Een modern stadshart van 1 miljard voor Nieuwegein

o

k

tob

e

r

2

0

0

9

PER k

r

a

n

t

Metafoor Krant is een uitgave van de Metafoor Groep en verschijnt tweemaal per jaar.

pa g 3

Utrecht behoudt haar dynamiek

pa g 8

CPO biedt nieuwe woonkansen

pa g 1 4

Transformatie van Blaauwlakenblok

pag 1 5

Speciale opleiding gastouders valt goed

Het futuristische nieuwe stadshuis van Nieuwegein (beeld: 3XN architects)

Een modern stadshart van 1 miljard voor Nieuwegein In de jaren tachtig van de vorige eeuw lagen er in Nieuwegein plannen voor een grondige renovatie en vernieuwing van het centrum. Wat in de jaren tachtig restte was City Plaza: Nieuwegein had geen stadscentrum maar een winkelcentrum gekregen. Nieuwegein blies zo’n tien jaar geleden de droom nieuw leven in en zie, er kwam een ambitieus plan dat nu daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Dit ondanks de crisis

en de vele malen ‘kan niet’ die bestuurders onderweg te horen kregen. Verantwoordelijk wethouder Bert Lubbinge van Nieuwegein liet zich geenszins uit het veld slaan en slaagde er in om belangrijke marktpartijen over de streep te trekken en de ambities overeind te houden. In totaal worden 37.500 m² extra winkelruimte, veel parkeergelegenheid en 400 appartementen gerealiseerd. Tevens verrijzen er een nieuw

theater- en kunstencentrum en een nieuw stadshuis waarin ook plaats is ingeruimd voor een centrale bibliotheek, een Centrum voor Beeldende Kunsten, winkels en UWV-Werkbedrijven. Voor de ontwerpen zijn toparchitecten aangetrokken: Liesbeth van der Pol, Pi de Bruyn, Frits van Dongen en de Deen Kim Nielsen. Investeringsvolume: rond de 1 miljard euro. Ve rvo l g o p pag 1 0 -1 1

CPO-beleid Almere maakt school Naast de traditionele zelfbouw, waarbij een - meestal beter gesitueerde - particulier een bouwkavel verwerft en een eigen woning laat bouwen, stimuleert het Rijk tegenwoordig ook actief het zogenaamde ‘collectief particulier opdrachtgeverschap’ (CPO). De gemeente Almere, waaraan Metafoor al jaren in diverse RO-projecten adviseert, is een pionier op dit gebied. Z i e ver volg op pa g . 8- 9

- Aankondiging Metafoor College Citymarketing Op donderdag 19 november 2009 organiseert Metafoor in de Efteling te Kaatsheuvel voor de eerste keer een unieke collegemiddag voor gemeenteambtenaren. De middag wordt georganiseerd in samenwerking met Topsport Brabant. Z i e voo r meer inf o rmatie pag 7.

Projectleider Particulier Opdrachtgeverschap in Almere Marijke Quist en voormalig directeur van de eerste corporatie in Almere, Jan de Vletter.

VBS werkt bij vastgoed én snippergroen Meestal wordt het VastgoedBeheerSysteem VBS benut voor het regulier gemeentelijk vastgoed, maar ook voor het beheer van gemeentelijk snippergroen werkt VBS uitstekend. Bij een groeiend aantal gemeenten biedt VBS als een geautomatiseerd systeem snel inzicht in de financiële, juridische en administratieve status van objecten. De gemeente Hoorn bracht met ondersteuning van VBS inmiddels 95% van het vastgoedbezit in kaart en beheertechnisch op orde. Medewerker Vastgoedbeheer Sharida Drijver ervaart het VBS nu al als een hele vooruitgang: “Het werkt perfect.” In Heerenveen werden alle gegevens rond snippergroen ingevoerd in het VastgoedBeheerSysteem (VBS). Een adviseur van Metafoor neemt deel in de werkgroep snippergroen en ondersteunt de gemeente bij de handhaving van het beleid. Dat smaakte naar meer, vond de afdeling Regie, die het VBS nu voor alle objecten benut. Ve rvo l g o p pag 4 e n 5

Gemeenten en citymarketing de concurrentie neemt toe Hij mag zich de eerste hoogleraar Citymarketing in Europa noemen en geldt als een bevlogen expert op zijn gebied. Prof. dr. Gert-Jan Hospers vertelt in deze uitgave over citymarketing als een opkomend vakgebied, over de toenemende concurrentie tussen steden om de gunst van bewoners, bezoekers, bedrijven en

bollebozen. Hij stelt dat gemeenten veel energie steken in koude citymarketing (acquisitie naar buiten toe), terwijl warme citymarketing die de eigen bevolking en het bestaande bedrijfsleven koestert, veel meer oplevert. De stad moet ‘tussen de oren’ komen, vindt hij. Prof Hospers zegt in het interview: “Gemeenten omarmen

citymarketing. Ze willen er vooral iets mee, maar vragen zich te weinig af waarom en hoe. Er wordt al snel in termen van groei gedacht en hoe in beeld te komen. Men gaat te veel mee in de kudde, er is teveel karaoke en te weinig karakter.” Ve rvo l g o p pag 6 e n 7 .

2

P E R S3 O N

PERSONEELSBANK

Het klimaat verandert op sommige fronten sneller dan verwacht, aldus het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) in De Bilt in een bericht afgelopen zomer.

Klimaat stuurt keuze voor veilige bouwlocaties

Het nieuwste onderzoek toont dat de grote ijskappen op West-Antarctica en Groenland snel afkalven, Nederland en West-Europa snel opwarmen en dat de hevigheid van extreme buien

Ä. van Beest, hoofd Grondzaken gemeente Utrecht

toeneemt. Deze verandering in kli-

“De kunst is haalbare plannen te maken”

maat gaat deels in rapper tempo dan verwacht. Daardoor is in Nederland de urgentie ontstaan te onderzoeken of nieuwe bebouwing in potentieel minder beveiligde gebieden moet verDe veiligheid en houdbaarheid van Nederland kan op hoofdlijnen gestuurd worden door maatregelen als kust- en dijkversterking. (foto: Stockxch)

schuiven naar beveiligde streken.

Ä. van Beest Artists impression van de Catharijneknoop (bron: INDG, www.utrecht.nl/images/OG)

De projecties van het KNMI worden door de overheid gebruikt als basis voor maatregelen die Nederland in de toekomst moet nemen, vooral wat het waterbeheer betreft. De Nationale Adaptatie Strategie van het Kabinet en het aanstellen van de Deltacommissie die de lange termijn problematiek rond de klimaatverandering in kaart moet brengen, getuigt dat een klimaatbestendige inrichting van Nederland inmiddels hoog op de politieke agenda van het vierde kabinet Balkenende staat.

compartimentering en goede voorlichting. In diverse varianten is bekeken waar de meest verstandige investeringen gedaan kunnen worden.

buiten het overstromingsgevoelige gebied gerealiseerd, zoals de Utrechtse Heuvelrug, de randen van de Veluwe en rondom steden in Brabant, Twente en Zuid-Limburg. Variant 3 betreft de ‘Verbrede kust’ waarbij een verbrede kustzone wordt aangelegd, gericht op een maximale bescherming tegen overstroming vanuit zee op lange termijn. Door de plaatsing van 50% van de woningbehoefte in Zuid- en Noord-Holland in de nieuwe kustzone, neemt de druk op het landschap in West-Nederland af en zijn er goede mogelijkheden om de internationaal belangrijke natuur in laag Nederland te versterken (o.a. in de veengebieden). De mogelijkheden voor het ontwikkelen van aantrekkelijke woonlocaties en woonomgevingen in de Randstad nemen toe, net als de beschikbaarheid van recreatieve functies en natuurfuncties. Dit zal het vestigingsklimaat gunstig beïnvloeden.

Het KNMI in De Bilt stelde in 2006 al scenario’s op over het Nederlandse klimaat van 2050. Volgens die scenario’s stijgt in het ongunstigste geval tot 2050 de gemiddelde temperatuur met 2,3 graden Celsius (in de winter) en 2,8 graden (‘s zomers) ten opzichte van het peiljaar 1990. De gemiddelde neerslaghoeveelheid neemt in de winter met 14 procent toe en in de zomer juist af met 19 procent. De zeespiegel stijgt met 20 tot 35 centimeter. Bron: Water Wegen, hoofdstuk 2, bijdrage van het Planbureau voor de Leefomgeving, uitgave VUGS 2008. Overname gebeurt met toestemming.

“Grondzaken participeert in het brede proces van Ruimtelijke Ontwikkeling waarin het gaat om alle wensen en behoeften tot een realiseerbaar geheel te maken. Wij brengen keuzes in beeld en proberen aan te geven wat wel en niet maakbaar is of wat de financiële consequenties van een bepaalde keuze zijn.” Interview met Äge van Beest (35), hoofd afdeling Grondzaken bij StadsOntwikkeling gemeente Utrecht.

Het informatiecentrum Leidsche Rijn (foto: Wikimedia, Ramón Vasconcellos, GNU licentie)

Äge van Beest leidt een organisatie met 41 fte’s. Zijn afdeling verzorgt op het terrein van planeconomie, uitgifte, verwerving en juridische zaken adviezen aan de gemeentelijke diensten en projectbureaus (Leidsche Rijn en Stationsgebied). “Voor de grondexploitatieprojecten binnen de grote bouwprogramma’s van Utrecht, zoals Leidsche Rijn, Stationsgebied en Utrecht Vernieuwt, verrichten we berekeningen die de haalbaarheid zichtbaar moeten maken. We begeleiden die projecten in de realisatie, verzorgen de budgetbewaking, stellen de uitgifteovereenkomsten op, voeren de onderhandelingen en ronden die af. Wij werken altijd in projectverband, binnen een projectgroep. Als je als gemeente in je ambitie niet tijdig genoeg de realisatiekans een zwaarwegend argument in de besluitvorming laat zijn, loop je het risico dat je verwachtingen schept die je niet kunt waarmaken. Het is verstandig om Grondzaken vroeg in het proces in te schakelen. Plannen maken is één ding, haalbare plannen maken, is een kunst.”

De afdeling Grondzaken maakt, als onderdeel van de sector Ontwikkeling, deel uit van StadsOntwikkeling van de gemeente Utrecht en werkt onder meer aan: • Utrecht Vernieuwt: herstructurering en de renovatie in samenwerking met corporaties van corporatiebezit; • Stedelijke ontwikkeling: projecten van 7 tot 700 woningen bijvoorbeeld het Veemarktterrein en de Merwede Kanaalzone; • Stedelijke infrastructuur: advies op verwerking.

Agenda Grondzaken heeft een volle agenda. Mede omdat de gevolgen van de economische recessie voor de bouwsector tamelijk ingrijpend zijn en er geregeld herberekeningen worden aangevraagd. De grootste Vinexlocatie van Nederland, Leidsche Rijn (30.000 woningen) in Utrecht bijvoorbeeld ontkomt er niet aan. Projecten worden uitgesteld omdat er onvoldoende woningen worden verkocht. Dit jaar tekende zich een sterke terugval af. Ook in 2010 zullen naar verwachting fors minder

Het nieuwe Hoog Catharijne (bron: INDG, www.utrecht. nl/images/OGU) Schade- en slachtofferrisico bij overstromingen. Ten opzichte van het Trendscenario (verwachte economische schade 80 miljoen euro/jaar) nemen de schade- en slachtofferrisico’s vooral af in de variant “Gedifferentieerde veiligheid”.

Nederland Later In Nederland Later, de Tweede Duurzaamheidsverkenning van het Milieu- en Natuur Planbureau (MNP 2007), is aandacht besteed aan de lange termijn houdbaarheid van Nederland. Het doel is te laten zien hoe optimalisatie van de ruimtelijke toedeling van functies een zo duurzaam mogelijk Nederland op de kaart kan zetten. Aan bod komen de mogelijke consequenties van klimaatverandering en zeespiegelstijging voor de veiligheid tegen overstroming en ruimtelijke ontwikkelingen. De veiligheid en houdbaarheid van Nederland kan op hoofdlijnen gestuurd worden door maatregelen als kust- en dijkversterking maar ook door het sturen van ruimtelijke ontwikkeling en het verminderen van de gevolgen van een overstroming door aangepast bouwen,

Ontwikkeling bebouwing 2010-240 volgens variant Verschuiving naar Hoog-Nederland. Hoog Nederland: verschil ruimtelijke ontwikkeling wonen en werken ten opzichte van het Trendscenario in 2040, indien vanaf 2010 investeringen in nieuw stedelijk gebied en bedrijventerreinen plaats zouden vinden buiten het overstromingsgevoelige gebied.

Varianten In Variant 1 ‘Gedifferentieerde veiligheid’ vindt in het bovenrivierengebied minder bebouwing plaats en verschuift het bebouwde areaal naar de Heuvelrug. In West-Nederland verschuift een groot deel van de nieuwe bebouwing vanuit de minder beveiligde dijkringen naar de meest beveiligde dijkringen (centraal Holland). In de Flevopolders concentreert de nieuwe bebouwing zich in Zuidelijk Flevoland, rond Almere. Dit gaat samen met een verminderde ruimtedruk op het rivierenlandschap, maar leidt tot een verhoogde druk op de landschappen van de Utrechtse Heuvelrug, Veluwe en Twente. In variant 2 ‘Verschuiving investering naar hoog Nederland’ worden de benodigde nieuwe woonarealen en bedrijventerreinen

Ontwikkeling bebouwing 2010-2040 volgens variant Verbrede kust. Verbrede kust: ontwikkeling bebouwing 2010-2040 ten opzichte van het Trendscenario in 2040, indien 50% van de woningopgave in Noord- en ZuidHolland in een nieuw aangelegde verbrede kustzone zou kunnen worden gerealiseerd.

Met de huidige methode van kustversterking is de zeespiegelstijging goed bij te houden en lijkt de urgentie niet groot om de komende eeuw van investeringen af te zien. Het verschuiven van investeringen naar hoog Nederland zijn vooralsnog niet nodig. Vanuit klimaatverandering en veiligheid tegen overstroming, ligt volgens MNP een strategie gericht op het vergro-

Een klimaatbestendige inrichting van Nederland staat inmiddels hoog op de politieke agenda. (foto: Stockxch)

ten van de veerkracht in het rivierengebied het meest voor de hand. MNP pleit voor meer samenhang tussen de dossiers van diverse nationale overheden maar ook van Europa (denk aan het milieubeleid) in de strategische en lange termijn visievorming.

woningen in aanbouw worden genomen. Utrecht verwacht in 2009 nauwelijks nieuwe intentieovereenkomsten te sluiten voor de kantorenlocaties. Bij bedrijventerreinen zijn enkele intentieovereenkomsten ontbonden en zien we op dit moment eveneens weinig vraag naar nieuwe grondreserveringen. De crisis heeft dus ook bij ons duidelijk financiële effecten. Binnen de grondexploitatieprojecten in de bestaande stad, vallend onder het Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG), zijn als gevolg van de kredietcrisis en de daarop volgende recessie vertragingen in de uitgifte van bouwrijpe kavels vastgesteld. Ondanks de negatieve financiële consequenties van de vertragingen in het uitgiftetempo, is het totale saldo van het MPG vanwege incidentele meevallers licht verbeterd. Voor een groot project als het Programma Stationsgebied vormt de crisis in mindere mate een bedreiging. De financiering van een aantal projecten is in de fase van afronding of al geheel rond en het Stationsgebied heeft qua belangstelling van investeerders en gebruikers niet zeer te leiden onder de crisis. Wel leidt de crisis tot vertraging. Dynamiek A. van Beest: “Utrecht is door zijn centrale ligging een heel dynamische gemeente. Er ligt een grote druk op dit deel van het land wat de grondprijs doet stijgen. Prognoses laten hier de grootste economische groei en de grootste woningbehoefte zien. Leidsche Rijn in het westen van Utrecht is

sinds de start in 1998 de grootste Vinexopgave in Nederland. We zijn op de helft van de bouw van 30.000 woningen. De herstructurering van Kanaleneiland en Overvecht in samenwerking met de corporaties staat gepland. Voor Rijnenburg, een polder gelegen onder de A12, met een geplande uitbreiding met 5-7000 woningen, stellen we momenteel de ruimtelijke kaders op. Maar er zal meer nodig zijn. De wens tot uitbreiding blijft ook op de langere termijn bestaan, maar we zullen geen tweede Leidsche Rijn meer kunnen realiseren. In regionaal verband zoeken we daarom ook naar nieuwe locaties en partners. Verder hebben we natuurlijk vraagstukken rond de uitbreiding in relatie tot en de eisen die we stellen aan de kwaliteit van de omgeving die tot het Groene Hart behoort.” Komt er ooit een punt: het kan niet meer? “Dat moment komt er en in feite roepen we dat nu al. De meest logische manier om toevoeging van flinke aantallen woningen aan bestaand stedelijk gebied, zoals Utrecht nastreeft, is die langs de weg van transformatie. Bijvoorbeeld door oude bedrijfsterreinen geschikt te maken voor woningbouwontwikkeling. Vaak schieten de beschikbare middelen daar echter voor tekort. Als de hogere overheid Utrecht een grote groeiopgave toedicht, zal men zich bewust moeten zijn van bijzonder hoge investeringen. Tegen de achtergrond van een vermindering van de bijdragen van de verstedelijkingsopgave door het Rijk is dat een nieuwe uitdaging.”

Advieswerk Metafoor in Utrecht Metafoor is op verschillende fronten actief voor de afdeling Grondzaken: mr. Eveline van Harderveld (Sr. Juridisch adviseur) ondersteunt de afdeling Juridische Zaken, onder meer met betrekking tot de contracten voor Papendorp. Pim Sanders BRE (Sr. Vastgoedadviseur) en mr. Jules Boterman (Vastgoedadviseur) ondersteunen het team Uitgifte bij het onderhandelen met marktpartijen over uitgiftevoorwaarden, grondprijzen, aanbestedingsprocedures en stellen contracten op, zowel voor Leidsche Rijn als voor de bestaande stad. Ir. Philip Blom (Sr. projectleider) en ing. Roy Reimering (projectleider) ondersteunen Grondzaken bij de verplaatsing van de activiteiten uit de Veemarkthallen.

4

P E R S5 O N

PERSONEELSBANK

Het VBS in Hoorn ‘Alle gemeentelijke eigendommen

Een gemeente die geen goed zicht heeft op

centraal geregistreerd’

het snippergroen, loopt inkomsten mis en is nodeloos veel tijd kwijt met handhaving en onderhoud. In Heerenveen zette Metafoor

De gemeente Hoorn heeft haar vastgoedbeheer bijna geheel op orde. Het VastgoedBeheerSysteem (VBS) van Metafoor heeft daarbij een belang-

het VastgoedBeheersysteem (VBS) in om

rijke rol gespeeld. Inmiddels is zo’n 95% van al het bezit in het systeem

orde op zaken te stellen. Dat smaakte naar

ondergebracht. De volgende stap is de overgang van de onderhoudstaken naar het bureau Vastgoed. Medewerker Vastgoedbeheer Sharida Drijver ervaart het VBS nu al als een hele vooruitgang: “Bijna al het gemeentelijk vastgoed is in kaart gebracht en we zien de collega’s van het bureau Vastgoed dossiers uit de kast halen. Voorheen was niet altijd duidelijk of een pand of perceel gemeentelijk eigendom is. Nu zit bijna alles in het systeem én zijn er nieuwe objecten- en contractendossiers gevormd. Het werkt perfect.” Alle financiële gegevens Het begon allemaal in het najaar van 2006 herinnert Drijver zich: ”Toen hebben we een aantal bedrijven uitgenodigd om hun vastgoedbeheersystemen te komen presenteren. We kozen voor het VBS van Metafoor vanwege de overzichtelijkheid en gebruiksvriendelijkheid. Bovendien is het compleet. Andere systemen hebben puur een registratiefunctie. In het VBS zijn alle financiële gegevens opgeslagen, de huur, servicekosten, erfpacht. Het geeft een rappel als er geïndexeerd moet worden, dus je bent altijd up-to-date. De signaleringsfunctie is belangrijk. Vroeger werden acties die ten aanzien van objecten moesten worden ondernomen handmatig bijgehouden. Dat gaat soms goed, maar je bent afhankelijk van personen. Zodra er op een secretariaat een wisseling van de wacht plaatsvond, kon het gebeuren dat niemand meer precies wist wat er wanneer met dat object moest gebeuren. Nu kunnen we periodiek actielijsten uitdraaien.” Koppelingen Dat nu iedereen van het bureau Vastgoed toegang heeft tot een helder en overzichtelijk systeem, vindt ze een duidelijk voordeel. Juridisch medewerker Manita van Diepen komt met een aanvulling, namelijk de koppeling met andere bestanden: ”Bijvoorbeeld met het systeem dat de WOZ-waarde van vastgoed bijhoudt. De boekwaarde van panden is een andere mogelijke koppeling. Die kun je nu natuurlijk ook achterhalen, maar dan moet je apart achter de gegevens aan. Straks kunnen we dat soort gegevens met een druk op de knop tot onze beschikking hebben. Momenteel zijn we samen met Metafoor aan het onderzoeken hoe we deze koppelingen kunnen aanbrengen.” Puntjes op de i Het laden van het VBS heeft al met al ruim een jaar geduurd. Van Diepen denkt dat bureau Vastgoed nu 95% van het bezit heeft ingevoerd. ”We hebben in die tijd ook stapels oude dossiers opgeschoond. Als die er niet waren geweest, was het

meer, vond de afdeling Regie, die het VBS nu

sneller gegaan. Daar staat tegenover dat we nu vrijwel helemaal op orde zijn.” Ze vertelt dat de gemeente streeft naar een volle 100%. ”We zijn nu bezig met het controleren van het WOZ-bestand van de gemeente. Daarna volgt het bezit dat buiten de gemeentegrenzen staat. Dat zijn echt de puntjes op de i. Laatst kwamen we een school in Edam tegen. Dat wisten ze bij Onderwijs wel, maar wij niet”.

voor alle objecten benut. De Oosterpoort

Onderhoud Hoorn gaat nu ook de verantwoordelijkheid voor de onderhoudstaken van Facilitaire Zaken bij Bureau Vastgoed neerleggen. Drijver en Van Diepen: ”Soms waren verantwoordelijkheden niet duidelijk, omdat die versnipperd waren over verschillende afdelingen. Op deze manier gaat er een schakel tussenuit en hebben we de informatie die we nodig hebben om bijvoorbeeld investeringsbeslissingen te nemen binnen handbereik.” Op 1 november treedt een nieuw afdelingshoofd in dienst die de implementatie gaat begeleiden.

Heerenveen bundelt snippergroen Het eerste snippergroenbeleid van Heerenveen dateert al uit 1994. Wat bleek: intern heerste onduidelijkheid over welk groen nu wel en welk niet door de gemeente moest worden onderhouden. Bovendien was merkbaar dat oneigenlijk groengebruik de stedenbouwkundige structuur in wijken aantastte. Tot slot zat het de opstellers van de notitie niet lekker dat ‘de brutalen’ hun bezit ten koste van de gemeenschap vergrootten.

Veermanskade

Digitale tijdperk In hoeverre het VBS geld heeft opgeleverd, kunnen de dames niet zeggen. Van Diepen is echter van twee zaken stellig overtuigd: ”Het heeft eerst alleen maar geld en tijd gekost, maar dat verdienen we straks terug. En we leven in het digitale tijdperk. Ook wet- en regelgeving is daarop toegespitst, denk aan de BAG: de basisregistratie adressen en gebouwen. Uit dat bestand moeten we onze informatie halen en dan is een koppeling onmisbaar. Als gemeente moet je meegaan in de ontwikkelingen.”

Moeilijk handhaven Ondanks het nieuwe beleid moest in 1998 worden geconstateerd dat het oneigenlijk gebruik alleen maar was toegenomen. Een werkgroep ontwikkelde een procedure waarmee groen kon worden getoetst op de mogelijkheid tot verkoop. Het bleef roeien tegen de stroom in. Handhaving was te veel tijd kwijt met het signaleren van ingepikt groen, illegale gebruikers berie-

Foto’s: Stockxch en Roy Drommel, Hoorn

Uitnodiging VBS-Gebruikersdag en Demo Het VastgoedBeheerSysteem (VBS®) is een informatiesysteem voor het vastleggen, beheren en gebruiken van alle relevante informatie over vastgoedobjecten. Voor de groeiende groep VBS-Klanten organiseert Metafoor Vastgoed op donderdag 3 december 2009 voor het 2e opeenvolgende jaar de VBS-Gebruikersdag. In het ochtendprogramma is er een bijeenkomst voor iedereen die geïnteresseerd is in het optimaliseren van gemeentelijk vastgoed. Wij zullen ons product ‘Vastgoed kan beter’ presenteren en afsluiten met een demo van het VBS-systeem.

Indien u zich wilt inschrijven voor het ochtendprogramma met aansluitend de lunch, kunt u dit doen door te mailen naar diertens@ metafoor.nl, onder vermelding van de organisatienaam, afdeling en het aantal personen. U ontvangt dan de officiële uitnodiging. In het middagprogramma zal de nieuwste versie gedemonstreerd worden aan de huidige gebruikers. Wat is er nieuw en wat kunnen we verbeteren? Wij willen het VBS up-to-date houden en het VBS daarom elk jaar aan de wensen van onze klant aanpassen. Deze middag staat daarom in het teken van verzamelen van feedback van onze huidige VBS-gebruikers.

Indien u een bestaande VBS-klant bent, dan ontvangt u automatisch een uitnodiging voor de lunch en het middagprogramma.

Oneigenlijk groengebruik tast de stedenbouwkundige structuur in wijken aan.

pen zich op verjaring en weer anderen weigerden domweg het illegaal in gebruik genomen perceel te verlaten. Helder beleid In 2001 nam de gemeente een volgende stap door strenge voorwaarden voor koop op te stellen en het kaartmateriaal te verbeteren, maar het duurde tot 2007 voordat een aanvang met nieuw beleid werd gemaakt. ‘De situatie was nog steeds onduidelijk, voor ons en voor de burgers,’ zegt rentmeester Steven Nijsingh van de gemeente. “Die onduidelijkheid was de afgelopen jaren alleen maar vergroot doordat er zoveel veranderd was in Heerenveen, door uitbreiding, nieuwbouw, revitalisering en verlegging van infrastructuur.” Metafoor kreeg het verzoek om te adviseren bij het ontwikkelen van snippergroenbeleid, dat beleid ook te implementeren en te ondersteunen bij de uitvoering van het beleid. Onderscheid wordt nu gemaakt tussen structureel groen en overig groen, waarbij het eerste in principe niet verkocht wordt. Het overige groen wordt besproken in de werkgroep Snippergroen, die maandelijks bijeenkomt en beoordeelt of respectievelijk verkoop, handhaving of verjaring aan de orde is. In het beleid is nu ook een duidelijke handhavingsprocedure vastgesteld. Een adviseur van Metafoor neemt deel in de werkgroep Snippergroen en ondersteunt de gemeente bij de handhaving van het beleid.

De locatie voor dit evenement is het Regardz Hotel Ampt van Nijkerk. Er zijn uiteraard geen deelnamekosten aan dit evenement verbonden. Tussen de twee bijeenkomsten zal er een heerlijke lunch worden geserveerd. Graag willen wij op deze manier onze bestaande en potentiële klanten met elkaar in contact laten komen om ervaringen met elkaar te delen. Graag tot ziens op 3 december!

De ‘brutalen’ vergroten soms hun bezit ten koste van de gemeenschap

Het stadhuis in Heerenveen. De gemeente gebruikt voor het vastgoedbeheer het VBS van Metafoor (bron: Gemeente Heerenveen)

VastgoedBeheerSysteem Voordat het beleid geëffectueerd kon worden, diende eerst al het snippergroen geïnventariseerd te worden. Metafoor liep alle objecten na. Wat de zaak extra bemoeilijkte, was dat een flink aantal percelen wel was verkocht, maar dat de akte niet gepasseerd was omdat de kopende partij geen trek had in de kadastrale en notariële kosten. Voor het op orde brengen van het snippergroen bracht Metafoor alle gegevens in in het VastgoedBeheerSysteem (VBS), een geautomatiseerd systeem dat snel inzicht biedt in de financiële, juridische en administratieve status van objecten. Meestal wordt het VBS benut voor regulier vastgoed, maar ook voor het beheer van snippergroen bleek het uitstekend te werken. Meer geld, minder werk En wat leverde het op? Nijsingh: “Het is moeilijk vast te stellen welke inkomsten we direct aan het VBS te danken hebben. Feit is wel dat we fors meer verkocht hebben dan voorheen. Voor ons werd duidelijk dat het VBS geld oplevert en werk bespaart en daarmee een belangrijk instrument is voor het vastgoedbeheer. Met minder mankracht heb je een beter overzicht en kun je professioneler werken. Voor ons was dat reden om het VBS aan te schaffen en voor al het vastgoedbeheer van onze afdeling in te zetten. We hebben nu met een paar muisklikken inzicht in de stand van zaken rond een object. Het VBS waarschuwt ons als contracten aflopen of geïndexeerd moeten worden. Ook de pachtcontracten zijn opgenomen in het VastgoedBeheerSysteem, waarmee we voorkomen dat de gemeente door het laten verlopen van een pachtcontract haar sterke positie verspeelt. En als voorbeeld van werkbesparing: vroeger was er voor elk object dat geïndexeerd moest worden een uitgebreide communicatie tussen Financiën en onze afdeling nodig. Nu zendt het systeem een rappel, je ziet meteen om welk bedrag het gaat en de aangepaste acceptgiro wordt geprint.”

Nijsingh ziet het als een groot voordeel dat het VastgoedBeheerSysteem automatisch leidt tot centralisatie van vastgoedbeheer. “Dat is goed voor het overzicht en maakt professioneel beheer mogelijk.” Vastgoedbeheer is geen kernactiviteit van een gemeente, constateert Nijsingh. “De meeste kleinere gemeenten hebben geen specialist in huis die goed op de hoogte is van de financiële en juridische implicaties. Ik zie wel dat bij gemeenten de belangstelling toeneemt. Het inzicht ontstaat dat goed vastgoedbeheer zichzelf terugverdient.”

Rentmeester Steven Nijsingh

6

P E R S7 O N

PERSONEELSBANK

Metafoor college: “De wondere wereld van Citymarketing”

Citymarketing is een opkomend vakgebied waarin steden met elkaar concurreren om de gunst van bewoners, bezoekers, bedrijven en bollebozen. Prof. dr. Gert-Jan Hospers mag zich de eerste hoogleraar Citymarketing in Europa noemen. Hij stelt dat

Op donderdag 19 november 2009 organiseert Metafoor voor de eerste keer een unieke collegemiddag voor gemeenteambtenaren in de Efteling te Kaatsheuvel.

gemeenten veel energie steken in koude citymarketing (acquisitie naar buiten toe), terwijl warme citymarketing die de eigen bevolking en het bestaande bedrijfsleven koestert, veel meer oplevert.

De middag wordt georganiseerd in samenwerking met Topsport Brabant. Tijdens deze “wondere middag” met als centraal thema Citymarketing, wordt onder andere gesproken over het toepassen van de juiste beleidsinstrumenten om het vestigingsklimaat in uw stad of regio te verbeteren. In een inspirerende omgeving wordt aangegeven welke bijdrage topsport en een juiste ruimtelijke ontwikkeling hierbij kunnen leveren.

De stad moet ‘tussen de oren’ komen, vindt hij. Een interview met een bevlogen onderzoeker van steden en hun bewoners.

De hoofdspreker is de eerste bijzonder hoogleraar City- en regiomarketing in Europa, Gert Jan Hospers (zie ook het interview).

Prof. Gert-Jan Hospers

Citymarketing: geen sprintje, maar een marathon Gert-Jan Hospers hield op 15 oktober zijn inaugurele reden in Nijmegen en schreef deze zomer het eerste Nederlandstalige wetenschapsboek over het vakgebied: ‘Citymarketing in perspectief ’ (Wereldschool, 2009). Wij stelden hem enkele vragen over een terrein waarover binnen elke gemeente afwijkende meningen bestaan. Hoe bent u met citymarketing in aanraking gekomen? “Ik groeide op in Enschede en ben opgeleid als econoom en bestuurskundige. Ik heb een tijd in Den Haag gewoond, maar merkte dat ik er niet kon aarden. Die ervaring wekte mijn interesse in hoe mensen hun stad beleven. Ik ben terug gegaan naar Enschede en heb van steden, economie en citymarketing mijn werkterrein gemaakt.” Hoe zou u citymarketing omschrijven? “Citymarketing is volgens een definitie: ‘het  proces of instrument waarmee een gemeente specifieke doelgroepen voor de stad probeert aan te trekken of te behouden’. Bij citymarketing is een groot aantal partijen betrokken. Citymarketing is dan ook een vakgebied waarin inzichten uit verschillende disciplines samenkomen,

zoals marketing, geografie, bestuurskunde maar ook antropologie en psychologie. Het is in feite een veelkoppig monster. De deskundigheid die er binnen een gemeente over bestaat, is over verschillende afdelingen versnipperd. In het boek ‘Citymarketing in perspectief ’ heb ik getracht al die richtingen samen te brengen.” Wat betekent citymarketing voor u? “Een uitermate dynamisch gebeuren, veel meer dan wat we vaak met marketing bedoelen. Steden prikkelen al onze zintuigen. Als individu beleven we een stad, in positieve of negatieve zin. Dat steden wat doen met mensen is al zo oud als de weg naar Rome. Door alle eeuwen heen zijn steden bezongen en is er over geschreven.  Geografen noemen die emotionele verbondenheid van iemand met een plek wel topofilie, of spreken van  sense of place.  Letterlijk de ‘liefde  of het gevoel voor een plaats’. En met een stad is het eigenlijk ook zoals met de liefde: moeilijk onder woorden te brengen, maar als je liefde ervaart, begrijp je wat ermee wordt bedoeld.“ Wat is uw indruk van de wijze waarop gemeenten met citymarketing omgaan? “Steden concurreren steeds meer met

elkaar. De inzet van die concurrentiestrijd is echter niet alleen de toerist die een stedentrip wil maken en twijfelt tussen locaties voor een weekendje weg. Steden vechten óók om de gunst van inwoners en ondernemers. In de stedenstrijd draait het steeds om de vier B’s: bewoners, bezoekers, bedrijven en bollebozen. Gemeenten omarmen citymarketing. Ze willen er vooral iets mee, maar vragen zich te weinig af waarom en hoe. Er wordt al snel in termen van groei gedacht en hoe in beeld te komen. Men gaat te veel mee in de kudde, er is teveel karaoke en te weinig karakter. Gemeenten zijn vooral naar buiten toe gericht; ze willen  bedrijven en bewoners binnenhalen. Wees daar nuchter over, is mijn advies. Onderzoek toont aan dat  bewoners en bedrijven niet zo snel naar een andere stad verhuizen. Als mensen gevraagd wordt naar hun beeld van plaatsen, blijken ze  vooral  een voorkeur voor de eigen omgeving te hebben.“ Wat adviseert u gemeenten? “Denk na over je verhaal. Schenk tijd aan introspectie. Waar sta je voor? Waar ben je authentiek in? Een stad bestaat uit een verzameling mensen die je niet zomaar als een blik sperziebonen of pak wasmiddel

Europese steden concurreren met elkaar:  (boven) Rotterdam , Ruhrgebied (Europese Culturele Hoofdstad 2010), (midden) Berlijn, Amsterdam en (onder) Barcelona.

Metafoor heeft daarnaast de heer Peter Galle, directeur Topsport bereid gevonden zijn bijdrage aan het middagprogramma te leveren. De heer Galle spreekt vanuit de sportieve invalshoek en gaat in op de relatie tussen topsport en stedelijke profilering. De heer Dave Havermans, promovendus ‘branding, vastgoed en identiteit aan de TU Eindhoven en Roeland Tameling, directeur van City Result richten zich op citymarketing in relatie tot gebieds- / ruimtelijke ontwikkeling. De middag wordt afgesloten met een informele borrel en een leuke attentie. Het college is de start van een nieuwe samenwerking die Metafoor onlangs is aangegaan met Topsport Brabant. Zie voor aanmelding en het volledige programma: www.metafoor.nl/citymarketing.

Het boek ‘Citymarketing in perspectief ’ is te bestellen via www.ivio-boeken.nl. Prijs: € 21,95

Termen als Senior Supplier, Product Flow Diagram en Business Case zijn sinds juni jl. gesneden koek voor de projectmanagers en een aantal adviseurs van Metafoor. In de maanden mei en juni 2009 volgden ruim 20 medewerkers van Metafoor de cursus PRINCE2 foundation en met succes. Zij slaagden allen voor hun examen en zijn nu officieel gecertificeerd. Projectmanagers binnen Metafoor kunnen nu dus allemaal uit de voeten met PRINCE2, een projectmanagement methode die gekenmerkt wordt door de procesbenadering en geschikt is voor alle type projecten. Tijdens de opleiding is uitgebreid stilgestaan bij verschillende vaardigheden op het gebied van projectmanagement. Op basis van het lesboek ‘De Kleine Prince’ is gedurende verschillende sessies in groepsverband ingegaan op het inrichten van projecten via de PRINCE2 methode. De methode geeft een structuur voor de organisatie van projectmanagement en een onderverdeling van het project in beheersbare en controleerbare fasen, gebaseerd op beslismomenten. Dat klinkt misschien star, maar de methode is flexibel

kunt aanprijzen. Richt je liever op het behoud van je bevolking en bedrijven - ik noem dat warme citymarketing. Bind en boei je mensen. Maak gebruik van free publicity in plaats van dat je altijd alles zelf vertelt. Mond-op-mond reclame is geloofwaardiger dan dat je zelf vertelt hoe geweldig je stad is. Bedenk ook dat je eigen medewerkers, de ambtenaren, ieder op zich het profiel dat je wilt uitstralen, dienen te vertegenwoordigen, anders ben je niet geloofwaardig. Mijn voorstel is daarom: zorg dat nieuwe medewerkers de stad goed leren kennen. Stimuleer ook dat ze in de stad wonen waar ze werken en niet daar buiten. Betrokkenheid is essentieel en straalt af op de dienstverlening die je biedt. Citymarketing kan bijdragen aan de vergroting van de bekendheid van een stad. Daarvoor is het van belang dat de marketinginspanningen aanhaken bij het dominante stadsbeeld. Er is ook veel geduld voor nodig, want resultaten zijn niet van de ene op de andere dag te verwachten. Citymarketing is geen sprintje trekken, maar een marathon.” 

Metafoor en de kleine Prince

en kan in elk soort omgeving gebruikt worden voor elk type project. Vandaar dat de projectmanagers van Metafoor tijdens de opleiding ook veel aan het stoeien zijn geweest met het vertalen van de theorie naar de praktijk van de ruimtelijke projecten waar ze dagelijks aan werken. Dit najaar zal de groep ook de vervolgcursus PRINCE2 practitioner gaan volgen. Ook deze opleiding wordt georganiseerd in samenwerking met ICM Opleidingen & Trainingen en is speciaal voor Metafoor op maat gemaakt, zodat deze optimaal aansluit op de (werk-) situatie van de projectmanagers van Metafoor. Zij zullen met deze bagage nog beter in staat zijn een project succesvol vorm te geven.

Verdieping van de kennis over commercieel vastgoedmanagement De opleiding Commercieel vastgoedmanagement van Hanze Connect bestaat uit onderdelen theorie en praktijk en richt zich op strategische, tactische en operationele aspecten van het vakgebied. Ook juridische en fiscale aspecten, strategisch vastgoedmanagement en managementvaardigheden kwamen aan bod. Adviseurs Dominique Diertens en Wouter Nijsingh van Metafoor Vastgoed volgden onlangs met succes deze opleiding. De opleiding is bestemd voor vastgoeddeskundigen, vastgoedmanagers en vastgoedbeleggers en werd in samenwerking met de NVM

Vakgroep Vastgoedmanagement ontwikkeld. Dominique Diertens: “Inhoudelijk richt de opleiding zich op kennis en vaardigheden die nodig zijn om als deskundig gesprekspartner op te treden voor beleggers, huurders en andere opdrachtgevers. Je wordt op de hoogte gesteld van de laatste ontwikkelingen op juridisch en financieel gebied met betrekking tot vastgoed en je doet kennis en vaardigheden op het terrein van asset- en propertymanagement (tactisch- en operationeel niveau) op. Tot slot helpt de opleiding je het belang te bepalen van vastgoed als beleggingsmiddel binnen een beleggingsportefeuille (strategisch niveau).”

Het praktijkdeel van de opleiding bestond uit een casus, in dit geval het doorlichten van een verzamelcomplex voor creatieve bedrijven. De eigenaar had zich tot doel gesteld een complex voor een verscheidenheid aan bedrijven uit de creatieve industrie te realiseren. Wouter Nijsingh: “Aangezien de creatieve industrie op veel plaatsen in Nederland opduikt, was dit een interessante onderzoeksopdracht om te kijken wat er nodig is om een creatieve broedplaats tot een succes te maken. Al met al heeft de opleiding ons op verdiepende en verbredende wijze met tal van aspecten van het vastgoedmanagement in aanraking gebracht.”

8

P E R S9 O N

PERSONEELSBANK

Met gelijkgestemden je droomhuis bouwen gewoonlijk in handen is van corporaties en ontwikkelaars? En waar laat je het risico van de onverkochte woningen als er van de 20 gegadigden 5 om allerlei redenen tijdens de voorbereiding afhaken en de anderen willen doorgaan?” Marijke: “We hebben al meegemaakt dat mensen afhaken, omdat de voorbereiding niet optimaal was, men onvoldoende over de rolverdeling had nagedacht en, recent, ook vanwege de kredietcrisis.”

De bewoners hebben volledige inspraak gehad in plan, opzet, bouw en inrichting.

Waar lange tijd woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwbedrijven dominant waren in de woningbouw, worden tegenwoordig burgers steeds vaker bij de totstandkoming van hun eigen woningen betrokken. Naast de traditionele zelfbouw, waarbij een - meestal beter gesitueerde- particulier een bouwkavel verwerft en een eigen woning laat bouwen, stimuleert het Rijk tegenwoordig ook actief het zogenaamde ‘collectief particulier opdrachtgeverschap’ (CPO).

De gemeente Almere, waaraan Metafoor al jaren in diverse RO-projecten adviseert, is een pionier op dit gebied. Sinds zijn aantreden in april 2006 is wethouder Adri Duijvensteijn – ‘Mensen maken de stad’ – er dé initiator voor CPO. Almere heeft alle grond in eigendom en realiseerde intussen CPO-projecten als de Buitenkans en Villa Corsini. Op stapel staat onder meer het in fasen in CPO uit te voeren centrumplan met 350 woon- en functie-eenheden in het Homeruskwartier, stadsdeel Almere-Poort. Dit naar het voorbeeld in de Duitse stad Tübingen, in de omgeving van Stuttgart. Voormalig directeur van de eerste corporatie in Almere, Jan de Vletter, en projectleider Particulier Opdrachtgeverschap Marijke Quist zijn intensief betrokken bij het CPO-beleid. Zij hanteren voor de definitie van CPO de omschrijving van het rijk. Marijke Quist: “Van CPO is sprake als een groep particulieren (georganiseerd in een vereniging of stichting) een bouwlocatie verwerft

en gezamenlijk in eigen beheer met zelf gekozen partners zonder winstoogmerk een (woning)bouwproject ontwikkelt en realiseert.” Steeds meer gemeenten hebben in hun woonvisie een paragraaf over CPO opgenomen en starten met CPO-projecten. Voor kleine gemeenten is CPO een ideaal instrument om aan starters en senioren passende woonruimte in hun eigen gemeente te bieden. Grotere gemeenten zien CPO als een kansrijke strategie de leefbaarheid, de differentiatie en de toekomstwaarde van wijken te versterken. Tevens kunnen ze gehoor geven aan de roep van de mondige burger om meer zeggenschap en keuzevrijheid. Welk motief hebben mensen om in een verenigingsvorm met CPO te starten? Marijke: “Men wil met de bouw kostenbesparing en / of idealen realiseren. De Vereniging Buitenkans wilde ecologisch bouwen, de starters in Villa Corsini wilden

Adviseurs van Metafoor brachten onlangs een werkbezoek aan de Buitenkans in Almere

Projectleider Particulier Opdrachtgeverschap in Almere Marijke Quist en voormalig directeur van de eerste corporatie in Almere, Jan de Vletter.

goedkoop bouwen. Dat werkt: besparingen door zelfbouw via CPO kunnen oplopen tot 40%!” Jan: “Het allereerste CPO-project in Flevoland betrof houtskeletbouwwoningen in Lelystad, begin jaren ’80 van de vorige eeuw. Het hoofddoel is altijd de burger een kans geven met anderen een droom te realiseren.” Marijke: “Bij CPO is de particulier echt aan zet en niet de ontwikkelaar of belegger. Soms probeert een projectontwikkelaar via een bewonersgroep de grond te verwerven. Als we dat merken wordt het initiatief gelijk gestopt, wanneer er althans in die samenwerking geen meerwaarde zit.” Welke hinderpalen heeft een vereniging te overwinnen? Jan: “Veel vraagstukken. Procedureel, financieel, juridisch, organisatorisch. Hoe realiseer en financier je bijvoorbeeld met 20 personen zonder onderpand de fase van de planvorming, de fase die

CPO in Nederland In de periode 2006-2010 is ten opzichte van de voorgaande periode (2001-2005) sprake van meer dan een verdrievoudiging van het aantal geplande en opgeleverde CPO-woningen. Provincies als Noord-Brabant, Noord-Holland, Gelderland en Zuid-Holland lopen daarbij voorop. In perifere provincies is het individuele opdrachtgeverschap vanouds populairder. Aantal opgeleverde en geplande CPO-woningen sinds 1981 (per periode)  Periode Totaal 1981-1985 340 1986-1990 167 1991-1995 432 1996-2000 649 2001-2005 674 2006-2010 2.307 2011-2015* 1.854 totaal 6.423

Bron: Landelijke inventarisatie CPO-projecten (april 2008, De Regie BV, www.deregie.nl)

Welke rol speelt jullie afdeling van de gemeente Almere daarin? Marijke: “Wij houden de initiatiefnemers een spiegel voor. We nodigen ze enkele keren uit, horen ze aan en leggen de spelregels uit. Als we denken dat het serieus is, krijgt men te maken met het plan van aanpak, gemeentelijke procedures, de bouwlocatie, ontwerpen, bouwers, contracten, financiering, termijnen, enzovoort.” Hoeveel van het projectwerk kan een bewonersvereniging aan derden uitbesteden? Jan: “Het gaat voor een groepje particulieren al gauw om een project met een investering van vele miljoenen. Je kunt pas een goede opdrachtgever zijn als je zelf alles goed hebt overdacht en hebt uitgerekend en uitgetekend. Als je toch een adviseur inhuurt, dienen de rollen logisch verdeeld en de kosten helder te zijn.” Marijke: “Soms wil men binnen de vereniging van alles uitvoeren, het ontwerp bijvoorbeeld. We waarschuwen altijd hobbyisme te vermijden. Benader het zakelijk. Altijd. Doe je dat niet dan vraag je om problemen. Kijk ook goed naar verzekeringen, voor het geval de aannemer failliet gaat.” Jan: “Als ze van ons groen licht krijgen en met het gemeentelijke grondbedrijf in zee gaan voor de uitwerking van de plannen, dienen ze voor de gemeente een professionele partner te zijn. Wij proberen het bestuur van de vereniging te ondersteunen

door hen te wijzen op zaken waar men alert op moet zijn.” Hoe lang duurt een bouwtraject? Marijke: “Onze ervaring is minimaal drie jaar. De Vereniging Buitenkans begon in 1998 en rondde de oplevering in 2007 af. Dat is te lang. Villa Corsini nam 5 jaar in beslag. Die lange doorlooptijden met de eerste projecten waren aanleiding om de spelregels voor een plan van aanpak beter en duidelijker te formuleren.” Jan: “De duur hangt af van de voorbereiding, het plan van aanpak, de posities, de contractvorming in alle fasen. Het is belangrijk de dynamiek er in te houden en rekening te houden met uitval door mensen die elders een baan krijgen, scheiden, ermee willen stoppen enz.” Marijke: “Momenteel zijn enkele projecten in aanbouw. Van een project (de Opstap) in het Homeruskwartier ging in 2008 de eerste paal de grond in. Van een ander, Wonen Plus, zal dat in de zomer 2009 zijn. We zoeken nog collectieven, ook wel bouwgroepen genoemd, voor de gebieden de Evenaar (3KNS) en in de Noorderplassen. Wat kan aan het bouwtraject CPO verbeterd worden? Marijke: “We willen voorkomen dat mensen financieel vastlopen. De gemeente staat nog bij 30% uitval grondoverdracht toe. Het financiële plan moet goed zijn en niet leiden tot vluchtgedachten als ‘het komt wel goed’. Men dient een financiële achtervang te hebben bij uitval van gegadigden.” Jan: “Als een project strandt, gaat de locatie terug naar de gemeente. Als het niet goed geregeld is, blijven mensen met een schuld zitten, omdat er kosten gemaakt zijn. We zoeken naar middelen om aan de voorkant problemen tot een minimum terug te brengen. We vragen de initiatiefgroep of bouwgroep dus om

een gedegen plan van aanpak te maken. Daarmee wordt de groep geholpen om in een vroeg stadium van het plan alle aspecten te overzien die men tijdens de rit kan tegenkomen. Bij de Buitenkans was de helft van de 55 woningen onverkocht. Daar konden we problemen voorkomen doordat een woningcorporatie bereid was een deel van het risico op zich te nemen. Met de Rabobank overleggen we nu over nieuwe financiervormen, zoals een hypotheekvorm om de eerste kosten af te dekken. We hebben geleerd dat een project van meer dan 20 eenheden problematisch kan worden door zijn complexiteit.” Marijke: “In het Homeruskwartier hebben we een project van 44 eenheden terug genomen en omgezet in PO-kavels, waarvoor de betrokken individuen dan de eerste keus kregen. Zo’n elegante oplossing kunnen we niet altijd realiseren.” Welke ontwikkelingen zien jullie voor CPO de komende jaren? Jan: “Deze vorm van woningbouwontwikkeling verovert zijn plek in de samenleving en zal tussen de 10-15 % van de woningbouw realiseren. De belangstelling groeit, ook van de kant van ouderen en mensen met een etnische achtergrond zoals Hindoestanen en Indische Nederlanders. De bouwgroepen kunnen verschillende achtergronden hebben, zoals zo goedkoop mogelijk willen bouwen, ecologisch bouwen, ouderen, jongeren, culturele achtergronden.” Marijke: “We zien nu ook de interesse van aannemers en banken toenemen voor kleinere projecten, dat is een goed teken.”

Foto’s: Fotostudiowierd

Het project Buitenkans (projectduur 1999-2007) Het project Buitenkans telt 55 eenheden en begon in 1999 als een “droom” van een klein groepje enthousiaste mensen. De Buitenkans ligt in nieuwbouwwijk “de Stripheldenbuurt” in Almere Buiten-Oost. Samen met enthousiaste leden werd de weg vrijgemaakt voor het opzetten van een ecologische wijk in Almere. De vereniging werkte overkoepelend en zorgde voor de contacten met de gemeente, huurde de projectbegeleider in en onderhandelde namens de leden met de aannemer. Er werd een energieconcept voor de wijk uitgewerkt. Voor de uitwerking van definitieve ontwerpen en bestekken koos men voor een bouwteam van architecten en de aannemer. Begin 2005 werd de corporatie Alliantie Flevoland (voorheen Groene Stad Almere) bij het project betrokken. Er was een ruime voorraad woningen te koop op dat ogenblik. Nadat de Alliantie het verkooprisico van de onverkochte woningen had overgenomen, kon de bouw beginnen. In 2007 werden de woningen opgeleverd. Volgens de vereniging zijn de voordelen de volgende: • Natuur: ruimte, rust, groen, stilte, zon, bosrand, vogels, waterberging in vijver; • Architectuur: solide, kwaliteit, uniek, inspirerend, landschap, diversiteit; • Gezond(heid): natuurlijke materialen, groen dak, leem; • Energie(bewust): aandacht voor besparing, zonneboilers; • Sociaal: je kent je buren, betrokken zonder verplichting, vriendelijk, buurthuis, autovrij.

10

PERS ON 11

PERSONEELSBANK

Impressie van het nieuw te bouwen stadshuis (illustraties: gemeente Nieuwegein)

Impressie van het Stadskwartier in Nieuwegein (illustraties: gemeente Nieuwegein)

Nieuwegein: bouwen in tijden van recessie Kijken naar het halfvolle glas Staan ze in Nieuwegein in de startblokken om een nieuw stadshart te bouwen, stort de wereldeconomie in. “Dat zal ons toch niet weer gebeuren!” riepen ze in de gemeente uit. Want ook twintig jaar geleden haalde een recessie de mooie centrumplannen onderuit. Wethouder Bert Lubbinge is er ditmaal in geslaagd om de marktpartijen over de streep te trekken en de ambities overeind te houden. Zijn geheim: ondernemingszin en je concentreren op het halfvolle glas. Maar dat is niet zo eenvoudig als het klinkt. Nieuwegein zou in de jaren tachtig een levendig en gevarieerd centrum krijgen, maar het enige wat na de economische shoot out restte was City Plaza: een goed functionerend winkelcentrum, maar naar binnen gekeerd en in architectonisch opzicht weinig verheffend. Nieuwegein had geen stadscentrum maar een winkelcentrum gekregen. Ambitieus Eind jaren negentig, in een tijd van hoogconjunctuur, durfden de Nieuwegeinse bestuurders opnieuw te dromen van een bruisend stadshart. Er ligt nu een ambitieus plan. In totaal wordt er 37.500 m² extra winkelruimte en veel aanvullende parkeergelegenheid gerealiseerd en worden er in totaal 400 appartementen toegevoegd. Er wordt een nieuw theater en kunstencentrum en nieuw stadshuis gerealiseerd. In het stadshuis is er naast de gemeentelijke overheid plaats voor de centrale bibliotheek, een Centrum voor Beeldende Kunsten, winkels en UWVWerkbedrijven. Verder zijn er plannen voor een flinke kantoortoren, een landmark van 100 meter hoog, met als

kanttekening dat de initiatiefnemer onlangs failliet is gegaan. Voor de ontwerpen zijn toparchitecten aangetrokken: Liesbeth van der Pol, Pi de Bruyn, Frits van Dongen en de Deen Kim Nielsen. Investeringsvolume: rond de 1 miljard euro. Geen juridische gevechten Na de gebruikelijke langdurige politieke schermutselingen en juridische en planologische procedures, kon medio 2008 begonnen worden met de uitvoering van het centrumplan. Precies op dat moment manifesteerde zich de recessie in alle hevigheid. Binnen de kortste keren stonden de marktpartijen op de stoep bij centrumwethouder Bert Lubbinge, om te praten over bijstelling van de plannen. De realisatieovereenkomsten had Lubbinge al getekend en wel in de knip. “Maar het heeft weinig zin om de poot stijf te houden,” aldus de wethouder. “Dan ga je een langdurig juridisch traject in. Ik zit hier niet om juristen aan een baan te helpen, maar om ervoor te zorgen dat Nieuwegein nieuwe woningen en een levendig stadshart krijgt.”

Nieuwe bondgenootschappen Meebewegen. Ondernemerschap. Dat zijn basisvoorwaarden om in deze situatie tot een oplossing te komen, aldus Lubbinge. “De gebaande paden lopen nu dood: bij de banken, bij de marktpartijen en bij de gemeente. Ook voor de overheid geldt dat ze anders moet denken. Ik word talloze malen geconfronteerd met obstakels: “Het kan niet” wordt er dan gezegd. Mijn tegenwerping is: kijk hoe het wel mogelijk is. Gelukkig is dat ondernemerschap in onze organisatie aanwezig. Ik merk dat mensen er energie van krijgen als ze zien dat je met onorthodoxe oplossingen patstellingen kunt doorbreken.” Kaarten op tafel Een andere basisvoorwaarde is dat alle partijen de problemen op tafel leggen. Lubbinge: ”De klassieke reactie is de kaarten tegen de borst te houden. Dat werkt nu niet. In januari 2009 hebben we een conferentie belegd met bouwend Nieuwegein: bouwers, corporaties, ontwikkelaars, maar ook makelaars en banken. Het was eerst uithuilen en toen naar oplossingen zoeken. Hoe kunnen we

Onorthodox De conferentie leverde een doorbraak op voor het woningbouwproject Blokhoeve, dat tot dat moment muur- en muurvast zat. Lubbinge: “Het plan gaat nu gefaseerd gerealiseerd worden. De ontwikkelaar hoeft niet in één keer de grondprijs te voldoen maar per deelplan, volgens een ABC-constructie, waardoor hij minder eigen vermogen in één keer hoeft in te brengen.” Een ander voorbeeld van onorthodox denken is het besluit om voor Blokhoeve nu al alle heipalen de grond in te drijven, om zo de bouwoverlast voor de eerste bewoners te beperken. “Gaan delen van het plan niet door? Dan gaan die heipalen eruit, op kosten van de ontwikkelaar. Voor ons staat ertegenover dat we door de opgeknipte grondoverdracht rente mislopen en duurder uit zijn, omdat we de openbare ruimte gefaseerd moeten aanleggen. We krijgen dat weer gecompenseerd doordat in het centrumproject parkeerplaatsen om niet worden overgedragen. Zo springen

we er als gemeente in z’n geheel budgetneutraal uit. Die beslissing neem je alleen als je ruimer wilt kijken dan alleen naar de belangen van het Grondbedrijf.” Risicospreiding De ontwikkelaar van het nieuwe stadscentrum wilde van de dure woningen af. Dat was niet bespreekbaar voor Lubbinge, wel gaf hij de marktpartij de ruimte om 10% van de voorraad in het starterssegment te positioneren. “Maar niet meer, anders creëer je een maatschappelijk probleem in de toekomst.” Voor de gemeente had het openbreken van het contract ook voordelen. Met de investeerder was overeengekomen in één keer alle parkeerplaatsen te realiseren. Dat gebeurt nu gefaseerd, waardoor het risico voor de gemeente gespreid wordt. Verder was oorspronkelijk afgesproken dat er pas nieuwe woningen op de markt zouden komen als alle woningen in het centrumplan opgeleverd waren. De ontwikkelaar heeft die restrictie losgelaten.

De ontwikkelaar begint nu aan het centrum zonder dat er één woning vooraf is verkocht. Een deel van de woningen is ondergebracht bij een commerciële verhuurder, dus daar is marge ingeleverd. Aan het werk Alle partijen moeten water bij de wijn doen, vindt Lubbinge. “De markt kan niet de hele rekening bij de overheid leggen. Aan de andere kant moeten wij ook bereid zijn in te leveren. We kunnen wel het onderste uit de kan willen, maar dan zullen we ons werk opnieuw moeten doen en nieuwe plankosten moeten maken. Bovendien zijn er Nieuwegeinse bouwers bij betrokken. We willen de mensen graag aan het werk houden. We stimuleren de doorstroming op de woningmarkt. Het is bovendien ontzettend belangrijk voor Nieuwegein en haar inwoners dat er nu eindelijk eens met de bouw van het nieuwe centrum wordt begonnen. Dat bedoel ik met: “kijken wat er in het halfvolle glas zit.”

Wethouder Bert Lubbinge

elkaar helpen? We hebben twee dagdelen in een conferentieoord doorgebracht. Ik was aangenaam verrast door de bereidheid van alle partijen om hieraan mee te doen. Er groeide wederzijds begrip en er ontstonden nieuwe bondgenootschappen. We gaan dit jaar een vervolg organiseren om te kijken waar we nu staan en hoe we vastgelopen projecten vlot kunnen trekken.”

City Plaza: een goed functionerend, maar naar binnen gekeerd en in architectonisch opzicht weinig verheffend winkelcentrum. (foto: Polyground, Eindhoven)

‘Het blijft toch vooral mensenwerk’ Ron te Veldhuis en Jeroen Niemans, beiden van Metafoor, zijn namens de gemeente respectievelijk projectmanager Blokhoeve en assistent-projectmanager bij het projectbureau Binnenstad. Ron te Veldhuis kijkt met waardering terug op de samenwerking tot nu toe: ”Samen met het Grondbedrijf en gestimuleerd door de wethouder hebben we out of the box gezocht naar oplossingen. Het voordeel voor een gemeente van het werken met een adviseur van Metafoor is dat we kennis en ideeën die we bij andere gemeenten als bureau hebben opgedaan op deze projecten kunnen toepassen. Maar het blijft toch vooral mensenwerk. Wethouder Lubbinge is iemand die uitstekend op de hoogte is van wat er speelt binnen de projecten. Hij daagt je uit het onderste uit de kan te halen en creatief te denken. Er bestaan in deze situatie geen pasklare oplossingen, het is maatwerk.”

12

PERS ON 13

PERSONEELSBANK

Monte-Carlo technieken in de planeconomie De crisis in de financiële wereld heeft van het risicomanagement bij

De wetgever dwingt sinds 2004 lagere overheden aan de slag te gaan met

banken voorpaginanieuws gemaakt. In de van de buitenkant minder flit-

risicomanagement. In het begrotingsjaar 2004 werd het Besluit Begroting

sende wereld van de planeconoom speelt het goed kunnen inschatten van

en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) van kracht.1

risico’s en bijbehorende budgetconsequenties al jaren een belangrijke rol.

Dit besluit voorziet in een aantal voorschriften ten aanzien van het op-

De publieke en politieke ophef rond begrotingsdebacles zoals de Amster-

stellen van de begroting, introduceert het begrip weerstandsvermogen en

damse metro en de Betuwelijn zijn hier voor een groot deel debet aan.

vraagt overheden ook te komen tot een inventarisatie van risico’s.

In begrotingen van werken en projecten wordt traditioneel een post “onvoorzien” opgenomen. Doel van deze stroppenpot is kleine afwijkingen in prijzen en hoeveelheden op te vangen die vooraf niet precies konden worden begroot en om tegenvallers te absorberen. De hoogte van deze post “onvoorzien” wordt meestal vastgesteld op basis van wat gebruikelijk is. Zo wordt er gekozen voor een opslag van tien procent of misschien twintig procent voor wat risicovollere projecten. De hoogte van de opslag is in veel gevallen arbitrair. De vraag rijst of we de hoogte van de post “onvoorzien” niet op een meer solide basis kunnen vaststellen. Monte-Carlo technieken en probabilistische ramingen kunnen hierbij behulpzaam zijn. In dit artikel worden de algemene principes van deze aanpak omschreven en wordt een voorbeeld besproken dat aansluit bij de praktijk van de planeconomie. Hierbij zal gebruik worden gemaakt van het programma Crystal Ball, een MS Excel plug-in die de gebruiker in staat stelt Monte-Carlo berekeningen uit te voeren in gewone spreadsheets.2 Om te beginnen staan we stil bij de Monte-Carlo methode. De essentie van de Monte-Carlo benadering is dat een model niet eenmaal wordt doorgerekend, maar vele malen, waarbij alle mogelijke waarden voor de verschillende variabelen worden meegenomen. De waarden voor de variabelen waarmee het model rekent worden willekeurig gekozen, quasi door een roulettewiel. Vandaar de naam Monte-Carlo methode; genoemd naar het beroemde casino aan de Côte d’Azur. Laten we naar een voorbeeld kijken om het voorgaande beter te begrijpen. Voor het opwerpen van een dijklichaam hebben we zand nodig en een aantal uren grondverzet. De prijzen en de aantallen zijn bij benadering bekend en in Excel kunnen we eenvoudig uitrekenen dat in ons geval € 20.000 moet worden begroot (zie figuur 1). In dit voorbeeld bedraagt de post “onvoorzien” tien procent, waarmee de totale raming op € 22.000 uitkomt. De bedragen en hoeveelheden van dit model zijn gebaseerd op schattingen of aannames. De opzet van het Excel-overzicht suggereert echter dat het hier gaat om precieze cijfers, waarmee een nauwkeurigheid wordt gesuggereerd die er in feite niet is.

Figuur 1: Traditionele raming in Excel met 10% onvoorzien

1 2

http://wetten.overheid.nl/BWBR0014606/ Crystal Ball is een product van de software gigant Oracle www.crystalball.com en is in dit artikel gebruikt. Een vergelijkbaar product met dezelfde mogelijkheden wordt aangeboden door www.atrisk.com.

Gaan we ieder van de posten nauwkeuriger beschouwen, dan zien we dat de getallen niet zo exact zijn als ze op het eerste gezicht lijken. De prijs van het zand is de laatst bekende prijs van de leverancier, maar we weten dat de marktprijs fluctueert. We zouden dit kunnen modelleren door te stellen dat de prijs van het zand gemiddeld € 8.00 bedraagt, maar dat er een zekere spreiding rond dit bedrag mogelijk is.

model hebben we deze nuance genegeerd en gewoon het gemiddelde van 40 uren opgenomen. In Crystal Ball kunnen we echter deze bandbreedte wel correct modelleren met behulp van een uniforme distributie.

Een kristallen bol. Crystal Ball software (Oracle) met zijn voorspellende modellen is ten behoeve van risicomanagement in gebruik in een brede range van bedrijfssectoren en aan universiteiten en hogescholen wereldwijd. (foto: Steve Knight, stockxch)

uitkomst en raming. Vandaar dat de frequentie op de verticale as rechts zich laat vertalen in een kans op de verticale as links. Wat hebben we aan dit overzicht? De eerste en meest opvallende conclusie is dat de gemiddelde uitkomst (in het Engels mean) € 23.136,43 blijkt te bedragen. Dit is aanzienlijk meer dan de € 20.000 die we oorspronkelijk in het traditionele Excel-model hadden voorzien. De aard en het gedrag van de variabelen zijn blijkbaar zodanig dat er meer budget nodig is. In het frequentiediagram staan alle 10.000 uitkomsten. Het totaal van 10.000 kansen telt bij elkaar op tot 1,0 (of 100%). Door nu te spelen met de oppervlakte van de grafiek kunnen we tot nuttige conclusies komen ten aanzien van de raming. Zo zouden we bijvoorbeeld kunnen kijken naar de oppervlakte van de grafiek links van het bedrag € 22.000 op de horizontale as.

Figuur 2: Modelleren van de zandprijs met behulp van een normaalverdeling

Figuur 4: Modelleren van het aantal uren grondverzet met uniforme verdeling

Crystal Ball stelt ons in staat om dit te modelleren (zie figuur 2). Dit kan door te stellen dat de invoervariabele “Zandprijs” zich gedraagt volgens een normaalverdeling. De prijs is gemiddeld inderdaad € 8,00, maar het is duidelijk dat het ook meer of minder kan zijn. De prijs van het grondverzet kunnen we ook met een normaalverdeling modelleren. Voor de hoeveelheid kiezen we een andere distributie. Waarschijnlijk is er voor dit project 1.500 ton zand nodig. Als het meezit, hoeft er maar 1.400 ton te worden aangevoerd, maar als het tegenzit, kan de hoeveelheid oplopen tot 2.000 ton. Dit kan worden gemodelleerd door gebruik te maken van een driehoeksverdeling, zoals in figuur 3.

Nu we ieder van de invoervariabelen hebben gemodelleerd, kunnen we de simulatie draaien. Daartoe rekenen we het model niet eenmaal door, maar een groot aantal malen, bijvoorbeeld tienduizend keer. Bij iedere berekening nemen we willekeurige Monte-Carlo waarden, voor elk van de invoervariabelen. Willekeurig, met dien verstande dat de waarden voor de variabelen worden beïnvloed door de verdeling waarmee ze zijn verbonden. Zo zullen bijvoorbeeld voor de prijs van het zand vaker waarden voorkomen in de buurt van acht euro, dan bedragen die meer in de staarten links en rechts van de normaalverdeling voorkomen. Door het model tienduizend maal door te rekenen, krijgen we ook tienduizend uitkomsten.

Figuur 6: Een begroting van € 22.000 is in slechts 35.74% van de gevallen toereikend…

Figuur 3: Modelleren van het aantal tonnen zand met driehoeksverdeling

Figuur 5: Frequentiediagram met tienduizend uitkomsten raming

Figuur 7: Meer budget betekent meer zekerheid

De schatting is 1.500 ton, maar we weten dat de werkelijke hoeveelheid zich kan bewegen tussen de 1.400 en de 2.000 ton. Tenslotte komen we bij het aantal uren, welke geschat zijn door een werkmeester. Volgens de opgave van de werkmeester zou de klus te klaren zijn in vier tot zes werkdagen van acht uur. Dit betekent dat tussen de 32 en 48 uren moet worden begroot. In ons traditionele Excel

Deze uitkomsten kunnen we groeperen in een histogram of frequentiediagram zoals in figuur 5. Op de verticale as rechts zien we de frequentie die aangeeft hoe vaak een bepaald resultaat voorkomt in de 10.000 uitgevoerde simulaties. De bedragen van de ramingen staan op de horizontale as. Het is gemakkelijk te zien dat hoe hoger de blauwe staafjes zijn, hoe groter de kans op die bepaalde

Er is dan een begroting nodig van € 24.713.45. Meer zekerheid vraagt om meer budget: in de tabel is te zien dat bij 80% zekerheid € 25.709 en bij 90% € 27.231 nodig is.

Het gedeelte links met de blauwe kleur beslaat nog geen 36% van de grafiek, wat aangeeft dat dit budget slechts in ongeveer 1/3 van de gevallen volstaat. Willen we meer zekerheid, dan zal er meer budget moeten worden toegekend. Voor niets gaat immers de zon op. Stel: we willen 70% zekerheid hebben dat het budget toereikend is.

Zo krijgen we een meer genuanceerd antwoord op de vraag hoe groot de post “onvoorzien” moet zijn. De hoogte van het gevraagde bedrag is gekoppeld aan een

mate van zekerheid. Zo zou de begrotingsaanvraag kunnen worden gestaafd door te stellen dat er waarschijnlijk ruim € 23.000 nodig is, maar dat er met € 27.231 90% zekerheid is dat het budget toereikend is. De Monte-Carlo techniek helpt ons beter grip te krijgen op de hoogte van het budget en de budgetrisico’s. Betekenis in de planeconomische praktijk. Het voorgaande voorbeeld gaat voor de duidelijkheid uit van slechts drie variabelen aan de kostenzijde van de grondexploitatie. In de dagelijkse praktijk wordt met een veelheid van variabelen gerekend, waarbij de opbrengstenzijde niet uit het oog moet worden verloren. Zeker indien gebruik wordt gemaakt van residuele grondwaardebepaling, wat bij bijna alle exploitaties het geval zal zijn, is het van groot belang te bepalen op welke wijze de vrij op naam prijs en bouwkostenstijging de resultaten van de grondexploitatie beïnvloeden. Door bekende historische en verwachte toekomstige marktgegevens te combineren met deze probabilistische technieken kan deze gevoeligheidsanalyse veel betrouwbaarder worden gemaakt. Ook voor de voorspelling van componenten als rente, inflatie en fasering kan deze techniek worden ingezet. Uiteindelijk zal de inzet van Monte-Carlo analyse op basis van marktinformatie leiden tot een betere voorspelling van de contante waarde van een grondexploitatie. Gecombineerd met verschillende (stedenbouwkundige) scenario’s leidt dit tot beperking van risico’s. Indien ingezet aan aan het begin van een ontwikkeling, leidt dit zelfs tot beter inzicht bij de onderhandelingen met eigenaren en ontwikkelaars. Nadere informatie voor risico-analyse kunt u verkrijgen bij drs. André Koch MBA, directeur van Stachanov; een bedrijf dat o.a. modellen bouwt en Risk Management doceert aan Nyenrode. ([email protected]). Voor het grondexploitatiemodel van Metafoor kunt u contact opnemen met drs. Erik Berkelmans, directeur van Metafoor ([email protected]).

GRAS is klaar voor de toekomst én voor de grondexploitatiewet! Het planeconomische rekenmodel van Metafoor, GRAS, is gebaseerd op Excel. Het model wordt gecombineerd met SQLdatabase functionaliteit die de gebruiker onder meer in staat stelt verschillende varianten met elkaar te vergelijken, versiebeheer toe te passen en verschillende grondexploitaties met elkaar te consolideren. Met het GRAS is het mogelijk om zowel op normatieve wijze als op basis van het stedenbouwkundig plan een grondexploitatieberekening uit te voeren. GRAS bevat vele handige functionaliteiten, onder andere het individueel per eigenaar weergeven en aanpassen van kosten en opbrengsten. Dit maakt het mogelijk om een financieel rapport op te bouwen waarin de bijdrage van elke afzonderlijke grondeigenaar weergegeven kan worden, wat nodig is voor exploitatieplannen. Een Monte-Carlo analyse met Crystal Ball voor risicobepaling behoort vanzelfsprekend ook tot de mogelijkheden. Het GRAS is klaar voor de toekomst én voor de grondexploitatiewet!

14

PERS ON 15

PERSONEELSBANK

Blaauwlakenblok, een revitalisering in het Amsterdamse stadshart In het hart van de oude Amsterdamse binnenstad, aan de Warmoesstraat, werkt Woonstichting De Key

Gemeente Apeldoorn heeft primeur met nieuwe gastouderopleiding

aan de transformatie van het Blaauwlakenblok. Wie van de Dam langs Hotel Krasnapolsky naar de Oude Kerk wandelt, passeert het Blaauwlakenblok. Het blok ligt aan de Warmoesstraat en loopt door tot de

Een stevige impuls tot het professionaliseren van de gastouderopvang,

Oudezijds Voorburgwal, aan de andere zijden begrensd door de Sint Annenstraat en Sint Jansstraat.

het opleiden voor en scheppen van banen voor duizenden mensen in een uitkeringssituatie en, niet het minste, een garantie rond veiligheid richting werkende ouders. Initiatiefnemer en uitvoeringsorganisatie Drieluik Projecten uit Almere, de gemeente Apeldoorn en Gastouderbureau Kid-IT zijn ervan overtuigd: de modulaire en NHA-erkende opleiding Helpende Welzijn MBO-niveau 2 met de nieuwe specialisatie Gastouder biedt dé oplossing voor een flink aantal knelpunten, zowel in de kinderopvang als op de arbeidsmarkt.  

Op deze foto’s zijn zowel in gerestaureerde als in vervallen staat panden van de Warmoesstraat te zien.

Het Blaauwlakenblok dankt zijn naam aan één van de stegen die het blok doorsnijden, de Blaauwlakensteeg. In de Blaauwlaken- en de Zwartlakensteeg lagen ververijen waar doeken en zeilen blauw en zwart werden geverfd. Het gebied tussen de Warmoesstraat en de Oudezijds Voorburgwal diende oorspronkelijk als tuin van de woningen en werd later bebouwd. De huidige stegenstructuur ontstond om de bebouwing bereikbaar te maken. In de jaren 1970 kwamen veel gebouwen in het Blaauwlakenblok leeg te staan. Zij hadden jarenlang gefungeerd als atelier van De Bijenkorf, die het hele blok wilde slopen ten gunste van een parkeergarage. De nonnen van het klooster Zusters Augustinessen van Sint Monica keerden zich tegen deze plannen, omdat ook hun klooster in die plannen plaats moest maken voor de parkeergarage. In een aantal van de leegstaande panden kwamen legale huisbewaarders, andere werden in de loop der jaren gekraakt. Het Blaauwlakenblok werd één van de eerste krakersbolwerken in de stad. De krakers en verschillende ontwikkelaars wilden het Blaauwlakenblok opknappen. Uiteindelijk werd de gemeente Amsterdam eigenaar van ruim de helft van het totale aantal panden in het Blaauwlakenblok.

Met de bewoners werden afspraken gemaakt over de toekomst van de panden en hun positie in die ontwikkeling. Doelstelling was het verbeteren van de leefbaarheid in het blok, revitaliseren van de stegenstructuur en terugkeer van de oorspronkelijke bewoners. Hierdoor moest het Blaauwlakenblok een creatief rustpunt worden, midden in de rosse buurt.

voornamelijk in de slechte staat waarin de panden verkeerden, waardoor de bouwkosten hoog zijn. Ook is bouwen in de binnenstad duur, mede door de slechte bereikbaarheid en kwetsbaarheid van belendingen. Gedurende de loop van het project zijn de eisen van monumentenzorg bovendien aangescherpt, waardoor extra investeringen nodig werden.

Deze foto toont het binnenterrein met rechts de daken van de gerestaureerde woningen Sint Annenstraat, rechtvoor de achterzijde van de Warmoestraat 145-137 (vlnr) met op de voorgrond de voormalige toneelzaal, nu expositieruimte van W139. De koperen torentjes horen bij het beursgebouw Beursplein 5. Het pand links van het witte pand in het midden is de Warmoesstraat 141 met daarin de Condomerie. Het puntdakje met dakkapel ernaast is het achterhuis WS 143 en schuin daarachter, met de oranje gordijnen, de WS 145. foto’s: Woonstichting de Key

In 2001 is met bouwen begonnen. Het werk is daartoe in drie fases opgedeeld en deze fases worden na elkaar aanbesteed en uitgevoerd. De eerste fase is eind 2003 opgeleverd, de tweede fase in 2007. De restauratie/renovatie van de derde fase is begonnen in de zomer van 2009 en zal medio 2012 worden afgerond. Uiteindelijk bestaat het project uit 108 woningen, waarvan de meeste in de sociale huur. Er komen 30 ateliers voor terugkerende en startende kunstenaars en 8 winkels, waaronder de bekende Condomerie, die inmiddels is teruggekeerd in het vernieuwde pand aan de Warmoesstraat 141. In het project liggen 19 rijksmonumenten die op hoog niveau worden gerestaureerd. De totale investering bedraagt circa € 42 mln., waarvan een deel onrendabel. De oorzaak van de onrendabele top ligt

De herontwikkeling wordt door projectontwikkelaar De Principaal, onderdeel van Woonstichting De Key, uitgevoerd. Onder eindverantwoordelijkheid van een procesmanager wordt het project uitgevoerd door een projectgroep, bestaande uit onder andere de projectleider voor het bouwtechnische deel, de projectmedewerker voor het administratieve deel en de accountmanager Wonen voor bewonerszaken. Arnout Huisman is sinds medio 2003 als projectmedewerker via Metafoor bij het project betrokken. Tot zijn taken behoren het opstellen van de directienotities en het onderhouden van contacten met de gemeente over overdracht van de panden en financiering. Daarnaast voert hij geregeld overleg met oorspronkelijke bewoners en het stadsdeel over de voortgang van het project, die moet passen binnen de herontwikkelingsovereenkomst die tussen de betrokken partijen geldt.

Wanneer het project is afgerond, heeft het een doorlooptijd van ruim 30 jaar gehad. In die periode hebben de partijen tegenover elkaar gestaan en elkaar nodig gehad, waarbij het project van alle partijen het uiterste heeft gevergd. Arnout Huisman is ervan overtuigd dat het resultaat van alle inspanningen klinkt als een klok en dat alle partijen trots mogen zijn op hun uithoudingsvermogen en inbreng. Zie ook www.blaauwlakenblok.nl.

Drieluik Projecten ontwikkelde de activiteiten onder de naam TriOppas speciaal voor gemeenten. Manager Sandra Schaft: “Wij zijn in deze een samenwerking aangegaan met de landelijk bekende Nationale Handelsacademie (NHA). NHA biedt de opleiding aan en Drieluik Projecten faciliteert het project en stelt in dat kader ervaren en gekwalificeerde docenten, trainers en begeleiders beschikbaar. Apeldoorn heeft de primeur. Binnen deze gemeente is de eerste groep geselecteerde cursisten nu aan de slag met de specialisatie Gastouder. Deze opleidingsspecialisatie is conform het convenant Kinderopvang van 1 april 2008 en de daaraan door de overheid en de branche Kinderopvang gestelde aanvullende eisen.”   Kinderopvang Het besluit van Kid-IT deel te nemen aan TriOppas heeft alles te maken met de kwaliteit die het Gastouderbureau haar klanten (en bovenal de Kid-IT kindjes) wil aanbieden. Marije Verhoef van Kid-IT Apeldoorn: “Tot nog toe hoefde men geen specifieke vooropleiding te hebben om gastouder te worden. De selectieprocedure van Kid-IT is altijd streng geweest, het belang van het kind staat hierbij voorop. Tijdens de KINDVAKbeurs zijn wij in contact gekomen met Drieluik Projecten. Kid-IT heeft al ervaring in het opleiden en in dienst nemen van kinderleidsters aan huis. Deze mensen zijn wél geschoold en krijgen van ons nog een aanvullende opleiding. Kid-IT heeft ook ervaring in het opleiden van werkzoekenden tot gastouder: onze vestiging in Zoetermeer heeft hierin het voortouw genomen. Nu dit alles in een officieel erkende opleiding wordt samengevoegd, biedt dit mogelijkheden om ons in een nieuwe markt te kunnen onderscheiden én om vooraan te lopen bij de nieuwe plannen van staatssecretaris Dijksma. TriOppas biedt Kid-IT gemotiveerde vrouwen (of mannen) die door een officieel erkende opleiding een volledig geschoolde gastouder kunnen worden. Het is voor ons heel positief om die mensen een kans op een nieuwe carrière te bieden. Het maatschappelijke karakter van dit project

past bij de doelstellingen van Kid-IT.” Een belangrijk moment Het initiatief komt op een belangrijk moment, vindt ook de gemeente Apeldoorn. Voor steeds meer ouders is kinderopvang onmisbaar in de levensfase met jonge kinderen. De regering maakte in 2005 met de nieuwe Wet Kinderopvang het gastouderschap betaalbaar. Tot 2008 verdubbelde het aantal kinderen in de gastouderopvang van 70 duizend naar 140 duizend. Dat aantal is nog steeds stijgende. Het Convenant Kinderopvang van 1 april 2008 verplicht gastouderbureaus tot een basiscursus en diverse themabijeenkomsten aan hun gastouders aan te bieden. Maar veel van de gastouderbureaus hebben geen tijd of deskundigheid dan wel onvoldoende middelen om hieraan te voldoen. De nieuwe NHA-erkende opleiding komt tegemoet aan de eis van de branche en van werkende ouders tot een gedegen en erkende opleiding voor gastouders op (voornamelijk) MBO-niveau 2, de zogeheten assistent-opleiding. Gemeenten verwelkomen initiatief Mede door de explosieve groei van de kinderopvang is er een groot tekort aan gekwalificeerde beroepskrachten en aan door de GGD goedgekeurde locaties voor deze opvang. Daarnaast is er een grote behoefte aan flexibele opvang dicht bij huis. De eerste gemeenten hebben het initiatief van Drieluik Projecten dan ook al verwelkomd als een mogelijkheid om werkloze uitkeringsgerechtigden en niet-uitkeringsgerechtigden op te leiden en direct van een baan te voorzien. De effecten zijn direct merkbaar. Met goed opgeleide en begeleidende krachten neemt de arbeidsparticipatie van met name vrouwen toe. Meer vrouwen stromen door van parttime naar fulltime banen. En verder kunnen (allochtone) vrouwen desgewenst ook deelnemen aan inburgeringtrajecten en/of andere cursussen. Meer informatie? Bel met Sandra Schaft, manager Drieluik Projecten, tel. 0320 22 99 49; [email protected]

foto: Stockxch

Personeelsbank, Drieluik Projecten en TriOppas Drieluik Projecten ontwikkelt en organiseert diverse en uiteenlopende projecten. Daarin staat steeds het individu, met zijn competenties en potentieel, centraal. Eén van die projecten heet TriOppas. Drieluik Projecten is onderdeel van Personeelsbank, die in opdracht van organisaties en bedrijven ervaren en gekwalificeerde docenten, trainers, coaches en begeleiders werft, selecteert en detacheert. Personeelsbank vindt zijn oorsprong in het Instituut Voor Individuele Ontwikkeling (IVIO) en maakt sinds 1 januari 2009 deel uit van Metafoor Groep. Personeelsbank is nu via verschillende merken en op diverse markten actief. Drieluik Projecten is zo’n merk. Een ander merk is Personeelsbank Onderwijs, dat zich met name richt op het werven, selecteren en uitzenden van trainers, docenten en praktijkopleiders voor ROC- en HBO-instellingen. Het derde merk is Personeelsbank Participatie, dat onder andere docenten en trainers Inburgering levert aan educatie- en reintegratiebedrijven en aan gemeenten.

Nieuw: ervaringscertificaat voor gastouders Nieuwe regels gastouderopvang Op 1 januari 2010 gaan nieuwe regels voor gastouderopvang in. Volgens de nieuwe eisen van staatssecretaris Dijksma moeten alle gastouders kunnen aantonen dat zij voldoen aan bepaalde deskundigheidseisen. Hierdoor zijn ouders er meer zeker van dat hun kinderen worden opgevangen door een deskundige gastouder. Deskundigheidseisen Gastouders moeten minimaal voldoen aan de eisen voor het diploma MBO-2 niveau Helpende zorg en Welzijn gericht op gastouderopvang. Moeten alle gastouders dan deze MBO-opleiding gaan volgen? Veel van hen hebben immers al volop werkervaring, niet alleen in de gastouderbranche, maar ook in andere functies. Ervaringscertificaat Er is gelukkig een passend alternatief, dat door de overheid ook actief wordt ondersteund. De eis is dat aangetoond wordt dat men over

bepaalde vereiste competenties beschikt. Dat kan via een erkende EVC-procedure. Gastouders kunnen via zo’n EVC-procedure hun ervaring laten onderzoeken, erkennen en vastleggen in een ervaringscertificaat. Compleet pakket Vanaf 1 oktober 2009 biedt het EVC Expertisecentrum IVIO als eerste in Nederland de EVC-procedure voor gastouders aan. Dit gebeurt in samenwerking met de NHA en de Personeelsbank. Aansluiting is gegarandeerd, erkenning is gegarandeerd. Het ervaringscertificaat van IVIO kan ertoe leiden dat bepaalde modulen niet gevolgd hoeven te worden. De opleiding wordt daardoor verkort. Als aangetoond is dat een gastouder alle vereiste competenties al bezit, dan verstrekt de NHA op advies van IVIO zelfs direct het betreffende diploma. Kijk op www.ivio-didactiek.nl/evc of neem voor deskundig advies contact op met een van onze adviseurs, 0320-229996, [email protected].

16

PERSONEELSBANK

Sponsorprojecten

Column Creatief met crisis

Opgeven is geen optie!

Ruimtevolk is een jong en steeds uitdagender initiatief van gedreven professionals in de ruimtelijke ordening. Metafoor sponsort Ruimtevolk nu voor het tweede jaar. Om dit te vieren zou ondergetekende samen met Sjors de Vries, de voorzitter en één van de aanjagers van Ruimtevolk, gaan ontbijten in Amsterdam, bij IKEA om precies te zijn. Hoewel het crisis is in Nederland, waren de geringe kosten voor een ontbijt (1 euro voor twee broodjes, een croissant, een kuipje margarine, een kuipje jam, een plakje kaas, een ei én twee koppen koffie) niet de aanleiding. Nee, wij waren van mening dat er wat geleerd kon worden! Want waarom kan er een uur voordat de winkel daadwerkelijk open gaat bij IKEA worden ontbeten? De voornaamste reden is dat de klanten die om tien uur komen, zich direct thuis voelen. Het is fijner de auto te parkeren op een enigszins gevuld parkeerterrein dan op een lege geasfalteerde vlakte of in een donkere, lege parkeerkelder. De aanwezigheid van andere auto’s doet vermoeden dat er al leven is. Dit bevestigd te zien door een levendige winkel binnen te stappen vol, al dan niet met ontbijtende mensen, is prettig. Dagelijks gaan er, bij de IKEA in Amsterdam zo’n 1000 ontbijtjes over tafel, dus het lijkt succesvol te zijn. Uit onderzoek blijkt dat veel ontbijtgasten ook nog de winkel in gaan. Twee vliegen in één klap dus, gezelligheid een uur voordat de winkel open gaat en daar bovenop nog aanvullende omzet. Van die filosofie kan, door de ruimtelijke ‘ordenaars’ in Nederland, nog wat geleerd worden!

Een team van zes adviseurs van Metafoor neemt in juni 2010 deel aan de beklimming van de Alpe d’Huez. Voor de gelegenheid één dag omgedoopt tot Alpe d’HuZes. Op 3 juni 2010 wordt voor de vijfde keer deze gedenkwaardige dag georganiseerd door de stichting ‘Opgeven is geen optie’. Op deze dag gaan individuele renners en teams, bestaande uit minimaal vier personen, de strijd aan om op één dag minimaal zes keer deze “Hollandse” berg te beklimmen. Met de beklimming wordt geld ingezameld voor verder onderzoek in de strijd tegen kanker. Per renner dient hiervoor een bedrag van € 2.500,00 aan sponsorgeld overlegd te worden. Raymond Mentink, adviseur Vastgoed en initiatiefnemer namens Metafoor vertelt: “Toen mijn beste vriend, die vorig jaar zelf de ziekte overwonnen heeft, mij dit jaar een smsje stuurde vanaf de top van de Alpe d’Huez met zijn aankomsttijd, heb ik direct besloten volgend jaar ook mee te doen. Gelukkig hebben wij veel sportieve collega’s, dus het eerste team was snel gevormd!” Enkele medewerkers zijn inmiddels druk in de weer om het vereiste sponsorbedrag te werven. Volg de voorbereidingen op: www.metafoor.nl/alpe-dhuzes

Sponsoring Studieverenigingen Metafoor sponsort de volgende studieverenigingen: • Sarphati: de studievereniging voor Sociaal geografen en Planologie aan de Universiteit van Amsterdam • Mundus: de studievereniging voor sociale geografie en planologie studenten van de Radboud Universiteit Nijmegen • V.U.G.S: Vereniging van Utrechtse Geografie Studenten Door middel van ons logo op de websites van deze organisaties en door het plaatsen van advertenties, zorgen we voor naamsbekendheid van ons bedrijf onder de studenten. Dat zijn tenslotte onze toekomstige werknemers. De Studentenverenigingen organiseren o.a. Carrièredagen, waarbij Metafoor regelmatig aanwezig is. Wanneer Metafoor bijeenkomsten organiseert, zoals het College Citymarketing, worden de studieverenigingen ook zeker niet vergeten.

Duurzaam ondernemen In haar streven naar een kwalitatief hoogwaardige dienstverlening en winstgevendheid van de organisatie, houdt de Metafoor Groep rekening met het effect ervan op het milieu en is er oog voor de menselijke aspecten binnen en buiten het bedrijf. In 2009 is nog actiever gewerkt aan verdieping en uitbreiding van de mogelijkheden op dit gebied. Metafoor wil ondernemen vanuit het besef dat dit een duurzaam karakter dient te hebben. Zo heeft Metafoor het streven om in het jaar 2009 volledig CO2-neutraal te zijn. Daartoe is de Carbon Footprint, CO2Voetafdruk, van de Metafoor Groep berekend. De organisatie heeft berekend wat het jaarlijks energie- en papierverbruik is en hoe vaak gebruik wordt gemaakt van het openbaar vervoer en de auto. Op basis van deze gegevens wordt berekend hoeveel CO2 de Metafoor Groep per jaar gemiddeld uitstoot. Daar waar reductie niet snel genoeg te realiseren is, zal de CO2-uitstoot worden gecompenseerd door middel van het steunen van projecten. COLOFON © 2009 Metafoor De Metafoor Krant is een uitgave van de Metafoor Groep en verschijnt twee keer per jaar. De Krant wordt in controlled circulation toegezonden aan relaties binnen overheidsorganisaties en professionals op de werkterreinen van de bedrijven binnen Metafoor. Metafoor Metafoor bestaat uit: Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed, een toonaangevend en onafhankelijk adviesbureau op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en vastgoed. Op-

Op sommige plaatsen in Nederland dreigt de traditionele vermenging van verschillende gebruiksfuncties te vervagen, met uiteindelijk een ruimtegebruik van alleen detailhandel, kantoor of vrije tijd. Een monocultuur dus. Met als resultaat dat er in die mono-culturele gebieden een vorm van afstandelijkheid en leegheid ontstaat. Tussen de winkels en de kantoorkolossen ontbreekt de woonfunctie. De ideeën om leegstaande kantoren in te zetten voor woondoeleinden zijn dus zo gek nog niet.

Duurzaam ondernemen heeft echter niet alleen betrekking op de uitstoot van CO2, maar staat vooral voor het evenwicht tussen financieel economische resultaten, sociale belangen en het milieu. Voorbeelden van reeds ingevoerde maatregelen zijn: • Deze krant wordt op milieu verantwoord papier, FSC (Forest Stewardship Council), gedrukt. • Bij Metafoor wordt ernaar gestreefd auto’s in te zetten met een zo laag mogelijke CO2-emissie en een zo laag mogelijk brandstof verbruik. In dit kader worden er zoveel mogelijk auto’s aangeschaft die een energielabel bezitten in de categorie A tot en met C.

Metafoor Personeelsbank is samengegaan met carrièrenetwerk MyRecruiter.nl. Myrecruiter. nl is 5 jaar actief in werving en selectie binnen de specialisaties: finance, ict, marketing/sales en HRvoor het bedrijfsleven. In de nieuwe samengevoegde combinatie blijven beide labels bestaan en zijn ze actief

drachtgevers zijn overheidsorganisaties zoals gemeenten, waterschappen, provincies en woningbouwcorporaties. De professionals van Metafoor zorgen voor advies en bieden personele ondersteuning op maat ten behoeve van afdelingen grondzaken, vastgoed, projectmanagement en ruimtelijke ordening. Onze adviseurs werken in een viertal vakgroepen: • planeconomie (o.m. grondexploitaties, grondprijsbeleid, haalbaarheidsanalyses, second opinion, Nota Grondbeleid) • juristen (o.m. erfpacht, publiek private overeenkomsten, bestemmingsplannen, planschade) • projectmanagement • vastgoed (o.m. accommodatie beleid, portefeuille en organisatie advies) Metafoor Personeelsbank is gespecialiseerd in het

vinden van starters en young professionals voor uw organisatie. MyRecruiter is actief in werving en selectie binnen de specialisaties: finance, ict, marketing/sales en HR voor het bedrijfsleven. Personeelsbank vindt zijn oorsprong in het Instituut Voor Individuele Ontwikkeling (IVIO) en maakt sinds 1 januari 2009 deel uit van Metafoor Groep. Personeelsbank is nu via verschillende merken en op diverse markten actief. Drieluik Projecten is zo’n merk. Een ander merk is Personeelsbank Onderwijs, dat zich met name richt op het werven, selecteren en uitzenden van trainers, docenten en praktijkopleiders voor ROC- en HBO-instellingen. Het derde merk is Personeelsbank Participatie, dat onder andere docenten en trainers Inburgering levert aan educatie- en re-integratiebedrijven en aan gemeenten.

IKEA slaat twee vliegen in één klap (foto: Diego Veggie)

Het inbrengen van woonfuncties in deze gebieden heeft, zo hoop ik, eenzelfde effect als het ontbijt bij IKEA. Het geeft een prettig gevoel omdat er al andere personen zijn. Wat dat betreft zien we hier de theorie van de Amerikaanse ‘stadsfilosofe’ Jane Jacobs ondersteund. Volgens haar opvatting moeten stadswijken verschillende functies hebben, zodat er op alle tijden van de dag mensen op straat zijn. Daardoor kunnen horeca, cultuur en detailhandel tot bloei komen. Een fijnmazig stratenpatroon ondersteunt die bedrijvigheid. De ideeën om leegstaande kantoorkolossen, waarvan men vermoedt dat deze vanwege de huidige economische crisis nog lange tijd leeg zullen staan, om te vormen tot appartementen, zijn dus een eerste stap. Het aanleggen van een fijnmazig stratenpatroon, is iets waarmee men wellicht in de toekomst meer rekening kan houden. Wellicht leidt de komst van bewoners niet alleen tot een prettigere omgeving maar ook tot de komst van meer locaties om, bijvoorbeeld, te ontbijten, waarna later geshopt of gewerkt kan worden. De crisis biedt de mogelijkheid om creatief en op een andere wijze met het ruimtegebruik om te gaan. Juist de menging van functies draagt bij aan een levendige, creatieve en aantrekkelijke stad. Daarvan zijn gelukkig voldoende voorbeelden. Enkele daarvan vindt u in deze Metafoorkrant. Ik wens u veel leesplezier. Erik Berkelmans

Metafoor Personeelsbank samen met MyRecruiter.nl

voor functies op het gebied van finance, ict, marketing/sales en HR bij de overheid. Tekst Andre Koch (Stachanov), Arnout Huisman, Ben Claessens, Dominique Diertens, Erik Berkelmans, Eveliese Luiting, Jaco van Roon, Lies Graafsma, Jeroen Niemans, Marian Mulder, Nicole Janssen, Raymond Mentink, Vincent Westzaan, Wouter Nijsingh Oplage 3.500 Uitgever Drs. Meine Breemhaar Hoofdredacteur Drs. Erik Berkelmans Redactiecoördinatie Ben Claessens, Nicole Janssen Vormgeving Jos Hendrix, Groningen Drukwerk Prosu GrafiMedia Overname van cq citeren uit artikelen is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. Deze krant is gedrukt op FSC papier.