IKTATÓSZÁM: 26-26/47-2/2016.
TÁRGY: ZSOLNAY NEGYED E26-27-ES ÉPÜLETÉNEK FEJLESZTÉSE TÁRGYÚ PÁLYÁZATTAL KAPCSOLATOS DÖNTÉSEK MEGHOZATALA(TOP 6.3.2-15) MELLÉKLET: 1 DB
ELŐTERJESZTÉS PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA KÖZGYŰLÉSE 2016. április 21.-I ÜLÉSÉRE
ELŐTERJESZTŐ:
DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER
ELŐTERJESZTÉS KÉSZÍTŐJE:
DR. MERZA PÉTER VEZÉRIGAZGATÓ
ELŐADÓ:
DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER
HIVATALI KOORDINÁTOR:
HORVÁTH ENIKŐ MŰSZAKI REFERENS
VÉLEMÉNYEZÉSRE MEGKAPTA: -PROGRAMIRÁNYÍTÓ MUNKACSOPORT BIZOTTSÁGI TÁRGYALÁS: VÁROSFEJLESZTÉSI ÉS KOMMUNÁLIS BIZOTTSÁG PÉNZÜGYI ÉS GAZDASÁGI BIZOTTSÁG -
SZÁMA: 67/2016. (04.19.) 139/2016. (04.20.) -
ILLETÉKES TISZTSÉGVISELŐ: DR. PÁVA ZSOLT POLGÁRMESTER
v_3_0
Tisztelt Közgyűlés! Pécs városa az Európa Kulturális Fővárosa program keretében Közép-Európa legnagyobb műemlék rekonstrukciós programját valósította a meg a korábban a Zsolnay Porcelángyár által használt épületegyüttes kulturális negyeddé történő átépítése, fejlesztése révén. A projekt keretében kb. 40 ezer m2 leromlott állapotúállagú ingaltan újult meg, mellyel egyrészt sikerült hosszútávon is megmentei a műemlék épületeket, másrészt olyan új funkciót kaptak, amely hosszútávon biztosítja a különleges értéket képviselő épületek hasznosítását, az értékek megőrzését. A Zsolnay Kulturális Negyed projekt keretében alapvetően két formában valósult meg az épületek felújítása: Azok az ingatlanok, melyek már a pályázati szakaszban is konkrét funkcióval, hasznosítással rendelkeztek teljes felújításon mentek keresztül és a teljes belsőépítészeti kialakításuk is megtörtént és immáron hat éve a pécsiek és az idelátogató turisták számára biztosítanak egyedülálló élményt mind építészetileg, mind az általuk kínált szolgáltatások-programok tekintetében. Ilyen ingatlannak tekinthető gyakorlatilag a Míves Negyed, az Egyetemi Negyed és a Családi és Gyerek Negyed valamennyi épülete, funkciója. Azokon az ingatlanokon, melyek esetében a kulturális negyed projekt nem tudott konkrét végleges hasznosítást-funkciót meghatározni, homlokzatfelújítási, illetve a szükséges tetőszerkezeti, alapmegerősítési és gépészeti előkészítési munkák kerültek elvégzésre. Ezen felújítási munkák elvégzése az örökségvédelmi hatósági előírások miatt kötelező volt, ugyanakkor az európai uniós előírások-szabályok betartása mellett használatba nem kerültek az ingatlanok, tekintettel arra, hogy a kulturális negyed funkcióhoz illeszkedve végleges, fenntartható funkciót nem sikerült találni. Pécs városa a Zsolnay Kulturális Negyed projekt megvalósítása keretében egyúttal vállalta azt is, hogy a kötelező fenntartási időszak végéig nemcsak valamennyi projekt esetében a pályázati funkciót fenntartja, hanem azt is, hogy azokban az esetekben ahol az adott fejlesztés nem került teljesen befejezésre az EU forrásból, a fejlesztéseket befejezi és funkcionálisan hasznosítja. A Zsolnay Kulturális Negyedben összesen két ilyen épület található, melyek esetében csak a részleges felújítás történt meg: az Alkotó Negyedben az E26-27-es épületek, melyek a Pirogránit udvar déli és nyugati térfalát alkotják. Ez a két épület jelentős kemencetereket és egyéb nagy légtérű helyiségeket tartalmaz. Az EKF pályázat megvalósításának befejezése óta az E26-27-es épület földszinti részén a pécsi kesztyűs és bőrműves hagyományokhoz illeszkedve, magánerős fejlesztésként (részben EU forrásokat felhasználva) nagyságrendileg 700 m2-en egy látvány kesztyűmanufaktúra került kialakításra az Pécs 1861 Kesztyűmanufaktúra Kft. által. A látványmanufaktúra által nem használt részei az E26-27-es épületnek azonban továbbra is az EKF program keretében megvalósult befejezetlen műszaki állapotban vannak.
2
Az utóbbi években folyamatos érdeklődés volt a vonatkozó épületek hasznosítására, több felújítási és hasznosítási program is készült, azonban arra való tekintettel, hogy az épületben a fejlesztő tulajdonjogot nem szerezhet, illetve a fejlesztés magas költségigénye miatt egyetlen hasznosítás sem került ténylegesen kivitelezésre. Ki kell emelni, hogy valamennyi fejlesztés / tervezett projekt esetében az alapprobléma nem a negyedben érvényes bérleti-, üzemeltetési, vagy egyéb más szabályozási kérdés volt, hanem az, hogy az E26-27-es épület esetében a gépészeti és villamos infrastruktúra hiánya, a nagyságrendileg 700 m2-hez illeszkedő szociális blokkok hiánya, valamint az akadálymentesítés miatt nélkülözhetetlen lift hiánya akkora fejlesztési költséget jelentett volna, melyet egy hasznosítási-üzemeltetésipénzügyi szempontból indokolhatatlanul hosszú bérleti szerződéssel lehetett volna kezelni. (Az alábbi képeken az érintett épület EKF program előtti állapota és a jelenlegi külső, valamint belső állapota látható).
Az ingatlan iránt folyamatos a hasznosítási igény a piac részéről – melynek keretében a negyedben szokásos bérleti és üzemeltetési díjat is megfizetnék azzal együtt, hogy a negyedbe illeszkedő funkciót valósítanának meg – azonban a fentiek miatt csak a jelenlegi műszaki szintnél sokkal magasabb készültségű ingatlant lehetne bérbe adni.
3
Fenti fejlesztési szükségletek és problémák mellett, ki kell emelni, hogy a Pirogránit udvar használhatóságát, illetve „élvezeti értékét”, nagymértékben csökkenti-rontja, hogy a területen olyan városi klímahatás alakul ki, amely tavasztól őszig kellemetlen városi hőszigetet eredményez. Összességében kijelenthető, hogy a tér a nyári időszakban napközben gyakorlatilag használhatatlan a nagy meleg miatt, a zöldfelületek alacsony aránya miatt. Mindenképpen indokolt lenne a területen zöldsáv kialakítása, illetve növényesítés végrehajtása úgy, hogy az a tér klimatikus használhatóságát javítsa, olyan módon, hogy a rendezvények megvalósítását ne akadályozzuk. Indokolt ennek megfelelően egy jelentős – akár mobil - növényesítés megvalósítása szintén pályázati keretek között. A 2014-2020 közötti európai uniós források felhasználási rendszerében Pécs számára a Terület- és Településfejlesztés Operatív Program (TOP), olyan pályázati lehetőségeket, konstrukciókat biztosít, melyekből az E 26-27-es épület műszaki készültsége olyan szintre emelhető, amely után könnyen hasznosíthatóvá válik, a negyed és a város számára hasznot hoz. A pályázati rendszerben a TOP 6.3.2-es konstrukció keretében, az ún. „zöld város kialakítása” pályázaton keresztül a Pirogránit udvar klimatikus fejlesztése és az épület felújítása megvalósítható és indokolt. A pályázati felhívás támogatható tevékenységei között az A/ főtevékenység támogatható tevékenységei között lehetőség van a városi zöldfelületek fejlesztésére, illetve a B/ főtevékenység keretében lehetőség van önkormányzati tulajdonú, alulhasznosított ingatlan gazdaságélénkítő céllal történő megújítására. A felújítás keretében vállalni kell, hogy az adott ingatlan nem múzeumként kerül megújításra, azaz olyan funkciót kell, hogy kapjon, amely közvetlen gazdaságélékítő hatással jár. Az E26-27-es épület esetében ez azt jelenti, hogy olyan műszaki tartalom kerül meghatározásra, a projekt keretében, amely megvalósítása után, irodaként, „manufaktúraként”, illetve egyéb gazdaságélénkítő szolgáltató/kereskedelmi térként kerül hasznosításra. Az E26-27-es épület főbb fizikai paraméterei, a beruházás tervezett műszaki tartalma: Az épület nagyságrendileg 700 m2, nagyságú, az EKF-es felújítás keretében a teljes külső homlokzata felújításra került, valamennyi külső nyílászáró cseréje megtörtént, a teljes tetőszerkezet és fedés felújításra került. Az épületen belül kizárólag az alap villamossági és gépészeti beállások lettek kiépítve, így semmilyen belső szerelvény nincs beépítve. Hiányzik a teljes belső burkolat, az összes belső szerelvény, az összes belső villamos és gépészeti eszköz, a teljes belsőépítészet, valamennyi belső térelválasztás, illetve az akadálymentesítés valamennyi eleme, beleértve a liftet. A projekt keretében sor kerül a teljes belsőépítészeti kialakításra, a tető hőszigetelésére, a teljes villamos rendszer kiépítésére, a teljes gépészeti (fűtési-szellőzésilégtechnika) rendszer kiépítésére, nagyságrendileg 120-150 használó számára vizesblokkok kiépítésére, teljeskörű akadálymentesítésre. Összességében egy olyan műszaki tartalom kerül kiépítésre, amely az épületet alkalmassá teszi arra, hogy nagyon kis léptékű (fenti pályázaton kívüli, egyéb magánerős ráfordítással),
4
akár irodaként, akár a földszinten található manufaktúraként, akár más jövedelemtermelő funkcióra bérbeadással hasznosítható legyen. A projekt összesített tervezett költségvetése (bruttó) Költségtípus Tervezett költség Előkészítési költségek (tervezés, hatósági dí9.000 000 jak, megvalósíthatósági tanulmány, stb.) Közbeszerzési eljárások lefolytatása 1.000 000 Építés 177.000 000 Műszaki ellenőr 2.000 000 Marketing 2.000 000 Projektmenedzsment 4.000 000 Tartalék 5.000 000 Összesen 200.000 000 Tekintettel arra, hogy műemlék épületről van szó, arra, hogy az épület szerkezetkész állapotban van (leszámítva a homlokzat teljes felújítását), arra, hogy az akadálymentesítés keretében szükséges liftnek kizárólag az aknája készült erre, öszszességében nettó 180.000 Ft/m2 felújítási költséggel indokolt számolni az épület esetében. A Pirogránit udvar növényesítése, mobil zöldfalak kialakítása, stb. nagyságrendileg bruttó 15-20 millió Ft-ból oldható meg, amely a projekt egyéb költségeivel kiegészítve (tervezés, műszaki ellenőrzés, közbeszerzés, menedzsment, stb.) összesen bruttó 200 millió Ft költségvetésű projektet eredményeznek. A TOP 6.3.2-es felhívás értelmében a projekthez Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzatának nem szükséges önerőt biztosítania, a tervezett támogatás intenzitás 100%-os. Tekintettel arra, hogy a Zsolnay Negyed pályázathoz kapcsolódóan az önkormányzatnak hasznosítási kötelezettsége van, arra, hogy az előterjesztésben bemutatott fejlesztés az Önkormányzat számára bevételt generál, arra, hogy a fejlesztés révén tovább bővül a Zsolnay Negyed kulturális-gazdasági funkciója, így javasolt a fejlesztés teljes körű megvalósítása. A Pécsi Városfejlesztési Nonprofit Zrt. tevékenységi körei között szerepelnek a lebonyolításhoz, és a megvalósíthatósági tanulmány elkészítéséhez szükséges tevékenységek, melyet a Társaság lát el. (melléklet- feladat-átadási megállapodás) Tájékoztatom a Tisztelt Közgyűlést, hogy a pályázat előkészítése az Integrált Területfejlesztési Program végrehajtásának rendjéről 03-3/101-6/2015. szám alatt kiadott polgármesteri és jegyzői együttes utasításban foglaltaknak megfelelően megtörtént. A Programirányítási Munkacsoport a pályázatok tárgyával és a pályázati dokumentumokban foglaltakkal egyetért.
5
Az előterjesztést a Pénzügyi és Gazdasági Bizottság a 2016. április 20-i a Városfejlesztési és Kommunális Bizottság pedig a 2016. április 19-i ülésén tárgyalja meg. A bizottságok állásfoglalását a bizottságok elnökei szóban ismertetik a Közgyűléssel. Kérem a Tisztelt Közgyűlést, hogy a határozati pontok elfogadásával támogassa a projekt sikeres megvalósítását. Pécs, 2016. április 21. dr. Páva Zsolt polgármester
6
