INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS
Dr. Kosztolányi Örs
Egy jogszabályon alapuló hologram, avagy az építési jelzálog sokarcúsága A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 402. § (2)-(3) bekezdései 2007. július -i módosítása következtében új fogalom született meg a magyar jogban, nevezetesen az építési jelzálog. Bár az Alkotmánybíróság 35/2010 számú határozata következtében eme fogalom nem bizonyult hosszú életűnek, a tárgyidőszakban, azaz 2007. július 7. és 2010. március 31. között a jogszabályhely alkalmazásának számos értelmezése és alkalmazási módja látott napvilágot. Külön érdekessége az esetnek, hogy az Alkotmánybíróság nem visszamenőleges hatállyal semmisítette meg a jogszabályhelyet, amelynek következtében néhány esetben „bennragadt” a már bejegyzett, de jogorvoslati eljárás keretében nem támadott építési jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásban.
Az említett jogszabályhely (2) bekezdés a tárgyidőszakban a következő szöveggel volt hatályban: „A vállalkozót a megrendelő tulajdonát képező, a szerződés szerinti munkák végzésére szolgáló ingatlanon - díjkövetelése erejéig - jelzálogjog illeti meg, amely a szerződéskötés ténye és a vállalkozó kérelme alapján a jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével jön létre; az ezzel ellentétes rendelkezés semmis. Ha a megrendelő a vállalkozó díját kiegyenlítette, a vállalkozó köteles a jelzálogjog törléséhez hozzájárulni, az ennek elmulasztásából származó kárért felelős.” A (3) bekezdés pedig ekként hangzott: „A (2) bekezdés alkalmazása szempontjából a megrendelő tulajdonát képező ingatlannak kell tekinteni azt az ingatlant is, amelynek tulajdonosával való viszonyában a megrendelőnek, vagy a megrendelőhöz való viszonyában a tulajdonos-
nak többségi befolyása (685/B. §) áll fenn, illetve amelynek tulajdonosa és a megrendelő ugyanazon jogi személy többségi befolyása alatt áll.” Ezen törvényszöveget a Ptk. Kommentár a következőképpen világította meg: „A vállalkozót a megrendelő ingatlanán megillető törvényes jelzálogjogot indokolt eltérést nem engedő, kötelező (kógens) rendelkezésként megfogalmazni. Nem csupán azért szükséges ez, mert a zálogjog törvényes (törvényen alapuló) jellegével a diszpozitivitás (a felek eltérő megállapodásának lehetősége) okszerűen nem egyeztethető össze, hanem azért is, mert az eltérő, a zálogjog létrejöttét kizáró, illetőleg annak mellőzését eredményező megállapodás (joglemondás) lehetőségének biztosítása a szabály megalkotásának kifejezett céljával volna ellentétes, és a felek közötti erőviszonyoktól függően számos www.resimmobiles.hu
30
2011. 2. szám
esetben megakadályozná annak hatékony érvényesülését. A szabályozás a fentieknek megfelelően egyértelművé teszi, hogy a törvényes jelzálogjog létrejöttéhez két feltétel szükséges, de egyben elegendő is: az építési-szerelési munkákra irányuló vállalkozási szerződés megkötésének ténye, és a jelzálogjognak – a vállalkozó e tényre alapított kérelme alapján – a megrendelő szerződéssel érintett ingatlanára az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. E jelzálogjog tehát nem zálogszerződésen, de még csak nem is a vállalkozási szerződésen, hanem magán a törvényen alapul, de a törvény alapján is természetesen csak akkor keletkezhet, ha annak törvényben meghatározott előfeltételei (a vállalkozási szerződés megkötése és a vállalkozó kérelmére az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés) bekövetkeztek.” A jogalkalmazó földhivatalok 2007 nyarán az egyébként ritkán előforduló építési jelzálog-bejegyzési kérelmeket az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) előírásai szerint vizsgálták és a jelzálog bejegyzését a csatolt dokumentáció Inytv. 29. és 32. §-ban megfogalmazott kritériumoknak való megfeleléstől tették függővé. Rövid élete alatt az építési jelzálog, mint jogintézmény nem vált kifejezetten népszerű eszközzé, mivel a jogalkotó által védeni kívánt vállalkozók általában harmadik, vagy még távolabbi alvállalkozók voltak, a földhivatalok pedig csak szórványosan találkoztak építési jelzálog bejegyzésére irányuló kérelemmel, a teljesített kérelmek tekintetében azonban viszonylag gyakran indult bírósági felülvizsgálati eljárás, mely eljárások eredményeképpen sok esetben meglepő ítélet született. A jogszabályhely megfogalmazása és az ahhoz fűzött indoklás ugyanis – úgy látszik – nem
RES IMMOBILES
volt elég egyértelmű a jogalkalmazók számára. A különös ítéletek arra sarkalták a földhivatalokat felügyelő Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztériumot, hogy körlevelekben tájékoztassák a földhivatalokat a tárggyal kapcsolatban kialakult véleményükről – hangsúlyozva, hogy véleményüket csak tájékoztató jelleggel közlik, annak kötelező érvénye nincs. Némely földhivatal – akár jobb szakmai meggyőződése ellenére is - követte a Minisztérium által kialakított álláspontot, de ez nem jelentette azt, hogy ezen földhivatalok a bírósági felülvizsgálatok során kevésbé kerültek volna kellemetlen helyzetekbe. A bírósági gyakorlat ugyanis a témában nem alakított ki egységes álláspontot, sőt, előfordult, hogy a különböző megyei szintű bíróságok egészen más érvelés útján jutottak el ugyanarra, vagy éppen az ellentétes következtetésre.
Az érme egyik oldala A Fővárosi Bíróság ítéleteiben következetesen egyetlen vizsgálati kritériumot állapított meg az adott tényállás körében az eljáró hatóság számára, nevezetesen azt, hogy a kérelmezett építési jelzálog összegszerűségében meg kell, hogy egyezzen az építési szerződésben megállapított vállalkozói díj összegével. Arra nem tért ki a Fővárosi Bíróság, hogy egy polgári szerződésben mi tekintendő a szerződésben rögzített öszszegnek. Különös jelentőséget kap ez a kérdés, ha figyelembe vesszük, hogy az építési szerződések körében gyakori kikötés az előteljesítési extra díjazás, illetve a késedelmes teljesítésre kikötött kötbér, garanciák, stb. A már részben kifizetett építési vállalkozók nyilvánvalóan nem gondolhattak arra, hogy a már kifizetett vállalkozói díj tekintetében
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
is biztosítékot jegyeztessenek be az ingatlannyilvántartásba, a Fővárosi Bíróság illetékességi területén jóhiszemű eljárásukért mégis elutasítás volt a jutalmuk. Egyebek tekintetében, mint az ingatlan-nyilvántartási jogszabályokban meghatározott alaki kellékek, a Fővárosi Bíróság semmiféle követelményt nem tartott indokoltnak: „Amennyiben aggálymentesen megállapítható, hogy a vállalkozási szerződés létrejött, és a vállalkozói díj mértéke megjelölésre került a szerződésben, úgy a hatóság a jelzálogjogot, amennyiben egyéb feltételek nem zárják ki, köteles bejegyezni.”, illetve „… szigorú alakiságokat a Földhivatal az okirat tekintetében nem kívánhat meg.” – olvasható a Fővárosi Bíróság 1.K.33.734/2008/4. számú ítéletében. Az „aggálymentes”, illetve a „szigorú alakiságok” fogalmak tartalmi meghatározását nem tartalmazza az ítélet, hivatkozik viszont az ítélet arra, hogy a jelzálogjogot a törvény rendelkezése hozza létre. „… az okirati alakiságokat abban az esetben meg kell követelni, hogyha nem az eredeti vállalkozói díj összegére kérik a jelzálog bejegyzését.” – írja a Fővárosi Bíróság az 1.K.33899/2008/5. számú ítéletében. Ebben az esetben az építési-szerelési szerződés egy módosítást nyújtott be a kérelmező és teljesítésigazolásokat mellékelt a kérelemhez. A Fővárosi Bíróság döntéséből az olvasható ki, hogy a szerződés módosítása nem minősül az ingatlan-nyilvántartási eljárás során építési-szerelési szerződésnek, csak az eredeti szerződés. Abban az esetben, amikor az építési vállalkozó a szerződésben szereplő 180.000.000,Ft helyett „csak” 150.000.000,- Ft erejéig kérte a jelzálogjog bejegyzését, a Fővárosi
2011. 2. szám
31
Bíróság a következő érvelést fogadta el: „…az okirat és a kérelem ellentmondó, ugyanis a vállalkozási szerződésben 180.000.000,- Ft vállalkozói díjat jelöltek meg, míg a felperes a kérelmében 150.000.000,- Ft erejéig kérte a jelzálogjog bejegyzését…” (1.K.34.753/2008/3). A vállalkozói díjjal és egyben a jelzálogjog összegszerűségével kapcsolatban a bíróság egy másik ítéletében megjegyzi, hogy a »díjkövetelése erejéig« jogszabályi rendelkezést úgy kell értelmezni, hogy a vállalkozói szerződésben írt vállalkozói díjra kell kérelmezni a jelzálogjog bejegyzését…” (1.K.34.928/2008/9). Joggal merül fel a kérdés, hogy vajon miért? Talán ez az a pont, ahol az alaki szabályozással szemben már helye lehetne a logikának. Egy további döntésében ekként fogalmaz a Fővárosi Bíróság „Kétségtelen, hogy a Ptk. 402. §-a nem ír elő a vállalkozási szerződésre kötelező alakiságot, így bejegyzésre alkalmas okiratnak lehet tekintetni egy olyan vállalkozási szerződést is, amely az Inytv.ben írt kötelező alakiságokkal nem rendelkezik, de megállapítható belőle az ingatlan helyrajzi száma, a vállalkozói díj, a vállalkozó, illetve megrendelő személye és maga a szerződéses akarat.” (1.K.33.411/2008/10). Az idő vas foga megmutatta, hogy ez korántsem ennyire kétségtelen. Az már maga érdekes kérdés, hogy egy közigazgatási bíróság miként vizsgálja egy magánjogi szerződés minősítését, viszont ezen ítélkezés gyakorlat a földhivataltól, mint alaki jogalkalmazótól kívánja meg a szerződések tartalmi vizsgálatát, ami legalábbis nem feltétlenül célravezető. A szerződés vizsgálata tekintetében rendelkezésre
www.resimmobiles.hu
32
2011. 2. szám
áll az építőipari kivitelezési tevékenységről, az építési naplóról és a kivitelezési dokumentáció tartalmáról szóló 290/2007. (X.31.) Kormányrendelet, de ez nem került elő a Fővárosi Bíróság érvelésében, igaz az ítéletek szerint felek jogi képviselőinél sem.
Az érem másik oldala A Pest Megyei Bíróság ugyanakkor nem is vizsgálta – még külön kérelemre sem – a bejegyezni kívánt jelzálog összegszerűségét és az építési szerződésben szereplő öszszeget. Megelégedett a jogszabályhely és a kommentár szó szerinti idézésével kiemelve, hogy az építési jelzálogjog a törvény erejénél fogva keletkezik. Ebből azt a következtetést vonta le, hogy a szerződés írásos formáját és a kapcsolódó alakiságokat nem kell az eljáró közigazgatási bíróságnak vizsgálnia. Arra nem tért ki a bíróság, hogy egy közigazgatási bíróság mi alapján állapítja meg egy szerződés tartalmát, különösen akkor, ha a szerződést magát nem vizsgálja. A megfelelő építési szerződés meglétét tényként fogadta el annak ellenére, hogy ezt egyedül a kérelmező állította. „Abban az esetben ugyanis, ha a törvényen alapuló jelzálogjog bejegyzése során a az Inytv. 29. §-a, valamint 32. § (3) bekezdésében foglaltak vizsgálatára sor kerül, értelmét veszti a Ptk. 402. § (2) bekezdése.” – állította ítéletében a bíróság (3.K.27.129/2009/3). Érdekessége az esetnek az, hogy a bíróság ebben az esetben külön kérelemre sem vizsgálta a kérelemben szereplő összeg, illetve a szerződésben szereplő összeg eltérését.
Az ellentmondás A bíróságok által gyakran idézett kommentár megfogalmazása nem feltétlenül állt összhangban sem az elmélettel, sem a gya-
RES IMMOBILES
korlattal. Elméleti sík vonatkozásában a Ptk. 262. § (1) bekezdésében a jelzálog vonatkozásában a következő rendelkezést tartalmazza: „Ingatlant csak jelzálogjog alapítása útján lehet elzálogosítani. Ingatlanra vonatkozó jelzálogjog alapításához az erre irányuló szerződésen felül a jelzálogjognak az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése szükséges.” Túl azon, hogy a be nem jegyzett jogosultságok is polgári – anyagi – igényt keletkeztetnek (ritka, de van rá példa), a Ptk. ezen része nem rendelkezik a jogszabály útján keletkeztetett jogosultságokról. Olykor előfordul, hogy jogszabály alapján keletkezett jogosultság nem a bejegyzés, hanem a jogszabály erejénél fogva létezik, de ha szigorúan kezeljük a kérdést, a bejegyzés idejének csupán a jóhiszeműség tekintetében lehet relevanciája. Természetesen csak megfelelő színvonalú jogszabály lehet alkalmas arra, hogy az alapján ténylegesen be is jegyezzenek jogokat az ingatlan-nyilvántartásba. A Ptk. 402. § említett módosítása nem ilyen volt. Például ilyen esetben jöhet létre – ha úgy tetszik, Ptk-ellenesen – az anyagi jelzálogjog az ingatlanon. Gyakorlati szempontból az okozza a gondot, hogy a kommentár maga is feltételhez köti a jelzálogjog létrejöttét, mégpedig az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez. Az 1997. évi CXLI. törvény 30. § és 32. § (3) szerint az ingatlan-nyilvántartás bírósági, hatósági határozat, közokirat, vagy megfelelő alakiságokkal ellátott magánokirat alapján jegyezheti csak be adott esetben a jelzálogjogot. Bírósági, vagy hatósági határozat alapján sem jegyzi azonban be a jogosultságot a földhivatal, ha az komoly alaki hibában szenved (például hiányzik a jogosult neve). Ha tehát a kommentár bejegyzéshez köti a
INGATLANJOG A GYAKORLATBAN
jelzálogjog bejegyzését, az szükségszerűen alaki vizsgálatot feltételez, mint nélkülözhetetlen kellék, mégpedig a jogosultság keletkezéséhez. Nem alapulhat tehát kizárólag a törvényen ez a fajta jelzálog, hiszen a bejegyzés alapjául szolgáló alaki kellékek (információk) nem vezethetőek le a jogszabály szövegéből. Annál inkább a felek közötti építési szerződésből, melynek alaki kellékeire vonatkozóan folyamatosan rendelkezünk kormányrendeleti szintű iránymutatással. Az aktuális esetre vonatkoztatva az építőipari kivitelezési tevékenységről, az építési naplóról és a kivitelezési dokumentáció tartalmáról 290/2007. (X.31.) Kormányrendelet volt hatályban, mely építési-szerelési szerződésre előírta az írásbeliséget, majd a minimális adattartalmat. Még ha ezen alaki előírásoknak nem felelt meg egy szerződés írásos formája, bírósági határozat elvben pótolhatta volna a hiányosságokat, de nem a közigazgatási határozat bírósági felülvizsgálatára irányuló eljárás keretén belül, tehát az alaki szabályok áthágása után – szigorúan véve – a bejegyzést kérőnek minimális esélye lehetett volna a jelzálog bejegyzésre. A megyei szintű bíróságok azonban a legtöbb esetben nem jutottak el idáig, így előfordult, hogy az építőiparra oly jellemzően gyenge színvonalú szerződésekre való hivatkozással bejegyezni rendelték el a jelzálogjogokat, hiszen – állításuk szerint – azok a jogszabályon alapultak. Nem így gondolta Bragyova András alkotmánybíró a már említett alkotmánybírósági határozathoz fűzött különvéleményében: „Az ingatlan-nyilvántartási eljárásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (3) bekezdése kiemelt jelentőségű jogként határozza meg a jelzálogjogot, ebből következően a jelzálogjog keletkezésére, módosulására, illet1
2011. 2. szám
33
ve megszűnésére vonatkozó bejegyzéshez közokiratot vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratot ír elő. Mivel a Ptk. 402. § (2) bekezdése kimondja, hogy az e szakaszon alapuló jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre, a gyakorlatban alkalmazandó az Inytv.-nek a fent hivatkozott rendelkezése, mely a jelzálogjog keletkezésére vonatkozó bejegyzéshez minősített okirati formát ír elő. Fentiekre tekintettel a Ptk. 402. § (2) bekezdésén alapuló jelzálogjog ingatlannyilvántartási bejegyzéséhez az Inytv. 26. § (1) bekezdése alapján a vállalkozónak az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Inyvhr.) 60. § (1) bekezdésében meghatározott formanyomtatványon benyújtott kérelme, illetve – az Inytv. 32. § (3) bekezdésében foglaltak figyelembevételével – a szerződéskötés tényének igazolásául, közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt vállalkozási szerződés szükséges.” Igaz, hogy Bragyova András is csak az ellenjegyzésről írt, de talán tekinthetjük ezt valamennyi vonatkozó alaki kellékre vonatkozó egyszerűsítésnek. Sajnos azonban hangsúlyozni kell, hogy ez egy kisebbségi vélemény az Alkotmánybíróságon belül.
A megoldás A Legfelsőbb Bíróság Kfv.II.37.353/2010. számú ügyében 1 a tényállás a következőképp alakult. A több szempontból aggályos szerződés alapján benyújtott bejegyzési kérelmet az első fokon eljárt hatóság nem pótolható és pótolható alaki hiányosságokra való hivatkozással elutasította. A kérelmező fellebbezése során a pótolható hiányosságokat pótolta, a másodfokon eljáró ingatlan-
BH. 2011.122
www.resimmobiles.hu
34
2011. 2. szám
RES IMMOBILES
nyilvántartási hatóság pedig érdemi indoklás nélkül elrendelte a jelzálogjog bejegyzését hibás jogcímmel. A bírósági felülvizsgálat során az ingatlan tulajdonosának a kérelmét a bíróság elutasította számos eljárási hibát vétve, így került a Legfelsőbb Bíróság elé az ügy. Ebben a szakaszban a földhivatal, mint alperes értesülvén az Alkotmánybíróság hivatkozott határozatáról és Bragyova András különvéleményéről, előbb a felperest támogató, de alaki hibával bíró csatlakozó felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, majd az utolsó pillanatban mégis megpróbált érdemi ellenkérelmet előterjeszteni hivatkozva a Legfelsőbb Bíróság korábbi, hasonló jellegű ügyekben hozott határozatainak állítólagos ellentmondó voltára. A felperes hivatkozott a helyrajzi szám szerződésbeli hiányára, a szerződéses, illetve a bejegyezni kívánt öszszeg eltérésére, a jogcím téves és iratellenes bejegyzésére (kölcsön), valamint az ingatlannyilvántartási bejegyzéshez szükséges alaki kellékek hiányára. A fentieken túl mindkét fél hivatkozott az Alkotmánybíróság már említett határozatára. A Legfelsőbb Bíróság a fenti ítéletében egyrészről leszögezte, hogy az Alkotmánybíróság döntése az ügyben nem köti, másrészről a Legfelsőbb Bíróság korábbi ítéleteivel kapcsolatban az eltérő határozatokat az
eltérő tartalmú kérelmekkel magyarázta. Érdemben pedig a következő indoklással adott helyt a felperesi kérelemnek: „Az Inytv. 29. § a jogok bejegyzését okirathoz köti, mely szorosan kapcsolódik az ingatlan-nyilvántartás, ún. okirati elvéhez. Az okiratra vonatkozó alapvető alakiságokat és tartalmi feltételeket az Inytv. 32. §-a tartalmazza, melyeket a földhivatalnak az ingatlan-nyilvántartási hatáskörében eljárva vizsgálnia kell. Az előzőek alapján a Ptk. 402. § (2) bekezdése értelmében a jelzálogjog a törvényi rendelkezéshez kapcsolódóan jön létre, ami az ingatlannyilvántartási szempontból azt jelenti, hogy a jelzálogjogra vonatkozó megállapodást, valamint a kapcsolódó bejegyzési engedélyt a törvény rendelkezése pótolja, ahhoz nincs szükség a felek ilyen irányú megállapodására és nyilatkozatára. Ez azt is jelenti, hogy az Inytv. 29. § szerinti okiratra a jelzálogjog bejegyzéséhez szükség van, amiből következően az okiratra nézve be kell tartani az Inytv. 32. § (1) bekezdésben írt feltételeket kivéve az f) pontban foglaltakat, amely az érdekeltek megállapodására és a bejegyzési engedélyre vonatkozik.” A Legfelsőbb Bíróság kimondta tehát a logikai és dogmatikai szempontból helyes értelmezést, mellyel más bíróságokon korábban nem lehetett találkozni.
Összegzés Az ügy természetesen már nem aktuális, mindenesetre számos tanulságot szolgáltat valamennyi jogalkalmazó számára. Nem garantált ugyanis, hogy a jövőben nem fognak hasonlóan átgondolatlan szabályt belekényszeríteni az ingatlan-nyilvántartás zárt rendszerébe. Hasonló helyzetekre vonatkozásában a Legfelsőbb Bíróság ítélete példát mutat arra, hogy az absztrakt gondolkodás igenis alkalmazható alaki jogokban is – különösen, ha annak eredménye egyezik a gyakorlati szempontból indokolt irányvonallal. Talán arra is alkalmas az eset, hogy felhívja a Földművelésügyi Minisztérium figyelmét, a jogalkotásba érdemes belevonni a szakemberek képviselőit, a jogalkalmazók figyelmét pedig arra, hogy a minisztériumi körlevelek valóban nem tartalmaznak kötelező iránymutatást. A Legfelsőbb Bíróság ugyan nem mutatott kiutat az összegszerűség terén tapasztalt logikai kudarcból, de ha hasonló jogszabály-módosulás következtében vita alakulna ki a „követelése erejéig” fordulat értelmezéséből, okkal bizakodhatnánk benne, hogy a követelés gazdája saját követelése biztosítására szűkítően is alkalmazhatná a biztosíték mértékét, ha úgy tartaná kedve. Ha máshol nem is, a Legfelsőbb Bíróság előtt. ***
