IKTATÓSZÁM: 10-10/1115-2/2016.
TÁRGY: AZ ÖNKORMÁNYZAT TULAJDONÁBAN LÉVŐ LAKÁSOK BÉRLETÉRŐL, ELIDEGENÍTÉSÉRŐL ÉS HASZNÁLATÁRÓL SZÓLÓ 44/2012. (IX.24.) ÖNKORMÁNYZATI RENDELET MÓDOSÍTÁSA MELLÉKLET: 2 DB
ELŐTERJESZTÉS PÉCS MEGYEI JOGÚ VÁROS ÖNKORMÁNYZATA KÖZGYŰLÉSE 2016. április 21.-I ÜLÉSÉRE
ELŐTERJESZTŐ:
DR. ŐRI LÁSZLÓ ALPOLGÁRMESTER
ELŐTERJESZTÉS KÉSZÍTŐJE:
DR. MAROSI BERNADETT JOGÁSZ
ELŐADÓ:
DR. ŐRI LÁSZLÓ ALPOLGÁRMESTER
HIVATALI KOORDINÁTOR:
-
VÉLEMÉNYEZÉSRE MEGKAPTA: - LAKÁSSZÖVETKEZET ÉS TÁRSASHÁZAK BARANYA MEGYEI SZÖVETSÉGE - OFE BARANYA MEGYEI SZERVEZETE - NYUGDÍJASOK EGYESÜLETE - NAGYCSALÁDOSOK ORSZÁGOS EGYESÜLETE BIZOTTSÁGI TÁRGYALÁS: NÉPJÓLÉTI ÉS SPORT BIZOTTSÁG JOGI ÉS ÜGYRENDI BIZOTTSÁG -
SZÁMA: …./2016. (04.20.) …./2016. (04.19.) -
ILLETÉKES TISZTSÉGVISELŐ: DR. ŐRI LÁSZLÓ ALPOLGÁRMESTER
v_3_0
Tisztelt Közgyűlés! A Közgyűlés a 2012. szeptember 24-i ülésén alkotta meg az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről, elidegenítéséről és használatáról szóló 44/2012. (IX.24.) önkormányzati rendeletét (Lakásrendelet). A Lakásrendelet megalkotása óta a jogszabályi változásokra, valamint a joggyakorlat alakulására tekintettel szükségessé vált a rendelet felülvizsgálata, aktualizálása. I. Az ingatlanok bérbeadására vonatkozó szabályozás – a dologbérletre vonatkozó szabályozáshoz képest – négyszintű. 1. Az első szint az Alaptörvény. A helyi önkormányzatok jogalkotási hatáskörét, illetve annak terjedelmét az Alaptörvény határozza meg. Az Alaptörvény 32. cikk (1) bekezdés a) pontja szerint a helyi önkormányzat a helyi közügyek intézése körében törvény keretei között rendeletet alkot. A 32. cikk (2) bekezdés kimondja, hogy feladatkörében eljárva a helyi önkormányzat törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, illetve törvényben kapott felhatalmazás alapján önkormányzati rendeletet alkot. 2. A második szint a Ptk. és ezen belül is a Ptk.-nak a bérletre vonatkozó szabályai. A Lakástörvény az 1. § (3) bekezdésében utal is arra, hogy a törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak. Ez a rendelkezés nem csak a Ptk. általános szabályaira vonatkozik, hanem – külön szabályozás hiányában – a bérletre vonatkozó rendelkezésekre is. 3. A szabályozásnak harmadik szinten a részét képezi a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény (Mötv.), valamint a szociális igazgatásról és szociális ellátásokról szóló 1993. évi III. törvény is. 4. A szabályozás negyedik, legalsó szintje a Lakástörvény és az önkormányzati törvény felhatalmazásai alapján meghozott ágazati miniszteri rendeletek, amik az állami tulajdonban lévő, s az ágazati miniszter irányítása alatt álló intézmények kezelésében álló lakás- és helyiségvagyonnal kapcsolatosak, valamint az önkormányzati vagyont képező lakás- és helyiségállomány vonatkozásában az önkormányzatok helyi rendeletei. A lakástörvény szabályozza az érintett ingatlanok bérleti jogviszonyának létrehozását, a tartós jogviszony alatt fennálló jogokat és kötelezettségeket, a bérleti jogviszony megszűnésének és megszüntetésének eseteit, valamint a bérleti jogviszony megszűnését követő használattal kapcsolatos szabályokat. A lakásbérleti viszonyok szabályozására a Lakástörvény ad konkrét, tételes jogalkotási felhatalmazást a helyi önkormányzatoknak. A helyi önkormányzatok jogalkotói hatásköre a lakásbérleti viszonyok szabályozására tehát nem korlátlan. A helyi önkormányzatok a tulajdonukban lévő lakások bérletére vonatkozó szabályozásra rendelkeznek felhatalmazással, szabályozási jogkörüket csak a Lakástörvény keretei között gyakorolhatják.
2
Többek között a 3/1999. (III. 24.) AB határozat, az ABH 1999, 375, 377-378. sz. döntések, a Kúria Önkormányzati Tanácsa Köf. 5008/2012/8. számú és a Köf. 5075/2012/4. számú döntései hangsúlyozzák, hogy a Lakástörvény szabályozási módszerére az a jellemző, hogy nem általános felhatalmazást ad a helyi önkormányzatoknak a tulajdonban álló lakásokkal kapcsolatos lakásbérleti jogviszonyok tartalmának szabályozására, hanem konkrétan meghatározza azokat a lakásbérleti jogviszonnyal kapcsolatos szabályozási tárgyakat, amelyekre nézve az önkormányzat rendeletében rendelkezhet. Minden felhatalmazáson túlterjeszkedő szabályozás törvénysértő, ezért törvényességi eljárás esetén a vonatkozó rendelkezés megsemmisítését eredményezi. Az önkormányzatok a Lakástörvény keretei között a törvény kifejezett felhatalmazása alapján rendeletben a következő tárgyköröket szabályozhatják: a) a lakás bérbeadásának feltételeit; b) a bérlőtársi szerződés megkötésének, továbbá a lakásban maradó társbérlő részére a megüresedett társbérleti lakrész bérbeadásának a feltételeit; c) a felek megállapodásának tartamát a bérbeadó jogaira és kötelezettségei vonatkozásában; d) a lakáshasználati díj emelésének mértékét és feltételeit; e) a bérlő által a lakásba befogadható személyek körét és a befogadás feltételeit; f) a szerződés közös megegyezéssel történő megszűnése esetén a másik lakás bérbeadására, illetőleg a pénzbeli térítés mértékére és megfizetésére vonatkozó szabályokat; g) a cserelakás felajánlása helyett – megállapodás alapján – fizethető pénzbeli térítés mértékét és feltételeit; h) az elhelyezési kötelezettség vállalásának feltételeit, ide értve az elhelyezésre jogosultak személyi körének és jövedelmi vagyoni helyzetének szabályozását is; i) a lakás egy részének albérletbe adásához való feltételeit; j) a lakbérnek a bérbeadás jellege szerint differenciált mértékét; k) a lakbértámogatás mértékét, a jogosultság feltételeit és eljárási szabályait; l) a bérbeadó által nyújtott külön szolgáltatás díját, ha azt a bérbeadónak nem másik jogszabály alapján kell megállapítani; m) a lakásokra vonatkozó rendelkezések megfelelő alkalmazásával a helyiség bérbeadásának és a bérbeadói hozzájárulásnak a feltételeit; n) a helyiség bérleti jogának a cseréjéhez, illetőleg átruházásához történő bérbeadói hozzájárulás feltételeit; o) az önkormányzatok tulajdonában álló lakások értékesítésével kapcsolatos egyes kérdéseket. II. A Lakásrendelet jelen előterjesztéssel tervezett módosítását alapvetően az I. pontban kifejtett jogalkotói felhatalmazás terjedelméhez való pontos igazodás és az időközben módosuló jogszabályi környezet indokolja. Jogszabályi változást jelenti egyrészt a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatályba lépése. A törvény hatályba lépésével egyidejűleg a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban Lakástörvény) bérleti szerződés felmondására vonatkozó rendelkezései is módosultak, részben hatályukat vesztették, mivel egyes felmondási esetek a generális jogszabályban, a Polgári Törvénykönyvben nyertek szabályozást. 3
Tekintettel tehát a jogszabályi változásokra és az önkormányzatok jogalkotási lehetőségének korlátaira, a jelenleg hatályban lévő szabályozást az alábbi néhány kérdésben javaslom módosítani: 1. A Lakásrendeletet egy szabályozási tárgyban a Lakástörvénnyel szükséges harmonizálni, kiiktatva a jelenlegi – látszólagos – kollíziót. A Lakástörvényre hivatkozással a Lakásrendelet 67. § a) pontja rögzíti, hogy a bentlakó bérlőt elővásárlási jog illeti meg. A rendelet eredeti szerkesztésében – a jogalkotói szándéktól eltérően – nem megfelelően került szabályozásra az az esetkör, amikor elővásárlásra jogosult bérlőnek valamilyen díjtartozása áll fenn. A hatályos szabályozás olyannak tűnik, mintha a Lakástörvényben meghatározott elővásárlási jogosultak köre szűkítésre kerülne. A rendelkezések átszerkesztésével a jogszerű szabályozás megvalósítható: nem az elővásárlásra jogosultak köréből kerül a tervezet szerint kizárásra a tartozó (lakbér-, használati díj, különszolgáltatási díj, vagy közüzemi díjtartozással rendelkező) bérlő, hanem a Lakásrendelet 69. § (1) bekezdésébe átemelve a szabályt, a tartozás fennállása esetén nem kerül értékesítésre kijelölésre az elővásárlási joggal rendelkező, tartozó bérlő lakása. 2. Az önkormányzati jogalkotási hatáskör terjedelmének pontos megtartása miatt javaslom módosítani a Lakásrendelet lakáshasználati megállapodásra vonatkozó rendelkezéseit is. Az Önkormányzat korábbi lakásrendeletei és a jelenleg hatályos Lakásrendelet is lehetőséget biztosít a bérleti szerződés mellett ún. lakáshasználati megállapodás megkötésére. A gyakorlatban ez idáig a lakáshasználati jogviszony megfelelően, kifogásolás nélkül működött, és ezen nevesítetlen, szabályozatlan szerződéstípus alkalmazása a peres ügyekben sem okozott Önkormányzatunkra kedvezőtlen döntést. Az ilyen megállapodással rendelkező bérlők jogi statusukat tekintve a Lakástörvény által is szabályozott bérleti szerződéssel rendelkezők és a jogcím nélküli lakáshasználók között helyezkednek el. Tekintettel azonban arra, hogy sem a Polgári Törvénykönyv, sem a jogviszony részletes szabályait meghatározó Lakástörvény nem nevesíti a lakáshasználati megállapodást, mint az önkormányzati lakásokra köthető szerződést, és az önkormányzatoknak csupán bérleti szerződés megkötésére van jogalkotási felhatalmazása, a lakáshasználati jogviszonyokat szükséges a jogszabályból kivezetni. A rendeletmódosítás során tehát a jogcím nélküli használókra vonatkozó rendeleti helyzetrendezésről van szó. Mivel önkormányzat a jogszabályban megfogalmazottakon túl további használati jogcímeket nem alkalmazhat, ezért ezen speciális helyzetben lévő lakók jogi státusának rendezésére megfelelő, a rendeletbe betagozódó jogcímet kell meghatározni. A jelenlegi szabályozás az alábbi: Szociális bérlakás bérbevételére a Lakásrendelet 11. § (1) bekezdése szerint az a nagykorú, európai uniós, továbbá állandó letelepedési engedéllyel rendelkező egyéb külföldi állampolgár jogosult szociális helyzete alapján, akinek az egy főre jutó havi – jövedelemadóval csökkentett – átlagjövedelme a bérbeadáskor nem éri el a) egyedülálló esetében a mindenkori saját jogú öregségi nyugdíjminimum két és félszeresét, 4
b) közös háztartásban élők esetében a mindenkori saját jogú öregségi nyugdíjminimum kétszeresét. Szociális bérlakást az erre irányuló bérbevételi kérelmek alapján határozott időre: első alkalommal 1 évre, majd ezt követően, ha a bérlő igazolja, hogy lakbér- és közüzemi díjtartozása nincs, de legfeljebb 3 évre lehet bérbe adni. Azon bérlőkkel tehát, akik a bérleti szerződés lejártát követően tartozással rendelkeznek, újabb bérleti szerződés nem köthető. A bérlők körén túl, használati megállapodás azon családokkal került megkötésre, akik a lakásban egykor önkényes beköltözőként jelentek meg, azonban a családi körülményeikre tekintettel és a későbbiekben tanúsított jogkövető magatartásukra tekintettel a lakásból történő kilakoltatásuk nem volt indokolt. A rendelet módosítás során tehát egyrészt azon volt bérlők tekintetében szükséges szabályozást kialakítani, akiknek ugyan van tartozása, de ennek megfizetésére hajlandóságot mutatnak, másrészt a lakáshasználati megállapodással rendelkezőkkel kell bérleti jogviszonyt létrehozni. A lakáshasználatot kiváltó törvényes jogcímre a tervezet az érintettekkel kötendő lakásbérleti szerződést kínálja megoldásként. Javaslom, hogy a lakáshasználati megállapodás helyett egy legfeljebb egy éves határozott idejű bérleti szerződés lehetőségét teremtsük meg azon lakáshasználók esetében, akik a tartozásuk kiegyenlítésére kötelezettséget vállalnak és a szerződéses kötelezettségeiket egyebekben teljesítik. A módosítás során a lakáshasználati megállapodás megszüntetésére tekintettel a Lakásrendeletben a „lakáshasználati megállapodás”, „lakáshasználó” szövegrészek értelemszerűen törlésre, vagy kiegészítésre pontosításra kerülnek. A módosítás érinti az SZMSZ mellékletét is, ez külön szakaszban került szabályozásra a tervezetben.
III. A jogalkotásról szóló 2010. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Jat.) 17. § (1) bekezdése alapján a jogszabály előkészítője – a jogszabály feltételezett hatásaihoz igazodó részletességű – előzetes hatásvizsgálat elvégzésével felméri a szabályozás várható következményeit. Az előzetes hatásvizsgálat eredményéről a Közgyűlést tájékoztatni kell. A Jat. 17. § (2) bekezdése meghatározza, hogy a jogszabály előkészítőjének a hatásvizsgálat során milyen szempontokat kell vizsgálni, melyre tekintettel a rendelet módosításának várható következményeiről – az előzetes hatásvizsgálat tükrében – az alábbi tájékoztatást adom: 1. A módosítás valamennyi jelentősnek ítélt hatása, különösen: a) A módosítás társadalmi, gazdasági, költségvetési hatása: Az elővásárlási joggal rendelkezők körének módosítása és annak a rendelet más pontjában történő rögzítése társadalmi, gazdasági, illetve költségvetési hatással nem bír. Az önkormányzati lakásban élő lakáshasználati megállapodással rendelkezők bérleti szerződést kapnak, mely számukra nagyobb biztonságot jelent, mint egy lakáshasználati megállapodás. Azon bérlők, akik a tartozást halmoztak fel, de a kiegyenlítésre kötelezettséget vállalnak, a tartozás kiegyenlítéséig sem maradnak bizonytalanságban az egy éves szerződés lehetőségével. 5
b) A módosításnak környezeti és egészségügyi következményei: nem határozhatóak meg. c) A módosításnak adminisztratív terheket befolyásoló hatása: nincs. 2. A jogszabály megalkotásának szükségessége, a jogalkotás várható következménye: A rendelet módosítása szükséges a jelenlegi jogszabályi szabályozás miatt, valamint a bérleti szerződéssel nem rendelkezők jogviszonyának rendezése érdekében. 3. A jogszabály alkalmazásához szükséges személyi, szervezeti, tárgyi és pénzügyi feltételek: rendelkezésre állnak. A döntésnek társadalmi, gazdasági hatása, valamint pénzügyi vonzata: Amennyiben a tartozással rendelkező bérlők az önkormányzati bérlakásukat meg kívánják vásárolni, úgy első lépésben az esetlegesen felhalmozott tartozásukat kell megfizetniük, melyet követően vásárolhatják csak meg a lakást. A tartozás kiegyenlítése az önkormányzat részére bevételt jelent. A részletfizetési megállapodás megkötésével a volt bérlők, lakáshasználati megállapodással rendelkezők számára lehetőség nyílik a hátralék megfizetésére azzal egyidejűleg, hogy rendezett jogviszonyuk marad. Ezáltal várhatóan a fizetési hajlandóság nő, a lakbér hátralék csökkentése remélhető. Az előterjesztést a Népjóléti és Sport Bizottság a 2016. április 20-i ülésén, a Jogi és Ügyrendi Bizottság pedig a 2016. április 19-i ülésén tárgyalja, az állásfoglalásokról a Tisztelt Közgyűlést szóban tájékoztatom. Kérem a Tisztelt Közgyűlést, hogy a fentiekben leírtaknak megfelelően az Önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérletéről, elidegenítéséről és használatáról szóló 44/2012. (IX.24.) önkormányzati rendeletét az előterjesztéshez csatolt szövegezéssel módosítani szíveskedjék. A rendelet megalkotása az Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 50. §-a alapján a Közgyűlés minősített többségű döntését igényli. Pécs, 2016. április 7. Dr. Őri László alpolgármester
6
