IKTATÓSZÁM: 10-10/2340-2/2015
TÁRGY: A NEMZETI ESZKÖZKEZELŐ ZRT. ÁLTAL MEGVÁSÁROLT, ÁLLAMI TULAJDONBAN LÉVŐ LAKÁSOK INGYENES ÖNKORMÁNYZATI TULAJODONBA ADÁSA MELLÉKLET: 2 DB
ELŐTERJESZTÉS PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA KÖZGYŰLÉSE 2015. november 19.-I ÜLÉSÉRE
ELŐTERJESZTŐ:
DR. ŐRI LÁSZLÓ ALPOLGÁRMESTER
ELŐTERJESZTÉS KÉSZÍTŐJE:
DR. MAROSI BERNADETT JOGÁSZ
ELŐADÓ:
DR. ŐRI LÁSZLÓ ALPOLGÁRMESTER
HIVATALI KOORDINÁTOR:
-
VÉLEMÉNYEZÉSRE MEGKAPTA: BIZOTTSÁGI TÁRGYALÁS: NÉPJÓLÉTI ÉS SPORT BIZOTTSÁG PÉNZÜGYI ÉS GAZDASÁGI BIZOTTSÁG -
SZÁMA: 306/2015. (11.18.) 453/2015. (11.18.) -
ILLETÉKES TISZTSÉGVISELŐ: DR. ŐRI LÁSZLÓ ALPOLGÁRMESTER
v_3_0
Tisztelt Közgyűlés! Magyarország Kormánya a hitelszerződésekből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosítása érdekében létrehozta a Nemzeti Eszközkezelő Zrt-t. A meghirdetett akcióterv részeként a szociálisan leginkább rászoruló adósok lakhatását biztosító lakóingatlanok megvásárlására került sor annak érdekében, hogy a megvásárolt lakóingatlanban bérleti díj fizetése ellenében a hiteladós és a vele egy háztartásban élő személyek lakhatása továbbra is biztosított legyen. A Belügyminisztérium a városunk részére továbbított megkereséssel arról tájékoztatott, hogy a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. által megvásárolt ingatlanok esetében a helyi önkormányzatoknak lehetőséget biztosítanak arra, hogy kezdeményezhessék a területükön található, Nemzeti Eszközkezelő Zrt. által megvásárolt ingatlanok ingyenes tulajdonba adását. A Nemzeti Eszközkezelő Zrt. a fentieken túl tájékoztatást nyújtott arra vonatkozóan, hogy a program keretében Pécs város közigazgatási területén mindezidáig 211 ingatlant vásárolt meg. A megvásárolt ingatlanokról csatolt 1. számú melléklet alapján megállapítható, hogy a 211 ingatlanból csupán mintegy 3 ingatlan üres, a többit jelenleg bérbeadás útján hasznosítják. A lakásingatlanok többsége társasházi lakás, elhelyezkedésüket tekintve jelentős hányaduk a város kertvárosi, illetőleg uránvárosi részén található. A Nemzeti Eszközkezelő Zrt. által megvásárolt ingatlanok műszaki állapotát a volt tulajdonosokkal kötött bérleti szerződés minta alapján az Eszközkezelő állapotfelmérő jegyzőkönyvben rögzítette, melyek tartalmát azonban Önkormányzatunk felé nem továbbított, így az egyes lakások műszaki állapota Önkormányzatunk előtt nem ismert. A hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvény 7. § (2) bekezdése értelmében a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. az állami vagyont elsődlegesen bérleti szerződés alapján, bérbeadással hasznosítja, továbbá kezdeményezheti a vagyonkezelésében lévő lakóingatlan ingyenes önkormányzati tulajdonba adását. A 2011. évi CLXX. törvény 7/A. § (1) bekezdés kimondja továbbá, hogy a lakóingatlan ingyenes önkormányzati tulajdonba adását a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. abban az esetben kezdeményezi az állami vagyon felügyeletéért felelős miniszternél, ha a települési önkormányzat a közigazgatási területén levő, a Nemzeti Eszközkezelő által az önkormányzati tulajdonba adás kezdeményezésének időpontjáig az állam nevében megvásárolt összes lakóingatlant átveszi. A jogszabály kimondja tehát, hogy a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. által megvásárolt 2
lakások ingyenes tulajdonba adását abban az esetben lehet kezdeményezni, ha az Önkormányzat valamennyi, a közigazgatási területén elhelyezkedő ingatlan átvételét vállalja. További feltétel, hogy a települési önkormányzat az átadott vagyont elsősorban bérleti szerződés alapján, bérbeadással köteles hasznosítani. A jelenlegi bérlőkkel a Nemzeti Eszközkezelő kötött lakásbérleti szerződést, mely szerződések határozatlan időre szólóan kerültek aláírásra. Tekintettel arra, hogy ezen ingatlanok jelenleg elsődlegesen bérbeadás útján kerülnek hasznosításra, a 2011. évi CLXX törvény 7/A. § (3) bekezdése kimondja, hogy a lakóingatlanokat átvevő települési önkormányzat a lakóingatlan önkormányzati tulajdonba kerülését követő két éven belül a bérlő számára a Nemzeti Eszközkezelő által kötött bérleti szerződésben meghatározottaknál hátrányosabb feltételeket nem határozhat meg. A Nemzeti Eszközkezelő Zrt. által kötött bérleti szerződés minta az előterjesztés 2. számú mellékletét képezi. A Nemzeti Eszközkezelő Zrt. működésével kapcsolatos egyes szabályokról szóló 128/2012. (VI.26.) Korm. rendelet a bérlő által fizetendő lakbér mértékét az alábbiak szerint határozza meg: 5. § (1) A lakóingatlan esetében a lakbér egy naptári hónapra számított mértéke a bérleti szerződés megkötésének évében a jelzáloghitel-szerződés megkötésekor megállapított forgalmi érték 1,5%-ának egytizenketted része. (2) A lakhatási célú ingatlan esetében a lakbér egy naptári hónapra számított mértéke a bérleti szerződés megkötésének évében a) az 50 négyzetméter alapterületű ingatlan esetén nettó 16 800,0 forint, b) az 58,7 és a 60 négyzetméter alapterületű ingatlanok esetén nettó 19 500,0 forint, c) a 70 négyzetméter alapterületű ingatlan esetén nettó 21 100,0 forint. Amennyiben az ingatlanok az Önkormányzat tulajdonába kerülnek, a bérleti szerződésben rögzített bérleti díjak az Önkormányzatot illetik. A bérleti szerződést a jogszabályban rögzítettek szerint a bérbeadó abban az esetben jogosult felmondani, ha a bérlő felszólítás ellenére sem fizeti meg a lakbért, az ingatlannal kapcsolatos közüzemi díjakat vagy társasházi lakás esetében a közös költséget. A lakásbérleti szerződésekre egyebekben a Lakástörvény szabályait kell alkalmazni. A fentieken túl az ingatlanok megvásárlásakor a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a hiteladós vagy - ha a lakóingatlan nem a hiteladós tulajdonában volt - a zálogkötelezett javára visszavásárlási jogot engedett. Ezen visszavásárlási jogot az adós a települési önkormányzattal 3
szemben is gyakorolhatja abban az esetben, ha a lakóingatlan a települési önkormányzat tulajdonába került. A visszavásárlási vételár a Nemzeti Eszközkezelő által a lakóingatlanért fizetett vételárnak a Nemzeti Eszközkezelő és az eladó között megkötött adásvételi szerződés keltétől a visszavásárlási jog gyakorlásáig terjedő időszakra számított jegybanki alapkamattal, a Nemzeti Eszközkezelő által az ingatlanra fordított értéknövelő beruházások értékével, valamint a Nemzeti Eszközkezelő által a bérlő helyett megfizetett kötelezettség összegével növelt összege. Ha a hiteladós vagy a zálogkötelezett visszavásárlási jogát gyakorolja, a lakóingatlanért általa fizetett visszavásárlási vételárból a központi költségvetést illeti meg a Nemzeti Eszközkezelő által a lakóingatlan megvásárlásakor kifizetett vételár. Az ingyenes önkormányzati tulajdonba adás feltételeit, illetőleg az eljárás rendjét a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény (a továbbiakban Nvt.), az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény (a továbbiakban Vtv.), továbbá az állami vagyonnal való gazdálkodásról szóló 254/2007. (X. 4.) Korm. rendelet (a továbbiakban Vhr.) tartalmazza. A feltételrendszert tekintve elsődlegesen alapvető fontosságú annak a célnak a meghatározása, amely érdekében az Önkormányzat meg kívánja szerezni az ingatlanok tulajdonjogát. A cél eléréséhez az Önkormányzatnak szükséges olyan eszköz- és feltételrendszert kialakítania, amelyben biztosított az adott ingatlan önkormányzati tulajdonba kerülése és a vonatkozó jogszabályokban rögzített rendeltetésszerű használata. A Vhr. 50. § (2) bekezdése értelmében az ingyenes önkormányzati tulajdonba adási kérelemnek az alábbiakat kell tartalmaznia: a) a tulajdonba adásra vonatkozó igényt, megjelölve a felhasználási célt, valamint a segítendő feladatot és az azt előíró jogszabályi rendelkezést, b) a kezdeményező nyilatkozatát arról, hogy vállalja a tulajdonba adás érdekében felmerülő költségek - ideértve a művelési ág szükséges megváltoztatásának költségét - megtérítését, c) helyi önkormányzat kezdeményezése esetén a képviselő-testület (közgyűlés) határozatát, amely az állami vagyon igényléséről hozott döntést tartalmazza, d) védettség (örökségvédelmi, természetvédelmi, illetve Natura 2000) fennállása esetén annak megjelölését, valamint az ahhoz kapcsolódó kötelezettségek vállalását. Mivel a helyi önkormányzatok és a többcélú kistérségi társulások javára ingyenesen átruházható vagyonelemek összesített bruttó forgalmi értéke a Vtv. 36. § (4) bekezdése szerint nem haladhatja meg a Magyarország 2013. évi központi költségvetéséről szóló 2012. évi CCIV. törvény 6. § (3) bekezdés d) pontjában meg-
4
határozott éves keretösszeget (20 milliárd Forint), a döntéshozatalt megelőzően az MNV Zrt. az ingatlanok becsült forgalmi értékét is megállapítja. Az eljárás megkönnyítése érdekében – de az MNV Zrt-vel való előzetes egyeztetést követően – az Önkormányzatnak is elvi lehetősége van arra, hogy az ingatlan értékelését szakértővel elvégeztesse, azonban a szakértői véleményt az MNV Zrt. ebben az esetben is felülvizsgálja. Az ingatlanok becsült forgalmi értékének szakértő útján történő megállapítása, tekintettel arra, hogy az ingyenes tulajdonba adással kapcsolatosan felmerülő költségek a kérelmezőt terhelik, az Önkormányzat kiadásait növelik. Az MNV Zrt. tájékoztatása szerint a hitelszerződésekből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakásai esetében az MNV Zrt., valamint a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. között jelenleg egyeztetés zajlik a lakások önkormányzati átvételével kapcsolatos eljárás vonatkozásában, mely egyeztetés egyik eleme annak eldöntése, hogy a Vtv. 36. §-ban rögzített értékbecslés elkészítését kötelezően előírják-e az Önkormányzatok részére. Amennyiben az értékbecslés elkészítését nem teszik kötelezővé, abban az esetben is az Önkormányzatot terheli az ingatlanok önkormányzati tulajdonba kerülésével kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási eljárás és bejegyzés költsége. Az MNV Zrt. az önkormányzati kérelmet vagyongazdálkodási, költségvetési és elhelyezési szempontból is megvizsgálja, és ezt követően dönt arról, hogy az ingyenes tulajdonba adást támogatja-e. A jogszabályi feltételeknek megfelelő ingyenes vagyonátruházási kérelmek tárgyában a Kormány hoz döntés. Az MNV Zrt. – az állami vagyon felügyeletéért felelős miniszter útján – negyedévente tesz ingyenes tulajdonba adásra vonatkozó javaslatot a Kormány részére. Tekintettel arra, hogy az esetlegesen átvételre kerülő ingatlanok üzemeltetését a Pécs Holding Zrt. végezné, a rendelkezésünkre álló információkkal állásfoglalás nyújtása céljából megkerestük a Pécs Holding Zrt-t, ahonnan az alábbi tájékoztatást kaptuk. A Pécs Holding Zrt. az ingatlanok műszaki jellemzőinek hiányában az átvétel kérdését abból a szempontból vizsgálta, hogy az adott ingatlanban van-e már önkormányzati tulajodon vagy sem. A Pécs Holding Zrt. tájékoztatása alapján az ingatlanok listájában mintegy 70 családi ház van, melynek sem a nagyságát, sem pedig a műszaki állapotát/közműellátottságát nem ismerjük. A többi ingatlan jelentős hányada olyan ingatokban van, amiben jelenleg nincs önkormányzati tulajdon, ezért ezen ingatlanok
5
későbbi üzemeltetésének költségeit megállapítani, illetőleg megbecsülni sem lehet. A Pécs Holding Zrt. a fentiekben leírtak alapján – tekintettel az ingatlanok műszaki jellemzőinek hiányára is – az ingatlanok átvételét nem javasolta. Összefoglalva megállapítható, hogy a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. által megvásárolt ingatlanok ingyenes tulajdonba adásával az Önkormányzat jelentős nagyságú vagyontömeghez jutna. A tulajdonba adás költségeit a fentiekben kiemelt jogszabályi hivatkozások alapján az Önkormányzatnak kell viselnie, valamint a tulajdonába került ingatlanok tekintetében az üzemeltetői feladatokat is az Önkormányzatnak kell ellátnia azzal, hogy a bérlők által megfizetett bérleti díjak is az Önkormányzatot illetik. Az ingyenes tulajdonba adásnak a Pécs Holding Zrt. által megjelölteken túl az alábbi kockázatai vannak: -
Az Önkormányzat „bérlővel együtt” kapja meg az ingatlant, így tulajdonképpen a helyi viszonyok között egy szociális lakbér kategóriába tartozó öszszegért kell fenntartani az ingatlanban a bérleti jogviszonyt a korábbi tulajdonossal.
-
A tulajdonosnak visszavásárlási joga van az általa bérelt ingatlanra, így hosszútávon nem lehet azzal számolni, hogy az önkormányzat ezt az átadandó vagyont mennyiben tudja integrálni a saját lakásgazdálkodásába.
-
Az ingatlanok műszaki állapota nem ismert, így lehetséges, hogy a lakások a közeli jövőben komoly felújításokat igényelnek, aminek költségét az alacsony összegű lakbérbevételek nem fedezik.
-
A Nemzeti Eszközkezelő Zrt. által nyújtott tájékoztatás alapján nem ismert továbbá az sem, hogy a jelenlegi bérlők milyen közüzemi múlttal, esetleg tartozással rendelkeznek, ami a tulajdonba lépéssel az Önkormányzat számára egy újabb háttérfelelősi szerepkört jelent.
-
Nem ismert egyelőre az sem, hogy az ingatlanok, illetve a bérleti jogok öröklése tekintetében milyen szabályok irányadóak.
-
Nem ismert, hogy az Önkormányzatnak fennáll-e beszámolási kötelezettsége az ingatlanok tulajdonba adását követően.
Fontos kiemelni továbbá, hogy az ingatlanvagyont csak egyben, válogatás nélkül lehet átvenni, vagy elutasítani.
6
A fent leírt kockázatok fennállása miatt szakmailag nem látjuk indokoltnak az ingatlanvagyon átvételét tekintettel arra, hogy fenntartásuk és további működtetésük az Önkormányzat számára aránytalan terhet jelent. Pécs Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének az Önkormányzat vagyonával kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlásának szabályairól szóló 11/2012. (II.24.) önkormányzati rendeletének 25. § (1) bekezdése szerint bármely vagyontárgy és vagyoni értékű jog tulajdonjoga ingyenes vagy kedvezményes felajánlásának elfogadásáról tízmillió forint értékhatárig a Polgármester, ötvenmillió forint értékhatárig a Pénzügyi és Gazdasági Bizottság, ötvenmillió fölötti érték esetén a Közgyűlés dönt. Tekintettel arra, hogy a 211 darab ingatlan értéke az ötvenmillió forintot meghaladja, az ingyenes felajánlás elfogadásáról való döntésre a Közgyűlésnek van hatásköre. Az előterjesztést a Népjóléti és Sport Bizottság és a Pénzügyi és Gazdasági Bizottság a 2015. november 18-i ülésén tárgyalja, állásfoglalásokról a Tisztelt Közgyűlést szóban tájékoztatom. A fentiek alapján kérem a Tisztelt Közgyűlést, hogy a tárgyban határozatát meghozni szíveskedjen! Pécs, 2015. november 9.
dr. Őri László alpolgármester
7
