Evaluatie CPO-project Zomervlinder Standdaarbuiten

Evaluatie CPO-project Zomervlinder Standdaarbuiten (December 2013)

Situering CPO woningen

Ervaringen deelnemers:

Gemeente: -

-

In de oorspronkelijke planopzet van de Vlinderbuurt was geen rekening gehouden met de realisatie van starterswoningen\rijtjeswoningen. Naar aanleiding van de bestuurlijke wens vanuit college en raad is onderzoek gedaan om dergelijke woningen hier mogelijk te maken. Dit vergde onder andere een aangepaste verkaveling, waarbij de Zomervlinder aanvankelijk was opgenomen als doorgaande straat. Deze nieuwe verkaveling is vervolgens opgenomen in het actualisatie\bestemmingsplan voor de totale kern Standdaarbuiten. Dit voornemen leidde tot tal van negatieve inspraakreacties uit de directe omgevingen en dit heeft uiteindelijk geleid tot een bijstelling van de verkaveling, waarbij de Zomervlinder werd ingericht als woonhofje. Op basis van deze aangepaste verkaveling is vervolgens een concreet bouwplan ontwikkeld en via een bijzondere planologische vrijstellingsprocedure is hiervoor uiteindelijk een omgevingsvergunning voor verleend. De diverse aanpassingen hebben geleid tot een vertraging in het planproces De diverse aanpassingen hebben tevens tot een grote frustratie bij de kopers geleid, waardoor sommige kandidaat-kopers uiteindelijk zijn afgehaakt.

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Om de kopers en het proces te faciliteren is gebruik gemaakt van de diensten van Bouwen in Eigen Beheer (BIEB). Woningcorporatie Bernardus Wonen heeft formeel gefungeerd als opdrachtgever hiervoor. De samenwerking tussen gemeente – corporatie – BIEB is positief verlopen en is gebaseerd op de samenwerkingsovereenkomst, die in 2011is gesloten tussen gemeente, Bernardus Wonen, BIEB en de bewonersvereniging De gemeente heeft veel tijd en energie gestoken om de communicatieproces soepel te laten verkopen en om het proces extern zorgvuldig te communiceren. Het bleek – door het planproces - lastig om breed draagvlak bij de buurtbewoners te verkrijgen waardoor bij de starters niet echt sprake was van acceptatie in de buurt; men voelde zich niet bepaald welkom. De initiatieffase heeft lang geduurd, waardoor ook de noodzakelijke basisdocumenten (o.a. de samenwerkingsovereenkomst) lang op zich lieten wachten. De inschakeling van BIEB is financieel ondersteund door middel van een gemeentelijke bijdrage in de kosten (€ 10.360,--). Merendeel van de kosten kwam voor rekening van Bernardus Wonen als formeel opdrachtgever. De keuze voor starterswoningen betekende niet alleen een gewijzigde verkaveling maar leidde tevens tot een (negatieve) aanpassing van de exploitatie voor het complex Vlinderbuurt. In plaats van de aanvankelijk geraamde opbrengst van vrije sector kavels is ingezet op sociale woningbouwprijs van € 204,45 per m2 hetgeen een negatieve invloed had op het uiteindelijke exploitatieresultaat. Om de opgelopen vertraging in het planologische proces en de frustratie bij de bewoners te compenseren is besloten om de kosten van de bijzondere planologische procedure voor rekening van de gemeente te laten komen, zijnde € 11.000,--. Subsidie: Voor het project is gebruik gemaakt van de subsidiemogelijkheden van de provinciale startersregeling. In het oorspronkelijk plan werd nog uitgegaan van 14 woningen en hiervoor is ook een subsidie aangevraagd. Uiteindelijk zijn 10 starterswoningen gerealiseerd en in verband hiermee is voor de 4 minder gerealiseerde woningen € 16.000 teruggestort aan de provincie. Naast de lange duur van de planologische procedure had het CPO-initiatief tevens “concurrentie” van 2 andere startersprojecten binnen de gemeente Moerdijk: Rodeborgh in Klundert en Groenaert in Fijnaart. Dit heeft er mede toe geleid, dat de verkoop van de starterswoningen stroef is verlopen. De achtervangfunctie door de corporatie heeft in belangrijke mate bijgedragen aan de realisatie van het CPO-project Door middel van het CPO-project zijn 10 kwalitatief goede woningen neergezet voor een zeer scherpe prijs van € 174.000.

Corporatie -

Het aanvankelijke enthousiasme is helaas gaandeweg het project getemperd. De gedrevenheid met goede vooruitzichten bij de begeleidende stichting Bieb heeft ervoor gezorgd dat het project, ondanks tegenwind, doorgang heeft gevonden.

-

Verwachtingen van ruim voldoende inschrijvers voor het traject zijn niet uitgekomen. Eerst twee maal veertien woningen gezakt naar uiteindelijk tien woningen, met net voldoende deelnemers, is een forse inkrimping. Procedureel heeft het bestemmingsplan, door met name de invloed vanuit de omgeving, een lange doorlooptijd gehad. Voor sommige inschrijvers was het tijdpad dan ook te lang en hebben om die reden afgehaakt. Misschien had een onderzoek naar projecten in de omgeving die op een zelfde leest geschoeid waren, gezorgd voor andere stellingen in dit proces. Er zijn mensen overgestapt naar een sneller beschikbare woning.

De laatste woning is eigenlijk veel te laat verkocht met zelfs nog een noodzakelijke verlaging van de koopprijs om de verkoop door te laten gaan. De genoemde gedrevenheid was, ook naar de mening van Bieb, niet voldoende aanwezig bij de wel standvastige leden van de starters-vereniging. Jammer, want daar had een stuwende kracht meer animo bij mogelijke kandidaten kunnen genereren. De bouw is goed verlopen en tot op heden is er nog geen woning teruggekomen in de Koopgarant regeling. Op dit moment is, ook bij Bernardus Wonen, de stelling dat terughoudendheid betracht moet worden bij het bouwen van starterswoningen in deze regio. Nieuwbouwprojecten staan in elk geval in de corporatiewereld niet bovenaan de actielijst.

Bouwen in eigen beheer (BIEB)

1.

Wat was het beoogd resultaat?

Waarom gekozen voor starterswoningen in Standdaarbuiten en waarom gekozen voor CPO? Om een dorp ‘levend’ te houden is huisvesting van starters een must. (behoud school en andere voorzieningen). Gemeente Moerdijk heeft daarom in dezelfde periode ook starterswoningen gebouwd in 2 andere dorpskernen. De vraag is of er niet teveel concurrentie was door in een periode relatief veel starterswoningen toe te voegen aan de markt. Ontwikkeling in CPO was een pilot –onderzoek naar de toegevoegde waarde van het nauw betrekken van toekomstige bewoners bij de ontwikkeling van hun woningen en hun buurt. 2.

Terugblik op behaalde resultaat in relatie met beoogd resultaat.

Het ontwikkelen in CPO. Heel opvallend in dit project was dat het opleidingsniveau van de deelnemers MBO of lager was. In veel CPO projecten zien we dat met name MBO+ jongeren meedoen. Het waren jongeren die nadrukkelijk kozen voor het wonen in eigen dorp en die kozen voor een relatief goedkope woning. Het ontwikkelen in CPO was voor hun geen belangrijke drijfveer. De deelnemers waren enorm actief betrokken als het ging over hun woning. Zij dachten intensief mee over het ontwerp en over de materialisatie van het ontwerp en wisten dan ook heel goed wat ze wel en niet wilden. (voorbeeld kunststofvoordeuren. Door architect afgeraden, maar toch gekozen). De deelnemers vonden het proces zwaar. Ze vonden het moeilijk om actief een bijdrage te leveren aan publiciteit en werving, hadden moeite met het invullen van bestuurswerkzaamheden. In principe is het proces in Standdaarbuiten voorspoedig verlopen. Er is een klein jaar vertraging geweest door veranderingen in het planologisch kader. Met dank aan de gemeente is deze vertraging beperkt gebleven en zijn deelnemers hierin steeds gehoord, geïnformeerd en gesteund waardoor vertrouwen bleef. Toch was deze tegenslag voor enkele deelnemers (bestuursleden) al voldoende om af te haken. Ik vond dit heel opvallend, omdat we in andere processen juist zien dat deelnemers heel bewust kiezen voor de door henzelf ontwikkelde woningen en bereid zijn om daar veel werk voor te verrichten en veel tegenslag te incasseren. Ook heel opvallend in Standdaarbuiten vond ik het feit dat jongeren uit het dorp, die dus al lang geïnformeerd waren over dit proces pas in beeld kwamen toen de bouw van de woningen ging starten. Zij hadden dus blijkbaar geen behoefte aan inspraak, maar aan zekerheid over prijs en start bouw.

3. Conclusie: Voor de deelnemende jongeren was het feit dat men betaalbare nieuwbouw in eigen dorp kon realiseren van belang. Zij kozen niet bewust voor ontwikkeling in CPO. De deelnemers waren echter wel heel actief betrokken bij ontwerp van hun eigen woningen. We zagen deelnemers ‘groeien’ in het proces en gaandeweg steeds actiever worden. Actieve betrokkenheid en samenwerking in dit proces was een leerschool voor burgerparticipatie. Dit zijn mensen die geleerd hebben en durven om ook in de toekomst actief betrokken te zijn bij hun omgeving. Toekomstige bewoners hebben intensief samengewerkt en nemen ook nu gezamenlijk verantwoording voor de omgeving. Er is al een klein buurtje ontstaan in De Vlinderbuurt. Starterswoningen Het is de vraag of er in Standdaarbuiten behoefte is aan starterswoningen. Wellicht zou er veel meer gekeken moeten worden naar het bevorderen van doorstroming. Starters zouden woningen kunnen betrekken binnen de bestaande voorraad om zo verloop mogelijk te maken. Juist veel ouderen willen in Standdaarbuiten blijven wonen, zij weten op basis van woonervaringen goed wat ze willen en hier is het ontwikkelen in CPO een goed instrument om mensen te betrekken bij hun eigen woon-en zorgtoekomst. Proces: Alle partijen hebben zich gedurende het ontwikkelproces constructief opgesteld. Doordat het proces vertraging heeft opgelopen was het wel vaker nodig om weer terug te pakken naar de een aantal basisbeginselen die we in het traject hadden afgesproken

Bewoners -

-

-

Het is belangrijk om bij dergelijke plannen in de toekomst een vastgesteld bestemmingsplan te hebben, zodat geen onnodige vertragingen oplopen, waardoor uiteindelijk veel geïnteresseerden zijn afgehaakt. Het idee en de insteek van het ontwikkelen van een eigen woning is positief bevallen, ruimte voor eigen keuzes. Je leert je toekomstige buren direct kennen gedurende het proces. Het werven van leden heeft wel erg veel inspanning van de leden vereist. Daarbij is de onzekerheid van het feit dat de bouw pas van start kon gaan op het moment dat er genoeg leden zouden zijn ook niet als positief ervaren. Immers waren de plannen zo goed als klaar en dan wil je ook aan de slag. Positief was de begeleiding vanuit BIEB en de medewerking van de gemeente om het plan zo spoedig mogelijk doorgang te laten vinden ondanks dat het bestemmingsplan niet tijdig vastgesteld kon worden.

Slotconclusies & lessen: -

-

CPO op zich prima middel om vanuit coöperatieve benadering tot realisatie van goedkope (starters)woningen te komen CPO past prima bij burgerinitiatief en burgerparticipatie. Bij start CPO dient er van meet af aan voldoende duidelijkheid en zekerheid te bestaan over de kaders\uitgangspunten hiervoor, waarbij in elk geval het planologische kader helder moet zijn. Inzet adviseur (BIEB) uitermate belangrijk voor het samenwerkingsprincipe Kostenbeheersing belangrijk aandachtspunt.

INFO

Pastoor van Kessellaan 15, 4761 BJ Zevenbergen Postbus 4, 4760 AA Zevenbergen 14 0168 [email protected] www.moerdijk.nl/kavels

Bouwkavels Vlinderbuurt Standdaarbuiten Op dit moment worden door de gemeente Moerdijk bouwkavels aangeboden in het gebied van de Vlinderbuurt in de kern Standdaarbuiten. In deze brochure vindt u meer informatie over de bouwkavels en over wonen in de gemeente Moerdijk en Standdaarbuiten in het algemeen. 1. De gemeente Moerdijk en de kern Standdaarbuiten 2. De Vlinderbuurt 3. Bouwkavels Wintervlinder/Markiezenlaan 4. Overzicht bouwkavels 5. Bestemmingsplan en welstand 6. Overige uitgangspunten 7. Technische aspecten en de aanvraag bouwvergunning 8. Verkoopinformatie 9. Contactpersonen

1. DE GEMEENTE MOERDIJK EN DE KERN STANDAARBUITEN Gemeente Moerdijk telt circa 37.000 inwoners en is centraal gelegen tussen Rotterdam en Antwerpen. Steden als Breda en Roosendaal zijn in een mum van tijd te bereiken. De gemeente beschikt over een eersteklas infrastructuur met de rijkswegen A16, A17 en A29. Ook zijn er goede treinverbindingen naar Roosendaal/ Antwerpen in zuidelijke richting en Rotterdam/Den Haag in noordelijke richting. De gemeente beschikt over 11 dorpen met ieder een eigen karakter. Het dorp Standdaarbuiten is één van die kernen. Standdaarbuiten telt ongeveer 2.100 inwoners, ligt aan de rivier de Mark en heeft een eigen dorps-haventje waardoor ook uw mogelijke recreatieve wensen kunnen worden ingevuld. Het dorp heeft een uitstekende ligging vanwege de nabijheid van de rijksweg A17, waardoor zowel Rotterdam als Antwerpen in circa 30 minuten bereikbaar zijn. Het dorp heeft een actief verenigingsleven en een uitstekend voorzieningenniveau met een nieuwe basisschool, een modern multifunctioneel centrum en recent aangelegde sportvelden. 2. DE VLINDERBUURT

Willemstad A29 A16

A17

Zevenbergen

Standdaarbuiten

Figuur 1: ligging Standdaarbuiten in de gemeente Moerdijk

De Vlinderbuurt is de nieuwe woonwijk van Standdaarbuiten. Het gebied kenmerkt zich door veel vrije sector woningen in een groene setting. Het stedenbouwkundig concept is gebaseerd op de vorm van een vlinder en daar ontleend het gebied ook haar naam aan. Het grootste deel van het gebied is inmiddels afgerond. Op dit moment wordt het laatste deelgebied, De Wintervlinder/Markiezenlaan ontwikkeld. Aan de Zomervlindervlinder zijn recent 10 starterswoningen gerealiseerd op basis van het concept collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De rest van het gebied is bedoeld voor verschillende woontypen, waaronder ook bouwkavels voor particuliere woningbouw. 3. BOUWKAVELS WINTERVLINDER/ MARKIEZENLAAN De bouwkavels hebben een minimale oppervlakte van 2 2 450 m . De verkoopprijs bedraagt € 245,-- per m excl. btw, notaris- en overige kosten. De indeling in bouwkavels zoals weergegeven op het kaartje (zie figuur 3) betreft de basisverkaveling van 7 bouwkavels. De gemeente stelt zich flexibel op en staat open voor maatwerkoplossingen. De bouwkavels hebben een stan-

Figuur 2: ligging bouwkavels in de kern Standdaarbuiten

daarddiepte van 26 meter. De klant staat bij ons centraal en daarom kan in overleg met de gemeente de bouwkavelgrootte worden bepaald met als vertrekpunt de basisverkaveling. Bij het uitwerken van de nieuwe verkaveling zal de gemeente zelf de regie nemen in het toewerken naar een definitieve verkaveling, zodat er geen reststroken overblijven en uiteindelijk sprake is van een “sluitende” verkaveling.

3. 4. 5. 6.

Het hoofdgebouw bestaat uit ten hoogste 2 bouwlagen met een kap De afstanden van het hoofdgebouw tot de perceelsgrenzen bedraagt minimaal 3 meter De maximale hoogte van een hoofdgebouw bedraagt 11 meter De maximale breedte en diepte van een hoofdgebouw bedraagt 15 meter, rekening houdend met de minimale afstand van 3 meter tot de perceelsgrenzen

Welstandcriteria: De geldende welstandcriteria voor de Vuurvlinder kunt u vinden op www.moerdijk.nl/………. 6. OVERIGE UITGANGSPUNTEN

Figuur 3: basisverkaveling Wintervlinder

4. OVERZICHT BOUWKAVELS De grootte van de 7 bouwkavels volgens de basisverkaveling geeft het volgende overzicht: Bouwkavelnr.

Oppervlakte

Bouwkavel 1 Bouwkavel 2 Bouwkavel 3 Bouwkavel 4 Bouwkavel 5 Bouwkavel 6 Bouwkavel 7

450 m 2 452 m 2 452 m 2 452 m 2 625 m 2 537 m 2 537 m

2

Prijs € 110.250,-€ 110.740,-€ 110.740,-€ 110.740,-€ 153.125,-€ 131.565,-€ 131.565,--

Bij grote belangstelling kan de gemeente beslissen om een groter deel van de gronden bij de verkaveling te betrekken. 5. BESTEMMINGSPLAN EN WELSTAND Voor het bouwen op een bouwkavel is de maatvoering geregeld in het bestemmingsplan ‘Kern Standdaarbuiten’ vastgesteld door de gemeenteraad op 14 maart 2013. De bestemming van de bouwkavels is “Wonen 1”. De belangrijkste regels zijn: Bestemmingsplan: 1. Per bouwkavel is slechts 1 vrijstaande woning toegestaan 2. Het hoofdgebouw moet in het aangegeven bouwvlak worden gebouwd

Duurzaam bouwen De gemeente streeft naar een duurzame leefomgeving, waarbij het onder andere gaat om reductie van CO2uitstoot, energiebesparing en het produceren van duurzame energie. Daarom worden bij nieuwbouwprojecten voorwaarden gesteld. Op basis van de richtlijn GPRGebouw worden ambities vastgelegd ten aanzien van de thema’s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Een duurzame woning geeft meer wooncomfort, lagere woonlasten en heeft een hogere economische waarde. Politiekeurmerk Veilig Wonen In het Bouwbesluit 2012 staan minimum eisen waaraan woningen moeten voldoen in verband met inbraakveiligheid. De inbraakwerendheid van een woning beperkt zich in het Bouwbesluit 2012 tot het hang- en sluitwerk van deuren, ramen, kozijnen en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen. In aanvulling hierop kan voor een woning het Politiekeurmerk Veilig Wonen worden aangevraagd. Dat is geen verplichting. De praktijk wijst echter uit, dat in woningen die dit keurmerk hebben er beduidend minder wordt ingebroken. Het keurmerk heeft dus zeker een meerwaarde. Ook kunt u bij uw verzekering goedkoper uit zijn. Bodemonderzoek Voor het totale gebied is een bodemonderzoek uitgevoerd en de rapportage hiervan is beschikbaar (Verkennend Bodemonderzoek, Regionale Milieudienst Streekgewest Noord-Brabant, projectnummer 70005304, rapportnummer 01/03, januari 2001). Het bodemonderzoek is beschikbaar gesteld op www.moerdijk.nl/........ Zakelijke rechten Aan de achterzijde van de bouwkavels 1 t/m 4 komt een verplicht achterpad (brandgang). Dit pad ligt voor de helft op de grond wat in eigendom is van de gezamenlijke bewoners van Zomervlinder 1 t/m 19 en voor de helft op de bouwkavels 1 t/m 4. Voor deze brandgang wordt een erfdienstbaarheid van uitweg gevestigd.

Parkeren Op eigen terrein dienen minimaal 2 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden waarop ook echt door een motorvoertuig geparkeerd kan worden. Een garage telt voor 0,5 parkeerplaats. 7. TECHNISCHE ASPECTEN EN DE BOUWAANVRAAG Riolering De Vlinderbuurt kent een gescheiden rioleringsstelsel. In de Markiezenlaan is geen gescheiden rioolstelsel aanwezig. De riolering moet gescheiden worden aangelegd zodat deze gekoppeld kan worden aan de aanwezige riolering. Energielevering De gemeente heeft ervoor gezorgd, dat alle noodzakelijke nutsvoorzieningen in de toegangswegen aanwezig zijn. De koper/bouwer zorgt zelf voor de huisaansluitingen. Voor meer informatie kunt u terecht op de website: http://www.synfra.nl/nl-nl/aansluitingen.aspx Vooroverleg Vooruitlopend op de aanvraag omgevingsvergunning heeft u de mogelijkheid om een vooroverleg gesprek aan te vragen. Uw vooroverleg wordt getoetst aan de regels van het bestemmingsplan ‘Kern Standdaarbuiten’ en aan de welstandcriteria. Voor een vooroverleg wordt volgens de legesverordening 2014 een vast bedrag van € 194,-in rekening gebracht. Omgevingsvergunning Ten behoeve van de bouw van uw woning moet u een omgevingsvergunning met de activiteit “bouwen” aanvragen. Uw aanvraag kunt u digitaal indienen via onderstaande site: www.omgevingsloket.nl De aanvraag wordt getoetst aan: - Redelijke eisen van welstand - De voorschriften van het Bouwbesluit 2012 en gemeentelijke bouwverordening - De regels van het bestemmingsplan ‘Kern Standdaarbuiten’ De gemiddelde proceduretijd van een aanvraag omgevingsvergunning bedraagt 8 weken bij een ontvankelijke aanvraag. 8. VERKOOPINFORMATIE Algemene verkoopvoorwaarden Van toepassing zijn de algemene verkoopvoorwaarden voor onroerende zaken gemeente Moerdijk 2014. Deze kunt u vinden op www.moerdijk.nl/..........

Gronduitgiftebeleid De regels met betrekking tot de uitgifte van gemeentegrond zijn gebaseerd op de Nota Grondbeleid 20132016 (vastgesteld d.d. 14 maart 2013) Koopovereenkomst Met de koper van de bouwkavel wordt een koopovereenkomst gesloten. Het model van de koopovereenkomst kunt u vinden op www.moerdijk.nl/........ Procedure uitgifte De procedure over de uitgifte van de bouwkavels ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: 1. Start publiciteitscampagne uitgifte bouwkavels 2. Algemene informatiebijeenkomst 3. Gelegenheid om belangstelling kenbaar te maken door middel van een interesseformulier 4. Tussenpeiling en definitieve beslissing gemeente hoe verder Keuzemogelijkheid gemeente A: 5. Bewonersbijeenkomst t.b.v. maatwerkoplossingen (krijgen het passend) 6. Inschrijving en loting (indien van toepassing) 7. Definitieve bouwkaveltoewijzing 8. Uitwerking d.m.v. koopovereenkomst 9. Notariële overdrachten Bij keuzemogelijkheid A behoudt de gemeente zich nadrukkelijk het recht voor om tussentijds alsnog, al dan niet gedeeltelijk, over te stappen op keuzemogelijkheid B. Keuzemogelijkheid B: 5. Gewenste maatwerk niet (geheel) mogelijk, standaard verkaveling 6. Inschrijving en loting (indien van toepassing) 7. Definitieve bouwkaveltoewijzing 8. Uitwerking d.m.v. koopovereenkomst 9. Notariële overdrachten 9. CONTACTPERSONEN Onderwerp

Contactpersoon Bereikbaarheid

Verkoopinformatie

Dhr. L. Willems

0168 - 373 439 [email protected]

Omgevingsvergunning Dhr. M. Roks


Infrastructuur en openbaar gebied

Dhr. H. van Merrienboer


Procedure uitgifte

Mevr. P. Ploeg


Evaluatie CPO-project Zomervlinder Standdaarbuiten

Recommend Documents