Volgens ontwikkelaar Bouwfonds zijn er qua verkoopsnelheid geen grote verschillen tussen de kastelen en het slot. Wel zijn de kopers twee verschillende doelgroepen. Kopers van een woning in een kasteel houden meer van het kleinschalige karakter. De makelaar heeft de ervaring dat huishoudens die een woning in Haverleij kopen, kiezen voor het gehele concept en voor de bekende architecten die de woningen hebben ontworpen. Over het algemeen geldt dat kopers huishoudens zijn met een hogere leefstandaard en een hoger inkomen. Ontwikkelaar en makelaar zien het plan voor de inrichting van het landschap met bos en park als een positief punt bij de verkoop. Ook de aanwezigheid van de golfbaan speelt volgens de makelaar een rol bij de beslissing tot aankoop. Veel senioren en tweeverdieners hebben de intentie om daadwerkelijk gebruik te maken van de golfbaan, anderen zien vooral het uitzicht op de golfbaan als pluspunt. De gemeente noemt als voordeel van het totaalconcept dat kopers vrijwel zeker weten dat het rondom de kastelen groen zal blijven. De makelaar meent dat het ontbreken van de privé-tuinen bij traditionele kopers een negatieve invloed heeft. Deze kopers hechten veel waarde aan het hebben van een privé-tuin. Toch kiezen veel kopers tegenwoordig voor een dergelijk concept als Haverleij, met de beleving en uitzicht op het groen. De ontwikkelaar ziet het ontbreken van tuinen niet als een groot nadeel en is van mening dat het openbaar groen een pluspunt is voor mensen die graag in het groen wonen maar zelf geen onderhoud willen plegen. In het slot en in enkele kastelen worden wel diverse woningen gerealiseerd met een tuin.

10.4

Economisch rendement Haverleij is goed bereikbaar per weg. Behalve een basisschool worden er geen reguliere voorzieningen gerealiseerd. Het gebied is naast woonlocatie vooral bestemd als een stedelijk recreatief uitloopgebied. De golfbaan wordt druk bezocht. Het bos en het park zijn nog in ontwikkeling. Uiteindelijk is het de bedoeling dat men Haverleij ziet als recreatiegebied. Er worden fiets- en wandelpaden aangelegd


e n

A d v i e s

B V

HAVERLEIJ DEN BOSCH

en er komt een klein parkeerterrein. In het bestemmingsplan is nog ruimte voor de komst van een theehuis. Het natuurontwikkelingsgebied moet geen druk bezocht gebied worden. Er zal slechts één wandelpad doorheen lopen. Volgens de makelaar heeft het plan Haverleij geen effect op de waarde van de omliggende woningen, aan de rand van Engelen. Deze woningen bevinden zich in het duurdere segment en daar sluit Haverleij goed op aan.

10.5

Maatschappelijk rendement Imago en veiligheid Haverleij is door het bijzondere concept en de bijzondere architectuur van de kastelen een bekend project geworden. De meningen van omwonenden zijn verdeeld. Een deel vindt het plan zeer geslaagd en een ander deel is negatief over het plan. Beheer De golfbaanexploitant huurt de baan voor dertig jaar en is verantwoordelijk voor het beheer van de golfbaan. Het openbare gebied (het groen en de binnenterreinen van de kastelen) komt in het beheer van de gemeente. De gemeente draagt ook de kosten voor het beheer. Bij het ontwerp van het gebied is aandacht gegeven aan het beperken van de beheerkosten. Met Staatsbosbeheer zal worden gepraat over het beheer van de natuurontwikkelingszone.

In principe worden de binnenterreinen beheerd door de gemeente. De gemeente kan zich echter voorstellen dat in bepaalde kastelen, zoals Leliënhuize, het binnengebied zo klein wordt dat het beheer ook door een Vereniging van Eigenaren gedaan kan worden. Volgens de makelaar is er bij Leliënhuyze sprake van het plaatsen van een toegangspoort bij de entree van het kasteel, waardoor nieuwgierige passanten zoveel mogelijk geweerd worden. Aangezien het binnenterrein in eigendom is van de Vereniging van Eigenaars kunnen de bewoners dadelijk zelf bepalen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

185


wanneer de poort al dan niet gesloten wordt. Iedere bewoner krijgt een 'keycard' om de poort vanuit de auto te openen, voor bezoek kan de poort automatisch geopend worden vanuit de woning. Fietsers en voetgangers hebben wel toegang tot het binnenterrein. De ervaring van de makelaar is dat de toekomstige bewoners van Leliënhuize het prettig vinden dat het terrein afgesloten kan worden. Voor hen is de extra bijdrage aan de VvE geen probleem. Bij woningen in lagere prijsklassen kan deze bijdrage wel een probleem vormen. Gebruikservaringen bewoners Het gebruikersonderzoek is gehouden onder de bewoners van drie kastelen in Haverleij. De waardering van de bewoners voor de woning en de omgeving is hoog. Iedereen is positief of zeer positief over de woning en ook de aantrekkelijkheid van de omgeving en de bebouwing in de buurt scoren hoog. Vrijwel iedereen is positief over de combinatie van de functies wonen en recreëren. De aanwezigheid golfbaan heeft bij ongeveer 1/3 van de bewoners in sterke mate meegespeeld bij de keuze voor de woning, bij 1/3 in minder mate en bij de rest heeft het niet meegespeeld. Ongeveer 60% van de respondenten geeft aan gebruik te maken van de golfbaan. Bij de meeste bewoners speelde het vooruitzicht van de aanleg van een park rondom de kastelen mee bij de keuze voor de woning. Minder dan 10% geeft aan dat dit geen rol speelde. Vrijwel iedereen is van mening dat de kwaliteit van de woning, het groen en het uitzicht tezamen opweegt tegen het niet hebben van een privé-tuin. Als voornaamste pluspunten van de buurt worden het groen en het karakter van de gebouwde omgeving genoemd. Verder vindt men ook rust en uitzicht belangrijke positieve punten. Als minpunt van de buurt ziet men vooral de huidige status en de traagheid waarmee het groen rondom de kastelen wordt aangelegd. Verder wordt de slechte bereikbaarheid met het openbaar vervoer regelmatig vermeld als minpunt.


e n

A d v i e s

B V

HAVERLEIJ DEN BOSCH

Figuur 22

Waardering bewoners Directe omgeving

Woning / gebouw

4%

39% 48% 61%

48%



9%

46%

39% 57%

45%

Mening over functiemenging 5%

zeer positief

23%


72%

10.6

Leerervaringen van betrokken Invulling van gebied en meervoudig ruimtegebruik De gemeente vindt dat de gekozen invulling van het gebied de functies natuurontwikkeling, stedelijk recreatief uitloopgebied en woongebied op een goede manier met elkaar combineert. Door de bouw van duizend aaneengesloten woningen was een deel van het landschap verloren gegaan. Nu maken de kastelen juist deel uit van het totale landschap. Flexibiliteit om in te spelen op veranderende woonwensen is in Haverleij nauwelijks aanwezig. Het doel is het concept te handhaven en de consument zekerheid te bieden. Volgens de gemeente is het zeker niet de bedoeling dat er in de toekomst inbreiding zal plaatsvinden in het gebied. Het moet blijven bij de duizend geplande woningen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

187


Het park en bos moeten een recreatiegebied worden met fiets- en wandelpaden voor de bewoners van Den Bosch, maar moeten eveneens functioneren als openbaar groen voor de bewoners van Haverleij. Ook de golfbaan is zowel recreatiegebied als kijkgroen voor de bewoners van de kastelen. Een leerpunt van Haverleij is wat de gemeente betreft dat golfbanen meer benut kunnen worden als zichtgebieden. Nu worden golfbanen in veel plaatsen weggestopt. Van de drie parkeeroplossingen in de bewoonde kastelen, vindt de gemeente de oplossing bij Velderwoude, een gemeenschappelijke parkeergarage met daarnaast enkele bezoekersplaatsen op het binnenterrein, de beste. De gemeente zou graag zien dat dit de standaard wordt voor de andere kastelen. De oplossing van inpandige garages ziet er niet mooi uit en blijkt bovendien niet goed te werken. Bewoners gebruiken de garage vaak voor andere zaken. Samenwerking tussen partijen De gemeente heeft er vanaf het begin voor gekozen om Haverleij samen met enkele private partijen te ontwikkelen. Voor de gemeente was het belangrijk dat het project integraal ontwikkeld zou worden. Bij het aangaan van de PPS heeft de gemeente gezocht naar partijen waarmee ze al eerder projecten had gedaan en die ze vertrouwde. Daarnaast was belangrijk dat de partijen groot genoeg waren en zich financieel zouden kunnen redden als de economische situatie zou verslechteren. Vanwege de risico’s is er over de PPS vrij lang onderhandeld. De partijen hebben afgesproken dat het concept gerealiseerd wordt, ook als het slechter gaat op de markt en de realisatie door omstandigheden langer duurt. Er mogen niet zomaar aanpassingen plaatsvinden. Toen de private partijen in zee gingen met de gemeente stond het definitieve plan nog niet vast . Het creëren van natuur is voor de ontwikkelaars een vrij nieuw concept. Bouwfonds is vaker betrokken geweest bij de integrale ontwikkeling van een plan, maar natuurontwikkeling op de schaal van Haverleij komt niet vaak voor. Men ziet het als een uitdaging om mee te werken aan het plan. De samenwerking tussen de partijen is goed. De gemeente denkt dat er zonder de PPS was er veel meer kans geweest op moeilijkheden qua communicatie, tijdsplanning en onderlinge afstemming. Nu is de regie in handen van één partij, Haverleij BV. De gemeente is blij dat gekozen is voor de BV, omdat er gedurende het proces veel afgestemd moet worden en dit nu via de BV gedaan kan worden. De BV heeft alleen een ontwikkelingsdoelstelling en wordt opgeheven op het moment dat de


e n

A d v i e s

B V

HAVERLEIJ DEN BOSCH

ontwikkeling klaar is en de BV alle rekeningen en belastingen heeft betaald. Rol van gebruikers en omwonenden Toekomstige bewoners zijn bewust niet betrokken bij het ontwerp en de ontwikkeling van de woningen. Kopers kiezen in het geval van Haverleij voor een kant-enklaar concept. De architectuur van het plan moet gehandhaafd blijven. Het is verboden om iets aan de buitengevel van de woningen te veranderen. Over de zonnewering zijn duidelijke afspraken gemaakt. In de verkoopakte van de woningen zijn voorwaarden hierover opgenomen. Bewoners hebben het recht te protesteren als een andere bewoner het uiterlijk van zijn woning veranderd. De nog te ontwerpen kastelen mogen aan de buitenkant geen tuinen krijgen. Wel behoren tuintjes op het binnenterrein tot de mogelijkheid. Deze moeten echter wel passen binnen de vormgeving van het geheel. Daarom zijn de afscheidingen van de voortuintjes in Velderwoude door de architect voorgeschreven. Pas tijdens de aanleg van de golfbaan is men op zoek gegaan naar een exploitant voor de baan. Haverleij BV kreeg drie aanbiedingen van partijen die de golfbaan wilde beheren. Met één van hen is een exploitatieovereenkomst gesloten. Enkele omwonenden hebben bezwaar gemaakt tegen het plan. Het ging hierbij voornamelijk om deelbelangen. De Groen Ring, een milieuvereniging, had bezwaar tegen het gehele plan. De Groene Ring was van mening dat Haverleij volgebouwd zou moeten worden met woningen, zodat er in andere gebieden rond Den Bosch geen woningbouw hoeft plaats te vinden. Deze andere gebieden wilde men beschermen omdat ze vanuit ecologisch en milieuoogpunt interessanter zijn. Regelgeving In de beginfase van het project was de onteigening van de grond een knelpunt. De gemeente heeft ervaren dat de Wet Voorkeursrecht Gemeenten vaak niet toereikend is. Het zou een verbetering zijn om de onteigeningstitel te vergroten. Doordat aan het begin van het traject grondaankopen gedaan moesten worden, moest het bestemmingsplan volgens de gemeente strak in elkaar gezet worden. Dit levert tijdens de invulling van de deelplannen regelmatig problemen op, omdat het bestemmingsplan te weinig vrijheid geeft aan de architecten. Hierdoor moeten afwijkende procedures doorlopen worden en loopt het project vertraging kan op. De op macroschaal vastgestelde zandontgravingsquota zorgden ervoor dat bij Haverleij een milieutechnisch minder gewenste oplossing gekozen moest worden. Er kon niet met een gesloten grondbalans gewerkt worden door gewonnen zand elders in het project te gebruiken bij de aanleg van de woningen en wegen. Rol rijksoverheid en provincie De rol van de rijksoverheid en provincie was zeer beperkt. Het streekplan van de provincie vormde een uitgangspunt voor de ontwikkeling van Haverleij. De rijksoverheid heeft subsidie verstrekt aan het project.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

189


Navolgingsmogelijkheden Gemeente en ontwikkelaar zijn van mening dat het concept uniek is voor Haverleij. Het is niet eenvoudig om het plan te kopiëren, al was het alleen maar om de hoeveelheid ruimte die beschikbaar moet zijn. Of het gewenst is om tegelijk met de ontwikkeling van woningen ook natuurontwikkeling mee te nemen is volgens de ontwikkelaar afhankelijk van de markt. Vaak blijkt dat het voor potentiële kopers aantrekkelijk is om in een groene omgeving te wonen en dan is het creëren van groen zeker een optie. De gemeente meent dat golfbanen ook in andere gemeenten als zichtlocaties kunnen worden gebouwd. Bij een eventuele navolging van (een deel van) het concept, raadt de makelaar aan om een gedeelte van de woningen wel privétuinen te geven. Het blijkt voor de traditionele koper een te groot nadeel te zijn wanneer een woning geen tuin heeft. Gezien de huidige marktsituatie is ook deze doelgroep belangrijk voor een succesvolle verkoop. Verder is de makelaar erg enthousiast over het concept van Haverleij.


Dhr. Buitink, gemeente Den Bosch

•

Dhr. Koning, Bouwfonds

•

Mevr. Alons, RSP Wonen


Haverleij BV., Sfeervol Wonen op een prachtig landgoed: de luxe van Slot Haverleij, Den Bosch, 2001

•

Haverleij BV., Vorstelijk Wonen in ’s-Hertogenbosch, Den Bosch, 2000

•

H+N+S Landschapsarchitecten Utrecht, Grontmij Noord-Brabant Eindhoven, Donald Steel and Company Ltd Chichester, Sjoerd Soeters Amsterdam, Inrichtingsplan Haverleij, oktober 1997

•

RIGO Research en Advies, VINEX-dossier Den Bosch, 2000

•


•

www.haverleij.nl


e n

A d v i e s

B V

Drachten (gemeente Smallingerland)

Drachtstervaart

e n

A d v i e s

B V

realisatief ase

Multifunctioneel (wonen, recreëren, voorzieningen)

2 hoofdelementen: - herstel van de Drachtstervaart tot aan het centrum - herbestemming van milieubelast ’restgebied’ tussen industrieterrein en woonwijk: 800 woningen. 2 dijken worden aangelegd waarvan 1 als ’woon/werkwal’, met woningen tegen dijk aan, en in dijklichaam zelf ruimte voor parkeren, bedrijvigheid en sociaal-culturele functies.

Project vertraagd door moeilijkheden met vergunningen, op dit moment nog niets opgeleverd. Verwacht wordt dat gehele project gerealiseerd is in 2008.

e

Oplevering was 2 helft 2001

beheerfase

Multifunctioneel (wonen, winkelen, recreëren), derde dimensie (ondergronds parkeren)

Aan westzijde van centrum herontwikkeld gebied met ongeveer 13.500 m winkelruimte, ondergronds parkeren (800 plaatsen), 24 appartementen, stripmuseum, stadspark, horeca en nieuwe verkeersverbinding naar centrum 2

Fase waarin project zich bevindt

Vorm m.v.r.

Omschrijving project

R e s e a r c h

Groningen

Westerhaven

R I G O

Locatie

Projectnaam

Bijlage I: Projecten waaruit een selectie is gemaakt


191

Amsterdam

Nijmegen

Den Bosch

Breda

Bos en Lommerplein

Mariënburg

Haverleij

Chassé Park

e n

A d v i e s

B V

Terrein van voormalige Chassé kazerne in binnenstad Breda, 13 ha, multifunctionele invulling met woningen, stadskantoor en stedelijke vermaakfuncties (hotel, casino en culturele voorzieningen).

Creatie van parklandschap: gebied van 200 ha voor bos, golfbaan en 1.000 woningen in clusters: negen kasteelclusters van gemiddeld 60 woningen per stuk en een dorpje -het Slot Haverleij- met ong. 450 woningen

Rond de Mariënburgkapel zijn woningen, winkels en o.a. een bibliotheek en film- en theatercomplex gekomen. Het van oorsprong aanwezige niveauverschil is in nieuwe winkelstraat op twee maaiveldniveaus opgelost waardoor mogelijkheden zijn ontstaan voor verdichting.

Overkluizing van A10-west over lengte van 80 meter met kantoren en publieksvoorzieningen, op het nieuwe plein bouw van woningen, nieuw stadsdeelkantoor, marktplein en ondergrondse parkeergarage



Locatie

Projectnaam

92 BIJLAGE I: PROJECTEN WAARUIT EEN SELECTIE IS GEMAAKT

Multifunctioneel (wonen, werken, recreëren), vierde dimensie (overdag werken, ’s avonds en in weekend recreëren)

Multifunctioneel (op niveau van gehele plangebied: wonen en recreëren)

Multifunctioneel (winkelen, recreëren, werken), intensief (winkels gestapeld)

ken, voorzieningen), derde dimensie (kantoren boven rijksweg en ondergronds parkeren)

beheerfa-

realisatiefase

beheerfase

realisatief ase

beheerfase

realisatief ase

Multifunctioneel (wonen, wer-

museum, parkeergarage, poppodium en 2/3 van woningen zijn af. In najaar 2003 opening stadskantoor en casino

3 kastelen en golfbaan gereed, uitvoering van Slot in volle gang

Oplevering was in 2000

Oplevering overkluizing in 2003, bouw van deel woningen begonnen, gehele project gereed in 2008


Vorm m.v.r.

Den Haag

Amsterdam

Voorburg

Laakcenter

Westergasfabriek

Sijtwende

e n

gerealiseerd kunnen worden.

A d v i e s

B V

Randweg wordt door tunnel en 'holle dijk' aan oog en oor onttrokken, waardoor gebied van 23 hectare ontstaat waarin circa 700 woningen, 10.000 m² kantooroppervlak, een brandweerkazerne, 13 woonwagenstandplaatsen en hov

Herstructurering van terrein Westergasfabriek tot cultuurpark, met renovatie van de gebouwen (rijksmonumenten) en omvorming tot culturele voorzieningen zoals theater en oefenruimtes, aanleg van park met o.a. sportvelden

e

e

Kantoren, bedrijfsruimte voor grootschalige detailhandel, waarvan deel compleet met verkeersweg op een 2 maaiveld, showrooms in 2 lagen, 135 woningen, parkeren ondergronds en op 2 maaiveld

Nieuw bedrijventerrein van 47 ha, waar collectieve voorzieningen zoals parkeren op 1 plaats gebundeld worden en gevels aaneengesloten zijn. Voetbalclub Fortuna heeft stadion op terrein, met daaronder een parkeergarage.


R e s e a r c h

Sittard

Bedrijvenstad Fortuna

R I G O

Locatie

Projectnaam

Deel woningen gerealiseerd, in 2003 wordt tunnel opgeleverd, laatste woningen worden in 2004 opgeleverd

beheerfase Multifunctioneel (wonen, werken, vervoer), derde dimensie (dubbel grondgebruik door tunnel voor randweg)

realisatiefase

Sportvelden gereed, in sept. 2003 parkgedeelte geopend, vanaf 2004 worden gebouwen gefaseerd opgeleverd

Oplevering was in 2001

er gevestigd

Diverse bedrijven hebben zich

realisatiefase

beheerfase

realisatiefase

beheerfase

se


Multifunctioneel (cultuur, natuur, sport), vierde dimensie (divers gebruik terrein gedurende de dag)

Intensief (stapeling bedrijven), derde dimensie (creatie tweede maaiveld en ondergrond parkeren), multifunctioneel (wonen, werken)

bouwen en bundeling voorzieningen), vierde dimensie (parkeergarage gedurende werkweek voor bedrijven, in weekend bezoekers stadion)

Intensief (door schakeling ge-

Vorm m.v.r.


193

Realisatie van nieuw stadscentrum op tweede maaiveld. In bovenwereld komen winkels, terrassen en bioscoop, in benedenwereld winkels, parkeerplaatsen en wegen, waardoor bovenwereld vooral voetgangersgebied is

Almere

Groningen

Culemborg

Integratie Boven- en benedenwereld

Werken aan de Hunze

EVA Lanxmeer


e n

A d v i e s

B V

Ecologische wijk voor wonen en werken met ten minste 200 woningen, kantoren, stadsboerderij en een centrum voor integrale ecologie. Bewonersparticipatie is belangrijk.

hersteld worden.

In het plan voor bedrijventerrein Eemspoort krijgt de oude Hunze nieuwe belangrijke rol waardoor aanleg bedrijventerrein en verbetering van natuur gecombineerd worden. De breedte en het bochtige verloop van de Hunze zullen

Realisatie van 2 educatieve basiscentra, realisatie van unilocatie voor scholengemeenschap die nu nog op vier verschillende locaties is gehuisvest en concentratie van sociaal-culturele en gezondheidszorginstellingen, benuttig vrijgekomen locaties voor andere functies (o.a. woningbouw)

Schijndel



Locatie

Projectnaam

94 BIJLAGE I: PROJECTEN WAARUIT EEN SELECTIE IS GEMAAKT

satiefase

beheerfase, reali-

Woonwijk is gereed, kantoren nog niet

Realisatie van Hunzetraject vrijwel klaar, beheerplan is gereed. Van bedrijventerrein is de eerste fase gereed

realisatiefase

Multifunctioneel (combinatie van bedrijven en natuur)

Multifunctioneel (op het niveau van de hele wijk: wonen, werken, recreëren)

Klein deel van project in loop van 2003 opgeleverd, verwachte oplevering van de rest (o.a. bioscoop, parkeergarage) in 2006

realisatiefase

is

Multifunctioneel (winkels, voorzieningen en vervoer), derde dimensie (2 lagen), vierde dimensie (gebruik winkels overdag, bioscoop ’s avonds)

realisatiefase

gebouwen

beheerfase

Intensief (intensivering functie educatie op 1 locatie)

Deel van opgeleverd


Vorm m.v.r.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


195

BIJLAGE II NIET GESELECTEERDE PROJECTEN

Bijlage II Niet geselecteerde projecten Op basis van de gebruikte criteria (zie paragraaf 1,2) zijn vijf projecten niet geselecteerd. Dit zijn: Drachterstervaart (Smallingerland), Westergasfabriek (Amsterdam), Integratie Boven- en Benedenwereld (Almere), Werken aan de Hunze (Groningen) en EVA-Lanxmeer (Culemborg). Voor Drachtstervaart en Integratie Boven- en Benedenwereld geldt dat de projecten zich nog in de realisatiefase bevinden en er nog niets opgeleverd is, waardoor het lastig is om deze projecten te evalueren. Het project EVA-Lanxmeer valt buiten de selectie, omdat deze niet in sterke mate voldoet aan de kenmerken van meervoudig ruimtegebruik. Het project kent wel meerdere functies, maar die zijn weinig geïntegreerd. Verder is er geen sprake van intensief ruimtegebruik (de gebieden hebben een lage woningdichtheid), de derde of vierde dimensie van ruimtegebruik. Bij het project EVA-Lanxmeer zijn de woningen gereed, maar is de bouw van de ecologische kantoren uitgesteld, waardoor het project op dit moment weinig kenmerken van meervoudig ruimtegebruik in zich heeft en lijkt op een gewone (weliswaar ecologische) woonwijk. Ook bij het project Werken aan de Hunze is de mate van meervoudig ruimtegebruik gering. Van intensief ruimtegebruik, gebruik van de derde of vierde dimensie is geen sprake en hoewel de Hunze door het bedrijventerrein heen loopt, lijkt ook van de integratie van functies (multifunctioneel ruimtegebruik) nauwelijks sprake te zijn. Bovendien speelt mee dat het project gelegen is in Groningen, waar zich ook een ander project bevindt dat meer geschikt is voor de evaluatie (namelijk Westerhaven). Ditzelfde geldt voor het project Westergasfabriek in Amsterdam, wat ook de locatie is van het project Bos-en Lommerplein. Het project Westergasfabriek lijkt weinig geschikt voor de evaluatie, omdat het project zich op dit moment nog in de realisatiefase bevindt en het ruimtegebruik zich vooral richt op de functie recreatie.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

197

BIJLAGE III GEÏNTERVIEWDE BETROKKENEN

Bijlage III Geïnterviewde betrokkenen

Westerhaven, Groningen •

Dhr. Dijkhuis, gemeente Groningen

•

Dhr. van Dijk, Amstelland Ontwikkeling

•

Mevrouw Oliekan, Meeus

Vaarroute Maastricht-Vlaanderen, Maastricht •

Dhr. Souren, havenmeester

•

Dhr. Jobse, exploitatiemaatschappij ’t Bassin

•

Dhr. Nollen, gemeente Maastricht

Bos en Lommerplein, Amsterdam •

Mevr. Loermans, stadsdeel Bos en Lommer

•

Mevr. Van der Wielen, Makelaar Hallie Vastgoed

•

Mevr. De Haan, Dienst Domeinen

Mariënburg, Nijmegen •

Dhr. Wesseling, SCM (Shopping Center Management)

•

Dhr. De Haan, programmaplanner stadscentrum, gemeente Nijmegen

Chassé Park, Breda •

Dhr. Hopman, beheerder gemeente Breda

•

Dhr. Thoolen, projectleider gemeente Breda

•

Dhr. Scheffers, Amstelland (AM Wonen), Chassé CV

•

Dhr. De Jong, Proper Stok, Chassé CV

•

Dhr. Duynstee, Meeus

Bedrijvenstad Fortuna, Sittard •

Dhr. Timmermans, Meulen Bouwpromotie BV

•

Dhr. Beurskens, Gemeente Sittard

•

Dhr. Van den Reek, DTZ Zadelhoff

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

199

200 BIJLAGE III GEÏNTERVIEWDE BETROKKENEN

Laakcenter, Den Haag •

Dhr. Tiessens, gemeente Den Haag

•

Dhr. Blokland, Strabag Development

•

Dhr. Schmitz, Nadorp Makelaars

•

Dhr. Leenheer, Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden

Sijtwende, Voorburg •

Mevr. Van der Ark, gemeente Voorburg- Leidschendam

•

Dhr. Roestenberg, Bohemen Vastgoed

•

Dhr. Lous, Rijkswaterstaat

•

Dhr. Frieser, Frisia Makelaars

Huisvesting 2000, Schijndel •

Dhr. Van den Heuvel, gemeente Schijndel

•

Dhr. Vermeulen en dhr. Hoffman, HEVO Bouwmanagement

•

Mevr. Kooymans, Kooymans Makelaardij

Haverleij, Den Bosch •

Dhr. Buitink, gemeente Den Bosch

•

Dhr. Koning, Bouwfonds

•

Mevr. Alons, RSP Wonen


e n

A d v i e s

B V

BIJLAGE IV

Bijlage IV literatuur Algemeen •

Priemus, H., P. Nijkamp en F. Dieleman (2000), Meervoudig Ruimtegebruik, Stimulansen en belemmeringen, Stedelijke en Regionale Verkenningen, 24, Delft University Press

•

Ministerie van VROM (2002), Inspiratie voor Innovatie, InnovatieProgramma Stedelijke Vernieuwing, Den Haag

•

Cap Gemini Ernst & Young (2000), Intensief ruimtegebruik en publiek-private samenwerking, Utrecht

•

De Laat, L. En K. van Zanen (1999), ‘Meten met twee maten’, DRO, coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik , Gemeente Amsterdam

•

Coördinatieteam Optimalisering Grondgebruik (2001), ‘Meten met twee maten, referentieplannen bebouwingsintensiteit’, gemeente Amsterdam

•

Demmers, W. (2002), Bloeiend of Bloedend Stadshart?, artikel in NovaTerra, nr.3 2002

Per project De literatuur die per project gebruikt is, is terug te vinden bij de projectbeschrijvingen aan het eind van ieder hoofdstuk in deel II van de rapportage.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LITERATUUR

201

BIJLAGE V ADVIESGROEP

Bijlage V Adviesgroep

De heer F. de Jong

SEV, Programmabegeleider Stedelijke Vernieuwing

Mevrouw M. Koesoemo Joedo

VROM/DGR

Mevrouw A. Vervelde

VROM/DGR

Mevrouw A. Rijckenberg,

Habiforum.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

203

204 BIJLAGE V ADVIESGROEP


e n

A d v i e s

B V

Evaluatie voorbeeldprojecten meervoudig ruimtegebruik

Recommend Documents