Duurzame bedrijfsgebouwen en Vestigingsrandvoorwaarden Een onderzoek naar de vestigingsrandvoorwaarden en de bereidheid van ondernemers om een duurzaam bedrijfsgebouw te realiseren als zij op zoek zijn naar nieuwe huisvesting
Pagina 2 / 96
Auteur: ing. H.E. Smit Datum: 30 augustus 2010 E-mail:
[email protected] Amsterdam School of Real Estate Master Thesis ter afronding van de studie Master of Studies in Real Estate Begeleider: Dhr. drs. R.J.V.M. Buck – Buck Consultance International Interne begeleider: Dhr. J.T. van Noorlo – Gemeente Almere Interne begeleider: Dhr. D.J. Somsen MRE – Gemeente Almere
Pagina 3 / 96
Pagina 4 / 96
Voorwoord November 2009, na een periode van circa een half jaar te weinig gedaan te hebben aan mijn scriptie, begon het weer te kriebelen. Ik was immers enthousiast begonnen aan de opleiding Master of Studies in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Ik had de eerste drie modules afgerond, maar met de laatste module, het schrijven van een scriptie, wilde het maar niet vlotten. Er was even geen focus en concentratie meer om echt te starten. Het onderwerp stond te ver van mij af en ik miste de uitdaging. In november 2009 besloot ik, ondanks alle energie en tijd die ik erin had gestopt, van onderwerp te wisselen. Ik koos voor een onderwerp waar ik de afgelopen acht jaar bij de gemeente Almere met veel plezier aan had gewerkt; bedrijventerreinen. Deze wissel is erg succesvol gebleken en de motivatie kwam terug. Bedrijventerreinen, een onderwerp dat in de vastgoedwereld minder aandacht krijgt dan woonwijken, winkelcentra en kantorenlocaties. Een deel van de vastgoedsector waar projectontwikkelaars en beleggers maar moeilijk grip op krijgen omdat de overheid een hele grote invloed heeft op de ontwikkeling en realisatie hiervan. Dit wordt ook nog in stand gehouden door de houding van de ondernemers die zich vestigen op een bedrijventerrein. Bij voorkeur realiseren ze hun eigen bedrijfspand en schakelen ze hiervoor alleen wat adviseurs in. De echte ondernemer weet immers zelf het beste wat hij wil en hoe het bedrijfspand moet functioneren. Een standaard bedrijfsgebouw bestaat niet. Wel zijn er uiteraard standaard uitgangspunten waaraan alle nieuwe bedrijfsgebouwen moeten voldoen. Maar voordat een bedrijfsgebouw tot stand komt, zal een ondernemer het besluit moeten nemen om te gaan verhuizen. Welke keuzen maakt een ondernemer dan? Waar let hij op en wat zijn de belangrijkste vestigingsrandvoorwaarden? Een vraag waarop ik met dit onderzoek deels antwoord probeer te geven. Naast deze vestigingsrandvoorwaarden ben ik de laatste twee jaar erg getriggerd door het begrip duurzaamheid. Het bestuur van onze gemeente heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan en wil de verder ontwikkeling van de stad laten plaats vinden via de Almere Principles. Een afgeleide van de ontwerpfilosofie Cradle to Cradle van Michael Braungart en William McDonough. De nieuwe bedrijventerreinen in Almere zouden duurzaam ontwikkeld moeten worden. Maar hoe dat nu precies moet, is nog niet duidelijk. Ook is niet bekend of ondernemers wel interesse hebben om zicht te vestigen op een duurzaam bedrijventerrein. Met dit onderzoek zal ik tevens antwoord proberen te geven op een deel van deze vraag. Deze scriptie is niet zonder slag of stoot tot stand gekomen. Het heeft de nodige uurtjes gekost om een goede onderzoeksopzet in elkaar te zetten, een begeleider toegewezen te krijgen en uiteindelijk te starten met het onderzoek. Om het onderzoek voor de deadline af te ronden is het een aantal weken ook spannend geweest of ik het wel zou halen. Maar de aanhouder wint zeg ik altijd.
Pagina 5 / 96
Uiteraard moet ik een aantal mensen bedanken. Want zonder hun bijdrage of hulp was deze scriptie niet tot stand gekomen. Ten eerste wil ik alle ondernemers bedanken die bereid waren om aan het onderzoek deel te nemen. Sommige gesprekken waren zo leuk dat in plaats van de 45 minuten die voor het afnemen van de enquête stonden, ik pas na anderhalf of twee uur weer buiten stond. Ook wil ik mijn begeleider René Buck bedanken. Dankzij zijn kritische en scherpe opmerkingen ben ik over bepaalde zaken anders gaan nadenken en heb ik bepaalde zaken in de scriptie aangepast. Ook wil ik Jan van Noorlo en Derk Jan Somsen bedanken voor het meelezen, kritisch reageren en adviseren over mijn scriptie. Tot slot gaat mijn dank uit naar mijn vrouw. Mieke, bedankt voor het kritisch meelezen en al het geduld en de tijd die je mij hebt gegeven om mijn scriptie af te ronden. Nu is het weer tijd voor het ‘normale’ leven! Herbert Smit 30 augustus 2010
Pagina 6 / 96
Samenvatting Bedrijventerreinen worden in waarde onderschat en de aandacht die er de laatste jaren voor is ontstaan, vloeit voort uit een negatieve beeldvorming over bedrijventerreinen bij bestuurders en beleidsmakers. Dit heeft erin geresulteerd dat op rijksniveau is besloten dat alle nieuwe bedrijventerreinen duurzaam moeten zijn en moeten bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van Nederland. Dit om de zogenaamde ‘verrommeling van het landschap’ tegen te gaan. Maar zit de doelgroep die zich zullen vestigen op deze nieuwe bedrijventerreinen, de ondernemers, wel te wachten op bedrijventerreinen die duurzaam zijn en bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit? Uit dit onderzoek blijkt dat ondernemers bij hun zoektocht naar een nieuwe locatie voor het bedrijf primair kijken naar de gebruikswaarde van het bedrijventerrein. Dit blijkt uit de volgende vestigingsrandvoorwaarden; 1. Bereikbaarheid per auto 2. Voldoende ruimte voor bedrijfsactiviteiten 3. Een functioneel bedrijfspand 4. Een kavel met laad- en losmogelijkheden op eigen terrein Als de potentiële locatie hieraan voldoet wordt vervolgens gekeken naar de belevingswaarde van het bedrijventerrein. Dit blijkt uit de volgende vestigingsrandvoorwaarden; 5. De uitstraling van andere bedrijfspanden op het bedrijventerrein 6. Het onderhoudsniveau van de openbare ruimte op het bedrijventerrein 7. Een representatief eigen bedrijfspand Pas als het bedrijf op de nieuwe locatie is gevestigd dan hechten ondernemers pas in beperkte mate waarde aan de toekomstwaarde. Een bedrijventerrein heeft een hoge ruimtelijke kwaliteit als aan al deze drie randvoorwaarden wordt voldaan. Ten aanzien van het aspect duurzaamheid op bedrijventerreinen is onderzoek gedaan naar bedrijfsgebouwen. Uit dit onderzoek blijkt dat bijna alle ondernemers bereid zijn om een duurzaam bedrijfsgebouw te realiseren. Bijna twee derde van de ondernemers is bereid om 5% tot 10% van de aanneemsom extra te investeren ten aanzien van duurzaamheidsmaatregelen. Het toepassen van zeer goede isolatie van dak en gevel, de beste kwaliteit isolerend glas en HF-TL verlichting spreekt de ondernemers het meeste aan. Deze drie maatregelen zouden volgens meer dan de helft van de ondernemers ook wel verplicht mogen worden. Ondernemers hechten dus steeds meer belang aan ruimtelijke kwaliteit, maar gebruikswaarde blijft voorop staan. Aan de invulling van een duurzaam bedrijventerreinen willen ondernemers ook wel bijdragen door een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw te realiseren. Maar ondernemers doen dit alleen op basis van een financiële afweging.
Pagina 7 / 96
Pagina 8 / 96
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 – Inleiding
13
1.1
Bedrijventerreinen in Nederland
13
1.2
Randvoorwaarden bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen in Nederland
14
1.3
Kernvraag van het onderzoek
15
1.4
Onderzoeksopzet
17
1.5
Leeswijzer
17
Hoofdstuk 2 – Bedrijventerreinen in Nederland
19
2.1
Inleiding
19
2.2
Wat is een bedrijventerrein?
20
2.3
Kenmerken en karakteristieken van bedrijventerreinen
20
2.4
De planning van bedrijventerreinen
22
2.5
Vestigingsrandvoorwaarden
24
2.6
De ontwikkeling van bedrijventerreinen
27
Hoofdstuk 3 – Ruimtelijke kwaliteit
29
3.1
Inleiding
29
3.2
Ruimtelijke kwaliteit
29
3.3
Ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen
31
3.4
Ruimtelijke kwaliteit in schaalniveaus
34
Hoofdstuk 4 – Duurzaamheid
37
4.1
Inleiding
37
4.2
Duurzaamheid
37
Pagina 9 / 96
4.3
Duurzame bedrijventerreinen
39
4.4
Duurzame bedrijfsgebouwen
41
Hoofdstuk 5 – Onderzoeksopzet
43
5.1
Inleiding
43
5.2
Selecteren doelgroep onderzoek
43
5.3
Opzet enquête
44
Hoofdstuk 6 – Onderzoeksresultaten
47
6.1
Bedrijfskenmerken
47
6.2
Beperkingen onderzoek
48
Hoofdstuk 7 – Onderzoeksresultaten vestigingsrandvoorwaarden
51
7.1
Randvoorwaarden voor vestigen op een nieuwe locatie
51
7.2
Beoordeling randvoorwaarden huidige situatie
53
7.3
Prioriteit om randvoorwaarde te wijzigen
54
Hoofdstuk 8 – Onderzoeksresultaten duurzame bedrijfsgebouwen
57
8.1
Algemene houding ten aanzien van duurzaamheid
57
8.2
Bereidheid tot investeren in een duurzaam bedrijfsgebouw
57
8.3
Gevolgen na introductie ‘standaard’ bedrijfsgebouw
58
8.4
Resultaten duurzaamheidsmaatregelen
60
8.5
Resultaten duurzaamheidscenario’s
63
Hoofdstuk 9 – Conclusies en aanbevelingen
65
9.1
Conclusies
65
9.2
Aanbevelingen
66
Pagina 10 / 96
Literatuurlijst
69
Bezochte websites
73
Bijlagen
75
1. Toelichting algemene deel vragenlijst enquête
77
2. Toelichting vestigingsrandvoorwaarden enquête
79
3. Toelichting duurzaam bedrijfsgebouw en scenario’s in de enquête
81
4. Vragenlijst enquête
87
5. Standaard bedrijfsgebouw presentatie
95
Pagina 11 / 96
Pagina 12 / 96
Hoofdstuk 1 – Inleiding 1.1
Bedrijventerreinen in Nederland
In Nederland zijn de afgelopen decennia veel nieuwe bedrijventerreinen ontwikkeld. Volgens het Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem (IBIS) zijn er maar liefst 3.707 bedrijventerreinen in Nederland (inclusief zeehavens en economische zones) en beslaan deze een oppervlak van 105.181 hectare bruto (Arcadis Ruimte en Milieu 2009). Dit is 2% van het totale oppervlak van Nederland (CBS bodemstatistiek). Op dit oppervlak werkt ongeveer 34% van de werkzame beroepsbevolking (Louw e.a. 2004). Bedrijventerreinen dragen dus voor een groot deel bij aan de Nederlandse Economie. Helaas worden bedrijventerreinen in waarde onderschat, zo stelt Van Dinteren in zijn oratie uit 2008. Hij geeft hierin aan dat bedrijventerreinen nog steeds “stiefmoederlijk” worden behandeld. De belangstelling van geografen, planologen en vastgoeddeskundigen is in verhouding met andere werklocaties zoals winkelcentra en kantorenlocaties laag. Hierin kwam verandering toen bedrijventerreinen een probleem leken te worden. Niet dat de huidige bedrijventerreinen voor de ondernemers die er gevestigd zijn een probleem zijn, maar wel voor beleidsmakers. Er wordt momenteel gesproken over het continue uitdijende karakter van bedrijventerreinen dat leidt tot “verrommeling van het landschap”. Naast deze “stiefmoederlijke” houding over bedrijventerreinen wordt afgevraagd of er nog wel nieuwe bedrijventerreinen bij moeten komen. Al sinds er op nationaal niveau ramingen worden gemaakt, de BedrijfsLocatieMonitor (BLM), wordt deze kwantitatieve vraag in twijfel getrokken. Een goed voorbeeld hiervan is het rapport “Is er wel vraag naar nieuwe bedrijventerreinen” van Olden uit 2005 en “De Bedrijfslocatiemonitor – Kritiek, alternatieven en aanpassingen” van Knoben en Traa uit 2008. Olden geeft in het betreffende onderzoek aan dat er veel te optimistisch is gerekend en dat er op termijn een overschot aan nieuwe bedrijventerreinen zal ontstaan. In zijn proefschrift “Uit voorraad leverbaar” uit 2010 wordt dit beeld nogmaals bevestigd en pleit Olden voor een regionale aanpak en verzoekt hij om het aanpakken van bestaande verouderde bedrijventerreinen. Deze constatering van Olden wordt door Van Dinteren gedeeld. Van Dinteren voegt er zelfs aan toe dat door de slecht functionerende markt voor bedrijventerreinen er een vergelijking tussen sprinkhanen en bedrijven gemaakt kan worden (Van Dinteren 2008). Hij stelt dat door het disfunctioneren van de markt, die o.a. veroorzaakt wordt door een kwantitatief overaanbod en hiermee samenhangend lage grondprijzen van bedrijventerreinen, het voor bedrijven eenvoudiger is om te verhuizen naar een nieuw bedrijventerrein dan om te investeren in de huidige (oude)locatie. Dit proces zit volgens Van Dinteren in een vicieuze cirkel die doorbroken zal moeten worden. Beleidsmatig is er de laatste jaren veel belangstelling voor bedrijventerreinen. Dit heeft er toe geleid dat de ministeries van Economische Zaken en Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu onlangs met het IPO en de VNG het convenant bedrijventerreinen hebben afgesloten voor de periode 2010 – 2020. Dit convenant
Pagina 13 / 96
voorziet enerzijds in de aanpak van verouderde bedrijventerreinen en anderzijds in de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. Dit om tegemoet te komen aan de kritiek van onder andere Olden en Van Dinteren op het beleid over (nieuwe) bedrijventerreinen.
1.2
Randvoorwaarden bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen in Nederland
Ten aanzien van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen worden door het Rijk een aantal randvoorwaarden opgelegd aan de lagere overheden. Zo zijn gemeenten sinds het in werking treden van het convenant op 27 november 2009 verplicht om; 1. In regionaal overleg de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerrein af te stemmen; 2. Nieuwe bedrijventerreinen alleen nog te ontwikkelen conform de SER ladder; 3. Maatregelen te nemen om veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan door duurzaam beheer en onderhoud te verplichten; 4. Nieuwe bedrijventerreinen alleen nog maar duurzaam te ontwikkelen en moeten deze bijdragen aan de economische en ruimtelijke kwaliteit van Nederland. Ad.1 Regionaal overleg bedrijventerreinen Regionaal overleg waarvoor Olden en Van Dinteren pleiten is relatief eenvoudig te organiseren. Wel zullen Provincies hierin een voortrekkersrol moeten gaan spelen. Regionale afstemming komt immers niet vanzelf van de grond. Gemeenten moeten tot elkaar veroordeeld worden. De huidige economische situatie zal er hoogstwaarschijnlijk toe bijdragen dat dit sneller en eenvoudiger zal gebeuren dan wanneer er sprake zou zijn van een hoogconjunctuur. De kans die er nu ligt moet dus door de Provincies gepakt worden. Ad. 2 SER ladder en bedrijventerreinen De SER ladder is in 1999 geïntroduceerd in het SER-advies “Commentaar op de Nota Ruimtelijk Economische Beleid” en is een denkmodel voor het omgaan met (schaarse) ruimte. De ladder bestaat uit de volgende drie treden; 1. Gebruik de ruimte op bedrijventerreinen die nu al beschikbaar is en die door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden; 2. Maak optimaal gebruik van mogelijkheden om de ruimteproductiviteit op bedrijventerreinen te verhogen; 3. Indien de twee voorgaande treden onvoldoende mogelijkheden bieden, is het pas mogelijk om een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. De SER ladder is een goed denkmodel en uitgangspunt voor de beleidsmatige (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Maar omdat de SER ladder een denkmodel is en geen ‘hard’ toetsingskader, is het in de praktijk mogelijk om met een matige onderbouwing ten aanzien van de eerste twee treden alsnog nieuwe bedrijventerrein te ontwikkelen. Ad. 3 Duurzaam beheer en onderhoud van bedrijventerreinen Duurzaam beheer en onderhoud van bedrijventerreinen kan bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen in Nederland goed geregeld worden. In de praktijk zien we dat de laatste jaren ook. Het duurzaam beheer en onderhoud van
Pagina 14 / 96
bedrijventerreinen wordt in de praktijk vertaald naar het verplicht lid zijn van een parkmanagement organisatie als een bedrijf zich vestigt op een nieuw bedrijventerrein. In de praktijk zijn hier enkele goed werkende voorbeelden van zoals het bedrijventerrein Nieuw Vennep Zuid in de gemeente Haarlemmermeer en businesspark Lijnden in de gemeente Amsterdam. Voor bestaande bedrijventerreinen is het realiseren van duurzaam beheer en onderhoud veel lastiger. De bedrijven die gevestigd zijn op het bedrijventerrein kunnen niet verplicht worden om deel te nemen aan of te participeren in een organisatie die hiervoor zorg draagt. Door dit vrijblijvende karakter is de kans op zogenaamde ‘freeriders’1 groot. Dit is in de afgelopen jaren veelvuldig voorgekomen bij collectieve (particuliere) bewaking van bedrijventerreinen. De bereidheid bij de goedwillende ondernemers op het bedrijventerrein om te participeren in een organisatie is daardoor laag en de kans op slagen klein. Ad. 4 Duurzame bedrijventerreinen en ruimtelijke kwaliteit Tot slot wordt als randvoorwaarde meegegeven dat de nieuwe bedrijventerrein alleen nog maar duurzaam mogen zijn en bij moeten dragen aan de ruimtelijke en economische kwaliteit van Nederland. Waar moeten deze bedrijventerreinen aan voldoen om dit ‘stempel’ of ‘certificaat’ te krijgen? En sluit een dergelijk bedrijventerrein wel aan bij de wensen van de gebruikers? Zitten ondernemers wel te springen om kwalitatieve duurzame bedrijventerreinen? Het lijkt erop dat dit beleidsuitgangspunt is geformuleerd zonder rekening te houden met wat hieronder verstaan wordt en wat de doelgroep wil. Deze randvoorwaarde heeft een top down benadering die ingaat tegen normale economische principes van de vrije markt. Of zou het niet belangrijk zijn om rekening te houden met wat de doelgroep wil? Is het maatschappelijk belang van het voorkomen van “verrommeling van het landschap” en “lelijke bedrijventerreinen” belangrijker?
1.3
Kernvraag van het onderzoek
In het kader van dit onderzoek zal aandacht besteedt worden aan de basis van duurzame bedrijventerreinen, zijnde de duurzame planning van bedrijventerreinen. Hiermee hangt samen de vraag naar nieuwe bedrijventerreinen en de keuze die ondernemers maken om zich op een bepaald bedrijventerrein te vestigen. Dit zijn de vestigingsrandvoorwaarden. Daarnaast zal in dit onderzoek ingegaan worden op duurzame huisvesting van bedrijven. Onderzocht zal worden wat de bereidheid van ondernemers is om bij een verhuizing te investeren in een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw. Duurzame bedrijven en duurzame ontwikkeling en inrichting van bedrijventerreinen blijven in dit onderzoek buiten schot. Deze afbakening resulteert in de volgende vraag die centraal staat in dit onderzoek;
Een freerider is een bedrijf dat (financieel) niet deelneemt aan de organisatie die zorg draagt voor het duurzaam beheer en onderhoud van het bedrijventerrein. Maar (doordat het bedrijf er wel gevestigd is) profiteert hij wel van de inspanningen die door de betreffende organisatie worden geleverd.
1
Pagina 15 / 96
Wat zijn de belangrijkste randvoorwaarden voor een ondernemer om zich te vestigen op een bedrijventerrein en welke rol speelt een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw hierin? Deze vraag zal in dit onderzoek beantwoordt worden door ondernemers te vragen waaraan de bedrijfshuisvesting en de bedrijfsomgeving (het bedrijventerrein) zal moeten voldoen. Daarnaast zal gevraagd worden in hoeverre ondernemers bereid zijn om een duurzaam bedrijfsgebouw te realiseren. Subvragen vestigingsrandvoorwaarden; Om in beeld te krijgen wat ondernemers belangrijk vinden en waar ze waarde aan hechten bij een locatiekeuze voor het bedrijf, wordt onderscheid gemaakt in drie schaalniveaus; - Welke vestigingsrandvoorwaarden zijn belangrijk voor ondernemers ten aanzien van het gebouw en de kavel? - Welke vestigingsrandvoorwaarden zijn belangrijk voor ondernemers ten aanzien van het bedrijventerrein? - Welke vestigingsrandvoorwaarden zijn belangrijk voor ondernemers ten aanzien van de locatie van het bedrijventerrein in de stad en of regio? Door ondernemers te laten aangeven hoe belangrijk ze bepaalde vestigingsrandvoorwaarden vinden, wordt duidelijk waaraan achtereenvolgens het gebouw / kavel, het bedrijventerrein en de omgeving rond het bedrijventerrein moeten voldoen willen bedrijven zich hier vestigen. Om te voorkomen dat alle vestigingsrandvoorwaarden belangrijk zijn voor de verhuizing van het bedrijf, zal de ondernemers gevraagd worden zelf een oordeel te vellen over de huidige situatie. Door deze aanvullende vraag te stellen over de betreffende randvoorwaarde wordt enerzijds duidelijk hoe ze het nu geregeld hebben en wordt anderzijds duidelijk hoeveel prioriteit ze stellen om deze randvoorwaarde aan te passen aan de huidige omstandigheden. Subvragen duurzaam gebouwde bedrijfshuisvesting Naast het in beeld brengen van de belangrijkste vestigingsrandvoorwaarden wordt onderzoek gedaan naar de bereidheid van ondernemers om duurzaam te bouwen. Dit wordt gedaan door ondernemers een financiële afweging voor te leggen. In dit onderzoek zal antwoord gegeven worden op de volgende vragen; - Wat is de investeringsbereidheid van ondernemers ten aanzien van duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau? - Welke duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau spreken de ondernemers het meest aan en waarom? - Welke duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau zouden volgens ondernemers verplicht mogen worden? Door in eerste instantie de houding van de ondernemer in beeld te brengen en vervolgens in te gaan op de huur- en energielasten, wordt voor de ondernemer inzichtelijk wat hij per jaar kwijt is aan de huisvesting van zijn bedrijf. Door een ‘standaard’ bedrijfsgebouw te introduceren en hiermee inzichtelijk te maken wat bespaard kan worden op de energieverbruik en daarmee de huisvestingslasten
Pagina 16 / 96
moet duidelijk worden wat de ondernemers het meest aanspreekt en of hun houding ten aanzien van duurzaam bouwen ook veranderd is. Waar voor zijn ondernemers nog wel bereid te betalen en waarvoor niet meer? Dus wanneer slaat de ambitie om een duurzaam bedrijfsgebouw te eisen door naar een onaantrekkelijke locatie voor ondernemers om zich daar te vestigen? Dit om te voorkomen dat een gemeente vanwege tegenvallende verkoop uiteindelijk haar duurzaamheidsambitie bijstelt en het bedrijventerrein uiteindelijk vanuit dit perspectief niet als duurzaam bestempeld kan worden.
1.4
Onderzoeksopzet
Om er achter te komen wat ondernemers willen is voor dit onderzoek een enquête opgesteld. Door middel van interviews is de enquête afgenomen bij 27 ondernemers. Er is gewerkt met een gesloten vragenlijst (bijlage 4) met gecodeerde antwoorden (zie tevens hoofdstuk 5). De resultaten van de enquête zijn aan de hand van beschrijvende en verklarende statistiek beschreven in de hoofdstukken 6, 7 en 8. Via twee bestaande databases van de gemeente Almere2 zijn ondernemers geselecteerd. Deze databases bevatten diverse gegevens van ondernemers die gevestigd zijn in, maar ook buiten Almere. De databases worden enerzijds gebruikt voor het registreren van vastgoedtransacties en anderzijds als een bedrijfsinformatiesysteem waarin ontwikkelingen van bedrijven worden bijgehouden en belangstellende bedrijven voor vestiging in Almere worden geregistreerd. Ook wordt één van de twee databases gebruikt om (gericht) mailings te kunnen versturen en wordt er klant specifieke informatie in bijgehouden.
1.5
Leeswijzer
Deze scriptie is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt de ontwikkeling van bedrijventerreinen in de afgelopen jaren beschreven en nader ingegaan op recente beleidsontwikkelingen, programmering van bedrijventerreinen en enkele kenmerken van de bedrijventerreinenmarkt die van belang zijn voor dit onderzoek. Vervolgens gaat hoofdstuk 3 in op het begrip ruimtelijke kwaliteit en hoofdstuk 4 op het begrip duurzaamheid. In hoofdstuk 5 zal de gehanteerde onderzoeksmethodiek verder worden toegelicht en beschreven. Zo wordt ingegaan op het selecteren van de doelgroep, de enquête en de ‘standaard’ bedrijfshal. Hoofdstuk 6 zal beschrijvend en verklarend ingaan op de kenmerken van de bedrijven die deelgenomen hebben aan het onderzoek. De resultaten van de vestigingsrandvoorwaarden uit de enquête zijn weergegeven in hoofdstuk 7. In hoofdstuk 8 is dit gedaan voor de bereidheid voor duurzaam bouwen. In het laatste hoofdstuk zullen conclusies worden getrokken uit de resultaten van de enquête en antwoord geven op de kernvraag en bijbehorende subvragen. Tevens zal hier aangegeven worden wat gemeenten en projectontwikkelaars op basis van dit Het betreft het Relatie Informatie Systeem (RIS) en het Gemeentelijk informatie systeem Almere (GisA) waarin alle vastgoedtransacties in worden vastgelegd
2
Pagina 17 / 96
onderzoek kunnen doen om een duurzaam bedrijventerrein te ontwikkelen dat bijdraagt aan de economische en ruimtelijke kwaliteit van Nederland.
Pagina 18 / 96
Hoofdstuk 2 – Bedrijventerreinen in Nederland 2.1
Inleiding
Als we naar het absolute ruimtegebruik van bedrijventerreinen in Nederland kijken, dan hebben bedrijventerrein een relatief kleine impact op Nederland. Bedrijventerreinen beslaan immers maar 2% van de oppervlakte van Nederland. Zouden we kijken naar de bebouwde omgeving, dan spelen bedrijventerreinen wel een rol van betekenis. Maar liefs 22% van de bebouwde omgeving betreft een bedrijventerrein (CBS bodemstatistiek). Om tot een dusdanig substantieel aandeel van de bebouwde omgeving te komen, hebben bedrijventerreinen zich over een periode van ruim honderd jaar ontwikkeld. Eind 19e eeuw zijn de eerste bedrijventerreinen tot stand gekomen en sinds die tijd hebben de bedrijventerreinen zich steeds ontwikkeld. Bedrijventerrein werden vroeger ook wel industrieterreinen genoemd. Dit heeft ook te maken met de ontstaansgeschiedenis van bedrijventerreinen. Zo zijn er vijf generaties bedrijventerreinen te onderscheiden (Louw e.a. 2009). De eerste generatie bedrijventerreinen is ontstaan aan het begin van de industrialisatie. Bedrijven ontwikkelden zich aan de randen van woonwijken van steden. Het voordeel hiervan was dat de afstand tussen de werknemers en het bedrijf klein was. Een nadeel hiervan was dat de kwaliteit van de leefomgeving zwaar onder druk stond. Begin jaren twintig leidden de bedrijven aan de randen van de woonwijken tot teveel overlast. Door de groeiende mobiliteit van de medewerkers en het voor die tijd nieuwe stedenbouwkundige principe van het scheiden van functies, leidde dit er toe dat de functies wonen en werken van elkaar gescheiden werden. De tweede generatie bedrijventerreinen werd geboren. Deze tweede generatie bedrijventerreinen kenmerkt zich door deze scheiding tussen wonen en werken en de aanwezigheid van een haven. Veel goederen werden immers nog via het water vervoerd. Na de tweede wereldoorlog verschuift het accent van het goederenvervoer. Er worden steeds meer goederen via de weg in plaats van over het water getransporteerd. Een goede ontsluiting naar snel- of hoofdwegen was, naast een haven, een belangrijke randvoorwaarde voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Deze derde generatie bedrijventerreinen is langs belangrijke ontsluitingswegen en waterwegen gerealiseerd. Hierdoor hebben deze bedrijventerreinen vaak een multimodaal karakter. De vierde generatie bedrijventerreinen wordt gekenmerkt door het feit dat het hier om pure snelweglocaties gaat. Het vervoer over de weg is in de jaren 70 en 80 sterk toegenomen. Het pure industriële karakter van bedrijventerreinen verdwijnt en deze bedrijven worden meestal elders gepositioneerd door gewijzigde regelgeving (Wet geluidhinder, Wet milieubeheer, etc.). De kavels worden kleiner en er ontstaat een grotere diversiteit aan bedrijven die zich op een bedrijventerrein vestigen.
Pagina 19 / 96
De vijfde generatie bedrijventerreinen zijn de huidige bedrijventerreinen die ontwikkeld worden. Ze worden gekenmerkt door multimodaliteit, intensief ruimtegebruik, stedenbouwkundige kwaliteit en duurzaamheid. Dit is precies wat het Rijk met het convenant bedrijventerreinen voorschrijft. Je zou op basis van deze karakterisering kunnen stellen dat de vijfde generatie bedrijventerreinen dus voldoet aan het convenant bedrijventerreinen. Echter wordt door Louw e.a. niet gedefinieerd wat nu precies wordt verstaan onder deze (stedenbouwkundige) kwaliteit en duurzaamheid van bedrijventerreinen. Om dit te kunnen doen, worden in dit hoofdstuk eerst enkele karakteristieken van de markt voor bedrijventerreinen beschreven. Vervolgens zal ingegaan worden op de kwantitatieve planning van bedrijventerreinen en tot slot de ontwikkeling van bedrijventerreinen.
2.2
Wat is een bedrijventerrein?
Op basis van de historische analyse kan de vraag gesteld worden wat nu een bedrijventerrein is. Het IBIS hanteert hiervoor de term werklocatie. Onder een werklocatie vallen bedrijventerreinen, zeehaventerreinen en economische zones. Het IBIS gaat bij haar inventarisatie er van uit dat een werklocatie groter is dan één hectare bruto. De eenheid van registratie is het terrein zelf en niet het bestemmingsplan. IBIS omschrijft een werklocatie als volgt (2009); “Werklocatie Een terrein dat vanwege zijn bestemming bestemd en geschikt is voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële en niet commerciële dienstverlening en industrie. Onder de omschrijving vallen daarmee tevens (delen van) werklocaties die gedeeltelijk bestemd zijn en geschikt zijn voor kantoren. De volgende terreinen vallen er niet onder: - terreinen voor grondstofwinning, olie en gaswinning; - terrein voor waterwinning; - terrein voor agrarische doeleinden zonder verwerkende industrie en logistiek; - terrein voor afvalstort.” Kantoorlocaties en individuele bedrijfspanden vallen buiten deze definitie en zijn dus niet opgenomen in het IBIS. Deze definitie en afbakening passen goed bij het onderzoek en wordt daarom gehanteerd.
2.3
Kenmerken en karakteristieken van bedrijventerreinen
Nu duidelijk is wat in dit onderzoek onder een bedrijventerrein wordt verstaan zullen enkele kenmerken en karakteristieken van de markt van bedrijventerreinen behandeld worden. Dit zodat duidelijk wordt waar ondernemers voor kunnen kiezen als ze op zoek gaan naar een nieuwe locatie om hun bedrijf te huisvesten. - Bedrijventerreinen zijn steeds meer in trek bij ondernemers; Uit onderzoek blijkt dat steeds meer bedrijven uit de stad verhuizen naar een bedrijventerrein aan de rand van de stad. Voornaamste reden is dat de
Pagina 20 / 96
bedrijventerreinen aan de rand van de stad meer fysieke- en milieuruimte bieden aan de ondernemers in vergelijking met gemengde locaties in de stad. - Bedrijventerreinen zorgen voor ontmenging van functies; Doordat bedrijven wegtrekken uit de woongebieden draagt dit bij aan de ontmenging van functies. Enerzijds is dit een positieve ontwikkeling. De bedrijven zorgen immers niet meer voor overlast voor de omliggende bewoners. Een nadeel hiervan is dat overdag de levendigheid uit het straatbeeld verdwijnt en de sociale controle er ’s nachts en in de weekenden er niet meer is. - Werken volgt wonen; Uit onderzoek van De Graaf e.a. uit 2008 blijkt dat werken wonen volgt zolang er maar voldoende arbeidspotentieel is. Enkele nuanceringen die gemaakt moeten worden ten aanzien van deze constatering zijn de Vinex locaties en perifere locaties. Vinex locaties blijven achter lopen en voor perifere locaties is deze causale relatie nauwelijks aan te tonen. Daarnaast valt op dat industrie, logistiek en zakelijke dienstverlening stuwende sectoren zijn en dus in veel mindere mate het wonen volgen. - Het ontwikkelen van bedrijventerrein gebeurt voornamelijk door gemeenten; Ruim 80% van het oppervlak van de nog uit te geven bedrijventerreinen is in handen van gemeenten. Slechts 2.347 hectare netto is in handen van private partijen (Arcadis Ruimte en Milieu 2009). Daarbij moet zelfs opgemerkt worden dat de private partijen voor een groot deel aangestuurd worden door lokale overheden. Een goed voorbeeld hiervan is Schiphol Area Development Company (SADC). - Bedrijfsgebouwen is een eigenaar gebruikers markt; Afhankelijk van de levensfase, de sector en het aantal medewerkers van het bedrijf kan gesteld worden dat de bedrijfsgebouwenmarkt er één is van de zogenaamde eigenaar/gebruikers3. Van de ondernemers met 10 tot 100 medewerkers heeft 88% een eigen bedrijfspand (Mensen e.a. 2005). Enkele nuanceringen hierop zijn de kleine en startende bedrijven. Deze bedrijven huren vaker een bedrijfspand. Dit omdat er bij de start van het bedrijf onvoldoende kapitaal is om een eigen pand te realiseren en de onderneming nog gaat groeien. Hierdoor is flexibele huisvesting, gewenst. De logistieke sector is tevens een uitzondering. De logistieke sector is een sector waarin de gebruikers overwegend de bedrijfsgebouwen huren van (particuliere)beleggers. Dit omdat de bedrijven enerzijds geen vastgoed op de balans willen hebben staan en anderzijds wordt binnen de logistieke sector gewerkt met korte contracten waardoor ook hier flexibiliteit in de huisvesting noodzakelijk is. Verhuisafstand beperkt zich bij meerderheid van de bedrijven tot 25 kilometer en bij voorkeur binnen de eigen gemeente; Olden (2005) geeft aan dat de markt voor bedrijventerreinen een regionale markt is en dat bedrijven zich over een afstand tot 25 kilometer verplaatsen. Uit het onderzoek van Van Oort e.a. uit 2007 blijkt dat 94% van de bedrijven zich verplaatsen binnen de regio en dat 75% zich verplaatst binnen de eigen gemeente. Van Oort e.a. concluderen in aanvulling op de conclusie van Olden (2005) dat het verhuizen van bedrijven een regionale markt is die noopt tot samenwerking. -
Een eigenaar/gebruiker is een ondernemer die het bedrijfspand zelf in eigendom heeft en gebruikt voor de huisvesting van zijn eigen onderneming
3
Pagina 21 / 96
Deze constateringen van Van Oort en Olden worden grotendeels door het onderzoek van Dantuma uit 2008 herbevestigd. Dantuma constateert dat 53,5% van de ondernemers een eigen bedrijfspand heeft. Het onderzoek van Dantuma is niet geheel representatief voor dit onderzoek omdat binnen zijn doelgroep van ondernemers ook bedrijven zitten uit de detailhandel, zakelijke dienstverlening, horeca en persoonlijke dienstverlening. Hierdoor is circa 60% van zijn respondenten niet representatief voor dit onderzoek. Mensen e.a. (2005) constateerden voor Van Oort e.a. al dat 75% van de ondernemers niet bereid is te verhuizen naar een andere gemeente. Deze constatering sluit in hoofdlijnen aan bij die van Olden. Echter, het onderzoek van Mensen is onder een bredere groep van ondernemers gehouden (detailhandel en zakelijke dienstverlening) en dus ook niet geheel representatief voor dit onderzoek. Er verhuizen jaarlijks tussen circa 18.000 bedrijven met totaal 200.000 arbeidsplaatsen; Uit onderzoek blijkt dat er gemiddeld 18.000 bedrijven per jaar verhuizen (Van Oort e.a. 2007). Het overgrote deel van deze bedrijven heeft slechts een omvang tot vijf werkzame personen (Mensen e.a. 2005). Uit de Database bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (BLN) van de STEC groep blijkt dat in de periode 2000 – 2009 gemiddeld 37 bedrijven per jaar met meer dan 50 arbeidsplaatsen over een grotere afstand verplaatsen of zich nieuw in Nederland vestigen. (www.stecgroep.nl). -
Geconcludeerd kan worden dat er per jaar veel kleine bedrijven verhuizen en ondernemers steeds meer naar bedrijventerreinen verhuizen. Als gevolg hiervan ontstaat een duidelijke scheiding tussen de functies wonen en werken. Bedrijven verhuizen niet over een grote afstand en zoeken locaties op waar (veel) mensen wonen. De bedrijventerreinen worden vaak door gemeenten ontwikkeld en de ondernemers hebben het liefst een gebouw in eigendom. Deze combinatie van factoren zorgt ervoor dat projectontwikkelaars en beleggers maar zeer beperkt grip hebben op de markt van bedrijventerreinen. Dit omdat ze een product moeten ontwikkelen voor een erg gedifferentieerde doelgroep. Zeker als je kijkt naar de markt voor detailhandel en zakelijke dienstverlening. Daarnaast geven ondernemers geen zekerheid ten aanzien van (lange) huurtermijnen. Tevens hebben ondernemers de voorkeur om zelf grond te kopen bij de gemeente (dan betalen ze niet teveel), realiseren ze het liefst hun eigen bedrijfshuisvesting (omdat het zelf doen goedkoper is) en willen ze maatwerk (geen standaard product).
2.4
De planning van bedrijventerreinen
Van 1 januari 1999 tot 1 januari 2009 is 8.592 hectare netto aan bedrijventerreinen uitgegeven (Arcadis Ruimte en Milieu 2009). Dit komt neer op een gemiddelde uitgifte van circa 859 hectare per jaar. In 2008 is circa 772 hectare netto bedrijventerrein (exclusief zeehavens maar inclusief economische zones) uitgegeven door gemeenten en particulieren. In totaal is er nu 62.819 hectare netto aan bedrijventerreinen in Nederland waarvan 51.919 hectare netto is uitgegeven (circa 83%). Gezien het feit dat er rekenkundig nog aan 10.900 hectare aan plannen voor bedrijventerreinen op de plank ligt, waarvan 6.009 terstond uitgeefbaar (Arcadis Ruimte en Milieu 2009), lijkt er in kwantitatieve zin voldoende voorraad te zijn aan nieuwe bedrijventerreinen ten behoeve van de stimulering en het behoud van
Pagina 22 / 96
werkgelegenheid. Zouden we dit tien jaar gemiddelde tot 2020 doorzetten, dan zou er de komende elf jaar nog 9.449 hectare netto bedrijventerrein nodig zijn. Maar hoe accuraat zijn deze gegevens zoals weergegeven in IBIS? Jaarlijks worden de cijfers verzameld en is er veel kritiek op de bruikbaarheid maar vooral de interpretatie van de gegevens (Olden 2005, Knoben e.a. 2008 en Olden 2010). Belangrijkste kritiekpunten ten aanzien van de bruikbaarheid zijn; 1. Elk jaar ontbreken er bedrijventerreinen in de enquête. 2. Een deel van de gegevens is niet ingevuld. 3. De kwalitatieve gegevens zijn zeer afhankelijk van de interpretatie van de persoon die ze invult. Het volgende voorbeeld geeft aan waarom er kritiek is op het IBIS. De cijfers van de officiële rapportages van 2008 en 2009 zijn in onderstaande tabel weergegeven. Tabel 1: Vergelijking cijfers IBIS 2008 en IBIS 2009 met eigen bewerking IBIS 2008 IBIS 2009 Verschil In hectares In hectares In hectares4 Uitgifte bedrijventerreinen in netto 918 772 n.v.t. hectare ex. zeehavens Aantal bedrijventerreinen 3.561 3.697 n.v.t. Voorraad bruto bedrijventerreinen 80.367 82.785 2.418 ex. zeehavens Voorraad netto bedrijventerreinen 60.557 62.819 2.262 ex. zeehavens Uitgegeven oppervlak netto 50.280 51.919 1.639 ex. zeehavens Nog uit te geven oppervlak netto5 10.277 10.900 n.v.t. Nog uit te geven oppervlak IBIS rapport 12.306 13.793 n.v.t. Verschil tussen berekening en IBIS 2.029 2.893 n.v.t. Bron: Arcadis Ruimte en Milieu 2009 en Arcadis Ruimte en Milieu en Stec groep 2009 Er zijn twee zaken die naar aanleiding van tabel 1 opvallen; 1. Het uitgegeven oppervlak netto bedrijventerreinen exclusief zeehavens neemt toe met 1.639 hectare. Dit terwijl er volgens de rapportage uit 2009 maar 772 hectare netto aan bedrijventerrein is uitgegeven; • Het verschil wordt mogelijk veroorzaakt door het feit dat naast de uitgegeven hectares het aantal bedrijventerreinen met 136 stuks is gestegen; • Deze stijging van het aantal bedrijventerreinen wordt voor circa 39% verklaard door het feit dat in 2009 voor het eerst economische zones (53 stuks) zijn meegenomen in het onderzoek. Daarnaast zijn er volgens de rapportage 83 nieuwe bedrijventerreinen in Nederland bij gekomen; • Als we het uitgegeven oppervlak netto bedrijventerreinen exclusief zeehavens corrigeren met de uitgifte van 2008, dan zouden de 136 nieuwe bedrijventerrein en economische zones een netto uitgeefbaar oppervlak moeten hebben van 867 hectare. Dit komt neer op gemiddeld netto oppervlak van circa 6,4 hectare per terrein; Het verschil is berekend door van de cijfers van de IBIS rapportage van 2009 de cijfers van de IBIS rapportage 2008 af te trekken. 5 Het verschil is berekend door van de voorraad netto bedrijventerreinen het uitgegeven oppervlak netto af te trekken. 4
Pagina 23 / 96
De afgelopen jaren is het gemiddelde netto oppervlak per bedrijventerrein gestegen van circa 19,5 hectare in 2005 naar circa 21 hectare in 2009. • Op basis van dit gemiddelde zou je eigenlijk verwachten dat het netto uitgeefbaar oppervlak nog verder had moeten stijgen dan nu blijkt uit de rapportage; 2. Het berekende nog uit te geven oppervlak komt niet overeen met de opgave in de rapportages van IBIS. Er is achtereenvolgens een berekend verschil van 2.209 hectare netto in 2008 en 2.893 hectare netto in 2009. •
Olden concludeert naar aanleiding van de IBIS rapportages dat het huidige beleid te veel ruimte geeft voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Hij pleit zelfs voor een forse neerwaartse bijstelling van de planningsopgave (Olden 2010). Het convenant bedrijventerreinen 2010-2020 dat onlangs is gesloten voorziet namelijk in de ontwikkeling van 11.015 hectare netto nieuwe bedrijventerreinen tot 2020. Als we de opgave uit het convenant bedrijventerreinen naast de laatste IBIS rapportage van 2009 leggen, dan zou dit betekenen dat er tot 2020 geen nieuwe bedrijventerreinen meer ontwikkeld hoeven te worden. Er ligt volgens IBIS immers al aan 13.793 hectare netto aan plannen op de plank waarvan 6.009 hectare terstond uitgeefbaar is. Uitgaande van een gemiddelde uitgifte van 859 hectare per jaar zouden er voor de komende zeven jaar, dus tot 2016, geen bedrijventerreinen meer bouwrijp gemaakt hoeven te worden. Deze conclusie van Olden behoeft wel enige nuancering. In kwantitatief opzicht klopt deze conclusie, maar in kwalitatief opzicht niet helemaal. IBIS gaat namelijk niet in op de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen. Dit terwijl deze vraag zeer belangrijk is. De kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen kan je uitsplitsen in twee onderdelen. Enerzijds is er verschil in vraag naar het kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein. Niet elke ondernemer heeft behoefte aan een hoogwaardig bedrijventerrein (zie ook paragraaf 3.3). Anderzijds is er verschil naar vraag per regio. Zo kan het voorkomen dat de ene regio een tekort heeft aan bedrijventerreinen en de aangrenzende regio een overschot. Er kunnen door deze kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen op regionaal en provinciaal niveau behoorlijk grote verschillen, zijn waardoor er ondanks dit kwantitatief berekende overschot op Nationaal niveau, een vraag is naar nieuwe hoogwaardige of laagwaardige bedrijventerreinen. Het is dus essentieel om te weten wat bedrijven willen binnen een bepaalde regio. Niet alleen om bedrijventerreinen te ontwikkelen die aansluiten bij de vestigingseisen van de ondernemers, maar ook om een betere sturing te geven aan de planning en ontwikkeling van bedrijventerreinen.
2.5
Vestigingsrandvoorwaarden
Elke gemeente, immers ruim 80% van alle nieuwe bedrijventerreinen wordt ontwikkeld door gemeenten (Arcadis Ruimte en Milieu 2009), ontwikkelt ten behoeve van behoud en stimulering van de lokale economie en werkgelegenheid nieuwe bedrijventerreinen. Dit kunnen ze ook blijven doen zolang op rijksniveau deze
Pagina 24 / 96
ruimte wordt gegeven en ze maar op regionaal niveau afstemmen, zowel op kwantitatief als kwalitatief niveau. Zoals hiervoor is aangegeven, verplaatsen de meeste bedrijven zich maximaal over vijfentwintig kilometer. Het is onduidelijk waarom bedrijven kiezen voor een bepaalde locatie binnen die straal van vijfentwintig kilometer. Er van uitgaande dat bedrijven een keuzemogelijkheid hebben en dat er geen sprake is van gedwongen winkelnering, is de basisgedachte achter een bedrijfsverplaatsing en daarmee locatiekeuze in essentie een simpele afweging. De ondernemer heeft een aantal randvoorwaarden die zijn bedrijfsvoering stelt aan de vestigingsplaats. Deze zal hij vervolgens afwegen tegen de karakteristieken van de potentiële vestigingslocaties. Er van uitgaande dat verplaatsingen van bedrijven over korte afstand vooral het gevolg zijn van ruimtegebrek (Olden 2010), zullen ondernemers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting voor hun bedrijf hier primair op letten. Bij hun zoektocht kunnen zij er vanwege het grote aanbod voor kiezen om een bouwrijpe kavel op een bedrijventerrein te kopen om in eigen beheer nieuwbouw te realiseren. Zij kunnen ook kiezen voor een bestaand bedrijfspand, of voor een door marktpartijen gerealiseerd bedrijfsgebouw (Louw et al. 2009). Gemeenten beconcurreren elkaar op het gebied van de bouwrijpe kavels en vissen hierdoor allemaal in dezelfde vijver (Houwelingen 2002). Dit leidt tot teveel uniformiteit en te weinig onderscheid. Van alle bestaande bedrijventerreinen is immers 90% volgens de IBIS indeling te classificeren als modern gemengd bedrijventerrein (Van Dinteren 2008). Deze concurrentie tussen gemeenten en het overaanbod aan direct uitgeefbare bedrijventerreinen, zorgt ervoor dat de grondprijzen voor bedrijventerreinen laag zijn. De prijzen variëren van circa € 36,- per m2 tot € 250,- per m2. Hiermee komt het landelijk gemiddelde op een grondprijs van maximaal € 124,- per m2 bedrijventerrein (Arcadis Ruimte en Milieu 2009). Ten opzichte van andere functies in Nederland zoals winkels of kantoren is deze gemiddelde prijs per m2 laag. Alleen door schaarste te creëren is het mogelijk om de prijs en de kwaliteit van nieuwe maar ook bestaande bedrijventerreinen te verhogen (Bloem 2009). Er zal dus op regionaal, maar ook op nationaal niveau, afstemming moeten komen in de kwantitatieve en kwalitatieve planning en ontwikkeling van bedrijventerreinen. Deze afstemming moet plaatsvinden in samenhang met de bestaande voorraad van bedrijventerreinen (Noordanus 2008). Uit onderzoek blijkt dat ruimtelijke kwaliteit een aanduiding is van de waarde die gebruikers in een concreet gebied op een bepaald tijdstip aan die ruimte toekennen. Zo blijkt uit onderzoek dat de prioriteiten van ondernemers aan het schuiven zijn en in de loop der jaren veranderen (Van Dinteren 2008). Uit tabel 4 blijkt bijvoorbeeld dat de kwaliteit van het gebouw door ondernemers in de loop der jaren veranderd is en dat het omstreeks 1999 zelfs werd gezien als één van de of in enkele gevallen zelfs dé belangrijkste factor ten aanzien van locatiekeuze voor een ondernemer.
Pagina 25 / 96
Tabel 4: Overzicht locatiekeuzefactoren door de tijd heen
bron: Van Dinteren 2008 Er zijn, in navolging van deze constatering van Van Dinteren de afgelopen jaren diverse onderzoeken gedaan naar de huisvestingswensen, beslissingsfactoren en locatiekeuzes (Houwelingen 2002, BCI 2003, Oosteren 2005, Dantuma 2008, De Graaf 2008 en Elbrich 2009). Uit deze onderzoeken blijkt dat een representatief bedrijfsgebouw wel belangrijk is, maar in importantie weer is gedaald. In tabel 2 zijn, in volgorde van belangrijkheid, de zes belangrijkste pullfactoren op een rijtje gezet en is de representatieve bedrijfsruimte blauw geaccentueerd. Tabel 2: De belangrijkste keuze motieven van ondernemers 1
Dantuma 2008 Voldoende ruimte voor Parkeren
De Graaf 2008 Lage grondprijzen
Oosteren 2005 Goede bereikbaarheid
BCI 2003 Beschikbare ruimte
2
Veiligheid
Beschikbare ruimte
Representatieve bedrijfsruimte
Beschikbaarheid personeel
3
Bereikbaarheid
Schaalvoordelen
Sfeer, culturele klimaat
Beschikbaarheid kennis
4
Groter bedrijfspand
Nabijheid snelwegen
Aanwezigheid toeleveranciers
5
Kwaliteit van het bedrijfspand
Arbeidspotentieel
Aanwezigheid van soortgelijke bedrijven Bereikbaarheid
6
Voorzieningen in omgeving
Representatief bedrijfspand
Bereikbaarheid
Uit de tabel kan worden opgemaakt dat goede bereikbaarheid bij al deze onderzoeken hoog scoort evenals beschikbare ruimte. Daarna komen representatieve bedrijfsruimte, arbeidspotentieel en aanwezigheid van andere bedrijven. Vervolgens tonen de onderzoeken aan dat de ondernemers verdeeld zijn. Belangrijkste oorzaak hiervan is dat in het onderzoek van Dantuma maar ook in dat
Pagina 26 / 96
Van Oosteren ondernemers zijn betrokken uit de detailhandel en zakelijke dienstverlening. Deze ondernemers hebben andere voorkeuren dan ondernemers die gevestigd zijn op een bedrijventerrein waardoor bijvoorbeeld veiligheid / sfeer en cultureel klimaat hoog scoren in deze bedrijfsmigratie studies. Naast deze pullfactoren voor ondernemers om naar een bedrijventerrein te verhuizen zijn er uiteraard ook pushfactoren. Vaak zijn dit de tegenhangers van de pullfactoren. Uit het onderzoek van Van Oosteren uit 2005 blijk dat de belangrijkste pushfactoren, in volgorde van belangrijkheid, voor verhuizing de volgende te zijn; 1. Privé redenen 2. Concentratie of fusie 3. Ruimtegebrek 4. Te hoge prijs 5. Niet representatief genoeg 6. Onvoldoende parkeergelegenheid 7. Slechte bereikbaarheid 8. Bestemmingswijziging Hieruit blijkt dat de aanleiding om te verhuizen in eerste en tweede plaats niets met de locatie of het vastgoed te maken hebben, maar veroorzaakt wordt door de bedrijfsvoering en de persoonlijke omstandigheden van de eigenaar van het bedrijf. Dit zijn omstandigheden waar gemeenten of projectontwikkelaars geen invloed op kunnen uitoefenen en ook geen rekening mee kunnen houden bij de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen heb je dus alleen maar houvast aan deze algemeenheden. Veel nieuwe bedrijventerreinen voldoen hier vaak al aan, maar wat maakt een nieuw bedrijventerrein dusdanig onderscheidend dat ondernemers bewust de keuze maken om zich daar te gaan vestigen?
2.6
De ontwikkeling van bedrijventerreinen
Bedrijventerreinen worden zoals aangegeven in paragraaf 2.3 in Nederland overwegend door gemeenten ontwikkeld. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld Engeland waar bedrijventerreinen of businessparks worden ontwikkeld en beheerd door beleggers. Tevens valt op dat de wijze van ontwikkelen afwijkt van het ontwikkelingsproces voor kantoren en winkels in Nederland. Op deze twee ontwikkelingsmarkten zijn projectontwikkelaars dominant en realiseren zij de huisvesting van de eindgebruikers. In Nederland wordt voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen vaak een klassiek ontwikkelingsmodel gehanteerd conform model B of C (zie tevens tabel 3). Op basis van model B is het de gemeente die de gronden verwerft, vervolgens bouw- en woonrijp maakt en verkoopt aan de eindgebruikers. Deze realiseren daar met hulp van een ontwikkelaars/bouwers het bedrijfspand en gaan deze vervolgens zelf gebruiken en onderhouden. Het beheer van het bedrijventerrein nadat de terreinafwerking heeft plaatsgevonden wordt gedaan door de gemeente (Louw e.a. 2009). Uit dit ontwikkelingsmodel vloeit daarom ook logischerwijs voort dat de markt voor bedrijfspanden voor 88% gekenmerkt wordt door eigenaargebruikers markt (Mensen
Pagina 27 / 96
e.a. 2005). Een belangrijke oorzaak hiervoor is te vinden in het feit dat het te realiseren vastgoed voor bedrijven nog niet uniform genoeg is. Dit met uitzondering van de logistieke sector. Hier is namelijk wel heel duidelijk de rol van ontwikkelaars en beleggers als private partijen in het ontwikkelingsproces zichtbaar. Omdat logistieke bedrijfspanden uniform van opzet zijn en hierdoor ruimte kunnen bieden aan meerdere gebruikers opvolgend in tijd, zijn private partijen bereid om hierin te investeren. Tabel 3: Ontwikkelingsmodel voor bedrijventerreinen
Bron: Louw e.a. 2009 Er zijn ook wel andere varianten op dit ontwikkelingsmodel mogelijk zoals E en F, maar deze komen afhankelijk van de sector en de omvang van het bedrijf, maar op beperkte schaal voor. Het resultaat hiervan is dat de grondmarkt van bedrijventerreinen wordt gedomineerd door gemeenten. Door de beperkte inmenging van private partijen in dit proces en het overaanbod aan bouwrijpe grond, welke het gevolg is van de concurrentie tussen de verschillende gemeenten, maakt het voor de beleggers niet of maar heel beperkt aantrekkelijk om te investeren in de ontwikkeling van bedrijventerreinen (Noordanus 2008). De conclusie die getrokken kan worden is dat, om dit klassieke rollenpatroon tussen gemeenten en bedrijven te doorbreken, het beleid drastisch aangepast moet worden. Het huidige convenant bedrijventerreinen geeft wel een accent, maar dat zal onvoldoende zijn om dit patroon te doorbreken. Als je dit patroon niet kan doorbreken, zal je oplossingen moeten aandragen die de koers enigszins doen veranderen. Een goede kwantitatieve en kwalitatieve planning op regionaal niveau is hiervoor de basis.
Pagina 28 / 96
Hoofdstuk 3 – Ruimtelijke kwaliteit 3.1
Inleiding
Nu duidelijk is hoe bedrijventerreinen zijn ontstaan, wat de kenmerken en karakteristieken zijn, hoe het zit met de planning van nieuwe bedrijventerreinen, de vestigingsrandvoorwaarden van ondernemers en de ontwikkeling van bedrijventerreinen, zal in dit hoofdstuk worden ingegaan op de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen. Ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen is een aspect dat zich veel moeilijker laat meten. Het is hierdoor heel lastig om op basis van kwaliteit te plannen (zie ook paragraaf 2.4). Omdat ruimtelijke kwaliteit geassocieerd wordt met duurzaamheid, zal in dit hoofdstuk eerst worden ingegaan op de vraag wat ruimtelijke kwaliteit is. Vervolgens wordt ingegaan op wat dit betekent voor bedrijventerreinen en hoe je dit kan meten. Tot slot zal ten behoeve van het onderzoek een onderscheid gemaakt worden in schaalniveaus waarop je ruimtelijke kwaliteit kan meten.
3.2
Ruimtelijke kwaliteit
Ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen staat momenteel vaak ter discussie bij beleidsmakers, belangengroeperingen, maar ook bij landelijke, provinciale en gemeentelijke bestuurders. Zo wordt met enige regelmaat gesproken over “de verrommeling van het landschap” en wordt regelmatig de vraag gesteld waarom al die bedrijventerreinen langs de autosnelwegen worden ontwikkeld. Het algemene beeld dat uit deze discussie naar voren komt is dat de kwaliteit van bedrijventerrein over het algemeen laag gewaardeerd wordt door deze belangengroepen en bestuurders. Maar is dat terecht? En wat is dan ruimtelijke kwaliteit? Het ministerie van VROM heeft bij de Vierde nota over de Ruimtelijke Ordening (1988) ruimtelijke kwaliteit gedefinieerd door de introductie van de volgende drie begrippen; • Gebruikswaarde • Belevingswaarde • Toekomstwaarde Onder gebruikswaarde, belevingswaarde, toekomstwaarde moet volgens de Werkbank Ruimtelijk Kwaliteit van Habiforum (Janssen-Jansen e.a. 2009) het volgende verstaan worden;
Pagina 29 / 96
Gebruikswaarde = ‘gebruiksmogelijkheden van de ruimte in relatie tot gebruikseisen’.
Belevingswaarde = ‘beleving van de ruimte in relatie tot de verwachting’
Toekomstwaarde = ‘aanpasbaarheid aan toekomstige eisen in relatie tot kosten’
Deze begrippen zijn nog zeer algemeen en van toepassing op elke ruimtelijke ontwikkeling. Voor dit onderzoek zijn de begrippen gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde als volgt vertaald en uitgewerkt naar ruimtelijke kwaliteit voor bedrijventerreinen; Gebruikswaarde
De functionaliteit van het bedrijventerrein wordt bepaald op basis van een efficiënte verkaveling zodat zuinig wordt omgegaan met ruimte maar er toch ruimte is voor uitbreiding en aanpassing in de tijd (flexibiliteit). Daarnaast kunnen op de kavels ook bedrijfsgebouwen gerealiseerd worden die passen bij de activiteiten die hierin plaatsvinden. De ontsluiting en het parkeren op het (eigen)terrein is goed en logisch georganiseerd. Het terrein is goed te bereiken met auto en het openbaar vervoer. En tot slot wordt zorg gedragen voor de veiligheid op het bedrijventerrein. Essentiële basisonderdelen die volgens Van Dinteren (2008) bepalen of ondernemers bereid zijn zich te vestigen op een bedrijventerrein.
Belevingswaarde
De belevingswaarde van een bedrijventerrein wordt bepaald door de stedenbouwkundige structuur, de architectuur van de bedrijfsgebouwen en de staat van onderhoud van de gebouwen maar zeker ook het beheer van de openbare ruimte. Deze elementen bepalen de subjectieve sfeer van een bedrijventerrein waarin een ondernemer zich wel of niet prettig voelt.
Toekomstwaarde
Aan de toekomstwaarde van een bedrijventerrein kan pas gewerkt worden als de gebruikswaarde en belevingswaarde op orde zijn. De toekomstwaarde wordt bepaald door twee onderdelen. Enerzijds heeft dit te maken met beheer en onderhoud van het terrein. Anderzijds heeft dit te maken met de mogelijkheid tot aanpassing in de tijd. Goed (dagelijks)beheer en onderhoud zorgen er voor dat het terrein niet in kwaliteit verslechtert en dus op niveau blijft. Mogelijkheden om het terrein in de toekomst aan te kunnen passen, zorgen er juist voor dat het bedrijventerrein in de tijd
Pagina 30 / 96
mee kan veranderen en hierdoor zijn waarde niet, of maar in zeer beperkte mate, verliest.
3.3
Ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen
Van Dinteren (2008) heeft op basis van deze drie begrippen onderscheid gemaakt tussen de verschillende bedrijventerreinen op kwaliteitsniveau. Hij stelt voor om bedrijventerreinen op deze nieuwe manier te segmenteren. Dit omdat kwaliteit een beter onderscheidend principe is dan de huidige sector indeling die IBIS aanhoudt. In figuur 1 is de indeling van Van Dinteren schematisch aangegeven. Van Dinteren gaat er van uit dat elk (nieuw) bedrijventerrein moet voldoen aan een basiskwaliteit die overeenkomt met de gebruikswaarde. Dit is aangegeven via het donker gekleurde blauwe vlak. Vervolgens kan in kwaliteit van bedrijventerrein gedifferentieerd worden door achtereenvolgens de belevingswaarde en toekomstwaarde te laten toenemen. Hierdoor ontstaan in figuur 1 drie bedrijventerreinen die verschillen in kwaliteit. Terrein B1 heeft de laagste kwaliteit en wordt als een functioneel bedrijventerrein bestempeld. Terrein B3 heeft de hoogste kwaliteit en wordt daarmee als een hoogwaardig bedrijventerrein geclassificeerd. Terrein B2 zit hier precies tussen in. Figuur 1: Kwaliteitsniveaus van bedrijventerreinen Absoluut basisniveau
Terrein B2
Terrein B3
Totaal kwaliteitsniveau
Terrein B1
Functionele terreinen
Hoogwaardige terreinen
Bron: Van Dinteren 2008 De kwaliteit van een bedrijventerrein is een selectiecriterium voor een ondernemer. Een bedrijventerrein moet voldoen aan het absolute basisniveau, want anders gaat een ondernemer zich hier niet (meer) vestigen of zal, indien hij daartoe in staat is, het bedrijventerrein verlaten met het gevolg dat het bedrijventerrein verpaupert en dure herstructurering noodzakelijk is.
Pagina 31 / 96
Doordat ruimtelijke kwaliteit subjectief en daarmee persoonsgebonden is, zullen ondernemers bewust voor vestiging op een bepaald bedrijventerrein gaan kiezen. Wat dan wel een randvoorwaarde moet zijn, is dat het mechanisme tussen kwantitatief aanbod van bedrijventerreinen en de prijs / kwaliteit verhouding goed moet werken. Uitgaande van de situatie dat het bedrijventerrein met de hoogste kwaliteit ook de hoogste grondprijs heeft, zal dit er voor zorgen dat niet elke ondernemer met zijn bedrijf op dat bedrijventerrein gevestigd wil zijn. Als de ondernemer een transparante keuze mogelijkheid heeft, zal hij een kwaliteitsniveau kiezen dat het beste bij zijn bedrijf past. Bij het differentiëren op basis van kwaliteit moet naast een juiste prijs / kwaliteit verhouding ook rekening gehouden worden met het kwalitatieve aanbod. Want als alleen maar nieuwe bedrijventerrein worden ontwikkeld met de hoogste kwaliteit met bijbehorende (grond)prijs, dan zal je, als het mechanisme goed werkt, zien dat het aantal bedrijven dat geïnteresseerd is om zich daar te vestigen zeer klein is. Een valkuil bij het ontwikkelen van bedrijventerreinen van de hoogste kwaliteit is dat de verkoopsnelheid zover daalt dat gemeenten besluiten om de (grond)prijs te verlagen. Een gevolg hiervan kan zijn dat de kwaliteit (van de te vestigen bedrijven) mee daalt. De ambities die men had bij het ontwikkelen van het bedrijventerrein worden niet gehaald en het nieuwe bedrijventerrein loopt hiermee direct imago schade op die lang impact kan hebben op de belevingswaarde van een bedrijventerrein. Voor bedrijventerreinen met de hoogste kwaliteit is maar een beperkt percentage van de ondernemers geïnteresseerd. Er kunnen dus niet alleen maar bedrijventerreinen van de hoogste kwaliteit gerealiseerd worden. Uit onderzoek van SenterNovem uit 2005 blijkt dat; • 10 tot 15% van de ondernemers een hoogwaardig bedrijventerrein zoekt; • 50 tot 75% van de ondernemers een gewoon kwaliteitsniveau zoekt; • 20 tot 25% van de ondernemers een functioneel/laagwaardig bedrijventerrein zoekt; Ook in het aanbod van kwaliteitsniveau van bedrijventerreinen zal dus gedifferentieerd moeten worden. Bestuurders en beleidsmakers dienen er rekening mee te houden dat de groep met ondernemers die tevreden is met een hoogwaardig bedrijventerrein het kleinst is en dat veel ondernemers zijn geïnteresseerd in het zogenaamde midden niveau (Terrein B2). Een klein deel van de ondernemers heeft alleen maar behoefte aan een functioneel bedrijventerrein. Waar exact het optimum voor ondernemers ligt, is niet geheel duidelijk en zal afhangen van lokale factoren en omstandigheden. Figuur 2 geeft dit ook schematisch aan.
Pagina 32 / 96
Figuur 2: Vraag naar type bedrijventerrein
Vraag naar type bedrijventerrein
Terrein B1
Terrein B2
Terrein B3
Functionele
Hoogwaardige
terreinen
terreinen
Bron: eigen weergave op basis van SenterNovem 2005 Om de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen te meten zijn er diverse methodes ontwikkeld. In tabel 5 is een overzicht gemaakt van verschillende methodes. Geconcludeerd kan worden dat er geen uniforme methode is om de kwaliteit van bedrijventerreinen te objectiveren of te meten. Wel zijn bereikbaarheid, kwaliteit en veiligheid van het bedrijventerrein de belangrijkste toetsingscriteria. Tabel 5: Toetsingscriteria ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen BCI 2006 1 Bereikbaarheid
Ecorys 2008 Ontsluiting
Wesselink e.a. 2009 Economische waarde
2 Kwaliteit van het terrein
Bereikbaarheid
3 Segmentering / clustering
Staat van onderhoud openbare ruimte Veiligheid
4 Rol van de overheid
Bewegwijzering
Imago
Voorzieningen
5 Terreinvoorzieningen
Ontwerp en design
6 Toekomst potentieel
Veiligheid
7
Strategie en doelstelling
8
Samenwerking en betrokkenheid Lokale en regionale betekenis
9
Tevens kan geconcludeerd worden dat ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerrein op hoofdlijnen wel is aan te geven en te meten. Maar om een hard en eenduidig
Pagina 33 / 96
onderscheid in kwaliteit van verschillende bedrijventerreinen te maken is meer nodig.
3.4
Ruimtelijke kwaliteit in schaalniveaus
Om de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen nog meer te specificeren, is in het kader van het onderzoek aan ondernemers gevraagd aan welke ruimtelijke kwaliteitsaspecten ze het meeste waarde hechten. Er is bewust voor gekozen om dit in verschillende schaalniveaus te doen. In het onderzoek wordt onderscheid gemaakt tussen de kavel / het gebouw, bedrijventerrein en stad of regio niveau. Deze drie niveaus komen overeen met de beslissingstrechter van een bedrijf als het gaat om een nieuwe locatie voor het bedrijf. Achtereenvolgens worden op deze drie verschillende schaalniveaus de volgende keuzes gemaakt; Stad / regio niveau; Het bedrijf zal zich in eerste instantie oriënteren waar het zich wil vestigen. Dit gebeurt bij grote bedrijven vaak op basis van een onderzoek door middel van een externe adviseur. Hoe kleiner het bedrijf is, des te meer de persoonlijke voorkeuren van de eigenaar een rol gaan spelen. Achtereenvolgens dient een keuze gemaakt te worden tussen; - Welk werelddeel; - Welk land binnen het werelddeel; - Welke regio binnen het land; - Welke stad binnen de regio; Vervolgens komt het bedrijf uit bij het bedrijventerrein niveau; Bedrijventerrein niveau; Bij het bedrijventerrein niveau gaat het vaak om de keuze voor een locatie binnen de stad of regio waarvoor gekozen is. Opvallend is dat er niet vaak een tweede locatie binnen de stad of regio wordt gekozen, maar vaak een locatie in een andere stad of regio. Wat hiervan de oorzaak is, is tot nu toe niet bekend. Op het bedrijventerrein niveau dienen achtereenvolgens de volgende keuzes gemaakt te worden; - Welke locatie in de stad; - Welke locatie op het bedrijventerrein; Vervolgens komt het bedrijf uit op de kavel / het gebouw niveau Kavel / gebouw niveau; De kavel / het gebouw niveau is het meest herkenbaar voor de ondernemer. Voor het goed kunnen functioneren van zijn bedrijf is het essentieel dat de kavel en het gebouw passen en aansluiten bij de core business van het bedrijf. Tot slot dient de ondernemer een keuze te maken tussen de volgende mogelijkheden; - Welke kavel op het bedrijventerrein; - Welk gebouw of wat voor een gebouw; - Waar komt het gebouw op de kavel; Afhankelijk van de grootte en oriëntatie van het bedrijf zullen er verschillende keuzes gemaakt worden. In het onderzoek zal gevraagd worden hoe de huidige locatie op dit kwaliteitsniveau scoort en wat de prioriteit is om het kwaliteitsniveau aan te passen. De wensen van de ondernemers worden op deze manier inzichtelijk
Pagina 34 / 96
gemaakt en geconfronteerd met de huidige situatie. In hoofdstuk zeven worden de resultaten van dit gedeelte van het onderzoek beschreven en wordt hier verder op ingegaan.
Pagina 35 / 96
Pagina 36 / 96
Hoofdstuk 4 – Duurzaamheid 4.1
Inleiding
In de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening (2000) is een nadere uitwerking gegeven aan de drie begrippen van ruimtelijke kwaliteit. Aan de begrippen gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde zijn de volgende zeven dimensies toegevoegd; 1. Ruimtelijke diversiteit 2. Economische en maatschappelijke functionaliteit 3. Culturele diversiteit 4. Sociale rechtvaardigheid 5. Duurzaamheid 6. Aantrekkelijkheid 7. Menselijke maat Dit om het begrip ruimtelijke kwaliteit nog beter te kunnen definiëren. Deze onderverdeling is door het ministerie van VROM weer verlaten bij de Nota Ruimte (2004). Maar deze uitwerking geeft aan dat het begrip duurzaamheid inmiddels een onderdeel is van ruimtelijke kwaliteit. Zo kan er door deze uitwerking ook een link gelegd worden tussen ruimtelijke kwaliteit en de ontwerpfilosofie ‘Cradle tot Cradle’ van Michael Braungart en William McDonough (Werf M. van der 2009). Ook zitten in deze uitwerking van het begrip ruimtelijke kwaliteit aanknopingspunten van de drie-P filosofie (People Planet Prosperity) en Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). Deze onderdelen zullen nader uitgewerkt worden in dit hoofdstuk. Achtereenvolgens zullen aan de orde komen het begrip duurzaamheid, duurzame bedrijventerreinen en tot slot duurzame bedrijfsgebouwen.
4.2
Duurzaamheid
In de literatuur wordt duurzaamheid op verschillende manieren omschreven. De volgende omschrijvingen geven een indicatie van wat duurzaam, duurzame ontwikkeling en duurzame bedrijventerreinen zouden kunnen zijn. Het handwoordenboek hedendaags Nederland van Van Dale uit 1996 heeft het woord “duurzaam” als volgt omschreven; “Duurzaam (bn; ~heid) 0.1 geschikt om lang te bestaan bestendig, consistent 0.2 lang aanhoudend voortdurend * 1.1 een duurzame herinnering 2.2 ~gescheiden zijn 3.2 ~standhouden.” Omdat duurzaamheid en duurzame ontwikkeling woorden zijn die het afgelopen decennium veelvuldig gebruikt worden, is de internetencyclopedie Wikipedia geraadpleegd. Bij het invullen van de term ‘duurzaamheid’ wordt verwezen naar de volgende pagina met uitleg (juni 2010); “Duurzaam (tijdsduur) - van lange duur; van een product: dat lang meegaat
Pagina 37 / 96
Duurzaam (ontwikkeling) - van een proces: dat permanent kan worden toegepast omdat het de aarde niet uitput; van een product: dat gemaakt wordt met een productiemethode die in deze zin duurzaam is” Maar duurzaamheid en duurzame ontwikkeling zijn niet alleen van nu. Veel literatuur over duurzaamheid verwijst naar het rapport ‘Our Common Future’, dat in 1987 werd uitgebracht door de VN-Commissie Brundtland. In dit rapport legde de commissie een relatie tussen economische groei, milieuvraagstukken, armoede en ontwikkelingsproblematiek. De conclusie van het rapport was dat armoede er voor zorgt dat ten behoeve van economische ontwikkeling ruimte niet duurzaam wordt gebruikt wat ten koste gaat van natuur. De commissie gaf aan duurzame ontwikkeling de volgende uitleg; “Duurzame ontwikkeling is ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generatie om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen” Deze definitie van de commissie Brundtland is op de wereldtop van Johannesburg in 2002, die ging over duurzame ontwikkeling, aangevuld met de drie-P filosofie van John Elkington. De drie-P filosofie staat voor; 1. People = Mensen 2. Planet = Planeet / Milieu 3. Prosperity = Winst / Welvaart De oorspronkelijke filosofie ging uit van “Profit”, maar deze is gewijzigd in “Prosperity” omdat maatschappelijke winst ook als winst gezien moet worden maar (vaak) niet in geld is uit te drukken. De drie-P filosofie gaat uit van communicerende vaten tussen deze drie pijlers die in principe in evenwicht moeten zijn. Wordt er teveel nadruk gelegd op één van deze drie pijlers, dan zal dit ten koste gaan van de andere twee pijlers. Een goed voorbeeld hiervan is als mensen meer winst of welvaart willen bereiken. Doen zij dit overmatig, dan gaat dit al snel ten koste van het milieu en uiteindelijk ook weer van de mens die de gevolgen hiervan direct of later in de tijd ondervindt. Deze filosofie is ook van de dragers van wat we heden ten dage Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) noemen. Een filosofie die ondersteund wordt door het ministerie van Economische Zaken en die heel dicht bij de ondernemers staat. De afgelopen jaren wordt deze filosofie steeds meer door ondernemers omarmd. Er wordt door de stichting NEN zelfs gewerkt aan de vertaling van de internationale norm voor MVO (ISO 26000) zodat ondernemers zich kunnen laten certificeren als MVO onderneming. Duidelijk wordt dat duurzaam en duurzame ontwikkeling te maken hebben met een aantal facetten. Eén van de belangrijkste hierbij is de factor tijd. Tijd zowel in het heden, nu op dit moment, als tijd voor morgen, volgend jaar en de toekomst, voor andere generaties. Maar dat geeft nog geen antwoord op de vraag hoe je een duurzaam bedrijventerrein moet ontwikkelen. Om hier een concreter beeld van te krijgen zal je duurzaamheid ook moeten onderverdelen in schaalniveaus zoals ook gedaan is bij ruimtelijke kwaliteit.
Pagina 38 / 96
4.3
Duurzame bedrijventerreinen
Om duurzame bedrijventerreinen te kunnen ontwikkelen die bijdragen aan de economische en ruimtelijke kwaliteit van Nederland, moet onderscheid gemaakt worden in een viertal invalshoeken (zie figuur 2). Een duurzaam bedrijventerrein begint bij de planning van (nieuwe) bedrijventerreinen. Vervolgens zij er drie invalshoeken van waaruit je een bedrijventerrein duurzaam kan maken. Achtereenvolgens zijn dit; • Duurzame ontwikkeling en inrichting van het bedrijventerrein; • Duurzame ontwikkeling en bouw van bedrijfsgebouwen; • Bedrijven die duurzame producten en of diensten leveren; Figuur 2: Schema duurzaam bedrijventerrein
Duurzame planning van bedrijventerreinen Zoals aangegeven in figuur 2, begint een duurzaam bedrijventerrein met een duurzame planning van (nieuwe) bedrijventerreinen. In hoofdstuk twee is uitgebreid stilgestaan bij de planning van nieuwe bedrijventerreinen. Hieruit is geconcludeerd dat een duurzame planning van bedrijventerreinen zowel een kwantitatieve als kwalitatieve component moet bevatten die op regionaal niveau met elkaar afgestemd moeten worden. Tezamen zullen zij leiden tot een goede duurzame planning van (nieuwe) bedrijventerreinen. Ondernemers hebben nagenoeg geen invloed op deze (duurzame) planning van bedrijventerreinen. Eventueel zou dit kunnen via de werkgeversorganisaties of de
Pagina 39 / 96
Kamer van Koophandel die de planning van (nieuwe) bedrijventerreinen met lobbywerkzaamheden kunnen beïnvloeden. Duurzame ontwikkeling en inrichting van het bedrijventerreinen Bedrijventerreinen worden vaak ontwikkeld door een gemeente. Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein dient de gemeente met diverse factoren rekening te houden conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Tevens kan de gemeente keuzes maken om duurzame maatregelen toe te passen bij de inrichting van het bedrijventerrein. Enkele voorbeelden hiervan zijn; - Goede ontsluiting naar snel-, spoor- en vaarwegen; - Ecologische inrichting van het aanwezige groen zoals gebruik maken van natuurvriendelijke oevers; - Vasthouden van hemelwater in het gebied; - Zo min mogelijk afvoeren van (grijs)water naar de Rioolwater Zuiveringsinstallatie (RWZI); - Collectieve energie infrastructuur (elektra, gas, warmte, koeling); - Efficiënte verkaveling, ruimte voor intensief bouwen en beeldkwaliteitplan; Ondernemers kunnen er vervolgens voor kiezen om zich wel of niet op het betreffende bedrijventerrein te vestigen. Maar ten aanzien van de keuze voor welke duurzaamheidsmaatregelen op bedrijventerrein worden toegepast, heeft de ondernemer geen of maar zeer beperkte invloed. Duurzame ontwikkeling en bouw van bedrijfsgebouwen Duurzame bedrijfsgebouwen zijn gebouwen die ontwikkeld en gerealiseerd zijn met als uitgangspunt om binnen het spanningsveld van economische en technische mogelijkheden van de ondernemers die hierin gehuisvest zijn, tot een optimum te komen. Er wordt op gelet dat zowel bij de realisatie als het gebruik het energieverbruik zo laag mogelijk is. Een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw wil overigens nog niet zeggen dat het bedrijf dat erin gehuisvest is ook duurzaam is. De ondernemer kan in grote mate zelf bepalen hoe het bedrijfsgebouw eruit moet komen te zien en in welke mate het bedrijfsgebouw duurzaam gebouwd wordt. De ondernemer bepaalt zelf hoeveel geld hij uitgeeft bij nieuwbouw of bereid is aan (extra) huur te betalen in relatie tot de extra bouwkundige maatregelen om een duurzamer bedrijfsgebouw te (laten) realiseren. Duurzame bedrijven Duurzame bedrijven zijn bedrijven die bij het leveren van de diensten en goederen of het produceren van deze producten zoveel mogelijk rekening houden met mens, milieu en maatschappij (3P-filosofie). Ook kan een bedrijf er voor kiezen om schadelijke stoffen uit het product te elimineren en te werken aan het upcyclen van het product of de dienst die ze leveren (C2C filosofie). Het doel is om het product zo te maken of de dienst zo aan te bieden dat dit schone processen zijn waarin de kringlopen gesloten zijn. De ondernemer kan in grote mate zelf bepalen of hij een duurzaam bedrijf wil zijn dat duurzame producten of diensten levert. Maar om een duurzaam bedrijventerrein te ontwikkelen is hij enerzijds afhankelijk van de planning van nieuwe bedrijventerreinen en anderzijds van de duurzame ontwikkeling en inrichting van het bedrijventerrein. Omdat van de vier invalshoeken er twee zijn waar de ondernemer
Pagina 40 / 96
zelf direct invloed op heeft, zal in dit onderzoek in beeld gebracht worden in hoeverre ondernemers bereid zijn om maatregelen op gebouwniveau te nemen zodat er een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw gerealiseerd wordt.
4.4
Duurzame bedrijfsgebouwen
In dit onderzoek is er voor gekozen onderzoek te doen naar de bereidheid van ondernemers om bouwkundige maatregelen te nemen om een duurzaam bedrijfsgebouw te ontwikkelen en realiseren. Hiervoor is gekozen omdat; 1. Het herkenbaar is voor de ondernemer; 2. De ondernemer hier zelf keuzes in kan maken; 3. Het schaalniveau de focus heeft op het te realiseren vastgoed. Om de duurzaamheid van een gebouw te kunnen ‘meten’ zijn er zeven methoden ontwikkeld. Achtereenvolgens zijn dit; - BREEAM (internationaal de meest gebruikte duurzaamheidskeurmerk voor gebouwen) - LEED (Amerikaans duurzaamheidskeurmerk voor gebouwen) - Greencalc (gaat uit van totale levensduur van een gebouw); - Groenverklaring (is zeer exclusief en geldt voor circa 5% van de nieuwe gebouwen); - EPC en Nationaal pakket Duurzaam Bouwen; - GPR Gebouw (meet de prestaties van gebouw en kwaliteit); - Wet milieubeheer en compensatie duurzaam beheer. Foto TNT bedrijfsgebouw in Veenendaal
bron: SenterNovem Deze methoden zijn zeer geavanceerd en worden tot nu toe meestal gebruikt om de duurzaamheid van kantoren, winkels en wooncomplexen voor beleggers of grote bedrijven te meten. Voor individuele bedrijfsgebouwen wordt dit ook wel gebruikt
Pagina 41 / 96
maar veel beperkter. Een goed voorbeeld van een bedrijfsgebouw waar dit wel is gedaan is het TNT bedrijfsgebouw in Veenendaal (met een Greencalc score van 632 (zie foto vorige pagina) of het Volvo Truckcenter in Oostakker (België) dat CO2 neutraal gemaakt is. Maar omdat deze methoden te ingewikkeld en te duur zijn voor veel (klein)MKB bedrijven heeft SenterNovem los van deze methoden een online rekenmodule ontwikkeld die voor ondernemers snel inzichtelijk maakt welke maatregelen ze kunnen nemen bij het verbouwen of het nieuw bouwen van een bedrijfshal. Dit kan via het Kompas Utiliteitsbouw Quickscan Bedrijfshallenscan (http://quickscan.allied.nl/). Met de quickscan kan heel eenvoudig en snel inzichtelijk gemaakt worden hoe een bedrijfsgebouw met enkele bouwkundige aanpassingen duurzaam gemaakt kan worden. Tevens geeft de module inzicht in wat de extra investering kost ten opzichte van een ‘standaard’ bedrijfsgebouw. Vervolgens geeft de quickscan aan wat de besparing op de energielasten per jaar is en wat hierdoor de terugverdientijd van de extra investering is. Het is een quickscan en de resultaten kunnen dus niet één op één voor elk bedrijfsgebouw worden toegepast. Maar de quickscan geeft wel een betrouwbare en goede indicatie van de extra kosten, de besparing op de energielasten en daarmee de terugverdientijd van de extra investering. De quickscan probeert ondernemers min of meer te laten kijken naar de huisvestingskosten. Deze zijn meer dan alleen de huur of rente/afschrijving van het bedrijfsgebouw. Wat de quickscan aantoont is dat met beperkte investeringen ten aanzien van duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau financieel bespaard kan worden op de totale huisvestingskosten. Voor het onderzoek en de enquête is gebruik gemaakt van de quickscan van SenterNovem. Dit omdat met de resultaten van de quickscan voor een ‘standaard’ bedrijfshal eenvoudig inzichtelijk gemaakt kan worden wat een bepaalde duurzaamheidsmaatregel meer kost, wat het op jaarbasis aan energie bespaard en wat vervolgens de terugverdientijd is van deze extra investering. Ondernemers kunnen op basis van een ‘standaard’ bedrijfsgebouw in één oogopslag zien wat een bepaalde duurzaamheidsmaatregel oplevert. Onderzocht zal worden welke duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau de ondernemers het meest aanspreekt en of deze dan volgens hen verplicht zou mogen worden bij vestiging op een bedrijventerrein. Dit los van eventuele juridische (on)mogelijkheden om naast het bouwbesluit en bestemmingsplan dergelijke randvoorwaarden af te dwingen.
Pagina 42 / 96
Hoofdstuk 5 – Onderzoeksopzet 5.1
Inleiding
De centrale onderzoeksvraag zoals aangegeven in hoofdstuk één bestaat uit twee delen. Enerzijds zal dit onderzoek antwoord geven op de vraag wat de keuze motieven en daarmee de vestigingsrandvoorwaarden zijn voor ondernemers om zich te vestigen op een bedrijventerrein. Anderzijds wordt aan ondernemers gevraagd wat de bereidheid is om duurzaam te bouwen. Omdat deze beide aspecten worden onderzocht kunnen er relaties gelegd worden tussen vestigingsrandvoorwaarden en de bereidheid van ondernemers om duurzaam te bouwen. De resultaten hiervan kunnen gebruikt worden bij het ontwikkelen van nieuwe of het aanpassen van bestaande bedrijventerreinen. In dit hoofdstuk zal eerst ingegaan worden op de doelgroep die benaderd is voor deelname aan het onderzoek. Vervolgens wordt de opzet van de enquête toegelicht. Tot slot wordt ingegaan op het ‘standaard’ bedrijfsgebouw dat ontwikkeld is ten behoeve van dit onderzoek en de enquête.
5.2
Selecteren doelgroep onderzoek
Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van twee databases van de gemeente Almere. De gemeente heeft hiervoor toestemming verleend. De eerste database betreft het GisA (Gemeentelijk Informatie Systeem Almere). In het GisA worden alle contracten (verkoop, verhuur, erfpacht, bruikleen etc.) geregistreerd. Uit deze database zijn alle ondernemers geselecteerd die de afgelopen vijf jaar een contract hebben gesloten met de gemeente Almere ten aanzien van één van de bedrijventerrein in Almere. De tweede database die gebruikt is het RIS (Relatie Informatie Systeem). Dit is een database waarin alle belangstellende bedrijven voor vestiging in Almere of bedrijven waarmee de gemeente contact heeft gehad, geregistreerd worden. Uit deze database zijn ondernemers geselecteerd waarmee de gemeente de afgelopen twee jaar contact heeft gehad. Vervolgens zijn alle ondernemers er uit gefilterd die niet op een bedrijventerrein gevestigd zijn of waren. Dit waren bijvoorbeeld horeca ondernemers, kinderdagverblijven, zakelijke of persoonlijke dienstverlening etc. Op basis van deze twee databases en na selectie zijn middels twee mailings in totaal 62 bedrijven benaderd voor deelname aan het onderzoek. Vervolgens zijn al deze bedrijven na de mailing gebeld en is gevraagd of ze bereid waren om deel te nemen aan het onderzoek. Indien ondernemers bereid waren om deel te nemen, is geprobeerd om een afspraak te maken om de enquête af te nemen. In totaal is van 27 bedrijven een enquête afgenomen. Het onderzoek had hierdoor een response van 43%.
Pagina 43 / 96
5.3
Opzet enquête
De enquête is opgezet in drie delen. 1. Algemeen 2. Vestigingsrandvoorwaarden 3. Duurzaam bedrijfsgebouw Ad 1. Algemeen Het eerste deel van de enquête betreft diverse vragen over het bedrijf zelf. Het gaat in dit geval om de wie, wat, waar en hoe vragen. Dit zodat voor het onderzoek duidelijk is wat voor een kenmerken het bedrijf heeft. Op basis van deze kenmerken kan er eventueel causaliteit tussen de verschillende bedrijven naar voren komen. Een korte toelichting op de algemene vragenlijst is te vinden in bijlage 1. De vragenlijst van de enquête is als bijlage 4 bijgevoegd. Ad 2. Vestigingsrandvoorwaarden Het tweede deel van de enquête gaat in op vestigingsrandvoorwaarden. Deze vestigingsrandvoorwaarden zijn opgedeeld in drie schaalniveaus. Achtereenvolgens zijn dit van klein naar groot 1. Kavel / gebouw niveau; 2. Bedrijventerrein niveau; 3. Locatie van bedrijventerrein in de stad of regio. Per schaalniveau worden er diverse vragen gesteld en wordt de ondernemer gevraagd om aan te geven hoe belangrijk dit is of was voor de vestiging. Dit gebeurt op een schaal van vijf en loopt op van; • helemaal niet belangrijk met score 1; • niet belangrijk score 2; • neutraal score 3; • belangrijk score 4 • naar heel belangrijk score 5. Om duidelijk te krijgen welke randvoorwaarden nu echt belangrijk zijn voor ondernemers, wordt vervolgens gevraagd hoe ze de betreffende randvoorwaarde in de huidige situatie beoordelen. Dit gebeurt tevens op een schaal van vijf en loopt van; • zeer slecht met score 1; • slecht score 2; • neutraal score 3; • goed score 4; • tot zeer goed score 5. Naast een vergelijking tussen importantie van de randvoorwaarde in relatie tot de eigen situatie, wordt een derde vraag gesteld om de prioriteit voor verandering in beeld te krijgen. Deze kan ook gescoord worden op een schaal van vijf en loopt van zeer laag score 1 naar zeer hoog score 5. De combinatie van deze vragen zorgt ervoor dat per randvoorwaarde inzichtelijk wordt, waar nu echt de prioriteit ligt voor de ondernemers en waar ze bereid zijn of bereid waren om verandering op aan te brengen. Dit verkleint tevens de kans dat er
Pagina 44 / 96
teveel wenselijk geantwoord wordt zodat de resultaten representatiever zijn en er gerichter een uitspraak gedaan kan worden. Daarnaast is hiervoor gekozen omdat een ondernemer een randvoorwaarde heel belangrijk kan vinden, de huidige situatie slecht beoordelen, maar tot de conclusie komt dat de prioriteit om te veranderen niet of maar zeer beperkt aanwezig is. Ook kan het voorkomen dat een ondernemer een randvoorwaarde heel belangrijk vindt, de huidige situatie zeer goed beoordeelt en als gevolg hiervan er geen prioriteit is om deze randvoorwaarde te veranderen. Een korte toelichting op de vragen uit de enquête bij het onderdeel vestigingsrandvoorwaarden is te vinden in bijlage 2. Ad. 3 Duurzaam bedrijfsgebouw Het derde deel gaat over duurzaam bouwen. Dit onderzoek beperkt zich tot duurzaamheid op gebouwniveau omdat de ondernemer hier zelf in de directe zin de meeste invloed op kan uitoefenen. Bij het duurzaam bouwen worden eerst een aantal algemene vragen gesteld. Dit om de basishouding van de ondernemer te achterhalen ten aanzien van duurzaamheid. Vervolgens worden enkele vragen gesteld over huisvestingslasten en de bereidheid om meer te investeren of meer huur te gaan betalen voor een duurzamer gebouwd bedrijfsgebouw. Hiermee wordt een algemeen beeld verkregen hoe ondernemers tegen duurzaam bouwen aan kijken. Om ondernemers meer inzicht te geven in de mogelijkheden van duurzaam bouwen en met name de mate van besparing op de huisvestingslasten, wordt een ‘standaard’ bedrijfsgebouw geïntroduceerd (zie ook bijlage 3). In figuur 3 is het bedrijfsgebouw weergegeven. Figuur 3: Impressie ‘standaard’ bedrijfsgebouw
Door middel van de quickscan van SenterNovem (zie tevens paragraaf 4.4) is voor een dertiental duurzaamheidsmaatregelen voor dit ‘standaard’ bedrijfsgebouw inzichtelijk gemaakt wat de extra kosten per m2 zijn, wat de procentuele besparing per jaar van gas en elektra is en wat op basis van deze besparing de terugverdientijd is van de extra investering voor het bedrijfsgebouw (zie ook bijlage 4 Vragenlijst enquête onderdeel Duurzaamheid). Op basis van dit ‘standaard’ bedrijfsgebouw wordt aan de ondernemers de keuze voorgelegd welke duurzaamheidsmaatregelen ze het meest aanspreken en of ze vinden dat de maatregel ook verplicht zou moeten worden. De maatregelen
Pagina 45 / 96
worden bewust niet op techniek en werkzaamheid gepresenteerd. De ondernemer wordt een financiële propositie voorgelegd. Er is hier voor gekozen omdat er in dit onderzoek vanuit wordt gegaan dat alle ondernemers in staat moeten zijn om een afweging te maken tussen (extra) kosten, mogelijke besparing en daarmee dus rendement. Door te werken met een ‘standaard’ bedrijfsgebouw wordt de keuze voor de ondernemer om duurzaam te bouwen eenvoudiger gemaakt. Door een transparant financieel afwegingskader voor te leggen is geen specialistische kennis van duurzame technologie noodzakelijk. De ondernemer kan zonder te veel mitsen en maren een voorkeur uitspreken om een maatregel toe te passen. Na de ondernemer hier inzicht in te hebben gegeven en hierin keuzes te hebben laten maken, worden een aantal vragen opnieuw gesteld. Dit om te zien of de ondernemers als gevolg van het (financieel) inzichtelijk maken van duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau bereid zijn om meer of minder te investeren, een hogere of lagere huur te betalen en minder moeite hebben met een eventueel verplichtend karakter van deze maatregelen. In bijlage 3 wordt de ‘standaard’ bedrijfshal, de duurzaamheidsmaatregelen en de overige vragen uit de enquête uitgebreider toegelicht.
Pagina 46 / 96
Hoofdstuk 6 – Onderzoeksresultaten 6.1
Bedrijfskenmerken
Aan het onderzoek hebben in totaal 27 bedrijven meegewerkt. Van deze 27 bedrijven was meer dan de helft te typeren als een groothandel, logistiek of assemblage bedrijf. In totaal zijn 19 van de 27 bedrijven verhuisd en hadden zij een gemiddelde verhuisafstand van 16,6 km. Dit ligt ruim 8 kilometer onder de maximale verhuisafstand die Van Oort en Olden constateren in hun onderzoeken. Maar liefst 93% van de deelnemende bedrijven is nationaal of internationaal georiënteerd. Wordt er gekeken naar het aantal medewerkers per vestiging, dan valt op dat er weinig bedrijven hebben meegewerkt die een klein aantal medewerkers heeft. Het zwaartepunt ligt bij deelnemende bedrijven die tussen de 10 en 50 werkzame personen hebben. Het opleidingsniveau van de medewerkers en de verhouding mannen en vrouwen die werkzaam zijn bij de deelnemende bedrijven geven een gelijkmatigere verdeling aan. In tabel 6 treft u een korte samenvatting aan van de belangrijkste kenmerken van de deelnemende bedrijven. Tabel 6: Samenvatting kenmerken deelnemende bedrijven Type bedrijf Productie Groothandel / Logistiek / Assemblage Reparatie Overige (zakelijke) dienstverlening
% van bedrijven 7% 63% 0% 30%
Hoofdvestiging Nevenvestiging
93% 7%
Oriëntatie bedrijf Lokaal Regionaal Nationaal Internationaal
0% 7% 19% 74%
Aantal medewerkers 0 tot 5 5 tot 10 10 tot 25 25 tot 50 50 tot 100 > 100
4% 15% 26% 30% 15% 11%
Verhouding mannen en vrouwen % mannen die werkzaam zijn bij het bedrijf % vrouwen die werkzaam zijn bij het bedrijf
74% 26%
Pagina 47 / 96
Opleidingsniveau van medewerkers % lager geschoold (LBO) % middelbaar geschoold (MBO) % hoger geschoold (HBO/WO)
34% 43% 24%
Van de deelnemende bedrijven zijn in totaal 19 bedrijven verhuisd. Van 18 bedrijven is bekend hoe groot de oude huisvesting was en hoe groot de nieuwe huisvesting is. Geconstateerd kan worden dat 72% van de verhuisde bedrijven een bedrijfspand heeft betrokken dat minimaal één keer zo groot is als de oude huisvesting. Daarnaast blijkt dat 55% van de verhuisde bedrijven een huisvesting betrekt die minimaal anderhalf keer zo groot is als de oude huisvesting. Geconcludeerd kan worden dat als bedrijven verhuizen, ze bewust kiezen voor meer ruimte voor hun bedrijfsactiviteiten. Of verhuisde bedrijven ook harder en meer groeien dan niet verhuisde bedrijven kan niet geconcludeerd worden uit de resultaten van dit onderzoek. Het aandeel niet verhuisde bedrijven is hiervoor te klein en qua spreiding van de groeiverwachting voor de komende drie jaar zijn er geen grote of opvallende verschillen te constateren.
6.2
Beperkingen onderzoek
Omdat maar 27 bedrijven hebben deelgenomen aan het onderzoek (mede veroorzaakt doordat de enquêtes vlak voor de zomervakantie moesten plaatsvinden) kunnen geen harde onderbouwde conclusies getrokken worden uit dit onderzoek. Wel geeft dit onderzoek een duidelijke richting aan van wat ondernemers van bepaalde zaken vinden. Ondanks de beperkte omvang van de steekproef (N=27) zijn ten behoeve van het onderzoek een aantal kruistabellen gemaakt om inzicht te krijgen in mogelijke verbanden tussen de bedrijfskenmerken en de vestigingsrandvoorwaarden. Uit deze kruistabellen bleek dat er wel enkele vestigingsrandvoorwaarden een verband hebben met een andere vestigingsrandvoorwaarde, maar deze niet als significant bestempeld kunnen worden. Tevens zijn een aantal kruistabellen gemaakt om inzicht te krijgen in mogelijke verbanden tussen bedrijfskenmerken en duurzaamheidsmaatregelen uit het onderzoek. Uit deze kruistabellen bleek tevens dat er wel enkele bedrijfskenmerken een verband hebben met de duurzaamheidsmaatregelen, maar dat deze niet als significant bestempeld kunnen worden. De beperkte omvang van de steekproef heeft hier hoogstwaarschijnlijk invloed op. Tijdens het onderzoek is gebleken dat de vragenlijst van de enquête op sommige vlakken niet volledig was of vragen niet aansloten bij de antwoorden die de ondernemers gaven. De vragen die niet goed aansloten bij de antwoorden van de bedrijven waren; 6. Eigendom van het bedrijf In de vragenlijst was gekozen voor een keuze tussen eigenaar (DGA) en franchise. In de praktijk blijkt dat er bij de onderzochte bedrijven geen sprake is van franchise en
Pagina 48 / 96
het eigendom van het bedrijf soms bij meerdere groot aandeelhouders ligt, een holding, een stichting of meerdere investeringsmaatschappijen. In het onderzoek is er voor gekozen om al deze eigendomsvormen te scoren als eigenaar (DGA). Daarnaast is een vraag gesteld over de rechtsvorm. Bij de vragenlijst werd uitgegaan van een B.V., N.V. of VOF. In de praktijk bleken er ook C.V.’s of stichtingen eigenaar te zijn. Deze rechtsvormen zijn daarom toegevoegd. 32. Aanwezigheid parkmanagement Bij de vestigingsrandvoorwaarden is de vraag gesteld hoe belangrijk het is of was dat er parkmanagement aanwezig is, of zou zijn, bij de vestiging op een bedrijventerrein. Omdat op veel bedrijventerreinen waar de ondernemers naar verhuisd zijn of naar toe zouden willen verhuizen geen parkmanagement aanwezig is, is tijdens de enquête de vraag aangepast. Aan ondernemers is daarom gevraagd hoe belangrijk ze het zouden vinden als er parkmanagement aanwezig zou zijn op het bedrijventerrein. Vervolgens is de ondernemers gevraagd wat ze van schoon, heel en veilig vinden op het bedrijventerrein waar ze nu gevestigd zijn en tot slot is de ondernemers gevraagd of er ook prioriteit is om een parkmanagement organisatie op te richten die deze aspecten (schoon, heel en veilig) aanpakt. 52 en 53 ten aanzien van de Huisvestingskosten De vragen 52 en 53 over de huisvestingskosten hadden niet opgenomen hoeven te worden in de enquête. De antwoorden op de vragen 48 en 51 geven immers al het antwoord op deze twee vragen. De vraag is daarom ook niet expliciet gesteld bij het afnemen van de enquête, maar op basis van de gegeven antwoorden bij de vragen 48 tot en met 51 ingevuld door de onderzoeker. 61 en 64 op basis van welke parameter maakt u een keuze voor een duurzaamheidsmaatregel of scenario De respondenten gaven aan dat het vaak om een combinatie van parameters gaat en de ervaring of verhalen die ze hierover hebben gehoord. Daarnaast gaven ze aan dat de ene parameter een uitkomst is van de parameters die al weergegeven zijn. Pas na doorvragen gaven ondernemers aan een voorkeur te hebben ten aanzien van de gegeven parameters.
Pagina 49 / 96
Pagina 50 / 96
Hoofdstuk 7 – Onderzoeksresultaten vestigingsrandvoorwaarden 7.1
Randvoorwaarden voor vestigen op een nieuwe locatie
De belangrijkste randvoorwaarde voor een ondernemer om zich te vestigen op een nieuwe locatie is de bereikbaarheid per auto. Deze moet naar oordeel van de ondernemer goed zijn. Daarna volgen voldoende ruimte voor bedrijfsactiviteiten en de functionaliteit van het bedrijfspand. De resultaten zijn weergegeven in tabel 7. Tabel 7: Resultaten randvoorwaarden voor vestigen op een nieuwe locatie Hoe belangrijk is de randvoorwaarde voor vestiging Heel belangrijk
Belangrijk
Neutraal
Niet belangrijk
Ruim
Be re ik
baa rhe id te vo pe r auto or b edrij f s a F unc t ctivit Laad io na e ite n - en lite it losm van o ge h e t pa lijkhe nd den op e ig e Uitst n t e ralin rre in Ond g be erho drijfs udsn pan ivea den u op enb are r Rep u imte rese ntat ivi te it pa Park nd Glas e erm ve ze oge lnetw lijkhe erk den op e igen t erre Aan in wezig Ve rk h e e id ersve Ligg v a n pa ing t ilig .o.v. rkma to ele nag eme vera nt Arb e nc ie rs en idsp ote n afne t iee l me r s in de s tad o f Be re regio ikba arhe id pe Im r OV ago Doo van rgro eiruim het t errein te o p de hui d ig e ka Func Nab ve l tio ne ijheid le ve van r kave Wan (ste d li ng dele elijke n/o ) vo o ntsp rzien ann Aa n in gen en v wezig oor heid med (coll e w ec tie eker s ve ) v oorz Mog ie n elijkh inge n ede n bu it eno ps la g
Helemaal niet belangrijk
Daarnaast kan geconstateerd worden dat naast deze drie heel belangrijke randvoorwaarden er nog vier randvoorwaarden zijn die als belangrijk bestempeld worden door de ondernemers; 1. De mogelijkheid om te kunnen laden en lossen op eigen terrein.
Pagina 51 / 96
2. De uitstraling van de bedrijfspanden op het bedrijventerrein. 3. Det onderhoudsniveau van de openbare ruimte op het bedrijventerrein. 4. De representativiteit van het eigen bedrijfspand. Vergelijken we deze resultaten met de eerdere studies naar vestigingsrandvoorwaarden dan kan geconcludeerd worden dat bereikbaarheid en beschikbare ruimte ook als een van de belangrijkste vestigingsrandvoorwaarden naar voren gekomen zijn (BCI 2003, Oosteren 2005, Dantuma 2008 en De Graaf 2008). De representativiteit van het eigen bedrijfspand wordt wel belangrijk gevonden, maar uit dit onderzoek blijkt dat de uitstraling van de andere bedrijfsgebouwen en het onderhoudsniveau van de openbare ruimte belangrijker worden gevonden. Omdat de representativiteit van het eigen bedrijfsgebouw al reeds gedaald was in importantie, kan geconcludeerd worden dat ondernemers tot de conclusie gekomen zijn dat je zelf wel een representatief bedrijfspand kan realiseren, maar als de aangrenzende ondernemers (de buren) dat niet doen en het onderhoudsniveau van het aangrenzende openbaar gebied ook te wensen overlaat, je een investering gedaan hebt die het niet waard is. Er kan dan een verwijzing gemaakt worden naar het spreekwoord / gezegde ‘Dat staat als een vlag op een modderschuit’. Ondernemers zijn zich in de loop der jaren bewust geworden van het feit dat een hoogwaardig bedrijfsgebouw niet op zichzelf staat maar afhangt van de omringende gebouwen en de kwaliteit van het onderhoudsniveau van de openbare ruimte. Deze laatste twee worden daarom hoger gewaardeerd dan de representativiteit van het eigen bedrijfsgebouw. Vier randvoorwaarden zijn niet belangrijk bij het vestigen op een nieuwe locatie. Het gaat hier om drie randvoorwaarden die als secundair bestempeld kunnen worden. Dit zijn de nabijheid van stedelijke voorzieningen, het wandelen / ontspannen voor medewerkers op het bedrijventerrein en de aanwezigheid van (collectieve) voorzieningen op het bedrijventerrein. De mogelijkheid voor buitenopslag wordt in dit onderzoek als minst belangrijke randvoorwaarde bestempeld. Mogelijke oorzaak hiervan kan zijn dat geen van de deelnemende bedrijven afhankelijk was van de mogelijkheid om materiaal buiten op te slaan of in de huidige situatie materiaal buiten had opgeslagen. Veel ondernemers gaven aan dat dit geen randvoorwaarde voor de nieuwe locatie is omdat buitenopslag niet verzekerd is en niet bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijf en het bedrijventerrein. Kijken we tot slot naar de verschillende schaalniveaus uit het onderzoek dan wordt geconcludeerd dat ondernemers eerst kijken naar de stad / regio niveau (bereikbaarheid per auto) en vervolgens naar het kavel / gebouw niveau (ruimte voor bedrijfsactiviteiten, functionaliteit van het pand en laad en losmogelijkheden op eigen terrein). Deze beide schaalniveaus komen overeen met de gebruikswaarde. Als de potentiële locatie voldoet aan deze randvoorwaarden wordt door de ondernemer pas naar het bedrijventerreinniveau gekeken om te zien of deze aan de gestelde randvoorwaarden voldoet (uitstraling bedrijfspanden en onderhoudsniveau openbare ruimte). Dit schaalniveau komt overeen met de belevingswaarde. De toekomstwaarde, die op alle schaalniveaus voorkomt, scoort in het onderzoek neutraal en wordt bij het zoeken van een nieuwe locatie niet belangrijk genoeg gevonden door ondernemers.
Pagina 52 / 96
7.2
Beoordeling randvoorwaarden huidige situatie
De beoordeling van de randvoorwaarden van de huidige situatie waar de ondernemers gevestigd zijn scoren duidelijk lager dan de randvoorwaarden die de ondernemers stellen aan de nieuwe locatie. Ondernemers zijn van mening dat de huidige situatie goed is, maar niet als zeer goed bestempeld kan worden. De resultaten van hoe ondernemers de huidige situatie beoordelen zijn weergegeven in tabel 8. Tabel 8: Resultaten beoordeling randvoorwaarden huidige situatie Hoe beoordeeld de ondernemer de huidige situatie Zeer goed
Goed
Neut raal
Slecht
Func
Be re ik
ba a rhe id pe r auto tiona Park li t e it v e erm an h oge et p lijkhe and den op e igen t erre Rep Laad in rese - en ntat losm iv i teit o ge pan lijkhe d den op e Ruim ig e n te te vo rre in or b edrij fsac tivite Func ite n Ligg tione ing t le ve .o .v. rkav toele eli ng vera nc ie rs en afne me r s Glas ve ze lnetw U itst ra Wan erk ling dele bed n/o rijfs p ntsp and ann en en v A r be o or med idsp ote n ew e kers t iee l in de s tad o f re gio Imag On d o va erho n he udsn t t er rein ivea u op enb are r uimt e Ve rk e ers veilig Be re Nab ikba ijheid arhe van id pe r (ste d OV elijke ) vo o rzien Mog inge elijkh n ede Doo n bu rgro it eno eiruim ps la te o g Aan p de wezig huid ige k heid ave van Aan l park wezig man heid age (coll men ec tie t ve ) v oo rz ienin gen
Zeer Slecht
Ten aanzien van de huidige situatie is er een top vijf van randvoorwaarden die goed scoren. Naast de bereikbaarheid per auto, de functionaliteit en de mogelijkheid om op eigen terrein te kunnen laden en lossen zijn er twee opvallende randvoorwaarden in deze top vijf. Enerzijds is dit de mogelijkheid om te kunnen parkeren op eigen terrein. Deze wordt als goed beoordeeld en is wellicht hierdoor een minder belangrijke vestigingsrandvoorwaarde als een bedrijf op zoek gaat naar een nieuwe locatie. Het wordt door de ondernemers niet als een probleem ervaren en scoort hierdoor als randvoorwaarde bij het zoeken naar een nieuwe locatie niet bijzonder hoog.
Pagina 53 / 96
Anderzijds betreft het de representativiteit van het eigen bedrijfspand. Ondernemers zijn van mening dat het eigen bedrijfspand representatief genoeg is. Dit terwijl ze de uitstraling van de andere bedrijfspanden en het onderhoudsniveau van de openbare ruimte als neutraal beoordelen. Deze uitkomst ten aanzien van de representativiteit van het bedrijfspand wordt deels verklaard door het feit dat van de 27 deelnemende bedrijven 19 bedrijven verhuisd zijn en dus in een nieuw bedrijfsgebouw gehuisvest zijn. Er waren echter ook 8 bedrijven die niet verhuisd waren. Zij waren voornamelijk in een wat ‘oudere’ bedrijfspanden gehuisvest. Ondanks dat deze bedrijfsgebouwen ouder zijn, waren de ondernemers tevreden over de representativiteit van het betreffende bedrijfsgebouw. Een mogelijk oorzaak hiervan zou kunnen zijn dat deze groep ondernemers de huidige huisvesting niet te laag wilden scoren. Dit omdat ze een band / hechting hebben met het gebouw. Gemiddeld genomen zijn deze bedrijven namelijk 15 jaar gehuisvest in het betreffende bedrijfspand. Een nadere analyse van de representativiteit leert dat van de verhuisde bedrijven alle bedrijven in een nieuw bedrijfsgebouw zijn gevestigd. Geen van de deelnemende bedrijven heeft gekozen om te verhuizen naar een bestaand bedrijfspand. Twee belangrijke oorzaken hiervan zouden kunnen zijn; 1. Er is gewerkt met een database van de gemeente waarin alle partijen geregistreerd staan die een contract met de gemeente Almere hebben gesloten; 2. Er zijn volop mogelijkheden voor bedrijven in Almere om een nieuw bedrijfspand te realiseren. Wat ondernemers slecht geregeld vinden op de locatie waar ze nu gevestigd zijn, zijn de mogelijkheden om door te kunnen groeien op de huidige kavel, de afwezigheid van parkmanagement en het afwezig zijn van (collectieve) voorzieningen op het bedrijventerrein. Hieruit blijkt dat ondernemers parkmanagement dat tenminste zorgt voor schoon, heel en veilig belangrijk vinden. Op geen enkel bedrijventerrein waar de deelnemende ondernemers gevestigd waren, was namelijk een of andere vorm parkmanagement geregeld. Ondernemers zijn dus van mening dat hier iets aan moet veranderen (zie ook paragraaf 7.3). Verder valt op dat als ondernemers op een bedrijventerrein zijn gevestigd ze het belangrijk vinden dat er (collectieve) voorzieningen zijn op het bedrijventerrein zoals horeca, kleine winkel, kinderdagverblijf, fitness en tankstation. Het is nadrukkelijk geen vestigingsrandvoorwaarde als ze op zoek zijn naar een nieuwe locatie voor het bedrijf maar ondernemers zijn van mening dat hier wel iets aan moet veranderen (zie ook paragraaf 7.3).
7.3
Prioriteit om randvoorwaarde te wijzigen
Tot slot is aan de ondernemers gevraagd of ondanks, of juist dankzij, de score van de huidige situatie er ook een prioriteit is om iets aan de randvoorwaarde te veranderen. Dit om te zien of de randvoorwaarde daadwerkelijk belangrijk is als ze op zoek gaan naar een nieuwe locatie of als een knelpunt op de huidige situatie door de ondernemers wordt ervaren. Uit het onderzoek blijkt dat ondernemers zeer
Pagina 54 / 96
tevreden zijn over de randvoorwaarden van de huidige locatie en dat er bij de ondernemers eigenlijk geen hoge prioriteit is om iets aan deze randvoorwaarden te veranderen. De prioriteit om iets aan de gevraagde randvoorwaarden te veranderen scoren allemaal lager dan neutraal. Zie ook tabel 9. Tabel 9: Resultaten beoordeling prioriteit om randvoorwaarde te wijzigen Wat is de prioriteit om de randvoorwaarde te veranderen Zeer hoog
Hoog
Neut raal
Laag
A an
wezig h
eid v an p arkm Ond erho an a gem udsn ent ivea A an u op wezig enb heid are r (col le uimt c tie v e e ) vo orzie ning en Ve rk e ers veilig Imag o va A r be n he idsp t t er ote n rein t iee l in de s tad o f re Be re gio ikba arhe Rui m id pe r te vo OV or b edrij fsac t iv it Uitst e ite n ralin g be drijfs pan den Na b Glas ijheid v e ze lne van (ste d tw er k elijke Doo ) vo o rgro r zienin eiruim Laad gen te o - en p de losm huid o ge ig e ka lijkhe ve l den op e ige n Func te rre tio na Wan in l ite it dele n/o van he t p ntsp an n and en v oor med e w ek Be re Ligg ers ikba ing t arhe .o .v. id toele pe r auto vera nc ie rs en afne Mog me r el ijkh s ede n bu it eno Rep ps la rese g Park ntat e erm ivite oge it pa lijkhe nd den op e igen t erre Func in tione le ve r k av eli ng
Zeer laag
Een mogelijke oorzaak hiervan kan zijn, zoals vermeld in paragraaf 7.2, dat 19 van de 27 ondernemers gevestigd zijn op nieuwe bedrijventerreinen. Daarnaast kan de lage prioriteit om iets aan de randvoorwaarden te (willen) veranderen ook te maken hebben met de economische laagconjunctuur waarin de wereld zich momenteel bevindt. De drang om uit te breiden en te groeien is namelijk duidelijk minder. Wel zijn er twee randvoorwaarden die relatief het hoogst scoren en waar ondernemers dan wel iets veranderd zouden willen zien. Het gaat om de randvoorwaarden parkmanagement en onderhoudsniveau van de openbare ruimte. Beide randvoorwaarden liggen erg in elkaars verlengde en tonen aan dat ondernemers zich bewust zijn van het feit dat de kwaliteit van de openbare ruimte belangrijk is en bijdraagt aan een kwalitatief hoogwaardige en duurzame bedrijfsomgeving. Om dit te bereiken is het invoeren van een vorm van parkmanagement een uitstekende oplossing.
Pagina 55 / 96
Ook aan de aanwezigheid van (collectieve) voorzieningen en de verkeersveiligheid mag volgens de ondernemers wat veranderen. De ondernemers geven aan dat het prettig zou zijn als dergelijke voorzieningen in de buurt zouden zijn. Ook zou, mede veroorzaakt door negatieve ervaringen van enkele ondernemers, de verkeersveiligheid op de bedrijventerreinen aangepakt mogen worden. Dit is een lastige randvoorwaarde om aan te pakken, aangezien ondernemers ook van mening zijn dat verkeerssnelheid beperkende maatregelen (drempels of slingers) die moeten leiden tot meer verkeersveiligheid, nadelig zijn voor het vele noodzakelijke vrachtverkeer op het bedrijventerrein.
Pagina 56 / 96
Hoofdstuk 8 – Onderzoeksresultaten duurzame bedrijfsgebouwen 8.1
Algemene houding ten aanzien van duurzaamheid
De algemene houding van de bedrijven die deelgenomen hebben aan het onderzoek ten aanzien van duurzaamheid is als positief te bestempelen. Uit het onderzoek blijkt ook dat 89% van de ondernemers op één of andere manier actief bijdraagt aan MVO. Wat opvalt is dat bedrijven op hun eigen wijze invulling geven aan MVO. Sommige bedrijven gaan hier heel ver in en trekken het breder dan het product waarmee ze werken. Deze bedrijven ondersteunen niet alleen vanuit financieel perspectief bepaalde stichtingen of verenigingen, maar dragen hier ook actief aan bij. Wordt duurzaamheid en MVO vertaald naar de eigen onderneming en het pand waarin het bedrijf is gehuisvest, dan blijkt dat 89% van de ondernemers weet hoeveel huur dan wel rente en of afschrijving (bij eigendom van het pand) men op jaarbasis betaalt voor het bedrijfspand6. Vervolgens weet 70% van de ondernemers hoeveel men op jaarbasis kwijt is aan energie. Vergelijken we de huur op jaarbasis met de energielasten op jaarbasis dan komen we opmerkelijke verschillen tegen. De verschillen lopen uiteen van 4% van de huursom tot maar liefst 64% van de huursom. Gemiddeld kost het energieverbruik 23% van de huursom. Als een ondernemer dus wil besparen op de huisvestingslasten (huur + energielasten), is het zeer interessant om een bedrijfsgebouw te realiseren dat duurzamer gebouwd is. Er kan met diverse bouwkundige maatregelen op het energieverbruik bespaard worden.
8.2
Bereidheid tot investeren in een duurzaam bedrijfsgebouw
In het onderzoek is de vraag gesteld of ondernemers ook bereid zijn (of waren) om een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw te realiseren ten opzichte van een standaard bedrijfsgebouw. Het standaard bedrijfsgebouw voldoet in dit geval alleen aan de wettelijke voorschriften (bouwbesluit). Uit het onderzoek blijkt dat 93% van de ondernemers hiertoe bereid is. Een enkeling dus niet. Als vervolgens gevraagd wordt hoeveel de ondernemers bereid zijn om meer te investeren ontstaan er twee groepen ondernemers. Enerzijds zijn er ondernemers die beperkt bereid zijn om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen (33%). Anderzijds zijn er ondernemers die bereid zijn om veel te investeren in duurzaamheidsmaatregelen (41%). Zie tevens tabel 10.
Met huur wordt in deze scriptie evens de rente en of afschrijving van het bedrijfspand bedoeld. Dit omdat de markt voor bedrijfsgebouwen een eigenaars gebruikersmarkt is, zie tevens paragraaf 2.2
6
Pagina 57 / 96
Tabel 10: Bereidheid om meer te investeren in duurzaamheidsmaatregelen ten opzichte van een standaard bedrijfsgebouw
Percentage van de ondernemers
Bereidheid om meer te investeren in 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
v oor introductie standaard bedrijfsgebouw
na introductie standaard bedrijfsgebouw
5% 0% tot 5% van de aanneemsom
5 tot 10% van de aanneemsom
meer dan 10% van de aanneemsom
Een grote meerderheid van de ondernemers (81%) vindt een terugverdientijd van 5 tot maximaal 10 jaar voor een duurzaamheidsmaatregel acceptabel. Maar hier maken de ondernemers de opmerking dat ze deze termijn alleen acceptabel vinden als ze het pand in eigendom hebben. Moeten ze gaan huren, dan is de geaccepteerde terugverdientijd minder lang. Dit signaal komt ook terug in de bereidheid om meer huur te betalen voor een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw. In vergelijking met een eigen bedrijfspand zijn ondernemers duidelijk veel minder bereid om meer huur te betalen voor een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw. 56% van de ondernemers is bereid om tot gemiddeld € 2,- per m2 meer te gaan betalen. Er waren ondernemers die niets meer wilden betalen. In dit geval is de laagst mogelijke extra huurwaarde, zijnde tot € 2,0 per m2 meer, ingevuld. Geconcludeerd kan worden dat ondanks dat de totale huisvestingskosten dalen door het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen, ondernemers niet, of maar zeer beperkt, bereid zijn om hier een hogere huur voor te betalen. Zie tevens tabel 11. Vervolgens is gevraagd of ondernemers ook bereid zijn om zich op een bedrijventerrein te vestigen als ze verplicht worden om duurzaamheidsmaatregelen te nemen op gebouwniveau. 63% van de ondernemers heeft hier geen probleem mee, maar 37% van de ondernemers zou zich dan niet vestigen op het bedrijventerrein.
8.3
Gevolgen na introductie ‘standaard’ bedrijfsgebouw
Om de ondernemers meer inzicht te verschaffen in de mogelijkheden om energie te besparen door een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw te realiseren, is ten behoeve van het onderzoek een ‘standaard’ bedrijfsgebouw ontwikkeld. Middels dit
Pagina 58 / 96
‘standaard’ bedrijfsgebouw wordt inzicht gegeven in meerkosten van de duurzaamheidsmaatregelen, besparing op energieverbruik die deze maatregelen met zich meebrengen en de terugverdientijd van de extra investering. Meer hierover in paragraaf 8.4. Vervolgens zijn de vragen over de bereidheid tot investeren, bereidheid tot het betalen van meer huur, terugverdientijd en het verplichtende karakter opnieuw gesteld. Als we deze antwoorden voor de introductie van het ‘standaard’ bedrijfsgebouw vergelijken met de antwoorden na de introductie van het ‘standaard’ bedrijfsgebouw, kan geconcludeerd worden dat er enkele verschillen zijn. Zo blijkt dat de twee groepen ondernemers plaatsmaken voor drie groepen ondernemers die bijna gelijk zijn in omvang. Zie ook tabel 10. Een deel van de ondernemers is dus bereid om meer te investeren en een deel van de ondernemers is tot de conclusie gekomen dat met een lagere investering ook veel bespaard kan worden op de energielasten. Ten aanzien van de bereidheid om meer huur te betalen valt op dat na een toelichting 37% van de ondernemers bereid zijn om meer dan € 2.- per m2 huur te betalen. Zie hiervoor tevens tabel 11. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat met een goed onderbouwd verhaal een belegger / eigenaar dus meer huur kan vragen voor een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw.
Tabel 11: Bereidheid om meer huur te betalen voor een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw ten opzichte van een standaard bedrijfsgebouw
Percentage van de ondernemers
Bereidheid om meer huur te betalen 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
v oor introductie standaard bedrijfshal
na introductie standaard bedrijfshal
Huur tot € 2,- per Huur tot € 5,- per m2 meer m2 meer
Meer dan € 5,per m2 meer
Ter afsluiting van het onderzoek is gevraagd of ondernemers, na introductie van dit ‘standaard’ bedrijfsgebouw, bereid zijn om zich te vestigen op een bedrijventerrein als ze verplicht worden dit soort duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Uit het onderzoek blijkt dat er maar een kleine verschuiving plaatsvindt na deze toelichting. 67% van de ondernemers heeft geen moeite met de verplichting van duurzaamheidsmaatregelen. Een derde deel van de ondernemers (33%) blijft van
Pagina 59 / 96
mening dat er al genoeg regels en voorschriften zijn en is dus niet bereid om zich te vestigen op een bedrijventerrein waarop dit soort maatregelen verplicht zijn.
8.4
Resultaten duurzaamheidsmaatregelen
Om ondernemers meer inzicht te geven in de mogelijkheden en effecten van het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen bij een bedrijfsgebouw, is een standaard bedrijfsgebouw ontwikkeld. Aan de hand van dit bedrijfsgebouw is ten aanzien van 13 duurzaamheidsmaatregelen inzichtelijk gemaakt wat achtereenvolgens de meerkosten per m2 zijn, de besparing op jaarbasis van gas en elektra en tot slot wat op basis van deze besparing de terugverdientijd is van de extra investering die gedaan is ten aanzien van de duurzaamheidsmaatregel. Zie bijlage 4 vraag 60. Ondernemers is gevraagd aan te geven welke van deze duurzaamheidsmaatregelen ze het meest aanspreekt en welke het minst. Uit het onderzoek blijkt dat zeer goede dak en gevelisolatie het hoogste scoort bij de ondernemers. Zie tevens tabel 12. Extra dak en gevel isolatie is een maatregel die op de tweede plek terug komt. Daarna komen het toepassen van de beste kwaliteit isolerend glas, het toepassen van vloerverwarming en energiezuinige HF-TL verlichting. De andere maatregelen scoren ook goed met uitzondering van de automatisch sluitende overheaddeuren. Dit omdat veel ondernemers tijdens het afnemen van de enquête hebben aangeven dit geen handige maatregel te vinden. De ondernemers maken hun primaire keuze op basis van de terugverdientijd van de investering gecombineerd met de besparing op gas en vervolgens elektra die bereikt kan worden als de maatregel wordt toegepast op het bedrijfsgebouw. De investering die met de maatregel gemoeid gaat scoort beduidend lager. Hieruit kan geconcludeerd worden dat ondernemers de hoogte van de investering minder belangrijk vinden en dus primair kijken maar naar de terugverdientijd en de besparing die met de maatregel bereikt kan worden.
Pagina 60 / 96
Tabel 12: Overzicht score van duurzaamheidsmaatregelen Aansprekendheid duurzaamheidsmaatregelen
Waardering ondernemers
Meest aansprekend
na a d- e
n kie
po rt rafd aal m ic htin et sn g elslu i tend e ov e rhe Auto add mat eure isc h n sluite nde over hea d de uren
eate r luc h th
Geïs olee rd
Verb e
te rd e
g me t HR
arm te Co n ve ct ie
l uc h t verw arm in
oor w mp v tepo
ming me t warm
Vloe rverw ar
s
ude en k o
ting verli ch an d e
ingss enso ren keli jk e
rege ling v
en b ew e g han licht af
Dag
wezig h
eidss cha kela ars
hanis
che vent ilat ie
R ke tel
mec g bij A an
War mt e te
rugw i nnin
ht ing
HR++
ming me t H
glas
Vloe rverw ar
Isole rend
verlic F-TL ni ge H
n ge vel is o latie dak e
Ext ra
Ene r giez ui
Zeer
goe d
e da k en
geve l iso la ti e
Minst aansprekend
Ook is in het onderzoek de vraag gesteld of deze duurzaamheidsmaatregelen verplicht gesteld zouden mogen worden. In reactie op deze vraag hebben de ondernemers aangegeven dat van drie maatregelen ongeveer de helft van mening is dat deze verplicht mogen worden. Het gaat om het verplicht toepassen van; • de beste kwaliteit isolerend glas (56%) • energiezuinige HF-TL verlichting (56%) • zeer goede dak en gevelisolatie (52%) Wat opvalt is dat het hier gaat om bekende maatregelen die niet met uitzondering van de beste kwaliteit isolerend glas HR++ (U>=1,2) een hoge besparing op het energieverbruik met zich meebrengen.
Pagina 61 / 96
Wat absoluut niet verplicht zou mogen worden zijn zaken zoals een vloerverwarming met een warmtepomp die zorgt voor warmte en koude, convectieluchtverwarming met HR en plafond ventilatoren en automatisch sluitende overheaddeuren. De argumenten die tijdens het afnemen van de enquête terloops werden gegeven hadden veel te maken met de keuzevrijheid die ondernemers willen hebben. Ze willen niet verplicht worden om maar met één systeem te gaan verwarmen of koelen. Dit los van de kosten, besparing en terugverdientijd van de duurzaamheidsmaatregel.
Tabel 13: Welke duurzaamheidsmaatregelen zouden verplicht mogen worden Verplichting duurzaamheidsmaatregelen
55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5%
e
Vlo e rv
erw a r
ming
me t
warm te po
erwa r
mp v
o or w
met ming
ar m te en
eate r HR lu c ht h
d de erhe a e ov it end
ko ud
s
ure n
re n e ad de u mat is c h slu Auto
Co n ve ct ie lu c htv
Geïs ole e rd
po r t aal m
et sn elslu itend e
ove rh
is che
ve nt ilat ie
R ke tel ete r ug
winn ing
bij m ec h an
ming me t H
ting erw a r
Warm t
licht afh D ag
Vlo e rv
an d
anke li jke
te rde
n aa
rege ling v
d- e n
kie ra f
e ve rli ch
dic h tin
g
en
eidss cha wezig h A an
Ve rb e
kela
ar s e n be w eg
ingss enso r
evel iso la tie en g
Ext ra
da k
geve l iso la tie
go ed
e da
k en
-TL v erlic ht ing Zeer
Ene r
gie zu inige HF
glas
HR++
0%
Isol e rend
Percentage van de ondernemers voor verplichting .
60%
Pagina 62 / 96
8.5
Resultaten duurzaamheidscenario’s
Tot slot is de ondernemers een zestal scenario’s voorgelegd die ontwikkeld zijn op basis van de 13 duurzaamheidsmaatregelen die in paragraaf 8.4 aan de orde zijn geweest. De volgende zes duurzaamheidscenario’s zijn ontwikkeld; • Scenario 1 – Optimaal duurzaam Een combinatie van duurzaamheidsmaatregelen die leidt tot de hoogste besparing van gas en elektra; • Scenario 2 – Goed duurzaam Een combinatie van duurzaamheidsmaatregelen die goedkoper zijn dan scenario 1; • Scenario 3 – Verbeterd duurzaam Een combinatie van duurzaamheidsmaatregelen die goedkoper zijn dan scenario 2; • Scenario 4 – Verlichting Een scenario waarin alleen maar op energie bespaard wordt door de verlichting aan te passen; • Scenario 5 – Met weinig geld toch veel energie besparen Een combinatie van duurzaamheidsmaatregelen die een minimale investering met zich meebrengt; • Scenario 6 – Duurzaam en ook koelen Een combinatie van duurzaamheidsmaatregelen die leidt tot een zo hoog mogelijke besparing van gas en elektra maar die ook voorziet in het kunnen koelen van het bedrijfspand; Een meer uitgebreide toelichting van de scenario’s is terug te vinden in bijlage 3 “Toelichting duurzaam bedrijfsgebouw en scenario’s in de enquête”. Er is gevraagd welk scenario de ondernemer het meest aanspreekt en waar hij zijn keuze op baseert. Bij de vraag is de ‘standaard’ bedrijfshal ook als optie meegenomen. Dit zodat ondernemers ook de keuze hebben om er voor te kiezen om geen duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw te realiseren. In tabel 14 is een overzicht gegeven van de parameters behorende bij de scenario’s.
Tabel 14: Parameters scenario’s Stijging Aanneemsom Basisscenario 0,0% Scenario 1 7,6% Scenario 2 5,8% Scenario 3 3,1% Scenario 4 1,4% Scenario 5 0,6% Scenario 6 15,7%
Gem. Besparing huurprijs Besparing totaal Terugverdientijd per m2 energielasten per jaar in jaren Keuze € 67,48 0% 0% 0 € 71,11 89% -21% 2,9 € 70,28 68% -15% 3,0 € 68,95 37% -8% 2,9 € 68,14 17% -3% 2,8 € 67,79 29% -7% 0,7 € 75,02 85% -14% 8,7
Uit het onderzoek blijkt dat de meeste ondernemers kiezen voor het scenario 1, ‘optimaal duurzaam’. Daarna valt de keuze op het scenario 2 ‘goed duurzaam’ en vervolgens op het scenario 5 ‘met weinig geld toch veel besparen’. Zie tevens tabel 15.
Pagina 63 / 96
Tabel 15: Aantrekkelijkheid duurzaamheids scenario’s door ondernemers
Duurzaamheidsscenario's Waardering ondernemers
Meest aansprekend
6 en ar io Sc
en ar io
5
4 Sc
en ar io
3 Sc
en ar io Sc
en ar io
2
1 Sc
en ar io Sc
Ba
sis s
ce na rio
Minst aansprekend
Het scenario 6 ‘duurzaam en ook koelen’ wordt toch vaker gekozen dan het basisscenario met de ‘standaard’ bedrijfshal. Dit bevestigt het beeld eerder in de enquête dat ondernemers bereid zijn om extra te investeren ten aanzien van een duurzamer gebouwd bedrijfsgebouw. De belangrijkste reden waarom ondernemers voor een scenario hebben gekozen is de besparing van de energielasten. Vervolgens wordt gekeken naar de terugverdientijd van de investering en de besparing op de huisvestingslasten. De stijging van de aanneemsom en de huurprijs eindigen als laatste. Ook hier blijkt de stijging van de huursom nauwelijks wordt meegewogen in de keuze van een ondernemer om voor een bepaald scenario te kiezen.
Pagina 64 / 96
Hoofdstuk 9 – Conclusies en aanbevelingen 9.1
Conclusies
Ruimtelijke kwaliteit Uit het onderzoek komt naar voren dat ondernemers de volgende randvoorwaarden het belangrijkst vinden bij het zoeken naar een nieuwe locatie voor het bedrijf in volgorde van belangrijkheid; 1. Bereikbaarheid per auto 2. Voldoende ruimte voor bedrijfsactiviteiten 3. Een functioneel bedrijfspand 4. Een kavel met laad- en losmogelijkheden op eigen terrein 5. De uitstraling van andere bedrijfspanden op het bedrijventerrein 6. Het onderhoudsniveau van de openbare ruimte op het bedrijventerrein 7. Een representatief eigen bedrijfspand Hieruit kan geconcludeerd worden dat ondernemers bij hun zoektocht naar een nieuwe locatie voor het bedrijf primair naar de gebruikswaarde van de locatie kijken (de punten 1 t/m 4). Als de locatie hieraan voldoet wordt secundair naar de belevingswaarde (de punten 5 t/m 7) gekeken. De toekomstwaarde van een bedrijventerrein (bijvoorbeeld parkmanagement en doorgroeiruimte op de huidige kavel) is maar in zeer beperkte mate een randvoorwaarde voor ondernemers bij het zoeken naar een nieuwe locatie voor het bedrijf. Met deze conclusies wordt de theorie dat de gebruikswaarde de basis vormt voor een goed bedrijventerrein bevestigd (Van Dinteren 2008). Het kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein zal toenemen als de belevingswaarde van het bedrijventerrein door de ondernemer positief wordt gewaardeerd. Als bedrijven eenmaal zijn gevestigd op een nieuwe locatie, dan hechten ze pas in beperkte mate waarde aan de toekomstwaarde. Hierbij moet dan gedacht worden aan bijvoorbeeld de invoering van parkmanagement en het verbeteren van het onderhoud van het openbaar gebied.
Bereidheid om duurzaam te bouwen Bijna alle ondernemers zijn bereid om een duurzaam bedrijfsgebouw te realiseren. Als ze een duurzaam bedrijfsgebouw zouden realiseren dan zouden ze de volgende maatregelen, in volgorde van belangrijkheid, toepassen bij de bouw: 1. Het werken met zeer goede isolatie van dak en gevel 2. Het toepassen van de beste kwaliteit isolerend glas 3. Het toepassen van HF-TL verlichting Deze drie duurzaamheidsmaatregelen zouden volgens ruim 50% van de ondernemers ook wel verplicht mogen worden. Bij de keuze om een duurzaamheidsmaatregel toe te passen letten ondernemers erop of ze het pand zelf realiseren of dat ze het pand gaan huren. Als ondernemers het bedrijfspand zelf realiseren zijn ze bereid om meer te investeren dan wanneer ze een bedrijfspand huren. Aangezien de markt voor bedrijfsgebouwen een eigenaars
Pagina 65 / 96
gebruikersmarkt is, zal het investeringsprobleem op veel minder grote schaal voordoen dan bij de ontwikkeling van kantoren of winkelcentra. Daarnaast let een ondernemer primair op de terugverdientijd en de besparing die de maatregel met zich meebrengt als ze een duurzaamheidsmaatregel gaan toepassen. Ook wordt rekening gehouden met de functionaliteit van de duurzaamheidsmaatregel. Het moet het bedrijfsproces niet frustreren of negatief beïnvloeden. Ook blijkt dat aan de hand van een ‘standaard’ bedrijfsgebouw, waarmee inzichtelijk gemaakt wordt wat duurzaamheidsmaatregelen extra kosten en tot welke energiebesparing deze kan leiden, ondernemers bereid zijn om meer te investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Daarnaast blijkt dat ondernemers als gevolg van de ‘standaard’ bedrijfshal bereid zijn genoegen te nemen met een langere terugverdientijd. 56% van de ondernemers geeft aan dat de terugverdientijd van de investering tussen de 5 en 10 jaar mag liggen. Tot slot blijkt dat één op de drie ondernemers zich niet zouden vestigen op een bedrijventerrein als zij verplicht worden om duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau te nemen.
9.2
Aanbevelingen
Ruimtelijke kwaliteit Wil je een bedrijventerrein ontwikkelen dat bijdraagt aan de economische en ruimtelijke kwaliteit van Nederland, zal je eerst onderzoek moeten doen naar de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen. Omdat de markt voor bedrijventerreinen een regionale markt is kan dit, zoals reeds aanbevolen door Noordanus (2008), het beste gedaan worden door in overleg te treden met betrokken gemeenten en provincies. Hierbij is het essentieel dat lokale bestuurders een bepaalde angst overwinnen en elkaar gaan vertrouwen. Dit is nodig om van het lokale belang een gedragen regionaal belang te kunnen maken. Want is het erg dat een (groot) bedrijf naar de buurgemeente tien tot vijfentwintig kilometer verderop verhuist? De kans is immers groot dat bijna alle werknemers kunnen blijven wonen waar ze nu wonen. Naast het regionaal overleg is het aanbevelingswaardig om een enquête onder een bepaalde doelgroep van ondernemers te houden. Deze enquête zal moeten bijdragen aan het inzicht in de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar nieuwe bedrijventerreinen in de regio. Als er op basis van het onderzoek en regionaal commitment blijkt dat er vraag is naar een nieuw bedrijventerrein, is het essentieel dat het doel van het nieuwe bedrijventerrein helder is en dat deze voldoet aan de gebruikswaarde. Voldoet het nieuwe bedrijventerrein niet aan de gebruikswaarde, dan zullen ondernemers niet bereid zijn om zich hier te vestigen. Als de gebruikswaarde eenmaal op orde is, dan kan bij de ontwikkeling en realisatie van een bedrijventerrein gekeken worden naar maatregelen om de belevings- en
Pagina 66 / 96
toekomstwaarde van het bedrijventerrein te laten toenemen. Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat het streven naar een heel hoogwaardig bedrijventerrein niet zal aansluiten bij de vraag van het merendeel van de ondernemers. Daarnaast is het aanbevelingswaardig om bij de ontwikkeling en realisatie van het bedrijventerrein rekening te houden met de ruimtelijke kwaliteit van het openbaar gebied en de niet verkochte kavels op het bedrijventerrein voordat de terreinafwerking heeft plaatsgevonden. In de begin jaren is het voor het imago van het bedrijventerrein essentieel dat deze zaken goed geregeld zijn naast de aspecten schoon, heel en veilig. Tot slot wordt aanbevolen om aandacht te besteden aan de ontwikkeling van voorzieningen op of nabij het bedrijventerrein. Door de nu vaak strikte scheiding van deze functies hebben ondernemers op het bedrijventerrein het gevoel dat er te weinig of geen voorzieningen op het bedrijventerrein of de omgeving aanwezig zijn.
Bereidheid om duurzaam te bouwen Om er voor te zorgen dat op een duurzaam bedrijventerrein ook duurzame bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd, is het raadzaam om ondernemers te stimuleren om bij nieuwbouw een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw te (laten) realiseren. Ondernemers staan hier immers open voor en beseffen zich dat hier (financieel) voordeel bij behaald kan worden. Het is aanbevelingswaardig om bij de verkoop van het bedrijventerrein naast de gebruikelijke set met randvoorwaarden ook informatie te verstrekken over de mogelijkheden van duurzaam bouwen. Dit kan gedaan worden door bij een ‘standaard’ bedrijfshal te laten zien wat de extra kosten zijn, welke besparing per jaar dit oplevert op het energiegebruik en wat de terugverdientijd is van de extra investering. Bij het stimuleren van de bouw van duurzame bedrijfsgebouwen moet overigens niet gedacht worden aan het verplicht stellen van bouwkundige maatregelen per bedrijventerrein. Daarnaast kan tijdens of bij voorkeur vóór het ontwikkelen van een ontwerp van het bedrijfsgebouw, vanuit de gemeente een “gratis” onafhankelijke deskundige aangeboden worden die de ondernemer (vrijblijvend) adviseert over de bouw van een duurzaam bedrijfsgebouw. Wil je als gemeente ook bijdragen aan het toepassen van bouwkundig minder rendabele duurzaamheidsmaatregelen (zonnepanelen, sedumdaken, windmolens etc.) op gebouwniveau, dan kan gedacht worden aan subsidiëring. Door deze bouwkundige maatregelen te subsidiëren kan getracht worden om duurzame bedrijfsgebouwen zichtbaar te maken voor iedereen. Tot slot wordt aanbevolen om de randvoorwaarden ten aanzien van isolatie van bedrijfsgebouwen in het bouwbesluit aan te laten scherpen. Extra isolatiemaatregelen worden immers het hoogste gewaardeerd door ondernemers en ruim 50% is van mening dat deze verplicht zouden mogen worden.
Pagina 67 / 96
Pagina 68 / 96
Literatuurlijst -
Arcadis Ruimte en Milieu (2009). IBIS Werklocaties - De stand in planning en uitgifte van werklocaties 1 januari 2009 en uitgifte in 2008, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;
-
Arcadis Ruimte en Milieu en Stec Groep (2009). IBIS Werklocaties - De stand in planning en uitgifte van bedrijventerreinen 1 januari 2008 en de uitgifte in 2007, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;
-
Baarda D.B en M.P.M. de Goede (2006). Basisboek Methoden en Technieken – Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwantitatief onderzoek, Wolters Noordhoff B.V.;
-
Bloem N.C. (2009). Meerwaarde op bestaande bedrijventerreinen – Een marktvisie op veroudering, Amsterdam School of Real Estate;
-
Buck Consultance International (2003). Architectuur & Bedrijventerreinen – Het Beleidsinstrumentarium, Ministerie van Economische Zaken;
-
Buck Consultance International (2005). Leegstand van bedrijfsruimte in Noord Holland, Provincie Noord Holland;
-
Buck Consultance International (2006). Kwaliteitsatlas voor werklocaties – Regio Groningen-Assen, Regio Groningen Assen 2030;
-
DHV Groep (2007). Betrokkenheid marktpartijen bij herstructurering bedrijventerreinen – Inventarisatie, Ministerie van Economische Zaken;
-
Dinteren J. van en P. Bos (2007). Leegstand op bedrijventerreinen, Royal Haskoning en Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;
-
Dinteren J. van (2008). Bedrijven als sprinkhanenplaag – Duurzaamheid bij bedrijventerreinen breed beschouwd, Real Estate Magazine;
-
Dinteren J. van (2008). Bedrijventerrein als speelveld, Royal Haskoning;
-
Dantuma E. (2008). Bedrijfshuisvesting en groei – MKB Special 2008; ING Economisch Bureau;
-
Eichholtz P., N. Kok en J.M. Quigley (2010). Sustainability and the Dynamics of Green Building, Universiteit van Maastricht en University of California;
-
Eichholtz P., N. Kok en J.M. Quigley (2009). Doing well by doing good? Green office buildings, Universiteit van Maastricht, University of California en The European Center for Corporate Engagement;
Pagina 69 / 96
-
Ecorys Nederland B.V. (2008). Benchmark Gemeentelijk Ondernemersklimaat 2007 – Thematische rapportage tussenmeting; Ministerie van Economische Zaken;
-
Gemeente Almere e.a. (2008). De Almere Principles – Voor een ecologisch, sociaal en economisch duurzame toekomst van Almere 2030, Gemeente Almere;
-
Graaf T. de, F. van Oort en S. Boschman (2008). Woon-werkdynamiek in Nederlandse gemeenten, Planbureau voor de Leefomgeving;
-
Hospers G.J. (2009). Een kleine geografie van geluk, Universiteit Nijmegen;
-
Houwelingen R. van (2002). Positioneren van bedrijventerreinen – Marketingplanning bij bedrijventerreinontwikkeling, Andersen Real Estate B.V. en Technische Universiteit Delft;
-
Janssen-Jansen L., E.H. Klijn en P. Opdam. (2009). Ruimtelijke kwaliteit in gebiedsontwikkeling, Habiforum;
-
Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland (2006). Ruimtevraag bedrijfsleven Gooi- en Vechtstreek, Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland;
-
Kok N., P. Eichholtz, R. Bauer en P. Penda (2010). Enviromental performance – A Global Perspective on Commercial Real Estate, The European Center for Corporate Engagement en Universiteit van Maastricht;
-
Klooster E. van ‘t (2006). Van barrière naar gat in de markt - Een onderzoek naar de mogelijkheden voor meer private betrokkenheid op de markt voor bedrijventerreinen, Inbo B.V.;
-
Knoben J. en M. Traa (2008). De bedrijfslocatiemonitor - kritiek, alternatieven en aanpassingen, Ruimtelijk Planbureau;
-
Louw E., Y.M. Bontekoning en H. Olden (2004). Ruimteproductiviteit op bedrijventerreinen – Een verkenning van een nieuwe methodiek, Ministerie van Economische Zaken;
-
Louw E., B. Needham, H. Olden en C.J. Pen (2009), Planning van bedrijventerreinen. Sdu Uitgevers,Reeks Planologie 11, herziene uitgave, Den Haag;
-
Mensen A.H.M.M. en W.V.M. van Rijt-Veltman (2005). MKB-locaties - Onderzoek naar de aard en kwaliteit van de bedrijfslocaties van MKB-ondernemingen, EIM Onderzoek voor Bedrijf & Beleid;
-
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (2009). Convenant bedrijventerreinen 2010 – 2020, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;
-
Noordanus P.G.A. e.a. (2008). Kansen voor kwaliteit – Een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen, Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen;
Pagina 70 / 96
-
Oort F. van, R. Ponds, J. van Vliet, H. van Amsterdam, S. Declerck, J. Knoben, P. Pellenbarg en J. Weltevreden (2007). Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid; Ruimtelijk Planbureau;
-
Oosteren C. van, I. de Jong, P. van Hinte en J. Slot (2005). Bedrijfsmigratie – Op basis van het ARRA, Gemeente Amsterdam Economische Zaken;
-
Olden H. (2010). Uit voorraad leverbaar - De overgewaardeerde rol van bouwrijpe grond als vestigingsfactor bij de planning van bedrijventerreinen, Universiteit Utrecht;
-
Pellenbarg P. (2006). Locatie of prestatie – Bedrijventerreinen en vestigingskeuze, Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening nr. 3 p. 26-29;
-
Postma E.S. (2009). Vorm of functie - Een onderzoek naar de kwaliteitseisen van ondernemers op een bedrijventerrein, Rijksuniversiteit Groningen, DHV;
-
Renes G. en A. Weterings (2009). De toekomst van bedrijventerreinen – van uitbreiding naar herstructurering, Planbureau voor de Leefomgeving;
-
SenterNovem (2006). Basisdocument Wat is duurzaam bouwen? – Leidraad voor het samenstellen van lesmateriaal in het onderwijs voor de bouw, stedenbouw en GWW, Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;
-
SenterNovem en Stec Groep (2005). Vraaggestuurd Bedrijventerreinenbeleid Concrete handvatten voor een succesvol vraaggestuurd bedrijventerreinenbeleid, Ministerie van Economische Zaken;
-
SenterNovem (2008). Segmentering bedrijfshallen, SenterNovem;
-
Traa M. en J. Knoben (2009). Veroudering en herstructurering op bedrijventerreinen – Een verkenning, Planbureau voor de Leefomgeving;
-
VROM Raad (2006). Werklandschappen – Een regionale strategie voor bedrijventerreinen, VROM Raad;
-
Werf M. van der (2009). Cradle to Cradle in bedrijf, Scriptum;
-
Werkhoven M. van en J. Woudstra (2005). Potentieel en kansen voor CO2reductie bij bedrijfshallen – Onderzoek naar aangrijpingspunten voor overheidsbeleid, SenterNovem;
-
Wesselink J.W. e.a. (2009). Jaarboek Beste Bedrijventerreinen 2009, Ministerie van Economische Zaken en Elba Media;
-
Weterings A, J. Knoben en H. van Amsterdam (2008). Werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen, Planbureau voor de Leefomgeving;
Pagina 71 / 96
Pagina 72 / 96
Bezochte websites http://www.energiecentrum.nl/ http://quickscan.allied.nl/ http://www.agentschapnl.nl/ http://www.vrom.nl/pagina.html?id=1 http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/ez http://www.minlnv.nl/portal/page?_pageid=116,1&_dad=portal&_schema=PORTAL http://www.syntens.nl/default.aspx http://www.duurzaamvastgoed.com http://www.energiechannel.nl/bedrijvenwijzer_energiechannel.php?pid=10 http://www.infomil.nl/organisatie/milieumaatregelen/t_blank http://www.lisa.nl/ http://www.stecgroep.nl/ http://www.duurzamebedrijventerreinen.nl/default.asp http://www.logistiek.nl/ http://www.wikipedia.nl http://www.anwb.nl http://www.breeam.nl/ http://www.leed.us/DisplayPage.aspx?CategoryID=19 http://www.mvonederland.nl/ http://www2.nen.nl/nen/servlet/dispatcher.Dispatcher?id=HOME http://www.bedrijvenlocaties.nl/
Pagina 73 / 96
Pagina 74 / 96
Bijlagen 1. Toelichting algemene deel vragenlijst enquête 2. Toelichting vestigingsrandvoorwaarden enquête 3. Toelichting duurzaam bedrijfsgebouw en scenario’s in de enquête 4. Vragenlijst enquête 5. Standaard bedrijfsgebouw presentatie
Pagina 75 / 96
Pagina 76 / 96
1. Toelichting algemene deel vragenlijst enquête 1. Type bedrijf Bij het type bedrijf is gekozen voor een indeling in vier klassen. Achtereenvolgens zijn dit productie, groothandel / logistiek / assemblage, reparatie en overige (zakelijke) dienstverlening. Per klasse is uitgegaan van de Standaard Bedrijfs Index Code (SBICode) van de VNG versie 2008. 2 en 3. Postcode nieuwe locatie vs. postcode oude locatie Door zowel de postcode van de oude als de nieuwe locatie te registreren kan achterhaald worden over welke afstand het bedrijf verhuisd is. Dit zal na de enquête gedaan worden middels de routeplanner van de ANWB die beschikbaar is via internet (http://www.anwb.nl/). Als het bedrijf (nog) niet verhuisd is, dan zijn de oude en de nieuwe postcode gelijk aan elkaar en is er dus geen afstand overbrugd. 4. Hoe lang is bedrijf op de huidige locatie gevestigd? Om een indruk te krijgen hoe lang een bedrijf op de huidige locatie is gehuisvest, zal dit geregistreerd worden in aantallen jaren. Indien een bedrijf korter dan een jaar op de huidige locatie is gehuisvest, zal dit met nul jaren worden geregistreerd. Daarna wordt afgerond op hele jaren waarbij 2,5 drie jaren wordt en 2,49 jaren twee. 5. Type vestiging Bij aanvang van het onderzoek wordt er van uitgegaan dat er onderscheid gemaakt wordt in de huisvesting als het een hoofdvestiging betreft of een nevenvestiging. Dit op basis van het principe dat het hoofdkantoor het meest representatief is en dat nevenvestigingen over het algemeen een lager kwaliteitsniveau hebben. Het type vestiging kan dus verklaren waarom een ondernemer wel of niet bereid is om te investeren in duurzaam bouwen of andere keuzes maakt bij de locatiefactoren. 6. Eigenaar van het bedrijf / Rechtsvorm Naast type vestiging wordt ook geregistreerd wie eigenaar is van het bedrijf. Is de directeur eigenaar of is hij franchisenemer? Daarnaast wordt gevraagd welke rechtsvorm het betreft. In het onderzoek is er keuze tussen B.V., N.V. en V.O.F. Eenmanszaken zijn uitgesloten van dit onderzoek omdat de bedrijven te klein in omvang zijn. 7 en 8. Klant relatie en aantal klanten per week Per bedrijf wordt geregistreerd of de klant op de huidige locatie komt. Een vrachtwagenchauffeur die bestelde materialen komt brengen of halen wordt in dit onderzoek niet als klant gezien. De klant is een andere ondernemer die producten of diensten afneemt van het bedrijf en op de locatie wordt ontvangen. 9. Aantal transportbewegingen per week Hier gaat het om het aantal vrachtwagens en busjes die producten komen brengen en / of halen. Het is interessant om te weten omdat het aantal transportbewegingen verband kunnen houden met de bereikbaarheid van de locatie voor een ondernemer.
Pagina 77 / 96
10. Oriëntatie Bij de oriëntatie van een bedrijf wordt onderscheid gemaakt tussen het lokale niveau (alleen de eigen gemeente met daaraan grenzende gemeentes), regionaal niveau (provincie en daaraan direct grenzende provincies), nationaal (heel Nederland) en Internationaal (ook buiten Nederland). 11, 12 en 13. Indicatieve bruto jaaromzet in 2009, Groeiverwachting de komende 3 jaar en Marge / Bruto winstpercentage op productie of dienst Door bedrijven te vragen wat hun bruto jaaromzet was in 2009, wat de groeiverwachting is voor de komende drie jaar en hoe groot de bruto winstmarge is van een product wordt globaal inzicht verkregen in de financiële positie van het bedrijf. De financiële positie van een bedrijf kan een belangrijke indicator zijn ten aanzien van vestigingsrandvoorwaarden als bij duurzaam bouwen. 14, 15 en 16. Aantal medewerkers, Verhouding man / vrouw en Opleidingsniveau Deze vragen geven inzicht in de omvang en de verhoudingen binnen het bedrijf. Hierbij gaat het om de medewerkers die werken op de betreffende vestiging. Als een bedrijf meerdere vestigingen heeft, tellen deze medewerkers in het onderzoek niet mee. Het aantal medewerkers, de verhouding man / vrouw en het opleidingsniveau zijn kenmerken van het bedrijf die wellicht te herleiden zijn tot de vestigingsrandvoorwaarden en de bereidheid tot duurzaam bouwen. 17, 18 en 19 Kavelgrootte nieuwe locatie, Pandgrootte nieuwe locatie, Verdeling oppervlak nieuwe locatie Deze vragen geven inzicht in de fysieke omvang van het bedrijf. Het gaat hier om een grove schatting van de oppervlaktes en een grove procentuele verdeling van de ruimtes. Ondernemers wordt niet gevraagd op detailniveau de oppervlaktes en percentage aan te geven. Deze gegevens zijn bruikbaar omdat deze naast de financiën en het personeelomvang en samenstelling een indicatie geven van de omvang / groei van het bedrijf. 20, 21 en 22 Kavelgrootte oude locatie, Pandgrootte oude locatie, Verdeling oppervlak oude locatie Deze vraag zal alleen ingevuld worden indien het bedrijf inderdaad verhuisd is. Is het bedrijf niet verhuisd, dan worden hier exact dezelfde gegevens ingevoerd als bij de nieuwe locatie. Door na de enquête deze gegevens met elkaar te vergelijken, gecombineerd met de vestigingsrandvoorwaarden, kunnen uitspraken worden geverifieerd.
Pagina 78 / 96
2. Toelichting vestigingsrandvoorwaarden enquête 23. Voldoende ruimte voor bedrijfsactiviteiten Zijn het bedrijfspand en de bedrijfskavel groot genoeg voor de huidige bedrijfsactiviteiten? 24. Mate van functionaliteit van het bedrijfspand Is het bedrijfspand functioneel ingedeeld en daarmee geschikt voor de productie of opslag van het product of het leveren van de dienst en is het ook geschikt voor andere gebruikers? 25. Parkeermogelijkheden op eigen terrein Heeft het bedrijf voldoende ruimte om op eigen terrein te parkeren zowel voor eigen personeel als voor bezoekers. 26. Laad- en losmogelijkheden op eigen terrein Heeft het bedrijf voldoende ruimte om vrachtverkeer en/of busjes op eigen terrein te laten laden, lossen en manoeuvreren. 27. Mogelijkheden buitenopslag op eigen terrein De huidige locatie biedt zowel fysiek als bestemmingstechnisch de mogelijkheid om materiaal op te slaan in de open lucht op eigen terrein. 28. Representativiteit bedrijfspand Het bedrijfspand is speciaal voor het bedrijf ontworpen door een architect binnen de randvoorwaarden van een beeldkwaliteitplan. 29. Doorgroeiruimte op de huidige kavel Op de huidige kavel is er de mogelijkheid om het bedrijfsgebouw zowel horizontaal als verticaal uit te breiden zonder dat ten koste gaat van parkeergelegenheid, mogelijkheid tot laden en lossen op eigen terrein en zonder dat er extra grond aangekocht hoeft te worden. 30. Functionele verkaveling van het bedrijventerrein Het bedrijventerrein heeft een stroken of grid verkaveling met goede breedte diepte verhoudingen en geen kavels met bijzondere vormen zoals ronde kavels of kavels met een trapezium- of driehoekvorm. 31. Mogelijkheden om te kunnen wandelen / ontspannen op het bedrijventerrein Hiermee wordt geprobeerd inzicht te verkregen in hoe belangrijk ondernemers het vinden dat medewerkers tijdens de pauzes een rondje kunnen wandelen / ontspannen op het bedrijventerrein. 32. Aanwezigheid van parkmanagement Op het terrein is parkmanagement aanwezig die minimaal zorg draagt voor schoon, heel en veilig en desgewenst aanvullende diensten kan leveren in de vorm van collectieve afvalinzameling, energie inkopen of vervoersmanagement. Indien dit niet het geval is, zal gevraagd worden hoe belangrijk ondernemers de aanwezigheid van parkmanagement vinden.
Pagina 79 / 96
33. Aanwezigheid (collectieve) voorzieningen Hierbij moet gedacht worden aan de aanwezigheid van horeca, kleine winkels, stomerij, kapper, copyshop, fitness, kinderopvang en benzineverkooppunt. 34. Imago van het terrein Het bedrijventerrein heeft een positief imago in de pers en bij andere ondernemers. 35. Verkeerveilig Het bedrijventerrein is verkeerveilig en de kans op ongelukken is zeer klein. Verkeersstromen zijn zoveel mogelijk gescheiden (auto, fiets, voetganger) en kruispunten zijn overzichtelijk zonder dat deze de functionaliteit aantasten. 36. Uitstraling (architectuur / onderhoud gebouwen) De bedrijfsgebouwen op het bedrijventerrein hebben allemaal een soortgelijke uitstraling en zijn onder architectuur conform een beeldkwaliteitplan gebouwd. De bedrijfsgebouwen worden door de eigenaren goed onderhouden. 37. Onderhoudsniveau openbare ruimte Het openbaar gebied is goed onderhouden, vertoont geen schade en geeft een verzorgde en representatieve indruk aan gebruikers en bezoekers. 38. Bereikbaarheid per auto, ook in de toekomst Het bedrijventerrein is goed te bereiken met de auto en heeft een goede ontsluiting naar de dichtstbijzijnde snelwegen en heeft geen of in zeer beperkte mate last van congestie. 39. Bereikbaarheid per OV, ook in de toekomst Het bedrijventerrein is goed ontsloten met een OV verbinding en een bijpassende frequentie. 40. ICT ontsluiting Op het bedrijventerrein is een glasvezelnetwerk aanwezig waarop ondernemers een aansluiting kunnen krijgen. 41. Nabijheid van (stedelijke) voorzieningen In de buurt van het bedrijventerrein zijn (stedelijke) voorzieningen zoals winkelcentra, horeca gelegenheden, hotels, congrescentrum, ziekenhuis, etc. 42. Ligging ten opzichte van toeleveranciers en afnemers / klanten De locatie ligt gunstig ten opzichte van toeleveranciers, afnemers en klanten. Dit zodat de transport afstanden beperkt zijn. 43. Arbeidspotentieel In de stad of regio wonen voldoende mensen die qua gewenst opleidingsniveau aansluiten bij de behoefte van het bedrijf.
Pagina 80 / 96
3. Toelichting duurzaam bedrijfsgebouw en scenario’s in de enquête Het standaardbedrijfsgebouw is als volgt opgebouwd; Stramienmaat
1,8 m1
Bedrijfshal Bruto vloeroppervlak
diepte 59,4 m1, breedte 25,2 m1 en hoogte 8 m1 1.496,88 m2
Kantoor Bruto vloeroppervlak
diepte 12,6 m1, breedte 12,6 m1 en hoogte 8 m1 in 2 bouwlagen 317,52 m2
Totaal bruto vloeroppervlak
1.814,4 m2
Kavel Oppervlak Floor space index
diepte 77 m1, breedte 38,5 m1 2.964,5 m2 0,61
Stichtingskosten geraamd op Grondkosten geraamd op Totale investering
€ 1.094.690,- ex. BTW € 444.675,- ex. BTW € 1.539.365,- ex. BTW
Huurprijs per jaar bij BAR van 8,0% Gemiddelde huur bij BAR van 8,0% Bij bvo/vvo verhouding 0,9 is gemiddelde huur
€ 123.149,- ex. BTW € 67,- per m2 b.v.o. € 75,- per m2 v.v.o.
Bedrijfshal Kantoor
€ 65,- per m2 v.v.o. € 125,- per m2 v.v.o.
Voor meer beelden en informatie van het ‘standaard’ bedrijfsgebouw zie bijlage 5. Dit model is vertaald naar een ‘doos’ om gebruikt te kunnen voor de quickscan bedrijfshallen die ontwikkeld en aangeboden wordt door SenterNovem (http://quickscan.allied.nl/Default.aspx). Met deze quickscan kan een ondernemer zeer eenvoudig inzicht krijgen in de mogelijkheden die er zijn om energie te besparen bij de bouw van een nieuw bedrijfspand of het aanpassen van een bestaande bedrijfspand. De quickscan is zo opgebouwd dat een ‘standaard’ bedrijfshal met eigen afmetingen ingevoerd kan worden. Vervolgens kan uit een aantal duurzaamheidsmaatregelen gekozen worden. De quickscan geeft de mogelijkheid om uit eenentwintig variabelen te kiezen. Tussen sommige duurzaamheidsmogelijkheden moet een keuze gemaakt worden omdat de opties niet samen gaan. Een goed voorbeeld hiervan is “Extra dak en gevelisolatie” vs. “Zeer goede dak en gevelisolatie”. Vervolgens berekent de quickscan wat normaal gesproken het gebruik van gas en elektriciteit is voor deze ‘standaard’ bedrijfshal. Tevens wordt aangegeven hoeveel
Pagina 81 / 96
maximaal bespaard kan worden op deze energiekosten. Daarna wordt aangegeven hoeveel gas en elektriciteit bespaard kan worden met de geselecteerde duurzaamheidsmaatregelen en wat de duurzaamheidsmaatregel meer kost ten opzichte van de ‘standaard’ bedrijfshal. Uiteindelijk wordt aangegeven welke financiële besparing op de energielasten de geselecteerde duurzaamheidsmaatregelen met zich meebrengt en wat de terugverdientijd is in jaren. Voor de standaard bedrijfshal in de quickscan zijn de volgende invoergegevens gebruikt; - Nieuwbouw - Lengte 66 meter - Breedte 25 meter - Hoogte 8 meter - Transportdeuren 3 stuks - Loopdeuren 3 stuks - Ramen 48 stuks - Temperatuur overdag 20 graden Celsius - Temperatuur ‘s nachts 15 graden Celsius - Aantal dagen in gebruik 5 - Aantal uren per dag in gebruik 10 - Werkplaats en fijnmontage 32% van het oppervlak - Opslag en magazijn 50% van het oppervlak - Kantoor 18% van het oppervlak - Er wordt gerekend met een standaard ventilatiegraad - Er is niet sprake van substantiële bedrijfsprocessen die voor warmte of koeling zorgen - Tarief aardgas € 0,67 Nm3 - Tarief elektriciteit € 0,167 kWh De quickscan gaat er van uit dat deze ‘standaard’ bedrijfshal een energieverbruik heeft zoals aangegeven in figuur 4.
Figuur 4. Verbruik aardgas en elektriciteit ‘standaard’ bedrijfshal
Pagina 82 / 96
Op basis van de quickscan kan er gekozen worden tussen de volgende duurzaamheidsmogelijkheden;
Tabel 15: Overzicht van duurzaamheidsmogelijkheden quickscan 1 Verbeterde isolatie van gevel en dak; RC=> 3,5/4,0; vloer RC=> 2,5 2 Zeer goede isolatie van gevel en dak; RC => 4,5/5,0; vloer Rc=> 2,5 3 Beste kwaliteit Isolerend glas HR++ (U>= 1,2) 4 Geïsoleerd portaal en snelsluitende transport deuren 5 Automatisch sluitende transport deuren 6 Verbeterde naad- en kier afdichting 7 Convectie luchtverwarming met HR luchtheaters en plafond ventilatoren 8 Stralingsverwarming met gasheaters 9 Vloerverwarming (max. 45C) met HR ketel 10 Vloerverwarming met warmtepomp (lucht/water) en HR ketel 11 Vloerverwarming met warmtepomp (water/water) warmte/koude opslag en HR ketel 12 Warmteterugwinning bij mechanische ventilatie 13 Weerafhankelijke regeling (NB Niet van toepassing bij vloerverwarming) 14 Warmtepomp boiler voor tapwater 15 Toerenregeling op alle verwarmingspompen 16 Energiezuinige HF-TL verlichting 17 Aanwezigheidsschakelaars en bewegingssensoren 18 Daglichtafhankelijke regeling van de verlichting 19 Zonnepanelen voor elektriciteitsproductie 20 Windturbines voor elektriciteitsproductie (1-5 kWe) 21 Monitoren van verbruikers, evaluatie regelingen Na een analyse van deze maatregelen blijkt dat een aantal van deze maatregelen weinig besparing met zich meebrengen, een laag rendement hebben of een zeer lange terugverdientijd. Er is in het onderzoek daarom voor gekozen om alleen met de volgende dertien maatregelen te werken;
Tabel 16: Overzicht duurzaamheidsmaatregelen ‘standaard’ bedrijfshal Maatregel 1 Zeer goede isolatie van gevel en dak; RC => 4,5/5,0; vloer Rc=> 2,5 2 Verbeterde isolatie van gevel en dak; RC=> 3,5/4,0; vloer RC=> 2,5 3 Vloerverwarming (max. 45C) met HR ketel 4 Convectie luchtverwarming met HR luchtheaters en plafond ventilatoren 5 Energiezuinige HF-TL verlichting Vloerverwarming met warmtepomp (water/water) warmte/koude opslag 6 en HR ketel 7 Warmteterugwinning bij mechanische ventilatie 8 Daglichtafhankelijke regeling van de verlichting 9 Beste kwaliteit Isolerend glas HR++ (U>= 1,2) 10 Geïsoleerd portaal en snelsluitende overhead deuren 11 Aanwezigheidsschakelaars en bewegingssensoren 12 Automatisch sluitende overhead deuren 13 Verbeterde naad en kier afdichting
Besparing 7% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1%
Op basis van deze maatregelen zijn er zes scenario’s ontwikkeld waarin de maatregelen met elkaar gecombineerd worden en gezamenlijk tot een investering,
Pagina 83 / 96
besparing en rendement leiden. Achtereenvolgens zijn de volgende zes scenario’s ontwikkeld;
Scenario 1 – Optimaal duurzaam Scenario 1 is het scenario waarin een combinatie van maatregelen is geselecteerd die de hoogste besparing per jaar op de huisvestingslasten oplevert. Er is achtereenvolgens gekozen voor; - Zeer goede isolatie van gevel en dak; RC => 4,5/5,0; vloer Rc=> 2,5 - Vloerverwarming (max. 45C) met HR ketel - Convectie luchtverwarming met HR luchtheaters en plafond ventilatoren - Energiezuinige HF-TL verlichting - Warmteterugwinning bij mechanische ventilatie - Daglichtafhankelijke regeling van de verlichting - Beste kwaliteit Isolerend glas HR++ (U>= 1,2) - Geïsoleerd portaal en snelsluitende transport deuren - Automatisch sluitende transport deuren - Verbeterde naad en kier afdichting Dit scenario leidt tot een stijging van de aanneemsom van 7,6% maar een besparing per jaar van 21% op de huisvestingslasten Scenario 2 – Goed duurzaam Scenario 2 is het scenario waarbij getracht is een zo hoog mogelijke besparing te bereiken met goedkopere maatregelen ten opzichte van scenario 1. Dit kan alleen bereikt worden door de mate van gevel en dak isolatie te verlagen. Dit is bij dit scenario gedaan en verder is er niets veranderd. Dit scenario leidt tot een stijging van de aanneemsom van 5,8% en een besparing per jaar van 15% op de huisvestingslasten. Scenario 3 – Verbeterd duurzaam In scenario 3 is de gedachtenlijn van scenario 2 doorgezet. Hoe kan toch nog een zo hoog mogelijke besparing bereikt worden door goedkopere of minder maatregelen te selecteren. In scenario 3 is uiteindelijk gekozen voor; - Verbeterde isolatie van gevel en dak; RC=> 3,5/4,0; vloer RC=> 2,5 - Vloerverwarming (max. 45C) met HR ketel - Convectie luchtverwarming met HR luchtheaters en plafond ventilatoren - Beste kwaliteit Isolerend glas HR++ (U>= 1,2) - Geïsoleerd portaal en snelsluitende transport deuren Dit scenario leidt tot een stijging van de aanneemsom van 3,1% en een besparing op de huisvestingslasten van 8% op jaarbasis Scenario 4 - Verlichting In scenario 4 is er voor gekozen om alleen maar te gaan besparen op het energieverbruik door de verlichting aan te passen. Dit om inzichtelijk te maken hoeveel bespaard kan worden op verlichting. De volgende twee maatregelen zijn geselecteerd; - Energiezuinige HF-TL verlichting - Daglichtafhankelijke regeling van de verlichting Deze duurzaamheidsmaatregelen zorgen maar voor een stijging van de aanneemsom van 1,4% en leidt tot een besparing op de huisvestingslasten van 3% op jaarbasis
Pagina 84 / 96
Scenario 5 – Met weinig geld toch veel energie besparen Voor scenario 5 is er voor gekozen om de investering in duurzaamheidsmaatregelen zo laag mogelijk te houden maar toch een aanzienlijke besparing per jaar te bereiken. Dit kan bereikt worden door de volgende maatregelen toe te passen; - Vloerverwarming (max. 45C) met HR ketel - Geïsoleerd portaal en snelsluitende transport deuren - Automatisch sluitende transport deuren - Aanwezigheidsschakelaars en bewegingssensoren Door deze combinatie van maatregelen stijgt de aanneemsom maar met 0,6% en leiden deze maatregelen wel tot een besparing op de huisvestingskosten van 7% per jaar. Scenario 6 – Duurzaam en ook koelen In het laatste scenario is er voor gekozen om een zo hoog mogelijke besparing op de huisvestingskosten te realiseren maar dan met de mogelijkheid om ook te kunnen koelen. Scenario 6 is hiermee het enige scenario waarin de bedrijfshal ook gekoeld kan worden. De volgende maatregelen zijn genomen; - Zeer goede isolatie van gevel en dak; RC => 4,5/5,0; vloer Rc=> 2,5 - Convectie luchtverwarming met HR luchtheaters en plafond ventilatoren - Energiezuinige HF-TL verlichting - Vloerverwarming met warmtepomp (water/water) warmte/koude opslag en HR ketel - Warmteterugwinning bij mechanische ventilatie - Daglichtafhankelijke regeling van de verlichting - Beste kwaliteit Isolerend glas HR++ (U>= 1,2) - Geïsoleerd portaal en snelsluitende transport deuren - Automatisch sluitende transport deuren - Verbeterde naad en kier afdichting De aanneemsom stijgt in dit scenario met 15,7% en de besparing op de huisvestingslasten per jaar bedraagt 14%. De ondernemer dient aan te geven welk scenario in volgorde van belangrijkheid zijn voorkeur geniet en waarom hij voor dat scenario heeft gekozen. De standaard bedrijfshal is ook als keuze optie meegenomen zodat een ondernemer er ook voor kan kiezen om niet te investeren in duurzaamheidsmaatregelen.
Pagina 85 / 96
Pagina 86 / 96
4. Vragenlijst enquête Algemeen 1 Type bedrijf Productie (SBI-code 15 t/m 41) Groothandel / Logistiek / Assemblage (SBI-code 51) Reparatie (SBI-code 50) Overige (zakelijke) dienstverlening (SBI-code’s 45, 60, 63, 64, 71,72, 74, 90 en 93) 2 Postcode huidige locatie 3 Postcode oude locatie (mits bedrijf verhuisd is) Hoe lang is bedrijf op de huidige locatie gevestigd 4 (in hele jaren en indien nodig afronden) 5 Type vestiging Hoofd Neven 6 Eigendom van het bedrijf Eigenaar (DGA) Franchise Rechtsvorm (B.V. / N.V. / V.O.F.) 7 Komen klanten ook bij het bedrijf? (geen bezorgers) Ja Nee 8 Aantal klanten per week 9 Aantal transportbewegingen per week (goederen) 10 Oriëntatie Lokaal Regionaal Nationaal Internationaal 11 Indicatieve bruto jaaromzet in 2009 in miljoenen euro's Groeiverwachting de komende 3 jaar (niet op jaarbasis maar over de 12 komende drie jaar bij elkaar) Krimp 0-5% 5-10% 10-20% 20-25% > 25%
Pagina 87 / 96
13 Marge / Winstpercentage op product of dienst Laag Gemiddeld Hoog 14 Aantal medewerkers die werken op de vestiging zelf 0 tot 5 5 tot 10 10 tot 25 25 tot 50 50 tot 100 > 100 15 Verhouding man / vrouw die werken op de vestiging zelf % mannen % vrouwen 16 Opleidingsniveau van de medewerkers op de vestiging zelf % lager (LBO) % middelbaar (MBO) % hoger (HBO / WO) 17 Kavelgrootte huidige situatie in m2 18 Pandgrootte huidige situatie in m2 19 Verdeling oppervlakte van het huidige bedrijfspand % kantoor % showroom % productie % opslag 20 Kavelgrootte oude situatie in m2 (mits bedrijf verhuisd is) 21 Pandgrootte oude situatie in m2 (mits bedrijf verhuisd is) 22 Verdeling oppervlakte van oude bedrijfspand (mits bedrijf verhuisd is) % kantoor % showroom % productie % opslag
Pagina 88 / 96
Vestigingsvoorwaarden Hoe belangrijk voor vestiging (1=laag 5= hoog)
Beoordelin g huidige situatie (1=laag 5= hoog)
Prioriteit veranderin g (1=laag 5= hoog)
Beoordeling kavel en pand 23 Voldoende ruimte voor bedrijfsactiviteiten 24 Mate van functionaliteit van pand 25 Parkeermogelijkheden op eigen terrein (personeel / bezoekers) 26 Laad- en losmogelijkheden op eigen terrein (vrachtverkeer) 27 Mogelijkheden buitenopslag op eigen terrein (zowel fysiek als bestemmingtechnisch) 28 Representativiteit pand (speciaal ontworpen door architect) 29 Doorgroeiruimte op de huidige kavel (horizontaal als verticaal zonder dat dit ten koste gaat van parkeren, laden lossen en manoeuvreren) Beoordeling terrein 30 Functionele verkaveling (stroken of grid verkaveling) van het bedrijventerrein (geen bijzondere kavelvormen) 31 Mogelijkheden om te kunnen wandelen / ontspannen op het bedrijventerrein voor medewerkers 32 Aanwezigheid van parkmanagement (schoon heel en veilig) 33 Aanwezigheid (collectieve) voorzieningen zoals b.v. horeca, kleine winkel, kdv, fitness, tankstation etc.) 34 Imago van het terrein (positief in pers en andere ondernemers) 35 Verkeersveilig (kans op ongelukken en scheiding verkeersstromen) 36 Uitstraling (architectuur conform een beeldkwaliteitsplan/ onderhoud gebouw door ondernemers is goed) 37 Onderhoudsniveau openbare ruimte (geen schade en verzorgde indruk)
Pagina 89 / 96
Beoordeling locatie 38 Bereikbaarheid per auto, ook in de toekomst 39 Bereikbaarheid per OV, ook in de toekomst 40 ICT ontsluiting mogelijk (glasvezel) 41 Nabijheid van (stedelijke) voorzieningen (zoals winkelcentra, horeca, hotels, ziekenhuis etc.) 42 Ligging t.o.v. toeleveranciers en afnemers / klanten 43 Voldoende arbeidspotentieel in de stad of regio
Pagina 90 / 96
Duurzaamheid Algemeen 44 Wat verstaat u onder duurzaamheid
45 Bent u bekend met de term "Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen" (MVO)? Ja Nee Een beetje 46 Wat verstaat u onder "Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen" (MVO)?
47 Draagt uw bedrijf actief bij aan MVO en zo ja in welke zin? Ja Nee
Weet u wat u momenteel betaalt aan huur? 48 (bij pand in eigendom dan rente / afschrijving) Ja Nee Indien ja, hoeveel bent u afgelopen jaar (2009) ongeveer kwijt aan huur? 49 (bij pand in eigendom dan rente / afschrijving) Bedrijfshal / showroom € per m2 of per jaar Kantoor € per m2 of per jaar 50 Weet u wat u momenteel betaalt aan energielasten (gas/elektra/stadswarmte)? Ja Nee Indien ja, hoeveel was u ongeveer het afgelopen jaar (2009) kwijt aan 51 energielasten? Gas Elektra Stadswarmte Weet u wat uw huisvestingskosten zijn (huur + energie)? (geen services en 52 onderhoud) Ja Nee 53 Indien ja, wat waren uw huisvestingslasten afgelopen jaar (2009)? Huur Energie kosten
Pagina 91 / 96
Bent u, of was u, bereid om meer te betalen dan een ‘standaard bedrijfsgebouw’ 54 voor een duurzaam gebouwd bedrijfsgebouw? Ja Nee 55 Indien nee, wat is de belangrijkst motivatie om dit niet te willen?
Bij eigendom van het pand; Hoeveel bent u bereid of was u bereid om meer te 56 investeren voor duurzaamheidsmaatregelen? tot 5% van de aanneemsom 5 tot 10% van de aanneemsom meer dan 10% van de aanneemsom Bij huur van het pand: Hoeveel bent u bereid of was u bereid om meer te betalen 57 voor duurzaamheidsmaatregelen? Huur tot € 2,- per m2 meer Huur tot € 5,- per m2 meer Meer dan € 5,- per m2 meer 58 Welke terugverdientijd vindt u acceptabel voor een duurzaamheidsmaatregel? Terugverdientijd tot 2 jaar Terugverdientijd tot 5 jaar Terugverdientijd tot 10 jaar Terugverdientijd langer dan 10 jaar Zou u zich op een bedrijventerrein vestigen als u verplicht wordt om 59 duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau te nemen? Ja Nee
Introductie ‘standaard’ bedrijfsgebouw 60 Welke van de onderstaande 13 maatregelen spreken u het meeste aan in volgorde van belangrijkheid? (13 belangrijkst, 1 minst belangrijk)
Maatregel Extra dak en gevel isolatie Zeer goede dak en gevel isolatie Isolerend glas HR++ Geïsoleerd portaal met snelsluitende overhead deuren Automatisch sluitende overhead deuren Verbeterde naad- en kierafdichting Convectie luchtverwarming met HR luchtheaters en plafond ventilatoren Vloerverwarming met HR ketel Vloerverwarming met warmtepomp voor warmte en koude opslag en HR ketel Warmteterugwinning bij mechanische ventilatie
Kosten per m2 € 9,52 € 19,04 € 2,63
Besparing Besparing Terugverdien Keuze gas elektra tijd in jaren -27% -27% 2,1 -49% -27% 2,4 -7% 0% 2,5
€ 1,08 € 0,99 € 3,87
-4% -4% -6%
0% 0% 0%
1,8 1,6 4,1
€ 6,40 € 0,53
-18% -24%
-18% -27%
2,2 0,1
€ 50,32 € 3,62
-45% -15%
228% 0%
8,6 1,5
Pagina 92 / 96
Energiezuinige HF-TL verlichting Aanwezigheidsschakelaars en bewegingssensoren Daglichtafhankelijke regeling van de verlichting
€ 6,77
0%
-55%
2,4
€ 1,28 € 1,43
0% 0%
-20% -30%
1,2 0,9
61 Wat vindt u in volgorde van belangrijkheid het belangrijkste bij het maken van de keuze voor een maatregel? (4 meest, 1 het minst) (Beperkte) stijging kosten per m2 (Beperkte) besparing gas (Beperkte) besparing elektra Terugverdientijd van investering 62 Welke van de onderstaande 13 maatregelen zouden volgens u verplicht moeten worden bij nieuwbouw?
Maatregel Extra dak en gevel isolatie Zeer goede dak en gevel isolatie Isolerend glas HR++ Geïsoleerd portaal met snelsluitende overhead deuren Automatisch sluitende overhead deuren Verbeterde naad- en kierafdichting Convectie luchtverwarming met HR luchtheaters en plafond ventilatoren Vloerverwarming met HR ketel Vloerverwarming met warmtepomp voor warmte en koude opslag en HR ketel Warmteterugwinning bij mechanische ventilatie Energiezuinige HF-TL verlichting Aanwezigheidsschakelaars en bewegingssensoren Daglichtafhankelijke regeling van de verlichting
Kosten per m2 € 9,52 € 19,04 € 2,63
Besparing Besparing Terugverdien Verplicht gas elektra tijd in jaren ja / nee -27% 2,1 -27% -49% -27% 2,4 -7% 0% 2,5
€ 1,08 € 0,99 € 3,87
-4% -4% -6%
0% 0% 0%
1,8 1,6 4,1
€ 6,40 € 0,53
-18% -24%
-18% -27%
2,2 0,1
€ 50,32 € 3,62 € 6,77
-45% -15% 0%
228% 0% -55%
8,6 1,5 2,4
0% 0%
-20% -30%
1,2 0,9
€ 1,28 € 1,43
63 Welke van de onderstaande 7 scenario’s spreken u het meeste aan? (7 meest, 1 minst)
Basisscenario Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6
Stijging Aanneemsom 0,0% 7,6% 5,8% 3,1% 1,4% 0,6% 15,7%
Gem. huurprijs Besparing Besparing Terugverdientijd per m2 energielasten totaal per jaar in jaren Keuze € 67,48 0% 0% 0 € 71,11 89% -21% 2,9 € 70,28 68% -15% 3,0 € 68,95 37% -8% 2,9 € 68,14 17% -3% 2,8 € 67,79 29% -7% 0,7 € 75,02 85% -14% 8,7
64 Wat vindt u in volgorde van belangrijkheid het belangrijkste bij het maken van de keuze voor een scenario? (5 meest, 1 het minst)? (Beperkte) stijging aanneemsom (Beperkte) stijging huurprijs per m2 Besparing energielasten
Pagina 93 / 96
Besparing totale huisvestingslasten per jaar in % Terugverdientijd van de totale extra investering 65 Bij eigendom van het pand; Hoeveel bent u nu bereid of was u bereid om meer te investeren voor duurzaamheidsmaatregelen? tot 5% van de aanneemsom 5 tot 10% van de aanneemsom meer dan 10% van de aanneemsom 66 Bij huur van het pand: Hoeveel bent u nu bereid of was u bereid om meer te betalen voor duurzaamheidsmaatregelen? Huur tot € 2,- per m2 meer Huur tot € 5,- per m2 meer Meer dan € 5,- per m2 meer 67 Welke terugverdientijd vindt u nu acceptabel voor een duurzaamheidsmaatregel? Terugverdientijd tot 2 jaar Terugverdientijd tot 5 jaar Terugverdientijd tot 10 jaar Terugverdientijd langer dan 10 jaar 68 Zou u zich, na toelichting op dit modelgebouw, op een bedrijventerrein vestigen als u nu verplicht wordt om duurzaamheidsmaatregelen op gebouwniveau te nemen? Ja Nee
Pagina 94 / 96
5. Standaard bedrijfsgebouw presentatie
Pagina 95 / 96
Pagina 96 / 96
