Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar
1 Aanleiding Bij behandeling van het beleidsvoorstel Actualisatie Woonruimteverdeling op 16 oktober jl. is door de regioraad een toelichting gevraagd op de effecten van het voorstel van dhr. Dompeling, regioraadslid Purmerend. Dhr. Dompeling stelt voor de regeling tijdelijk behoud inschrijfduur te wijzigen door de periode waarin starters na verhuizing de inschrijfduur kunnen behouden te verlengen van twee naar vijf jaar. Daarmee wordt de positie van starters gelijk gesteld aan doorstromers, die na verhuizing hun woonduur vijf jaar kunnen behouden. Argumentatie bij het voorstel is dat het verlengen van de periode waarin starters na verhuizing hun inschrijfduur kunnen behouden naar vijf jaar, een vervolgstap makkelijker maakt. Daarmee komen er weer nieuwe starterswoningen vrij en kunnen nieuwe starters toetreden tot de woningmarkt. Gesteld wordt dat de huidige regeling, behoud van inschrijfduur tot twee jaar na de verhuizing, hier onvoldoende kansen voor biedt. Argumentatie dit voorstel niet over te nemen is dat het totaal aantal vrijkomende woningen juist zal afnemen, waardoor uiteindelijk minder woningzoekenden een passende woning kunnen vinden. Hoewel het voorstel op sympathieke wijze probeert stagnatie in het starters segment te verminderen, biedt het wijzigen van de regeling behoud inschrijfduur hiervoor geen echte oplossing. Hieronder wordt dit verder uitgelegd. 2 Effecten voorstel op de doorstroming In het vorige convenant is gezocht naar mogelijkheden om de doorstroming op de woningmarkt en vooral in de sociale huursector te verbeteren. Het bevorderen van doorstroming is niet meer of minder dan het stimuleren van huishoudens om te verhuizen. Doel is dat zo veel mogelijk huishoudens een passende woning kunnen betrekken. Hoe meer verhuizingen er worden gemaakt op de woningmarkt, hoe meer huishoudens een woning naar wens kunnen betrekken. Door doorstroming krijgen woningzoekenden een grotere kans in te spelen op wisselende gezinssamenstelling en omstandigheden. De doorstroming is het meest gebaat bij een verhuizing van een doorstromer bovenaan de ‘woonladder’. De verhuizing van iemand die een zeer gewilde woning bewoont, brengt een langere verhuisketen op gang dan iemand die een starterswoning bewoont. Grafisch weergegeven komt het op het volgende neer:
1
Figuur 1: Voorbeeld verhuisketens Verhuizing bovenaan woonladder
Verhuizing doorstarter
Verhuizing starter
Doorstromer lange woonduur
doorstarter
starter
2
Doorstromer gemiddelde woonduur
starter
3
doorstarter
1
4
starter
Doorstromers brengen met hun verhuizing potentieel het meeste vervolgverhuizingen op gang. Op het moment dat een starter verhuist naar een vrijkomende woning eindigt daar direct de verhuisketen. Een starter laat immers zelf geen woning achter na verhuizing. Hierdoor leidt het toewijzen van meer woningen aan doorstromers tot een toename van het aanbod van vrijkomende woningen en omgekeerd het toewijzen van meer woningen aan starters tot een afname van het aanbod (in de bijlage is een rekenvoorbeeld opgenomen). 2.1 Effecten regeling tijdelijk behoud woonduur op doorstroming In de praktijk is te zien dat doorstromers nogal eens aarzelen met het inzetten van hun -vaak lange- opgebouwde woonduur. Zij zijn vaak immers redelijk tevreden over de woonsituatie (dit blijkt uit het flinke aantal jaren dat gewoond is). Als de woonduur eenmaal verzilverd wordt, is die weg en moet lang ‘gewacht’ worden voor een volgende verhuisstap. Daar komt bij dat een verhuizing geld kost en dat een volgende woning meestal duurder is. Deze huishoudens zullen verleid moeten worden om een nieuwe verhuisstap te maken naar een woning die weer beter past bij hun omstandigheden. Zij zetten behoorlijk wat op het spel. Om hier een extra prikkel voor in te bouwen is de regeling tijdelijk behoud woonduur bedacht. Deze regeling is een soort ‘verzekering’ dat je de opgebouwde woonduur na verhuizing niet meteen kwijt bent. Bij twijfel weet je dat je nog vijf jaar na de verhuizing de opgebouwde woonduur alsnog kunt inzetten voor een andere woning. Omdat de belangen voor zowel de huurder als de baten voor de woningmarkt groot zijn is de regeling zo ruimhartig opgezet. De regeling geldt alleen bij een verhuizing in de sociale huursector.
2
Daarbij is het niet de bedoeling van de regeling dat er werkelijk een volgende verhuisstap gemaakt wordt, de regeling is wel bedoeld om huishoudens met een lange woonduur over de streep te trekken deze in te zetten. De mate waarin de regeling gebruikt wordt, is dus niet af te lezen aan de mate waarin in de periode van het tijdelijk behoud inschrijfduur/ woonduur nogmaals verhuisd wordt met gebruik van de regeling. De regeling heeft zijn werking op het moment dat het huishouden gestimuleerd wordt om de woonduur in te zetten. 2.2 Effecten regeling tijdelijk behoud inschrijfduur Het laten behouden van inschrijfduur van starters leidt niet tot meer aanbod op de woningmarkt. De instroom van starters brengt immers geen verhuisketen op gang. In tegenstelling tot doorstromers hebben starters ook geen extra prikkel nodig om te verhuizen. Zij staan in de startblokken en zullen als de kans zich voordoet een zelfstandige woning betrekken. Bij het vorige convenant heeft de gemeente Purmerend echter aangedrongen op gelijke behandeling van starters en doorstromers ongeacht het effect op de woningmarkt Uiteindelijk is hieraan tegemoet gekomen met een regeling voor behoud inschrijfduur voor starters voor twee jaar. De huidige periode van twee jaar is onvoldoende om snel een volgende verhuisstap te maken. Zij zullen alleen gebruik maken van de regeling als ze echt ‘spijt’ hebben van de eerdere verhuizing, de periode van twee jaar zal meestal niet voldoende zijn om een kwalitatief betere woning te kunnen betrekken. 2.3 Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur naar vijf jaar Wanneer starters hun inschrijfduur inzetten hangt af van welke afweging zij maken. Met een iets kortere inschrijfduur is het vaak ook mogelijk de woningmarkt te betreden. Wil je een grotere woning of een woning in een aantrekkelijkere buurt, moet je langer wachten voor je toetreedt. Tot op heden is het dus een keuze tussen sneller starten nu, of doorsparen voor meer woongenot straks. Als de voorgestelde regeling met oprekking naar 5 jaar er komt, kunnen starters tegelijkertijd sneller starten en doorsparen voor een betere woning straks. Meer starters zullen daardoor gestimuleerd worden om hun inschrijfduur eerder te gaan inzetten. Er komt dan een grotere toestroom van actief woningzoekende starters waardoor: - Er meer woningen aan starters worden toegewezen en het vrijkomend aanbod zal dalen (zie figuur 1: geen verhuisketen) - Starters elkaar steviger zullen beconcurreren om voor hen geschikte woningen waardoor de slaagkans afneemt (het aanbod neemt immers niet toe). - Er voor de beoogde doorstart van de starter (binnen 5 jaar) er eveneens minder woningen beschikbaar zullen zijn. Ook de reguliere doorstromer wordt hierdoor geraakt. - Starters die gebruik maken van de regeling zullen gaan concurreren met doorstromers met een beperkte woonduur. Bijvoorbeeld een starter met drie jaar woonduur en vijf jaar inschrijfduur gaat voor op een doorstromer met 7 jaar woonduur. Al met al neemt de druk over de hele linie op de sociale voorraad toe, waardoor de slaagkans voor alle woningzoekenden afneemt, ook voor starters.
3
2.4 Alternatieven Het behouden van inschrijfduur, terwijl een eerste stap in de wooncarrière gemaakt wordt door starters is nu in een aantal situaties al mogelijk. Studenten: Studenten, die via studentenwoningweb een woning toegewezen krijgen, behouden de inschrijfduur die zij hebben bij WoningNet. Het inschrijven voor studentenwoningweb staat open voor studenten van alle MBO, HBO of WO-opleidingen. Jongeren: Ook jongeren die een jongerenwoning met een speciaal jongerencontract aangeboden krijgen behouden de inschrijfduur bij WoningNet. In het jongerencontract wordt bepaald dat de jongere tot maximaal 26 jaar in de woning kan blijven wonen. Hierbij gaat het om speciale jongerenwoningen, waarbij het te verwachten is dat ze slechts tijdelijk voldoen aan de woonwensen van de starter en niet voor woningen die ook voor de gewone woningzoekende toegankelijk zijn. Ook zijn er andere maatregelen waar starters en doorstarters bij een volgende verhuisstap baat bij hebben: Loten voor starters en doorstromers: Om starters die dringend op zoek zijn naar een woning extra kansen te geven is een lotingsmodule ingevoerd, voor 15% van de woningen die jaarlijks verhuurd worden. Hierin wordt geloot met starterswoningen en wordt geloot voor woningen voor doorstromers. Deze laatste variant is specifiek gericht op doorstromers met een korte woonduur. Uit evaluatie van een experiment hiermee is ook gebleken dat dit de groep is die het vaakst hiermee een woning toegewezen krijgt. Met name woningzoekenden die vaak reageren maken het meest kans in de lotingsmodule. Samenvoegen Woonduur: Indien een grotere woning nodig is vanwege gezinsuitbreiding, bijvoorbeeld bij samenwonen, is er de mogelijkheid de regeling samenvoegen woonduur in te zetten. Voorwaarde voor het samenvoegen van woonduur is dat beide huishoudens een zelfstandige woning bewonen. Met deze bij elkaar opgetelde woonduur kan vervolgens gezocht worden naar een nieuwe woning. Het convenant voorziet dus al in een aantal maatregelen die met name voor starters en doorstromers met een beperkte woonduur aantrekkelijk zijn. 3 Advies Het voorstel beoogt het sneller mogelijk maken van een verhuizing van de voormalige starter uit de eerst betrokken woning, zodat deze starterswoning daarmee ook weer eerder vrijkomt. Echter door uitvoering te geven aan dit voorstel neemt het aantal beschikbaar komende woningen per saldo af. Uiteindelijk neemt hierdoor de kans van starters en doorstarters af (en van doorstromers). In antwoord op het voorstel van de heer Dompeling is daarom het advies: 1) Het voorstel wijziging regeling behoud inschrijfduur ontraden 2) De mogelijkheden van andere regelingen om de positie van doorstromers met een korte woonduur te onderzoeken. Hierbij kan specifiek gedacht worden aan de regeling samenvoegen woonduur en de mogelijkheid die in het nieuwe convenant geboden wordt, namelijk loten voor doorstromers.
4
3) Kennisdeling organiseren over het werken met jongerencontracten. Hiermee wordt een oplossing geboden voor het probleem dat in het voorstel geschetst wordt. Het gebruik van een zogenaamd jongerencontract is nieuw en kent beperkingen. Daarom wordt het nu in een beperkt aantal gemeenten gebruikt. Voorstel is te onderzoeken hoe een jongerencontract toegepast kan worden in meer situaties en gemeenten. 4 Invoering afspraken woonruimteverdeling De regeling tijdelijk behoud inschrijfduur is onderdeel van het convenant woonruimteverdeling. Het convenant bevat de afspraken die gemeenten en corporaties in onderhandeling met elkaar gemaakt hebben. Voor het wijzigen van afspraken uit het convenant is de instemming van twee partijen nodig. De corporaties hebben al aangegeven dat zij geen voorstander zijn van het voorstel, omdat het verlengen van de periode waarin starters na verhuizing hun inschrijfduur kunnen behouden, een nadelig effect heeft op de doorstroming. Het aannemen van de motie zal daarom leiden tot nieuwe onderhandelingen. De invoering van de maatregelen uit de actualisatie woonruimteverdeling 2012, vastgelegd in convenant en verordening, wordt hierdoor in zijn geheel vertraagd.
5
BIJLAGE Door het verlengen van de periode waarin de inschrijfduur behouden kan blijven na verhuizing zal er een toename zijn van starters die toetreden op de woningmarkt. Op voorhand is niet duidelijk hoe groot die toename zal zijn, daarom wordt in dit rekenvoorbeeld gewerkt met de veronderstelling dat de toename van starters in het aantal verhuringen 5% is. Uit eerder onderzoek1 is gebleken dat de verhuizing van een doorstromer binnen de sociale huursector een verhuisketen op gang brengt van 1,5. Dit betekent dat 50% van de verhuringen aan doorstromers binnen de sociale huursector leidt tot een nieuwe verhuring. Starters brengen geen verhuisketen op gang, zij laten immers geen woning achter. Stel er vinden 100 verhuringen plaats. Daarvan wordt 51% verhuurd aan starters en 49% aan doorstromers. In de tabel hieronder wordt berekend hoeveel extra woningen door doorstroming vrijkomen in de huidige situatie. Totaal aantal Verhuurde verhuurde woningen aan woningen starters (zonder doorstroming)
Verhuurde woningen aan doorstromers
Extra verhuringen ten gevolge van doorstroming
Totaal aantal verhuringen (met doorstroming)
100
49
25
125
51
Als de regeling tijdelijk behoud inschrijfduur wordt aangepast naar 5 jaar en het aandeel starters bij de toewijzing hierdoor bijvoorbeeld toeneemt met 5% heeft dat gevolgen voor de doorstroming. In onderstaande tabel wordt het extra aantal vrijkomende woningen voor dit opnieuw berekend: Totaal aantal verhuurde woningen (zonder doorstroming)
Verhuurde woningen aan starters
Verhuurde woningen aan doorstromers
Extra Effect op verhuringen doorstroming ten gevolge van doorstroming
Totaal aantal verhuringen (met doorstroming)
100
56
44
22
122
-12%
Hieruit kan geconcludeerd worden dat als het aandeel starters met 5% toeneemt, dit leidt tot een afname van 12% in het aantal woningen dat vrijkomt door doorstroming. Op de 12.000 woningen die in 2011 verhuurd zijn zou dit een effect hebben van 360 woningen die minder verhuurd kunnen worden. Uit andere onderzoeken blijkt ook dat de doorstroming afneemt ten gevolge van het aandeel starters bij toewijzing2.
1
Rapport ‘Evaluatie Woonversnelling’. Beschikbaar via de website van de Stadsregio Amsterdam. Rapport ‘Effecten Nieuwe Amsterdamse Woonruimteverdeling in beeld’. Beschikbaar via de website van de Stadsregio Amsterdam. 2
6
