Essay Maatschappelijke Betekenis van Nieuwe Maaiveld-projecten

Essay Maatschappelijke Betekenis van Nieuwe Maaiveld-projecten Eerste concept voor seminar 28 juni 2007 Ir. Jeroen de Vries bnt – Van Hall Larenstein, ing Peter van ’t Wout – DG Groep, Boskoop en G. Oosterink – Van Hall Larenstein Dit essay is geschreven in het kader van het kennisontwikkelingsproject Het Nieuwe Maaiveld.,Van Hall Larenstein is penvoerder van dit project en werkt samen met een aantal hogescholen en universiteiten. Opdrachtgever is de SAB Vereniging (www.sabvereniging.nl, s een multidisciplinaire beroepsvereniging voor alle disciplines in de planning en bouwvoorbereiding. De belangrijkste doelstelling van de vereniging is het bevorderen van de integrale samenwerking tussen al deze disciplines om zodoende het bouwproces beter te laten verlopen. In dat kader organiseert SAB diverse activiteiten waarbij de uitwisseling van kennis tussen de leden centraal staat. SAB-leden zijn actief op het gebied van architectuur, constructie- en installatieadvies, bouwmanagement en -coördinatie, bouwfysica, landschapsarchitectuur en interieurontwerp. Het project Het Nieuwe Maaiveld wordt medegefinancierd uit de Regeling Innovatie Groen Onderwijs van het Ministerie van LNV. Op basis van de uitkomsten van de studentenonderzoeken van het eerste half jaar van 2007 en het seminar op 28 juni 2007 zal het essay verder ontwikkeld worden. Het essay behandelt in § 1 wat onder de maatschappelijke betekenis van nieuwe maaiveldprojecten verstaan wordt. In § 2 wordt ingegaan op de maatschappelijke meerwaarde voor land, regio en stad. De betekenis voor bewoners, bedrijven en gebruikers staat in § 3 en de betekenis voor de directe omgeving in § 4. Tot slot zijn de belangrijkste conclusies samengevat.

1. Context en begripsbepaling Nieuwe Maaiveldprojecten zijn projecten met een combinatie en stapeling van meerdere functies, zoals wonen, bedrijven, (recreatieve) voorzieningen en infrastructuur. De projecten kenmerken zich door een opbouw in meerdere niveaus. De stapeling kan enerzijds kwaliteitsverbetering van de (semi-)openbare ruimte met zich meebrengen en vraagt anderzijds om nieuwe oplossingen voor ontwerp en techniek. In het project staan vier case studies centraal – de Minerva-as in Amsterdam, het stadshart van Almere, het zuidelijk stationsgebied in Arnhem en het park Prinsenbeek in Breda. Voor het onderzoek zijn referentieprojecten bezocht, met name de (toekomstige) overkluizingen van de Périphérique en de noordelijke invalsweg in Parijs. Het Nieuwe maaiveld heeft betrekking op het feit dat er boven en onder het bestaande maaiveld, nieuwe lagen worden toegevoegd. Juist door de stapeling ontstaat een nieuwe situatie met een andere beleving. De grote dichtheid die ontstaat door stapeling en de combinatie van functies leidt tot een hoog investeringsniveau en intensief gebruik. Bij het vormgeven van nieuwe maaiveld projecten gaat het om de economische trekkracht, maar ook om de vraag hoe de verschillende maatschappelijke doelen geïntegreerd worden: (1) het sociale aspect van de ruimte, de ontmoetingsmogelijkheden en betrokkenheid bij de ruimte; (2) het hoogstedelijk karakter met voldoende dynamiek; (3) de duurzaamheid, het beperken van milieubelasting, de bevordering kwaliteit woon- en werkomgeving en ervoor zorgen dat het stedenbouwkundig raamwerk flexibel is en economisch lang meegaat. Om dit te bereiken moeten effectieve coalities van actoren gesmeed worden. Een centrale vraag in het project is welke maatschappelijke meerwaarde het toepassen van het Nieuwe Maaiveld oplevert. Waarom besluiten overheden en projectontwikkelaars tot het creëren van een nieuw maaiveld? Wat heeft de maatschappij op nationaal, regionaal of gemeentelijk niveau er aan? Wat levert het op voor de bedrijven die zich er vestigen,

Vragen over of reacties op deze publicatie: [email protected]

de bewoners en omwonenden en de gebruikers van de openbare ruimte? Meerwaarde Bij de besluitvorming over de projecten zijn veel partijen betrokken. De factoren en besluitvormingsprocessen zijn complex en het is daarbij nauwelijks mogelijk om een directe financiële afweging te maken. Het economisch belang kan de feitelijke grenzen van het projectgebied overschrijden waarbij “branding” en imago een grote rol spelen. Daarbij kan branding een middel zijn voor het slagen van het project door investeerders en bedrijven aan te trekken en het kan het sociale en ruimtelijke effect van het project op de stad of regio vergroten. Bij de meerwaarde van de projecten spelen factoren als vergroting van de bereikbaarheid, de (belevings) kwaliteit van de woon- en werkomgeving, de economische meerwaarde voor de betrokken actoren een rol en bij de afweging daarvan zijn toekomstwaarde en duurzaamheid essentieel. De toekomstwaarde van de projecten uit zich in het gereed maken van de stad voor de verwachte of nog niet voorspelbare wijzigingen in functies en behoeften. Oplossingen worden gezocht voor problemen die op dit moment spelen in de steden en die op de lange duur over het algemeen knellender worden. Duurzaamheid heeft onder andere betrekking op het verbeteren van de milieukwaliteit en het vergroten van de leefbaarheid. Voor duurzaamheid en toekomstwaarde is een flexibel stedenbouwkundig en architectonisch raamwerk nodig dat tegemoet kan komen aan toekomstige behoeften.

2. Meerwaarden van de case studies op nationaal, regionaal en stedelijk niveau De meerwaarde van de bestudeerde projecten voor de maatschappij is overduidelijk. Doorslaggevend hiervoor is dat de projecten een extra kwaliteit hebben in vergelijking met andere gebieden in de stad of regio. Ze concurreren niet met andere woon- en bedrijventerreinen en zorgen ervoor dat de stad en de regio op langere termijn economisch en sociaal vitaal blijft.

Essay Maatschappelijke Betekenis Het Nieuwe Maaiveld

1

Amsterdam Zuidas: Minerva-as Amsterdam was in het begin van de ‘90-er jaren op zoek naar een nieuwe toplocatie voor bedrijven en had deze in eerste instantie gepland aan de IJ-oever. De internationale bedrijven, onder aanvoering van ABNAMRO dachten daar anders over. Voor de keuze tussen Zuidas en IJ-oever gaf de afstand tot Schiphol (8 minuten), de haven en de binnenstad de doorslag. De HSL-halte complementeert de bereikbaarheid. De ontwikkeling van de Zuidas is essentieel voor het vestigingsklimaat in Amsterdam. Zelfs tijdens de dip in de kantorenmarkt in begin van de 21e eeuw, was de bezettingsgraad van de Zuidas voldoende. Terwijl het centrum binnen de grachten fungeert als cultuurhistorisch waardevol gebied voor de cultuurgebonden bedrijven (o.a. de media industrie) draagt de Zuidas door architectuur en kwaliteit van de openbare ruimte bij aan de ‘branding’ van Amsterdam. Opvallende architectuur en de aanwezigheid van (inter)nationale hoofdkantoren trekt bedrijvigheid aan.

Voor het gebied heeft de Dienst Ruimtelijke Ordening drie scenario’s ontwikkeld met als uitgangspunt dat er stedelijkheid bereikt moest worden door een menging van woonfunctie en bedrijvigheid en door een beleid dat vestiging van bedrijven met hoog en laag investeringsniveau mogelijk moet zijn. Pas met de keuze voor het dokmodel – de gedeeltelijke overkluizing van de ringweg - werd de Zuidas een echt Nieuw Maaiveld-project.

De ontwikkeling van de Zuidas vindt plaats binnen een ontwikkelingsstrategie. Dit betekent dat de uitwerking van de plannen tussentijds kan worden aangepast aan veranderende maatschappelijke ontwikkelingen en nieuwe inzichten. Een vraaggerichte aanpak waarbij steeds wordt afgestemd op markt en samenleving. In het Masterplan 1998, de Visie 2001 en de Visie 2004 zijn de condities gegeven waarbinnen de Zuidas zich ontwikkelt; een voorwaardenscheppend kader. Er is dus geen eindplan.

fondsen. Het project is van belang voor de economische ontwikkeling van de stad Arnhem als regionaal centrum in het oosten van Nederland.

Bron: DRO (2007) Werk in uitvoering, Boekhouding ontwikkeling Zuidas Voor de ontwikkeling van de Zuidas is een PPSconstructie ontwikkeld. Opmerkelijk is dat de private partijen stellen dat, voor de gebiedsontwikkeling, hen geen direct economisch rendement voor ogen staat, maar dat het ontwikkelen van maatschappelijke meerwaarde (stedelijkheid, leefbaarheid, culturele activiteiten) het belangrijkste is. Stationszone Arnhem Niet zozeer van nationaal maar meer van bovenregionaal belang is de stationszone in Arnhem. De opdracht hierbij was het station gereed te maken voor de toekomst. In het gebied waren twee knelpunten aanwezig: de verkeersknoop die telkens aanwezig was tussen de stationszone en de binnenstad en de ruimtelijke scheiding tussen station, binnenstad en de groene lob met het park Sonsbeek. Na een ontwerpatelier waar de functies nog naast elkaar geplaatst waren, kwam Ben van Berkel met een oplossing die gebaseerd is op de stromen voetgangers, fietsers, parkeerders, openbaar vervoer en het lokale doorgaand verkeer. Met het ontwerp van het TWAterminal van Eero Saarinen in New York als referentie, is een concept ontwikkeld dat het gebied uittilde boven de kwaliteiten van andere kantoren en bedrijventerreinen in de stad. Dit concept omvatte de afwikkeling van de vervoersstromen op verschillende niveaus, waarbij door geleidelijke overgangen in hoogte de toegankelijkheid gewaarborgd is. Doordat het station later opgewaardeerd is als HSLhalte is de functie als economische trekker versterkt en kon aanspraak gemaakt worden op aanvullende


Almere stadshart Het stadshart van Almere is herontwikkeld met als doel de stad Almere, die snel uitgroeit tot een volwaardige stad met 300.000 inwoners, een echt kloppend hart te geven. De meerwaarde van dit project geldt met name op het niveau van de stad. Voor het stadshart is een ontwerpprijsvraag uitgeschreven die O.M.A. won.

De meerwaarde ontstaat door het maken van een gebogen maaiveld waardoor een binnenstad ontstaat die vrij is van lawaai en hinder van autoverkeer, terwijl toch de bereikbaarheid met de auto en aanvoer van goederen via het onderliggende niveau gegarandeerd


2

is. Bovendien verbindt het doorlopend maaiveld het centrum met het waterfront. Daarnaast moet menging van wonen, winkels, horeca, culturele voorzieningen en bedrijven zorgen voor een hoogstedelijk vestigingsklimaat. De kwaliteit en diversiteit van de architectuur en vormgeving, uniformiteit in het openbaar gebied, hoogwaardige materialen, toepassing van kunst) van de openbare ruimte draagt bij aan het imago.

Terwijl er nu sprake is van een enigszins verpauperend gebied in de omgeving van de ringweg, leidt een combinatie van stedelijke vernieuwing en de aanleg van parken, pleinen, sportvoorzieningen, scholen tot het herstel van de green belt rond Parijs, die in het begin van de 20e eeuw ook een sociale functie had.

Een vraagstuk blijft hoe de financiële voordelen van de investeringen in het publieke domein, de infrastructurele voorzieningen, de kwaliteit van de ondergrondse infrastructuur weer ten goede komt aan de investeerders. Als dit gewaarborgd zou zijn, dan zou de wil om te investeren in duurzame oplossingen wellicht groter zijn.

Conclusies nationaal, regionaal en stedelijk niveau De belangrijkste maatschappelijke meerwaarde van de projecten is: - De locatie van de nieuwe maaiveld projecten sluit aan op knooppunten in de (inter)nationale infrastructuur; De projecten in Amsterdam en Arnhem functioneren als economische trekker waarbij bereikbaarheid, kwaliteit van de architectuur en openbare ruimte en imago een rol spelen; - Het project in Almere fungeert als stedelijke trekker en moet met name een meerwaarde geven voor de stad als geheel. - Het park Prinsenbeek heeft als belangrijkste meerwaarde de vitaliteit van de kern Prinsenbeek te behouden en symboliseert daarnaast de verbondenheid tussen Breda en Prinsenbeek. - Voor flexibiliteit en afwisseling moet de variatie in prijzen, typen locaties en functies goed georganiseerd worden. - De stapeling en dichtheid van functies maakt een hoog investeringsniveau voor de buitenruimte noodzakelijk en mogelijk; dit biedt ook meer mogelijkheid om te investeren in duurzame materialen en systemen om de duurzaamheid te bevorderen (WKO-installaties, stadskoeling). - De overkluizing van infrastructuur betekent dat er boven en dichtbij de infrastructuur woningbouw gerealiseerd kan worden. Dit vergroot de mogelijkheden van functiemenging en risicospreiding bij de ontwikkeling. - De locatiekeuze komt over het algemeen vanuit de bestuurders en investeerders, het concept voor het nieuwe maaiveld over het algemeen vanuit de stedenbouwers en de architecten. - Een eenduidige financiële afweging voor het toepassen van het nieuwe maaiveld (dokmodel in Amsterdam, overkluizing Périphérique, ontwikkeling stationsgebied Arnhem) is bij grotere projecten nauwelijks te maken. De bijdrage aan de toekomstwaarde van de stad en politieke doelen vragen dat er naast de gangbare investering voor gebiedsontwikkeling extra fondsen komen vanuit publieke middelen.

1

De meerwaarde van de Nieuwe Maaiveldprojecten voor de stad bestaan voornamelijk uit: waarborgen

Park Prinsenbeek Bij Stadsducten Breda wordt een park aangelegd boven een snelweg en de nieuw aangelegde hogesnelheidslijn (HSL).De ontwikkeling hiervan heeft vooral belang op lokaal niveau: voor de gemeente Breda en de voormalige gemeente Prinsenbeek. Het park weerspiegelt met name de bestuurlijke wens om een eenheid te smeden tussen stad en dorp en dient ervoor te zorgen dat Prinsenbeek, na de aanleg van de HSL naast de aanwezige snelweg, nog toekomst heeft als woon- en werkgebied. De aanleg van de HSL maakte de investering in het nieuwe maaiveld mogelijk. Referentieprojecten In de projecten die als referentie gelden voor het project komen voor de stad en de regio dezelfde factoren terug.

De overkluizing van de Périphérique is een politieke, bestuurlijke keuze die symbool is van de bereidheid van de stad Parijs om samen te werken om de leefbaarheid en de economische situatie in de omliggende gemeenten te verbeteren.

Het herstel van het centrum Beaugrenelle, een Nieuw Maaiveldproject avant la lettre uit de 80-er jaren van de vorige eeuw, dient om de economische ontwikkeling daar een nieuwe impuls te geven. Het initiatief is hier genomen door de SEM1 – een publiekrechtelijke organisatie die de ontwikkeling en het beheer van het gebied onder haar hoede heeft. De Jardins de Wilson, een park van Michel Corajoud, paste in de strategie van de regio Parijs om door het rehabiliteren van de openbare ruimte, een impuls te geven aan investeerders, huiseigenaren en bedrijven om een achteruitgegaan stadsdeel nieuw economisch leven in te blazen. Enkele jaren na de aanleg van dit park bovenop de snelweg is het effect goed te zien.

Syndicat d’Économie Mixte



3

(toekomstige) bereikbaarheid, stimuleren economische bedrijvigheid, aantrekken van bedrijven en organisaties van buiten de regio, spaarzaam omgaan met de beschikbare grond, bevorderen van duurzaamheidmaatregelen, verbeteren milieukwaliteit (bijvoorbeeld minder geluidshinder en beperking fijnstof). Het maken van een nieuw maaiveld is bij deze projecten essentieel om de dichte stapeling en menging van functies te realiseren en de vervoerstromen zonder barrières op elkaar aan te laten sluiten.

3. Meerwaarde voor bedrijven, bewoners en gebruikers De meerwaarde van het nieuwe maaiveld voor bedrijven, bewoners en gebruikers bestaat uit de belevings- en gebruikswaarde van het project zelf. Bedrijven en medewerkers Voor bedrijven is een goede bereikbaarheid en ook het imago van de omgeving belangrijk. Het bedrijf Essent koos voor de stationszone in Arnhem. Men wil door de locatiekeuze bijdragen aan duurzaamheidprincipes (gebruik van openbaar vervoer door medewerkers en relaties). Toonaangevende architectuur, aanwezigheid van hoofdkantoren, kwalitatief hoogwaardige buitenruimte en goede voorzieningen voor de medewerkers dragen in alle projecten bij tot de marketing van het bedrijf en de werving van medewerkers.

Bij de Zuidas zoeken de juridische en zakelijke dienstverleners elkaar op. De restaurants en cafés dienen als plekken voor de ontwikkeling van informele netwerken, want er is grote kans om tussen de middag bevriende bankiers of collega advocaten tegen te komen. De gevarieerde omgeving biedt goede recreatiemogelijkheden in de lunchpauze en in de pauzes kunnen de dagelijkse boodschappen gedaan worden. Bewoners en gebruikers van de openbare ruimte De kwaliteit van de openbare ruimte en de bereikbaarheid kan door toepassing van het nieuwe maaiveld beter zijn dan in traditionele woonmilieus. Parkeren kan in de onderlaag, zonder dat het autoverkeer de veiligheid en rust op het hogere niveau verstoort. Ondergrondse fietsenstallingen zorgen dat men de fiets veilig en overdekt dichtbij het openbaar vervoersknooppunt kan stallen. Geluidshinder en vervuiling van doorgaand en lokaal verkeer worden afgeschermd. De niveauverschillen bieden mogelijkheden om privé ruimten van openbare ruimten te onderscheiden, terwijl er vanaf het privé niveau toch zicht is op de levendigheid en stedelijkheid. In het ontwerp moet duidelijk zijn van wie de ruimte is. Het programma met functies moet die van het traditionele winkel- en centrumgebied overstijgen, waarbij er in ieder geval ruimte is voor parkfuncties als zonnen, sporten en ontmoeten. De combinatie van functies maakt werken dichtbij mogelijk en de dichte pakking van functies biedt voor doelgroepen die daarvan houden een stedelijke plek met veel mensen, bezoekers en activiteiten.

Aandachtspunten Een aandachtspunt is het windklimaat en schaduwwerking, die bij hoogbouw en stapeling, de verblijfskwaliteit nadelig kan beïnvloeden. Groen op en in het nieuwe maaiveld vervult een functie voor het verbeteren van het microklimaat (wind, zon, temperatuurwisselingen, tegengaan droogte, afvangen stof) en verlevendigt de ruimte (seizoensbeleving, vogels, sierwaarde, geleding van de ruimte). Ook een vormgeving van het watersysteem waarbij water zichtbaar en bruikbaar is en het water langer in het


gebied gehouden wordt, kan de milieukwaliteit verbeteren. In de bestudeerde casussen heeft dit aspect weinig aandacht.

Een tweede aandachtspunt is hoe het raakvlak van het gebouw en de openbare ruimte vorm krijgt. Het ontwerp van de plint met de overgangen in ruimte, het creëren van plekken en voorzieningen van verschillende kwaliteit en omvang, dragen bij tot stedelijkheid. In Amsterdam lijkt dat beter te lukken dan in Almere en over Arnhem is nog weinig te zeggen. Ontwerp en realisatie van een gevelwand in een keer, kan echter eerder leiden tot een inflexibele invulling met weinig variatie in hoogtes, prijsniveau en gebruiksmogelijkheden, dus dit moet van te voren in het programma van eisen gedefinieerd worden. Door de complexiteit van de projecten is participatie van bewoners, maatschappelijke groeperingen lastig te organiseren en inhoud te geven. In het stadium van invulling van de openbare ruimte in het laatste deel van de planfase zijn er de meeste mogelijkheden, maar dan liggen de randvoorwaarden over het algemeen al vast.

4. Meerwaarde voor omwonenden en omgeving Omwonenden kunnen in een nieuwe maaiveld project een aantrekkelijke, gevarieerde omgeving vinden, waar men niet gestoord door verkeersgeweld kan verblijven. De belangrijkste kwaliteit die het nieuwe maaiveld voor omwonenden met zich meebrengt, is het opheffen van


4

barrières van infrastructuur en het verbeteren van de milieukwaliteit (geluidshinder). De hoge kwaliteit van de buitenruimte in het project, kan een uitstralend effect hebben op de omgeving, waardoor ook daar investeringen en bedrijvigheid toenemen. Dit is bijvoorbeeld te zien in Saint Denis, bij de overkluizing van de snelweg, maar ook bij de uitloopgebieden van goed functionerende winkelcentra.

De overkluizing van de infrastructuur zorgt ervoor dat er meer ruimte voor woningbouw beschikbaar is.

1992

First studies on the Zuidas by Amsterdam Planning department: ‘ under the condition that the development of southern IJ-shores is not impeded.

1994

ABN-AMRO decides to locate new international headquarters at the Zuidas. In official end tot the ‘incidental policies’ for plots on the Zuidas. The ruling government coalition in Amsterdam proposes to make a masterplan for the area as the future office location in the highest segment of the market.

1995

Zuidas Coalition is formed with the most important public and private stakeholders in the area.

1997

Zuidas is designated by the national government as one of the New Key Projects for developments around future High Speed train stations.

1998

Masterplan Zuidas is accepted by the Amsterdam city council.

1999

90,000 square metres are realized as the headquarters of the ABN/AMRO bank, as the first major building of the Zuidas project. Other developments are in progress.

2000

ABN/AMRO, ING bank and Dutch Rail Real Estate propose the guaranteed purchase of parcels on top of the Dock model to the city government. A declaration of intent is eventually signed in 2002.

2001

City and state sign a declaration of intent to start formal studies on the extension of infrastructure at the Zuidas.

2002

20,000 square metres are realized for ING House: a 29,000-square-metre reconstruction and exten-sion of the World Trade Centre is completed, while a new 40,000-square-metre extension is started.

2004

Declaration of intent between Municipality of Amsterdam and national government to realize the Dock model. They start a joint process to investigate the possibilities for a Zuidas public limited company.

2005

The first 90,000 square metres of Mahler 4 are completed. Agreement between Amsterdam, state, province of North Holland and the Regional Council to invest in the Dock model and to mobilize investors to establish a Zuidas public limited company for building and exploitation.

Bron:

W. Salet & S. Majoor (2006)

6. Bronnen

5. Conclusie De maatschappelijke meerwaarde van het creëren een nieuw maaiveld is dat dit grotere dichtheden en stapeling van functies mogelijk maakt met voldoende ruimte voor een aantrekkelijke (semi-) openbare ruimte. Het nieuwe maaiveld vermindert de barrièrewerking van infrastructuur en maakt een snelle overstap tussen verschillende vervoersvormen mogelijk. De omgevingskwaliteit van de openbare ruimte wordt enerzijds beter door afscherming van verkeer, anderzijds kan deze onder druk staan door schaduwwerking van gebouwen, een slechter windklimaat en de vaak stenige inrichting. De grotere dichtheden maken een intensiever gebruik mogelijk met meer activiteiten en een hoge mate van stedelijkheid. Ook maken zij een hoog investeringsniveau mogelijk, dat ten gunste kan komen van het imago van het gebied, het economische functioneren en duurzaamheidmaatregelen.

Adema, K.H en R. de Graaf (2007), Duurzaamheid bij meervoudig ruimtegebruik, Een onderzoek naar duurzaamheid in projecten die gekenmerkt worden door hun meervoudig ruimtegebruik, Van Hall, Leeuwarden Bart, H. de, J. Molenaars en L. van Os (2007), Meervoudig Ruimtegebruik, Een onderzoek naar meervoudig ruimtegebruik en zijn samenhang met de openbare (buiten)ruimte, Van Hall Larenstein, Velp Broek, J. van der, en K. van der Laan (2007), Het veilige nieuwe maaiveld, studentenonderzoek Van Hall Larenstein, Velp Crezee, M. en G. Oosterink (2007), Pilot study Het nieuwe Maaiveld, Capgemini, Van Hall Larenstein, Velp dRO (2007); Werk in uitvoering, Boekhouding ontwikkeling Zuidas; Amsterdam Salet, W en S. Majoor (2006), Amsterdam Zuidas European Space, 010, Rotterdam Uzzell, D, e.a. (2002) Identification, social cohesion and environmental sustainability, in Environment and behavior, Vol. 34 No. 1, January 2002 26-53



5

Essay Maatschappelijke Betekenis van Nieuwe Maaiveld-projecten

Recommend Documents