Energiebesparende investeringen in de private huurmarkt
Praktijkgebaseerde aanbevelingen van Sector Samenlevingsopbouw
1|33
2|33
INLEIDING ................................................................................................................................ 4 EEN BEKNOPTE SCHETS VAN DE VLAAMSE PRIVATE HUURMARKT ........................................ 5 1. De kwaliteit van zeer veel huurwoningen is ondermaats. .............................................. 5 2. Het profiel van de verhuurder in Vlaanderen is zeer divers. .......................................... 5 3. Het profiel van de huurder is eerder zwak. .................................................................... 6 DEEL I: DREMPELS BIJ ENERGIEBESPARENDE INVESTERINGEN .............................................. 7 1.1. De kwaliteit van de woning als drempel ...................................................................... 8 1.1.1. Energiebesparende investeringen zijn direct uitvoerbaar ..................................... 8 1.1.2. Energiebesparende investeringen enkel mogelijk na renovatiewerken ................ 9 1.1.3. Vernieuwbouw of sloop is aangewezen .............................................................. 10 1.1.4. Conclusie.............................................................................................................. 10 1.2. Profiel van de verhuurder als drempel ...................................................................... 12 1.2.1. Financiële drempel .............................................................................................. 12 1.2.2. Mentaliteit van de (oudere) verhuurder als drempel .......................................... 13 1.2.3. De werken op zich vormen een drempel ............................................................. 14 1.2.4. Nieuwe tendens: toename aan allochtone verhuurders ..................................... 14 1.2.5. Conclusie.............................................................................................................. 14 1.3. Profiel van de huurder als drempel............................................................................ 16 1.3.1. Huurders slagen er niet in hun verplichtingen na te komen. .............................. 17 1.3.2 Niet woning gerelateerde problemen van de huurder. ........................................ 17 1.3.3. Conclusie.............................................................................................................. 18 DEEL II: AANBEVELINGEN ...................................................................................................... 20 2.1. Sterkere private huurmarkt is een noodzaak............................................................. 20 2.2. Vlaamse maatregelen vormen de basis voor kwaliteitsverbetering.......................... 21 2.2.1. Voorstellen qua stimulerende maatregelen ........................................................ 22 2.2.2. Voorstellen op het vlak van reglementering en sanctionering............................ 25 2.3. Lokaal beleid vormt de sleutel tot succes .................................................................. 27 2.3.1. Lokale dienstverlening om drempels te overwinnen ........................................... 27 2.3.2. Lokaal stimulerend en sanctionerend beleid ...................................................... 27 2.3.3. Huisvestingsambtenaar of –dienst als spil .......................................................... 30
3|33
INLEIDING Samenlevingsopbouw kent al meer dan vier jaar een werkgroep ‘Energie en Woonkwaliteit’. Het doel van deze werkgroep is het bestrijden van energiearmoede ten gevolge van de slechte kwaliteit van een woning. Nog te veel mensen worden geconfronteerd met onbetaalbare energiefacturen door de slechte staat van de verwarmingsinstallatie of omdat er geen isolatie aanwezig is in huis. Door op regelmatige basis praktijkervaringen te delen en samen beleidsvoorstellen uit te werken, trachten we dit doel te verwezenlijken. De private huurmarkt is daarbij een centraal onderwerp omdat hier de meest nijpende problemen worden vastgesteld en oplossingen het minst voor de hand liggen. Deze tekst bundelt onze praktijkanalyse van de private huurmarkt. We duiden de oorzaken die aan de basis liggen en gaan dieper in op enkele ‘good practices’ en beleidsvoorstellen.
4|33
EEN BEKNOPTE SCHETS VAN DE VLAAMSE PRIVATE HUURMARKT Iedereen, van beleid tot professionals op het veld en niet het minst de huurder zelf, kent de moeilijke situatie op de private huurmarkt. Jarenlang heeft het huisvestingsbeleid vooral oog gehad voor eigendomsverwerving. Sociale huisvesting is in België een peulschil, zeker in vergelijking met andere Europese landen. De private huurmarkt hinkt nog verder achterop en werd tot zeer recent aan zijn lot overgelaten. Momenteel zijn er enkele initiatieven lopende, zoals de verhoogde premie voor dakisolatie voor kwetsbare huurders en de huursubsidie, maar in praktijk blijken deze initiatieven voorlopig slechts een druppel op een hete plaat.
De gevolgen van het gevoerde beleid zijn drieledig;
1. DE KWALITEIT VAN ZEER VEEL HUURWONINGEN IS ONDERMAATS. Het aanbod op de private huurmarkt is te klein. Voor huurders met beperkte financiële middelen is de kwaliteit van een woning geen beslissend argument om een woning al dan niet te huren. De huurprijs, de directe beschikbaarheid en het aanvaarden van een huurwaarborg van het OCMW door de verhuurder zijn meestal de factoren die doorslaggevend zijn. Hierdoor raken huurhuizen met een slechte structurele basiskwaliteit toch verhuurd. Het directe gevolg van de slechte woningkwaliteit is ook de erg slechte energetische kwaliteit van de huurwoningen in België.
2. HET PROFIEL VAN DE VERHUURDER IN VLAANDEREN IS ZEER DIVERS. Vlaanderen kent weinig professionele verhuurders op het onderste segment van de huurmarkt, doordat het rendement er vrij laag is. Binnen de private huurmarkt is vooral winst te boeken op de hogere segmenten zoals de luxe appartementen gemaakt op het profiel van de kapitaalkrachtige senioren of tweeverdieners. Zolang de winstmarges voor de onderste segmenten van de private huurmarkt laag blijven zullen maar weinig grotere spelers zich op de private huurmarkt wagen. Hierdoor kent Vlaanderen veel kleine particuliere verhuurders. De groep van verhuurders is heel versplinterd. Dit maakt het moeilijker om deze groep aan te spreken of in te schakelen in een sturend beleid. In de grote steden zien we bovendien steeds meer verhuurders van allochtone origine. Deze verhuurders zijn vaak niet op de hoogte van de bestaande regelgeving. Een gedegen ondersteuning van deze verhuurders dringt zich op.
5|33
3. HET PROFIEL VAN DE HUURDER IS EERDER ZWAK. Maatschappelijk kwetsbare groepen zijn oververtegenwoordigd op de private huurmarkt, en vooral in de lagere segmenten. Eigendomsverwerving is, zeker fiscaal, erg aantrekkelijk gemaakt door de overheid. Voor de minder kapitaalkrachtigen is het zelfs dan niet haalbaar. Er zijn ook kapitaalkrachtige huurders, maar zij nemen de betere huurwoningen in. Het gaat hier vaak om jonge starters die maar tijdelijk op de private huurmarkt blijven of mensen die tijdelijk de private huurmarkt als opvangnet gebruiken.
6|33
DEEL I: DREMPELS BIJ ENERGIEBESPARENDE INVESTERINGEN In dit deel gaan we dieper in op de drempels die de energiewerkers van Samenlevingsopbouw in de praktijk ervaren om energiebesparende investeringen in de private huurmarkt te realiseren. Hierbij houden we bovenstaande driedeling aan. Ze vormen extra drempels, bovenop het ‘split incentive’.
Een belangrijke verklaring voor het niet investeren van een verhuurder in een huurwoning is de 'split incentive'; de verhuurder wil niet investeren in energiebesparende maatregelen omdat hij geen terugverdieneffect heeft aan zijn investering. De huurder wi l geen energiebesparende investeringen doen omdat de huurwoning niet zijn eigendom is. Het gevolg is een ernstige onderinvestering in de energetische kwaliteit van vele huurwoningen. De split incentive is een zeer aannemelijke maar niet de enige verklaring. De eigenheid van de private huurmarkt in Vlaanderen zoals hierboven beschreven vormt extra drempels bovenop het split incentive.
Onder grote energiebesparende investeringen verstaan we op de eerste plaats de drie maatregelen die de ruggengraat vormen van het Vlaamse Energierenovatieprogramma 2020: 1.
Het plaatsen van dakisolatie en/of zoldervloerisolatie.
2.
Vervangen van het raamwerk en plaatsen van superisolerende beglazing.
3.
Het vervangen van de verwarmingsketel door een condensatieketel.
We concentreren ons op deze drie maatregelen vanwege hun gunstig effect qua energiebesparing en hun groot rendement vanuit kosten-baten perspectief. Vanuit ecologisch en economisch standpunt is het van belang om de juiste volgorde van bovenstaande investeringen te respecteren. In de praktijk zijn we vaak gedwongen om te gaan voor de meest haalbare investering. Als een eigenaar niet te overtuigen is van dakisolatie, maar wel van het plaatsen van een nieuwe ketel, dan kan dit toch nog een belangrijke besparing betekenen voor de huurder.
7|33
1.1. DE KWALITEIT VAN DE WONING ALS DREMPEL “Een huurder komt in aanmerking voor een verhoogde premie voor dakisolatie, maar de huurwoning heeft een ernstig vochtprobleem en heeft ongeïsoleerde muren. Dakisolatie heeft dus weinig zin. De verhuurder kan de investering van een grondige renovatie niet dragen en dus gebeurt er niets.” De kwaliteit van de woningen op de private huurmarkt is beduidend slechter dan in de rest van de woonsectoren. De private huurmarkt scoort slecht als het gaat over de drie energiebesparende investeringen die we beogen. De Woonsurvey van 2005 toont aan dat 58% van de huurders beschikt over dakisolatie en 73% over dubbele beglazing, daar waar eigenaars respectievelijk op 73% en 87% uitkomen. Deze cijfers tonen enerzijds aan dat er op de private huurmarkt nog veel energiewinsten te boeken zijn. De investeringen hebben nog een groot winstpotentieel qua energiebesparing. Anderzijds zeggen deze cijfers iets over de structurele kwaliteit van de huurwoningen op de private huurmarkt. 25% van de woningen op de private huurmarkt kan je bestempelen als slecht tot zeer slecht. Bij eigenaars is dit slechts 10%.1 Deze slechte structurele kwaliteit van een deel van de huurmarkt vormt een drempel voor energiebesparende investeringen. De meest kwetsbare huurders komen terecht in deze zwakkere segmenten van de private huurmarkt. Omdat Samenlevingsopbouw zich richt tot de zwaksten in de samenleving, komen we zeer vaak in huurwoningen van slechte kwaliteit. Er zijn verschillende categorieën in kwaliteit van woningen en de bijbehorende drempels om tot energiebesparende investeringen te komen.
1.1.1. Energiebesparende investeringen zijn direct uitvoerbaar Dit zijn de dossiers die per definitie vlot kunnen verlopen. Er zijn geen voorbereidende werken nodig om het dak te isoleren, de beglazing of de ketel te vervangen. Technisch gezien staat niets de energiebesparende investeringen in de weg. Toch is er ook bij deze dossiers geen garantie op succes. De technische staat van de woning is slechts een eerste horde naar energiebesparende investeringen. De volgende stap is het gesprek aanknopen met huurder en verhuurder (zie profiel huurder en verhuurder als drempel).
1 Schillebeeckx S., Huurder-verhuurder studie, Antwerpen,Beco, 2010, p. 34.
8|33
1.1.2. Energiebesparende investeringen enkel mogelijk na renovatiewerken •
De structurele basiskwaliteit van een woning is niet goed. De structurele gebreken van het huis maken dat er renovatiewerken nodig zijn vóór de energiebesparende investering. Een veel voorkomende noodzakelijke renovatie is dakrenovatie. Een lekkend dak, een dak met rotte balken of zonder onderdak is gewoonweg niet te isoleren zonder voorbereidende werken. Andere veel voorkomende werken zijn: » dakrenovatie voor dakisolatie » werken aan dakgoot en/of afvoer » herstellen van schouw voor het plaatsen van nieuwe ketel » herstelmetselwerken rond ramen bij vervangen van ramen » plaatsen van radiatoren voor overstap van decentraal naar centraal verwarmingssysteem. » opstijgend vocht »…
2
•
Al de bovenvermelde noodzakelijke renovatiewerken drijven de kostprijs van de totale werken op zodat het onbetaalbaar wordt voor de verhuurder. Hij kan voor deze renovatiewerken geen aanspraak maken op bestaande premies2, tenzij hij het huis verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor, maar dat wil niet elke verhuurder. Het uiteindelijke restbedrag van de werken, zijnde de totale kostprijs min de mogelijke premies en/of belastingvoordelen, vormt zeer vaak een onoverkomelijke drempel om een energiebesparende investering te realiseren.
•
Energiebesparende werken zijn technisch mogelijk, maar hebben geen positief effect voor de huurder. Het gaat bv. om woningen waar het dak ‘rijp’ is voor dakisolatiewerken, maar waar het isolerend effect van het dak teniet wordt gedaan omdat de rest van het huis ongeïsoleerd is. De dakisolatiewerken mogen in een dergelijk geval niet op zich staan, maar moeten deel uitmaken van meer doorgedreven isolatie- en/of renovatiewerken. Als de verhuurder niet te overtuigen is van dergelijke uitbreiding van de werken stelt zich de vraag of het opportuun is om door te zetten met het dossier.
Enkele gemeentelijke premies nagelaten.
9|33
Heeft vanuit economisch en/of ecologisch standpunt een energiebesparende investering die geen of weinig energie zal besparen wel zin? •
De energiewerker van Samenlevingsopbouw wil vooral de situatie van de huurder verbeteren. Elk dossier brengt voor de huurder, en zeker voor een maatschappelijk kwetsbare huurder, een pak regelwerk, tijdsinvestering, stress en onzekerheid met zich mee. Vaak zijn huurders bang voor de reactie van de verhuurder. Het is niet vanzelfsprekend om door te zetten met een dossier als de uitkomst geen of een erg beperkte besparing oplevert voor de huurder. In de praktijk zien we dat in dergelijke gevallen de huurder wel kan besparen door uit te kijken naar een andere woning van betere kwaliteit.
1.1.3. Vernieuwbouw of sloop is aangewezen •
Sommige panden zijn klaar voor de sloop. De structurele kwaliteitsproblemen zijn van die aard dat een renovatie onmogelijk is. Typische kenmerken van dergelijke woningen zijn: » ernstige vochtproblemen: jarenlang opstijgend vocht, schimmel, lekken die de hele woning hebben aangetast; » stabiliteitsproblemen: scheuren in de muren, overhellende en/of bolle steunmuren, scheuren in fundamenten; »…
Meer voorkomend zijn de woningen waar de totale renovatiekosten te hoog oplopen. Het gaat dan om huizen waar er zoveel ‘kleinere’ gebreken zijn, dat de nodige investeringen de pan uit zwieren.
1.1.4. Conclusie Een deel van de huurwoningen heeft voorafgaande renovatiewerken nodig om een energiebesparende investering te realiseren. In de onderste segmenten van de huurmarkt zijn renovatiewerken noodzakelijk. Bij de slechtste woningen zijn de renovatiewerken niet meer mogelijk door de structurele gebreken van de woning. Verhuurders kunnen niet of slechts in zeer beperkte gevallen aanspraak maken op renovatiepremies of andere stimulansen om te renoveren. Hierdoor worden de renovatiekosten niet of nauwelijks gecompenseerd door de overheden, hoewel dit wel wordt voorzien voor eigenaars. De kosten voor verhuurders om energiebesparende investeringen te realiseren lopen hierdoor te hoog op.
10|33
Indien de werken van dergelijke aard zijn dat de huurders tijdelijk moeten verhuizen, kan dit ook een serieuze drempel zijn. Daarom klagen huurders soms niet over de kwaliteit. Ze hebben liever een slecht dak boven hun hoofd hebben, dan de stress en onzekerheid van een gedwongen verhuis. Om de energetische kwaliteit van de woningen op de private huurmarkt aan te pakken, moet een passend instrumentarium voorzien worden. Stimulansen om te renoveren, premies, belastingvoordelen of andere, moeten gekoppeld worden aan de huidige energiebesparende stimulansen.
Sinds het verdwijnen van de federale belastingaftrek voor het vervangen van de verwarmingsketel is het erg moeilijk om verhuurders te overhalen om de oude ketel te vervangen. Het toont aan dat, naast de aanvullende renovatiestimulansen, er op de eerste plaats substantiële en toegankelijke premies moeten bestaan voor de drie basis energiebesparende maatregelen.
11|33
1.2. PROFIEL VAN DE VERHUURDER ALS DREMPEL “Een huurder woont in een appartement dat deel uitmaakt van een klein woonblok. De eigenaar verhuurt tot hij n iet meer zelfstandig kan wonen en schenkt dan de appartementen aan zijn kinderen. Deze laatsten zullen het volledige gebouw renoveren. De eigenaar is momenteel tot geen enkele energiebesparende maatregel te overhalen.” Cijfers uit de Woonsurvey van 2005 tonen aan dat de private huurmarkt in Vlaanderen voor bijna 94% in handen is van particuliere verhuurders. Gemiddeld verhuurt een verhuurder 2,2 huizen. 60% verhuurt slechts één woning en 85% verhuurt maximaal 3 woningen. In totaal zijn 460.000 Vlaamse huurwoningen in handen van zo'n 180.000 kleine verhuurders. Het zijn net deze kleine particuliere verhuurders die Samenlevingsopbouw wil overtuigen om over te gaan tot energiebesparende investeringen. We gaan er van uit dat de grote(re) verhuurders hun weg wel vinden naar de nodige instanties en de beschikbare premies. Door het grote aantal particuliere verhuurders is de realiteit heel uiteenlopend en divers. Elk dossier is anders, elke verhuurder is uniek. We hebben doorheen de jaren praktijkervaring toch enkele vaste patronen kunnen waarnemen. Volgende drie categorieën van drempels hebben te maken met het profiel en de specifieke positie van verhuurders.
1.2.1. Financiële drempel Een huurwoning heeft een laag rendement voor de verhuurder. Omdat de overheid de private huurmarkt beperkt ondersteunt (weinig gerichte premies, minder fiscale voordelen, weinig of geen huursubsidies) zijn alle kosten en lasten op rekening van de verhuurder wat het rendement negatief beïnvloedt. De inkomsten van een huurwoning opgeteld bij de waardestijging van het huurhuis (o.i.v. de stijgende huizenprijzen) geeft een gemiddeld rendement van 4,26%. Als je het rendement bekijkt van enkel de huur, zonder de meerwaarde bij verkoop erbij te rekenen, dan valt het rendement van een huurhuis terug naar amper 1,61%3. Dat is een lager rendement dan een spaarboekje of een staatsbon. Een verhuurder kan een aardige maandelijkse som overhouden aan de huurwoning, maar één enkel schadegeval kan de winstmarge ernstig aantasten. Daarbij komt dat de
3
Vandenbroecke P. e.a., Naar een aanbodbeleid voor de Vlaamse private huurmarkt, Brussel, In opdracht van Departement RWO, 2007, p. 8.
12|33
huurinkomsten niet gegarandeerd zijn. Zeker in het laagste segment van de huurmarkt is wanbetaling een spijtige realiteit. De verhuurder wordt bij het kiezen voor energiebesparende maatregelen geconfronteerd met erg hoge kosten en een beperkte winstmarge om de investering mee terug te verdienen.
1.2.2. Mentaliteit van de (oudere) verhuurder als drempel Een derde van de verhuurders is ouder dan 65 jaar, 60% is ouder dan 45 jaar. Gemiddeld is de Vlaamse verhuurder 59 jaar.4 Een aantal oudere verhuurders investeert weinig in de kwaliteit van hun woning. •
Ze hanteren andere (achterhaalde) normen over woonkwaliteit en isolatie. De kwaliteit die nu als minderwaardig wordt geacht, is in hun ogen nog goed genoeg.
•
Gezien hun leeftijd hebben ze geen motivatie om nog investeringen te doen die zich enkel over een lange(re) periode terugbetalen.
•
gebrek aan kennis, kunde en informatie
•
Ze zijn gewend om zaken te laten repareren, wat op zich een goede instelling is. Dit zorgt er voor dat ketels, ramen en daken telkens weer opgelapt worden in plaats van vervangen, hetgeen veel gunstiger en efficiënter zou zijn.
•
Argumenten die gebaseerd zijn op een betere verkoopsprijs, zoals een beter EPC of een beter comfort, zijn minder van tel. Ze zijn niet meer van plan om het huis te verkopen; dat is voor rekening van de kinderen.
•
Het meer dwingend argument nl. dat een ongeïsoleerd huis tegen 2020 niet meer verhuurbaar is, is voor veel ouderen te ver af.
“Een verhuurder vervangt een defecte 30 jaar oude verwarmingsketel door een exemplaar van ‘slechts’ 23 jaar oud.”
4
Uit de woonsurvey. Gegevens dateren uit 2005, dus nu ligt het gemiddelde waarschijnlijk hoger.
13|33
1.2.3. De werken op zich vormen een drempel Het verhuren van een woning of appartement is voor vele verhuurders een bijkomstige activiteit. De huuropbrengst is niet het primaire maar een aanvullend inkomen.5 Voor de oudere verhuurders zijn de huuropbrengsten dikwijls een aanvullend pensioen. Wat verhuurders vooral interesseert is de vaste maandelijkse betaling van de huur. Het extra werk en de kopzorgen van isolatie- en/of renovatiewerken zijn er voor sommige verhuurders te veel aan. Informatie opzoeken (weinig verhuurders kennen de Vlaamse Wooncode, de mogelijke premies en de leningen in het kader van FRGE), de administratie (bouwaanvraag, aanvraag lening FRGE …), de technische drempels (verwarmingsketels met buitensensoren, thermische kleppen, elektronische bedieningspanelen,… ), de kleine bijhorende werken en het poetswerk schrikken verhuurders af.
1.2.4. Nieuwe tendens: toename aan allochtone verhuurders Zeker in de grote(re) steden is er een verkleuring van het verhuurdersbestand op te merken. Niet zelden is de verhuur het gevolg van een noodkoop; allochtone huurder die geen geschikte huurwoning vinden, gaan over tot het aankopen van een pand, waar ze vervolgens zelf een deel van verhuren om een deel van de afbetaling te dekken. Ook zien we dat een deel van de allochtone verhuurders de huuropbrengsten als primair inkomen beschouwen. Dit in tegenstelling tot de doorsnee verhuurder op de Vlaamse private huurmarkt. Doorgaans moeten we constateren dat de kennis van de bestaande (huur-)wetgeving of de kennis van de huidige isolatienormen bij deze groep verhuurders zeer beperkt is. Bovendien is hun financiële slagkracht vaak erg klein. Deze twee factoren bemoeilijken energiebesparende investeringen. We zijn er dan ook van overtuigd dat deze groep extra en gespecialiseerde begeleiding nodig heeft.
1.2.5. Conclusie Een hoger rendement voor de verhuurder is nodig zodat deze de energiebesparende investering kan terugverdienen. Een betere reglementering van de private huurmarkt is noodzakelijk, zeker inzake minimale kwaliteitseisen, om verhuurders te dwingen te investeren.
5
Pannecoecke I., De Decker P., Goossens, L., Onderzoek naar de mogelijkheden voor de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaams Woonbeleid, Antwerpen, OASeS, 2003, p. 157.
14|33
Verhuurders hebben nood aan dienstverlening om de energiebesparende investeringen te begeleiden. Er dringt zich, zeker in de grote steden, een gerichte begeleiding en ondersteuning op voor verhuurders van allochtone origine. De bovenstaande vereisten komen overeen met stimuleren, dwingen en begeleiden van de private huurmarkt. Dit betekent een ommekeer tegenover het huidig beleid waar de private huurmarkt grotendeels wordt overgeleverd aan de vrije markt.
15|33
1.3. PROFIEL VAN DE HUURDER ALS DREMPEL Het hoogste segment van de huurders bestaat uit mensen die (veelal tijdelijk) door omstandigheden op de private huurmarkt terechtkomen. Dit zijn bv. ouderen die het niet meer zien zitten om een woning aan te schaffen, of mensen die uit een echtscheiding komen. Dit segment van huurders bewoont eerder recente woningen in goede staat en met een groter comfort. Het tweede segment bestaat uit jonge starters op de woningmarkt. Ze huren tijdelijk en stappen nadien over naar een eigen woning. Deze jonge huishoudens hebben vaak nog geen kinderen en kennen een hoger socio-economisch profiel. Deze groep neemt vooral de huurwoningen in die nog wel een goede basiskwaliteit hebben. Het derde segment is problematisch en vertegenwoordigt ongeveer een derde van de private huurmarkt. Het is het segment met de zwakste socio-economische huurdersprofielen. Zij blijven als het ware achter op de huurmarkt, niet omdat ze er bewust voor kiezen, maar omdat ze niet anders kunnen.6 Omdat het aanbod aan huurwoningen veel kleiner is dan de vraag, moeten huurders zich vaak tevreden stellen met huizen van slechte kwaliteit. Criteria als een lage huurprijs, de directe beschikbaarheid van de huurwoning en het aanvaarden van een huurwaarborg van het OCMW door de verhuurder wegen -noodgedwongen- vaak zwaarder door dan de kwaliteit van de woning. De Woonsurvey 2005 toont aan dat het socio-economische profiel van de Vlaamse huurders gemiddeld een stuk zwakker uitvalt dan van de Vlaamse eigenaars; •
Meer ongehuwde gezinshoofden
•
Meer bestaansonzekere huishoudens
•
Meer werklozen
•
Oververtegenwoordiging van arbeiders
•
Meer 65-plussers
•
Meer -35 jarigen
•
Meer mensen die leven van een vervangingsinkomen
Dit lager socio-economisch profiel vertaalt zich in hogere woonkosten dan in de eigendomssector. 17,1% van de afbetalende eigenaars betaalt meer dan 30% van het
6
Pannecoecke I., De Decker P., Goossens, L., Onderzoek naar de mogelijkheden voor de integratie van de particuliere huurmarkt in het Vlaams Woonbeleid, Antwerpen, OASeS, 2003, p. 72-75.
16|33
inkomen aan woningkost. Voor de private huurder is dit cijfer 32,9%. Maar het is meer dan dat. Het gaat om kwetsbaarheid in al zijn verschijningsvormen; gebrek aan sociale vaardigheden en relaties, psychologische kwetsbaarheid, een kwetsbare gezondheid … Armoede is meer dan een gebrek aan geld. Dit zorgt voor extra complexiteit in dossiers van energiebesparende investeringen.
1.3.1. Huurders slagen er niet in hun verplichtingen na te komen. Vanuit de huurwetgeving hebben huurders twee duidelijke verplichtingen tegenover de verhuurder, namelijk tijdig betalen van de huur en de huurwoning beheren als ‘goede huisvader’. •
Door de financiële kwetsbaarheid van de huurders onderaan de private huurmarkt komen betalingsproblemen vaker voor. De huurders leven niet zelden van een vervangingsinkomen dat hen maar net (of zelfs niet!) in staat stelt om hun maandelijkse kosten te betalen. Een onvoorziene kost of een kleine misrekening is aanleiding tot ernstige betalingsproblemen. De verhuurder zal in dergelijk geval heel moeilijk te overtuigen zijn tot energiebesparende investeringen. De focus ligt vooral op het bekomen van de achterstallige huur.
•
Een deel van de zwakste huurders op de private huurmarkt kampt met een kluwen aan problemen, waardoor ze er soms niet in slagen om het huis in een aanvaardbare staat te houden. Ook dan wil de verhuurder niet overgaan tot energiebesparende (of eender welke) investeringen. Meer dan waarschijnlijk wacht hem een rekening voor herstellingen in de woning.
•
Als men zijn verplichtingen als huurder niet nakomt, komt men vaak in conflict met de verhuurder. De kans op het realiseren van energiebesparende investeringen is in een dergelijke situatie gering. De investering van de verhuurder hangt in grote mate af van zijn goodwill.
Ten slotte merken we dat de verhuurder vaak, het profiel van de huurder kennende, vreest voor huurachterstal of schade aan de woning in de toekomst, hoewel er nog geen klachten zijn. Al houden de huurders zich consequent aan hun verplichtingen, de vrees bij verhuurders dat de huurders een steek kunnen laten vallen in de toekomst is soms genoeg om niet te investeren in de huurwoning.
1.3.2 Niet woning gerelateerde problemen van de huurder. In een groot deel van de gevallen slagen de huurders er in om, ondanks hun precaire situatie, de huur op tijd te betalen en het huis op orde te houden, maar toch kunnen de
17|33
energiebesparende werken niet doorgaan. We maken een opsomming van reeds vastgestelde drempels: •
De multiproblematiek van de huurder zorgt ervoor dat de woonproblematiek niet prioritair is.
•
Huurders hebben een zodanig zwakke draagkracht wat betekent dat elk initiatief er teveel aan is.
•
Door de taal- en informatiekloof bij sommige huurders vormt soms een bijkomende drempel.
•
Sommige huurders houden er een andere levensstandaard op na. Ze zien geen kwaliteitsproblemen, terwijl de opbouwwerkers ernstige gebreken vaststellen.
•
Angst om voor grondige renovatiewerken de woning te moeten verlaten.
•
Sommige huurders houden de deur gesloten omdat ze zich schamen voor de toestand in huis.
•
Vele gezins- of familieleden wonen samen onder één dak. Hierdoor is hun gezamenlijk inkomen te hoog om in aanmerking te komen voor de bestaande premies.
“Een verhuurder gaat akkoord met de werken en wil het restbedrag op zich nemen, maar de huurder krijgt in de loop van het traject psychische problemen en laat het huis verkommeren. Zowel de projectpromotor als de eigenaar komt tot de conclusie dat de werken op dit moment niet kunnen doorgaan en dat de huurder eerst hulp moet gaan zoeken.”
1.3.3. Conclusie Huurders uit het onderste segment van de private huurmarkt zitten niet zelden in een moeilijke en kwetsbare positie dat de woonproblematiek slechts één stukje is uit een ingewikkeld kluwen van problemen. De slechte kwaliteit van de huurwoning heeft wel een zeer zware impact op hun leven. Op financieel vlak zien we dat de energiekosten dermate hoog oplopen door de slechte (energetisch-)kwaliteit van de woning dat ze naast de huur op zich de grootste kost vormen. In enkele gevallen overstijgt de energiekost zelfs de huurprijs. Bovendien tast een slechte woonst op onmiskenbare wijze de levenskwaliteit, de slaagkansen, de mentale en fysieke gezondheid aan van de bewoners. We kunnen enkel concluderen dat de overheid dringend het profiel van deze huurders
18|33
moet versterken. Het optrekken van het minimumloon en de vervangingsinkomens tot de Europese armoedegrens lijkt ons niet meer dan rechtvaardig. Daarnaast zijn er nog andere flankerende maatregelen denkbaar die we zullen bespreken in deel II van deze nota.
19|33
DEEL II: AANBEVELINGEN 2.1. STERKERE PRIVATE HUURMARKT IS EEN NOODZAAK Deel 1 van deze nota toont aan dat het niet vanzelfsprekend is om energiebesparende investeringen te realiseren op de private huurmarkt. Om dit te verklaren wordt er door vele instanties gekeken naar twee oorzaken: de split incentive op de eerste plaats, vaak aangevuld met de moeilijke relatie tussen huurder en verhuurder als tweede oorzaak. Beide fenomenen hebben inderdaad een negatieve impact op de slaagkansen om energiebesparende investeringen te realiseren op de private huurmarkt. Uit deel I van de nota blijkt dat de eigenheid van de private huurmarkt in Vlaanderen op zich ook een zeer bepalende factor is. Een gezondere private huurmarkt is een noodzaak. Het aanbod aan kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen moet stijgen. Hiervoor zijn stimulerende maatregelen nodig die verhuren aantrekkelijker maken, het rendement van verhuurders doen stijgen en meer zekerheid bieden voor huurder en verhuurder. Het advies van de Vlaamse Woonraad voor de private huurmarkt, ‘Naar een beleid ter ondersteuning van de private huurwoningmarkt’ geeft een overzicht van mogelijke beleidsinitiatieven om dit te verwezenlijken7. SVK als oplossing (?) Vele politici, zowel lokaal als op Vlaams niveau, schuiven voor de problemen op de private huurmarkt steevast het sociaal verhuurkantoor als oplossing naar voor. We geloven in het model van de sociaal verhuurkantoren (SVK’s), maar ze kunnen niet alle problemen van de private huurmarkt oplossen. Niet alle verhuurders willen verhuren aan een SVK, ondanks de voordelen. Een aantal SVK’s geeft aan dat ze momenteel op hun grenzen botsen. SVK’s kunnen maar een deel van de private huurwoningen opvangen8. Een grote hoeveelheid private verhuurders zal niet verhuren aan een SVK. Zolang er niet voldoende sociale woningen zijn, zullen kwetsbare groepen aangewezen blijven op het laagste huursegment van de private huurmarkt. Er is dus, naast de terechte aandacht voor de SVK’s, een doelgericht en volgehouden beleid nodig dat zich specifiek richt op de private huurmarkt.
7
Aangezien deze nota vooral de focus wil leggen op de kwaliteitsverbetering op de private huurmarkt, gaan we hier niet verder op in.
8
Op 31/12/12 hadden de svk’s gezamenlijk 6401 woningen in beheer ofwel +/- 1,4% van de private huurmarkt. Cijfers VMSW.be
20|33
2.2. VLAAMSE MAATREGELEN VORMEN DE BASIS VOOR KWALITEITSVERBETERING Na de spijtige afschaffing van de federale premies en belastingsvoordelen voor energiebesparende maatregelen eind 2011, vormen de Vlaamse premies de basis om energiebesparende maatregelen te ondersteunen. Met de overheveling van de bevoegdheden inzake woonfiscaliteit en huurwetgeving in 2014 zal er nog meer slagkracht verhuizen van het federale naar het Vlaamse niveau. In dit hoofdstuk willen we voorstellen doen die het bestaande Vlaamse instrumentarium meer slagkracht zullen geven. Dit moeten de mensen op het veld, huisvestingsambtenaren en/of –diensten, projectpromotoren, individuele verhuurders … in staat stellen om meer resultaten te boeken in de strijd tegen energiearmoede en slechte woonkwaliteit op de private huurmarkt. Stok en wortel Tijdens de vele huisbezoeken bij kwetsbare huurders zien we erg slechte huurwoningen. Vele woningen zouden in die staat niet meer verhuurd mogen worden omdat ze de huurders opzadelen met torenhoge energiekosten of omdat ze het menswaardig bestaan van de huurders in het gedrang brengen. Als veldwerker ben je snel overtuigd van de noodzaak aan een gedegen reglementering. We pleiten zeker niet alleen voor een strengere reglementering, maar ook voor een overtuigend premiestelsel of andere stimuli. Dit om twee redenen: •
We zien de verhuurder als partner. Doorheen de jaren zagen we dat veel verhuurders wel willen investeren in de huurwoning, maar financieel daar geen of weinig middelen toe hebben. Het financieel rendement van een huurwoning is zeer beperkt. Zeker voor wie een kleine, bescheiden, maar kwaliteitsvolle woning wenst te verhuren. En daar is net veel nood aan. Deze verhuurders moeten we ondersteunen om de kwaliteit op de private huurmarkt te verhogen.
•
Het aanbod mag niet krimpen. Als we verhuurders extra reglementering opleggen zonder enige compensatie, zullen vele verhuurders er de brui aan geven en het huurhuis verkopen. Gezien de huidige krapte op de huurmarkt zou dit zeer ernstige gevolgen hebben. Dit moet de overheid te allen tijde vermijden.
Een degelijk premiestelsel dat verhuurders financieel ondersteunt, zal voor meer investeringen en een niet-krimpende huurmarkt zorgen. Het belangrijkste is echter dat de reglementering en de stimuli in evenwicht zijn. Op dit moment zien we bv. dat sommige verhuurders enkel te vinden zijn voor energiebesparende investeringen als deze 100% worden gedekt met subsidies. Dit kan natuurlijk niet de bedoeling zijn. Daarnaast willen we principieel (malafide) verhuurders niet belonen voor een jarenlange onderinvestering in de huurwoning. In de praktijk zijn we echter meer en meer gedwongen zijn om hierover een
21|33
eerder pragmatisch standpunt in te nemen: elke betere huurwoning betekent een betere leefsituatie voor een kwetsbare huurder. Kortom: de stimuli en de strengere reglementering moeten dienen als een wortel en een stok om de vele, kleine particuliere verhuurders in Vlaanderen te overtuigen om meer energiebesparende investeringen te doen in de huurwoning. Hoe kunnen de bestaande beleidsinstrumenten verbeterd worden? Recent onderzoek van het Hiva9 toont aan dat de bestaande regelgeving nog steeds te sterk gericht is op de middenklasse, waardoor de voordelen voorbijgaan aan zij die ze hoogdringend nodig hebben. Twee principes komen in deze voorstellen steeds terug: het koppelen van stimuli voor energiebesparende investeringen aan de stimuli voor renovatiewerken en het richten van bestaande maatregelen op de zwakste inkomensgroepen.
2.2.1. Voorstellen qua stimulerende maatregelen In onze actualiteitsnota10 van begin 2012 hebben gepleit voor een dubbele selectiviteit. Dit houdt in dat de Vlaamse overheid haar middelen voor energiebesparende maatregelen prioritair inzet op het bestrijden van de energiearmoede. Dit komt neer op een beleid dat durft kiezen voor het ondersteunen van de zwakste inkomensgroepen. Omgezet naar regelgeving wil dit voorstel dat er duidelijke inkomensgrenzen worden gehanteerd voor te bekomen premies en dat de premies hoofdzakelijk gaan naar het ondersteunen van de drie basis energiebesparende investeringen: dakisolatie, superisolerende glas en een energiezuinige verwarmingsketel. Dit betekent niet dat het ondersteunen van innovatieve en milieuvriendelijke technieken (zonneboilers, warmtepompen, warmtekrachtkoppeling …) overbodig is. Maar we pleiten er voor dat de maatregelen voor deze innovatieve technieken niet ten koste gaan van de ondersteuningsmaatregelen die zich specifiek richten op de doelgroep die het meeste kans maakt op energiearmoede. Hieronder enkele concrete voorstellen die de kwaliteit en energieprestaties op de private huurmarkt kunnen ondersteunen: •
9
Het openstellen van de renovatiepremie en verbeteringspremie voor verhuurders Eerder in de nota haalden we reeds aan dat het van belang is om niet alleen energiebesparende maatregelen te ondersteunen op de private huurmarkt, maar dat ook het ondersteunen van renovatiewerken nodig is. Vaak zijn renovatiewerken nodig
Winters, S., Heylen, K., De verdeling van de subsidies op het vlak van wonen, Brussel, Steunpunt Ruimte en Wonen, 2012.
10
Voor de volledige nota zie www.samenlevingsopbouw.be
22|33
om energiebesparende investeringen mogelijk te maken. Daarom stellen we voor om de Vlaamse renovatie- en verbeteringspremie open te stellen voor verhuurders, ook als ze niet verhuren via een SVK, uiteraard onder bepaalde voorwaarden: » Voor verhuurders stellen we voor om de huidige inkomensgrenzen van de Vlaamse renovatiepremie te hanteren. » Verhuurders die naast hun eigen gezinswoning meer dan twee wooneenheden bezitten en verhuren, komen niet in aanmerking. » De reglementen van de premies moeten aangepast zijn aan de private huurmarkt. Huurprijsbewaking en garanties qua huurtermijn moeten opgenomen worden in de premies. Verder in de nota gaan we hier dieper op in. •
Aanpassingen aan het FRGE Het Fonds ter Reductie van de Globale Energiekost, kortweg het FRGE komt binnenkort volledig in Vlaamse handen. Dit is een uitgelezen kans om het fonds aan te passen zodat het beter ten goede komt aan de kleine huurder op de private huurmarkt. » Het verlengen van de terugbetalingstermijn: op dit moment bedraagt de maximum terugbetalingstermijn 5 jaar. Voor mensen met een beperkt inkomen is dit een te hoge maandelijkse aflossing in verhouding tot het inkomen. Daarom pleiten we ervoor om de terugbetalingstermijn voor de zogenaamde ESCO-dossiers11 te verlengen tot 10 jaar. » Subrogatie: de lokale entiteit moet als aanvrager van financiële stimuli kunnen optreden. Door deze financiële middelen af te trekken van het te ontlenen bedrag, wordt de maandelijkse terugbetaling een stuk lager. » Het uitbreiden van de werken die in aanmerking komen: op dit moment kunnen de lokale entiteiten zelf bepalen welke werken er wel of niet in aanmerking komen. Hierdoor worden bepaalde noodzakelijke renovatiewerken niet toegelaten. Dit is nochtans essentieel om energiebesparende werken bij de doelgroep te doen slagen. Het zijn immers vaak deze noodzakelijke renovatiewerken die de kostprijs van de werken sterk opdrijft en onbetaalbaar maakt, zeker voor doelgroepen met minder financiële slagkracht. Een aantal lokale entiteiten (h)erkennen dit feit en laten toe dat bepaalde noodzakelijke renovatiewerken worden opgenomen in de lening. Deze manier van werken is echter nog niet gemeengoed geworden. Bij de regionalisering van het FRGE, zou het sterk aangewezen zijn om deze uitbreiding van de lening te
11
Mensen die in aanmerking komen voor verhoogde tegemoetkoming in het kader van de verplichte verzekering voor geneeskundige verzorging en/of een uitkering krijgen een extra begeleiding. De lokale entiteit treedt dan op als een ESCO ofwel Energy Service Company. Bij een ‘ESCOdossier’ wordt er voorzien in een volledige trajectbegeleiding: OCMW wordt betrokken, financiële draagkracht van gezin wordt afgetoetst aan kosten / baten van de investering, aannemer wordt gecont(r)acteerd,…
23|33
veralgemenen. Concreet denken we aan:
dakisolatie:
wind- en waterdicht
dampscherm aan binnenzijde van het dak
herstellen of vervangen van roofing na isolatiewerken
alle andere werken die noodzakelijk zijn om het dak te isoleren (tot bv. 100euro/m2)
verwarmingsketel:
extra werken loodgieter, aanpassen buizen …
aanpassen en/of herstellen van de schouw
ramen:
dorpel, kleine metselwerken rond het raam, afwerken plaasterwerk …
•
Extra aandacht voor een energiezuinige verwarmingsketel: Sinds het wegvallen van de stimuli voor het vervangen van een oude ketel door een energiezuinig type, doen veel verhuurders deze investering niet meer. Ze lappen de oude ketel meermaals op, hoewel deze erg veel verbruikt en de huurder zo opzadelt met erg hoge stookkosten. Of de kapotte ketel wordt vervangen door een oud tweedehands toestel dat evenveel verbruikt als voorheen. We horen dat de overheid de stimuli voor energiezuinige ketels niet meer nodig acht omdat de technologie gemeengoed is geworden. Dit klopt. Alle nieuwe ketels zijn stukken zuiniger dan de ketels van pakweg 10 of 15 jaar geleden. Maar zonder de overheidsstimuli vervangen vele verhuurders de oude ketel niet, met onbetaalbare energiekosten als gevolg. Om nog te zwijgen van het gevaar op co-vergiftiging en gaslekken.
•
Isolerende beglazing en de renovatiepremie Ook een financiële tegemoetkoming voor het plaatsen van superisolerende beglazing is niet meer toegankelijk voor verhuurders sinds het wegvallen van de belastingvoordelen voor energiebesparende investeringen. De financiële stimulus voor het vervangen van ramen werd ondergebracht bij de Vlaamse renovatiepremie. Het financieel voordeel is ongeveer gelijk aan het vroegere belastingvoordeel. Maar, private verhuurders (die niet verhuren via een sociaal verhuurkantoor) kunnen geen aanspraak maken op deze premie. Dit is nog een argument om de renovatiepremie open te stellen voor verhuurders, ook als ze niet verhuren via een SVK.
24|33
Bovenstaande voorstellen moeten ervoor zorgen dat de bestaande stimuli beter bereikbaar worden voor de private huurmarkt en daarmee dus ook aan de lagere inkomensgroepen ten goede komen. Daarnaast willen we ervoor pleiten dat Vlaanderen het heft in handen neemt om de bestaande premies beter te stroomlijnen. Op dit moment zijn er vele premies, uitgaande van verschillende beleidsorganen en/of niveaus, met elk een eigen regelgeving, eigen voorwaarden, eigen aanvraagprocedure … Hierdoor zien de meeste burgers door het bos de bomen niet meer of durven ze niet aan de energiebesparende werken te beginnen uit vrees voor de administratieve rompslomp. Specifiek voor de private huurmarkt stellen we aan de Vlaamse overheid voor om de stimuli degressief te maken. Dit wil zeggen dat de stimuli afgebouwd worden en vervangen worden door sanctionerende maatregelen naarmate 2020 nadert. Hierdoor wordt de druk op de verhuurders stelselmatig opgedreven en wordt het duidelijk dat het nu het moment is om te investeren.
2.2.2. Voorstellen op het vlak van reglementering en sanctionering De Vlaamse wooncode voorziet dat er vanaf 2015 stelselmatig meer strafpunten zullen worden toegekend aan huurwoningen zonder dakisolatie. Een huurwoning zonder dakisolatie zal in 2020 15 strafpunten krijgen en daardoor in principe onverhuurbaar worden. Dit juichen we toe. Toch wijzen we ook op de gebreken van deze regelgeving. We merken dat de regels en de sanctie die horen bij overtreding van deze regels niet overtuigend genoeg zijn om verhuurders aan te zetten om te investeren in dakisolatie. Net zoals in het verkeer zien we dat mensen hun gedrag aanpassen als ze ervaren dat er een redelijke kans is op controle en als er gevolg gegeven wordt aan de overtreding. Het is aan het beleid om de pakkans te vergroten en de straffeloosheid te bestrijden. Ook als het gaat over woonkwaliteit Pakkans Op dit moment is het voor heel wat spelers op de private huurmarkt nog niet duidelijk wat de pakkans is als je een huis verhuurt dat niet voldoet aan de minimale dakisolatievereisten van de Vlaamse Wooncode. Concreet wordt aan het volgende getwijfeld: •
Hoe gaat men controleren of er minimale isolatie aanwezig is? Op het eerste zicht lijkt dit makkelijk controleerbaar, maar de praktijk leert dat dit niet altijd zo is. Bij daken die volledig afgewerkt zijn, dient men een stuk van de betimmering moeten openmaken om een controle uit te voeren. Zal men dat doen? En mag dat?
•
Zal men wel controleren? Gaat men de dakisolatienormen enkel controleren na een klacht of komen er ook steekproeven? Hoeveel controles zullen er gebeuren op 460.000 huurwoningen? Is de pakkans de moeite om effectief de investering te doen?
25|33
Straffeloosheid De Vlaamse wooncode voorziet een aantal sanctionerende maatregelen bij overtreding van de minimale kwaliteitseisen. Veruit de belangrijkste (administratieve) maatregel is de ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring met in het verlengde hiervan de mogelijkheid op strafrechtelijke vervolging. Hoewel de energiewerkers van Samenlevingsopbouw nooit betrokken worden bij deze procedures, merken we dat men enkel in de meest extreme gevallen wil overgaan tot bovenstaande sanctionerende maatregelen vanwege drie redenen: •
De procedure en de bijhorende sanctie zijn zeer zwaar. Het instrument is erg ongenuanceerd en enkel inzetbaar bij zware overtredingen;
•
De sanctie treft naast de verhuurder, vooral de huurder. Gezien de meeste overtredingen worden begaan in het laagste segment van de huurmarkt, betekent dit dat de huurder vaak weinig of geen alternatief heeft en dus vaak op straat komt te staan;
•
De noodzaak tot herhuisvesting: we zien regelmatig grote appartementsblokken die jarenlang in roulatie blijven ondanks de vele gebreken. De bevoegde instanties durven niet ingrijpen omdat men dan alle inwoners van het pand op straat zet. Vaak hebben gemeenten geen opvang voor een grote groep mensen.
In principe kan het sociaal beheersrecht een optie zijn, maar deze sanctionerende maatregel kent weinig geen succes. Dus laat men te vaak begaan. Samenlevingsopbouw vraagt een onderzoek naar andere, meer genuanceerde manieren om verhuurders te dwingen de regels na te leven. Manieren waarbij de huurder niet het slachtoffer zijn. Misschien is een boetesysteem denkbaar. Hierdoor zou men de verhuurder financieel onder druk zetten, zonder de huurder te treffen. Uitbreiden van minimale kwaliteitseisen We vragen ten slotte de Vlaamse overheid om naast minimale dakisolatienormen, ook minimale eisen op te leggen voor de verwarmingsinstallatie en de ramen van huurwoningen. Enkel op deze manier zal men kans maken om de doelstellingen van het Energierenovatieprogramma 2020 te behalen.
26|33
2.3. LOKAAL BELEID VORMT DE SLEUTEL TOT SUCCES Terwijl alle Vlaamse gemeenten werken vanuit en met dezelfde reglementering op het gebied van wonen, zien we lokaal erg veel verschillen. Dit geeft aan dat het lokale niveau erg bepalend is op het vlak van woonbeleid en meer specifiek op het vlak van het stimuleren en bewaken van de kwaliteit en energieprestatie in de private huurmarkt. Het is het lokale bestuursniveau (de lokale ambtenaren) dat het Vlaamse woonbeleid in de praktijk vorm geeft. We maken in dit hoofdstuk een wat kunstmatige opdeling tussen de dienstverlening, de lokale beleidsinstrumenten en de lokale huisvestingsambtenaar of huisvestingsdienst. De opdeling is kunstmatig omdat in de praktijk de werking van deze drie zaken (hopelijk) in het verlengde van elkaar liggen en op elkaar zijn afgestemd. Een doordacht, uitgewerkt en gedragen woonbeleid dat keuzes durft te maken is een noodzakelijke voorwaarde, zoals we zullen zien.
2.3.1. Lokale dienstverlening om drempels te overwinnen In het eerste deel van deze nota zagen we dat zowel huurders en verhuurders te kampen hebben met financiële, informatieve, administratieve, technische, mentale … drempels die energiebesparende investeringen vaak in de weg staan. Om deze te overwinnen, is een goed werkende lokale dienstverlening inzake wonen erg belangrijk. Samenlevingsopbouw en meer specifiek het project Energie en Woonkwaliteit heeft zich al enige jaren toegelegd op het concept van een lokale Woon-, water en energiewinkel. Dit resulteerde begin 2011 in de conceptnota ‘Lokale woon-, water- en energiewinkels op maat van maatschappelijk kwetsbare groepen’. Deze conceptnota werd enerzijds voorgelegd aan organisaties uit het middenveld, anderzijds aan een aantal lokale mandatarissen, besturen of intergemeentelijke samenwerkingsverbanden. Rekening houdend met hun bekommernissen en bemerkingen werd de conceptnota herschreven tot een praktijknota op maat van lokale besturen. We verwijzen dan ook door naar deze praktijknota waarin een compleet overzicht wordt gegeven over een goede werking van dergelijke lokale aanspreekpunten voor de burgers die vragen hebben over wonen en/of de verschillende nutsvoorzieningen.
2.3.2. Lokaal stimulerend en sanctionerend beleid Het lokale beleid kan er voor kiezen om een aantal eigen klemtonen te leggen door een set eigen maatregelen uit te werken. Deze maatregelen zijn natuurlijk aanvullend op de Vlaamse maatregelen die de basis van elk lokaal woonbeleid uitmaakt. Toch zien we her en der in Vlaanderen voorbeelden van gemeenten, kleinere en grote, die met eigen stimulerende en/of sanctionerende maatregelen echt het verschil maken, ook op de
27|33
private huurmarkt. Ook hier geldt de voorwaarde dat men weloverwogen keuzes durft te nemen die kaderen in een lange termijn woonbeleid. Maatregelen specifiek voor de private huurmarkt Een lokaal bestuur kan wel degelijk inbreken op de private huurmarkt en er kwaliteitsverbetering teweeg brengen. We zien dat besturen, vaak na een analyse van de bestaande lokale situatie, kiezen om premies te ontwikkelen die zich specifiek richten op de private huurmarkt. Vaak betekent deze keuze een verschuiving van premies die bestonden voor meer middenklasse gerichte investeringen (bv. voor fotovoltaïsche panelen), naar premies voor de drie basis energiebesparende investeringen. We zien dus dat gemeenten in deze gevallen zelf de eerder besproken dubbele selectiviteit toepassen op lokaal niveau. Naast lokale premies voor dakisolatie, superisolerend glas of een energiezuinige verwarmingsketel kan men voor de private huurmarkt ook kiezen voor een renovatiepremie. Een dergelijke lokale renovatiepremie kan erg complementair zijn aan de bestaande Vlaamse premies voor energiebesparende maatregelen. Net dat moeten lokale premies bekomen: bestaande premiestelsels aanvullen. De meeste gemeenten zijn financieel immers niet sterk genoeg om een eigen premiestelsel op te zetten dat op zichzelf overtuigend genoeg zal zijn. Een doordachte en sluitende reglementering Een reglementering wijst uit wie waarop aanspraak kan maken. Daarmee wordt een deel van het lokale woonbeleid concreet en zichtbaar gemaakt. Daarom zitten in deze reglementeringen vaak de doelstellingen van een lokaal woonbeleid verscholen. We lichten een aantal specifieke eigenschappen van een premiereglement voor de private huurmarkt toe. » Bewaking van huurprijs Globaal gezien zijn er twee manieren om de huurprijs te bewaken na de werken waarvoor de premie is toegekend: de maximum procentuele stijging of de maximum huurprijzen. Meestal worden beide systemen gecombineerd; een procentuele stijging voor bestaande huurcontracten en maximum huurprijzen voor nieuwe huurcontracten. Bij de maximum procentuele stijging bepaalt men de maximale stijging van de huurprijs na de renovatie. Vaak is dat 5%. Het voordeel hierbij is dat de huurder geen grote huurstijging staat te wachten. Bovendien zal de huurder in de toekomst waarschijnlijk minder energiekosten hebben door de werken en zal zijn wooncomfort waarschijnlijk stijgen. Toch is er ook een nadeel aan deze manier van huurprijsbewaking. In de praktijk zien we af en toe dat huurwoningen met een erg slechte basiskwaliteit ook een vrij tot zeer lage huurprijs hebben. Dit komt vaker voor op het platteland. Eigenlijk is de huurprijs, gezien de
28|33
slechte staat van de woning nog proportioneel hoog, maar de prijs is lager dan dat men normaal gezien vindt op de markt. Zoals we eerder al opmerkten, speelt de kwaliteit als argument onderaan de markt heel weinig. Als de verhuurder toch wil renoveren, dan belet een maximum procentuele stijging hem om na de werken een realistische huurprijs te vragen. Hierdoor zien in deze gevallen de verhuurders vaak toch nog af om effectief te renoveren en gebeurt er niets. Werken met maximum huurprijzen is een duidelijk systeem. Men bepaalt de maximum huurprijzen die de eigenaar na de verbouwing mag vragen voor de huurwoning.
Een voorbeeld uit het Antwerpse Saneringscontract: Bepaling maximum huurprijs per maand: Minimum aantal slaapkamers
Maximum huurprijs per maand(EUR)
Slaaphoek
Tot 280,00 EUR (*)
1
Tot 340,00 EUR
2
Tot 430,00 EUR
3 of meer
Tot 640,00 EUR
Deze maximumprijzen zijn relatief en elke gemeente moet de bedragen aanpassen aan de gangbare huurprijzen in de gemeente. » Bewaking van de huurtermijn Het is niet de bedoeling dat de verhuurder het bestaande huurcontract na de verbouwingen opzegt om daarna een hogere huurprijs te vragen. De meeste reglementen voorzien dat na de werken de woning tenminste 9 jaar verhuurd moet worden. Zowel de huurprijs als de huurtermijn moeten in een geregistreerd contract vastgelegd worden. » Niet verkopen na de werken: De verhuurder moet de verbintenis aangaan de woning niet te verkopen binnen een periode van 9 jaar na datum van de toekenning van de premie. Anders steekt de verhuurder de premie als meerwaarde van de woning op zak. Bovendien mist de premie dan haar doel, namelijk het verbeteren van de private huurmarkt. » Premie koppelen aan minimale kwaliteitseisen De huurwoning moet na de werken voldoen aan de minimale kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode en eventueel ook bijkomende gemeentelijke kwaliteitseisen (vaak
29|33
minimale oppervlaktevereisten). Een weigering tot medewerking aan een kwaliteitsonderzoek doet de premie vervallen. We zien op het veld maar al te vaak dat er premies worden toegekend aan huizen die na de werken niet voldoen aan de minimale kwaliteitseisen, waardoor de verbetering qua kwaliteit en energiezuinigheid deels teniet wordt gedaan. Dit is bijzonder jammer voor de huurder, die meestal een lichte huurprijsstijging kan verwachten en de hinder van de werken heeft moeten trotseren, maar er een tegenvallend resultaat aan overhoudt. Voor de premiegevende instantie is dit een slechte investering; noch de energieprestatie, noch de algehele kwaliteit van de woning gaat er op vooruit zoals men mocht verwachten. » Huisjesmelkers uitsluiten Een verhuurder die op het grondgebied van de stad of gemeente een tweede pand of meerdere panden bezit waarvan de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid werd vastgesteld door een besluit van de burgemeester, kan geen aanspraak maken op financiële ondersteuning of begeleiding. Vaak zien we deze maatregel in grotere steden om te voorkomen dat huisjesmelkers ‘beloond’ worden voor hun overtredingen. » Premies zijn toepasbaar voor renovatie of voor sloop en vernieuwbouw: Indien het aangekochte pand gesloopt wordt, kan een verbeteringspremie verkregen worden voor de bouw van een nieuwe woning (vernieuwbouw). De bouw van de nieuwe woning wordt in dit geval gelijkgesteld met renovatie van een bestaand pand. Op deze manier voorkomt men dat er geïnvesteerd wordt in panden die het niet meer waard zijn. » Volgorde in premies: In enkele gemeenten zien we dat de woondienst de volgorde van investeringen bepaalt. De premies worden toegekend als de juiste volgorde in energiebesparende wordt gerespecteerd: eerst dakisolatie, vervolgens superisolerende beglazing en ten slotte vervangen van de verwarmingsketel.
2.3.3. Huisvestingsambtenaar of –dienst als spil Een huisvestingsambtenaar heeft binnen een lokaal woonbeleid een heel belangrijke positie. Om te beginnen is hij een centraal figuur in het opmaken en uitvoeren van een lokaal woonbeleid. Een huisvestingsambtenaar kan enkel een goed onderbouwd woonbeleid opzetten als hij de nodige steun en middelen ontvangt van het lokale beleidsniveau.
30|33
Daarnaast heeft hij de bestaande hefbomen in handen om een energiebesparende investering op de private huurmarkt te doen slagen. In het beste geval zijn dit ook op lokale leest geschoeide beleidsinstrumenten. Dit is een enorme meerwaarde die echter vaak ontbreekt, zeker in de vele kleinere gemeenten. Hoe dan ook kan de huisvestingsambtenaar beroep doen op de premies, de regelgeving en de sanctionerende beleidsinstrumenten die Vlaanderen hem aanreikt. De praktijk leert ons dat de huisvestingsambtenaar ook in de gemeenten zonder specifieke beleidsinstrumenten voor de private huurmarkt het verschil kan maken. Dit komt vooral omdat hij het mandaat heeft om in te grijpen. Mandaat actief gebruiken In het eerste deel van deze nota komt meermaals aan bod dat het al dan niet realiseren van een energiebesparende investering grotendeels afhangt van de goodwill van de verhuurder. De reglementering om een verhuurder te dwingen tot energiezuinige investeringen is erg zwak en weinig afdwingbaar. Ook een huisvestingsambtenaar (of de huisvestingsdienst) beschikt over weinig middelen om dwingend te zijn. Toch merken we dat sommige huisvestingsambtenaren vrij succesvol zijn in het ‘overtuigen’ van verhuurders. Zij maken actief gebruik van de voor hen beschikbare tools. Ze durven dreigen met sanctionerende maatregelen maar bieden ook ondersteuning aan. De huisvestingsambtenaar maakt dan gelijktijdig gebruik van stimulerende en sanctionerende middelen. Hij gebruikt de ‘wortel’ om de verhuurder te verleiden om een investering te doen en ‘de stok’ om hem desnoods in een lastig parket te brengen. Als een verhuurder merkt dat een ‘gezaghebbend’ ambtenaar hem wil bijstaan, maar ook kan bestraffen als het moet, dan zien we dat de verhuurder in veel gevallen toch een (minimale) inspanning wil doen. De ondersteuning van een verhuurder kan een premie zijn, maar ook technische, administratieve en praktische ondersteuning van verhuurders. Sommige gemeenten zetten een klusjesdienst in als beloning, bv. om een zolder leeg te maken om dakisolatiewerken toe te laten. Binnen de eigen gemeente zijn er een aantal diensten die kunnen bijdragen om de verhuurder te overtuigen. Samenwerking verhoogt de slaagkansen » Samenwerking binnen de gemeente Binnen de eigen gemeente kan men op zoek gaan naar manieren om het aanbod naar de verhuurder toe te vergroten. We vernoemden al de mogelijkheid om een gemeentelijke klusjesdienst in te schakelen. Een andere mogelijkheid is huurbegeleiding voor de huurder. Uit ervaring weten we dat de relatie tussen huurder en verhuurder vaak precair is. O.a. daardoor is de verhuurder minder geneigd om verbeteringen zoals energiebesparende investeringen uit te voeren in de woning. Een huurder die een betalingsachterstand heeft
31|33
of die de huurwoning niet naar behoren onderhoudt, is vaak een reden om niet te investeren. Huurbegeleiding kan in een dergelijk geval het traject starten omdat de verhuurder er vanuit kan gaan dat er aan de huurachterstal of aan het povere onderhoud van de huurwoning iets gedaan wordt. Samenwerken met het OCMW of een andere sociale instantie maakt het aanbod aan de verhuurder veel sterker. In het samenwerkingsmodel tussen de technisch deskundige en maatschappelijk werker / woonbegeleider wordt geprobeerd de precaire relatie tussen huurder en verhuurder te verbeteren. Het is evenwel niet de bedoeling beiden in een gezamenlijk traject op te nemen. Elk wordt apart benaderd en het zijn de professionele krachten die onderling informatie uitwisselen om een vlotte voortgang van het dossier te bekomen door de drempels die beide partijen tegenover elkaar hebben te ontmijnen. Een dergelijk traject is vaak niet nodig, maar het kan bij de moeilijkere dossier het verschil maken tussen een dossier dat vastloopt en een succesvol dossier.
Verhuurder
Huisvestingsambtenaar of -dienst: • Communicatie met de verhuurder • Werkt op het thema: kwaliteitsverbetering en energieprestatie • Heeft de wortel en de stok tegelijk in de hand. • Werkt in tandem met de maatschappelijk werker / woonbegeleider
De maatschappelijk werker / woonbegeleider: • Communicatie met huurder • Werkt op het thema: huurplichten opvolgen, woonbegeleiding, sociale begeleiding • Werkt in tandem met de huisvestingsambtenaar
Huurder
» Intergemeentelijke samenwerking: Steeds vaker slaan verschillende gemeenten de handen in elkaar om bepaalde beleidsthema’s en/of uitdagingen gezamenlijk aan te pakken. Het woonbeleid hier ook voor in aanmerking. Zeker voor kleine en middelgrote gemeenten loont het erg de moeite om samen met de omliggende gemeenten de krachten te bundelen op het vlak van woonbeleid. Een samenwerking kan expertise samenbrengen en tijd en ruimte vrij maken voor ambtenaren om zich te specialiseren of om de lokettijden uit te breiden. Naast de
32|33
verschillende huisvestingsactoren, biedt een samenwerkingsverband ook de mogelijkheid om een samenwerking uit te bouwen tussen de verschillende welzijnsactoren. Dit biedt niet alleen betere garanties voor een kwalitatieve dienstverlening, maar is vanuit bestuurlijk oogpunt erg efficiënt.
33|33
