Drie handen op één buik, de uitvoering. Edmond Lam & Roeland Tameling juni 2004 ES

Drie handen op één buik, de uitvoering

Edmond Lam & Roeland Tameling juni 2004

ES-04.720

ES-04.720

Drie handen op één buik

Inhoudsopgave

1.

2.

Voorwoord

i

Samenvatting

ii

Inleiding

1

1.1 1.2 1.3 1.4

1 1 1 2

De Binnenstad 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

3.

4.

5.

Aanleiding Probleemstelling Werkwijze Leeswijzer

Definitie Binnenstad Vrijetijdsfunctie van de binnenstad Positie van de binnenstad Trends en ontwikkelingen Binnenstad als leisure milieu Conclusie

3 3 4 5 6 7 10

Rotterdamse binnenstad

11

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

11 13 15 18 18 20

Afbakening van het gebied Kenmerken van de binnenstad Bezoekmotieven Passantenstromen Combinatiebezoeken Conclusie

Detailhandelsontwikkeling

21

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

21 22 23 24 25

Consolidatie Weren Lijnbaan en Beurstraverse Perifere ontwikkelingen Conclusie

Zwakke punten

26

5.1

26 27 28 29 30 30 31 32 33 34 35

5.2

5.3 5.4

Openbare ruimte 5.1.1 Binnenrotteplein 5.1.2 Schouwburgplein 5.1.3 Grote Kerkplein 5.1.4 Binnenwegplein 5.1.5 Stadhuisplein Aanloopstraten 5.2.1 Hoogstraat 5.2.2 West Kruiskade Zwakste punt Conclusie

ES-04.720

6.

7.

8.


Branchering

37

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

37 38 39 40 41

Aanbod vastgoed Zelfstandige ondernemers Mogelijkheden winkeltoevoeging Mogelijkheden leisuretoevoeging Conclusie

Kansen

43

7.1 7.2 7.3 7.4

43 44 46 48

Centrummanagement City Marketing Ontwikkelingskansen Conclusie

Conclusies en Aanbevelingen

50

8.1 8.2

50 54

Conclusies Aanbevelingen

Nawoord

55

Literatuur

57

Bijlagen Bijlage 1: Vragenlijst Bijlage 2: Lijst met geselecteerde marktpartijen Bijlage 3: Kansenkaart van Rotterdam

58 59 60

ES-04.720


I

Voorwoord Om de Rotterdamse binnenstad aantrekkelijker te maken wordt in de komende tijd het gemeentelijk detailhandelsbeleid kritisch bekeken en op een aantal vlakken bijgesteld. De Kamer van Koophandel Rotterdam heeft in dit kader een onderzoek uit laten voeren naar de opvattingen van diverse marktpartijen. Hiervoor zijn vastgoedorganisaties, ondernemersverenigingen en diverse experts geraadpleegd. Aan de orde kwamen de toekomstige ontwikkelingen in de detailhandel, horeca en leisure (vrijetijdseconomie). Mede op basis van deze input stelt de kamer haar visie vast met betrekking tot detailhandels-ontwikkelingen, zwakke punten, branchering en kansen. Deze visie zal worden gebruikt voor een uitgebreider beleidsrapport dat het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) in samenwerking met de kamer naar verwachting eind 2004 zal publiceren. Dit rapport “Drie handen op één buik, de uitvoering” is het vervolgonderzoek naar aanleiding van de afstudeerscriptie “Drie handen op één buik, de theorie”. Een van de conclusies van “Drie handen op één buik, de theorie” is dat combinatiebezoeken uiteindelijk zullen resulteren in toename van bestedingen van de consumenten. De toename van bestedingen gaat gepaard met toename van de verblijfsduur. De Rotterdamse potenties op dit vlak zijn echter nog niet volledig benut, zo blijkt uit het verkennend onderzoek. Ook in de praktijk blijkt dat de benaderde marktpartijen geloven in het vasthouden van consumenten door het bieden van een multifunctionele binnenstad. Deze multifunctionaliteit zal combinatiebezoeken bevorderen. De marktpartijen onderschrijven de conclusie dat de mogelijkheden nog niet volledig benut zijn. In dit rapport worden hun visies over de mogelijkheden voor verbetering geïnventariseerd. Deze inventarisatie is met name interessant voor beleidsmakers en vastgoedpartijen die betrokken zijn bij vastgoedontwikkelingen in de binnenstad van Rotterdam, maar ook voor andere betrokken partijen biedt het rapport aanknopingspunten. Lezers die vooral geïnteresseerd zijn in de wetenschappelijke grondslagen verwijs ik graag naar het onderzoek “Drie handen op één buik, de theorie”. Voor de lezers die geïnteresseerd zijn in de visies van prominente marktpartijen in de Rotterdamse binnenstad is “Drie handen op één buik, de uitvoering” geschreven. Mijn dank gaat vooral uit naar de marktpartijen die deelgenomen hebben aan het onderzoek. Daarnaast is een woord van dank verschuldigd aan de heer Ir. E.P.H. Lam, die voor de duur van dit onderzoek verbonden was aan de Kamer van Koophandel Rotterdam.

Mw. mr. W.L. Gillis-Burleson Plaatsvervangend Voorzitter Kamer van Koophandel Rotterdam, Voorzitter KvK Kring Rotterdam

ES-04.720


II

Samenvatting “De binnenstad van Rotterdam moet aantrekkelijker worden” concluderen vele onderzoeken. Een van de instrumenten om de aantrekkelijkheid van de binnenstad te bewerkstelligen is het detailhandelsbeleid. Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) is inmiddels begonnen met de voorbereiding van dit beleid. Om het beleid te operationaliseren is het van belang dat de betrokken marktpartijen dit beleid ondersteunen. Het in kaart brengen van de visies van deze marktpartijen is daarom van belang. Deze visies zullen de input kunnen vormen van het te vormen beleid. De Kamer van Koophandel is van oudsher de schakel tussen de ondernemers en de gemeente. De Kamer van Koophandel streeft naar optimale samenwerking met de ondernemers en heeft zodoende het initiatief genomen om dit onderzoek te starten. De hoofdvraag van dit onderzoek is: Wat zijn de opvattingen van de marktpartijen ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen in de detailhandel, horeca en leisure in de binnenstad van Rotterdam? In totaal zijn 13 vragen gesteld. Deze vragen hebben betrekking op: • • • •

detailhandelsontwikkelingen zwakke punten branchering kansen.

De opvattingen van de marktpartijen ten aan zien van de toekomstige ontwikkelingen in de detailhandel, horeca en leisure in de binnenstad van Rotterdam kunnen als volgt worden samengevat: Detailhandelsontwikkeling De gebieden, die sterk gehouden moeten worden en daarmee ontwikkeld dienen te worden zijn op de eerste plaats het kernwinkelapparaat en op de tweede plaats de flanken van de binnenstad. De Beurstraverse en de Lijnbaan worden als de belangrijkste deelgebieden van het kernwinkelapparaat genoemd. Opvallend is de hoge waardering voor de Van Oldenbarneveltstraat. Actieve sturing op detailhandelsontwikkelingen wordt door de marktpartijen niet erg zinvol geacht. Men vertrouwt op marktwerking. De eventuele detailhandelsontwikkelingen op het Centraal Station worden door de marktpartijen als positief ervaren, mits deze een aanvullend karakter hebben op het kernwinkelapparaat. De winkels op en om het station zouden zich moeten richten op de reizigers (´run shopping´). De Beurstraverse wordt goed gewaardeerd: de ´koopgoot´ wordt nog steeds als de parel van het winkelbestand beschouwd. Een aantal aspecten van de Lijnbaan wordt door de meerderheid van de marktpartijen als negatief ervaren. Deze negatieve ervaring is met name het gevolg van de slechte kwaliteit van de buitenruimte van de Lijnbaan. In mindere mate wordt het aanbod en de kwaliteit van de panden slecht gewaardeerd. Het upgraden van de Lijnbaan zal een enorme impuls kunnen genereren. Ontwikkelingen in de periferie vormen geen enkel gevaar voor het functioneren van de binnenstad, mits de parkeergelegenheid en de bereikbaarheid van de binnenstad op peil worden behouden. Zwakke punten De volgende zwakke punten met betrekking tot de openbare ruimtes worden door de marktpartijen genoemd:

ES-04.720

•

•

• • •


III

het Binnenrottegebied wordt als een plein gezien dat alleen functioneert op het moment dat er markt is. Dit is drie keer in de week. Op het moment dat de markt er niet is, is het een groot kaal plein zonder functie; visies over het Schouwburgplein zijn in overvloed. Ook bij dit plein is de negatieve ervaring groter dan de positieve ervaringen. Het plein is te groot en mist sfeer. Het heeft geen enkele échte´ functie; het Grote Kerkplein voor de Laurenskerk, een van de weinige historische gebouwen van Rotterdam, is een plein zonder functie. Het is een vergeten gebied; het Binnenwegplein wordt over het algemeen positief ervaren. Het enige kritisch punt is dat het plein schoner kan; het Stadhuisplein wordt door enkele marktpartijen negatief ervaren, omdat de huidige horecavestigingen teveel overlast veroorzaken.

De belangrijkste zwakke punten met betrekking tot de aanloopstraten die door de marktpartijen worden genoemd: • de Hoogstraat wordt gezien als de zwakke schakel in de binnenstad. De marktpartijen zijn op één na unaniem over de negatieve uitstraling van de Hoogstraat. Deze uitstraling wordt veroorzaakt door het feit dat de openbare ruimte rommelig en vies is. Bovendien is de kwaliteit van de panden niet meer op niveau. Dit wordt veroorzaakt door versnipperd eigendom van de panden en de kort lopende huurcontracten. Buiten deze kritische blikken naar de Hoogstraat, leeft onder de meerderheid van de marktpartijen, met name de ontwikkelaars, het geloof dat dit een straat is met enorme potenties; • over de West Kruiskade zijn de meningen nogal verdeeld. Positieve ervaringen ontstaan door het feit dat dit gebied natuurlijk is gegroeid en de potentie heeft om uit te groeien tot een toeristisch trekker. De negatieve opmerkingen hebben met name betrekking op het aspect veiligheid. Een ander locatiegebonden zwak punt is: • de Coolsingel. Kritiek op de Coolsingel is met name gericht op het feit dat het een barrière vormt tussen de twee gebieden. Door de komst van de Beurstraverse is dit gedeeltelijk opgelost, maar de potenties van de Coolsingel zijn niet volledig benut. Door de hoofdstraat van Rotterdam, met het Stadhuis, rijden auto´s en trams. Dit is volgens sommige marktpartijen een gemiste kans. Men zou hier een boulevard kunnen realiseren, die de uitstraling van de Ramblas in Barcelona zou kunnen hebben. Dit betekent dus niet zozeer de Coolsingel autoluw maken, maar wel zorgen dat aan de Coolsingel meer publieksfuncties worden gevestigd: winkels, horeca en culturele voorzieningen. Deze moeten dan op een intelligente manier bereikbaar worden gemaakt voor het publiek. Het lichtplan moet hierbij wel betrokken worden. Buiten deze plaatsgebonden zwakke punten is door een aantal marktpartijen een aantal zwakke punten genoemd die wellicht van belang kunnen zijn voor het opstellen van gemeentelijk beleid. Opgemerkt dient te worden dat dit ´slechts´ individueel gemaakte opmerkingen zijn. De volgende zwakke punten, die niet gebonden zijn aan een locatie, worden genoemd: •

• • •

de informatie naar bezoekers buiten de regio is niet voldoende. Rotterdam is trots op haar bereikbaarheid en parkeergelegenheid, maar een willekeurige bezoeker buiten de regio weet het niet; de verbindingen tussen de verschillende interessante gebieden in Rotterdam zijn niet goed; in het winkelgebied is geen rustpunt aanwezig waar een bezoeker op adem kan komen om daarna de tocht voort te zetten; een duidelijke visie van de gemeente ontbreekt;

ES-04.720 • • • • •

•


IV

het beleid is een zwak punt. Het forceren van een stad tot een wereldstad is geen goede doelstelling. Men moet niet teveel willen met een stad. Het moet ook natuurlijk groeien; het culturele gehalte van de stad kan omhoog; promotie van het winkelgebied gebeurt nog te weinig; de niet doorgezette verbinding naar het water (Boompjes) is een zwak punt; de binnenstad, met name het stadscentrum, heeft een diffuus beeld. Met name het kernwinkelgebied heeft geen duidelijke entree. Een bezoeker weet niet waar de tocht moet beginnen. Een duidelijk entree is belangrijk, omdat het een duidelijke oriëntatie geeft aan de bezoekers; het aantal bezoekmotieven voor de stad Rotterdam is onvoldoende. Het palet van bezoekmotieven moet uitgebreid worden.

Branchering Over het algemeen wordt het winkelaanbod gewaardeerd. De diversiteit laat echte nogal te wensen over. Een gedifferentieerder aanbod is mogelijk als het aanbod van het vastgoed op niveau is. De marktpartijen vinden dat het aanbod en de kwaliteit van het vastgoed goed is, met uitzondering van de Hoogstraat. Door de stijging van de huurprijzen op A1-locaties is het onmogelijk geworden voor zelfstandige ondernemers om zich hier te vestigen. Het geloof dat de flanken uitstekende locaties zijn voor deze ondernemers wordt breed gedragen door de marktpartijen. De winkels die gericht zijn op het hogere segment zijn in Rotterdam ondervertegenwoordigd. Toevoeging van deze winkels wordt als een toegevoegde waarde gezien. De aanwezige winkels die gericht zijn op het hogere segment bevinden zich op de Kruiskade en de Karel Doormanstraat. Formules die een goede kans hebben in het stadscentrum zijn ´brandstores´. Dit zijn winkels die uitsluitend één merk verkopen. De laatste aanwinst van Rotterdam is de onlangs geopende Nikestore. Dit wordt door eenieder gezien als een goede ontwikkeling. Aan het huidige aanbod zouden nog meer leisurefuncties toegevoegd kunnen worden. De doelstelling van de toevoegingen is dat de bezoekers langer in de stad zullen blijven. De individuele opvattingen van de geïnterviewden liggen ver uiteen. Een korte opsomming: • • • • • • •

leisure-gerelateerd aan water aan de Schiedamse Dijk; leisure-gerelateerd aan cultuur in de Witte de Withstraat; meer activiteiten in de stad, met name in het centrum. Deze kunnen georganiseerd worden op het Schouwburgplein en Binnenrotteplein; een nieuwe attractie creëren in het centrum; een nieuw bioscoop(filmzaal) aan de Oude Haven; Lido-achtig theater met diverse shows; Meer concentratie van horeca gelegenheden.

Kansen Centrummanagement kan worden gezien als een structureel samenwerkingsverband van publieke en private partijen in een binnenstad. De samenwerking vindt plaats op basis van gelijkwaardigheid, met een gezamenlijke inzet van middelen. Doel is de aantrekkingskracht en daarmee het economisch functioneren van de binnenstad te versterken. De meerderheid van de marktpartijen staat positief tegenover het fenomeen centrummanagement. Onderzoek zal gedaan moeten worden naar de vorm hiervan. Het opstarten van een centrummanagementteam zal de samenwerking tussen verschillende partijen kunnen bevorderen.

ES-04.720


V

Naast samenwerking is de promotie van een stad zeer belangrijk. Ćity marketing´ is een begrip dat in dit kader tegenwoordig veel gehanteerd wordt. “City marketing is een verzameling activiteiten van de stad die gericht is op het bevorderen, vergemakkelijken en bespoedigen van ruiltransacties, voor zover deze activiteiten passen binnen de strategie van en worden gecoördineerd door de gemeente” (Daniels, 1995). Een stad moet zich kunnen onderscheiden van andere steden. Daarom is de promotie van de aanwezige kwaliteiten van de stad van belang. De grote meerderheid van de respondenten geeft de huidige promotie van Rotterdam een negatieve beoordeling. Een opmerking die geplaatst moet worden is dat kritiek met name toegespitst is op de promotie van detailhandel. Men is van mening dat op dat gebied weinig tot niets is gedaan. Een ander veel gehoord kritiekpunt is het feit dat er geen duidelijke visie aanwezig is over de richting waar de stad naar toe moet gaan. De promotie is ook niet eenduidig genoeg. De meerderheid van de ondernemers gaf in algemene zin aan weinig te merken van de promotie-activiteiten. De kansen liggen dus in het verbeteren van de samenwerking tussen verschillende partijen en de promotie van de stad. Buiten deze twee kansen liggen nog vele kansen op locatieniveau. Deze zijn samen te vatten in: 1. Lijnbaan • Upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van het buitengebied is een aandachtspunt van de eerste orde. • Werken aan een gedifferentieerd aanbod van winkels. Dit kan door toevoegingen van onder andere ´brandstores´. • Stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit kan door structureel overleg. Onderzocht dient te worden of een centrummanagementteam dit kan stimuleren. 2. Binnenrotte • Creëren van een markthal. • Verdichting van het gebied en een betere invulling van de ontstane nieuwe plinten. 3. Schouwburgplein • Andere branchering van de randen van het plein. • Onderzoek naar de mogelijkheden van het creëren van een complete en compacte horecaclustering rond dit plein. • Programmering van activiteiten van het plein in de zomer- en winterperiode. Gedacht kan worden aan een permanente weekendprogrammering. • Intensivering van toezicht en beheer. 4. Grote Kerkplein • Ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en restaurants. 5. Binnenwegplein • Dit plein functioneert, maar de uitstraling zal verbeterd kunnen worden door het plein schoon te houden. 6. Hoogstraat • Het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te maken en de rommelige sfeer te verminderen. • Het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de panden. • Het creëren van een beter aanbod aan winkels.

ES-04.720


VI

7. West Kruiskade • Dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van Rotterdam. Stimuleren van allochtone ondernemers. 8. Kruiskade en Karel Doormanstraat • Het creëren van aanbod]gericht op het hogere segment. Deze twee straten zijn dusdanig ontwikkeld dat het vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dit moet wel in de hele straat doorgezet worden. Buiten deze ontwikkelingskansen is nog een tweetal ontwikkelingskansen gesignaleerd voor detailhandel, horeca en leisure. Dit zijn namelijk: • •

het creëren van een boulevard op de Coolsingel met detailhandel, horeca en leisure, incl. het lichtplan. het creëren van een boulevard bij Boompjes met meer horeca en leisure.

Deze twee voorstellen zullen uiteraard nader bekeken moeten worden. Een opmerking die door meerdere marktpartijen omtrent de geschetste ontwikkelingen gemaakt is, is dat Rotterdam het water terug moet brengen in de stad. Aanbevelingen De conclusies die getrokken zijn na het uitvoeren van dit onderzoek hebben betrekking op het signaleren van knelpunten en op het komen tot oplossingen. Deze oplossingsrichtingen zijn veelal geformuleerd als een wenselijk eindresultaat en hebben over het algemeen een stedenbouwkundig karakter. Om het eindresultaat te optimaliseren is het opstellen van een plan van aanpak en een adequaat beleid gewenst. Daarom volgen enkele aanbevelingen op beleidsniveau: Detailhandelsontwikkelingen • De marktpartijen zijn geen groot voorstander van een actief beleid dat detailhandels beperkingen oplegt. Het beleid zal volgens hen vooral gericht moeten zijn op het stimuleren van bepaalde ontwikkelingen. Dit beleid zal gericht moeten zijn op het sterk houden van het kernwinkelapparaat en het stimuleren van verdere ontwikkelingen op de flanken van de binnenstad. Het ontwikkelen van een visie voor verschillende gebieden zal een toegevoegde waarde leveren. Zwakke punten • De gesignaleerde knelpunten op het vlak van de openbare ruimtes in het stadscentrum zullen aangepakt moeten worden. Om de openbare ruimtes op een hoger niveau te tillen verdient het aanbeveling om een totaalvisie te ontwikkelen voor de openbare ruimtes in het stadscentrum. Deze totaalvisie zal kunnen dienen als onderlegger voor de herinrichting van de openbare ruimtes. De herinrichting is dan wel gebaseerd op de vooronderstelling dat er sprake is van versterking van de aanwezige kwaliteiten. • Het ontwikkelen van een visie voor de Hoogstraat zal de ontwikkelingen in deze straat bevorderen. De gemeente dient richting te geven aan de ontwikkelingen. De visie zal gericht moeten zijn op het doorzetten van de ontwikkelingen van een blijvende dagmarkt aan de Grote Markt. • Verschillende voorstellen zijn gedaan door de marktpartijen ter verbetering van enkele gebieden. Deze voorstellen dienen meegenomen te worden in het opstellen van het plan van aanpak van verschillende deelgebieden in de binnenstad.

ES-04.720


VII

Promotie • De marktpartijen geven aan dat aan de promotie van detailhandel in Rotterdam niet of nauwelijks invulling is gegeven in de afgelopen jaren. Het verdient daarom aanbeveling om de promotie van de detailhandel in de toekomst krachtiger neer te zetten. Deze promotie zal alleen krachtiger kunnen worden als de gemeente een visie ontwikkelt voor de te volgen weg. Samenwerking • Samenwerking tussen verschillende partijen zal bevorderd kunnen worden door het opzetten van een centrummanagementteam. De gemeente zal hier het voortouw moeten nemen. De marktpartijen staan er in ieder geval voor open. Hiervoor dient wel onderzoek gedaan te worden om vast te stellen welke vorm het beste past voor de stad Rotterdam

ES-04.720

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding


1

In veel onderzoeken wordt geconcludeerd dat de Rotterdamse binnenstad aantrekkelijker moet worden om de concurrentie aan te (blijven) gaan met andere grote steden. Het stadscentrum mist levendigheid. Dit gegeven wordt zowel onderkend door de gemeente als door de marktpartijen. De Stadsregio Rotterdam heeft als beleid geformuleerd dat er (onder meer) meer inkomen aan de regio moet worden gebonden via het creëren van een meer aantrekkelijke verblijfsomgeving (voor bezoekers) en een meer aantrekkelijker woonomgeving (voor hoger opgeleiden). Eén van de instrumenten om de gewenste aantrekkelijkheid van de binnenstad te bewerkstelligen is het detailhandelsbeleid. Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) is inmiddels begonnen met de voorbereiding van dit beleid. Om het beleid te operationaliseren is het van belang dat de betrokken marktpartijen dit beleid ondersteunen. Het in kaart brengen van de visies van deze marktpartijen is daarom van belang. Deze visies zullen de input kunnen vormen van het te vormen beleid. De kamer van koophandel is van oudsher de schakel tussen de ondernemers en de gemeente. De kamer streeft naar optimale samenwerking met de ondernemers en heeft zodoende het initiatief genomen om dit onderzoek te starten.

1.2

Probleemstelling

De volgende hoofdvraag wordt in dit onderzoek beantwoord: Wat zijn de opvattingen van de marktpartijen ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen in de detailhandel, horeca en leisure in de binnenstad van Rotterdam? Het doel van dit onderzoek is te inventariseren wat de opvattingen zijn van marktpartijen die kennis hebben van de economische ontwikkeling van de Rotterdamse binnenstad. Voor dit onderzoek zijn minimaal 20 marktpartijen benaderd. De selectie van de marktpartijen heeft naar relevantie met de binnenstad plaatsgevonden. Voor dit onderzoek zijn de marktpartijen verdeeld in: vastgoedorganisaties, ondernemers/winkeliersverenigingen en bredere belangenorganisaties/ deskundigen. De uitkomst van dit onderzoek zal aan het College van B&W aangeboden worden met de vraag dit als input te gebruiken voor haar binnenstadsbeleid.

1.3

Werkwijze

Het onderzoek is als volgt ingericht. Door een studie van literatuur, documenten en andere bronnen is de binnenstad geanalyseerd. Dit gebeurt van grof naar fijn. Eerst worden de algemene ontwikkelingen van de Nederlandse binnensteden beschreven. Deze beschrijving krijgt een fijner karakter als ingegaan wordt op de binnenstad van Rotterdam. Uiteraard is dit niet het eerste onderzoek en zal ook niet het laatste onderzoek zijn over de binnenstad van Rotterdam. De conclusies van enkele eerder gedane onderzoeken worden daarom ook behandeld. Na deze studie is een enquête gestart. Gezien de tijdsperiode van dit onderzoek is gekozen voor mondelinge interviews. De personen die zijn geïnterviewd zijn personen die direct of indirect verbonden zijn met de binnenstad. De interviews zijn afgelegd bij twintig personen. De geïnterviewden personen bestaan uit zeven vastgoedorganisaties, zeven ondernemers/ winkeliersverenigingen en zes belangenorganisaties/ deskundigen. In totaal zijn 13 vragen gesteld. Deze vragen hebben betrekking op:

ES-04.720

• • • •


2

Detailhandelsontwikkelingen; zwakke punten; branchering; kansen.

De exacte vragenlijst en de namen van de geïnterviewden zijn terug te vinden in bijlage 1. Dit onderzoek vat de visies op de genoemde punten van de diverse partijen samen.

1.4

Leeswijzer

Het rapport begint met een schets van de Nederlandse binnensteden. De definitie van de binnenstad vormt het begin van het onderzoek. Dit komt in hoofdstuk 2 aan de orde. Tevens wordt de positie van de binnenstad en haar mogelijkheid om als leisure milieu te functioneren behandeld. Hoofdstuk 3 bespreekt de binnenstad van Rotterdam met haar kenmerken op het gebied van detailhandel, horeca en leisure. Specifiek wordt ingegaan op het type consumenten die in deze binnenstad aanwezig zijn. Hiermee wordt het literatuurgedeelte van dit onderzoek afgesloten. Vanaf hoofdstuk 4 begint de daadwerkelijke inventarisatie van de visies van de geselecteerde marktpartijen over de toekomst van de binnenstad van Rotterdam met betrekking tot detailhandel, horeca en leisure. Hoofdstuk 4 behandelt de detailhandelsontwikkelingen. Hoofdstuk 5 laat de zwakke punten van de binnenstad zien. Deze analyse van zwakke punten resulteert in ingrepen die door de marktpartijen voorgesteld worden. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 de branchering van het winkelbestand besproken. De kansen voor de toekomst komen in hoofdstuk 7 aan bod. Ten slotte worden in hoofdstuk 8 de belangrijkste conclusies getrokken, waaruit enkele aanbevelingen volgen.

ES-04.720

2.


3

De binnenstad

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het begrip binnenstad. Een goede definitie is van belang voor de communicatie van het onderzoek. De binnenstad gaat steeds meer functioneren als een ontmoetingsplaats voor vrijetijdsfuncties. Het is van belang om te weten wat de vraag van de consumenten is, zodat de binnenstad hierop in kan spelen. De volgende vraag is of de binnenstad op deze veranderingen kan inspelen. Een analyse van de binnenstad als leisure milieu wordt dan ook in dit hoofdstuk behandeld.

2.1

Definitie binnenstad

De Nederlandse binnensteden onderscheiden zich in vorm en functie ten opzichte van latere stadsuitbreidingen. De meeste historische binnensteden in Nederland zijn in de Gouden Eeuw tot volledige ontwikkeling gekomen en hebben daardoor ook nu een groot aantal gemeenschappelijke vormen functiekenmerken. Allereerst zijn er overeenkomstigheden in stedenbouwkundige zin. Kenmerkend voor de binnenstad is de kleinschalige verkaveling en een fijnmazige stratenpatroon. (van Duren 1995, in Verstappen, 2001). De kleinschaligheid van de verkaveling komt tot uitdrukking in het multifunctionele karakter van de binnensteden. In historisch gevormde binnensteden zijn diverse functies af te leiden van de activiteiten die er plaats vinden. Zo heeft een binnenstad onder andere een ontmoetingsfunctie, een woonfunctie, een werkgelegenheidsfunctie, een recreatieve functie, een winkelfunctie en een broedplaatsfunctie. (Seip 1998, in Verstappen, 2002). Onder broedplaatsfunctie wordt de mogelijkheid van kleine bedrijven om uit te broeden tot grote bedrijven bedoeld. Nieuwe concepten werden vaak in de binnenstad uitgeprobeerd en als het een succes is verplaatst naar een ander locatie. Een belangrijk onderscheid dat gemaakt moet worden is het onderscheid tussen de historische binnenstad en het stadscentrum. De binnenstad kan gedefinieerd worden als (van Duren 1995, in Verstappen, 2002, p.8): Het stadsdeel dat reeds bestond voor de periode van de grote stadsuitbreidingen in de tweede helft van de negentiende eeuw en veelal nog door singels en grachten begrensd. Het herkennen van de binnenstad gebeurt op grond van historisch-geografische gronden. Het stadscentrum daarentegen is een functionele categorisering. Hiermee wordt het gebied aangeduid waar een concentratie aanwezig is van zakelijke activiteiten met een typische centrumfunctie. De definitie van een stadscentrum is (van Duren 1995, in Verstappen, 2002): Een netwerk van straten en pleinen, waarin een verdichting optreedt van bestuurlijke, financieel commerciële, culturele vermaaksactiviteiten. Kenmerkend voor de Nederlandse binnensteden is dat tussen de binnenstad en het stadscentrum een grote mate van ruimtelijke overlapping is. Veel Nederlandse steden kennen een situatie waarin het stadscentrum een deelverzameling vormt van de binnenstad. Zo’n situatie komt overeen met optie A, die in figuur 1 aangegeven is.

ES-04.720


A

4

B BINNENSTAD

C

D STADSCENTRUM

FIGUUR 1: Ruimtelijke configuraties van binnenstad en stadscentrum (Bron: van Duren 1995, in Verstappen, 2002) Een deel van het stadscentrum kan zich ook buiten de historische kern bevinden (optie C). Dit is voornamelijk te wijten aan de situering van de treinstations aan het eind van de negentiende eeuw. Het treinstation was een belangrijk nieuw structuurbepalend element in de stad. Het reizigersverkeer rond het station trok bepalende vormen en publieksverzorgende bedrijvigheden aan. Ook de locatie van andere belangrijke attractiepunten, waaronder schouwburgen en musea, kan de structuur van het stadscentrum in belangrijke mate hebben beïnvloed. (Verstappen, 2002)

2.2

Vrijetijdsfunctie van binnensteden

Zolang er al steden bestaan, hebben binnensteden voor zowel bewoners als bezoekers een vrijetijdsfunctie gehad. In vroegere tijden was het eigenlijk een centrale plek in de stad waar het begrip leisure aan toegekend zou kunnen worden. In een stad werden activiteiten of functies zo geordend dat tijden van vertier in het centrum van een dorp of stad plaatsvonden. De binnenstad was het geografische middelpunt van activiteiten en voorzag zijn omgeving van voorzieningen in een wijde omtrek. Op deze plekken werd ruimte gecreëerd voor detailhandel, musea en andere voorzieningen die tegenwoordig onder de noemer leisure zouden vallen. (Mommaas 2000). De aantrekkingskracht van de binnenstad als vrijetijdsomgeving bereikt niet alleen binnenstadsbewoners. Sinds jaar en dag vormt de binnenstad van de middelgrote tot grote steden het belangrijkste culturele concentratiegebied. Van oudsher trekt de binnenstad bezoekers uit de regio en uit de rest van het land aan. De meeste binnensteden hebben hun regionale functie als verzorgend centrum, als koopcentrum en als uitgaanscentrum behouden voor de buitenbevolking. Aanvankelijk werd het “naar de stad gaan” niet direct gezien als een vorm van vrijetijdsbesteding. Men bezocht de binnenstad om te winkelen. Inmiddels tonen verschillende onderzoeken aan dat de meerderheid van de binnenstadsbezoekers winkelen als een vorm van recreatie beschouwt. In het onderzoek van Tetteroo in 1990 is deze meerderheid een percentage van 70%. (Zwama, 2001). Daarmee wordt het “naar de stad gaan” steeds vaker gezien als een vorm van vrijetijdsbesteding. Na de oorlog werd de binnenstad vooral geacht functioneel te zijn. In het tegenwoordige binnenstadsbeleid wordt veel aandacht gericht op de multifunctionaliteit van de binnenstad. De onderlinge gedachte is dat door een gebied te bestemmen voor meerdere activiteiten de levendigheid zal toenemen. (Seip 1999, in Zwama). Juist door deze levendigheid zullen verschillende bezoekers hun vrije tijd doorbrengen in de binnensteden.

ES-04.720

2.3


5

Positie van de binnenstad

In Nederland vervullen de binnensteden een belangrijke functie voor vrijetijdsbesteding van consumenten. Ondanks de sterke ontwikkeling van moderne winkelcentra buiten stadscentra, behoudt het binnenstedelijk winkelapparaat een grote attractiviteit. De binnensteden in Nederland vormen ook winkelgebieden bij uitstek die zich lenen voor leisure-elementen (Boekema et al). Er is een duidelijke verschuiving zichtbaar in de detailhandel. Voorheen waren de ontwikkelingen vraagvolgend. Bevolkingsgroei leidde tot meer woningen en deze leidden weer op hun beurt tot meer detailhandel in verschillende centra. Tegenwoordig worden winkels gezien als een structuurbepalend element in de samenleving. Een groot deel van de aantrekkingskracht van de Nederlandse binnensteden hangt af van het daar gevestigde winkelapparaat en de drukte valt in hoge mate samen met de openingstijden van de winkels. De functie, die de binnenstad vervult in de voorzieningenstructuur, is tweeledig (van der Toorn Vrijthoff et al, 1998): •

•

dagelijkse boodschappen voor bewoners (waarvan het aantal koopkrachtige consumenten ook in de grote steden weer toeneemt) en werkenden (steeds meer afkomstig uit een- of tweepersoonshuishoudens). Deze functie zit duidelijk in de lift. de regiofunctie ten behoeve van ´fun shoppen´. Hier biedt de combinatie van grote en kleine winkels alsmede horeca en andere voorzieningen de consument iets aan, wat hij in zijn directe omgeving niet vindt.

De publieksfunctie van de binnenstad bestaat echter uit meer dan alleen detailhandel. Horeca, culturele voorzieningen en allerlei vormen van vrijetijdsfuncties zijn ook prominent aanwezig in de binnenstad. De aantrekkelijkheid van de binnenstad wordt bepaald door de volgende marketing mix: • • • • • • •

winkelaanbod horeca cultuur en evenementen toegankelijkheid parkeren veilig en schoon openingstijden.

De van oudsher onaantastbare positie van de binnensteden in Nederland lijkt onder druk te komen staan. De bescherming van de overheid lijkt verloren te gaan. Nieuwe formules krijgen kansen door de wetgeving (PDV en GDV). Eén van de problemen is de bereikbaarheid van deze binnensteden. Steeds meer gemeenten kiezen voor een autoluwe binnenstad. Dit verbetert de toegankelijkheid van de binnensteden niet. Buiten de bereikbaarheid heerst bij vele binnensteden het probleem van parkeergelegenheid. Uit onderzoek is gebleken dat het voor de toekomst van het centrum van groot belang is om over uitstekende parkeervoorzieningen te beschikken en om de mogelijkheid te hebben om de behoefte uit de markt te kunnen volgen. Het is bekend dat naarmate de parkeermogelijkheden bij een winkelgebied positiever worden beoordeeld, de bezoekkans per auto groter is. Het voeren van een sturend parkeerbeleid leidt tot onbedoelde verschuivingen in koopstromen. Instanties die zo’n beleid voeren, dan wel hiermee worden geconfronteerd, dienen zich hiervan bewust te zijn en met de effecten ervan rekening te houden. Omzetdalingen tengevolge van restrictief parkeerbeleid kunnen voor winkelcentra als geheel tot 6% en voor sommige branches tot 11% oplopen. Consumenten laten namelijk over het algemeen de auto niet staan maar wijken uit naar andere winkelcentra. (van der Toorn Vrijthoff et al, 1998).

ES-04.720


6

Er zijn globaal twee trends die de onaantastbaarheid en de dominantie van de stadskern als winkelgebied bedreigen en in feite ook verzwakken: • •

de toenemende mobiliteit van de consumenten, die hen in staat stelt andere aankoopplaatsen dan het stadscentrum te bezoeken; ontstaan van andere centra op makkelijker bereikbare plaatsen met voldoende Parkeergelegenheid.

Om de onaantastbare positie van de binnensteden te herstellen zullen in de toekomst nieuwe strategieën gemaakt en gevolgd moeten worden.

2.4

Trends en ontwikkelingen

De aantasting van de positie van de binnenstad als koopcentrum is niet de enige reden van de opkomst van leisure in de binnenstad. Net zo belangrijk zijn de volgende trends en ontwikkelingen in Nederland aan de vraag- en aanbodzijde van de detailhandel. Veranderingen aan de vraagzijde van de detailhandel hebben geleid tot een veranderde consumptie. De belangrijkste ontwikkelingen aan de vraagzijde, die de veranderde vraag stuwen, zijn: • • • •

demografisch: verdere bevolkingsgroei, toename huishoudenverdunning, vergrijzing en toename allochtonen; economisch: afname van de volumegroei van de consumptieve bestedingen van de huishoudens in Nederland; vrije tijd: afname vrije tijd van 5%, uitgaan blijft onveranderd ondanks afname vrije tijd, en toename cultureel uitgaan (met name 65+); individualisering: ontstaan democratisering van consumptie (meer mensen kunnen kopen wat ze willen), meer vraag naar ćonvenience´ (gemak) en meer vraag naar éxperience´ (belevenis).

Deze veranderingen hebben geleid tot een veranderde vraag van de consumenten. De veranderde vraag van de consumenten laat zich kenmerken door het volgende: • • • •

de consumenten hebben meer behoefte aan ´belevingen´ bij het aankopen van goederen (experience); door de tijdsdruk hebben consumenten meer behoefte aan gemaksgoederen in het huishouden en het doen van boodschappen (convenience); consumptie wordt tegenwoordig ook als identiteit bepalend kenmerk gezien door de Consumenten; het moet allemaal effectiever en meer recreatief.

De veranderde vraag van de consumenten dwingt de detailhandel om ingrepen te doen in de bestaande structuur om in de toekomst deze vraag te kunnen beantwoorden. Er zijn in de aanbodzijde ook enige ontwikkelingen te signaleren. De belangrijkste zijn: • schaalvergroting én schaalverkleining; • verruiming winkelopeningstijden; • ontstaan van leisure (vermaak); • ontstaan van nieuwe formules zoals traffic centers, non store retailing, factory outlet centers en urban entertainment centers.

ES-04.720


7

Al deze ontwikkelingen wijzen erop dat de detailhandelstructuur van Nederland aangepast moet worden. Aan de ene kant wordt de dynamiek binnen de detailhandel versterkt en aan de andere kant wordt de positie van de binnenstad verzwakt. Een balans hierin vinden is van uiterst belang. Eén van de belangrijkste trends, die zich door zal zetten in de toekomst, is dat de consumenten het opdoen van indrukken (beleving) zeer belangrijk vinden. Winkelen is voor hen meer dan alleen maar aankopen doen. In veel winkels en winkelgebieden worden entertainment en leisure een steeds belangrijker element. Winkelcentra kunnen daardoor wel eens uitgroeien tot de amusementscentra van de 21ste eeuw. Hier ligt tevens de kans voor de binnensteden om hun concurrentiepositie te verbeteren.

2.5

Binnenstad als leisure milieu

Om de concurrentiepositie te verbeteren hebben vele gemeenten in Nederland beleidsmatige aandacht besteed aan (toeristische)recreatieve mogelijkheden (leisure) van de binnenstad. Zowel overwegingen ten aanzien van economische ontwikkelingen als stedelijke revitalisering liggen hieraan ten grondslag. De redenering is simpel: een groot deel van de vrijetijdsbesteding gaat gepaard met consumptieve uitgaven, waaraan instellingen en organisaties mede hun economische draagvlak ontlenen (Zwama, 2001). Een vraag die de gemeenten zich altijd moeten blijven stellen is of hun binnenstad geschikt is om te dienen als een leisure milieu. Belangrijk is te weten welke definitie gehanteerd wordt voor leisure. Voor dit onderzoek wordt de volgende definitie gehanteerd: Vrijetijdsvoorzieningen en omgevingselementen, gelokaliseerd in een verstedelijkt gebied die aanleiding geven tot het opdoen van ervaringen en belevenissen in samenhang met consumptieve bestedingen. Het doen van een SWOT-analyse zal dan antwoord kunnen geven op deze vraag. Verstappen heeft in zijn onderzoek een dergelijke analyse gedaan. Bij zijn analyse heeft Verstappen de volgende vragen gesteld: •

Bij de analyse van de sterke en zwakke punten: - wie zijn de consumenten en wat zijn de kenmerken van hun vrijetijdsgedrag? - wat zijn de concurrerende leisurecentra en hoe sterk zijn zij?

•

Bij de analyse van kansen en bedreigingen: - wat zijn de USP’s (Unique Selling Points), met andere woorden: waarin is de binnenstad als aanbieder van leisure in de ogen van de consument afwijkend van de concurrentie? - hoe kan op het veranderde vrijetijdsgedrag door de binnensteden worden ingespeeld?

De belangrijkste conclusies van de gedane analyse door Verstappen luidt als volgt: Sterke punten (Verstappen, 2002) • leisure is een steeds belangrijker onderdeel van leefstijlen; • de consument wil tijdens de vrije tijd “unieke” belevenissen en ervaringen opdoen (de beleveniseconomie), immateriële (symbolische) consumptie; • het bioscoopbezoek neemt weer toe, door investeringen in zowel grootschalig en kleinschalig aanbod; • toenemende uithuizigheid van de Nederlanders waardoor meer vrije tijd buitenshuis wordt doorgebracht; • individualisering heeft ertoe geleid dat de openbare ruimte in de binnenstad een

ES-04.720


8

belangrijke ontmoetingsplaats is geworden. De consument zoekt binnen een thematische omgeving zijn soortgenoten op. Zwakke punten (Verstappen, 2002) • toenemende tijdsdruk leidt tot een vervluchtiging van het vrijetijdsgedrag en een zappende consument; • de zappende consument heeft steeds meer mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding: de opkomst van multifunctionele perifere leisurecentra, waarbij sportieve voorzieningen en megabioscopen de belangrijkste publiekstrekkende functies vervullen; • de consument is mobieler, hierdoor is bezoek aan de dichtstbijzijnde binnenstad niet meer vanzelfsprekend; • recreatief winkelen vertoont in vergelijking met andere activiteiten die tijdens een dagtocht worden ondernomen, geen sterke groei meer; • sportieve activiteiten nemen sterk toe in de perifere leisurecentra; • de productlevenscyclus van leisure wordt steeds korter, dit is negatief in de zin van snelle veroudering van nieuwe investeringen; • ontwikkeling van grootschalige detailhandelsvestigingen, waarbij ook steeds meer leisure wordt ingezet. Het onderscheid tussen de gezellige binnenstad en de grootschalige perifere detailhandel als gemakscentrum wordt steeds minder duidelijk. Kansen (Verstappen, 2002) • bedienen van nieuwe doelgroepen: - jonge senioren; - gezinnen met kinderen. • uitbuiten van unique sellings points: - diverse gebruiksfuncties ontwikkelingen voor kenmerkende monumentale panden, waterpartijen, groenvoorzieningen (parken), kenmerkende ligging; - specifieke sfeer en ambiance; - historisch centrum als decorfunctie voor unieke evenementen; - kwalitatief en kwantitatief horeca-aanbod behouden. • behouden van de multifunctionaliteit van de binnenstad. • versterken van functiesynergie (combinatie van aantal activiteiten door juiste situering van juiste leisure-elementen) van de culturele voorzieningen, met name in de museumsector, bijvoorbeeld door: - thematentoonstellingen koppelen met aansprekende plaatsgebonden thema’s; - versterken van culturele broedplaatsfunctie; - stimuleren van combinatiebezoek tussen musea en binnenstedelijke horeca, galerieën, kunstateliers en speciale winkels; - relatie versterken met bestaande evenementen in de stad, bijvoorbeeld door thematentoonstellingen. • versterken van functiesynergie tussen winkelen en ondersteunende functies en voorzieningen. • leisure toepassen die een rol speelt bij het ontwikkelen en uitdragen van een eigen leefstijl bij de consument door: aandacht voor life style formules in de detailhandel. Buiten deze door Verstappen gesignaleerde kansen, is leisure ook een middel om een stad te profileren. Wanneer op de juiste wijze en in de juiste maat aandacht aan leisurevoorzieningen wordt besteed, kan de identiteit van de stad worden versterkt. Halbertsma (2000, in Zwama, 2001) schrijft dat steden vooral aantrekkelijk zijn in de mate waarin ze verschillen van andere steden. Dit verschil kan zitten in de soort bebouwingen en de activiteiten. Volgens Halbertsma representeren ze de waarden waar de stad voor staat en waarin de stad uittoornt boven anderen. In haar verschijning laat de stad zien wat ze is of althans zou willen zijn: brandpunt van cultuur, wetenschap, economie, vermaak, sport enzovoorts. Zo is Tilburg het culturele pad gaan bewandelen, profileert Eindhoven zich als de

ES-04.720


9

stad van techniek en staat Maastricht bekend als Bourgondische stad. Het bouwen van een nieuw museum of een groot stadion symboliseert de positie die de stad zichzelf toedicht op nationaal en internationaal niveau. Het excentrieke Groninger Museum zette Groningen in een klap op de culturele kaart, gelijkwaardig met steden als Keulen, Stuttgart, Bonn en Maastricht. Leisure kan een belangrijke identiteit voor een stad vormen (Zwama, 2001). Bedreigingen (Verstappen,2002) • Negatieve effecten van leisure: - overlast voor bewoners; - aantasting van historische karakter van de binnenstad; - vrije tijd wordt steeds meer een vorm van vermaak en dit kan ook leiden tot een vervlakking van het culturele aanbod. • Gevaar dat enkele randvoorwaarde problematisch blijven als hier geen oplossing voor wordt bedacht: - externe bereikbaarheid (dichtslibbende wegennet); - interne bereikbaarheid (parkeergelegenheid); - onduidelijke informatievoorziening; - onduidelijke verbindingsroutes. • Te ver doorgevoerde en onherkenbare thematisering van de binnenstad • Onduidelijkheid over het verzadigingspunt van de leisuremarkt, de consumptieve bestedingen kunnen niet blijven toenemen • De mogelijkheid bestaat dat de potenties voor functiesynergie worden overschat, onder andere als gevolg van ontbrekende gegevens. Een bedreiging die niet door Verstappen is genoemd is de filialisering van de binnenstad (ook wel MacDonalisering genoemd). Belangrijkste oorzaak hiervan is de stijging van de huurprijzen per m2 vloeroppervlak in de binnenstad. (Seip 1999, in Zwama, 2001) Filiaalbedrijven zijn in staat hogere bedragen per m2 te betalen dan kleine eenmanszaken. De kleine eenmanszaken verdwijnen hierdoor naar de rand van het stadscentrum of zelfs verder. Gevolg hiervan is het steeds uniformer worden van de binnensteden en een weinig divers winkelaanbod in vergelijking met andere steden. Wat winkelbezoek betreft groeien de Nederlandse steden steeds meer naar elkaar. Het winkelaanbod van bijvoorbeeld Zwolle is weinig afwijkend van het aanbod in bijvoorbeeld Breda. Beide steden kennen dezelfde winkelformules en de laatste drogisterij die de binnenstad nog rijk is, zal binnen een aantal jaren omgetoverd worden naar Kruidvat- of Trekpleistervestigingen (Zwama, 2001). Uit deze analyse van de trends en ontwikkelingen in Nederland en de positie van de binnenstad kan de conclusie getrokken worden dat de concurrentiepositie van de binnenstad vergroot kan worden door toevoeging van leisure-elementen. Een concept dat in de Verenigde Staten met succes in de binnensteden is toegepast is het Urban Entertainment Center. Deze centers bestaan uit horeca, detailhandel en entertainment (leisure).

ES-04.720

2.6


10

Conclusie

De Binnenstad is: Het stadsdeel dat reeds bestond voor de periode van de grote stadsuitbreidingen in de tweede helft van de negentiende eeuw en veelal nog door singels en grachten begrensd. Het stadscentrum is: Een netwerk van straten en pleinen, waarin een verdichting optreedt van bestuurlijke, financieelcommerciële en culturele vermaaksactiviteiten. Van oudsher heeft de binnenstad een vrijetijdsfunctie. Deze functie verzwakte na de oorlog. De binnenstad moest functioneel zijn. Tegenwoordig is een verschuiving zichtbaar van functioneel naar multifunctioneel. In het tegenwoordige binnenstadsbeleid wordt veel aandacht gericht op de multifunctionaliteit van de binnenstad. De onderlinge gedachte is dat door een gebied te bestemmen voor meerdere activiteiten de levendigheid zal toenemen. Juist door deze levendigheid zullen verschillende bezoekers hun vrije tijd doorbrengen in de binnensteden. Deze multifunctionaliteit is een strategie om de positie van de binnenstad te versterken. De positie van de binnenstad is in de loop der tijd verzwakt door: • •

de toenemende mobiliteit van de consumenten, die hen in staat stelt andere aankoopplaatsen dan het stadscentrum te bezoeken; ontstaan van andere centra op makkelijker bereikbare plaatsen met voldoende parkeergelegenheden.

Deze strategie reageert op de trends en ontwikkelingen aan de kant van de consumenten. Eén van de belangrijkste trends, die zich door zal zetten in de toekomst, is dat de consumenten het opdoen van indrukken (beleving) zeer belangrijk vinden. Winkelen is voor hen meer dan alleen maar aankopen doen. In veel winkels en winkelgebieden worden entertainment en leisure een steeds belangrijker element. Winkelcentra kunnen daardoor wel eens uitgroeien tot de amusementscentra van de 21e eeuw. Hier ligt tevens de kans voor de binnensteden om hun concurrentiepositie te verbeteren.

ES-04.720

3.


11

Rotterdamse binnenstad

Dit hoofdstuk behandelt de Rotterdamse binnenstad. Een groot verschil van de Rotterdamse binnenstad met de andere Nederlandse binnensteden is dat de binnenstad van Rotterdam na de oorlog opnieuw opgebouwd moest worden. Hierdoor is de historie van de binnenstad verloren gegaan. Eerst wordt ingegaan op de afbakening van het gebied voor dit onderzoek. Vervolgens worden enige kenmerken van dit gebied gegeven. De verschillende soorten aankopen en de daarmee gekoppelde verschillende soorten passantenstromen in de binnenstad van Rotterdam worden besproken, omdat deze invloed hebben op het aanbod van de winkels. Het goed rangschikken van de functies zal combinatiebezoeken kunnen genereren.

3.1

Afbakening van het gebied

COOL

FIGUUR 2: Afbakening van het onderzoeksgebied Op figuur 2 is de afbakening van het onderzoeksgebied aangegeven. De grenzen lopen in het noorden langs het Centraal Station via de Weena naar Hofplein, in het oosten bij de Goudsesingel en Oostplein. De zuidgrens wordt op natuurlijke wijze gevormd door de Maas met de Boompjes en de

ES-04.720


12

Maasboulevard. De westgrens ten slotte loopt van de Parkhaven bij de Euromast via de ´s Gravendijkwal en de Henegouwerlaan naar het Weena. De binnenstad is te verdelen in de volgende 4 deelgebieden: • • • •

de city (het centrum); de binnenstadskwartieren; het waterfront; Hoboken.

De city (het centrum) De city bestaat uit twee gebieden; enerzijds het Lijnbaankwartier, ook wel Centrumruit genoemd en anderzijds het op termijn volledig doorontwikkelde CS-project. Een belangrijke opgave is om de ontwikkelingen in deze twee deelmilieus goed op elkaar af te stemmen zodat ze een meerwaarde aan elkaar kunnen ontlenen. Het Lijnbaankwartier is het hart van de binnenstad en herbergt het kernwinkelapparaat, uitgaanshart, zakencentrum en stedelijk bestuurscentrum. Het Lijnbaankwartier verwerkt ook de grootste bezoekersstromen. Het is de werkomgeving voor velen en het accommodeert talloze winkels met een divers aanbod. Bijzondere gebieden zijn de Lijnbaan en de Beurstraverse. Gebieden die zich op een hoger segment richten zijn: Kruiskade, Plaza, Karel Doormanstraat, Van Oldebarneveldstraat en de Oude Binnenweg. Rotterdam CS is het tweede gedeelte van de city en een belangrijk en zeer omvangrijk openbaar vervoersknooppunt met 140.000 reizigers per dag, vergelijkbaar met de hoeveelheid reizigers die de mainport Schiphol dagelijks verwerkt. De CS-knoop is echter al jaren te krap, functioneert slecht en mist elk comfort. Het openbaar domein, de uitstraling naar het Weena en de oriëntatie op de omgeving zijn onder de maat. Dit alles dient rigoureus te worden aangepakt. De positie van Rotterdam in de netwerken op alle schaalniveaus hangt er mede van af. (Gemeente Rotterdam, 2001). De geplande realisatie van het nieuwe Rotterdam Centraal is mede daarom van een niet te onderschatten belang. De Binnenstadskwartieren De binnenstadskwartieren zijn de gebieden Laurenskwartier, Cool en het Oude Westen. Ze grenzen alle drie direct aan de City en worden gezamenlijk ook wel de binnenstedelijke randzone genoemd. Deze kwartieren vormen immers een belangrijk overgangsgebied naar het kernwinkelapparaat. Ieder kwartier heeft een sterke eigen identiteit wat betreft populatie en stedelijke functies die een aanvulling zijn op wat zich in de Centrumruit bevindt. Laurenskwartier was vroeger het centrum van Rotterdam. Zoals vele steden was het centrum gesitueerd rondom een kerk. In dit geval was het de Laurenskerk, maar al snel verloor dit kwartier haar functie en verschoof het centrum richting de city. Het gebied kan nu gezien worden als een belangrijk overgangsgebied van het centrum naar wat minder drukke wijken. Deze minder drukke wijken kunnen verdeeld worden in drie deelgebieden. Ten eerste: het deelgebied binnen de driehoek Goudsesingel, Mariniersweg en de Groenendaal. Een gebied met een dominant winkelaanbod in wonen. Het tweede deelgebied is een cluster van Nieuwe Markt, Botersloot en de Pannekoekstraat. Een gebied, omringd door hoogbouw, redelijk geïsoleerd van zijn omgeving. Het winkelaanbod is gevarieerd. Tevens zijn hier unieke horecagelegenheden gevestigd. Deelgebied drie wordt gevormd door Blaak, Westewagenstraat, Meent en Hoogstraat-West. Dit is een sterk gedifferentieerd gebied. De Meent heeft een hoogwaardiger uitstraling dan de Hoogstraat-West. Beide straten worden gedomineerd door kledingwinkels. De winkels op de Meent zijn echter gericht op een bovengemiddeld segment, terwijl de Hoogstraat zich concentreert op het lagere segment.

ES-04.720


13

Cool, de voormalige stadsvernieuwingswijk in het centrum, valt uiteen in Cool Noord en Cool Zuid, gescheiden door de Westblaak. Deze binnenstedelijke locatie heeft sinds de stadsvernieuwing in de jaren zeventig vrijwel geen aandacht meer gekregen in het binnenstedelijke ruimtelijke ordeningsbeleid. Ingrijpende binnenstedelijke ontwikkelingen zijn in grote mate aan Cool voorbij gegaan. Cool kent niettemin een stedelijke dynamiek en in het gebied is een veelheid aan stedelijke functies gehuisvest. Dit maakt het belangrijk om vanuit het ruimtelijke ordeningsperspectief aandacht aan het gebied te besteden. Het is een gebied met aparte uitstraling, met veel horeca en aparte winkels. Een vitale stadsstraat in dit gebied is de Witte de Withstraat. Het Oude Westen is een gebied waar het multicultureel karakter van de stad tot leven komt. De ‘Chinatownstreet’ van de West-Kruiskade, de Nieuwe Binnenweg met een gevarieerd voorzieningenaanbod, het filmhuis Lantaren/Venster, Nighttown, de veelzijdigheid van de horecaconcentratie aan en rond de ‘s-Gravendijkwal: hier laat de multiculturele stad zich in een grootstedelijke vorm zien. De randen van het Oude Westen ontwikkelen zich gestaag tot de meest levendige gebieden van de stad. De achterliggende woongebieden bevinden zich meer in de luwte. De kanskaart ligt hier bij het vergroten van de aantrekkelijkheid van dit woonmilieu voor diegenen die ook echt in de binnenstad willen wonen. Het Waterfront (waterstad) Rotterdam begint zich te ontwikkelen tot een Europese stad met een uniek waterfront. De Nieuwe Maas, de centrale buitenruimte van de stad, vormt het ruimtelijk element waarmee Rotterdam zich onderscheidt van veel andere steden. De rivier speelt dan ook een belangrijke rol in het waarmaken van de ambities van Rotterdam. De positie van de stad aan de rivier biedt een unieke kans voor de ontwikkeling van bestaande en nieuwe stedelijke woon- en werkgebieden aan de Nieuwe Maas. Binnen de stad aan de rivier neemt het waterfront een bijzondere plaats in. Ook dit gebied is te verdelen in drie deelgebieden. Deelgebied één is omsloten door de Burgemeester Van Walsumweg, Haringvliet en de Oude Haven. Dit is een gebied met vooral horeca, met een dominante rol voor de Oude Haven. Het tweede deelgebied is het gebied rondom Boompjes. Detailhandel is hier niet aanwezig, maar wel enkele restaurants in de plint. Het derde deelgebied is het gebied rondom het Scheepvaartkwartier, het Vasteland, de Westzeedijk en de Maas. Het is een gebied waar vooral gewoond en gewerkt wordt, maar waar weinig detailhandel te vinden is. Hoboken (Museumpark, Dijkzigt) Hoboken werd voorheen gezien als onderdeel van een gebied (Parkendriehoek genaamd) bestaande uit een viertal geheel verschillende vestigings- en verblijfsmilieus, elk met hun eigen dynamiek. Een historisch, cultureel, medisch en recreatief kwartier, omsloten en van de andere onderdelen gescheiden door infrastructuur en andere grenzen. Het gaat hier om een uitzonderlijk centrumgebied. Het is naast onder meer de haven één van de gebieden in de Randstad die fulltime functioneren en zodoende een illustratie vormen van de opkomende 24-uurseconomie. Een belangrijk deel van Hoboken wordt in beslag genomen door voorzieningen met een bovenstedelijk karakter. Het herbergt het Academisch Ziekenhuis Rotterdam (AZR: Dijkzigt en Sophia Kinderziekenhuis), de Faculteit Geneeskunde en Gezondheidszorg van de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR), het Revalidatiecentrum Rijndam, het Museum Boijmans Van Beuningen, het Nederlands Architectuurinstituut, het Chabot Museum, de Kunsthal en het Natuurmuseum. Daarnaast bevindt zich in het gebied ook nog één van de belangrijkste groene openbare ruimten van de binnenstad: het Museumpark.

3.2

Kenmerken van de binnenstad

In de Rotterdamse binnenstad wonen ongeveer 28.000 mensen in bijna 15.000 woningen op een oppervlakte van 4,5 km2. Elke km2 in de binnenstad telt gemiddeld 6.300 inwoners en 3.300 woningen, een lichte stijging ten opzichte van de vorige jaren. In vergelijking met de andere binnensteden wonen in de binnenstad van Rotterdam weinig mensen. Het aantal inwoners van de

ES-04.720


14

Rotterdamse binnenstad is nog geen 5 procent van de totale Rotterdamse bevolking. Ter vergelijking: in Amsterdam woont 10% van de totale bevolking in de binnenstad. Dit komt mede door het ontbreken van voldoende woningen. Door de afname van de woningbezetting zullen voor de huidige bevolkingsomvang 2000 woningen extra bij gebouwd moeten worden. De verwachting is dat de bevolkingsomvang in de binnenstad zal groeien tot 33.000 in 2014. Dit betekent een woningbouwproductie van 20.000 woningen. Met name het ontbreken van woningen in het duurder segment weerhoudt de hoogopgeleiden ervan om zich te vestigen in de binnenstad. Deze draagkrachtige bewoners zullen voor een betere mix van bewonersgroepen zorgen. De differentiatie van bewonersgroepen is mede bepalend voor de levendigheid van een stad. Een mix van bevolkingsgroepen maakt het bestaan van verschillende soorten voorzieningen in diverse prijsklassen in de binnenstad mogelijk. De binnenstad is vooral een gebied waar gewerkt wordt. In de totale binnenstad werken 81.100 mensen. De verhouding bewoners : werkzame personen is hier gelijk aan 1:3. De belangrijkste sector is de zakelijke dienstverlening, incl. de financiële instellingen. In deze sector zijn circa 32.000 personen werkzaam. De twee andere sectoren die voor een binnenstad van wezenlijk belang zijn, de detailhandel en de horeca, hebben een werkgelegenheid van circa 5.700 en 3.200 personen. Deze sectoren vormen tezamen ongeveer de helft van de totale werkgelegenheid in de binnenstad. In de afgelopen jaren is een groei zichtbaar in de werkgelegenheid in deze sectoren. Dit komt niet door toename van het aantal vestigingen, maar door toename van het aantal werkplaatsen. Deze toenamen wordt gegenereerd door onder andere de Beurstraverse en de openstelling van de winkels op zondag. De belangrijkste detailhandel is gevestigd in de Centrumruit. Hier is het kernwinkelapparaat gevestigd. Dit kernwinkelapparaat omvat het verzorgingsgebied regio Rotterdam, maar haar invloedssfeer reikt tot vele tientallen kilometers afstand. Het primaire gebied kent ruim 1 miljoen inwoners. De verhouding van het aanbod in dagelijks en niet-dagelijks in dit gebied is 9.000 m2/134.000 m2. Het totale aanbod in het centrum bedraagt bijna 145.000 m2. Daarmee heeft Rotterdam één van de grootste winkelconcentraties van Nederland. Ongeveer 1/3 van dit aanbod heeft betrekking op mode, waarvan 25% warenhuizen zijn. Het functioneren van de niet-dagelijkse sector is boven het landelijke gemiddelde. Dit komt mede door het beleid van de gemeente met betrekking tot het invoeren van koopzondagen. Naast het kernwinkelapparaat herbergt Rotterdam twee andere stadsdeelcentra die invloed kunnen hebben op het functioneren van het stadscentrum, namelijk Alexandrium en het Zuidplein. Alexandrium bestaat uit 3 delen. Het totale winkelgebied is 130.000 m2 groot en is daarmee vergelijkbaar met het centrum van Rotterdam. De verschillen in aanbod zijn echter wel groot. Alexandrium wordt gekenmerkt door veel grote winkels, omdat de huurniveau hier veel lager ligt. Ook is dit centrum vooral gericht op het thema wonen. Het primaire verzorgingsgebied van Alexandrium is de regio Rotterdam. Alexandrium III, de woonboulevard, heeft een groter verzorgingsgebied, maar ondervindt steeds meer concurrentie in de omgeving. Het gedeelte waar vergelijkbare detailhandel aanwezig is, het voormalige winkelcentrum Oosterhof, is veel kleiner. Deze zal enige concurrentie kunnen vormen voor het stadscentrum door de betere bereikbaarheid van dit centrum. Een ander voordeel van dit stadsdeelcentrum is dat het eerder als een geheel kan worden gezien. De marketing van dit gebied is veel makkelijker dan de marketing van het stadscentrum. Zuidplein is wat kleiner van schaal. Het winkelgebied is ongeveer 45.000 m2 groot. Het aanbod in dit winkelcentrum is vergelijkbaar met het stadscentrum en heeft als voordeel dat het gehele winkelgebied overdekt is. Het primaire verzorgingsgebied van dit centrum is Rotterdam-Zuid. In vergelijking met de andere grote steden als Den Haag, Utrecht en Amsterdam heeft volgens Benchmark Gemeentelijk Ondernemersklimaat Rotterdam de beste score ten aanzien van autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden. De score van de bereikbaarheid per openbaar vervoer naar Rotterdam is een tweede plaats achter Den Haag. Geconcludeerd kan worden dat de bereikbaarheid van de binnenstad van Rotterdam goed is. Dit wordt nog beter wanneer het HSL traject wordt gerealiseerd (OBR, 2003).

ES-04.720


15

Het totale winkelaanbod in Rotterdam scoort hoog in vergelijking met andere steden. Het aanbod is op niveau, maar qua diversiteit scoort Rotterdam laag. Dit neemt niet weg dat in de Beurstraverse de op een na hoogste toegevoegde waarde van alle commerciële voorzieningenlocaties in Nederland wordt gerealiseerd en dat Alexandrium (III) de meeste bezoekers trekt van alle grote woonmalls in Nederland (OBR, 2003). Buiten het gebrek aan diversiteit kent Rotterdam een ruimtelijk probleem. De binnenstad wordt niet als één geheel gezien, maar meer als een combinatie van losse eilandjes. Deze losse eilandjes worden met name veroorzaakt door een aantal barrières. Deze barrières zijn meestal van infrastructurele aard. De belangrijkste natuurlijke barrière is de Nieuwe Maas. Deze deelt de stad in tweeën. Dit heeft echter weinig consequenties voor het centrum van Rotterdam. In het centrum van Rotterdam zijn ook barrières zichtbaar. De belangrijkste hiervan is de Coolsingel. Door de komst van de Beurstraverse is dit min of meer opgelost. Belangrijke barrières zijn ook de Westzeedijk (en verder) en de Statenweg/ ’s Gravendijkwal richting de tunnel. De Westzeedijk is enigszins hoger gelegen en heeft een stremmende werking op de relatie tussen onder meer het Museumpark en Parkhaven. Hierdoor is de verbinding tussen de binnenstad, via een min of meer groene strook, en de Nieuwe Maas niet optimaal ( Ecorys Kolpron, 2002). Een ander probleem is de kwaliteit van de verschillende deelgebieden in de binnenstad. Het gaat met name om gebieden die direct aansluitend aan de binnenstad liggen, waaronder: (Ecorys Kolpron, 2002). • • • •

het vervoersknooppunt Centraal Station; plannen zijn gemaakt om de kwaliteit van dit gebied te verhogen door onder andere toevoeging van detailhandel en leisure; de West Kruiskade; Een specifieke concentratie van voornamelijk allochtone ondernemerswinkels en horeca; de ontwikkeling van het waterfront; waaronder Wijnhaven, waar plannen zijn voor realisatie van een multifunctioneel gebied met een life style karakter vanuit Parijse sfeer; het gebied Blaak/Hoogstraat en het Laurenskwartier.

In en rond het centrum zijn reeds vele projecten in ontwikkeling of gepland, die – mits ze goed op elkaar afgestemd zijn – een positieve bijdrage kunnen hebben op het functioneren van de binnenstad. De overheid kan deels randvoorwaarden scheppen voor gewenste ontwikkelingen, maar de marktontwikkelingen zullen in de praktijk uitwijzen wat de haalbaarheid hiervan is.

3.3

Bezoekmotieven

Bij winkelbezoek hangt het gedrag van de consument vooral samen met het bezoekmotief. Globaal kunnen we een onderscheid maken tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en het plegen van gerichte aankopen. De drie typen kennen elk hun ruimtelijke patroon. Met de toenemende integratie van functies (schaalvergroting, branchevervaging, nieuwe formules) wordt het steeds minder goed mogelijk deze typen winkelgedrag van elkaar te onderscheiden: de supermarkt verkoopt computers, het benzinestation verkoopt maaltijden en de sportwinkel wordt een warenhuis met modeaccessoires, horeca en vermaak. Boodschappen doen Bij boodschappen doen gaat het met name om voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food. De aankopen zelf staan centraal, waardoor verkrijgbaarheid (compleet assortiment) en gemak (reistijd, comfort, openingstijden) een belangrijke rol spelen. Dit type winkelgedrag vindt in de regel frequent plaats in de omgeving van de woning (buurt- en wijkcentra en dorpscentra). De toenemende (auto)mobiliteit maakt het voor de consument steeds gemakkelijker naar een ander, verder

ES-04.720


16

weg gelegen aankoopplaats te gaan. Belangrijk keuzecriterium is steeds de kwaliteit van het aanbod. De consument doet de dagelijkse boodschappen in principe in het meest nabij gelegen winkelgebied dat voldoende aanbod biedt. Hij wordt daarbij steeds kritischer ten aanzien van kwaliteit en verscheidenheid van het aanbod. De kwaliteit van de supermarkt is sterk bepalend voor de trekkracht van een centrum voor dagelijkse boodschappen. Aanvullend aan de supermarkt is een zo compleet mogelijk aanbod aan speciaalzaken gewenst. Deze dienen zich duidelijk te onderscheiden van de supermarkt. Dit stelt vooral aan de versondernemers steeds hogere eisen ten aanzien van het bieden van toegevoegde waarde (service, assortiment, kwaliteit). We zien dan ook een sterke sanering in het aantal verszaken, met name bij ondernemingen die niet tijdig (kunnen) innoveren. Afhankelijk van het bevolkingsdraagvlak kan het dagelijks aanbod voedings- en genotmiddelen worden aangevuld met een aantal overige branches zoals een drogist, bloemen/planten, huishoudelijke artikelen, etc. In de supermarktsector hebben zich de afgelopen tijd veel veranderingen voorgedaan, waarvan de toenemende schaalvergroting één van de belangrijkste is. Een eigentijdse full-service supermarkt heeft tegenwoordig een verkoopvloeroppervlak van tenminste 800 à 1.000 m². Full-service supermarkten van ± 4.000 m² zijn inmiddels ook geen uitzondering meer. De toenemende behoefte aan meer oppervlakte komt onder andere door de vergroting van het assortiment (breder, dieper), meer aandacht aan versafdelingen en aan service. Dit laatste komt onder andere tot uiting in bredere gangpaden en meer kassa's. Ook neemt het aanbod in de non-foodartikelen zoals huishoudelijke en drogisterijartikelen, textiel, boeken en tijdschriften en cd's binnen de supermarkt flink toe. Momenteel is het oppervlak non-food ongeveer 5%, maar de komende jaren zal dit naar verwachting stijgen tot circa 20% van het totale vloeroppervlak (Droogh Trommelen Broekhuis, 1999). Een andere vorm van schaalvergroting doet zich voor in de vorm van fusies en overnames. De laatste tijd zien we dit vooral in de supermarktsector. Dit leidt binnen organisaties tot herstructurering van het aanbod om doublures binnen verzorgingsgebieden te voorkomen. De reorganisatie van de Laurusformules (o.a. Konmar, Super de Boer, Edah, Basismarkt) tot één formule Konmar had in dit opzicht ingrijpende gevolgen kunnen hebben op lokaal niveau (bij voorbeeld Klazienaveen: Super de Boer en Edah worden naar verwachting één Konmar). Deze specifieke reorganisatie is echter op een mislukking uitgelopen. Naast de kwaliteitssupermarkten heeft ook de discountsupermarkt een vaste plek veroverd in de winkelmarkt. Deze winkels met lage prijzen en een klein assortiment worden wel minder vaak bezocht, maar trekken klanten uit een groter verzorgingsgebied. Daarnaast zien we in de grote steden en op traffic-locaties de opkomst van hele kleine supermarkten, vooral gericht op ‘convenience’, onder andere voorbewerkte voedingsmiddelen en kant-en-klare maaltijden. Door al deze ontwikkelingen staat de buurtsupermarkt met een omvang tot circa 500 m² onder druk. Zowel voor wat betreft kwaliteit (assortiment, ruimte, versheid) als voor wat betreft prijs kan deze supermarkt in veel gevallen de concurrentie met de grotere service-supermarkten en harde discounters niet meer aan. Recreatief winkelen Bij recreatief winkelen is de actie zelf (rondkijken, ontspannen) vaak belangrijker dan de aankoop. Een attractief recreatief winkelgebied bestaat voor een belangrijk deel uit een sterk winkelaanbod. De aanwezigheid van (landelijk bekende) trekkers (V&D, H&M, Hema) en een uitgebreid modisch aanbod (waaronder bekende formules) hebben daarin een sleutelrol. In toenemende mate wordt de aantrekkingskracht bepaald door de aanwezigheid van merkenwinkels (Nike, Levis, Benneton). De lifestyle van groepen consumenten wordt steeds vaker vereenzelvigd met bepaalde merken. Kleine speciaalzaakjes kunnen extra bijdragen aan de attractiviteit van een winkelgebied. Dit wordt aangevuld met andere voorzieningen die het verblijf veraangenamen. Het gaat hierbij om aantrekkelijke (dag)horeca, publiekgerichte dienstverlening en overige attracties ('leisure'). Het doel hierbij is de verblijfsduur van de consument zo lang mogelijk te rekken en een zo optimaal mogelijke belevingskwaliteit te bewerkstelligen.

ES-04.720


17

Een specifiek minimumaanbod voor een recreatief winkelgebied is moeilijk te bepalen. In algemene zin geldt dat het aanbod toeneemt met de omvang van het verzorgingsgebied. Dit hangt vaak weer samen met de omvang van het primaire verzorgingsgebied (de kern). Een voor Nederland nieuwe vorm van recreatief winkelen is het Factory Outlet Center (FOC). Een FOC is een concentratie van winkels, waar producenten van merkartikelen in overwegend het topsegment van de markt hun overjarige en B-kwaliteitsproducten en restpartijen rechtstreeks aan de consument verkopen, vaak tegen lagere prijzen (kortingen van 30%-70%). De omvang van een FOC varieert van 4.500 m² tot 40.000 m². In de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk zijn deze centra aanwezig. Ook in Duitsland zijn enkele FOC’s ontwikkeld. De bekendste FOC in Nederland is de Bataviastad in Lelystad (Droogh Trommelen Broekhuis, 1999). Dit type winkelgedrag leent zich het beste voor het doen van combinatiebezoeken. Dit komt doordat het type winkelgedrag gekenmerkt wordt door verstrooiing. De consument komt om te ontspannen. Aanbieders kunnen hierop inspelen door het aanbieden van aantrekkelijke ontspanningsmogelijkheden, waardoor de consument functies kan combineren. Gerichte aankopen Bij gerichte aankopen gaat het enerzijds om (dure) artikelen waar men gericht naar op zoek gaat en die keuzegevoelig zijn, zoals meubelen, elektronica en auto’s. Alvorens tot een aankoop over te gaan wil de consument zich goed oriënteren. Anderzijds zijn er de gerichte aankopen die niet keuzegevoelig zijn, zoals doe-het-zelf en tuinartikelen. Dit soort (veelal volumineuze) artikelen koopt men veelal in de meest nabijgelegen aankoopplaats met voldoende aanbod (locale bouwmarkt of tuincentrum). Combinatiebezoek met andere soorten winkels vindt nauwelijks plaats. Daarom functioneren winkels die zich richten op dit type winkelgedrag prima solitair. Deze bedrijven zijn veelal op perifere locaties te vinden. Bij beide categorieën gerichte aankopen gaat het voor een groot deel om grootschalige aanbieders die vanwege de aard en omvang van de verkochte artikelen moeilijk in een winkelgebied zijn in te passen. Om deze reden is het tot op heden vigerende rijksbeleid inzake perifere detailhandel (PDV-beleid) geformuleerd. Voor een beperkt aantal branches (auto’s, boten, caravans, bouwmarkten, woninginrichting, tuincentra en brand- en explosiegevaarlijke stoffen) kan vrijstelling worden verleend voor vestiging op een locatie buiten geplande of bestaande winkelgebieden. Kleinschaliger winkelaanbod dat gericht wordt bezocht bestaat veelal uit assortimenten waarbij de omzet per m² te laag is om de hoge huisvestingslasten van (kern)winkelgebieden te betalen (bijvoorbeeld huishoudelijke apparaten, verf/glas/behang). Ook zijn veel van deze zaken afhankelijk van een goede zichtbaarheid, directe autobereikbaarheid en laden/lossen voor de deur. Sommige winkels hebben een dermate specifieke doelgroep dat vestiging tussen de grote publiekstrekkers voor hen niet interessant is (bijvoorbeeld naaimachines, ruitersportartikelen). Al dit soort gericht bezochte winkels kunnen vaak goed functioneren in zogenaamde aanloopstraten (relatief goede autobereikbaarheid en lage huisvestingslasten). Ook veel dienstverleners (uitzendbureau, stomerij) vestigen zich vaak in dit soort gebieden. Aanloopstraten staan in toenemende mate onder druk. In veel (doelgerichte) branches vindt een dusdanige schaalvergroting plaats, dat individuele winkelformules vanwege hun omvang niet langer inpasbaar zijn in de kleinschalige (binnen)stedelijke structuur. Daarnaast prefereren veel branches een goed bereikbare perifere locatie, samen met anderen, in een thematisch winkelcentrum. Met het verdwijnen van de buurtwinkel, neemt ook de functie als buurtwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen van dit soort straten af, terwijl met de versterking van de kernwinkelgebieden en het veranderende consumentengedrag de mogelijkheden voor modisch-recreatieve speciaalzaken ook verminderen. We zien dan ook in het hele land dat aanloopgebieden te maken hebben met leegstand en functiewijzigingen. Per saldo neemt de winkelfunctie in dit type straten en het aantal aanloopstraten af (Droogh Trommelen Broekhuis, 1999).

ES-04.720 3.4


18

Passantenstromen

In de huidige situatie bestaat een aantal passantenrelaties die deels een doelgroepspecifieke inslag hebben. Bij die doelgroepkwalificatie gaat het niet zozeer om persoonskenmerken, maar veel meer om het moment waarop en daaraan verbonden het motief waarmee men zich daarvan bevindt. In de binnenstad van Rotterdam zijn de volgende drie verschillende passantenstromen te onderscheiden: 1. Winkelende passanten De voornaamste passantenstroom wordt gevormd door het winkelend publiek. De meest fundamentele verbinding is de verbinding vanaf het Centraal Station tot de korte Lijnbaan en vanaf de Korte Lijnbaan tot de Lijnbaan en vanaf de Lijnbaan doorlopend naar de Beurstraverse, daarna richting V & D en vandaar door de Hoogstraat naar station Blaak. Het heeft als het ware een Z-structuur. Deze groep winkelende passanten is in het centrum van Rotterdam gekomen om vergelijkend te winkelen, ook wel funshoppen genoemd. Het winkelen wordt gezien als een vrijetijdsbesteding, waarbij diversiteit van het winkelaanbod een belangrijke rol is. Deze groep verblijft lang in de binnenstad en verwacht dit aangenaam te kunnen doen door ondersteunende horecagelegenheden. 2. Kantoorwerknemers In de Rotterdamse binnenstad is de kantoorfunctie zeer sterk vertegenwoordigd. Dit betekent dat in het kernwinkelapparaat ook veel lunchpauzebestedingen worden gedaan. Lunchpauzebestedingen hebben deels een doelgericht karakter: dit betreft tussendoor-boodschappen, zowel in de sfeer van dagelijkse vers als kleine, regelmatige non-food aankopen. Met name vrouwen doen deze aankopen. Lunchbestedingen door mannen hebben meer een recreatief karakter. (boeken, cd’s, fotoartikelen, etc.) Het warenhuis is bij uitstek geschikt om tijdens de korte lunchpauze doorheen te zwerven en diverse kleine aankopen te doen. Verder speelt horeca met lunchvoorzieningen een belangrijke rol in het bezoekgedrag van kantoorwerknemers. 3. Metroreizigers Een derde belangrijke doelgroep wordt gevormd door metroreizigers, belangrijk door het enorme aantal en de hoge frequentie waarmee deze mensen dagelijks passeren. Het metrostation is een belangrijk bronpunt voor vergelijkend winkelen: bezoekers komen met een uitgesproken winkelmotief naar de binnenstad en horen daarmee tot de eerste doelgroep van winkelpassanten. Veel groter is echter de dagelijkse stroom op weg van/naar werk, school, etc. Deze passanten zijn doelgericht op weg en daardoor nauwelijks op het winkelaanbod georiënteerd. Door de frequentie en het doelgerichte karakter vormen deze passanten echter wel een doelgroep voor boodschappen, zowel in de sfeer dagelijkse vers als kleine, regelmatige non-food aankopen. In loopgedrag is deze groep zeer doelgericht, gefixeerd op het station, en zal het beste bediend kunnen worden door het winkelaanbod te situeren op deze looproute.

3.5

Combinatiebezoeken

Door de aanwezigheid van deze verschillende passanten is het interessant om te achterhalen welke groep passanten het meest zal besteden in de binnenstad. Het is niet moeilijk vast te stellen, dat de winkelende passanten dat zullen zijn. Deze verblijven het langst in de binnenstad. Regelmatig worden er studies gedaan om te zien hoe men deze bezoekers het langst vast kan houden in de stad, zodat de bestedingen zullen toenemen. Een van de mogelijkheden is het aanbieden van diverse activiteiten en voorzieningen, zodat bezoekers verschillende bezoeken kunnen combineren. Belangrijke vraag hierbij is in hoeverre deze combinatiebezoeken daadwerkelijk invloed hebben op de verblijfsduur en daarmee gepaard gaande bestedingen. Onderzoek van Lam (2003) “Drie handen op één buik, de theorie” doet de volgende conclusies:

ES-04.720


19

Het doen van combinatiebezoeken levert verlenging van de verblijfsduur in de binnenstad op. Deze verlenging levert vergroting van de bestedingen op. De grootte van de verlenging van de verblijfsduur en de bestedingen van de bezoekers zijn afhankelijk van de soort bezoekers. Een combinatie van een leisurevoorziening met winkelen levert gemiddeld een verlenging van de verblijfsduur op van 1.4 uur en dit betekent een vergroting van de bestedingen van ongeveer € 10.00 per persoon. Een combinatie van een leisurevoorziening met horeca levert gemiddeld een verlenging van de verblijfsduur op van 0.8 uur en dit betekent een vergroting van de bestedingen van ongeveer € 5.00 per persoon. Een combinatie van een leisurevoorziening met winkelen en horeca levert gemiddeld een verlenging van de verblijfsduur op van 1.8 uur en dit betekent een vergroting van de bestedingen van ongeveer € 16.00 per persoon. Maar… de potenties van Rotterdam zijn nog niet volledig benut. Met name de Oude Haven, met de typisch Rotterdamse uitstraling, zal haar samenhang met het centrum moeten verbeteren. Een verbetering in de samenhang zal combinatiebezoeken kunnen genereren. Deze mening wordt door de gemeente gedeeld. Plannen ter verbetering liggen al klaar. Voor het verbeteren van de samenhang worden de volgende aanbevelingen door Lam (2003) gedaan: •

De Oude Haven is een typisch Rotterdams gebied, maar zit eigenlijk op een eiland. Met name de Hoogstraat wordt ondergewaardeerd door de bezoekers. Het verbeteren van de kwaliteit van de Hoogstraat zal de verbinding met de Oude Haven kunnen verbeteren. De ingrepen moeten betrekking hebben op het opwaarderen van de straat en het creëren van een winkelbeleving in deze straat. Verdere investeringen in het Laurenskwartier zullen de verbinding tussen het Centrum en de Oude Haven kunnen bevorderen. Gebleken is ook dat de naamsbekendheid van de Oude Haven onder de bezoekers van buitenaf niet groot is. Investering in het marketing zal de naamsbekendheid bevorderen.

•

Een gemiste functie in het centrum is volgens de respondenten van het onderzoek “Drie handen op één buik” een gegroepeerd terras om een plein. Gemeenten als Arnhem, Enschede en Groningen hebben zulke pleinen. In Rotterdam ontbreekt dit. Het creëren van zo’n plein zal de samenhang van horeca en detailhandel en leisure bevorderen. Het Schouwburgplein zou zo’n plein kunnen zijn. Studie naar de mogelijkheden zullen gedaan moeten worden. Dit zal tevens het probleem van het Schouwburgplein (zelf niet als podium) kunnen oplossen.

ES-04.720 3.6


20

Conclusie

In de binnenstad van Rotterdam woont nog geen 5% van de totale Rotterdamse bevolking. In Amsterdam wonen twee keer zoveel mensen in de binnenstad in vergelijking tot Rotterdam. Meer bewoners betekent meer levendigheid. Hierin loopt Rotterdam nog achter. Een intensivering van woningproductie is voor Rotterdam zeer belangrijk. Met name het ontbreken van woningen in het duurdere segment weerhoudt de hoogopgeleiden om zich te vestigen in de binnenstad. Deze draagkrachtige bewoners zullen voor een betere mix van bewonersgroepen zorgen. Naast het wonen is de binnenstad vooral een gebied waar gewerkt wordt. Het aantal werkzame personen in de binnenstad is drie keer zoveel als binnenstadbewoners. De belangrijkste sector is de zakelijke dienstverlening, inclusief financiële instellingen. Buiten wonen en werken heeft de binnenstad ook een verzorgende functie. Deze kan onderverdeeld worden in detailhandel, horeca en leisure. Het belangrijkste gebied in de binnenstad, dat deze drie componenten herbergt, is het centrum. Dit heeft een bovenregionaal verzorgingsgebied en zelfs een landelijke aantrekkingskracht. In vergelijking met andere grote steden in Nederland kan de conclusie getrokken worden dat het winkelaanbod op niveau is, maar qua diversiteit laag. De bereikbaarheid van het centrum scoort wel hoger dan andere steden. Buiten het gebrek aan diversiteit kent Rotterdam een ruimtelijk probleem. De binnenstad wordt niet als één geheel gezien, maar meer als losse eilandjes. Deze losse eilandjes worden met name veroorzaakt door een aantal barrières. Deze barrières zijn meestal van infrastructurele aard. Met name de Coolsingel wordt als een barrière gezien in het centrum. Ondanks deze barrière wordt het centrum van Rotterdam frequent bezocht. De belangrijkste type bezoekers zijn: winkelend publiek, werkenden en reizigers. Deze drie soorten consumenten vormen de kern van de bezoekers van het centrum van Rotterdam. Wel hebben ze bij ieder bezoek een ander motief. De belangrijkste motieven zijn: boodschappen doen, recreatief winkelen en gerichte aankopen doen. Buiten deze koopmotieven is de lunchbesteding van de werkende personen een belangrijke factor. De multifunctionaliteit van de binnensteden, dus ook in Rotterdam, spelen in op het genereren van combinatiebezoeken. Clusteren van functies zal kunnen leiden tot het doen van combinatiebezoeken en zodoende kan de besteding van de bezoekers stijgen. Tot nu toe is hier weinig hard cijfermateriaal over beschikbaar. Het onderzoek “Drie handen op één buik, de theorie” van Lam ondersteunt in ieder geval de conclusie dat het doen van combinatiebezoeken de bestedingen van de bezoekers wel degelijk doet verhogen. De verhoging van bestedingen is afhankelijk van de soort combinatie. De potenties in Rotterdam zijn nog niet volledig benut. Het verbeteren van de samenhang van verschillende functies biedt dan ook mogelijkheden.

ES-04.720

4.


21

Detailhandelsontwikkeling

Vanaf dit hoofdstuk worden de opvattingen van de marktpartijen in kaart gebracht. Deze opvattingen zijn verkregen door het houden van mondelinge interviews. De geselecteerde partijen worden verdeeld in de volgende drie categorieën: vastgoedorganisaties, ondernemers/winkeliersverenigingen en belangenorganisaties/deskundigen. De namen van de geselecteerde partijen zijn te vinden in bijlage 2. Dit hoofdstuk 4 behandelt de detailhandelsontwikkelingen. Hierbij wordt zowel ingegaan op de toekomst als op de huidige situatie. In beginsel wordt gekeken naar welke gebieden in de toekomst ontwikkeld moeten worden. Er zijn echter gebieden waar detailhandel niet gewenst is. Vervolgens wordt specifieker ingegaan op de Lijnbaan en de Beurstraverse. Tenslotte wordt de vraag beantwoord of perifere ontwikkelingen invloed hebben op het functioneren van de binnenstad.

4.1

Consolidatie

De binnenstad kent verschillende gebieden met verschillende kenmerken. Deze kenmerken leiden tot diverse vormen van detailhandel. Er zijn echter altijd gebieden die sterk ontwikkeld zijn en sterk gehouden dienen te worden. Belangrijk voor de gemeente is het maken van een keuze voor welke gebieden wel intensief detailhandel gestimuleerd zal moeten worden en in welke gebieden juist niet. Deze keuze moet ondersteund worden door de marktpartijen. De gemeente kan voorwaardenscheppende condities creëren, maar de initiatieven moeten van de marktpartijen komen. Op de vraag in welke gebieden we de detailhandel sterk moeten houden waren de meningen van de marktpartijen vrij unaniem. Figuur 3 toont de resultaten. 20

10

0 kerwinkelapparaat

flanken

aanloopstraten

FIGUUR 3: Visie marktpartijen consolidatie van gebieden uitgedrukt in aantallen. In deze grafiek worden de drie meest gegeven antwoorden weergegeven. Duidelijk is dat de marktpartijen van mening zijn dat het kernwinkelapparaat sterk gehouden moet worden. Onder het kernwinkelapparaat wordt de centrumruit verstaan. De Lijnbaan en de Beurstraverse zijn in de ogen van de marktpartijen het meest essentiële gedeelte van het kernwinkelapparaat. Tevens bestaat een hoge waardering voor de Van Oldebarneveltstraat. Hier ontstaan goede ontwikkelingen. De aanloopstraten tot dit kernwinkelapparaat worden ook gezien als een belangrijk gebied om de detailhandel te consolideren. De meest genoemde aanloopstraten zijn: Nieuwe Binnenweg, WestKruiskade en de Hoogstraat. In de grafiek is alleen het aantal marktpartijen aangegeven dat expliciet

ES-04.720


22

de aanloopstraten heeft genoemd. Met de flanken worden de gebieden grenzend aan het kernwinkelapparaat bedoeld. Vaak genoemde voorbeelden zijn Botersloot/Pannekoekstraat, Witte de Withstraat en Oude Westen. Een opvallend gegeven is dat de belangenorganisaties alle erop attenderen dat de flanken belangrijk zijn voor Rotterdam. Deze gebieden kunnen het onderscheidende karakter voor Rotterdam zijn. Wellicht kennen deze partijen Rotterdam het best en zien ze de kwaliteiten van deze gebieden.

4.2

Weren

Het weren van bepaalde detailhandel zal een beter totaalaanbod kunnen bewerkstelligen. Hiermee kan de gemeente enige invloed uitoefenen op het functioneren en de spreiding van detailhandel. De gemeente zal echter bij dit systeem wel met de mening van de marktpartijen rekening moeten houden. In welke gebieden moeten winkels wel geweerd worden en waar niet? Dit is de moeilijkste vraag waar de gemeente voor staat. Om een gefundeerd antwoord te bewerkstelligen is de mening van de marktpartijen van belang. In figuur 4 worden de resultaten getoond. 14 12 10 8 6 4 2 0 ip ku n

rk

id zu

pa um

n

e er rif

g in en

e av

m

va

e us

p ko

m

h rk pa

en ge

pe

n ei pl of H

ns

e w eu ni

e rg ne

on tw

FIGUUR 4: Visie marktpartijen weren uitgedrukt in frequentie Duidelijk is in de figuur te zien dat de grote meerderheid vindt dat detailhandel nergens geweerd dient te worden. De meest genoemde reden hiervoor is dat de marktwerking uitkomst moet brengen. Een gemeente zou volgens de respondenten niet een gebied moeten aanwijzen waar detailhandel verboden wordt. De genoemde gebieden, waar volgens de andere respondenten eventueel detailhandel geweerd moet worden, zijn gebieden dicht bij het kernwinkelapparaat. Dit met uitzondering van nieuwe perifere ontwikkelingen en de Kuip. Angst voor het concurrerende effect met het huidige kernwinkelapparaat is enigszins aanwezig. Opvallend is het feit dat het Centraal Station gebied niet één keer wordt genoemd als een gebied waar men detailhandel moet weren. Velen vinden het toelaatbaar. 50% van de geïnterviewden merkt op dat op dit gebied detailhandel toelaatbaar is, mits de omvang niet te groot is en dat de doelgroep hier de reiziger moet zijn. Dit betekent veel winkels gericht op run shoppen: snel iets aanschaffen, terwijl men onderweg is naar een andere bestemming. Dit zal qua branchering een aanvulling zijn op de bestaande detailhandel en geen concurrentie vormen met het kernwinkelapparaat. Men zal in de toekomst hierop in moeten spelen. Dit is een kans door de komst van HSL in Rotterdam.

ES-04.720

4.3


23

Lijnbaan en Beurstraverse

De twee sterkste gebieden van het kernwinkelapparaat zijn, zoals eerder genoemd, Lijnbaan en de Beurstraverse. Het functioneren van de Beurstraverse wordt alom geprezen door de media. De marktpartijen delen ook deze mening. Dit is de parel van het kernwinkelapparaat. Overigens moet men wel beseffen dat dit project al dateert van bijna acht jaar geleden. Sindsdien is in Rotterdam geen bijzondere project in de detailhandel meer gerealiseerd. De Lijnbaan is het winkelgebied dat vanaf het station de consument leidt tot de Beurstraverse. Dit is het eerste geplande winkelcentrum in Nederland. Het was destijds een project met veel aanzien. De kwaliteit is de laatste jaren wel achteruit gegaan. Over de Lijnbaan zijn de meningen nog verdeeld. Figuur 5 laat de meningen van de partijen zien. 70 60

50

40 30

Percent

20

10 0 positief

negatief

geen mening

FIGUUR 5 : Visie marktpartijen lijnbaan uitgedrukt in percentage Een meerderheid is negatief over de huidige kwaliteit van de Lijnbaan. Deze meerderheid is echter niet overweldigend. De verhouding van negatief/positief is 60/35 procent. Dit betekent dat twaalf marktpartijen de kwaliteit negatief beoordelen en zeven positief. De partijen die positief zijn over de Lijnbaan signaleren alle enige knelpunten. Deze knelpunten gevoegd aan de knelpunten die gesignaleerd zijn door de partijen die een negatief beeld hebben van de Lijnbaan resulteren in de volgende top 3: 1. De kwaliteit van de buitenruimte op de Lijnbaan is slecht; 2. Het aanbod van de winkels en de kwaliteit van de panden zijn niet goed genoeg; 3. Het ontbreken van de goede samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Een aspect dat hierbij genoemd moet worden is dat knelpunt 1 veruit het meest genoemd wordt en daarmee ook goed gefundeerd is. Het wordt door 50% van de geïnterviewden genoemd, terwijl de andere twee knelpunten maar door 10% wordt genoemd. Op basis van dit gegeven wordt alleen nader ingegaan op knelpunt 1. De buitenruimte van de Lijnbaan, het wandelgebied tussen de winkels, wordt als een gebied ervaren zonder uitstraling. De gedane investering in de luifels en verlichting is niet voldoende. Het profiel

ES-04.720


24

wordt als te breed ervaren. Een vaak genoemd punt is dat het schoner kan, maar men ziet ook al vooruitgang op dit vlak. Het upgraden van dit gebied zal in de toekomst (weer) meer aandacht moeten krijgen. Upgraden naar het niveau van de Beurstraverse is een optie waarover nagedacht dient te worden.

4.4

Perifere ontwikkelingen

De grootste perifere ontwikkeling in de laatste jaren is het succesvolle Alexandrium geweest. Momenteel is dit het best functionerende perifere winkelgebied van Nederland. In het adviesrapport (2002) “Structuurvisie retail en leisure voor de Stadsregio Rotterdam” van Ecorys Kolpron wordt een visie neergezet voor een verdere verdichting van functies in dit gebied. Dit leidt tot een verdere intensivering van het grondgebied en een meer multifunctioneel gebruik hiervan. In eerste instantie zijn er plannen voor kantoren, maar ook voor andere voorzieningen - op het gebied van (grootschalige) retail en leisure – zijn vestigingsmogelijkheden aanwezig. Daarbij wordt met name gedacht aan functies, welke het gebied verder kunnen verlevendigen (ook buiten winkeltijd). Versterking van de functie van Alexandrium kan tevens gerealiseerd worden door middel van combinatie met de aangrenzende meubelboulevard van Capelle aan den IJssel. Deze ontwikkelingen zullen wel eens invloed kunnen hebben op het functioneren van de binnenstad. Figuur 6 laat de meningen van de marktpartijen zien over de eventuele invloed. 80

60

40

Percent

20

0 geen invloed

wel invloed

geen mening

FIGUUR 6: Visie marktpartijen invloed Alexandrium uitgedrukt in percentage. De meerderheid (70%) is van mening dat vergaande ontwikkelingen op het gebied van detailhandel in Alexandrium geen negatieve invloed heeft op het functioneren van de binnenstad. Dit komt doordat de binnenstad altijd kwaliteiten zal bezitten die een winkelcentrum als Alexandrium nooit zal bezitten. Gedacht kan worden aan de historie en de sfeer. Alexandrium wordt tevens gekenmerkt als een ander soort centrum dan de binnenstad. Vergaande ontwikkelingen zullen meer een stimulerende werking hebben. De binnenstad kan de concurrentie aan, mits de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid goed zijn. Op deze twee aspecten zal de gemeente in de toekomst moeten blijven investeren.

ES-04.720

4.5


25

Conclusie

Een mogelijk beleid dat gefundeerd is op het consolideren en het weren van detailhandelsontwikkelingen roept nogal wat vraagtekens op bij marktpartijen. Met name op de vraag of een gemeente een bepaalde detailhandelsontwikkeling kan weren. Velen vinden dat het een kwestie van marktwerking is. Aan de andere kant: de marktpartijen zijn wel van mening dat sommige gebieden actief sterk gehouden dienen te worden. Het kernwinkelapparaat is zoń gebied. Dit wordt het vaakst genoemd door de marktpartijen. De Beurstraverse en de Lijnbaan worden als de belangrijkste deelgebieden van het kernwinkelapparaat genoemd. Opvallend is de hoge waardering voor de Van Oldenbarneveltstraat. Buiten dit kernwinkelapparaat worden de flanken, in mindere mate, als sterk gebied ervaren. De belangenorganisaties attenderen alle op de kracht van de flanken en zijn van mening dat deze flanken het onderscheidende karakter kunnen zijn voor Rotterdam. Weren van detailhandelsontwikkelingen wordt door de meerderheid van de marktpartijen niet bijzonder wenselijk geacht in verband met het door hen gestelde vertrouwen in marktwerking. De eventuele verdere detailhandelsontwikkelingen op het Centraal Station worden door de marktpartijen als positief ervaren, mits dit qua branchering een aanvullend karakter heeft op het kernwinkelapparaat. Dit betekent dat het aanbod gericht dient te worden op de reizigers. De waardering van de Beurstraverse is positief. Het wordt nog steeds als de parel van het winkelbestand beschouwd. Een kanttekening hierbij is dat dit project alweer dateert van acht jaar geleden. De situatie op de Lijnbaan wordt door de meerderheid van de marktpartijen als negatief ervaren. Deze negatieve ervaring is met name het gevolg van de slechte kwaliteit van de buitenruimte van de Lijnbaan. In mindere mate wordt het aanbod en de kwaliteit van de panden negatief gewaardeerd. Het (weer) upgraden van de Lijnbaan zal een enorme impuls kunnen genereren. Een vaak gesignaleerd knelpunt in de literatuur is dat de positie van de binnenstad zal verzwakken door centra in de periferie. Dit knelpunt wordt door 70% van de marktpartijen weersproken. Een centrum in de periferie zal nooit het karakter van een binnenstad kunnen evenaren. Een binnenstad heeft veel meer sfeer en historie. De marktpartijen attenderen wel op het feit dat continue investering in de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid van de binnenstad hierbij noodzakelijk is.

ES-04.720

5.


26

Zwakke punten

Zoals eerder in het rapport aangegeven heeft de binnenstad last van enkele knelpunten. Deze knelpunten hebben vaak betrekking op de samenhang van verschillende gebieden. Een functie van de openbare ruimte is het verbinden van verschillende gebieden. In dit hoofdstuk wordt eerst op de opvattingen van de marktpartijen ten aanzien van de openbare ruimtes ingegaan. Vervolgens worden de aanloopstraten besproken. Ten slotte is de respondenten naar het volgens hen zwakste punt van het stadscentrum gevraagd. Het analyseren van deze zwakke punten is van belang om adequate ingrepen voor te kunnen stellen.

5.1

Openbare ruimte

De openbare ruimtes in een binnenstad vormen de schakels tussen verschillende gebieden. Een goed ontwikkelde openbare ruimte ondersteunt het functioneren van de binnenstad als geheel. Deze ruimten kunnen zich gaan manifesteren als onderdeel van het onderscheidend vermogen van een stad. Een openbare ruimte zal rust moeten bieden en een plek zijn waar men graag wil verblijven. In de discussienota Centrumruit (DS+V en OBR, 2001) staat dat de buitenruimte (openbare ruimte) in de Centrumruit, het gebied waar het kernwinkelapparaat gevestigd is, vaak als één geheel wordt gezien dat moet voldoen aan een bepaalde basiskwaliteit. Deze standaardkwaliteit wordt in alle openbare ruimtes van de Centrumruit nagestreefd. Een belangrijke vraag is of deze nagestreefde standaardkwaliteit voldoende is en daarnaast is het interessant om te weten hoe de openbare ruimtes worden gewaardeerd door de consumenten. Dit onderzoek beperkt zich echter tot de meningen van de behandelde marktpartijen. De antwoorden op de vraag welke openbare ruimtes verbeterd moeten worden zijn uiteengezet in figuur 7. Hierbij dient opgemerkt te worden dat één respondent meerdere antwoorden kan geven. 14 12 10 8 6 4 2 0 binnenrotte schouwburgplein grote kerkplein gebied bijenkorf stadhuisplein binnenwegplein eendrachtsplein

FIGUUR 7: Visie marktpartijen te verbeteren openbare ruimtes uitgedrukt in frequentie. Duidelijk is te zien dat drie openbare ruimtes het vaakst genoemd worden. Te weten Binnenrotte (13 keer), Schouwburgplein (11 keer) en Grote Kerkplein (11 keer). Ook het Binnenwegplein wordt vaak genoemd. (Overigens is in dit onderzoek ook specifiek naar de mening van de marktpartijen over deze vier pleinen gevraagd.) Op enige afstand volgt dan het Stadhuisplein. Interessanter is natuurlijk

ES-04.720


27

waarom deze pleinen genoemd worden. Wat zijn de slechte kenmerken van deze pleinen? Hierna worden de bovengenoemde vijf pleinen behandeld.

5.1.1 Binnenrotte De Binnenrotte is een plein waar de markt gevestigd is. Dit gebeurt drie keer in de week. Het plein heeft een functie zolang de markt er staat. Buiten deze marktactiviteiten worden hier geen andere activiteiten gehouden en is het een groot leeg plein. Hoewel dit een ideaal plein is voor manifestaties of evenementen is het door de aanwezigheid van markt organisatorisch moeilijk om dit te realiseren.

geen mening 5,0%

neutraal 30,0%

negatief 65,0%

FIGUUR 8: waardering marktpartijen Binnenrotteplein In figuur 8 is duidelijk te zien dat de meerderheid van de respondenten het plein negatief waardeert. 30% heeft een neutrale houding en stoort zich niet aan het plein. Dit betekent dat deze respondenten niet positief zijn en ook niet negatief. Een algemeen knelpunt, dat door vrijwel iedereen is aangegeven, is dat het plein op het moment dat de markt niet aanwezig is groot en kaal is. Het heeft op dat moment geen enkele functie. Zoń groot plein is in principe ideaal voor evenementen of manifestaties, maar lijkt organisatorisch onmogelijk door de marktfunctie. Het verbeteren van de pleinfunctie zal de verbinding met Oude Haven en het gebied Botersloot en Pannekoekstraat kunnen bevorderen. Een inrichtingsvisie van dit plein zal positieve impulsen kunnen genereren. Enkele marktpartijen hebben voorstellen gedaan tot verbetering. De meeste concrete voorstellen komen van vastgoedgerelateerde organisaties en de belangenorganisaties. De meest voorgestelde ingrepen zijn: • •

het creëren van een markthal. Er lijkt hier voldoende vraag naar te zijn; het creëren van meer bebouwing rondom dit plein en een zorgvuldige invulling van bestaande en ontstane plinten. Dit zal voor meer gezelligheid en levendigheid in dit gebied zorgen.

Het creëren van een markthal sluit aan op de ontwikkelingen rondom de Grote Markt waar plannen zijn gemaakt voor een overdekte markthal. Dit zal een enorme impuls kunnen geven in het gebied.

ES-04.720

5.1.2


28

Schouwburgplein

Het Schouwburgplein ligt tussen het Doelencomplex, de Karel Doormanstraat, de Rotterdamse Schouwburg en de Mauritssingel. Het plein vormt de route tussen het winkelgebied Lijnbaan en het Centraal Station. Op het plein en aan de randen bevindt zich een aantal culturele voorzieningen, zoals de megabioscoop Pathé, de Stadsschouwburg en het muziek- en congresgebouw De Doelen. Daarnaast is er een groot aantal cafés en restaurants op en rondom het plein. Het plein vormt het dak van een ondergrondse parkeergarage. Het ontwerp voor het Schouwburgplein is – in opdracht van de gemeente Rotterdam - afkomstig van Adriaan Geuze van West 8 Landscape Architects. Pleinvloer en bioscoopcomplex zijn in nauwe samenhang met elkaar ontworpen. Private partijen, waaronder de Doelen, Pathé en Stadsschouwburg, zijn nauw betrokken geweest bij het planproces. Het Schouwburgplein diende zelf een attractie te worden: een stedelijk plein met een typisch Rotterdams karakter. De Rotterdamse haven vormt een belangrijk thema in het ontwerp. Zo verwijzen de vier grote lichtmasten aan de rand van het plein in hun vorm naar de hijskranen. Daarnaast geven de ventilatortorens, ten behoeve van ontluchting van de ondergrondse parkeergarage, het plein een industrieel karakter. positief 35,0%

geen mening 5,0%

negatief 60,0%

FIGUUR 9: Waardering marktpartijen Schouwburgplein Zoals verwacht is de waardering van het Schouwburgplein vergelijkbaar met de Binnenrotte. 60% ervaart het plein negatief, terwijl 35% er wel positief over is. Opvallend is ook dat 5 van de 7 geïnterviewden die het plein positief ervaren, ondernemers zijn. Ook opmerkelijk is dat op één na, alle vastgoedgerelateerde organisaties dit plein negatief waarderen. Op basis van dit onderzoek kan dan ook geconcludeerd worden dat de ondernemersrepresentanten en de vastgoedorganisaties tegenstrijdige meningen hebben over dit plein. Een algemeen knelpunt dat hier gesignaleerd wordt is dat het plein te groot van maat is, geen sfeer en geen functie heeft. Ook zijn de partijen van mening dat de mogelijkheden voor ingrepen beperkt zijn, in dit geval omdat onder het plein een parkeergarage gevestigd is. De ingrepen die voorgesteld worden door de marktpartijen zijn te divers om dit samen te vatten. De meeste voorstellen hebben te maken met een andere branchering van de rand van het plein. Dit betekent met name ander soorten detailhandel en horeca. Het principe om rond het plein een horecacluster te creëren is ook aan de orde geweest. Ook het uitbreiden van de programmering in de zomer en de winter op het plein zal meer levendigheid creëren op het plein. Daarnaast zou een intensivering van toezicht en beheer gewenst zijn.

ES-04.720

5.1.3


29

Grote Kerkplein

Rotterdam heeft ten opzichte van vele Nederlandse steden weinig historische gebouwen in de binnenstad. Dit heeft zoals bekend te maken met de bombardementen tijdens de Tweede Wereldoorlog. De wederopbouw heeft ervoor gezorgd dat van een historische binnenstad geen sprake is. Een van de weinig overgebleven historisch gebouw is het St. Laurenskerk aan het Grote Kerkplein. Waar van oudsher steden ontstaan rondom een markt of een groot plein, is op dit plein voor de kerk niets van deze ontwikkelingen merkbaar. Het plein ligt er verlaten bij. De potenties van dit plein zijn duidelijk niet benut. De vraag is of de marktpartijen ook deze potenties signaleren.

niet gevraagd 35,0%

negatief 60,0% neutraal 5,0%

FIGUUR 10: Waardering marktpartijen grote kerkplein Figuur 10 toont aan dat het merendeel van de geïnterviewden het plein negatief ervaart. Het hoge percentage van de geïnterviewden onder “niet gevraagd” verdient een toelichting. Dit heeft met de opzet van het onderzoek te maken. In eerste instantie is niet naar de mening over dit plein gevraagd, omdat dat niet in gesprekken aan de orde is geweest. Het is een vergeten gebied. Vanaf het moment dat de meningen wel gevraagd werden, waren de meningen altijd negatief. Het is een plein, dat niet functioneert en vergeten is. Dit is opmerkelijk, omdat alleen op deze plek in Rotterdam nog een dergelijk gebouw staat met een enigszins langere geschiedenis. Vaak wordt geklaagd dat Rotterdam niet kan concurreren met andere steden, omdat in Rotterdam geen historische bebouwing aanwezig is. De Laurenskerk is wel degelijk historisch en wordt niet goed gebruikt. Hier ligt wellicht een interessante kans. Een ingreep die door meerdere marktpartijen wordt ondersteund is het ontwikkelen van een terrasfunctie op dit plein. Dit kan de levendigheid in het gebied terugbrengen en het zwakke punt van het ontbreken van een gegroepeerd terras om een plein oplossen.

ES-04.720


30

5.1.4 Binnenwegplein Het Binnenwegplein is een plein dat gesitueerd is op de kruising van de Oude Binnenweg en de Lijnbaan. Het plein wordt gekenmerkt door drukke loopstromen van en naar de Lijnbaan. Kenmerkende gebouwen aan de rand van dit plein zijn: Donner, Mediamarkt en het voormalige Ter Meulen Gebouw. Voor het oude Ter Meulen Gebouw zijn ambitieuze plannen gemaakt voor een woontoren. Op het plein zelf zijn sinds korte tijd enige paviljoentjes toegevoegd. Hoe wordt dit plein ervaren door de marktpartijen?

geen mening 30,0% positief 40,0%

negatief 30,0%

FIGUUR 11: Waardering marktpartijen binnenwegplein In figuur 11 is duidelijk te zien dat de positieve waardering over dit plein overweegt. De meerderheid van de ondervraagden is van mening dat het plein prima functioneert. Dit komt door de aanwezigheid van de trekker Mediamarkt. Sinds de komst van dit concern is het Binnenwegplein drukker geworden. Juist dit drukke beeld van het plein veroorzaakt ook de rommeligheid. 30% ervaart onder andere door dit beeld het plein als negatief. Door de partijen die dit plein als negatief ervaren wordt ook aangegeven dat het plein vies is. De vestiging van Bram Ladage geeft dit plein ook een rommelige indruk. De paviljoentjes worden door deze partijen niet als een toegevoegde waarde gezien, terwijl er andere partijen zijn die dit juist wel als toegevoegde waarde zien. In algemene zin kan gezegd worden dat het plein functioneert, maar dat de uitstraling verbeterd zal moeten worden. Een goede start zal zijn om het plein schoon te houden. De ontwikkelingen ter plaatse van het Ter Meulen gebouw zal dit plein alleen maar aantrekkelijker maken, zo is de verwachting.

5.1.5 Stadhuisplein Het Stadhuisplein is een rechtlijnige schakeling van horecafuncties. Deze horecagelegenheden functioneren zowel overdag als ´s avonds. Het cluster is meer op jong publiek gericht dan op ouderen. In de zomer zijn de terrassen goed gevuld met jonge mensen. De langdurige leegstand van boven de horeca liggende kantoorruimtes veroorzaakt een rommelige uitstraling. Drie geïnterviewden vinden dat het Stadhuisplein aan verbetering toe is. De anderen hebben dit plein niet in het gesprek genoemd. (In dit onderzoek is ook niet expliciet naar dit plein gevraagd). De kritische respondenten delen allen de mening dat het type horeca dat hier gevestigd is niet past bij de winkelfunctie. Dit soort horeca maakt teveel lawaai en is gericht op jongeren. De uitstraling van dit

ES-04.720


31

plein laat ook te wensen over. Dit is naar de mening van de respondenten zeer kwalijk, omdat dit het zicht van de Korte Lijnbaan met het stadhuis verbreekt.

5.2

Aanloopstraten

De aanloopstraten zijn straten die de consumenten naar het stadscentrum leiden. Voor dit onderzoek worden de volgende aanloopstraten behandeld: Hoogstraat, West Kruiskade, Oude Binnenweg en Schiedamse Dijk.

30

20

10

0 t gs

e ad ek hi g in Sc en n m io n at st ee G al ra at nt ra ce st ith As w de l ite ge W n i ss at rit tr a au ks M oe ek jk di e nn w se Pa en am nn bi ed hi e Sc uw ie N e/ de ud ka O is ru tk es W at ra

oo H

FIGUUR 12: Visie marktpartijen te verbeteren aanloopstraten uitgedrukt in frequentie De marktpartijen zijn het op één na allemaal met elkaar erover eens welke aanloopstraat verbeterd moet worden. Dit is te zien in figuur 12. Bijna alle geïnterviewden benoemen de Hoogstraat als de eerste aanloopstraat die aangepakt moet worden: verbetering van de Hoogstraat heeft een hoge prioriteit. Op ruime afstand van de eerste plaats staat de West Kruiskade op nummer twee. 9 geïnterviewden noemden deze straat als te verbeteren ruimte. Ter vergelijking: 19 respondenten ´stemden´ voor de Hoogstraat. Opvallend is dat bij beantwoording van de gestelde vraag in totaal 9 straten/gebieden zijn genoemd. Dit kan duiden op het feit dat de marktpartijen breder kijken dan alleen puur naar de aanloopstraten of op het feit dat marktpartijen meer straten als aanloopstraten beschouwen dan in dit onderzoek aangenomen. Gezien de omvang van het onderzoek is het niet zinvol om de straten één voor één voor te behandelen. Alleen de twee meest genoemde aanloopstraten, Hoogstraat en West Kruiskade, worden nader besproken.

ES-04.720

5.2.1


32

Hoogstraat

De Hoogstraat is van oudsher de winkelstraat van Rotterdam. De ontwikkelingen in deze straat lijken wel stil gestaan te hebben. De Hoogstraatomgeving ligt erbij als een vergeten gebied. Opvallend is wel dat het een druk belopen straat is. Het winkelaanbod richt zich duidelijk op het lager segment van de consument. De staat van de panden is niet best.

16 14 12 10 8 6 4 2 0 kwaliteit panden slecht aanbod

vies

rommelig

FIGUUR 13: Waardering marktpartijen Hoogstraat De totale waardering van de Hoogstraat is duidelijk negatief. De redenen die de marktpartijen hiervoor hebben aangegeven zijn te zien in figuur 13. Een algemeen beeld is dat de uitstraling van de Hoogstraat ver onder de maat is. Het voldoet niet meer aan de huidige eisen. Deze uitstraling wordt veroorzaakt door het feit dat de openbare ruimte rommelig en vies is. Buiten dit probleem is de kwaliteit van de panden niet meer op niveau. De helft van de geïnterviewden vindt ook dat het huidige aanbod niet meer voldoet. Dit wordt veroorzaakt door versnipperd eigendom van de panden en de kortlopende huurcontracten. De verschillende marktpartijen delen deze mening unaniem. Bij beantwoording van de vraag of het aanbod wel voldoet blijken de meningen te verschillen. 9 geïnterviewden gaven aan dat het aanbod onvoldoende is. 6 geïnterviewden vinden daarentegen dat het aanbod wel deugt. Het aanbod op zich voldoet volgens hen, maar de uitstraling van de winkels niet. De groep die het aanbod wel goed vindt, heeft aangegeven dat men in een binnenstad niet altijd dezelfde kwaliteit qua aanbod behoeft te halen. Er zijn immers gebieden nodig die ook lagere segmenten kunnen bedienen. Buiten deze kritische blikken naar de Hoogstraat, leeft onder de meerderheid van de marktpartijen, met name de ontwikkelaars, het geloof dat dit een straat is met grote potentie. De ontwikkeling met een blijvende dagmarkt zal de Hoogstraat een enorme impuls kunnen geven en de goede richting op stuwen. Deze stap voorwaarts zal doorgezet moeten worden door de gemeente, die aan moet geven in welke richting verder gegaan moet worden. Volgens de marktpartijen moet de gemeente hierin een sterke voorwaardenscheppende rol in spelen.

ES-04.720

5.2.2


33

West Kruiskade

De huidige branchering aan de West Kruiskade - zo werd gesteld - is ontstaan, niet gemaakt. De diversiteit van de verschillende ondernemers en de aangeboden producten uit alle windstreken van de wereld zijn nooit gebaseerd op een breder plan geweest. De succesvolle Rotterdamse winkelstraat waarvan men met recht trots is op het internationale karakter - is selfmade. Ondernemers zagen hoe hun klanten veranderden en speelden daar op in. Op de West Kruiskade heeft de koopman de multi-etnische transformatie van de Rotterdamse samenleving een zakelijk gezicht gegeven. Maar de West Kruiskade kent twee gezichten. Overdag een succesvolle winkelstraat, in de avond en nacht een naargeestig gebied dat beheerst wordt door drugshandel en criminaliteit. Ook overdag ondervindt men hinder van deze activiteiten. De West Kruiskade staat bekend als het centrum van de drugshandel in Rotterdam. Een handel die voor een belangrijk deel openlijk op straat plaatsvindt en debet is aan de negatieve uitstraling van de straat (WOM, 2003).

niet gevraagd

positief

30,0%

30,0%

negatief 40,0%

FIGUUR 14: Waardering marktpartijen West Kruiskade In figuur 14 is duidelijk te zien dat de meningen over de West Kruiskade nogal verdeeld zijn. Het hoge percentage `niet gevraagd´ ligt in het feit dat het niet ter sprake is geweest tijdens de gesprekken. De negatieve waardering heeft vaak betrekking op de inrichting van de openbare ruimte. Ook de kwaliteit van de panden wordt niet hoog gewaardeerd. Een enkeling gaf aan dat de veiligheid niet optimaal is en dat dit gebied nog niet goed genoeg is voor toeristen. De positieve ervaringen hebben betrekking op het feit dat dit gedeelte natuurlijk is gegroeid. Het wordt gezien als een gebied met potentie om uit te groeien tot een toeristisch attractie van Rotterdam. Iedere grote stad heeft immers een Chinatown. Op de West Kruiskade ligt de kans om dit ook te realiseren. Inmiddels wordt de openbare ruimte aangepakt en dit zal ook een positieve uitwerking hebben op dit gebied.

ES-04.720

5.3


34

Zwakste punt

In de voorgaande paragrafen zijn de openbare ruimten en de aanloopstraten behandeld. Vele meningen en oordelen zijn gegeven over deze twee gebieden. Toch zijn niet altijd de openbare ruimten en de aanloopstraten de zwakste punten van een binnenstad. De zwakste punten van de binnenstad naar het oordeel van de marktpartijen zijn uiteengezet in figuur 15.

zwakste punt

6 5 4 3

Frequency

2 1 0 w ou

s ui

ak n i la le tb es ttep w ro en nn bi de ka cs is ru tk es w an ba lijn te u ro op at lo ra st og l e ho ng ein si pl ol co eg w n en ei nn pl bi k r in ke ple g te ur go b in

h sc

h ad st

e pl

FIGUUR 15: Visie marktpartijen zwakste punt In het figuur is duidelijk te zien dat de meningen nogal uit elkaar liggen. Er is niet één zwak punt dat ver boven de andere punten uitschiet. Schouwburgplein, Hoogstraat en de Coolsingel worden het vaakst genoemd. Het is niet verrassend dat Schouwburgplein en de Hoogstraat vaak genoemd worden. Het is wel opvallend dat de Coolsingel genoemd wordt. De Coolsingel werd nauwelijks genoemd in de vraag naar te verbeteren openbare ruimtes. Kritiek op de Coolsingel is met name gericht op het feit dat het een barrière vormt tussen de twee gebieden. Door de komst van de Beurstraverse is dit gedeeltelijk opgelost, maar de mogelijkheden van de Coolsingel zijn niet volledig benut. Men zou hier een boulevard kunnen realiseren die de uitstraling van de Ramblas in Barcelona kan hebben. Het lichtplan dient daarbij betrokken te worden. Buiten deze plaatsgebonden zwakke punten heeft een aantal marktpartijen andere zwakke punten genoemd die wellicht relevant kunnen zijn voor het opstellen van gemeentelijk beleid. Opgemerkt dient te worden dat dit individuele visies zijn. De volgende zwakke punten, die niet gebonden zijn aan een locatie, worden genoemd: •

• • • •

de informatie naar bezoekers buiten de regio is niet voldoende. Rotterdam is trots op haar bereikbaarheid en parkeergelegenheid, maar een willekeurige bezoeker buiten de regio weet het niet; de verbindingen tussen de verschillende interessante gebieden in Rotterdam zijn niet goed; in het winkelgebied is geen rustpunt aanwezig waar een bezoeker op adem kan komen om daarna de tocht voort te zetten; een duidelijke visie van de gemeente ontbreekt; het beleid is een zwak punt. Het forceren van een stad tot een wereldstad is geen goede doelstelling. Men moet niet teveel willen met een stad. Het moet ook natuurlijk groeien;

ES-04.720 • • • •

•

5.4


35

het culturele gehalte van de stad kan omhoog; promotie van het winkelgebied gebeurt nog te weinig; de niet doorgezette verbinding naar het water (Boompjes) is een zwak punt; de binnenstad, met name het stadscentrum, heeft een diffuus beeld. Met name het kernwinkelgebied heeft geen duidelijke entree. Een bezoeker weet niet waar de tocht moet beginnen. Een duidelijk entree is belangrijk, omdat het een duidelijke oriëntatie geeft aan de bezoekers; het aantal bezoekmotieven voor de stad Rotterdam is onvoldoende. Het palet van bezoekmotieven moet uitgebreid worden.

Conclusie

Iedere binnenstad heeft wel zwakke punten. Het is van belang om deze zwakke punten in kaart te brengen, zodat hiervoor adequaat beleid gemaakt kan worden. De Rotterdamse binnenstad wordt gezien als een binnenstad met gebieden die geen samenhang hebben. Het beeld van de binnenstad is diffuus. Er bestaat geen uniformiteit. Een goede invulling van de openbare ruimten zal dit zwakke punt kunnen oplossen. De openbare ruimten van de binnenstad van Rotterdam zijn niet allemaal van een even hoogstaand niveau. Deze mening wordt gedeeld door de verschillende marktpartijen. De openbare ruimten die het vaakst genoemd worden als een zwak punt zijn respectievelijk: Binnenrotte, Schouwburgplein, Grote Kerkplein. In mindere mate worden het Binnenwegplein en het Stadhuisplein genoemd. De Binnenrotte wordt als een plein gezien dat slechts functioneert op het moment dat er markt is. Dit is drie keer in de week. Op het moment dat de markt er niet is, is het een groot kaal plein zonder functie. De meerderheid van de marktpartijen stoort zich hier aan. Een functie die gegeven kan worden aan het plein is het creëren van een blijvende dagmarkt of een betere invulling van horeca en detailhandel in de plinten. De ingevoerde ontwikkeling van een blijvende dagmarkt op het Grote Markt kan een impuls aan dit gebied geven. Visies over het Schouwburgplein zijn er in overvloed. Ook over dit plein bestaan meer negatieve ervaringen dan de positieve ervaringen. Het plein is te groot van maat en mist sfeer. Het heeft geen enkele duidelijke functie. Voorgestelde ingrepen door de marktpartijen hebben betrekking op andere branchering van de randen van het plein en een permanente programmering op het plein. Daarnaast zou een intensivering van toezicht en beheer gewenst zijn. Het Grote Kerkplein voor de Laurenskerk, een van de weinige historische gebouwen van Rotterdam, is een plein zonder functie. Het is een vergeten gebied. Naar de mening van de meerderheid van de marktpartijen zou dit plein zich perfect lenen voor een plein met een geconcentreerde terrasfunctie. Het Binnenwegplein wordt over het algemeen positief beoordeeld. De enige kritische noot is dat het plein schoner kan. De ontwikkelingen in het oude Ter-Meulen-gebouw kunnen wellicht een extra impuls aan dit plein geven. Het Stadhuisplein wordt door enkele marktpartijen negatief gewaardeerd, omdat de huidige horecavestigingen teveel overlast zouden veroorzaken. Buiten de genoemde openbare ruimtes zijn aanloopstraten belangrijk voor de uitstraling van een stad. De twee belangrijkste zijn de Hoogstraat en de West Kruiskade. De Hoogstraat wordt gezien als de zwakke schakel in de binnenstad. De marktpartijen zijn op één na unaniem over de negatieve uitstraling van de Hoogstraat. Deze uitstraling wordt veroorzaakt door het feit dat de openbare ruimte rommelig en vies is. Daarnaast is de kwaliteit van de panden niet meer op niveau. De helft van de geïnterviewden vindt ook dat het huidige aanbod niet meer voldoet. Dit wordt veroorzaakt door versnipperd eigendom van de panden en de kortlopende huurcontracten. Buiten deze kritische blikken

ES-04.720


36

naar de Hoogstraat, leeft onder de meerderheid van de marktpartijen, met name de ontwikkelaars, het geloof dat dit een straat is met enorme mogelijkheden. Over de West Kruiskade zijn de meningen nogal verdeeld. Positieve ervaringen zijn gebaseerd op het feit dat dit gebied natuurlijk is gegroeid en de potentie heeft om uit te groeien tot een toeristische trekker. De negatieve opmerkingen hebben met name betrekking op het aspect veiligheid. De marktpartijen zijn van mening dat de zwakste punten van het stadscentrum het Schouwburgplein, de Hoogstraat en de Coolsingel zijn. De eerste twee gebieden zijn uitvoerig behandeld in het onderzoek. Opvallend is de visie op de Coolsingel. Kritiek op de Coolsingel is met name gericht op het feit dat het een barrière vormt tussen de twee gebieden. Door de komst van de Beurstraverse is dit gedeeltelijk opgelost, maar de mogelijkheden van de Coolsingel zijn niet volledig benut. Buiten deze plaatsgebonden zwakke punten zijn door een aantal marktpartijen zwakke punten genoemd die wellicht input kunnen vormen voor gemeentelijk beleid. Opgemerkt dient te worden dat dit individuele visies zijn. De volgende zwakke punten, die niet gebonden zijn aan een locatie, worden genoemd: •

• • • • • • • •

•

de informatie naar bezoekers buiten de regio is niet voldoende. Rotterdam is trots op haar bereikbaarheid en parkeergelegenheid, maar een willekeurige bezoeker buiten de regio weet het niet; ook de VVV biedt deze informatie niet. de verbindingen tussen de verschillende interessante gebieden in Rotterdam zijn niet goed; in het winkelgebied is geen rustpunt aanwezig waar een bezoeker op adem kan komen om daarna de tocht voort te zetten; een duidelijke visie van de gemeente ontbreekt; het beleid is een zwak punt. Het forceren van een stad tot een wereldstad is geen goede doelstelling. Men moet niet teveel willen met een stad. Het moet ook natuurlijk groeien; het culturele gehalte van de stad kan omhoog; promotie van het winkelgebied gebeurt nog te weinig; de niet doorgezette verbinding naar het water (Boompjes) is een zwak punt; de binnenstad, met name het stadscentrum, heeft een diffuus beeld. Met name het kernwinkelgebied heeft geen duidelijke entree. Een bezoeker weet niet waar de tocht moet beginnen. Een duidelijk entree is belangrijk, omdat het een duidelijke oriëntatie geeft aan de bezoekers; het aantal bezoekmotieven voor de stad Rotterdam is onvoldoende. Het palet van bezoekmotieven moet uitgebreid worden.

ES-04.720

6.


37

Branchering

Een diverse branchering is belangrijk voor een binnenstad. De diversiteit trekt verschillende doelgroepen aan. Diversiteit kan onder andere bereikt worden door een divers aanbod in vastgoed. Het aanbod van vastgoed wordt als eerste besproken. Vervolgens wordt gekeken naar de mogelijkheden voor de zelfstandige ondernemers. Het huidige aanbod is niet afwisselend genoeg. Dit kan verbeteren door toevoeging van nu nog ontbrekende ondernemingen. Welke mogelijkheden er zijn om winkels en leisure toe te voegen wordt aan het slot van dit hoofdstuk besproken.

6.1

Aanbod vastgoed

In dit onderzoek wordt met name gekeken naar de detailhandel. Het aanbod van vastgoed heeft in dit onderzoek dan ook betrekking op winkelruimtes. Het afgelopen jaar heeft in het A-winkelgebied een aantal mutaties plaatsgevonden. Aan de Korte Lijnbaan heeft Men at Work de voormalige Crum’s vestiging en het naastgelegen winkelpand gehuurd. Eveneens aan de Korte Lijnbaan zal fastfoodrestaurant Charlie Chiu’s plaats maken voor een flagshipstore van Nike. Marc ‘o Polo zal verhuizen van de Korte Lijnbaan naar de Meent. De leeggekomen winkelruimte zal worden ingevuld door een vestiging van modeformule Vero Moda. De vraag naar winkelruimte in de belangrijkste winkelstraten van Rotterdam blijft onverminderd groot. Leegstand is dan ook niet aan de orde op de Lijnbaan, Korte Lijnbaan en de Beurstraverse. In de aanloopstraten komt in toenemende mate leegstand voor. Deze leegstand heeft ook in 2003 tot verdere achteruitgang van panden en openbaar gebied geleid. In met name de Hoogstraat is deze achteruitgang door graffiti en achterstallig onderhoud helaas goed te zien. De geprognostiseerde herontwikkeling van het zogenaamde Laurentkwartier zal dit gebied tussen de Koopgoot, Beurstraverse en het Blaakstation nieuwe impulsen moeten geven (DTZ Zadelhoff, 2004). Een goede branchering is mede mogelijk door het aanbod van goed vastgoed. Echter, het aanbod moet wel betaalbaar zijn voor de gewenste huurders. In figuur 16 zijn de huurprijzen van de belangrijkste winkelstraten in de binnenstad aangegeven.

FIGUUR 16: Huurpijzen winkelgebied (DTZ Zadelhoff) Een gegeven is dat hoge huurprijzen bepaalde huurders uitsluit, omdat hun omzet relatief lager is. Dit leidt ertoe dat vooral filiaalbedrijven zich vestigen op locaties met hoge huurprijzen. De vraag of er voldoende vastgoed is en of de kwaliteit van het vastgoed voldoet, levert in dit onderzoek weinig verrassingen op. De grote meerderheid is van mening dat het aanbod voldoende is. De kwaliteit is op dit moment voldoende. In de toekomst zal het aanbod op de West Kruiskade

ES-04.720


38

wellicht niet voldoende zijn. Momenteel is in ieder geval meer vraag dan aanbod voor met name Chinese ondernemers. Een enkeling merkt op dat de panden van de Lijnbaan gedateerd zijn. Deze mening wordt niet breed ondersteund door de marktpartijen.

6.2

Zelfstandige ondernemers

Een pand huren op een A-locatie in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Maastricht, is voor de meeste zelfstandige winkeliers niet haalbaar. Vooral niet gezien de huidige economische malaise. Volgens recente cijfers van bedrijfsmakelaar DTZ Zadelhoff is de opname van winkelruimte in Nederland in het afgelopen jaar met bijna 9% gegroeid tot een niveau van 690.000 m2. Deze stijging is voor een deel het gevolg van de schaalvergroting die zich in vrijwel alle branches van het winkellandschap sinds een aantal jaren afspeelt. Oorzaak hiervoor zijn de uitbreidingen van grote merken als Basismarkt en Mediamarkt. De 'groten' breiden alsmaar uit. De kleine, zelfstandige winkelier wordt weggedrukt uit het hart van de stad. Sinds 1997 is de gemiddelde huurprijs explosief gestegen. Inmiddels is er van een stijging geen sprake meer, maar een daling heeft zich nog niet ingezet. Doordat de winkelvastgoedmarkt een verplaatsingsmarkt is, nam het aanbod van winkelruimte in 2003 toe met 10%. Zo'n 800.000 m2 in totaal. Deze aanbodstijging heeft zich vooral in het B-winkelgebied (de aanloopstraten naar het centrum van de stad) en de perifere winkelcentra afgespeeld. Leegstand in deze winkelgebieden is geen incident meer. Een zelfstandige winkelier die geld wil verdienen moet zich niet op een A-locatie vestigen. Toch zijn er steden waar men vestiging van zelfstandige ondernemers in de A-gebieden juist stimuleert. Al jaren is er kritiek van de burgers en de overheid op de éénvormige, monotone winkelstraten in de Nederlandse binnensteden. 'Loop ik nu in Breda of Tilburg?', is een veelgehoorde vraag. Het grootfiliaalbedrijf is dominant, waardoor de hoofdwinkelstraten in de meeste steden erg op elkaar zijn gaan lijken en nauwelijks meer van elkaar te onderscheiden zijn. Diverse steden proberen momenteel deze tendens een halt toe te roepen. In Groningen en Maastricht bijvoorbeeld worden door de gemeente leegstaande winkelpanden opgekocht om ze te verhuren aan (startende) zelfstandige winkeliers. In Amsterdam en Utrecht heeft de lokale overheid beleid geformuleerd om de veelal leegstaande verdiepingen boven winkels weer bewoonbaar te maken. De visies van de marktpartijen zijn uiteen gezet in figuur 17: 6

5

4

3

Frequency

2

1 0 subsidies

mindere regels fondsen

ondersteuning

opkopen panden

duidelijke visie

huurprijsregulering

FIGUUR 17: Visie marktpartijen zelfstandige ondernemers

ES-04.720


39

Bij de marktpartijen heerst de overtuiging dat het vestigen van zelfstandige ondernemers in A1winkelgebieden onmogelijk is geworden door de hoge huurprijzen. Een zelfstandige ondernemer zal zich daar niet zo snel vestigen. Het geloof dat de flanken uitstekende locaties zijn voor deze ondernemers wordt breed gedragen door de marktpartijen. Maar deze gebieden zullen wel aantrekkelijker gemaakt moeten worden. Het verlenen van subsidies en het bieden van ondersteuning in de vorm van informatie en begeleiding is de beste manier om de ondernemers te stimuleren om zich te vestigen in de beoogde flankgebieden. Een duidelijke visie van de gemeente per flankgebied zal meer duidelijkheid kunnen geven aan de ondernemers.

6.3

Mogelijkheden winkeltoevoeging

Het aanbod in het centrum van Rotterdam is zeer gericht op mode, met name voor jongeren. Vergeleken met de andere steden beschikt Rotterdam over weinig speciaalzaken. 14 12 10 8 6 4 2 0 hoge segment

speciaal zaken

concentratie horeca

brandstores thematisch

FIGUUR 18: Visie marktpartijen mogelijkheden winkeltoevoeging Uit figuur 18 is duidelijk te zien dat de marktpartijen van mening zijn dat winkels die gericht zijn op het hoger segment ondervertegenwoordigd zijn in Rotterdam. Toevoeging van deze winkels wordt als een toegevoegde waarde gezien. De aanwezige winkels die gericht zijn op het hogere segment bevinden zich het meest op de Kruiskade en de Karel Doormanstraat. De waardering van de Kruiskade is over het algemeen goed, maar de meningen over de Karel Doormanstraat lopen nogal uiteen. Kritisch punt is dat er in de Karel Doormanstraat ook winkels zijn die geheel andere doelgroepen bedienen. Dit geeft een verstorend beeld aan de straat. Het kiezen van het bedienen van een bepaald doelgroep zal versterkt moeten worden door alleen winkels toe te voegen die deze doelgroep bedienen. Zoń concentratie zal het gebied alleen maar versterken. Men beseft overigens terdege dat Rotterdam nu eenmaal minder inwoners met hogere inkomens heeft dan andere grote steden in Nederland. Zoals verwacht zal Rotterdam ook volgens de respondenten aantrekkelijker kunnen worden door toevoeging van speciaalzaken. Dit scoort dan op de winkels gericht op de hoger segmenten het hoogst. De marktpartijen beseffen wel dat vestiging van speciaalzaken in het centrumgebied vrijwel onmogelijk is geworden door de huurprijs. Zij pleiten dan ook voor het vestigen van deze speciaalzaken aan de flanken van het centrum. Met name het belang van speciaalzaken gericht op cultuur wordt vaak aangehaald door de marktpartijen.

ES-04.720


40

Formules die wel kans van overleven hebben in het stadscentrum zijn brandstores. Dit zijn winkels die uitsluitend één merk verkopen. De laatste aanwinst van Rotterdam is de onlangs geopende Nikestore. Dit wordt door een ieder gezien als een goede ontwikkeling. Men signaleert op dit moment een tekort aan een dergelijk type winkels in het huidige aanbod. Naast de drie genoemde type winkels signaleren enkele marktpartijen tevens een tekort aan thematische winkels en concentraties van horecagelegenheden. Voorbeelden zijn theezaken, die alleen maar verschillende theesoorten verkopen. Of winkels die alleen gericht zijn op het zakelijke leven. Denk aan het bedienen van een doelgroep door het kiezen van een bepaald thema. Meerdere geïnterviewden wijzen op het feit dat de overheid weinig kan doen in de branchering. Men moet ook niet de illusie hebben dat ze dat wel kan. Het is pure marktwerking. Een gemeente kan wel de condities van een gebied dusdanig aantrekkelijk maken dat het toegankelijker wordt voor investeerders of nieuwe formules. De condities hebben niet alleen betrekking op de omgeving, maar ook op beleidsniveau. Het formuleren van een duidelijke economische visie op lange termijn zal een bijdrage kunnen leveren.

6.4

Mogelijke leisuretoevoegingen

Leisure lijkt het antwoord te zijn op vele binnenstedelijke vraagstukken. De consumenten willen meer vermaakt worden in hun vrije tijd. Een bezoek aan de binnenstad zal gecombineerd kunnen worden met een leisurefunctie. Het huidige aanbod van leisurefuncties in Rotterdam heeft meestal betrekking op muziek, cultuur en vermaak. Van belang op muziekgebied is het Concert- en Congresgebouw De Doelen (1966), residentie van het Rotterdams Philharmonisch Orkest. Popconcerten en operavoorstellingen vinden met name plaats in het sport- en tentoonstellingscomplex Ahoy' Rotterdam en het Feyenoord stadion. Op toneelgebied zijn de belangrijkste theaters de nieuwe Rotterdamse Schouwburg, het Luxortheater en het Theater Zuidplein; gespecialiseerd in kleine zaalproducties zijn onder meer Theater Lantaren/Venster, het Hofpleintheater (onder meer kindertheater), het Bibliotheektheater, HAL 4 en de zaal van de Unie. Er zijn dertien bioscopen (o.a. het IMAX-theater met het grootste projectiescherm van Nederland, 23 m breed en Pathé-bioscoop op de Schouwburgplein). Jaarlijks worden te Rotterdam het internationale Filmfestival Rotterdam en het poëzie- en literatuurfestival Poetry International (sinds 1978) gehouden. Rotterdam telt ca. 25 musea, w.o. het Museum Boijmans-Van Beuningen (1847), het Historisch Museum der Stad Rotterdam (1861; met onder meer de collectie Atlas Van Stolk en twee dependances in Delfshaven), voor een deel gevestigd in het 17de-eeuwse Schielandhuis, het Museum voor Volkenkunde (1883; gemoderniseerd 1987), het Mariniersmuseum Rotterdam, het Openbaar Vervoer Museum, het Nationaal Schoolmuseum en het Museum Hendrik Chabot. Het Maritiem Museum Prins Hendrik (1873; sedert 1997 ook een Maritiem Buitenmuseum) is gevestigd in de Leuvehaven; hier ligt ook het museumschip De Buffel, dat van 1868 tot 1896 dienst deed als ramtorenschip van de Koninklijke Marine, daarna werd verbouwd tot logementschip en in 1974–1979 in de originele staat werd hersteld. Het Belastingmuseum Prof. Dr. Van der Poel veranderde in 1997 zijn roepnaam in Belasting- en Douanemuseum. In Villa Dijkzigt is het Natuurmuseum Rotterdam (1988) gevestigd. In het begin van de jaren negentig werd het zogenaamde Museumpark voltooid, waar zich het Nederlands Architectuurinstituut (NAi), de Kunsthal, het Museum Boijmans-Van Beuningen en het Chabot Museum bevinden. Verder zijn er vele bestemmingen met vermaak als hoofddoel. De bekendste is natuurlijk het casino. In het centrum vindt men tevens verschillende amusementshallen. Het skatepark aan de Westblaak is een van de nieuwste leisurevoorzieningen in het centrum.

ES-04.720


41

Aan het huidige aanbod zouden nog meer leisurefuncties toegevoegd kunnen worden. De doelstelling van de toevoegingen is dat de bezoekers langer in de stad zullen blijven. De individuele opvattingen van de geïnterviewden liggen ver uiteen: zie onderstaande opsomming. • • • • • • •

leisure-gerelateerd aan water aan de Schiedamse Dijk; leisure-gerelateerd aan cultuur in de Witte de Withstraat; meer activiteiten in de stad, met name in het centrum. Deze kunnen georganiseerd worden op het Schouwburgplein en Binnenrotte; een nieuwe attractie creëren in het centrum; een nieuw bioscoop(filmzaal) aan de oude haven; Lido-achtig theater met diverse shows; meer concentratie van horecagelegenheden.

Enkele geïnterviewden twijfelen aan het effect van toevoegingen van leisure op de verblijfsduur en het doen van combinatiebezoeken. Er zijn nauwelijks onderzoeken geweest die het effect in kaart hebben gebracht. Het geloof in een centrum met een volledig aanbod van detailhandel, horeca en leisure is wel aanwezig. Dit volledige aanbod zal echter alleen tot zijn recht komen als het totaal een goede kwaliteit heeft.

6.5

Conclusie

Over het algemeen wordt het winkelaanbod gewaardeerd. De diversiteit laat echter nog te wensen over. Een gedifferentieerd aanbod is mogelijk als het aanbod van het vastgoed op niveau is. De marktpartijen vinden dat het aanbod en de kwaliteit van het vastgoed goed zijn met uitzondering van de Hoogstraat. Door de stijging van de huurprijzen op A1 locaties is het onmogelijk geworden voor zelfstandige ondernemers om zich hier te vestigen. Het geloof dat de flanken uitstekende locaties zijn voor deze ondernemers wordt breed gedragen door de marktpartijen. Deze gebieden zullen aantrekkelijker gemaakt moeten worden. Het verlenen van subsidies en het bieden van ondersteuning in de vorm van informatie en begeleiding kan de ondernemers stimuleren om zich te vestigen in de beoogde flankgebieden. Een duidelijke visie van de gemeente per flankgebied zal meer duidelijkheid kunnen geven aan de ondernemers. De winkels die gericht zijn op het hoger segment zijn in Rotterdam ondervertegenwoordigd. Toevoeging van deze winkels wordt als een belangrijke meerwaarde gezien. De aanwezige winkels die gericht zijn op het hogere segment bevinden zich het meest op de Kruiskade en de Karel Doormanstraat. De waardering van de Kruiskade is over het algemeen goed, maar de meningen over de Karel Doormanstraat liggen nogal uiteen. Een probleem is dat er in de Karel Doormanstraat ook winkels zijn die geheel andere doelgroepen bedienen. Dit geeft een verstorend beeld aan de straat. Het kiezen van het bedienen van een bepaald doelgroep zal versterkt moeten worden door alleen winkels toe te voegen die deze doelgroep bedienen. Zoń concentratie zal het gebied alleen maar versterken. Men is zich er wel van bewust dat Rotterdam nu eenmaal minder inwoners met hogere inkomens heeft dan andere grote steden in Nederland. Formules die wel kans van overleven hebben in het stadscentrum zijn brandstores. Dit zijn winkels die uitsluitend één merk verkopen. De laatste aanwinst van Rotterdam is de onlangs geopende Nikestore. Dit wordt door een ieder gezien als een goede ontwikkeling. Men signaleert overigens een tekort aan dit type winkels in het huidige aanbod. Aan het huidige aanbod zouden nog meer leisurefuncties toegevoegd kunnen worden. De doelstelling van de toevoegingen is dat de bezoekers langer in de stad zullen blijven. De individuele opvattingen

ES-04.720


42

van de geïnterviewden liggen ver uiteen. De onderstaande voorstellen zijn in het onderzoek aangedragen: • • • • • • •

leisure gerelateerd aan water aan de Schiedamse Dijk; leisure gerelateerd aan cultuur in de Witte de Withstraat; meer activiteiten in de stad, met name in het centrum. Deze kunnen georganiseerd worden op het Schouwburgplein en Binnenrotte; een nieuwe attractie creëren in het centrum; een nieuw bioscoop(filmzaal) aan de oude haven; Lido-achtig theater met diverse shows; meer concentratie van horeca gelegenheden.

ES-04.720

7.


43

Kansen

De zwakke punten van de binnenstad zijn uitgebreid aan de orde geweest. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de kansen die de binnenstad heeft. Een van de mogelijkheden van het bevorderen van de samenwerking tussen verschillende partijen is het hanteren van centrummanagement. Hoe kijken de marktpartijen daar tegenaan? Steeds belangrijker is de promotie van een stad. Goede promotie leidt tot meer bezoekers. Hoe kijken de marktpartijen hier tegenaan? Ten slotte worden de gesignaleerde kansen omgezet in een kansenkaart.

7.1

Centrummanagement

Centrummanagement kan worden gezien als een structureel samenwerkingsverband van publieke en private partijen in een binnenstad. De samenwerking vindt plaats op basis van gelijkwaardigheid, met een gezamenlijke inzet van middelen. Doel is de aantrekkingskracht en daarmee het economisch functioneren van de binnenstad te versterken (BRO, 2001). Het motto van een centrummanagementteam is “Samen de handen ineen slaan”. Gedachte hierachter is dat de binnenstad steeds meer wordt gezien als een product dat moet worden aangepast aan de wensen van de consument en andere gebruikers. Dit is een ingewikkeld proces, door verschillende belangen en verschillende ambitieniveaus. Het kan alleen bereikt worden door de krachten van alle bij de binnenstad betrokken partijen te bundelen en door in onderlinge samenwerking de binnenstad te ontwikkelen, te beheren en te promoten. Zonder dergelijke samenwerking kunnen de betrokken partijen, zoals gemeente, ondernemers en eigenaren, nooit resultaat behalen. De organisatievorm waarin deze totaal aanpak wordt gegoten wordt centrummanagement genoemd. Er zijn veel verschijningsvormen van centrummanagement: • • • • •

met of zonder centrummanager; in de vorm van een stichting of als regulier overleg; informeel of formeel; breed of smal van opzet; beleids- of uitvoeringsgericht.

De keuze van een verschijningsvorm is afhankelijk van de binnenstad. Het gaat altijd om maatwerk. Het uitgangspunt bij centrummanagement moet altijd professionaliteit zijn. Er zijn zes kenmerken die centraal gesteld kunnen worden bij een professionele aanpak (BRO 2001): 1. 2. 3. 4. 5. 6.

gelijkwaardig samenwerken; onafhankelijk; structurele aanpak; integraal werken; beleid en uitvoering; economisch functioneren.

Hoewel Rotterdam over verschillende organisaties beschikt die zich bekommeren om het economisch functioneren van de binnenstad is er geen echt centrummanagementteam aanwezig. Het opstarten van een centrummanagementteam zal wellicht toegevoegde waarde hebben op het functioneren van de binnenstad. De partijen zullen welwillend tegenover dit voorstel moeten staan. Aan de geïnterviewden is dan ook de vraag voorgelegd of men gelooft in de meerwaarde van een intensivering van centrummanagement.

ES-04.720


44

geen mening 15,0%

negatief 20,0%

positief 65,0%

FIGUUR 19: Waardering marktpartijen centrummanagement Uit figuur 19 is te constateren dat de meerderheid dit een goed initiatief zal vinden. Opmerkelijk is het feit dat alle vastgoed gerelateerde organisaties dit als een positief voorstel ervaren. De reden waarom de geïnterviewden negatief tegenover een centrummanagementteam staan is het feit dat er teveel belangen zijn en dat al teveel organisaties met de binnenstad bezig zijn. Het versnipperd eigendom van vastgoed wordt ook gezien als een knelpunt waarom centrummanagement niet zou lukken. Een ander opmerkelijke constatering is dat sommige geïnterviewden organisaties beschouwen als een centrummanagementteam, terwijl deze het niet zijn. Uit de reacties is te beproeven dat de ondernemers niet goed op de hoogte zijn van wat een centrummanagementteam is. Gezien de meerderheid aan positieve reacties is het opstarten van een centrummanagementteam een optie om in de toekomst naar te onderzoeken. Vele steden zijn hier mee bezig. Een alom geprezen stad waar dit systeem uitstekend heeft gefunctioneerd is Den Bosch.

7.2

City Marketing

Hoe in zijn algemeenheid over Rotterdam gedacht wordt, is bepalend voor de houding die bedrijven, bezoekers en potentiële bewoners aannemen ten opzichte van economische en culturele activiteiten. In een wereld waarin steden steeds meer op elkaar gaan lijken en vergelijkbare basisvoorzieningen hebben, moet een stad zich profileren, onderscheiden en excelleren. Steden hebben daar baat bij: het aantrekken en vasthouden van de juiste bedrijven, bezoekers en bewoners leidt tot grotere economische en culturele activiteit. City marketing is een zaak van allen die de stad maken. Bedrijven spelen daar een belangrijke rol in, als topgebruikers van de stad. Bewoners geven inhoud aan dat wat Rotterdam is. Bezoekers komen af op het aantrekkelijke van Rotterdam en bepalen daarmee mede het beeld. Daarnaast nemen zij hun beeld mee naar huis, mee de wereld in. Daarmee zijn zowel bedrijven als bewoners en bezoekers consument en producent tegelijkertijd. Vele definities over city marketing zijn gegeven in verschillende wetenschappelijke publicaties. Een daarvan is: “City marketing is een verzameling activiteiten van de stad die gericht is op het bevorderen, vergemakkelijken en bespoedigen van ruiltransacties, voor zover deze activiteiten passen binnen de strategie van en worden gecoördineerd door de gemeente” (Daniels, 1995).

ES-04.720


45

Een eenduidige definitie bestaat niet, maar in de definities vallen twee zaken op: ten eerste dat alle actoren zich als geheel naar buiten toe dienen te profileren en ten tweede dat de activiteiten in het kader van city marketing moeten aansluiten bij de strategie van de gemeente. Een stad moet zich kunnen onderscheiden van andere steden. Daarom is de promotie van de aanwezige kwaliteiten van de stad van belang. Het ‘merk’ Rotterdam is een verantwoordelijkheid van het stadsbestuur, met de burgemeester als ‘brandmanager’. Daarnaast is Rotterdam Marketing één van de partijen die verantwoordelijk is voor het imago van het leisureproduct. Vele successen zijn in het verleden gehaald op het vlak van evenementen. De Beurstraverse is nationaal bekend en wordt volop geprezen. Om verdere ontwikkelingen te stimuleren is het voor de stad van belang om te weten hoe de marktpartijen over de promotie denken. Figuur 20 laat de resultaten zien. 14

12

10

8

6

4

2 0 positief

negatief

niet gevraagd

FIGUUR 20: Visie marktpartijen promotie Rotterdam De grote meerderheid geeft een negatieve beoordeling over de huidige promotie van Rotterdam. Opvallend hierbij is de specifieke negatieve beoordeling op het gebied van de detailhandel. Men is van mening dat op dat gebied weinig tot niets wordt gedaan. Een ander veel gehoord kritiekpunt is de constatering dat er geen duidelijke visie aanwezig is over de richting waar de stad naar toe moet gaan. De promotie is naar de mening van respondenten ook niet eenduidig genoeg. De meerderheid van de ondernemers gaf aan weinig te merken van de promotie. Het feit dat teveel organisaties zich bezig houden met de promotie heeft geen positieve invloed op het totaal. Aanvankelijk is deze vraag niet opgenomen in het onderzoek, maar naarmate het onderzoek vorderde is gebleken dat de promotie ook als een zwak punt wordt gezien. Zodoende is besloten om het wel in het onderzoek mee te nemen. Worden de eerste 7 geïnterviewden buiten beschouwing genomen, dan betekent dat circa 90% van de geïnterviewden vindt dat de promotie van Rotterdam (met name op het gebied van detailhandel) niet voldoende is.

ES-04.720

7.3


46

Ontwikkelingskansen

Verschillende aspecten van de binnenstad zijn in dit onderzoek aan de orde geweest. De vraag naar de mogelijke ontwikkelingskansen voor detailhandel, leisure of horeca wordt beantwoord met eerder gegeven antwoorden. Nieuwe ontwikkelingen dienen samen te gaan met het verbeteren van de gesignaleerde knelpunten. Hieronder worden de visies van de marktpartijen uitgedrukt in een kansenkaart voor de binnenstad van Rotterdam. De vergrote versie en de samengevatte voorstellen zijn te vinden in bijlage 3.

8 2 4

7

1 6

3

8

5

FIGUUR 21: Kansenkaart van Rotterdam Over het algemeen kan gezegd worden dat de marktpartijen vinden dat de gesignaleerde knelpunten snel, daadkrachtig verbeterd dienen te worden. In dit onderzoek zijn de volgende voorstellen aan de orde geweest om de eerder behandelde knelpunten te verbeteren. De nummers komen overeen met de nummers die te vinden zijn op de kaart hierboven: 1. Lijnbaan • upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van het buitengebied is een aandachtspunt van de eerste orde; • werken aan gedifferentieerde aanbod van winkels. Dit kan door toevoegingen van onder andere brandstores; • stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit kan door structureel overleg. Onderzocht dient te worden of een centrummanagementteam dit kan stimuleren.

ES-04.720


47

2. Binnenrotte • creëren van een markthal; • verdichting van het gebied en betere invulling van de ontstane nieuwe plinten. 3. Schouwburgplein • andere branchering van de randen van het plein; • onderzoek naar de mogelijkheden van het creëren van een complete en compacte horecaclustering rond dit plein; • programmering van activiteiten van het plein in de zomer en winter periode. Gedacht kan worden aan een permanente weekend programmering. • intensivering van toezicht en beheer. 4. Grote Kerkplein • ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en restaurants. 5. Binnenwegplein • dit plein functioneert, maar de uitstraling kan verbeterd worden door het plein schoon te houden. 6. Hoogstraat • het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te maken en de rommelige sfeer weg te halen; • het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de panden; • het creëren van een beter aanbod aan winkels. 7. West Kruiskade • dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van Rotterdam. Stimuleren van allochtone ondernemers. 8. Kruiskade en Karel Doormanstraat • het creëren van aanbodgericht op het hogere segment. Deze twee straten zijn dusdanig ontwikkeld dat het vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dit moet wel volledig in de straat doorgezet worden. Buiten deze ontwikkelingskansen om zijn nog een tweetal ontwikkelingskansen gesignaleerd voor detailhandel, horeca of leisure. Deze zijn namelijk: • het creëren van een boulevard op de Coolsingel met detailhandel, horeca en leisure, incl. het lichtplan; • het creëren van een boulevard bij Boompjes met meer horeca en leisure. Deze twee voorstellen zullen uiteraard nader bekeken moeten worden. Een opmerking die door meerdere marktpartijen omtrent geschetste ontwikkelingen gemaakt is, is dat Rotterdam het water terug moet brengen in de stad.

ES-04.720

7.4


48

Conclusie

Centrummanagement kan worden gezien als een structureel samenwerkingsverband van publieke en private partijen in een binnenstad. De samenwerking vindt plaats op basis van gelijkwaardigheid, met een gezamenlijke inzet van middelen. Doel is de aantrekkingskracht en daarmee het economisch functioneren van de binnenstad te versterken. De meerderheid van de marktpartijen staat positief tegen het fenomeen centrummanagement. Verder onderzoek zal gedaan moeten worden naar de vorm van het management. Het opstarten van een centrummanagementteam zou de samenwerking tussen verschillende partijen wellicht kunnen bevorderen. Buiten samenwerking is de promotie van een stad zeer belangrijk. City Marketing is een begrip dat tegenwoordig veel gehanteerd wordt. De VVV zou hierin een meer prominente rol in kunnen vervullen. “City marketing is een verzameling activiteiten van de stad die gericht is op het bevorderen, vergemakkelijken en bespoedigen van ruiltransacties, voor zover deze activiteiten passen binnen de strategie van en worden gecoördineerd door de gemeente” (Daniels, 1995). Een stad moet zich kunnen onderscheiden van andere steden. Daarom is de promotie van de aanwezige kwaliteiten van de stad van belang. Het ‘merk’ Rotterdam is een verantwoordelijkheid van het stadsbestuur, met de burgemeester als ‘brandmanager’. Daarnaast is Rotterdam Marketing één van de partijen die verantwoordelijk is voor het imago van het leisureproduct. De grote meerderheid geeft een negatieve beoordeling ten aanzien van de huidige promotie van Rotterdam. Dit betreft dan met name de detailhandel. Men is van mening dat op dat gebied weinig tot niets is gedaan. Andere veel gehoorde kritiek is er in de constatering dat er geen duidelijke visie aanwezig is over de richting waar de stad naar toe moet gaan. De promotie is ook niet eenduidig genoeg volgens de respondenten. De meerderheid van de ondernemers gaf aan weinig te merken van de promotie. De ondernemers zouden echter zelf ook actiever kunnen zijn. De Stichting City Rotterdam zou hierbij behulpzaam kunnen zijn. De kansen liggen in het verbeteren van de samenwerking tussen verschillende partijen en de promotie van de stad. Buiten deze twee organisatorische kansen liggen er nog vele kansen op locatieniveau. Deze zijn samen te vatten in: 1. Lijnbaan: • upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van het buitengebied is een aandachtspunt van de eerste orde; • werken aan gedifferentieerd aanbod van winkels. Dit kan door toevoeging van onder andere brandstores; • stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit kan door structureel overleg. Onderzocht dient te worden of een centrummanagementteam dit kan stimuleren. 2. Binnenrotte: • creëren van een markthal; • verdichting van het gebied en beter invulling van de ontstane nieuwe plinten. 3. Schouwburgplein: • andere branchering van de randen van het plein;

ES-04.720 • • •


49

onderzoek naar de mogelijkheden van het creëren van een complete en compacte horecaclustering rond dit plein; programmering van activiteiten van het plein in de zomer- en winterperiode. Gedacht kan worden aan een permanente weekendprogrammering. Intensivering van toezicht en beheer.

4. Grote Kerkplein: • ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en restaurants. 5. Binnenwegplein: • dit plein functioneert, maar de uitstraling zou verbeterd kunnen worden door het plein schoon te houden. 6. Hoogstraat: • het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te maken en de rommelige sfeer weg te halen; • het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de panden; • het creëren van een beter aanbod aan winkels. 7. West Kruiskade: • dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van Rotterdam. Stimuleren van allochtone ondernemers. 8. Kruiskade en Karel Doormanstraat: • het creëren van aanbod gericht op het hogere segment. Deze twee straten zijn dusdanig ontwikkeld dat het vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dit moet in de hele straat doorgezet worden. Buiten deze ontwikkelingskansen om is er nog een tweetal ontwikkelingskansen gesignaleerd voor detailhandel, horeca of leisure. Deze zijn namelijk: • •


Deze twee voorstellen zullen uiteraard nader bekeken moeten worden. Een opmerking die door meerdere marktpartijen omtrent ontwikkelingen gemaakt is, is dat Rotterdam het water terug moet brengen in de stad.

ES-04.720


8.

Conclusies en aanbevelingen

8.1

Conclusies

50

De hoofdvraag van dit onderzoek is: Wat zijn de opvattingen van de marktpartijen ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen in de detailhandel, horeca en leisure in de binnenstad van Rotterdam? De opvattingen hebben betrekking op detailhandelsontwikkelingen, zwakke punten, branchering en kansen voor de toekomst. Detailhandelsontwikkeling De gebieden, die sterk gehouden moeten worden en daarmee ontwikkeld dienen te worden zijn op de eerste plaats het kernwinkelapparaat en op de tweede plaats de flanken van de binnenstad. De Beurstraverse en de Lijnbaan worden als de belangrijkste deelgebieden van het kernwinkelapparaat genoemd. Opvallend is de hoge waardering voor de Van Oldenbarneveltstraat. Actieve sturing op detailhandelsontwikkelingen wordt door de marktpartijen niet erg zinvol geacht. Men vertrouwt op marktwerking. De eventuele detailhandelsontwikkelingen op het Centraal Station worden door de marktpartijen als positief ervaren, voorzover deze qua branchering een aanvullend karakter hebben op het kernwinkelapparaat. Dit betekent dat men zich meer dient te richten op de reizigers. De waardering van de Beurstraverse is positief. De ´koopgoot´ wordt nog steeds als de parel van het winkelbestand beschouwd. De Lijnbaan wordt door de meerderheid van de marktpartijen als negatief ervaren. Deze negatieve ervaring is met name het gevolg van de slechte kwaliteit van de buitenruimte van de Lijnbaan. In mindere mate wordt het aanbod en de kwaliteit van de panden slecht ervaren. Het (weer) upgraden van de Lijnbaan zal wellicht een grote impuls kunnen geven. Ontwikkelingen in de periferie vormen geen enkel gevaar voor het functioneren van de binnenstad, mits de parkeergelegenheid en de bereikbaarheid van de binnenstad op peil worden behouden. Zwakke punten De volgende zwakke punten met betrekking tot de openbare ruimtes worden door de marktpartijen genoemd: •

•

• • •

het Binnenrottegebied wordt als een plein gezien dat alleen functioneert op het moment dat er markt is. Dit is drie keer in de week. Op het moment dat de markt er niet is, is het een groot kaal plein zonder functie; visies over het Schouwburgplein zijn er in overvloed. Ook bij dit plein is de negatieve ervaring groter dan de positieve ervaringen. Het plein is te groot en mist sfeer. Het heeft geen enkele échte´ functie; het Grote Kerkplein voor de Laurenskerk, een van de weinige historische gebouwen van Rotterdam, is een plein zonder functie. Het is een vergeten gebied; het Binnenwegplein wordt over het algemeen positief ervaren. Het enige kritisch punt is dat het plein schoner kan; het Stadhuisplein wordt door enkele marktpartijen negatief ervaren, omdat de huidige horecavestigingen teveel overlast veroorzaken.

De belangrijkste zwakke punten met betrekking tot de aanloopstraten worden door de marktpartijen genoemd:

ES-04.720 •

•


51

de Hoogstraat wordt gezien als de zwakke schakel in de binnenstad. De marktpartijen zijn op één na unaniem over de negatieve uitstraling van de Hoogstraat. Deze uitstraling wordt veroorzaakt door het feit dat de openbare ruimte rommelig en vies is. Daarnaast is de kwaliteit van de panden niet meer op niveau. Dit wordt veroorzaakt door versnipperd eigendom van de panden en de kortlopende huurcontracten. Buiten deze kritische blikken naar de Hoogstraat, leeft onder de meerderheid van de marktpartijen, met name de ontwikkelaars, het geloof dat dit een straat is met enorme mogelijkheden. over de West Kruiskade zijn de meningen nogal verdeeld. Positieve ervaringen ontstaan door het feit dat dit gebied natuurlijk is gegroeid en de potentie heeft om uit te groeien tot een toeristisch trekker. De negatieve opmerkingen hebben met name betrekking op het aspect veiligheid.

Een ander locatiegebonden zwak punt is: • de Coolsingel. Kritiek op de Coolsingel is met name gericht op het feit dat het een barrière vormt tussen de twee gebieden. Door de komst van de Beurstraverse is dit gedeeltelijk opgelost, maar de mogelijkheden van de Coolsingel zijn niet volledig benut. Men zou hier een boulevard kunnen realiseren, die de uitstraling van de Ramblas in Barcelona kan hebben. Daarbij dient het lichtplan betrokken te worden. Buiten deze plaatsgebonden zwakke punten is door een aantal marktpartijen een aantal zwakke punten genoemd die wellicht van belang kunnen zijn voor het opstellen van gemeentelijk beleid. Opgemerkt dient te worden dat dit ´slechts´ individueel gemaakte opmerkingen zijn. De volgende zwakke punten, die niet gebonden zijn aan een locatie, worden genoemd: •

• • • • • • • •

•

de informatie naar bezoekers buiten de regio is niet voldoende. Rotterdam is trots op haar bereikbaarheid en parkeergelegenheid, maar een willekeurige bezoeker buiten de regio weet het niet; ook de VVV biedt deze informatie niet. de verbindingen tussen de verschillende interessante gebieden in Rotterdam zijn niet goed. in het winkelgebied is geen rustpunt aanwezig waar een bezoeker op adem kan komen om daarna de tocht voort te zetten. een duidelijke visie van de gemeente ontbreekt. het beleid is een zwak punt. Het forceren van een stad tot een wereldstad is geen goede doelstelling. Men moet niet teveel willen met een stad. Het moet ook natuurlijk groeien. het culturele gehalte van de stad kan omhoog. promotie van het winkelgebied gebeurt nog te weinig. de niet doorgezette verbinding naar het water (Boompjes) is een zwak punt. de binnenstad, met name het stadscentrum, heeft een diffuus beeld. Met name het kernwinkelgebied heeft geen duidelijke entree. Een bezoeker weet niet waar de tocht moet beginnen. Een duidelijk entree is belangrijk, omdat het een duidelijke oriëntatie geeft aan de bezoekers. het aantal bezoekmotieven voor de stad Rotterdam is onvoldoende. Het palet van bezoekmotieven moet uitgebreid worden.

ES-04.720


52

Branchering Over het algemeen wordt het winkelaanbod gewaardeerd. De diversiteit laat echter nogal te wensen over. Een gedifferentieerd aanbod is mogelijk als het aanbod van het vastgoed op niveau is. De marktpartijen vinden dat het aanbod en de kwaliteit van het vastgoed goed zijn met uitzondering van de Hoogstraat. Door de stijging van de huurprijzen op A1 locaties is het onmogelijk geworden voor zelfstandige ondernemers om zich hier te vestigen. De marktpartijen zijn van mening dat de flanken uitstekende locaties zijn voor deze ondernemers. De winkels die gericht zijn op het hogere segment zijn in Rotterdam ondervertegenwoordigd. Toevoeging van deze winkels wordt als een toegevoegde waarde gezien. De aanwezige winkels die gericht zijn op het hogere segment bevinden zich het op de Kruiskade en de Karel Doormanstraat. Formules die goede kansen hebben in het stadscentrum zijn brandstores. Dit zijn winkels die uitsluitend één merk verkopen. De laatste aanwinst van Rotterdam is de onlangs geopende Nikestore. Dit wordt door iedereen gezien als een goede ontwikkeling. Aan het huidige aanbod zouden nog meer leisurefuncties toegevoegd kunnen worden. De doelstelling van de toevoegingen is dat de bezoekers langer in de stad zullen blijven. Enkele voorbeelden van individuele opvattingen zijn in grote lijnen als volgt samen te vatten: • • • • • • •

leisure-gerelateerd aan water aan de Schiedamse Dijk; leisure-gerelateerd aan cultuur in de Witte de Withstraat; meer activiteiten in de stad, met name in het centrum. Deze kunnen georganiseerd worden op het Schouwburgplein en Binnenrotteplein; een nieuwe attractie creëren in het centrum; een nieuwe bioscoop(filmzaal) aan de Oude Haven; Lido achtig theater met diverse shows; meer concentratie van horeca gelegenheden.

Kansen Centrummanagement kan worden gezien als een structureel samenwerkingsverband van publieke en private partijen in een binnenstad. De samenwerking vindt plaats op basis van gelijkwaardigheid, met een gezamenlijke inzet van middelen. Doel is de aantrekkingskracht en daarmee het economisch functioneren van de binnenstad te versterken. De meerderheid van de marktpartijen staat positief tegen het fenomeen centrummanagement. Verder onderzoek zal gedaan moeten worden naar de vorm van het management. Het opstarten van een centrummanagementteam zal de samenwerking tussen verschillende partijen kunnen bevorderen. Naast de samenwerking is promotie van een stad zeer belangrijk. City Marketing is een begrip dat tegenwoordig in dit kader veel gehanteerd wordt. De VVV zou hierin een meer prominente rol kunnen vervullen. “City marketing is een verzameling activiteiten van de stad die gericht is op het bevorderen, vergemakkelijken en bespoedigen van ruiltransacties, voor zover deze activiteiten passen binnen de strategie van en worden gecoördineerd door de gemeente” (Daniels, 1995). Een stad moet zich kunnen onderscheiden van andere steden. Daarom is het promotie van de aanwezige kwaliteiten van de stad van belang. Het ‘merk’ Rotterdam is een verantwoordelijkheid van

ES-04.720


53

het stadsbestuur, met de burgemeester als ‘brandmanager’. Daarnaast is Rotterdam Marketing één van de partijen die verantwoordelijk is voor het imago van het leisureproduct. De grote meerderheid geeft een negatieve beoordeling op de huidige promotie van Rotterdam. Een opmerking die geplaatst moet worden is dat de negatieve beoordeling met name te maken heeft op het gebied van detailhandel. Men is van mening dat op dat gebied weinig tot niets is gedaan. Een ander veel gehoorde kritiek is het feit dat er geen duidelijke visie aanwezig is over de richting waar de stad naar toe moet gaan. De promotie is ook niet eenduidig genoeg. De meerderheid van de ondernemers gaf aan weinig te merken van de promotie. De ondernemers zouden echter zelf ook actiever moeten zijn. De Stichting City Rotterdam kan daarbij behulpzaam zijn. De kansen liggen dus in het verbeteren van de samenwerking tussen verschillende partijen en de promotie van de stad. Buiten deze twee kansen liggen nog vele kansen op locatieniveau. Deze zijn samen te vatten in: 1. Lijnbaan: • upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van het buitengebied is een aandachtspunt van de eerste orde; • werken aan een gedifferentieerd aanbod van winkels. Dit kan door toevoegingen van onder andere ´brandstores´; • stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit kan door structureel overleg. Onderzocht dient te worden of een centrummanagementteam dit kan stimuleren. 2. Binnenrotte: • creëren van een markthal; • verdichting van het gebied en een betere invulling van de ontstane nieuwe plinten. 3. Schouwburgplein: • andere branchering van de randen van het plein; • onderzoek naar de mogelijkheden van het creëren van een complete en compacte horecaclustering rond dit plein; • programmering van activiteiten van het plein in de zomer en winter periode. Gedacht kan worden aan een permanente weekend programmering. • Intensivering toezicht en beheer. 4. Grote Kerkplein: • ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en restaurants. 5. Binnenwegplein: • dit plein functioneert, maar de uitstraling zal verbeterd kunnen worden door het plein schoon te houden. 6. Hoogstraat: • het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te maken en de rommelige sfeer te verminderen; • het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de panden; • het creëren van een beter aanbod aan winkels. 7. West Kruiskade: • Dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van Rotterdam. Stimuleren van allochtone ondernemers.

ES-04.720


54

8. Kruiskade en Karel Doormanstraat • Het creëren van aanbodgericht op het hogere segment. Deze twee straten zijn dusdanig ontwikkeld dat het vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dit moet wel in de hele straat doorgezet worden. Buiten deze ontwikkelingskansen is nog een tweetal ontwikkelingskansen gesignaleerd voor detailhandel, horeca en leisure. Deze zijn namelijk: • •


Deze twee voorstellen zullen uiteraard nader bekeken moeten worden. Een opmerking die door meerdere marktpartijen omtrent de geschetste ontwikkelingen gemaakt is, is dat Rotterdam het water terug moet brengen in de stad.

8.2

Aanbevelingen

De conclusies die getrokken zijn na het uitvoeren van dit onderzoek hebben betrekking op het signaleren van knelpunten en op het komen tot oplossingen. Deze oplossingsrichtingen zijn veelal geformuleerd als een wenselijk eindresultaat en hebben over het algemeen een stedenbouwkundig karakter. Om het eindresultaat te optimaliseren is het opstellen van een plan van aanpak en een adequaat beleid gewenst. Daarom volgen enkele aanbevelingen op beleidsniveau: Detailhandelsontwikkelingen • De marktpartijen zijn geen groot voorstander van een actief beleid dat detailhandel beperkingen oplegt. Het beleid zal volgens hen vooral gericht moeten zijn op het stimuleren van bepaalde ontwikkelingen. Dit beleid zal gericht moeten zijn op het sterk houden van het kernwinkelapparaat en het stimuleren van verdere ontwikkelingen op de flanken van de binnenstad. Het ontwikkelen van een visie voor verschillende gebieden zal een toegevoegde waarde leveren. Zwakke punten • De gesignaleerde knelpunten op het vlak van de openbare ruimtes in het stadscentrum zullen aangepakt moeten worden. Om de openbare ruimten op een hoger niveau te tillen verdient het aanbeveling om een totaalvisie te ontwikkelen voor de openbare ruimtes in het stadscentrum. Deze totaalvisie zal kunnen dienen als onderlegger voor de herinrichting van de openbare ruimten. De herinrichting is dan wel gebaseerd op de vooronderstelling dat er sprake is van versterking van de aanwezige kwaliteiten. • Het ontwikkelen van een visie voor de Hoogstraat zal de ontwikkelingen in deze straat bevorderen. De gemeente dient richting te geven aan de ontwikkelingen. De visie zal gericht moeten zijn op het doorzetten van de ontwikkelingen van een blijvende dagmarkt aan de Grote Markt. • Verschillende voorstellen zijn gedaan door de marktpartijen ter verbetering van enkele gebieden. Deze voorstellen dienen meegenomen te worden in het opstellen van het plan van aanpak van verschillende deelgebieden in de binnenstad. Promotie • De marktpartijen geven aan dat aan de promotie van detailhandel in Rotterdam niet of nauwelijks invulling is gegeven in de afgelopen jaren. Het verdient daarom aanbeveling om

ES-04.720


55

de promotie van de detailhandel in de toekomst krachtiger neer te zetten. Deze promotie zal alleen krachtiger kunnen worden als de gemeente een visie ontwikkelt voor de te volgen weg. Samenwerking • Samenwerking tussen verschillende partijen zal bevorderd kunnen worden door het opzetten van een centrummanagementteam. De gemeente zal hier het voortouw moeten nemen. De marktpartijen staan er in ieder geval voor open. Hiervoor dient wel onderzoek gedaan te worden om vast te stellen welke vorm het beste past voor de stad Rotterdam.

Nawoord “Hand in Hand”, een lijfspreuk voor vele Rotterdammers De bij wet aan de kamers van koophandel gegeven taak is onder meer “stimuleren van de regionale economie”. Om dat te kunnen doen wil de kamer de “kennis in de buurt” blijven voor de detailhandel, leisurevoorzieningen en horeca. De kamer heeft naast haar meer dienstverlenende rol als voorlichter richting bedrijfsleven en als communicator tussen overheid en (georganiseerd) bedrijfsleven ook een eigen beleidsvisie op de verschillende sectoren. In het kader van dit rapport dienen in ieder geval de volgende standpunten van de kamer van koophandel te worden gememoreerd: • er moeten gelijke vestigingsvoorwaarden gelden voor zowel nieuwe aanbieders als voor bestaande. Dit geldt met name voor de detailhandelsbedrijven. Zonder goede concurrentie blijven verouderde winkelstructuren te lang bestaan. Het gaat hierbij om het bepalen van haalbare of toelaatbare marktaandelen van bepaalde winkelcentra of bepaalde branches binnen een bepaald gebied. Dit vraagt niet alleen om afspraken omtrent de winkelstructuur voor de binnenstad, maar vooral om beleid op stadsniveau, dus ook afspraken tussen verschillende deelgemeenten; • de overheid moet er voor zorgen dat kennis over het functioneren van het winkel-, horeca-, en leisure-apparaat wordt verzameld ten behoeve van bestuurlijke besluitvorming; • de kwaliteit en ambiance van de binnenstad is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van ondernemers en lokale overheid. Hieronder vallen ook het beheer en de veiligheid. Dit vraagt om goed georganiseerde ondernemersverenigingen. De overheid is onder meer verantwoordelijk voor een goede verkeersinfrastructuur waarin de bereikbaarheid van de winkelen uitgaansgebieden en parkeervoorzieningen optimaal zijn verzorgd; • de regelgeving van de (lokale) overheid dient helder en doorzichtig te zijn en gericht te zijn op een zo goed mogelijk functioneren van (onder meer maar niet uitsluitend) de detailhandel, horeca en leisurevoorzieningen; • de uitvoering van openbare werken in of nabij winkelgebieden en uitgaansgelegenheden dient met zo min mogelijk overlast voor de ondernemers te geschieden. Voorlichting en overleg met de betrokkenen is een vereiste. Dat geldt ook voor renovatie en/of uitbreidingsplannen voor die gebieden. In diverse studies is geconcludeerd dat de binnensteden steeds meer onder druk komen te staan door toegenomen concurrentie van steden onderling en nieuwe perifere ontwikkelingen. Een strategie om deze concurrentie aan te gaan is het toevoegen van leisure. Deze leisure-elementen kunnen samen met de horeca en de detailhandel voor synergetische effecten zorgen. Consumenten blijven langer in de stad door combinatiebezoeken, waardoor de bestedingen zullen toenemen. Uit het afstudeeronderzoek “Drie handen op één buik, de theorie” blijkt ook dat de bestedingen toenemen bij combinatiebezoeken. De drie handen leisure, horeca en detailhandel kunnen de binnenstad samen aantrekkelijker maken en consumenten langer vasthouden. Deze drie elementen dienen goed gesitueerd te zijn in de Rotterdamse binnenstad. Daarvoor moeten de knelpunten die combinatiebezoeken belemmeren zijn vastgesteld om deze vervolgens op te kunnen lossen.

ES-04.720


56

Zowel marktpartijen als overheden hebben de intentie uitgesproken om hieraan te werken: het langer vasthouden van de consumenten in de binnenstad is een gemeenschappelijk doel. De drie handen (leisure, horeca en detailhandel) zijn wel aanwezig in Rotterdam, maar deze handen zijn niet overal in elkaar geslagen waardoor de Rotterdamse binnenstad nog onvoldoende een vuist kan vormen. Het vormen van een vuist zal de doelstelling van de komende jaren moeten zijn voor alle betrokken partijen. De binnenstad zal compacter moeten worden en een divers aanbod moeten kunnen (blijven) bieden: Rotterdam, de stad waar voor iedereen wat is. Om dit te bereiken zullen de handen van de gemeente, de vastgoedeigenaren en de ondernemers, de andere drie handen, eerst meer naar elkaar moeten reiken. Dit onderzoek wil daaraan een bijdrage leveren. De gemeente is er om visie te ontwikkelen en op basis van deze visie een beleid te vormen. Het vormen van een beleid betekent niet automatisch dat alle punten uitgevoerd kunnen worden. Het geeft een richting. De richting die ook door de marktpartijen breed moet worden gedragen. Luisteren naar de marktpartijen is dan ook een voorwaarde voor degelijke beleidsvorming. Wederzijds begrip is belangrijk in dit samenspel. De drie partijen kunnen niet zonder elkaar. Dat besef is er en moet er blijven zijn, zodat samenwerken een sleutelwoord wordt. Hier ligt tevens een taak voor de kamer van koophandel. De Kamer van Koophandel Rotterdam wil een bindende partij zijn. In de toekomst kan dit wellicht resulteren in nieuwe PPS-constructies bij geselecteerde projecten. In de visie van de kamer zal de toekomstige binnenstad niet een attractiepark zijn waar belevenis centraal staat. De Nederlandse binnenstad van de toekomst is een binnenstad die compact is. Deze compactheid gaat samen met een grote diversiteit in aanbod van elementen die ieder een eigen belevenis aan de consumenten bieden. Detailhandel zal hierbij de hoofdrol blijven vervullen. Ter ondersteuning van deze detailhandel zal de situering van de horeca een belangrijke rol blijven spelen. Toe te voegen leisure-elementen zullen voor afleiding moeten zorgen. Deze drie handen zullen zo een vuist vormen. Dit wordt bereikt als de drie belangrijkste partijen -gemeente, vastgoedeigenaren en ondernemers- elkaar ook in de toekomst de hand zullen reiken. “Hand in Hand”, een lijfspreuk van Rotterdammers. problemen het begin van oplossingen.

Deze wijze woorden zijn voor veel

ES-04.720


57

Literatuur •

Aalst van, I, Ennen, E. , Onderzoek naar het functioneren van hedendaagse openbare ruimte als identiteitsbepalende ruimten in stedelijke centra, Utrecht 2002

•

Baarda D. en De Goede M., Basisboek methoden en technieken, handleiding voor het opzetten en uitvoeren van onderzoek, Wolters Noordhof BV Groningen, 2001

•

Boekema, F, B. Spierings en J.van de Wiel, Winkelen in de 21e eeuw, Arko Uitgeverij,2000

•

BRO, Binnenstadsmanagement: een praktische handleiding, Den Haag:Van Deventer 2001

•

Dorren, A., Rijpma, S., Binnenstadsmonitor Rotterdam 2000/2001, Bureau Binnenstad, Rotterdam, 2002

•

Droogh Trommelen Broekhuis, Toekomst van de detailhandel, Uitgave HBD, Den Haag, 2001

•

Elling, R., B.Andeweg, J.de Jong en C. Swankhuizen, Rapportagetechniek, schrijven voor lezers met weinig tijd, Wolters-Noordhoff Groningen, april, 1994

•

Gemeente Rotterdam, Binnenstadsplan 2000-2010, Rotterdam 2001

•

Kolpron Consultants, Structuurvisie retail en leisure voor de Stadsregio Rotterdam, Rotterdam 2002

•

Lubbers, B., Detailhandel in Rotterdam en Den Haag: een vergelijking op het gebied van branchesamenstelling, prijsklasse en winkeloppervlak, Rotterdam 2003

•

Mommaas, H. De vrijetijdsindustrie in stad en land. Een studie naar de markt van belevenissen. In opdracht van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid. Den Haag: SDU uitgevers, 2000

•

Ontwikkelings Bedrijf Rotterdam en dienst Stedebouw en Volkshuisvesting, Discussienota Centrumruit, Rotterdam, 2001

•

Posthuma, A.J., Leisure binnen winkelcentra. Nieuwegein (Wilma Vastgoed), 1998, stageverslag

•

Toorn Vrijthoff, W. van de, H. de Jonge, M. Draijer, A. van Delft en P. Guyt, Werk aan de winkel. Delft: DUP., 1998

•

Verstappen, P. Leisure-ontwikkelingen in de middelgrote Nederlandse steden. Een verkennende sociaal-geografische casestudie naar de potenties van de Nederlandse binnenstad. Den Haag: Hoofd Bedrijfschap Detailhandel, 2002

•

Werkgroep de stad als belevenis, De Stad als Belevenis, Visie & Advies, Rotterdam, 2001

ES-04.720


58

Bijlage 1: De Vragenlijst De Stem van de Marktpartijen Een onderzoek naar de opvattingen van marktpartijen ten aanzien van de toekomstige ontwikkelingen van de binnenstad van Rotterdam.

Vragenlijst Gebied gerelateerd: 1. In welke gebieden van de binnenstad moeten we werken aan het sterk houden van de bestaande detailhandel (consolidatie)? 2. In welke gebieden moeten we detailhandelsontwikkelingen weren? Zwakke punten: 3. Welke openbare ruimte in de binnenstad zal verbeterd moeten worden ten behoeve van een aantrekkelijker binnenstad? 4. Welke aanloopstraten tot het stadscentrum zullen verbeterd moeten worden? 5. Wat is de zwakste plek van het stadscentrum en hoe zal dit versterkt kunnen worden? Vastgoed: 6. Is er voldoende vastgoed voor de verschillende vormen van detailhandel? 7. Voldoet de kwaliteit van het vastgoed aan de eisen van de ondernemers? Branchering: 8. In hoeverre kan de kwaliteit van het winkelbestand zowel naar branchering als naar spreiding verbeterd worden? 9. In hoeverre kan voldaan worden aan de vraag van (zelfstadige) ondernemers? 10. Wat voor soort winkels zouden toegevoegd kunnen worden om in te kunnen spelen op de wensen van de consumenten? 11. Welke leisure elementen kunnen toegevoegd worden in het stadscentrum om deze aantrekkelijker te maken en waar kunnen ze toegevoegd worden? Kansen: 12. Hoe kijkt u tegen een centrummanagementteam aan en zal u hieraan deel willen nemen? 13. In welke gebieden van de binnenstad zijn er komende 10 jaar ontwikkelingskansen voor nieuwe detailhandel, horeca en leisure?

ES-04.720


59

Bijlage 2: Lijst met deelnemers aan het interview

Vastgoedorganisaties: De heer Manhave Drs. ing. Arno G.N. Ruigrok Drs. J.M.M. van der Schoor MRE De heer Jacques Sinke Drs. Tie Liebe De heer Faasen Mevrouw Huijers

Directeur Manhave Vastgoed Manager Research & Concepts , AM Development BV Commercieel Manager Blauwhoed Manager Leisure & Retail, MAB Directeur William Properties Directeur Zomerhof Muys Makelaardij Directeur WTC Facilities

Ondernemers/Winkeliersverenigingen De heer Bosman De heer M. van Mastrigt De heer C.M. Wong Mevrouw Veenendaal De heer Bandhoe De heer van Dijk De heer T. Distel

Marketing manager Holland Casino Rotterdam Voorzitter winkeliersvereniging Botersloot Voorzitter Vereniging Chinese Ondernemers Rotterdam Directeur Bijenkorf Rotterdam General Manager Restaurant Het Gelagh De Boer Buyten Voorzitter winkeliersvereniging Lijnbaan Directeur HEMA Rotterdam

Belangenorganisaties/Deskundigen De heer Kooijman De heer G. Muller Mevrouw C. Mies De heer Kuster De heer G. van der Werff De heer M. van der Veen De heer Bergmann

Docent TU Delft Directeur WOM Rotterdam Marketing Rotterdam Marketing Voorzitter/directeur Stichting City Rotterdam Voorzitter Vereniging Waterstad, directeur Rotterdam Roots Voorzitter Centrumraad

ES-04.720


60

Bijlage 3: De Kansenkaart

8 2 4

7

1 6

3

8

5

Kans 1: Lijnbaan • Upgraden van het buitengebied. Het schoon houden van het buitengebied is een aandachtspunt van de eerste orde. • Werken aan een gedifferentieerd aanbod van winkels. Dit kan door toevoegingen van onder andere brandstores. • Stimuleren van een betere samenwerking tussen winkeliers en vastgoedeigenaren. Dit kan door structureel overleg. Onderzocht dient te worden of een centrummanagementteam dit kan stimuleren.

Kans 2: Binnenrotteplein • Creëren van een markthal. • Verdichting van het gebied en betere invulling van de ontstane plinten.

ES-04.720


61

Kans 3: Schouwburgplein • Andere branchering van de randen van het plein. • Onderzoeken naar de mogelijkheden van het creëren van een complete en compacte horecaclustering rond dit plein. • Programmering van activiteiten van het plein in de zomer en winterperiode. Gedacht kan worden aan een permanente weekendprogrammering.

Kans 4: Grote Kerkplein • Ontwikkelen van een terrasfunctie met horeca en restaurants.

Kans 5: Binnenwegplein • Dit plein functioneert, maar de uitstraling kan verbeterd kunnen worden door het plein schoon te houden.

Kans 6: Hoogstraat • Het verbeteren van de buitenruimte door het schoon te maken en de rommelige sfeer weg te halen. • Het verbeteren van de kwaliteit en de uitstraling van de panden. • Het creëren van een beter aanbod aan winkels.

ES-04.720


62

Kans 7: West Kruiskade • Dit gebied kan uitgroeien tot een toeristische trekker van Rotterdam. Stimuleren van allochtone ondernemers.

Kans 8: Kruiskade en Karel Doormanstraat • Het creëren van aanbod gericht op het hogere segment. Deze twee straten zijn dusdanig ontwikkeld dat het vestigen van dit aanbod mogelijk is. Maar dan moet dit wel volledig in de straat doorgezet worden.

Drie handen op één buik, de uitvoering. Edmond Lam & Roeland Tameling juni 2004 ES

Recommend Documents