ELŐTERJESZTÉS
Bizottsági hatáskör
Budakalász Város Önkormányzat Pénzügyi és Vagyonhasznosítási Bizottságának 2016. november 30-i rendkívüli ülésére Tárgy:
Javaslat ingatlan értékesítésre
Előterjesztő: Máté István bizottság elnöke Készítette:
Pál József Gazdasági- és Adóiroda vezető
Ellenőrizte:
dr. Papp Judit aljegyző
Egyeztetve:
dr. Udvarhelyi István jegyző
Tárgyalja:
Pénzügyi és Vagyonhasznosítási Bizottság
Az előterjesztés nyílt ülésen tárgyalandó A határozati javaslat elfogadásához minősített szavazattöbbség szükséges a 23/2015. (X.30.) számú önkormányzati rendelet 12.§ (2) bekezdése szerint.
2011 Budakalász, Petőfi tér 1. • +36 26 340-266, 340-514 •
[email protected]
www.budakalasz.hu
ELŐTERJESZTÉS
Tárgy: Javaslat ingatlan értékesítésre Az Önkormányzat Pénzügyi és Vagyonhasznosítási Bizottsága 2016. szeptember 7-én megtartott rendkívüli, nyilvános ülésén a 81/2016. (IX.07.) PVB határozatával elfogadta a Luppa szigeten található Luppa büfé ingatlan értékesítését Diós Zoltán (lakcíme: 2013 Pomáz, Tas u. 1. B. ép II. lph. I/106.) részére 7.400.000,- Ft vételáron, részletfizetéssel. A határozatban jelzálogjog bejegyzése szerepelt. A vevő azonban bérleti díj tartozását november 24-én rendezte. A vételár kialakítása során figyelembe kell venni a Bérlő által elvégzett értéknövelő beruházásokat, a földszinti vizes blokkok kialakítását és az emeletre vezető lépcső teljes felújítását, összesen 1,7 millió Ft. értékben. Tekintettel az ingatlan értékbecslés érvényességének lejártára, az új értékbecslésben tükröződik a nyár eleje óta tapasztalható piaci áremelkedés (9.690.000 Ft.), így az új eladási, a beruházásokra fordított saját forrás figyelembe vételével 7.990.000 Ft-ra változott. Az Önkormányzat vagyonának védelme érdekében indokolt a jelzálogjog bejegyzés helyett, tulajdonjog-fenntartással értékesíteni az ingatlant. Mellékletek: kérelem, értékbecslés Fentiek alapján az alábbi határozati javaslatot terjesztem elő: Határozati javaslat Budakalász Város Önkormányzat Pénzügyi és Vagyonhasznosítási Bizottsága a budakalászi 2698 helyrajzi számú, természetben a Luppa szigeten található Luppa büfé, kivett közterület művelési ágú, 674 m2 térmértékű ingatlant értékesíti Diós Zoltán (lakcíme: 2013 Pomáz, Tas u. 1. B. ép II. lph. I/106.) részére 7.990.000,- Ft vételáron. Vevő a vételár kifizetését az adásvételi szerződés aláírásakor 2 millió Ft egyösszegű kifizetése mellett 5 éves (60 hó, 99.835 Ft/hó) kamatmentes részletre teljesíti. Az ingatlant az Önkormányzat tulajdonjogfenntartással adja el, melynek ténye az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül. A szerződés aláírásakor az ingatlan birtokbaadása a vevő részére megtörténik. A szerződés megkötésével járó költségek a vevőt terhelik. A vevő kötelessége a teljes vételár megfizetését követően a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetésének biztosítása. A Pénzügyi és Vagyonhasznosítási Bizottság felhatalmazza a Polgármestert a tulajdonjog fenntartása mellett kötött adásvételi szerződés aláírására. Ezzel egyidejűleg a Pénzügyi és Vagyonhasznosítási Bizottság a 81/2016. (IX.07.) számú határozatát visszavonja. Határidő: Adásvételi szerződés megkötése 2017.01.31-ig. Felelős: Mátés István elnök Budakalász 2016. november 28. Máté István sk. bizottsági elnök
K Ö Z V E T Í T Ő , S Z O L G ÁL T AT Ó É S K E R E S K E D E L M I B E T É T I T ÁR S AS ÁG 2000 Szentendre, Bükköspart 70. * Tel/fax: 06 (26) 314-511 Tel: 06 (20) 949-5613
INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS
a
Budakalász, Luppa-sziget 2698 helyrajzi számú ingatlanról
Szentendre, 2016. 11. 25.
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
1
200
1
A MEGBÍZÁS
1.1
TÁRGYA: ingatlan forgalmi-érték becslése
1.2
MEGBÍZÓ: Budakalász Város Polgármesteri Hivatala
1.3
A MEGBÍZÓ CÍME: 2011 Budakalász, Petőfi tér 1.
2
AZ INGATLAN
2.1
ADATAI
2.11
HELYE: Budakalász, Luppa-sziget
2.12
HELYRAJZI SZÁMA: 2698
2.13
NAGYSÁGA AZ INGATLANNYILVÁNTARTÁS SZERINT: 674 m2
2.14
MEGNEVEZűSE AZ INGATLANNYILVÁNTARTÁS SZERINT: kivett gazdasági épület, udvar (a valóságban egy kereskedelmi-vendéglátó épület áll rajta)
2.15
TULAJDONOSA AZ INGATLANNYILVÁNTARTÁS SZERINT: II/3. Budakalász Város Önkormányzata (2011 Budakalász, Petőfi tér 1.) 1/1 részben, Jogcím: 1990. évi LXV. Tv. 107. § (2), bejegyző határozat: 36335/1992. 08. 06.
2.16
A TULAJDONI LAP III. RűSZűN BEJEGYZETT TERHELűSEK, JOGOK űS TűNYEK: ilyen bejegyzést nem tartalmaz
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
2
200
2.2
TELEPÜLÉSEN BELÜLI ELHELYEZKEDÉSE, KÖRNYEZETE Budakalász legkeletebbi, speciális helyzet településrészén, a Luppa nev Duna-szigeten található. A Luppa-sziget a Szentendrei Duna-ágban fekvő kisebb, nagyjából nyolcszáz méter hosszú, közepén mintegy száznyolcvan méter szélesség , mandula formájú sziget. A XIX. század közepétől a pomázi Luppa család tulajdona volt. A sziget parcellázás előtti tulajdonosa, névadója Luppa Péter utazó, útikönyvíró, gazdálkodó, országgy lési képviselő, 1861-től Pest-Pilis-SoltKiskun vármegye tiszteletbeli főmérnöke. Az üdülősziget kialakítása és birtokbavétele 1932-ben indult meg, a HELVETIA űpítő és Ingatlan RT. végezte a parcellázást és értékesítést; víz, csatorna és villany közm vel. A vásárlók a tehetős polgári rétegből kerültek ki, többnyire vezérigazgatók, orvosok, mérnökök, katonatisztek és gyártulajdonosok voltak. A folyó hordalékával folyamatosan hízlalja a szigetet; a parcellázáskor 6,5 hektáros (18 073 négyszögöl) sziget területe napjainkban – egyes cikkek szerint – már meghaladja a 10 hektárt. A közel északkelet-délnyugat hosszirányú sziget hosszában egy keskeny „utca” fut végig gyönyör , összeboruló, hatalmas egyedekből álló platánsorral. A sziget adottságainak megfelelően – az időről-időre rendszeresen ismétlődő áradások miatt – az épületek jellemzően lábakon állnak. Az eredeti épületek stílusa (ez még most is meghatározó a szigeten) az építésük kora és az építtetők társadalmi helyzete alapján úgynevezett „Bauhaus-stílusú”. Más kérdés, hogy az eltelt időben ilyen-olyan alakításokkal sok esetben lerontották ezek architektúráját. A terület jellemzően üdülőhely; elvétve azonban állandó lakosok is akadtak rajta. Megközelítése csak a folyón keresztül csónakkal vagy kishajóval lehetséges: ez a körülmény bizonyos szempontból védetté és intimmé teszi a szigetet, ugyanakkor körülményessé és korlátozottá az odajutást és a külső kapcsolatot. űpítési tevékenységet végezni az előbbi okok miatt ugyancsak nehezebb és költségesebb, elsősorban a szükséges anyagok odaszállítása miatt. A folyó szélessége a budakalászi ágban nagyjából 150 méter. A révátkelő távolsága a város központjától körülbelül 3200, a 11-es számú főútvonaltól 1300 m. A tárgyi ingatlan a sziget belsejében (egy telekmélységnyire; kb. ötven méternyire az északnyugati folyóágtól) a platánsoron, hosszirányban szemlélve a sziget középső szakaszán fekszik. A révátkelőtől számított távolsága 160 méter.
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
3
200
2.3
KÖZMŰVESÍTETTSÉGE Az ingatlan a közüzemi villany, víz és szennyvízhálózathoz csatlakoztatott.
2.4
LEÍRÁSA
2.41
A földterület Téglalap formájú, a sziget hossztengelyével párhuzamos téglalap formájú terület. Egy nagyobb közterületi részen belül áll a Platánsor mellett, annak délkeleti oldalán. Aránylag nyújtott formájú, körülbelül 10,5×34 méter méret földdarab. Kerítetlen, füves, rendezett.
2.42
A felépítmény
2.42.1
A LűTESÍTMűNY FUNKCIÓJA: vendéglátóhely–büfé (a kapott információ szerint eredetileg vegyesbolt jelleg üzlet volt)
2.42.2
SZINTSZÁMA: földszint+emelet
2.42.3
TÖMEGKűPZűS: Téglalap alaprajzú fő befoglaló formában megvalósított kishajlásszög tetővel fedett, tagolt épület.
2.42.4
KORA: Pontos adatunk nincs; valószín síthetően nagyjából félévszázados épület.
2.42.5
KÖZM VESÍTETTSűGE: Közüzemi villany és vezetékes víz van, a szennyvízhálózatba bekötött épület.
2.42.6
ANYAGHASZNÁLATA, M SZAKI KIALAKÍTÁSA: Az alapozás minden valószín ség szerint beton, esetleg vasbeton anyagú. Szerkezetére csak következtetni lehet: a felmenő szerkezetekből ítélve vegyesen sáv- és talpalapozású lehet. Az épület igényes tartószerkezetekkel kialakított épület: “T” oszloptartókkal, gerendakonzolokkal kombinált lemezfödémmel képzett monolit vasbeton szerkezet. A földszinten (terepszinten) az épület kereszt- és hosszirányú merevítését az északkeleti rész falakkal körbezárt helyiségcsoportja, valamint a lépcső melletti, hasonló anyagú végfal segíti. A falak anyaga tégla és terméskő.
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
4
200
A felső szinten a szerkezeti kialakítás hasonlóan tégla- és terméskő falakból és vasbeton konzolos tartógerendából, vasbeton fiókgerendákból áll; utóbbiakra szerelték a hullámpala fedést. A válaszfalak anyaga tégla, az ajtók és ablakok anyaga fa. A burkolatok anyaga a földszinten a nyitott részen előregyártott beton térburkoló lap, a raktárban beton, a vizesblokkban – és a lépcsőn – mázas kerámia, az emeleten a vendégtér padlóburkolata mozaik, az üzlettéré cementsimítás, a tartózkodóé hajópadló, a raktáré pvc, a mosogatóé és a konyháé kőagyaglap. A falakon a szükséges helyeken egyszer csempeburkolat van. Hőszigetelése és f tése az épületnek nincs; kifejezetten idényjelleg használatra szánták. Villanyszerelési és víz-csatornaszerelési rendszerét a funkciónak megfelelően, de szerény színvonalon valósították meg. A földszint oszlopokon álló fedett, nyitott része fedett teraszként szolgál. A felső szint vendégterét egy nagy fedett terasz képezi, mely a mögötte lévő pult- és kiszolgáló résszel, az üzlettérrel alapvetően nyitottan egy teret alkot; a két funkciót – üzemidőn kívül – fém roló választja el, ez biztosítja a kiszolgáló rész vagyonvédelmi zárását is. A vendégtérnek és az üzlettérnek frede záródása van (a hullámpala héjalás), a többi emeleti helyiségnek vízszintes mennyezete – minden bizonnyal álmennyezete – van. A zárt helyiségcsoportok a két szinten egymás fölött, az épület északkeleti végén kaptak helyet. A lépcső a másik, a délnyugati végen visz föl az emeletre; anyaga vasbeton. 2.42.7
MEGJELENűSE, ÁLLAPOTA: Káros tartószerkezeti elváltozásra utaló jeleket nem látni. Fő szerkezeti (tarószerkezeti) részeiben teljesen megfelelő. Nyílászáró szerkezeteit, burkolatait, tetőhéjalását, szakipari szerkezeteit, épületgépészeti rendszereit tekintve felújításra érett. űpítészeti megjelenése kvalitásos, felújításnál megfelelő tervező kiválasztásával biztosítva következetes, módszeres és igényes felújítást érdemlő épület. A földszinten a falakon, vakolatokon vizesedésből származó foltosodás, vakolattáskásodás látható; ennek oka minden bizonnyal az árvizekben keresendő. Az épület állapotában további lényeges állagromlás nem következett be, de a még a 2013. évi árvízből származó nedvesedés a szerkezetekben továbbra is fönnáll; a 2014-es esős nyár, a levegő magas páratartalma a kiszáradást nem segítette. A vakolatfoltosodások, táskásodások kiterjedtebbek lettek, a hullámpala tetőfedés “perforáltabb”, a földszint külső és belső burkolatai heéyenként hullámosak, megsüllyedtek.
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
5
200
2.42.8
Nagysága: Erre vonatkozó adatok hiányában a helyszínen mérésekkel megállapított nettó alapterület: földszint: nyitott tér:
27,30 m2
raktár: vizesblokk: összesen:
19,20 m2 10,40 m2 29,60 m2
emelet: vendégtér: üzlettér:
26.90 m2 24,20 m2
mosogató: 4,80 m2 tartózkodó: 4,60 m2 előkészító-konyha: 14,70 m2 raktár: 5,30 m2 összesen: 29,40 m2 mindösszesen:
137,40 m2.
2.42.9
Az épület jogi értelemben nem létezik: az ingatlannyilvántartásban nem szerepel, azonban az épületfeltüntetés pótolható.
3
A FORGALMI ÉRTÉK
3.1
A forgalmi érték megállapításánál a településrészen kialakult ingatlanfogalmi viszonyokat és árakat, a terület közm vesítettségét, az ingatlan elhelyezkedését, terepviszonyait és egyéb jellemzőit, az épület m szaki kialakítását és állapotát vettem figyelembe.
3.2
Az értékbecslés a 2013. október 16-án tartott helyszíni szemle és felmérés, továbbá a 2014. szeptember 9-én és 2016. november 23-án megismételt helyszíni szemle, valamint a tulajdonos képviselője és az üzemeltető képviselője által szolgáltatott dokumentumok, információk alapján készült.
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
6
200
3.3
A településrészen – a szigeten – álló ingatlanokra vonatkozó jelenlegi és közelmúltbeli összehasonlító forgalmi-érték adatok: épület/telek terület (m2)
kínálati ár (Ft)
80/349 50/540 52/680 60/405
17.900.000.18.500.000.27.000.000.7.900.000.-
fajlagos kínálati ár (Ft/m2)
jelenlegi összehasonlító adatok
223.750.370.000.519.231.131.667.-
közelmúltbeli összehasonlító adatok
50/540 55/680 150/600 80/1000 202/323 70/433 70/500
Korrigált fajlagos átlagár:
14.000.000.28.000.000.39.000.000.25.000.000.23.000.000.14.000.000.14.000.000.-
280.000.509.091.260.000.312.500.113.861.200.000.200.000.-
terület fajlagos korrigált ár (Ft/m2)
201.375.333.000.467.308.118.500.252.000.458.182.234.000.281.250.102.475.180.000.180.000.-
255.281.-Ft/m2
3.3.1
Súlyozott fajlagos átlagár (a mezőnyban a kiugróan eltéró – dőltbetűs – adatokat egyszeres, a többi adatot kétszeres súlyozással számításba véve): 243.336.-Ft/m2
3.3.2
Az összehasonlító adatok átlagában az egy épületnégyzetméterre eső teleknagyság; m2: 6050/919=6,58
3.4
A tárgyi ingatlan esetében az egy épületnégyzetméterre eső teleknagyság; m2: 674/137,40 = 4,91. Ez a viszonyszám az összehasonlító adatok átlagosított viszonyszámának (6,58/4,91=) 1,34-ed része.
3.5
Az ingatlan forgalmi értékének megállapításánál (a szigetre vonatkozó összehasonlító adatokkal megközelített szigeti piaci átlaghoz viszonyítva)
3.51
értéknövelő tényezőként - nem találtam ilyen jellemzőt az összahasonlítottakhoz viszonyítva,
3.52
értékcsökkentő tényezőként - nem dunaparti, belső fekvését (–15 %), - a zárófödém hiányát (a felső térlezárást az emeleten lényegében a tetőhéjalás adja) (–5 %), - speciális kialakítását (aránytalanul kevés zárt tér az épületnagysághoz viszonyítva, kereskedelmi-vendéglátó célú alaprajzi és egyéb kialakítás), az ebből következő speciális forgalomképességet (–10 %) - állapotát (–15 %)
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
7
200
- az átlagosnál kisebb telekterületet (a földterület fajlagos értéke általában és átlagosan a felépítmény fajlagos értékének ~1/12 része – ~0,08 %-a – ezért 0,08 × [6,58/4,91 =] 0,11 korrekciós összeg csökkentő alkalmazása) vettem számításba. 3.53
Mivel az összehasonlító adatok a szigetre vonatkoznak, ezért a szigetre vonatkozó általános jellemzők – árvízi veszélyeztetettség, megközelítés, stb. – itt nem mérlegelendők!
3.6
Fajlagos forgalmi érték: 243.336.-Ft/m2 × 0,85 × 0,95 × 0,90 × 0,85 = 150.318.- Ft/m2 – 150.318 Ft/m2 × 0,11 = 133.783.- Ft/m2
3.7
A megállapított fajlagos érték a felépítmény alapterületére vonatkozik, de magában foglalja a hozzá rendelt telek értékét is.
3.8
A számításba vett (a m szaki kialakítás módja, minősége, készültsége és állapota mérlegelésével) korrigált alapterület: földszint: (27,30 m2 × 0,25 =) 6,83 m2 + (29,60 × 0,45=) 13,32 m2 = 20,15 m2 emelet: (26,90 × 0,40=)10,76 m2 + (24,20 × 0,50=) 12,10 m2 + 29,40 m2 = 52,26 m2
összesen: 3.9
72,41 m2
Az ingatlan megállapított forgalmi értéke: 72,41 m2 × 133.782.- Ft/m2 = 9.687.155.- Ft tízezer forintra kerekítve: 9.690.000.- Ft azaz kilenc-millió–hatszázkilencven-ezer forint
Szentendre, 2016. november 25.
Riesz Zoltán
értékbecslő Bizonyítvány száma: 24/1986/FÜTI
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
8
200
4
MELLÉKLETEK
4.1
TULAJDONI LAP:
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
9
200
4.2
HELYSZÍNRAJZ:
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
4.3
FűNYKűPEK:
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
1 0
200
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
1 1
200
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
1 2
200
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
1 3
200
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
1 4
200
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
1 5
200
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
1 6
200
2000 Szentendre, Bükköspart 70. Tel/fax: 06(26)314-511, Tel.: 06(20)949-5613
Budakalász, 2698 hrsz ingatlan értékbecslés
1 7
200