k n o d n e k ei woon in de tuin van de binnenstad
De uitdaging voor kopers die samen met anderen willen verbouwen
Klushuizen aan De Bossche Pad
Voorwoord Een eigen huis bouwen en zelf de indeling
Klushuis
en afwerking bepalen; voor veel mensen een
Bij soortgelijke projecten van kluswoningen
droom. Er zijn echter maar weinig mensen
zijn de deelnemers en overige betrokkenen
die deze droom kunnen verwezenlijken.
erg enthousiast. Een groep kopers blijkt goed
Bouwkavels zijn schaars en bestaande huizen
in staat om woningen van hoge kwaliteit te
zijn duur. Bovendien is het bouwen van een
realiseren en gezamenlijke en persoonlijke
huis een ingewikkeld proces.
wensen uit te voeren.
Droomhuis
In deze brochure lees je meer over het
Dit project met 6 kluswoningen biedt een
project De Bossche Pad in ‘s-Hertogenbosch,
betaalbare en haalbare mogelijkheid voor
een project dat gerealiseerd wordt volgens
het realiseren van je droomhuis. Als koper
het principe van Collectief Particulier
ontwikkel je in groepsverband en met
Opdrachtgeverschap (CPO).
deskundige hulp een renovatieproject voor eigen gebruik. De woningen zijn laag geprijsd en er is een goede begeleiding tijdens het
SINT-JAN
10 MINUTEN
Inhoudsopgave
traject.
2
Wonen in Eikendonk 4 Situatietekening 5 Originele architectuur 5 Samen kom je verder 6 Werving en inschrijving 7
Inwerktraject en organisatie 8 Planning 9 Voorwaarden 10 Ontwerp- en realisatieproces 12 Kavels 16 Kavelprijzen en oppervlaktematen 19 Colofon 20
3
Situatieplattegrond Het klusproject is onderdeel van Eikendonk. Deze Bossche wijk is vrijwel volledig herbouwd of gerenoveerd en ligt op een unieke plek in de stad, ingeklemd tussen de Zuid-Willemsvaart en de Aa. Met de auto ben je binnen een paar minuten op de A2. Het Zuiderpark ligt op loopafstand en per fiets ben je in een mum van tijd aan de voet van de St. Jan.
Levendige sfeer Eikendonk is een wijk voor starters, gezinnen en alleenstaanden. De mix van kinderen, jonge volwassenen en vitale ouderen zorgen voor een levendige sfeer. De ruime
Wonen in Eikendonk
buitenruimte geeft de wijk een groen karakter.
4
Locatie Het klusproject ligt aan De Bossche Pad 67 – 74. Het gaat om 8 bestaande woningen. Van die 8 woningen worden 6 nieuwe woningen gemaakt.
Originele architectuur ZUIDERPARK
3 MINUTEN
Het complex is een gemeentelijk monument. De waarde wordt vooral gezien in de oorsprong van het complex; het zijn sociale huurwoningen uit 1922. De panden zijn gebouwd met holle betonstenen. Vanwege vochtproblemen met de betonstenen gevel is om de voorgevels, zijgevels en keukengevels een gemetseld buitenspouwblad gezet. Onder de balkons en het afdak is dit niet gedaan, omdat daar indertijd geen waterbelasting optrad.
5
Samen kom je verder
Werving en inschrijving
Om dit project in particulier opdrachtgever-
Voordelen
In augustus 2014 start de werving en inschrijving van kopers voor het project ‘Klushuizen aan De
schap en voor het beoogde bedrag te kunnen
Door met de kopers een vereniging te
Bossche Pad’. Met een campagne in de maanden augustus en september worden mogelijke deelnemers
realiseren is een kopersgroep noodzakelijk.
vormen kunnen de kopers hun kennis
geïnteresseerd voor dit initiatief. De campagne bestaat uit een bezichtiging, een voorlichtingsbijeenkomst
Deze gaat als opdrachtgever optreden. Voor
delen en hun onderlinge ruimtewensen op
en een advertentie.
dit project wordt met de geïnteresseerden een
elkaar afstemmen. BrabantWonen staat de
kopersgroep gevormd onder leiding van de
kopersgroep graag bij met haar kennis en
Inschrijving
architect.
expertise; er is meer mogelijk voor minder
Donderdag 28 augustus wordt een informatiebijeenkomst georganiseerd in De Verkadefabriek.
geld.
Tijdens deze bijeenkomst wordt informatie omtrent het project verstrekt en de inschrijvingsvoorwaarden
Vereniging van eigenaren
toegelicht. De potentiële kopers ontvangen deze avond een informatiepakket en krijgen drie
De vorm van het complex maakt het
Mogelijkheden
weken de tijd om hun inschrijving formeel te maken door het inschrijfgeld van € 500,- over
noodzakelijk dat er uiteindelijk een vereniging
Het kader wordt gevormd door de bestaande
te maken. Dit bedrag wordt verrekend met de uiteindelijke koopsom.
van eigenaren komt die verantwoordelijk
bebouwing met een basis casco-ontwerp dat
is voor het onderhoud van het casco en
voortvloeit uit de ruimtelijke mogelijkheden
Financieringstoets
de mogelijke gezamenlijke voorzieningen.
van de bestaande woningen en de eisen voor
Bij de inschrijving hoort ook een financieringstoets door een
Urbannerdam zal de administratieve
de renovatie daarvan. Voor de afwerking
onafhankelijke hypotheekbemiddelaar. Hieruit moet blijken
begeleiding en organisatie van de vereniging
van de woningen bestaan verschillende
of de inschrijver de beschikking heeft over middelen om
op zich nemen. Uiteraard zijn hier kosten aan
mogelijkheden. Door samen het plan verder te
tot de daadwerkelijke koop en het verbouwen van een
verbonden.
ontwikkelen worden allerlei kosten bespaard.
woning over te gaan.
“Ik ben zo op mijn werk, met de snelweg dichtbij”
Kortom: door samenwerking wordt het mooier en goedkoper.
6
Benieuwd waarom Ruud en Marloes graag in Eikendonk wonen?
7
MARKT
Inwerktraject & organisatie
Planning
Het inwerktraject wordt verzorgd door
Kopersvereniging
De werving voor kopers
Hulshof Architecten en Urbannerdam.
Bij dit klusproject zijn de kopers verplicht een
voor de klushuizen start in
Het traject bestaat onder andere uit een
vereniging te vormen. De kopersvereniging
ontwerpworkshop en een excursie naar een
augustus 2014. Een maand
bestaat uit maximaal 6 leden, één voor iedere
aantal vergelijkbare projecten.
woning. De vereniging wordt opgericht door de statuten op te laten stellen door een notaris en
Expertise Tijdens het inwerktraject wordt een voorstel vermogen een actieve rol te laten vervullen. Het doel daarbij is om ieders expertise voor de groep toegankelijk te maken en kennis te delen. Daarbij kan het gaan over technische zaken en sociale aspecten van het wonen.
Gluren bij de buren
later wordt overgegaan tot de oprichting van de
vervolgens de leden van de kopersvereniging i.o.
kopersvereniging. In het
formeel lid te laten worden. In de statuten wordt
voorjaar van 2015 moet het
geregeld hoe de vereniging werkt.
plan gereed zijn. Dan wordt
ontwikkeld om ieder lid van de vereniging naar
5 MINUTEN
per koper het individuele
Verantwoordelijkheid
aannemingscontract gemaakt
Als de kopersvereniging formeel is opgericht,
en kan de uitvoering
neemt zij de verantwoordelijkheid voor de
beginnen. Het project zal
projectontwikkeling over van BrabantWonen en het projectteam. Vanaf dat moment is zij de opdrachtgever voor het project. Voorbeelden
naar verwachting begin 2016 worden opgeleverd.
voor deze formule zijn de projecten de
Het is natuurlijk erg leuk om je buren vast te
klushuizen aan de De Bossche Pad in de
leren kennen en te zien wat hun woonwensen
Bossche wijk Eikendonk, de Klushuizen en De
zijn en hoe ze deze wensen gaan realiseren.
Dichterlijke Vrijheid. De laatste twee projecten zijn in Rotterdam.
8
9
Voorwaarden De kopersvereniging is opdrachtgever, maar
Welstand
Voordat een kopersgroep de architect
Kwaliteit
dat betekent niet dat zij de vrijheid heeft om
Ieder plan waarvoor een bouwvergunning
opdracht geeft aan de slag te gaan, is het goed
Het is verstandig om alle mogelijkheden van te
alles te doen. De opdrachtgevers hebben met
moet worden aangevraagd, wordt aan de
om te weten wat je als groep en als individu
voren goed te bespreken. Zo voorkom je in een
regels en randvoorwaarden te maken waaraan
welstandscommissie voor advies voorgelegd.
wilt. Waar dienen de woningen in het project
later stadium teleurstellingen. Bovendien kan
ten minste aan te voldoen en welke wensen
het je als groep veel extra kwaliteit opleveren.
zij zich dienen te houden. Hieronder vind je de belangrijkste voorwaarden waaraan zij
Financiële voorwaarden
gebonden is.
BrabantWonen stelt ook een aantal
leven er onder de individuele opdrachtgevers.
financiële voorwaarden aan het project.
Ideeën
Bestemmingsplan
Deze voorwaarden hebben betrekking op de
Misschien is het wel zo dat er onder de mensen
Door de gemeentelijke overheid wordt
aankoopprijs, de aannemersafspraken en de
in de kopersgroep ideeën bestaan over
naleving van het bestemmingsplan geëist.
risico’s. In het informatiepakket dat je bij de
duurzaamheid of gemeenschappelijke ruimtes.
informatiebijeenkomst ontvangt, zullen
Ook dan is het goed daar al bij de start van het
Bouwbesluit
alle financiële voorwaarden verder worden
project aandacht aan te besteden.
De rijksoverheid heeft een groot aantal
toegelicht.
technische eisen en voorwaarden aan gebouwen opgenomen in het bouwbesluit.
Overige voorwaarden
Het is voor de opdrachtgevers van dit
De koper moet minimaal 3 jaar zelf in de woning
project ondoenlijk zich hierin te verdiepen.
wonen. Om te voorkomen dat er deelnemers
Daarom is tijdens de ontwerpfase van dit
in de kopersgroep terecht komen die geen
project de architect medeverantwoordelijk
woning kunnen betalen, wordt voorafgaand
voor de naleving van het bouwbesluit. In
aan de inschrijving een onafhankelijke
de uitvoeringsfase is de aannemer hiervoor
financieringstoets verlangd.
verantwoordelijk.
10
11
Ontwerp- en realisatieproces Het gaat te ver om in deze brochure het hele
de architect vervolgens de wensen en
afwerkingopties kan dan bekeken worden
ontwerp- en realisatieproces te beschrijven.
eisen van de kopersgroep door middel van
hoeveel budget er per koper beschikbaar is,
Toch is het goed om een aantal belangrijke
plattegrondschetsen en aanzichten.
zodat er een goed advies over de afwerking kan worden gegeven.
onderdelen hiervan te noemen.
Definitief ontwerp Planteam en Bouwteam
Het uitwerken van het goedgekeurde
De koper kan ervoor kiezen die afwerking
Het ontwerp- en realisatieproces wordt in een
voorlopig ontwerp wordt de definitieve
deels zelf te doen of elders uit te besteden. Het
zogenaamd planteam en bouwteam
ontwerpfase genoemd. Na de loting per
gaat dan vooral om de indeling, de keuken-
vormgegeven. Het planteam -dat in de
woning en het kiezen van het volume kunnen
en badkamerinrichting en -afwerking. Met de
ontwerpfase functioneert- bestaat uit de
de individuele leden van de kopersvereniging
kopersgroep wordt in deze fase een zo volledig
de kopersgroep (opdrachtgever), de
hun overige wensen, vooral betreffende de
mogelijke lijst van afwerkingswensen gemaakt
architect Hulshof Architecten, adviseurs van
indeling, aan de architect kenbaar maken en
waarbij de aannemer prijzen kan aanbieden.
BrabantWonen en mogelijk ambtenaren van
wordt berekend wat de kosten ongeveer zijn.
Aanbesteding
gemeente ‘s-Hertogenbosch. Aan het eind van deze fase moet per
Als het definitief ontwerp gereed is, wordt dit
Voorlopig ontwerp
koper een definitieve basisindeling met
uitgewerkt in een zogenaamd bestek. Hierin
Er wordt gestart met een enquête onder de
woningentree, leidingschachten, positie
staat alles opgenomen dat nodig is voor het
deelnemers waarin allerlei woonkenmerken
keuken en kamers vastgesteld worden, zodat
realiseren van het project. Aan de hand van
aan bod komen. Dit is bedoeld als vrijblijvende
de bouwvergunning kan worden aangevraagd.
het bestekplan wordt aannemers gevraagd een prijs te geven voor het realiseren van het totale
inventarisatie om elkaar beter te leren kennen
12
en beter maatwerk mogelijk te maken. Er
De aannemer, die gekozen is door de
wordt een ontwerpworkshop georganiseerd
kopersgroep, wordt op de hoogte gebracht
met alle kopers als aanzet voor het voorlopig
van alle individuele keuzes, zodat per koper de
ontwerp. In het voorlopig ontwerp toont
koopsom kan worden berekend. Voor de
project.
13
Oplevering
Vereniging van Eigenaren
Als de aannemer klaar is met de bouwwerk-
De kopers van een woning in dit project
zaamheden wordt het project opgeleverd. De
vormen na afronding van de werkzaamheden
aannemer draagt zijn werkzaamheden over
een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE
aan de opdrachtgever, de individuele koper.
is verantwoordelijk voor het beheer
Deze voert op dat moment een eindcontrole
en onderhoud van de gemeenschappelijke
uit op het geleverde werk. In dit project wordt
onderdelen van het project. In dit project is
de koper door de kopersvereniging geholpen
dat in elk geval het gezamenlijke achterpad, de
dit in goede orde te doen. Zijn de partijen
toegangspoort en de trapopgangen.
Voorbeeld
van mogelijke indelingen
begane grond
het erover eens dat het werk naar behoren is uitgevoerd, dan wordt het project als
Wil je in de toekomst alle zaken van de VvE
opgeleverd beschouwd.
goed regelen, dan is het belangrijk al in een vroeg stadium met de kopersvereniging na te
Voor de sleuteloverdracht moeten alle
denken of er aanvullende zaken zijn die in de
betalingen, aan alle betrokken partijen, door
VvE kunnen of moeten worden opgenomen.
de koper zijn verricht. Als de samenwerking tussen de partijen prettig was, is de oplevering meestal aanleiding voor een feestje.
1e verdieping dakterras
14
15
Kavels De kavels worden voor onderstaande prijzen te koop aangeboden, waarbij in de koopprijs de voorbereidingskosten voor het maken van het bouwplan en de vergunningen zijn
3
inbegrepen. De totale kosten voor de kopers zijn geraamd om de financieringseis per kavel te onderbouwen, waarbij gerekend is op een voordeel doordat kopers mogelijk zelf werk uitvoeren in hun woning, een zogenaamde kluskorting. Daardoor is ook de aankoopprijs
4
5
6
1
2
3
relatief laag.
De kopers zijn verplicht met de aangestelde architect het basisplan voor de vergunning en eventuele subsidies te maken. De verdeelsleutel voor de bouwkosten en nog verder te maken kosten worden nader toegelicht tijdens de informatieavond en in de stukken die bij deze brochure worden uitgereikt.
16
17
Kavelprijzen en oppervlaktematen Tuin 53m²
Tuin 51m²
Tuin 77m²
BVO 71m² nr. 2
BVO 75,5m² nr. 3
begane grond
BVO 78,5m² nr. 1
2 Uitbouwzones samen 4,5m²
1e verdieping
18
Uitbouw 7,5m²
BVO 76m² nr. 4
Uitbouw 7m²
BVO 67m² nr. 5
BVO 68m² nr. 6
KAVEL
VERKOOPPRIJZEN
FINANCIERINGSEIS
GRONDOPPERVLAKTE
Kavel 1
€ 68.000
€ 170.000
78,5 m2
Kavel 2
€ 67.000
€ 159.000
71 m2
Kavel 3
€ 66.000
€ 165.000
75,5 m2
Kavel 4
€ 64.000
€ 154.000
76 m2
Kavel 5
€ 60.000
€ 143.000
67 m2
Kavel 6
€ 62.000
€ 149.000
68m2
19
Interesse Heb je interesse in dit unieke project? Laat je dan registreren als geïnteresseerde door het interesseformulier in te vullen op www.mijneikendonk.nl of www.brabantwonen.nl Je kunt ook bellen met Peter Krol, telefoonnummer 073 681 45 44, dan wordt het formulier toegestuurd.
Colofon Dit project is een initiatief van BrabantWonen Graafseweg 294 5213 AS ’s-Hertogenbosch Telefoon (073) 681 4500 E
[email protected] www.brabantwonen.nl www.mijneikendonk.nl
Architect Hulshof Architecten Hooikade 13 2627 AB Delft T 015 214 88 66 E
[email protected]
Aan de tekst en de beelden van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend
Ontwerp en realisatie brochure Reclamebureau De Code Heerendonklaan 211 5223 ZZ ’s-Hertogenbosch www.decode.nl
