Eindevaluatie en beleidsaanbevelingen Pilotproject Wijkeconomie De Wolfskuil 11 november 2003 BRN Projecten Cees van Diemen

Eindevaluatie en beleidsaanbevelingen Pilotproject Wijkeconomie De Wolfskuil 11 november 2003 BRN Projecten Cees van Diemen

Wijkeconomie De Wolfskuil

1

Inhoudsopgave

Hoofdstuk I Wijkeconomie De Wolfskuil: een voorzet .............................................. 3 II Nulmeting ............................................................................................................................ 4 III Wijkeconomieproject: inventarisatie bedrijven en ondernemers ........................ 9 Branchering ............................................................................................................................ 9 Buurtfunctie ............................................................................................................................ 9 Bedrijf aan huis ...................................................................................................................... 9 Allochtoon ondernemerschap ............................................................................................... 10 De cijfers vergeleken ............................................................................................................ 10 Analyse per gebied ............................................................................................................... 11 IV Enquête ondernemers, Startersmarkt en individuele begeleiding ..................... 13 IV.1 Enquête ondernemers ................................................................................................... 13 Totaalbeeld ........................................................................................................................... 13 Resultaten per deelgebied..................................................................................................... 13 IV.2 Startersmarkt ................................................................................................................ 14 IV.3 Individuele begeleiding ................................................................................................ 14 V Beleidsaanbevelingen .................................................................................................... 16 V.1 SWOT-analyse .............................................................................................................. 16 V.2 Beleidsaanbevelingen .................................................................................................... 17 Bijlage I Kaart De Wolfskuil met economische speerpunten............................. 19 Bijlage II Enquêteresultaat totaal en per gebied....................................................... 20 Bijlage III Branchering Wolfskuil ................................................................................. 27


2

Hoofdstuk I Wijkeconomie De Wolfskuil: een voorzet Inleiding Het Wijkeconomieproject De Wolfskuil is een van de projecten dat deel uitmaakt van het EQUAL-project Startklaar. Doel is enerzijds om inzicht te krijgen in de ontwikkelingsmogelijkheden van de wijkeconomie en anderzijds om (startende) ondernemers met raad en daad ter zijde te staan en, indien mogelijk, door te verwijzen naar de reguliere MKBintermediairs. Netwerkversteviging van ondernemers is een afgeleid doel van het project. Het project Wijkeconomie De Wolfskuil is een pilotproject, beleidsaanbevelingen maken hier onderdeel vanuit. Indien het project succesvol is, dat wil zeggen indien de (pre) starters aantoonbaar baat hebben bij de extra steun in de startfase, dan zal het project ook in andere wijken worden geïmplementeerd. Door een goede begeleiding bij de voorbereiding of in de startfase van het eigen bedrijf kunnen teleurstellingen voorkomen worden. Door van meet af aan door te verwijzen naar en gebruik te maken van de reguliere MKB-intermediairs, maakt de ondernemer deel uit van dit netwerk en weet hij/zij waar welke expertise voorhanden is. Door samenwerking met de Kamer van Koophandel, de gemeente (SZA/EZ), de Bedrijvenwinkel, Syntens, maar ook met commerciële MKB-partners als accountants, bankemployees, fiscalisten en juristen wordt kennis en kunde het meest effectief ingezet. Alle ondernemers in de wijk zijn binnen het project benaderd, met meer dan 25% is direct contact geweest, voor ondernemers met een buurtfunctie is dit zelfs 100%. Verder is er overleg geweest met o.m. STOUW, Portaal, Tandem en de gemeente afdeling EZ. leeswijzer In hoofdstuk II vindt u een samenvatting van Het Wijk Perspectief Plan en het Wijk Toekomst Plan, waarmee een goed inzicht wordt gegeven van de ruimtelijke economische structuur. Dit is de nulmeting van het wijkeconomieproject. De voorgestelde herontwikkelingslocaties bieden veel aanknopingspunten om de wijkeconomie te stimuleren. Hoofdstuk III geeft inzicht in de bedrijfsstructuur vanuit eigen onderzoek en gesprekken met de ondernemers. Branchering, de buurtfunctie, het bedrijf aan huis en allochtoon ondernemerschap staan centraal. Vervolgens wordt dit per subgebied nader uitgewerkt. In hoofdstuk IV is de enquête met de ondernemers samengevat, in bijlage IIa vindt u per subgebied gedetailleerde informatie. Ook de Startersmarkt en de individuele begeleiding komen hier aan bod. Op basis van voorgaande informatie en ervaringen resulteert in hoofdstuk V de sterkte – zwakteanalyse en worden kansen en bedreigingen op een rij gezet. Tot slot leidt dit tot beleidsaanbevelingen.


3

II Nulmeting

De wijk De Wolfskuil is de eerste wijk in Nijmegen waarvoor het Wijk Perspectief Plan (WPP) en het Wijk Toekomst Plan (WTP) is afgerond. Hiermee is er een helder overzicht van de stand van zaken op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting en een gedegen sociaal-economische analyse van de wijk. In het Wijk Toekomst Plan wordt dit aangevuld met ontwikkelingsvoorstellen binnen acht herontwikkelingslocaties in de periode tot 2015. Beide nota’s dienen als basis voor de nulmeting van het wijkeconomieproject. “De Wolfskuil moet een wijk zijn waar Wolfskuilers en niet-Wolfskuilers graag wonen, werken en recreëren”. en “De Wolfskuil is een levendige wijk met goede vestigingsmogelijkheden voor kleine bedrijfjes en voldoende ontmoetingsruimten en wijkvoorzieningen” (WTP, blz. 6).

Afbakening Wijkeconomiegebied De Wolfskuil De Wolfskuil is het gebied tussen de spoorlijn, de Wolfskuilseweg (tot de Molenweg), de Molenweg (vanaf de Wolfskuilseweg tot de Tweede Oude Heselaan), de Prinsenlaan (tot kruising Bosduifstraat), de Bosduifstraat en de Marialaan. De Wolfskuil is bekend als wijk 21 in Nijmegen en omvat postcodegebied 6542, de Rozenbuurt, de Graafseweg en de Groenestraat voor zover de bedrijven binnen de kaders liggen. De Marialaan valt als grens buiten het wijkeconomiegebied. Zie kaart.


4

Urbanisatie Rond 1900 zijn er enkele villa’s en boerderijen in dit gebied, de veldwegen-structuur is nog herkenbaar. Vanaf 1915 verandert dit beeld snel, tot 1940 zijn circa 1.000 van de huidige woningen gebouwd en tussen 1940 en 1955 nog eens 1.000. Tussen 1955 en 1970 wordt beperkt gebouwd. Na 1970 worden circa 500 woningen gebouwd. Zie ook bijlage VII woningbouw in de Wolfskuil, Portaal 1920-1950.

Tuindorp Wolfskuil

Bewoners en werk In de Wolfskuil wonen circa 6.500 mensen waaronder 20% niet-westerse allochtonen (meer dan de helft Turk). Het aantal niet-werkenden ligt in 2000 op 18% (stedelijk 10%). Meer dan de helft van het aantal bijstandsklanten zit langer dan 6 jaar in de uitkering, de meesten zijn tussen de 23 en 35 jaar oud. In 2002 telt de wijk ruim 600 werkzoekenden. Besteedbaar inkomen en opleidingsniveau liggen onder het stedelijk gemiddelde. Bijna 40% van de werkzoekenden heeft basisonderwijs als hoogst genoten opleiding, stedelijk ligt dit rond de 25%. Wonen en bereikbaarheid De samenstelling van de woningvoorraad is erg eenzijdig. Van de 2.600 woningen zijn er 1900 huurwoningen (75%) en 700 koopwoningen. Van de huurwoningen behoort 40% tot het goedkope segment, 70% is laagbouw. De Wolfskuil ligt vlakbij het centrum, maar het spoor en de Graafseweg zijn grote barrières, zowel naar het station als naar het centrum. De Graafseweg heeft als hoofdontsluitingsweg een stedelijke functie (23 motorvoertuigen per minuut) en snijdt de Rozenbuurt van de Wolfskuil af. De Wolfskuilseweg, Molenweg, Tweede Oude Heselaan en Marialaan zijn wijkontsluitingswegen (tussen de 5,5 en 10 motorvoertuigen per minuut). Nieuwe Nonnendaalseweg - Prinsenlaan – Bosduifstraat is een buurtontsluitingsroute, evenals Floraweg - Koninginnelaan en de Pastoor Zegerstraat. Tot slot zijn de Oude Nonnendaalseweg, Varenstraat en Bosbesstraat interne ontsluitingswegen. Knelpunten qua parkeren vinden we aan de Molenweg met name bij de supermarkten ALDI en AH, verder bij het GAK, de Nieuwe Nonnendaalseweg, de Mirtestraat, de Klaverstraat en de Wolfskuilseweg.


5

Voorzieningen Er zijn voldoende winkels, voor de dagelijkse levensbehoefte en enkele speciaalzaken, verspreid over de wijk met concentraties op de Molenweg en de Koninginnelaan. Er zijn drie wijkcentra, één met sportzaal, twee basisscholen, en vier peuterspeelzalen. Een Ouderkindcentrum en diverse speelvoorzieningen. STOUW is de belangrijkste bewonersorganisatie en Tandem ondersteunt diverse bewonersinitiatieven. In het Wijktoekomstplan wordt een aantal herontwikkelingslocaties genoemd om het voorzieningenniveau te verbeteren: ouderenhuisvesting met een zorgkruispunt, een centraal voorzieningenhart, nieuwe speelplekken, een Praktijk Trainings Centrum en een bedrijfsverzamelgebouw. Wijkeconomie In het Wijk Perspectief Plan en het Wijk Toekomst Plan is de wijkeconomie een centraal item. De volgende inventarisatie is hieraan ontleend: er zijn 151 bedrijven in de wijk waar 1.545 mensen werken. Er is relatief veel wijkgebonden detailhandel in een goede structuur. De bedrijvigheid bevindt zich vooral langs de hoofdontsluitingswegen. Het aantal arbeidsplaatsen is relatief klein en de werkloosheid hoog. 60% van de bedrijven heeft een of twee werknemers en de meeste zijn gevestigd in een woonpand. Dit is relatief gezien wel weer overeenkomstig het Nijmeegs gemiddelde. De ligging vlakbij het centrum/station is een groot voordeel. Uit de laatste Bedrijvenpeiling (van 1997) blijkt dat ondernemers in de Wolfskuil verbetering wensen op de volgende punten: de kwaliteit van de openbare ruimte, milieuverontreiniging, parkeergelegenheid, overlast in het algemeen, toegankelijkheid voor het verkeer en algehele verbetering van de wijk. Kansen die genoemd worden zijn: - stimuleren (langdurig) werklozen aan het werk te gaan - allochtone groepen bereiken (via allochtone organisaties/mentoren inzetten) - stimuleren starten eigen bedrijf, ook door aanbod woon- werklocaties Bedreigingen - grote inzet noodzaak om langdurige werklozen aan het werk te krijgen - verkeersdrukte op de uitvalswegen waar ook de meeste bedrijvigheid is - parkeerproblemen rond winkelcentrum Molenweg-Noord “De Wolfskuil moet een levendige wijk worden. Economische functies in een wijk (de buurteconomie) verhogen de levendigheid én bieden kansen voor bewoners en arbeidsplaatsen (werkgelegenheid)” (WTP blz. 36). De buurteconomie van de Wolfskuil wordt versterk door: 1. stimuleren vestiging kleinschalige – niet overlastgevende – bedrijvigheid. In dit kader wordt ook gedacht aan een bedrijfsverzamelgebouw in de wijk. In de Wolfskuil zijn veel kleine bedrijven gevestigd en dit neemt toe. De Wolfskuil is een broedplaats voor starters, maar er zijn weinig huisvestingsmogelijkheden (aldus blijkt uit de sterkte/zwakte analyse Economie en Werk). 2. versterken winkelconcentratie met behoud kleinschalige karakter wijkgebonden detailhandel 3. ondersteunen en faciliteren van (allochtone) starters 4. meer werkgelegenheid en perspectieven door realisatie Praktijk Trainings Centrum, mogelijk in combinatie met het bedrijfsverzamelgebouw. 5. verbetering bestaande en toevoeging woon-werkeenheden


6

Herontwikkelingslocaties “Een negatief imago van de wijk dreigt. Fysieke ingrepen in de woonomgeving spelen een belangrijke rol, naast sociale en economische maatregelen, in het doorbreken van de vicieuze cirkel” (WTP blz. 24). Er zijn acht locaties aangewezen waar een herontwikkeling een wezenlijke bijdrage zal leveren aan de geconstateerde problemen op sociaal, economisch en ruimtelijk beleid, dit voor de periode 2002 - 2015: 1. Sloop 200 woningen in het gebied tussen de Wolfskuilseweg, Bosbesstraat, Distelstraat, Floraweg. Waarvoor huurwoningen en in de koopsector terugkomen: 32 nieuwe tuinwoningen (€205.000), 17 stadswoningen (€230.000) 10 praktijkwoningen (€270.000) en 40 zonappartementen (vanaf €165.000). 2. Ouderenhuisvesting en zorgkruispunt aan de Molenweg op het terrein van het daar nu gevestigde tuincentrum. 3. Herontwikkeling gebied rondom De Driesprong, rekening houdend met verbinding Molenweg- Clematisstraat en de ontwikkeling van Molenweg-Noord welke in de tweede fase is. 4. Centraal voorzieningenhart omgeving Varenstraat/Zonnebloemstraat. 5. Speelplek Spreeuwentsraat. 6. Verbeteren toegankelijkheid station, dit in het kader ontwikkeling spoorzone 7. Woningbouw al dan niet in combinatie met economische functies: in het gebied Villanovastraat, Azaleastraat en Derde Van Hezewijkstraat. Wijkcentrum Villa Nova en de Mariaschool maken hier onderdeel van uit, de Mariaschool wordt genoemd als locatie voor het PTC. De Graafseweg moet wel beter bereikbaar zijn indien dit gebied een belangrijker economische functie krijgt. 8. Bedrijfsverzamelgebouw op braakliggend terrein naast de Rabobank. Gebied tussen Oude Nonnendaalseweg, Tweede Oude Heselaan en Pastoor Zegerstraat.


7

Differentiatie naar woningtype, eigendomsverhouding en prijsklasse is noodzakelijk om aan de verschillende woonvragen tegemoet te komen en een meer gemêleerde en minder eenzijdige bevolkingssamenstelling te bewerkstelligen” (WPP, blz. 16). Naast deze acht herontwikkelingslocaties worden de volgende middelen ingezet om het tij te keren. wonen Verkoop door Portaal van 200 woningen in het gebied Distelstraat – Nieuwe Nonnendaalseweg. Doel is om het aantal koopwoningen (en de kwaliteit) te doen toenemen. Bij het Nachtegaalplein, de Rozenbuurt en de Tulpstraat e.o. zullen de woningen worden gerenoveerd of deels vervangen door nieuwbouw. Aan de Koninginnelaan en Begoniastraat vindt nieuwbouw plaats. Het ingezette beleid voor de Aanpak van Particulier Woningbezit (APW) wordt afgerond. Stichting Onderhoud Nijmegen (SON) bewaakt de kwaliteit. openbare ruimte Meer groen op diverse plekken in de wijk, tussen Park West en het Florapark wordt een groenverbinding gelegd. Meer speelvoorzieningen op diverse plekken in de wijk. verkeer Aanpak parkeerproblemen bij de supermarkten ALDI en AH aan de Molenweg. Meer 30 kilometerzones, aanpak gevaarlijke kruisingen (Molenweg/Nieuwe Nonnendaalseweg en kruising Wolfskuilseweg/Floraweg). Betere oversteekplaatsen Tweede Oude Heselaan (bij Wijkcentrum), Wolfskuilseweg en Graafseweg. Betere fietsvoorzieningen en routes langs de Graafseweg, de Wolfskuilseweg en de Hatertseveldweg. Herinrichting Wolfskuilseweg: toevoegen fietspaden en parallelstrook (breder wegprofiel). Bronnen hoofdstuk II: Wijk Perspectief Plan, Foto van de Wolfskuil anno 2000 en Wijk Toekomst Plan De Wolfskuil, Wolfskuil in de kijker, mei 2002. Veel kritiek als vastgelegd in het Wijk Perspectief Plan en het Wijk Toekomst Plan is nog steeds geldig, zoals blijkt uit onze enquête en contacten met ondernemers. Opmerkelijk is dat een niet onbelangrijk aantal ondernemers constateert dat sommige problemen, met name op het gebied van veiligheid, de laatste paar jaar juist toenemen.


8

III Wijkeconomieproject: inventarisatie bedrijven en ondernemers Binnen het pilotproject wijkeconomie zijn de bedrijven als volgt geselecteerd: commerciële bedrijven die ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel (exclusief financiële holdings), bedrijven vermeld in de Gouden Gids en field research. Regulier onderwijs en instellingen in de wijkcentra zijn niet meegenomen. Op basis van het voorgaande komen we tot de volgende inventarisatie: de wijk telt 220 bedrijven die werk bieden aan 885 arbeidsplaatsen, slechts één bedrijf staat te huur. 185 bedrijven (bijna 70%) hebben één arbeidsplaats; 44 bedrijven 2 - 3 fte; 16 bedrijven 4 – 10 fte; 6 bedrijven 10 – 30 fte, één bedrijf 70 fte en het GAK met 360 fte. De grootste werkgevers zijn: het GAK, een aannemer, een wegenbouwer een milieueducatiebedrijf en de ketens: AH, ALDI, Kruidvat, Bruna en de Rabobank. Branchering Per sector kunnen we de bedrijven als volgt indelen: 7 bedrijven zijn werkzaam in de industrie, 25 in de bouw, 7 in de groothandel, 50 in de detailhandel, 56 zakelijke diensten (vervoer, financiën, advies en facilitair), 24 verzorgende diensten (horeca en persoonlijke diensten) en 50 overig (cultuur, educatie, gezondheidszorg en sociale verzekeringen). Zie ook bijlage IIb Branchering Wolfskuil. Buurtfunctie Van de 219 bedrijven hebben er 48 een buurtfunctie. 36 bedrijven zijn werkzaam in de detailhandel (16 food en 20 non-food) en 8 in de horeca. Afhankelijk van de omvang, het soort bedrijf (specialisatie) en het netwerk van de ondernemer hebben deze bedrijven een buurt dan wel een wijkfunctie. Natuurlijk komen ook klanten van buiten de wijk regelmatig inkopen doen, maar dit maakt een beperkt deel van de omzet uit. De grootste concentraties van bedrijven met een buurtfunctie vinden we aan de Molenweg (16), wat logisch is gezien de status van buurtwinkelcentrum, maar ook aan de Koninginnelaan zijn nog 10 bedrijven met een buurtfunctie gevestigd. Verder zijn de bedrijven met een buurtfunctie (18) met name gelokaliseerd aan de Nieuwe Nonnendaalseweg, de winkelstrip aan de Varenstraat, de Wolfskuilseweg en de Tweede Oude Heselaan. Bedrijf aan huis Van de 219 ondernemers werkt bijna de helft (108) vanuit een niet professionele bedrijfsruimte aan huis. Van de bedrijven die in de wijk zijn gevestigd en niet aan een ontsluitingsweg, werkt vrijwel 100% vanuit huis. Geen van de ondernemers die vanuit huis werkt heeft een buurt- of wijkgebonden functie. Van de ondernemers die vanuit huis werken zijn er 36 werkzaam in de advies of trainingssector of in de overige zakelijke dienstverlening en 7 in de persoonlijke dienstverlening . 21 bedrijven zijn werkzaam in de bouw/meubelmaker, 15 in de kunst- en cultuursector en 10 in de (markt) handel.


9

Allochtoon ondernemerschap Van de 220 bedrijven zijn er 27 in handen van allochtone ondernemers (12,3%). Concentraties vinden we aan de Koninginnelaan (8) en verder met name aan de Nieuwe Nonnendaalseweg, de Molenweg, Ridderspoor en de Varenstraat (13). Acht bedrijven hebben een “bedrijf aan huis” en 16 hebben een buurtfunctie (bijna 30% van het totaal aantal bedrijven met een buurtfunctie). Tien hebben een winkel (7 food en 3 non food) zes een horecazaak. De bedrijven aan huis zijn werkzaam als ZZP’er (4), autohandel en –rijschool, een vertaal- en een reisbureau. De allochtone bedrijven zijn veelal jong: 4 zijn 11-15 jaar gevestigd, 5 zijn 6 - 10 jaar gevestigd en drie 4-5 jaar. De meeste bedrijven (15) zijn 3 jaar of korter gevestigd. Met name aan de even zijde van de Molenweg zien we een toename van allochtone ondernemers. Allochtone ondernemers beginnen een bedrijf waar autochtone ondernemers het bijltje er bij neerleggen. Allochtonen hebben inmiddels bijna alle cafetaria’s (en pizzeria’s) in de wijken van de grotere steden overgenomen. Hetzelfde geldt voor de buurtsuper, de groentenzaak, de slagerij en de bakker. Ook in de non food is dit proces gaande, met name daar waar het minder goed gaat met winkelcentra nemen de allochtonen de zaak over en vestigen bijvoorbeeld een bruin- en witgoedzaak, een telefoonzaak, een huishoudelijke artikelenzaak of een tapijtzaak. Aan de Koninginnelaan is dit proces al veel eerder ingezet. De cijfers vergeleken Het Wijk Perspectief Plan telt 151 bedrijven in de Wolfskuil die werk bieden aan 1.545 mensen. Op de gemeentelijke website worden de cijfers van de Provinciale werkgelegenheidsenquête aangehaald: 175 bedrijven (waarvan 25 overheid, onderwijs en gezondheidszorg) en 1.105 arbeidsplaatsen (waarvan 490 overheid, onderwijs en gezondheidszorg). Zie ook bijlage III Kengetallen De Wolfskuil. In het wijkeconomieproject tellen we 219 bedrijven waarvan 30 niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Regulier onderwijs en instellingen in de wijkcentra zijn niet meegenomen in de telling. We komen niet verder dan 885 arbeidsplaatsen, waarvan 360 bij het GAK en 33 vrije beroepsbeoefenaren (inclusief kunstenaars). In het Wijk Perspectief Plan staat dat de meeste bedrijven langs de ontsluitingswegen zijn gesitueerd, dat 60% van de bedrijven 1 tot 2 werknemers hebben en dat de meesten in een woonpand zijn gevestigd. Uit ons onderzoek blijkt inderdaad dat de meeste ondernemers aan de ontsluitingswegen zijn gevestigd, namelijk meer dan 60%. Bijna de helft werkt vanuit huis en niet 60% maar liefst 84% van de bedrijven heeft 1 tot 2 werknemers. In de Wolfskuil woont circa 4% van de Nijmeegse bevolking op 1,7% van het stadsoppervlak. 189 bedrijven staan ingeschreven bij de kamer van koophandel, dit is bijna 2% van de 9.816 die in Nijmegen ingeschreven staan. Al met al meer een woonwijk dan een werkwijk. Met name de bouw, maar ook de detailhandel is relatief oververtegenwoordigd in de wijk. Ook zijn er veel mensen werkzaam in de kunst- en cultuursector. Zie ook bijlage IV en bijlage V.


10

Analyse per gebied Aangezien er per gebied grote verschillen zijn is er een indeling gemaakt op basis van concentratie van bedrijven en geografische overeenkomsten. De volgende gebieden worden onderscheiden: A. hoofd- of wijkontsluitingswegen: Wolfskuilseweg, Tweede Oude Heselaan, Molenweg,Graafseweg en Koninginnelaan. B. buurt- of interne ontsluitingswegen: Oude en Nieuwe Nonnendaalseweg C. overige gebieden A1. Wolfskuilseweg Van de 21 bedrijven heeft circa de helft een bedrijf aan huis. Negen bedrijven zitten in de (zakelijke) dienstverlening of trainingssector, verder een transportbedrijf, een bouwbedrijf en een uitgever. Drie bedrijven in de autohandel en relatief veel (5) detailhandel. A.2 Tweede Oude Heselaan De samenstelling van de 17 bedrijven is zeer divers, alleen de gezondheidszorg (3) en de detailhandel (4) zijn wat prominenter aanwezig. A.3 Molenweg Molenweg-Noord is het wijkwinkelhart. Van de 21 bedrijven zijn er 14 werkzaam in de detailhandel. Hier zijn twee grote supermarkten gevestigd en vinden we de grote ketens (AH, ALDI, Bruna en Kruidvat). De Rabobank en een postkantoor zijn hier gevestigd. Naast de foodzaken vinden we hier een aantal speciaalzaken. Een uitzendbureau en wassalon vervolledigen het aanbod. Ook is hier een groot wegenbouw en bestratingsbedrijf gevestigd. A.4 Graafseweg In dit deel van de Graafseweg zijn 17 bedrijven gevestigd. Een groot bouwbedrijf is hier al meer dan 75 jaar gevestigd. Een grote zakelijk dienstverlener is gevestigd in een markant pand. De branchering is zeer divers, opvallend zijn twee kredietinstellingen (zichtlocatie) en de zakelijke dienstverleners (5). A.5 Koninginnelaan De Koninginnelaan heeft duidelijk nog een belangrijke verzorgende functie Van de 20 bedrijven zijn er 7 winkels, in de foodsector: een bakker, een slager, een agf-zaak en twee kruideniers. Daarnaast zijn hier relatief veel horecazaken gevestigd (4) en bedrijven in de zakelijke dienstverlening (3). Grote klapper is het UWV-GAK-kantoor dat werk biedt aan 360 mensen. B.1 Oude Nonnendaalseweg Van de 11 bedrijven zijn de meeste bedrijven aan huis gevestigd. Meer dan de helft is werkzaam in de zakelijke dienstverlening (ICT) of de kunst. Opvallend is dat in deze straat een grote allochtone supermarkt en een transportbedrijf op een binnenterrein zijn gevestigd.


11

B.2 Nieuwe Nonnendaalseweg De Nieuwe Nonnendaalseweg telt 28 bedrijven en is daarmee de straat met de meeste bedrijven in het wijkeconomiegebied van de Wolfskuil. Vier detailhandelszaken zijn hier gevestigd en 3 horecagelegenheden. Twee van de vier detailhandelszaken en één horecazaak liggen meer aan de Molenweg dan aan de Nieuwe Nonnendaalseweg. Verder zijn hier 4 bedrijven in de bouw gevestigd, 2 reisbureaus en 6 bedrijven in de zakelijke dienstverlening of kunstsector. C Overige gebieden C.1 Varenstraat Hier zijn nog de resten te vinden van een klein en min of meer verlaten winkelcentrum. Van de 8 bedrijven zijn er 4 winkels, een horecabedrijf en een kapper. C.2 Villa Novastraat, Derde van Hezewijkstraat en Looimolenweg Dit gebied is een soort eiland in de wijk, er is een buurtcentrum en kinderopvang. Naast de kinderopvang zijn in de “Mariaschool” 11 kunstenaars gevestigd. Verder vinden we in dit gebied een milieueducatiebedrijf en een ambachtelijke design meubelmaker. Hoger gelegen is de Looimolen die granen verkoopt, een partycentrum, een autoschadebedrijf, een aannemer en een loodgieter. C.3 Bedrijven binnen de wijken en niet aan doorgaande wegen, bijna 100% aan huis. C.3.1 Bedrijven ten noorden van de Nieuwe Nonnendaalseweg In dit gebied zijn 26 bedrijven gevestigd, de grootste concentratie vinden we in Ridderspoor (7 bedrijven) verder zijn de bedrijven verdeeld over 11 straten. Er zijn drie winkelpanden de rest is een bedrijf aan huis. De meeste ondernemers (7) zijn ZZP’er in de bouw of meubelmaker. Vijf ondernemers zijn werkzaam in de zakelijke of persoonlijke dienstverlening en er zijn drie kunstenaars. C.3.2 Bedrijven ten zuiden van de Nieuwe Nonnendaalseweg Van de 21 bedrijven is de grootste concentratie aan de Azaleastraat (6 bedrijven), verder verdeeld over 8 straten. 100% werkt vanuit huis. Ook hier veel ZZP’ers in de bouw (6), dienstverleners en kunstenaars. C.4 De Rozenbuurt In dit geïsoleerde deel van de wijk, tussen spoor en de oostzijde van de Graafseweg, zijn 9 bedrijven gevestigd. Vier in de bouw en twee in de kunstsector. Aan de Groenestraat is een winkel en een schoonmaak/zonweringbedrijf zich aan het vestigen.


12

IV Enquête ondernemers, Startersmarkt en individuele begeleiding Er zijn vele contacten geweest met de ondernemers in de Wolfskuil, zowel door de enquête als door de Startersmarkt en de individuele begeleiding. IV.1 Enquête ondernemers In het gebied zijn alle bedrijven telefonisch benaderd. Met 43 bedrijven heeft een telefonische enquête plaatsgevonden, 10 hiervan zijn ook persoonlijk bezocht. Bij 16 bedrijven (allochtonen en winkelketens) is de enquête meteen mondeling afgenomen. In totaal hebben dus 59 bedrijven (meer dan 25%) meegedaan waardoor een goed beeld van de wijk, maar ook per deelgebied is verkregen. De enquête had tot doel: inzicht te krijgen in de bereikbaarheid (verkeer en parkeren), de bedrijfsomgeving (veilig, schoon, representatief), de bedrijfslocatie, het ondernemerschap, de bedrijfsresultaten, de dynamiek (willen investeren of verhuizen) en de wijkgerichtheid. Totaalbeeld De bereikbaarheid wordt als goed gewaardeerd, ook zijn de meesten tevreden over het klantenbestand. Zestig procent van de ondervraagden vindt de wijk voldoende representatief en schoon. Voor wat betreft de veiligheid zijn er per deelgebied grote verschillen, er wordt in dit kader zowel over verkeersonveilige situaties gesproken, als over dealers, junks, vandalen en (jeugd) criminelen. Ook inbraken en winkeldiefstal (met name in de grotere winkels) komen regelmatig voor. Bijna de helft denkt aan investeren, het eigen vermogen is de belangrijkste bron, dan de bank maar deze laatste is niet voor elke ondernemer toegankelijk. Bijna 30% wil verhuizen. De boekhouder /accountant is de belangrijkste adviseur met stip op één, bijna niemand heeft vragen op administratief of fiscaal gebied. Zonder uitzondering is iedereen er voorstander van dat de gemeente de wijkeconomie stimuleert. Om het bedrijfsresultaat te verbeteren is er vooral behoefte aan kapitaal en verbetering van de bedrijfsomgeving. Ook is een goede (gratis) adviseur en huisvesting van groot belang om groei te realiseren. Een aantal ondernemers wil de activiteiten aan huis uitbreiden, maar is niet kapitaalkrachtig genoeg om een (groter) huis te kopen. Met name in de huursector is het aanbod van woon-werkpanden dus gewenst. Resultaten per deelgebied Op alle hoofd- en wijkontsluitingswegen is de verkeersveiligheid een belangrijk item. Het is druk en er wordt hard gereden. Gevaarlijke kruisingen en slechte oversteekplaatsen versterken de onveiligheid. Met name de snelheid op de Tweede Oude Heselaan wordt genoemd en de Wolfskuilseweg die steeds drukker wordt. Men zou graag zien dat de politie vaker controleert op te hard rijden en verkeerd parkeren. En dan meteen lik op stuk beleid. Op de Tweede Oude Heselaan is veel zwerfvuil, zo ook voor de ALDI en AH op de Molenweg waar men de groenstrook graag opoffert voor een schone niet-groen-strook. Drugsoverlast is met name bij de Graafseweg (het spoor), kruising Nieuwe Nonnendaalseweg – Molenweg. Rondom de Mariaschool is er veel last van hangjongeren tot jeugdcriminelen. De behoefte om te verhuizen is het grootst bij de buurt- of interne ontsluitingswegen (Nonnendaalseweg) en bij de bedrijven binnen de woonwijken. Rondom de Villa Novastraat zijn er specifieke problemen met betrekking tot (onduidelijkheid) van het bestemmingsplan en de slechte communicatie met de gemeente hierover. De meeste positieve ideeën om de wijkproblemen aan te pakken komen ook uit dit gebied: activiteiten en een gezellige horecagelegenheid voor jongeren, multiculturele feesten en meer kleinschalige bedrijvigheid om de wijk leefbaarder te maken. Wijkeconomie De Wolfskuil

13

IV.2 Startersmarkt

Maandagavond 19 mei 2003 vond De Startersmarkt plaats bij de Rabobank aan de Molenweg. Alle ondernemers uit de wijk werden uitgenodigd. De Startersmarkt was vooral bedoeld voor mensen die een bedrijf in de Wolfskuil willen starten en voor ondernemers in de wijk die in de startfase zitten. Naast een algemene presentatie van de potenties van de wijkeconomie kon men met individuele vragen terecht bij vertegenwoordigers van: BRN adviesbureau, de Rabobank, de Kamer van Koophandel, de Belastingdienst, de gemeente Nijmegen (afdeling EZ en SZA), Jegen Accountancy en Bedrijvencentrum Groenestraat (bedrijfsverzamelgebouw). Er kwamen circa 50 mensen op af, waarbij overigens ook redelijk veel van buiten de wijk.

IV.3 Individuele begeleiding 25 bedrijven (36 ondernemers) hebben individuele ondersteuning gehad. Zes bedrijven hebben een meewerkend echtgenoot verder zijn er twee familiebedrijven en twee VOF’s. Zeven bedrijven zijn van allochtone ondernemers (4 Turken). Twee ondernemers zijn jonger dan 25, 18 in de leeftijdscategorie 25 tot 50 jaar en 5 ouder dan 49 jaar. Dertien mannen en twaalf vrouwen nemen deel. Het onderwijsniveau voor 11 is lbo/mbo en voor 14 hbo/wo. Negen zaten in de prestartfase, waarvan twee vanuit de uitkering starten, Elf hebben het bedrijf 1-5 jaar en 6 langer dan 5 jaar. In de periode september-oktober 2002 was er met vier bedrijven contact, de eerste helft van 2003 kwamen hier 8 bij en in de periode juli tot november nog eens 13. Zes zijn werkzaam in de detailhandel of op de markt: een brommerzaak, agf, foto, kinderkledingzaken en een porseleinzaak. Drie in de culturele sector (kunstenaars en buikdans) en drie in de horeca (Bed & Breakfast en partycentra). Drie in de bouw /meubelbranche (loodgieter, klussenbedrijf en meubelmaker). Twee in de persoonlijke dienstverlening (kappers) en zakelijke dienstverlening (ICT). Verder een wassalon, reisbureau een uitzendbureau en tot slot een transportbedrijf, een crèche en een museum. De vragen in de prestartfase gingen vooral over het ondernemersplan (4), huisvesting (3) en de PIT (2), subsidieregeling toerisme. Doorverwijzing naar of samenwerking met: de gemeente dienst SZA, afdeling EZ, ESKAN en de KvK. De bedrijven die 1-5 jaar bestaan hebben vooral vragen over professionalisering (4), huisvesting (2), rechtsvormen (2), kapitaal (2), bedrijfsomgeving en parkeren (2), herstart en uitbreiden en vragen over het bestemmingsplan.


14

Doorverwijzing naar of samenwerking met: de gemeente afdeling EZ en de Bedrijvenwinkel, de bank en de accountant. De vragen van bedrijven die al langer dan 5 jaar bestaan gaan over bestemmingsplan/bouwvergunning, fiscale zaken, communicatie met de gemeente en bereikbaarheid. Doorverwijzing naar of samenwerking met: de gemeente afdeling EZ en de Bedrijvenwinkel, de belastingdienst en de accountant. Van de 9 bedrijven in de prestartfase heeft er één geen ruimte gevonden, één maakt eerst de opleiding af, één is in Bottendaal gestart, vier zijn nog in voorbereiding, één is afgehaakt en één is inmiddels gestart.


15

V Beleidsaanbevelingen Binnen het Wijkeconomieproject worden Het Wijk Perspectief Plan en het Wijk Toekomst Plan vooral bezien vanuit een sociaal-economische visie. Door eigen onderzoek en contacten met de meeste ondernemers is er een helder beeld ontstaan over de mogelijkheden die de wijk biedt. Uiteraard wordt hierbij zoveel als mogelijk aangesloten bij het gemeentelijk beleid zoals dit op wijkniveau met name is weergegeven in het Wijk Toekomst Plan. Voordat we komen tot beleidsaanbevelingen zullen we op basis van het voorgaande een SWOT-analyse maken. V.1 SWOT-analyse Sterk arbeid - grote potentie (werkloze) werknemers en ondernemers - veel ondernemerszin ruimte - de wijk ligt vlakbij het centrum, het station, stedelijke ontsluitingswegen en het industrieterrein - er wordt in het Wijk Perspectief Plan een aantal herontwikkelingslocaties genoemd met veel potentie voor ondernemerschap Zwak arbeid - groot aandeel langdurig werklozen met lage opleiding en grote afstand tot de arbeidsmarkt kapitaal - weinig kapitaalkrachtige bewoners ruimte - weinig groen, infrastructuur van een woonwijk schoon / heel /veilig - ontsluitingswegen zijn deels racebanen, aantal onveilige kruisingen en oversteekplaatsen, op sommige locaties problemen met parkeren - op bepaalde locaties veel last van zwerfvuil - op bepaalde locaties veel last van dealers, junkies, inbraken, diefstal en jeugdvandalen Kansen - de ontwikkellocaties voor bedrijvigheid als genoemd in het Wijk Perspectief Plan optimaal benutten - aansluiten en profiteren van spin off van grote projecten als Koers West en Stationsgebied - in delen van de wijk komen nieuwe (koop) huizen en worden huizen opgeknapt, hiermee wordt de wijk (fysiek) beter maar ook de samenstelling gedifferentieerder en meer koopkracht aangetrokken Bedreigingen - in het Wijk Toekomst Plan staan grootse en rigoureuze plannen voor de komende 15 jaar, veel is echter nog niet duidelijk of onzeker, voor betrokken bewoners kan dit een bedreiging zijn - zwerfvuil, overlast van jongeren, criminelen, dealers en junks lijkt toe te nemen Wijkeconomie De Wolfskuil

16

V.2 Beleidsaanbevelingen Op basis van de onderzoeken en contacten adviseren we de wijkeconomie te stimuleren gebundeld rondom drie thema’s: 1. toerisme De wijk biedt een aantal goede toeristische mogelijkheden. De Wolfskuil ligt vlak bij het station, het centrum en aan grote ontsluitingswegen. De molen is van ouds her een grote trekker, daarnaast heeft de wijk twee partycentra: Het Sfeerhuys voor het luxe segment en Mariken van Nieumeghen dat zich steeds meer specialiseert in feesten voor allochtonen. Het Gelders Gedistilleerd Museum zal binnenkort weer opengaan en hier wordt om de hoek ook de eerste Bed en Breakfast in de wijk geopend. Ook het “tuindorpachtige” karakter, met name tussen Molenweg, Floraweg en Nieuwe Nonnendaalseweg, het “echte Wolfskuil” kan als een attractie worden gezien. Met het gilde kan de toerist door de wijk slenteren en zich de geschiedenis van deze volkswijk met haar oude ambachten, als een boekbinderij, eigen maken.

2. cultuur en ambacht Het gebied rondom de Mariaschool zou een cultuur- en ambachtscentrum kunnen worden. Wonen en kleinschalige werkgelegenheid worden zo aan elkaar gekoppeld. De wijk kent veel kunstenaars en ambachtslieden die behoefte hebben aan een vaste werkruimte. Kopshout dat hier gevestigd is, is nationaal bekend als milieuvriendelijk en ambachtelijke meubel-design werkplaats. Dit kan veel meer uitgebuit worden, uiteraard ook in combinatie met het stimuleren van het toerisme. 3. bedrijfsverzamelgebouw / PTC aan de Molenweg Naast de Rabobank, aan de Molenweg, ligt een terrein al meer dan 10 jaar braak. Nieuwbouw, in combinatie met een nieuwe Rabobank, is hier aan te bevelen. Een kantoortoren zou de ingang van de wijk markeren, hier vinden we dan de bank (spin off naar kleine kantoortjes in de financiële sector), een Praktijk Trainings Centrum (i.s.m. het nieuwe ROC naast het station) en kleinschalige overige kantoorfuncties.


17

Inzet gemeente De inzet van de gemeente is van groot belang om de wijkeconomie te stimuleren, zowel als initiator als in de voorwaardenscheppende sfeer. In het Wijk Toekomst Plan wordt een aantal belangrijke acties al genoemd: aanpak verkeersveiligheid en toegankelijkheid (beperken snelheid, veiliger kruisingen, oversteekplaatsen en meer parkeergelegenheid), in afstemming met Portaal wordt de gemêleerdheid van het woningaanbod (en daarmee de bewoners) verbeterd. Hiermee komt ook meer koopkracht naar de wijk toe. Het IBOR (Integraal Beheer Openbare Ruimte) wordt ingevoerd. Vanaf november 2003 gaat het Bedrijvenloket open. Maar de gemeente zal meer moeten doen om de wijkeconomie te stimuleren, denk aan - de overlast van dealers, junkies en (jeugd) criminelen aanpakken - realisatie van de woon-werklocatie rondom de Mariaschool en het bedrijfsverzamelgebouw - stimuleren toeristische functie en promoten van de wijk - koppeling of spin off grote projecten als Koers West en Spoorzone - ondersteunen verbetering organisatiegraad ondernemers in de wijk, bij allochtonen gebeurt dit al - werving, selectie en naar traject leiden van (langdurig) werklozen Inzet wijkeconoom Uit het pilot project wijkeconomie De Wolfskuil resulteert de volgende taakomschrijving van de wijkeconoom: - contactpersoon naar de ondernemers toe die kan vertellen wat de stand van zaken is met betrekking tot de ontwikkeling van de ruimtelijke economische structuur in de wijk. De wijkeconoom onderhoudt regelmatig contact met de gemeente, de woningbouwverenigingen, projectontwikkelaars, het opbouwwerk en bewonersorganisaties. - initiator en stimulator van een MKB-vereniging de Wolfskuil, met als onderdeel daarvan de winkeliersvereniging Molenstraat-Noord - pro-actief benaderen van (pre) starters en starters introduceren bij de MKBintermediairs - promoten van de wijk als economisch en toeristisch aantrekkelijk gebied - per economisch project, het bedrijfsverzamelgebouw, woon-werklocaties, kultureel en ambachtelijk centrum, ondersteunende activiteiten - intermediair tussen gemeente en ondernemersvereniging kosten wijkeconoom De tijdsinzet wordt ingeschat op één dag per week. Het project zal een looptijd moeten hebben van minimaal drie jaar. De kosten per jaar exclusief BTW bedragen: Arbeidskosten en organisatie €40.000,Reclame en promotiekosten p.m. Extra inzet per economisch project p.m. Verstandig is om dezelfde formule ook in andere wijken van het Kanaalgebied te implementeren, met name in Het Willemskwartier en Hatert is hier al grote behoefte aan.


18

Bijlage I

Kaart De Wolfskuil met economische speerpunten


19

Bijlage II Enquêteresultaat totaal en per gebied Alle bedrijven zijn telefonisch benaderd, 43 bedrijven zijn telefonisch geënquêteerd, waarvan met 10 – op verzoek - ook een afspraak volgde. Met 16 bedrijven heeft alleen een mondelinge enquête plaatsgevonden. In totaal deden zo 59 bedrijven (meer dan 25%) mee aan de enquête. Wolfskuil totaal     

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig

      

klantenbestand en omzet wijkgerichtheid verhuizen investeren kapitaalbron administratie adviseur



verbeteren bedrijfsresultaat



stimuleren wijkeconomie

44 goed, 7 niet 30 goed, 23 niet 35 goed, 12 niet 35 goed, 20 niet per gebied grote verschillen, zowel open aanmerkingen over verkeersveiligheid als over dealers, inbraken, winkeldiefstal en opgeschoten jeugd 44 tevreden, 7 niet zie buurtfunctie en uitsplitsing per gebied/branche 18 denken aan verhuizen, 32 niet 28 denken aan investeren, 24 niet E.V. (38), bank (14) en familie en kennissen (7) 51 geen vragen, 3 wel de boekhouder/accountant is de adviseur met stip op één, familie, vrienden en kennissen op de tweede plaats. Met name is er behoefte aan kapitaal en een betere bedrijfsomgeving. Verder staan een goede adviseur en huisvesting hoog in het vaandel. 100% van de geënquêteerden vindt het nuttig om de wijkeconomie te stimuleren

A.1 Wolfskuilseweg Geënquêteerde bedrijven 5 Indruk gebied: belangrijke en drukke verbindingsweg naar Nijmegen west. Grote invloed herbouw deel van de wijk         

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig klantenbestand en omzet wijkgerichtheid investeren administratie



stimuleren wijkeconomie:

goed niet goed wordt beter door nieuwe wijk ja nee: inbraken, onveilig en hard rijden, steeds drukker tevreden over klanten, omzet houdt niet over alleen food, andere bedrijven niet 50/50 ; vooral EV geen vragen, boekhouder/accountant met stip op een als adviseur 100% goed plan!

Adviezen -

schoonhouden, meer groen, minder verkeer (gratis) advies en kapitaal tegen lage rente promoten wijk, ook oude ambachten, door gemeente veilige oversteekplaatsen voor voetgangers politie meer controleren en handhaven


20

A.2 Tweede Oude Heselaan Geënquêteerde bedrijven 2 Indruk gebied: belangrijke en drukke verbindingsweg Nijmegen oost-west.        

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig klantenbestand en omzet wijkgerichtheid verhuisgeneigdheid

  

investeren administratie stimuleren wijkeconomie

goed nee, toename parkeren forenzen goed nee, veel zwerfvuil ook van cafetaria nee, met name verkeersonveilig tevreden over klanten en omzet meer stedelijke functie één wel wegens overlast voor buren, ander niet wegens vlakbij centrum 50/50 ; EV/bank geen vragen, boekhouder/accountant is adviseur goed plan

Adviezen -

flitspalen om snelheid te controleren drempels om snelheid af te remmen beter schoonhouden van de straat, met name zwerfvuil gemeente actiever en klantvriendelijker

A.3 Molenweg Geënquêteerde bedrijven 10 Indruk gebied: belangrijke en drukke verbindingsweg noord-zuid en het winkelcentrum voor de buurt/wijk. Hier de grote (supermarkt) ketens, buurtcentrum en de bank    

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon



veilig



klantenbestand en omzet

 

wijkgerichtheid verhuisgeneigdheid

 

investeren administratie




goed 50/50, met name druk bij ALDI en AH 80% in orde 50/50, ze moeten zelf vaak de straat vegen en de groenstrook voor de supermarkten zit meestal vol met zwerfvuil 50/50, wel winkeldiefstal, inbraak en de Molenweg is een racebaan. 90% tevreden over klanten en omzet, aantal kleine bedrijven heeft het moeilijk. Recessie en sloop deel wijk spelen parten. groot slechts één – niet wijkgebonden ondernemer – denkt aan verhuizen meesten wel EV/bank op een na geen vragen, boekhouder/accountant is adviseur of vanuit ketenorganisatie geregeld. Een aantal is ook lid van een beroeps- of brancheorganisatie goed plan.

Adviezen -

politie moet sneller komen bij een winkeldiefstal of inbraak de straat moet veiliger en schoner verkeer moet afgeremd worden en (meer) veilige oversteekplaatsen groenstrook voor ALDI/AH weg


21

A.4 Graafseweg Geënquêteerde bedrijven 5 Indruk gebied: Vooral zichtlocaties aan één van de belangrijkste ontsluitingswegen van Nijmegen, wijkoverstijgende functie. Er is een groot bouwbedrijf gevestigd met circa 70 fte.         

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig klantenbestand en omzet verhuisgeneigdheid investeren administratie

 

omzetverhoging stimuleren wijkeconomie

goed/slecht 50/50 goed/slecht 50/50 voldoende, wel overlast van dealers bij het spoor 50/50 last van dealers tevreden geen, al is de bereikbaarheid voor vrachtwagens slecht 50/50 alleen met EV geen probleem, boekhouder/accountant is gesprekspartner nummer 1 (gratis) bedrijfsadviseur en een betere bedrijfsomgeving 100% goed plan!

Adviezen: - verpaupering/drugsoverlast tegengaan - er is een omzetafname – voor zover men afhankelijk is van de buurt - door toename allochtone bewoners - er is betrokkenheid bij dit project en allen willen op de hoogte worden gehouden.

A.5 Koninginnelaan Geënquêteerde bedrijven 6 Indruk gebied: belangrijke noord – zuid verbindingsweg.  

bereikbaarheid parkeren



representativiteit

  

schoon veilig klantenbestand en omzet

   

wijkgerichtheid verhuisgeneigdheid investeren administratie

 

omzetverhoging stimuleren wijkeconomie

goed 50/50 een ondernemer kan z’n bedrijfsauto vaak niet kwijt vinden de allochtonen voldoende en de autochtonen onvoldoende 50/50 is verbeterd meesten tevreden over klanten en omzet, er moet wel hard gewerkt worden, achteruitgang door euro en meer concurrentie van supermarkten (aan Molenweg /Willemsweg) vooral wijkfunctie behalve de dienstverleners één wil stoppen één naar Molenweg of Willemsweg 50/50 ; EV/bank geen vragen, boekhouder/accountant is adviseur dan familie en vrienden meer kapitaal (gratis) advies en beter huisvesting goed plan

Adviezen -

veel oude klanten trekken weg, er komen allochtonen voor in de plaats (gettovorming) schoon en veiligheid staan hoog in het vaandel.


22

B.1 Oude Nonnendaalseweg Geënquêteerde bedrijven 2 Indruk gebied: Belangrijke ontsluitingsweg voor omwonenden, ook als sluiproute gebruikt.           

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig klantenbestand en omzet wijkgerichtheid verhuisgeneigdheid investeren administratie beter bedrijfsresultaat




goed goed en niet goed voldoende en onvoldoende ja nee, wel dankzij afgesloten bedrijfsterrein beiden tevreden over klanten en omzet foodzaak wel, de ander niet hoog 50/50 ;EV/familie/bank geen vragen, goede boekhouder/accountant (gratis) advies, kapitaal, betere huisvesting/ bedrijfsomgeving, goed personeel goed plan!

Adviezen -

minder (administratieve/wettelijke) drempels bereikbaarheid verbeteren/lik op stuk beleid parkeerpolitie steun om organisatie te professionaliseren.

B.2 Nieuwe Nonnendaalseweg Geënquêteerde bedrijven 10 Indruk gebied: belangrijke wijkverbindingsweg Nijmegen oost-west.     

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig

     

klantenbestand en omzet wijkgerichtheid verhuizen investeren administratie stimuleren wijkeconomie

goed 50/50 houdt niet over houdt niet over 50/50 veel vuil op straat 50/50 last van jeugd, inbraken en dealers, richting Molenweg wordt het steeds slechter tevreden over klanten, 70% ontevreden over de omzet afhankelijk van het bedrijf bijna de helft wil verhuizen 50/50; EV/bank geen vragen, boekhouder/accountant is adviseur goed plan!

Adviezen -

kruising Tweede Oude Heselaan-Molenweg-Nieuwe Nonnedaalseweg moet rotonde worden, anders blijft het onveilig. één wil graag weg, ook wegens dealers bij telefooncel Molenweg beter contact met gemeente is gewenst paaltjes moeten trottoir beschermen, het moet schoner en de politie moet een lik op stuk beleid voeren de wijk wordt slechter vinden meerdere “oud-Wolfskuilers”.


23

C.1 Varenstraat Geënquêteerde bedrijven 1 Indruk gebied: vervallen winkelcentrum.           

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig klanten bestand en omzet wijkgerichtheid verhuizen investeren administratie stimuleren wijkeconomie

goed, niet voor OV goed slecht, men kent dit deel niet ja wordt beter nee, klanten gaan naar de Molenweg 100% ja, naar Molenweg of Willemsweg ja; kapitaal is een probleem wil administratieve opleiding volgen goed plan!

C.2 Villa Novastraat, Derde Van Hezewijkstraat en Looimolenweg Geënquêteerd 5 bedrijven Indruk gebied: deels geïsoleerd hooggelegen deel van de wijk geen winkelfuncties. 

bereikbaarheid



parkeren

  

representativiteit schoon veilig

    

klantenbestand en omzet wijkgerichtheid verhuisgeneigdheid investeren administratie



stimuleren wijkeconomie:

goed, behalve voor grote vrachtwagen (meubelmaker/molen) één bedrijf naar Nijmegen oost wegens slechte bereikbaarheid goed, tenzij er een grote party is, het partybedrijf zelf heeft er geen last van goed ja, behalve de Derde Van Hezewijkstraat richting Molenweg meer last van jeugd, inbraken, vuil en dealers tevreden over klanten en omzet < 5% niet Ja, EV geen vragen, boekhouder/accountant met stip op een als Adviseur. 100% goed plan!

Problemen Rondom partycentrum bestemmingsplan onduidelijk: horeca waar geen horecabestemming is, maar gedooggebied. Dit weer tot ergernis van aannemer/loodgieter die een deel van hun tuin niet mogen gebruiken voor bedrijf en het carrosseriebedrijf dat zijn vergunning bij verplaatsing kwijtraakt. Mede door onduidelijkheid gemeente gespannen verhoudingen tussen de ondernemers. Ook de molenaar is sedert enkele jaren, zijn vaste contactpersoon bij de gemeente kwijt. De gemeente laat veel subsidies lopen en de molen kampt met achterstallig onderhoud. De communicatie loopt stroef.

Adviezen - meer kleinschalige bedrijvigheid maakt de wijk ook leefbaarder. - gemeente moet effectiever werken. - multiculturele feesten - activiteiten voor jongeren - horecagelegenheid voor jongeren in de wijk.


24

C.3 Bedrijven binnen de wijken en niet aan ontsluitingswegen, bijna 100% aan huis C.3.1 Bedrijven ten noorden van de Nieuwe Nonnendaalseweg Geënquêteerde bedrijven 4 Indruk gebied: woonwijk           

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig klantenbestand en omzet wijkgerichtheid verhuizen investeren administratie stimuleren wijkeconomie

goed goed niet goed 50/50 veel zwerfvuil, wijkinitiatief is Z-team gaat tevreden over klanten, omzet moet beter 0% Bijna de helft wil verhuizen 50/50; EV geen vragen, boekhouder/accountant is adviseur goed plan

Adviezen -

bewonersgroep gestart door Tandem kwam niet van de grond, waar was/is de gemeente? bedrijf moet verhuizen maar hoort niets meer van gemeente: gemeente communiceer goed! behoefte aan opslagruimte te weinig speelruimte voor jongeren pak lastige hangjongeren aan maak wijk gezelliger: leuke kroeg, woon/werkpanden wijk gaat achteruit autochtonen verdwijnen allochtonen komen.

C.3.2 Bedrijven ten zuiden van de Nieuwe Nonnendaalseweg Geënquêteerde bedrijven 5 Indruk gebied: woonwijk        

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig klanten bestand en omzet wijkgerichtheid verhuizen

 

investeren administratie




goed goed goed, op één na ja 50/50, scheurende scooters en brommers tevreden over klanten, drie ook over omzet, twee niet op een bedrijf na nauwelijks drie willen verhuizen en werk en wonen scheiden, met name door ruimtetekort EV/familie geen vragen, boekhouder/accountant is adviseur goed plan

Adviezen -

wegens agressie en vernielingen werkpand elders meer ruimte voor kleine ondernemers.


25

C.4 Rozenbuurt Geënquêteerde bedrijven 1 Indruk gebied: geïsoleerde woonwijk           

bereikbaarheid parkeren representativiteit schoon veilig klantenbestand en omzet wijkgerichtheid verhuizen investeren administratie stimuleren wijkeconomie

goed slecht, te druk slecht, gaat naar klant toe nee kruispunt Groenestraat onveilig tevreden over klanten en omzet 0% ja nee geen vragen, boekhouder/accountant is adviseur goed plan

Adviezen -

er moeten prullenbakken komen op het plein meer toezicht gemeente.


26

Bijlage III Branchering Wolfskuil Bikcode, omschrijving en aantal 22

uitgeverij en drukkerij (2)

Boekbinder en zetter.

28

vervaardigen metaalproducten (2)

Bankwerker en lasser

36

vervaardigen meubels (3)

Meubelmakers

45

bouwnijverheid (25)

Aannemer, grondverzet, klussenbedrijven, dakdekker, wegen en straten, voegen, installaties, timmeren/afbouw, tegelzetter en schilderen.

50

handel in en reparatie van auto’s en motorfietsen (8)

autohandel (2), autoreparatie, autopoets, carrosserie en banden

51

groothandel (7)

granen, parfumerie/cosmetica, meubilair, computers/kantoormachines, zonwering en beveiligingsinstallaties

52

detailhandel in winkel (44)

Food: supermarkt (2), kruidenierszaak (2), allochtone supermarkt/slager (3), agf (2), bakker (2), slager (2), slijterij (2), tabak, Non food apotheek, drogist, boeken en tijdschriften, postkantoor, planten en bloemen (2), huisdierbenodigdheden (2), computers/ICT (3), aquarium, telefoonzaak, gehoorapparaten, opticien, foto, wit-en bruingoed, kinderkleding, bromfietsen, tapijt en gordijnen (2), woninginrichting, antiek, h.h. artikelen allochtoon, parketzaak, porselein,sportprijzen

526

detailhandel niet in winkel (6)

marktverkoop: kleding, tweede hands goederen (2) speelgoed, chocola en suikerwaren

527

reparatie consumentenartikelen (3)

reparatie h.h. elektrische apparaten en overig

55

Horeca (10)

partycentrum (2), café, koffiehuis, allochtoon cafetaria (6)

60

transport (2)

633

reisbureaus (3)

64

post en telecommunicatie (1)

65

financiële instelling (1) Rabobank

67

hypotheek en kredietbemiddeling (2)

70

verhuur & handel onroerend goed (3)

72

computerservice en ICT (7)

systeemhuizen (2) en adviesbureaus automatisering

74

overige zakelijke dienstverlening (32)

markt- en opinieonderzoek (2), organisatie adviesbureaus (4), belastingconsulent, technisch ontwerp adviesbureaus (3), reclame en advies (4). Uitzendbureaus/W&S personeel (5), foto/video (4), glazenwasser (1), schoonmaakbedrijf, secretariaats & vertaalwerk (5), boedelveiling en binnenhuisarchitect.

75

overheid en verplichte sociale verzekeringen (1)

GAK


27

80

onderwijs (6)

autorijschool, studiebegeleiding (2), bedrijfsopleidingen en trainingen (3)

85

gezondheids- en welzijnszorg (7)

creche, homeopaath, huisartsen en gezondheidscentrum,

90

milieudienstverlening (2)

milieueducatie en sanering en milieu

91

museum (2)

92

cultuur (26)

muziekles (4), podiumkunst (4), scheppende kunst (16) en kunstdienstverlening (2)

93

overige dienstverlening (11)

wassalon, kapper, schoonheidsspecialist (3), hondentrimmer, tatoo en piercing (2), overig (3)

Branche onbekend: 2


28

Bijlage VII Bouw woningen in de Wolfskuil door Portaal 1920 – 1950 plan Plan Koninginnelaan II

Periode 1920

Plan Koninginnelaan III

1925-1926

Plan Koninginnelaan IV 1e gedeelte

1929-1930 1932

Plan Koninginnelaan V 1e gedeelte Plan Koninginnelaan V 2e gedeelte Plan Koninginnelaan V 3e gedeelte

1930-1932

I

1921

1930-1932 1928 1930-1933

II en III 1926-1930


Stra(a)t(en) Anjelierenweg Koninginnelaan Nieuwe Nonnendaalseweg Tulpstraat Anjelierenweg Koninginnelaan Violenstraat Anemoonstraat Geraniumstraat Pastoor Zegersstraat Nonnendaalsedwarsweg Oude Nonnendaalseweg Nieuwe Nonnendaalseweg Anjelierenweg Begoniastraat Oude Nonnendaalseweg Pastoor Zegersstraat Pastoor Zegersstraat Spreeuwenstraat Oude Nonnendaalseweg Nieuwe Nonnendaalseweg Hoek Krayenhoflaan/Oude Weurtseweg Hoek Wolfskuilseweg/ Floraweg Varenstraat

Aantal woningen Anders 51 1 badhuis Anjelierenweg (?)

134

62

2 winkels Pastoor Zegersstraat (?)

36

1 pakhuis

18 88

1 winkel Pastoor Zegersstraat (?)

75 noodwoningen

93

4 winkels

29

Plan Wolfskuil II

1931-1934

Totaal plan

1920-1934 Periode Na WO II 1947

Plan wolfskuil V 2e gedeelte Plan Wolfskuil V 3e gedeelte Plan Wolfskuil V 5e gedeelte Totaal


Mosstraat Floraweg Ericastraat Distelstraat Wolfskuilseweg Distelstraat Ericastraat Wolfskuilseweg Bosbesstraat Varenstraat

71

Stra(a)t(en)

Aantal huizen

Floraweg (noordelijk)

73

1947

Floraweg (noordelijk)

46

1948

Terrein tussen Wolfskuilseweg/Bosbesstraat

49

1947-1948

30

anders

Eindevaluatie en beleidsaanbevelingen Pilotproject Wijkeconomie De Wolfskuil 11 november 2003 BRN Projecten Cees van Diemen

Recommend Documents