Družstevní bytová výstavba

Družstevní bytová výstavba Mgr. Martin Kroh

Workshop o aktuálních otázkách bydlení 15. listopadu 2016 (navazuje na prezentaci v rámci Finančně dostupného bydlení dne 12. října 2016, ČVUT)

Družstevní bytová výstavba

Bytové družstvo:  má na území České republiky tradici od dob Rakouska-Uherska až po současnost;  segment podporovaný ze strany zaměstnavatelů, cechů či spolků nebo státu (s výjimkou období po roce 1989)  jedna z nejrozšířenějších forem bydlení ve světě vůbec (vedle nájemního a vlastnického)  kombinace nájemního a vlastnického bydlení


Družstvo:  je společenství neuzavřeného počtu osob, které je založeno za účelem vzájemné podpory svých členů nebo třetích osob, případně za účelem podnikání;  má nejméně 3 členy.


Bytové družstvo:  může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů;  může spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob;  může za podmínek stanovených tímto zákonem provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost má ve vztahu k předchozím činnostech pouze doplňkový nebo vedlejší charakter.


Bytové družstvo:  nemůže změnit předmět své činnosti a stát se jiným než bytovým družstvem, ledaže ani jediný člen není nájemcem družstevního bytu ve vlastnictví tohoto bytového družstva, ani podle stanov žádnému členovi nevznikne po splnění všech podmínek právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.  převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena družstva.


Formy družstevní výstavby: a) v rámci existujícího bytového družstva (samospráva / volební obvod) b) jako samostatná právnická osoba


Princip družstevní výstavby: Podíl člena družstva (25-30%) v kombinaci s úvěrem bytového družstva (75-80%), na jehož splácení se člen družstva podílí v rozsahu odpovídajícím pořizovací hodnotě jeho bytu. Člen družstva nenabývá vlastnictví bytu, nýbrž družstevního podílu s právem nájmu přiděleného bytu.


Princip financování družstevní výstavby: Podíl člena družstva Podíl na splácení úvěru

= zpravidla formou členského vkladu = jako součást nájemného s postupným navyšováním členského vkladu o splacenou část jistiny (úrok je nákladem družstva)


Družstevní nebo vlastnické bydlení? Družstevní byt Podíl zájemce 25-30% Úroková sazba SPV okolo 3% p.a. v rámci BD 1,5% p.a. Délka splatnosti 20-30 let Daňové zvýhodnění není

Vlastnický byt od 10% od 2% p.a. 20-30 let zaplacené úroky do výše 300 tis. Kč za rok se odečítají z daňového základu


Družstevní nebo vlastnické bydlení? Pořizovací hodnota bytu Podíl člena družstva Úvěr družstva / Hypoteční úvěr Úroková sazba (p.a.) Splatnost (v letech) Měsíční splátka Celkem zaplaceno Náklady financování

Družstevní bytová výstavba existující BD BD jako SPV

Vlastnické bydlení

3 000 000 Kč

3 000 000 Kč

25% 750 000 Kč

25% 750 000 Kč

2 250 000 Kč 2 250 000 Kč

10% 300 000 Kč

25% 750 000 Kč

2 700 000 Kč 2 250 000 Kč

1,50%

3,00%

2,25%

2,25%

25

25

25

25

8 999 Kč

10 670 Kč

11 776 Kč

9 813 Kč

2 699 570 Kč 3 200 926 Kč -449 570 Kč -950 926 Kč

Rozdíl v celkových nákladech financování oproti existujícímu BD Roční rozdíl v nákladech financování oproti existujícímu BD Rozdíl v celkových nákladech financování oproti BD jako SPV Roční rozdíl v nákladech financování oproti BD jako SPV

3 532 659 Kč 2 943 882 Kč -832 659 Kč -693 882 Kč 383 088 Kč 15 324 Kč

244 312 Kč 9 772 Kč

-118 268 Kč -4 731 Kč

-257 044 Kč -10 282 Kč


Družstevní nebo vlastnické bydlení? Prokázání příjmu Věk Transakční náklady

Družstevní byt nepotřebuji neomezeně administrativní náklady družstva (tisíce)

Vlastnický byt zkoumá banka vztah na délku splatnosti HÚ vypracování smlouvy, podání na zápis, daň z nabytí nemovitosti (desetitisíce)


Družstevní nebo vlastnické bydlení? Dlužníci „Investor“ Řízení BD / SVJ

Družstevní byt možnost vyloučení + žaloba na plnění není vidět člen = 1 hlas

BD vlastní vše Členství právn. osob možné omezit

Vlastnický byt není žaloba na plnění dlužník z HÚ člen = spoluvlastnický podíl SVJ nevlastní nic bez omezení

Družstevní bytová výstavba Družstevní bytová výstavba


z pohledu nákladů stavby Pozemek

Družstevní bydlení I. fáze

II. fáze

III. fáze

IV. fáze

jiná forma financování

úspora marketing obchod

vlastní řízení

podpora vstupů (pozemek)

10,00%

10,00%

10,47%

11,70%

Projekt

2,50%

2,50%

2,62%

2,92%

Stavba

68,00%

68,00%

71,20%

79,53%

Marketing

2,50%

2,50%

0,00%

0,00%

0,00%

Obchod

2,00%

2,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Finanční náklady

2,00%

2,00%

2,09%

2,34%

2,65%

Ostatní

3,00%

3,00%

3,14%

3,51%

3,97%

10,00%

10,00%

10,47%

0,00%

0,00%

0,00%

-4,50%

-14,50%

-24,50%

Zisk Úspora nákladů

0,00% ??? 3,31% 90,07% další???

Družstevní bytová výstavba Družstevní bytová výstavba (BD jako SPV)


Družstevní bydlení

z pohledu

I. fáze

II. fáze

III. fáze

IV. fáze

ceny bytu



vlastní řízení


3 000 000 Kč Úspora nákladů

0,00%

-4,50%

-14,50%

-24,50%

3 000 000 Kč

3 000 000 Kč

2 865 000 Kč

2 565 000 Kč

2 265 000 Kč

10% 300 000 Kč

25% 750 000 Kč

25% 716 250 Kč

25% 641 250 Kč

25% 566 250 Kč

Úvěrové zdroje v % Úvěrové zdroje v Kč

90% 2 700 000 Kč

75% 2 250 000 Kč

75% 2 148 750 Kč

75% 1 923 750 Kč

75% 1 698 750 Kč

Úroková sazba (p.a.) Splatnost (roky)

2,25% 25

3% 25

3% 25

3% 25

3% 25

11 776 Kč

10 670 Kč

10 190 Kč

9 123 Kč

8 056 Kč

3 832 659 Kč

3 950 926 Kč

3 773 135 Kč

3 378 042 Kč

2 982 949 Kč

118 268 Kč 4 731 Kč

-59 524 Kč -2 381 Kč

-454 617 Kč -18 185 Kč

-849 709 Kč -33 988 Kč

3,94%

-2,08%

-17,72%

-37,51%

Výsledná cena bytu Vlastní zdroje v % Vlastní zdroje v Kč

Měsíční náklad úvěru Celkem zaplaceno Rozdíl v celkových nákladech v Kč Roční rozdíl v nákladech v Kč Rozdíl v nákladech v %




z pohledu

I. fáze

II. fáze

III. fáze

IV. fáze

ceny bytu



vlastní řízení



0,00%

-4,50%

-14,50%

-24,50%

3 000 000 Kč

3 000 000 Kč

2 865 000 Kč

2 565 000 Kč

2 265 000 Kč

10% 300 000 Kč

25% 750 000 Kč

25% 716 250 Kč

25% 641 250 Kč

25% 566 250 Kč


90% 2 700 000 Kč

75% 2 250 000 Kč

75% 2 148 750 Kč

75% 1 923 750 Kč

75% 1 698 750 Kč


2,25% 25

3% 25

3% 25

3% 25

3% 25

11 776 Kč

10 670 Kč

10 190 Kč

9 123 Kč

8 056 Kč

3 832 659 Kč

3 950 926 Kč

3 773 135 Kč

3 378 042 Kč

2 982 949 Kč

124 892 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

3 707 767 Kč

3 950 926 Kč

3 773 135 Kč

3 378 042 Kč

2 982 949 Kč

243 160 Kč 9 726 Kč

65 368 Kč 2 615 Kč

-329 725 Kč -13 189 Kč

-724 817 Kč -28 993 Kč

6,15%

1,73%

-9,76%

-24,30%


Měsíční náklad úvěru Celkem zaplaceno Daňová úleva Celkem zaplaceno

Rozdíl v celkových nákladech v Kč Roční rozdíl v nákladech Rozdíl v nákladech v %

Družstevní bytová výstavba Družstevní bytová výstavba (existující BD)


z pohledu ceny bytu



II. fáze

III. fáze

IV. fáze



vlastní řízení


0,00%

-4,50%

-14,50%

-24,50%

3 000 000 Kč

3 000 000 Kč

2 865 000 Kč

2 565 000 Kč

2 265 000 Kč

10% 300 000 Kč

25% 750 000 Kč

25% 716 250 Kč

25% 641 250 Kč

25% 566 250 Kč


90% 2 700 000 Kč

75% 2 250 000 Kč

75% 2 148 750 Kč

75% 1 923 750 Kč

75% 1 698 750 Kč


2,25% 25

1,50% 25

1,50% 25

1,50% 25

1,50% 25

11 776 Kč

8 999 Kč

8 594 Kč

7 694 Kč

6 794 Kč

3 832 659 Kč

3 449 570 Kč

3 294 340 Kč

2 949 383 Kč

2 604 426 Kč

124 892 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

3 707 767 Kč

3 449 570 Kč

3 294 340 Kč

2 949 383 Kč

2 604 426 Kč

-258 196 Kč -10 328 Kč

-413 427 Kč -16 537 Kč

-758 384 Kč -30 335 Kč

-1 103 341 Kč -44 134 Kč

-7,48%

-12,55%

-25,71%

-42,36%


Měsíční náklad úvěru Celkem zaplaceno Daňová úleva

Celkem zaplaceno Rozdíl v celkových nákladech v Kč Roční rozdíl v nákladech Rozdíl v nákladech v %




z pohledu

I. fáze

II. fáze

III. fáze

IV. fáze

ceny bytu



vlastní řízení



0,00%

-4,50%

-14,50%

-24,50%

3 000 000 Kč

3 000 000 Kč

2 865 000 Kč

2 565 000 Kč

2 265 000 Kč

10% 300 000 Kč

10% 300 000 Kč

10% 286 500 Kč

10% 256 500 Kč

10% 226 500 Kč


90% 2 700 000 Kč

90% 2 700 000 Kč

90% 2 578 500 Kč

90% 2 308 500 Kč

90% 2 038 500 Kč


2,25% 25

3% 25

3% 25

3% 25

3% 25

11 776 Kč

12 804 Kč

12 228 Kč

10 947 Kč

9 667 Kč

3 832 659 Kč

4 141 112 Kč

3 954 762 Kč

3 540 650 Kč

3 126 539 Kč

308 453 Kč 12 338 Kč

122 103 Kč 4 884 Kč

-292 008 Kč -11 680 Kč

-706 119 Kč -28 245 Kč

10,28%

4,26%

-11,38%

-31,18%


Měsíční náklad úvěru

Celkem zaplaceno Rozdíl v celkových nákladech v Kč Roční rozdíl v nákladech v Kč Rozdíl v nákladech v %




z pohledu

I. fáze

II. fáze

III. fáze

IV. fáze

ceny bytu



vlastní řízení



0,00%

-4,50%

-14,50%

-24,50%

3 000 000 Kč

3 000 000 Kč

2 865 000 Kč

2 565 000 Kč

2 265 000 Kč

10% 300 000 Kč

10% 300 000 Kč

10% 286 500 Kč

10% 256 500 Kč

10% 226 500 Kč


90% 2 700 000 Kč

90% 2 700 000 Kč

90% 2 578 500 Kč

90% 2 308 500 Kč

90% 2 038 500 Kč


2,25% 25

3% 25

3% 25

3% 25

3% 25

11 776 Kč

12 804 Kč

12 228 Kč

10 947 Kč

9 667 Kč

3 832 659 Kč

4 141 112 Kč

3 954 762 Kč

3 540 650 Kč

3 126 539 Kč

124 892 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

3 707 767 Kč

4 141 112 Kč

3 954 762 Kč

3 540 650 Kč

3 126 539 Kč

433 345 Kč 17 334 Kč

246 995 Kč 9 880 Kč

-167 116 Kč -6 685 Kč

-581 227 Kč -23 249 Kč

10,46%

6,25%

-4,72%

-18,59%


Měsíční náklad úvěru Celkem zaplaceno Daňová úleva Celkem zaplaceno Rozdíl v celkových nákladech v Kč Roční rozdíl v nákladech v Kč Rozdíl v nákladech v %

Družstevní bytová výstavba Družstevní bytová výstavba (existující BD)


z pohledu ceny bytu



II. fáze

III. fáze

IV. fáze



vlastní řízení


0,00%

-4,50%

-14,50%

-24,50%

3 000 000 Kč

3 000 000 Kč

2 865 000 Kč

2 565 000 Kč

2 265 000 Kč

10% 300 000 Kč

10% 300 000 Kč

10% 286 500 Kč

10% 256 500 Kč

10% 226 500 Kč


90% 2 700 000 Kč

90% 2 700 000 Kč

90% 2 578 500 Kč

90% 2 308 500 Kč

90% 2 038 500 Kč


2,25% 25

1,50% 25

1,50% 25

1,50% 25

1,50% 25

11 776 Kč

10 798 Kč

10 312 Kč

9 233 Kč

8 153 Kč

3 832 659 Kč

3 539 484 Kč

3 380 207 Kč

3 026 259 Kč

2 672 311 Kč

124 892 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

0 Kč

3 707 767 Kč

3 539 484 Kč

3 380 207 Kč

3 026 259 Kč

2 672 311 Kč

-168 282 Kč -6 731 Kč

-327 559 Kč -13 102 Kč

-681 508 Kč -27 260 Kč

-1 035 456 Kč -41 418 Kč

-4,75%

-9,69%

-22,52%

-38,75%


Měsíční náklad úvěru Celkem zaplaceno Daňová úleva

Celkem zaplaceno Rozdíl v celkových nákladech v Kč Roční rozdíl v nákladech v Kč Rozdíl v nákladech v %


Jak se vede družstevní výstavbě?  v posledních letech bylo postaveno v rámci družstevní bytové výstavby na území hlavního města Prahy 9 bytových domů s celkovým počtem přes 500 bytů  ve výstavbě jsou 3 projekty …  další projekty se připravují …  mimo Prahu spíše ojedinělé projekty (např. Lakepark se 37 byty)


Co potřebuje družstevní výstavba?  prioritně objektivní hodnocení svého významu  úpravu stávajících legislativních pravidel:  vypořádací podíl při ukončení členství  postavení zakladatelů bytového družstva

 daňovou spravedlnost:  daňový odpočet zaplacených ročních úroků z hypoték do 300.000 Kč představuje podporu hypotečnímu úvěru do výše 13.300.000 Kč!  daňový odpočet pro členy bytových družstev je 0 Kč!

 dotace…?


Děkuji za pozornost ! Mgr. Martin Kroh [email protected]

Družstevní bytová výstavba

Recommend Documents