Energiebesparingspact met bewoners

Datum 09 06 2009 Afdrukdatum 09 06 2009

1 8

Energiebesparingspact met bewoners

© Atriensis b.v. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atriensis b.v..

Atriensis b.v. Insulindelaan 122 Postbus 842 5600AV Eindhoven T 040 2367859 F 040 2364278 I www.atriensis.nl E [email protected] KvK Oost Brabant 17183743 ABN AMRO 55 39 63 333

Energiebesparingspact met bewoners Datum 09 06 2009

Inhoudsopgave

2 8

1

Blokkade

3

2

Solo of samen

5

3

Pact

8


1

3 8

Blokkade

Het komende decennium staat in het teken van de energetische inhaalslag van de bestaande sociale huursector. Onvermijdelijk om veel redenen. Door de gestegen energietarieven maakt de energienota een steeds groter deel uit van de totale woonlasten. Dit is ongewenst gezien de doelgroep. Een energiezuinige woning is vaak ook een comfortabele woning. In een op veel plaatsen steeds meer ontspannen woningmarkt betrekken woningzoekenden de energetische kwaliteit meer en meer in hun oordeel. Het Convenant Energiebesparing corporatiesector zegt een besparing van 20% op gasverbruik toe binnen één decennium. Dit vraagt om naïsolatie van onderdelen van de gebouwschil die nu nog isolatie ontberen. Ook is een verwarmingsapparaat met hoog rendement nodig. Gemiddeld bedraagt de investering hiervoor per corporatiewoning € 3.500. Voor de hele sector € 8 miljard. Het energielabel verbetert gelijktijdig van het huidige label D (energie-index 1,8) naar label C (energie-index 1,4). In de meeste situaties is toestemming van huurders voor de energiebesparende maatregelen nodig. De woning wijzigt en corporaties vragen een huurverhoging om (een deel van) de investering te dekken. Voorwaarden zijn natuurlijk wel dat de woning binnen grenzen van huurtoeslag en maximaal redelijke huurprijs blijft. Ook is het zaak voor corporaties om een minimaal percentage van het bezit goedkoop en betaalbaar te houden.

Hierna ontstaat het knelpunt. Immers alleen bij een meerderheid van minstens 70% bij collectieve maatregelen is toestemming van alle huurders voor energiebesparende maatregelen met huurverhoging afdwingbaar. Niet voor niets is er een grote spreiding in isolatieniveau in oudere woningen: de afhankelijkheid van deelnamebereidheid van huurders. Zelf als de verlaging van de energienota opweegt tegen de huurverhoging krijgen corporaties de handen van huurders lang niet altijd niet op elkaar. Wat is de oorzaak? Een belangrijke verklaring is gelegen in het wantrouwen van huurders of de besparing wel opweegt tegen de huurverhoging. Die extra kosten zijn immers 100% zeker. De besparing moet je maar afwachten. En als er in de periode na de energiebesparende ingreep een strenge winter


optreedt of energietarieven stijgen, dan nemen de energielasten misschien zelfs toe. Bedenk bovendien dat besparingsberekeningen altijd van een gemiddeld huishouden uitgaan. De helft van de huurders verbruikt meer, de andere helft minder. Deze laatste ‘zuinige’ groep bespaart procentueel misschien wel evenveel, maar in absoluut bedrag minder. Kortom een begrijpelijk wantrouwen bij huurders. Andere veel gehoorde bezwaren van huurders zijn de overlast, wantrouwen in de comfortverbetering en angst voor vocht- en ventilatieproblemen. Hoe krijg je woningcorporatie en huurders op één lijn? Aedes en de Woonbond spannen zich ervoor in dat de energiebesparende maatregelen direct na de ingreep op complexniveau tot lagere woonlasten voor huurders leiden. Dit wordt vormgegeven in een woonlastenwaarborg.

4 8

Convenant Energiebesparing corporatiesector, Aedes en de Woonbond, 2008 In hoofdstuk 2 komen de mogelijke werkprocessen aan bod, waaraan koppeling van energiebesparende maatregelen mogelijk is. Hoofdstuk 3 tenslotte schetst de belangrijkste bouwstenen als fundament voor een pact met huurders.


2

Solo of samen

Anders dan regulier onderhoud vormt energiebesparing een wijziging van de woning. Activering van de investering ligt voor de hand. En dit kan betekenen dat corporaties ter verhoging van de bedrijfswaarde een huurverhoging bij de huurder in rekening brengen. Daarom een opsomming van procesmogelijkheden. De onderstaande figuur maakt onderscheid naar uitvoering van maatregelen zonder huurverhoging voor de zittende huurder (‘solo’) en met huurverhoging en dus toestemming van de zittende of nieuwe huurder (‘samen’). Figuur: Overzicht procesmogelijkheden

5 8 Solo: zonder toestemming van zittende huurder

Samen: wel toestemming van zittende/nieuwe huurder

Via project zonder huurverhoging, zoals planmatig of groot onderhoud en renovatie Op aanvraag zonder huurverhoging bij zittende huurder en met huurverhoging bij mutatie Bij mutatie zonder raadpleging nieuwe huurder, maar met huurverhoging Via project met huurverhoging, zoals planmatig of groot onderhoud en renovatie Op aanvraag met huurverhoging bij zittende huurder of bij mutatie afgestemd met nieuwe huurder Bij mutatie met huurverhoging afgestemd met nieuwe huurder

Indicatie deelname op termijn (100%)

Managementaandacht +

(70%)

+/-

(40%)

+/-

(70%)

+/-

(40%)

-

(5%)

-

De figuur geeft per procesmogelijkheid een grove indicatie van deelname binnen één decennium. Zo leidt projectgewijze doorvoering van maatregelen zonder huurverhoging gebruikelijk tot een deelname van 100%. Doorvoering van energiebesparende maatregelen bij mutaties zonder afstemming met nieuwe huurders resulteert erin dat alle vrijgekomen adressen beschikbaar komen voor maatregelen. Bij een mutatiegraad van 10% komt in één decennium


bijna 70% van de woningen aan bod. Stel dat alleen maatregelen doorgevoerd worden in overleg en op basis van een huurverhoging bij mutaties, is slechts een zeer geringe deelname te verwachten. Tegenover die te verwachten deelname staan de inspanningen voor de corporatie. Het meest soepele proces ontstaat naar verwachting door besparingsmaatregelen zonder huurverhoging te combineren met onderhoudsingrepen. Anderzijds vragen energiebesparende maatregelen bij mutaties en in overleg met nieuwe huurders naar verhouding zeer forse managementinspanning tegenover relatief weinig besparingsingrepen.

6 8 2.1

Solo

Doorvoering van energiebesparing zonder toestemming van huurders is soms een voor de hand liggend antwoord. De corporatie gaat ‘solo’. Zeker een route voor corporaties die met reguliere energiebesparende maatregelen al vrij ver zijn en nu ‘de gaten willen dichten’. De eerste optie hierbij is om maatregelen te combineren met planmatig onderhoud. Bijvoorbeeld plaatsing van een HR-ketel op het natuurlijke vervangingsmoment. Isolatie van platte of hellende daken als de dakbedekking aan vervanging toe is. Of isolerende beglazing als kozijnvervanging vereist is. Dekking van kosten uit de reguliere exploitatie. Of activering van de investering, maar zonder huurverhoging voor zittende huurders. Pas bij mutaties volgt de huuraanpassing. De baten zijn er, maar vertraagd. Corporaties denken en werken over het algemeen in termen van ‘kale huur’ in plaats van de ‘totale woonlasten’ voor de huurder. In de kale huur zien zij geen ruimte voor eventuele huurverhogingen. Dit vormt een belemmering voor introductie van energiebesparende maatregelen, die deels doorberekend worden in de huurprijs.

Barrieres geslecht, energiebesparing in corporatiewoningen, SenterNovem, 2002 Een andere optie is uitvoering van energiebesparing zonder huurverhoging op afroep en zonder huurconsequentie voor de zittende huurder. Huurders dienen een verzoek in bij de corporatie en de ingreep volgt binnen een bepaalde tijd. De huurder ontruimt zelf de zolder of


maakt het kruipluik vrij voor de afgesproken datum. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om de maatregel te realiseren tijdens de mutatie. De corporatie adverteert in dat geval de lege woning met groen label tegen de nieuwe hogere huurprijs. De aannemer heeft geen last van huisraad tijdens de werkzaamheden. Een prima optie bijvoorbeeld bij vloer- of dakisolatie aan de binnenkant in grondgebonden eengezinswoningen. Maar gaat het om isolatiewerk vanaf een steiger of om verticaal transport, dan is deze ‘geknipte’ uitvoeringswijze juist onhandig. Doorvoering van isolatie bij mutaties vereist een perfecte logistiek. Een dekking van 100% is binnen een decennium onhaalbaar. Bij een mutatiegraad van zo’n 10% bewoont ruim 30% van de huidige huurders over 10 jaar hun ongeïsoleerde woning nog. Gemiddeld muteren eengezinswoningen beduidend minder dan gestapelde woningen. Kortom de combinatie van energiebesparing van eengezinswoningen in een krappe woningmarkt met het mutatiemoment leidt tot zeer trage invoering een langdurige managementaandacht.

7 8

2.2

Samen

Samenwerking met huurders is onontbeerlijk voor corporaties met een forse besparingsopgave. De maatregelen zijn niet te financieren zonder aanvullende huurinkomsten. Verdedigen volstaat niet meer. Een aanvalsplan is een must. Het is niet zomaar een simpele uitbreiding van het mutatie- en planmatig onderhoud. Ook zijn investeringen fors. Verhoging van bedrijfswaarde is bij uitvoering meteen nodig om minimaal een substantieel deel van de investering te dekken. Optimalisatie van bedrijfswaarde geschiedt door een zo lang mogelijke looptijd voor de besparingsmaatregel en dus ook de extra huuropbrengst. Dus liever volgend jaar dan in 2018. En mogelijk draagt de extra isolatie bij aan verlenging van de levensduur. Draagvlak bij huurders en hun vertegenwoordigers is natuurlijk dé succesfactor. Een pact met huurders vormt de basis voor succes. Zowel huurders als corporatie moeten overtuigd zijn van de voordelen van de energiebesparing. Het is cruciaal om te investeren in deze relatie.


3

Pact

Energiebesparing doorvoeren op basis van een huurverhoging vraag om een gedegen voorbereiding. De corporatie dient per complex vast te stellen welke procesmogelijkheid aan welke besparingsmaatregel gekoppeld wordt. Het is beter om zo min mogelijk verschillende procesmogelijkheden te selecteren. Mogelijke bouwstenen voor een dergelijk pact: Figuur: Bouwstenen pact tussen corporatie en huurders

8 8

• • • • • • • • • • • • • • • •

Maak afspraken met de overkoepelende huurdersorganisatie Faciliteer in deskundige ondersteuning voor de overkoepelende huurdersorganisatie Overleg met bewonerscommissies vooraf Werf per complex één van de bewoners als energie-ambassadeur Overleg transparant met bewoners op complexniveau Overweeg een modelwoning Beperk overlast door de uitvoering Overweeg een woonlastenwaarborg Communiceer op woningniveau de verwachte energiebesparing versus de huurverhoging Ondersteun bij de aanvraag van verlaging van voorschotnota energiebedrijf Hulp bij het aanvragen van huurtoeslag bij de belastingdienst Heb aandacht voor een comfortabel, veilig en gezond binnenklimaat Verleen waar nodig praktische hulp voor bewoners rondom de uitvoering Stel een vast aanspreekpunt binnen de corporatie voor bewoners beschikbaar Verzorg gezamenlijk positieve publiciteit Evalueer de resultaten na afloop

Het pact met bewoners bevat een uitwerking van bovenstaande ingrediënten. In iedere lokale situatie is de context anders. Een pilot helpt om te toetsen of de juiste keuzen gemaakt zijn. Uitgangspunt van de woonlastenwaarborg is dat het treffen van energiebesparende maatregelen in woningen mag leiden tot een redelijke huurverhoging, maar dat deze huurverhoging lager is dan de gemiddelde daling op de energierekening in het hele wooncomplex. Woonlastenwaarborg bij energiebesparing, Aedes en Woonbond, 2009

Energiebesparingspact met bewoners

Recommend Documents