Beheersverslag
EPRA Best Practices De European Public Real Estate Association (“EPRA”) publiceert aanbevelingen voor de bepaling van de belangrijkste prestatie-indicatoren voor beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen. Befimmo sluit zich aan bij deze tendens om de rapportering te standaardiseren, met het oog op een betere kwaliteit en vergelijkbaarheid van de informatie.
De Commissaris heeft nagegaan of de “EPRA earnings”, “EPRA cost ratio”, “EPRA NAV” en “EPRA NNNAV” ratio’s berekend werden volgens de definities en of de financiële gegevens die voor de berekening van deze ratio’s worden gebruikt, overeenstemmen met de boekhoudgegevens van de geconsolideerde financiële staten. De cijfers van de portefeuille werden nagekeken door vastgoedexpert Jones Lang LaSalle.
Kernprestatie-indicatoren 31.12.2014
31.12.2013
in duizend € €/aandeel Inclusief directe leegstandskosten Exclusief directe leegstandskosten
84 146 3,90 19,69% 17,12%
84 125 4,22 17,24% 14,68%
in duizend € €/aandeel
1 203 893 54,38
1 170 330 54,35
in duizend € €/aandeel in %
1 168 954 52,80 5,89%
1 149 296 53,37 6,47%
in %
5,95%
6,76%
in %
6,5%
5,25%
in %
-2,8%
3,66%
EPRA-indicatoren Definities EPRA1 (1) EPRA earnings
Recurring earnings from core operational activities
(2) EPRA cost ratio (3)
(4) (5)
(6) (7)
Administrative & operating costs (including & excluding costs of direct vacancy) divided by gross rental income EPRA NAV Net Asset Value adjusted to include properties and other investment interests at fair value and to exclude certain items not expected to crystallise in a long term investment property business model EPRA NNNAV EPRA NAV adjusted to include the fair values of (i) financial instruments, (ii) debt and (iii) deferred taxes (i) EPRA Annualised rental income2 based on the cash Net Initial Yield (NIY) rents passing at the balance sheet date, less non-recoverable property operating expenses, divided by the market value of the property, increased with (estimated) purchasers' costs (ii) EPRA This measure incorporates an adjustment to the Topped-up NIY EPRA NIY in respect of the expiration of rent-free periods (or other unexpired lease incentives such as discounted rent periods and step rents) EPRA Estimated Market Rental Value (ERV) of vacant Vacancy Rate space divided by ERV of the whole portfolio Like-for-like net rental growth compares the EPRA growth of the net rental income of the portfolio Like-for-Like Net Rental Growth that has been consistently in operation, and not under development, during the two full preceding periods that are described
1. Bron: EPRA Best Practices (www.epra.com). De definities blijven in het Engels, net zoals oorspronkelijk gedefinieerd door EPRA. 2. Voor Befimmo komen de geannualiseerde huurinkomsten (of Annualised rental income) overeen met de lopende huur op de afsluitingsdatum (vermeerderd met de toekomstige huurinkomsten op contracten, die op 31 december 2014 ondertekend zijn, zoals herzien door de vastgoedexperts).
64 - Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag 2014 - Beheersverslag
Tabel 1 - EPRA earnings 31.12.2014
31.12.2013
Nettoresultaat IFRS
68 863
79 156
Aanpassingen voor de berekening van de EPRA earnings
15 283
4 969
- 9 278
11 643
(in duizend €)
Uit te sluiten: I. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop II. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen VI. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva en close-out costs EPRA earnings EPRA earnings (€/aandeel)
- 632
- 293
25 194
- 6 381
84 146
84 125
3,90
4,22
31.12.2014
31.12.2013
-27 499
-23 750
Tabel 2 - EPRA cost ratio (in duizend €) Administratieve en operationele netto-uitgaven in de resultatenrekening
- 995
-1 038
Nettovastgoedkosten
-15 506
-11 391
XIV. (-) Algemene kosten van de Vennootschap
-11 110
-10 973
1 289
- 663
III. (±) Met verhuur verbonden kosten
XV. (±) Andere operationele opbrengsten en kosten Uit te sluiten: i. Impact van de spreiding van de vrije periodes EPRA costs (inclusief directe leegstandskosten) (A) XI. (-) Huurkosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen
-1 178
315
-27 499
-23 750
3 586
3 514
EPRA costs (exclusief directe leegstandskosten) (B)
-23 913
-20 236
I. (+) Huurinkomsten
139 690
137 803
Brutohuurinkomsten (C)
139 690
137 803
EPRA cost ratio (inclusief directe leegstandskosten) (A/C)
19,69%
17,24%
EPRA cost ratio (exclusief directe leegstandskosten) (B/C)
17,12%
14,68%
EPRA Best Practices - 65
Beheersverslag - EPRA Best Practices
Tabellen 3 en 4 - EPRA NAV & NNNAV (in duizend €) Intrinsieke waarde Intrinsieke waarde (€/aandeel) Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigenvermogensinstrumenten Toe te voegen: II. Herwaardering aan reële waarde van de vorderingen financiële leasing Uit te sluiten: IV. Reële waarde van financiële instrumenten EPRA NAV EPRA NAV (€/aandeel)
31.12.2014
31.12.2013
1 195 448
1 165 614
54,00
54,13
-
-
1 195 448
1 165 614
205
28
8 240
4 688
1 203 893
1 170 330
54,38
54,35
Toe te voegen: I. Reële waarde van financiële instrumenten
- 8 240
- 4 688
II. Herwaarderingen van de reële waarde van financieringen met vaste rentevoet
-26 698
- 16 346
1 168 954
1 149 296
52,80
53,37
EPRA NNNAV EPRA NNNAV (€/aandeel)
“Begrippenlijst”
Noord Building
66 - Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag 2014 - Beheersverslag
Tabel 5 - EPRA Net Initial Yield (NIY) & Topped-up NIY (in duizend €) Vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor verkoop
31.12.2014
31.12.2013
2 285 235
2 184 142
- 60 665
- 146 042
Uit te sluiten: Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met het oog op verhuring Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed beschikbaar voor verhuring Toe te voegen: Geschatte belastingaftrek van transactiekosten Investeringswaarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuring (B) Geannualiseerde brutohuurinkomsten
- 1 967
-
2 222 603
2 038 099
56 629
52 459
2 279 232
2 090 558
142 005
140 093
Uit te sluiten:
- 7 727
- 4 906
134 279
135 186
Huur bij afloop van huurvrije periodes of andere huurkortingen
424
1 501
Toekomstige huurinkomsten uit ondertekende contracten
951
4 634
135 654
141 321
EPRA Net Initial Yield (A/B)
5,89%
6,47%
EPRA Topped-up Net Initial Yield (C/B)
5,95%
6,76%
Vastgoedkosten1 Geannualiseerde nettohuurinkomsten (A) Toe te voegen:
Geannualiseerde Topped-up nettohuurinkomsten (C)
Triomf I en II
1. De perimeter van de uit te sluiten vastgoedkosten voor de berekening van de EPRA Net Initial Yield wordt vastgelegd in de EPRA Best Practices en stemt niet overeen met de “Vastgoedkosten” zoals ze in de geconsolideerde IFRS-rekeningen worden voorgesteld.
EPRA Best Practices - 67
Beheersverslag - EPRA Best Practices
Tabel 6 - Investment Property Rental Data (op 31.12.2014) Sector
Brutohuurinkomsten (in duizend €)
Nettohuurinkomsten (in duizend €)
77 207
73 937
Brussel gedecentraliseerd
4 975
3 421
Brussel rand
9 043
7 378
Wallonië
8 863
8 540
30 093
28 677
5 086 135 267
4 975 126 927
Brussel centrum (CBD)
Vlaanderen Luxemburg stad Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS Huurinkomsten met betrekking tot: - Vastgoed geboekt als financiële leasing (IAS 17) - Vastgoed bestemd voor verkoop - Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met het oog op verhuring - Vastgoed verkocht gedurende de laatste 12 maanden Andere vastgoedkosten Totaal
-
-5
235
240
2 680
2 511
513
504
-
-6 988
138 6951
123 1893
Tabel 7 - Vastgoedbeleggingen - Like for Like Net Rental Growth 31.12.2014
Sector Vastgoed aangehouden gedurende 2 opeenvolgende jaren 68 018
Verwervingen
Brussel gedecentraliseerd
3 440
Brussel rand Wallonië
(in duizend €)
Brussel centrum (CBD)
Vlaanderen Luxemburg stad Totaal
Overdrachten
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling4
4 227
-
-
3 233
-
7
-
- 26
7 378
-
-
-
-
8 313
-
504
-
1 198
20 592
8 085
-
240
-
4 975 112 715
12 312
511
240
4 405
Reconciliatie met de geconsolideerde resultatenrekening IFRS Nettohuurinkomsten met betrekking tot: - Vastgoed geboekt als financiële leasing (IAS 17) - Een vergoeding voor de vervroegde opzegging van een huurovereenkomst in 2014 Andere vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat in de geconsolideerde resultatenrekening IFRS
1. Het totaal van de “Brutohuurinkomsten” dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het “Nettohuurresultaat” in de geconsolideerde IFRS-rekeningen. 2. Het totaal van de “Nettohuurinkomsten” dat in de EPRA Best Practices wordt bepaald, gereconcilieerd met de geconsolideerde IFRS-resultatenrekening, komt overeen met het “Operationeel vastgoedresultaat” in de geconsolideerde IFRS-rekeningen. 3. Lopende huur op de datum van de afsluiting, vermeerderd met de toekomstige huur op contracten die op 31 december 2014 waren getekend, zoals herzien door de vastgoedexperts. 4. Het betreft het vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring.
68 - Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag 2014 - Beheersverslag
Verhuurbare oppervlakte (in m²)
Lopende huur3 (in duizend €)
Geraamde huurwaarde (ERV) (in duizend €)
83 382
Geraamde huurwaarde (ERV) voor de leegstand (in duizend €) 3 075
419 971 51 600
75 819
4,06
4,46
5 041
2 665
7 138
37,34
14,72
108 133
10 087
2 931
12 338
23,75
22,06
74 571
10 166
0
9 556
0,00
0,00
237 736
29 261
158
28 798
0,55
0,42
13 453 905 464
5 305 143 243
199 9 028
5 165 138 814
3,85 6,50
3,78 5,25
Leegstandsgraad 31.12.2014 (in %)
Leegstandsgraad 31.12.2013 (in %)
31.12.2013 Totale netto-huurinkomsten2
Vastgoed aangehouden gedurende 2 opeenvolgende jaren 75 478 69 513
Evolutie
3 322
-
-
1 660
74 496
Vastgoed aangehouden gedurende 2 opeenvolgende jaren -2,15%
3 421
4 283
-
- 516
-
603
4 370
-19,69%
7 378
8 009
-
-
-
-
8 009
-7,88%
10 015
8 126
-
849
-
1 184
10 159
2,29%
28 917
21 090
3 611
-
226
-
24 927
-2,36%
4 975 130 182
4 976 115 997
6 933
333
226
3 447
4 976 126 936
-0,02% -2,83%
Verwervingen
Overdrachten
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in bouwproces of ontwikkeling4
Totale nettohuur inkomsten2
-5
-2
-
3 656
-6 988
-5 217
123 189
125 373
EPRA Best Practices - 69
Beheersverslag - EPRA Best Practices
Vastgoedbeleggingen - Valuation data Reële waarde (in duizend €) 31.12.2014
Reële waarde (in duizend €) 31.12.2013
Variaties in de reële waarde (in duizend €) 31.12.2014
Variaties in de reële waarde (in duizend €) 31.12.2013
1 233 500
1 187 881
-4 704
-12 164
97 053
71 834
-1 277
-5 748
Brussel rand
144 324
152 442
-14 173
-701
Wallonië Vlaanderen
179 837 483 319
73 871 469 129
-6 774 15 528
-4 444 2 172
84 571 2 222 603
82 942 2 038 099
1 819 -9 582
1 352 -19 533
60 665
146 042
18 860
7 893
2 283 268
2 184 142
9 278
-11 639
Sector
Brussel centrum (CBD) Brussel gedecentraliseerd
Luxemburg stad Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring Reconciliatie met de geconsolideerde balans IFRS Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening met het oog op verhuring Vastgoedbeleggingen in de geconsolideerde balans IFRS
Vastgoedbeleggingen - Duur van de huurovereenkomsten Eindvervaldag
Sector Gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten op 31.12.2014 (in jaren) Eindvervaldag
in 2015
in 2016
in 2017-2019
vanaf 2020
Brussel centrum (CBD)
8,37
2 517
650
27 496
52 420
Brussel gedecentraliseerd
4,69
83
-
3 786
1 172
Brussel rand
5,69
538
273
2 662
6 241
Wallonië
19,49
779
-
-
9 387
Vlaanderen
11,45
1 491
-
-
27 770
4,97 9,34
5 408
923
3 345 37 288
1 961 98 950
Luxemburg stad Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring
Lopende huur van de huurovereenkomsten die aflopen (in duizend €)
Eerstvolgende vervaldag
Sector Gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten op 31.12.2014 (in jaren) Eerste vervaldag
Lopende huur van de huurovereenkomsten met eerstvolgende vervaldag (in duizend €) in 2015
in 2016
in 2017-2019
vanaf 2020
Brussel centrum (CBD)
7,85
2 883
2 376
31 883
45 940
Brussel gedecentraliseerd
3,54
88
524
4 429
-
Brussel rand Wallonië
2,73 19,49
1 450 779
2 192 -
5 109 -
962 9 387
Vlaanderen
11,42
1 491
-
207
27 563
1,60 8,66
6 692
3 942 9 034
1 364 42 992
83 851
Luxemburg stad Totaal vastgoed beschikbaar voor verhuring
1. De duur is berekend rekening houdend met de lopende projecten en het gebouw bestemd voor verkoop.
70 - Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag 2014 - Beheersverslag
Variaties in de reële waarde (in %) 31.12.2014
Variaties in de reële waarde (in %) 31.12.2013
EPRA Net Initial Yield (in %) 31.12.2014
EPRA Net Initial Yield (in %) 31.12.2013
Omslag percentage (in %) 31.12.2014
Omslag percentage (in %) 31.12.2013
-0,37
-1,01
6,32
6,49
-14,03
-1,75
-5,63
3,42
5,71
-7,97
-8,94
-0,46
5,47
5,12
-5,52
-9,12 3,31
-5,67 0,47
5,32 5,63
13,10 5,95
2,20 -0,45
1,66 -0,94
6,00 5,89
6,19 6,47
9,12
5,71
0,41
-0,53
-13,96
Gewogen gemiddelde duur1 (in jaren) 31.12.2014 7,84
Gewogen gemiddelde duur1 (in jaren) 31.12.2013 8,35
-9,78
3,54
4,39
-7,49
2,73
2,90
-6,39 -2,16
-10,22 -2,95
19,49 11,34
16,07 12,31
-6,56 -9,69
-8,60 -10,40
1,60 8,64
2,62 9,06
Eindvervaldag Geraamde huurwaarde van de huurovereenkomsten die aflopen (in duizend €) in 2015
in 2016 in 2017-2019
vanaf 2020
2 830
617
22 097
46 895
72
-
3 329
1 072
469
207
2 175
6 304
666
-
-
8 890
1 505
-
-
27 349
5 541
824
3 115 30 716
1 850 92 360
Eerstvolgende vervaldag Geraamde huurwaarde van de huurovereenkomsten met eerstvolgende vervaldag (in duizend €) in 2015
in 2016 in 2017-2019
vanaf 2020
3 156
2 312
26 632
76
438
3 959
40 339 -
1 437 666
1 941 -
4 774 -
1 003 8 890
1 505
-
186
27 162
6 839
3 654 8 345
1 312 36 863
77 394
EPRA Best Practices - 71
Beheersverslag - EPRA Best Practices
Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring (op 31.12.2014)1 Huidige kostprijs (in duizend €)
Geschatte Te activeren toekomstige intercalaire kostprijs interesten (in duizend €) (in duizend €)
584
13 516
WTC IV
8 611
-
-
Totaal
9 195
13 516
192
Brederode 9 et Namen 48
Reconciliatie met de geconsolideerde balans IFRS Reële waarde van vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring in de geconsolideerde balans IFRS VÓÓR werken Verschil tussen de reële waarde op 31 december 2014 en de [reële waarde VÓÓR werken + kostprijs van de werken] Reële waarde van vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring voor dewelke de werken nog niet van start gingen Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring in de geconsolideerde balans IFRS
Voorziene afwerkingsdatum
Verhuurbare oppervlakte (in m²)
% verhuurd
In de loop van 2016 Lancering in geval van verbintenis 14 292
8 800
-
53 500
Te bowen
Geschatte totale kostprijs (excl. grond) (in duizend €) 192 14 292
46 246
128
5 096
60 665
1. Deze tabel omvat de projecten die werden overgebracht in de rubriek «Vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring» en voor dewelke de uitgaven reeds werden gestart.
72 - Befimmo - Jaarlijks Financieel Verslag 2014 - Beheersverslag
