perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA PERUMAHAN TIRTASANI RESIDENCE KARANGANYAR “The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at Tirtasani Residence Karanganyar”
SKRIPSI Disusunsebagai Salah SatuSyaratMemperolehGelarSarjana padaProgram StudiTeknikSipilFakultasTeknik UniversitasSebelasMaret Surakarta
Oleh :
MUTALIF IMAM SUSENO NIM. I1114064
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA commit to user
2016 i
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
H r00 I z0s66r
SN{I {FDIOJ lrdrg
4rEaI lpnrs
SLUIl\lliL(
urer
ue{qeslc IOO
I EO666I 6ZLOEL6I 'dIN
ZOO
I ZOL86I TZIT996I 'dIN Iil[-oETianS-E 'e
m
'v
r00 I 2016il nzz0zl6l' d r N
s$nm@'z
tw
z 90666r za60sL6l' d I N
ffi'r
}^€ 9I0Zrunf6:
: uerspupusd ttn8us4
tug
p86ue1
sl[tlB>l: IJBHsp€{ {.nn[s] eucftes
eun8 ewlrolrp
u"p
"tff{pms
aa1eB
ue$Edepueur {nilm ue}€rBr(sred r.qnuetuolr
}orEIA[ sepqes sqilsre^run {.rDIeJ
pdrg r11qa1 p,n1g ue.6oq u?.r?puprred rfn8ue4
?90?fII
st}p:["{
tnrl uadup,uq [p uequuqelredK
I'trAtrIN
:qelo tmsnslo
ISdtDts ,4ntuo&uotoy acuaplsay luosoul13o slgfauag runa4tdo pE ot sadtl auog totollo uo17o4u17dg uolqsoduoS puo {4pqlsoag ruaursailulfo sgs{1ouV aqlu
UYANYCNYUYX U3Nfl(IISflU INYSYIUII NNil{YruNUgd commit to userT{\DIIYdYONf,'1i Y(IYd IAINWIIdO NYCNOINNDT XNINO HYI,{NU fldII HY'IWflf ISISOdI IOX ISYSITTNiIIdO NYC ISYISflANI I\tr\DTYAYTflX SISITYNY
NVr{VSUCNf,d UVSI^IUT
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id II
IOO
I
ZOL66I VZZOZL'I 'dIN
rc
t00
sSmrTS-@-
7,
t0666t ZZ60516I'drN I
.-^+,fl
€,
l6urqunqule4 uesoq 1er€IA[ s?loqos
sslrsrelrun
rrsrupspued rfnaue4
ur1
ilqeJ
su1lrul€C UdlS
{p{eJ
uedepei{rp r.rB{uEr{Buedlp
IpruS uraEor6
{nlun rnfnlesrp qBIoJ
I'WD{ ONfl SN S IAI\rIAIT .{ITYINW WAVTTI
:
qalo rmsnsro
ffi utotuo8uo"toy acaaplsay luos"ottq 1o sgfauag unugdg pB ot saddl auoy 7o7o1lo uolqonuadg uog4soduroS puo tgpqrsnag ,uautsanul{o qs{1ouy aq1,,
UYANVCN\TUY)I f,f,Nf,
fl
SflU
INYSYIUII NYHYI{OUUd
YOYd IAINTIdO NYCNOJ.NNIX NYXJ,YdYONf,IAI
XOINN H\ilNNU UdII HYIIAUIf ISISOdIAIOX ISYSNYINII{O NYO ISYIStrANI commit toNYXYAYAfl)il user SISITYNY
NYf}fnrusuud uYgnitrT
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
MOTO
TRY TRY TRY
“SEBAIK BAIK MANUSIA ADALAH MANUSIA YANG PALING BERMANFAAT BAGI MANUSIA LAIN” (Nabi Muhammad SAW)
JIKA KAMU MENOLONG AGAMA ALLAH, NISCAYA ALLAH AKAN MENOLONGMU DAN MENEGUHKAN KEDUDUKANMU (QS.Muhammad_47:7)
commit to user
iv
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
PERSEMBAHAN
Bapak Ibu dan Keluaga
Rekan-Rekan seperjuangan Teknik Sipil Transfer 2014
Wisma Muhandis
commit to user
v
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
ABSTRAK
Mutalif Imam Suseno. 2016. Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi Komposisi Jumlah Tipe Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum pada Perumahan Tirtasani Residence Karanganyar. Skripsi, Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Semakin bertambahnya jumlah penduduk maka semakin banyak rumah-rumah baru yang akan dibangun terutama di kota-kota besar, hal ini yang menjadi dasar bagi developer untuk mengembangkan bisnis perumahan ini. Tujuan mengoptimalkan keuntungan biasanya dihubungkan dengan skala waktu jangka pendek, yaitu bagaimana mendayagunakan kapasitas dari suatu perusahaan yang telah tersedia saat ini seoptimal mungkin. Penelitian ini merupakan studi kelayakan investasi perumahan dengan metode Net Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (B/C), dan Analisis Sensitivitas dan analisis optimalisasi komposisi jumlah unit rumah. Evaluasi ini membahas beberapa aspek yaitu perhitungan harga jual minimum rumah, aspek analisis kelayakan investasi dengan metode :, dan optimalisasi dengan metode simpleks menggunakan program Quantitative System for Busines (QSB). Perumahan Tirtasani Residence yang terletak di Jl.Solo-Tawangmangu Km.11,5 Jati, Jaten, Karanganyar menawarkan hunian rumah sebanyak 121 unit rumah yang terdiri dari 90 unit rumah tipe 50/120, 26 unit rumah tipe 70/150 dan 5 unit rumah tipe 90/225. Analisis investasi pada nilai sekarang menunjukan nilai NPV sebesar Rp 20.287.913.040,-.Tujuan optimalisasi ini untuk mengetahui apakah komposisi jumlah unit rumah yang dibangun pada perumahan Tirtasani Residence dapat memberikan keuntungan lebih berdasarkan permintaan pasar. Penelitian ini menghasilkan jumlah komposisi optimum untuk rumah tipe 50/120 sebanyak 58 unit, tipe 70/150 sebanyak 53 unit dan tipe 90/225 sebanyak 4 unit. Analisis investasi berdasarkan komposisi hasil optimalisasi tersebut menghasilkan nilai NPV sebesar Rp 21.717.783.000,-, dengan demikian komposisi hasil optimalisasi memberikan NPV yang lebih baik.
Kata kunci: Harga jual minimum, kelayakan investasi, optimalisasi, QSB.
commit to user
vi
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
ABSTRACT Mutalif Imam Suseno. 2016. The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at Tirtasani Residence Karanganyar. Thesis, Civil Engineering, Engineering Faculty Sebelas Maret University. The more the increase of the population of the more new houses will be built mainly in the big cities, that is the main reasons for developers to develop housing business. The goal of optimizing the advantages typically associated with shortterm time scales, namely how to harness the capacity of a company that has been currently available optimally. This research is a study of the feasibility of housing investment by the method of Net Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (B/C), and analysis of the sensitivity analysis and optimization of composition the number of housing units. This evaluation addresses some aspect of that is the calculation of the minimum sale price of houses, investment feasibility analysis with aspects of the method: method and optimization, simplex use Quantitative System for Busines (QSB). Tirtasani Residence located on JL. Solo-Tawangmangu km. 11.5 Jati, Jaten, Karanganyar, offers residential home as much as 121 housing units consisting of 90 housing units type 50/120, 26 housing units type 70/150 and 5 housing units type 90/225. Investment analysis on present value indicates the value of NPV is Rp20.287.913.040,-. The goal of optimization is to find out whether the composition of the number of housing units built in the Tirtasani Residence can provide more profit based on market demand. This research resulted in the number of optimum composition for house type 50/120 as much as 58 units, type 70/150 as much as 53 units and type 90/225 as much as 4 units. Investment analysis based on the composition of the optimization of results yielded a value of NPV is Rp 21.717.783.000,- thus optimizing results give the composition a better NPV. Keywords: minimum sale price, investment feasibility, optimization, QSB.
commit to user
vii
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT yang selalu melimpahkan rahmat serta hidayahNya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul ”Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi Komposisi Jumlah Tipe Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum pada Perumahan Tirtasani Residence Karanganyar” guna memenuhi syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Teknik di Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Dalam penulisan skripsi ini, penulis mendapat bantuan dari berbagai pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung. Untuk itu, Penulis ingin menyampaikan ucapan terimakasih kepada : 1. Segenap Pimpinan Fakultas Teknik UNS 2. Segenap Pimpinan Program Studi Teknik Sipil UNS 3. Ibu Fajar Sri Handayani, ST, MT selaku Dosen Pembimbing I 4. Bapak Setiono, ST, MSc selaku Dosen Pembimbing II 5. Bapak Yusep Muslih P, ST, MT, PhD selaku pembimbing akademik 6. Orang tua dan keluarga yang terus memberi motivasi lahir dan batin 7. Rekan-rekan mahasiswa S-1 Transfer 2014
Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang membutuhkan.
Surakarta, Juni 2016
Penulis
commit to user
viii
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ....................................................................................
i
HALAMAN PERSETUJUAN ....................................................................
ii
HALAMAN PENGESAHAN ......................................................................
iii
HALAMAN MOTO .....................................................................................
iv
HALAMAN PERSEMBAHAN ..................................................................
v
ABSTRAK ....................................................................................................
vi
ABSTRACT .................................................................................................. vii KATA PENGANTAR .................................................................................. viii DAFTAR ISI .................................................................................................
ix
DAFTAR GAMBAR .................................................................................... xii DAFTAR TABEL ........................................................................................ xiii
BAB 1 PENDAHULUAN ...........................................................................
1
1.1. Latar Belakang ......................................................................................
1
1.2. Rumusan Masalah .................................................................................
3
1.3. Batasan Masalah ...................................................................................
4
1.4. Tujuan Penelitian ..................................................................................
4
1.5. Manfaat Penelitian .................................................................................
4
BAB 2 LANDASAN TEORI ....................................................................
5
2.1. Tinjauan Pustaka .....................................................................................
5
2.2. Dasar Teori ............................................................................................ 10 2.2.1. Biaya (Cost) ............................................................................... 10 2.2.1.1. Biaya Modal (capital cost) ............................................ 10 2.2.1.2. Biaya Tahunan (annual cost) ........................................ 12 2.2.2. Pendapatan dan Keuntungan (Revenues and profits) ................. 12 2.2.3. Diagram Alir Kas (Cash Flow Diagram) ................................... 13 2.2.4. Bunga (interest) ......................................................................... 14 2.2.4.1. Tingkat Suku Bunga ...................................................... 14 2.2.4.2. Bunga Sederhan ............................................................. 15 commit to user
ix
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
2.2.4.3. Bunga Majemuk ............................................................. 15 2.2.5. Pembayaran Tunggal (Single payment) ...................................... 16 2.2.6. Pembayaran Majemuk Seragam (Uniform Series) ..................... 17 2.2.7. Kriteria Penilaian Investasi ........................................................ 20 2.2.7.1. Analiasi Nilai Sekarang (NPV) .................................... 20 2.2.7.2. Metode Annual Equivalen (AE) ................................... 21 2.2.7.3. Analisis Arus Pengembalian (IRR) .............................. 23 2.2.7.4. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) ...............................
24
2.2.7.5. Analisis Sensitivitas......................................................
24
2.2.8. Survey Menggunakan Kuisioner ................................................
25
2.2.9. Metode Simplek ..........................................................................
26
2.2.10. Program QSB ..............................................................................
28
BAB 3 METODE PENELITIAN .............................................................. 30 3.1. Metode Penelitian .................................................................................. 30 3.2. Lokasi Penelitian .................................................................................... 30 3.3. Sumber Data............................................................................................ 32 3.3.1. Data Primer ................................................................................ 32 3.3.2. Data Sekunder ............................................................................ 32 3.4. Tahap Penelitian .................................................................................... 32 3.4.1. Tahap Persiapan ......................................................................... 32 3.4.2. Pengumpulan Data ..................................................................... 33 3.4.3. Perhitungan Biaya Pengeluaran dan Pendapatan Proyek ............ 34 3.4.4. Menghitung Harga Jual Minimum ............................................. 34 3.4.5. Menganalisis Kelayakan Investasi ............................................. 34 3.4.6. Analisis Optimaliasasi ................................................................ 34 3.4.7. Pembahasan dan Kesimpulan ..................................................... 36 3.4. Diagram Alir Penelitian ......................................................................... 37
BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN ............................................... 38 4.1. Pengumpulan Data ................................................................................. 38 4.2. Analisis Data ........................................................................................... 40 commit to user
x
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
4.2.1. . Perhitungan Biaya Investasi Proyek……………………………
40
4.2.1.1. Biaya Konstruksi …………………………………..… 40 4.2.1.2. Biaya Tanah ……………………………………......… 42 4.2.2. Analisis Kelayakan Investasi……............................................… 42 4.2.2.1. Perhitungan Harga Jual Minimum Rumah…….........… 42 4.2.2.2. Proyeksi Pengeluaran Investasi .................................… 43 4.2.2.3. Proyeksi Pendapatan ..................................................… 44 4.2.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi……..............… 45 4.2.3. Analisis Optimalisasi……........................................................… 52 4.2.3.1. Variabel Keputusan……............................................… 52 4.2.3.2. Fungsi Tujuan…….....................................................… 53 4.2.3.3. Fungsi Batasan……....................................................… 54 4.2.3.4. Perhitungan Dengan Program QSB……....................… 55 4.2.3.5. Tabel Alternatif Pilihan……......................................… 57 4.2.3.6. Analisis Investasi Hasil Optimalisasi…….................… 59
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 62 5.1. Kesimpulan ……..................................................................................… 62 5.2. Saran ……............................................................................................… 63
DAFTAR PUSTAKA ................................................................................... 64 LAMPIRAN
commit to user
xi
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1. Contoh Cash Flow Suatu Investasi ........................................... 14 Gambar 2.2. Diagram alir kas mencari F jika diketahui P, i, dan n ............. 16 Gambar 2.3. Diagram alir kas mencari P jika diketahui F, i, dan n ............... 17 Gambar 2.4. Diagram alir kas mencari A jika diketahui F, i, dan n .............. 18 Gambar 2.5. Diagram alir kas mencari A jika diketahui P, i, dan n ............ 18 Gambar 2.6. Diagram alir kas mencari F jika diketahui A, i, dan n ............ 19 Gambar 2.7. Diagram alir kas mencari P jika diketahui A, i, dan n ............ 19 Gambar 2.8. Cash flow investasi kondisi awal ............................................. 20 Gambar 2.9. Cash flow investasi kondisi present .......................................... 20 Gambar 2.10. Cash flow investasi format nonannual .................................... 22 Gambar 2.11. Cash flow investasi format annual .......................................... 22 Gambar 2.12. Grafik NPV dengan Nilai IRR Tunggal ................................. 23 Gambar 3.1. Lokasi Penelitian ...................................................................... 30 Gambar 3.2. Site Plan Perumahan Tirtasani Residence ................................. 31 Gambar 3.3. Diagram Alir Penelitian ........................................................... 37 Gambar 4.1. Aliran Kas Perhitungan Investasi ............................................. 45 Gambar 4.2. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga terhadap Nilai NPV ... 52 Gambar 4.3. Pengisian Koefisien pada Program QSB .................................. 56 Gambar 4.4. Hasil Optimalisasi menggunakan QSB..................................... 56 Gambar 4.5. Site Plan Hasil Optimalisasi pada Perumahan Tirtasani Residence .................................................................................. 58 Gambar 4.6. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga terhadap Nilai NPV Hasil Optimalisasi ..................................................................... 56
commit to user
xii
perpustakaan.uns.ac.id
digilib.uns.ac.id
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1.
Penelitian terdahulu yang telah dilaksanakan ..........................
6
Tabel 2.2.
Penelitian sekarang yang dilaksanakan ....................................
9
Tabel 2.3.
Tabel Simpleks Dalam Bentuk Simbol ..................................... 27
Tabel 4.1.
Proyeksi Pengeluaran ................................................................ 43
Tabel 4.2.
Proyeksi Pendapatan ................................................................. 44
Tabel 4.3.
Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i) ........... 51
Tabel 4.4.
Rekapitulasi Harga Jual Tiap Unit Rumah ............................... 53
Tabel 4.5.
Tabel Alternatif Pilihan ............................................................ 57
Tabel 4.6.
Proyeksi Pengeluaran Setelah Optimalisasi .............................. 59
Tabel 4.7.
Proyeksi Pendapatan Setelah Optimalisasi ……...................… 59
Tabel 4.8.
Hitungan Nilai NPV ,AE dan BCR Setelah Optimalisasi ….… 60
Tabel 4.9.
Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i) Setelah Optimalisasi ……………………………………………..…..... 60
commit to user
xiii
