ELŐTERJESZTÉS Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testülete 2009. november 30-i ülésére
Tárgy: Bérbeadható belterületi ingatlanok Előadó: Ottó Péter polgármester Előterjesztés tartalma: határozati javaslat Szavazás módja: egyszerű többség Az előterjesztés elkészítésében részt vett: Városüzemeltetési Osztály Az előterjesztés előkészítésében közreműködnek: Ügyrendi, Helyi Közéleti, Kistérségi és Nemzetközi Kapcsolatok Bizottsága, Pénzügyi Ellenőrző és Gazdasági Bizottság
Láttam: dr. Árpásy Tamás jegyző
Tisztelt Képviselő-testület! Zirc Városi Önkormányzat tulajdonát képezik az 1. számú mellékletben foglalt és térképvázlaton feltüntetett ingatlanok. A fenti ingatlanok a volt szeméttelepünk környezetében és a Szabadság utcai üzemek mögött találhatóak, eléggé elszórtan. A parlagfű elleni védekezés legjobb módja a művelés. A lakosság körében már nem annyira népszerű a kiskertek, „nadrágszíj parcellák” művelése, inkább kaszálónak használnak ilyen kis területeket. Művelésre inkább nagyobb, egybefüggő területeket használnak, mivel a modern mezőgazdasági gépekkel csak azokon tudnak mozogni és gazdaságosabb is. Javaslom, hogy az ingatlanokat hirdessük meg bérbeadásra 2,-Ft./m2 – es minimális ár figyelembe vételével határozatlan időre, 3 hónapos felmondási idővel. A fenti területekről való döntés jogát a többször módosított, az önkormányzat vagyonáról és a vagyongazdálkodás szabályiról szóló 6/1994.(IV.18.) Ök. rendelet 7. §.- és 8.§. határozza meg. Az előterjesztés mellékletét képezi a fenti területre vonatkozó átfogó értékbecslés. Kérem Tisztelt Képviselő- társaimat az előterjesztés megtárgyalására. Zirc, 2009. november 18.
Ottó Péter polgármester
Határozati javaslatok: ………/2009.(….) Kt. számú határozat 1./ Zirc Városi Önkormányzat Képviselő-testülete zirci 22, 31, 39, 108, 110, 120, 133, 139, 141, 143, 146, 161 és 163 hrsz-ú ingatlanokat a helyben szokásos módon bérbeadásra meghirdeti 2 -Ft./m2 – es minimális bérleti díjjal, határozatlan időre, 3 hónapos felmondási idővel. 2./ Felhatalmazza a polgármestert, hogy az 1./ pontban leírt ingatlanokat nyilvános pályázati eljárás során bérbeadásra a helyben szokásos módon meghirdesse, és a pályázati eljárás lefolytatásáról, az önkormányzat vagyonáról és a vagyongazdálkodás szabályairól szóló többször módosított 6/1994.(IV.18.) ÖK. rendelet 8. §-a alapján gondoskodjon. 3./ Felhatalmazza a polgármestert, hogy a legkedvezőbb ajánlat tevőjével a bérleti szerződéseket megkösse. Felelős: Ottó Péter polgármester Határidő: 1./ pont esetében: azonnal 2./ és 3./ pont esetében: folyamatos 3./ pont esetében: 2009. december 30.
1. számú melléklet
HRSZ 22 31 39 108 110 120 133 139 141 143 146 161 163
Terület (m2) 1240 1814 1260 661 1220 1064 1715 1131 1413 1647 2359 1295 1081
Művelési ág beépítetlen terület -„-„-„-„-„-„-„-„-„-„-„-„-
INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS
Zirc,22,31,39,108,110,120,133,139,141,143,146,161,163 hrsz-ú ingatlanokról
Zirc, 2009. november 19. Készítette: Nikovics Rudolfné
Tartalomjegyzék: Megbízás tárgya Ingatlan-nyilvántartási adatok Ingatlan ismertetése
Értékmeghatározási módszerek: piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelés költség alapú értékelés hozam alapú értékelés Értékelés: Piaci összehasonlító alapú értékelés
Összefoglalás Mellékletek: tulajdoni lap térképmásolatok
Megbízó: Zirc Városi Önkormányzat Zirc, Március 15.tér 1. Megbízás tárgya: Zirc 22,31,39,108,110,120,133,139,141,143,146,161,163 hrsz-ú ingatlanok forgalmi értékének meghatározása. Ingatlan-nyilvántartási adatok: Ingatlan természetbeni helye: Zirc, Köztársaság u., Mayer-tó u.és Szabadság u. Fekvése: belterület Helyrajzi száma: 22,31,39,108,110,120,133,139,141,143,146,161,163 hrsz Megnevezése: beépítetlen terület Tulajdonos: Zirc Városi Önkormányzat
Az ingatlan ismertetése: A vizsgált ingatlanok Zirc város keleti részén ipari használatú terület mellett található. Megközelítése a Köztársaság utcáról a Mayer tó utcán át martaszfaltos útról, illetve a Szabadság utcáról leágazó földútról lehetséges. Jelenleg a fenti területek nem vagy szórványosan műveltek.
Közművesítettség: Víz: kiépítendő központi hálózatról Elektromos energia: kiépítendő központi hálózatról Telefon: kiépítendő vezeték Szennyvíz: keletkező szennyvíz kiépítendő közcsatornába kerül elvezetésre. Gáz: kiépítendő központi hálózatról
Értékmeghatározási módszerek: Piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékelés: A piacon a közelmúltban eladott, illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyak elemzése, érték vizsgálata az érték megállapítás tárgyát képező vagyontárggyal. Az összehasonlító adatok alaphalmaza a vagyontárgyra jellemző legyen, illetve elegendő számú piaci adatot tartalmazzon. Az értékelés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki, megtörtént adásvételek képezik az összehasonlítás alapját.
Költség alapú értékelés: Ingatlan újraelőállításának, helyettesítésének költsége alapján állapítja meg az értéket, úgy, hogy levonásba helyezi az elavulásból származó értékcsökkenést. Pillanatnyi árakon határozza meg az épület költségét, a felépítmény jellemzőit, az ingatlan minden előnyével és hátrányával. A telek értékét piaci összehasonlítással becsüljük meg, vagyis az értékelendő földterület elhelyezkedését, tulajdonságait hasonlítjuk össze más, lehetőleg közeli, hasonló ingatlannal.
Hozam alapú értékelés: A vagyontárgy értékét azon nettó bevételek tőkésítése alapozza, amelyek a vagyontárgy bérbe adásakor keletkezne, illetve egy vállalkozás esetében az adott ingatlan hozna. Az ingatlan-befektetésből befolyó bevételt, illetve a piaci értéket kell felbecsülni, azzal a feltétellel, hogy az ingatlan tehermentes és bérbe adható.
ÉRTÉKELÉS: A piaci összehasonlító adatok elemzése módszerének bemutatása a használt fogalmak értelmezével és értékképzés. A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik. A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Értékmódosító tényezők elemzése. 4. A fajlagos alapérték módosítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként. 1.
Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és abban szereplő ingatlanok típusa azonos a vizsgált ingatlannal. Az alaphalmaz adatainak átlagától jelentősen eltérő értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.
2.
Az elemzés során az értékelőnek az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismernie és ezeket egyenként kell tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat szabad összehasonlítani, illetve a különböző értékformák és a jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlító adásvételi árakat az általános forgalmi adó nélkül kell figyelembe venni.
3.
Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre vetítve, de egyes esetekben más volumen mérőszámok vagy kapacitási számok is alkalmazhatók.
4.
A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosító tényezőként csak jelentős, értéket befolyásoló tényező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző. Az értékmódosító tényezők közül az alábbiak minden esetben vizsgálni kell:
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10. 4.11. 4.12. 4.13. 4.14.
Beépítés jellege Természeti érték (növényzet, panoráma) Közműellátottság Utca kiépítettsége (burkolat, Egyéb) Parkolási lehetőségek Tömegközlekedési lehetőségek Boltok közelsége Játszótér távolsága Sportolási, szórakozási lehetőségek Oktatási intézmények távolsága Egészségügyi ellátottság Épület tájolása, bevilágítottság Környezeti ártalmak mennyisége Demográfiai összetétel
5.
A szakvéleményben az értékmódosító tényezők közül az értéket jelentősen befolyásolókat fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor értékmódosító hatásukat is meg kell határozni.
6.
Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként kell megállapítani.
Környezeti avulás kimutatás Szempontok
Beépítés jellege (környezeti) Természeti érték (növényzet, panoráma) Városközpont távolsága Közműellátottsága Utcai kiépítettsége (burkolat, egyéb) Pakolási lehetőség Tömegközlekedési lehetőségek Boltok távolsága Játszótér távolsága Sportolási, szórakoztatási
Igény szerinti környezeti értékarány % 25 10
Meglévő környezeti értékarány %
Módosított környezeti értékarány %
80 70
20 7
8 10 7
80 0 0
6,4 0 0
8 5 3 2 3
0 70 80 10 80
0 3,5 2,4 0,2 2,4
lehetőség Oktatási intézmények távolsága Egészségügyi ellátottság Épület tájolása, bevilágítottság Környezeti ártalmak mennyisége Demográfia összetétel
3 2 5 5 4
80 90 100 10 100
Környezeti avulás
2,4 1,8 5 0,5 4 55,40 44,60
Összehasonlító adatok: HRSZ 3/8 3/9 3/10 3/11 437/11 437/4 165 151 170 171 4 1794/1 1794/2 1796/4
Fajlagos ár Értékelési 2 idő: Ft/m 1725 2005 1891 2005 1103 2005 1905 2005 1000 2003 1000 2003 900 2007 700 2005 700 2005 700 2005 2500 2005 3500 2008 3500 2008 3500 2008 Összesített átlag:
Korrekció:* +40 +40 +40 +40 +60 +60 +20 +40 +40 +40 +40 +10 +10 +10
Fajlagos átlagár: 2253,-Ft/m2 Környezeti avulással módosított érték: 1248,-Ft/m2
Korr. fajl. ár Ft/m2 2415 2647 1544 2667 1600 1600 1080 980 980 980 3500 3850 3850 3850 2253
Összefoglalás: Figyelemmel az ingatlanok elhelyezkedésére, a hasonló ingatlanok keresettségére, valamint per-, igény és tehermentes állapotára vonatkozó nettó fajlagos forgalmi értéket a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer alkalmazásával 1250,-Ft/m2 azaz egyezerkettőszázötven forint/ négyzetméter fajlagos összegben állapítom meg. Az értékbecslés érvényességi idejét 90 napban határozom meg. Zirc, 2009. november 19.
Nikovics Rudolfné
