NOTITIE
Postbus 30188 3001 DD Rotterdam
Rechtbank Maastricht
E P
Aan: T.a.v.
Gemeente Maastricht Fred Sijben
Van: Datum: Onderwerp: Kenmerk:
Aeisso Boelman en Iris van Donselaar 29 september 2015 Second opinion business case rechtbank Maastricht 102419/O1/1.0
[email protected] +31(0)10 300 6000
Bank NL74ABNA0578510332 KvK Rotterdam 24.30.90.47 BTW nr. NL8091.33.921B01 fakton.com
1. Inleiding Het Meerjarenplan (MJP) van de Rechtspraak 2015-2020 geeft een concentratie aan van een aantal rechtbanken in Nederland. In Limburg betreft dit een concentratie van de rechtbank in Roermond en de rechtbank in Maastricht. Dit houdt in dat een van de twee rechtbanken verdwijnt en dat op die locatie een dependance achterblijft. De Raad voor de Rechtspraak heeft voor deze afweging twee business cases laten opstellen, een voor concentratie in Roermond en een voor concentratie in Maastricht. De gemeente Maastricht vraagt ons een second opinion uit te voeren op de business cases. In concreto vraagt u ons de twee business cases te toetsen en te beoordelen. Daarnaast vraagt u ons een indicatie te geven van een alternatieve business case indien de gehanteerde uitgangspunten in de bestaande business cases onevenwichtig of onvolledig zijn. In deze notitie beschrijven wij eerst de conclusies van onze bevindingen waarna wij deze per conclusie toelichten. Dit start met een vergelijking van de business cases. Hierin komen onnavolgbare berekeningen, onevenwichtige vergelijkingen en onvolledige uitgangspunten naar voren. Vervolgens beschrijven wij de alternatieve business case waarbij wij aanpassingen hebben doorgevoerd in de uitgangspunten. De overige opmerkingen komen daarna aan bod gevolgd door de uitgangspunten van de door ons opgestelde alternatieve business case.
102419/O1/1.0 Pagina 1 van 9
Consultancy
2. Conclusies De vergelijking tussen de concentratielocaties voor de rechtbank Limburg in de twee business cases is onnavolgbaar (uitgangspunten en berekeningen zijn niet te verifiëren), onevenwichtig (uitgangspunten verschillen per concentratielocatie) en onvolledig (relevante aspecten zijn buiten beschouwing gelaten). Hierbij zijn de uitgangspunten voor de business case van concentratie in Maastricht op onderdelen te negatief voorgesteld. Een verkennende alternatieve business case van concentratie in Maastricht op basis van realistischere en completere uitgangspunten toont aan dat het indicatieve financiële resultaat van concentratie in Maastricht het resultaat van concentratie in Roermond benadert. Voor de concentratie in Maastricht gelden enkele interessante alternatieven, die kans bieden op optimalisatie van de business case. Partijen hebben deze alternatieven nog niet meegewogen in de beoordeling. De locatiekeuze is gebaseerd op een beschouwing in business cases van kosten en kostenbesparingen. De cruciale vraag welke concentratievariant de meeste (maatschappelijke) waarde toevoegt blijft onbeantwoord. Partijen kunnen deze vraag beantwoorden met behulp van een maatschappelijke kosten baten analyse.
3. Disclaimer Wij voeren de second opinion op de business case uit op basis van de ons beschikbaar gestelde informatie. Wij gaan er vanuit dat de ons beschikbaar gestelde informatie correct is. De informatie is voor een belangrijk deel onvolledig en kwam bovendien gespreid tijdens onze werkzaamheden ter beschikking. Waar de informatie onvolledig is doen wij aannames. Een overzicht van de ons beschikbare gestelde informatie treft u in de bijlage. Bij het opstellen van de verkennende alternatieve business case nemen wij de uitgangspunten van de bestaande business case over, tenzij wij realistischere en completere uitgangspunten toepasselijk achten. Wij hebben onze werkzaamheden uitgevoerd in een tijdsbestek van twee weken.
4. Vergelijking Dit hoofdstuk beschrijft de vergelijking tussen de twee concentratielocaties voor de rechtbank in de twee business cases. Wij concluderen dat de vergelijking onnavolgbaar, onevenwichtig en onvolledig is. Het eerste gedeelte van dit hoofdstuk beschrijft de onnavolgbare aspecten in de cases. Vervolgens komen de onevenwichtigheden tussen de twee business cases aan bod en afsluitend treft u de ontbrekende aspecten.
102419/O1/1.0 Pagina 2 van 9
Consultancy
4.1 Onnavolgbare berekeningen Beide businesscases bevatten onnavolgbare aspecten welke met name in het hoofdstuk “Financiële consequenties” naar voren komen. De oorzaak hiervan is de inzichtelijkheid van de berekeningen. De berekeningen zijn met name onnavolgbaar bij de volgende punten: Het aantal vierkante meters verbouw en nieuwbouw. De onderbouwing van het aantal te verbouwen of nieuw te bouwen vierkante meters ontbreekt. De opbouw van de eenheidsprijzen. In beide business cases zijn eenheidsprijzen gehanteerd voor verbouw en nieuwbouw. Het is echter niet duidelijk waarom deze per locatie van elkaar verschillen. De berekening van de investering. Dit heeft met name betrekking op de investeringslasten van Maastricht. Hierbij is niet duidelijk hoe het uiteindelijke investeringsbedrag tot stand is gekomen. De reis- en werktijd compensatie. De onderbouwing van de reis- en werktijd compensatie ontbreekt. De opbouw van de huurprijs. In beide business cases vindt een berekening plaats van de besparingen door het afstoten van een locatie. Hierbij is het niet duidelijk hoe de huurprijs bepaald is gekomen en welke kosten hierin zijn opgenomen.
4.2 Onevenwichtige vergelijking De vergelijking tussen de twee businesscases is onevenwichtig. Er worden andere uitgangspunten gebruikt bij de case van Roermond dan bij de case van Maastricht. Hierdoor zijn de twee cases niet met elkaar te vergelijken. De volgende aspecten geven aan dat de vergelijking onevenwichtig is: Het aantal vierkante meter bestaand, verbouw en nieuwbouw. De business cases verschillen in oppervlakte waardoor er verschillende uitgangspunten ontstaan. In de businesscase van Maastricht is in de nieuwe situatie bijvoorbeeld een overcapaciteit van 177 werkplekken, terwijl hier geen vergoeding tegenover staat. Daarnaast is het uiteindelijk oppervlakte van de businesscase Maastricht groter dan het oppervlakte in Roermond. De kwaliteit van het nieuwe programma van de cases verschilt. In beide business cases gaat men uit van hetzelfde programma. In de case van Maastricht vinden echter extra kwalitatieve toevoegingen plaatst zoals 2 extra strafzalen, een ruimer restaurant en een grotere bibliotheek. De eenheidsprijzen voor de investeringskosten. In de businesscase van Maastricht worden hogere eenheidsprijzen per vierkante meter gehanteerd voor nieuwbouw- en verbouwwerkzaamheden. De vertaling van investering naar structurele last. Beide business case gaan uit van een vertaling van de investeringen naar een structurele last door de investeringen te delen door een factor 10. Op basis van benchmarks is een afschrijvingstermijn voor verbouw van 15 jaar en voor nieuwbouw van 50 jaar logischer. De berekening van de transitiekosten. Bij de transitiekosten voor de concentratie in Maastricht gaat de business case uit van 2,25 jaar verbouw en bij Roermond voor 1 jaar verbouw. Bovendien gaat de business case Maastricht uit van 20 m² BVO voor tijdelijke huisvesting tijdens de verbouw, terwijl elders in de business cases veel lagere normen per werknemers worden gehanteerd. De reis- en werktijd compensatie. De reis- en werktijd compensatie is in business case Maastricht berekend op basis van 184 uur per dag en bij business case Roermond op basis van 94 uur per dag Omvang dependance. Met de invoering van het MJP blijft een aantal kantonrechtszaken achter in de dependance. Het beoogde aantal in de dependance Maastricht is fors hoger dan dat momenteel in Roermond gevoerd wordt. Het is daarom niet navolgbaar waarom in de vergelijking beide dependances even groot zijn. 102419/O1/1.0 Pagina 3 van 9
Consultancy
4.3 Onvolledige uitgangspunten In de business cases zijn sommige relevante kosten en opbrengsten buiten beschouwing gelaten. Daarmee is de vergelijking onvolledig. De volgende aspecten geven aan waar de business cases onvolledig zijn: Overcapaciteit. In de businesscase van Maastricht is in de nieuwe situatie bijvoorbeeld een overcapaciteit van 177 werkplekken, terwijl hier geen vergoeding tegenover staat. De vertaling van investering naar structurele last. Beide business case gaan uit van een vertaling van de investeringen naar een structurele last door de investeringen te delen door een factor 10. De berekening houdt geen rekening met rentelasten. Resultaat bij verkoop. In de business case is geen rekening gehouden met het resultaat bij verkoop van de locatie. Het resultaat wordt bepaald door het verschil tussen boekwaarde en marktwaarde.
5. Alternatieve business case (indicatief) Op basis van de beperkt beschikbare informatie en met een korte doorlooptijd stellen wij een alternatieve business case voor concentratie in Maastricht op. Hierbij hanteren wij het op de onderdelen waarop de business case onevenwichtig of onvolledig is uitgangspunten, die realistischer en completer zijn. Deze verkennende alternatieve business case toont aan dat de resultaten voor concentratie in Maastricht en Roermond veel dichterbij elkaar in de buurt liggen dan in de oorspronkelijke business cases. Hieronder treft u een samenvattende overzicht. In hoofdstuk 7 treft u de belangrijkste uitgangspunten bij de verkennende alternatieve business case. In bijlage 2 geven wij een compleet overzicht van de uitgangspunten. Ma a s tri cht Cocon
Roermond Gedeeltelijk
Structurele besparingen Totaa l bes pa ri ng huur Totaa l bes pa ri ng expl oi tatie Totaa l bes pa ri ng s ynergi e orga ni s a tie
€ € €
2.164.625 526.000 418.000
2.470.000 730.000 418.000
Totaal besparingen
€
3.108.625
3.618.000
Structurele lasten Structurel e l a s t gebouwi nves teri ng Totaa l kos ten s oci a a l fl a nkerend bel ei d
€ €
1.909.329 200.000
1.790.800 410.000
Totaal structurele lasten
€
2.109.329
2.200.800
999.296
1.417.200
€ €
6.580.000 3.535.313
3.360.000 5.680.000
€
10.115.313 10
9.040.000 6
TOTAAL Incidentele lasten Totaa l rei s kos ten/werktijdcompens a tie Totaa l gebouwl i jke i nci dentel e l a s ten TOTAAL i ndi centel e l a s ten Terugverdientijd
Tabel 1: Indicatieve resultaten alternatieve business case.
102419/O1/1.0 Pagina 4 van 9
Consultancy
Uit de tabel blijkt dat de terugverdientijden vergelijkbaar zijn tussen de twee concentratielocaties en dat het verschil in structureel resultaat per jaar circa 30% bedraagt. In de oorspronkelijke business cases lag de terugverdientijd in Maastricht op 64 jaar en in Roermond op 5 jaar en bedroeg het verschil in structureel resultaat per jaar circa 90%.
6. Overige opmerkingen Uit gesprekken met de gemeente Maastricht maken wij op dat de gemeente naast de St. Annadal locatie ook andere locaties voor ogen heeft voor concentratie van de rechtbank. Deze locaties geven goede mogelijkheden voor optimalisatie van de business case, maar zijn niet onderzocht in de huidige vergelijking tussen Roermond en Maastricht. Verder gaat de business case in op de kosten en kostenbesparingen van de twee concentratievarianten die direct toe te rekenen zijn aan de Raad voor de Rechtspraak. Naast deze kosten is het vooral ook van belang welke variant de hoogste maatschappelijke baten oplevert en welke kan besparen op overige maatschappelijke kosten. Het instrument van een maatschappelijke kosten baten analyse maakt het mogelijk om juist beide concentratievarianten op een integrale en complete manier af te wegen.
7. Uitgangspunten Wij gebruiken als basis van onze indicatieve berekeningen de uitgangspunten zoals deze zijn opgenomen in de bestaande business cases. In het onderstaande treft u welke realistischere en completere uitgangspunten wij aannemen om te komen tot onze alternatieve business case. Overcapaciteit case Maastricht Wij nemen aan dat de overcapaciteit in de case Maastricht tegen dezelfde huurprijs van € 168 per vierkante meter wordt verhuurd. Hierin berekenen wij de meters aan overcapaciteit aan de hand van de 177 werkplekken vermenigvuldigd met het aantal vierkante meter per werkplek. Dit hebben wij aan de hand van een benchmark (OSCAR 2014, JLL) bepaald op 12,5 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak. De business cases rekenen met bruto vloer oppervlaktes waardoor er een vormfactor van 80% is gebruikt om de juiste vierkante meterprijs te bepalen. Dit is conform het Bouwkostenkompas. Investeringslasten Het aantal vierkante meter nieuwbouwwerkzaamheden in Maastricht is bepaald aan de hand van de omvang van het Cocon concept (22.822m²) minus de huidige omvang van het gebouw (22.042m²). Het aantal vierkante meter verbouwwerkzaamheden (inpandig) is bepaald door de hiervoor bepaalde nieuwbouw meters (780m²) af te trekken van de verbouwmeters (algemeen) (13.945m²). Wij gaan uit van een afschrijving van 15 jaar op de verbouwwerkzaamheden en 50 jaar op nieuwbouwwerkzaamheden. Dit is bepaalde aan de hand van een benchmark afschrijving maatschappelijk vastgoed en is voor beide business cases toegepast.
102419/O1/1.0 Pagina 5 van 9
Consultancy
In de berekening van de investeringslasten hebben wij rekening gehouden met 2,5% rentelasten. Dit is een inschatting van de kapitaalslasten op basis van een langjarige lening met een beperkte opslag.
Incidentele lasten De transitiekosten tijdelijke huisvesting in de business case Maastricht bepalen wij door het aantal vierkante meter per werkplek van 20 vierkante meter te verlagen naar de eerder genoemde 12,5 vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak. In deze berekening wordt eveneens een vormfactor van 80% gehanteerd. Het verkoopresultaat drukt op de business case van beide locaties. Om deze reden hebben wij het verkoopresultaat meegenomen in de berekeningen. Het verkoopresultaat komt tot stand door het verschil tussen de boekwaarde en de getaxeerde marktwaarde.
102419/O1/1.0 Pagina 6 van 9
Consultancy
Bijlage 1: Overzicht van beschikbaar gestelde informatie
Business case huisvesting Roermond, september 2015 Business case huisvesting Maastricht, september 2015 Brief aan burgemeester Maastricht (2 september 2015) Brief Presidenten Raad Overleg Concentratie Rechtbank Limburg (7 september 2015) Quickscan Beoordeling Businesscase Huisvesting Rechtbank Limburg (4 september 2015) Brief informatievraag BC Maastricht van Burgemeester Maastricht naar Raad van de Rechtspraak (11 september 2014) Brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer met onderwerp: Uitstelbericht Kamervragen over het bericht dat de rechtbank in Almelo compleet wordt uitgekleed (7 september 2015) Brief Pleidooi burgemeesters Zuid-Limburgse gemeenten inzake huisvestingsplannen Rechtspraak (4 september 2015) Plattegronden gerechtsgebouw Maastricht Brief Meerjarenplan van de Rechtspraak 2015-2020 Reactie Raad van de Rechtspraak op quickscan (16 september 2015) Berekening 85% Limburg MJP voorgenomen besluit 31 augustus 2015 Reactie gemeente Maastricht op reactie Raad van de Rechtspraak op quickscan Mailwisseling Fred Sijben en Herman Dullemond over toezending aanvullende informatie ter beoordeling van businesscases Rechtbank Limburg (22 september 2015) Bijlage 1, 2, 3, 4A, 4B business case Maastricht Zaakverdelingsreglement 30 december 2013 Rapport Visitatie Gerechten 2014 Gegevens voor het opstellen MKBA Concept taxatie Rechtbank Limburg locaties Maastricht-Roermond (24 september 2015)
102419/O1/1.0 Pagina 7 van 9
Consultancy
Bijlage 2: Uitgangspunten alternatieve business case
102419/O1/1.0 Pagina 8 van 9
Consultancy
102419/O1/1.0 Pagina 9 van 9
