Een woongebouw op maat voor 55+ -ers

Een woongebouw “op maat” voor 55+ -ers “Medeopdrachtgeverschap” tussen ontwikkelaar, belegger en toekomstige bewoners Woonwensen onderzoeken via “conjunct meten”

23 mei 2012: Dag van de Projectontwikkeling

Inhoudsopgave  Wie zijn wij ?  Wat is Second Bloom ?  Project Keijzersveste (de Boventuinen)  Proces medeopdrachtgeverschap in 2 fasen  Conjuctmeten  Vragen ?

Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument | 1

CBRE Global Investors (voorheen ING REIM)  CBRE Global Investors is wereldwijd actief als vastgoedinvesteerder  In de EMEA regio heeft CBRE GI bijna EUR 29 mld aan vastgoedbeleggingen onder management

 In Nederland is het CBRE Dutch Residential Fund een van de grootste institutionele woningbeleggingsfondsen met een beleggingsvolume van EUR 1,5 mld en bijna 9000 huurwoningen verspreid door heel Nederland – Huurwoningen in middeldure huursegment in de vrije sector met langjarige exploitatiedoelstelling – Beleggingsstrategie met focus op product/klantverhouding waarbij als belangrijkste doelgroepen gelden:  55 + ers / senioren  één- en tweepersoonshuishouden  jonge gezinnen


Heijmans  Beursgenoteerde onderneming (opgericht 1923)  Actief in vastgoed, woningbouw, utiliteitsbouw, installatietechniek, wegen en civiel  Sturend op: – Verbetering van kwaliteit – Integrale projecten – Duurzaamheid (apart duurzaamheidsverslag ieder jaar) en winstgevendheid

 Nederland, België en Duitsland  Klanten: overheden, bedrijven, woonconsumenten  8.300 medewerkers

 2011: 2,4 mld. omzet


Waarom Second Bloom?

 43% van de bevolking in NL 50+ in 2025 -> toenemende vergrijzing  Inspelen op persoonlijke benadering en individuele woonwens  Woning is voorbereid op de latere leeftijd (levensloopbestendig)

 Een doelgroep die verleid wil worden en anders “blijft zitten”  Kortom: een doelgroep die nog niet het eindstation in zicht heeft, maar juist “toe is aan een tweede bloei”


Uitgangspunten Second Bloom

 Het aansluiten van het aanbod op de kwalitatieve vraag (als gevolg van vergrijzing)

 Het vergroten van de keuzevrijheid en kwaliteit voor die doelgroep  Consumentgericht ontwikkelen, zowel in huur als in koop  Intentieverklaring aangegaan met CBRE Global Investors in 2008 om Second Bloom ook toe te passen voor huurwoningen


Wat is Second Bloom?

 Woonconcept voor de “babyboomer”  Betrokkenheid tijdens ontwikkeling  Kleinschalige projectgrootte  Regie op uitstraling, kwaliteit  Samen ontwikkelen  Zie ook: www.slideshare.net Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument | 6

Second Bloom en Keijzersveste  Gestart met PVE op basis Second Bloom concept  Enquête met vragen over woonwensen  Informatiebijeenkomst met terugkoppeling van wensen en ideeën  Ruimte om mee te denken aan indeling individuele woning  Ruimte om mee te denken over invulling van gemeenschappelijke ruimte en daktuin


De locatie


Het project: Keijzersveste


Keijzersveste en Second Bloom (medeopdrachtgeverschap in 2 fasen)  1e Fase van schetsontwerp naar DO – In stappen met architect, (concept)ontwikkelaar en belegger om tafel – Duidelijk focus op doelgroep – Scheppen randvoorwaarden door belegger etc

 2e Fase van DO t/m uitvoering – – – –

De woonwensen van de consument Enquête o.b.v. conjunctmeten Informatiebijeenkomst Resultaten conjunctmeten verwerkt in ontwerp


1e Fase – focus op het concept (PVE) – ontwikkelaar i.o.v. belegger  Daktuin  Gemeenschappelijke ruimte (of extra appt.)  Grote terrassen (balkons 7,5 x 2,5)  Plattegrondvariatie: – – – –

Aantallen slaapkamers Doorzonwoningen v.s. dwarsvariant Keukenpositie en indeling Grootte woningen: van 90 m2 tot 115 m2

 1 Berging per woning / scootmobielruimte  Automatisch te openen deuren naar galerijen

 Parkeren op maaiveld “voor de deur” Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument | 11

1e fase – details uit het concept (doorsnede en variant plattegronden)


e 2

fase Conjunctmeten – de uitgangspunten voor onderzoek

 Enquête op internet  Conjunct Meten draait om het nabootsen van de woningkeuze. Door respondenten te laten kiezen uit paren van woningen, is af te leiden welke woningkenmerken doorslaggevend zijn geweest in het maken van de keuze.  In het verlengde daarvan kan ook het onderling belang kenmerken bepaald worden, waarbij de zogenaamde prijselasticiteit (wat heeft men over voor een bepaalde kwaliteit) een van de meest interessante vergelijkingen is.  In totaal konden 77 van de 102 waarnemingen gebruikt worden in de Conjunct Meten analyse. Doorslaggevend in deze schifting was de enquêteduur. Enquêtes die in minder dan 7 minuten ingevuld waren, werden als niet bruikbaar bestempeld (althans, voor dit meer tijdsintensieve deel van de enquête).  77 x 8 conjunctmetingen = 616 x kiezen tussen 2 woningalternatieven


Een voorbeeld van een conjunct meting


e 2

fase Conjunctmeten (1)

 In totaal hebben 108 personen meegedaan aan de enquête.  Het merendeel hiervan bestond uit mannen (65%)

 Meer dan de helft van de respondenten (56%) is afkomstig uit de beoogde leeftijdsgroep voor deze appartementen (50-70 jarigen)  De meeste enquêtes zijn ingevuld door respondenten die een partner hebben, maar geen thuiswonende kinderen (meer). Daarnaast bestond bijna een kwart van de respondenten uit paren met kind(eren).  N.B.: Omdat er geen informatie beschikbaar was over de achtergrondkenmerken van het geïnteresseerdenbestand (die de bruto steekproef van deze enquête vormt), zijn in de analyse ongewogen aantallen gebruikt.


e 2


 De geïnteresseerden in de Keijzersveste hebben overwegend veel contact met hun directe buren en ontplooien hun activiteiten liever buiten dan binnen.

 Wat betreft het contact met de buurtbewoners is de verdeling meer in evenwicht en geeft een kleine meerderheid oneens te zijn met de stelling “ik heb veel contact met andere buurtbewoners”.


e 2


 Over de invulling van de gemeenschappelijke binnentuin en binnenruimte zijn de meningen verdeeld.  Bij de binnenruimte is er nog sprake van een kleine meerderheid voor de gemeenschappelijke binnenruimte (ja: 53%).  Over de bestemming van de tuin zijn de meningen nagenoeg gelijk. Men had ook de mogelijkheid om zelf een suggestie te doen (“anders”).  Bij deze open antwoordmogelijkheid gaven veel mensen aan dat een gemengde functie, dus zowel tuin als recreatie, de voorkeur had


e 2


 Net als bij de gemeenschappelijke ruimte, zijn de meningen over de indeling van de keuken – hoekopstelling of eiland – verdeeld.

 Dit geldt niet voor de wijze waarop de woning verwarmd zou moeten worden. Hierbij heeft namelijk 4 op de vijf geënquêteerden de voorkeur voor vloerverwarming zonder radiatoren.


2e fase Conjunctmeten (5)  Respondenten konden kiezen uit twee segmenten: – Woningen met een huur van 750 tot 875 euro per maand met een woonoppervlak van 80 tot 100 m2. – Woningen met een huur van 875 tot 1.000 euro per maand met een woonoppervlak van 100 tot 120 m2.

 Daarbinnen kreeg men woningen voorgelegd die waren samengesteld uit de volgende kenmerken: – – – – – –

Indeling woning Oppervlakte woonkamer (3 klassen*) Indeling woning (woonk. + 1, 2 of 3* slaapkamers) Keuken (hoek of eiland) Terras (nee/ja) Verwarming (radiator / vloerverwarming)

 Voorzieningen: – Tuin (recreatie / sier) – Gemeenschappelijke ruimte – Huismeester

 Prijs (6 klassen)* Medeopdrachtgeverschap tussen ontwikkelaar, belegger en woonconsument | 19

e 2

fase Conjunctmeten (6) Invloed op de woningkeuze

Voorkeur kenmerken van de woning -1,00

Tuin

-0,80 Negatieve -0,60 -0,40invloed -0,20

0,00

-0,80

0,00

Positieve invloed 0,20 0,40 0,60

0,80

1,00

0,80

1,00

€ 875 / 1000

Gem. ruimte

Terras Prijs

€ 850 / 975

Woonkamer

€ 825 / 950 € 800 / 925 € 775 / 900

Verwarming

1e voorkeur

Terras

€ 750 / 875

ja

2e voorkeur

1e voorkeur

Tuin

Huismeester

1e voorkeur

Gem. ruimte

-1,00

-0,80

-0,60 Negatieve -0,40 invloed -0,20

0,00 Positieve 0,20 0,40 invloed0,60

0,80

1,00

2e voorkeur

2e voorkeur 1e voorkeur 2e voorkeur -1,00

-0,80

-0,60

-0,40

-0,20

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

douche+bad douche eiland hoek woonk.+2/3 slaapk.

Woonkamer

Voorkeur kenmerken van het gebouw

nee

Indeling app.

Indeling app.

Keuken Badkamer

Prijs

groot

woonk.+1 slaapk.

midden klein -1,00

-0,60 -0,40

-0,20

0,20

0,40

0,60


Poll (1)  Stel uw appartement is 90 m2 groot, en uw terras ligt op het westen -> wilt u dan een doorzonwoning (licht uit oost en west) of een woonkamer over de breedte op het westen? (3 – kmr appt)


Poll (2)  Recreatie of Siertuin?


Poll (3)  Inrichting algemene ruimte: – Modern (licht, tafels, bar) – Klassiek (biljart, fauteuils, lambrisering)


e 2

fase Acties n.a.v. de resultaten (inclusief geïnteresseerden avond)

 Keuze voor plattegronden met meer slaapkamers (dus zo veel mogelijk 4 kamerappartementen)  Daktuin zal een mix van sier- en recreatietuin worden  De vraag naar een gemeenschappelijke ruimte is er wel / beheer is een aandachtspunt, inrichting -> modern  Liever woonkamer over de breedte dan doorzonwoning  Vloerverwarming -> goede keuze  Scootmobielruimte is een pré / ook vraag naar stroom in berging (t.b.v. opladen elektrische fiets)


Vragen ?

23 mei 2012: Dag van de Projectontwikkeling

Een woongebouw op maat voor 55+ -ers

Recommend Documents