GÖDÖLLŐ VÁROS POLGÁRMESTERE
ELŐTERJESZTÉS a Képviselő-testület 2010. december 16-án tartandó ülésére
Tárgy: Tájékoztató az önkormányzat vállalkozói ingatlanvagyonáról és a 2011. év ingatlanértékesítési, fejlesztési lehetőségeiről.
Előterjesztő: Dr. Gémesi György polgármester
2
Tisztelt Képviselő-testület!
Előterjesztésemben az önkormányzat vállalkozói ingatlanvagyonáról, a vállalkozói módon, értékesítéssel hasznosítható ingatlanokról adok tájékoztatást a tisztelt Képviselő-testületnek. Jelen tájékoztató célja az, hogy a 2011. évi költségvetési koncepció készítéséhez az ingatlanértékesítési bevételi lehetőségek és az ingatlangazdálkodási tevékenység területelőkészítési költségei számba vehetőek legyenek. 1. Nagy értékű ingatlanok (20 MFt feletti érték) Teniszpálya és öltözők: A Képviselő-testület a 111/2008. (IV. 30.) számú önkormányzati határozatában egyfordulós, versenytárgyalásos pályázat útján történő értékesítésre jelölte ki a 413/15 helyrajzi számú, 2552 m2 területű, sporttelep megnevezésű, Szabadság tér 20. szám alatti teniszpályát, nettó 60 MFt-os irányáron, valamint a 413/14/A/6 helyrajzi számú, 94,07 m2 alapterületű, üzlethelyiség megnevezésű, természetben a Szabadság tér 26-28. szám alatti társasházban lévő, a teniszpályához tartozó öltözőknek helyet adó ingatlant, 16,5 MFt (áfamentes) irányáron. A pályázat keretében és a pályázaton kívüli értékesíthetőség időszakában vételi ajánlat nem érkezett. A Szabadság tér nyugati felére – ezen ingatlant is érintő – szabályozási terv elkészült, a szabályozási terv módosításáról szóló, 13/2010. (IV. 30.) számú rendeletet a Képviselő-testület megalkotta. Meggyes: A 4655 helyrajzi számú ingatlanra és környezetére vonatkozó szabályozási tervről szóló rendelet megalkotásra került 2009-ben. A szabályozási terv előírásainak megfelelően a telektömbök kialakítása megtörtént. A Meggyes ingatlanból kialakított 4427/4 helyrajzi számú, 9919 m2 területű, 4427/6 helyrajzi számú, 3088 m2 területű és 4427/8 helyrajzi számú, 7328 m2 területű, beépítetlen terület megnevezésű földrészletekből álló ingatlanegyüttes eredménytelen pályázati eljárást követően, a pályázati feltételekkel azonos feltételekkel, de pályázaton kívül voltak értékesíthetőek. Az ingatlanok irányára 96.710.000 Ft + áfa, 30.110.000 Ft + áfa, illetve 71.450.000 Ft + áfa volt. A tömbök megvételére komoly érdeklődés nem mutatkozott. A szabályozási terv adta lehetőséget kihasználva – a kedvezőbb értékesíthetőség érdekében – a tömbök telkekké történő felosztására vonatkozó telekalakítási eljárást lefolytattuk, a telekalakítás ingatlan-nyilvántartási átvezetése megtörtént. A megosztással 24 db telek alakult ki, átlagos területük 846 m2, a legnagyobb telek területe 1061 m2, a legkisebbé 801 m2. Az előközművesítés tervei elkészültek, engedélyeztetésük – az ivóvíz és szennyvíz, valamint a csapadékvíz-elvezetés kivételével – nem történt meg. Az előközművesítést követően a telkek értékesítésére remélhetőleg nagyobb esélyünk lesz. A telkek értékesítésre való kijelölése a közművek megépítését követően – feltehetőleg legkorábban 2011. második felében – válik aktuálissá.
3 SPAR melletti 4844/7 helyrajzi számú ingatlan: A Képviselő-testület a 29/2009. (II. 26.) számú önkormányzati határozatban pályázat útján történő értékesítésre jelölte ki a 4844/7 helyrajzi számú, 1 ha 7037 m2 területű, természetben az Ipolyság utca és a Túróc utca sarkán fekvő, településközponti vegyes terület besorolású ingatlant. Az ingatlan irányára 163.700.000 Ft + áfa. A pályázat keretében, majd a pályázaton kívüli értékesíthetőség megnyílta után vételi ajánlat nem érkezett. Az ingatlan megvétele után komoly érdeklődés nem volt, jövő évi értékesítését nem tartom reálisnak. Zombor utca 1. szám alatti üzlethelyiség: A 82/2008. (IV. 3.) számú önkormányzati határozattal pályázat útján történő értékesítésre került kijelölésre a Zombor utca 1. szám alatti épület földszintjén található 159/A/51 helyrajzi számú, 171,95 m2 alapterületű, üzlethelyiség megnevezésű ingatlan, áfa-mentes 25.900.000 Ft-os irányáron. A pályázati eljárás keretében vételi ajánlat nem érkezett. A pályázati eljárást követően vételi opcióval kiegészített bérbevételi ajánlatot kaptunk. Az Európai Unió Tanácsa 2011. első félévi magyar elnökségi eseményeinek helyet adó Gödöllői Királyi Kastély mellett a Művészetek Házában lesz a sajtóközpont. A sajtóközpontként való működésig a Művészetek Házába a felújítás miatt a Zombor u. 1. szám alatti üzlethelyiségben raktározott ingóságok nem szállíthatók vissza. Ezért 2011. július 15. előtt biztosan nem kerülhet sor az ingatlan bérbe-, illetve eladására. Ady Endre sétány 12. szám alatti ingatlan: Az 5845/3 helyrajzi számú, Ady E. sétány 12. szám alatti (a Martinovics I. utcai sarkon fekvő) földrészleten a háromlakásos lakóház és a melléképület elbontása megtörtént. A telek a Gödöllői Királyi Kastély közelében helyezkedik el. A Martinovics I. u. kastély felőli oldalán több önkormányzati tulajdonú ingatlan is található. A Testőrlaktanya megvételével jelentős, önkormányzati tulajdonú, kastélykörnyéki ingatlan-együttes alakult ki. Az ingatlanok kastélyhoz kapcsolható együttes hasznosítása megfontolandó. (Az Ady E. sétány 12. szám alatti ingatlanhasznosítást megelőzően gondoskodnunk kell a szomszédos ingatlant ellátó szennyvízbekötés kiváltásáról.) Volt pedagógus szálló: Az 5313 helyrajzi számú, Tanító köz 7. szám alatti ingatlan minden lakója kiköltözött, jelenleg üresen áll az épület. A telek területe 1628 m2, a rajta található 3 szintes (alagsor, földszint, emelet és beépítetlen padlástér szintekből álló) épület az 1910-es években épült, többlakásos polgári társasháznak. A lakóház alapterülete kb. 180 m2. A 2008 októberében készült műszaki állapotfelmérés szerint az épület állapota leromlott, de a károsodások javíthatók, az épület gazdaságosan felújítható. Az épületet – eredeti funkciójához igazodva – a felújítást, esetleges átépítést követően többlakásos társasházként célszerű hasznosítani. Mivel az ingatlan beruházás-igényes, értékesíthetősége korlátozott. Volt Tisza utcai óvoda: A 3349 helyrajzi számú, Tisza u. 4. szám alatti ingatlanon működött korábban az 5. sz. óvoda. A telek területe 1098 m2, az épület alapterülete 193 m2. A Zöld óvoda létesítésével az ingatlan közintézményi feladatok ellátására szükségtelenné vált. Az épület egyik része az 1930-as években épült, lakóház céljára, majd a ’70-es években további lakórésszel bővítették. (Az ingatlan értékesítését megelőzően gondoskodnunk kell az önkormányzati törzsvagyon korlátozottan forgalomképes köréből való kivonásáról és az ingatlan megnevezésének óvodáról lakóház és udvarrá történő átvezetéséről az ingatlannyilvántartásban.)
4 2. Jelentős értékű ingatlanok (10 MFt feletti, de legfeljebb 20 MFt értékű, vagy városképi szempontból jelentős területen fekvő ingatlanok) Damjanich János utca 21/a. és 21/b. szám alatti építési telkek: A 4003/4 és 4003/5 helyrajzi számú, egyenként 1272 m2 területű, lakóház építésére alkalmas telkek árverésen történő értékesítéséről döntött a Képviselő-testület 2008 februárjában. A telkek az árverésen és az azt követő, árverésen kívüli értékesítés keretében sem találtak vevőre. A telkek eladási ára egyenként bruttó 14.310.000 Ft. Az értékesítésre való kijelölés óta eltelt több mint két év tapasztalata alapján elmondható, hogy ezen telkek iránt nem mutatkozik vevői érdeklődés. Isaszegi út 41. földszint 1. számú lakás: Az 5310/5/A/1 helyrajzi számú, 50,54 m2 alapterületű, másfél szobás lakás egy 8 lakásos társasház egyetlen, még önkormányzati tulajdonban lévő lakása. A lakás jogcím nélküli használatának megszüntetése érdekében a lakás kiürítésére jogerős bírósági ítélettel rendelkezünk, annak végrehajtására az intézkedést megtettük. Az épület az 1930-as években épült, gyenge műszaki állapotban van. A lakás értékesítésére az után kerülhet sor, hogy a jogcím nélküli használók kiköltöznek. Fürdő utca 9. 1. emelet 4. számú lakás: Az 5372/A/4 helyrajzi számú, 53,88 m2 alapterületű, másfél szobás lakás egy 6 lakásos társasházban található. A lakások közül csak ez a lakás van önkormányzati tulajdonban. A lakás üres, a közelmúltban tudomásunkra jutott, hogy a volt jogcím nélküli lakáshasználó a használattal véglegesen felhagyott. A lakás 2010 májusában került vissza a birtokunkba. Az épület az 1920-as években épült, műszaki állapota korának megfelelő. 3. Kisebb értékű ingatlanok (10 MFt alatti érték) A szárítópusztai zártkerti ingatlanok: A Szárítópuszta zártkerti részén, a Valkó felé vezető út bal és jobb oldalán összesen 54 db mezőgazdasági rendeltetésű ingatlana van az Önkormányzatnak. A telkek területe 800 m2 és 1000 m2 közötti. A telkek egy része a valkói út 50 m-es védőtávolságán belül, illetve a várost elkerülő út tervezett nyomvonalában, valamint annak 50 m-es védőtávolságán belül helyezkedik el. A tervezett út kialakításához szükséges területek pontosabb ismeretéig nem érdemes foglalkozni ezen földrészletek hasznosításra való előkészítésével. A Deák Ferenc téri garázsok: A Deák Ferenc tér 1. és 2. szám alatti, elsősorban a Széchenyi-terv keretében épített bérlakásoknak helyet adó épületekben (8 db + 4 db) összesen 12 db garázs is megépítésre került, melyekre a pályázati feltételek között meghatározott, 2023. április 9-ig a Magyar Állam javára fennálló elidegenítési és terhelési tilalom nem terjed ki, mivel a garázsokat az önkormányzat saját beruházásában építette. A garázsokat az elmúlt években bérbeadással hasznosítottuk. A 12 garázs közül jelenleg ötnek van bérlője, a többi használaton kívül van. Az ingatlan-nyilvántartásban egy ingatlanként van felvéve a 212/3 helyrajzi számú, 4361 m2 területű földrészlet, a lakóházzal együtt. Ennek megfelelően az elidegenítési és terhelési tilalom is erre az ingatlanra került bejegyzésre. A pályázati feltételek alapján a garázsok elidegenítésének nem lenne akadálya. Az értékesítésre való előkészítéseként azonban– a tehermentes ingatlanok kialakítása érdekében – a Deák F. tér 1., 2. és 3. szám alatti, a 212/3 helyrajzi számú, 3 lakóház és udvar megnevezésű ingatlanból 3 db társasházat szükséges
5 alapítani. Így mind a lakások, mind a garázsok egy-egy társasházi külön tulajdonként kerülnének bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásban. A lakásokra továbbra is fennállna a Magyar Állam javára az elidegenítési és terhelési tilalom, a garázsok viszont tehermentesek lennének. 4. Kialakítható ingatlanok A Szabadság út és az Állomás utca csomópontja környékén lévő ingatlanok: Az 5905 hrsz-ú, 3863 m2 területű és az 5915 hrsz-ú, 3749 m2 területű földrészletekre a szabályozási terv elkészült. Az 5915 helyrajzi számú földrészleten volt épületek bontása megtörtént, a telekalakítás további előkészítéseként a közmű üzemeltetői és a szakhatósági hozzájárulásokat beszereztük, a telekalakítás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez szükséges változási vázrajz elkészült, záradékolása megtörtént. Az 5915 helyrajzi számú földrészlet telekalakítását csak a környező ingatlanok tulajdonosaival együtt tudjuk végrehajtani. Ezek a tulajdonosok – a magánszemélyeken kívül – a BKV Zrt., a MOL Nyrt. és (a Nemzeti Közlekedési Hatóság határozatának végrehajtását követően) a Magyar Állam. A tulajdonosokkal az egyeztetések megkezdődtek, de egyelőre a tárgyalások hosszú ideje nem vezetnek eredményre. Reményeink szerint a szabályozási terv felülvizsgálatával megvalósítható szabályozás kerül meghatározásra. Csak ebben az esetben látok reményt arra, hogy hasznosítható ingatlanokat tudjunk kialakítani, és nagyon optimális esetben 2011ben döntést hozni a hasznosításukról. A Knézich K. utca, Mátyás király utca, Vasvári P. utca és az autópálya által határolt területen elhelyezkedő földrészletek: Ezen a területen három, nagy területű ingatlana van az Önkormányzatnak. A Knézich K. utca – Mátyás király utca – Vasvári Pál utca – Bástya utca – Agyagos utca – Présház utca – külterületi fekvéshatár – M3 autópálya által határolt területre vonatkozó szabályozási tervről és helyi építési szabályzatról az 5/2009. (II. 6.) számú önkormányzati rendelettel hozott döntést a Képviselő-testület. A 2244/3 és 2252 helyrajzi számú földrészletekből az utak céljára szükséges területek kialakítása megtörtént. A 2244/3 helyrajzi számú földrészletből 2252/1 helyrajzi számon kialakított ingatlannal szomszédos földrészletek tulajdonosaival a telekalakítás megkezdődött. Az adásvételi és csereszerződés megkötésére valószínűleg csak 2011-ben lesz lehetőség. Ezen telekalakítás végrehajtását követően kerülhet sor a visszamaradó területből és a 2252/2 helyrajzi számú területből telkek kialakítására, a hasznosítás előkészítéseként. A 2262 helyrajzi számú terület parcellázását a szomszédos, 2256 helyrajzi számú ingatlan bevonásával célszerű végrehajtani. A 2256 helyrajzi számú földrészleten a Knézich Károly utca szabályozási vonalába eső lakóház található, melynek tulajdonosai kezdeményezték, hogy az önkormányzat vásárolja meg tőlük a bontandó épületet. Az elsőként részletezett telekalakításhoz kapcsolódó értékesítésen kívül más ingatlanhasznosítással ezen a területen nem számolhatunk reálisan 2011-ben.
6 5. Csak a szabályozási terv és a helyi építési szabályzat módosítása utáni előkészítést követően értékesíthető ingatlanok A szabályozási terv és a helyi építési szabályzat felülvizsgálata eredményeként várhatóan kedvezően fognak módosulni a következő ingatlanok hasznosítási lehetőségei: − − − − − − − − − −
máriabesnyői telkek, a Petőfi S. tér 8. szám alatti, volt Nevelési Tanácsadó, a Kossuth L. u. és a Dózsa Gy. út sarkán, a volt posta mellett fekvő telek, a Kossuth L. u. 15/a. szám alatti ingatlan, Dózsa Gy. út 17. szám alatti ingatlan, Lázár V. u. 102. szám alatti ingatlan, a Kerengő utcában található üdülőtelkek, a Bánki D. utca és a Besnyő utca között található ingatlanok, Isaszegi úti ingatlan, az Antalhegyi út 120. szám alatti ingatlan.
6. Külterületi és volt zártkerti ingatlanok A mezőgazdasági rendeltetésű földrészletekről általában elmondható, hogy igen gyér az érdeklődés mind a haszonbérbe vételük, mind a megvásárlásuk iránt. A Peres-dűlőben 6 db, A Kecskés-dűlőben 3 db, a Boncsok-dűlőben 2 db értékesítésre kijelölt ingatlana van az Önkormányzatnak. A jövő évi értékesítésük bizonytalan.
Összefoglaló: 1.
Viszonylag kevés számú üzleti céllal hasznosítható ingatlana van a városnak. Túlsúlyban vannak azok az ingatlanok, melyek a szabályozási terv módosítása nélkül nem készíthetők elő értékesítésre. Az előkészített ingatlanok értékesítésre való kijelölése megtörtént. Az előkészítést követően újabb ingatlanok értékesítésre való kijelölésére kerülhet sor a jövő évben. Az ingatlanértékesítési lehetőségek felmérésénél figyelembe kell venni, hogy az ingatlanforgalom évek óta csökkenő tendenciát mutat.
2.
2011-ben a következő ingatlanok értékesítése lehetséges: · az Ady Endre sétány 12. szám alatti ingatlan; · a volt teniszpálya és az öltözők; · a Meggyesben kialakított telkek egy része; · a Damjanich J. u. 21/a. és a 21/b. szám alatti lakótelkek; · a Knézich K. utcai 2262 helyrajzi számú földrészletből kialakítandó telkek; · a volt pedagógus szálló; · a volt Tisza utcai óvoda; · az Isaszegi út 41. fszt. 1. számú lakás; · a Fürdő u. 9. 1. em. 4. sz. lakás; · a Deák F. téri garázsok egy része.
7
3.
A felsorolt ingatlanok mindegyikének értékesítésével nem számolhatunk a jövő évben! Az ingatlanpiac kiszámíthatatlansága miatt nem jelezhető előre, hogy melyik ingatlan megvételére fog mutatkozni kereslet. · · · · · · · · · ·
Az Ady Endre sétány 12. szám alatti ingatlan értékesítése akkor célszerű, ha a kastélykörnyéki ingatlanokkal együtt való hasznosításáról dönt a tulajdonos. A volt teniszpályát és a hozzátartozó öltözőt 2008 szeptembere óta kínáljuk eladásra, az ingatlan-együttes megvételére – a szabályozási terv elkészültét követően – sem mutatkozik komoly érdeklődés. A Damjanich J. u. 21/a. és a 21/b. szám alatti lakótelkeket a 2008. szeptember 1-jei árverés óta kínáljuk eladásra, de a telkek megvétele iránt sem az árverésen, sem azt követően nem volt érdeklődés. A Meggyesben kialakított telkek közül – az előközművesítés és értékesítésre kijelölést követően – csak néhány esetleges értékesítésre számíthatunk. A Knézich K. utcai 2262 helyrajzi számú földrészletből kialakítandó telkek iránti kereslet sem jelezhető előre, a telekalakítás időigényessége miatt legkorábban 2011 őszén kerülhet sor az értékesítésre. A volt pedagógus szálló értékesíthetősége – a felújítási, átépítési igény miatt – jelentősen korlátozott. A volt Tisza utcai óvodát reális piaci áron értékesíthetőnek tartjuk. Az Isaszegi út 41. fszt. 1. számú lakás és a Fürdő utca 9. 1. em. 4. számú lakás szintén vevőre találhat 2011-ben, amennyiben reális áron kínáljuk eladásra. A Deák F. téri garázsok mindegyike – szinte azonos adottságaik miatt – bizonyára nem értékesíthető rövid időn belül.
Kérem a tisztelt Képviselő-testületet, hogy a tájékoztatót fogadja el, és a költségvetési koncepció tárgyalásakor, valamint a 2011. évi költségvetés elfogadásakor a tájékoztatóban ismertetett lehetőségekkel számolva vegye tekintetbe az ingatlanértékesítés lehetséges bevételeit, illetve az ingatlanhasznosítások előkészítésének várható költségeit. G ö d ö l l ő, 2010. december ” 9
”.
Dr. Gémesi György polgármester Az előterjesztés szövege hiteles:
Kerekesné Gombos Kinga szervezési vezető-tanácsos
