1 4673 en corporaties CM.M. van der lande November 2010 e Eindhoven Unlversity of Technology T U} Technische Universiteit2 SAMENWERKINGSVOORBEREIDING ...
Beir>l: Groep Eindhoven Dhr. Dr•. ). van der Werf Blink Groep
Elndhow.: n
-,
DANKWOORD
w"
'Be'lnt ..... iij begint'. Een t>ell'l'ld ge,egde dat niet all""" geldt >'OOr h"rstructurerir>gsumenwe rking; het ook ~.n l~p.sIe m• • nden h;od ik, ond~nks de ""I e literatuur die ik inml~l . had t>estudeerd, namelijk moeite mei hel formuleren ~.n het or1de,-,oel<spl'n_ Durdoor kwam hel onder,oeI: niet bep~aId uit de , t.rtbl<>kke n. Ondilflks dilt heb ik me de voorbije nes"" mland ..., met iWle inler~", _diept in het onderwerp en heb ik ple.; e, gehad in het werken un mijn dstude('rproject. Na een .omer la"i doorl*>et""e!1 wa,en Wi het tu .. encolloquium de ...... te comour"" v~n ...,., Iheorfe over , amenwerki"i',oorberl'idiroo:: zichtbaar, N. de """;ge feedback heb ik het onderzoe k de lU Iste m'Md"" in ".." . troonw.... 'nellinll ku"",,n brengen. Ik ben don ook tevrede n 0_ het bereikte re$ullaot en h ~ .-I g" ...".d de .fgl'lopen m".nden, ,owel inhoudelijk ol, over me, ell. Dit 111 ... was niet mogelijk gl'W"",t ,onder mijn l>egeleid e.-., die telken, weer op Ulnstructieve wijle met mij (Ie di . IOOi zijn , ooBl'gaan, Met Ingrid koo ik van . 1 mom ent ~ goee ~, ik had het Bel/oe! dat ze telken< t><.greep wa. r ik n!'e" wilde en dat w., lijn prate n. Z. is positiel ingesteld en <.Beleiding,ge>!>,ek vol goede m<>e<J ..... rder werken. St~~ heelt zich . 1$ tweede be(leleid er op de .chterBrood met mijn onder,oek bemoeid en heelt mij dnrin ~oorzien van waardel101Ie tip<.
Het . Muoier"" t>ij Elrink Groep heb ik . l, , eer poSitief er",ren. In de eerste p~1< omdat hier wederom ~ b"lleleiders 'I0OI" mij kI . ar .torKIen: Peter en JooSt. Peter bewnkte het . Igehe le pI""tJ e en neelt me Bedur.....t.. de rit regelm. tig de jui ste rkhting op moeten sturen . Zijn erv.ring heeft eraa n bijgedrageespreklngen .ltiJd weer vernolp"" "" zo nielp Joost mij tellens ... n s t . p~ verd er. Daarn •• st neb ik bij Brlnk G..,., p getlruik ku........., m.ken ~.n de experti'" v"n mijn [olleg
Ren4i van der ZInd e Eindhov..", nmember 2010
AI> _
_
_
.C. ...M _ . . Z.....
'--
SAMENVATTING PROBLEMEN IN OE S.&.MENWEHINGSVOOUERE IDI NG BIJ ME RSTR UCTUR H ING VR .&. GEN OM EEN OPLOSSING
He.. !r",tur ~Mng I' het ""rne rke n y,n de po,itie v~ undod1tswijken door mtdd~ van ly5ieke ini,epen aan woninavoorr. ad en woonomge .... ng' (her)<>ntwlkkeH"lI v,n woningen en het voorz;.rn.,gen;oorJbod e n ",grepen in d.. openbare ruimte. Er u ""en . Iferl ~ prooi"",,,,, "p In het poroce< v.n wijkher,tructurering. Dit heeft vertraging,. hoge ko.ten en ach!erbliJ~el'ld e woningbouwproductie JI< gevolg. Onder 'ndere d~.rdoor wonen oog te veel Nederlande... in wijken met .... n Rei.tie"" leefb~arheid. Een bel~n8Mjk probleem is dot de g"",,,,,nte en corpor.tle de ,.me nwerklng
onvold~d e voorbereiden,
wUrQoor de,e ... menwerkir.g """ slechte .tart kent, mei v"e
poroblemen, HOOfDVR ...... G EN ONDERlOHSOPHT
Uit I:>ove nnund e unleidins volgt d. hoold ....... S .... n het ondenoel:: HM Jwn rit! saltl(rlWerkinq bij wiikherstfuçturrrinasgpggvea bl!t~ r word~n l!(l9rbrrrid door d~ initiatif:[neme", kijk~",i vanuit M opga",,? H~l IIler"uuronderzoek. expertinterview•. voorbeeldproject ...... ee!1 expertmeeting net>ben aeIeid tot net opsteH..., ""n een 'theoreti
BEVINDINGEN
lITE~ "'TU U ~ ONDEftZOH
Oe hefllfyctyreriniUQPl!'''' wordt benoderd al. een vC>l"m van gel>iedsontwikke!ing. Oe inv"'teringen in de grQnd· en de vO'1!!oedexploit.tie lIVe,' ... vei) worden d""rt>ij de twee nooldactivileiten beschouwd. Gmd.t de,e inve.teringen mntgevend 'ijn voor het inrkl1t ... van de s.ml"men van g!'bied.ontwikke!ing, 0.. complexiteit wordt verooruakt door li ",nc~le tekorten. de unwe,igOOid v. n vekl.t.keholders. OOii;e ri
.1.
0.. mkehglderl gemeente e n c<)I"por.tie treden op <>Is initiatiefrlben, Dit 800ft h"" de .... ijneid om te bep. len ol. W'f'II'Ieer en w.t '10<)1" p"tr.efl,ij willen 5electeren. Daarvoor komen een aantal typen marktpartijen in be<.ld: • Projectontwikke l•• rs. beleggers. bouwer. of combin.tre. da.rvan, Zij inve.teren n.icoor"llend In de Ijlrex enlol vex. Grondbe,lt v.n de,e p'r1ljen in hef!1ructur",inll'wijk~n komt slecht, incid ... tool voor. o..,e
•
•
p"tljen kunr.en een oontr"t sluiten met de oorpo"ti e en ,ijn ",doende ,amenwerkinll'partr>er. AIM,eurs. Zij he hl>en expertise over .pedflek~ onderdelen v.n het proces van pr<>Î""t· en get>ied,ontwikkeling en worden hiervoor iecontracteerd en betaald door de gemeente. corpor,,;e of een .fldere marktpartij. Advi.eur< hebben een on.fhankelljke po
Doordat het er de .wijn van heelt d.t projectontwikkelaars in
, '" I'"
Sj!nenwtrl;ing in """ wijkh<m;!ruclureril'lgsopg.ve w<)I"dt gedefinl~rd .1$ het voor lanlle termijn &e,amenlijk optrede" ..;on p;ortijen om .en g~ ~$Ch.ppelij' ~ te hereiken, d<)Ol" ,",1 delen van ,eggen
op bMi. van contr~ue! e overeenstemming_ [)e,,, samenwer.ing 1$ nood .. ~k omdat Ile"n _"'" partij M opg;Ive ,ellst~ig k~ en wil uitvooren vanwege de r.oge risl«>', en benodigde "xperti<" en het inve,t...-ing,volumegin v.n de 1>o~lb.~rheidsontwerpl~ ... , Doorj.an. Immen nalle!\Oeg ~1Ie li""",,;;;1e
WORDT 9!R,IU Mn HN G!HRUCTUUERD
~OO R SE R EIDINGSP R OnS
!-lel IIle ... luuronderzoek I>eeft óleleid tot de opzet van """ g",tructur""rd voorbereidir>g$proce.: ee n Ihe."..,llscile weers.ve over hoe men in de .... lctijl: te werk zou """"ten g.on, ge"".rOO hit.tie; • !-lel ",Iectiemomenl v.n de marktl>"rtij, ""t r.. mwerk moet gezien worden.1s een ricntlijn, Tot nu toe ontbreekt het in de Iheori e en praklijk .an ee n dergelijk overzi
PLAN~ARHTE R IHIHEN,
WILLEN EN KUNNEN
0.. eerste st.p in h
.amenwerking,voorbe reiding. D.t begint met de RI.n k.r. kterittiel<en. welke ,~men de eomplexileil 'Illn de opgave PePi'len, puur kijkend n . .. de pI.nk~ .. kterisli eken, gekit in sommige gevallen: hoe OOi'" de oompkl.iteit, hoe groter de omv.ng. hoe hoger het risicoprofIel, el cele"" hoe vaker men (Vroei) een partner .;01 ... Ieeteren. Dit onder.oek betoogt echter d't het gut om de , fwegins van j)i.nkanlcteristiel<en, willen en kunnerl; du, boYen.st •• nde bevinding moet worden hetro kken in het tOla aloordeel. In het thema ~ omschrijven de initÎllti efnemers hun ""orteuren 0 _ ...,., .anlal variabelen. lroere vari.b . le heeft ~ n a nde r~ invtoe-d op de $lmenwe rlepa.ld door de r\si<""ttitude. Het 'kun~n' van de inlllMlefnemer, !leeft in,jet" in hun (on)mogl'lijkheden. De voor de gemeente ~nodigde expertl~, cap"",leil en finartelele middelen v",minderen n.arm.te er in pl •• ts van een .ctief voor ~ n fadillerend grondt>eleid (meI bijbehorend grond<>.ploit.tiemodelj wordt geko.en (en vice ver .. voor de corporalie).
'_iv
Samenwerkingsvoorbereiding
DE
VO ~ MGEVING
..
SamenwerkingsvormgevIng
VAN SAM,NWEHING
e'r>iOltotlwnde rd ed en welke r<> ,iJ dilarÎn OObben. 0.. rol van de gemeente wordt ~~ be
p~ r
voor de ri ~overd elinB in de lII"e. lijn er vijf mogeHjke exploitatiemodellen mei ~ varliO itatiemrxle l k"" per deelproject v.r~en. terwij l het grondbeleid doorila onJ op wljKnlveou ge ldl. De ri~o·, in de va,tgeedexpleitatie kunnen in een .. m..nwerking op Iwee monieren lunen corporolie en morl<:tpartij word .... v~ deeld: SOISO ol grote",leel. bij de morklportij . In de Iweede , lluotie Kiest de corpOrati e voor een I..g. "", or , eker rendement terwi~ de marktpartij kan. heeft op win.!, ma., OOK op verlies.
-,
Marktpartije!1 drogen in oog""""" de helft ~on de projecte n wurin ziJ samenwerke!1 met een corporat;" net mee.te risico. 000 .... ndere be,ta~r>de uit de ontwikkeline en .fzet ~.n koopwoninilen e n mmmerdèle r\J;mte. Er 'ijn 5 5ele!:l;"momenten (figuur 0.1) w.~op de initi.tielnem ers een marktp ~rtij kunr>en sel~eren. Dele keu,e bein'ik>edt de s.1menwerking in Brote m.te. Htt r'I'IOIl'Ient i, .fh.nk";iJk van de loege"""llde wa. rde die de marklp~rtij!nO'el leveren. Indie!1 een "",rktp.rtij betrokke n wordt bij herstructure rlnfö, is dal v.ak al ""n.1 de iniliatieff• ..,.
Door bij ce>mplexe gebledsontwlkkellr;gen de markt in een vrC>eilijdli , todium Ie belrekken k.., optim.. 1 worden geprofiteerd ~. n de Inbrens ~ . n expert;"" en ""I delen van risiw·,. Er i, bij herstructure rins echter me>ge liJk ~ een corporalie betrokken die dezellde inb<eng kan le~ eren. In een expertinterview w... d ge noemd d~t projectCH1lwlkkelaars ""air. niet daadwerkelijk ri,ioo', overnemen. CA5ESTUDT
De opzet ~. n het theoretisch raamwerk i, i"""lideerd In de praktijk door het te toet,en un een driet.1 nerstructure ringsprOJecten: ~ieuw Cro05wijk (Rotterdam). SlOkh.5..,lt e!1 GrOl'5eind (boeiden Tilburg). Bij de ve rg~ijking tuuen de Iheorle en het daadwerke~jke nandelen van pMlijen i, gebleken dat: • de In theorie en pr.lttijl< gekozen ~ar1abelen en de verb.nden d•• rtuS$en veel gelijke nl. verton en; • het lookennen ~.n ""rschillende weging,loctoren nn de v.labelen ......",ti""; i, om de gema~kte keuzen in de pr~klijk te 'reproduceren' met net ra~mwen.. BElANGRIJ (sn CONClUSI ES
Het in de praktijk g..... lideerde tneoretisch rnmwerk k~ die nen .... richtlijn voor het op ie5tructureerde wijze voorberei den en vormgeven ~.n s.1menwerking t>Ij w1jkherstructurerinfö, waardoor de k.n, op s.1menwerkingsprob lemen wordt verminderd. MeI nel raamwerk kuMen eveue-ens specifieke inhoudelijke II"rtnerseiectie criteri~ worde n geformuleerd. Door .an de h.nd daarvan te ,eleu ... en i, de p.rtn ...sel~ie beter ge.tructureerd. AANBEVELINGEN •
•
ge meente n en corporaties voor het gebruik van theoreti5ch r.amwert: o n.nteer het rumwe rt op bestuurlijk nil/eau; o zori ervoor d.1 "'ico', d.adwerkeliJk overiledragen worden; o I.at uw e.pertlse t>eoordelen. 'lOOf _er_olgondefloek: o de kMl''''' ~"'" adviseurs en ged~ egeerd ontwlkk";""rs bij proje<:t- en iebied'CH1lwikkeli",; o de , ei.lie tu ..en p.rtr>erc,iteri. en .. nbe,te-ding,wetgevlnj;; o is het ,.omwerk ook VlOn loep.uing voor .ndere vor",en van gebied50ntwikkelingi 'lOOf
Innoud'e ...................................................................................................................................................... vi i
Sl. keho lders in de .. men werking ...................... _...................................................... _............ _................. 15
4
So menwerkinl\5Vo rmge"';ng .........................................................................................................................24
O~ pI.n k _'
........... ,..................................................................................................................,41
7
H~t
g
IM!t 'kunr>en' ""n
9
C~se$tudy
10
Ccnclusies en a;>nbeYeUngen ............................................... ...................................................................... 74
'willen' in
.....................................................................................................................................................61
U! era! uurllj$! ......................................... _.............................................................................................................79 Bijlage A: ProjedCH"ian i,atie en juridisct... lIflI.nlsal le ..........................................................................................82
1 INLEIDING 1.1AANLEIDING 0.. problematiek op he! gebl~d ,an leefb aarheid' ln 'ogenn mde 'nr"ld~htswijken' in ons liII1d wordt sind. 1~7 "anlil"""! mlg var1 het wor>ingaanl>od """ ond er andere sloop!nieouwbouwprojecten en de ve,koop van huurwoningen .. n particuli .,-en. Oaarn •• st wordt ook de woonomgeving aangepakt door de openbare ruimte en het vooCliening""" . nbod (winkels, b
W,jkherstructur.,-Ins wordt de lUISte j,Men se kenm.,-kt door d ~ vekl problemen di. optreden, met grote vertroglngen en hoger~ kOp) in onvoldoend ~ ""'t~ ierea~seerd worde n. De herkomst .an de problem atiek is vierledig: institutioneie problem.,-, in de w.,-k....;j.e van org'nislItie< (1)Ijv .• erkokering, ge l)rek nn mandut), de compl~xiteit .an h ~ ..tr'"'turering (bijv. lirlilnciële tekorten, maat,chapj>elijke weerstand), externe lactoren (bijv. 'Oudiil. Dit ond erzoek richt .Ich op de problemen di~ middel< .. "",nwerking dirPCIzi]n op te Io.... n ol verminderen. In de,e hoek Is <><11: het m ...... te voorullia...-: te boeI:;en, zo lijkt het. Door de edill pro ce. te doorlopen en een hoge kwaliteit van het eindresultaat te bewerkstelliilen. ~AM ~ NW~ ft ~ING
BIJ herstructurering wordt door partijen samengewe rkt >'OOr de dUIK van tien tot t"";ntig ju r. De inlti'tiefne mers van de •• samenwerking .ijn de gemeente ~ n een of meerdere woningçorporati .... Corporatie, doen dJ! vanwege het vele grond- . n .astgoedbeût in de wijk en vanwege nun m'atschapp elijke t .. k in net kader van de volkshuiwestlng. De gemeente heeft 00< geregeld bezit In de wijl: en heeft eveneens grote belan,. .... om d e aand.cl1lSwijk te hentructureren. De initiatiefnemer< met elk.ar .e n I<. 1e ",gani .. t .., . 0.. prole .. lonele partijen zijn in IIrote mate 'tot """'ar ""roordeeld' v.nweile net "tentie. b
,..an
rlerstructureri"lt en samenwerki"i'prot>lemotiM lijken n.nd In Nlnd r.. g.. n. Misverstand""" miscommunic.tie en rUl~ lijn naml'lijk ..... Ivoorkomend bij """"",w ... klng (kort, 20051. D. t I1 _ klnrbur aanielien .. menwerki"i bij nerstructurerinil Innomlelijk en procetm . tig ... g comi>l'" 11. E"'" t>f,1. ngrijk ",obIeem is volgens ~ort he! onvo ldoende voorbereiden ~an de .. menwerklrli door de Initiatiefneme". WO! volgen, nem relll'lmatig ~oorkomt In de I"....tijk: • Op be,tuurlijk nNe. u (directeuren, wetoouders) worden afll".ken gem . au om een ..,menwming te starten (de ur~entie wordt lIevol'ld), ronder d.t niM.an een goed<. onderbouwing t~n srondllag ligt. Het s.menwerkings.proc... wordt oldus te ,n," in llani llele!; • Dienteng"",o1ge wordt ... IIi
k~nn en
ge k~nmeru
<:Ioor
elka. r meest.1 niet goed ~enoeg, aldu. Kort, Zodoende wordt de .. menwerkin~ (onjuilte J t>eeldvorming, wantrouwen, ooterO'Chte ~a nn"""", onduide!ijk~ af'Pr~ken, et eet .... . Een voorl)ee ld, H~t be~ d.t een partij veel fin . nci~ "",rmoge n r.eeft, k. n t>ijvoorben. (Kort, p. 54) Op het uitvoerend n!\le. u hebben p.rtij ~ n het gevoel min of mHr met eb..- ge
OPlOSSI NG'iRICHTING
Wot kan er gedaan word en om de sl"",hte start ~on samenwerkinll (.... rrIOlle liJk een sled\t vervolfl) te Volgens KGrt kUMen partijen door lich beter voor te ber.-lden /!eWl/Sf(r - of jul$l nlel -!2U elkaar kielft!. Een w,"overwogen ~oorbereidinll'l"oces .ou moeten leide n tot ~en v ~rmind ~rln g ~ . n d~ kan$ op ",ob.,,,,,,n In de .. mkort . an competentie< jen copodteit) bij betrokken portijen is volgens Kort namelijk t ....en. een oor ••• k ... n ....... 1 optredende problemen, "ij .telt dat de v...and ...de verooudin2en en'" man;" r van samenwerken lussen partijen nieuwe en ondere competent;". v...eisen, Als voorbeeld noemt Kort d. t de ontwikkell"i ~.n competentlel: op het gebied project- en pr"",.ma ... gement tijd kost. Niet iedere gemeente of corpontle .... de,e competentie bezitten. Een ander aandilChtspunt is de beschikbo. rneid bij betrokken"" ... n >'OIdoende tec-hnioch eflnooudelijke kennis (bU~. ""ploitatie<, finarICierfnilsconstructl .... etc.). ~oorkomenl
Beruste<>d op Kalemi, Grui. en De Zeeuw (2009) loud en corporatie< ..., marktpartijen me ... aan .... frefleale moeten doen als net goat om competentie< >'OOI" de (complexe, iangdurige) herstructur ... lngsOP8. ~e. Z~ moeten geho lpen worden "",t net vinden van """ partner di e compleme ntair I., .odllt d~ toegevoegde w~~de ~an s.men_ri
1.2 PROBLEEMBESCH RIJVING
11.2.1 OOEl- EN PROBLEEMSTElLING 0.. probleem.telling die 00
~nleiding
vormt vOOr dit ooderlG
Hel onvoldoende voorbere;clen van ,amenw",king door 00 initiatiefnemer. die samenw .... king.
dr~gt
bij .an Jll"oblemen in
HG
Het irui
De m.at,d1appe~jke relevantie v.n t>et ondeuoel; i. dot een betere samenwerking '<)rBt voor ee n e ffi<~nlere in,et ... n gemeenschi1psgmd bij h",.tructur""ÎI1II. lijn de bewGners in de u nda,htswiJken In Neden l nd gebaat b-ij een W .... e s.menwerking. e>mdat dit l>ijdr..gt un e"" u np~k met een hGf!e r tempo en ee n M.t .... e
Tt""".
kw.~tert.
11.2.2
OEELVRAq:EN
De prot>leemstelling wordt oode!Verdeeid in ..en aanl.1 deelvragen, ",ol. hieronder weerg"f!e""n. Daarbij is het hoofdstuk ve rmeid w.arln de,e vragen ""antwoord worden.
•
Hl:
Wat is een wijkher, tructur",ingsopgiOVe?
•
H3:
Welke ... keh<>den 'ijn betrol:ken in
•
H4:
H"" kan .. menw .... king in een wijkherstuctureringsol'f!'ve vormgeg"",en worden, met het oog "IJ t>et voorbe~dirlgSproces?
•
HS:
Koe kI n r.et Jll"oces vI n samenwerklnllsvoorbereidlnli besenr"",,,,, worden,
•
H6:
ft"" kan een her'tructur .... irlgSopgave b",ct>r"""" worden?
•
H7,1:
Koe k. n de positie v;al"! de initi l tiefne mer. In de , amenw .... klnll be.enr"",en word"",
•
H6,7,1:
Wil i, het verb.nd tU<Sen de samenwerkingsvoorbereiding en de samenwerking zeil?
~
.amenw.... king?
1.3 ON DERZOEKSOPZET FÎ\luur 1.2 geeft de opbouw v.n het ofldenoek we ..... Het vermeldt welke methoden wor
.....
,
uil dil """,I~ "" ~ I""" n 101 ...... lhetlrelisch r~amw""" aver hOle het voorb~ reid ing,proces _ beterd k. n w<>rden. 011 w<>rdl "" '" "r1gescherpl door ...... e.perlm ""tln g (...... discussiebijeenkom,1 bij hel ,Iagebed rijl) . D ~ rrlll \/(llgl een ClO$eSludy, wn rir1 enI< ~e projecten wOlfden ondeuochl door mid~ van proj..ctinl<>rmolie en interviews met t>etrokke n partije n/persone n. Dele '~..,>Iudy t>eeft;ol, dOO om oot theoretioch r;wmwerk te valideren en wa. n<>dig ~an te ""ssen. Tenslotte worden conclusie. en . anbevelingen geformuleerd.
1.4 AFSTUDEERBEDRIJF Srink Groep 12&1 medewerkers) is ;oetiel in management, advies en . Ulom.liSffing voor boow, hul. veslinO! en va,tgoed. De ergarlisat ... speelt ver.mill~ roHen In proces,en op OOt ter",ln van get>ledsontwlkk~lns. vastgoedadvie" bouwmonagemlIDt en huisvestings-, ooderhouds- en kosten- en kwallt ~lSadvies. Het oode.-,oek vindt ;>I>ot. ~ de bu.ines.unrt 'Project- en GebledsOntw1kke llnl!' (22 medewe rkers). PGO fungeert ad";,,,ur in complexe traje
.1,
1.5 LEESWIJZER Deze r.pportage best • • t uit 10 hoofdstukken. Het ~t...-.tuurond"'-loek i. toegelicht In hoofdstukk .... 2 tot en met 8. o.t OOgInt met 'de wijkherstrudurerinil5OJli've' in hoofdstuk 2. vervolgens wordt Ingeg a~ op de stakeholders in de samenwerking, wa.rln de rol van """" r andere de semt'ente, celrpor.tl e en m ~rktp~ljen in herstructurering duide~jk wordt. Het >'ierde hoofd,tuk be.Wijh hoe dele panijen samenwerken ~ n het geeft de inhoudelijke ",rmgevi!l(l v. n samenwerklnlil w~ ..... Het proces van samenwerkingsvoorbere iding i. uitl'l!llgelet in hoofdstuk 5. Daar w<>rde n ook de e erst e conlour .... van het lheoretisch rnmwerk ,;ehtbur genu.kt. De irwullinil d. arvan ilebeurt aan de h. nd van hoofdstuk 6, 7 en 8 w•• in ;ochtereenvolgens de ~. nk .... kteristieken, het 'wiften' "" het 'kunn",,' worden omschrev .... aa n de han d van varilobe ie n. fiet raamwerk wordt ietoetst in de ca."'tudy in hoofdstuk 9. ""I Intste r.oofdstuk bev~t conclusi es en a. nbeveli!l(len.
,/, w ( ,,,ki< ' ..... c ...... ...., """ Z,,,,*
•
2 DE WIJKHERSTRUCTURERINGSOPGAVE I~
dit hco!dtfuk werd! MI Ml]rlp wifkh~mrucrur~rirr~ ~~ïnrroducurd, [H I!t!rst~ poragfaof licllt tM wat werdt h~rsrr""tu~rlng Mscn,,"lIf'n al< 1.'Ofm mn sre""'ljk~ _ern;"uwing ~ n al. verm .on g~biM.ontwikk~II"fJ. Dok wordt g~k~k~n naar "" VOOI'!gang van iH"lIfrlJdu,-",ing. DaOffI(}(Jst w""ft uirun g~,.t waf d~ Mmrucru,,"rlng!laPQa~ op zowel wfjk- als def!!projectniVf!ou inhoudt. oandochtsllllilk~n ~iJn. I'~rd~r
Z.l AANDACHTSWIJKEN In deze paraeraaf wordt nel cnl5ta>n van aandacht'wijken' kort toegelicht. Daarbij .. 8et>ruik g!'ll1.akt V~ de
Veel vI n de huidi!!" .andachtswijken in Ne<j .... land zijn in de wedero~uwP'"'fiode "" de Tweede Were ldoor1og ilebouwd. 0.. klassieke 'tadsv .... nieuwfng in de Jor,," '70 en '80 leidde tot grootschalige reno""II,,, en n;"uwbouw von woonwijken. De eenzijdige fvsOel;e benadering uit deze ....-ioo.. h""ft echter ileleid tot prot.lem"" In ""et naoorloise woonWijken. Er werd destIjd. weinig vooruitgang geboekt binn"" de ...aa.l-maatsch.ppelijke context. A.andochtswijken t.o. t>ben daarom vanwege het grote aand e. 1 oociole huurwonl"llen een .... Iatief ,wakke posit.., in de stedelijke en regional e woningmarkt gehegen, Dit wordt verste rkt door een aantal fysieke kenmerken ""n de woningvoorraad. Mede door onduidelijke beh""rsitu.tle, voor ' emipublieke ruimten, de grootschalige "P,et e n ><>dale achterstand"" zijn de wijken in verval g... nkt. Volgen, VROM ~ft t.o.t ",mensp" van aanOOd van"" vra.g "".r woningen ertoe gele id dot in veei .tede n een ""nzijd ige wOninll""""aod is ontsta.n, gedrnnin""rd door goedkope en steed. minde r gewilde mee rgelin<woningen, Oe hierboven ge.metl'lfid opnieuw prioriteit g;ol aan het opIos.en VM1 ct.. Kht ....t~nd"" in de VOOI"- e n MOOrloise woonWijken op roet gebied van wonen en leefomgeving, In 2003 werd door VROM gecon.tateerd dot de .. n""k van de stedelijke vernie uwing niet het gewen.te eff«t had. Dit was de .. nleiding tot de '56-wijk",,~onpa<' om zodoe nde de voortgang 'o'lIn de stedelijke vernie uwing te .timuleren in prioritaire wijk"". Voorm alig mini.t ... \,logein , van Wooe n. Wijken en Integulie IWWI) bracht li ter meer lew ... n door veertig .. ndachtswijken, ook well>ekend .IJ 'krachtwijken·. In achtti en ge meente< te .electeren om extra in te inve.t ... en. AMO 2010 is deze wlJ'en a.npak in volle gang en dit zal ""i tot zeker 2017 voortdure n {VROM. 2010). Dat gel)eurt aM1 de hand van wIjkactiepl annen, waann op ct.. tt.o.m a'. wonen, leren "" opgroei en, w... k"". integr ..."" e n vei ligh ei d gefocu.t wordt. Oe t.,..l eke u npak I' e..., van de 'poren w.. rop v... bete ring »laat. moe/vinden. ~R0 8LEM~mK
IN
~~ND~CHTS\\IIJKEN
Volgen. Vogelaar 12007) i. in aandachtswijke n sprake van een uomulati e .. n fy.ie 'e.• <)(OIo . i-cultureie e n ...aaaleconomiscl1e achter.tanden "" prot>lem en. Oe ke nmerken hiervan .ijn {in me ... ol mindere mate ): e. n gemiddeld genomen loag inkomen, een h"l!e werkloo.heid, woningen v~ e"" lage kwaliteit. een hoog erva .... n d.t . e .kh niet/minder gezond voelen en een hoog aandeel all«htone bewon ..... Oe wooingvoorrnd i. eenzijdig ""'I meer dan drie kwart ""iaIe huurwoni"llen "" voornamelijk meerge.ln.wonlngen, De,e leiten resulter"" volgen. Mt Mini.t ... ie v~ VROM {1997) in een afnemende i eefba. r~klln de ~n in een neg;oliel im~go. De wijk kan verarmen, er kon .pr" e liJn van
wI'"
"';ft•.__ . ,
«""""'"""'" kO"'''_ -.. ....
• Woo_ .-. of po-lIktljt .oK ..... onptlol:. nod> _ .. ......" of ~ 1 " , _ OF Von
--,
t<'''.
,
onveiliih"id. De "",der gesc.heme een.iJdigr.e!d In t..t wonlngnnboo m~ife$\e "rt ,;(h versterict in btop~dld " wijKen, w.ar 001:; ~t voor'ieninten.ant>od ""r.mr.. 11 en dl> werkg"'eg"""rid terugloopt. Wijken die ondl>r dit .oor! verschljns"en te lijdl>n hebt>en kunn en"" concurrentie "",t suburbnn of in gro" ikernen gelegen kx;.tie, slKhl .. n. ~I j>I"<X<'< I. ver",,,1d bij h<>t ger~ komen v,n grote nnt, "en woningen op VINEX-Ioc.ties. Behu r en onderhoud, ~ belangrijk ook voor het <:>p pe~ ~den v~ de leefbnrt..id, v<> 1 ,t.~ don niet """". Door d" ge>chelste afnemende marktpositie van .andachtswijk"n en ewonersgroepen die te k.mpen hebt>en "",t .c.hter
Herstru(turerinfl wordt ge,ie n .Is de fysiekruimt ... ijke pijler v.,-, ~t stedelijke verr>ieuwingsbeleid. D.arm"" we>rdt gede>eld <:>p fysieke ingrepen in de wijk ,o.I •• Ioop/n ieuwbouw, verkoop of rer10vatie van woningen er1 t..t Investeren in voorzieningen e n de <:>penbar" ruimte Oe $lImenweri<ÎnI! in dit soort projecten I, d.n ook e>nd erwerp vI n studie in t..t Ifstudeeronderzo"'c 12.2 .1
HET BEGRIP HERSTRUCTURERING
De VROM-raad (2007) noemt hermucturerlng ' een continu j>l"o<es, wa.rbij kw.liUtief hoogwaardige woningen de min,t •• ntrekkelijke woningen verv.ngen" (p. 145). Het Mlniimj>Uls, met ab ambilie om door het vemerken van de
Her,tructureting is ~t versterken van de positie v.n .andachtsw1jken door midd,,1v,n fysieke insrepen aon woningvoorr.ad en wOOf1<>rr1ievi"".
) 2. 2. 2
HET DOEL VAN HERSTRUCTURERING
Het ~ v.n .t. d ... ijk. vernieuwirli! is om de wijk", kweiti . om t" vormen tot een vitale woon-, werk-, en leefomgeving. De ,mbi~ e is een afname van de achterstanden in de wijk tot horgen, om te voor'omen dot de wijken .. n de onderk.nt v.n de m.rkt te ver verwijderd r.ken van hrgeiiJke s",i.ale(on(H'J'IÎsche en socia.lruimtelijke problemen. [)oe doe"n van h
•
•
~eulemogelijkneden
v.n ,tedelingen verruimen door nuidige wijkbewooen binnen de wijk een Slap Ie in nun woonc.rrlè",; Orugkr~chtióle boewonerl . n boedrijvign eid •• ntrein<>miKne en soci.al-"C\Jltur ~e verschillen; V~ rbeteren V"" de coocurrenti~ p<>,itie v.n de wijk; H~I ""orkom"" van con "" nlr.t~ v.n prolJ.leemcumul.tiel ; Verbet .... q van de economi,m., vitalil";l van de wijken: E~ n indirecte bijd,"g~ ""n d ~ overige problematiek in de wijk (bijv.leelboarheld). kunnen loten
• • • • • • •
m~e n
~u: d~en worden bewerkltelligd door Iy$ieke ingrepen •• n de woningvoorroad en woonomgeving. Het woning.arlbod moet •• nsluiten bij cIe vr •• s v;on de wooncon,ument ~ n op wijk- en .t.oo ive.u. Onder,tunde ing",pe<1 worde n boel<:nouwd .1. onclercleien v.n !>.erstructurering (IIROM; Van Berg~jk et . 1.; lI.n 8100i.); In""
1.
verboet~ wordt cIe best.;>nde wooingvoorrud Er worclen ,o<:i.le huurwoningen _ kocht ~an particuli e"",. O.t ieidt tot m.... r differenti~tie in ~lIendom en mogelijk lol meer t>indlns van boewoners .an de wijk. Anclere woninge n worde n gerenoveerd/oPlieknapl en kunnen vervolgens in een .nclere prIJ,- en kw.lite itlklasse valen. Door sa m""v""Slng ku"""" kleine wonlnllen worden omgezel in boeier in cIe m~rkt liggend e grotere woningen. Particuli ere v.... huurders, verMigingen van "'>I~ n.ren en eillena",~woners worde n ge"lmu~d om d ~ ondemoud.staal van nun boe,il op ~II ~ nouden. ""ngep~kt.
2.
(Her)ontwlkkelln& "ar> wonl"V'n
De herdiflerenti.t ie von de woningvoorraad naar prijs en eigendom,vorm wordl bere ikt door een aantol
,lecht in de markt liggende goedko ~ huurwoningen Ie .Iopen en Ie v..."..nll"" door nieuwbouw in een (middel)dure catell0rie, voornamelijk koopwoninllen. Er wordl gestreefd naar een mi>: v. n 7()% I- en 'lO% huurwoningen (KEI, 2010). Een van "" redenen voor bel ftlnk verhog"" van bet percenlage koopwoningen in de wijken, i, de neenende opvatting dot hui,eigenaren v..... ntwoordelijk .... 'ijn dan nuurd".-,;. Ze ,ouden zich meer bij nun oourt betrokken voelen en daarom minder cv .... I.'t v....""".ken. De v.... wochting i. ook dot n..t oa ntrekken von dra.gkrochtige bewoner., ..,. tOO" leidl dat achlerstanden IO~' w ~r1<eIoosheid en crimi naliteit v.... minderen. Het reo~s.eren v~n goede, betaalbar~ nUi.ve,tinB voor I~ge inkomen. valt ook binrlen dit onderdeeL V.rboeterinJ van de kwaliteit van de openbare ruimte. "",rinrichting v.n de o~nb ... e ruimt~ verhoogt de aant",kkelijkheid, ,f~ er en veilign eid van de woonomgeving. B.ij herstruct ureri"fl g.. t het voorname~jk om het ~.np~ ssen v.n de buitenruimt ~ voor de jeu! d (,~ e ltuinen ~ n KhoolpleinenJ e n het opwa.rderen v.n winkelstraten. J.
4.
lloo"ieningenunbod op
pe~
bre"V'n.
Dit gebeu" door het uwekken, boehouden "" dus (ver)bouw"" v"" mutsch.ppeHjke (onderwijs, 'pOrt onlm~llng, '0I"fI en we lzijn) en com"",,"ci ~e VOClr'lieninge n (winkels. kontoren, boeddjfshuisYesting). Hel
voor,l en lnsennM .u
wo,d~ n
. fgMlemd op het droago.1a k onder bewoner< in ""
bult~ n
de wijk.
o;t ond .... ,,,,,k richt ,ich primair op (h .... )onlwikkeling von woningen e n ,,",cundair op punt 3 e n 4, omdat daar~ .prake .. von .amenwerkinll tussen ilemeente, corporal ie en hun partner •. I""eosteren in de bMlaande woningvoorr •• d I' ~ name een taal: van de corporatie.
12.2.3 VOORTGANG VAN HERSTRUCTURERING Waartoe neeft de wijkenaanll"k en net herstructu'''''inB,beleid van de laoti!e jaren geleid? En is dat result •• t be>redigend? in de 'Voortg.ng".pport.ge Wijkenaanpak 2009' doet voor ..... lig mini.t .... lI.n der Laan (lOO9b) uit.pr.k"" over voorl.!!iK1I! v.n de algehele wijkenaanpak;
,
Voortgang gaat in kl';ne stap~, maar acht~ de -.te resultaten ga>t een enorme dy""m iel: en betrokkenn';d schuil. De leefba~heid in M 40 ~ndod1tswijl:;en is In d ~ afgelopen lI"'iode .neller .... rbeterd dan in ~re wijken, m.ar "" acnterstaoo..n t>lijven iroot. Het kaoo.el i, tevreden over d ~ """tgano:: die is geboe kl en iUI ......1vertrouwen net volgende ultvoerlng.jur In. (p.2) Er gebeurt op dit memtnt dus ""tl in dt wij ken, mur hit verbetering. proces verloopt trng. zo leefd~n er in 2008 oos allijd 890.000 (VROM, 2CI09b) men.~n in een s ebied met ~en ,eer r\eg.tieve. negatieve or matige l eefburh~id. Verde r ,ijn er na.st de 4O-wijke rlunpak nog een hond~rdtal(""" ... m~lijk kleine re) wijk~ n in en buiten "" G31' waar problemen ,ijn. De wmpklxiteit van n",.tructur",ing heelt geleid tot jarenlange vertragingen en d... rdoor lijn "" amMie< uit.Bedrukt in wCflingaantal len (.Ioop, nieuwbouw, renovatie, v",koop) niet gereali,..erd (VROM-raad, 2002, in:
Kort, 20(5). Vo lgen. Kort, worden 001< in aoo..re onderloeken v",gelijkbare conclusies getrokken cv", de optredende vertragirlil. O'Ver 2008 (UV, lOlO) nebb<.n von de 430 corporatie• .Jecnu 120 in belano::rijke male de woningbouwprognose gerea liseerd; bij vel!' corporaties t>klel de productie du, adl!'" bij M progno,e . Enkel!' corporatie. en gemeenten die bij net KEI-projecl 'N ieuwe rollen van p.rtlJen in de 'Iedelijk ~ .... mieuwini' betrokken waren, ,eilil"" ....,.,. de vOOl1g"ni: s",,1 ienoeg ga. t net nooit, ma.r hel i. onju;'1 '"" need< maar weer van achterb lijven"" productie Ie ,preken. De her.tructurering ver100pt wel licht tra"ll en hel tempo moel ook w" hoger kunr>en, ma", er gebeurt op lokaal en vooral op wijkniveau vee l meer dan in het lan
Wijkhe rstru! een vorm van .ted elijke verni-e uwing. 001< een vorm van gebie<1scntwikkeling. D.. r wordt in d,,'e paragrUf op ingegu n. Er is onde rmee r g~bruik gem.. kt van de Rm,wij,..Gebiedsontwikkeling (VROM. 2009a) e n documenutie von Brink Groep IlOO6). Gebied.ontwikkl'ling wordt door Brlnk Groep al. volgt omsch",ven: De fy.ieke en functicn'; e transformatie van ee n ge bied dat pi~tsvindt On ~~n dynamiscn kraitie nebben om binnen hel gebied ruimtelijk~. rod.le. economi.che en ~ullurl'le opgaven In onderlinge ,amenhang te rea~seren. Door bovenSMoemd e .mbitie he l>ben g~l>i e dontwikkeling.",oj~cten vaak ~ e n lange doorlooptijd. (p. 1) De tran.form atie omvat funensted.. lljke, rand"edellJke ol bulte n'led"Wjke omgevins. Daarbinn en i, ~e n ond""che+d Ie mal<~ n tu<sen heronlwikl<ellngen en nieuwbouwplanne n. Voorbe... ld"n 'o'lIn verschillende "",rten iebledrontwikkellngen 'iJn VINEX-Iocalies, OV-knopen, ce nlrumgebleden. brownfields, naluuronlwikkellngen en lOl
•
P ~ OC E S
EN INHOUD
lloor de faserl"i ".n '-'I pro. ... -.n 1il~""'lwi.k'"'lni wordt Iilet>ruil< ,l...... aokt "an de inde~nll di~ de Re l.wiJ' .... GebIed.onlwi.k ~ lni hanl ......1 (fiiuur 2.1). De duur ".n het ~<1rllCtureri "i'proc ... i• .-:"",iddeld SlO Jlar en de op<101 wOt"dt m ~ ~ 't l l mlr1l0neerd.
•
8 · 20jaar
•
>30 jaar
•
B-rink Groe p h~nt te " hiern ..,t een proc.. model. Figuur 2.2, wnrin wordt II ngegel/en w,""e producte n In welke fue ~ ntr.~1 .tnn. Dit is uitgezel n•• r "ier ...nd~cht,velden (A t/m 0) die p.,,11eI aan elk.. r worden doorlopen. De 'ruimtelijke pl. nontwil:ke ling· is 11. uitg.ng,punt genomen voor de t>en.mlr"tfl "on de ' "en. Deze I.~n lopen gelijk mei de Ilo ' en uit de lndell"i van VROM.
F A SE ~ ING
Problemen in een he"tructurering,wijk lijn .... niel van de ene op de ~nder e d>8_ De !itll>lle verslechtert Iongl.am en v•• k wordt door corpor~ti ", en gemeente ,oei a'" e n fy>i ek gelnve$leerd door mldd ~ "an k....... de initiatieffue he!"$tructure rlnll I. d>.r proj.cten, om de ,;tulh te verbet .... en. Het t>egin wl n"....,- d. semei!nte ol corpor.tie con""ee" d.t voor "et oploS$fn van de problemen in de wijk nu toch edit actie onde rnomen moet worden: .... IS """ levoei "an urilentle <>m de problemen In de wijk Inles:raal aan te p...en en ni el 10.ls \ioorh ee n door middel von kl eine a',onder~Jke projecten. Er .ijn edlter ""i lleen duide~jke oplossingen voor oge n. In de lniti.tleff.s e wordt onderlochl hQ.e de her<1rllCturerinil moet worden uniep.kt. Alleree... t wordt ee n grondlile analyse iemaakt "an de prot>lemen in de Wijk. Dit le idt tot 11100"", idee ~n \/OOr hel projectre,unaat; er wordl op hooldlijnen """ ~d ,1""ctlet
v""
v"" """
•
~ ~a'tgoedmarkt wordt ~...-kend en ~ vi, .. lj:eYOrmd GIl <:Ie m<:>gelijkheden en r.,dllOOfWurden (function eel, technisch, financieel, ruimtelijk) in het pla"iebied. Onrn.a't wor(len 001< ults!>'".ken ged • ., a~er de Ij:ewen,te r.. ~...-delina, de haalbaarheid en de risico', (De Jor>g, 2009; V,n BIo"s, 2(08). Volgens VJn Slooi l wo rden ook alle actor"" Ij:eln'o'enlariseerd, benadefd en ~Jstg elegd In een st"tconverno nt. De professionele partijen sluiten
0.. hoolboarh~idsfa~ wordt uitgesp litst naar ,ubla'e<, e lk g!'kenmerkt door eigen dee lresult' ten. Deze ,;>Iit5ing is van ~ang omd>1 enorm veel actMt"len parallel pla' tsvin<:len en omd , t het door htt telkens wijziQ;en van de inhoud een Ilerll .. f !>,"oces 11. De <:Iefinltle/ne heeft 'Is !>,"oduct het mJsterpl., (ruimte~jk vlekkenplan) en inzicht in de plon""'llische en .nde ~ publiekrechte~jke r~nd~OOfWurd en ~on generieke nrd. In de ontwerpfase koml hel stedenbouwkundig ontwerp tot st,!'Id. In <:Ie voorbereidingsf,~ wordt het Voorktpls Ontwerp uitgewerkt tot de definitieve bouwteke ningen (dit h.... ft het 'uitontwi~kelen') en best!'k en de bestemming,plan- en ~ergunnlngen!>,"ocedure wordt doon~n. Het da'dwerkellJke bouwen vindt ;>lUIS In de ~alis;otiefllSe en durrlll wordt het v~stgoed beh"",d tatdilt het wordt ge
G
Bij integrale herstructurering is de ambiti e me..stal om de 8ewenste kwa~teit5_bet...-ing te realisere!1 onder ,n<:lere door het unp"""" van a.r ~erkavelir>g, het stroten potroon ol de kwaliteit w n de o...,.,bare ruimte, Dit gebeurt diln in combirllltie met <Joop van best.aOOe bebouwing en nieuwbouw, 8edee1telijk op open ruimt~ in het pl.,geb ied. Bij dit soort ingrijpendE wij.igingen, waarin ook '"' openbo", ruimte wordt aangepan, is het nood.Kelijk om ~ grondexploitati e op te stellen. looi"" op '~stzegel'-niveau bilV'ten de rooilijnen ~.n de bestuIld e bebouwing sloop-oieuwbouw wordt gepleegd. diln is g""" grondexploitatie benodigd, Dit onderz<>ek gut echter uit ~ , n de eerste situ'ti e wJ~rbij sprake is van ~ herstructur...-ing als ~orm van gebiedsontwikke~ng en er d~s een grOf1(j exploit~tie benodigd is.
' ~: ~d,
...~ om" ~"' opmIl
woon,*,:
COM ~ lE XITEIT
""biedwntwikkelingen zijn per definitie lastiB uitvo e rb~~r omd~1 nel ,eer «>mplexe project~ ,ijn. Niel ~lI ee n de ir>houde lijk ingewikkeld e m.lerie, m;oar ook de procesmoti8 compi e.., conlen dr~g~ hier"n !)ij. De romp le>:iteit n~ ~ •• nl.1 oor,oken: veel partijen met uiteenlopende belo ngen, vele ritedelijke i el>iNsontwik keling ligl in de n"" ....... lheid en d""ersiteit von de ,tokehold erl en de inter~ ti e tIJ,..,n di e ,tokeholders doof de verochilI ende , ch,.. lnivu u. heen" (in: \,Ion Rondernt, 2006, p.ll), Sp~n, (200C1) komt in n.~r onder,,,,,k ""or !>innen- en buiteni<1nd.., gebi edsontwikkeli ng tot de cond usie dot "~. nw ege de hO>ge mote ~ on complexiteit VM1 .tedelijke geb iedlontwikk.-l ing. het lu"es en de voorliarlB in hel proces alhankelijk is .... n net vroegtijdig en blijvend identilice re n en betrekken ~ on ,ta keholdo!rs lino \,Ion Rorider.al, 2006, p, 28)," Het is dus duidelijk dot do! compl'"Xiteit von gebiedlontwIkkeling mede WO>fdl veroorzaakt doof do! betrokkenheid mke holde rs, Oit geldt ' eke r ook voor wijknerltructu renng, wailf de betrokken heid von de huidige bewon ers een ;K1u ee4 the mo is. ~an
v.,
Tol sJol ,ijn er nog enkele un ieke, romplicerende lactore n !)ij herstructure ring. Ten eerste 'IJn dit loort projecten moeilijk financieel rendobel te moken, v.nwege onder onde re de lloop v~ en ~fs(:hrljvlngen op bestoo nde cO>fpor.tiewoningen. Oot mOKt herstructur .... ing ee n stuk complexer don geb ledsontwlkk.-l lng op uitlegl""aties. Ooa",...t go ot het çn. een gebied met bemande bebouwing. woardoor l"irepen techni"'" ingewikkeld ,ijn. Tot slot spelen de po~tieke gevo.-l ighe ld, de vele Itakeholder< en de sociale netwerken die uit elk~r getrokken word en. Hierdoor wordt her>tructurering beschouwd ol. ki n van de meelt compie, e vormen .... n gebied><>ntwikkeling. GEaIEDSONTWIKK ELING ANNO 1010
De ecoooml.m.. crisis die >inc!< enkele joren opspeelt heelt ook zijn weersl"l! op gebiedocntwikkeling. In v"'!ge lopen ileIMedsontwikkeiingen ,itten de belrokken partijen meI de nonden in hel h.or vonwege de rode cijle rs in hun projecten en niet ,eIden leidt (!;t tol onderlinge reen!szak en. !lij her>tructurering ,ien we dot par~ je n ioan heronderhandelen over de Ij:ronde.ploitati e en plannen g~n heroverwegen OOId.t er grote verlie,en in hel vooruits.ct.iet liggen .... nwege dal er>de woningprij,en. Ook do! l in.nd ~ l e tekorten boij corpor~i el en gemeenten, waar rej!elm.t iS over berid1t wordl, ,ijn re l""o n! voor herstruçturering. De,e p..-tijen ,ul,,"n de komende jaren ma.r beperkl kunnen investeren. Er zijn echter ook pos itieve ontw ikkelen wo o' te nemen, te omschrijven ~ 'ge l)iedfilrijven van drie voorbeeldwijken die b<.,tudeerd' ,ijn. Een wijkherstructurerinSSOPi"ve ",,11 uiteen in ... menhangend e deelprojecten. MeI het reoli.... en von ol"" deelprojecten tezamen worden de d<>elen op wijkn ivea u n~gest"",ld. Op dee lprojeçtniv e~u w e r~e n p."ijen .. men .a n ee n k,,"inere .Igebakend e project- ol g e biedelijke v"""lenlng.
12.4. 1 HERSTR UCTURERI NG OP WIJKNIVEAU In de Rivi erenbuurt (Den H""lill wordt, ~olgen. mevr. Verheven', de herstructurerini verdeeld in dr .. fa"", wn 5 jaör. De 'OntwikkeHrII!,v;'.t de real"atie v. n 950 woningen en drca SOOO m' boeólrticu lie", eigena.r. Voor vijf projecten is er ""g ie"" concreet t>lan. bijvoorbeeld vanwese het ver""ipperde be,it. H'" doel i< om in 2011 dM r", deelprojecten te M t>ben Il"'t.rt om de woningdifferentiatie (pr1js, <W.lltell, Wlrm e n iroone)Ie _groten. Daardoor moet er in 2017 in de Riviere!1buun een sedifferentieerde ilroep me""," wonen in uiteenlopende woningentypen. 0.. bewoners het>ben diln de mogeliijkh"d om in de wijk wooncarrière te maken. In het ROllerdam,e 8<JsjXllider-Tu,,,,ndijken worden in totaliteit veel huurwoninIjlen verkocht, gesloopt (lll6) en teruggl'bouwd (1135) in 'eYer1 d .... lprojecten met ver.ctrillende woonmilieu •. Zowel in het wijkocti"Jllan .lo de gebied.vI'ie "P'eekt me!1 ,ich op het gebied ~.n wonen ,eer globaal e!1 kwalilatief uit over de p/arvten. Wel 'ijn .and.chtgevuld w",oon. Bij de uitwerking v.n gedetaill""rde "'annen voor de aandacht5gebieden geldt de gebied.visie ~. r.ndvoorwa.rde. Bi"""" de,e ... ndvoorw•• rd en kunn en de aandochugebieden grotendeeI. I",.t.and v.., el k.ar worden ontwikkeld. Voli"'" dhr. Boere m." i. c"'porat .. Com,wonen initi.tiefne mer geweest om het gebied .. n te pakken, D•• rbij wild. ,ij verder kijken dan op 'I>ouwblokniveau'. Zodoen<:kl i. e r YOOr de deelprojecten ""n .amenwef1overeenkom,t (s.0IC) opg.,teld tus..., de g.m....,te Rotlerdilm en Com.wonen. Op wijkniv • • u is met de (deeI)gem """te, c",por.tie en een ontwikkel.ar ... mengewerkt om oon masterpl.n en een stedenbouwkundig pl.n op t ••teDen. s.ommig. """Iprojecten ,ijn in •• menwerkir>g ontwikk"d tussen de corp",.t", en ontwikk" .... ' •• nde", projecten w",den in bouwte.m ontwikkeld door d. <",por.tie . n "",,,,,Igen••• nbeste-ed •• n een bouwer/ontwikkel.. r, .ldu, div. V.., de W.ter" . In Ni.uw Croe.wijk (Rotterdilm) is d. omvangrijke opgave (ni eu wbouw von 1800 woning. n) opgedeeld in 6 re.lisatiel• ...,. In grote lijne n be,t.. t 00 herstructurering, volgen, dhr. Biesheuvel " , uit een n~enOOl! totole.sloop e n nie uwbouw met ol. doel e"" onde re t>eovo lkingSSi1menólk staat de vernieuwir>g van de .tedenbouwkundige ,tructu ur en oon bolt ..... o..,sluiting op het omliggende gebied c ent r~ .1. Dol ... menwerking tu""",, de corpor.ti. en m.rktp.rtij"" st.rtt. ~ in 200l en leidde tot het oprichten ~.n 00 OntwikkelCombin.t", Nieuw Croe,wijk (OCNe). Op dit ...... '." ... . - ..,..,n .. .. hon.....,. ..._ _ _ _ mOITHlnt is .. nwege d. uisis en de . rn ,tig vertr.agde a-.wIjI«oaDlI."'-:tO.DI be.temm ingspl..,procedure j>óI' éÉn deelproject opgel"",erd en één in • ..,I>ouw, De uitvoering duurt n.. r ~erwochtir>gtot minim .. 12018 .
12.4 .2 HERSTRUCTURERING OP DEELPROJECTNI VEAU Ter verduide~jking vi n de sdlu l en c<)I'Ite
Het eersle deelproject in de RM",enbuurt is de bouw v.n ....., complex van 11>0 eelljle,in,woningen en appartementen op nel I",re", van de voorm.lltI" Sta.lSdrukk"';j (SOU). Volgens Verh"yen const.leerde de Gem.....,l" Den Ha., betlin jaren'90 dal " r iet. moest gebeur" n in de Wijk. De SOU drukle een ""orme sl"ml>""i op de wijk en i, daarom, na lil""" ov"rleg met de jlemeenle, verhuisd uit de wijk. Voor ~ bouwproject 'ijn ee n lanlal partijen uiljlenodlid om een planuitwerking Ie miken. De b-iedit1j! wn onlwikkel.. r Blauwn<>ed Eurowoningen kw.m doarl>ii als wiM ... r uit de bu •. Blauwhoed i. ,odoende in de tlaa ll>oarheid,t"", (s<;OOlsontwerp) illl!estapt en heel! de koopwoningen onlwikkeld. project in ..... twee gebouwd; de Ilalste wooilll!enHel ,ijn eind 2007 i.oP!lele d. la..".,
:?~~~~~~~~:
le Medi " """ van de ,<'Ven d""lprojeonden woningen en de .tedenbouwkundilll! op,et. Het project is onderde ~ van de SOK tussen Com.wonen en de gemeente Rotterdam. De opstallen in clót project waren e i8l'fldom van Cem.wonen. Corporatie Woonbron was 'eigenaar van net idee'. EIV. Contour neeft alN! woningen (a lleen koop) ontwikkeld, gebouwd en OOt ahetrisico gedragen. Vanal net e ....te idee tot .. n de oplevering heel! project d". 9 jaar geduurd. In enkele andere deelprojecten in de wijk. heel! Com.woo."., erVOOf gel
In d ... e par.graaf is middels 'o'OOI"bee!den het v" "ci\iI a.ngeloond lu, ... n ~Iructurerlnil op wljk- en op Deelprojecten lijn afzonderlijke behapbar" projecten op bouwblok(ken)niv""u, d ... som. t"tleIIJk"rtljd maar me51a1 volitljdelijk tot stand komen. In <)I'Idl'l"5taande filluur (2.5) is de I..... ing van een deelproject in per,peCI;.,1 gebrachllol de opjlave op wijkniveau. deel proJeClnlw~u.
H
2,5 DEELCONCLUSIE: WAT IS EEN WIJKHERSTRUCTURERINGSOPGAVE?
H""'trtJcturenn, I. r.et ver5terl<en van de positie .on oandachtswijken door middel von fysieke irlf!re pen ,~ w(H1lngvoorraad en woonomlleq. Daar"", Iocust he{ onde"""k ,ich op project"" wo~in (herjontwikkelirlf! .MI woningen plaatsvindt en wo".in de woonomgeving wordt _bet",d door ingrepen in de openb_e ruimte en het yoorzieningeno onbod. De her>tructure.-ingsopg;o"" wordt tKm,derd .Is .... n vorm v~ gebiedsontwikke lirlf!_ De in"",steringen In de grond- en .... v.stgoodex~oit.t'" (gre. en vex) word en d"rl)ij 'Is de twee hoofd ' ct"'iteiten v~ gebiedsontwikkeling beschOlJwd, omd~t oj.e,e ifwesteringen mutgevend lijn voor r.et Inrichten v, n de ,amenwerking. Zodoend e zijn ~Ie werk, •• mOOden te herleiden n;n r een v. n be ide hoofd'ctMteiten He-r>tructurering i, een von de """,ste complexe v",men v.n ~eb ie d>orltwikk e ling_ De complexite it wordt .eroorza okt do", finoooële tekorten, de nnwezigheid v' n . ele .t, keholde-rs. hoge rislCO'J, de I.nge looptijd en het .ersnipi>"rd eigend""" De doe ie n van de ~"tructurering op wijkni"" .... w",de n .ert.~ld ""or en b-ereiKt door de verJd,illende deelproject"", Deze deelprojecten zijn bijvoorbeeld 'kle ine' gebledsontwlkke llrlf!en_ lij worden mee,U I deel, n~ uitg ..... ""rd, wo ord"", de ge hei e herstructurering een I, nge doorlooptijd kent.
elk,,,.
3 STAKEHOLOERS IN DE SAMENWERKING Bij """tructur~rirrg kunnen ""~ p"b IJd~, privau ~ n maat<~l!ap ~Ujk~ partijen ~trokk~n ûjn, met ied., e/'n ~ilJ~n karakter. Zij wardM op pc.'r ;"v~ af ~~tiew rMn'" gemekt door de herst fIKturerinll. Vandaar de Mnomrn!l 'nakeMIde,.'; de parlijen Ik!bMn un bf!paald 'MIorl9', In dit /wofds t uk worden alk rekYant e stakeilold. " bij NOn wljkMrstructurermgsopgave geanolyseud.
3.1INITIATIHNEMERS In de •• menwerlüng zijn de gemeilnte,." tenminste ~ ~ n corporatie f1"1leno"ll alliJd ~. ""f het begin betrokken. Zij hebben namelijk de groot5te belang"" ,." "" men daarom hel ini~",",f lOl het herl!rUClure ren v~n de wijl<.
13.1,1 GEMEENTE ~mee nte n hebben de primaire verantwoordelijkheid voor M reai; ..... .." van ... n "'efb . re, .an1re\:'~lj'e,." veHige stad. De ge meente is .odoende ooder ~dere "",.ntwoordelijk voor het lokale woonbe " l<1. ZIJ n aat In cont. ct met .... ijwe l ~I e partijen en h""ft d~rdoor t>et t>este <>verlicht ~an het a lgem e ~ n belang ~an ~ wijk ~ n d ~ "PSave. 0.. geme...,te is de IUllle ~ren e..., minder Ktieve rol g.on • ......,., I>ij herstructurering, wat 1icl1 onderme~ r uit in foclllt~ rend grondbe leid (lie §4,4.1) en een r~n""oorw.~rdenstellemle rol. Van Bocknaven (2007) schrijft daarover, De<ent,.lisabe- en dereguler1r>g$proceuen hebben e ..... oor gelOrgd d.t net •• nt~ p~rtijen bij herstructurer1ng is toege nomen..., d~t de (I<)kale) W;jvoorl>oold bel""grijk", geworden. Herstructurertng vr ~ agt dus in toer;emende """te om ~menwerl< i"l! tu .... n ""r..millende partijen.
(p,36)
ruimtelijke ontwlkk~ lIngen """"- d~ lol<"'" overheid een 'publiek· en een pri~utre-chtelijk in,trument.rium' t~ r be>ekikkÎn/il. Instrumentarium Is een venamelnum voor ~l1e middelen die kunnen bijdr~en un net beh~ ~.n (beleid.)doeIsteHlngen. 0.. put>liekrec:hteHJke " a. i. il",lch! op de _erhoudlr;g V"" overneld tot burg",s, bedrijven en organisati~ . en houdt in dat de overheid als ...,Ige p~rtij beste mmingsplannen opstelt, uitvoert en handn.aft, bouwveriluroningen uitil""ft of ontelg...,lr"Ig$flrocedures kan $larten. lIerder heeft de gemeente ii;ronden in OO,it en beko,tigt lij het a.nleüen en beheren .... n d ~ oper"lbare ruimte en voonieningen(infr.,tructuur, sr""", ri()jerlng, stutmeubil air) met inkomsten uit het uitgeven (verkop ~ n) van bouwgrond. Dit i, é-én ~.n n• .., privaatrechtelijke activiteiten. ..... enals het rea liseren ~an kO$tenverh •• 1 e n het sluit~ n van (ontwikkel)o~ereenkom,ten met markp.rtijen. Kostenverhaal 1$ het een f",an( ii l ~ bijdrage ~.n l!igen~ren in ...., gebie-d ten beIIoe"" ~ a n door de geme ~ nte verkrijgen gem""kte kO$t"" in de Rronde .pl()jt.ti~ , De geme...,te i. dus ook ee n prÎ\l.t ~ p~tiJ op de grond"",rk!. Dat komt tot uiting wann "", lij veranderingen in het grondgebruik probeo.-rt te ,tUfen, o.t d""t .
v""
De gemeente Me<.ft niet ' I>
Wetr.ouders, het ambtenarenappoaraat en de gemee nte .. ad. 1100< het uitvo-er~ n von herstructureringsplann"" is dra.elllak in de lok~'" politiek e'll be langrijk omd~t jl' r.et COllege, de rud ~ n het ~mbten~renappar •• t nodig nebtl>ij het......w~zenlIJken van Je plann~ n. Dele partij..., kUMen or"lderiing echter Mld"", tes"" het project ""nkijken en _erschillende do ~ l"" en belangen n~strev ~ n. Het k~n t>;jvoorb~~ kI voorkomen dat ~ 0PJlO'itiepartij ~ bewonersgroep In de hers1ructure!>.nnen,
De
o o o o o o o •
van de gemeente bij herst ructurering bestaan uit: Ee n leefl»re. untrekkeHjke en ve;li~e sUd; Prlm.lre w,... ntwoorde~jkh ei d VOO< de volk$huisve stin~ d.w.,. het evenwichtige aanbod van WOOIVuimte e.1 het wUrborge n VlOn de kw.liteit V'n woninge.1· en woonomg"";ng; !-let wijkbelang; uke n .1< onderwiJs. werkgelegenheid e n wei ,ijn stimuleren om "" leefboameid te garanderen; Zorg dragen voor een ~e,ond investerini, klimaal voor t>edrii"en en voor'lenmgen; Het imago ... n de wijk De inrichting VlOn de Gile nb.re ruimte; Winst Gil de grondexi>k>ll.tl e; Stijging WOZ"-waarde
be l ~n~en
Resumi ; de gemeente kenmerkt ,ich al, in ilial"'fnemer bi) hemructurerlng. Ze heeft d... r ene"ijds grote ~angen bij en ander' ijds be.milct.e over het Instrumenlarlum..., de organisatie om es.sent~le Uken op ,kh te nemen. De,e organisatie i, veelkoppig en wordl ~vk>ed door 'de pol111ek'.
13.1.2 CORPORATIE In """dachtswijken is het "",rendeel van de won inlj:en in be,it wn woningcorporatie'. 0111, dan ook meestal de reden w.. rom ,ij betrokken ,ijn b<j herstructu re ri ng. vaak als initiator. De corporat'" heeft na meiijk ~ane bij het verbeteren van de wijk, vanuit ho.r ,od.le taak en vanwege de waarde van haar woninee n. De voornaamste taak van de corporat ie is het hu isvesten van de primaire doejgroep, ofwe l hul'ho uden' met een ink<>men tot eirca { 33,000 bruto per j.ar, Vanwege de ... maal.a.ai>P"lijke taak, .ijn corporati es ~rei d financ ii!le middelen voor onrendabele investeringen in te ,etten, Wo n ingbouwcorpor~ti es beheren 2.4 m~joen sociale huurwoningen, dat is circa ee n de rd e van de to~e woningvoorraad in Nederland. Hel BBSH {!Ies lu it Eleheer Soci.1e Huur_lori vo<ml de Juridische b.si' voor het functioneren ... n woningcorporat"'" riet """mt ,es pre,tallevelden waa rop de corporatie< verantwo-ordelijkheid dragen: o pas.send huisvesten van"" doe(gre>ep; • kwalitallef in 'IInd houd..., Van het wOningbezit; • betrekken van bewoner, b~ b~ e n behee r; • waarborgen vo n "" financKi!e
banden met de overheid .Ijn verbroken en corporaties .ijn nu , e lf ve r.ntwoordelijk voor de eigen financH;Je co nl lnuTteit. Door de ver.elfstandlglng is de co rporll iewereld in beweging geraakt met fusies en reorgani .. t"'" Ons land tei de ir1 2009 HO corporaties met een gemiddeld untll wooneenheden ... n %00, Corporaties ~taan;n vel e soorten ~ n male n. Z~ werke n we~swnr binnen een specifiek wette~jk kad er, maar hebben veei vrij heid om .elf positie Ie k" . e n. Ond erling besu.n e r d .... om grote verschi ll en. lIJ kan de één qua laa kop"altlnlil een traditionele be heerorg.nisatie 'ijn. te rwijl de W1der. ,1
bo_' "" _ " "" w.. """"". _,j .,...
~..,
cw......... lo" .. ~"ins ji< s
..,~
St",,!, Ij" . . . dit _ _ "'"
_nl.,_
u.w " .. t I, posM..r
"
steeds v,ker d<1t ,orpouties w<)nlngen ver\;op en om f1n~nci!l e ml~1en Ie vertrljgen of <1>1 Ie ,ombin,,~projecten VlOn koop- en huurwoningen ontwikkelen wurin de opbore ngsl v, n de verkoop de bouw v,n huurwoninge n fin,n,iert. In 2009 bouwden 0.. ,orpoutl es geI~menllJk 35.500 woningen, go..d voor 46" v,n (Ie to"le I ,nde~jke prGdutlle. >Iet gros hIe""n, 28.000 wooneenheden, I. begen gesloopt en 14,200 bestaande woningen verkocht, met name Un eig en~".t>ewoners (KEI, 2010; UV, 2010). We
, ~n
o.e belangen von de torpou tie bij he rotructurering ,Ijn: • • • •
Brede ,ori voor he! wonen Finand~e rontinuJteit va n de corpo,"tle Waarde(-vermeerdering) v;on hoor woningen Tevred."he id huur(lero in (Ie wijk
Condu derend kM ove r w""lngcorporalles worde n Ilesteid dat .ij "'" 11. de Ilemeente irote beI.ngen r.eeft bij de hermucturerinljl. Ze
Gedurende het sa menwerlUng,trai<'d .ijn er v..... ,tol<eholders wa",mee de iemeente en de corporatie te maken kunnen krijeen. Zoals Nailes.al (2005) in .ijn "";pI;" treffend om>ehrijft: Bij , te-delijke her,tructurering word "", ind ividu"'e belangen en mog"'ijl de behoefte en ,elf> de noodUlIk be,tut om .. ken .. me n Un te pIkken. (pp.I-2) Figuur 3.1 toont een ovenkht van d. voorn ,..".te ,"ke hGldero I>ij wijkher
•
· •
~iiI<""""h<1d
I ,,_
_.
" OjOC"'",d_.. ~ _ _ ~ .. '""'"""'" ol
·
,....",,,;0. .. ""
·
-"
•
CPO-_ .... "'c<'
~
",,_',Io>r
ho",tnoct_ I...'
13.2,1
RIJKSOVERHEID EN PROVINCIE
.."',""""-.
~"""~_ _ " " ~"'""riJk. Ofdrf!/n;)
.... , N;d"." ....... 0«1
.,..'~I"",_.Iook,'CIOI""'-'1OOOj
De Rijk>overr.eid, vooral vertesenwoordiid door het Minioverhe id ver' rld"'d; in het ~ ,"nte ~"; d ,peelt ,ij ,Iechts een l>eperkte rGi als ,ubsidiev"", ~ kk er. Volgen, Camp" sto~jn en Brouwer (2008), heeft (Ie nieuwe Wet op 0.. ruimtelij ke ordenini (Wro) d .. in juli 2008 in werking i, getred en. e",oor ge,<)rgd <1>1 de verantwoordelijkheden "" de """""idheden lijn ver.nderd. De Wro &-Nt uit vI n de regel: De",ntr.. 1 wat kan, centraal wat """,t. Da . rdoor i. r.et Rijk op de ~htergrond getreden en Is (Ie gemeenle prlm'lr veranlwoordel ijk voor her<tructurerlniEen and"'e tu t< 1< het onder de a.ndacht ttrenien van de urientie van de wijl:ena. npak, wat bijv. g"""urt middels het 'krKhlwljkenbe l";d'.
"
C""Ps ~t". omKhrIJ~"" d.. j>
13.2.2
tu""" hel r~k "" de j!"",,,,,,,te, Z~ v...vult ee n coördinerend e ~ijksbeleid
op ee n
c"'T~te
m.nier wordt geimple mMtee rd
MARKTPARTIJE.N
Een voorn.m e keu 'e (Ii~ d.. Initiati efnemen moeten m.ken is in welke la", ,~ wat voor soort marktpilrtij "hrklp"tlJ is een ...... ,amelterm voor j>eIegger" bouwt>..drijve n of comi)in.ties durv.,. Dit onde"oek t>eschouwt de cateilori ~n . dvi",u" "" CPO-verenigingen echter 00/:;;,1, m.. ktpilrti~ omdl!t z~ t""ens ~e n commercl~le inval,hoek h~n !)ij her,tructurering. Verder wordt ook de 'gedelegeerd ontwlkkel .ar' besprak"", inKh~kel..., .
~ISICODRAGENDE
MARKTPARTIJEN
De,e catl'gorie ke nmerkt ,ich door het rlslcOdr.gend opereren in her'tructurering. D.t wil niet '''88:'''', dat 'ij 0"" daadwerke~jk .Itijd risico's drage n; dit soort orilani,atie, weet ""Ie ri,ico', over te dragen, te reduceren ol te vermijden door "'spraken met .nderl' partij"". De,e c.ill"llorie marktpartijen r.akt betr<>ldiild worden om experti", in te t>rengen en/ol ri$lco's te d..1..." Ze hebben $led", incidenteel be,it in aandacllt,wijkenjKorl, 2005; Apperloo, Van Ophem, Hul$hof & Kort, 2003), waardoor , e ,eMen ~ positie In de sam",,_rking kunnen opei,en. De difler~ ntl.tie van de woningw><>rraad zal voor een j!rool de-el door het bouwen v. n koopwoningen l>ereikt moeten worden, De woninilcorporati e< en marktpartijen ,ijn doar de .angewe,,,,, partijen voor. De mee,te marktpartijen 'iJn beur<jlenoleerde onderneminr;:en enlol n..bben aandeelhooders die een l>epaald rend..m ent eisen. f.let bel~ns ~. n marktpartijen i. dan ook het behai"" ~an rendement; , e ,treven a llemaal een l>ejlilalde win$ld oe l$t e l~n g n., Projectontwikke lurs, j><etenderen slnd. een tiental j>re n dat 'ij""" toegevoegde waard.. hebb~ n in de .. menwe rl:ins(m et corporatiesi biJ h e<$\ructur~rinil-'proj ecten, Uil onderzoek (Ka,emi et al" 20091 i, gebleken dat de opvattingen v.n de ge meente, corporat", "" marktpartijen over de toegevoegde waarde nogal uileen lopen. De conclusie v. n het onderzoek I' dil ", menwerkinil een toegeo;oegde waarde kan hebben, m.;)!' d.t dat ~ rg .lh . nke~Jk is van de situ atie: hel 'YP" en de complexiteit van de o~ve, de t.ak- en ri'i
Een projectontwikkelaa r ontwikkelt marictconlorm e vastgoedcOOU"pten voor eigen re kening en risico. De projectontwikkel aar wordt algerekend op ;",t rend ement dot hij h.. lt door ;",t vastgO>ed "" de bouw afte stolen, Deze bedrijven h~ben du, een korte termijn hori,on wat bet rl'ft het finar.ciële resultaat: n. drondins van het project eindiOlt hun t...tr<>licodr.gend te participeren in de s"'. ~ n/ol ""', et ""ter. , Ontwikkelaar< die gerelateerd ,ijn aan een fin ar.ciêie insteHing Ilet>ben n.k re latiel &em.kke ~jk toegani lot l:ap~aal. Ge,ien de aflopend e ontwikkelopg. ven op VINEX locaties zijn ontwikke laars op ' C>I' k na ar nieuwe werkterr";nen, loals de verbetering v.n naool1og<e wijken. Zij ,ijn daar potenti~le maar tijdelijke samenwerkingsPilrtner< ~an corporatie, die projecten ""twikkelen (Van der Fli er & Grul" 2004 In Kalemi et al., 2009, p. 351. BOUWENDE
P~OJE(lONTWlnH"""~
O. ontwikkeljnil$Ulk v. n dit $OOrt bedrijven Ia.t de j>
"""",."",,><1< ,,,,I e.".". "'" "" Z"",,"
vlak ...an techniek en OOuwkosten, Voor de bouwl!i1de projectontwikkelaar 'ijn er twee w1nstmom""'t""" de bouww1n
Institutionele beleggers moeten de j>l"em ie. die rij Ier ~kkine kriJgen, be legge n om IJter uitkeringen te kunnen doen •• n pensioengerechtigden of aandeelhouders. Voor l)elegeers 'IJn woningen interenJnt omdJt die een .ndere rendemellt-rin j>l"ojectontwikkelurs. V""uit rendement>ovmwegingen ligt de nadruk voor bele"er. op duurdere huurwoningen. Durdoor hoeft men, in tegenstelling tot b<j koopwoningen, 8"" n rekenirli Ie MIJden met voorverkooppercenuge$. Hierdoor kin m,m in ee n vroog stad ium ...... ontwoo r,u, lijkheid nemen en hel ontwikkeling<- "'" re. lI satlerisico n nne mtl'. Dit te,amen m.akt beleggers een inter"",ante samenwerkinespanner voor corporaties. In 2005 stelde de Vereniging von Institutio nele Bele"e" in Vastgoed in het ju rw:rslag d" 73% .... n de leden een re>! .iet weggelegd in de stedelijke vernieuw1nil 11. ontwikkelende p.rtij (58%) of .Is fin.n<;"e l undeelhoud er 115"). Dit blijkt echter tegen te vallen; het aantal projecten waarbij I nstltu~""e l e bf,leggers betrokken .ijn, i. Bering Igetuige eigen onder,oek). PROJ,CTONTWIU,l,ND,
~,l,GGE~S
.1,
Omdat beleggers voorheen moeilijk toegJng hJddtl' tot ontwi kkelingsprojecten, rijn ,ij ,elI ook j>l"ojectontw1kke laar actlel geworde n. Door ,elI nieuwe WOfIÎngen te ontwikkelen, k.n invloed w",den uitgeoefend op de woninetypen en de kw. llteit VlOn de woningen en woonomgeving. Zo heeft men de samenstellinil vIn de etg"" portefeuil le mee r in e igen hJnd. Dit ty .... m.rktpartij is dus ,owel betrokken bij de onlwikkeling als bij het behee r vJn woningen, 8DUWB~D~IJVEN
De.e groop is puur gericht op de OOuwproductie in de realisatiefa,e en wordt durom lut in r.et j>l"lXe, betrokke n...... stereotype g.at het dan om de aannemer die in opdra<:hl w... kt e n niet voor eige n rektl'ing ti' risico. ffun inhoudelijke Invloed op het proces is beperKt. Corporalie{s) enlof projectontwllel: risicodrJgend p.rticiperen in de grond- ""lof v.stgoedexploitatie. Onderling best;lan e r v""chl ll "", met betrekk ing tot de toeolevoegde wa,mle en competentie, van ,u, partijen,
ADVISEURS Gemeente I!i1 corporatie runnen fungeren .Is Opdrachtgever van een advi ..... r, Advi"",rs hebben een toegevoegde waarde door speclnel:e eXj>ertlse op het gebied V'n i)ijvoorbe eld sted enbouw, arch itectuur, planeconomie of de vastgoedmarkt. Andere voorbeelden lijn een communiclliebure. u ol project- ol procesm. n.ger. Ze kunnen voor allen .. I."", en aspeet"" van het proces w",de n ingeschJke ld om hun expertise in te breng"". De producten die ,e leveren lijn bijvoorbeeld e"", markt- of M. lbllme kjsonder.oek, een stedenbouwkundig plan, een concept of kIee, onlwlkkellngs- en $ImenwerkingS$Vategieb1 ol proces- ol project(tlege)leiding (VROM, 2(07). E"'" ~eur hn function ere n als inte rmedi.ir doordIl ,ij de opdrKhtgever vertegenwoordigt in ~ sam""werkirli,vert>and, Een odviseur heeft een oo.lhanke~jke positie. Dat wil l"llg"" dat hij lleen bela ng heeft biJ een bep..lde uitkom,t e n een .ogena;omd 'open viller' heeft; hij handelt naar het belang van de opdrachtgever. Een il(jviserende ",g.nisatie is daarom nooit (risicooragend) invest .....der in een j>l"ojecl. 0", In tegenstel li ng tal risicodragende mJrktpJrtijen; hun ormet I!i1 winst is a!h.nkelijk van de inhoud van een pl.n "" dus heDben lij r.ier grote belangen bij Het voorn.am,te verschil met risicodragende marktpanijen rit du, de onalMnkelijke positi e.
De oo"'ngen v~ advi$euro Iell lijn nagenoeg gelijk .. n die v.n risicodr.gende marktpartijen: de contiooiteit v. n de ondern eming door midde l v.n omlet en kwal~eit(reputat ie), toegellOegde waorde leve ren en win,t
behalen, GEDELEGEERD ONTWIKkElAAR
w.......... dl gemeente ol corpcratie Ielf Ieggemchap (en dU$ risicO'$) w~ behouden, maor niet de capKiteit ol competentie, heelt om de ontwikke ling Ieil uit te voeren, dan i. het mOlleiijk •• ntrekkelijk om "e n gedelegeerd ontwikkelaor in de .rm te ""men. E.", gedelegeerd ontwikkeliJar (of ""'-ontwikkelaar) is onafhankelijk en loopt, behouden< lijn eigen urenbesteding, geen ri';", en investeert ,elI niet in het project, De inve,tering wordt gedaan door de e>pdrKhtgever, die .11e ontwikke lingstaken uitbesteedt aan de gedelegeerd ontwikkelaar, De v"'!!oeding voor de gedek>geerd ontwikke"'.r i. e"", I.... , Dele"'" i. in pr1nciJ><' va.t en wordt gebilseerIJ e>p een percentage v~ de ,tichting,ko,ten ol wordt op basi, van uren besteding berekend. Tev."" wordt een v...-;'bele _lIOeding (de lOllenaamde 'succe,I",,') ./ge'ijlroken indien bepaalde voor.1 vastgelegde doelen worden gerealiseerd. (Vastgoodfr ... lancer,roI, 2010) V.rlIelf• ..,-ekend kan een ontwikkelio . r dele rol vervuMen, moar met de,e oplo"ing komen ook adviseurs In bould. Er lijn immers vele .dviseurs die (een deel van) het ontwikkelinB'P'cce, kunnen uitvoeren, Mi"ende onder""ien kunn en don eventueel weer word en 'ingekocht' bij and ere adviseurs, waar!>ij ... n adviseur al, hooldoan""mer lungeert, Het voorIJeei v~ een gedelegeerd ontwikke"'ar ol advie,partner Is d.t de,e geen !>elanB heelt !>ij de uitkom,t e n du, een 'o>",n viIier' heelt, TOEKOMSTVOOR DE RISICODRAGEND ONTWIKKELAAR? lle I• • tste j.ren is in de m.rkt w•• r te nemen dot projectontwikkel•• rs in .teeds mindere mote daodwerkelijk
rl$icodrage nd opereren. De . Ispraken met gemeenten en corpor. ties Iitten va.k 10 in elk... dot projectontwikkelaars pu grote inve$teril18en .. r>goan op het moment dat e r veel Iekerheid i. OVer de voortgang. ko.ten en opt>re ngste n van het project. Een toen. me in Ieke rheid houdt een . f""m e v;on de ~.ico' s In. Dot betekent dot ge m...,nt"" en corporoties " nge ~jd zelf de rlslOO'$ drogen. AI$ grondeigen..,r ol • e.ploit. nt worden zij don getroffe n door de Iinanci~le oon$equenties van optredende problemen en vertrogingen, Io.ls !>ouwkoste n$tijgingen, een ingezakte woningm .. kt of ... n _troging in de bestemmingsplonprccedure, Onderstunde al$prake n kenmerke n dergelijke $ame nwerkingen: • Ontwlkkel.. rs egd e woarde v,," de projectontwikkei"" zit ,<)doeMde veel meer in het projed- en prccesmanogement en het leveren von , . perti$e don in holt ""ern emen v~n ~sico',. Het verschil tunen ... n risicodrogend e n eo. n gede legeerd ontwikkel~.r is hierdoor in de pr. ktijk soms niet 10 groot. In vntgoed l,nd i$ er ...,n di$cu$sie gunde over het verdienmodei von de ootwikke lo ... Hier is ""er ge'ijlroken met dhr, V~n der leij (20 10) "'. Hij is von men ing dat de ontwikkelur nu een te hoge t>elo ning onNangt, omd J! dele fe itel ijk weinig nsko dru gt. De toekom$!lge rol von de projectontwikkelaar zOu voor, ' gellen moeten worden al. een .oort 'gedeleg...,rd ontwikkelaa~ . Men wordt ",geschoke ld "$ , dvheu r en wordt betuld voor de tljd$bestedlng en niet voor het ri$iCO wot (niet)gedr~e n worlJt. De woningcorporati e
"I dan de risicodr'llgende portij wOrlJen, ...,Igen. Van der lei]. o.t ondank, de sJed1te financiële po,ltie ~an c.orporat~. Dit Is onderge<ehlkt ... n de doeistellingen die men wenst te bereiken, namelijk herstructurering. l..efbaarhe\d e n de achter<Mnd van wijken v~"beteren. De opbrengsten uit KoopwO<1ingen ,ijn mooie bljkom<11gheden, mlar prOjecten 'iJn v""k toch verl ieslatend. De ~.....m;lIen lussen div .... e typen marKtpartijen lijken dus kleiner te worden in de toekom,t. De partijen
komen dichl'" bij elkaar te <1un. l ounend op deze theorie 'ou een adviseur veel vM:er een r<>l in her,tructur ... lng kUMen he~n, omd;1t 'iL in tege nste lling tot een risicodragend ontwikkel..., geen belM\8 heeft bij de ultkom<1 IIOOr het project. Dl arnU<1 is ee n rol 1.1 dan niet in combinatie "",t gedelegeerd O<1twikkelaarschap) van proce,- of projectmanager ook 1iC>eQ denkbaar. CPO-VERENIGINGE N
Particulil!fe opdraclltgevers v.m wO<1ingbouwprojecten 'ijn ook ... n m WIl,umenten die ,elI het initiatief hebben genomen; in de Indere ~ormenlO 'ijn 'ij af""""" van een O<1twikke la.r. Bij CPO 'o'OI'men .,..-,chillende ~rticulil!fen ... men ~ ~",enigi", waardoor 'ij ge,amenlijk opdrachlgever ~an de bouw ~an hun eigen twÎ,en ,ijn. Bepaalde be,li,sJngen worden met de IIroep lIeno men, andere ,aken kan ieder groepslid ,"f invullen (Informatie Centrum Eigen Boow, 2QIO). CPO-~",enigingen make n af'p raken meI de gemeente en laten .ich ~aak bij,taan door een odviserend bureau. Een CPO-proc", ht'l'tt een ander karaktl!f d..-, een her,tructurerings,.menwerking; er ,ijn andere partijen betrokken, het kent andere ]lfoblemen en de doorlooptijd e n comple,iteit ,ijn l>eperktef. De om~ang van ... n gemiddekl CPO-project in .tede lijke ""rnil!\Jwing i. 40-50 woningen (Hogene., Noorman, Kee" & Ü<J.t",baan, 10(3). Dat i. ~eeI kleiner dan een initiatiel waarbij corporatie, en marktpartijen ,ijn betrokken (gemiddeld 300 woningen"'j. Dnd~nks , timul ... end o" ... heids.beleid komt CPO .owel in het algemeen ais bij her.tructurering nog maar beperkt IIOOr (Hogen", et al.; Verschure, 2QIOj Vlnwege de kleir>e KI1a~ w~rop CPO wordt toogep~,t en ~anwege het feit dat CPa een arlder s.menwe rkingsverb..-.d betreft, wordt een CP'O-vereniging niet ge.ien ai> een ... menwerkingspartne r bij herstructurering. 13.2.3
BEWONERS EN BEWONERSPARTICIPATlf
Bewoner, lijn varueifsprel;l!fId t>elanghet>benden in de aanpak ~an hun woonwijk. Terwi~ bewonl!f' In de tr.ditior>el4l w",kwij,e de algelopen decennia een minimale rol hadden. worden .ij tegenwoo rdig ,teeds vak", in(ensJel betrokken bil her<1ructur",ing. Hun inbreng komt tot ,tand door "". ver.c.n~"'nde 'o'OI'mefl van 'bewoner,participatie', waarbij ,e een ~ariiifende mate van ,eggenschap hebben in t>epaalde ondl!fd""" van de herotructu rering. Bewone"partkipatie ;. een actueel thema bij veel t>etrokken in.tanties w.aronder het minist ... ie ~an VROM. Geba,eerd c>p de eva lu atie ~an diver ... her<1ructurerings]lfojecten en ond""oeI<en, CGndudeert Vlon BIooi, (200B) dilt t>ewooersparticipatie een voorwaarde is voor "KC'" ~an ,tedelijke herstructurer ing. Ook De Zeeuw geeft het b e l~nB van bewonl!f,participatie aan: "Wie de be...,lking en l)ela"lilhebbenden niet tlldig en ser>eus bij de pl ' nvorming l>etrekt. wordt genodeioo. afgestraft" (in Van Enk,. 2007, p. 22). Van Bloo" $lelt verder d.1 bewonersp..-ticip'lie kan bijdragen nn ender ..,dere de .tnan-.. ~an hel .I nlal l)e,waarprOCedur"" de toename ... n tevredenheid van - en draagvlak onder - bewoners, de loename ~an de plankwa~teit, een l>etere afstemming van ~raag op nnt>od en uiteindelijke 001< een bijdrage aan ~ 'r>ell ... ]lfoc", met Iinanc~ """'delen.
..
,. ao-,,, .. ..o. _n>
,on_""" eh ...on..' M _ bj
~""
_
....
.... "~~Io. oot I< OO'Ijul
_I" n;o'
'~t
_ do boIoni'" ""'
1!oI" ot>
,ij _
bj do ~ ", """ ...
_.on do
" ZIt --"00117 op Pot:IN 43.
"
Het betrekker1 v~n bewGl1ers is dus eer1 'must', dit i. wetensHjkt in d.. praktijk niet altijd """'" vanze lf.prl'kend te zijn. Vuk denken d.. I ctÎe'Je profes.ion ele p;!rtij dat lij op juiste wijze bewoner.participatie tl.. hl>en t~epa". mi . zijn de bewoners het d~r niet mee een •. ufcfe"ionele portijen in roerstructurering meer rujmte ,uilen mO"ten ae.e n .an bewoner.p~rtidp~ti e, al. ,ij eer1 $UCces-oIle herstrudu rerÎn!! willen bewerk.telligen. Een m_ intensieve vorm van bewonerspartkipltie din tot OO!! tO" gebruikelijk WIS, i. daor!)ij het de";e •. Tegelijkertijd dient onde rkent te worden dat het probleem rondom bewoner. participatie von een ~ndere orde is d
"'1'1
~ domln~nt e glKl~dlt e i. dot stedelijke vernieuwing in eer.te in,tantie voor de ,ittende bewoners j!ebeurt. Durom wordt er v~~k ee n vorm van bewoner.partidpatie tOl!l!ep.sl. Het tegen.trijdige hi"",,,,, i. fit1ter d.t er bij herstructure ring vaok ""or wordt ge.treefd om een nieuwe doelgr""p naar de wijk te trekken, Ni et Iedereen vI n de oorspronke lijl<e bewoner• • 01 din in de wijk kunnen blij<en wonen, omdat er sloop/nieuwbouw projecten worden g.... ei\l iseerd. woarbij middel dure koopwoningen 5/JCial e huurwGl1i"i"" .-ervonger1 . Ee n e.treem voorbeeld dOarv.ln i. Ni euw Croo.wijk (llotterdam) waar .I!'dIl< 272 van de 2()5] .ociale woningen worden ge nondhaafd. Di t lei dt ertoe dat er vee-lal een '""", ol ploln' wordt opgesteld w~ I Mn
belang"" v., t>ew'GI1e rs zijn: • Verbet .... en WOOl'l- "" leefomge.ing op ge bied v., leefb.. rheid; • Geen (ingrijpende) voor hen n"l!0tieve wij.igi"ien in hun wOOl"lOmge.ing; • Garontie om te blijven in de wijk, er terug te keren of r.erhui ..estin!il; • Eleperken o.erI.st (bouw, ve rk_, et ceterl ); • Mogelijkheid om wooncarrière te "",ken in de wijl<; • Fi ... ncieel bela"i: de woningwaarde.
Bewon ..... hebben te k.mr>en met ingrijpende wij'lgingen In hun woonomgeving, w~~rond er herhuisvesting. Hieruit kom"" hun beiangen voorl. Uit bo.",,Chter vi n ondere orde di n de problern.tlek in het voorbereidingsproce. v.n .. menw .... klng, doorom worden.ij ve
13.2.4
LO KALE ORGANISATIES
~l e utegori e st8keholde rs i. op te deien in !>fofit en non-~cfit organisatie •. Onder de eerste Ciltegorie vallen onderwiJ.- en OJltuurinstellinger1, .org- en wel.ijn.org. nis.ti e, en verenigingen. Hun belol"i b<j de ry';eke her$lru(:1urerlng is de (.od.le ) ve~igh e id in de wijk, in het bij,onder rondom openb..e lundies .oal. <eholen, D•• nust .ijn ziJ een i>Otentille afnemer/gebru iker van ni euwe functie. in (I., wijk indien lij nieuwe huisvestingsm08e~jkheden .oeke n. Belangenorganisaties op bijvoorbeeld het terrein von natuur, mili eu ol religie 'Ijn .~"'teg e n ve r.ndering en voor het behoud van (I., huidige . ituatie.
Proflt organiij de her.tructurerinll' contlnuite/t, winetere voorbereiding .... n sa menwerking lijn all ereerst de gemeente en c<)I"poratie .... ",vante partijen, Het blijkt dat lij al. initiatie/nemer. optreden, vanwege hun Iilrote beI.1ngen en omdat ,~ doorgaa n. veel grondp.n 'ij .. meM de vr1jheid om te bepalen of, wanne", en wat voor partners ,iJ will en ..,;"eteren, D.. rvoor komen ""n aantal typen marktpartijen in beeld : • Projectontwlkkel.ben ziJ lI~en nnan'lI! ie beI.ng~ n b<j projecten. In hun rcJ .1 •• cM.""r / intermediair verteg""woordiilen zij in het samenwerking.verMrId de bel ongen von de opd .. cntgever. • Gedelege<.: rde ontw ikk ~ laars verrichten de,elfde werkz ... mheden al, ri,kodrill!ende marktpartijen, ma.r 'Ij dragen g~ en niedt kan.en voor aHe .oorten m.rlctpartijm, . angel;"n 'ij allen de benodigde expertl,e In hul. hebben of kunnen hllen. Ze kome n dichte r bij "k • • rte . ta.n.
4 SAMENWERKINGSVORMGEVING Nu het (luidt /ijl: is wat de n..rst",,:tureri"f}S<JPf1fa kelloldt:" /\itrb,) ""trokken ~ijn, is M t mogel~'k om rk samenw..rkinll russen deze partijen ooder U M. tlJlkr~n_ Dit I>oofdstuk """I ee,,! m op twu eentrolt IMma', bij 5<JmenwuKmg: rfsiw en zeggenst:hap. Vervolgens W(l!11f lIitgtb~id ingegaan op de taakt il risko",,~HIIi} in de fJfOOO- en 'l(JSIfJ
morktpartlj.
4.1INLEIDING Soomen_r1B en wiJkher.tructurering; II'Irtij"" kunnen het rliet alleen. Het Silml'nw,.,.ken binnen een OIOI.nl..lle I' nl ~! altijd &em~kkelijk. m.. , .. m""werking tu .."" mil"ni..li... "
moeilijk ..... Partij"" met ...,r.m~",nde doel"ellingen, boel, ngen en kw~liteiten doorlopen een IiIngdurig Dele paragraaf be&ir>tbiJ de buis: w~t Is same nwerking en waarom werlct men •• m...,1 nog vel e
""'~
geI.m~ijk
p<"""',
c.mps et.!. (20081 omschrij.en .,,,nenwerking ol< gezam~nliJk optreden, om een ge m""",scha~ijk doei Ie bereiken en/of op ba";" v.n overeenstemminliI en/ol op grond V;W1 rontrilt partijen gemmenll)k be.luiten nemen, ....., I~ngdurige relatie a~ng.~ n e n _rkz •• mh~ op elkaar .f>temm,,", Sam,,"wer.:ir18 kenm erg indie n beide p;orlljen In e nige mate e "" ri.kodr.gend e controct'P"rtij zijn, De definiti e die in dil ""denoek wordl gehanleerd:
Samenwerking i. het 'o'OOr lanie termijn /ileumenllJk oplreden van p.rtijen om een gemeenschap!>"lijk doel te bereik"", cIcor hel verdelen V;W1 zeuen.d'lap en risko's op b.,is v.n c""lractueie overeen ,temming.
Samenwerking is noodza.k omd>1 parlljen v. null hun ir1'liluli<>rlele I~k onvoldoende eigen5Chappen in huk hebben om de gehek. 0Pia"" zelhlandlg Ie kunnen uitvoe ren. Oe vraagslukken .iJn multidkundelen. Elij $lImenwerking v~ne n er taken Ie verdelen in de "ondexploit. lie en va'tgoedexploilall e (I.c.m, de ruimle lijke piancnlwikkelinil, Voor beid e onderdelen kunnen aparte sa menwerking«omblnatle. onlStnn. De gemeente en corr><>ratie zoeken over het alge mee n na.r de inbreng v;on experti ... "" 'preidlng .... beheer'ini VIn ri'ico's: In sommige iev.lk>n, meI n. me 'eenvoudigere' opgaven, i. hel voldoende om al, gemeente ",men meI • een <"'p0,"tie de ontwikkelinOlIe orianl_~n e n vervolge n. een uitgewerraken 8emaakt over complexe or1derwe-r>"'"lzoals de linanciële haalbaarheIdI. !-let project w",dt dan nos voorname~Jk op wijkniveau benaderd, In het ..... rdere prO(es worden deelprojecten uiigewerkt en wordt er voornamelijk 'afge>lemd' IU""" partijen cIcor middel van periodiek ove rleg, zo. ls onlwerpvoortg.f'IgS" en I~ter bcuwveriaderinsen. Er wordt dan niet
'pe<:if""'"
mH r 10 inten,~ sa"""'lleWerkl. Dhr. VIn der Le-ij (2010) ooemde dit "lleromme!1n de maril~. Hieruit word! gec"""lud ..... d dat er alleen ,,,nke k.n ,ijn van da.ctwerkeHjke , amenwerking met partijen die in de _ >Ie I .... n betrokken is. Intensieve samenwerking
•
Beperkte samenwerking
Dit onderzoft richt 1ict1 op projectero wnrbij tenminste spr.ke ~ VIn sam ..,..werkinS tuss..,.. gemeente en corpor'l ", in de a:ronde.~oitatl e (e n ~.nvorm ing) v.naf de initi.tief/..e en/of simenwerking tussen corpo ... l ~ en marklp.rtij in de grond- en/ol ~.tgoe-de.ploita tie (e n pl.nvormins) vanaf uiterlijk het begin vIn de haalbaarheid.ontwerpf. .... Dit l>eteke nt dit een .. n, ienWjk ~ Vin ilie hij spr.ke i, van ....,., , e lfst. ndig o....,.erende gem ....,.,le, cGrpontie of mlflderwerpen geooerOO. Men volsl .. t door Op ond erst •• nde punten de ",,,,,,,,werking te beSChrijven; • De taak- en risico~ r d e llng ; o In de Vonde","oItati<:' o In de Ya
selecteren vIn....,., partner enfof niet Il!lev.nt voor het voorbereidlngsproce$. Zo is de 'projectorg.nislli<:" bijvoorbeeld in ~Ie samenwerkingen n.genoes hetzelfde opgezet. Ook de ju ridische vormgeving van "' ... ·0 .... • de sa m...,weRinlSconstroct'" I' ....,., .fge lelde van de Ia>k-..., rIskoverd eilnj; en is daarom VI n een ar>dert . ...... ~o,.bouw_ ..... jco _ _ Grde. o... e ~~ ond~rwerpe n worden beschreven In t>ljlage A.
Sel._",.m_
Het verantwoordelijk .ijn voor een t~ak in de samenwerking heeft al. voo,deel do' m..., hie-rover zeggenschap h""ft en als nadeel dat men de f,n. nciële risico' , droilljt. In di! hooldstok worden de thema', ri sico en ,eggensch.p daarom eerst geintrod uceerd, voordal op de t a~k- en risicoverd ~ i"l! wordt ingegaan .
4.2 RISICO'S In l>ijlillje B. wordt uitgelxeid ingegliln op het begrlp risk<>'s. Hier wordt vo l.taan met de kern.
~ e n v.n de meeste complke<ende l'igensch.p pen viln gebied.ontwikk ~ i'" en her. tructurerir.g liJn de vele risico's en onze.kerhe!len . E..., risk<> wordt om schreven . 1, de te berekenen ki ns dal ....,., K~urt e ni . (met tPn bep.illd
1If>'. do .. "' ... ,..... C ...... _ " zON!<
"
'gevolg') zich ~oordoet. Dit ge~oIg i. v.n liJlilndële •• rd: ext.. kesten cf minder opbreng,ten. Stel bijvoort>eeld dot de woningprij'er1 op een ,ektr moml!'r"lt met 2" d.len ten op,khte von de beSrote prij ,en. o;t ris ico I.ot LicI1 vertal"" in een geldl>edrag. 00/:; .... n opgel"""n vertroging leidt indirect tot extr. ko.ten, w.;. renIe. In bijlage 8 ,ijn meerdere gebeurlen1l;se!1 om.chr ..... en die leiden tot fin.ndi!i e con''''Iuenties. De prol>l"",,,n .1. gevolg ~on de boetrokkenheid ~on ~ele .ct",en .ijn e'll moeilijk in te schotten omd.t het g.ot om een ,,"zekerheid" en g.... n ri.ico. Ooo.-g.an. komen nagenoeg olie fiJlilJICiéle co"''''Iuentie. ~an ri.ico'. in een project voor rekening van de partij die verontwcordelijk " ""'" re,pectievelijk de grond- enlol v..tgoedexplcitotie. W.nneer een corpcr.otie ol gemeenle ri.ico'. w~ delen, betekent dit d.t zij ook een deel von het rend"""",t (positief cf negatief) .01 moeten delen. Doorn •• ,t d""lt men daMde", ook zeggenschap. 4,3 ZEGGENSCHAP
In bi~"ge C. werdl uiIgebreId ing"ll.on op het begrip ,eggen«h.p. Hier werdt vol,to.., met de kern. Met ,eggenschop (ofwel regie ol besli"ingsbevoegdhekj) wordt gedoeld op het sturen en o/$temme n van proc",.en in de htrstructurering met .Is dee l"", invloed uit te oelen en op het resultut. De ve rdeliJlfi van grondeigendom in het projerpe",~e. M.. r ols de ge meente meer ilWloed wenst op het project en hel procel en 'dagelijks' w~ ku,,""" bijlture n, don al ;tij de gronde.p leitotie (deeli) zel f te r hond moeten n"""",. Het mo~ef voer de c",porotie om .eggenSChop te willen hebbe n in de grond e.ploitni e, is dot zij don de vrijh ei d heeft om het gebied in te richten en kwoliteiten te geven di e liJ bel;1J1f1rlJk Y1ndl. in de vostgoecle.ploltotie wen.t de corpenti e .eggenschop over het vntgoed op gedetoilleerd rWeou, moor dit is meestoI we l gewnrl)orgd omcWt.ij in hur projecten ois opdrochtgever of ofn emer oltijd in meer ol mindere mne mee kon beslissen.
4.4 TAAK· EN RISICOVERDELING Het om«hrijven von de Uok· en risiwverde ling in de grond· e n vostgoedexpleitoti e gebeurt op buis von twee ond er wer~n:
• •
De tUkverdeling: dit geeft . I n welke pl rtijen er betrokken lijn "" "lot hun rol is. De risico~erdelinll: er dient lIekoze-n Ie worde-n voor een optie of ric.htinlj: die tH>schrijlt h"" de risico'. verdeeld zijn.
1...... 1 TAAKVERDELING Er zijn verschille-nde mogelijke combinaties ~ I n portijen om een herslructurering Ie ",ol;"'re-n. In de gronde.ploil. tie lijn er vier opti ... , w.. rin 1"1""""'01 ,prak ~ i. v.n ... menwerking; In de ...... zijn er drie optie •. , wa.rvan er .lecht, eenmoal ,prake " van samenwerking (volgen, de definiti e van dit onderzoek). Er i, pa. sprake ~an een he"lruclurerings5a"",nwe'*inlI won""er in te-nminste de gre. ol de ve. meerdere partijen samenwerken. De verschillend e optie. (genummerd 1-7) om loken tu,,,,n partijen te verdel en bij her,lructurering lijn weergegeven in liguur 4.3. Tradilioneel ge.ien voert de gemeenle de gron
h._....,
MOGELUKE COMBINATIES VAN M gronMxplolt;olie kUMet1 ge meente en corp»,.,t'" '" 'o'(l'" kiezen om geumenlijk de Grolld. .ploU"I. li:rondexplolt~ lle te v",",,,,, (figuur 4,3. optie 2) ol dit ,eheel aa~ M corpor~lie over Ie I"en (opti e 3). Indien ~ m"klp"lij wordt betrokken, ziO deze I~ de mee'te ,ev~ le n <>ok rkkodr~gend I~ "" grond e.ploil"ie mppen ' (optie ( ). Het komt edlte r m.. r $pOI'~IKh voor (4%, blijkt uil on"""oek v~n Kneml et al.) 1:; r;,icodraiend in M jlrondexploltal" " apt. Ook opereert ~ marklp"'lij zei""" . I" en in de ire •. OVeriien, behoeft ee~ opt " wa.nn twee partijen t>elrokken Zijn, no, een n.ad ...... Invu ll ing omtrenI de verdeling >'lIn ri*o en , eggenlch.p I~
, , ,
•
• • ,
Een boeIan,rijke toev""llini aan M t" ""er""ling In de grondexp loitatie is het gemeentelijk grondbchle overhe id,inle
.10.....,
V,o,5TGOEDElPLOIT ATlE
Doo'l!aan. zijn de irootste t>edr.sen in iebiedr1 ""'I lol de kerntaken van de ie"",ente om op te treden aI< r;'icodr.send proJectonlwlkkel~", op ""I geb ied van woninsbouw en commerci ~e lur.ctie •. Om die reden is hel iewe nS! om de •• menw"'king In de bouwexpk>itatie altijd ..,pa .. at 'o'Orm te geven van de ... menweO;ini op het iebied van de irOl1
" Hol ""'"' .......... <10....,-..., "'..,"'_.. ~
Om"" aantalI.." en luncti e, in r.et va,tgoedprogr.mm. in lII",p""tiel te kunnen ~.atsen, .ijn .."kele djfer," v~ oo.-,tructureringsproj",ten noder be kel;"". D.. ",it blijkt d.t in 6(;% v.n de project"" uit,luótend woningbouw is gerealiseerd. In 30% v.n de projecten is ook comme",;"el v.,tg<>e'd ontwikkeld (hoold.ake lijk winkel, .." In mindere mate kant",en en bedrijfsruimte). In slecht, 17% von de projecten .ijn 00/:; (><>daie) voon;"ningen ontwikkeld '001, (bred e) .cholen, .",gluncties ol g""""",telijk vastgoed. Ind"", er maatsWa>'Pl'lijk v.stg""d werd ontwikkeld, gin, dit verge.eld van"" ontwikkeling von wmmerd"" va,tgoed. Uit M 37 projecten wa.,voor de e'lijkt dat de totale verdeling van woningbouwcategor;"ën al, volit i<: 6(;% koopwoningen, 23% sociole huurwoningen en 11% beleggershuurwoninien. Nallenoejl ieder project bevat koopwoninjlen, 73% van de projecten bevat sociale huurwoningen en 43% van de proif'cten bevat beleggershuurwOningen, 0.. corporat;" bepa.lt, ten.ij 'Ij weinii Ij:rond be'it, of en voor welke onderdelen van M va,tgoedexploitat;.,
ol meerdere partner, ge,ocht wor""n, o;t kunnen .oweI partn er. op wijkn",e>u ol ,Iechu op deeiprojectniveiIU ,ijn, afhankelijk van de afbakening van MI proj",,1. Er lijn drie mogelijkt>eden, ",al> weerjlegeven in fllj:UUf 4.3, waarbij er aHeen bij opti e 6 sp",ke i, van ,amenwerting. Er .ijn tw,,", optie, voor de reikwijdte van de est •• nde uit ,ociale woningtlouw. de duurdere woningen. en indien .anwe.i!! MI maauchap.,elijk en het commercieel va.tgoed. • Af,eb.kend: de p. rtner(s) ontwikke~/ontwikk ele n een afgeb.kend deel 1.lleen specifieke nmcties) v.n het programm •. ~
8491; v.n de be
v. n,elf.p"'kend betrokken. Dit leeft aan d>tsamenwerkinil hoofdzakelijk plaatsvindt tussen de gemeente, corporatie en ~ ontwikkelaar (minder va.k """ belegj!er),
~
NI ontwikkeling kri.iQ:t elk o ~ct een eillena .., Met beIrekkinI;: tot de lleke e n prtvale parlljen) of eJeenaar/llebruiker•. M.atschappeiiJk vaSlil""d wordt vaa k elgend"'" vIn de gemeenle of corporalIe. ''''~TN!~
BENODIGD?
Een nntal conclusies uót ~t onderzoek (nur •• menwe rlod komt. De Brotere vernieuwingsoperaties 'iJn vooral te v;n
• oo_ '" "-<..,..ct.... ....."'0i0<'.., Oio t'" _ ._ ... In ...,,",,. .. kin.
ne,.,tructurering ~ delinitie ""I e m.l en grote r zijn dan overige corporati ~ . riet CFV (2010) Mnt"",", 11 rele, enti egroep.m om cGrpor. ti ... te <.tegori,eren. Corpor.ties het>ben oon gemidd eld be,it ~.n 5.5504 w<)l'linge n (in 20(8). v.n de 430 corpor. ties in Nederl.nd behoron er 62 tot de relerentiegroep 'grote ne,.struben hiermee gemidd~ het grootste w<)l'liogt>e,it (I" en 2' pl •• ts). Niet verwonderlijk d.t v.n .Iie woningcorpor.ties met meer don 10.000 w<)l'lioge n (60 ,tuks) "' 30 berKlO!md ,ijn .1 . ho .. tructureringscorpor.tie. Dit t>e""stigt de stelling dot voor.1 grotere rorporati es in unmerldng komen voor .. menwerking niet; t>eI bevest igt lIechts d.t lij .on herstrllcturerlog doe n. Het projectenover"Iicht v.n .. menwe'kingen tussen corpor.tie. en m.rltpartijen bij herstructure'log (Neprom, 2010) b~estigt de stelling edlte' wel, w. nt in n .. n de r;o project"" is samengewerU luuen (voorn~UJk grotere) herstructureringsco'por. ties en morktp.rtije n. Het komt ook voo' dot nl el-h erstr1Jctureringsc.orporoti es (groot én klein) .on herstructurering doe n (17 v.n de r;o proj""ten), dit i. don n.ar ....-wochll ni m ~ r op Indd""lele bnis. TOl .Iot koml tw.t ook voor dat
4.4.2
RISICOVERDELING IN DE GRONDEXPLOITATIE
Het gronde,plC>itatiemodei (001< wel samenwerkingsmode l geooernd) besd.... ijlt in grote male de ta.k- en risicoverdeling in de grex. Oe gemee nte en corpor.tie oopalen. op bo,i, ~ a n een groot oanlal factoren w;a;lronder het grondbe,it (d •• rover I. ter meer), de voorkeur voor ee n gronde.plC>it. tiemodei. In de liter. tuur worden vijf hoofdvormon benoemd: traditioneel, bouwdaim, jC>int-~enture, conc""ie en Iellre. lis.tie. In de p.... est.an er OOI! vel e tu,sen~ormen, .fg",temd op specifieke srtualies. Oit voert echter te ~er ""'" dit onderzoek. Hel kenmerkende ~ers.chillussen de vijl modeIkm is dat 'e&I!enschap en bijbe horend risico ~erpl .. tst wGrdt ~~n de gem ee nte (het ent uiterste : trodiliontle mode l) ..... priv.te porllJen (tw.t . ndere uilerste : zdr... li .. tie ). Dit is weergegew.: n in fogu .... 4.• . Tr3dlUon~ftl
Bouwcl.lm
Jolnl·venture
Cone.ui.
v.,
In boijlage D. wGrden de eigenSdl. ppen de w.:rsch illend e modelle n n.der toege lidlt. Ouruit blijkt dat in de modeHen 'tr.ditioneef en ',ellre.Iis.IIe' nlel tot nauwelijk' samenwerking pl'3ISvlndl. Da"rom worden ~Iee n d.. overige drie varianten beschouwd 11•• amenwerking,model len . Alle vijl de varianten worden we l beh andeld in hel ~"",olcl van het onderzoek, omdat er we! een .. menwerking in de ve. kan onm""n w."""'" men in de i:re. niel .. menwer1nCe . . iemode! (23%) hel meest voor (lIeba .... rd op projectenoverzidll in Neprom, 2010 en K. ,emI et ol. 2009). DaarenIegen komen in die combinat.. de bouwdilim en joint-~enture ma .. ,porad i,dI voor (beid e .%). ov"r s.menwerklng tu,,,,,,, alleen de gemeente en corporolie 'ijn i een geieven . bekend. MeI net trodiliorJele. I>ouw.olaim en joint·venlure model voert de gemeenle een octief grondbeleid. Tegenwoordig wordt steeds ~ . ker geko,en voor I. dlilerend grondbeleid in de vorm van een ronc",siemodeL Bij de ,Iart v.n
de uitv_irIi van hetllrondbeleid i,
~menwerki nll
nog niet"
De Inbrens di e een marktpartij lan Ie_en i~ de Ij:rondex!>k>it, t ;., i. het "'icodr"ie-nd investeren door het (mede) nr"ldeelhouder"$Chap (meestal samen met de corporati e) in een conces""' . [);t vOOrliet in een bijdroge in de kosten, opbrenllSlen e-n flnatl<;"' r1nll von de IIrex, bijvoorbeeld door het acce-ptffen van e-en bellroot verlies In de gror"ldex!>k>itatl e (wat al, investffinll ielien moe! worden, lIel"'" de toe!k>itatie voor hun reke ning te n ~ men, 001< &I do'" lIeen I.tere opbrenll'ten tege nover Slaan. Dit is een l"lle-n. amde oorend , ~ t<>p. In "" wijk 8o,poIder-Tune r"ldljken had de gemeente een lacillterende rol, I~e mee <>p de ootwiU:eiinllen ~ n ver.tr~lcte
een k;"ir>e 'ub,idie voor de buite nruimte. De keule voor de laciliterende rol Is te verklaren doordat de noodlaok tot veel ... ggen,Chap voorde gemeente niet unwelig wu In Nieuw Crooswijk wo. 97% van de wijk in boelit v,n de corpor.ti e. De OOtwikkelingscombinJtie OCNC wilde de vrijheid (leggen$ChJp) h ~ bben om de operlbare NJlmt ~ extrl kwalitl>!t te geven, 'OOot duurdere mJrktwoningen bete r ven:ocht kOOden worden. Dl arom Is h ~t e<>nce$slemOOe l o...,reenlleko"",n voor de g~h ~ l~ wijk. In d~ HJill!"! ~ivierenbuurt ve ero e de gemee nte ."'ief grond~eid. Door het uitkopen en onte igenen van bedrijven lijn pro)eC!I<x"ies beschikbaar ge ko "",n. Ook 'Ijn erfpachtconm..ctie, ~ Indilld waardoor IIror>den vrijkwJmen. De gemeente heeft verYOlgens de bvel$ trJdltlor>eel uitgegeven u n de corporatie, ol un marktpartijen door mlddei v.n een prijsv"JII ol JJnbesteding.
14 .4.3 RISICOVEROELING IN DE VASTGOEDEXPLOITATIE Het onderzoek von Ko,erni et al. UOO9) boetoog! dot de n>iIentueei ~en WOM (ûe I);jl.g ~ Al opgericht, mU r het is ook moge lij~ dit contrJctueel te regelen. Hier wordt uitgelegd hoe de WOM-con.tr1J"'ie eruit .iet. pmijen brengen beid en e'>Ienveei <' pitlIJl m. door middel vI n lin.nc~ ie middelen, gronden en/ol v.el>orende lIekklfome-n 'ijn SChem"iSo, wee rgegeven in figuur 4.5. Qverigen$ is het mogelij< d>t in deze WOM de grondexp loitat;'" wordt uitgevoerd, mur het k.n 001< 'ijn d. t dit de ver"llntwooro"lj
50/ 50 RISICOVERDElING
corponlie k~t vocr_inig risico ~ n neemt Renoet!eIl ""'I een millr , eker ~clement; de m" .tpartij draagt de meercierMid van cIe "'"'0" Prl heeft d~.rd"", kon. op een hOCll rendement <mor Keepleert te-oens
een kan. op (flink) ~erlie •. In dit gev.1 nebben m.rktpartljen de ri$ko'. over "" wmmerci ~l e delen van nel project en draaBI de corporat;" eventueel de ri.ico'. ~ de onlwikkeling!ver!1uur"'erkoop ~.n "" >Cdakl woningbouw, of .t""t de corporat ie eventueel g.... nt VC(H" een d""m e v.n (oon deel ~an) de kcopwoninOlen (ad\tervangconstrIJctl e)_ Het ligt voor de h;1r>d tt1t de corpor.ti e h... r grondpositie ~,.,.koopt •• n de marktp.rtij of .. n de ge meente_ In net I..,tste geval voert de gemee nt~ "" Brex ~n verkoopt zij vervolgens de "rond door (via de corpor.tie) aan de marktpartij_ Bovenst •• rlde afspr~ken worden contraclueel ~.,tgelegd, Er i. du. wel sprake van .. menwer>:ing, w.nt de corpor"ie heeft (lJ.eperkt) ri$kc en zeggens.m.p. bjjjflaan tafel gedurende het proces en is IJ.etrok'en bij de planvcrming. lie figuur 4.6 voor oon ""'emati""'e weeriave. Uit de ge~n~tysee rde projecten" (Neprom, 2010) I>Iijkl d.I. in de g.... allen dat w(H"dt ",,,,,,ngewerkt met ee n mill"ktp.rtlj, in 479' v.n de projecten de ri:.ko·, 50/50 zijn ""rieo grotendeeI, bij marktparti~ Oe verm.urbaarheid van maaISCh'ppeHJke functies Is nagenoeg . Itijd de ve rantwoo rd elijkheid ~an de gem<'ente of corporat ie . H>eruit wordt gecondudeerd d.t mar>:tp.rtijen In ongeveer de nellt ~.n de •• menwerkingen een iroter risico neemt d.n de corpoutte, onder .nde", be.t. ande uit hel.hetrisico van koopwoningen en commer~ rIJmte. Gekeken ""or net risicoprofoei von de opga"", komen marktpartijen in ~Id voor ~ (~)ontwl'kelen v.., v.stgoed wot de corpout ie. niet kunnen of willen ontwikkelen. Denk hierblj "an woningen in nsicovol le segmenten. kantoren"" winkels, V<>Igens K..emI el . 1. (2009) komen institutionele beleggers vooul in nnmer.ing wanneer corpo r.ti e. op zook zijn n. ar langlopende ... menwerkinOl bij ~ ",all_ en en exploiteren van n$icovol le projecten <0.1$ duurdere woningen of commercieel vo,tgoed. Onlwikkelaars die nen vooral voor het inbrengen ~.n ontwikkelcapaciteit en ,pecifoeke marktk"""i •. Daorn.ut k.n ... n morktp.rtij mogelijk 00/:; oon bijdrage Ie~eren door de afname v.., een ""el ".n net \/I.tgoedprogr. mma '0.1$ be leggersm.urwoningen of commercieel vastgoed. ÇQNClU~IE
De innoudelijke vormgeving " on .am~ nw~ r'ing wordt onder .ndere omschreven door de t ... k- en rislco~erdeling voor de grorld- ef' de vostgoed~ xploltatie_ De t~~kverdelinR geeft ... n welke p~rtijen b<.lrokken 'ijn poer ~xploltatleonderd ... 1 en wel'~ rol ,ij durin he bben. Er i, pas .prake wn """ her.lructureringssamen_rking w.nne .... in tenmin-Ste de grex of de vex meerdere partijen .. m""werken (en ri.ico delen). HerstructurerinOl,.. m~ nw",kinll m~t e~ n m. n:tp. rtij vindl voor. 1 pI""ts mei (middel)grote corl>"'atie. ~ grote o-pgaven in (mlddel)grote gemeenten, De mee.te 'he"lructureringscorporalies' hebb<.n doorIjlaam dan 00/:; een omvangrijk wonlngbezlt_ Toch blijkt d.t marktpartijen In mindere mate 001: jui-St mei kleinere corporalies samenwerken. Daarn.."t wordl M rol van de gemeente mede beschreven door het geko,,,,, grondboOeid: actief of f"diterend. De rol "an de marktp.rtlj wordt om$chreven door de reikwijdie van M samenwerkine, wat aangeeft of hij i. betrok'en bij d ~ Integr~ l e opg.~e of bij een afgebakend ~ (~lIeen .pedfiel<e funct ie.).
Voor de NsicQyerdeling in de grex 'Ijn ~ r "ijf mogelijke exp loitatiemodeII"" met oon ~ari~eOOe verdeling van risico en ze"enschap. Bij net traditionele e n zellre.li.. t;" model ;. er g""" .prake van .. menwerting. De co""",,;" i, het mee" voorkomend .1$ nme nwen:ingsmode l, de bouwdoim wordt zelden gebruikt en de jointventure eigenlijk 011 """ In """ SlImenwerklng tU$se n gemeente en corl>"'otie , Het gronde~ploitatie mode l kan per deel!>,oje<:t va n~en. te rwijl het grondbeieid doorgaa", op wijkniveau geldt De ri.ico'. in de vostgoedexploitltie 'unnen op twee man""en lu ...... corporatie en marktpartij worden ~erdeeld: 50/50 of grotendee l. t>Ij de marktp.rtlj. In het eerste gev~ is de ve rde ling van ri.ico'. en rendement gelijk verdeeld ""'" boOde panii" n; in de tweede sitlllUe ktest d~ corporat;" voor weinig rl.ico en """mt gen<>e!!en mei """ Ia"i> moar ,eker rendement t~ rwl~ de mar'tp.rtij de meerderheid van de risico's dr" ogt (mee.t. 1ove r de commerciële delen v.., het !>,oJectJ.
4.5SELECTIEMOMENT MARKTPARTIJ In de .. menwerking bij ~ r structurering trekk en de 8em ~ nte e n r.:orpornle In de rege l I I vlnaf ""
init;' tieff..e .. me n op. looien ,"" n marktpl rtij betrokken wordt in de s"menwerklng, i< dit .... n irote invloed. D.. rom i. voor de vormgeviOg VitO Sil menwerking, n... st de t ...l0:- en risko\lel"dellng, ook het moment VI n selecter,," v.n e en m~rktp a rtij van doorslaggevend l>eI.ni . M.rktp"rtijen kunn en op verschill ende momenten in het porrxel: betrokken worde n. " lh l nke~Jk .... n hun gewenste Int>reOg. Volge ns De Joog (2009) lijn dIj com~x~ gebJedsontwikteling. Dit biedt ru""te voor kenni s en " e"tMteit en biedt mogelijkheden om rlsko's te e ml et 11 ., 2009; Ke nnl«entrum PPS, 20(4);
•
1.
2.
J.
of.
8 - 20 laar
•
>30 iaar
•
Vanaf rit jnjtiat~se ; bij i>etrold<enheid v...,.1 het i>egin v.,., dE herstructurering moet een p. rtner toeievoegde waa rdE leveren bij oot opstellen v..., een ootwlkkelingsv;sie, het vrGegtijdiS duiden v,"" de f",~~ ha.lba.rheid en het poroject vlot treld<en. Bij een grote omv. ng, een hose comj>lexltelt e n dus veel riskc's, is dit ee n goed moment om een portner te betr,""ken, het komt echter 001< voo-r dOl men hiermee let. I.,.,ger wKht. !H!gjn ""n rit hoolboorheid.-lde!jnit~fose; dit selectie moment leent ,i<:h orwor om g eLl m en~Jk met de morkt~rt ij de geOOIe h o ~lbo",OOidsfo.e te dO<:H1ope n. De marktp. rtij mGet ~ n tGegevoegde ",aarde heb l>en bij het defoniêren von de opgave op wijkniveau, middets het opsteHen van het maste rplan. De gemeente en corpor.tie heb ben nog sl e.:hts een Slob"al be~d t>j de wijkunpak en van de marktpartij wordt v...w"cht om dit een stap verder te b ~ngen. Dele p" rtner voor de gehele planvorminil wordt voo-rn . m ~ iJk vroes Ingel:chakeld voor het int>rengen van cre.tiviteit en marktkennis. In de por.ictijk (;on dit moment dicht op de inltl atieff.se liggen, het wezenlijke ver"1chlll. echter dat het herstructurering,proces ol in SI nt; in gelet. Eind. \'an de haalbaarheid.-jdeflrlltl. fa. e: Op dit moment het>ben gemeente en corporatie het ~oject al gedefinieerd. Dit Is v_oord in M>!1 masterplan, voorlopilj: , tedenbouwkundig pi..., 00/01 een ~bli e k ~~ .. mm. vI n eI.. n. Er is minder mogelijkheid voor de marktpartij om cre.tiviteit in te t>reng.. n; de t""llevo"ilde waarde uit zich bij het o~tenen van het stede nbouwkundig plan en het toetsen van de ha albaarheid. De partner wordt op dit moment doorga.ns geselecteerd op basis van een pI. n in combin atie met een grondboel. Dit i, jarenl.ng het mEest voorkomendestek) van een of moord ere deel projecten uit het reeds ontworpen
"
S.
,tedenbouwkundig plan, Dit i, een van de kemedrijl al. p.rlner Be,ocht. 0.. ""eetie vPndt pI..t. op b•• is van een be'tek. In ditllevol i. e r do. i .... n ,pr~ke van nm enwerkin8.
DUUR VAN OE
SAMENWE~KING
Indie n rI,lcodrallend
in de,e .ubpar"!!r•• f worden twee voorbeeld",ses l>ehand"d, waarin duid"ijk wordt welke opIo.slngen er geko,en kun""" worden en Wiarom, O.arna •• t worden de voor~dwijken benlndeld,
Kuemi et ~. (2009) he bben ",.u ..en voorgelegd Oin groepen met verlegenwoordigero van mrporatie. en projectontwikkel n rs Om ;".kht te krijg"" in v..,.1 welke I• .., de ootwikkel.a r t>elrokken moet worden en welk e nm enwerkinflsvoorwaarden doarbij IOUden moeten gelden. Hier<>rKt<.r een beknopte ,amenvatting vIn de uitkom st van de door hen uitgevoerde ca.estudy. Casus l' e ~n ",,"pieK MrstructlJr~rirn}5project waarbij verschillende functH!s mMten ...."men ;,erontwikkeld, waPrmte de corporotk uI! _inig ervaring M eft. Hier kwam nldrukkelijk ,,"or voren dat bij het ""twikk"en v.n .... n aantrekk"ijk en haalbaar ron<ept. De ontwikkelaar IOU moeten d ee lnemen~. volwaardige Piirlner vinil de initlat;effase omdat beide partijen lkh dan moet~ n committeren .. n de opg.ve en beide 'pijn' ~""len.1s net niet ioed uitwerkt in de initiatleff. ",. 0.. deelnem-ers b-enadrukten wel dat het moge lijk moet ,ijn om in d
Z; MI ontwikkelen van ten afgebakend project "",t (rniddlll)durl! woningen, wat de initiDtlef/ose 0/
vocrbIj iJ.
Men w.. v.n men ing d~t de opgave dermate eenvoudig en beperkt van onwarll! wa, dat partiouden er Indere typen ontwikkelaars betrokken kunnen worden .1. hpgave of wanneer h
In Bo,p~r-Tu"endijken wa.,.,. v.n~ d ~ n•• lb •• rh ~ id.-definitiel.se een ootwikkelaar betr<>kken. dele wa, op .dviesl>il.i, inge.ctJakeid door de <"'poratiI>. m. ar had hoogstwaar«hijnlijk net belang om uiteindelijk .elf te kun""" ontwikkelen. VolRen, dnr. V.n de Wat,.,. w",dt omwille van de technische complexiteit vaak ~ en ontwikkelende bouw,.,. vroelllijdig betrokken. Ed1ter. dan i. dele partij.! 'binnen' en i"at de marktw..-king ve rloren <>mdat er niet wordt aanbe.teed. Dit io een motief om I.t,.,. te selecteren. In Nieuw Croe,wijk lijn vanaf de init1atieffaoe twee marktpartije n betr<>kken omdi!t de c",poratie 'Ni.t d.t le de omv.ngrljke e n complexe opg.ve niet .lIeen koo en wild e oppakken. In de lIivierenbuurt lijn in de meeste dee lprojecten de plIrtljen pa, na de haalbaarheids-ontw,.,.pfaoe b ~ trokken en hebbe n lij op bul. v. n ee n reeds ootworpen .tedenbouw1
Formele betrokkenheid marktpartij per fase •
~ Itl>l ~ f
•
-,m.", . .. _
Informele betrokkenheid marktpartij per fase
sr.o.TlSTIEKEN
Ojl,.,., o,"" r de I",. van betrokkl.'llheid van m.rkt~rtijl!l1 bij herstructur,.,.inlil .ijn . fgeleid uit de bestudeerde proj~ctl!l1n. Er lijn 8"" n djf,.,.. bekl!l1d <Wel" , amenw,.,.king tU"1!I1 .lIeen gemee nte en corporatie . De inf",mele betrokkenheid" v.n de rTIiOrktp.rtijen b~jkt met!!O% In de initiatief/ase. 17\ió In de haalb.arheidola.e en 3" in (of vanaf) de re.lisatiela", pl ... tSj!evonden te hebben. Bij formele betrokkenheid " lijn dele percentages .Il; volgt: 504" initiatief/ •• e. 31 % ha.Ib •• rheidsf..... lS" re.~,atiel.... (figu"," 4.7). aovenst.ande resultaten duiden erop dat wanneer er el!l1 marktpartij betr<>kken is. dit vaak al vanaf de initi.tief/a", tot stand komt. Dit »lelt voor h~ t vroeg betrekKen van marktpartijen door de initiatiefnemer,.
"."'"
4.7,
....... _1
CONClUSIE
....
_n
"'.-
"IooIortMoI' w> 1"0"".... l il"
__ IlloIomi
Gemeente e n corporatie loeken in sommige poroject geen m.rktpartij als s.menwe rklngpartner. W.nneer lij wel el!l1 marktpartij willen selecteren. beinvloed het ... Iectiemom ent de s~menwer kjng ir1 grote mlle. Indi"" een marktpartij betrokk"" wordt. "' dat v.ak . 1van~ d. initi<1ti effase. Het ,ele<:tiemo"", nt i, .fhank~ijl: van de werku.mhed"" di e de m ~ rktp.rtij moet verrkhten en de toegevoegde wa.rd~ die hij moet ie ver~ n. Er word en 5 ve rschill ende moment ontructurering pehter mogelijk al een corporatie betrokken die de,elfde inbreng kon leveren. Een marktpartij draagt bij in het ootwikkeien v.n e~n •• ntrekkelijk en hnlb;oar concept. De vrjJttII)vendh ~ d kM een argument lijn om geen advi.eur of gedelegeerd ootwikkelur te selecteren. 4.6 DEE LCONCLUSIE: HOE WORDT SAM ENWERKI NG VORMGEGEVEN?
Samenwerking In een wljkner'truc:tureringsopjlaVl' wordt gedefinieerd .Il; het voor l.nge termijn ge.amenlljk optreden van partijen om een gemeenschappelijk doel te b~ reikl!l1. door het delen v~n .egge nSChap en nsko', op buis v.n contract ....... ov,.,.een,temminlil. Dele •• m ~ nwerking I. nood .. ak grl'ldat g""n enkele poortij de
" ""' pa' om .... , .. p«Ij«'
~ 18
I>I . . - . _.............""'., P'_ " Inforrne"
,.."." _1:Jng;>" ">9<"
"iI
'wijbllj.-ndo' - . o d < ><>I.
"
opg.ve lelfst~ig k.n en wil uitv()l'f1!l1 v.nwege de hoge ri,ico', en I>eriodigde expertise 1!11 investeringsvo lu"...,. Projectl!l1 w•• rin .proke is v.n (intl!l1!iÎeve) ... menwerking kenmerken lkh door: • betrokkenheid van gemeente en cor~.ti e(, ) in de grondexploit. tie von.1 de initiatieffase, ol; • betroletek""t dit d.t lij ook een deel v.n het r,,"dement ("",itief 0( neg.tief) lOl m""ten delen. D•• rn ..st deelt men daardoor ook z"8l!en",h.p. Voor de gemeente i, l"8l!ensch.p vi. het publiekrechtelijk instrument.rium op hoofdlijnen gew.. roorgd. AI, lij meer in'01oed wen.t op het praject en het prae ... , .. I Ie de wonde.pleit.t;" (deel,) zeil ter h.nd moeten nemen. Indien d. cor~at;" dE lire. v"" rt heeft zij meer vrijheid bij de inrkhting van het gebied. In de ve>: wenst dE corpor. tie zeggenschap over het vastiloed op lIedet. iUeerd rnveau, moor dit i. meestal wel gewaarborgd vanwe-ge h. ar dominante positie. De vormge\li nll van •• menwerking wordt met het oog op het ""lecteren .... n Hn partner inhoudelijk
be""''''""n door de t •• k· en ri.icoverdeling in de gr1lX en dE vex en het mecliemom""t. De taakveroeHrn! geeft .an wke partijen l>etrakken zijn per ex»loit.tieonderdeel e n welke ral rij daarin hebben. Er is Pil' .pr.ke van een her,tructureringsscm~n....,rlrinll wanneer in tenminste de gre. 0( de vex meerdEre p.rtijen ... menwe rkl!l1. In dE gehele .. ml!l1werking lijn n•••t de gemeente meest.1 één corpo r.tie
en één ontwikkel.. r l>etrokken. Marktp.rtijen werk"" voor.1 •• me n met (middeIJgrote ror~.t"" l>ij grote opgaven in (middel)grote gemel!l1ten. Toch blijkt dat marktpartijen in mindEre m.te ook ju"t met kl ei nere cor~ .tie .... "...,nwerken. De roj .. n de gemeente warlJt mede beschreven door het gekolen grondbeleid: actiel af lac~iterend. De ral v.n de "",rktp.rtij wordt om.ehr .... en door de reikwijdte v.n de .. menwerking.. w.t .. ngeeft 0( hij is l>etrakken I>ij de integrale opg.ve 0( blj een .Ig~akend dEel (.neen ,pecifieke functies). Voor dE riHcaverdeiing in dE grex lijn er vijl mogelijke exploitatiruikt en de joint·venture eigenlijk .lI oe n in een n me nwerking tunen gemeente en corporatie. Het ~rond~xp!oitatkmotein'01oed '-et leleie foguur 4.6). Door bij compl exe gebiedsontwikkelingen de markt In een vr""gtljdlg SllIdlum te betrekken k.n optlm .~ worden geprofiteerd v.n de inbre nll v~ expertl le en het deien van 1"I$1«>'s. Er Is I>ij herstructurerInQ e<Mer moge lijk ~ een corpor. tie betrokken die dezelfd e inl>re nll'.n ieveren
5 SAMENWERKINGSVOORBEREIDING H~t
",'uf~r~n
biidrog~n """ /rt>t vermind~",,, wo Doorvoer diel>en M inititJtiej""_rs '.ICQrW. ~ldillgsfo " van tartlfllwerl
"""
M
,am~lIw~rtlf)g,probk_n
j~i
bij
p<>rtMr(!l)
zol
mo~t~n
I»!"tructurerlngspro/ecten,
de M
5,1 H ET BEG I N VAN HH SAMENWERKINGSPROCES De vraag
d~
êef1tra . 1<W!
i~
worden .......... ",,",,,,werking 'ou """"en <1art~ met een gedegen voorbere id inS, waarin de betrt>l
1 VoorbereIdIng
_-_ ,amen werking
..
MI NP .." .... ......,,.,1
1 Voorbere,d,ng ,.menwerk,".1l
4 ~I.n lormele •• menwerkltlg
In ~guur 5.2 wordt ~ p-roce< getoond dat lich .fs~t voordat een de opdra cht aa n cl..llekozen partnerj<) iellund. Deze criteria kunnen betrelen op d~ dr;" p'" p-rijs, plan en p."ne< (Aam en De Zeeuw, 2010). De initiatiefnemen bepalen op basi< ~." welke criteria lij een pa"n", wW .. " seledere,,- De corporatie contractee" ~ " sel~cteert meestal cl.. pa"ne<. De gemeente wil bij ~oorkeur , lechts een c""tr.ctuele relat ie met de "","por.tie a.ngaan. Bij vr~e samenwerking ligt het ~()Or cl.. hand om meer naar pa"ne< dan n... r pnj . t. kijken. De selectie/~.rlbesteding hoeft niet direct • • nsluitend aan cl.. vorOge st."""" pIa.t. te "';r>den; dit i< afhankelijk
van t>et moment wa.rop me n een p."ner wW betrekk"". Na de gunning st. " de samenwerking. Wann ee r ., ge"" marktpartij betrokken w","dt, dan i. er ooi< wel een >l'Iectie of . anbesteding benodigd, ma ar pas later In hel p-roces . Oo t is !'ehIer ni et gerid1t op hoot vinden van ee n ", menwerkingspii"ner; hoot gaat dan namelijk om opdn,htg ever/op d r~,htne m erreiatie lu .sen wrporatie!gern""nte e n een .ann ,.",. ,. De procedure rondom selettie· en (Europese) u nbn teding valt niet binn . n <:Ie "epe van dit on<:le"e~ k. maar t>et i$ wei beknopt om$threven in bijlage E. In de praktijk ' tart m"" voor en tij <:lens de ,entractvorminS SOm$ al met inform eel $lIm ""we rken (,onder c""troctue ie relatie). Het op
"
Hel orlde"oek rkhl lkh op (hel verbeleren v;>n) de umenwerking,voorbereiding en de ",menwerkingsvormgevIng. De voorbereiding heefl de vormge'o'ing ~, re'ullnl. De verbeIerineen zullen moelen bijdragen OM h<'l op welO'o'erwogen wiJ'e vormge'o'en."" de ,~menwe rking, ""'I complemenlaire partnerj,), Di! vermirlder! de kan. op .sam enwen:ing,proble men. N. hel doorlopen ."" he! voorbereiQlngsproce, heeft men een duide lijk ~Id v.n de in!)reng die ,0~1 de initiatiefnem er• • 1. de """,,!uele p.1rtner moel leveren.
5,2 OPBOUW VAN DE SAMENWERKINGSVOORBEREIDI NG De gemeente en corporalie bereiden gezam erlliJ' de .sa menwerking voor. In de literatuur lijn overeenkom'lige I(Ieoefn ge'o'onden over welke onderdele n da.rvoor VIn !)el. ng ,ijn. Te n eer,te worde n in de publicalie van 8ere nschot (2003) een h.ndreiking voor de ~ ecti e .an ,amenwerkingspartijen in hel he"trudureringsproce. - een .. nlal onderwer...,n geno
Een meer uitgewe n:te indeling i. te vinden in 'Samenwerking en juridi.ch e vorITl!!eving daa".an !>ij PPS bij get>iedsontwik'eling' (Kenniscentrum PPS, 20(4). Hier word .." de criteri. voor het Oe ..,n van een samen_rking~1 in de grondexploitatie gl'groepeerd in drie calegorieen: • Wat wil de betro.ken gemeente ten unlien van het betref/end e project? • Wal kan de betro kken gemeente len aanllen van he! betreffend e project? • Project.enmerken Uit de Iwee boven.taand e c>psommingl!l1 w",d.." drie andl!fWerp"n afgeleid: hel 'wiHen' van de partijen (eer.te buiie!). OOt 'kunnen' van de partijen (Iweede bullet) en het project (derde bulle!). Omdat er sprake i. v.n he"tructurerinjl, g.al de ",menwer'injl 00\: 0Yet" de ve. en is de po,* van e n eigen rol in de ,amenwerking; •. 6epeoordelen inillat ief"""", ,, in een 'optimaa l' voorbereide . amenwer'inlil eerst ~n e igen "unr\en' e n 'willen' 1!11 selecteren zij, rekl!l1ing ooudend mei ti.. opgave in !<we>!i e, c>p ba.i, da""".n de portne ". ".n der " een (2005) no emt in zijn ond erzoek naar de gemeentelijke rolke u,e bij gebieIJsontw ikkeli ng orlder .nde re de 'corlditie, VIn de opgave' en 'hetgeen de gemeente kan en wW. 00/:; het 'afwegingskader .. menwerking bij gebiedsontw1kke lintl' van Brink Groep (200Gbl, li e figuur ~.3, !>evat in grote lijnen de elementen project (ge naamd pI.n .... kteristieken). willen (~en~arnd sp.nn ingsveld r1sico'. - regie) en 'unn en (.. mengev~! orw:ler !oege'o'oegde waarde) en cornb ir\eert de,e om te komen tot ,amenwerki ngsvormen. To! $lot gebruiken Ka'e ml et . 1. (2009) in hun orlder,oek ("ur de toegevoegde wa..-de van .. menwe rlelen met betre .king lol de COOle>! van de opg.1ve en vari abelen die betrekking heb!)en op de umenwerking'vorm.
Aft'""...... ",. ",.. "-M.M. __ .'" z-.
S o mp"w.,,,ono ·
VO""".
AI met ol lijkt de keu,e gelegitimeerd om de voIge r\de indeling te h~nteren voor de thema'.
2. Het 'willen' von de initi otieln emers met betrekking tot de 1ilmenwerklng 3. Het 'kunne n' von de Inltlotiefnemer. met betrekk!ni tot d.. doende ",,"",>n d.. ~ectiecrit...-", '0'001" d.. partner.
Tot nu t~ o-nttlree!;t het io:1 de theorie e n pr>ktlJk .. n een o~erzicht waarin alle rele~ante variabelen, waarover men keu'es moet "",ken in het voorbereiding'proces, zijn we"'-Sej!even. D.. r""o51 wordt In de IIterotuurbr""""n niet diep op d.. thema', Ingegaan: ...- worden geen variabelen olloctOfen .. ngewezen w. armee het desbetreffende tliema beoordeelbaar wordt. Een ......-beterde voorbereiding me>et do...-"", voor,ie n in een clriet.ll-'k;menten: • ten """te moeten .11e rele.. nte keuz ... Same nw. rking • . Samenwerl de volgende hoofdstukken word en de drl~ th~m l " seopel'atioMliseerd in meerdere variabelen, w;oordoor er een theo retisch rumwerk ontstut w",rmee de gehele ,amenwerking,voerbereiding wordt bescl!r"",en. De io:1iti~\ief""mers geven de .. menw"'klng vorm door per variabele "" n vi . .. ol oord",,1 te vormen. De op,et VM1 ....., de rgelijk the",etlsch rumwerl< 1< Ifgebeeld io:1 figuur 5.4.
5.3 SELECTIECRITERIA WUrt~ m~ten de I>ieM>or be
eiienKha~
vor"",n daar"",~ i~ echt sele<;tie<:riterlum. Enkele voorbeelden da.",an ,ijn (g"".,eerd op en inter'i1ew met div. Biesheuv,,): GoeOO t>est.anc!e rel.tie tussen "'iani"'tie, I ioede coot. cten tu,sen be$luurderJ. .... ertrcuwen in en tussen partne rJ Rel'O"tle I im~go s"reidheid tot langdurige belrokken~ B
~ter.tuurooder,,,,,k
• • • • • • • •
•
Ande"ijd. i. het l>eliongrijk 001 te ,eklcteren op ba,i$ wn de "'hooo..lijke toeeevoegde wur"". D~ initi.tiefnemer, ,ijn op loek n... een .pecifleke t>ijdrage in het oplo,sen van het proo leem: de wijkhe rJtructurering. D. mogelijke inbreng van een partner t><.staat uit een tweetal ,aken: expertise en het dragen ~.n rl$kc's. De Inbreng ~'n ·c.p. dteif, ofwel me
Het ,electeren van de meest ge,chikte samenwerting,p. rtne r bij een herstructurering k~ _t><.teren door de initiatiefnemers een gestructureerd voorl)erelding,proce< te I..en doorlopen. Dat .... oc ... be.taat uit de onderdelen samenwerkingsvoorbereiding en s~"",nwe rking....crmgeving, Dit l.-idt tct het defi_en ~.n de inbreng van de gezochte partnerj$j op basis van selectiecrite ria. Literatuuronderzoek wijst uit dat "" ",menwerklns,~oorberf!lding .ou moeten be$loan u~ drie th"",o' " plankarakteristieken, wille n en kunnen. De,e them . '. be..-atten variabelen woorover keu,es moeten worden gem •• 1beIen (en de .erb~nd e n dode n bij het maken van keuzes. Men st"t aan .. der~ partner sene rleke ei.sen met be\rekkÎl'lg tot bijvoorbeeld _trouwen, technische bekwaamheid of lokale betrokke nheid. D.. rn~ast z""kt rMn nnr een specifieke inhoodelijke tOejie"""sde waarde die een partner in leem"genaren te helpen met het "anp.kken .... n het prOOI ... m, Deze ir1breng bestoot urt risicodr.gend vermogen en eXp"rtise, In de volgende hooldstukken wordt hetth"",eti,ch raamwerk.oor $lImenwerl:ing,voorb
6 DE PLANKARAKTERISTIEKEN H~ t problu m, d~ ~e"trl/Cture ri~, zou M I vert",ipunt !flOeren ,~'n IIOOr MI invullen ""n de ",,,,,,n _ rtl,,,,. DDamm zijn alk fl!usf de pionkarakteristiden van ~Ia"!l in de ""~",idi",,. Hef doel""", dit ho(Jfd5Wk i, om fen t>...1d te l:rijg<"n ""n de p/onkarakteristiden dit: ",kvant ,ijn en wat MI verbond doarvan is mer IIt!r 'willen' en 'kunMn' en de "",~vinll van .amenWfl,king, Dc>ar""",f wordt de compiexitelt van do> CPflaYf' rOf'!l"licilr.
6.1 WAT DEFINIEERT DE PLANKARAKTERISTIEKEN? de lit ....~tuur over gebiedsontwilkeün8 "" her,tructufI'rirlg (Eleren>ehot, 2003; ~()ft, 2005; V., d.... Yee!1. 2005; VROM, lOO9.; I(azemÎ et ~., lOO9) worden vief v.ri. 1>e11!l1 genoemd ~s complicerende f~ctor: doorlooptijd, ViOstgoed..,-ogr.mm' , e igend<)ms>'Osltiu "" net ri.ic"llroflel. Dal wordt ""11 bevestigd doer ""defst.o.nde boewering; "hetgeen de gem.....,te w~ en k;on me
In
van project Viln ~"ng (Kermi.centrum PPS, 2004, p.(9)'. Op bosis .... n de IICOI"l>ooldproj eend een heftige di,cussi e rondom de ,loop van 1400 (2O'Ió) Va.1 de woning"", ""'"' dit ging om 'besdlermd stadsge.icht'.
Indien er opij de bewoners. Het iev.. , schuilt e rin d.t in """mige steden de woningmarkt een ,Iechte door'tromini heelt, waardoor oopericte herhuisvesting,mogelijkhed en he l)ben omd at liJ niet gemakkelijk een nieuwe woning elders kunn"" vinden.
H~! b ied~n wan werwangende WO<>IVuim!e i'I echter ook w"". """ !all. WIn de t>e!roHer1 corporatie. Daarom maker1 >ij doorgaans eer1 5OCi>al sta!uul waarin d ~ rechlen wan de bewoners be<>Pgav~.!-let" wMk de _st~ '~ndellng' in het h ~ rs!r1Jctureringsproces. In de sl<><>p
.... ngez;.", he! Intlg is om eer1 absolute milt te steller1 ,an d ~ mmpl e~lt e;1 wan de sloop- e n herhuisvestingsopg"we, wordt een ordinal e schIlIl gehant~ rd <)In dit te t>eoordeien; 't>eperlct' ol 'aanzi enlijk'.
6.3 DOORLOOPTIJD De doorlooptijd wordt gerekend van~f de ir1IIiMieff~<-e lol e n meI de opl~wer"'g van he! lUISte d~lproject wat in ~ n inleg,"l~ ontwlkk~ling vall. Dez~ lengt~ is t>el"'lend voor de compl~xit~lt van het proces, want
herstructureringen met vee; verscl>i ll~nde t>ouwfa'er1 er1 een lang~ doorlooptijd 'iJn moe~ij. t~ t>eh~ersen omdat het voor I"'rtijen e rg ,.S!te " <)In op de 10ekomS! te anlldr>eren. In het begin m a k~n 'IJ alspraker1 (p,..[, programma), die vanw~ge gewiJ,igde omS!andillheden I.... aalil e n .. nbod In de v~stg<>edmartt) moge lijk lale r niet meer houdbaar 'Ijn. ~Ileidt lol heronde rh andellnllen, partljer1 (\ie zich lerugtre kken uil het proc~, ~ n du, uiIeindelijk tot wertraglng en hogere kosler1. Bij ~n derIlelijke sitUII;" ,al de lIemeer1le minder geneigd zijn <)In haar ,eggemd1 ap Ie t>eperken lol hoofdlijnen: "zij ,al juist de mogelijkheid will ~ n om 'Iiledurende de ril' t>ij Ie sturen'. (Kenniscentrum PPS, 2004, p.5()) Gekeken naar voorbeeldprojecten e n de ervaringen uit de praklijkinlerview" wordl de doorlooptijd van de herstructurering op wijkniveau geop~rabonali,eerd ak kort «10 jaar), Bemiddeld 110-15 jaar) of 1""Iil (~15 jau).
6.4 VASTGOEDPROGRAMMA Het v.."OMprOllfamma wordl omscN-even door de <)Invang van ~n de valerinB,volume is de to .. le financi! le <)Invq van het project. 0.. gemiddelde ,tichtmgskoster1 wan de koopwoningen die in door de corporatie< zijn opgeleverd t>edr"llen { 181,000,- p-er woongeleBenh~ ICFV, 2009~ Daarmee koml het 101ale inveslerinljlsvolume wan projecten van enige omvang uit op lientaller1, 10 niel honderden m~joenen, De ene corporalie lal ee n der""'jk t>edrag zeifstandiB bij elkaar kunnen brengen middel, eigen vermogen en financierinj:, te-rwijl een ande-re corporat ... de,e Inveslering niel alleen kan dragen. Voor een gemeente i'I hel investering5....,lume oltijd kleiner Idrca ~o-3~ van het totaal), .angezien zij alleen in de grond exploitati e partki.....-rt.
=
Op basis wan hel aanlal woninBen en de oppervlaKte van overige funel"" wordl een project ingedeeld'" in ee n complexitei"kl., ... (de,ellde indelinll al, Ka,en'Ii et al.): A. Eenvoudi" monolunctloneel !-let Iil'" om """ rel al;'" beperKte, nauw afgebakende ingrn p loak het (al dan niet na ,loop) bouwen van een bep-erKt aantal huur- en koopwoningen. Voorbt!eld: 8JlH'menooun-Iuir!, findhoVf!n
Complex, vooral woninpn, endere functies In beperkte m;ote Het Blat om een re;"t"" grotere herstruct ureringsopgave, waarbij tempo en programma niet l00'J%
B,
",
,. v.... don""" _ ~t
"-',.,., ri<, ........, ol .... <10
.... """', " ' - ' ; _ "'ri<~_
po'ojoct .., ....._
A 0/ , _
"" !>Hl, "."
",,,.pIo~td,
~
Dit ""'"
om "" ~ . . . . . . t l"' .., ",jo ol
.... t te 11!8lI"" zijn, w~"bij een groot ~~n"l woning"" .n eventueel e"" klPine hoeveelheid commer~ voonle nlngen of e"" ma ~ I.c.h . ppelijke vooniening wordl gereall.eerd. Voorbt!~Id: N~uwCrO<Jswljk,
C.
Ra!fMiam
Complex, mullifunt;lionH~ lnr;I. .ub.tontif!el t';Omm",iel!'l v'''loed Het g.. t om een grol .... e her'Oorzlenlngen worden lIere. lI.e .... d, V~id: D'ntrumgebi<':d /(onalen~ik1l>d, Utrecht
v."
E"" ~ >'Oor de IIr...,.IU""" e""voudlge "" complexe projM:ten Iigl W>OI" het aanlIl woningen op 300 en voor het commerdeel "'''lj:oed op 4000 m', De onderbouwinliI van deze operation.li.erirog" koml voorl uit djlen van bestudeerde proJe-cten waarin ilemeenten, corporatie. e n marktpartijen .. menwerkten (Neprorn, 2010). De
aanwezigheid ... n de voIgl'l"lde IUrIClie< in het va'llIoedpr"ilramm a zijn rel ..... an! voor de vormBevirllj:: o Woningen in het ooclale "'llme11t (huur of koop) o Woningen in het middeldure of
De functie, in het pr"ilr"",ma .tellen eisen aan de benooigde expert;,e "" h.bben invloe
6,5 BENODIGDE GRONDVERWERVI NG
In een wijl: wordt op meefdere localie'II",loopl en gebouwd. f.lel . antal Ij:rondverwerving"" w.t verricht moel word en Is .fhankelijk v. n de ho ..... eelheid he'il(v. n uilgeelbare Brond) wal de inili.tielnemen.1 he hllen op de deelproject"""'tl"'. Dil I! v. n ir",1oed op de compleJdtel1 V"" de opgave: hoe meer verwervingen 10ed."" moeten worden, n"" complexer het proje-ct, Daarn.a" i. het Ij:rar>deijjer>dom een belansrijke vari.hele voor hel hep. l"" van het srondexploilallemodelZl, Uiteenlo~e
partijen kun""" grand- e n/of v"'IJaedpoeIangen, worden de volgende Iyp4In gro11d- en v.,tgoedeigenaren ornJ",scheiden: gem
" _
- "!I
"""'"""'_ lil d< "'''i>de 304, lr b _1_' tu<_ klolno on I"". ,..-oi«t""', "" 0'I0d0..., VOO< Ilo ~ ••••
..... JOOl '"
I.io,..,
,.km., "'" do mM
.,.;o _ _ ,.. "". bodt • .,. .. t:O::io"Il.
.. All....... ... ""."" ... ",~ .. ..-.d ""oIoool _ oW" - ' _ t ....... oIoM ""' ... " ...... rNt ...owdom;. bon od" "",to b _ _ 00UW
Uil"" "udie van Ka,erni et al, (2009) blijkl dM in bijna alle gev~lIen van h""lructurerir>g de woningrorlK>l"~tie en/of gemeenle ",el ,rond en vastgoed boe,iu"n in de wijk, Dat;'; 001: Ie vinden in Apperloo et al, (2003): "In herstructure rlnSSflet>ieden ;,; (... ) r~. v,,", t>e,it in handen van de co,!>orati" •. Ook M gemeente heeft "".k bezit in de gebiede n. Daardoor I. de eliendom .. ilualie relatief over,i<:hlelijl: (p. 37)". Met het bezit Vl'n de gem""nte wordt ten eerste Ij:edoeld op de openbare ruimte. 0;" be.... t een groot deel van de op""rvlakt" van de wijk (drca 40-.45%), "",ar qll2 waard" valt dit in t>eI niet t"llen de bouwgrond. D.... om weegt dil niet zwaar m.... in de eiKendom"ituat;"', dat ",at om de uilg""fbare IIrond, D.~n~,t heeft de gemeente soms ook nog "",al$chappe~Jke functie' In t>ezlt of posl tlfi verworven in het kad.,. van de her,tructurerlnQ. Volgen, Van Dam (2006) valt het bezil in de woonwijken zelde n ond er slecht< ~ n woningcorporatie; de meerdere corporaties die nen dus u "", n te werken. Onder>oeI<,20 wlletrokke n. woningcorporaties kUMen umenwerklngsrelatles he bben met marttpanljen ..,.". het reali,eren ""n het va,tgoed wat b-uiten de BBSH-taakeschrijft Kort (2005) dat "markll»rtljen slechts Inddentee l boe,it hebl>en van wool",en of ander v~.tgoed In te vernieuwen wijken" (p.40), Apperloo el al, da~rover: "Marktpartijen verwerven .... ak all "" n in h e ~lructurerir1sss" bieden wanneer zij 'kht he bben op oouwproductie , In di e zin Is er een ",,,cJ-.iI met de VINEX-Io<;.tie, wUr "...,rktpartijen op grote sc"",1 he bben verworven om op posilie< te hebb" n
