RUP nr. 167 "Stedelijk wonen" Deelgebied Sint -Amandsberg

RUP nr. 167 "Stedelijk wonen" DeelgebiedHQ Sint -Amandsberg GHHO

Orchideestraat1

Schuurstraat

Waterstraat

Vriendschapstraat Orchideestraat2

Rietzangerstraat

Kwadenplasstraat Potuitstraat

Spijkstraat Johannes Hartmanlaan

Nijverheidskaai

Deelgebied : Sint-Amandsberg – Johannes Hartmanlaan

B2-6

1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen:

Toelichtingsnota 1.5.1 situering

-

zone voor gekoppelde of open bebouwing

-

zone voor tuinen

-

zone voor voortuinstroken

-

zone voor buffergroen

Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg in de buurt “Sint-Baafskouter” nabij de grens met Destelbergen. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan voor de deelgemeente en op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit.

1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd een groot perceel in private eigendom . Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.

1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt “Sint-Baafskouter” welke sterk residentieel is. De woningen zijn vooral eengezinswoningen van het type rijwoning.

1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit een perceel van circa 0,5 ha groot. Het perceel is braakliggend, in gebruik als grasland en met een klein gedeelte in gebruik als moestuin. Volgens de BWK heeft het plangebied geen specifieke natuurwaarden maar het aanpalende gebied wel.

Waardevol groen volgens BWK

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor gekoppelde of open bebouwing, zone voor tuinen, zone voor voortuinstroken en zone voor buffergroen”. Dit deelgebied bevindt zich binnen het BPA Sint-Baafskouter (MB 21 febr; 1992)

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Het perceel heeft meer mogelijkheden dan wat de huidige bestemming toelaat. Het perceel is volgens het BPA immers slechts gedeeltelijk bebouwbaar omdat men er toen vanuit ging dat de straat onvoldoende kan worden doorgetrokken om het volledige perceel volledig te bebouwen. Het is inderdaad zo dat de verbinding voor fietsers en voetgangers tussen de Johannes Hartmanlaan en de Kriekerijstraat belangrijk is voor de bereikbaarheid van het wijkpark. Om die reden moet de ontsluiting van dit deelgebied zo veel als mogelijk op eigen terrein gebeuren en niet interfereren met het fietsers en voetgangerspad.

1.5.7 voorstel van bestemming Het volledige deelgebied krijgt een bestemming “stedelijk woongebied”. Door de ligging in een wijk met hoofdzakelijk eengezinswoningen naast een wijkpark en natuurgebied worden er enkel eengezinswoningen toegelaten. De ontsluitingswegenis moet maximaal op het perceel zelf voorzien worden.

1.5.8 register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg.

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

Tuinbouw Weiland

Deelgebied Sint-Amandsberg – Johannes Hartmanlaan Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand

Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen"

Situeringsplan

Luchtfoto

Gewestplan

Kadastrale ondergrond

Juridische toestand

Feitelijke toestand

BPASint-Baafskouter (MB 21/09/1992) junii 2013

Deelgebied : Sint-Amandsberg – Johannes Hartmanlaan

B2-6

Stedenbouwkundige voorschriften

ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend.

1.

In alle zones toegelaten constructies

Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte,

TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten

terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens toegelaten.

Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m.

Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elke bebouwbare zone op

Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het

voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone.

gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht.

2.

Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen

Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de gebouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mogelijk is, moeten ze zo beperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architecturaal concept. Er kunnen voorwaarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken.

Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone.

Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is.

3.

Integratie van gebouwen in de omgeving

Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inrichtingsvoorschriften of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening

Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk

te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte,

op zich een ruimtelijk “geïsoleerd” deel van het plangebied vormen. Als dit deelgebied “homogeen” is qua stedenbouwkundige problematiek

bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de

wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie

bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en).

hiervoor onder definitie “onderdelen”. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument.

In de mate dat in de bijzondere voorschriften een maximum bouwhoogte is voorzien, kan de VVO de bouwhoogte beperken omwille van

Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen,

omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afstand tot achterliggende bebouwing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te gering, het

kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder

gaat om bijgebouwen…).

deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen …). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinswoning maar heeft specifieke kenmerken die het onderscheidt van de traditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa…). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of meer vertikaal of horizontaal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of aan elkaar gebouwd zijn en elk geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden

Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50°. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag. Dit teruggetrokken dakverdiep heeft een max. hoogte van 3m en er is eveneens maar één functionele bouwlaag in toegelaten.

woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende “onderdelen”. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen

Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is hetzij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras…) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras…). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval van een een buitenruimte op het verdiep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo .De private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbonden en heeft een goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

SW

Stedelijk woongebied Johannes Hartmanlaan (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


De omgeving is een zuivere woonomgeving. Daarom

Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming

wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in

voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen

combinatie

en voor openbare groene en verharde ruimten.

met

kleinschalige

ondersteunende

nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving

Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden

passen.

verstaan:

In dit gebied is de aanleg van een ontsluitingsweg

gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau.

handel,

horeca,

diensten

en

toegelaten om bebouwing mogelijk te maken.

Inrichting

De bestaande woningtypologieën en bouwhoogtes

Binnen

dienen als referentie maar de ligging nabij een park en

grondgebonden woningen. De bouwhoogte bedraagt max. 3

de diepte van het perceel verantwoorden een iets

bouwlagen.

grotere

bouwdichtheid.

Daarom

worden

deze

zone

zijn

zowel

eengezinswoningen

als

naast

eengezinswoningen ook grondgebonden woningen met

een

bouwhoogte

van

max.

3

bouwlagen

toegelaten. De minimale woningdichtheid die het RSG vooropstelt

De minimale woningdichtheid bedraagt 25w/ha.

is van toepassing. Om het terrein te kunnen bebouwen is de aanleg van

De noodzakelijke ontsluitingsweg wordt zo beperkt mogelijk

een ontsluitingsweg nodig die aansluit op de openbare

gehouden en moet op eigen terrein aangelegd behalve ter

weg. Omdat het plangebied ook paalt aan een

hoogte van de aansluiting op de Johannes Hartmanlaan. De

groengebied is een groenscherm op deze rand van het

aanwezige houtkanten worden maximaal behouden.

perceel noodzakelijk. Bestaande houtkanten worden maximaal behouden.

H JO

AN

N

H ES

TM AR

N AN

AN

LA

SW

RG

PE

AS ES TR T AA

N SI T-B F AA OU

DU

SK

T RA A

TR

S RT

T AA

JST

AA ST

TR

RS

IV E

TE

KRI

RI EK E

T AA

Deelgebied Sint-Amandsberg – Johannes Hartmanlaan Kaart 2. Grafisch plan

versie juni 2013

50

25

0

50 m

SW

stedelijk woongebied

±

1:1.000 Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen"

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Kwadenplasstraat

B3-33

1.5.7 voorstel van bestemming Het gebied krijgt een bestemming voor “stedelijk wonen” en wordt voorbehouden voor eengezinswoningen.

1.5.8 register planbaten en planschade

Toelichtingsnota

De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg.

1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden

1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, in de rand van de buurt “Westveld”. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit.

1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door enkele percelen of achterste delen van percelen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.

1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt “Westveld” en bevindt zich aan de grens met Destelbergen ter hoogte van de Ledebeek. Deze omgeving is sterk residentieel met zowel rij- als halfopen bebouwing.

1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied wordt gevormd door een aantal percelen of delen van percelen. Enkele percelen zijn volledig onbebouwd en deels begroeid met hoogstammig groen. Op een aantal bevinden zich bijgebouwen. De meeste zijn in gebruik als (achter)tuin van de woningen die zich bevinden in de Nachtegaaldreef.

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor voortuinstrook, zone voor koeren tuinen”. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Westveld B (MB 13 april 1988)

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming In tegenstelling tot alle andere percelen in de omgeving werden er op de percelen die grenzen aan de Kwadenplasstraat geen bouwmogelijkheden voorzien alhoewel deze daartoe wel mogelijkheden bieden. Ook in vroegere BPA’s was dit zo maar dit heeft wellicht te maken met het feit dat deze percelen vroeger niet gelegen waren aan een uitgeruste weg. De Kwadenplasstraat was vroeger immers een smalle aardewegel maar werd in de loop van de jaren aangelegd als een normale straat. Ondertussen werden er langs de zelfde straat maar dan op grondgebied Destelbergen reeds enkele woningen gebouwd. Op deze twee percelen (meest zuidelijk) wordt nu een bouwmogelijkheid voorzien voor eengezinswoningen onder de vorm van koppelbouw. Het noordelijke perceel is immers vrij smal (circa 10m) waardoor daar enkel een kopgebouw op mogelijk is. Hierdoor is dit is bepalend voor de bouwwijze op het andere perceel. De andere percelen die vooral deel uit maken van de woningen die zich langs de Nachtegaaldreef bevinden bieden ondanks hun grote diepte (circa 90m) geen bouwmogelijkheden omdat ze niet grenzen aan een weg. Het is nochtans wel mogelijk om deze percelen via de aanleg van een beperkte wegenis die aansluit op de Kwadenplasstraat te “ontsluiten”. De percelen hebben een breedte die varieert tussen circa 9 en 21m. Hier worden eveneens eengezinswoningen voorzien maar gezien de perceelbreedte zal dit wellicht enkel kunnen onder vorm van gesloten bebouwing.

opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor voortuinstroken - zone voor koeren en tuinen Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

P

P

P

P

LEDE ST RA AT

1 )

) 1

AD KW

EN

S P LA

STR

A AT

Deelgebied Sint-Amandsberg - Kwadenplasstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand


Situeringsplan

Luchtfoto

Gewestplan


Juridische toestand

Feitelijke toestand

BPA Westveld B (MB 13/04/1988) versie juni 2013

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Kwadenplasstraat

B3-33



TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht.

1.


Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elke bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone.

2.



Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. De terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone.

Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk “geïsoleerd” deel van het plangebied vormen. Als dit deelgebied “homogeen” is qua stedenbouwkundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie

3.


Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inrichtingsvoorschriften of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en).

hiervoor onder definitie “onderdelen”. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder

In de mate dat in de bijzondere voorschriften een maximum bouwhoogte is voorzien, kan de VVO de bouwhoogte beperken omwille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afstand tot achterliggende bebouwing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te gering, het gaat om bijgebouwen, …).





SW

Stedelijk woongebied Kwadenplasstraat (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


De omgeving is in hoofdzaak residentieel. Daarom




combinatie


met

kleinschalige

ondersteunende



passen.

verstaan:

Omdat een aantal percelen binnen het plangebied niet


handel,

horeca,

diensten

en

aan de openbare weg grenzen is de aanleg van een ontsluitingsweg toegelaten.

Inrichting

Omdat dit deelgebied zich binnen, maar op de rand

Er geldt een maximale woningdichtheid van 25w/ha.

van, het grootstedelijk gebied bevindt, is de minimale woningdichtheid, volgens het RSG, tegelijk ook de maximale woningdichtheid zodat voor dit deelgebied een

in

deze

omgeving

ruimtelijk

verantwoorde

dichtheid kan worden voorgesteld. De

(eengezins-

Binnen deze zone zijn enkel eengezinswoningen toegelaten

woningen) en bouwhoogtes (2 bouwlagen) in de

bestaande

woningtypologieën

naast een ontsluitingsweg om de percelen die niet aan de straat

omgeving dienen als referentie.

grenzen bereikbaar te maken. De bouwhoogte bedraagt max. 2

De aanleg van een minimale ontsluitingsweg is

bouwlagen. De verhardingen voor deze ontsluitingsweg worden

toegelaten want is noodzakelijk voor de ontwikkeling

zo beperkt mogelijk gehouden.

van de percelen binnen het plangebied die niet aan een openbare weg grenzen.

Stedelijk woongebied Kwadenplasstraat - wegenis (schematische aanduiding) (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


Deze schematische aanduiding geeft aan dat er op de

Ter hoogte van de schematische aanduiding is de aanleg van

aangeven plaats een ontsluitingsweg moet aangelegd

een openbare weg verplicht om ontwikkeling mogelijk te maken.

worden wil

men van de percelen binnen het

plangebied die niet aan een openbare weg grenzen. kunnen ontwikkelen

Inrichting

Omdat de ruimte beperkt is en slechts aan één zijde

Deze ontsluitingsweg wordt qua breedte zo minimaal mogelijk

bebouwing mogelijk is zal de ontsluitingsweg bestaan

gehouden.

uit een minimale verharding

A LEDE STR AT

SW

TRA

N

A DE KW

SS P LA

AT

SW

stedelijk woongebied ontsluitingsweg

Deelgebied Sint-Amandsberg - Kwadenplasstraat Kaart 2. Grafisch plan


versie juni 2013

0

5

10

20

30

40

50 m

±

1:500

Deelgebied :

Sint-Amandsberg – Nijverheidskaai

B3-30


1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP

Toelichtingsnota

Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor buffergroen.

1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, in de buurt “Nijverheidskaai”. De situering is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit.

1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door één perceel palend aan de grens met Destelbergen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.

1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Nijverheidskaai. Deze omgeving is sterk residentieel en met veel open maar ook halfopen bebouwing. In het binnengebied zijn ook nog enkel grote onbebouwde percelen aanwezig.

1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied wordt gevormd door een langgerekt perceel dat zich langs de grens met Destelbergen bevindt en dat in gebruik is als weiland.

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor buffergroen”. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Nijverheidskaai (MB 9 juni 1995)

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming De zone voor buffergroen werd in het BPA opgenomen om een buffer te vormen tussen de residentiele woonwijk op Gents grondgebied en het omvangrijk bedrijventerrein op grondgebied Destelbergen. Deze bedrijfsgebouwen in dit industriegebied zijn evenwel in de loop van de jaren verlaten door de oorspronkelijke bedrijfsactiviteiten en werden deels ingevuld met meer commerciele/dienstverlenende activiteiten. De laatste jaren is de gemeente Destelbergen gestart met de opmaak van een BPA om de bestemming “industriegebied” volgens het gewestplan te wijzigen naar hoofdzakelijk een woonbestemming. In het gewestelijk RUP voor de afbakening van het grootstedelijk gebied Gent kreeg het omvangrijke binnengebied op Gents grondgebied reeds een bestemming “stedelijk woongebied”. Daardoor heeft het behoud van de bufferzone geen zin meer. Bovendien vormt deze bufferzone een barriere zodat dit omvangrijk binnengebied op Gents grondgebied niet goed kan ontsloten worden. Er zijn immers geen ontsluitingswegen meer mogelijk vanuit zuidelijk, westelijke of noordelijke richting. Alles is daar dichtgebouwd met woningen. Dit gebied kan dus enkel ontsloten worden via de nieuwe wegenis voorzien in het BPA TAE van Destelbergen en daarvoor wordt best ook “zone voor buffergroen” omgezet naar woongebied. Het binnengebied zelf heeft dus reeds de geschikte bestemming gekregen via het G-RUP.

1.5.7 voorstel van bestemming Het gebied krijgt een bestemming als stedelijk woongebied.

Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

±

NIJ

VE RH

E ID

SK AA I

G.RUP

Deelgebied Sint-Amandsberg - Nijverheidskaai Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand


Situeringsplan

Luchtfoto

Gewestplan+G.RUP


Juridische toestand

Feitelijke toestand

BPA Nijverheidskaai (MB 9/06/1995) versie juni 2013

Deelgebied :

Sint-Amandsberg – Nijverheidskaai

B3-30



1.










2.




Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk

3.


Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inrichtingsvoorschriften of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte,















SW

Stedelijk woongebied Nijverheidskaai (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


Het is enkel de bedoeling om een ‘zone voor buffer’ op


te


heffen

zodat

het

mogelijk

wordt

om

het

binnengebied te ontsluiten via een ontwikkeling op het


aanpalende grondgebied van Destelbergen en om ook


woonontwikkelingen

verstaan:

in

de

huidige

“bufferstrook”

handel,

horeca,

diensten

en


mogelijk te maken. De omgeving is in hoofdzaak residentieel. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie

met

kleinschalige

ondersteunende

nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. De aanleg van ontsluitingswegen is hier eveneens toegelaten.

Inrichting

De bestaande woningtypologieën

Binnen

(eengezinswoningen) en bouwhoogtes (2 bouwlagen)

bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen.

in de omgeving dienen als referentie.

deze

zone

zijn

enkel

eengezinswoningen.

De

T AN EK LD HE SC NIJ

VE

RH

E ID

SK

AA I

SW

SW

Kaart 2. Grafisch plan


versie juni 2013

0

12,5

25

50

75

100 m

±

Deelgebied Sint-Amandsberg - Nijverheidskaai


1:1.000

Deelgebied : Sint-Amandsberg – Orchideestraat1

B3-38

Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in de buurt “Achtendries” in Sint-Amandsberg. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan voor de deelgemeente en op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit.

1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door één groot perceel. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.

1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt “Achtendries” Deze omgeving is sterk residentieel met uitsluitend open bebouwing. Het perceel paalt aan het beschermde kasteel “Achtendries”.

1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat enerzijds uit een groot perceel van circa 1 ha waarop zich aan straatzijde en ongeveer op de helft van de perceelsoppervlakte een groot serrecomplex bevindt. De rest is een grasveld. Aan de zuidzijde bevindt zich tegen de serres ook een smalle verharde weg die tot achteraan de serres loopt en ook gebruikt wordt voor de bereikbaarheid van een villa die zich in tweede bouwzone bevindt.

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor tuinen, zone voor open of gekoppelde bebouwing, zone voor wegen en zone voor voortuinstroken”. ”. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Achtendries-1 (MB 23 december 1987). Verder is het achterste deel ook opgenomen in deelgebied 6 van het gewestelijke RUP voor de afbakening van het grootstedelijk gebied Gent en heeft daar een bestemming “stedelijk woongebied”. Het gemeentelijk RUP kan hier een verdere detaillering aan geven. Op het perceel rusten ook twee verkavelingsvergunningen (verk. nr. 2010SA269/00 en verk. nr. 1983SA055/01) De oudste dateert van voor de goedkeuring van het BPA Achtendries-1 en is nog moeilijk uitvoerbaar. De andere is vrij recent en kan eventueel behouden en uitgevoerd worden.

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Het BPA voorziet enkel aan zijde van de Orchideestraat bouwmogelijkheden en ook in beperkte mate achteraan via een nog aan te leggen weg in een verkaveling. Een groot deel van dit perceel heeft echter een bestemming voor tuinen. De voorziene bouwmogelijkheden maken geen efficiënt gebruik van dit omvangrijke perceel. Nu zijn er maximaal 8 woningen mogelijk. Dit betekent een woningdichtheid van 10W/ha wat heel laag is. Het perceel is groot genoeg om extra bebouwing te verdragen. De aanwezigheid van een private weg kan, mits hij wordt doorgetrokken, het achterliggend gebied ontsluiten. Er is trouwens reeds een woning op een aanpalend perceel die daar gebruik van maakt.

1.5.7 voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig een bestemming voor “stedelijk woongebied””. Er moet wel rekening gehouden worden met de aanwezigheid van het beschermd kasteel en het park er rond.


1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: -

zone voor tuinen

-

zone voor open of gekoppelde bebouwing

-

zone voor wegen

-

zone voor voortuinstroken

Voor de realisatie van dit RUP is niet noodzakelijk om de verkaveling 2010 SA 269/00 op te heffen. Omdat die vergunning nog vrij recent is wordt het aan de eigenaar overgelaten om de verkaveling te behouden of te wijzigen na de goedkeuring van dit RUP om al dan niet een nieuwe ontwikkeling van het gehele terrein te realiseren. Voor de realisatie van dit RUP is het wel noodzakelijk om de verkaveling 1983SA055/01 die zich achteraan het perceel bevindtop te heffen.

G.RUP

verkaveling 1983 SA 055/01 serres

verkaveling 2010 SA 269/00

*1

OR

*1

CHI

serres

*1

W

*1

D EE ST R A AT

±

1:1.500

Deelgebied Sint-Amandsberg - Orchideestraat 1 Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand


Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand

Luchtfoto

Gewestplan+ G. RUP

Juridische toestand BPA Achtendries-1 (MB 23/12/1987) en Verkavelingen versie junii 2013

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Orchideestraat 1

B3-7



1.










2.





3.



















SW

Stedelijk woongebied Orchideestraat 1 (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


Het gaat hier om een zuivere residentiele woonbuurt.


Daarom wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in


combinatie


met

kleinschalige

ondersteunende



passen.

verstaan:

Omdat er voor de ontwikkeling van dit deelgebied ook


handel,

horeca,

diensten

en

wegen nodig zijn worden deze ook toegelaten.

Inrichting

Het bestaande woningtype en de huidige bouwhoogte

Binnen deze zone zijn enkel eengezinswoningen toegelaten.

in de omgeving dient als referentie. Daardoor worden

De bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen.

alleen eengezinswoningen met een bouwhoogte van max. 2 bouwlagen toegelaten. Het RSG voorziet een minimale woningdichtheid.

Er geldt een minimale woningdichtheid van 25w/ha voor het nog niet bebouwde gedeelte.

Het deelgebied paalt aan het beschermde kasteel

Omdat zich aan de noordzijde een geklasseerd kasteel met

Achtendries en aan het waardevolle kasteelpark.

kasteelpark bevindt wordt er ten aanzien van de perceelsgrens

Woningen worden dus op een voldoende afstand

met het kasteel een bouwvrije strook van 15m voorzien.

ingeplant en houden rekening met de aanwezige groenstructuur.

C OR HID EE S TRA AT

OR ET RI

C

T SS HI

RA

AT

SW

S TR

EN

SP WE

OR

AAT

IS CH

SW

Deelgebied Sint-Amandsberg - Orchideestraat 1 Kaart 2. Grafisch plan


versie juni 2013

0

12,5

25

50

75

100 m


±

1:1.000

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Orchideestraat 2

B3-7

Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in de buurt “Achtendries” in Sint-Amandsberg. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit.

1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een verzameling van een aantal private percelen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.

1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt “Achtendries” Deze omgeving is sterk residentieel met vooral open bebouwing. De meeste bebouwing in de omgeving bestaat uit relatief recente verkavelingen. Aan de westzijde van het deelgebied paalt een groot privaat park met villa.

1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit 7 percelen die behoren tot één familie. Op vier percelen bevindt zich een woning. Eén perceel is nog onbebouwd. Op twee percelen bevindt zich een garage en magazijn. Een aantal percelen palen aan de straat, de overige zijn bereikbaar via een private weg.

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een gemengde bestemming: deels “zone voor open en gekoppelde bebouwing, zone voor tuinen, deels zone voor niet hinderlijke KMO’s en zone voor wegen”. In deze bouwzone is slechts 1 bouwlaag toegelaten. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Achtendries1 (MB 23 december 1987).

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming In dit deelgebied zijn er verschillende problemen op vlak van vergunningsverlening. Vooreerst wil men de magazijn en de garage vervangen door een woning wat het BPA niet toelaat maar wat stedenbouwkundig perfect te verantwoorden is gezien de zuiver residentiele omgeving. Daarnaast situeert de bouwzone voor het nog onbebouwde perceel zich tegen de Orchideestraat waar het perceel juist op zijn smalst is. Het verder naar achter schuiven van de bouwzone geeft meer mogelijkheden. Tenslotte is er ook nog een gebouw aanwezig dat niet is opgenomen in een bouwzone.

1.5.7 voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig een bestemming voor stedelijk wonen.


1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor open en gekoppelde bebouwing - zone voor tuinen - zone voor niet hinderlijke KMO’s - zone voor wegen Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

AT TRA EE S HID

W

ORC

*1

*1 W

*1 W

BE

*1

W

*1 1 )

W

BR EL

*1


ST

EK

O R T AA

±

1:1.500

Deelgebied Sint-Amandsberg - Orchideestraat 2 Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand



Luchtfoto

Gewestplan

Juridische toestand BPA Achtendries-1 (MB 23/12/1987) en verkavelingen versie juni 2013

Deelgebied : Sint-Amandsberg – Orchideestraat2

B3-38



1.










2.





3.



















SW

Stedelijk woongebied Orchideestraat 2 (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


Het gaat hier om een residentiële woonbuurt. Daarom


wordt


er

combinatie

enkel met

wonen

toegelaten

kleinschalige

eventueel

in

ondersteunende




passen.

verstaan:

Omdat er voor de ontwikkeling van dit woongebied ook


handel,

horeca,

diensten

en

bijkomende straten nodig kunnen zijn, zijn verhardingen voor straten en ook openbaar groen toegelaten.

Inrichting

In het gebied is ook een klein bedrijf aanwezig. Deze

Bestaande economische activiteiten mogen worden verder

activiteit mag verder gezet worden.

gezet.

Omdat het hier gaat om een aantal bestaande woningen

Binnen deze zone zijn enkel eengezinswoningen toegelaten.

en de perceelstructuur zo goed als vastligt wordt er hier

De bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen.

geen

minimale

woningdichtheid

voorzien.

Het

bestaande woningtype (eengezinswoningen) en de huidige bouwhoogte (2 bouwlagen) in de straat dient als referentie.

RA A T EE S T HID OR C

SW

BR

EL

BE ST

EK

O R T AA

SW

Deelgebied Sint-Amandsberg - Orchideestraat 2 Kaart 2. Grafisch plan


versie juni 2013

0

12,5

25

50

75

100 m


±

1:1.000

Deelgebied : Sint-Amandsberg – Potuitstraat

B2-5

- zone voor gekoppelde of open bebouwing - zone voor tuinen - zone voor schermgroen

Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg in de buurt “Potuit”. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit.

1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door enkele percelen in private eigendom. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.

1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt “Potuit”. Deze omgeving is sterk residentieel met hoofdzakelijk rijwoningen. Palend aan het deelgebied bevindt zich een vrij hoog appartementsgebouw.

1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit een vijftal percelen. Volgens de BWK-kaart is er op deze percelen waardevol groen aanwezig.

Waardevol groen volgens BWK

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor gekoppelde of open bebouwing, zone voor tuinen, zone voor privaat park, zone voor wegen”. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Rozebroeken (MB 17/10/1989) Voor een deel van dit gebied werd ook een verkavelingsvergunning goedgekeurd (verk. nr. 2000 SA 240/00 van 12/07/2001)

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Oorspronkelijk bestond er hier een mogelijkheid om drie appartementsgebouwen met circa 8 bouwlagen in te planten palend aan de Antwerpsesteenweg (via het verleggen van de rooilijn tot aan de Antwerpse voetweg). Door het verlaten van het verleggen van de Antwerpsesteenweg blijft dit gebied evenwel minder goed bereikbaar en in een tweede bouwzone liggen. Slechts één van deze hogere gebouwen werd ook effectief gebouwd. In het huidige BPA werden de mogelijkheden voor de twee overige gebouwen herleid tot een beperkte zone voor open bebouwing met maximaal 1 bouwlaag. Er moet niet meer naar deze vrij hoge oorspronkelijk voorziene bebouwing teruggegrepen worden maar een meer geleidelijke afbouw die resulteert in een groter aantal woningen is zeker te verantwoorden.

1.5.7 voorstel van bestemming Het gebied wordt opgenomen in een “stedelijk woongebied met echter een grotere bouwhoogte dan wat het huidig BPA toelaat (max. 3 à 4 bouwlagen).Bij de herbestemming wordt er rekening gehouden met de aanwezigheid van een waardevolle houtkant ter hoogte van de voorziene ontsluitingsweg.


1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen:

Voor de realisatie van dit RUP wordt verkaveling nr. 2000 SA 240/00 van 12/07/2001 opgeheven.

PO I TU TR T AA

PALMENDREEF

TS


±

1:1.500

Deelgebied Sint- Amandsberg– Potuitstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand



Luchtfoto

Gewestplan

Juridische toestand BPA Rozebroeken (MB 17/10/1989) en Verkavelingen versie juni 2013

Deelgebied : Sint-Amandsberg – Potuitstraat

B2-5



1.










2.





3.



















SW

Stedelijk woongebied Potuitstraat (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


De omgeving is hoofdzakelijk een woonomgeving.



voor

combinatie

buurtvoorzieningen en voor openbare groene en verharde

met

kleinschalige

ondersteunende

aan

het

wonen

verwante

kleinschalige


ruimten.

passen.


Omdat er voor de ontwikkeling van dit woongebied ook

verstaan:

bijkomende straten nodig kunnen zijn, zijn verhardingen


handel,

horeca,

diensten

en

voor straten en ook openbaar groen toegelaten.

Inrichting

Het RSG voorziet een minimale woningdichtheid.

Er geldt een minimale woningdichtheid van 25w/ha.

Verschillende woningtypes zijn toegelaten gezien dit ook

Binnen deze zone zijn diverse woningtypes toegelaten. De

het geval is voor de omgeving.

bouwhoogte bedraag max. 3 bouwlagen.

Een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen is toegelaten.

De bestaande KLE wordt maximaal behouden.

Aan de westelijke rand van het deelgebied bevindt zich waardevolle kleine landschapselementen (KLE) die moet integraal worden behouden. Er is aandacht voor de ruimtelijk functionele samenhang met de groenstructuur.

ER ANTW

E ENW PS ES T

EG

PO TU

F

ITS T

R ND

RAAT

L PA

EE

ME

SW

SW

Deelgebied Sint- Amandsberg – Potuitstraat Kaart 2. Grafisch plan


versie juni 2013

0

12,5

25

50

75

100 m


±

1:1.000

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Rietzangerstraat

B1-2

Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in de buurt “Oude Bareel” in Sint-Amandsberg. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan voor de deelgemeente en op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit.

1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een aantal bebouwde percelen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.

1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt “Oude Bareel” Deze omgeving is sterk residentieel met vooral rijbebouwing.

1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit een reeks rijwoningen.

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor voortuinstroken en zone voor gesloten bebouwing”. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Westveld A (MB 13/4/1998).

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming De bouwzone werd in het goedgekeurde BPA verkeerd ingekleurd. De tuinzone is ingekleurd als bouwzone en de bouwzone als tuinzone. Het gaat hier dus louter om het rechtzetten van een materiele vergissing. De stad neemt zelf initiatief om het probleem preventief op te lossen.

1.5.7 voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig een bestemming “stedelijk woongebied”.


1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor gesloten bebouwing - zone voor voortuinstroken Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

HEIVE

LDS TR

A AT

RIE TZA

WE

NG ERS

S TV

E LD

STR

A AT

*2

B

STR A

B

*2

MA

URI

TS

VA N

*2

L IE RDE

B

AT

TRA AT

*2

PAR K

IET

STR

A AT

±

1:1.000

Deelgebied Sint-Amandsberg - Rietzangerstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand


Situeringsplan

Luchtfoto

Gewestplan


Juridische toestand

Feitelijke toestand

BPA SA01 WESTVELD (MB 13/04/1988) versie juni 2013

Deelgebied :

Sint-Amandsberg – Rietzangerstraat

B1-2



1.










2.





3.



















SW

Stedelijk woongebied Rietzangerstraat (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


Het gaat hier enkel om een rechtzetting van een fout


ingekleurd plan. Het is dus logisch van de bestaande

voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen.

toestand


(sociale

eengezinswoningen

en

appartementen) als uitgangspunt te nemen. Daarom

verstaan:



combinatie

met

kleinschalige

handel,

horeca,

diensten

en

ondersteunende

nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen.

Inrichting

De bestaande woningtypologieën en bouwhoogtes

Binnen deze zone zijn enkel eengezinswoningen toegelaten De

binnen het plangebied dienen als referentie dus

bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen.

eengezinswoningen onder vorm van rijbebouwing en met max. 2 bouwlagen worden toegelaten.

HEIVE

LDS TR

A AT

NG ERS RIE TZA

WE

S TV

STR

A AT

MAU

RITS

VA N L

I ER D

TRA AT

E ST R

AAT

E LD

SW

PA R

AD

IJS

VO

PAR K GE

LE

IET

STR

A AT

IN

JES

LA A

N

LP

SIJ S

SW

Deelgebied Sint-Amandsberg - Rietzangerstraat Kaart 2. Feitelijke en juridische toestand


versie juni 2013

0

5

10

20

30

40

50 m


±

1:500

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Schuurstraat

B3-37

Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in de buurt “Oude Bareel” in Sint-Amandsberg. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan voor de deelgemeenten en op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit.

1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een verzameling van een aantal percelen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.

1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt “Oude Bareel” Deze omgeving is sterk residentieel met rijbebouwing maar ook meer open bebouwing.

1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit een reeks aan elkaar palende percelen waarvan er een aantal reeds bebouwd zijn. Het gaat hier om rijwoningen met twee bouwlagen en met wachtgevels. Van de onbebouwde percelen vormen enkele het achterste deel van de tuin van woningen die zich langs de Antwerpsesteenweg situeren.

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor tuinen, zone voor open of gekoppelde bebouwing”. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Oude Bareel (MB 22 mei 1997). Er is ook voor één perceel een goedgekeurde verkaveling (1993SA209/00).

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming De bouwzone is hier niet continue doorgetrokken waardoor één smal perceel met een breedte van circa 8m onbebouwbaar is. Door de geringe breedte van dit perceel is hier enkel een gesloten bebouwing of een kopgebouw mogelijk. Een gesloten bebouwing is in dit specifiek geval niet mogelijk omdat zich aan de zuidwestzijde een open bebouwing bevindt. Omdat het perceel dat er in noordoostelijke richting aan paalt nog niet bebouwd is kan daar wel tegenaan gebouwd worden. Omdat de percelen in de rest van het plangebied vrij smal zijn en de bestaande woningen langs beide zijden een wachtgevel hebben is het beter van de bestemming van deze strook van gekoppelde bebouwing te wijzigen naar gesloten bebouwing.

1.5.7 voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig een bestemming voor “stedelijk woongebied” (eengezinswoningen)


1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor tuinen - zone voor open of gekoppelde bebouwing Voor de realisatie van dit RUP moet verkaveling 1993 SA 209/00 (dd; 13/7/1993) worden opgeheven.

E ST

T AN

W

ER

W EN

EG

E PS

*B 1

W

W

*2

*2

SC

HU

S UR

A TR

AT

1993 SA 209/00

±

1:1.000

Deelgebied Sint-Amandsberg - Schuurstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand



Luchtfoto

Gewestplan

Juridische toestand BPA Oude Bareel (MB 22/05/1992) en Verkavelingen versie junii 2013

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Schuurstraat

B3-37



1.


Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden


mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens


toegelaten.



gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de bruto-


vloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte

2.



van de zone.

3.








hiervoor onder definitie “onderdelen”.


Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen,




deze noemer gevat worden.


Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen …). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinswoning maar heeft specifieke kenmerken die het onderscheidt van de traditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa…). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of meer vertikaal of horizontaal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of aan elkaar gebouwd zijn en elk geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke


private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende “onderdelen”. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen


SW

Stedelijk woongebied Schuurstraat (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


De omgeving is een quasi een zuivere woonomgeving

Het


nevenbestemming

combinatie

kleinschalige buurtvoorzieningen.

met

kleinschalige

ondersteunende

gebied

is

bestemd voor

aan

voor

wonen

en

het

wonen

verwante

als



passen.

verstaan:

handel,

horeca,

diensten

en


Inrichting

Vermits het hier gaat over een opvulling van een bestaande rijbebouwing

is

het

voorzien

van

een

Er is geen minimale woningdichtheid.

minimale

woningdichtheid niet zinvol. Het bestaande woningtype en de huidige bouwhoogte in de

Binnen

straat

toegelaten .De bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen.

dient

als

referentie.

Daardoor

worden

alleen

deze

zone

zijn

enkel

eengezinswoningen

eengezinswoningen onder vorm van rijbebouwing met een bouwhoogte van max. 2 bouwlagen toegelaten. Recent werd binnen het plangebied een meergezinswoning

Eerder vergunde meergezinswoningen mogen worden

vergund.

behouden of worden herbouwd.

E ST

T AN

W

ER

W EN

EG

E PS

CH AR LE SD OU TR

U

AT

TS T AA

HU

LE

DE

SC

A TR RS

SW

EI KL N E SC H U U R ST R T AA

SW

Deelgebied Sint-Amandsberg - Schuurstraat Kaart 2. Grafisch plan


versie juni 2013

0

5

10

20

30

40

50 m


±

1:500

Deelgebied : Sint-Amandsberg – Spijkstraat

B3-19

Toelichtingsnota 1.5.1 situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, nabij de dorpskern. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan voor de deelgemeente en op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit.

1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een gebouw in private eigendom. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.

1.5.3 ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de kern van de Sint-Amandsberg. Deze omgeving is sterk residentieel met bijna uitsluitend rijbebouwing.

1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied situeert zich in de Spijkstraat en bestaat uit een groot gebouw dat vroeger eigendom was van de overheid en gebruikt werd als labo. Daarna werd het aangekocht door een particulier die het gebruikt als woning met atelier.

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor openbare diensten en zone voor koeren en tuinen”. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Campo Santo (MB 29 september 1988)

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming De bestemming volgens het BPA laat geen andere dan openbare diensten toe. Dit heeft reeds aanleiding gegeven tot moeilijkheden bij het afleveren van vergunningen. De huidige bestemming is dus niet mee wenselijk. Het lijkt dus stedenbouwkundig verantwoord om het gebouw een meer flexibele bestemming te geven zowel ifv het huidig gebruik als voor de toekomst.

1.5.7 voorstel van bestemming Het gebouw krijgt een bestemming als “stedelijk woongebied”.


1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: -

zone voor openbare diensten.

-

zone voor koeren en tuinen Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

ITA

SP OR

PO

AL ANS EMA HALV

SP I

JK

ST

R

AT

AA T

RA

TRA

AT

T TS

*2

±

1:1.000

Deelgebied Sint-Amandsberg - Spijkstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand


Situeringsplan

Luchtfoto

Gewestplan


Juridische toestand

Feitelijke toestand

BPA CAMPO SANTO (MB 29/09/1988) versie juni 2013

Deelgebied : Sint-Amandsberg – Spijkstraat

B3-19



1.






toegelaten.






2.



van de zone.

3.




















SW

Stedelijk woongebied Spijkstraat (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


De omgeving is hoofdzakelijk een woonomgeving. Daarom

Het

wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie

nevenbestemming

met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover


deze in de woonomgeving passen.

Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen

gebied

worden

is

bestemd voor

verstaan:

voor

wonen

en

het

wonen

verwante

aan

handel,

horeca,

diensten

als

en


Inrichting

Het

gaat

Renoveren,

hier

over

een

verbouwen

of

bestand

gebouwencomplex.

heropbouwen

voor

een

woonfunctie is toegestaan. Verschillende woningtypologieën

Binnen

deze

zone

meergezinswoningen

zijn

zowel

toegelaten.

eengezinsDe

als

bouwhoogte

bedraagt max. 3 bouwlagen.

zijn toegelaten. De bouwhoogte in de omgeving geldt als referentie.

Bij heropbouw wordt een aandeel publiek groen voorzien

Bij heropbouw is de groennorm van 20m²/w van

volgens de groennorm.

toepassing.

RAA T EMA ANS T

ITA

HALV

SP AL OR

PO T TS AT

RA

SP

IJ

KS

TR

AA T

SW

N EE ST

W

EG

SE

SW

Deelgebied Sint-Amandsberg - Spijkstraat Kaart 2.Grafisch plan

versie juni 2013

10

5

0

10

20

30 m

TW

P ER

stedelijkAN woongebied

±

1:500 Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen"

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Vriendschapsstraat

B3-36


1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door één enkel perceel. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.


1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit 1 perceel waarop zich een garage bevindt die reeds geruime tijd geleden werd omgebouwd tot woning.

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor bijgebouwen en zone voor voortuinstroken”. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Oude Bareel (MB 22 mei 1997).

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming Het wijzigen van de bestemming van bijgebouwen naar een woonbestemming is ruimtelijk aanvaardbaar en lost het vergunningsprobleem dat het gevolg is van de bestemming in het BPA op.



1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor bijgebouwen - zone voor voortuinenstroken Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

B 1 )

VR

D IEN

SC

T PS

RA

AT

HA

±

1:500

Deelgebied Sint-Amandsberg – Vriendschapsstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand


Situeringsplan

Luchtfoto

Gewestplan


Juridische toestand

Feitelijke toestand

BPA Oude Bareel (MB 22/05/1997) versie junii 2013

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Vriendschapsstraat

B3-36



1.






toegelaten.






2.



van de zone.

3.




















SW

Stedelijk woongebied Vriendschapsstraat (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


De omgeving is hoofdzakelijk een woonomgeving. Daarom

Het

wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie

nevenbestemming

met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor


zover deze in de woonomgeving passen.


gebied

verstaan:

is

bestemd voor

aan

handel,

voor

wonen

en

het

wonen

verwante

horeca,

diensten

als

en


Inrichting

Het gaat hierover een bestaand gebouw van één bouwlaag

Binnen

met een zonevreemde woonfunctie.

toegelaten. De bouwhoogte bedraagt max. 1 bouwlaag.

Omdat het perceel redelijk smal is en er aangesloten wordt op aangebouwde garages met 1 bouwlaag aan beide zijden van he tperceel wordt er gekozen om de bouwhoogte tot één bouwlaag te beperken.

deze

zone

zijn

enkel

eengezinswoningen

SW

VR

D IEN

SC

T PS

RA

AT

HA

SW

Deelgebied Sint-Amandsberg – Vriendschapsstraat Kaart 2. Grafisch plan

versie junii 2013

4

2

0

4

8

12

16 m


±

1:200 Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen"

Deelgebied : Sint-Amandsberg - Waterstraat

B5-16


1.5.2 begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door één enkel perceel. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan “feitelijke en juridische toestand” via een weergave op het kadasterplan.


1.5.4 bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit 1 onbebouwd perceel van ongeveer 6500m².

1.5.5 bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan “feitelijke en juridische toestand” via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming “zone voor wegen , zone voor wonen : gesloten bebouwing, zone voor bouwvrije tuinen en zone voor tuinen en bijgebouwen. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Oude bareel (MB 22 mei 1997).

1.5.6 motivatie wijziging en gewenste bestemming De ingetekende wegenis ter hoogte van de pijl op het grafisch plan ligt te paard op twee eigendommen.

BPA Syngemkouter De eigenaar aan de noordzijde wil niet verkavelen , die aan de zuidzijde wel. Daardoor kan er slechts een deel van de voorziene wegenis aangelegd worden en is de breedte ervan ook erg beperkt. Daarbovenop komt het probleem ter hoogte van de publieke groenzone waar deze wegenis een hoek van 90° maakt. Daar is het door de rechte hoek èn de beperkte wegbreedte onmogelijk voor bv. brandweerwagens om de hoek te kunnen nemen. Daardoor konden de percelen tot op dit ogenblik ook niet verkaveld worden. De zonering in dit gebied zou dus moeten herschikt worden wat bv kan door het afschuinen van de hoek van de wegenis, door het verbreden van de wegenis of door het herschikken van de bouwzones. Hier is wel een bestemmingswijziging, zij het een beperkte voor nodig. De voorziene woningtypologie wordt behouden.



1.5.9 voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor wegen - zone voor wonen : gesloten bebouwing - zone voor bouwvrije tuinen - zone voor tuinen en bijgebouwen Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

G.RUP

AD O LF

TR

NS

AT

O

IS

A TR

ED

SS

AS

EN

M

DA

O TH T AA

DA

NIË

AR

ES

KA

ST

RA

AT

BIES T

LM

±

1:1.000

Deelgebied Sint-Amandsberg - Waterstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand


Situeringsplan

Luchtfoto

Gewestplan+G.RUP


Juridische toestand

Feitelijke toestand

Rup Syngemkouter (BD 31/01/2008) versie juni 2013

Deelgebied : Sint-Amandsberg – Waterstraat

B5-16



1.






toegelaten.






2.



van de zone.

3.




















SW

Stedelijk woongebied Waterstraat (categorie 1a ”wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

Bestemming

Niet verordenend

Verordenend

Ruimtelijke opties


Het betreft hier vooral een probleem van wegenis


gecombineerd met de eigendomsstructuur die de


ontwikkeling van deze zone voor wonen onmogelijk

evenals voor. openbare groene en verharde ruimten.

maakt.


De

combinatie

bestemming met

wonen,

kleinschalige

eventueel

in

ondersteunende


verstaan:

handel,

horeca,

diensten

en


passen, wordt hier hernomen. Omdat er voor de ontwikkeling van dit woongebied bijkomende wegenis nodig is; zijn ook verharde openbare en groene ruimten toegelaten.

Inrichting

De

in

het

RUP

woningtypologieën

Syngemkouter

voorziene

(eengezinswoningenen

of

meergzinswoningen) en bouwhoogtes (2 bouwlagen) dienen als referentie.

Binnen deze zone zijn een- of meergezinswoningen toegelaten. De bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen.

AD O LF DA

IS

AT

ED

A TR

AS

SS

M

EN

O TH O NS TR T AA

DA

NIË

LM

ES

KA

ST

RA

AT

BIES T

SW

AR

SW

Deelgebied Sint-Amandsberg - Waterstraat Kaart 2. Grafisch plan


versie junii 2013

10

5

0

10

20

30

40 m


±

1:500

RUP nr. 167 "Stedelijk wonen" Deelgebied Sint -Amandsberg

Recommend Documents