Speciális ingatlanok értékelése

Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3.

Ingatlanfejlesztı Szakirányú Továbbképzési Szak

Speciális ingatlanok értékelése 4. Kereskedelmi ingatlanok értékelése

Szerzı: Harnos László 2008. november

4. Kereskedelmi ingatlanok értékelése

4.1 Tartalomjegyzék 4. Kereskedelmi ingatlanok értékelése ............................................................................................................1 4.1 Tartalomjegyzék ..................................................................................................................................2 4.2 Bevezetés ............................................................................................................................................3 4.2.1 A tanulási egység célja .................................................................................................................3 4.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz..........................................................................3 4.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések....................................................3 4.2.4

Ajánlott irodalom ........................................................................................................................4

4.3 A kereskedelmi ingatlanok általános jellemzıi.....................................................................................4 4.4 Az egyes ingatlantípusok áttekintése...................................................................................................6 4.4.1 Irodaházak ....................................................................................................................................6 4.4.2 Kiskereskedelmi ingatlanok ..........................................................................................................8 4.4.3 Raktárak, logisztikai központok ....................................................................................................9 4.4.4 Szállodák ....................................................................................................................................10 4.5 A hozamelvő értékelés.......................................................................................................................12 4.5.1 Direkt tıkésítés...........................................................................................................................12 4.5.2 DCF-módszer ..............................................................................................................................13 4.6 Összefoglalás ....................................................................................................................................13 4.7 Ellenırzı kérdések ............................................................................................................................14

2


4.2 Bevezetés 4.2.1 A tanulási egység célja Azon ingatlanok köre, melyeket a kereskedelmi potenciáljuk (jövedelemtermelı képességük) alapján értékelhetünk, meglehetısen széles. A jelen tanulási egység célja, hogy a leggyakrabban elıforduló kereskedelmi ingatlanok jellemzıinek áttekintése, a keresletüket befolyásoló tényezık számbavétele után Ön megfelelıen tudja alkalmazni az egyes hozamelvő értékelési módszereket.

4.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz

Eldönteni, hogy egy ingatlan értékelhetı-e a kereskedelmi potenciálja alapján, vagy sem, Eldönteni, hogy az adott típusú kereskedelmi ingatlan értékelésekor mely sajátos tényezıkre kell figyelemmel lennie, Hozamszámítással értékelni a leggyakrabban elıforduló kereskedelmi ingatlanokat.

4.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve.

DCF-módszer

Direkt tıkésítés Diszkontált cash flow Kereskedelmi ingatlan

Nettó mőködési bevétel

Azon idıszakban alkalmazott értékelési módszer, melyben az ingatlan jövedelme még nem stabil. A piaci értéket a vizsgált idıszak nettó mőködési bevételeinek és az exit-érték jelenértékeinek összegeként határozzuk meg. A stabil hozamú idıszakban alkalmazható módszer. Az ingatlan értékét, mint egy örökjáradék jelenértékét határozzuk meg. Lsd. DCF-módszer! Alapvetıen befektetési céllal vásárolt, vagy létesített ingatlan, mely a tulajdonosa számára rendszeres jövedelmet, azaz cash flowt ígér. Az ingatlan tényleges bevételeinek és mőködési költségeinek különbsége. E jövedelem szolgál a piaci érték meghatározásának alapjául.

NOI

Lsd. Nettó mőködési bevétel!

Tıkésítési kamatláb

A hozamszámítás során alkalmazott kamatláb, mely kifejezi a befektetés várható kockázatait. 3


4.2.4

Ajánlott irodalom

Soós János (szerk.): Ingatlangazdaságtan, KJK-KERSZÖV Kiadó, Budapest, 2005. Gyakorlati ingatlan-tanácsadó, VERLAG DASHÖFER Szakkiadó, Budapest, s.a. Európai Értékelési Szabványok 2003, FÜTI OMEGA Kft, Budapest, 2003. Bienert S. (szerk.): Bewertung von Spezialimmobilien, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2005. Hajnal István: Az ingatlan-értékelés Magyarországon, BME Mérnöktovábbképzı Intézet, Budapest, 2004.

4.3 A kereskedelmi ingatlanok általános jellemzıi Kereskedelmi ingatlannak azon ingatlanokat nevezzük, melyeket alapvetıen befektetési céllal létesítenek, ill. vásárolnak és a tulajdonos (befektetı) számára rendszeres jövedelmet termelnek.

Kereskedelmi ingatlan

A kereskedelmi ingatlanok köre meglehetısen széles. A legáltalánosabban elıforduló ingatlantípusok a következık:

Irodaházak, Kiskereskedelmi ingatlanok: o Belvárosi üzlethelyiségek, o Bevásárló központok, o Strip mall-ok, o Szakáruházak, o Szupermarketek, o Bevásárlóutcák, o Factory outlet, stb. Raktárak, logisztikai központok, Vendéglátó és szabadidıs létesítmények: o Szállodák, o Éttermek, o Mozik, multiplex mozik, színházak, o Élményparkok, o Strandok, uszodák, gyógyfürdık, o Rendezvényközpontok, vásárközpontok, stb.

4


A felsoroltak közül a raktárak és logisztikai központok értékelésével alapvetıen az ipari ingatlanok értékelésén belül foglalkozunk majd. A kereskedelmi ingatlanok értékelése során magából a befektetésbıl indulunk ki, azaz azt vizsgáljuk, hogy legfeljebb milyen összeget érdemes ma befektetni azon jövıbeli hozamok megszerzése érdekében, melyet az adott kereskedelmi ingatlan ígér. A kereskedelmi ingatlanok értékelése jellemzıen hozamelvő értékelési módszerekkel történik. Természetesen értékelhetünk egy kereskedelmi ingatlant piaci összehasonlítással is, de tudnunk kell, hogy a befektetıket alapvetıen a befektetés várható hozama és kockázata érdekli, így befektetési (vásárlási, ill. eladási) döntéseiket is ekként alakítják. Ez azt jelenti, hogy a piaci összehasonlító módszerrel nagyon hasonló eredményt kell kapjunk, mint a hozamszámítással. Ha ez még sincs így, akkor valamelyik módszert nagy valószínőséggel hibásan alkalmaztuk. A kereskedelmi ingatlanok értékelésekor leggyakrabban elıforduló hibalehetıségek a következık: Hozamszámításnál:

A piaci bérleti díjak becslési hibája, A potenciális kihasználtság becslési hibája, A mőködési költségek hibás becslése, A vizsgált idıszak önkényes leszőkítése, A kockázatok nem megfelelı számbavétele és ebbıl eredıen hibás kamatlábak alkalmazása, Számítási hibák.

Hibalehetıségek!

Piaci összehasonlításnál:

Nem megfelelı alaphalmaz (pl.: túl nagyok a különbségek az ingatlanok között, vagy hibás kategorizálás), Páros összehasonlítás helyett csoportos összehasonlító módszer használata, Túl kevés összehasonlító ingatlan, Túl kevés, vagy nem releváns szempontok szerinti összehasonlítás, Túl durva korrekció, Hibás (pl.: fordított irányú) korrekció, Számítási hibák.

5


4.4 Az egyes ingatlantípusok áttekintése

4.4.1 Irodaházak Az irodaházak a közigazgatási, a gazdasági, és a politikai adminisztratív teendık ellátását szolgáló épületek. Az irodaház munkahely. Szervezeti felépítésével a benne végzett munkát a legcélszerőbben kell szolgálnia. Elsıdleges feladat az irodaházban dolgozók kedvezı munkakörülményeinek biztosítása, amelyet a munkaterek megfelelı kiképzésével, berendezésével, a dolgozók "kényelmi" igényeinek kielégítésével lehet elérni. Eltérés mutatkozhat az irodaépületek egy részénél, ha a munka a belsı tevékenységre (adminisztráció, mőszaki tervezés, stb.), más részénél, ha a munka a külsı szervekkel, emberekkel (biztosító, pénzintézet, stb.) való kapcsolatra korlátozódik. Az irodaházak két alaptípusa:

irodaszobás rendszer nagyterő rendszer

különböztethetı meg.

Az irodaszobás rendszer esetében az oldal-, közép-, vagy ikerfolyosók mentén, egy vagy két oldalon felsorakoztatott irodahelyiségek legkisebb egysége 10-12 m2 alapterülető. A szoba ajánlott szélessége 3.00 m. Az ilyen mérető szoba egy-két személy elhelyezésére ad lehetıséget. A nagyterő rendszernél a munkahelyiségek az egyes szinteken egyetlen nagy termet alkotnak. Ezáltal - a helykihasználás és a térelhatároló szerkezetek (válaszfalak, ajtók) szempontjából igen gazdaságosan - sok (esetleg több száz) munkahelynek egy térben való elhelyezésére adnak lehetıséget. Irodaházak besorolási követelményei "A" kategória Kizárólagos követelmények: - modern kábelvezetés, - emelt padló / álmennyezet, - modern légkondicionálás - biztonságos, fedett parkolási lehetıség, - parkolóhelyek/m2: Belváros - 1:100, Központi - 1:75, nem központi és perifériális - 1:50 - kiváló minıségő, I. osztályú szabvány kivitelezés, - színvonalas facility menedzsment, - 24-órás hozzáférés és biztonsági szolgálat, - min. 1000 m2 kiadható irodaterülettel rendelkezı irodaház.

6


Egyéb követelmények: - nagy sebességő modern liftek, - irodai belmagasság: min. 2.65 m, - prestige minıségő recepciós terület, - flexibilis irodák kialakíthatósága, - kiváló minıségő építészeti tervezés, - szolgáltatások az épületben vagy a közvetlen szomszédságában, - szünetmentes áramellátás vagy kettıs betáplálás, - kettıs üvegezéső ablakok, reflexiós üvegezéssel vagy árnyékolással, - étterem. "B" kategória Kizárólagos követelmények: - Irodaházak melyben az "A" kategóriás kizárólagos követelmények egyike hiányzik: (modern -kábelvezetés, -légkondicionálás, fedett parkoló, minıségi kivitelezés, színvonalas FM, 24 órás recepció és biztonsági szolgálat), - min. 750 m2 kiadható irodaterülettel rendelkezı irodaház. Egyéb követelmények: - Irodaházak melyben az "A" kategóriás egyéb standardok közül legalább 6 követelmény nem áll fenn, valamint - liftek, - I. osztályú szabvány kivitelezés, - kettıs üvegezéső ablakok, - recepció, - büfé. "C" kategória Egyszerő kialakítású irodaházak, az irodaterületek nem flexibilisek. Nincs légkondicionálás. A parkolás nem, vagy csak igen korlátozott mértékben megoldott. A szolgáltatások köre meglehetısen szők. Általában nincs recepció, csak porta. Nincs étterem, sıt gyakran büfé sem, csak ital-automaták. A rendszerváltást megelızıen épült vállalati székházakból létrejött irodaházak többnyire ebbe a kategóriába sorolhatók.

Az irodapiac Magyarországon a rendszerváltást követıen teremtıdött meg, hiszen ekkor alakultak az új vállalkozások, ekkor érkeztek hazánkba az elsı nyugati cégek, akik megteremtették a keresletet. A kínálatot tekintve a piacot kezdetben a korábbi vállalati székházakból, telephelyekhez tartozó irodaépületekbıl alakult „C” kategóriás irodák uralták, de hamarosan beindultak a „B” és „A” kategóriás fejlesztések is. Az elsı jelentısebb „A” kategóriás fejlesztés Budapesten az East-West Business Center volt az Astoriánál.

7


A jelentısebb fejlesztési területek a fıvárosban:

Váci úti folyosó (olcsó területek, jó infrastruktúra), Belváros (drágább irodák, célzott bérlıi körrel), Lágymányos (egyetemek közelsége), Budaörs (az egyetlen komolyabb irodafejlesztés az agglomerációban), Bel-Buda (a cégvezetık lakóhelyéhez közeli terület), Dél-Pest (Soroksári út, Könyves Kálmán krt.), Corvin sétány, XI. kerület (Metró építés).

Az irodakínálat gyorsabban tud reagálni a kereslet változására, mint más ingatlanok esetén, ugyanis viszonylag kevés számú szereplı, ugyanakkor jelentıs tartalék irodaterület jellemzi. Budapesten jelenleg kb. 2 millió m2 „A” és modern „B” kategóriás irodaterület található. Ez a mennyiség évente kb. 10-15%-kal növekszik. Az üresedési ráta (kihasználatlanság) éves szinten kb. 12%. Az átlagos bérelt terület kb. 600 m2, a piacot általában 5-7 éves határozott idejő bérleti szerzıdések jellemzik. A keresletet illetıen míg a 2000-es évek elején a piac éves szinten kb. 80-120 ezer m2 területet szívott fel, addig ez a felszívás 2006-2007-ben már 250-300 m2 körül alakult.

4.4.2 Kiskereskedelmi ingatlanok A kiskereskedelmi ingatlanok piacán a következı bolttípusokat különböztetjük meg:

Egyedi üzlethelyiség, Általános áruház (pl.: Skála), Szakáruház (Pl.: IKEA), Hipermarket (Pl.: Tesco), Bevásároló központ (Pl.: Duna Plaza), Strip mall (Pl.: Stop Shop), Factory outlet center, stb.

Ha az európai trendeket tekintjük, akkor elmondható, hogy Nyugat-Európában az egyre szigorodó szabályozás, ill. a piacvédelmi szabályok a fejlesztéseket egyre inkább kelet felé tolják. Ez érezhetı pl. akkor is, ha egy magyarországi hipermarket minıségi színvonalát hasonlítjuk össze ugyanazon cég egy nyugat-európai hipermarketjének minıségével. Míg korábban a fejlesztések a külvárosok felé irányultak, ma újra elıtérbe kerülnek a belvárosi fejlesztések is (pl.: bevásárló utcák). Európa-szerte új fejlesztési helyszínek is megjelentek:

Repülıterek, Pályaudvarok, Korábbi gyártelepek, stb.

8


A 2000-es évekre csökkent az új projektek száma, de jelentısen nıtt ezek mérete. A vásárlás mellett elıtérbe kerül a szórakozás és a szabadidı eltöltése is (lsd. nagy bevásárló központok).

4.4.3 Raktárak, logisztikai központok

A nyersanyagok, félkész- és készáruk, valamint egyéb anyagi javak tárolására, tartalékolására és elosztására szolgáló épületeket raktáraknak nevezzük. A raktárak lehetnek: nyitottak, vagy zártak egy-, vagy többszintesek A raktárépületek sokféleségében a funkciót alapvetıen a tárolás- és az anyagmozgatás módja határozza meg. A tárolás módja (padozatos, polcos, szekrényes, függesztett, stb.) az árú tulajdonságaitól (alakjától, súlyától, stb.) mennyiségétıl, a tárolási idıtartamtól és a csomagolás módjától függ. Az anyagmozgatás, illetve a szállítás, a következı részfolyamatokból tevıdik össze: átvétel (berakás) belsı szállítás: o osztályozás o karbantartás o csomagolás kiadás (kirakodás) A kisebb raktárépületek a tároló téren kívül raktárvezetıi, vagy kezelı irodával, a nagyobb raktárak átvevı, elıkészítı, csomagoló és kiadó helyiségekkel, gépházzal, WC-vel és kisebb öltözıvel is rendelkezhetnek. Budapesten és környékén kb. 12-15 modern logisztikai park található, ami kb. 1 millió m2 területet jelent. Ezt a szegmenst 2000-tıl gyors felfutás jellemzi. A fejlesztések szinte kizárólag az autópályák, fıutak bevezetı szakaszára illetve az M0-ás körgyőrő menti területekre koncentrálódnak. A piac meglehetısen belterjes, kevés számú szereplı jellemzi mind a fejlesztıi, mind a befektetıi oldalon. Az elmúlt években találkozhatunk jelentısebb fejlesztésekkel a nyugati országrészben is. Az még kérdéses, hogy az elmúlt évek autópálya fejlesztései meghozzák-e ilyen értelemben is a gyümölcsüket, ill. hogy a keleti országrész is színterévé tud-e válni a nagyarányú logisztikai célú fejlesztéseknek.

9


4.4.4 Szállodák A szállodák rendeltetése, hogy hosszabb-rövidebb ideig tartó elszállásolást és ellátást biztosítsanak az utazók, üdülık, sportolók, gyógyulók, vagy lakóhelyüktıl távollévı üzletemberek, dolgozók, tanulók számára. Elsıdleges feladatuk az ideiglenes (idıszakos) alvási, pihenési, tisztálkodási lehetıségek megteremtése, amelyhez kapcsolódnak az étkezési, szórakozási, munka- és tárgyalási lehetıségek, szolgáltatások biztosítása.

A sokfajta szállodajellegő épületnél:

városi luxusszálló, átutazó (tranzit-) szálló, üdülı- és gyógyszálló, turista- és menedékház, motel, diákszálló, stb.

Az ideiglenes elszállásolás alapvetıen azonos funkciója mellett különbözı szerkezeti és felszerelési igények érvényesülnek. A többszintes és sokszobás szállodatípusok sejtszerő felépítésüknél, a kiegészítı és kiszolgáló helyiségek változatos szerkezeti követelményeiknél fogva különösen alkalmasak arra, hogy vázas, vagy egyéb cellás méhsejt-szerő építési módszerrel épüljenek. Vázas szerkezettel elsısorban az alábbi szállodafajták épültek/épülnek:

városi szállodák, üdülıszállók, nagyobb turista- és sportszállók, diákotthonok, stb.

A turista- és sportszállóknál a sokszintes megoldások ritkábbak. A gyógyszállók átmenetet képeznek az üdülıszálló és a kórház között, ezért azokat a körházra vonatkozó követelmények szerint építik. Az autóutak mellett és a városok zöldövezetében épülı motelek, valamint a családiházas építési övezetekben épülı panziók egy-két szinttel épülnek, többnyire falazott, ritkábban vázas szerkezettel. A konkrét rendeltetésnek megfelelıen a különbözı fajtájú szállodák funkció/helyiség kapcsolási sémája módosulhat, de a helyiségcsoportok hármas tagozódása a legtöbb esetben megfigyelhetı. Ezek a következık: az elıcsarnok, illetve a fogadás a vendégszobák az éttermi-gazdasági helyiségei. Ezek a csoportok az igények szerint kapcsolódhatnak egymáshoz, illetve további helyiségekkel bıvülhetnek. 10


A szállodák minıségi besorolása megkönnyíti a vendégek számára, hogy igényeiknek, elvárásaiknak ill. anyagi keretüknek megfelelı hotelt választhassanak. A csillag jelzi az adott szálloda felszereltségét, szolgáltatásának színvonalát. A minıségi besorolást csillagokkal jelzik. A magyarországi szokások szerint1 az egyes kategóriák jelentése a következı: * Fogadóhelyiséggel, tartózkodó helyiséggel, étkezıvel és recepcióval is rendelkezı állami vagy magántulajdonban lévı iskolai kollégium. A recepció általában nincs nyitva 24 órán keresztül. A szolgáltatások köre korlátozott. Általában közös fürdıszobával vannak felszerelve. Telefon a portán áll a vendégek rendelkezésére. A szobákat és valamennyi mellékhelyiséget kötelezı naponta takarítani. ** Kis és közepes mérető szálláshelyek, amelyek felszerelésüket tekintve egyszerőek. A vendégek számára csak az alapvetı szolgáltatásokat nyújtják. A hallban nemzetközi hívásra is alkalmas telefonkészülék található. Lift csak a két emeletnél magasabb szállodákban, ha a szálloda idényjelleggel üzemel, akkor csak a három emeletnél magasabb szálloda rendelkezik lifttel. *** Ezen szállodák mérete, nagyobb létszámú személyzete már lehetıvé teszi a szélesebb körő szolgáltatásnyújtást. A recepciószolgálat 24 órán át üzemel, de két idegen nyelven napi 16 órán át látják el. Csomagszolgálat is biztosított a vendég kívánságára. A közös helyiségek tágasabbak. A szálloda hallal, legalább egy melegkonyhás vendéglátó egységgel rendelkezik. A szobákból közvetlenül lehet városi és távhívást is lebonyolítani. A hálószobák fürdıszobával rendelkeznek, zömében légkondicionáltak. Kérés esetén szobaszolgálat is igénybe vehetı. **** A négycsillagos kategóriában jelentıs különbségek tapasztalhatóak a szálloda kialakítását, berendezését, felszereltségét, illetve a nyújtott szolgáltatásokat illetıen az elızı kategóriához képest. A recepciószolgálat 24 órán át mőszakonként legalább 3 idegen nyelven üzemel. A csomagszolgálatot legalább napi 16 órán át londiner végzi. 24 órás szobaszervíz, mosoda vagy vegytisztítás mellett a szobákban elhelyezett széf, bel-és külföldi sajtótermékek árusítása, fittnes vagy gyógyászati centrum, garázsszolgáltatások, konferenciaszolgáltatás is igénybe vehetı. Az étterem á la carte étel- és italválasztékkal, legalább 12-féle magyar minıségi borral várja a vendégeket. Az egy emeletnél magasabb szállodákban lift áll a vendégek rendelkezésére. Mind a szobák, mind a közös helyiségek légkondicionáltak. ***** Az ötcsillagos kategóriájú szállodák a legmagasabb színvonalon, luxus minıségő ellátással, a nemzetközi elvárásoknak megfelelıen különleges szolgáltatásokkal várják a vendégeket. Mindezek mellett az ott tartózkodást minden szálloda a különleges anyagokból készült berendezési tárgyak, a saját tervezéső interior által keltett egyedülálló hatással teszi élvezetessé.

1

A nemzetközi gyakorlatban az egyes kategóriákat illetıen eltérések mutatkozhatnak.

11


4.5 A hozamelvő értékelés

A kereskedelmi ingatlanokat jellemzıen hozamelvő értékelési módszerrel értékeljük. A hozamelvő értékelés lényege, hogy az értéket az ingatlan jövıben várható jövedelmeibıl vezetjük le. Hozamérték alatt az ingatlan jövıben várható jövedelmeinek jelenértékét értjük. Az ingatlan piaci értékét mindig a nettó mőködési bevételébıl (NOI) határozzuk meg. Nagyon fontos, hogy az értékelés idıpontjából kiindulva az ingatlannak mindig a teljes hátralévı életciklusát vizsgálnunk kell. A hozamelvő értékelésnek két módszere terjedt el a gyakorlatban, a direkt tıkésítés és a diszkontált cash flow módszer, melyekkel az „Ingatlanfinanszírozás és befektetés”, valamint az „értékbecslési ismeretek I.” c. modulok keretében Ön már részletesen megismerkedett. Fentiekre való tekintettel a jelen jegyzetben e módszereket csak röviden foglaljuk össze.

4.5.1 Direkt tıkésítés A direkt tıkésítési módszer az ingatlanból származó pénzfolyamot, mint örökjáradékot tekinti, és az értéket az örökjáradék jelenértékeként határozza meg.

A módszer akkor alkalmazható, ha az ingatlan jövedelme az örökjáradékhoz hasonlóan viselkedik, azaz stabil. Ez többnyire akkor áll fent, ha az ingatlan kihasználtsága megközelíti azt a potenciális szintet, amit a piaci keresleti-kínálati viszonyok megengednek és ez az állapot várhatóan hosszú távon (legalább 7-8 éven keresztül) is fennmarad. Az érték meghatározása a következı összefüggés szerint történik:

V M ,i =

VM: i: NOI: R:

NOI i +1 R

,ahol

Az ingatlan piaci értéke Az értékbecslés éve, ill. az elsı stabil hozamú év sorszáma Az ingatlan nettó mőködési bevétele Tıkésítési kamatláb

A módszer a tıkésítési kamatlábra nagyon érzékeny, így annak helyes megválasztása különösen fontos. A tıkésítési rátát meghatározhatjuk:

12


a befektetés hosszútávú kockázatainak elemzésével ún. build-up módszerrel, a más hasonló kockázatú befektetések tıkésítési kamatlábainak figyelembe vételével (azaz a piaci tapasztalatok alapján) és az adott befektetés tıkepiaci alternatívájának felhasználásával, ún. CAPMmódszerrel.

4.5.2 DCF-módszer

A diszkontált cash flow módszert akkor alkalmazzuk, ha a direkt tıkésítés feltételei nem állnak fenn. Az egyes évek várható jövedelmeinek becslését mindaddig el kell végeznünk, amíg várhatóan a NOI nem fog stabilizálódni. Ezt követıen az elsı stabil hozamú évet követı év jövedelmébıl direkt tıkésítéssel meghatározzuk az ún. exitértéket (Vi), majd ezt és az elıtte lévı évek jövedelmét az értékbecslés évére diszkontáljuk: i

VM = ∑ t =1

r:

NOI t Vi + (1 + r ) t (1 + r ) i

, ahol

a befektetéstıl elvárt rövid távú megtérülés (a tıke alternatíva költsége)

Az elvárt megtérülési ráta meghatározása a tıkésítési rátánál felsorolt módszerekkel történhet, de itt alapvetıen a rövid távú kockázatokat kell figyelembe venni.

4.6 Összefoglalás Az egység tanulmányozása során a hangsúlyt az egyes kereskedelmi ingatlanok (azon belül is elsısorban az irodák és a szállodák) gondos szegmentálására, azaz kisebb, minél több szempontból homogénnek tekinthetı csoportokba rendezésére helyeztük.

A kereskedelmi ingatlanokat alapvetıen, mint befektetéseket tekintjük és ekként értékelhetjük. Ahhoz, hogy egy ilyen befektetés piaci értékét meghatározzuk, meg kell becsülnünk az abból származó jövedelmeket (nettó mőködési bevételeket) és ezek jelenértékét kell valamilyen módszerrel megállapítanunk. A jövedelmek becslése alapvetıen nem túl nehéz, de meglehetısen idıigényes feladat. Ehhez meg kell becsülnünk az ingatlan bérterületét, majd a piaci bérleti díjakat. A meglévı bérleti szerzıdéseket elemeznünk kell a bennük foglalt bérleti díjak, a lejáratuk és a belılük származó kockázatok szempontjából. A mőködési költségek becslésében az ingatlan kezelıje lehet a segítségünkre, hiszen ı birtokában van a múltbéli és a jelenlegi tényleges költségadatoknak, így ezek segítségével könnyebben tudjuk azok 13


jövıbeli alakulását prognosztizálni. A hozamelvő értékelési módszerek a kamatlábak helyes megválasztására nagyon érzékenyek, így a kellı gondossággal kell eljárnunk és az sem árt, ha azok becslése során akár többféle módszerrel is megpróbálkozunk. A hozamelvő értékelési módszerek áttekintésekor feltételeztük, hogy ezen ismeretekkel Ön már korábbi tanulmányaiból rendelkezik, így azokról csak egy rövid összefoglaló jellegő áttekintést adtunk.

4.7 Ellenırzı kérdések

1. Mit nevezünk kereskedelmi ingatlannak? 2. Csoportosítsa a kereskedelmi ingatlanokat! 3. Milyen módszerekkel értékelhetjük a kereskedelmi ingatlanokat? 4. Melyek a hozamszámítás során elıforduló fıbb hibalehetıségek? 5. melyek a piaci összehasonlítás során elıforduló fıbb hibalehetıségek? 6. Melyek az irodaházak fıbb jellemzıi? 7. Melyek az „A” kategóriás irodaház általános követelményei? 8. Melyek a „B” kategóriás irodaház fıbb követelményei? 9. Mely ingatlanok tartoznak a „C” kategóriás irodaházak körébe? 10. Röviden jellemezze a magyarországi (azon belül is elsısorban a fıvárosi) irodapiacot a rendszerváltástól napjainkig! 11. Mely ingatlanok tartoznak a kiskereskedelmi ingatlanok körébe? Mondjon példát az egyes típusokra! 12. Milyen trendek jellemzık a kiskereskedelmi helyszíneket tekintve Európában és Magyarországon? 13. Jellemezze a raktárakat és a logisztikai ingatlanokat! 14. Jellemezze a szálloda ingatlanokat! 15. Hogyan kategorizáljuk a szállodákat? Melyek az egyes kategóriák jellemzıi? 16. Mi a hozamelvő értékelés lényege? 17. Mikor alkalmazhatjuk a direkt tıkésítést és mi a módszer lényege? 18. Mikor alkalmazhatjuk a DCF-módszert és mi a lényege?

14

Speciális ingatlanok értékelése

Recommend Documents