RICS Magyarország Nemzeti Szervezet Értékbecslési Szabvány
RICS Magyarország – Nemzeti Szervezet Értékbecslési Szabvány
ELŐSZÓ Az RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) a világ legnagyobb, az ingatlanszektor szakembereit tömörítő szakmai szervezete. Napjainkban az RICS-nek 140 országban mintegy 100.000 tagja van. Az RICS 1980 óta publikálja értékbecslési szabványát, azzal a céllal, hogy segítse a tagok képzését, ismereteinek és tapasztalatainak bővítését illetve szinten tartását. Ezt az értékbecslési szabványt gyakran nevezik Vörös Könyvnek. A Vörös Könyv legújabb kiadása, az RICS Értékbecslési Szakmai Szabvány 2012. március 30-tól hatályos. Az Vörös Könyv 6. kiadásának már megjelent a magyar nyelvű fordítása. A Vörös Könyv összhangba került a Nemzetközi Értékbecslési Szabvánnyal (IVS) és a szabvány azon RICS tagoknak, akik értékbecslési jelentéseket késztenek kötelező alkalmazniuk. A RICS tagjai számára megnyílt a lehetőség a ‘regisztrált értékbecslő’ minősítés megszerzésére. (A minősítéssel kapcsolatos további információk a www.rics.org/regulation honlapon érhetőek el.) A Vörös Könyv (ÉSZ 1.2.2) szerint az RICS nemzeti szervezete szintén készíthet vagy hagyhat jóvá az adott állam értékbecslési gyakorlatát támogató, a globális szabványt kiegészítő nemzeti szabványt (ÉSZ 1.3). Ezt a nemzeti szabványt az RICS Magyarország Értékbecslési Szakmai Csoportja (VPG) készítette; alkalmazása az RICS tagok számára kötelező Magyarországon. A RICS Magyarország Nemzeti Értékbecslési Szabványban (továbbiakban „MÉSZ” vagy „nemzeti szabvány”) nem szereplő felhasználási célból készített értékbecslések során a globális szabvány előírásait kell alkalmazni. Jelen nemzeti szabvány a Vörös Könyv 2012-es kiadványa alapján készült és a.………-jén vagy azt követően elkészült minden értékbecslési jelentésre alkalmazni kell. A nemzeti szabvány tartalmát a RICS Magyarország rendszeresen felülvizsgálja, és szükség esetén módosításokat és kiegészítéseket tesz közzé. A módosításokat és kiegészítéseket a testület az www.rics.org/xxxxx internetes oldalon publikálja. Ez a szabvány változhat mind a nemzeti, mind a globális szabvány módosításakor az alábbi időpontot követően: [the date these are published] A módosítások először a RICS Magyarország Értékbecslési Iránymutatások (ÉI) munkacsoportja és a RICS Értékbecslési Szabvány Testület (VSB) által kiadásra jóváhagyott szöveget tartalmazó elektronikus változatú munkaanyagként kerülnek publikálásra. A munkaanyag arra szolgál, hogy a tagok véleményezhessék a jóváhagyott szöveget, és annak hatályba lépése előtt kiszűrjék az esetleges hibákat. A vélemények mérlegelését követően a munkaanyag szövegét az ÉI munkacsoport javaslatára az RICS az RICS Magyarország elnökségének döntésével véglegesíti. Az RICS Magyarország örömmel fogad javaslatokat mind a szabvány további fejezetekkel való kiegészítésére, mind kéréseket a meglévő szöveg értelmezésére vonatkozóan.
Köszönetnyilvánítás Az RICS köszönetét fejezi ki az RICS Magyarországnak és a Kohári Gábor, MRICS által irányított ÉI munkacsoportnak a szabvány elkészítésében való közreműködésért. Az RICS köszönetét fejezi ki továbbá a Magyar Ingatlanszövetségnek (MAISZ) és további közreműködő ingatlan-szövetségnek a szabvány készítése során nyújtott szakmai segítségért.
Tartalomjegyzék
MÉSZ 1. Megfelelés és etikai követelmények MÉSZ 2. Megállapodás a szerződéses feltételekben MÉSZ 3. Értékformák MÉSZ 4. Az értékbecslő által végzendő vizsgálatok MÉSZ 5. Értékbecslési jelentések MÉSZ 6. Hitelbiztosítéki célú értékelése
MÉSZ 1. Megfelelés és etikai követelmények A Magyarországon ingatlanvagyon értékelést végző tagok szakmai munkájuk során kötelesek a jogszabályoknak és a szakmai szabványoknak megfelelni. Ez a nemzeti értékbecslési szabvány a globális RICS Értékbecslési Szakmai Szabvány (‘Vörös Könyv’) ÉSZ 1 előírásait egészíti ki amennyiben az értékbecslést Magyarországon végzik. A szabvány összhangban van az ÉSZ 1.3 pont előírásaival. Magyarázat 1. Az „Ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő” tevékenység szabályozott szakma Magyarországon és vonatkozik rá a magyar nemzeti jog hatálya. Ebben az összefüggésben a szolgáltatás végzésének a helyét - fő szabályként - az ingatlan elhelyezkedése szabja meg. A magyar jog ún. kontinentális típusú jogrendszer. Ennek megfelelően a jogszabályok alkotják a jog forrását. Az 1. számú mellékletben lévő jogszabályok vonatkozhatnak az ingatlanvagyon-értékelési tevékenységre. Törvényi előírások 2. Az üzletszerű ingatlanközvetítői és üzletszerű ingatlanvagyon értékelő és közvetítő tevékenység Magyarországon történő gyakorlása az Európai Unió területén bejegyzett, és Magyarországon letelepedett szolgáltatók esetében is előzetes engedélyhez kötött. 3. Az a természetes személy folytathat Magyarországon ingatlanvagyon-értékelést, aki rendelkezik a megfelelő szakképzettséggel, továbbá szerepel a 217/2009 (X.2.) kormányrendelet szerint vezetett névjegyzékben. 4. Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő szakmai képesítés megalkotása az OKJ módosításáról szóló 14/2005. (V. 26.) OM rendelettel történt meg. Az új szakképesítés a középfokú ingatlanközvetítő szakképesítésre épül és 5 éves – a műszaki, a közgazdasági és a jogi felsőfokú diploma esetén legalább 2 éves – ingatlanközvetítői és ingatlanvagyon értékelői szakmai gyakorlat megszerzése után végezhető el. 5. A nemzeti törvényi szabályozás az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő tevékenység végzését közös joganyagban egymással sok esetben összevontan kezeli. 6. A szolgáltatási tevékenységet folytatni kívánó szolgáltatásnyújtó köteles a szolgáltatási tevékenység folytatására irányuló szándékát bejelenteni az adott szabályozott szakma vonatkozásában. A szolgáltatásnyújtó a szolgáltatási tevékenységét csak azt követően kezdheti meg, hogy azt az előzetes ellenőrzést végző hatóság a bejelentés alapján a szolgáltatásnyújtó szakmai képesítésének ellenőrzését követően engedélyezte. (Forrás: 214/2009. (IX. 30.) Korm. rendelet).
7. Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet rendelkezésének megfelelően az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység esetében az engedélyező, valamint a szolgáltatás nyilvántartást vezető hatóság, a megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzője, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzője. 8. A Magyarországon működő vállalkozások esetében az ingatlanvagyon- értékelő és közvetítői névjegyzékbe kerülését megelőzően, a szolgáltatási tevékenység megkezdésének feltételeként a hatóság előzetes döntést hoz, vagyis engedélyezi a szolgáltatási tevékenység folytatását, amennyiben a kérelmező a jogszabályi feltételeket teljesítette. A jogszabályi feltételekre az alábbi joganyagok vonatkoznak: •
A szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló 2009. évi LXXVI. törvény (a továbbiakban: Szolgtv.)
•
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.)
•
Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet
•
Az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról szóló 25/2008. (IV. 29.) ÖTM rendelet
•
Az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól szóló 31/2009. (XI.18.) ÖM rendelet
9. Az üzletszerűen végzett ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenység szabályozott szakma Magyarországon, ebben a vonatkozásban a határon átnyúló szolgáltatásnyújtás a külföldi bizonyítványok és oklevelek elismeréséről szóló 2001. évi C. törvény és végrehajtási rendeleteinek rendelkezései szerint valósul meg. A 214/2009. (IX. 30.) Korm. rendelet 1. sz. melléklete alapján a tevékenység végzésére előzetes bejelentési kötelezettség vonatkozik. A bejelentés megtételére kijelölt hatóság a kijelölt ingatlanvállalkozás felügyeleti hatóság. (Forrás: Önkormányzati Minisztérium Lakásügyi Osztály tájékoztatója – 2009. október).
A szerződéses feltételek 10. Az RICS Értékbecslési Szakmai Szabványok 1.4 ÉSZ fejezete alapján a felek kötelesek vállalási feltételeiket rögzíteni, mielőtt a tag az értékbecslési jelentését átadja. 11. A magyar nemzeti szabályozás, ezen belül a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján az ingatlan-értékbecslés (ill. ingatlanvagyon-értékelés) elkészítésére kötött megállapodás fő szabályként - vállalkozási szerződésnek minősül. Az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő vállalkozói szerződésben rögzíti az ingatlan-értékbecslés szerződés feltételeit. 12. Amennyiben a megrendelő és az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítő a gyakorlatban gyakran használt „megbízási szerződés” megnevezéssel hoz létre szerződéses jogviszonyt, de alapvetően az értékbecslési jelentés (ill. jelentések) létrehozására
vonatkozik a szerződéses megállapodás, a szerződés ebben az esetben is vállalkozási szerződésnek minősül és jogvita esetén a bíróság utólag vállalkozási szerződésnek minősítheti a megállapodást. 13. Az ingatlan-vagyonértékelői feladatra szóló vállalkozói szerződés általános pontjaira a Ptk. Vonatkozó előírásai a mértékadóak. A legfontosabb tartalmi elemei: •
A szakvélemény felhasználási helye és célja;
•
A tevékenység megkezdésének ideje és a teljesítési határidő;
•
A szakértői díj és a költségek;
•
A megbízó kötelezettségei;
•
A szolgáltatást nyújtó kötelezettségei;
•
Felhasználási korlátozások, adatvédelem,
•
Hibás teljesítéssel összefüggő felelősség;
•
A szerződés megszűnése, illetve megszűntetése.
14. Ezek az előírások akkor is érvényesek, amennyiben az ÉSZ 2 fejezetben szereplő feltételek alkalmazása nem kötelező.
Az igazságügyi szakértői tevékenység 15. Az ÉSZ 1.1.5 pontja szerint az igazságügyi szakértői minőségben szolgáltatást nyújtó értékbecslők nem kötelesek az ÉSZ 2. pontjától az ÉSZ 6 pontjáig terjedő fejezetek előírásainak megfelelni. Az ingatlanvagyon értékelő tevékenységükre a magyar nemzeti törvények vonatkoznak. 16. Magyarország terültén az ingatlan-értékbecslésekre vonatkozó igazságügyi szakértői tevékenységet az 2005. évi XLVII. törvény szabályozza. Ez alapján Magyarországon a vonatkozó jogszabályok alapján igazságügyi szakértői tevékenységet döntő többségében az erre feljogosított – ebben az az Igazságügyi és Közigazgatási Minisztérium által vezetett névjegyzékben szereplő – természetes személyek és gazdasági társaságok, illetve e célra létesített igazságügyi szakértői intézmények végezhetnek. 17. A törvény szabályozza többek között az igazságügyi szakértővé válás folyamatát, az igazságügyi szakértő jogait és kötelességeit, a szakvélemény formai és tartalmi elemeit, a szakértők képzését, illetve rögzíti a felügyeleti szerveit.
MÉSZ 2. Megállapodás a szerződéses feltételekben A Vörös Könyv ÉSZ 2. fejezetében szereplő pontokon túl a kötelező (minimális) vállalási feltételeknek a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) követelményeivel is összhangban kell lennie. Megjegyzés 1. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) vonatkozó előírásai alapján a kötelező (minimális) vállalási feltételeknek az alábbi elemeket kell tartalmazniuk. Az ÉSZ 2.1 kapcsolódó bekezdéseit szintén jelöltük: •
A szakvélemény felhasználási helye és célja; (b) és (c) pontokhoz hasonlóan
•
A tevékenység megkezdésének ideje és a teljesítési határidő; Kiegészítő követelmény
•
A szakértői díj és más költségek; (r) ponthoz hasonlóan
•
A megbízó kötelezettségei; Kiegészítő követelmény
•
A szolgáltatást nyújtó kötelezettségei; ÉSZ 2.1 összes feltételéhez hasonlóan
•
Felhasználási korlátozások, adatvédelem, (n) ponthoz hasonlóan
•
Hibás teljesítéssel összefüggő felelősség; Kiegészítő követelmény
•
A szerződés megszűnése, megszűntetése. Kiegészítő követelmény
MÉSZ 3. Értékformák Értékbecslés készítése során az értékbecslő köteles a magyar nemzeti szabályozásban használt értékkategóriákat figyelembe venni a Vörös Könyv 3. ÉSZ fejezetében szereplő értékformákon felül. Főbb értékkategóriák: •
forgalmi érték;
•
hitelbiztosítéki érték;
•
műemlékek eszmei értéke.
Megjegyzés Forgalmi érték 1. Az Illetéktörvény (1990. évi XCIII. törvény) XI. fejezet 102. § (1) e) pontja szerint a „forgalmi érték az a pénzben kifejezett érték, mely a vagyontárgy eladása esetén”…. „árként általában elérhető”. A forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg, (70. § (1) szerint) helyszíni szemle, összehasonlító értékadatok és az illeték fizetésére kötelezett vagyonszerző nyilatkozata alapján, szükség esetén külső szakértő bevonásával. 2. Az állami adóhatóság a forgalmi érték megállapítása érdekében az összehasonlító értékadatok közül köteles - más érték-meghatározókkal együtt – mérlegelni: •
a település, nagyobb település esetén az egésztől elhatárolható kisebb területi egység, külterület esetében a gazdaságilag összefüggő térség ingatlanforgalmának legalább 2 évet átfogó érték-meghatározóit,
•
így különösen a folyamatában növekvő vagy csökkenő ingatlanforgalmat, vagy az ingatlanforgalom teljes hiányát,
•
a település, illetőleg a térség ennek megfelelő vagy ettől eltérő értékadatait, továbbá
•
az illetékkiszabás tárgyát képező ingatlanhoz térben és időben legközelebbi ingatlanszerzés olyan adatait, amely a forgalmi érték megállapításánál számításba vehető.
3. Összehasonlítani elsősorban az azonos rendeltetésű ingatlanokat kell. Ha a településen összehasonlításra alkalmas ingatlan nincs, a forgalmi érték megállapításánál a térséghez tartozó hasonló adottságú települések „ingatlanszerzési adatai” is felhasználhatók; 4. A forgalmi érték definíciója lényegében megegyezik a piaci érték definíciójával. Bár az értékbecslő forgalmi értéket köteles becsülni, az értékbecslés megközelítésének összhangban kell lennie az ÉSZ 3.2. bekezdésével.
Hitelbiztosítéki érték 5. A hitelbiztosítéki érték nem a RICS által elismert értékforma. Az Vörös Könyv 8. számú melléklete ismerteti a hitelbiztosítéki értéket. Az értékbecslők nem becsülhetnek hitelbiztosítéki értéket megfelelő képzés elvégzése nélkül. 6. MÉSZ 6 további információt tartalmaz a hitelbiztosítéki érték alkalmazására vonatkozóan a fedezeti (biztosítéki) célú értékbecslések esetén. Műemlékek eszmei értéke 7. A 2001. évi LXIV. (7. §) a műemlék-védelemről szóló törvény definiálja a műemléki értéket. A műemléki érték minden olyan épített örökségi elem, valamint azok rendeltetésszerűen összetartozó területe, együttese, rendszere, amely az ország múltja és a közösségi hovatartozás-tudat szempontjából kiemelkedő jelentőségű történeti, művészeti, tudományos és műszaki emlék; alkotórészeivel, tartozékaival és berendezési tárgyaival együtt. 8. A műemléki érték tehát nem értékkategória, hanem épített dolog, illetve azok rendszere, együttese. 9. A műemlék-védelemről szóló törvény alapján az értékbecslők a műemlékek eszmei értékének becsülésére kaphatnak felkérést. 10. Az eszmei érték a műemléknek a jogi-adminisztratív védelmét biztosítja. Ezen érték alapján állapíthatók meg például a műemléki támogatások, a műemlékvédelmi bírságok, illetve a biztosítási értékek. Ezen összegek esetenként pénzben igényelhetők, illetve törvényes úton behajthatók. 11. A műemléki érték (műemlék) eszmei értéke nem piaci értékkategória; az eszmei érték nem keverendő össze egyik szokásos „piaci” értékformával sem. 12. A műemlékek eszmei értékét az ingatlan újraelőállítási költségének korrekciós együtthatóval történő kiigazításával fejezhető ki. A műemléki érték és az eszmei érték meghatározása megfelelő gyakorlattal rendelkező műemléki szakember bevonását igényli. Kényszerértékesítési (likvidációs) érték 13. A ’kényszerértékesítési érték’ és “likvidációs érték” a magyar értékelési gyakorlatban rendszeresen használt fogalmak. AZ RICS Értékbecslési Szakmai Szabványok ezen kifejezések használatát tiltják és az értékbecslőnek az ÉSZ 2.3. pontjára kell hivatkoznia.
MÉSZ 4. Az értékbecslő által végzendő vizsgálatok A helyszíni szemlének és vizsgálatoknak, valamint az információ ellenőrzésnek összhangban kell lennie a Vörös Könyv ÉSZ 5.1 pontjával. Megjegyzés 1. ÉSZ 5.1 pontja számos olyan témát magába foglal, mely a piac megítélése szerint hatással lehet az ingatlan értékére. 2. Ha az értékbecslő ingatlan alapterületre vagy más területi paraméterekre vonatkozó számítást köteles végezni, akkor az alábbiak figyelembe vételével végezheti el a számítását: • Az OTÉK [Országos településrendezési és építési követelmények] definíciói alapján;
• Az RICS Épületfelmérési Szabványa (RICS Code of Measurement Practice) alapján;
• Piaci szereplők gyakorlata alapján; vagy • A vállalási feltételekben meghatározott más módszer szerint. 3. Az értékbecslő az alábbi listában szereplő pontok szerint vizsgálhatja az ingatlanokat. A felsorolás hangsúlyozottan csak tájékozató jellegű, és alkalmazása nem kötelező: - az ingatlant és környezetét bemutató fotók készítése, - átadott főbb épületméretek és alapterületi adatok méréssel történő ellenőrzése a távolság lemérésével és dokumentálásával, o külső határoló falak körvonala, o nagyobb belső terek főbb méretei: hossza, szélessége és belmagassága (pl: raktárcsarnok hossza, szélessége és szabad belmagassága, jellemző pillértávolságok, nyitott irodatér főbb méretei, stb.), - a hivatalos térképmásolaton feltűntetett épület/építménykontúr megfelel-e a tényleges állapottal a helyszínen, - főbb épületgépészeti berendezések megtekintése és állapotának szemrevételezése (kazán, légtechnikai berendezések, stb.), - látható és elvárható gondosság mellett felismerhető jelentősebb épület műszaki hibákra utaló jelek felismerése, azonosítása és dokumentálása (pl. tetőbeázás, süllyedésre utaló falrepedés), annak vélt mértékének és helyének megadásával, - környezeti szennyezésre utaló jelek, - jogi szempontból elkülönülő területek helyszíni azonosítása és dokumentálása: telekhatár, saját ill. bérlet terület, szolgalmi jogok, védőtávolságok, - városrendezési kérdések, övezet, beépíthetőség (ráépítés, túlépítés, jövőbeli változás, új út a telken/közelében, stb.) - sokbérlős ingatlan esetében a legjelentősebb bérlők helyszíni jelenlétének azonosítása, - korábbi értékbecslés felülvizsgálat esetén, a korábbi szemle óta történt főbb változások azonosítása és dokumentálása.
MÉSZ 5. Értékbecslési jelentések Az értékbecslési jelentéseknek meg kell felelniük a Vörös Könyv ÉSZ 6. pontjának Megjegyzés 1. A termőföldnek minősülő ingatlanok és a termőföldnek nem minősülő ingatlanok finanszírozási célú értékelését további rendeletek is szabályozzák Magyarországon. A MÉSZ 6. pontja további információkat tartalmaz ezzel kapcsolatosan. 2. A magyar értékbecslési gyakorlatban az ’értékbizonyítvány’ gyakran használt kifejezés az értékelési jelentést összefoglaló levélben. Az ÉSZ 6.2 pontja szerint kerülni kell ennek a kifejezésnek az alkalmazását. Az értékelő ugyanakkor használhatja a ’tanúsított’, vagy az ehhez hasonló kifejezéseket az értékbecslési jelentésében, amennyiben a jelentés felhasználása szempontjából a jelentés hivatalos ’tanúsítása’ szükséges.
MÉSZ 6. Hitelfedezeti célú értékelések A hitelfedezeti célú értékeléseket a PM 25/1997 rendelet, vagy az FM 54/1997 rendelet szerint kell készíteni. Magyarázat Az 54/1997 FM rendelet 1. A termőföldnek minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki céljából való értékelését szabályozza ez a rendelet. A rendelet szerint a hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak hosszú távú előrejelzésekre támaszkodó, óvatos becslés alapján meghatározott értéke, figyelembe véve a jelzálog-hitelintézet által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos alábbi kockázatokat: a) az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatát; b) a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; c) az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; d) a követelés jogi úton történő érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokat (védelem, állagmegőrzés, értékesítési költségek, stb.). 2. A mezőgazdasági ingatlanokat és az ingatlanokat alkotó összetevőket a vonatkozó rendelet definiálja, melyek az alábbiak lehetnek: a) termőföld: az a külterületi földrészlet, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, gyep, nádas és erdő művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván; b) mezőgazdasági ingatlan (a továbbiakban: ingatlan): a termőföld a rajta lévő telepítvénnyel, az ingatlan-nyilvántartásban vele együtt nyilvántartott felépítménnyel. c) telepítvény: a termőföld hasznosítását segítő és a termőföld értékét, illetve hasznait növelő - beruházás útján megvalósuló - agrotechnikai létesítmény 3. A hitelbiztosítéki célú értékelés során az ingatlanoknak óvatos becsléssel határozzuk meg a biztosítéki értékét. Az ÉSZ 4.2 szerint a biztosítéki érték piaci érték, az értékelés során az értékelő véleményt formál az ingatlan hitelbiztosítéki értékéről is. (lásd ÉSZ.3.) 4. Az általános értékbecslési szabályokon túl speciális előírások vonatkoznak ezen értékbecslésekre. Ezen értékbecsléseknek a Vörös Könyvben nem szereplő egyéb speciális és kötelező pontjai is vannak. A előírásokat a rendelet részletesen tartalmazza. 5. Az általános értékbecslési szabályokon túl speciális előírások vonatkoznak ezen értékbecslésekre. Ezen értékbecsléseknek a Vörös Könyvben nem szereplő egyéb speciális és kötelező pontjai is vannak. A előírásokat a rendelet részletesen tartalmazza.
6. A hitelbiztosítéki értéket az értékelő becslése alapján a hitelintézet felé tett javaslat figyelembe vételével a hitelintézet felülvizsgálja és véglegesíti. A hitelbiztosítéki érték becslésének az alapja a forgalmi érték (piaci érték), amely az alábbi, lehetőleg mindkét felsorolt ingatlanértékelési módszerek alkalmazásával kerül megállapításra: a) a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, b) a hozamszámításon alapuló értékelés. 7. A termőföldnek minősülő ingatlanok értékelésekor a földterület aranykorona értékének figyelembe vételével kell az értékbecslést elkészíteni. A termőföld aranykorona értékét a 19. században becsülték a föld tapasztalati jövedelemtermelő képessége alapján. Az aranykorona érték jelenleg is szerepel a besorolása szerint művelés alatt álló, Magyarországon található ingatlanok tulajdoni lapján. 8. A piaci összehasonlító módszer alkalmazásakor a piaci értéket hasonló ingatlanokra vonatkozó, megvalósult tranzakciók adatainak felhasználásával kell az értékbecslőnek becsülnie. A 25/1997 PM rendelet 9. A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki céljából való értékelését szabályozza ez a rendelet. A rendelet szerint a hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak hosszú távú előrejelzésekre támaszkodó, óvatos becslés alapján meghatározott értéke, figyelembe véve a jelzálog-hitelintézet által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos alábbi kockázatokat: a) az ingatlan hosszú távú értékállandóságának kockázatát; b) a piaci adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; c) az egyéb adatok megbízhatatlansága miatti kockázatot; d) a követelés jogi úton történő érvényesítéséhez kapcsolódó hatásokat (védelem, állagmegőrzés, értékesítési költségek, stb.). 10. A hitelbiztosítéki célú értékelés során az ingatlanoknak óvatos becsléssel határozzuk meg a biztosítéki értékét. Az ÉSZ 4.2 szerint a biztosítéki érték a piaci érték és az értékelés során az értékelő véleményt formál az ingatlan hitelbiztosítéki értékéről is. (lásd ÉSZ.3.) 11. Az általános értékbecslési szabályokon túl speciális előírások vonatkoznak ezen értékbecslésekre. Ezen értékbecsléseknek a Vörös Könyvben nem szereplő egyéb speciális és kötelező pontjai is vannak. Az előírásokat a rendelet részletesen tartalmazza. 12. A hitelbiztosítéki érték az értékelő becslése alapján a hitelintézet felé tett javaslat figyelembe vételével a hitelintézet felülvizsgálja és véglegesíti. A hitelbiztosítéki érték becslésének az alapja a forgalmi érték (piaci érték), amely az alábbi felsorolt ingatlanértékelési módszerek alkalmazásával kerülhet megállapításra: a) a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés,
b) a hozamszámításon alapuló értékelés, c) az (avultsággal csökkentett újraelőállítási) költség megközelítés. 13. A piaci összehasonlító módszer alkalmazásakor az értékbecslőnek a piaci értéket hasonló ingatlanokra vonatkozó, megvalósult tranzakciók adatainak felhasználásával kell becsülnie. 14. Az értékbecslési folyamat részletes előírásait, valamint a jelentéssel szemben támasztott formai követelményeket a PM 25/1997 rendelet, illetve az FM 54/1997 rendelet tartalmazza.
1. Melléklet - Hazai jogszabályok gyűjteménye
1.
1957. évi IV. törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól
2.
1976. évi 24. törvényerejű rendelet a kisajátításról, egységes szerkezetben a végrehajtásáról szóló 33/1976. (IX. 5.) MT rendelettel
3.
27/1987. (VII. 30.) MT rendelet a tartós földhasználatba adott földekre vonatkozó szabályokról
4.
1990. évi C. törvény a helyi adókról
5.
1990. évi XCIII. törvény az illetékekről
6.
1992. évi LXXIV. törvény az általános forgalmi adóról
7.
1993. évi II. törvény a földrendező és a földkiadó bizottságokról
8.
1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról
9.
1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról
10.
1994. évi LXXI. törvény a választott-bíráskodásról
11.
1994. évi LV. törvény a termőföldről
12.
1996. évi LIV. törvény az erdőről és az erdő védelméről, egységes szerkezetben a végrehajtásáról szóló 29/1997. (IV. 30.) FM rendelettel
13.
7/1996. (I. 18.) Kormányrendelet a külföldiek ingatlanszerzéséről
14.
1996. évi LXXVI. törvény a földmérési és térképészeti tevékenységről
15.
46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról
16.
54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről
17.
25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről
18.
1997.évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről
19.
253/1997 (XII. 20.) Kormányrendelet az országos településrendezési és építési követelményekről
20.
1997.évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról, egységes szerkezetben a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelettel
21.
13/1997. (V. 28.) KTM rendelet a védett természeti területek és értékek nyilvántartásáról
22.
38/1997. (XII. 18.) KTM-IKIM együttes rendelet az építésügy körébe tartozó szakértői tevékenység gyakorlásának részletes szabályairól
23.
43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet az építésügyi bírságról
24.
3/1998. (II. 11.) KTM rendelet a telekalakítási és építési tilalom elrendeléséről
25.
63/1999. (VII. 21.) FVM-HM-PM együttes rendelet a földmérési és térképészeti állami alapadatok kezeléséről, szolgáltatásáról és egyes igazgatási szolgáltatási díjakról
26.
62/1999. (VII. 21.) FVM rendelet a földhivatalokról
27.
105/1999. (XII. 22.) FVM rendelet a földminősítés részletes szabályairól
28.
184/1999. (XII. 13.) Kormányrendelet a földhasználati nyilvántartás részletes szabályairól
29.
1999. évi LXIX. törvény a szabálysértésekről
30.
218/1999. (XII. 28.) Kormányrendelet az egyes szabálysértésekről
31.
85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet a telekalakításról
32.
191/2001. (X. 18.) Kormányrendelet az örökségvédelmi bírságról
33.
12/2001. (I. 31.) Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról
34.
2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről
35.
326/2001. (XII. 30.) Kormányrendelet a családi gazdaságok létrehozásáról, nyilvántartásba vételéről, működtetéséről, valamint kiemelt támogatásukról
36.
41/2002. (V. 14.) FVM rendelet egyes, a számítógépes adatbázisból történő lekérdezés útján szolgáltatható ingatlan-
nyilvántartási adatok igazgatási szolgáltatási díjáról és az adatátviteli vonalon történő adatszolgáltatásról 37.
135/2003. (VIII. 29.) Kormányrendelet az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatalról
38.
2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
39.
16/2003. (IV. 18.) BM rendelet az egyes szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról
40.
3/2003. (I. 25.) BM-GKM-KvVM együttes rendelet az építési termékek műszaki követelményeinek, megfelelőség igazolásának, valamint forgalomba hozatalának és felhasználásának részletes szabályairól
41.
2005. évi CXXXII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény módosításáról
42.
2005. évi XCII. törvény a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény, az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény és az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény módosításáról
43.
2005. évi CXXII. törvény az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény módosításáról
44.
2005. évi XLVII. törvény az igazságügyi szakértői tevékenységről
45.
2005. évi XLVIII. törvény az igazságügyi szakértő nem peres eljárásban történő kirendeléséről és ezzel összefüggésben a Polgári Perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény módosításáról
46.
26/2005. (VIII. 5.) TNM rendelet az egyes szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeiről és a szakmai vizsga szervezésére jogosult intézmények jegyzékéről
47.
1068/2005. (VI. 30.) Korm. határozat az ingatlanokkal, bérlakásokkal kapcsolatban feltárt visszaélések visszaszorításához szükséges további kormányzati intézkedésekről megakadályozásához, az úgynevezett lakásmaffia-tevékenység
48.
53/2005. (VI. 4.) OGY határozat az ingatlanokkal, bérlakásokkal kapcsolatban feltárt visszaélések megakadályozásához, az úgynevezett lakásmaffia-tevékenység visszaszorításához szükséges további kormányzati intézkedésekről
49.
7/2006. (V. 24.) TNM rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról
50.
2006. évi CXII. törvény a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló 1997. évi XXX. törvény módosításáról
51.
8/2006. (XI. 23.) ÖTM rendelet az igazságügyi szakértői tevékenység folytatásához szükséges szakmai gyakorlat szakirányú jellege igazolásának eljárási rendjéről
52.
104/2006. (IV. 28.) Korm. rendelet a településtervezési és az építészeti-műszaki tervezési, valamint az építésügyi műszaki szakértői jogosultság szabályairól
53.
244/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet az építési műszaki ellenőri, valamint a felelős műszaki vezetői szakmagyakorlási jogosultság részletes szabályairól
54.
2007. évi LII. törvény a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény módosításáról
55.
25/2007(XII.18 ) PM r. az ingatlanértékelői névjegyzékbe történő felvételről és a névjegyzék vezetéséről PM rendelet módosítása
56.
33/2007 (XII 23.) Pm r. ingatlanok forgalmi értékadatainak szolgáltatási rendjéről és az adatszolgáltatás igazgatási szolgáltatási díjáról
57.
2007. évi CXXVII. Törvény az általános forgalmi adóról
58.
25/2008. (IV. 29.) ÖTM rendelet az önkormányzati és területfejlesztési miniszter hatáskörébe tartozó szakképesítések szakmai és vizsgakövetelményeinek kiadásáról
59.
17/2008. (VI. 5.) PM rendelet az ingatlanértékelői névjegyzékbe történő felvételről és a névjegyzék vezetéséről szóló 25/2007. (XII. 18.) PM rendelet módosításáról
60.
176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról
61.
1990. évi XCIII. törvény az illetékekről (Az illetéktörvény 2009. január 23-án életbe lépett módosításai)
62.
2009. évi XIII. törvény a pénzügyi közvetítőrendszer felügyeletét érintő egyes törvények módosításáról
63.
1990. évi C. törvény a helyi adókról 2009. január 1-étől hatályos
64.
2009. évi LXXVIII. törvény az egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról
65.
217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről
66.
242/2009 Korm.rend. a lakóingatlanok adójának bevallásához felhasználható becsült forgalmi érték közléséről
67.
31/2009. (XI.18.) ÖM rendelet az üzletszerűen végzett ingatlanközvetítői, valamint az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetíti tevékenység folytatásának feltételeiről, az eljárás részletes szabályairól
68.
1/2010. (I.14.) FVM rendelet az agrárgazdasági és agrárvidékfejlesztési szakterületeken a szakértői tevékenység végzésének feltételeiről
