Vraag & antwoord
Steengoed in ontzorgen Verzilver nu de overwaarde van uw woning
Maatschappij voor het verzilveren van overwaarde in particulier vastgoed
www.verzilvermijvast.nl
Ons eigen huis is meer dan alleen het dak boven ons hoofd. Het herbergt een schatkamer vol herinneringen, en in de loop der jaren hebben wij het tot een ‘thuis’ gemaakt. Een goed zittende jas, die wij het liefst zo lang mogelijk blijven dragen.
Als u uw woning geruime tijd geleden heeft gekocht, dan beschikt u mogelijk over een flinke overwaarde. Een appeltje voor de latere dorst. Maar welke mogelijkheden heeft u, als u liever niet wilt verhuizen maar dat appeltje nu al nodig heeft? Bijvoorbeeld om zorg in te kopen, de kinderen een handje te helpen met een belangrijke aanschaf, of om net even wat ruimer te kunnen leven? Verzilvermijvast heeft zich laten inspireren door een rapport van de ‘Taskforce Verzilveren’, een initiatief van onder andere Vereniging Eigen Huis, diverse ouderenorganisaties en de Rijksoverheid. Uit dit rapport blijkt, dat u als 55-plusser in het huidige economische klimaat, weinig ruimte heeft om de overwaarde in uw eigen huis vrij te maken, tenzij u uw vertrouwde omgeving verlaat en uw huis verkoopt. Hier wilden wij graag een oplossing voor bedenken.
Schenken
Verzilvermijvastconsulenten Verzilvermijvast werkt samen met onafhankelijke adviseurs: assurantietussenpersonen, hypotheekadviseurs en makelaars. Na een interne training mogen deze adviseurs zich Verzilvermijvastconsulent noemen en kunnen zij u begeleiden bij alle stappen in het proces, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen. Net als met een makelaar of hypotheekadviseur, spreekt u vooraf met uw Verzilvermijvastconsulent een beloning af voor zijn diensten. Taxatie en bouwtechnische keuring Voor wat betreft de waardebepaling en bouwtechnische keuring van uw woning, werkt Verzilvermijvast samen met de Vereniging Eigen Huis en onafhankelijke NVM makelaars. Hun rapportage is leidend, waardoor uw belangen gewaarborgd zijn.
Hans (76) en Esther (72) kochten in 1985 hun huis voor €60.000,-. Zij hebben één zoon, Jacob, die door de economische omstandigheden al drie jaar werkloos is. Hoewel Hans en Esther prima kunnen rondkomen van hun AOW en pensioen, hebben ze geen spaargeld. Toch zouden zij Jacob en zijn gezin graag een handje willen helpen. Ze besluiten daarom in zee te gaan met Verzilvermijvast. Hun huis wordt getaxeerd en blijkt een vrije verkoopwaarde te hebben van €250.000,-. Verzilvermijvast betaalt Hans en Esther per direct de eerste tranche, wat neerkomt op €125.000,-. De verkoop wordt bekrachtigd bij de notaris. Er valt een last van ze af. Ze hebben van de één op de andere dag een groot bedrag op hun spaarrekening staan waarmee ze Jacob kunnen helpen en dingen kunnen doen die anders niet voor hun zouden zijn weggelegd. Uiteraard betalen ze huur, maar diverse kosten die ze als eigenaar hadden, zoals OZB en de opstalverzekering hoeven ze niet meer te betalen. Ook het onderhoud en het regelen daarvan, wordt nu door Verzilvermijvast gedaan. Dus ze hebben een goedgevulde spaarpot, ze kunnen Jacob af en toe wat toestoppen én ze kunnen blijven wonen in het huis waar ze al ruim 30 jaar met veel plezier wonen. Na 6 jaar verhuizen Hans en Esther naar een verzorgingshuis. Zij beëindigen de huurovereenkomst waarna de woning door Verzilvermijvast wordt verkocht voor €280.000,-. Verzilvermijvast betaalt hen vervolgens de tweede tranche uit. Deze bedraagt €140.000,(€125.000,- plus 50% van de overwaarde).
Hans 76 en Esther 72 jaar
Werkwijze Verzilvermijvast koopt uw woning die u vervolgens terug huurt. Bij het bepalen van de waarde van de woning gaan wij uit van de waarde op het moment dat u uw woning aan Verzilvermijvast verkoopt. Dit noemen wij de initiële verkoopwaarde. Deze waarde wordt bepaald door een onafhankelijke NVM makelaar en gevalideerd door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Hiermee is de objectiviteit van de waardebepaling gewaarborgd. U wordt in twee delen (tranches) betaald. De eerste tranche bedraagt 50% van de initiële verkoopwaarde. De tweede tranche ontvangt u wanneer u de huurovereenkomst met Verzilvermijvast beëindigt. De waarde van uw woning op dat moment wordt -net als in het begin- vastgesteld door een onafhankelijke NVM makelaar en gevalideerd door het NWWI. Wanneer de waarde gelijk is aan de initiële verkoopwaarde ontvangt u nogmaals 50%. U heeft dan totaal 100% van de verkoopwaarde ontvangen. Indien de waarde is gedaald delen Verzilvermijvast en u het verlies. Bij overwaarde delen wij de winst. We zullen dit aan de hand van een voorbeeld toelichten. Stel, u verkoopt de woning aan Verzilvermijvast waarbij de waarde wordt vastgesteld op €200.000,-. Na 10 jaar beëindigt u de huurovereenkomst en wordt de waarde opnieuw bepaald. Indien de waarde gedaald zou zijn naar bijvoorbeeld € 180.000,-, dan ontvangt u €90.000,- bovenop de €100.000,- die u reeds als eerste tranche heeft ontvangen. Het verlies van € 20.000,wordt gedeeld met Verzilvermijvast. Andersom werkt het ook zo. Stel dat de waarde van de woning gestegen is naar €220.000,-. Dan ontvangt u bovenop de eerste tranche van €100.000,- nog eens €110.000,-. U heeft immers recht op de helft van de waardestijging van €20.000,-. Stap 1 Samen met de Verzilvermijvastconsulent vult u het inventarisatieformulier in. Op het formulier worden de gegevens ingevuld die nodig zijn om uw aanvraag in behandeling te nemen. Een aanvraagformulier kunt u downloaden van onze website: www.verzilvermijvast.nl
Nooit getrouwd, geen kinderen maar wel veel sociale contacten. En hoewel in de herfst van zijn leven, gaat Freek nog regelmatig naar zijn stamkroeg. Hij is 81 jaar en woont vanaf zijn geboorte in het huis dat hij van zijn ouders heeft geërfd. Door fysieke problemen wordt hij minder mobiel en moet zijn woning worden aangepast. Eigenlijk wil hij ook meer zorg dan hem nu door de gemeente via de WMO wordt geboden. Freek wil niet verhuizen dus besluit hij zijn huis te verkopen aan Verzilvermijvast. Een taxateur bepaalt de waarde op € 200.000,- waarvan hij gelijk €100.000,ontvangt en vrijwel onmiddellijk de noodzakelijke aanpassingen kan laten uitvoeren. De huur bedraagt €1.000,- per maand waartegenover een besparing staat van €135,- aan onderhoud, OZB en opstalverzekering. Freek wil de € 865,netto woonlasten verder verlagen. Daarom zet hij van het bedrag dat hij ontvangt € 12.000,- op een spaarrekening. Hij onttrekt daaraan €200,- per maand. Zo heeft hij de komende 5 jaar aan netto woonlasten nog maar €665,-, heeft hij zorg in kunnen kopen én een leuke spaarpot. Vijf jaar na de verkoop aan Verzilvermijvast overlijdt Freek. Door een nieuwe crisis zijn de huisprijzen de afgelopen 5 jaar
Stap 2 Het ingevulde inventarisatieformulier wordt verzonden naar Verzilvermijvast. Wij regelen een taxatie via een onafhankelijke NVM makelaar en eventueel een bouwtechnische keuring via de Vereniging Eigen Huis. De kosten van de taxatie en de bouwtechnische keuring worden in eerste instantie voor 50% bij u in rekening gebracht en dienen vooraf betaald te worden. Wanneer de woning aan Verzilvermijvast is verkocht betalen wij u deze kosten terug. Stap 3 Nadat Verzilvermijvast de rapportages van de NVM makelaar en de Vereniging Eigen Huis heeft ontvangen sturen wij u via uw Verzilvermijvastconsulent de waardebepaling, ons voorstel en voorbeelddocumenten van een koopovereenkomst, een huurovereenkomst, een akte van levering en een hypotheekakte, waarmee u zekerheid verkrijgt m.b.t. de betaling door Verzilvermijvast. Stap 4 Indien u akkoord gaat met het voorstel van Verzilvermijvast ontvangt u alle officiële en op naam gestelde documenten die hierboven onder Stap 3 vermeld staan. Vervolgens wordt met de notaris een afspraak gemaakt om de overdracht te regelen. Op de dag dat de levering plaats vindt ontvangt u van Verzilvermijvast de eerste tranche minus de eenmalige afsluitkosten van €2.500,-, de borg en de bemiddelingskosten van de Verzilvermijvastconsulent (*). Tegelijkertijd gaat het huurcontract in. U ontvangt de kosten die gemaakt zijn voor de taxatie en de bouwtechnische keuring terug. De notariskosten en overdrachtsbelasting komen voor rekening van Verzilvermijvast.
(*) De afsluitkosten vervallen indien u voor 1 januari 2016 met Verzilvermijvast in zee gaat en er voor kiest de huur 1 jaar vooruit te betalen. De borg bedraagt 3 maanden huur en deze ontvangt u terug wanneer u bij het beëindigen van de huur de woning in dezelfde staat oplevert. Met de Verzilvermijvastconsulent bepaalt u de vergoeding voor zijn dienstverlening. Alle bovengenoemde bedragen worden verrekend in de afrekeningsnota bij de notaris.
gedaald. De waarde van de woning wordt door een onafhankelijk taxateur bepaald op €180.000,- ,waarvoor de woning ook verkocht wordt. In zijn testament heeft Freek bepaald dat zijn erfenis naar een goed doel wordt over-gemaakt. Ondanks de waardedaling is er nog steeds een overwaarde van €80.000,- . Dat bedrag wordt door Verzilvermijvast aangevuld met de helft van de waardedaling, te weten €10.000,-. Hierdoor ontvangt het goede doel uit de erfenis van Freek €90.000,- plus hetgeen nog over is van de eerste tranche.
Zorg inkopen Freek 81 jaar
Victor en Anna wonen in een hypotheekvrije woning die ze 34 jaar geleden voor €45.000,- hebben gekocht en aan hun specifieke wensen hebben aangepast. Om wat meer financiële armslag te krijgen, verkopen ze hun woning aan Verzilvermijvast. Een onafhankelijk taxateur bepaalt daartoe de waarde op €210.000,- Van Verzilvermijvast ontvangt het echtpaar €105.000,- Hun kosten gaan behoorlijk omlaag. Zo hoeft er geen OZB en erfpacht meer te worden afgedragen, vervalt de premie van de opstalverzekering en ook het onderhoud komt voor rekening van Verzilvermijvast. Opgeteld is dat zo’n €145,- per maand. Daar tegenover staat een maandelijkse huur van €1.050,- hetgeen ze van hun maandelijkse inkomen, mede door het wegvallen van de kosten, gemakkelijk kunnen betalen. Voor het bedrag dat ze onderaan de streep dus maandelijks betalen, zo’n €905,-, kunnen ze geen vergelijkbare woning huren. Zeker niet in de buurt waar zij al lang met veel plezier wonen. Na 10 jaar besluiten Victor en Anna toch kleiner te gaan wonen. Zij verhuizen naar een appartement in de stad, waar ze alles bij de hand hebben. De woning wordt verkocht door Verzilvermijvast voor €210.000,-. Victor en Anna ontvangen derhalve de volledige verkoopopbrengst van de woning wat betekent dat zij nog eens €105.000,- bijgeschreven krijgen.
Ruimer leven
Victor 67 en Anna 66 jaar
Rekenvoorbeeld Verzilvermijvast betaalt 1e tranche (bij verkoop woning aan Verzilvermijvast)
€ 100.000,minus eenmalige kosten (*)
2e tranche (stel de waarde is gedaald naar €180.000,-)
€ 90.000,-
2e tranche (stel de waarde gelijk is gebleven op €200.000,-)
€ 100.000,-
2e tranche (stel de waarde is gestegen naar €240.000,-)
€ 120.000,-
Henk en Wilma gaan in zee met Verzilvermijvast. Hun huis wordt getaxeerd en blijkt een vrije verkoopwaarde te hebben van €200.000,-. Na 10 jaar besluiten zij de huurovereenkomst met Verzilvermijvast te beëindigen omdat ze kleiner willen gaan wonen. Dat betekent dat Henk en Wilma recht hebben op de tweede tranche. In het schema hieronder ziet u wat zij ontvangen wanneer de waarde van de woning daalt, gelijk blijft of stijgt.
(*) De afsluitkosten vervallen indien u voor 1 januari 2016 met Verzilvermijvast in zee gaat en er voor kiest de huur 1 jaar vooruit te betalen. De borg bedraagt 3 maanden huur en deze ontvangt u terug wanneer u bij het beëindigen van de huur de woning in dezelfde staat oplevert. Met de Verzilvermijvastconsulent bepaalt u de vergoeding voor zijn dienstverlening. Alle bovengenoemde bedragen worden verrekend in de afrekeningsnota bij de notaris.
Vraag & antwoord Ik wil mijn huis verkopen aan Verzilvermijvast. Hoe doe ik dat? Indien uw eigen tussenpersoon of financieel adviseur al Verzilvermijvastconsulent is, kunt u zich tot hem wenden. U kunt ook contact opnemen met Verzilvermijvast onder nummer 070-7470001 waarna wij u verder helpen. Hoeveel betaalt Verzilvermijvast voor mijn woning? Verzilvermijvast betaalt u in twee gedeelten (tranches). De eerste tranche bedraagt 50% van de vrije verkoopwaarde (de initiële verkoopwaarde). Deze wordt getaxeerd door een onafhankelijke NVM makelaar bij u in de buurt. Wanneer u het huurcontract met Verzilvermijvast beëindigt ontvangt u de tweede tranche. Deze tweede tranche is gelijk aan 50% van initiële verkoopwaarde van de woning. Indien de waarde van de woning is gedaald wordt op de tweede tranche 50% van de waardedaling in mindering gebracht. Wanneer de waarde is gestegen wordt bij de tweede tranche 50% van de waardestijging opgeteld. Rekenvoorbeeld: Een makelaar taxeert uw woning op €200.000,-. U ontvangt dan van Verzilvermijvast €100.000,- minus eenmalige kosten (*). Na 10 jaar beëindigt u de huur. Stel dat de woning wordt verkocht voor hetzelfde bedrag als waarvoor deze is aangekocht. U ontvangt dan als tweede tranche nog eens €100.000,-. Indien de woning minder op levert en bijvoorbeeld getaxeerd wordt op €180.000,- dan ontvangt u als tweede tranche €90.000,-. Indien de woning na 10 jaar meer op levert en bijvoorbeeld wordt verkocht voor €240.000,-, dan ontvangt u als tweede tranche nog eens €120.000,-. Wanneer ontvang ik de eerste tranche? Op het moment dat de verkoop bij de notaris wordt geregeld. Wanneer ontvang ik de tweede tranche? Zodra de woning wordt verkocht, maar uiterlijk 3 maanden na leeg opleveren van de woning. Voor het bepalen van de waarde wordt dan de door een onafhankelijke makelaar getaxeerde waarde aangehouden. Kan ik in beroep wanneer ik het niet eens ben met de waardebepaling? Verzilvermijvast werkt voor wat betreft de taxatie samen met onafhankelijke NVM Makelaars. Hun taxatie wordt vervolgens gevalideerd door het NWWI waardoor een objectieve en betrouwbare woningtaxatie gewaarborgd is (zie ook www.site. nwwi.nl). Een beroep is derhalve niet mogelijk. U kunt ervoor kiezen om de taxatie te aanvaarden of niet in zee te gaan met Verzilvermijvast. Hoe garandeert Verzilvermijvast de betaling van de eerste en de tweede tranche? De eerste tranche ontvangt u via de notaris op het moment dat het eigendom overgedragen wordt. De tweede tranche wordt zeker gesteld doordat u een tweede hypotheekrecht verkrijgt op het pand. U bent dus schuldeiser op Verzilvermijvast met een tweede hypotheek als zekerheid. Als wij er niet meer zijn, vervalt dan de tweede tranche? Nee, de tweede tranche wordt altijd uitbetaald aan uw erfgenamen. Ik heb nog een hypotheek. Is dat een probleem voor Verzilvermijvast? Ook wanneer u een hypotheek heeft kunt u uw woning aan Verzilvermijvast verkopen en terug huren. De maximale hypotheek die wij accepteren is gelijk aan 50% van de eerste tranche die wij u betalen. Stel, de eerste tranche bedraagt €120.000,-. De maximale hypotheek die Verzilvermijvast dan accepteert is €60.000,-. De bestaande hypotheek wordt ingelost door Verzilvermijvast en ingehouden op de eerste tranche. Hoe berekent Verzilvermijvast de maandelijkse huur? Wanneer Verzilvermijvast de woning van u heeft overgenomen gaat u een huurcontract voor onbepaalde tijd met Verzilvermijvast aan. De huur bedraagt 6% op jaarbasis van de vrije verkoopwaarde en wordt geïndexeerd op basis van de huurindexatie van het CBS. Rekenvoorbeeld: uw woning heeft een vrije verkoopwaarde van €200.000,-. U betaalt dan per maand €1.000,-. Lasten die u als eigenaar heeft komen te vervallen. Zo betaalt u geen onroerende zaakbelasting, opstalverzekering en onderhoud meer. In dit voorbeeld bespaart u minimaal ruim €125- per maand en zijn uw netto woonlasten €875,- per maand. Ter vergelijking: de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in Nederland bedraagt momenteel €12,49 per vierkante meter. In de Randstad ligt dat aanzienlijk hoger. Zo is de gemiddelde huurprijs in Amsterdam €20,18/m2, in Den Haag €13,68/m2 en in Utrecht €13,81/m2. (Bron: Pararius). Heb ik als huurder huurbescherming? Ja, de huurwet geldt ook voor u. Mag ik van het bedrag dat ik ontvang de huur vooruit betalen? Ja, dat mag. Over die periode wordt dan geen huurindex berekend. Wanneer u ervoor kiest om voor 1 januari 2016 met Verzilvermijvast in zee te gaan en het eerste jaar huur vooruit te betalen vervallen de eenmalige afsluitkosten van €2.500,-. Mag ik de huur te allen tijde opzeggen? Ja, dat mag. Wanneer u de huur echter binnen 5 jaar na de ingangsdatum van het
contract opzegt, rekent Verzilvermijvast een opzegvergoeding: 10% van de initiële verkoopwaarde bij opzegging na jaar 1 7,5% van de initiële verkoopwaarde bij opzegging na jaar 2 5% van de initiële verkoopwaarde bij opzegging na jaar 3 2,5% van de initiële verkoopwaarde bij opzegging na jaar 4 0% van de initiële verkoopwaarde bij opzegging na jaar 5 en verder Indien de huurovereenkomst wordt beëindigd in verband overlijden van de huurder wordt geen opzegvergoeding in rekening gebracht. Indien u binnen 5 jaar na ingangsdatum de huur beëindigt en zelf een huurder aanlevert die door Verzilvermijvast wordt geaccepteerd zal ook geen opzegvergoeding in rekening gebracht. Let wel: de tweede tranche wordt pas betaald als de woning door Verzilvermijvast is verkocht. Als ik de overeenkomst met Verzilvermijvast heb ondertekend, kan ik dan op mijn besluit terugkomen? Ja, dat kan. U heeft na ondertekenen van de overeenkomst 14 dagen bedenktijd. Wanneer u binnen die periode toch besluit dat u uw huis niet aan Verzilvermijvast wilt verkopen, dan kunt u zonder extra kosten de transactie annuleren. Kan ik op een andere wijze de overwaarde in mijn woning verzilveren? Ja. U kunt uw woning verkopen en ontvangt dan onmiddellijk 100% van de vrije verkoopwaarde. Uiteraard zult u dan wel moeten verhuizen. Een andere mogelijkheid is het aangaan van een hypotheek. U dient dan wel over voldoende inkomen te beschikken. Indien u voldoende inkomen heeft is dit gezien de lage rentestand voordeliger dan verkopen aan- en terug huren van Verzilvermijvast. Uiteraard behoudt u in geval u zou kiezen voor een hypotheek als eigenaar wel de kosten van onderhoud, onroerende zaak belasting, de opstalverzekering en eventueel de VVE bijdrage. Hoe lang kan ik mijn woning huren van Verzilvermijvast? U gaat met Verzilvermijvast een huurcontract aan voor onbepaalde tijd. U bepaalt zelf hoe lang dat is. Uiteraard is de in de Nederlandse wet verankerende huurbescherming ook op u van toepassing. Als Verzilvermijvast failliet gaat, wat gebeurt er dan met mijn huurcontract? De wet is daar duidelijk over. Koop breekt geen huur. De nieuwe eigenaar van de woning is wettelijk verplicht de huurovereenkomst te respecteren. Welke besparingen heb ik wanneer ik geen eigenaar meer ben? Bepaalde kosten die u als eigenaar heeft komen te vervallen. Deze besparing kan behoorlijk oplopen. Denk onder andere aan het vervallen van de premie voor de opstalverzekering en de onroerende zaak belasting (OZB). Ook het onderhoud van de woning en de eventuele VVE bijdrage komen niet meer voor uw rekening. Wie betaalt de kosten voor de taxatie en de bouwtechnische keuring? Hoe hoog zijn deze kosten? De kosten voor een taxatie variëren, maar bedragen gemiddeld €350,-. De kosten voor een bouwtechnische keuring zijn afhankelijk van de grootte van uw woning, maar bedragen gemiddeld €300,-. Verzilvermijvast betaalt 50% van de kosten, de andere 50% zijn voor uw rekening. Uw kosten betalen wij terug wanneer u en Verzilvermijvast tot zaken komen. Wie betaalt de zogenaamde ‘kosten koper’ waaronder de notariskosten en de overdrachtsbelasting? Verzilvermijvast betaalt deze kosten en maakt gebruik van de diensten van een gespecialiseerde notaris. Wie betaalt de Verzilvermijvastconsulent? Uw adviseur en u maken vooraf een afspraak over zijn beloning. De beloning wordt bij het tot stand komen van de overeenkomst bij de notaris verrekend. Wat voor type woningen koopt Verzilvermijvast? Verzilvermijvast koopt woningen met een vrije verkoopwaarde tussen de €150.000,- en €400.000,-. De woning staat op eigen grond of de erfpacht is eeuwigdurend afgekocht. Ons werkgebied is de Randstad en enkele grote provinciesteden. Wij verzoeken u vriendelijk contact op te nemen met uw Verzilvermijvastconsulent voor de exacte gebieden. Accepteert Verzilvermijvast ook appartementen? Ja, wij accepteren ook appartementen. Voor de acceptatie is het wel belangrijk dat de VVE bijdrage en/of servicekosten redelijk zijn. Wanneer deze door omstandigheden voor Verzilvermijvast niet acceptabel zijn wordt de aanvraag niet geaccepteerd of worden de kosten doorberekend aan de huurder. Heeft Verzilvermijvast acceptatieplicht? Nee, Verzilvermijvast behoudt zich te allen tijde het recht voor woningen die worden aangeboden te weigeren. Welke leeftijdsgrens hanteert Verzilvermijvast? Verzilvermijvast richt zich op woningen van mensen waarbij de kostwinner 55 jaar of ouder is. (*) De afsluitkosten vervallen indien u voor 1 januari 2016 met Verzilvermijvast in zee gaat en er voor kiest de huur 1 jaar vooruit te betalen. De borg bedraagt 3 maanden huur en deze ontvangt u terug wanneer u bij het beëindigen van de huur de woning in dezelfde staat oplevert. Met de Verzilvermijvastconsulent bepaalt u de vergoeding voor zijn dienstverlening. Alle bovengenoemde bedragen worden verrekend in de afrekeningsnota bij de notaris.
Vraag & antwoord
Uw Verzilvermijvast consulent
Verzilvermijvast Bezoekadres: Leuvensestraat 85 | 2587 GD Den Haag | (070) 747 00 01
www.verzilvermijvast.nl
