Speciális ingatlanok értékelése

Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar 8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3.

Ingatlanfejlesztı Szakirányú Továbbképzési Szak

Speciális ingatlanok értékelése 3. Speciális lakóingatlanok értékelése

Szerzı: Harnos László 2008. november

3. Speciális lakóingatlanok értékelése

3.1 Tartalomjegyzék 3. Speciális lakóingatlanok értékelése.............................................................................................................1 3.1 Tartalomjegyzék ..................................................................................................................................2 3.2 Bevezetés ............................................................................................................................................3 3.2.1 A tanulási egység célja .................................................................................................................3 3.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz..........................................................................3 3.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések....................................................3 3.2.4

Ajánlott irodalom ........................................................................................................................4

3.3 A lakóingatlanok szegmentálása..........................................................................................................4 3.3.1 Lakótelepi típuslakások ................................................................................................................5 3.3.2 Városi lakóépületben található egyedi alaprajzú lakások ..............................................................5 3.3.3 Sorházi lakások ............................................................................................................................6 3.3.4 Családi házas ingatlanok ..............................................................................................................6 3.3.5 Ikerházak ......................................................................................................................................6 3.3.6 Luxus villák, kúriák, kastélyok ......................................................................................................7 3.3.7 Falusi lakóházak ...........................................................................................................................8 3.3.8 Tanyák ..........................................................................................................................................9 3.3.9 Hétvégi házak ...............................................................................................................................9 3.4 A piaci adatok összehasonlításán alapuló értékelés ..........................................................................10 3.4.1 A piaci összehasonlítás lépései ..................................................................................................10 3.5 A páros összehasonlítás....................................................................................................................18 3.6 A csoportos összehasonlítás.............................................................................................................22 3.7 Összefoglalás ....................................................................................................................................24 3.8 Ellenırzı kérdések ............................................................................................................................24

2


3.2 Bevezetés 3.2.1 A tanulási egység célja Bizonyára felmerül Önben a kérdés, hogy mennyiben lehet egy lakóingatlan „speciális”. A lakóingatlanok jól szegmentálhatók, elég nagy a piaci forgalmuk, viszonylag könnyen hozzá lehet férni az összehasonlító adatokhoz. Ha jól belegondolunk azonban eszünkbe fognak jutni olyan példák is, mint pl.: a luxus villák, vagy a beépíthetı tetıterek, esetleg olyan falusi lakóházak, melyek esetén a telek nagyobbik része mezıgazdasági célokat szolgál, stb. Ezen ingatlanok értékbecslése biztos, hogy a szokásosnál nagyobb körültekintést kíván meg az értékbecslıtıl, így talán nem haszontalan, ha a jelen modul keretében külön is foglalkozunk azokkal.

A jelen egység célja egy áttekintést adni a lakóingatlanok értékbecslésérıl, azon belül is elsısorban a piaci összehasonlító módszerrıl, majd bemutatni a luxus villák, luxus lakások értékelésének sajátos piaci szempontjait.

3.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz

Eldönteni, hogy mikor alkalmazható a páros és mikor a csoportos összehasonlító módszer, Ellenırizni a saját számításait, Megvizsgálni a lakóingatlanban található luxus igényeket kielégítı felszerelések hatását az ingatlan értékére.

3.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve.

Alaphalmaz Csoportos összehasonlítás

Elıszereteti érték

Az összehasonlítás szempontjából potenciálisan szóba jöhetı ingatlanok halmaza. Olyan értékelési módszer, ahol a vizsgált ingatlan tulajdonságait az összehasonlító ingatlanok átlagos tulajdonságaival hasonlítjuk össze. Olyan értéktöbblet, melyet a tulajdonos a saját ingatlanának tulajdonít, de azt a piac nem ellentételezi. Az elıszereteti érték többnyire valamilyen sajátos érzelmi tényezıbıl fakad. 3


Értékalakító tényezı

A piaci összehasonlításnál a vizsgált és az összehasonlító ingatlanok közti eltérések figyelembe vételének céljából alkalmazott szempont.

Értékmódosító tényezı

Lsd. értékalakító tényezı!

Fajlagos alapérték

Azon fajlagos érték, melynek az összehasonlítás eredményeképpen történı módosításával jutunk el a vizsgált ingatlan fajlagos értékéhez.

Korrekciós tényezı


Kritérium tényezı


Páros összehasonlítás

Olyan értékelési módszer, melynek során a vizsgált ingatlant az alaphalmazban lévı ingatlanokkal különkülön, azaz páronként hasonlítjuk össze.

3.2.4

Ajánlott irodalom

Soós János (szerk.): Ingatlangazdaságtan, KJK-KERSZÖV Kiadó, Budapest, 2005. Gyakorlati ingatlan-tanácsadó, VERLAG DASHÖFER Szakkiadó, Budapest, s.a. Európai Értékelési Szabványok 2003, FÜTI OMEGA Kft, Budapest, 2003. Bienert S. (szerk.): Bewertung von Spezialimmobilien, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2005. Hajnal István: Az ingatlan-értékelés Magyarországon, BME Mérnöktovábbképzı Intézet, Budapest, 2004.

3.3 A lakóingatlanok szegmentálása A lakóingatlanok értékelése az esetek legnagyobb részében a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszerrel történik. Ez a módszer megkívánja, hogy az összehasonlító ingatlanok ne csak azonos földrajzi elhelyezkedésőek legyenek, hanem minél több szempontból hasonlítsanak egymásra. Ahhoz, hogy ennek a feltételnek eleget tudjunk tenni, meg kell próbálnunk a lakóingatlanokat olyan kisebb csoportokba rendezni (szegmentálni), ahol az azonos csoportba tartozó ingatlanok minél több tekintetben azonosnak tekinthetık.

4


A jelen jegyzetben a lakóingatlanokat a következı csoportosításban tárgyaljuk:

Lakótelepi típuslakások, Városi lakóépületben található egyedi alaprajzú lakások, Sorházi lakások, Családi házas ingatlanok, Ikerházak, Luxus villák, kúriák, kastélyok, Falusi lakóházak, Tanyák, Hétvégi házak.

A lakóingatlanok értékelése természetesen történhet költségalapon is, sıt mivel azok az esetek nagy többségében befektetési célúvá is tehetık, akár hozam alapon is. Jelen jegyzetben azonban elsısorban a piaci összehasonlításra koncentrálunk. A költségelvő módszereket az ipari, infrastrukturális és intézményi ingatlanok esetén, míg a hozamelvő módszereket a kereskedelmi ingatlanok esetén mutatjuk be részletesen.

3.3.1 Lakótelepi típuslakások A típuslakások megjelenése az iparosított építési technológiákhoz (blokkos, alagút-, ill. csúszózsalus és paneles építési módok) köthetı. Jellemzıjük, hogy a többlakásos épületben az egymás fölött elhelyezkedı lakások teljesen azonos alaprajzúak. Általában az épületben összesen sem található túl sok lakástípus, viszont maga az épület igen nagy lakásszámú is (akár 200-300) lehet. A lakótelepen sok hasonló épület található. Ilyen lakás értékelésekor általában a lakótelepen belüli ingatlanforgalom is elég élénk ahhoz, hogy az összehasonlító ingatlanok alaphalmazába lehetıleg csak az adott lakóteleprıl származó, a vizsgálttal azonos típusú lakások kerüljenek. Ilyen esetben jól használható az ún. csoportos összehasonlító módszer, melyet a 2.6 pontban mutatunk be részletesen.

3.3.2 Városi lakóépületben található egyedi alaprajzú lakások

Alaphalmaz: Az összehasonlító ingatlanok halmaza.

A hagyományos építési móddal és újabban a vázas építési technológiákkal épült lakóingatlanok esetén könnyen megvalósítható, hogy a lakások változatos alaprajzzal készüljenek el, így egy épületen belül többféle igényt is ki lehet elégíteni. Sok esetben elıfordul, hogy egy-egy ilyen épületben két egyforma mérető és elrendezéső lakás sem található, azok mind különbözıek. Az ilyen épületeket általában alacsonyabb lakásszám is jellemzi. Amennyiben ilyen „egyedi” lakást kell értékelnünk, nehezebb az alaphalmaz összeállítása, hiszen nincsenek teljesen azonos lakások, sıt sokszor azonos épületek sem, így a hasonlóság tekintetében már több kompromisszumot kell kötnünk. 5


A lakások iránti kereslet alakulása lakásnagyságtól függıen is mutat eltéréseket, így nagyon fontos, hogy az alaphalmazba csak hasonló nagyságú (alapterülető, esetleg szobaszámú) lakások kerüljenek. Közismert tény például, hogy a kisebb lakások fajlagosan drágábbak, hiszen nagyobb az irántuk való fizetıképes kereslet. Ügyeljünk továbbá arra is, hogy az alaphalmazba lehetıleg azonos komfort-fokozatú ingatlanok kerüljenek. Az ilyen lakások értékelésekor esetleg elképzelhetı a csoportos összehasonlítás is, de az esetek nagy többségében – a fentiekre való tekintettel – célravezetıbb az. ún. páros összehasonlító módszer alkalmazása, melyet a 2.5 pontban fogunk tárgyalni.

3.3.3 Sorházi lakások A sorházi lakások – bár a sorházak általában maguk is társasházak – egyfajta átmenetet képeznek az elızı pontban bemutatott „egyedi jellegő” társasházi lakások és a családi házas ingatlanok között. Többek között a sorházi építkezés megjelenése vezetett el a hazai lakóparkok megjelenéséhez.

Korábban az értékbecslık ezeket a lakásokat a családi házakkal, esetleg az ikerházi lakásokkal egy tekintet alá esıként kezelték, ma már viszont egyértelmően kialakult a saját piacuk, így önálló kategóriát képeznek. Sorházi lakásokból szinte lehetetlen megfelelıen homogén alaphalmazt képezni, így az esetek legnagyobb többségében kizárólag a páros összehasonlító módszer alkalmazható.

3.3.4 Családi házas ingatlanok

A családi házak legfıbb jellemzıje, hogy még az azonos környéken lévık is csak annyiban mutatnak hasonlóságot, amennyiben azt a helyi építési elıírások megkövetelik. Minél szigorúbban a helyi elıírások (pl.: telekalakítási szabályok, az épület telken belüli elhelyezése, az épületek külsı megjelenésére vonatkozó elıírások, stb.) annál nagyobb a hasonlóság, így valamivel könnyebb „jó” alaphalmazt felvenni, de még ekkor is olyan nagy az egyes ingatlanok közti eltérés, hogy a csoportos összehasonlítás gyakorlatilag elképzelhetetlen.

3.3.5 Ikerházak

Az ikerház általában két egyforma mérető lakásból áll, melyek egymás „tükörképei” és többnyire a telekhatáron kapcsolódnak egymáshoz. Elıfordul az is, hogy az ikerház nem a telekhatárokon, hanem egy adott telken belül található. Mivel az ikerházak 6


hagyományos építési móddal épülnek, így a belsı elrendezésük természetesen különbözhet egymástól. Egyes területeken jellemzı az ikerházas beépítési mód, de az is elıfordul, hogy egy családi házas övezetben elvétve építenek egy-egy ikerházat. Azokon a területeken, ahol jellemzı ez a beépítés, célszerő úgy fölvenni az alaphalmazt, hogy abban szintén ikerházak legyenek. Azokon a területeken viszont, ahol ez egyedi, kivételes megoldásnak számít, az ikerházat a családi házzal egy tekintet alá esınek vesszük. Ez utóbbi esetben az ikerházi jellegbıl adódó eltéréseket értékmódosító tényezıként kell figyelembe venni. Talán mondanunk sem kell, hogy az ikerházi lakások piaci összehasonlítással történı értékelése esetén a páros összehasonlítás a célravezetı módszer.

3.3.6 Luxus villák, kúriák, kastélyok A luxus latin eredető szó. Eredeti jelentései:

bı termékenység, szélsıséges eltérés, pompa.

A mai értelemben luxus alatt valami olyasmit értünk, ami az átlagnépesség számára – többnyire financiális okokból – nem elérhetı, nem hozzáférhetı. Közgazdasági értelemben luxus alatt azon többlet áru- és szolgáltatásmennyiséget értjük, amellyel egy adott idıszak fogyasztásának növekedése meghaladja az általános reál-bérszínvonal növekedésébıl fakadó fogyasztás bıvülést. A fentiekbıl is érzékelhetı, hogy a luxus egy relatív fogalom. Függ az idıszaktól, amikor vizsgálódunk, függ a fogyasztási szokásoktól és a társadalmi kultúrától. A luxus lakóingatlanok legfıbb megkülönböztetı jegyei a következık:

az ingatlan (telek, épület, lakás) mérete, az ingatlan külsı megjelenése, az építéshez felhasznált anyagok minısége, egyedisége, különlegessége, a lakás belsı térszervezése, egyedi felszerelések (pl.: úszó medence, téli kert, stb.).

A luxus lakóingatlanok esetén a legnagyobb piaci problémát az jelenti, hogy míg a kínálati oldalon meglehetısen egyedi igényeket és ízlést tükrözı ingatlanok állnak, addig a keresleti oldalon szintén az egyedi igények széles skáláját találjuk, de ezek ritkán találkoznak egymással. Az ilyen lakóingatlanok értékelése azért nagy kihívás, mert meglehetısen jól kell ismerni a kereslet általános igényeit és elvárásait az adott idıszakban. Az olyan extrém, 7


egyedi megoldásokat, melyek ettıl eltérnek, nem igazán lehet értéknövelı tényezıként tekinteni, mert nagy valószínőséggel egy esetleges adásvétel során nem számíthatunk azok piaci ellentételezésére. Nagyon fontos továbbá az idıbeliség is, hiszen sok olyan megoldás, felszerelés, berendezés, ami néhány évvel ezelıtt még luxusnak számított, mára már elterjedté vált (pl.: amerikai konyha, légkondicionálás, stb.). Az értékelés során problémát jelent, hogy általában nagyon nehéz megfelelı összehasonlítási alapot találni, így a hasonlóság fogalmát is tágabban kell értelmeznünk, és sok esetben egy nagyobb földrajzi területen kell vizsgálódnunk. Ezek értelemszerően nagyobb mértékő korrekciók alkalmazását teszik szükségessé, ami bizonytalanabbá teszi a becslést. A luxus ingatlanok esetén sok esetben a %-os korrekció esetén sok esetben célravezetıbb lehet a pénzegységben (pl.: forintban) kifejezett értékmódosítás (ún. eltérítés), mivel sok egyedi megoldás értékét elsısorban csak a költsége felıl tudunk megközelíteni. Persze a költségekkel is óvatosan kell bánni, mert a luxus ingatlanok esetén meglehetısen nagy az ún. elıszereteti érték, azaz egyáltalán nem biztos, hogy a piacon egy-egy extrém dologért megadnak annyit, mint amibe az került. Azonban ennek az ellenkezıje is elıfordulhat, pl.: egy híres mővész által tervezett egyedi – egyébként lehet, hogy teljesen ízléstelen, az adott funkcióra alkalmatlan – dologért sok esetben jóval többet is hajlandók fizetni, mint amibe az elıállítása került.

Elıszereteti érték: A tulajdonos által az ingatlannak tulajdonított érték-többlet.

A nemzetközi szakirodalom a kúriákat és kastélyokat is a luxus ingatlanok kategóriájába sorolja, természetesen akkor ha azok lakóingatlan funkciót töltenek be. Magyarországon ez meglehetısen ritkán fordul elı, általában az ilyen ingatlanokban múzeum, szálloda, esetleg üdülı, vagy valamilyen közintézmény mőködik. Persze luxus villák esetén is elıfordul, hogy azt nem lakás céljára használják (pl.: az Andrássy úton található villák többségében valamely ország nagykövetsége mőködik). Más országokban (pl.: Ausztria, Németország) jóval gyakoribb, hogy a családi birtokon található kúria, vagy kastély ma is a család tulajdonában van és azt az eredeti funkciónak megfelelıen használják. A fenti okokból mi a kastélyokkal, kúriákkal elsısorban a történeti jelentıségő ingatlanok tárgyalásakor foglalkozunk részletesebben. Végül szeretnénk felhívni a figyelmet arra, hogy az ilyen nagyon egyedi ingatlanok értékbecslése során gyakran elıfordul, hogy az ingatlan értékbecslınek valamilyen külsı szakértı (pl.: képzımővészeti szakértı, mőemléki szakember, stb.) segítségére is szükség van. Erre azonban már az értékbecslési megbízás létrejöttekor gondolni kell és a szerzıdésben rendelkezni kell a külsı szakértık igénybevételérıl, hiszen ez befolyásolja a megbízás teljesítésének költségét és idıszükségletét. Ha menetközben derül ki, hogy más szakértıt is be kell vonni, akkor problémás lehet a többletköltségek érvényesítése és/vagy a teljesítési határidı módosítása.

3.3.7 Falusi lakóházak

Kis vidéki településeken gyakran tapasztaljuk, hogy a település központtól kifelé haladva a telkek mérete egyre nagyobb lesz és a telek egy részét (nem ritkán a 8


nagyobbik részét) nem lakótelek, hanem mezıgazdasági mővelés céljára használják, függetlenül attól, hogy azokat hogyan telekkönyvezték. Az ilyen ingatlanok értékelése során úgy szoktunk eljárni, hogy a lakóépületet a teleknek a településközpontban uralkodó szokásos telekméretnek megfelelı részével együtt lakóingatlanként, míg a telek fennmaradó – mezıgazdasági célra hasznosított – részét pedig mezıgazdasági földterületként értékeljük. Természetesen ha találunk olyan összehasonlító ingatlanokat, ahol a telekméret és a telekhasználati viszonyok a vizsgált ingatlannal megközelítıleg azonosak, akkor nincs szükség arra, hogy az ingatlant két részletben értékeljük. A kis falvak esetén sok esetben pont az okozza a problémát, hogy a településen belül nincs megfelelı ingatlanforgalom, így nem találunk jó összehasonlító adatokat. Ilyenkor megoldás lehet, ha megpróbálunk más hasonló adottságokkal rendelkezı környezı településeken kutakodni. Ez esetben viszont az értékmódosító tényezık között számításba kell venni a települési adottságokban rejlı eltéréseket is.

3.3.8 Tanyák A tanya olyan külterületi mezıgazdasági ingatlan, mely az állattartás, állattenyésztés, növénytermesztés mellett lakó funkciót is megvalósít. Ebbıl következik, hogy a tanyát alapvetıen mezıgazdasági ingatlanként értékeljük, a „Termıföld értékbecslés” c. tantárgy keretében megtanult módszertannak megfelelıen. A tanyán található lakóépületet pedig a termıföldön található felépítménynek tekintjük és ekként értékeljük.

3.3.9 Hétvégi házak Az OTÉK szerinti üdülı területen található hétvégi házas üdülıingatlanok értékelése a családi házakhoz hasonló módon, páros összehasonlítással történhet. Természetesen az alaphalmazt itt is a kellı alapossággal és körültekintéssel kell felvenni. Abban csak a hasonló területen található, hasonló jellegő üdülı ingatlan szerepelhet.

A korábban elterjedt zártkerti ingatlanok viszont, melyeket elıszeretettel használtak, ill. használnak hasonló célra, alapvetıen mezıgazdasági ingatlannak számítanak. Természetesen kivételt képeznek azon a területen lévı ingatlanok, melyet idıközben átminısítettek, pl.: üdülı területté.

9


3.4 A piaci adatok összehasonlításán alapuló értékelés Az értékelés a piaci környezet tanulmányozásából indul ki: a megtörtént adás-vételek képezik az összehasonlítás alapját. Ez nem jelent mást, mint amit más, nem ingatlan típusú befektetések piacán is csinálnak, hiszen a részvények árát is befolyásolják a tranzakciók. Például az utolsó tranzakció során kialakult részvény ára fogja meghatározni a valószínő eladásokat a következı tranzakciónál.

Az ingatlanértékeléskor használatos összehasonlítás sokkal összetettebb, azonban ugyanezen elven mőködik. Az összehasonlító adatok képeznek egy alaphalmazt, melyek az értékelt vagyontárgyra jellemzı körbıl származnak. Az alaphalmazban lévı ingatlanokat valamilyen módszerrel (pl.: ún. páros, vagy csoportos összehasonlítással) összehasonlítjuk a vizsgált ingatlannal. A különbségeket korrekciós tényezıkkel vesszük figyelembe és ennek megfelelıen alakítjuk ki a forgalmi értéket. Külön kell szólnunk a telek értékelésérıl. Lakóingatlanok értékelése esetén az összehasonlító adatok általában oly módon állnak rendelkezésünkre, hogy azok már magukban foglalják a telek értékét is. Egy családi házról pl.: tudhatjuk, hogy 35 millió forintért adták el, de az adásvételi szerzıdésben nem szokták részletezni, hogy ebbıl mennyi jutott a telekre és mennyi az épületre. Ez azt jelenti, hogy a piaci összehasonlító módszernél nem értékeljük külön a telket a felépítménytıl, hanem a kettıt egységes egészként kell kezelni. Természetesen a telek adottságokban lehetnek eltérések az egyes ingatlanok között, amiket korrekciós tényezıkkel figyelembe kell vennünk.

3.4.1 A piaci összehasonlítás lépései 3.4.1.1 Az alaphalmaz kiválasztása, az összehasonlító adatok elemzése

A forgalmi értékelés elsı lépése az összehasonlító adatok beszerzése és elemzése. Alapvetı követelmény, hogy az összehasonlító adatok alaphalmaza a vagyontárgyra jellemzı legyen, azaz az összehasonlító ingatlanok földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, míg a típusa a vizsgált ingatlan típusával azonos legyen. Az ingatlan típusa alatt azonban nem csak azt kell érteni, hogy pl.: lakóingatlant lakóingatlanokkal, irodát csak irodákkal szabad összehasonlítani, hanem az adott típuson belül tovább kell szegmentálni. Irodaházaknál, szállodáknál a gyakorlatban használatos kategorizálás általában elegendı (pl.: egy „A” kategóriás irodát nem hasonlítunk össze „B” vagy „C” kategóriájúval, vagy egy 4*-os szállodát egy 5*-os luxus szállóval, vagy egy 3*-os panzióval). A lakóingatlanok szegmentálásánál a következı szempontokat érdemes szem elıtt tartani:

10


Az alaphalmazba az ingatlanok földrajzi elhelyezkedésüket tekintve lehetıleg azonos1 környékrıl kerüljenek be,

Az alaphalmazba kerülı ingatlanok kora közel azonos legyen,

Lakások esetén az alaphalmazban lévı ingatlanok lehetıleg azonos építési móddal készült épületekben helyezkedjenek el (pl.: panel-lakást lehetıség szerint ne hasonlítsunk össze egy belvárosi bérházban lévı lakással), A társasházi öröklakások, a családi házak, az ikerházak és a sorházi lakások külön kategóriákat képeznek, azaz nem szabad ezeket „vegyíteni” az alaphalmazban, Az alaphalmazba kerülı lakások jellemzı mérete (alapterület, szobaszám) hasonló legyen a vizsgált ingatlanéhoz, azaz ne hasonlítsunk össze pl.: egy garzon lakást egy 87 m2-es 3 szobás lakással. Az alaphalmaz átlagától jelentısen eltérı ún. szélsı értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni (alaphalmaz szőkítése). Mivel a vizsgált ingatlan forgalmi értékét szeretnénk megállapítani, biztosnak kell lennünk abban, hogy a felhasznált értékadatok valóban az összehasonlító ingatlanok forgalmi értékét tükrözik. Abban az esetben, ha valamely ingatlan fajlagos ára jelentısen alacsonyabb, vagy magasabb az alaphalmaz átlagánál, akkor nagy valószínőséggel az eladásuk során valamely – a piaci (forgalmi) érték definíciójánál tanult – feltétel nem teljesült, pl.: túl gyorsan kellett eladni azt, vagy az eladónak nem is volt különösebb eladási szándéka, stb. Ilyen esetben az ár és az érték nyilvánvalóan nem esik egybe, így ezen ingatlanokat nem vonhatjuk be az összehasonlításba, hiszen torzítják a mintát. Hasonlóan nem szabad bevonni az összehasonlításba azokat az ingatlanokat, melyek valamely lényeges tulajdonságukat tekintve szélsıségesen eltérnek az alaphalmaz átlagától, pl.: lényegesen rosszabb mőszaki állapotúak, stb. Az a követelmény, hogy a szőkített alaphalmaz is legalább 5-10 összehasonlító adatot tartalmazzon. Ha nagyon kevés az összehasonlító adat, akkor nem lehetünk biztosak abban, hogy azok egy nagyobb, körültekintıbb mintavétel (merítés) esetén nem lennének-e valamennyien szélsıértékek. Ezért nem helyes az – a ma még sajnos meglehetısen széles körben elterjedt – értékbecslıi gyakorlat, mely megelégszik három összehasonlító ingatlannal. Kétségtelen tény, hogy a piaci összehasonlító értékbecslésben a legnehezebb feladatot a megfelelı mennyiségő, megbízható összehasonlító adat felkutatása jelenti. Az összehasonlító adatok lehetséges forrásainak felkutatása igen munkaigényes. A bevezetı fejezetben már beláttuk, hogy az ingatlanpiaci kínálat rövid távon rugalmatlan (merev), így az egyensúlyi árat (értéket) rövid távon elsısorban a kereslet alakulása határozza meg. Éppen ezért arra mindig ügyelni kell, hogy csak a már megtörtént adás-vételek árai alkalmasak összehasonlításra, hiszen a kínálati adatok nem tükrözik a keresleti viszonyokat, arra csak mindig a ténylegesen létrejött tranzakciók áraiból lehet következtetni. Az összehasonlító adatok ellenırzése, szelektálása nagyon fontos feladat, hiszen különbözı 1

Amennyiben nem sikerül ugyanazon környékrıl összeszedni valamennyi összehasonlító ingatlant, akkor esetleg a hasonló adottságú környéken (településen, településrészen) található, hasonló adottságú ingatlanok is bekerülhetnek az alaphalmazba.

11


forrásokból és különbözı informátoroktól származnak ezen adatok. Sokszor ellentmondásosak az információk, és a valóságtartalmuk megítélése hosszas utánajárásba kerülhet. Az adatokhoz való hozzájutás nehézségei miatt az értékbecslık mégis gyakran használnak fel kínálati értékadatokat a piaci összehasonlítás során. A fentiek miatt lehetıleg el kell kerülni az ilyen adatok felhasználását, de ha mégis arra kényszerülünk, hogy kínálati adatot is bevonjunk az alaphalmazba, akkor azt mindig nagyon körültekintıen tegyük, ill. vegyük figyelembe, hogy a kínálati árak általában magasabbak a majdani eladási áraknál, hiszen az eladó az ajánlatába bekalkulálja az alku lehetıségét is. A kínálati adatokat 5-10%-kal csökkenteni (lefelé korrigálni) szükséges. A pontos mérték attól függ, hogy az adott területen milyenek a piaci viszonyok, mennyire van esetleg túlkínálat, mennyire óvatosak az eladók, hogy ne riasszák el a vevıket, stb. A környéken tevékenykedı ingatlanközvetítık általában elég pontos becslést tudnak adni arra vonatkozólag, hogy az adott idıszakban hogyan viszonyulnak az ajánlati árak a tényleges vételárakhoz. Mindenképpen hibás gyakorlat, mikor egy értékbecslı korábbi értékbecslés(ek)ben megállapított értékadatokból vezeti le egy ingatlan értékét. Ez még akkor sem fogadható el, ha a korábbi értékbecsléseket is saját maga készítette. Az ingatlanok forgalmi értékadatának szolgáltatási rendjérıl és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjáról szóló 33/2007. (XII. 23.) PM rendelet értelmében a forgalmi értékbecslık – díjfizetés ellenében – összehasonlító adatokat kérhetnek az APEH-tıl (korábban Illetékhivataloktól). Ezek az adatok – a tényleges piaci viszonyokhoz képest – általában kissé lefelé torzítanak 2 (az illetékfizetési, ill. az adófizetési kötelezettség miatt). Ezt az értékbecslés során úgy tudjuk korrigálni, hogy ezen adatok mellett más forrásokból származó összehasonlító adatokat is felhasználunk. Az értékbecslésben mindig fel kell tüntetnünk a felhasznált összehasonlító adatok forrását és tudnunk kell azt dokumentálni is. A forgalmi értékbecslés során általában tehermentes tulajdonjogot értékelünk. Ritkábban elıfordul, hogy pl.: bérleti jog értékét kell megállapítani. Nagyon fontos, hogy az összehasonlítás során csak azonos értékformákat és jogokat hasonlítsunk össze. Korábban (a 90-es évek elsı felében) elterjedt volt az a gyakorlat, hogy a különbözı értékformák és jogok közt korrekciós tényezıket alkalmaztak, vagy valamilyen átjárhatóságot teremtettek. Pl.: a bérleti jogot úgy értékelték, hogy az a tulajdonjog 50%-át éri, vagy beépíthetı tetıteret telekárban értékeltek, stb. A mai értékbecslıi gyakorlatban lehetıség szerint el kell kerülni az ilyen megoldásokat, ugyanis a bérleti jogok piaca, a tetıterek piaca, stb. is folyamatosan változik, így a korábbi tapasztalati korrekciós tényezıknek általában már nincs meg a piaci alapja. Ugyanakkor az elmúlt években ezen piacokon is kellı számú tranzakció zajlott le ahhoz, hogy lehessen találni megfelelı összehasonlítási alapot és ne kényszerüljön az értékbecslı ehhez hasonló korrekciók alkalmazására. 2

A torzítás mértékérıl megoszlanak a vélemények. Egyrészrıl hazánk hírhedt a nagyarányú adóelkerülésrıl, másrészt viszont tudnunk kell, hogy az illeték kiszabása nem az ár, hanem a forgalmi érték alapján történik. Ha az adásvételi szerzıdésben szereplı ár gyanúsan alacsony, akkor az APEH (korábban Illetékhivatal) értékbecslıje helyszíni szemlét tart, majd megállapítja az ingatlan forgalmi értékét és ez alapján szabják ki az illetéket. Ez azt is jelenti, hogy nincs értelme az adásvételi szerzıdésbe a ténylegesnél lényegesen alacsonyabb árat beírni.

12


3.4.1.2 Fajlagos (alap)érték meghatározása Az alaphalmaz felvétele és szőkítése után meg kell határoznunk az abban szereplı összehasonlító ingatlanok fajlagos értékét.

A fajlagos érték azt jelenti, hogy az értéket valamilyen vetítési alapra vonatkoztatjuk. Leggyakrabban az ingatlan nettó összes területére vetítjük az értéket, így a fajlagos érték mértékegysége Ft/m2. Elvileg elképzelhetı másfajta vetítési alap használata is, pl.: kórháznál az ágyak száma, szállodánál a férıhelyek száma, iskolánál a tantermek száma, stb. de ezek használata nem terjedt el a gyakorlatban. Telkeknél korábban 1 négyszögölre vetítették az értékét, manapság már ebben az esetben is m2-ben mérjük a területet és erre vonatkoztatunk. Mezıgazdasági földterületek esetén viszont a fajlagos értéket 1 hektárra3 vetítjük. Az alaphalmazban lévı ingatlanok fajlagos értékeinek átlagát nevezzük fajlagos alapértéknek. A fajlagos alapérték kiszámítására azonban csak a – a gyakorlatban ritkábban alkalmazott – ún. csoportos összehasonlító módszernél van szükség.

3.4.1.3 Értékmódosító tényezık számbavétele A vizsgált (értékelendı) ingatlan és az alaphalmazban lévı ingatlanok összehasonlítása legalább 8-10 szempontból kell, hogy megtörténjen. Ezen szempontokat nevezzük értékmódosító tényezıknek 4 . Általánosságban azt mondhatjuk, hogy rengeteg ilyen befolyásoló tényezı van, azonban az értékelés során nekünk az egyes ingatlanok közti különbségeket kell megragadnunk, így azon tényezıket kell számba vennünk, melyekbıl egyrészt az ingatlanok különböznek, melyeknek jelentıs hatása van az értékre (ún. értékes tényezık).

Ahhoz, hogy ezt megtegyük tehát nem elégséges az értékelendı ingatlant ismerni, hanem megfelelı információkkal kell rendelkeznünk az alaphalmazban lévı ingatlanokról is. Az értékmódosító tényezıket a következıképpen csoportosíthatjuk: Mőszaki szempontok: Károsodások Kivitelezési hibák Alapterületek megszokottól eltérı nagysága Alapozás módja Fı teherhordó szerkezetek megoldásai Közbensı és zárófödémek megoldásai Tetıszerkezet kialakítása 3 4

1 ha = 10.000 m2 Az értékmódosító tényezıket szokták még értékalakító tényezıknek, kritérium tényezıknek, vagy korrekciós tényezıknek is hívni.

13


Határoló szerkezetek és nyílászárók Burkolatok minısége, értéke Szakipari munkák Épületgépészet, felszereltség, minıség, szolgáltatások Épülettartozékok.

Építészeti szempontok: Felépítmény célja Helyiségek száma Belsı elrendezés Komfortfokozat Mőemléki védettség Vízbázis-védelmi védıövezet Egyéb építészeti elıírások Használati szempontok: Építés, felújítás éve Komolyabb káresemények Karbantartás helyzete Üzemeltetés Rendeltetésszerő használat Telekadottságok: Telek alakja Tájolás Lejtés Építési lehetıség építménymagasság, stb.) Talajtani viszonyok Növényzet Telek tartozékai Infrastruktúra:

(beépíthetı

terület,

megengedett

Villany Víz Gázellátás Csatorna (felszíni és szennyvíz) Szemétszállítás Közlekedés (tömegközlekedés, megállók, útburkolat) Megközelíthetıség Ellátás, távolság alap- és középszintő ellátási központoktól Oktatási intézmények Szabadidıs létesítmények Tele-kommunikáció

14


Környezeti szempontok (ún. externáliák): Szomszédok és szomszédos létesítmények Övezet Kilátás, panoráma Szennyezı források, környezeti ártalmak Alternatív hasznosítás szempontjai: Funkcióváltásra való alkalmasság Átépíthetıség, megoszthatóság, bıvíthetıség Jogi szempontok, hatósági szabályozás: Tulajdonviszonyok rendezettsége Osztott tulajdon, résztulajdon Kapcsolódó jogok (zálogjog, használati jog, stb.) Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények Országos és helyi építési szabályozás A fenti kategóriák elég általánosak, de ez a csoportosítás egy jó segédlet lehet ahhoz, hogy e szerint szemlélve az ingatlanokat semmilyen lényeges tényezı ne kerülje el a figyelmünket. Természetesen az értékelés során felhasznált tényezık sokkal konkrétabbak, de mindenképpen beleilleszthetık valamely fenti kategóriába. Az értékmódosító tényezık lehetnek értéknövelı, illetve értékcsökkentı hatásúak is, illetve speciális esetekben ugyanazon tény egy alkalommal értéknövelı, míg más alkalommal értékcsökkentı tényezı. Például a repülıtér közelsége egy irodaház esetén értéknövelı tényezı, míg lakóépület esetén a zaj és környezeti adottságok miatt jelentıs értékcsökkentı tényezı. Az értékelı szakember az értékmódosító tényezık hatásának mérlegelésével alakítja ki a forgalmi értéket. Ügyelnünk kell arra, hogy az értékmódosító tényezıkkel a lényeges különbségeket próbáljuk megragadni. Ha túl sok tényezıt választunk ki, azaz túl sok szempontból próbálunk összehasonlítani, akkor egyrészt nagyon bonyolulttá válik az értékelés, másrészt egy bizonyos határon túl mer érdemben nem kapunk pontosabb eredményt. Az is igaz ugyanakkor, hogy túl kevés tényezıvel viszont nem lehet feltárni az értéket lényegesen befolyásoló eltéréseket. Általában az a követelmény, hogy 8-10 értékes szempont szerint történjék az összemérés. 3.4.1.4 A fajlagos érték korrekciója (eltérítése)

Nem elég számba venni az értékmódosító tényezıket, hanem meg kell határoznunk azok számszerő hatását is a forgalmi értékre, hiszen valamilyen módon az alaphalmazban lévı összehasonlító ingatlanok ismert forgalmi értékébıl kell levezetnünk a vizsgált ingatlanunk értékét. Abból indulunk ki, hogy mivel ezek az ingatlanok több szempontból is különböznek az értékelendı ingatlanoktól, így 15


valószínőleg a piaci értékük is eltérı, tehát nekünk valamilyen módon ezeket a különbségeket kell számszerősítenünk. A fajlagos érték eltérítése során általában %-os korrekciót szoktunk alkalmazni, de néhány esetben célszerőbb lehet a pénzegységben (forintban) kifejezett korrekció használata is. Ha például két családi ház abban tér el, hogy az egyikben található egy medence, míg a másikban nincs ilyen, akkor ezt a különbséget célszerőbb forintban, a medence értékével kifejezni, mint mindenképpen ragaszkodni a %-os eltérítéshez. A korrekciós tényezık meghatározása során néhány alapelvet mindenképpen be kell tartani: Az ingatlanok közti semmilyen különbség értékelésekor sem alkalmazhatunk nagyobb korrekciós tényezıt, mint amibe (ahány Ft-ba) ennek a különbségnek a megszüntetése kerülne. Az egyes korrekciós tényezık nem lehetnek nagyobbak 20%-nál, ez ugyanis azt jelentené, hogy az adott szempontból az összehasonlító ingatlan szélsıértéknek tekintendı, azaz a szőkítés során ki kell hagyni az alaphalmazból. Az értékmódosító tényezık együttes hatása (elıjeles összege) sem lehet nagyobb 20%-nál. Ebben az esetben az összehasonlító ingatlan „nem hasonlít eléggé” a vizsgált ingatlanhoz. A gyakorlatban a számszerő eltérítés technikájára több módszer is elterjedt:

Páros összehasonlító módszer (ún. összehasonlító adatrács), Csoportos összehasonlítás, Egyéb módszerek: o Pontozásos módszerek (Pl.: kritérium tényezık súlyozása, Guilford módszer), o SWAG (Scientific Wild Asset Guess) módszer, o KIPA módszer, o Ingatlanérték háló alapján történı értékelés.

A 90-es évek elsı felében elsısorban a csoportos összehasonlítás terjedt el Magyarországon. Az értékbecslési piac fellendülésével, a nemzetközi standard-ok átvételével az azóta eltelt idıszakban az alkalmazott módszerek sokat finomodtak és mára már a páros összehasonlító módszer alkalmazása vált általánossá, ill. elég szigorú feltételek fennállása esetben a csoportos összehasonlító módszer még ma is továbbél, elsısorban lakótelepi lakások értékének becslésénél. A jelen jegyzetben ezt a két technikát ismertetjük részletesen azzal az intelemmel, hogy a tisztelt olvasó számára elsısorban a páros összehasonlító módszer alkalmazását javasoljuk. Az egyéb módszerek közül leginkább az ún. pontozásos módszerekkel találkozhatunk, melyek lényege, hogy valamilyen skála használatával próbálják objektívebbé tenni az ingatlanok közti különbségek megítélését. A felsorolt 16


pontozásos módszerek5 a szakirodalomból megismerhetık és mivel nem tartoznak a középfokú Ingatlanközvetítı Szakképzés tananyagába, így a jelen jegyzetben nem ismertetjük azokat. Az ingatlanérték háló tulajdonképpen egy olyan adatbázis, mely többek között térinformatikai eszközökkel készül és elsısorban nagytömegő ingatlan értékelésére használható. Alkalmazása célszerő lehetne pl.: egy érték-alapú ingatlanadó bevezetése esetén. Külföldön ilyen érték hálókkal általában önkormányzatok, állami szervezetek rendelkeznek, az egyedi ingatlanok becslésére szakosodott értékbecslık számára ezen eszközök nem mindig érhetıek el. Bár Magyarországban a térinformatikai szakképzés világviszonylatban is igen korszerő, így a megfelelı tudás, ill. szakembergárda rendelkezésre állna ahhoz, hogy megfelelı értékhálók, értéktérképek készüljenek, de ez idáig – valószínőleg a megrendelések hiányában – még egy-két elszigetelt kísérlettıl eltekintve nem nagyon találkozhatunk ilyenekkel. A jelen jegyzetben részletesen nem tárgyalt módszerek egy részét (pl.: Guilford módszer, KIPA módszer) a szakirodalom valamely más szakterület (pl.: döntéselmélet) módszertanából vette át, így azok többnyire a becslés objektivitását ugyan növelhetik, de igazából nem kifejezetten ingatlan értékelési módszertanok. A legtöbb probléma a statisztikai módszerek alkalmazása körül adódik. Egyrészt az azokat alkalmazó értékbecslık sok esetben nem rendelkeznek az ahhoz szükséges megfelelı mélységő matematikai statisztikai ismeretekkel, másrészt bár használják azokat, de sok esetben az alkalmazásuk feltételei sem állnak fenn. Ahhoz, hogy statisztikai úton lehessen megbecsülni egy ingatlan várható értékét általában jóval nagyobb elemszámú minta szükséges, mint ami ténylegesen rendelkezésünkre áll. Három-öt adatra nem nagyon lehet egy eloszlási függvényt illeszteni és ez alapján meghatározni a várható értéket, illetve csak nagyon alacsony megbízhatósági szinten tehetjük ezt meg. Illeszkedési vizsgálattal igazolható, hogy az ingatlanok árai általában normális eloszlást6 követnek, így az ettıl eltérı eloszlási függvények (pl.: β-eloszlás) alkalmazása eleve megkérdıjelezhetı. Az ingatlan értékbecslı mindig ún. szakértıi becslést végez, ami azt jelenti, hogy a szaktudására, a szakmai tapasztalataira alapozva teszi a megállapításait. Ezeket nem pótolhatja statisztikai becslési módszerekkel, hiszen pont azért van szükség a szakértıre, mert ezen módszerek alkalmazási feltételei általában nincsenek meg. Éppen ezért – különösen a pályakezdı – értékbecslık számára semmiképpen nem javasoljuk ezen módszerek használatát.

5

A pontozásos módszerek nehézsége a súlyszámok kialakításában, ill. a helyes skálázásban áll, mely az értékbecslıtıl alapos szakértelmet és szakmai gyakorlatot kíván. 6 A normális eloszlás várható értéke a számtani átlag, ezért mind a páros, mind a csoportos összehasonlítás esetén tulajdonképpen a számtani átlagolást fogjuk a késıbbiekben alkalmazni.

17


3.4.1.5 A forgalmi érték kiszámítása

Akár páros, akár csoportos összehasonlítással dolgozunk, a számítás utolsó lépéseként ki kell számítanunk a vizsgált ingatlan forgalmi értékét. Ez egyszerően az értékelendı ingatlan fajlagos értékének és méretének összeszorzásával történik. A forgalmi értéket minden esetben legalább 10.000 Ft-ra kerekítve kell megadni, de a nagyságrendtıl függıen sok esetben még ennél nagyobb léptékő kerekítés is indokolt lehet.

3.5 A páros összehasonlítás A páros összehasonlítás lényege, hogy az alaphalmazban lévı ingatlanokat különkülön hasonlítjuk össze a vizsgált ingatlannal, azaz páronként történik az összehasonlítás és a korrekció. A módszer népszerősége és viszonylag könnyő alkalmazhatósága éppen abban áll, hogy mindig két konkrét, a valóságban létezı, fizikailag is megismerhetı ingatlant kell összemérni. Az egyes különbségek két ingatlan esetében szemmel láthatóak, objektíven megítélhetık és – néhány kvalitatív tényezıtıl eltekintve – egyszerően számszerősíthetık. Az összehasonlítás és a korrekció általában táblázatos formában történik, innen ered az összehasonlító adatrács elnevezés is.

Az eljárás során mindig az összehasonlító ingatlan fajlagos értékét módosítjuk a korrekciós tényezıknek megfelelıen. Ha valamely értékmódosító tényezı szempontjából az összehasonlító ingatlan a „jobb” és ezáltal értékesebb, akkor értelemszerően csökkenteni kell a fajlagos értékét, hogy közelítsük azt a vizsgált ingatlanhoz. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben egy negatív korrekciós tényezıt alkalmazunk. Fordított esetben, mikor az értékelendı ingatlant ítéljük az adott szempontból „jobbnak”, akkor pedig egy pozitív elıjelő korrekciós tényezıt kell alkalmaznunk. Az adott összehasonlító ingatlan esetében elıjelesen összeadjuk a korrekciós tényezıket, majd ilyen mértékben módosítjuk a fajlagos értékét. Az így kapott számot hívjuk az adott ingatlan korrigált fajlagos értékének. Ha minden összehasonlító ingatlan értékét sikerül ily módon közelítenünk a vizsgált ingatlanéhoz, akkor azok értelemszerően egymáshoz is közeledni fognak. Ez azt jelenti, hogy amennyiben összehasonlítjuk a korrekció elıtti fajlagos értékekbıl álló mintát a korrigált fajlagos értékekbıl álló mintával, akkor a minta szórásának számottevıen csökkennie kell. Egy minta ún. korrigált tapasztalati szórását a következı összefüggéssel tudjuk kiszámítani:

18


n

σ= Ahol,

σ: n: xi : _ x:

∑ ( x − x) i =1

2

i

n −1

a minta korrigált tapasztalati szórása, a minta elemszáma, a minta i-edik eleme, a minta számtani átlaga,

Ha a szórás nem csökkent, hanem növekedett az két dolgot jelenthet:

Fordított irányú (azaz ellenkezı elıjelő) korrekció történt, vagy Túl durva a korrekció.

Mindkét esetben feltétlenül újra kell gondolni az alkalmazott korrekciós tényezık mértékét és elıjelét, mert ez a korrekció nem éri el a kívánt célt. Másik gyakori hiba, hogy bár csökken a minta szórása, de jelentéktelen mértékben. Ez többnyire azt jelenti, hogy nem sikerült megragadni az ingatlanok közti lényeges különbségeket, azaz

Túl kevés szempont szerint történt az összehasonlítás, vagy Nem sikerült minden olyan lényeges tényezıt feltárni, mely jelentıs hatással bír az értékre.

Ebben az esetben sincs más megoldás, mint visszalépni a munkában és újragondolni az összehasonlítás szempontjait és a korrekciós tényezıket. Ha kiszámítottuk a korrigált fajlagos értékeket, akkor ezeket átlagolva kapjuk meg a vizsgált ingatlan fajlagos értékét.

19


Példa: Páros összehasonlítás

Egy a fıváros külsı kerületében található lakást kell értékelnünk. 7 darab összehasonlító ingatlan áll rendelkezésünkre. Az ingatlanok lényeges tulajdonságait a következı táblázatban foglaltuk össze:

Ár (millió Ft) Építés éve Tulajdoni forma Lakásszám Alapterület (m2) Emelet Belsı szintek száma Szobaszám Erkély Főtési mód Lakás mőszaki állapota Épület elhelyezkedése Zajterhelés Gépkocsi tárolás Lakáshoz tartozó egyéb helyiségek Egyéb felszerelések, berendezések Fajlagos érték (Ft/m2)

Vizsgált ingatlan --1995 társasház 4 134 magas földszint. 1

I. 35,0 1995 társasház 4 134 magas földszint 1

II. 41,8 1995 társasház 4 197 2. emelet (tetıtéri) 2

III. 36,8 2002 társasház 5 165

Összehasonlító adatok IV. V. 28,0 28,8 2008 2006 társasház társasház 6 10 107 112 2. emelet 1. emelet (tetıtéri) 1 1

2 + 2 fél van cirkó (radiátoros)


5 2 db. cirkó (padlófőtés)

4 van cirkó (radiátoros)


jó

felújított

felújított

felújítandó

jó

jó

jó

csendes 1 beállós garázs


tároló

2

VII. 41,8 1994 társasház 6 156 1. emelet (tetıtéri) 2

4 2 db. épület központi

3 van cirkó (radiátoros)

5 van cirkó (padlófőtés)

újszerő

jó

felújított

felújítandó

jó

jó

közepes

közepes

közepes


közepes 2 beállós garázs

csendes 1 beálló az udvarban

közepes 1 beálló az udvarban

csendes

csendes 2 beálló a teremgarázsban

tároló

tároló

nincs

nincs

tároló

nincs

tároló

főtött garázslejáró

redıny

klíma

elektromos napernyı

klíma, biztonsági üvegezés

2 fürdıszoba

redıny, belsı garázskapcsolat

kandalló, egyedi belsıépítészet

---

261.194,-

212.182,-

245.333,-

261.682,-

257.142,-

308.696,-

267.948,-

fsz. 1

VI. 28,4 2001 társasház 4 92 1. emelet

1 beállós garázs

Mint a táblázatból is jól látható, a II. és a VI. összehasonlító ingatlan fajlagos értéke lényegesen eltér az alaphalmaz átlagától, így ezeket az értékelés során figyelmen kívül hagyjuk, azaz szőkítjük az alaphalmazt. Ezt követıen a fentiekben bemutatott elveknek megfelelıen megpróbáljuk számszerősíteni a vizsgált ingatlan és az egyes összehasonlító ingatlanok közti eltéréseket. Jelen esetben %-os eltérítést alkalmaztunk, melynek eredményét a következı táblázatban mutatjuk be7:

7

A táblázatban már csak azon szempontokat tüntettük fel, melyekbıl az ingatlanok valóban különböznek.

20


Vizsgált ingatlan Fajlagos érték (Ft/m2) Építés éve Lakásszám Alapterület (m2) Emelet Belsı szintek száma Erkély Főtési mód Lakás mőszaki állapota Épület elhelyezkedése Zajterhelés Gépkocsi tárolás Lakáshoz tartozó egyéb helyiségek Egyéb felszerelések, berendezések Korrekció összesen (%) Korrigált fajlagos érték (Ft/m2)

--1995 4 134 magas földszint. 1 van cirkó (radiátoros) jó jó csendes 1 beállós garázs tároló főtött garázslejáró -----

I. 261.194,-------

II. 212.182,-

Értékmódosító tényezık (%) III. IV. V. 245.333,- 261.682,- 257.142,-2 -5 -5 --+2 +2 +2 -1 -2

VI. 308.696,-

VII. 267.948,--+1 +1

---

---

-2

-1

-2

-----

-----

-----

---1

-1 ---

---

---

---

+2

-2

-1 -----5 -----6 245.522,-

+2 --+2 -5 +1 --0 245.333,-

-1 ----+2 +1 -2 -6 245.981,-

--+3 +2 -----4 -4 246.856,-

+2 +3 ---4 ---5 -7 249.192,-

Ellenırizzük, hogy a korrekció elérte-e a célját! A korrigálatlan minta átlaga (számtani közepe): x=

261.194 + 245.333 + 261 .682 + 257 .142 + 267 .948 = 258.660 5

A minta szórása a korrekció elıtt: n

∑ (x

σ= =

i =1

i

− x) 2

n −1

=

(261.194 − 258.660) 2 + (245.333 − 258.660) 2 + (261.682 − 258.660) 2 + (257.142 − 258.660) 2 + (267.948 − 258.660) 2 = 8.392 5 −1

A korrigált minta átlaga (számtani közepe): x=

245.522 + 245.333 + 245.981 + 246.856 + 249.192 = 246.577 5

A minta szórása a korrekció után: n

σ= =

∑(x i =1

i

− x) 2

n −1

=

(245.522 − 246.577) 2 + (245.333 − 246.577) 2 + (245.981 − 246.577) 2 + (246.856 − 246.577) 2 + (249.192 − 246.577) 2 = 1.576 5 −1

Látható, hogy a vizsgált minta korrigált tapasztalati szórása jelentısen, 8.392 Ft/m2-rıl 1.576 Ft/m2-re csökkent, azaz a korrekció minden bizonnyal helyes.

21


Az értékelendı ingatlan fajlagos forgalmi értéke megegyezik a korrigált fajlagos értékek számtani közepével: V fajl . =

245.522 + 245.333 + 245.981 + 246 .856 + 249 .192 = 246.577 Ft/m 2 5

A vizsgált ingatlan forgalmi értéke:

VM = 134 × 246.577 = 33.041.318 ≈ 33.000.000 Ft

3.6 A csoportos összehasonlítás A csoportos összehasonlítás során elıször képezzük az alaphalmaz átlagát. Ezt úgy kell elképzelni, mint egy olyan ingatlant, mely a valóságban nem létezik ugyan, de magán hordozza a mintában szereplı ingatlanok átlagos tulajdonságait és fajlagos értéke pedig az alaphalmazbeli ingatlanok fajlagos értékeinek számtani közepe. Ezt az átlagos fajlagos értéket nevezzük fajlagos alapértéknek.

Ez így leírva nagyon jól hangzik, de gondoljunk csak bele, hány olyan szinte csak kvalitatív (minıségi) jellemzıkkel leírható különbség lehet az egyes ingatlanok közt, amit nem tudunk átlagolni, pl.: benapozás, telek alakja, alaprajzi elrendezés, stb. Bár a számszaki részét tekintve ez a módszer egyszerőbb a páros összehasonlításnál, viszont lényegesen nehezebb a csoportképzés és az értékalakító tényezık megítélése szempontjából. Éppen ezért a használata csak olyan esetben fogadható el, mikor az alaphalmaz viszonylag nagy elemszámú (inkább a 10-hez van közelebb, mint az 5-höz) és az összehasonlító ingatlanok nagyon sok tekintetben meglehetısen hasonlítanak egymásra, azaz nincs se lényeges fizikai, se lényeges értékbeli eltérés közöttük. Ilyenek lehetnek például a lakótelepek, ahol koncentráltan találhatók azonos mérető, alaprajzú, korú, stb. lakások és a piacuk is jól körülhatárolt, így az ingatlanárak sem mutatnak nagy szórást. Egyáltalán nem javasoljuk viszont a páros összehasonlító módszer alkalmazását családi házak, vagy más típusú ingatlanok (pl.: üzlethelyiségek, ipari ingatlanok, stb.) értékelésekor. Ha sikerült elképzelnünk ezt az átlagos ingatlant, akkor ezt kell összehasonlítanunk a vizsgált ingatlannal. A korrekciós tényezık számszerősítése egyébként a páros módszernél leírtakkal megegyezı elvek szerint és módon történik, csak ebben az esetben a fajlagos alapértéket korrigáljuk az értékmódosító tényezık együttes hatásának megfelelıen és így kapjuk meg a vizsgált ingatlan fajlagos értékét.

22


Példa: Csoportos összehasonlítás

Egy budapesti panel lakást kell értékelnünk. 7 darab összehasonlító ingatlan áll rendelkezésünkre. Az ingatlanok lényeges tulajdonságait a következı táblázatban foglaltuk össze:

Ár (millió Ft) Építés éve Tulajdoni forma Épület emeletszám Alapterület (m2) Emelet Szobaszám Erkély Épület mőszaki állapota Lakás mőszaki állapota Épület elhelyezkedése a lakótelepen belül Egyéb felszerelések, berendezések Fajlagos érték (Ft/m2)

Vizsgált ingatlan --1982 Lakásszöv. 4 67 2. emelet 2+fél+hall Nincs Közepes Felújított

Összehasonlító adatok III. IV. V. 12,6 13,0 12,4 1981 1983 1982 Lakásszöv. Lakásszöv. Lakásszöv. 4 4 4 67 67 67 2. 2. 1. emelet emelet emelet 2+fél+hall 2+fél+hall 2+fél+hall Van Van Nincs Közepes Közepes Rossz Jó Jó Felújítandó

I. 13,4 1982 Társash. 4 67

II. 12,8 1980 Társash. 4 67

VI. 13,1 1982 Lakásszöv. 4 67 2. emelet 2+fél+hall Nincs Közepes Jó

VII. 12,9 1981 Társash. 4 67 3. emelet 2+fél+hall Van Rossz Jó

1. emelet

3. emelet

2+fél+hall Nincs Közepes Felújított

2+fél+hall Nincs Jó Felújítandó

Metró közelében

Hasonló

Távolabb

Távolabb

Hasonló

Távolabb

Távolabb

Távolabb

Klíma

---

---

---

Klíma

---

---

---

200.000,-

191.045,-

188.060,-

194.030,-

185.074,-

195.522,-

192.538,-

A táblázatból látható, hogy különösebben egyik ingatlan sem „lóg ki a sorból”, azaz nem tér el lényegesen a minta átlagától sem jellemzıiben, sem a fajlagos értékét tekintve. Ez egyrészrıl azt jelenti, hogy jelen esetben alkalmazható a csoportos összehasonlítás, másrészrıl nincs szükség arra, hogy a mintát tovább szőkítsük. A fajlagos alapérték: V fa =

200.000 + 191.045 + 188.060 + 194.030 + 185.074 + 195.522 + 192.538 = 192.324 Ft/m 2 7

A korrekciót az alaphalmaz átlagához képest hajtjuk végre azon szempontok szerint, melyekbıl a vizsgált ingatlan eltér ettıl a mintaátlagtól: A lakás mőszaki állapota jobb a mintaátlagnál. Az épület elhelyezkedése kedvezıbb: Klimatizált lakás: Összes korrekció:

+2% +2% +1% +5%

Az értékelendı ingatlan fajlagos értéke megegyezik a korrigált fajlagos alapértékkel:

V fajl . = 192.324 × 1,05 = 201.940 Ft/m 2 A vizsgált ingatlan forgalmi értéke:

VM = 67 × 201.940 = 13.529.980 ≈ 13.530.000 Ft 23


3.7 Összefoglalás Az egység tanulmányozása során a hangsúlyt a lakóingatlanok gondos szegmentálására, azaz kisebb, minél több szempontból homogénnek tekinthetı csoportokba rendezésére helyeztük.

A lakóingatlanok értékelése elsısorban piaci összehasonlító módszerrel történhet, melynek két módszere terjedt el a gyakorlatban. A páros összehasonlítás lényege, hogy a vizsgált ingatlant és az összehasonlító ingatlanokat külön-külön, azaz páronként hasonlítjuk össze. Csoportos összehasonlítás esetén elıször az alaphalmazból egy átlagot képzünk és az összehasonlítást ezen „átlagos” ingatlannal végezzük el. A gyakorlatban könnyebben alkalmazható és inkább ajánlott módszer a páros összehasonlítás, míg a csoportos módszer csak nagyon hasonló ingatlanok és nagy rendelkezésre álló minta esetén (pl.: lakótelepi típuslakások) ajánlott.

3.8 Ellenırzı kérdések

1. Csoportosítsa a lakóingatlanokat értékbecslési szempontból! 2. Mi jellemzi a típuslakásokat? 3. Mi az alaphalmaz? Hogyan képezzük? 4. Mi jellemzi a városi lakóépületeket? 5. Melyek a sorházak jellemzıi? 6. Hogyan értékeljük a családi házas ingatlanokat? 7. Mi jellemzi és hogyan értékelhetjük az ikerházakat? 8. Melyek a luxus lakóingatlanok jellemzıi? 9. Mi az elıszereteti érték? 10. Hogyan értékeljük a telket a falusi lakóházak esetén? 11. hogyan értékelhetjük a tanyákat? 12. Hogyan értékelhetjük a hétvégi házakat? 13. Mi a piaci adatok összehasonlításán alapuló értékelési módszer lényege? Mikor alkalmazzuk? 24


14. melyek a piaci összehasonlítás fı lépései?

15. Mi a fajlagos alapérték? 16. Csoportosítsa az értékmódosító tényezıket! 17. Mi a lényege a páros összehasonlító módszernek? Mikor alkalmazzuk? 18. Mi a lényege a csoportos összehasonlító módszernek? Mikor alkalmazhatjuk?

25

Speciális ingatlanok értékelése

Recommend Documents