Speciális ingatlanok értékelése

Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3.

Ingatlanfejlesztı Szakirányú Továbbképzési Szak

Speciális ingatlanok értékelése 7. Történeti jelentıségő ingatlanok értékelése

Szerzı: Dippong Magdolna 2008. november

7. Történeti jelentıségő ingatlanok értékelése

7.1 Tartalomjegyzék

7. Történeti jelentıségő ingatlanok értékelése ................................................................................................1 7.1 Tartalomjegyzék ..................................................................................................................................2 7.2 Bevezetés ............................................................................................................................................3 7.2.1 A tanulási egység célja .................................................................................................................3 7.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz..........................................................................4 7.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések....................................................4 7.2.4

Ajánlott irodalom ........................................................................................................................5

7.3 A mőemlékekkel összefüggı törvényi szabályozás .............................................................................6 7.4 A mőemlék ingatlanok értékelése .......................................................................................................8 7.4.1 Az értékbecslés során alkalmazott alapfogalmak ..........................................................................8 7.4.2 Értékelés.....................................................................................................................................12 7.5 A mőemlék felelısség-értéke, mint „forintosított” eszmei érték........................................................14 7.5.1 A mőemlék kettıs jellege ............................................................................................................14 7.5.2 A mőemlék eszmei értéke ...........................................................................................................14 7.5.3 A mőemléki érték pénzbeni kifejezése.........................................................................................14 7.5.4 A mőemléki értékkategóriák és értékelésmetodika, a korrekciós tényezı meghatározása...........15 7.5.5 Emlék-érték.................................................................................................................................16 7.6 Összefoglalás ....................................................................................................................................18 7.7 Ellenırzı kérdések ............................................................................................................................18

2


7.2 Bevezetés A történeti jelentıségő ingatlanokat az Alapismeretek blokkban az alábbiak szerint definiáltuk: Azokat az ingatlanokat, melyeknek a társadalom különös jelentıséget tulajdonít, építésének ideje, körülményei, az építész vagy az építtetı személyének jelentısége, a kapcsolódó történelmi események fontossága miatt, történeti jelentıségő ingatlanoknak nevezzük. Típusai: -

Mőemlék: Helyi védettségő ingatlanok: Régészeti terület:

Jelen tanulási egységben részletesen foglakozunk a mőemlék ingatlanokhoz tartozó leggyakrabban vizsgált értékek meghatározásával. Fontos megjegyezni, hogy a mőemlék speciális ingatlan, különlegessége abban áll, hogy kettıs jelleggel bír: „közkincs” és „birtokolható hasznos ingatlan”. Mint „birtokolható hasznos ingatlan”, kevés kivétellel piacképes, vagyis van piaci értéke. „Közkincs” jellegébıl adódóan pedig eszmei értékkel rendelkezik, mely a társadalom megbecsülését fejezi ki, ami viszont semmi esetre sem piaci kategória.

A mőemlékingatlanok is, más ingatlanokhoz hasonlóan, számos más értékformával is rendelkezhetnek (mőszaki érték, használati érték, felszámolási érték, hitelbiztosítéki érték, stb)

7.2.1 A tanulási egység célja A tananyag célja, hogy megismertesse Önnel a mőemlékek értékelése során figyelembeveendı olyan speciális, csak az adott ingatlanra jellemzı értékbefolyásoló tulajdonságokat, amelyek az értékmeghatározás során döntı fontosságúak és az értékbecslés céljának megfelelıen vegye azokat figyelembe. Vannak olyan mőemlék ingatlanok is melyek az állam tulajdonában kell hogy maradjanak, ezért hasznosításuk is csak valamilyen, arra lehetıséget biztosító vagyonértékő jog birtokában lehetséges. Az ilyen ingatlanok esetében bemutatjuk az adott vagyonértékő jog, általában vagyonkezelési jog, értékelési eljárását is.

3


7.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz

eldönteni, hogy az értékbecslés céljától függıen, milyen értékbecslési módszerek alkalmazása lesz szüksége a helyes érték megállapításához, mérlegelni, milyen szakterületek klépviselıibıl kell összeállítania az értékelés végzı munkacsoportot, a szakértık szakmai véleményére támaszkodva képes lesz a helyes érték meghatározására, Az ingatlanhoz kapcsolódó vagyon-értékő jogok közül, a leggyakrabban meghatározásra kerülı tulajdonjog piaci értékén túl, meg fogják tudni határozni a vagyonkezelıi jog értékét is.

7.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak. Mőemlék

Régészeti terület

Helyi védettségő ingatlan

Világörökség

A mőemlék fogalma (Velencei Carta 1964)

Mőemlékvédelem célja (Velencei Carta 1964)

Olyan mőemléki érték, amelyet a törvény alapján jogszabállyal védetté nyilvánítottak ( 2001. évi LXIV., a kulturális örökségrıl szóló törvény 7.§.6.) Olyan terület, amelyen ismert, vagy valószínősíthetı emlékek, vagy azok maradványai találhatók, a felszínen vagy a föld mélyében. Olyan értékes ingatatlanok, melyeknek az adott területen, városban, régióban különös jelentıségőek. Védelmüket, helyi önkormányzati rendelet (SzT) biztosítja Az 1972-ben létrehozott ENSZ-egyezmény értelmében életre hívott UNESCO Világörökség Bizottsága és Jegyzéke azokat a természeti és ember által létrehozott kincseket veszi fel listájára, amelyeket az emberiség egyetemes kincsnek tart. Minden nemzetnek vannak sajátos helyi értékei, amelyek mégis egyetemes jellegőek, így méltók a nemzetközi megbecsülésre és figyelemre. A mőemlék fogalma alatt mindazokat az önálló építészeti alkotásokat és városi vagy falusi településeket értjük, amelyek valamely sajátos kultúrának, jelentıs fejlıdésnek, vagy történelmi eseménynek tanúi. A mőemlék fogalma nemcsak a nagy alkotásokra terjed ki, hanem azokra a szerény mővekre is amelyek az idık folyamán kulturális jelentıségre tettek szert. A múlt szellemi üzenetét hordózó monumentális alkotások a jelenkor számára a népek évszázados hagyományainak élı tanúi. Az emberiség, amely minden nap egyre jobban az emberi értékek mélységes egységének tudatára ébred, ezeket az alkotásokat közös örökségnek tekinti és egyetemlegesen felelısnek vallja magát védelmükért a jövı generációi elıtt, amelyeknek ezeket az emlékeket a hitelességük teljes gazdagságában kell átadnia.

Magyarországi világörökség helyszínek: Hollókı és a hozzá tartozó természetvédelmi terület A pannonhalmi bencés Fıapátság Budapest: a Várnegyed és a Duna-part Az Aggteleki-karszt és a Szlovák-karszt barlangjai A Hortobágy Pécs ókeresztény emlékei

4


Mőemléki helyreállítás

Mőemléki érték

Kulturális javak

Kulturális örökség

Történeti kert (park)

Vagyon értékő jog

7.2.4

a napi jó karban tartási, fenntartási feladatokon túlmenı, a mőemlék egészét vagy nagyobb, ill. értékesebb részét érintı építészeti (és szükségképpen képzı- és iparmővészeti) restaurálás, helyreállítás Az eszmei érték pénzben kifejezett meghatározását a tulajdonos, a vagyonkezelı, vagy más jog alapján használó felelıssége mértékének megállapítása teszi szükségessé. A meghatározott érték tehát egyben a közkincsért vállalt felelısség alapja. A “forintosított” eszmei érték a mőemléknek jogi-adminisztratív védelmet biztosít. Ezen érték alapján állapíthatók meg pl. a mőemléki támogatások, a mőemléki bírságok, a biztosítási értékek. Ezek esetenként pénzben igényelhetık, ill. törvényes úton behajthatók. A mőemlék-ingatlanokat ezen értéken kell a tulajdonos államgazdasági és kulturális stratégiai terveiben figyelembe venni, elhelyezni. Az élettelen és élı természet keletkezésének, fejlıdésének, az emberiség, a magyar nemzet, Magyarország történelmének kiemelkedı és jellemzı tárgyi, képi, hangrögzített, írásos emlékei és egyéb bizonyítékai, valamint mővészeti alkotások. A régészeti érdekő területek, régészeti emlékek, régészeti lelıhelyek, ezek védıövezetei, a mőemléki értékek és a mőemléki területek, valamint a kulturális javak Történeti értékő – önállóan, más mőemlékhez kapcsolódóan, illetve történeti településszerkezetként megjelenı – kertépítészeti alkotás, zöldfelület, illetıleg park.

Vagyoni értékő jognak tekinthetık a pénzben kifejezhetı értékkel bíró jogok. (tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülıhasználati jog, vagyonkezelıi jog, stb.)

Ajánlott irodalom

2001. évi LXIV., a kulturális örökségrıl szóló törvény www. vilagorokseg.hu www.koh.hu www.lakasneked.net/info/ingatlanjogi-alapfogalmak

5


7.3 A mőemlékekkel összefüggı törvényi szabályozás

A kulturális örökségrıl szóló törvény A mőemlékek felújítására, fenntartására, valamint használatára és vagyonkezelésére vonatkozó legfontosabb elıírásokat a 2001. évi LXIV., a kulturális örökségrıl szóló törvény vonatkozó paragrafusai foglalják össze. A törvény 2001. október 8-án lépett hatályba. Megjegyzendı, hogy a törvényt több ponton – a közeljövıben elkészítendı – további Kormány, ill. miniszteri rendeletek egészítik ki, ill. pontosítják. A törvény többek között definiálja a hasznosítás és a tulajdonlás szempontjából meghatározó fontosabb fogalmakat, úgymint: Mőemlék: olyan mőemléki érték, amelyet e törvény alapján jogszabállyal védetté nyilvánítanak (7.§.6.) Mőemléki érték: minden olyan épített örökségi elem, valamint azok rendeltetésszerően összetartozó területe, együttese, rendszere, amely hazánk múltja és a közösségi hovatartozás-tudat szempontjából kiemelkedı jelentıségő történeti, mővészeti, tudományos és mőszaki emlék, alkotórészeivel, tartozékaival és berendezési tárgyaival együtt (7.§.7.) Történeti kert: történeti értékő – önállóan, más mőemlékhez kapcsolódóan, illetve történeti településszerkezetként megjelenı – kertépítészeti alkotás, zöldfelület, illetıleg park.

Az „1881 évi XXXIX törvényczikk” szerint „Mőemlék elnevezés alatt értetik a földben vagy földszínén lévı minden olyan építmény és tartozéka, mely történeti vagy mővészeti emlék becsével bír”

Mőemléki helyreállítás: a napi jó karbantartási, fenntartási feladatokon túlmenı, a mőemlék egészét vagy nagyobb, ill. értékesebb részét érintı építészeti (s szükségképpen képzı- és iparmővészeti) restaurálás, helyreállítás (7.§.8.). Fenntartható használat: a védett kulturális örökség olyan módon történı használata – ideértve a kármegelızı és kárcsökkentı tevékenységeket is -, amely nem haladja meg a szakmailag indokolt mértéket és nem vezet az örökség elemeinek állapotromlásához, így biztosított fennmaradásuk a jelen és jövı nemzedékek számára (7.§.2.). Örökségvédelmi többletköltség: a kulturális örökség tárgyai olyan helyreállítási munkáinak költségei, amelyeket a Hivatal írt elı vagy rendelt el, valamint amit a tulajdonos kezdeményezésére a hatóság annak elismer, és amelyek a mőemlékek kötelezı fenntartásával kapcsolatban egyébként nem merültek volna fel (7.§.10). A törvény megállapítja, hogy a kulturális örökség körébe tartozó kulturális javak, értékek – köztük a mőemlékek, mőemléki értékek, mőemléki területek – megóvása mindenkinek kötelessége (ld. 4.§., 7.§.4,5.) A kulturális örökség védelme közérdek, a védelem érvényesítése, megvalósítása együttmőködési kötelezettséget jelent minden 6


érintett, így az állam és a szakhatóságok mellett a tulajdonosok, vagyonkezelık és használók részére is (ld. 5.§.). A mőemlékvédelemmel kapcsolatos építésügyi hatósági, ill. szakhatósági és koordinációs feladatokat a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal látja el (ld. 6.§.) A mőemlék jó karban tartásáról, fenntartásáról a tulajdonosi jogok gyakorlója (tulajdonos, vagyonkezelı, ingyenes használó) köteles gondoskodni. A „jó karbantartás” azt jelenti, hogy a rendeltetés szerinti használat mellett ezen ingatlanok esetében épségben kell megırizni a mőemléki értéket meghatározó építészeti, képzı és iparmővészeti, valamint kertépítészeti elemeket (41.§.1-2.) A mőemléket eszmei értékéhez méltó módon, a védelem alapját jelentı tárgyi értékelemeket nem veszélyeztetve kell használni, azaz a használat (és a használattal járó felújítások) során meg kell ırizni az alkotórészek, tartozékok és berendezési tárgyakat (43.§.1-2.) A mőemléki védettséget az ingatlan-nyilvántartásban fel kell tüntetni (74.§.) Új építészeti kiegészítés, vagy más beavatkozás a mőemléken és annak mőemléki környezetében csak a városképi és tájképi megjelenését szolgálva, az értékek érvényesülését elısegítve végezhetı, a szakhatóság jóváhagyása mellett (43.§.3.). Állami és önkormányzati mőemlék bármilyen jogügylet alapján történı átruházásához (ide értve annak megterhelését és vagyonkezelı kijelölését is) csak a mővelıdési miniszter, ill. a Hivatal jóváhagyásával kerülhet sor. Magántulajdonú mőemlékek esetében másodlagos ingatlanjogok alapítása (használati, szolgalmi jogok, társasházzá alakítás) csak a Hivatal engedélyével lehetséges (44.§.1-3.). A mőemlék elidegenítése esetében a Magyar Államot elıvásárlási jog illeti meg, amennyiben ezt a védettségre vonatkozó – azt elrendelı vagy módosító – rendelet elıírja (86.§.1-3). A mőemlék megmentése érdekében a Hivatal kisajátítási eljárást kezdeményezhet (87.§.1-2). A mőemlék egésze nem bontható le, részleges bontás csak mőemléki érték érvényesítésének érdekében (pl. torzító idegen részek eltávolítása, állagbiztonság), valamint életveszély elhárítás érdekében történhet (45.§.) A mőemléken történı bármely építési munka, ill. területhasználati és telekalakítási eljárás csak a Hivatal, mint építésügyi hatóság engedélyével lehetséges (63.§.1-2.) A Hivatal kötelezheti a tulajdonost, vagyonkezelıt a legszükségesebb állagvédelmi munkák elvégzésére, valamint elrendelhetı az engedélytıl eltérıen végzett munkák leállítását és elrendelheti az eredeti állapot helyreállítását (67.§.1.) A hatósági, ill. szakhatósági engedély-köteles munkák esetében a tulajdonos vagy vagyonkezelı kérésére a Hivatal az engedélyezéssel kapcsolatos elızetes feltételekrıl elızetes nyilatkozatot köteles kiállítani. Ha a körülmények lényegesen nem változnak, akkor egy éven belül induló engedélyezési eljárás során a Hivatal az elızetes nyilatkozatához kötve van (65.§.1-2). Amennyiben a tulajdonos súlyosan megsérti a mőemlék jó karban tartására, fenntartására vonatkozó kötelezettségeket, és ezáltal a mőemlék veszélybe kerül, akkor a Hivatal jogosult a veszély vagy kár elhárításához szükséges munkákat a 7


tulajdonos helyett, de annak költségére és felelısségére elvégeztetni, továbbá – állami és önkormányzati tulajdon esetében – kezdeményezi a vagyonkezelıi szerzıdés, ill. használati jog felülvizsgálatát, ill. megszüntetését, magántulajdon esetében pedig kezdeményezheti a mőemlék kisajátítását (67.§.2. a)-c)). Ezen esetekben a Hivatal által elvégeztetett munkák költsége adók módjára behajtandó köztartozásnak minısül (67.§.5.) A mőemlék tulajdonosa, használója köteles a mőemléket (vagy annak meghatározott részét) hozzáférhetıvé tenni, oly módon, hogy az a rendeltetésszerő használatot ne zavarja (76.§.1-2, 79.§.). A mőemléki többletköltségek fedezetét a Nemzeti Kulturális Örökség Minisztériuma, ill. állami tulajdonú mőemlékek esetében a Miniszterelnöki Hivatalnál képzett költségvetési források biztosítják, nagyobbrészt pályázati rendszerben (81.§. a)-o). A mőemléken engedély nélkül, vagy az engedélyezettıl eltérı módon végzett tevékenységek, ill. károkozás és bejelentési kötelezettség elmulasztása esetében a Hivatal örökségvédelmi bírságot szabhat ki (82.§.1-4., 83.§.)

7.4 A mőemlék ingatlanok értékelése Mőemlék ingatlanokhoz is kapcsolódhat számos értékforma. A értékbecslésben leggyakrabban a tehermentes tulajdonjog értékének, illetve állami tulajdonú ingatlanok esetében a vagyonkezelési jog értékének meghatározása a feladat. Egyes esetekben szükséges lehet a mőemléki, vagy eszmei érték meghatározása is.

7.4.1 Az értékbecslés során alkalmazott alapfogalmak Tulajdonjog A Ptk. 94.§ (1) bekezdése szerint minden birtokba vehetı dolog tulajdonjog tárgya lehet. Összefoglalóan: a tulajdonost a dologra vonatkozó legszélesebb körő jogosultság illeti meg, mely kiterjed a teljes körő rendelkezési jogra (arra is, hogy a tulajdonjoggal a tulajdonos felhagyjon). Ezen túlmenıen a tulajdonost illeti a birtokvédelem joga a tulajdonjog védelme (a tulajdonjog védelme (a tulajdoni igények nem évülnek el, jogos önhatalom stb.). A tulajdonos ugyanakkor köteles viselni a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

A Ptk. tulajdonjogra vonatkozó meghatározása, a mőemlék ingatlanok vonatkozásában speciálisan, csak a kulturális örökségrıl szóló törvénnyel összhangban értelmezhetı!

A vagyonkezelési jog A vagyonkezelési jog a kincstári vagyonba tartozó vagyontárgyakra vonatkozóan keletkezhet. A kincstári vagyonba tartozik különösen: a kizárólagosan állami tulajdonban álló vagyon, a koncessziós szerzıdéssel hasznosított vagyon, az állam közhatalmi szerveinek tulajdonában álló vagyon, az állami tulajdonban lévı mőemléki

8


ingatlan, védett természeti terület, termıföld, erdı, történeti (régészeti) emlékek és földterületek. A kincstári vagyonnal kapcsolatos tulajdonosi jogosítványokat a Magyar Állam nevében a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (MNV) gyakorolja. A vagyonkezelıi jog vagyonkezelési szerzıdés megkötésével – ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásba történı bejegyzéssel – keletkezik. Vagyonkezelési jogot gyakorolhat bármely természetes és jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkezı szervezet, amellyel a vagyonkezelése vonatkozóan a MNV szerzıdésben megállapodik. A vagyonkezelıi jog jogosultját – ha jogszabály másként nem rendelkezik – megilletik a tulajdonos jogai, és terhelik a tulajdonos kötelezettségei azzal, hogy a vagyont nem értékesítheti, illetve arra zálogjogot, illetve haszonélvezeti jogot nem alapíthat. A vagyonkezelı a vagyonkezelıi jogát írásbeli megállapodás alapján és a MNV-vel kötött megállapodásban foglalt feltételek szerint ellenérték fejében – a vagyonhoz kapcsolódó jogokkal és kötelezettségekkel együtt – átruházhatja a vagyon kezelésére jogosult más szervezetre, a MNV egyidejő értesítése mellett. A vagyonkezelıi jogot keletkeztetı vagyonkezelıi szerzıdésnek – az általános szerzıdési tartalmi kellékein kívül – a következıket is tartalmaznia kell: A vagyonkezelı kijelölésével kapcsolatos adatokat A vagyonkezeléssel érintett vagyonkörnek a pontos megjelölését A vagyonkezelés terjedelmét (az esetleges korlátozások pontos megjelölésével) A vagyonkezelıi jog átruházására, annak konkrét feltételeire és tartalmára vonatkozó elıírásokat A vagyonkezelıi jog megszerzésének és gyakorlásának ellenértékét A vagyonkezelési szerzıdés szerzıdésszerő teljesítésének biztosítására szolgáló mellékkötelezettségeket és egyéb biztosítékokat A kincstári vagyon megterhelésével kapcsolatos elıírások A vagyonnal való vállalkozás feltételeit A kincstári vagyonnal való mérhetıen eredményes gazdálkodásra vonatkozó elıírásokat A MNV-vel szemben fennálló elszámolási kötelezettség tartalmát A vagyonkezelıi jog megszerzésének és gyakorlásának ellenértékét az az összeg fejezi ki, melyet a vagyonkezelıi jog megszerzésekor, illetıleg a vagyonkezelıi jog gyakorlása során meghatározott rendszerességgel vagy egy alkalommal kell fizetni. Ide értendı az a pénzben kifejezhetı tevékenység végzése vagy az ingatlanon végzett felújítás, állagvédelem, pótlólagos beruházás, a kincstári ingatlan hasznosítása is, melyet a vagyonkezelıi szerzıdés meghatároz. A vagyonkezelıi jog lehet határozott idıtartamú vagy határozatlan idıre szóló, ahogyan azt a vagyonkezelıi szerzıdés meghatározza.

9


A vagyonkezelıt a kincstári vagyon kezelésérıl szóló 183/1996. (XII. 11.) Korm. Rendelet szerint a kincstári vagyonnal kapcsolatosan alábbi jogosultságok illetik meg: A birtoklás joga A használat joga A hasznosítás joga A birtoklás használati jogának átengedése (bérbeadás) A vagyonkezelıi jognak elcserélése más vagyonkezelıvel (vagyonkezelıi jog átruházása) A kincstári vagyon megterhelésének joga A kincstári vagyonnal való gazdálkodás, vállalkozás joga

A vagyonkezelıt terhelı kötelezettségek a következık: A kincstári vagyonhoz kapcsolódó terhek viselése (ide értve az adó,- vám,társadalombiztosítási és egyéb, az államháztartás alrendszerei számára teljesítendı fizetési kötelezettséget is, A kincstári vagyonnal összefüggı könyvvezetési és beszámoló készítési kötelezettség, A kincstári vagyon kezelésébıl származó – a központi költségvetést megilletı befizetések teljesítése, A kincstári vagyonnal történı elszámolás, A vagyonkezelési szerzıdésben vállalt, illetve jogszabályok alapján fennálló egyéb jogok gyakorlása illetve kötelezettségek teljesítésére.

A vagyonkezelıi jog megszőnik: a határozott idıtartamú vagyonkezelési szerzıdésben meghatározott idıtartam elteltével, vagy a szerzıdés felmondásával határozatlan idıtartamú vagyonkezelési szerzıdés esetén a szerzıdés felmondásával a vagyonkezelı halálával, illetve jogutód nélküli megszőnésével a vagyontárgy megsemmisülésével a vagyonkezelıi jog átruházásával a szerzıdésben meghatározott egyéb ok vagy feltétel bekövetkezése esetén A felmondási idı – amennyiben a felek eltérıen nem állapodnak meg – rendes felmondás esetén 6 hónap, rendkívüli felmondás esetén 2 hónap. Azonnali hatályú felmondásnak a kincstári vagyonban történı károkozás esetén van helye. A vagyonkezelı a vagyonkezelıi jogát a kezelt vagyon részére vagy egészére – az érintett kincstári vagyonhoz kapcsolódó jogokkal és kötelezettségekkel együtt – vagyonkezelésre jogosult másik személyre ruházhatja át, amennyiben a

10


vagyonkezelési szerzıdésben erre vonatkozóan a MNV-vel megállapodott. Az átruházás csak ellenérték fejében történhet. A vagyonkezelıi jog átruházása esetén a MNV-vel kötött vagyonkezelési szerzıdés a szükséges módosítások átvezetésével továbbra is hatályban marad. Az állami tulajdonú mőemléke esetén Magyar Nemzeti Vagyonkezelı Zrt. (MNV) a Magyar Államot, mint az ingatlanok tulajdonosát képviseli. A kincstári vagyonnal való gazdálkodást az államháztartásról szóló törvény (Áht.) 109. §-ában foglaltak szabályozzák. Az Áht. 1996. évi módosításával került bevezetésre a vagyonkezelés fogalma. A MNV a vagyonkezelést – speciális, csak a kincstári vagyonkörbe tartozó vagyontárgyakon keletkezı ingatlanjogot – több kapcsolódó törvény és kormányhatározat, valamint a MNV belsı rendeletei által meghatározottak – kiemelten a 183/1999 (XII. 11.) és a 1048/1997 (V. 13.) sz. Kormányhatározatok – szerint gyakorolja. Az Áht. szerint a vagyonkezelés a kincstári vagyon birtoklásának, használatának, hasznosításának vagyonjogi formája, ilyen vagyon-gazdálkodási tevékenység, amelynek „célja egy állami feladatellátás hatékony biztosítása, a vagyon állagának és értékének megırzése, védelme, továbbá az érték növelése”. A vagyonkezelés fogalmát és az ezzel kapcsolatos eljárások rendjét részletezı rendeletek a használaton kívüli, illetve a nem állami hasznosítású kincstári vagyonra – ezen belül a mőemlékekre – is tartalmaznak rendelkezéseket. Eszerint a MNV átmeneti vagyonkezelıi szerepet tölt be, a MNV célja és feladata: megtalálni és vagyonkezelési szerzıdéssel „átadni” – az állam kizárólagos tulajdonjogának fenntartása mellett – a mőemléket olyan vagyonkezelınek, aki/amely képes azt felújítani és fenntartani, méltó módon hasznosítani. Ezt követıen a MNV csak a kincstári vagyon tulajdonosi kontrollját végzi. A MNV a vagyonkezelıi jogot meghatározott körben kijelöléssel, ill. általában versenyeztetés útján ruházhat át. A vagyonkezelı a MNV-vel – polgári jogi jellegő – vagyonkezelési szerzıdést köt, ennek alapján vagyonkezelıvé válik: a szerzıdésben meghatározott feltételek mellett vállalja az ingatlan felújítását, fenntartását és hasznosítást. A vagyonkezelési jog kiterjed a vagyoni jogok átengedésére és cseréjére, az ingatlanvagyonnal való gazdálkodásra, használatba adásra és az ezek révén keletkezı kötelezettségek viselésére is. A szerzıdés érvényességéhez a mőemlék – és a természetvédelmi hivatalok egyetértését is meg kell szerezni. Az üres és eladható mőemlékek többsége erısen lepusztult, hasznosításukra csak elızetes fejlesztésekkel, befektetésekkel van lehetıség. A vagyonkezelésbe vagy bérbeadásnak a reális célja ezért elsısorban az állami kiadások mérséklése lehet csak ritkábban közvetlen bevétel elérése. Mőemlékek esetében az állami feladatellátás átvállalásával a vagyonkezelınek egyensúlyban kell tartani a haszon-jellegő és a közkincs-jellegő (eszmei-értéket védı) vagyonkezelési feladatok együttes megvalósítását.

11


A elızıekben részletezett ismertetésbıl kitőnik, hogy a vagyonkezelıi jog a vagyonkezelı részére széles körő jogosítványokat biztosít, azonban a tulajdonjoghoz viszonyítva a jogosultságok mégsem teljes körőek. A vagyonkezelı jog tartalmának pontos megállapítására kizárólag a vagyonkezelıi jogot keletkeztetı vagyonkezelıi szerzıdés kikötéseinek részletes ismeretében nyílik lehetıség. Azon vagyonkezelıi jogok, melyekre vonatkozó vagyonkezelési szerzıdés lehetıvé teszi a hasznosítási (bérbeadást), a vagyonkezelıi jog átruházását és megterhelését, azok a vagyonkezelıi jogok tartalmukban közelítenek a tulajdonjoghoz. Eltérıek lehetnek az egyes vagyonkezelıi jogok az érintett kincstári vagyonnal kapcsolatos – vagyonkezelıi szerzıdésben meghatározott – kötelezettségek tekintetében is. Befolyásolja a vagyonkezelıi jog gyakorlásáért rendszerességgel vagy egy alkalommal fizetendı ellenérték mértéke is. Lényeges eltérés mutatkozhat a határozatlan idıre szóló vagy a meghatározott idıtartamra keletkezı vagyonkezelıi jogok konkrét tartalma között. Miután a vagyonkezelıi jog olyan tartós jogviszonynak minısíthetı, mely a dolog használatára jogosít, ez az ismérv a jogviszony jelleget a bérleti jogviszonyhoz közelíti. A hasznosításra vonatkozó jogosultság alapján azonban a haszonélvezeti jog tartalmi jegyeit is hordozza a vagyonkezelıi jog. A vagyonkezelıi jog a tulajdoni lapon a 97. évi CXLI Ingatlan-nyilvántartási tv. 16. § a) pontja szerint bejegyzésre kerül: Tulajdonos: Magyar Állam (Kincstári Vagyoni Igazgatóság) Vagyonkezelıi jog: XYZ

7.4.2 Értékelés Az értékelés mindig az ingatlan jellegének és a felhasználás céljának megfelelıen történjen!

Tulajdonjog értékelése A tulajdonjog értékelése a korábbi tananyagokban rögzített irányelvek betartásával történik, figyelembe véve a mőemlék ingatlanok speciális tulajdonságait, és azoknak az ingatlanértékre gyakorolt hatásait.

Vagyonkezelési jog értékelése Mőemlék ingatlanok esetében gyakori a vagyonértékő jogok értékelése. A Kulturális örökség védelmérıl szóló törvény melléklete rögzíti azokat az ingatlanokat, amelyek kizárólagosan állami tulajdonban tartandók. Ezeknek a mőemléki ingatlanoknak a 12


hasznosítása, kizárólag vagyonkezelési jog (vagy más, vagyoni értékő jog) alapján lehetséges. Az értékbecslés készítése során a kezelıi jogot olyan vagyonértékő jognak feltételeztük, amely az ingatlanhoz kapcsolódik, és piaci értékkel rendelkezik. A vagyonkezelıi jog értékének megállapítása során alkalmazni lehet mind a vagyonértékő jogok értékének megállapítására vonatkozó értékelési szabályokat (az illetékekrıl szóló 1990. évi XCIII. Törvény 72. § (4) bekezdése), mint a bérleti jog értékelése során alkalmazott értékelési elveket és összehasonlító piaci adatokat. A konkrét vagyonkezelıi jog értékének megállapításakor a vagyonkezelıi jog konkrét tartalmának számbavétele és súlyozása elengedhetetlen. A vagyonkezelıi jog tartalmát és értékét nagyban meghatározzák a konkrét vagyonkezelési szerzıdésben foglalt - jelentıs mértékben egyedi – feltételek. Kedvezıbb feltételekkel, komplex fejlesztésekkel, elızetes beruházásokkal, támogatásokkal és kedvezményekkel az elérhetı bevétel, így a vagyonkezelıi jog értéke is növelhetı, szigorúbb korlátozásokkal pedig jelentısen csökkenthetı. Az értékelés pillanatában a vagyonkezelıi szerzıdés megkötésére még nem került sor, így annak feltétel rendszerét csak az ismert adatok, várható korlátozások és más feltételezett befolyásoló tényezık alapján becsüljük. Értékelési tapasztalatokra hivatkozva, a vagyonkezelıi jog értéke – a vonatkozó vagyon kezelıi szerzıdésben részletezett feltételek függvényében – a védett ingatlan tulajdonjogának értékéhez viszonyítva - jól hasznosítható ingatlanok estében: 50-70 % - kevésbé hasznosítható ingatlanok estében 20-50 % érték-határok közé esik. Az értékintervallumok megállapításánál figyelembe kell venni, hogy a vagyonkezelıi jog milyen hosszú idıtartamra szól és korlátozottan bár, de átruházható.

13


7.5 A mőemlék felelısség-értéke, mint „forintosított” eszmei érték

7.5.1 A mőemlék kettıs jellege A mőemlék speciális ingatlan. Különlegessége abban áll, hogy kettıs jelleggel bír: „közkincs” és „birtokolható hasznos ingatlan”.

7.5.2 A mőemlék eszmei értéke Egy mőemlék eszmei értéke a történeti, mővészeti és morális értékeinek sajátos ötvözetét fejezi ki, azt a jelentıséget, melyet a társadalom tulajdonít a védett ingatlannak. Az eszmei érték nem piaci kategória. Közérdeket fejez ki, a mőemlék közkincs jellegét, a társadalom megbecsülését emeli ki.

7.5.3 A mőemléki érték pénzbeni kifejezése A – „felbecsülhetetlen” – eszmei érték pénzben kifejezett meghatározását a tulajdonos, a vagyonkezelı, vagy más jog alapján használó felelıssége mértékének megállapítása teszi szükségessé. A meghatározott érték tehát egyben a közkincsért vállalt felelısség alapja. A „forintosított” eszmei érték a mőemléknek jog-adminisztratív védelmet biztosít. Ezen érték alapján állapíthatók meg pl. a mőemléki támogatások, a mőemléki bírságok, a biztosítási értékek. Ezek esetenként pénzben igényelhetık, ill. törvényes úton behajthatók. A mőemlékingatlanokat ezen értéken kell a tulajdonos állam-gazdaági és kulturális stratégiai terveiben figyelembe venni, elhelyezni. Azokban az esetekben, amikor az értékbecslés fı célja a másodlagos ingatlanjogok meghatározása (pl. vagyonkezelıi, bérleti, koncessziós vagy támogatási jogok), az eszmei érték meghatározására olyan eljárást kell találni, mely a piaci értékbıl levezethetı, ill. azzal kompatibilis. Így az eszmei érték nem válik el az ingatlan és ingó vagyonértéktıl. Európában az eszmei értéket a piac is egyre jobban elismeri, pl. felújított mőemlék az új ingatlannal szemben erkölcsileg sokkal kevésbé devalválódik. A mőemlék felelısségi értéke az ingatlan egy adott idıpontban rögzíthetı állapotára vonatkozik, olyan statikus állapotot tükröz, amely nem képes figyelembe venni az épületben bekövetkezı akár pozitív, akár negatív változásokat, pl. az állag-romlásból bekövetkezı értékcsökkenést, vagy a felújítás során bekövetkezı értéknövekedést.

14


Az érték-állapot változásainak követése érdekében a felelısségi értéket is folyamatosan karban kell tartani. Az alakulást minden jelentıs beavatkozás után, de minimum évente egyszer el kell végezni. Az értékelés során azt a több országban alkalmazott gyakorlatot vesszük alapul, mely szerint az ingatlan mőszaki (vagy piaci) értékét az eszmei értékskálát kifejezı szorzóval felszorozzák. Tehát a becslés elvégzéséhez bázisként a költség alapú értékbecslés alapján meghatározott ingatlanértékhez szorzótényezıket rendelünk, melyek az objektív és szubjektív szempontokat összesítve közelíthetnek az értékelendı mőemlék valós felelısségi értékéhez. E módszer elınye, hogy egy ingatlanállományon belül arányosan viszonyítja az eszmei értéket. A vizsgált mőemlékek eszmei (felelısség) értékét az ingatlan újraelıállítási értékének pozitív korrigálásával határozzuk meg. Ehhez egy korrekciós együtthatót (K) alkalmazunk, melyet 1,0→3,0 közötti relatív értékviszony-skálán határozzuk meg. A mőemlék ingatlannak az eszmei értékét (E) újraelıállítási költségei alapján becsült ingatlanértékét (V) a korrekciós együtthatóval (K) felszorozva adjuk meg. E=VxK Az eszmei érték korrekciós együtthatóját – minden egyes mőemlék esetében lefolytatott elemzéssel – mőemléki szakmérnök, mővészettörténész és szakjogász közremőködésével alakítjuk ki, mely a különbözı értékkategóriák értéknövelı tényezıjének számtani közepével számszerősíthetı, súlyozás nélkül. Az áltatában 1,0→3,0 között változó K-szorzó csak különleges, rendkívül jelentıs mőemlékek (pl. identitás-jelképezı emlékek) esetében lehet ennél magasabb érték.

Az újraelıállítási érték meghatározásánál az általánosan alkalmazott avulási tényezık közül csak a fizikai avulás mértékét vesszük figyelembe, mivel a mőemléki ingatlan esetében erkölcsi avulásról nem beszélhetünk, piac avulása pedig nincs, mert a meghatározni kívánt értékforma nem piaci kategória!

K = ( a + b + c + d +e +f ) /6 ahol 1,0 ≤ a → f ≤ 3,0 A mőemlékvédelem általában az egyediségében jelentıs mőalkotásokat, illetve az egy korszakra vagy stílusra jellemzı átlagos értékek kevés számú megmaradt reprezentánsait (pl. népi mőemlékek) értékeli-védi fokozottan, és ennek megfelelıen eszmei értéküket magas szorzókkal kell meghatározni (ahogyan a természetvédelem a veszélyeztetett fajokat nagyobb eszmei értéken értékeli.)

7.5.4 A mőemléki értékkategóriák és értékelésmetodika, a korrekciós tényezı meghatározása A mőemlékek eszmei értékét, jelentıségét számos tényezı befolyásolja (pl. mőemléktípus ritkasága, építtetıjének történelmi szerepe, építészének ismertsége, tervezıi kvalitásai, stb.) Az érték-meghatározó tényezık eseti, összetett elemzése alapján helyezhetı el a vizsgált mőemlék-ingatlan jelentısége az egyetemes értékek, ill. az országos védelem alatt álló mőemlékek relatív rangsorában. A mőemléki érték igen összetett, nehezen számszerősíthetı elemeket foglal magában. A következı táblázat(ok)ban az értéknövelı tényezık elsısorban az ingatlant leginkább 15


jellemzı tulajdonságaival hivatott kifejezni az eszmei értékmeghatározás belsı arányait, ugyanakkor kapcsolatot kíván fenntartani a történeti értékszférákkal is. Olyan objektív, egymással kölcsönös összefüggésben álló vizsgálati szempontrendszert vezet föl és definiál, amely a különbözı mőemléktípusoktól függetlenül alkalmazható.

7.5.5 Emlék-érték

(KULTÚR) TÖRTÉNETI ÉRTÉK ESZMEI JELENTİSÉG (ÉPÍTTETİ) ESZMEI JELENTİSÉG (ÉPÍTÉSZ)

A mőemlék, mint a múlt momentuma már koránál fogva is értékhordozó. A régiségérték a mőemlékben rejlı olyan többletérték, mely az emléket a maga természetes, mintegy élettani folyamatában szemléli, tehát a kopás, pusztulás tényével együtt.

1,0 ≤ a ≤ 3,0

RÉGISÉGÉRTÉK (KOR)

DEFINÍCIÓK ÉS ÉRTÉKTÉNYEZİK

A társadalmi érték a társadalom értékítéletét tükrözi. Ide tartozik a kultúrtörténetben elfoglalt hely, ahol a mőemléket valamely kor dokumentumaként (pl. adott épület „fénykora”) értékeljük, tehát a természetes avulás nyomai iránt közömbösen. Az építtetı történelmi szerepének és az építész tervezıi kvalitásainak, a tervezés folyamatának, megfontolásainak értékelése is itt történik meg.

1,0 ≤ b ≤ 3,0

ÉRTÉKKATEGÓRIA

TÁRSADALMI ÉRTÉK

EMLÉK ÉRTÉK (IMMATERIÁLIS ÉRTÉK)

ÉRTÉKSZFÉRA

Az emlék-érték a mőemlék eszmei értékének immateriális, absztrakt értékszférája, amely az objektum létrehozásának körülményeivel függ össze, de mindig szorosan kapcsolódik a tárgy anyagiságához is.

Az értékelés a jelentıség geográfiai viszonylatában történik – helyi (regionális), országos és európai jelentıség adja az értéknövelı tényezı kritériumait.

16


7.5.6 Mai érték

RITKASÁGÉRTÉK (EGYEDISÉG)

A mővészeti érték megítélését egy adott kor szemléletében kezeljük, mint relatív mővészi értéket, amely a mindenkori mővészeti felfogás függvénye. Az adott kor lehet a letőnt történeti kor, melyet saját mővészet felfogása tükrében értékelünk, ugyanakkor érvényesíteni kell a jelenkor, napjainak mővészeti felfogásának érték-ítéletét is.

E kategória az emlékeket mint az egyediségében jelentıs mőalkotásokat (fımő), illetve az átlagos értékek kevés számú reprezentánsait (szériamő) értékeli.

HOMLOKZATKÉPZÉS (ALAK, DÍSZ) KONSTRUKCIÓ (ANYAG, TECHNOL.) STÍLUS- ÉS ESZTÉTIKAI ÉRTÉK ÉPSÉG (TELJESSÉG) ÚJDONSÁGÉRTÉK (ÁLLAG)

Az építészeti érték az emlék történetiségének külsı jegyekben való felismerhetıségét kezeli materiális kategóriaként. Ezt az objektum építészeti kifejezıeszközeinek vizsgálata, elemzése teszi lehetıvé. Itt lehet figyelembe venni a történeti vagy utólagos beavatkozás megoldásának technikatörténeti értékét is. A stílus- és esztétikai érték minısítése a mővészeti érték megítélésével rokon. Az épség (teljesség) értéke a megvalósult épületet történeti viszonylatban, megvalósításának szellemi koncepciójával, majd az utolsó jelentısebb destruktív hatás elıtti állapotával veti össze és értékeli. Az újdonságérték (állag) megítélése az emlék jelenlegi (mőszaki) állapotát értékeli. A környezeti érték, az a környezeti kontextusból eredı többletérték, amelyet a mőemlék környezetének arculata, vagy maga az épület diszpozíciójával (telepítésével) képvisel.

1,0 ≤ e ≤ 3,0

TÖMEGALAKÍTÁS (LÉPTÉK, ARÁNY)

A hitelességet az objektum eredeti vagy korábbi állapotához viszonyított hasonlóságának jellemzésére használjuk. A hitelesség az emlék olyan benne rejlı tulajdonsága, amely a történelmi korok anyagi és eszmei hatásainak következtében alakult ki.

1,0 ≤ f ≤ 3,0

TÉRALAKÍTÁS ÉS – SZERVEZÉS

ÉPÍTÉSZETI ÉRTÉK

MAI ÉRTÉK (A MŐEMLÉKEK MATERIÁLIS TERMÉSZETÉHEZ KÖTİTİ ESZEMEI ÉRTÉK)

MŐVÉSZETI ÉRTÉK (TÁRSMŐVÉSZET)

DEFINÍCIÓK ÉS ÉRTÉKTÉNYEZİK

1,0 ≤ c ≤ 3,0

ÉRTÉKKATEGÓRIA

1,0 ≤ d ≤ 3,0

ÉRTÉKSZFÉRA

A társadalom értékítéletét fejezi ki, a mőemlék ingatlan materiális természetéhez kötıdı értékforma.

KÖRNYEZETI ÉRTÉK (ARCULAT)

EREDETISÉG (HITELESSÉG)

17


7.6 Összefoglalás A tananyag megismertette Önnel a mőemlékingatlanok jellemzıit. Igyekeztünk felhívni a figyelmét arra, hogy a mőemlékek értékelése során olyan speciális ingatlannal találkozhat, amelynek különlegessége, hogy olyan vagyontárgy, amely hasznosítható, piaci körülmények között adható-vehetı és rendelkezik azokkal az értékformákkal, amelyek általában az ingatlanokat jellemzik, ugyanakkor társul hozzá egy csak rá jellemzı „eszmei (felelısségi) érték” is. Ez az eszmei érték pénzben kifejezhetı.

Fontos kiemelni azt a tényt, hogy a mőemléki érték nem piaci kategória! Nem tévesztendı össze a mőemlék ingatlan piaci, vagy más értékformájával! A mőemléki, vagy felelısségi érték a mőemlékek jogi, adminisztratív védelmét biztosítja.

7.7 Ellenırzı kérdések

1. Mit nevezünk mőemléknek? 2. Hogyan határozza meg a Velencei Charta a mőemlék fogalmát? 3. Mi a világörökség fogalma? 4. Mi a mőemlékvédelem célja? 5. Mit nevezünk mőemléki helyreállításnak? 6. Mit nevezünk mőemléki értéknek és mi a jelentısége? 7. Mi tartozik a kulturális javak fogalomkörbe? 8. Mit nevezünk kulturális örökségnek? 9. Mit nevezünk történeti kertnek? 10. Miben áll a mőemlékek „kettıs jellege”? 11. Mit jelent a vagyon-értékő jog fogalma? mondjon példát vagyon-értékő jogra! 12. Mit jelent a vagyonkezelıi jog? 13. Hogyan határozzuk meg a vagyonkezelıi jog értékét? 14. Mi a mőemléki érték és mire használható? 15. Hogyan határozzuk meg a mőemléki értéket? 16. Hogyan alkalmazzuk a költség-alapú értékelési módot a mőemléki érték meghatározása során? 17. Mi a különbség az emlék érték és a mai érték között? 18. Mi a különbség a mőemlék ingatlan piaci értéke és mőemléki értéke között? 19. Hogyan befolyásolja egy ingatlan piaci értékét az a tény, hogy mőemlék? 18

Speciális ingatlanok értékelése

Recommend Documents