SIÓFOK VÁROS ÖNKORMÁNYZATA POLGÁRMESTER 8600 SIÓFOK, FŐ TÉR 1. TELEFON +36 84 504100 FAX: +36 84 504103
Az előterjesztés törvényességi szempontból megfelelő. Siófok, 2014. április 1. Dr. Pavlek Tünde jegyző
ELŐTERJESZTÉS Siófok Város Képviselő-testületének 2014. április 10.-i ülésére
Tárgy:
A siófoki Városháza átköltöztetése új épületbe
Előterjesztő: Dr. Balázs Árpád polgármester Előkészítette: Beruházási és üzemeltetési Osztály
Tisztelt Képviselő-testület!
A Somogy Megyei Kormányhivatal és Siófok Város Önkormányzata 2012. október 26-án kelt, 176/2012 (X.26.) számú képviselő-testületi határozat alapján külön megállapodást kötött a siófoki Városháza épületének közös használatáról. A megállapodás 13. pontja értelmében „Felek megállapítják, hogy a Járási Hivatal és az Önkormányzat hivatala együttes elhelyezése a Siófok, Fő tér 1. sz. alatti ingatlanban nem megvalósítható. Felek kívánatosnak tartják, hogy a Járási Hivatal törzshivatala valamint valamennyi szakigazgatási szerve egy helyen, egy épületben kerüljön a jövőben elhelyezésre. Erre a Siófok, Fő tér 1. sz. alatti ingatlan alkalmas, azonban ehhez a Polgármesteri Hivatal kiköltözése szükséges egy új városházába. E cél megvalósítását a felek szükségesnek tartják, a felek rögzítik, hogy ennek érdekében a kormánynál és a központi államigazgatási szerveknél kezdeményezőleg lépnek fel.” Az új Városháza elhelyezésére több lehetőség kínálkozik, azonban mindegyik alternatíva mellett és ellen is számos érv és ellenérv szól. Egy dologban azonban mindegyik lehetséges megoldás megegyezik: új, méltó helyre költözhet a Balaton fővárosának Városházája, elsősorban hatékonyabb, XXI. századi elvárásoknak mindenben megfelelő, korszerű, felhasználóbarát ügyfélszolgálattal és rangjához méltó, a városvezetésnek otthont adó és városunkba érkező vendégeink fogadására alkalmas, reprezentatív belső terekkel rendelkező épületbe. Itt kívánjuk megjegyezni, hogy a korábbi években már kerestük a Városháza áthelyezésének lehetőségét, megvizsgálva és átterveztetve pl. a régi városi könyvtár épületét a Fő téren, de az előzetes vizsgálatok és számítások alapján teljesen alkalmatlannak bizonyult a funkció befogadására. A rendelkezésre álló ingatlanainkat, valamint a lehetőségeink szerint megvásárolható területeket áttekintve az alábbi alternatívák közül választhatunk:
A./ változat: Fő tér 4. sz. alatti , jelenleg Bella Italia Pizzeria és Étterem, valamint Morva Étterem A./1. változat: Fő tér 4. sz. alatti, jelenleg Bella Italia Pizzeria és Étterem , valamint Morva Étterem, kiegészítve a Fő u. 57. sz. alatti Sarlós Boldogasszony Plébánia épülettel és a Kálmán Imre stny . 4. sz. alatti ingatlannal B./ változat: Petőfi stny 1. sz. alatti volt Kodolányi János Főiskola épülete
A./ Fő tér 4. ( 6595. hrsz. )
Az egykori Városháza épülete Tóth-Baranyi Antal „ SIÓFOK Pillantás a múltba” c. könyvében
Siófok első elöljárósági épülete a település központi részén, a római katolikus templomtól nyugatra fekvő, nádtetős épületben volt, melyet az 1900-as évek elején bontottak le. Helyére épült meg „erdélyi” stílusban az új Községháza, melyet 1955-ben bontottak le. Ennek helyén ma a Balaton-Coop Kereskedelmi Zrt. , valamint a SIOP Vendéglátó Szövetkezeti Kft. közös tulajdonában álló vendéglátó funkcióval működő épületek találhatók. A megújult és minden tekintetben megszépült, felújított Fő tér a Víztoronnyal és számos, különleges és szép épülettel, szinte „kiált” az új Városháza után. Méltó helye lenne a város kellős közepén az eredeti tervek szerint, vagy ahhoz nagyon hasonlóan visszaépített, klasszikus értelemben vett Városházának. A területen jelenleg álló épületekben bérleti konstrukció formájában több étterem és pizzéria működik. A beépítési előírásokat figyelembe véve , az 1608 m2 területű ingatlan 80%-a építhető be, így szintenként maximum bruttó 1286,4 m2 a beépíthető alapterület. Az előírt 9 m-es legnagyobb építménymagasság miatt földszint+ 1 teljes, ill. 1 félszint építhető be, valamint mélygarázs alakítható ki. Az így nyerhető bruttó maximális beépíthető terület 3216 m2 + 1286,4 m2 mélygarázs. Ez nettóban 2412 m2 + mélygarázs alapterületet jelent, ami rendkívül szűkös, de nem megoldhatatlan feladatot jelent. A jelenlegi hivatali épületben ( Fő tér 1.sz. ) nettó 3165 m2 alapterülten helyezkedik el a hivatal, ebből 1175 m2 irodaterület, 45 m2 tárgyaló, 103 m2 Képviselő-testületi terem, 106m2 Balatonterem, 223 m2 Házasságkötő terem, 127 m2 vizesblokk, 1003 m2 közlekedőterület és egyéb kiszolgáló terület, valamint 205 m2 irat és tervtár, 118 m2 gépészeti tér, illetve 60 m2 garázs. Ezen funkcióknak kell megfelelő alapterületet és elhelyezést biztosítani a 6595 hrsz.-ú ingatlanon. A helyigény csökkenthető azzal, hogy a jelenleg 1-2-3 fős irodák helyett, a már nagyobb cégeknél és vállalatoknál elterjedt, ún. „ egylégterű”, 6-8-10 fős irodákat alakítanánk ki.
Megoldást jelenthet a szomszédos, Sarlós Boldogasszony Plébánia tulajdonában álló , 6594. hrsz.-ú ingatlant megvásárlása, illetve a Római Katolikus Templom mögötti park területén elhelyezkedő, jelenleg az Önkormányzat Oktatási Központjaként működő 6589. hrsz.-ú ingatlannal valós értéken történő elcserélése, így az értékkülönbözet beleszámíthatna a 6595 hrsz.-ú ingatlan vételárába. Ebben az esetben mintegy 171 m2-rel növekedik a beépíthető telekméret, összesen 1779 m2-re, így a bruttó maximális beépíthető alapterület szintenként 1423.2 m2-re növekszik, amely magában hordozza egy újabb alternatíva lehetőségét, miszerint az újonnan létesítendő épület földszintjének egy kisebb, utcafronti részén üzleteket, vendéglátóegységeket alakítanánk ki, melyek hasznosítása fedezné az épület létesítési költségeinek egy részét. Mivel a tervezés becsült összege jóval meghaladja a nettó 25 millió forintot, s így nyílt közbeszerzési eljárás kiírása lenne szükséges, javasoljuk tervpályázat kiírását, ezáltal az első 3 helyen díjazott tervezőt kellene meghívni 3 szereplős, meghívásos eljárásra. Természetesen a tervpályázatnak is van költségvonzata, valamint jelentősen időigényes, amit a döntésnél figyelembe kell venni. Előnyei: Városközponti elhelyezkedés, a város „ szívében” való megjelenés Vissza a „gyökerekhez”, hagyománykövetés Könnyen és egyszerűen megközelíthető mind gépjárművel, mind gyalogosan, mind tömegközlekedéssel Parkolási lehetőség a közelben, a Sió Plaza mélygarázsában kialakított városi parkolóban Új, szabad tömeg és térformálás lehetősége, anyaghasználat szabadsága Viszonylag alacsony üzemeltetési költségek korszerű, megújuló energiaforrások felhasználására alapozó épületgépészeti és villamossági rendszerek beépítése esetén Korszerű, egységes irat és tervtári rendszer kialakítása Bérbeadható, jövedelemtermelő épületrészek kialakításának lehetősége Hátrányai:
Szűkös, belvárosi építési terület Bonyolult tervezési feladat Magas építési költségek Hosszú idő, mire beköltözhető ( kb. 2017. Városnap)
A./1. Fő tér 4. ( 6595 hrsz. ) + Fő u. 57. ( 6594. hrsz. ) + Kálmán Imre stny. 4. ( 6600. hrsz.) A 6600 hrsz.-ú ingatlan földszintjén jelenleg a Városőrség működik, emeleti részén pedig a Siófoki Járási Földhivatal termei kaptak helyet. Mivel kiemelt cél, hogy a Siófoki Járási Hivatal törzshivatalában legyenek elhelyezve annak valamennyi jelenlegi és jövőbeni szakigazgatási szervei, így ez az állami tulajdonban lévő ingatlant beszámítható a jelenlegi, városi tulajdonban álló Fő tér 1.
sz. alatti épület vételárába. Ebben az ingatlanban nyerne elhelyezést a Városőrség földszinten való meghagyása mellett a hivatali apparátus egy része. Ezzel az integrált megoldással, a két ingatlan egymáshoz való közeli fekvésével, kényelmessé válna a Fő tér 4. sz. alatti Városháza elhelyezése, lehetőség nyílna megfelelő nagyságú és színvonalú belső terek kialakítására. Akár önmagában, akár a 6594. hrsz.-ú ingatlan hozzácsatolásával a 6600. hrsz.-ú ingatlan bevonásával tökéletes használati értékű, nem túlzsúfolt, jól használható Városháza alakítható ki. Fentiek alapján a költségkalkuláció a következőképpen alakul: a rendelkezésünkre álló értékbecslés alapján a jelenleg használt Fő tér 1. sz. alatti, 6301. hrsz.ú ingatlan nettó forgalmi értéke 710 millió forint. A megvásárolandó 6595 hrsz.ú ingatlan megvásárlására az előzetes tárgyalások értelmében 550 Millió Ft+ ÁFA összegért van lehetőség, oly módon, hogy a jelenleg érvényes bérleti szerződés lejártakor 450 Millió Ft+ ÁFA összeget kell kifizetni, majd további 20 éven át, évi 5 Millió Ft+ ÁFA összeget. A 6594 hrsz. ingatlan, mely a Sarlós Boldogasszony Plébánia tulajdonában van értéken elcserélendő a városi tulajdonban lévő 6589. hrsz.-ú jelenleg Oktatási Központként működő épülettel, tehát ennek költségvonzata nincsen. A 6600/A/8 és 6600/A/9 hrsz.-ú Kálmán Imre stny. 4. sz. alatti ingatlan jelenleg állami tulajdon, becsült vételára kb. 200 millió és 80 millió forint. Így pénzmozgás nélkül lehet az ingatlanok megszerzését rendezni a város és a Magyar Állam között. Számolni kell a tervezés és kivitelezés, valamint műszaki ellenőrzés költségével,a közműfejlesztési költségekkel, valamint a belső kialakítás tervezésével és a belső berendezés és bútorozás költségeivel, a meglévő gyengeáramú és átjelző rendszereink áttelepítésével, ezt az előzetes becslések szerint 3735,9 nettó új m2-re vetítve 500 ezer forint/m2 áron számolva mintegy 2 millárd forintra tehető.
A szükséges alapterületek vizsgálata a régi és új Városháza vonatkozásában / Paplakkal növelt ingatlan méret esetében /
megnevezés
Jelenlegi Városháza
iroda tárgyaló Képviselő-testületi terem Balaton-terem Házasságkötő terem vizesblokk közlekedő irattár gépészeti tér garázs
1175 m2 45 m2 103 m2 106 m2 223 m2 127 m2 1003 m2 205 m2 118 m2 60 m2
Összesen nettó m2
3165 m2
Földhivatali ép. I.+II. em. 689 m2
31 m2 99 m2 19 m2
838 m2 Mindösszesen:
Új Városháza Fő tér 4. 6595 hrsz 6594 hrsz Összesen 80% beépíthető
1608 m2 171 m2 1779 m2 1423,2 m2/szint
Mélygarázs Földszint I. emelet II. emelet ( 50 % )
1423,2 m2 1423,2 m2 1423,2 m2 711,6 m2
Összesen
4981,2 m2
Összesen nettó m2
3735,9 m2
4573,9 m2
B./ Petőfi sétány 1. ( 6752 hrsz. )
A Sió és Hullám szállodák Tóth-Baranyi Antal „ SIÓFOK Pillantás a múltba” c. könyvében
A fürdőtelepen megépült első két szálloda, a „Sió” és „Hullám” 1893-ban készült el, ma a város tulajdonában áll és a korábbi években a Kodolányi János Főiskola termeinek adott otthont, jelenleg a Kaposvári Egyetem használatában áll. Ideális a Balaton fővárosában egy Balaton partján létesített Városháza funkciójának. A jelenlegi kialakítás bőségesen elegendő a Városháza összes jelenlegi funkciójának kényelmes és színvonalas elhelyezéséhez, sőt rendkívül tágas és impozáns központi ügyfélszolgálat alakítható ki, igen kevés ráfordítással. A jelenleg használt hivatali alapterületünk többszöröse áll rendelkezésre, az ingatlan területe 9266 m2, megkönnyítve ezáltal a szervezeti egységek működéséhez a legideálisabb elhelyezés kialakítását. A meglévőnél jóval szebb, az alkalomhoz illőbb házasságkötő teremnek, illetve városi ünnepségeknek, kiemelt protokoll eseményeknek is otthont adó nagyterem áll rendelkezésre. Jól elkülöníthetően helyezhetők el a hivatal különböző osztályai, megtartva a jelenleg is fennálló szervezeti struktúrát. Számos kisebbnagyobb tárgyaló, előadó és szekcióterem van jelenleg is kialakítva az épületben. Mivel az épület részlegesen alápincézett és használható padlástérrel is rendelkezik, ezért kiválóan, egységesítve oldható meg az irattár és tervtár egyre hatalmasodó problémája, miszerint jelenleg 3-4 különböző ingatlan számos helyiségében tudjuk csak megoldani az irattárolást. Saját telken megoldható mind az ügyfelek, mind a dolgozók gépjárműveinek parkolása. Megoldandó feladat lenne az épület teljes festése, kisebb-nagyobb javítások elvégzése, néhány helyen a burkolatok, illetve vizesblokkok korszerűsítése, az épület akadálymentesítése és a kazánok átvizsgálása. Garázsokat, vagy elkülönített, zárható gépkocsi tárolót is ki kell alakítani, valamint át kell telepíteni és kialakítani a teljes hivatali gyengeáramú rendszert, átjelző rendszereket, valamint a biztonsági kamerarendszer és
riasztó bekötéseket. Megfontolandó az épület teljes klimatizálása. A legnagyobb összeget a belsőépítészeti kialakításra és bútorozásra kellene fordítani. Az ingatlan magában foglal egy teljes körűen kialakított melegítőkonyhával rendelkező 80 fős éttermet, illetve bárt terasszal, amelyet teljesen elkülönítetten, függetlenül lehet az épület egyéb részeitől használni. Ennek megtartása kívánatos lenne, bérleti konstrukció formájában az Önkormányzat részére bevételi forrás, nem utolsó sorban pedig megoldás a hivatali dolgozók étkeztetésére. Bár az ingatlan a Városközponton kívülre esik, érdemes megfontolni a Balaton-parti rész Belvárosba való integrálására gyakorolt hatását a szezonon kívüli időszakban. Tömegközlekedéssel való megközelíthetőségére megoldást jelenthet a helyi autóbuszjáratok egyikének útvonal módosítása ezen terület érintésével. A méreteihez és nagyvonalú téralakításához mérten viszonylag kis összegből, aránylag rövid idő alatt lehet a Városháza funkcióra alkalmassá tenni. Megoldandó kérdés azonban, hogy a jelenleg érvényben lévő szerződésünk szerint az ingatlan a Kaposvári Egyetem használatában van, azzal a megkötéssel, hogy az ingatlant korábban használó Kodolányi János Főiskola kizárólagos tulajdonában lévő gazdasági társaságot 2021. október 1. napjáig bérleti jog illeti meg az ingatlanban lévő alábbi helyiségekre: tanétterem, tankonyha a hozzá tartozó gazdasági helyiségekkel, 2 db terasszal, a hozzá tartozó parkolókkal, és wc használati lehetőséggel, az épület alatt lévő 2 db raktárhelyiség, melyeket a bérlő egész évben üzemeltet, továbbá minden év július 1. napjától augusztus 30. napjáig a kollégiumi épületrész és a hozzá tartozó parkolóhelyek. Rendezni kell tehát mind a Kaposvári Egyetemmel fennálló szerződéses kötelezettségeinket, mind a korábban használó Kodolányi János Főiskola kizárólagos tulajdonában álló Turist-Center Kft.-vel való bérleti szerződésben foglalt szállodai célú üzemeltetés kizárásának lehetőségét. Előnyei: Nagy alapterület, megfelelő mennyiségű hely mind a Testületi munkának, mind a hivatali apparátus munkájának, mind a kényelmes és tágas ügyfélszolgálatnak Elegáns, nagyvonalú kialakítás, reprezentatív belső terek Hatalmas telek, jól elkülönített, kialakított parkolókkal, mind az ügyfeleknek, mind a dolgozóknak Bérbe adható, az Önkormányzat számára jövedelemtermelő épületrész Kis felújítási igény, gyors átalakítási idő Nagyon rövid időn belül birtokba vehető ( 2015. Szezonnyitó)) Hátrányai: Városközponttól való távolság Tömegközlekedéssel való nehéz megközelíthetőség Felújítás, átalakítás szükségessége Nem akadálymentes Magas fenntartási és üzemeltetési költségek, amelyek azonban a későbbi, estleges korszerűsitésekkel jelentősen csökkenthetők
A szükséges alapterületek vizsgálata a régi és új Városháza vonatkozásában
megnevezés
Jelenlegi Városháza
iroda tárgyaló Képviselő-testületi terem Balaton-terem Házasságkötő terem vizesblokk közlekedő irattár gépészeti tér garázs egyéb
1175 m2 45 m2 103 m2 106 m2 223 m2 127 m2 1003 m2 205 m2 118 m2 60 m2
Összesen nettó m2
3165 m2
Új városháza Kollégiumi szárny
Új Városháza Oktatási szárny
755,22 m2 102,23 m2
565,27 m2 263,83 m2
Új városháza nagytermi szárny
137,25 m2
470,41 m2
147,66 m2 574,99 m2 92,11 m2 140,83 m2
67,6 m2 632,1 m2 122,3 m2 54 m2
38,47 m2 256,88 m2
195,5 m2
13,1 m2
348,22 m2
2008,54 m2
1855,45 m2
1141,18 m2
Mindösszesen:
5005, 17 m2
27,2 m2
Mellékletek jegyzéke : 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.
sz. melléklet: Ingatlan értékelési szakvélemény a Siófok, Fő tér 1. 6301 hrsz. ingatlanra sz. melléklet: Siófok, Fő tér 1. sz. alatti jelenleg használt Városháza alaprajzok sz. melléklet : Siófok, Fő tér 4. sz. alatti 6595 hrsz. ingatlan tulajdoni lap másolata sz. melléklet: Siófok ,Fő u. 57. sz. alatti 6594 hrsz. ingatlan tulajdoni lap másolata sz. melléklet : A 6594 és 6595 hrsz. ingatlanok térképmásolata és tájékoztató a beépítési előírásokról sz. melléklet Siófok,Kálmán Imre stny. 3. sz. alatti 6589.hrsz. ingatlan tulajdoni lap másolata sz. melléklet: Siófok, Kálmán Imre stny. 4. sz. alatti 6600/A/8. hrsz. ingatlan alaprajzai sz. melléklet:Siófok, Kálmán Imre stny.4.sz.alatti 6600/A/8.hrsz. ingatlan tulajdoni lap másolata sz. melléklet: Siófok, Kálmán Imre stny. 4. sz. alatti 6600/A/9. hrsz. ingatlan tulajdoni lap másolata sz. melléklet: 6600 és 6589. hrsz. ingatlanok térképmásolata és tájékoztató a beépítési előírásokról sz. melléklet: Siófok, Petőfi stny 1. sz. alatti 6752. hrsz.-ú ingatlan tulajdoni lap másolata sz. melléklet: A Siófok, Petőfi stny 1. sz. alatti 6752. hrsz.-ú ingatlan alaprajzai sz. melléklet : A 6572 hrsz. ingatlan térképmásolata és tájékoztató a beépítési előírásokról sz. melléklet : A Kaposvári Egyetemmel kötött használati megállapodás sz. melléklet: A TURIST-CENTER Kft.-vel kötött bérleti szerződés
HATÁROZATI JAVASLAT:
„A siófoki Városháza átköltöztetése új épületbe ” – című előterjesztést a Képviselő-testület megtárgyalta, és mint döntéshozó az alábbiak szerint határoz: 1./ Jóváhagyja a siófoki Fő tér 1. sz. alatti 6301. hrsz.-ú ingatlanon jelenleg található Városháza új ingatlanon való elhelyezésének javaslatát, a Magyar Állam részére történő értékesítését. 2./Felhatalmazza a Polgármestert a tárgyalások megkezdésére valamennyi megoldási javaslat vonatkozásában azzal a céllal, hogy a tárgyalások eredményeként a képviselőtestület a lehetséges legoptimálisabb megoldást kiválaszthassa.
Felelős: dr. Balázs Árpád polgármester Határidő: értelem szerint
Siófok, 2014. április 1. dr. Balázs Árpád polgármester