Ekonomické vyhodnocení projektů startovacích bytů v Jihomoravském kraji

Mendelova univerzita v Brně Fakulta regionálního rozvoje a mezinárodních studií

Ekonomické vyhodnocení projektů startovacích bytů v Jihomoravském kraji Bakalářská práce

Vedoucí bakalářské práce: Ing. Robert Plaga, Ph.D. Vypracoval: Adam Estefányi

Brno 2012

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma

„Ekonomické

vyhodnocení projektů

startovacích bytů v Jihomoravském kraji“ vypracoval samostatně a použil jen pramenů, které cituji a uvádím v přiloženém seznamu literatury. Brno, dne………………………………… Podpis studenta…………………………..

Poděkování Tímto bych rád poděkovat panu Ing. Robertu Plagovi, Ph.D., vedoucímu mé bakalářské práce, za odborné vedení, cenné rady a připomínky poskytnuté během konzultací, za trpělivost a spolupráci v průběhu celé tvorby této bakalářské práce.

Abstrakt Tato bakalářská práce se věnuje problematice bydlení mladých domácností a mladých rodin, konkrétně otázkám dostupnosti bydlení pro tyto skupiny obyvatel. V teoretické části se autor zabývá vysvětlením pojmu sociální a startovací bydlení, jeho historii i jeho současným vymezením. Dále jsou uvedeny některé příklady projektů startovacího bydlení, které byly, nebo stále jsou v České republice realizovány. V praktické části se pak autor zabývá možnostmi nejefektivnějšího řešení projektu startovacího bydlení a přichází s moderní myšlenkou využití modulární architektury pro účely výstavby bytů určených pro startovací bydlení. Jak již název práce napovídá, práce je zaměřena převážně na situaci v Jihomoravském kraji. I když je tedy kalkulováno převážně s daty tohoto kraje, není vyloučena možnost aplikace poznatků i na jiná místa České republiky. Klíčová slova: Startovací bydlení, Jihomoravský kraj, modulární výstavba, sociální bydlení.

Abstract This bachelor thesis deals with the issue of housing for young households and young families, specifically the questions of housing affordability for these groups. In the theoretical part the author deals with an explanation of the term social and starter housing, its history and its current definition. Further some examples of projects of starter living that have been or still are in the Czech Republic implemented. In the practical part the author discusses possibilities of the most effective project of starter housing and comes with the modern idea of using a modular architecture for the construction of housing designed for the starter housing. As the title suggests, work is focused mainly on the situation in the South Moravian Region. Although it is mostly calculated with data of this region, the possibility of application of knowledge to other places in the Czech Republic is not excluded. Keywords: The starter housing, South Moravian Region, modular construction, social housing.

OBSAH 1

ÚVOD .............................................................................................................. 8

2

CÍL A METODIKA PRÁCE .......................................................................... 9

3

2.1

Cíl práce .................................................................................................... 9

2.2

Metodika.................................................................................................... 9

TEORETICKÁ ČÁST .................................................................................. 11 3.1

Sociální bydlení v EU .............................................................................. 11

3.2

Situace v ČR ............................................................................................ 13

3.3

Startovací bydlení .................................................................................... 16

3.3.1 Účel a vymezení startovacího bydlení ................................................... 16 3.3.2 Vybavenost startovacího bydlení .......................................................... 17 3.3.3 Příklady startovacího bydlení v ČR....................................................... 18 3.4

Současná situace na trhu s bydlením ........................................................ 22

3.4.1 Česká republika .................................................................................... 22 3.4.2 Jihomoravský kraj ................................................................................ 24 3.4.3 Další státy Evropské unie ..................................................................... 25 4

PRAKTICKÁ ČÁST..................................................................................... 27 4.1

Varianty realizace .................................................................................... 27

4.2

Modulární výstavba ................................................................................. 28

4.2.1 Hlavní výhody modulární výstavby ...................................................... 30 4.2.2 Kalkulace fixních nákladů na výstavbu modulárního typu bydlení ........ 31 4.2.3 Variabilní náklady spojené s modulární výstavbou ............................... 38 4.3

Náklady alternativních řešení ................................................................... 38

4.3.1 Nákup existujícího bytového fondu ...................................................... 39 4.3.2 Nákup nových bytů .............................................................................. 41 4.4

Srovnání výsledných hodnot .................................................................... 43

4.5

Výpočet výše nájemného .......................................................................... 45

4.5.1 Současná situace v Jihomoravském kraji ............................................... 45 4.5.2 Nájemné ve startovacích bytech ............................................................ 46 5

DISKUZE ...................................................................................................... 48

6

ZÁVĚR .......................................................................................................... 49

7

SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ .............................................................. 50 7.1

Seznam literatury ..................................................................................... 50

7.2

Seznam elektronických zdrojů .................................................................. 51

8

SEZNAM TABULEK ................................................................................... 52

9

SEZNAM GRAFŮ......................................................................................... 53

10

SEZNAM PŘÍLOH ....................................................................................... 54

11

PŘÍLOHY ...................................................................................................... 55

1

ÚVOD Bydlení je jednou z nejzákladnějších lidských potřeb. Tak jako si zvířata staví svá

hnízda, nory, nebo alespoň vyznačují vlastní teritorium, tak i člověk má od pradávna potřebu mít na tomto světě nějaké místo, kam se může uchýlit alespoň ke spánku, kde se bude cítit bezpečně, chráněn před okolním světem i nepříznivými vlivy přírody, kde bude mít střechu nad hlavou, kousek své půdy, zkrátka každý chce mít místo, kde se bude cítit doma. A nejinak je tomu i v dnešním globalizovaném světě. I v dnešní uspěchané době plné cestování a migrací obyvatel je úroveň kvality a dostupnosti bydlení vnímána jako jeden ze základních ukazatelů životní úrovně dané společnosti. To platí zejména proto, že schopnost obstarat si bydlení byla většinou vnímána jako osobní odpovědnost jednotlivce. Většinou je totiž dostupnost bydlení pro jednotlivce v podstatě jen odrazem jeho ekonomických možností. Ty jsou často výsledkem jeho snahy a schopností, v nemalé míře jsou ale ovlivněny také stavem ekonomického prostředí, ve kterém se pohybuje. Ale se stále rostoucím počtem obyvatel, rostoucí složitostí sociálních vztahů i zvyšováním třídních rozdílů se stávala dostupnost dostačujícího a důstojného bydlení stále větším problémem. Důležitou úlohou státu se tak postupem času stala povinnost udržovat stabilní prostředí, které má upevňovat odpovědnost občanů za sebe sama a zvyšovat jejich motivaci k zajištění si svých základních potřeb vlastními silami. Ale žádný systém není dokonalý, a tak se v každé společnosti vyskytují lidé nebo skupiny obyvatel, které si z objektivních důvodů nejsou schopny prostředky na své bydlení obstarat samy. A pak je právě úkolem státu takovým lidem z principu solidarity pomoci. A i když se například v Listině základních práv a svobod o právu na bydlení nedočteme, ztráta dostupnosti bydlení často vede ke stavu hmotné nouze, v jehož důsledku státu povinnost poskytnutí pomoci každému, kdo se v takové situaci ocitne, vzniká.

8

2

CÍL A METODIKA PRÁCE

2.1 Cíl práce Cílem této práce je analyzovat současný stav dostupnosti bydlení v Jihomoravském kraji, přiblížit čtenáři oblast startovacího bydlení, jako podporu mladých nově vznikajících domácností, poté navrhnout možnosti realizace projektu startovacího bydlení, a poté se pokusit vyzdvihnout ty nejvhodnější varianty, a to zejména z pohledu finanční efektivity. Práce je zaměřena na situaci v Jihomoravském kraji, dle mého názoru lze však získané výsledky a poznatky aplikovat i v jiných regionech České republiky či za jejími hranicemi.

2.2 Metodika Bakalářskou práci jsem rozdělil na dvě hlavní části, teoretickou a praktickou. Při vypracovávání teoretické části jsem vycházel především odborné literatury týkající se problematiky bydlení České republice, jeho dostupnosti, a to především dostupnosti mladým domácnostem. V první části jsem tedy definoval pojem sociálního bydlení na úrovní Evropské unie, vytyčil jeho hlavní cíle, základní charakteristiky, ale také jeho vnímaná úskalí. V další kapitole se zabývám převážně situací na trhu s nemovitostmi v České republice, hlavní důraz je kladen na problematiku dostupnosti nájemního bydlení mladým generacím, která do určité míry ovlivňuje i natalitní chování mladých. Je probírána jak situace k roku 1989, tak její vývoj až do dnešních let. V této části se také soustředím na nedostatky a problémy současné situace na trhu, a z nich vyplývající potřebnost projektů startovacího bydlení. Na toto téma v kapitole navazuje koncepce bytové politiky České republiky, alokace prostředků pro podporu bytové politiky a neposlední řadě role jednotlivých obcí v uskutečňování celkové koncepce. V dalších kapitolách se pak dostávám k samotnému pojmu „startovací bydlení“, k jeho definici, účelu, vymezení, ale také vybavenosti, obvyklým metodám a postupům při výběru uchazečů, obvyklým smluvním podmínkám apod. Uvádím také několik konkrétních případů realizace projektů startovacího bydlení v České republice, jejich úspěšnost i vzájemnou odlišnost. V závěru teoretické části se podrobněji zabývám situaci na trhu s bydlením u nás i v jiných evropských zemích. Situace v Jihomoravském kraji je zde probírána jen okrajově, podrobněji se jí zabývám v praktické části práce. 9

V praktické části se již dostávám ke konkrétním možnostem řešení projektu startovacího bydlení. Podtrhuji zejména finanční stránku rozhodování a zamýšlím se nad vhodným provedením projektu s co nejnižšími náklady. Zde také přicházím s myšlenkou využití modulární výstavby. Té se věnuje další kapitola, kde popíši základní charakteristiky modulární výstavby, její historii i současné vnímání u nás i ve světě, výhody i nevýhody modulárních staveb a jejich využití při výstavbě startovacích bytů. V dalších kapitolách se věnuji konkrétním možnostem modulové výstavby v České republice, představení hlavních produktových řad modulové výstavby vhodných pro použití v projektu startovacích bytů a vyčíslení nákladů na jejich pořízení a výstavbu. V závěrečné fázi práce již přicházejí na řadu konkrétní čísla, výpočty a zhodnocení poměru cen jednotlivých variant. Pro porovnání jsem jako další možné varianty pořízení startovacího bydlení obcí uvažoval nákup nových bytů v dané obci a nákup staršího, již používaného bytového fondu. Pro vyčíslení nákladů jsem provedl průzkum na trhu se specifickými nemovitostmi v Jihomoravském kraji. Po provedení výpočtů jsem získal údaje, dle kterých jsem mohl docela snadno vyhodnotit efektivitu a vůbec realizovatelnost jednotlivých variant a z tohoto vyhodnocení pak vyvodit konkrétní závěry. Vycházel jsem proto jak z odborné literatury, která se touto problematikou zabývá, tak z mnoha článků a informací, které jsou z důvodu aktuality tohoto termínu dostupné převážně v elektronické podobě. Značná část jak teoretické, tak posléze i praktické části vychází také z dat statistického úřadu České republiky a dat Ministerstva pro místní rozvoj.

10

TEORETICKÁ ČÁST

3

3.1 Sociální bydlení v EU Ke zřejmě nejmohutnější výstavbě sociálního bydlení došlo v období po Druhé světové válce, během níž byla značná část bytového fondu zničena a stavební průmysl značně ochromen. V takové situaci logicky hrozilo zneužití nouzové situace ze strany stávajících majitelů soukromého nájemního bydlení, tedy značného zvýšení ceny nájmu plynoucího z nedostatku bytů, ale také k utváření soukromých monopolů v oblasti stavebních služeb a materiálů. (Lux, 2002) Dá se říci, že téměř ve všech západních státech EU dnes najdeme sektor bydlení, označovaný jako „sociální bydlení“. Jelikož je ale bytová politika čistě v kompetenci jednotlivých států a zatím neexistuje ani rámcový pohled na jednotnou bytovou politiku EU, existují v jednotlivých systémech značné rozdíly. Obecně lze ale říci, že pojem sociální bydlení označuje sektor nájemního bydlení, které má řešit především problémy s poměry na trhu s realitami a zajišťovat jakousi rovnováhu na tomto trhu. Hlavním cílem je umožnit potřebným skupinám obyvatel, které si s finančních či jiných důvodů nejsou schopny obstarat bydlení na volném trhu, zajistit vyhovující bydlení pro jejich domácnosti. Ale i navzdory značné rozdílnosti systémů jednotlivých států lze vymezit jakési základní charakteristiky sociálního bydlení, které by měly být společné všem takovým projektům a které často pomohou určit, zda se právě v onom případě o sociální bydlení jedná. Jde o tyto společné charakteristiky1: 

Realizace je většinou (i když ne vždy) podporována z veřejných rozpočtů



Poskytovatelem je většinou (i když ne vždy) veřejný sektor (popřípadě nezisková organizace)



Nájemné je pod úrovní cen běžných na trhu v daném čase a lokalitě2

1

Uvedené charakteristiky vycházejí z: Hugo Priemus: Growth and Stagnation in Socil Housing; Chat is „Social“. Housing Studies, 1997, Vo. 12; Issue 4. (Lux, 2002) 2 Je většinou odvozeno od nákladů spojených s údržbou a provozem nemovitosti. Často také zahrnuje náklady spojené s úvěry použitými na výstavbu, opravami, případně příspěvkem do fondu na budoucí rekonstrukce. V některých systémech se však můžeme setkat i s konceptem tzv. k příjmu vztaženého nájemného. V tomto případě je nájemné předem vymezeno jako určitý podíl z celkového příjmu dané domácnosti (bez ohledu na náklady spojené s chodem nemovitosti). Pokud se pak zvýší příjem této domácnosti, zvýši se tak i výše nájemného. (Lux, 2002)

11

Uvedené charakteristiky jsou však opravdu jen rámcové, konkrétní kroky a podobu jednotlivých systému určují jednotlivé státy v rámci své bytové politiky. (Lux, 2002) Dále Lux popisuje, jak je to s bytovou politikou v jiných evropských zemích. Vykazuje podle něj mnoho podobných rysů s bytovou politikou u nás. Hovoří například o tom, že tak jak u nás, tak i v jiných evropských zemích většinou chybí konkrétní nástroje této politiky, a to i přes deklaraci o důležitosti této cílové skupiny. Výjimkou jsou pouze opatření zaměřená na mladé lidi bez domova. V ostatních případech musí většinou mladé rodiny bojovat s ostatními skupinami podpory, nejčastěji s nízko-příjmovými rodinami. (Lux, 2002) Nelze však jednoznačně říci, že tzv. startovací bydlení patří do bytové sféry sociálního bydlení. Ne vždy totiž startovací byty plní výše uvedené charakteristiky. Existuje mnoho případů, kdy jsou startovací byty čistě komerčního rázu, ale svou výměrou a vybaveností jsou vhodné pro mladé lidi, kteří často mají v plánu použít takovýto byt pouze jako jakýsi přechodný stupeň bydlení, než se například finančně posunou na jinou úroveň a budou si moci dovolit bydlení, které bude více odpovídat jejich představám a plánům do budoucna. Chybné by podle mého názoru bylo také stavění pojmu „startovací bydlení“ na úroveň bydlení sociálního. Zatímco sociální bydlení je obecně využíváno jako všeobecná podpora potřebným, a to nezávisle na jejich věku či rodinném stavu, startovací bydlení mívá většinou mnohem přísnější kritéria přidělování takových bytů. Dá se říci, že na rozdíl od sociálního bydlení, které má spíše pomoci „udržet lidi nad vodou“ v době jejich nouze, má startovací bydlení mnohem prospěšnější charakter. Má převážně pomáhat mladým a nadějným lidem a mladým rodinám v jejich začátcích, v období, kdy se takříkajíc „staví na vlastní nohy“. V některých případech může být také použito jako způsob udržení mladé generace v daném městě či regionu, případně jako motivace k návratu do regionu po vystudování vysoké školy v některém z větších měst. Dá se tedy říci, že v mnoha případech mohou být projekty startovacích bytů jakousi investicí do budoucna. Investice do budoucnosti mladé generace na určitém místě, která se později může vrátit jak v podobě nové pracovní síly, tak v podobě dalších investičních záměrů a podnikatelských subjektů. Hlavním cílem této práce by mělo být v první řadě zjištění současného stavu bytové situace v České republice, konkrétně pak v Jihomoravském kraji, zjištění proč by vlastně měly projekty startovacího bydlení vznikat a jaká je v současnosti potřebnost podobných 12

projektů. Dále se pokusím konkrétněji vymezit pojem startovacího bydlení a jeho nejvhodnější a nejúčelnější podobu. V návaznosti na zjištěná data se pak pokusím o analýzu konkrétního projektu unifikovaného bloku startovacích bytů, který by podle potřebnosti mohl být aplikován na potřebném místě. Důležitou součástí zhodnocení by měl být také náhled do způsobů financování takového projetu a nakonec vyhodnocení efektivnosti, tedy o kolik by bylo pro mladé domácnosti a rodiny výhodnější využití startovacích bytů vystavěných městem oproti hledání nájmu na běžném trhu s nemovitostmi.

3.2 Situace v ČR Problém snadné dostupnosti nájemního bydlení pro mladé generace, které by jim zaručovalo stabilitu a jistoty do začátků, se značně prohloubil zejména po roce 1989, kdy byla dramaticky snížena státní veřejná podpora výstavby nájemních bytů. Tehdejší změna bytové politiky znamenala pro nově vznikající mladé domácnosti boj s tržním prostředím, zatímco již bydlící domácnosti byly transformační bytovou politikou spíše chráněny. (Lux, 2010) Dle Luxe je u nás v současné době situace taková, že se dá nájemní bydlení rozdělit na sektor „privilegovaného“ a „neprivilegovaného“ nájemního bydlení. Privilegovaný segment je podle něj rozsáhle chráněn, zatímco v případě segmentu neprivilegovaného bydlení je tomu přesně naopak. Dochází zde k uzavírání smluv pouze na krátké časové období, zpravidla jeden rok, čímž staví mladé domácnosti do situace výrazné nejistoty, a to jak ohledně budoucího trvání nájemní smlouvy, tak také z pohledu vývoje ceny bydlení v následujících letech. A právě v důsledku těchto nejistot nájemní bydlení téměř přestalo být reálnou alternativou k bydlení vlastnickému. (Lux, 2010) V letech po revoluci se také hovořilo o snížení dostupnosti bydlení pro mladé jako o důvodu podstatného snížení porodnosti. Novější empirické výzkumy však ukázaly, že dostupnost bydlení ovlivňuje rodinné chování mladých jen do jisté míry. Toto tvrzení potvrdilo například porovnání úrovně dostupnosti bydlení a úrovně porodnosti v jednotlivých krajích. Ukázalo se, že regionální rozdíly v porodnosti jsou znatelně menší než regionální rozdíly v dostupnosti bydlení. Žádný z výzkumů však samozřejmě nemůže vyvrátit souvislost mezi reprodukčním chováním a dostupností bydlení. Ukazuje se ale,

13

že problém s dostupností bydlení ovlivňuje spíše věk matky, tedy načasování narození dítěte, než celkový počet dětí. (Lux, 2010), (Kuchařová et al., 1999) To ale neznamená, že je možné tyto problémy odsouvat stranou. Jak můžeme vysledovat z demografických dat, Česká republika je co do úrovně porodnosti posledních několik let spíše zaostávající zemí. Reálně tedy hrozí rychlé stárnutí populace, které bude mít za následek jak zpomalení dlouhodobého ekonomického růstu, tak i vážný rozklad sociálního systému. (Lux, 2010) Usnesením č. 292 ze dne 16. března 2005 byla vládou schválena koncepce bytové politiky pro období 2005 – 2010. Hlavním cílem bylo zvyšovat finanční dostupnost bydlení, zvyšovat nabídku bydlení a to především podporou nové nájemní výstavby, zvyšování kvality bydlení a aplikace pravidel společného trhu EU (zejména pak podmínek slučitelnosti veřejných podpor). Většina prostředků byla alokována na podporu získání vlastního bydlení (viz Graf 1). Z grafu můžeme také vyčíst, že zatímco oblast sociální podpory stále mírně roste, oblast podpory výstavby značně slábne. Ale i přes tento znatelný útlum výstavby bylo v letech 2005 – 2010 postaveno více jak sedm a půl tisíce nájemních bytů (viz Tabulka 1). (Ministerstvo pro místní rozvoj, 2011) Tabulka 1: Počet nájemních bytů postavených s podporou státu

Program

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Celkem

Podporované byty

562

783

173

210

192

321

2241

482

0

0

0

0

0

482

1517

1905

1295

0

0

0

4717

0

0

0

0

0

241

241

2561

2688

1468

210

192

562

7681

Nájemní byty pro osoby s nízkými příjmy podle programu MMR Nájemní byty pro osoby s nízkými příjmy podle NV 146/2003 Sb. Sociální byty podle NV 333/2009 Sb.

Celkem (Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2011)

14

Graf 1: Podíl výdajů státu v oblasti výdajů dle účelu

(Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2011)

Hlavním tématem této práce je projekt startovacího bydlení, který by měl řešit problémy mladé generace, a to především mladých rodin, s dostupností bydlení. Dostupnost bydlení je dle mnohých výzkumů a šetření důležitou okolností pro uzavření sňatku a narození dítěte. Právě z tohoto důvodu je samostatné bydlení často označováno za významný faktor natalitního chování. Dalšími okolnostmi vnímanými stejně závažně jako právě dostupnost bydlení je pro mladou generaci ekonomická samostatnost a ukončené vzdělání. Ale právě nedostupnost samostatného bydlení je jedním z nejzávažnějších problémů mladých rodin, stavějících se „na vlastní nohy“. Pro nově vznikající mladé domácnosti tak v naší společnosti existuje několik možných variant jak jejich situaci vyřešit (Kuchařová et al., 1999): 

Nájem bytu



Koupě bytu



Koupě či stavba domu



Přestavba domu rodičů či prarodičů

Značná část mladých domácností však finančně nedosáhne na jinou, než na první možnost tohoto výčtu. Pravdou ale zůstává, že v podmínkách České republiky je již 15

mnoho let výrazně upřednostňován vlastnický sektor bydlení. Podpora bydlení pro mladé, a to zejména v sektoru nájemního bydlení, naopak dlouhá léta chyběla. V posledních letech proto začala být tato problematika výrazněji řešena. Jedním ze způsobů, jakým je možno mladé generaci pomoci k bydlení, které by zajišťovalo stabilitu a tím snížení rizika, a přitom by zaručovalo finanční dostupnost takového řešení, je právě startovací bydlení. Nepřímým důsledkem všech výhod, které využití startovních bytů nabízí, by pak mezi jinými mělo být také snížení věku rodičů při narození prvního dítěte. (Lux, 2010) Jedním z problémů či nedostatků celého systému může být také fakt, že obce často nehrají v celém procesu tak významnou roli, jakou by měly. Jak uvádí Lux (2010): „Lokální systém podpory je často provázán se státní a regionální úrovní, takže obce většinou hrají jen roli administrátorů programů schválených na vyšších úrovních. Obce převážně poskytují služby jako pomoc při hledání přiměřeného bydlení, finanční poradenství (např. sestavování měsíčního rozpočtu) či mediaci sporů mezi nájemníky a pronajímateli. Jsou si vědomy toho, že mladí nájemníci jsou pronajímateli vnímáni často jako riziková skupina, takže se snaží dát pronajímatelům různé typy záruk“ (Lux et al., 2010, s. 5). Přitom právě obce by měly mít největší přehled o potřebnosti daných opatření a měly by být tím nejpověřenějším orgánem aplikace těchto opatření. (Lux, 2010)

3.3 Startovací bydlení 3.3.1 Účel a vymezení startovacího bydlení Startovací bydlení má tedy docela jednoduchý účel. Má poskytnout mladým domácnostem a rodinám dostatek času a jistoty na úspěšný začátek v jejich samostatném životě. Předpokládá se, že za obvyklých pět let, po které lze startovací bydlení využívat se zvýhodněnými podmínkami nájmu, si uživatelé dokážou najít vlastní bydlení, do kterého se po uplynutí nájemní smlouvy přestěhují. Nájemné ve startovacích bytech jen málokdy přesáhne hranici 50 Kč/m2, takže by domácnostem měly zbýt peníze například na stavební spoření3. Výměra se většinou pohybuje v rozmezí od 30 m2 do 60 m2. Uspořádání bytů je různorodé, tak aby bylo možné uspokojit jak jednotlivce, tak mladé rodiny, které už třeba vychovávají dítě (1+1, 2+1, 2+0, 3+1, 1+kk, 2+kk).

3

U některých projektů startovacích bytů je existence stavebního spoření přímo podmínkou, bez jejíhož splnění se nelze o startovací bydlení ucházet.

16

Jak už jsem uvedl, startovací bydlení má sloužit pro mladé lidi a mladé rodiny. O byt tedy většinou žádají mladé páry (manželé, druzi), existují ale i případy, kdy je startovací bydlení určeno také pro jednotlivce, případně jednotlivce vychovávající dítě. Jedna z hlavních podmínek je také věk žadatele. Ten je u všech projektů, se kterými jsem se setkal, nastaven stejně. Pomyslná hranice mládi tedy byla stanovena na 35 let. Mezi další podmínky, které je většinou třeba splňovat, patří například občanství ČR často také trvalé bydliště v místě realizace projektu startovacích bytů. V některých případech je třeba prokázat bytovou nouzi a většinou nesmí být žadatelé majiteli, spolumajiteli nebo nájemci jiné nemovitosti. V mnoha případech je také vyžadována zpráva o řešení bytové situace po uplynutí nájemní smlouvy startovacího bytu. Kromě obcí nabízejí u nás startovací bydlení i stavební developeři. V tomto případě se již samozřejmě nejedná o projekty podporované obcemi a tak bývá nájem o něco vyšší. V podstatě jde o malometrážní byty, většinou na okraji obce, které jsou cenou přístupné mladým generacím, a tak je developeři označují jako startovací byty. Jistými výhodami v tomto sektoru je absence podmínek pro získání bytu (prodejci je samozřejmě jedno, kdo se do bytu nastěhuje, neupřednostňuje mladé), a v mnoha případech i možnost koupě bytu, namísto pronájmu. Je už pak jen na zájemci, zda si jako výhodnější variantu zvolí koupi vlastního bytu, nebo jen nájem. Záleží samozřejmě také na finančních možnostech zájemce. V této práci se však budu zabývat první ze zmiňovaných variant startovacího bydlení, tedy projektem startovacích bytů podpořeným obcí. 3.3.2 Vybavenost startovacího bydlení Startovací byty bývají většinou vybaveny kuchyňskou linkou se základními kuchyňskými spotřebiči, jako je sporák (většinou s troubou), chladnička, v případě vestavěných spotřebičů bývá v lince vmontována mimo běžnou troubu také trouba mikrovlnná. Samozřejmostí je standardně vybavená koupelna (umyvadlo, toaleta, vana/sprchový kout). U novostaveb bývá běžně k dispozici připojení ke kabelové televizi či internetu. Nic z výše jmenovaného však není podmínečně dáno. Můžeme se samozřejmě setkat i s byty, kde není takřka nic, snad až na základní vybavení kuchyně (sporák) a koupelny. To samozřejmě usnadňuje práci pronajímateli, který tak nemusí jednotlivé položky vybavení bytu zahrnovat do smlouvy o pronájmu a posléze kontrolovat jejich stav, případně řešit konflikty týkající se zničení některého z částí vybavení bytu. To platí 17

obzvláště v případě startovacího bydlení, kde se nedá počítat s tím, že byt bude domácnost obývat dlouhodobě. Naopak je většinou jasně dáno, že za pět let se bude do bytu stěhovat nová domácnost, a ta může mít o vybavení bytu úplně jiné představy, nežli domácnost předešlá. Proto je dle mého názoru nejvíce praktickým řešením vybavit byt opravdu jen tím nejzákladnějším, a zbytek nechat na samotných nájemnících. 3.3.3 Příklady startovacího bydlení v ČR Startovací bydlení je jedním z nejrozšířenějších nástrojů lokální bytové politiky. Nebo alespoň té její části, která má za úkol řešit problematiku dostupnosti bydlení pro mladé páry a mladé rodiny s dětmi. Jistou výhodou tohoto typu podpory je nevázanost na centrální rozhodování státu. Určení definice startovacího bydlení, podmínky pro přidělení bytu nebo délka smlouvy je zcela v pravomoci jednotlivých obcí. Možnost samostatně rozhodovat o podmínkách startovacího bydlení a tím vznikající rozdíly v kritériích u jednotlivých obcí jsou jasně patrné například i na území hlavního města Prahy, kde se kritéria liší i na úrovni jednotlivých částí města. Pro názornější příklad se krátce zmíním o některých programech startovacího bydlení u nás a o rozdílech v jejich fungování. (Lux, 2010) Začněme tedy již zmiňovaným hlavním městem, Prahou. Na Praze 2 byl program startovacího bydlení zaveden v roce 2001. Nedošlo však k výstavbě nových bytových jednotek určených pro potřeby startovacího bydlení, ale jsou využívány uvolněné obecní byty. Zpravidla jsou to byty malometrážní, které svou výměrou a rozložením lépe odpovídají potřebám startovacího bydlení, nehledě na to, že se pak menší výměra také podstatně projeví na ceně nájmu takového bytu. Konkrétně jsou pro účely nabídky startovacího bydlení na Praze 2 využívány byty 1+1 a 2+1, s výměrou do 60 m2. Větší byty jsou pak obcí pronajímány za tržní ceny obálkovou metodou4. Podmínky pro získání bytu jsou následující: (Lux, 2010) 

Oba manželé musí být ve věku do 35 let (včetně)



Alespoň jeden z nich musí mít občanství ČR

4

Za obálkovou metodu se označuje typ aukce, při které jsou jednotlivé nabídky vkládány do obálek, takže není vidět jejich hodnota, a poté jsou, k určitému datu, odevzdány. Obálky jsou pak otevřeny, zpravidla všechny najednou, za přítomnosti vybraných osob, které sledují vyhodnocení aukce. Obálková metoda bývá také používána při hodnocení stavebních projektů. Rozdíl je ale v tom, že zájemce nabízí naopak co nejnižší cenu, za kterou je ochoten stavbu realizovat. V tom případě pak vyhrává nejnižší nabídka.

18



Alespoň jeden musí mít po dobu minimálně 3 let trvalé bydliště na území městské části Praha 2 (nutno doložit potvrzení o délce pobytu)



K datu vyhlášení výběrového řízení musí být prokázána bytová nouze manželů, tedy přeplněnost bytu5 a neexistence žádného nájemního či vlastnického práva k jinému bytu, s výjimkou práva nájmu k bytu za smluvní nájemné vyšší než 100 Kč/m2/měsíc (nutno doložit doklady o platbě nájemného za poslední 3 měsíce)



Alespoň jeden musí dlouhodobě spořit (minimálně 2 roky) s cílem vyřešit svou bytovou situaci. Tato skutečnost musí být doložena dokladem z banky či jiné finanční instituce. Případně lze předložit strukturované prohlášení o způsobu řešení bytové situace po uplynutí sjednané doby nájmu. (Lux, 2010)

Níže přikládám tabulku pro představu o cenách nájmů startovacích bytu na Praze 2. Tabulka 2: Výše nájemného ve startovacích bytech, MČ Praha 2

Doba nájmu

1. až 5. rok6

6. rok

7. rok

8. rok

37,07 Kč/m2

74,14 Kč/m2

148,28 Kč/m2

158,35 Kč/m2

1854,- Kč

3707,- Kč

7414,- Kč

9268,- Kč

Cena za m2 bytu o ploše 50 m2 I. kategorie Výše měsíčního nájemného (Zdroj: Lux, 2010)

V roce 2006 byl program startovacích bytů zaveden i na Praze 11. První výběrové řízení bylo však vyhlášeno až v roce 2008, kdy bylo přiděleno devět bytů 1+1 a 2+1 o celkové rozloze od 42 m2 do 62 m2. Podmínky byly dány směrnicí programu startovacích bytů pro mladé rodiny. Smlouva je v tomto případě uzavírána pouze na dva roky, ale poté je možno ji prodloužit (za předpokladu, že byly všechny závazky plynoucí ze smlouvy o nájmu řádně plněny). I v případě Prahy 11 existují jistá kritéria, která musí zájemce o smlouvu splňovat: (Lux, 2010) 

Zájemci musí být ve věku 18 až 25 let



Alespoň jeden z manželů musí mít trvalé bydliště na území hl. města Prahy



Alespoň jeden z manželů musí být občanem ČR

5

Za přeplněnost bytu je brán stav, kdy na jednu osobu připadá v bytě méně než 25 m2, a to po dobu alespoň jednoho roku. 6 Smlouva je uzavírána na dobu 5 let. Poté může být prodloužena, cena za m 2 se však zvyšuje, viz tabulka 1.

19



Uchazeč

nesmí

mít

v ČR

práva

(nájemní,

břemenné,

vlastnické,

spoluvlastnické) k užívání jiné nemovitosti (např. domu, bytu, rekreačního objektu apod.) Třetím příkladem startovacího bydlení v hlavním městě je projekt z MČ Praha 17. Tato městská část dostala dotaci za účelem nástavby stávajících domů, a tyto peníze byly využity k výstavbě dvaceti startovacích bytů. Tak jako v případě Prahy 2 jsou smlouvy uzavírány na 5 let, cena nájemného je fixována na 35,- Kč/m2, a také v tomto případě je k získání nájemní smlouvy zapotřebí splňovat daná kritéria. Mimo již zmiňovaná u předchozích případů musí ještě žadatel doložit doklad o výši příjmů, dále doložit sdělení, jakým způsobem bude po vypršení nájemní smlouvy řešena bytová situace manželů, ale také sdělení, jakým způsobem bude bytová situace řešena v případě rozvodu manželů. (Lux, 2010) Zatím co na Praze 2 o startovací byty spíše nebyl zájem7 (v letech 2003 a 2008 dokonce nebyl přidělen žádný byt), ve zbylých dvou případech byl o byty velký zájem a městské části neměly problém jak s jejich naplněním, tak s vystěhováním nájemníků po uplynutí doby nájmu uvedené v nájemní smlouvě. V obou případech, kdy poptávka značně převyšovala nabídku, probíhal výběr ze zájemců splňujících kritéria losováním. (Lux, 2010) Nyní bych rád uvedl některé případy realizace projektu startovacích bytů v menších obcích. Stejně jako u příkladů z hl. m. Prahy jsem čerpal z knihy8 Martina Luxe, kde uvádí příklady z obcí Štětí, Kadaň a Nový Jičín.

V obci Štětí bylo v letech 2002 – 2003 vystavěno celkem 39 nových bytů, určených pro mladé začínající rodiny, tedy startovacích bytů. Dle obvyklé praxe je nájemní smlouva uzavírána na dobu pěti let. V tomto případě se jednalo o byty 2+0 a 2+1, s rozlohou mezi 45 a 50 m2. Podmínky pro získání bytu jsou vesměs podobného rázu jako v případě Prahy, tedy věk do 35 let, alespoň u jednoho z žadatelů trvalý pobyt na území 7

Důvodů nezájmu o byty na Praze 2 může být hned několik. Jak uvádí Lux, příčinami může být jak přísnost podmínek a krátká doba programu, tak také fakt, že tato městská část svou nabídkou služeb, klidu a zeleně není mladou generací shledávána za vhodné místo pro začátek rodinného života. Dalším důvodem je nejspíš také to, že lidé o možnosti využití startovacích bytů často ani neví. 8 LUX, Martin [et al.]. Moderní nástroje sociálního bydlení pro mladé rodiny jako nepřímá podpora růstu porodnosti. Praha: Sociologický ústav AV ČR, 2010. ISBN: 978-80-7330-177-4.

20

obce Štětí (po dobu alespoň 3 let), doložení snahy o řešení bytové situace (stavební spoření, atd.), a dále také správa o tom, jak bude bytová situace nájemců řešena po ukončení nájemní smlouvy. Rozdílem jsou ale v případě Štětí kritéria hodnocení žádostí. To znamená, že z přijatých žádostí není losováno, ale pořadí určují další klasifikační kritéria, jako například datum podání žádosti, sociální situace žadatelů, atd. (Lux, 2010) Obec Kadaň využívá naopak k účelu startovacího bydlení stávající obecní byty. V Kadani je sice již značná část bytů privatizována, město chce ale ze zbývajících použít k účelům startovacího bydlení až 70% (asi 400 bytů). Od roku 2009 jsou zde k dispozici byty 1+1. 3+1 a 1+0. Obecně je zájem spíše o větší byty, tedy hlavně o byty 3+1. Nájemné činí 20 Kč/m2. Podmínky pro přijetí žadatele jsou opět dosti podobné jako v jiných příkladech. Opět je stanovena hranice věku ve výši 35 let, nutnost trvalého pobytu v Kadani, žadatel také nesmí vlastnit nemovitost určenou k bydlení nebo být členem jiného bytového družstva. Zvláštností oproti ostatním programům je, že nájemní smlouva je uzavírána pouze na jeden rok. Pokud chce pak nájemník pokračovat v nájmu, je povinen požádat před ukončením smlouvy o její obnovení, opět na dobu jednoho roku. Smlouva je ale obnovena pouze v případě, že nájemník řádně plnil povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy. Celková doba nájmu však může činit až 10 let. (Lux, 2010) Od roku 2004 funguje program startovacího bydlení také v Novém Jičíně. Podobně jako v případě Kadaně se ani zde nové nájemní byty nestaví, ale využívají se byty ze stávajícího bytového fondu obce. V roce 2011 činil tento bytový fond 1147 bytů. Startovací byty jsou jednou ze tří kategorií9, do kterých má město těchto 1147 bytů rozděleno. Podobně jak v případě obce Štětí jsou u zde startovací byty přidělovány pomocí pořadníku, a to podle následujících pravidel. Žadatel je podle počtu členů žádající domácnosti přiřazen do pořadníku příslušné velikostní kategorie bytu. I v tomto případě musí žadatel splňovat také jistá kritéria, aby mohl být do daného pořadníku přiřazen. Mezi těmito kritérii však není žádné, které by ještě nebylo uvedeno u některého z výše uvedených příkladů, a tak nebudu opět tato kritéria vyjmenovávat. Uvolněný byt v dané kategorii pak získá ten žadatel, který je v pořadníku nejdéle. (Lux, 2010)

9

Město Nový Jičín přiděluje byty ve třech kategoriích:  sociální byty (byty s nízkým standardem)  startovací byty  byty za tržní nájemné

21

Jak uvádí Lux (2010): „Lokální programy zaměřené na zvýšení dostupnosti nájemního bydlení pro mladé lidi a mladé rodiny s dětmi v ČR (programy startovního/startovacího bydlení) jsou charakteristické velkou roztříštěností podmínek; výběr pro přidělení startovacího bydlení v převážné většině probíhá ad hoc10 a nikoliv na základě průběžně doplňovaného pořadníku, kam by se žadatel mohl zapsat v libovolnou chvíli (výběrové řízení je zpravidla vyhlášeno jen jednou za rok a domácnost tak musí studovat pečlivě a průběžně úřední desku; navíc je otázkou, do jaké míry se vůbec cílové domácnosti o vyhlášení takového programu mohou dozvědět, resp. jak je pravděpodobné, že se o něm dozví); a ve většině případů převažuje poptávka po těchto bytech nad jejich nabídkou (poněkud zvláštní, až nepochopitelný nebo podezřelý, případ tvoří MČ Praha 2, kde dle vyjádření pracovníků městské části údajně mladí lidé o zvýhodněné nájemné v centru Prahy vůbec nemají zájem!). Z rozsahu přidělených bytů je zřejmé, že se jedná jen o velmi omezenou nabídku a pomoc; předpokládá dlouhou čekací lhůtu nebo soutěž s jinými zájemci, navíc jde o pomoc spíše krátkodobou, a tudíž nevhodnou pro stabilizaci či založení rodiny, výchovu dětí“ (Lux et al., 2010, s. 5).

3.4 Současná situace na trhu s bydlením 3.4.1 Česká republika Oproti roku 2010 vzrostly ceny bydlení v ČR v průměru o 2,8 % a po růstu cen potravin tak byly druhým největším zdrojem růstu inflace v ČR. Zvyšování cen bydlení je způsobeno především růstem cen jiných zdrojů s bydlením spojených, tedy plynu, energie, vodného a stočného. V horizontu uplynulých šesti let (r. 2005 – 2011) byl nárůst hladiny cen bydlení téměř 38 %. Je tedy logické, že náklady na bydlení jsou ve většině případů významnou položkou celkových nákladů domácností. Podíl na celkových nákladech domácnosti je samozřejmě závislý na celkových příjmech domácnosti a také na typu a místě bydlení.

10

Ad hoc [ad hók] (někdy Ad-hoc) je latinský termín, znamenající doslova „k tomuto“, překládaný jako „za určitým účelem“ nebo „pro tento jednotlivý (konkrétní) případ“. [Zdroj: http://cs.wikipedia.org]

22

Tabulka 3: Průměrné prodejní ceny bytů v ČR v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m 2)

Velikost obcí

Průměrná kupní cena

Prům. velikost 2

bytu v m

2008

2009

2010

Do 1 999 obyv.

71

12 075

14 297

14 289

2 000 – 9 999 obyv.

61

18 514

19 586

19 978

10 000 – 49 999 obyv.

60

20 270

19 295

18 784

50 000 obyv. a více

61

34 108

32 060

32 033

(Zdroj: ČSÚ)

Dle Českého statistického úřadu činil v roce 2010 průměrný podíl výdajů na bydlení na čistých peněžních příjmech domácnosti 17,3 %, v roce 2011 už to bylo 18,2 %. Tyto podíly jsou dle ČSÚ nejvyšší pro domácnosti jednotlivců, a to zejména jednotlivců starších 65 let. Hodnotu podílu výdajů na bydlení značně ovlivňuje také právní forma užívání bytu (viz Tabulka 4). V rámci tohoto ukazatele se nájemní bydlení ukazuje jako nejnáročnější, s podílem na výdajích 23,8 % (v roce 2010), v případě důchodců v nájmu je to dokonce až 34,8 %. Jak už bylo ale uvedeno výše, značná část, převážně mladých domácností, si z důvodu prozatím nízkých úspor nemůže jinou, nežli nájemní formu bydlení dovolit. V tomto ohledu se mladým lidem snaží v posledních letech pomoct právě projekty typu startovacího bydlení, které mají podat pomocnou ruku mladým, kteří často řeší problém s vysokou tržní cenou nájemního bydlení, a tak místo spoření a snahy se co nejdříve postavit na vlastní nohy a nastěhovat se do vlastního bydlení, řeší spíše existenční problémy a nejistoty současného bydlení. Díky příznivým smluvním podmínkám startovacích nájmů se tedy mohou mladé rodiny soustředit na záležitosti vzdálenější budoucnosti, nežli z čeho a zda vůbec zaplatí nájemné za budoucí měsíc. Právě z tohoto důvodu je většinou mezi mladými domácnostmi o možnost využití startovacího bydlení zájem (viz výše, kapitola 3.3.3 Příklady startovacího bydlení v ČR). Tabulka 4: Podíl výdajů na bydlení v roce 2010 podle právní formy užívání bytu (v %)

Právní forma užívání bytu

Domácnosti

osobní

vlastní rodinný

vlastnictví

dům

21,0

19,2

17,2

18,2

16,9

15,2

celkem

nájemní

družstevní

na čistých peněžních výdajích

19,4

24,6

na čistých peněžních příjmech

17,3

23,8

Podíl výdajů na bydlení

(Zdroj: ČSÚ)

23

Graf 2: Výdaje na bydlení za domácnost a měsíc podle právní formy užívání bytu v roce 2010 (v Kč)

(Zdroj: ČSÚ)

3.4.2 Jihomoravský kraj V České republice bylo v roce 2011 dokončeno celkem 28 628 bytů, z toho 3 606 bylo dokončeno v Jihomoravském kraji (12,6%). K účelům této práce je však asi nedůležitější informací cena, za kterou jsou v dnešní době schopny mladé domácnosti pořídit nájemní bydlení, konkrétně tedy v Jihomoravském kraji. Nejdražší nájmy jsou zpravidla v největším městě jihomoravského kraje a druhém největším městě ČR, tedy v Brně. Zde se pak samozřejmě ceny liší dle městské části, ve které se byt nachází a také dle druhu zástavby (starý panelový dům, rekonstruovaný panelový dům, činžovní zástavba, novostavba, apod.). V této práci se však chci zaměřit na ostatní oblasti jihomoravského kraje, tedy větší města tohoto kraje kromě města Brna, kde je bytová politika dosti složitá sama o sobě. Chtěl bych se zaměřit především na okresní města Jihomoravského kraje, která by mohla uvažovat o realizaci projektu výstavby startovacích bytů, jako o podpoře mladých lidí ve svém městě a okrese, nebo jako o motivaci mladým se do města vracet potom, co například v Brně dostudují vysokou školu apod. Podrobnější analýzou situace a bližšími výpočty se budu zabývat až v praktické části této práce.

24

3.4.3 Další státy Evropské unie Zajímavým a důležitým srovnáním může být také poměr mezi situací u nás, v České republice, a v jiných státech Evropské unie. Nejlépe o situaci v jednotlivých zemích vypovídá tabulka 5, která znázorňuje procentuální podíl výdajů na bydlení z celkové spotřeby domácnosti. Přehledněji jsou však rozdíly mezi jednotlivými zeměmi patrné z grafu 3. Tam si můžeme povšimnout poměrně nízké úrovně podílu nákladů na bydlení v případě většiny jihoevropských zemí. To je dáno především tím, že v těchto zemích převažuje vlastnická forma bydlení, které je často obýváno mnohočlennými domácnostmi. To ukazuje i vysoký podíl „přelidnění“ domů a bytů 11, který je například v Itálii či Portugalsku 23%, v Řecku až 29%. To je velký rozdíl oproti například Holandsku, kde je podíl „přelidnění“ domácností pouze 1%, nebo Dánsku kde se tato hodnota pohybuje kolem 3%. (Lux, 2010) Tabulka 5: Podíl výdajů na bydlení z celkové konečné spotřeby domácností (1995, 2000, 2005, 2009), (v %)

Země EU Belgie Dánsko Finsko Francie Holandsko Irsko Itálie Lucembursko Německo Portugalsko Rakousko Řecko Španělsko Švédsko V. Británie ČR

Podíl výdajů na bydlení z celkové konečné spotřeby domácností 1995 2000 2005 2009 Není informace

20,4

21,5

22,9

18,9 27,1 24,7 21,8 20,2 15,0 17,5 19,8 20,7 7,7 19,2 14,0 13,2 32,6 20,1

23,4 26,7 24,7 23,4 20,4 17,5 18,3 20,2 23,6 13,0 19,4 16,5 15,3 27,5 17,7

Není informace

Není informace

23,7 27,1 25,2 24,9 22,0 19,8 20,4 22,2 24,3 14,4 21,1 17,1 16,3 27,0 19,3 20,4

23,7 29,0 26,7 26,4 24,0 22,3 22,0 23,4 24,9 14,3 22,5 17,4 19,4 26,9 22,8 23,0

(Zdroj: Eurostat, ČSÚ)

11

Poměr „přelidnění“ domů a bytů je počítán dle evropského měřítka, tedy „jeden člověk = jeden pokoj“.

25

Graf 3: Grafické znázornění podílu výdajů na bydlení z celkové konečné spotřeby domácností (1995, 2000, 2005, 2009), (v %)

35 29,0

30 25

26,7 26,4 23,7

24,0

22,3 22,0

23,4

26,9

24,9

22,8 23,0

22,5

20

17,4 14,3

15 10

5 0

1995

2000

(Zdroj: Tabulka 5)

26

2005

2009

19,4

4

PRAKTICKÁ ČÁST Hlavním smyslem praktické části této práce by měla být především aplikace teorie na

konkrétní podobu projektu startovacího bydlení, a to na území Jihomoravského kraje. Jak už bylo uvedeno výše, budu se snažit o kalkulaci nákladů na projekt startovacího bydlení, který by byl financován z veřejných rozpočtů (např. obce, dotace EU, apod.), a poté nabízen mladým rodinám a domácnostem, a to s cenou nájmu nižší, nežli na běžném trhu s nemovitostmi. Hlavním výstupem by tedy měla být kalkulace rozdílu cen nájmů na trhu a v nově vzniklém projektu, a poté vyčíslení rozdílu, o kolik by bylo pro mladé domácnosti výhodnější vyhledat nájemní bydlení právě v takto vystavěných bytech, nežli hledat nájemní byt na běžném trhu s nemovitostmi. Pokusím se tedy navrhnout jedno nebo několik možných řešení takového projektu, tedy v podstatě navrhnout optimální unifikovaný blok startovacích bytů, který by pak mohl být použit na potřebném místě a v potřebném rozsahu. Cílem by tedy mělo být určit cenu výstavby bytů a náklady na vybavenost bytů, takže v důsledku by se ceny jednotlivých projektů lišily pouze v ceně pozemků, na nichž by byla výstavba realizována. Předpokladem je, že by město, které by se rozhodlo projekt realizovat, bylo schopno zajistit si potřebné pozemky na svém území, což by mělo také o něco snížit náklady na realizaci projektu, ale tento faktor do svých výpočtů dále zahrnovat nebudu.

4.1 Varianty realizace V dnešní době samozřejmě existuje spousta možností, jak realizovat stavební projekt. Ještě širší, než je škála těchto možností je však také škála finanční náročnosti, kterou jednotlivé způsoby představují. Stavební technologie nám dovolují postavit téměř cokoli, co by dodržovalo alespoň minimum fyzikálních zákonů, a tím v podstatě zhmotnit všemožné výplody fantazií architektů. Náročnost výstavby a samozřejmě také náročnost a počet použitých technologií se však značně odráží ve výsledné ceně stavebního projektu, což také mnoho staveb limituje a projektant tedy musí vždy hledět také na finanční stránku a náročnost jeho provedení. Zkrátka, technologie nám sice dovolují postavit, na co si jen vzpomeneme, často je ale hlavním limitujícím faktorem množství finančních prostředků, které máme k dispozici. Finanční stránka je samozřejmě klíčovým faktorem také u projektu výstavby startovacích bytů. Celkové náklady na výstavbu ovlivní mnoho pozdějších cen a jiných 27

faktorů, které je třeba u podobných projektů monitorovat a analyzovat. Příkladem může být výsledná cena nájmu za m2, od ní se pak odvíjející poptávka po dané nabídce a cena nám také určuje celkovou dobu návratnosti projektu. Hodnoty těchto ukazatelů mohu být velmi užitečné zvláště při rozhodování o realizaci projektu případně o rozsahu realizace. Přemýšlel jsem tedy, jak projekt startovacích bytů realizovat co nejefektivněji a s co největšími úsporami. Důležité také je, aby byl teoreticky vytvořený blok startovacích bytů co nejuniverzálnější a bylo snadné ho umístit do jakéhokoli města, kde by byla jeho výstavba potřebná, a to s minimem problémů s jeho zasazením do pozemku, který by byl pro výstavbu vybrán. Zanedbatelná není samozřejmě ani finanční stránka projektu, a tak jsem se snažil obsáhnut širší možnosti financování, a to pomocí několika variant možné realizace. Při podrobnějším zkoumání možností realizace jsem však narazil na možnost, která mě okamžitě zaujala a podle mého mínění je optimálním řešením, kterým se chci v této práci zabývat.

4.2 Modulární výstavba Jako nejméně finančně náročná a nejspíš také nejkomplexnější varianta výstavby bloku startovacích bytů se jeví použití modulové výstavby, případně kontejnerové architektury. U nás v ČR zatím není tato technologie příliš rozšířená a je spojována spíše s nouzovým bydlením a krátkodobým řešením nedostatku bydlení v některých oblastech nebo například při živelných katastrofách. Ve světě je však tento způsob výstavby stále populárnější, kreativním využitím modulárních systému se zabývá čím dál více firem a architektonických studií, a tak postupně vymizela i jedna z jeho špatných vlastností – nízká estetická úroveň. Díky novým technologiím a inovacím materiálů je dnes možné vybavit buňky velice komfortně, použít kvalitní a originální materiály jak do interiéru, tak exteriéru, díky čemuž jsou už modulární stavby schopny konkurovat klasickému stavitelství. Mezi jednu ze základních a důležitých vlastností modulární výstavby patří rychlost, s jakou lze budovu či komplex budov z jednotlivých dílů (modulů) sestavit, a s tím související komplexnost využití, možnost rychlé demontáže a převezení na jiné potřebné místo. Právě proto byly, a stále jsou, modulární stavby využívány jako dočasné a nouzové řešení. Avšak s ohledem na ekologičnost tohoto řešení a nízké finanční nároky výstavby jsou stále častěji využívány tyto technologie také k trvalým výstavbám v občanské i 28

bytové zástavbě a začínají se tak stavět do pozice plnohodnotného druhu bydlení, a nikoli pouze dočasného, čistě utilitárního řešení. Vůbec poprvé se modulární bydlení objevilo už na začátku 20. století, konkrétně v roce 1908, kdy se na trhu objevily tzv. “kit homes“, tedy „domy v kufru“12. Domy „kit homes“ sice ještě nebyly stavěny přímo metodou prostorové modulace, ale veškerý potřebný materiál byl dopraven na místo určení a stavebník si pak podle manuálu sestavil dům sám (manuál měl až 75 stran, dům bylo třeba sestavit z více jak třiceti tisíc dílů). Za další významnou etapu jednoduchého skládacího bydlení se dá považovat doba po 2. Světové válce, kdy se do USA vraceli z bitev vojáci a výrazně tak vzrostl zájem o bydlení, konkrétně o rodinné domy. Prioritou vojáků bylo v té chvíli získat bydlení za přijatelnou cenu a to v co nejkratším čase. V té době se tedy začaly domy přímo vyrábět. Montovaly se přímo ve fabrikách a na určené místo byly dopraveny v celku, pomocí podvozku připevněného k domu. Za rok zrodu modulární architektury můžeme ale považovat až rok 1958, kdy byl ve Spojených státech vystavěn úplně první modulární dům s charakterem trvalé stavby. 13 Poté se v Americe modulární business prudce rozvíjel a to také díky pokroku jeřábové techniky schopné přemístit břemena o váze až 100 tun. To umožňovalo zvětšování modulů a tím také snižování doby montáže. Jediným limitujícím faktorem tak zůstával rozměr únosný pro dopravu komponent na místo stavby. Zhruba ve stejnou dobu, kdy se začaly používat přímo vyráběné bytové moduly, se do stavebnictví dostávají také odstavené přepravní kontejnery (odtud pak pojem kontejnerová architektura). Další významná etapa rozvoje modulové výstavby odstartovala díky rozvoji počítačových technologií v osmdesátých letech minulého století a trvá v podstatě dodnes. (Modulární výstavba, 2010) Dá se říci, že v současnosti už modulární architektura zdomácněla i ve většině vyspělých evropských zemí, tedy i v zemích s tradicí kvalitní architektonické tvorby14. Moduly se už běžně využívají jak v občanské výstavbě (mateřské školy, koleje, domovy důchodců, atd.), ale výjimku už netvoří ani obytné domy, rodinné domy nebo rekreační objekty. U nás se s modulovou výstavbou začalo experimentovat v sedmdesátých letech minulého století. V plánu tehdy bylo vytvářet modulové stavby z betonových skořepin. 12

Ve svém katalogu je tehdy nabízela firma Sears Roebuck & Co. Dům byl vystaven na klasické, předem připravené základy, dle stavebních norem firmou Liberty homes. 14 Na téma využití modulárních systému se v České republice každoročně koná architektonická studentská soutěž. Letos proběhl již šestý ročník této soutěže. 13

29

Jelikož se ale oproti panelové výstavbě tyto moduly neosvědčili ani finančně ani co do rychlosti výstavby, byly tyto pokusy brzo zamítnuty a z betonových skořepin bylo nakonec postaveno jen několik bloků garáží. 4.2.1

Hlavní výhody modulární výstavby

Ještě jednou se tedy pokusím shrnout hlavní výhody, které modulární výstavba přináší a které tak mohou být klíčové pro můj projekt startovacích bytů při případném rozhodování o jeho realizaci. 

Rychlost – Jak jsem již uváděl, jednou z hlavních výhod je výrazně kratší doba výstavby a instalace. Uvádí se, že celková doba modulární výstavby je až o 75% kratší, než u běžného stavebního projektu. Úsporu času přináší především možnost vyrábět stavební moduly v tovární hale již během vyřizování stavebního povolení. Po obdržení stavebního povolení tak stačí připravit pozemek na instalaci a modulů a pak už jen hotové moduly nainstalovat. Celková doba od započetí projektu až po hotový výsledek se tak oproti běžné výstavbě výrazně zkrátí.



Šetrnost k životnímu prostředí – Výstavba je oproti běžné výstavbě relativně čistá a tichá. Je prováděna systémem letmé montáže přímo z dopravních prostředků, a tak není pro zařízení staveniště vyžadován žádný velký zábor. Znatelný je také rozdíl ve vlivu na přímé okolí stavby. Oproti běžné stavbě jsou klasické projevy jako hluk a znečištění okolí v tomto případě minimalizovány. Většina staveb z modulů je demontovatelná a využívá recyklovatelné materiály, takže je systém ekologický a šetrný k přírodě.



Nízké náklady – Využití modulární metody značně snižuje nálady na realizaci takového stavebního projektu, a to až o polovinu oproti zděné stavbě. Dodavatelé modulů navíc mohou nakupovat potřebné materiály ve velkém objemu a tím ještě zefektivnit jak svou výrobu, tak snížit vlastní náklady a v důsledku i náklady zákazníka, tedy stavitele.



Mobilita a flexibilita – další podstatnou výhodou oproti běžným stavbám je možnost kdykoli stavbu deinstalovat a přemístit na jiné místo, ale také možnost kdykoli (pokud to možnosti pozemku dovolují) doplnit o potřebné bloky. Možnost doplňování či odjímání jednotlivých bloků objektu je využívána především v oblasti výstavby rodinný domů, kdy je možno měnit 30

počet místností a výměru objektu s časem tak, jak se rodina rozrůstá, nebo naopak když už děti takříkajíc „vyletí z hnízda“ a už není potřeba tolika pokojů a prostoru. Odejmuté buňky se pak dají samozřejmě použít na jiném místě, čímž se opět vracíme k ekologické stránce modulových technologií. Důležité je také zmínit stále rostoucí kvalitu a provedení modulového typu domů. Jak jsem již uvedl výše, o možnosti této technologie se zajímá čím dál více společností, čímž samozřejmě roste konkurenční boj mezi nimi a v důsledku toho dochází ke zkvalitňování výsledných produktů i ke zvyšování rozsahu možností výstavby. Právě proto mě napadlo, že by se projekt bytového domu pro účely startovacího bydlení dal realizovat právě tímto způsobem. Ale jak říká přísloví, „každá mince má dvě strany“. Tedy i modulová výstavba má jak své výhody, tak také nějaké nevýhody a úskalí, se kterými je třeba při plánu projektu počítat. Důležitá je problematika izolace. Například při použití přepravních kontejnerů je třeba dbát při jejich úpravě na provedení dostatečných izolačních úprav, protože kontejnery samotné mají dosti špatné izolační vlastnosti. V případě výstavby pro celoroční obývání jsou takové úpravy kontejnerů nezbytné. Další problém může být při plánu financovat stavbu domu z kontejnerů pomocí hypotéky. Takový dům sice lze pomocí hypotéky financovat, je však třeba zaručit se jinou nemovitostí, neboť stavba z buněk nesplňuje dané podmínky zástavy. Další problém může nastat při stavbě modulového domu v těžko přístupném terénu. Jelikož se jednotlivé části montují už v továrně a na místo stavby se dovážejí v celku, je třeba myslet na to, že k jejich dopravě a instalaci na místě bude zapotřebí dostatek operačního prostoru pro těžkou techniku, pomocí které se instalace provádí. Je také třeba zajistit průjezdnost na trase z výroby ke stavbě. V případě výstavby bytů by však neměl podobný problém nastat. Předpokládám, že podobná výstavba bude většinou probíhat v centru či na okraji města a ne uprostřed lesa či v horách. I tak je ale nutné tuto skutečnost mít na mysli a vždy zkontrolovat dostupnost místa pro těžkou techniku a objemný náklad v podobě jednotlivých modulů. Ve městě může nastat například problém s příliš úzkou ulicí, nízkým železničním přemostěním, nebo třeba příliš úzkým kruhovým objezdem. 4.2.2 Kalkulace fixních nákladů na výstavbu modulárního typu bydlení Klíčovým výstupem této práce by měla být kalkulace nákladů na výstavbu bytového domu či komplexu, a tím také vyčíslení výše nájmů, za které by byly startovací byty poté 31

nabízeny. Zde se také výrazně projeví finanční nenáročnost a výhodnost modulární výstavby. Do hlavní kalkulace budu ale zahrnovat převážně fixní náklady stavby a z nich vycházející fixní ceny nabízených nájmů. Variabilní náklady samozřejmě neodmyslitelně patří jak k plánovací, projektové a stavební fázi, tak také v následné fázi realizační a funkční. Vzhledem k jejich proměnlivosti v jednotlivých případech by však mohli narušovat unifikaci výsledků výpočtů, které se snažím dosáhnout, a proto jim budu věnovat samostatnou podkapitolu. Samotnou výstavbu bych rozdělil do dvou základních fází. V první je třeba připravit pozemek a vystavět na něm základy pro instalaci modulů, včetně přípravy inženýrských sítí. V té druhé pak proběhne doprava jednotlivých modulů vyrobených v tovární hale a jejich instalace na připravené základy. Delší je z pravidla první etapa, kdy je třeba upravit terén pozemku, a poté vystavět potřebné základy. To může trvat několik týdnů či dokonce měsíců. První etapu jsem zařadil mezi aktivity, které generují variabilní náklady projektu. Jelikož počítám s tím, že v každém z případně řešených projektů bude počáteční stav pozemku rozdílný, bude také rozdílný postup úpravy a přípravy pro výstavbu základů, a tím se budou v jednotlivých případech také lišit náklady na realizaci této první fáze výstavby. Naopak na již připravené základy by měla instalace obytných modulů probíhat vždy vesměs stejným způsobem i stejnou technologií, a proto se dá počítat s tím, že náklady na druhou fázi výstavby by se od sebe v jednotlivých případech neměli nijak výrazněji lišit. Hlavním úkolem tedy bylo zjistit alespoň orientační finanční náročnost výstavby modulového bydlení. Cena se samozřejmě odvíjí od úrovně vybavení, použitých materiálů, rozsahu prosklených částí, způsobu vytápění apod. Důležitým faktorem je také to, že čím je rozsah stavby větší, tím cena za 1 m2 stavby klesá. Dle mého šetření je hlavním, a v tomto rozsahu také jediným, zástupcem výroby a realizace modulárních staveb česká firma Koma Modular Construction, sídlící ve Vizovicích. Z hlediska nákladů na dopravu je samozřejmě i sídlo a výroba modulů umístěná blízko Jihomoravského kraje určitou výhodou. Jak již jsem zmínil, doprava modulů na místo stavby je někdy dosti náročná a tak čím blíže je výroba umístěna samotnému stavebnímu místu, tím lépe. Ve výpočtech nákladů výstavby modulárního bydlení jsem tedy vycházel především z údajů a ceníků tohoto zastupitele modulární výstavby na našem trhu. 32

Jak jsem již naznačil, v České republice neexistuje dodavatel s širší nabídkou možností realizace modulární výstavby. V nabídce této firmy najdeme spoustu variant řešení, a to od nouzových obydlí a skladovacích kontejnerů, až po luxusní obytné komplexy plně konkurující běžným obydlím vystavěných klasickým způsobem. Pro výpočty jsem tedy zvolil několik variant řešení, které by mohly připadat v úvahu při realizaci výstavby startovacího bydlení. V úvahu podle mého připadají dvě základní řady nabízené touto společností15, a to řada Standard Line a řada Comfort Line. Jejich názvy samozřejmě do určité míry mluví za sebe, pojďme se ale podívat na konkrétní specifika těchto dvou alternativ, jejich výhody a nevýhody a možnosti při použití v modulové výstavbě. 4.2.2.1 Standard Line Tato řada nabízí obytné a sanitární kontejnerové moduly vhodné pro výstavbu dočasných i trvalých staveb. Bývají používány při stavbě administrativních budov, obytných budov, bytových domů, ubytoven, nemocnic, prodejen, drobných provozů, škol a školek apod. Obecné výhody modulární výstavby jsem již uváděl výše, zde se k nim ale budu vracet. Je totiž třeba podotknout, že i když se jedná o řadu Standard Line, a moduly této řady mohou působit stroze a neútulně, je třeba vyzdvihnout rozsáhlé možnosti individuálního návrhu jednotlivých modulů a tím i stavby jako celku. Ceny běžných modulů této řady (o rozměrech 6058 x 2438 mm, tedy skoro 15 m2) se pohybují v rozmezí od 97 500 Kč do 169 500 Kč. Cena je závislá na vybavenosti modulu a na jeho vnitřním uspořádání (viz příloha č. 1). Řada nabízí také velkoprostorové moduly o rozměrech 9000 x 2990 mm, tedy téměř 27 m2. Takovýto samostatný modul může již díky svým rozměrům sloužit sám o sobě jako samostatný byt, i když jde už o dosti stísněnou variantu. Ceny těchto velkoprostorových modulů se pohybují v rozmezí od 145 000 Kč do 235 000 Kč. Co se týče vyčíslení ceny na 1 m2, u základních modulů této řady se tedy cena pohybuje od 6 500 Kč do 11 300 Kč. U velkoprostorových modulů je to pak rozmezí od 5 370 Kč do 8 704 Kč. U nižších hodnot těchto rozmezí je však třeba si uvědomit, že jde o holé moduly bez vnitřního vybavení a vnitřních příček. Je tedy třeba počítat s vyššími 15

Firma má v nabídce ještě další dvě řady (Economic Line, Store Line), ty už jsou ale určeny převážně k rychlému zajištění obytného či skladovacího prostoru, a to s důrazem na cenu a přepravní možnosti. K účelům výstavby obytného domu trvalého charakteru jsou však tyto řady nevhodné, proto jsem nad jejich použitím dále neuvažoval.

33

náklady na další dovybavení těchto modulů, nežli u modulů, které jsou sice dražší, ale v základní formě již obsahují některou z variant vnitřního vybavení a uspořádání (viz příloha č. 1). Z důvodu minimalizace vlivu dalších nákladů budu tedy počítat s nejvyššími cenami za 1 m2, a to z toho důvodu, že tyto moduly jsou již dosti vybavené a tak je po jejich montáži vzniká minimum dalších nutností k investicím. S přihlédnutím k možné výši dalších variabilních nákladů, ale také ke skutečnosti, že s rostoucím objemem výstavby a tedy i výroby cena za 1 m2 klesá tak budu při kalkulacích řady Standard Line počítat s jednotnou cenou 10 000 Kč/m2. Dle mého názoru je ale pro výstavbu bytového domu trvalého charakteru vhodnější následující řada, tedy řada Comfort Line. Obrázek 1: Příklad bytového domu (řady Standard Line),

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o.)

34

4.2.2.2 Comfort Line Řadu Comfort Line lze považovat za plnohodnotného zástupce moderního modulárního stavění. Jde o nízkoenergetické a energeticky úsporné moduly určené převážně pro výstavbu trvalého charakteru. Jak je uvedeno v materiálech společnosti, jde o moduly vhodné pro zařízení individuálního bydlení i pro reprezentativní firemní prostory, kluby, hotely, školky, restaurace apod. Jde již o výbornou kombinaci výhod energeticky nenáročných budov a přenositelných staveb. Svými rozměry přináší vysokou možnost flexibility interiéru. Důležité jsou také již zmíněné parametry nízkoenergetické stavby, díky nimž dochází k výrazným úsporám na nákladech na provoz (měrná spotřeba tepla na vytápění je udávána menší než 50 kWh/m2/rok). V případě použití energeticky úsporné varianty nese stavba energetický štítek C, v případě použití nízkoenergetické varianty dokonce energetický štítek B (vzduchotěsné moduly, cena je však u tohoto provedení o něco vyšší). Tyto moduly jsou však cenově na jiné úrovni, nežli moduly řady Standard Line. Liší se nejen cenou, vzhledem a vybavením, ale i svými rozměry. Základní rozměry jednoho modulu jsou 9000 x 3600 mm, tedy 32,4 m2, a jeho cena se pohybuje od 635 000 Kč do 815 500 Kč16. S těmito rozměry už se však jediný modul dá považovat za plnohodnotný byt 1+kk. Přidáním dalšího pak vznikne prostor 2+kk, atd. Jednou z možností je také pokládání modulů na sebe a tím vytvoření patrového bytu (konkrétní přehled typů modulů a možností jejich uspořádání je znázorněn v příloze č. 3). V případě řady Comfort Line je velice podstatnou věcí již zmiňované pravidlo, že čím větší je rozsah stavby, tím se náklady na m2 snižují. Například pořízení jednoho modulu řady Comfort Line (modul „Z“), který má výměru 32,4 m2 a odpovídá rozložením bytu 1+kk, by stálo 677 500 Kč. To je cena, za kterou už by se dal v Jihomoravském kraji pořídit běžný byt podobné výměry a rozložení. Tomu odpovídá také vyčíslení ceny za 1 m2 tohoto modulu. Ta vychází na 20 910 Kč/m2, tedy ještě vyšší, než mnou vyčíslený průměr v Jihomoravském kraji (viz níže). Ale již při nákupu dvou modulů, které po spojení dají byt o rozloze 64,8 m2 (2+kk), klesne cena za 1 m2 na 17 037 Kč. Při spojení tří kontejnerů pak můžeme získat byt 4+kk o výměře 97,2 m2 a s cenou 16 750 Kč/m2. V případě výstavby celého bytového domu se pak náklady ještě výrazněji sníží. Odhaduji, 16

Rozdíly v cenách tvoří opět způsob provedení modulů. Nejnižší ceny patří modulům v energeticky úsporné variantě, s plastovými okny. Nejvíce pak investor zaplatí za moduly v nízkoenergetické variantě. Rozdíl je ve způsobu zateplení a vyhřívání, to pak také ovlivňuje přidělený energetický štítek (C nebo B, viz výše).

35

že v takovém případě by se měly náklady za 1 m2 dostat na hodnotu patnácti tisíc korun. Pro shrnutí jsem tedy výsledky výpočtů shrnul do tabulky 6: Tabulka 6: Uvažované ceny u daných řad (Kč/m2)

Řada

Uvažovaná cena z 1 m2

Standard Line

10 000,-

Comfort Line

15 000,-

Vzhledem k daným dispozicím modulů jsem se rozhodl vytvořit teoretické varianty výstavby, díky kterým budu moci vypočítat přibližné náklady na pořízení. Tento teoretický model (mám na mysli danou výměru teoretického bloku bytů) pak lze aplikovat také na alternativní varianty řešení pořízení startovacích bytů a tak dojít k alespoň přibližnému srovnání těchto variant. Uváděné rozměry modulů však nejsou jedinou možností výstavby. Při projektu jako by byla výstavba celého bytového domu „na klíč“ je možné vyrábět jednotlivé moduly dle návrhu daného bytového domu. To už je však otázka konkrétní objednávky, architekta a projektanta, proto se podobnými podrobnostmi již nebudu dále zabývat. Pro zjednodušení výpočtů a následného srovnání s alternativními možnostmi řešení jsem se rozhodl vytvořit modelovou situaci, kdy by mělo město či okres zájem řešit problém startovacího bydlení v obci, a tak by bylo v plánu pořídit bytový fond, který by pak sloužil pro účely startovacích nájemních bytů. Každý z těchto bytů by město zakoupilo čtyřikrát (tedy čtyři kusy od každého typu). Zvolil jsem tuto strukturu potřebného bytového fondu: 

Byt 1+kk, o výměře 33 m2



Byt 2+kk, o výměře 66 m2



Byt 2+1, o výměře 50 m2

Následný výpočet bude tedy vypadat takto: Pro hodnoty třídy Standard Line: Cena bytu 1+kk (33 m2):

36

Cena bytu 2+kk (66 m2):

Cena bytu 2+1 (50 m2):

Bude-li tedy město chtít pořídit každý byt čtyřikrát, bude celková cena:

Pro hodnoty třídy Comfort Line: Cena bytu 1+kk (33 m2):

Cena bytu 2+kk (66 m2):

Cena bytu 2+1 (50 m2):

Bude-li tedy město chtít pořídit každý byt čtyřikrát, bude celková cena:

Takto jsem tedy vyčíslil náklady na pořízení bloku bytů vystavěných metodou modulární výstavby. Je však důležité podotknout, že toto vyčíslení znázorňuje pouze fixní 37

pořizovací náklady. Je tedy třeba počítat s tím, že tyto fixní náklady budou ještě navýšeny o variabilní náklady spojené s modulární výstavbou. 4.2.3 Variabilní náklady spojené s modulární výstavbou Jak jsem již uvedl, s výstavbou modulového bydlení jsou spojeny také určité variabilní náklady, které se liší zejména podle místa, kde má být stavba realizována. Jde především o výstavbu základů., na které se posléze celá stavba nainstaluje. Výše variabilních nákladů se v tomto případě tedy odvíjí od náročnosti terénu na jeho úpravu, tedy jde li například o svah, kde je třeba provádět hluboký zábor do země. Pokud by se však jednalo o pozemek, který byl již předem zarovnán nebo na kterém již v minulosti stála jiná stavba, bývají náklady na jeho přípravu minimální. V některých případech, kdy se nejedná o příliš velkou stavbu, je možno moduly umístit na předem nainstalované piloty zavrtané do podkladu. Jako další je třeba mezi položky variabilních nákladů zahrnou náklady na dopravu na místo realizace, montáž a instalaci jednotlivých modulů. Tyto náklady tvoří většinou 5 – 7 % ceny modulu.

4.3 Náklady alternativních řešení Jednou z nejdůležitějších částí této práce a zároveň klíčovým výstupem mých výpočtů by měla být transparentní možnost srovnání mnou řešeného způsobu realizace, tedy použití modulární výstavby, s alternativními metodami provedení. Bylo tedy důležité se zamyslet, jak jinak by se dal problém potřebnosti bytů pro mladé řešit. Uvažoval jsem tedy jednoduše. Co by mohlo okresní město v Jihomoravském kraji dělat, kdyby bylo zapotřebí zřídit objekt nebo síť startovacích bytů na jeho území, ať už za účelem aktuální potřebnosti, nebo jako motivace pro návrat mladých rodin zpět do menších měst po dostudování ve městě Brně? Uvažoval jsem tedy dvě základní možnosti řešení. Těmi jsou odkup nebo nákup současného bytového fondu 17 v obci, nebo výstavba nových bytových domů18. Dalším krokem je pak nutnost vypočítat náklady města nebo jednotlivce na pořízení a údržbu těchto alternativ řešení, aby bylo možné vyhodnotit efektivitu či neefektivitu využití modulární výstavby pro projekt startovacího bydlení.

17

Je zapotřebí vybírat pouze byty odpovídající vymezení startovacího bydlení. Tedy byty o rozložení 1+1, 2+1, 2+0, 3+1, 1+kk nebo 2+kk, a rozloze pro takové bydlení typické, tedy od 30 m 2 do 60 m2. 18 Formou tradiční stavební technologie.

38

4.3.1 Nákup existujícího bytového fondu U první možnosti, tedy nákupu již existujícího bytového fondu, nacházejícího se na území dané obce, může nastat problém s tím, že byty potřebné specifikace nebudou v danou chvíli a v potřebném rozsahu dostupné. Tuto skutečnost ale budu zanedbávat a budu tedy předpokládat, že město bude mít vždy možnost nakoupit potřebné byty, tedy že je na jeho území dostatek možností k odkoupení bytů a založení potřebné sítě startovacích bytů, které by pak se zvýhodněním nabízelo mladým rodinám, které by splnily dané podmínky. Bylo tedy zapotřebí zjistit, za kolik by bylo město schopno takové byty odkoupit, kolik by v přepočtu zaplatilo za m2, a následně vypočítat, kolik by činily nabízené startovací nájmy v těchto bytech. Pro zjednodušení výpočtů počítám s tržními cenami bytů, které jsem zjišťoval prostřednictvím realitních nabídek v daném místě. Nejvíce informací o cenách bytů se mi podařilo získat z okolí Znojma, několik údajů pak také z okolí Břeclavi a Hodonína. Dostatečná nabídka bytů však byla pouze v oblasti Znojma, v jiných oblastech je nabídka bytů o výměře do 60 m2 dosti nízká, většinou do dvou nabídek na oblast 19. V tabulce 7 uvádím počet zjištěných nabídek na prodej bytu v oblasti města Znojma. Vzorek je pouze orientační, neobsahuje všechny nabídky v daném čase a místě. Jde pouze o výtah z dostupných nabídek. Tabulka 7: Rozložení zjištěné nabídky bytů do 60 m2 v oblasti Znojma

Typ bytu

Počet

Průměrná

případů

výměra

Průměrná cena

Průměrná cena/m2

1+1

2

33,5 m2

660 000,- Kč

19 724,- Kč

1+kk

4

34,25 m2

752 500,- Kč

22 083,- Kč

2+1

8

51,5 m2

1 059 750,- Kč

20 700,- Kč

(Zdroj: Vlastní šetření)

Z tabulky lze vyčíst, že většina nabídek ke koupi bytu v okolí Znojma se vztahuje na byty s uspořádáním 2+1, o celkové výměře kolem 50 m2. V jiné oblasti, než v oblasti Znojma jsem bohužel nenalezl tolik nabídek, abych mohl vytvořit podobnou tabulku i pro jiné oblasti Jihomoravského kraje. Z jednotlivých nalezených případů lze však vyčíslit orientační průměrnou cenu za m2 (viz tabulka 8).

19

Byty ke koupi jsem vyhledával v okolí okresních města Jihomoravského kraje, tedy v okolí Blanska, Břeclavi, Hodonína, Vyškova a Znojma.

39

Tabulka 8: Přehled ze vzorku nabídek prodeje bytů v Jihomoravském kraji

Uspořádání Výměra (v m²) bytu Není informace Adamov 2+1 Není informace Břeclav 2+1 Není informace Břeclav 2+kk Břeclav 2+1 56 Není informace Břeclav 2+1 Hodonín 2+1 57 Rosice 2+1 60 Není informace Slavkov u Brna 2+kk Tišnov 1+1 32 Vyškov 2+1 56 Znojmo 3+1 63 Znojmo 2+1 52 Znojmo 1+kk 38 Není informace Znojmo 2+1 Znojmo 2+1 53 Znojmo 1+kk 35 Znojmo 2+1 55 Znojmo 1+1 34 Znojmo 2+1 52 Znojmo 2+kk 57 Znojmo 1+kk 29 Není informace Znojmo 1+1 Znojmo 1+1 33 Znojmo 2+1 34 Znojmo 1+kk 35 Znojmo 2+1 57 Znojmo 2+1 57 Znojmo 2+1 52 Město

Cena 1 290 000 Kč 570 000 Kč 800 000 Kč 1 250 000 Kč 550 000 Kč 1 200 000 Kč 1 370 000 Kč 2 000 000 Kč 700 000 Kč 990 000 Kč 800 000 Kč 1 499 000 Kč 800 000 Kč 1 150 000 Kč 1 100 000 Kč 960 000 Kč 1 080 000 Kč 620 000 Kč 699 000 Kč 850 000 Kč 700 000 Kč 750 000 Kč 700 000 Kč 750 000 Kč 550 000 Kč 1 050 000 Kč 1 050 000 Kč 1 250 000 Kč

Průměrná cena za m²

Cena za m2 Nelze vyjádřit Nelze vyjádřit Nelze vyjádřit

22 321 Kč Nelze vyjádřit

21 053 Kč 22 833 Kč Nelze vyjádřit

21 875 Kč 17 679 Kč 12 698 Kč 28 827 Kč 21 053 Kč Nelze vyjádřit

20 755 Kč 27 429 Kč 19 636 Kč 18 235 Kč 13 442 Kč 14 912 Kč 24 138 Kč Nelze vyjádřit

21 212 Kč 22 059 Kč 15 714 Kč 18 421 Kč 18 421 Kč 24 038 Kč 20 322 Kč

(Zdroj: Vlastní šetření)

Dle údajů statistického úřadu se kupní cena za 1 m2 pohybovala do roku 2010 nad hranicí třicet tisíc korun (pro města na 50 000 obyvatel, viz tabulka 3). Tato hodnota se samozřejmě docela výrazně liší od hodnoty, kterou jsem z mých údajů vypočítal (20 322 Kč, viz tabulka 8). Tato odchylka je dle mého názoru dána především tím, že údaje statistického úřadu se vztahují na celé území České republiky, a to včetně velkých měst jako je Praha nebo Brno, kde se samozřejmě ceny bytů pohybují ve vyšší cenové hladině, než je tomu u menších okresních měst. Další skutečností ovlivňující rozdíl mezi těmito 40

hodnotami je omezení mého výběru na byty do 60 m2, a v neposlední řadě také vliv velkých stavebních developerských projektů, který (především ve velkých městech) údaj statistického úřadu svými vysokými cenami nových bytů do jisté míry také ovlivňuje. Jak lze také vyčíst z tabulky 3, měst do 50 000 obyvatel se ceny za jeden m2 pohybují většinou pod hranicí dvaceti tisíc korun, což zhruba odpovídá mému odhadu vyčísleného ze vzorku inzertních nabídek v Jihomoravském kraji. V dalších výpočtech tedy budu vycházet z mnou vyčíslené hodnoty tržních cen, tedy 20 322,- Kč/m2. Budu tedy předpokládat modelovou situaci, kdy by město mělo zájem zřídit na svém území čtyři startovací byty 1+kk (33 m2), čtyři byty 2+kk (66 m2) a čtyři byty 2+1 (50 m2). V případě nákupu bytů by tedy byla cena následující: Cena bytu 1+kk (33 m2):

Cena bytu 2+kk (66 m2):

Cena bytu 2+1 (50 m2):

Bude-li tedy město chtít pořídit každý byt čtyřikrát, bude celková cena:

4.3.2 Nákup nových bytů Při nákupu nových bytů je však cena vyšší. Opět jsem tedy v nabídkách developerů zjišťoval, jaké jsou možnosti nákupu nových bytů v Jihomoravském kraji. Téměř v každém okresním městě Jihomoravského kraje jsem našel nabídky ke koupi nových, či celkově zrekonstruovaných bytů. Ceny nových bytů a z nich vypočítané údaje o cenách

41

za 1 m2 jsem uspořádal do tabulky 9 (do tabulky jsem z celkové nabídky vybral pouze byty odpovídající vymezení startovacího bydlení): Tabulka 9: Tabulka cen nových bytů v Jihomoravském kraji

Znojmo Rozložení

Výměra (m2)

1+kk 1+kk 1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 1+kk 1+kk 2+kk 1+kk 2+kk 1+kk 1+kk 2+kk 1+kk

30 30 34,5 34 48 48 46 44 32 35 55 30 45 32 36 58 31

Cena za 1 m2

Cena 889 000 Kč 889 000 Kč 889 000 Kč 889 000 Kč 1 299 000 Kč 1 299 000 Kč 1 299 000 Kč 1 348 000 Kč 934 000 Kč 974 000 Kč 1 498 000 Kč 914 000 Kč 1 348 000 Kč 934 000 Kč 974 000 Kč 1 549 000 Kč 924 000 Kč

29 633 Kč 29 633 Kč 25 768 Kč 26 147 Kč 27 063 Kč 27 063 Kč 28 239 Kč 30 636 Kč 29 188 Kč 27 829 Kč 27 236 Kč 30 467 Kč 29 956 Kč 29 188 Kč 27 056 Kč 26 707 Kč 29 806 Kč

Hodonín Rozložení

Výměra (m2)

2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 3+kk 3+kk

45,3 47,9 55,2 57,3 56,1 62,4 68,6

Cena za 1 m2

Cena 1 232 500 Kč 1 349 000 Kč 1 430 000 Kč 1 482 500 Kč 1 557 136 Kč 1 660 000 Kč 1 881 000 Kč

27 208 Kč 28 163 Kč 25 906 Kč 25 873 Kč 27 756 Kč 26 603 Kč 27 420 Kč

Břeclav Rozložení

Výměra (m2)

1+kk 1+kk

47,48 45

Cena za 1 m2

Cena 1 238 532 Kč 1 146 789 Kč

26 085 Kč 25 484 Kč

Vyškov Rozložení

Výměra (m2)

1+kk 1+kk 2+kk 2+kk 2+kk 2+kk 1+kk

53,06 57,23 63,11 63,42 65,04 61,2 41,8

Cena za 1 m2

Cena 1 523 370 Kč 1 641 799 Kč 1 775 132 Kč 1 698 477 Kč 1 716 061 Kč 1 993 569 Kč 1 106 194 Kč

Průměr ceny za 1 m2

28 710 Kč 28 688 Kč 28 128 Kč 26 781 Kč 26 385 Kč 32 575 Kč 26 464 Kč

27 874 Kč

42

Pomocí tabulky 9 se snažím vyjádřit situaci na trhu s novými byty. Vycházel jsem z nabídek developerských společností. Z vypočítané průměrné hodnoty jednoho metru čtverečního lze opět vyčíslit, kolik by město zaplatilo, chtělo by jako startovací byty použít nově vystavěné byty na svém území. Použiji opět model z předchozích výpočtů, tedy: Cena bytu 1+kk (33 m2):

Cena bytu 2+kk (66 m2):

Cena bytu 2+1 (50 m2):

Bude-li tedy město chtít pořídit každý byt čtyřikrát, bude celková cena:

4.4 Srovnání výsledných hodnot Nyní tedy shrnu, k jakým výsledkům jsem se svými výpočty dopracoval. Jako nejdražší a tím i nejméně výhodnou variantou se jeví nákup nových bytů postavených v dané obci. Celková cena nových bytů vyšla o 37 % vyšší, než při nákupu starších bytů v obci. Zde je ale třeba brát ohled také na to, že u starších bytů lze očekávat rychlejší a dřívější opotřebení, nežli u bytů nových, což zvýší náklady na jejich údržbu. Klíčová je ale cena modulové výstavby, která je v případě srovnání nákupu nových bytů a výstavby modulů řady Standard Line až o 64% nižší. Dle mého názoru je ale více směrodatné srovnávat nákup nových bytů s výstavbou modulů řady Comfort Line, a nákup starších 43

bytů s výstavbou modulové řady Standard Line. V obou případech jsou náklady na pořízení modulové zástavby téměř poloviční, nežli u jejich variant (v případě řady Standard Line se náklady dostaly dokonce pod 50% výše nákladů na nákup starších bytů). Tabulka 10: Shrnutí výpočtů pořízení modelového souboru bytů

Nákup nových bytů Byt 1+kk Byt 2+kk Byt 2+1

výměra 33 m2 66 m2 50 m2

cena za byt 919 842 Kč 1 839 684 Kč 1 393 700 Kč cena celkem:

cena za čtyři byty 3 679 368 Kč 7 358 736 Kč 5 574 800 Kč 16 612 904 Kč

Nákup starších bytů Byt 1+kk Byt 2+kk Byt 2+1

výměra 33 m2 66 m2 50 m2

cena za byt 670 626 Kč 1 341 252 Kč 1 016 100 Kč cena celkem:

cena za čtyři byty 2 682 504 Kč 5 365 008 Kč 4 064 400 Kč 12 111 912 Kč

Modulová výstavba (Comfort Line) výměra Byt 1+kk Byt 2+kk Byt 2+1

cena za byt 2

33 m 66 m2 50 m2

495 000 Kč 990 000 Kč 750 000 Kč cena celkem:

Modulová výstavba (Standard Line) výměra Byt 1+kk Byt 2+kk Byt 2+1

cena za byt 2

33 m 66 m2 50 m2

330 000 Kč 660 000 Kč 500 000 Kč cena celkem:

44

cena za čtyři byty 1 980 000 Kč 3 960 000 Kč 3 000 000 Kč 8 940 000 Kč

cena za čtyři byty 1 320 000 Kč 2 640 000 Kč 2 000 000 Kč 5 960 000 Kč

4.5 Výpočet výše nájemného Důležitým faktorem srovnání jednotlivých variant je tedy výše nájemného, za které by bylo město schopno tyto byty nabízet, coby startovací bydlení pro mladé domácnosti. Nejprve ale uvedu současnou situaci na trhu s nájemními byty v Jihomoravském kraji, kterou jsem zjistil. 4.5.1 Současná situace v Jihomoravském kraji Pro srovnání tedy bylo potřeba prozkoumat i oblast pronájmů bytů. Pátral jsem tedy opět na běžném trhu s realitami. Narazil jsem však na jeden problém. U mnoha nabídek nebyla uvedena výměra pronajímaného bytu, většinou byl uveden pouze způsob uspořádání bytu (tedy 2+1, 1+kk apod.)a jeho cena za měsíc pronájmu. Bylo tedy složitější vyčíslit přesnou cenu na jeden m2. V tabulce 7 uvádím zjištěné možnosti pronájmů v jednotlivých okresech jihomoravského kraje. Tabulka 11: Přehled ze vzorku nabídek pronájmu bytu v jednotlivých okresech Jihomoravského kraje

Město

uspořádání výměra bytu (m²)

cena (v Kč/měs.)

Kč/m²

Okres: Blansko Adamov

2+1

58

7 400 Kč

128 Kč

Boskovice

2+1

56

8 300 Kč

148 Kč

Okres: Břeclav Břeclav

2+1

57

7 500 Kč

132 Kč

Hustopeče

2+1

56

9 000 Kč

161 Kč

Okres: Hodonín Hodonín Hodonín

2+1 1+kk

55 40

8 500 Kč 5 900 Kč

155 Kč 148 Kč

1+kk

30

6 600 Kč

220 Kč

Slavkov u Brna

3+1

61

9 000 Kč

148 Kč

Vyškov

1+1

38

6 500 Kč

171 Kč

1+1 1+1 2+1 2+1 1+kk

40 50 50 50 29

6 500 Kč 7 500 Kč 8 000 Kč 8 500 Kč 6 500 Kč

163 Kč 150 Kč 160 Kč 170 Kč 224 Kč

48

7 550 Kč

163 Kč

Hodonín Okres: Vyškov

Okres: Znojmo Znojmo Znojmo Znojmo Znojmo Znojmo

Průměrná hodnota (Zdroj: Vlastní šetření)

45

Jak vyplývá z tabulky 7, průměrná výše nájemného za 1 m2 se v Jihomoravském kraji pohybuje kolem hodnoty 160 Kč/m2 (v rozmezí od 124 do 224 Kč/m2). 4.5.2 Nájemné ve startovacích bytech Jak je uvedeno v kapitole 3.3.1 Účel a vymezení startovacího bydlení, nájemné ve startovacích bytech jen zřídka přesahuje hranici 50 Kč/m2. Tohoto pravidla bych se tedy měl držet, a budu se tedy snažit vyjádřit, jak finančně náročné by pro obce bylo držet výši nájemného ve startovacích bytech pod touto hranicí a jaká by při této hodnotě byla návratnost investice. Pro zjednodušení výpočtu budu počítat s plnou obsazeností pořízených bytů. Životnost modulové výstavby je při správné a pravidelné údržbě téměř na stejné úrovni, jak je tomu u běžných dnešních novostaveb. Hlavním výstupem mých výpočtů tedy bude doba návratnosti v jednotlivých případech, a následné zhodnocení, zda je vůbec možné v daném případě startovací bydlení touto cestou realizovat. Budu tedy počítat s výší nájemného 50 Kč/m2. Jelikož jsem jak bloky vytvořené modulární výstavbou tak nakoupené byty sjednotil jak výměrou, tak zakoupeným počtem bytů, mohu snadno vyčíslit celkovou měsíční splátku, kterou by od nájemníků město dostávalo. Součet všech bytů, tedy (4 x 33 m2)+ (4 x 66 m2) + (4 x 50 m2), je 596 m2. Při měsíčním nájmu 50 Kč/m2 tak město bude od nájemníků měsíčně inkasovat 29 800 Kč. Za rok je to tedy 357 600 Kč. Návratnost jednotlivých variant jsem pro přehlednost opět uspořádal do tabulky 12: Tabulka 12: Návratnost jednotlivých variant (při měsíčním nájmu 50 Kč/m2)

Varianta Nákup nových bytů Nákup starších bytů Modulová výstavba (Comfort Line) Modulová výstavba (Standard Line)

Cena varianty 16 612 904 Kč 12 111 912 Kč 8 940 000 Kč 5 960 000 Kč

Návratnost (roky) 46 34 25 17

(Zdroj: Vlastní výpočty)

Z tabulky vyplívá, že zatímco dvě varianty modulové výstavby mají dobu návratnosti ještě akceptovatelnou, u možnosti nákupu bytů je už situace horší. O variantě nákupu starších bytů by se ještě dalo uvažovat, ale je to už dle mého názoru „běh na dlouhou trať“, a dovoluji si tvrdit, že by se efekt mohl minout účelem. U nákupu nových bytů si dovolím tvrdit, že je tato možnost při výši měsíčního nájmu 50 Kč/m2 neakceptovatelná. Další možností analýzy je stanovení pevného časového období, do kdy by se měla investice prostřednictvím inkasovaného nájemného navrátit, a podle ní určit výši nutného 46

nájemného. Vzhledem k výsledkům předchozího výpočtu jsem se rozhodl stanovit tuto dobu návratnosti na 10, 15 a 20 let. To znamená, že při standardním uzavírání nájemních smluv na pětileté období by se v bytech vystřídaly celkem čtyři domácnosti. Výsledky jsem opět uspořádal do tabulky (tabulky 13, 14, 15): Tabulka 13: Výše nutného měsíčního nájemného při době návratnosti 10 let (v Kč/m2/měsíc)

Varianta

Potřebná výše nájemného 232 Kč/m2/měsíc 169 Kč/m2/měsíc 125 Kč/m2/měsíc 83 Kč/m2/měsíc

Nákup nových bytů Nákup starších bytů Modulová výstavba (Comfort Line) Modulová výstavba (Standard Line) (Zdroj: Vlastní výpočty)

Tabulka 14: Výše nutného měsíčního nájemného při době návratnosti 15 let (v Kč/m2/měsíc)

Varianta

Potřebná výše nájemného 155 Kč/m2/měsíc 113 Kč/m2/měsíc 83 Kč/m2/měsíc 56 Kč/m2/měsíc

Nákup nových bytů Nákup starších bytů Modulová výstavba (Comfort Line) Modulová výstavba (Standard Line) (Zdroj: Vlastní výpočty)

Tabulka 15: Výše nutného měsíčního nájemného při době návratnosti 20 let (v Kč/m2/měsíc)

Varianta

Potřebná výše nájemného 116 Kč/m2/měsíc 85 Kč/m2/měsíc 63 Kč/m2/měsíc 42 Kč/m2/měsíc

Nákup nových bytů Nákup starších bytů Modulová výstavba (Comfort Line) Modulová výstavba (Standard Line) (Zdroj: Vlastní výpočty)

47

5

DISKUZE Provedené výpočty tedy potvrdily jednu z hlavních výhod modulární výstavby, tedy

její nízkou cenu, která se může v některých případech dostat dokonce pod poloviční náklady běžných stavebních postupů. Z výpočtů je patrné, že některé z vybraných variant nejsou, při zachování výše nájmu na úrovni nájmů pro startovací byty běžné, realizovatelné. Například v případě nákupu nově postavených bytů by při měsíčním nájmu 50 Kč/m2 (což je pro odvětví startovacích bytů běžná sazba), byla doba návratnosti této investice téměř 50 let. To by bylo pro obec s největší pravděpodobností nepřijatelné a vznikla by nutnost tyto byty dále dotovat z veřejného rozpočtu. Nutnosti dodatečných dotací jsem se chtěl ale vyhnout, a myslím si, že s použitím modulové architektury je tato možnost reálná. Prostřednictvím modulové výstavby je možno se (při zachování nájemného ve výši 50 Kč/m2) dostat na poloviční dobu návratnosti, tedy 25 let. Při zvyšujících se nárocích na dobu návratnosti se bude cena nájemného samozřejmě zvyšovat, ale i v případě, že by požadovaná doba návratnosti byla pouhých deset let (tedy pouhé dva cykly smluvních nájemníků), činil by, v případě modulové výstavby, měsíční nájem 125 Kč/m2. Tato hodnota je sice na poměry startovacího bydlení vysoká, ale stále se jedná jen o 77% průměrného měsíčního nájmu na m2 v Jihomoravském kraji (tedy 163 Kč/m2). Pro srovnání, v případě varianty nákupu nových bytů by při požadované návratnosti deseti let musel měsíční nájem činit 232 Kč/m2, což už je daleko za hodnotou průměru Jihomoravského kraje. Nejvhodnější kombinací je tedy podle mého názoru stavba řady Comfort Line, a to s požadovanou dobou návratnosti dvacet let. Za tuto dobu by se v bytech vystřídaly čtyři skupiny nájemníků (smlouvy jsou zpravidla uzavírány na dobu pěti let), a měsíční nájem by činil 63 Kč/m2, tedy necelých 40% průměrné výše nájmu v kraji. Tato hodnota je dle mého názoru přijatelná jak pro obec, tak stále dosti výhodná pro potencionální zájemce o možnost uzavření nájemní smlouvy.

48

6

ZÁVĚR Tato práce se zabývala převážně problémem dostupnosti bydlení pro mladé, nově

vznikající domácnosti. Právě dostupnost bydlení pro značně ovlivňuje natalitní chování mladých lidí, a proto je důležité se tímto problémem zabývat a snažit se hledat efektivní způsoby podpory, které by mladým rodinám pomohly v začátcích, a to například prostřednictvím podpory ve formě startovacího bydlení. Jedním z hlavních cílů bylo tedy zjistit, zda existuje způsob, jak mladé rodiny dostatečně efektivně podpořit v jejich začátcích, ale s přihlédnutím k finanční stránce z pohledu poskytovatele podpory, tedy obce. Hledal jsem tedy způsob, jak snížit na minimum finance potřebné k realizaci takové podpory. Reálnou variantu jsem objevil v progresivním stavebním trendu, v modulové výstavbě. Náklady na její pořízení se blíží téměř polovině nákladů na běžnou stavbu, přičemž náklady na další údržbu jsou srovnatelné, v některých případech i nižší nežli u běžné stavební technologie. Díky moderním možnostem izolace a nízkoenergetickým technologiím je možné snížit provozní náklady na minimum a tak minimalizovat i případnou nutnost dotování projektu obcí.

49

7

SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ

7.1 Seznam literatury 

KORYTÁROVÁ, Jana. Hodnocení ekonomické efektivnosti stavebních investi ních projektů: zkrácená verze habilita ní práce. Brno: VUTIUM, 2006. ISBN 80-214-31717.



KUCHAŘOVÁ, Věra, Alena NEDOMOVÁ a Lenka ZAMYKALOVÁ. Předpoklady sňatkového a rodinného chování mladé generace. 1999. Výzkumný ústav práce a sociálních věcí.



LUX, Martin [et al.]. Moderní nástroje sociálního bydlení pro mladé rodiny jako nepřímá podpora růstu porodnosti. Praha: Sociologický ústav AV ČR, 2010. ISBN: 97880-7330-177-4.



LUX, Martin a Pavla BURDOVÁ. Výdaje na bydlení, sociální bydlení a napětí na trhu s bydlením: Mezinárodní komparace a polistopadový vývoj v ČR. Praha, 2002. Studie národohospodářského ústavu Josefa Hlávky.



LUX, Martin. BURDOVÁ, Pavla. Výdaje na bydlení, sociální bydlení a napětí na trhu s bydlením (mezinárodní komparace a polistopadový vývoj v ČR), Praha : Národohospodářský ústav Josefa Hlávky, 2000.



LUX, Martin. Bydlení- věc veřejná: Sociální aspekty bydlení v České republice a zemích Evropské unie. Praha: Sociologické nakladatelství (SLON), 2002. ISBN 80-86429-12-1.



LUX, Martin. Finan ní dostupnost bydlení v ČR a zemích EU. Praha, 2002. Studie národohospodářského ústavu Josefa Hlávky.



Metodická příru ka pro obce v oblasti bydlení. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 1998.



MIKESZOVÁ, Martina, Petr SUNEGA, Tomáš KOSTELECKÝ, Martin LUX a Jan SLÁDEK. Dopady hospodářské krize na finan ní dostupnost bydlení: analýza a možné nástroje státu. Praha: Sociologický ústav AV ČR, 2010. ISBN 978–80–7330–182-8.



NOVÁKOVÁ, Helena. Abeceda bydlení- 1.díl: Lexikon pojmů z oblasti bydlení, nájemného a správy bytového fondu. 2. doplněné a aktualizované vydání. Praha: Polygon, 1998. ISBN 80-85967-67-7.



NOVÁKOVÁ, Helena. Abeceda bydlení- 3.díl: Právní předpisy a jejich vybrané ásti související s bydlením v platném znění. 2. doplněné a aktualizované vydání. Praha: Polygon, 1998. ISBN 80-85967-85-5.



MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Koncepce bydlení ČR do roku 2020. KPMG Česká republika, s.r.o., 2011.



SVOZILOVÁ, Alena. Projektový management. 2., aktualizované a doplněné vydání. Praha: Grada Publishing a.s., 2011. ISBN 978-80-247-3611-2.



TALANDOVÁ, Zlata. Sociální bydlení: První bydlení pro mladé. Brno, 2003. ISBN 80214-2553-9. Vysoké učení technické v Brně.

50

7.2 Seznam elektronických zdrojů 

Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2012-05-06]. Dostupné z: http://www.czso.cz/



KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o. [online]. 2010 [cit. 2012-05-12]. Dostupné z: http://www.koma-modular-construction.cz/koma/public/cs/home



Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2012 [cit. 2012-05-04]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/



Modulární architektura. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. San Francisco (CA): Wikimedia Foundation, 2001- [cit. 2012-05-10]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Modul%C3%A1rn%C3%AD_architektura



Modulární výstavba. In: HART, Martin. Modulární výstavba [online]. 2010 [cit. 2012-05-20]. Dostupné z: http://www.konstrukce.cz/clanek/modularni-vystavba-variabilita-rychlost-auspora/



Modulární výstavba. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. San Francisco (CA): Wikimedia Foundation, 2001- [cit. 2012-05-10]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Modul%C3%A1rn%C3%AD_v%C3%BDstavba



Brno chystá 200 startovacích bytů pro mladé manžele. Brno chystá 200 startovacích bytů pro mladé manžele [online]. 2010 [cit. 2012-05-16]. Dostupné z: http://brnensky.denik.cz/zpravy_region/brnochysta-dve-ste-startovacich-bytu20100419.html

51

8

SEZNAM TABULEK

Tabulka 1: Počet nájemních bytů postavených s podporou státu ................................................. 14 Tabulka 2: Výše nájemného ve startovacích bytech, MČ Praha 2 ............................................... 19 Tabulka 3: Průměrné prodejní ceny bytů v ČR v závislosti na velikosti obcí (v Kč/m2) .............. 23 Tabulka 4: Podíl výdajů na bydlení v roce 2010 podle právní formy užívání bytu (v %) ............. 23 Tabulka 5: Podíl výdajů na bydlení z celkové konečné spotřeby domácností (1995, 2000, 2005, 2009), (v %) ................................................................................................ 25 Tabulka 6: Uvažované ceny u daných řad (Kč/m2) ..................................................................... 36 Tabulka 7: Rozložení zjištěné nabídky bytů do 60 m2 v oblasti Znojma...................................... 39 Tabulka 8: Přehled ze vzorku nabídek prodeje bytů v Jihomoravském kraji ............................... 40 Tabulka 9: Tabulka cen nových bytů v Jihomoravském kraji ..................................................... 42 Tabulka 10: Shrnutí výpočtů pořízení modelového souboru bytů ............................................... 44 Tabulka 11: Přehled ze vzorku nabídek pronájmu bytu v jednotlivých okresech Jihomoravského kraje ................................................................................................................ 45 Tabulka 12: Návratnost jednotlivých variant (při splátce 357 600 Kč/rok) .................................. 46 Tabulka 13: Výše nutného měsíčního nájemného při době návratnosti 10 let (v Kč/m2/měsíc) .... 47 Tabulka 14: Výše nutného měsíčního nájemného při době návratnosti 15 let (v Kč/m2/měsíc) .... 47 Tabulka 15: Výše nutného měsíčního nájemného při době návratnosti 20 let (v Kč/m2/měsíc) .... 47

52

9

SEZNAM GRAFŮ

Graf 1: Podíl výdajů státu v oblasti výdajů dle účelu .................................................................. 15 Graf 2: Výdaje na bydlení za domácnost a měsíc podle právní formy užívání bytu v roce 2010 (v Kč) ....................................................................................................................................... 24 Graf 3: Grafické znázornění podílu výdajů na bydlení z celkové konečné spotřeby domácností (1995, 2000, 2005, 2009), (v %) ................................................................................................ 26

53

10 SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1: Běžné moduly řady Standard Line a možnosti jejich kombinací Příloha č. 2: Velkoprostorové moduly řady Standard Line Příloha č. 3: Moduly řady Comfort Line a možnosti jejich kombinace Příloha č. 4: Návrhy modulárních obytných budov

54

11 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Běžné moduly řady Standard Line a možnosti jejich kombinací:

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

55

Příloha č. 2: Velkoprostorové moduly řady Standard Line:

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

56

Příloha č. 3: Moduly řady Comfort Line a možnosti jejich kombinace:

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

57

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

58

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

59

Příloha č. 4: Návrhy modulárních obytných budov: Návrh modulárního obytného souboru, Autoři: Tomáš Hanel, Ondřej Fiala

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

60

Návrh modulárního obytného souboru, Autoři: Vojtěch Hajný, Pavel Rak

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

Návrh modulárního obytného souboru, Autor: Michal Šmihula

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

61

Návrh modulárního obytného souboru, Autoři: Bc. Peter Šelcel, Bc. Andrej Švec, Bc. Martin Tisovský

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

Návrh modulárního obytného souboru, Autor: Michal Kryštof

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

62

Obrázek 2Návrh modulárního obytného souboru, Autor: Bc. Martin Franěk

(Zdroj: KOMA MODULAR CONSTRUCTION s.r.o., 2010)

63