{{
}
ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK www.elementaire-rechtspraak.be
Boekenreeks
nr. 13
Huurrecht 98 uitspraken 2009 – 2013
}}
Algemeen Huurrecht - Handelshuur Makelaar - Pacht Sociale Woninghuur - Woninghuur
een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten door David Cottenie (geassocieerd Notaris) Freddy Evers (Ere-Vrederechter) Alexander Forrier (Vrederechter)
98 uitspraken inzake
Huurrecht Elementaire Rechtspraak 2009 – 2010 – 2011 – 2012 – 2013 Algemeen Huurrecht Handelshuur Makelaar Pacht Sociale Woninghuur Woninghuur
een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten door
David Cottenie (ERH 1 tem 73)
Freddy Evers (ERH 74 tem 83)
Alexander Forrier (vanaf ERH 84)
ER – ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK VZW
Elementaire Rechtspraak omvat 11 titels die als email-tijdschrift verschijnen inhoudende trefwoorden, resumés en noten, terwijl hetzelfde meer de tekst van deze vonnissen of arresten opgenomen wordt in de databank op www.elementairerechtspraak.be, de databank is ook het permanent cumulatief register. Daarnaast wordt ook een Jaarboek gepubliceerd die per jaar de inhoud van de emailtijdschriften weergeeft. De selectie, bewerking (trefwoorden en resumés) en waar nodig noten, gebeurt voor de tijdschriften: Cassatie: Em. Prof. Dr. Rogier De Corte (UA en RUGent), Prof. Dr. Bertel De Groote (HSGent); Huurrecht: Vrederechter Alexander Forrier (Gent); Ondernemingsrecht: Advocaat (Everest - Brussel en Gent) en Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB), Advocaat (Eubelius - Brussel) en Drs. Joris De Wolf (VUB en KULeuven), Advocaat (Everest - Brussel) en Drs. Tom Wera (VUB), Bedrijfsrevisor Stefaan Lievens, Maxim Van de Moortel (VUB); Notarieel Recht: Advocaat (Roodhooft & Allaerts - Turnhout) Veerle Allaerts (KULeuven en U. Hasselt), Advocaat (Everest - Brussel en Gent) en Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB), Advocaat (Eubelius - Brussel) en Drs. Joris De Wolf (VUB en KULeuven), Advocaat (Everest - Brussel) en Drs. Tom Wera (VUB), Bedrijfsrevisor Stefaan Lievens, Maxim Van de Moortel (VUB), Vrederechter Alexander Forrier (Gent); Personen & Familierecht: Advocaat Veerle Allaerts (KULeuven en U. Hasselt) (Roodhooft & Allaerts - Turnhout); Procesrecht; Staatsraad en Prof. Eric Brewaeys (VUB); Publiek Recht, Advocaten (Janson Brussel) Jan Ghysels en Jo Rams (KULeuven); Sociaal Recht: Raadsheer Arbeidshof Marijke Demedts; Strafrecht: Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem; Strafvordering: Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem; Verkeersrecht: Advocaat Christophe Verwilghen (Van Zandweghe, Verwilghen & Tack – Knokke Werken ook mee aan Elementaire Rechtspraak Wesley Desmet (Advocaat te Oudenaarde); het voltallige Brussels Advocatenkantoor Billiet & Co; Christophe Baeckeland (UHasselt); Tina Houtman (Advocaat te Ieper); Dieter De fauw (Advocaat te Brugge), Ignace Laplaese (Advocaat te Brugge), Charlot De Decker (Advocaat te Antwerpen), Kris De Maere (Advocaat te Gent en te Dendermonde). Met dank aan de Eerste Voorzitter en de Kamervoorzitters van het Hof van Beroep te Antwerpen, van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen, van de Rechtbank van Koophandel te Dendermonde, van de Arbeidsrechtbank te Brussel en van de Arbeidsrechtbank te Dendermonde. Aanbevolen citeerwijze: rechtstreeks verwijzen naar de doorlopende nummering over de jaargangen heen: vb.: ERC 215 of, in casu, ERF 79
Ten Geleide 1. Dit boek is de weergave van een doorgedreven selectie door de VZW Elementaire Rechtspraak, o.m. via eigen kanalen, verzamelde rechtspraak van medio 2009 tot juli 2013. 2. De selectie gebeurde op basis van volgende criteria: - principevonnis of arrest: wat iedereen hoort te weten; - de casus is vaak voorkomend en inspirerend voor de praktijk; - de motivatie van de rechter is goed onderbouwd. 3. Deze rechtspraak werd eerder gepubliceerd in het door de VZW uitgegeven tijdschrift Elementaire Rechtspraak Huurrecht (ERH). Vandaar dat u, bij verwijzing, dient gebruik te maken van bovenvermelde afkorting gevolgd door het oplopend nummer van elke individuele akte. Deze vindt u in het boek, telkens na de opgave van instantie en datum. 4. Deze rechtspraak is tevens gepubliceerd en opgenomen in de databank die u terugvindt op www.elementaire-rechtspraak.be. 5. De Raad van Bestuur van de VZW dankt speciaal David Cottenier, Freddy Evers en Alexander Forrier en alle leden van de VZW, waarvan u de lijst op bovengenoemde website kunt terugvinden, voor de bijzonder gewaardeerde inspanning bij de selectie, bewerking en annoteren c.q. voor de verzameling van deze rechtspraak, die in de meeste gevallen niet elders gepubliceerd is. VZW Elementaire Rechtspraak 29 juli 2013 Omdat wij de hanteerbaarheid van het boek nastreven door een ‘maniabel’ volume te behouden, besliste de redactie de tekst van de uitspraken niet ‘full tekst’ in dit boek op te nemen. De tekst kunt u, mocht u die nodig hebben, gratis opvragen via
[email protected] met vermelding van instantie, datum en verwijzing nummer (vb. ERF 81)
I
Inhoud Algemeen Huurrecht Aansprakelijkheid voor brand Bewijslast huurder Gebrek gekend door de huurder Na uitgevoerde teruggaveplicht Verjaring Beëindiging van de huurovereenkomst - Bewijs Bestemming - Verwittigingplicht huurder Bewijswaarde handtekening - Bewijswaarde registratie Borgstelling Dwaling Eenzijdige beëindigen van de huur Definitie Goede trouw Toepassingsvoorwaarden Huur van bepaalde duur Huur van korte duur Huurschade - Vaststelling Huurwaarborgrekening Kosten Geding Kosten Geding - Verstek Mondelinge huur - Bewijs Niet-betaling huurprijs Opzegging door huurder - Bodemsanering Persoonlijk genotsrecht van bewoning Schriftelijke huurovereenkomst Handtekening enkel op laatste blad Tenietgaan (gedeeltelijk) van het verhuurde goed Verstek Voorwerp - Achterliggend perceel
2 2 2 3 3 4 4 5 5 6 7 7 7 8 9 10 10 11 11 12 12 13 14 14 15 15 16 16
Handelshuur Art. 1 (zie ook ‘Dwingend Recht’ hierna) Aansprakelijkheid - Samenloop
20 20
III
Bestemming - Contractueel vastgelegd Dwingend recht Interimkantoor Pand eigendom van Vlaamse Gemeenschapscommissie Schoonheidssalon Huurhernieuwingsaanvraag - Fout derde (post) Hernieuwing van de huur - Herziening huurprijs Hernieuwing van de huur - Vennootschappen Hernieuwing van de huur - Vormvoorwaarden Grond tot weigering huurhernieuwing Strikt formalisme Hernieuwing van de huur - Weigering Art. 16.I vs. art. 16.IV Art. 16, I, 3° Formaliteiten - Grond tot weigering Geen gebruik als handelszaak Strikte en beperkende interpretatie Hoofdzaak bepaalt ook bijzaak - Tevens woonruimte Huur van onbepaalde duur Minnelijke beëindiging Onderhuur en Huuroverdracht Onroerende voorheffing Opzegging voor eigen gebruik Stilzwijgend ontbindend beding Voorkooprecht-Voorkeurrecht - Onderscheid
21 21 21 22 22 23 24 25 25 25 26 26 26 27 28 28 29 30 31 31 32 33 33 34 35
Makelaar Contractuele fout Huurwaarborg Kosten makelaar lastens huurder Vordering ingesteld door een verhuurkantoor
37 37 38 39
Pacht Bedingen in strijd met de pachtwet - Algemeen belang Opzegging door verpachter - Persoonlijke exploitatie Pacht of Handelshuur? Pacht/Huur korte duur Recht van voorkoop van de pachter IV
41 42 43 43 44
Voorzichtige en zorgvuldige pachter
44
Sociale Woninghuur Specifieke reglementering - Marginaal toetsingsrecht rechter
47
Woninghuur Basiskenmerken Beëindiging in onderlinge akkoord - Niet-registratie huurcontract Collectieve Schuldenregeling Eigendomsoverdracht van het verhuurde goed Einde huurovereenkomst - Uitgaande huurder weigert bezichtiging Feitelijk samenwonenden Gebreken aan het verhuurde goed Gebruik als goede huisvader - Burenhinder Gebruik als goede huisvader - Fiscale inbreng huurgelden Gebruik als goede huisvader - Overbewoning Gezinswoning - Bescherming tot aan de ontbinding van het huwelijk Gezinswoning - Dringende en voorlopige maatregelen tussen echtgenoten Gezinswoning - Echtscheiding Huurschade Huur van bepaalde duur Huur van bepaalde duur - Specifiek sociaal doel Kosten en Lasten - Verjaring Kosten Makelaar lastens huurder Minnelijke beëindiging - Vormvereisten Nietigheid - Gevolgen Nietigverklaring Niet-registratie huurcontract - Huurovereenkomst van 9 jaar/ van korte duur - Gelijkheidsbeginsel (art. 10 en 11 GW) Onbewoonbaarheid - Kwaliteitseisen Vlaamse Wooncode Onbewoonbaarheid - Vochtproblemen Onderverhuring Ontbinding - Eenzijdige
50 51 52 52 52 53 53 54 55 56 56 57 57 58 59 60 60 61 62 63 63 64 65 68 69 69 V
Opzegging - Meerdere huurders Opzegging door de verhuurder voor eigen gebruik – Niet-uitvoering opzeggingsmotief door de verhuurder Opzegging versus verbreking Plaatsbeschrijving - Uitgaande Recht op rustig genot door de huurder Schotelantenne Verkoop van het verhuurde goed - Huurachterstallen Vlaamse Wooncode - Voorrang Vlaamse Wooncode - Voorrang - Bezettingsvergoeding Wanprestatie - Soevereine beoordeling feitenrechter
VI
71 72 77 77 78 79 79 80 81 81
In de Boekenreeks Elementaire Rechtspraak verschenen: 1. De WCO, 2 jaar in de praktijk, Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB en Advocaat Everest Gent en Brussel) en Drs. Tom Wera (VUB en Advocaat Everest Brussel) mmv Mr. Philippe Van Den Broecke en Mr. Filip Vandeweyer, beiden Advocaat te Antwerpen 2. Personen en Familierecht, 60 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten (2009, 2010 en 2011), Mr. Iris Van Zand, Advocaat te Antwerpen 3. De Verhaalbaarheid van Advocatenhonoraria, een praktische gids, Mr. Ignace Leplaese, Advocaat te Brugge 4. Huur, 73 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten (2009, 2010 en 2011), Drs. David Cottenie, U Gent en Notaris 5. Verkeer, 69 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten (2009 – 2010 – 2011), Mr. Frank Glorieux, Advocaat te Kortrijk 6. Jaarboek Elementaire Rechtspraak 2011, Prof. em Dr. Rogier De Corte, Prof. en Staatsraad Eric Brewaeys, Prof. en Advocaat Dr. Koen Byttebier, Prof. Dr. Bertel De Groote, Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem, Raadsheer Arbeidshof Gent Marijke Demedts, Mr. Johan Billiet, Mr. Iris Van Zand, Mr. Frank Glorieux, Gewezen Vrederechter Freddy Evers, Drs. en Notaris David Cottenie, Advocaat Joris De Wolf, Drs. en Advocaat Tom Wera 7. Ondernemingsrecht, 119 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten (2009 – 2010 – 2011), Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB - Advocaat Everest Gent en Brussel), Mr. Joris De Wolf (VUB – KULeuven - Advocaat Eubelius Brussel), Mr. Drs. Tom Wera (VUB - Advocaat Everest Brussel) 8. Procesrecht 221 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten (2009 – 2010 – 2011), Prof. Eric Brewaeys, Docent Burgerlijk Procesrecht Recht VUB, Staatsraad, Voorzitter Vlaamse Reglator voor de Media met de medewerking voor Arbitrage van Johan Billiet, Advocaat te Brussel, Voorzitter Association for International Arbitration 9. Essentiële Cassatie 2009 en 2010, Em. Prof. Dr. Rogier De Corte (RUGent en UAntwerpen) en Prof. Dr. Bertel De Groote (Hogeschool Gent) 10. Strafvordering 177 Recente Cassatiearresten (2011 - 2012) - 4 Grondwettelijk Hof (2012), Filip Van Volsem, Raadsheer in het Hof van Cassatie 11. Jaarboek Elementaire Rechtspraak 2012, Prof. Em Dr. Rogier De Corte, Prof. en Staatsraad Eric Brewaeys, Prof. en Advocaat Dr. Koen Byttebier, Prof. Dr. Bertel De Groote, Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem, Raadsheer Arbeidshof Gent Marijke Demedts, Mr. Johan Billiet, Mr. Veerle Allaerts, Mr. Frank Glorieux, Ere Vrederechter Freddy Evers, Vrederechter Alexander Forrier, Advocaat Joris De Wolf, Drs. en Advocaat Tom Wera, Belastingconsulent Stefan Lievens, Maxim Van de Moortel 12. Personen & Familierecht, Huwelijksvermogensrecht, Erfrecht e.a., 111 uitspraken (2009 – 2010 – 2011 – 2012 – 2013), Mr. Veerle Allaerts, Advocaat te Antwerpen en Turnhout, KULeuven en U. Hasselt; Mr. Iris Van Zand, Advocaat te Antwerpen 13. Huurrecht, 98 uitspraken (2009 – 2010 – 2011 – 2012 – 2013), David Cottenie, Geassocieerd Notaris), Freddy Evers, Ere-Vrederechter, Alexander Forrier, Vrederechter 14. Verkeersrecht, 140 uitspraken (2009 – 2010 – 2011 – 2012 – 2013), Frank Glorieux, Verkeersdeskundige, Mr. Christophe Verwilghen, Advocaat te Knokke-Heist
